Сироты, многодетные семьи и военнослужащие. Кто может получить квартиру бесплатно
Условия выдачи жилья могут отличаться в зависимости от региона.
У государства есть несколько социальных программ, по которым можно бесплатно получить жилплощадь, если соответствовать определенным критериям, пишет Life.ru.
Предоставить государственное жилое помещение могут по договору социального найма. В такой квартире человеку дают право зарегистрировать себя и своих родственников, а через пять лет — возможность выкупить ее. Недвижимость предоставляется в порядке очереди.
Вне очереди получить жилье могут москвичи, если их дома признаны непригодными для проживания. С жителями аварийных домов, как правило, оформляют договор мены, по которому одну квартиру меняют на другую. В таком случае обязаны соблюдаться нормативы по площади для одного человека (18 квадратных метров).
Также возможность получить квартиру вне очереди есть у тех, кто проживает в одном помещении с несколькими семьями, где один человек страдает тяжелыми формами заболевания. Список болезней установлен Минздравом РФ. Здесь же и жители коммуналок, если они стоят на учете.
Жилье могут выдать сиротам, малоимущим и инвалидам в порядке очереди. Многодетная семья сможет на него претендовать при отсутствии другой недвижимости и нехватке средств на самостоятельное покупку.
Военнослужащий сможет получить квартиру, доказав нужду в ней и прослужив в рядах Министерства обороны, как правило, 20 лет.
Получить жилплощадь от государство можно и с помощью субсидий на покупку квартиры. Они выплачиваются из бюджета региона и рассчитываются в зависимости от того, сколько лет человек стоит в очереди. Размер субсидий может доходить до 70% стоимости квартиры, а может покрыть полную ее стоимость.
Ранее телеканал «Санкт-Петербург» писал о ремонте и реставрации «Кондратьевского жилмассива» в Петербурге в рамках программы «Молодежи — доступное жилье».
Подписывайтесь на нас:
Фото: pixabay.comВ этом году 15 000 многодетных семей смогут улучшить свои жилищные условия. Как это работает в Минске и регионах
Семейный капитал в действии
Отправляюсь в Жодино. Аккуратная кирпичная пятиэтажка в микрорайоне № 8 сразу бросается в глаза. Яркий фасад, три подъезда, солнечные зайчики в стеклопакетах. Строители наводят последние штрихи – доводят до ума кровлю и укладывают плитку на детской площадке. Так выглядит 60-квартирный дом, в котором в 21 квартиру въедут многодетные семьи. Ключи от собственной трешки получит и семья Каролик. Папа Денис, мама Ольга, сыновья Платон, Мирон, Лаврентий и Климентий – так выглядит их веточка на родословном древе. С Ольгой и младшими сыновьями прогуливаемся неподалеку от новостройки – четырехлетний Лаврентий и полуторагодовалый Клим лепят песочные куличи и борются за внимание мамы. Одиннадцатилетний Платон и девятилетний Мирон остались дома, чтобы собраться перед поездкой на местный пляж. Глава большой семьи Денис сейчас на работе – тренирует юных футболистов в футбольном клубе «Торпедо-БЕЛАЗ».
Ольга признается: даже не предполагала, что станет многодетной. Окончила Минский торговый колледж (сейчас это филиал БГЭУ «Минский торговый колледж») по специальности «товаровед». Работала, вышла замуж. Родился старший сын, потом второй. Признается: задумались с мужем о рождении дочери, а появился еще мальчишка. Так же, как и четвертый малыш. Старшие дети учатся в школе и увлекаются футболом, что неудивительно. Папа Денис Каролик – известный футболист, чемпион страны, обладатель Кубка Беларуси.
Не думала многодетная мама, что благодаря детишкам у нее появится возможность получить льготы на жилье. На собственную квартиру с мужем деньги откладывали давно. Но когда родился третий сын, встали на очередь на улучшение жилищных условий. И подошла она в ноябре прошлого года.
– Получить ключи от квартиры всего через полгода – прекрасно, – не скрывает счастливой улыбки Ольга. – Это наше первое собственное жилье, сейчас мы живем в квартире свекрови. И очень хорошо, что разрешили воспользоваться семейным капиталом. Погасим этими деньгами последний взнос.
Освоение новой территории
В очереди на улучшение жилищных условий в Жодино 399 многодетных семей. Многие из них возможности обзавестись крышей над головой ждали несколько лет. Потому что в городе не хватало площадей под строительство многоквартирных домов. Сейчас проблема решается. Вот-вот будет сдан в эксплуатацию 60-квартирный дом, в котором 21 квартира предназначена для родителей, воспитывающих трех и более детей. Сейчас строятся два дома для работников БЕЛАЗа: в них многодетные семьи получат 31 и 21 квартиру соответственно. Начато строительство 72-квартирного дома для многодетных.
– До конца года мы должны обеспечить жильем 66 многодетных семей, – уточняет Александр Шило, заместитель председателя Жодинского горисполкома.
Уменьшит очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий строительство нового микрорайона № 9. В нем появится 14 жилых домов, и новоселами первых двух станут многодетные родители. Общая площадь застройки – 100 000 квадратных метров.
– Что касается инфраструктуры в новых микрорайонах, то она со временем «подтянется» за квадратными метрами. Сейчас в городе строится детская поликлиника на 300 посещений в смену. Проектом детальной планировки предусмотрено строительство средней школы на 1020 мест в микрорайоне № 8, а в микрорайоне № 9 – магазинов, детского сада, школы.
К слову, возводят в Жодино и коммерческие квадратные метры. Сейчас идет строительство трех таких домов: два дома по 44 квартиры и один на 60 квартир. Часть квартир в них отдадут многодетным. Так что очередь пусть не так быстро, как хотелось бы, но продвигается.
В Минской области в 2019 году свои жилищные условия улучшили и сняты с учета в их улучшении 998 многодетных семей, а за 6 месяцев этого года – 277.
– Всего в 2020 году в очереди на улучшение жилищных условий состоит 8474 многодетные семьи, – уточняет начальник управления жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и топлива Миноблисполкома Александр Яхновец. – Из них 3280 уже направлены на строительство жилых помещений в составе ЖСПК либо выдано направление на строительство долевым способом. Некоторые многодетные семьи покупают жилье либо строят индивидуальный жилой дом.
Выбор для минчанина
И все же больше всего нуждающихся в улучшении жилищных условий многодетных семей в Минске. Сейчас их более 6300. Обеспечить всех жильем одномоментно невозможно. Поэтому в прошлом году свет увидел Указ № 465, предусматривающий дополнительные меры для ускорения улучшения жилищных условий многодетных минчан. Напомним, указ предоставляет выбор: люди могут построить жилье не только в многоквартирном доме, но и в блокированном. Жилье появится в микрорайонах Сокол и Чижовка, вблизи деревни Зацень, в границах улиц Ангарская – Байкальская. Планируется построить 420 квартир.
Также у многодетных минчан появилась возможность построить жилье в домах повышенной комфортности. Или купить готовую квартиру в домах, построенных ГПО «Минскстрой». В этом случае стоимость жилых помещений формируется с ограничением прибыли заказчика – 5 процентов.
Еще одна новинка документа – право Мингорисполкома продать многодетным семьям 300 квартир с чистовой отделкой в разных микрорайонах, переданных застройщиками в коммунальную собственность города в счет усредненного показателя сноса, а также построенных Мингорисполкомом для отселения граждан из ветхих и аварийных домов. Продажа предусматривает привлечение средств государственной поддержки в виде льготных кредитов по Указу № 13 и субсидий по Указу № 240.
Реальная эффективность введения Указа № 465, по прогнозам специалистов, будет видна в 2022 году. Однако некоторые итоги уже можно подвести. Подробности узнаю у начальника управления жилищной политики Мингорисполкома Елены Лукашевич. С начала года Мингорисполком предоставил возможность 1618 многодетным семьям улучшать жилищные условия. Если точнее, то 295 квартир из 300 квартир в коммунальной собственности города уже решено продать. Из 92 квартир ГПО «Минскстрой» свободными осталось всего 30 жилых помещений. Кстати, если доходы многодетной семьи не позволяют строить собственное жилье, она получит социальное. В этом году в Минске 32 такие квартиры предоставили многодетным семьям.
КСТАТИ
Возможность обзавестись собственным жильем у многодетных есть по всей стране. К примеру, в Столине в этом году новоселов примут два дома на 40 квартир каждый. Жилье в них получат 50 семей, воспитывающих трех и более детей, уточняет заместитель председателя Столинского райисполкома
КОМПЕТЕНТНО
Помощь для большой семьи
Какую господдержку в решении жилищного вопроса может получить многодетная семья?
Государство всегда подставит плечо и поможет тем, кто в этом нуждается. Это аксиома. Государственная жилищная политика создает все условия для того, чтобы обеспечить граждан доступным и комфортным жильем. Особое внимание в этом вопросе – многодетным семьям. Какой помощью при улучшении жилищных условий они могут воспользоваться, рассказал начальник управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Александр Авраменко.
– Александр Сергеевич, сколько в стране многодетных семей состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий? И сколько из них в этом году обзаведутся крышей над головой?
– Чуть более 40 000 многодетных семей состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Одна из основных задач в жилищном строительстве сегодня – обеспечить их жильем в максимально сжатые сроки. Такие семьи должны состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий не более одного года. Причем первыми из многодетных на строительство жилья направляются те семьи, в которых четверо и более детей. В прошлом году на строительство жилья направлено 14 396 многодетных семей, в этом году планируется направить не менее 15 000.
– Строительство квартиры в многоквартирном доме – это не единственная возможность решить жилищный вопрос?
– Да. Улучшение жилищных условий – это не только строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, но и индивидуальное строительство или реконструкция жилого дома, покупка помещения на вторичном рынке. Многодетная семья, когда подходит ее очередь, может выбрать любой вариант улучшения жилищных условий с господдержкой. Многие выбирают строительство индивидуального дома.
– Какую господдержку в решении жилищного вопроса может получить многодетная семья?
– Если мы говорим о господдержке, то многодетные семьи строятся по Указам № 13 и № 240. По Указу № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» они получают льготный кредит. По Указу № 240 «О государственной поддержке граждан при строительстве (реконструкции) жилых помещений» – субсидии. Воспользоваться такой поддержкой можно только по месту постановки на учет нуждающихся.
С этого года у минчан появилась возможность использовать такие льготы при строительстве жилья в городах-спутниках. Это регламентирует Указ № 466. Еще один Указ № 465 разрешает строить квартиры с господдержкой в столице для многодетных семей во всех типах домов.
Еще одна форма поддержки – семейный капитал. С 1 января его можно использовать досрочно, в том числе и на улучшение жилищных условий – строительство, реконструкцию или покупку квартиры, погашение задолженности по жилищным кредитам. Но это возможно в случае, если многодетная семья состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Елена Мисник, «Рэспубліка», 18 июня 2020 г.
Как получить квартиру от государства в России
Многие россияне еще не забыли времена Советского Союза, в котором квартиры выдавались всем работающим гражданам. В наше время в России также существуют возможности получить квартиру от государства. Но выдается жилье, естественно, не всем подряд.
Читайте также: Как получить кредит, если банки отказывают
Фото: pixabay.comКому полагается квартира от государства
Бесплатные квартиры от государства полагаются некоторым категориям граждан. Это сотрудники бюджетных организаций: врачи, педагоги, военные, чиновники. Многодетным семьям, проживающим в неподобающих условиях, в аварийных домах, также полагается жилье от государства. Также жилье предоставляется сиротам, жившим в детском доме, и гражданам с хроническими заболеваниями. Однако для каждой категории существуют отдельные тонкости законодательства.
Сотрудники бюджетных учреждений смогут рассчитывать на бесплатное жилье от государства исключительно при наличии свободного жилого фонда в регионе их проживания. Многодетные семьи для получения квартиры обязаны документально подтвердить, что они действительно являются нуждающимися и малоимущими. Сиротам выдается квартира исключительно при отсутствии жилья, перешедшего им по наследству. Хронические заболевания должны присутствовать в специализированном списке. Квартира полагается не во всех без исключения ситуациях, а только при наличии определенных болезней.
Заявка на получение квартиры
Прежде всего, гражданин обязан оформить заявление на получение квартиры. Однако подача заявки совершенно не будет означать быстрого получения жилья. Государство рассмотрит заявление в течение неопределенного срока.
Прежде всего, рассматриваются заявления от ветеранов Великой Отечественной Войны, жертв аварии в Чернобыле, работников структур МВД. Государством не определены конкретные сроки рассмотрения заявлений, поскольку всегда это зависит от конкретной ситуации и количества активных заявок.
Читайте также: 6 банков, которые дают кредит с плохой кредитной историей и просрочками
Фото: pixabay.comКогда могут отказать
Отказать государство может по различным причинам. Прежде всего, запрещается специально ухудшать свою жилую площадь. Все сделки видят специалисты. Играет свою роль репутация заявителя. Если тот ведет неблагополучный образ жизни, то ему наверняка будет отказано.
За время рассмотрения заявки статус семьи может поменяться. Официальные доходы может стать больше, и в таком случае на бесплатное жилье претендовать больше не получится.
Если посмотреть на официальную статистику, то можно наблюдать, что множество семей улучшает жилищные условия с помощью государства. К примеру, в 2020 году власти помогли улучшить жилищные условия 106 тысячам российских семей.
Получить бесплатную квартиру от государства можно, но лишь в случае, если вы на самом деле являетесь нуждающимся. Для чего потребуется подать соответствующее заявление о получении статуса и дожидаться положительного решения.
Жилье для многодетных и нуждающихся: как решается вопрос?
На одного жителя Беларуси в среднем приходится почти 28 кв.м жилья. Это один из самых высоких показателей в странах СНГ. Однако нужно учитывать, что такая цифра формируется в том числе за счет пустующего жилого фонда, особенно в сельской местности, так как продолжается переток населения в города. При этом в последние годы объемы строительства жилья в республике уменьшились. Так, в прошлом году было введено почти 3,8 млн кв.м, в 2018-м планируется ввести около 4 млн кв.м жилья.
Первоочередная задача государства — обеспечить жильем нуждающихся. О том, сколько таких семей в Беларуси, как они могут улучшить свои жилищные условия и какую помощь им оказывает государство, мы узнали у экспертов.
Участники:
Александр Горваль Начальник управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Беларуси
Дмитрий Гуриненко Председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома
Александр Авраменко Заместитель начальника главного управления строительства и жилищной политики — начальник управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь
Виктор Агеев Директор департамента кредитования населения ОАО «АСБ Беларусбанк»
— Сколько многодетных семей нуждается в улучшении жилищных условий сейчас и сколько из них смогут решить квартирный вопрос уже в текущем году?
Александр Горваль: В Беларуси на начало этого года на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состояли 678 тыс. семей, из них 35 тыс. — многодетные. В настоящее время строится жилье для примерно 6 тыс. таких семей. Всего в нынешнем году около 7 тыс. многодетных семей улучшат свои жилищные условия. Государство планирует сохранить такой темп обеспечения жильем до 2020 года.
Рост количества многодетных семей, состоящих на учете, может восприниматься как отрицательный фактор. Но, с другой стороны, это показатель того, что государственная поддержка простимулировала увеличение числа многодетных семей. В их числе и те семьи, которые ранее были обеспечены жильем, но с появлением четвертого и пятого ребенка вновь стали на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. То есть в целом государственная политика в части улучшения демографии через поддержку при строительстве дает свои результаты.
Согласно действующему законодательству, многодетной семье в течение года после постановки на учет должно быть предложено строительство жилья. Но это требование выполняется не повсеместно. Значительная часть семей ожидает своей очереди по два-три года. И этому есть объяснение. В силу разных причин не во всех регионах строится необходимый объем жилья и не все многодетные семьи принимают условия, которые им предлагаются. Некоторые из них с опасением подходят к строительству жилья по указу №240 об адресных жилищных субсидиях. Это касается и строительства индивидуального жилья в сельской местности. Понятно, что данный процесс сложный, проще получить готовое жилье.
Есть и другие аспекты, которые сдерживают возможность улучшения жилищных условий для многодетных семей. Большинство из них обладают базовыми жилищными условиями и выбирают наиболее удобные варианты. Как пример — одно из рассматривавшихся недавно обращений. Многодетной семье предлагали построиться в Сухарево, но ей там не нравится. Очередь движется дальше, и эта семья пополняет перечень многодетных семей, которые с превышением установленного срока находятся в очереди на получение жилья.
Александр Авраменко: Всего в Минске 5,6 тыс. многодетных семей состоят на учете нуждающихся, из них около 1,3 тыс. — более трех лет. Многодетные семьи имеют первоочередное право на получение господдержки. Семьи с четырьмя и более детьми направляются и вовсе вне очереди. Сегодня в Минске на учете около 500 таких семей, 230 из которых уже направлены на строительство жилья. Всего в столице в этом году планируется, что около 900 многодетных семей улучшат свои жилищные условия, надеемся, что этот план будет перевыполнен.
— Насколько остро стоит проблема со свободными площадками для строительства жилья в Минске?
Дмитрий Гуриненко: Развитие строительства в Минске ограничено генеральным планом. В текущем году в столице будет возведено 720 тыс. кв.м жилья. В целом до 2020 года предусматривается ввод 644 тыс. кв.м жилья ежегодно — это около 10 тыс. квартир.
В столице практически не осталось свободных для строительства жилья площадок. Идем по пути трансформации территории. Осваиваем территории воинских частей для строительства жилья. Начали возведение двух жилых домов на территории воинской части по ул. Кабушкина. Один из этих домов будет арендным, второй — для нуждающихся, в том числе для многодетных семей. Осваивается также территория воинской части в Масюковщине. Большой потенциал для строительства жилья для нуждающихся в микрорайоне Лошица.
Активно развивается социальная инфраструктура. Практически обеспечена Каменная горка. Ежегодно в Минске строится по две школы и пять-семь детских садов. Ранее строили одну школу и два-три детских сада в год.
— Господдержка для нуждающихся, в том числе для многодетных, не направляется на приобретение жилья на вторичном рынке. Возможно, снятие этого ограничения помогло бы ускорить улучшение жилищных условий?
Александр Горваль: Согласно указу №240 государственная поддержка не распространяется на приобретение жилых помещений на вторичном рынке. Это обусловлено тем, что в стране в целом не хватает жилого фонда. Поэтому государственная политика направлена на то, чтобы имеющиеся ресурсы осваивались в новом строительстве, чтобы были загружены строительные организации, использовались материальные ресурсы белорусского производства. Есть установленные государственными программами нормативы по обеспеченности жильем в расчете на одного жителя. К концу пятилетки мы должны выйти почти на 28,5 кв.м жилья на человека. Это требует создания нового жилого фонда.
У нас в стране сформировалось такое понимание господдержки, при которой должны быть одномоментно обеспечены максимально комфортные жилищные условия. При этом часто забывается, что возможен постепенный переход от меньшей квартиры к большей. Это, к слову, одна из причин, которая приводит к сдерживанию в целом процесса улучшения жилищных условий. Если бы было поэтапное движение, то большее количество семей смогло бы улучшить жилищные условия.
— Как задействованы в обеспечении нуждающихся в жилье минчан возможности городов-спутников?
Александр Горваль: Подготовлен проект указа о проведении эксперимента с Минском и Смолевичами в части того, чтобы элементы государственной поддержки предложить тем очередникам из Минска, которые поедут в город-спутник на постоянное место жительства, — независимо от того, имеют они право на господдержку или нет. Этот механизм прорабатывается. Пытаемся таким образом стимулировать движение очередников из Минска в города-спутники.
Продолжает действовать государственная программа по строительству жилых районов для жителей столицы в городах-спутниках. Она не так активно реализуется из-за финансового аспекта, поскольку строительство жилья в городе-спутнике обходится дороже, чем в базовом городе. Если на обжитых территориях инфраструктура составляет 20-30% стоимости объекта, то в городах-спутниках — 50-60%. Нужно время, чтобы сбалансировать все вопросы с финансовой и социальной точки зрения.
— Интересно мнение кредитующей организации касательно предложения по строительству жилья для минских очередников в Смолевичах…
Виктор Агеев: Скорее всего, предусматривается расширение льгот по указу №240 с определенными дополнениями. Для Беларусбанка в связи с этим ничего не изменится. Мы всегда выделяем достаточный объем финансирования для строительства жилья с господдержкой.
— Среди многодетных семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, есть представители разных социальных категорий. Как вы относитесь к идее проработать с частными застройщиками и банками возможность выдачи наиболее платежеспособным многодетным семьям кредитов под более низкий процент и увеличения рассрочки под гарантии Минстройархитектуры или правительства? Таким образом граждане с более высокой зарплатой могли бы построить жилье с рассрочкой, но не на 10 лет, а, например, на 15-20 лет. Очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий двигалась бы быстрее.
Александр Горваль: Объемы государственной поддержки при строительстве жилья определяются на законодательном уровне, в настоящее время формируется программа на 2019 год. То, о чем идет речь, — дополнительные механизмы, которые требуют финансирования. Многодетные семьи имеют первоочередное право на социальные и арендные квартиры, но многие предпочитают получить жилье в собственность. В этом году планируется ввести 22 социальных жилых дома, построенных с технической помощью Китайской Народной Республики (почти 2 тыс. квартир социального пользования), и семьи могут таким образом решить свой жилищный вопрос.
Сегодня практически 80% средств государственной поддержки получают многодетные семьи. А есть еще молодые семьи с двумя детьми, семьи военнослужащих… Всего у нас 17 льготных категорий. Например, около 35% состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий — молодые семьи. На сегодняшний день, наверное, стоит сконцентрироваться на других вопросах — развитии механизмов ипотечного кредитования и жилищно-строительных сбережений, формировании культуры накопления средств, а не на решении жилищного вопроса за счет льготного кредитования. Неправильно рассчитывать только на помощь государства.
Дмитрий Гуриненко: Такой механизм трудно реализуем. Сейчас ставка рефинансирования снижается. Если раньше она была 28-30%, теперь — 10-11%. Маржинальность банков при выдаче кредитов на общих основаниях — 1-2 процентных пункта.
Виктор Агеев: В Беларусбанке кредит на общих основаниях можно взять под 13,5%. Это наименьшая ставка за последние 15 лет.
— Планируется ли на основе существующей системы лизинга жилья (на базе АСБ Лизинг) сделать также некую государственную программу для многодетных семей?
Виктор Агеев: Любая скидка как на товар, так и на услугу (в данном случае услугу лизинга) делается за чей-то счет. Лизинговая программа для многодетных семей — социальный проект, а значит, априори он должен содержать элементы господдержки. Мы сегодня говорим о сокращении объемов финансирования по указу №13. Альтернатива — указ №240. По статистике, за время существования предыдущих указов, предусматривающих господдержку при строительстве жилья, из общего объема финансирования около 27-30% приходилось на многодетные семьи. За неполный год действия указа №240 эта цифра увеличилась до 80%. Документ сохранил возможности поддержки многодетных семей.
— В Беларуси увеличиваются объемы индивидуального жилищного строительства, его доля достигла 40-45% от общего объема ввода жилья. Могут ли нуждающиеся и многодетные семьи получить субсидию на строительство индивидуального жилого дома, отличаются ли условия предоставления таких субсидий этой категории граждан, востребованы ли они?
Александр Горваль: По данным на 1 апреля текущего года, всего в республике насчитывается 27,3 тыс. незанятых земельных участков. В список желающих строить индивидуальное жилье включено 62,5 тыс. семей, из них 59 тыс. — нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
По указу №240 «О государственной поддержке граждан при строительстве (реконструкции) жилых помещений» с начала года заключено около 5,2 тыс. договоров, из них 1 тыс. 750 (более 30%) предусматривают индивидуальное жилищное строительство. Общий объем финансирования составляет Br260 млн, из них около Br100 млн выделено для строительства частных домов. Речь идет только о нуждающихся в улучшении жилищных условий льготных категориях граждан.
Александр Авраменко: Что касается Минска, то земельные участки для строительства индивидуального жилого дома реализуются через аукцион. Исключение составляют многодетные семьи. Площадки им выделяются по решению Мингорисполкома, но таких участков крайне мало. Из состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий многодетных семей свыше 600 заинтересованы в строительстве частного дома.
— Ваши прогнозы: при сохранении нынешних темпов строительства жилья для многодетных, когда мы выйдем на то, чтобы многодетным в течение года предлагали вариант решения жилищного вопроса?
Александр Горваль: В целом по стране ставится задача строить по 7 тыс. квартир в год для многодетных семей. Если в 2018-2020 годах мы этот темп выдержим, то к концу 2020 года мы вернемся в среднем к одному году ожидания.
С другой стороны, мы все время говорим о господдержке, но не говорим об уровне доходов семьи, а этот показатель глубоко связан с вопросами, которые мы сегодня обсуждаем.
— Какие нужны условия для того, чтобы в республике развивалась система ипотечного кредитования и жилищно-строительных сбережений?
Александр Горваль: Ипотечное кредитование и жилищно-строительные сбережения — перспективные механизмы, которые без массового привлечения бюджетных средств позволили бы гражданам улучшить жилищные условия. Если говорить о первом механизме, то концептуальные положения определены законом об ипотеке. Вместе с тем не решены принципиальные вопросы, касающиеся возможности взыскания предмета ипотеки банком в случае неплатежей. Кроме того, нужно, чтобы ипотечное кредитование было интересно в части более низкой процентной ставки. Как правило, в мировой практике ипотечный кредит дешевле, чем коммерческий.
Что касается системы строительных сбережений, то она рассматривается уже много лет на государственном уровне. Когда выделялись значительные объемы средств на поддержку граждан при строительстве жилья, этот вопрос отодвинулся на второй план. Сейчас мы вернулись к данному механизму, которым, исходя из уровня доходов, может воспользоваться около 60% домашних хозяйств республики. В этой системе также есть элементы государственной поддержки. В настоящее время проект указа о строительных сбережениях находится на рассмотрении в правительстве. Документ предполагает дифференциацию по срокам накопления. Так, семьи с более высоким доходом смогут накопить средства на улучшение жилищных условий за более короткий период.
Виктор Агеев: В Беларусбанке система строительных сбережений функционирует с 2006 года, но это не совсем тот механизм, о котором идет речь в проекте указа. В нашем случае не предусмотрено участие государства. Система пользуется спросом у тех людей, которые готовы задумываться о жилье заранее и накапливать денежные средства. В мировой практике система строительных сбережений — комплекс мер, которые связаны с удешевлением части кредита, в том числе при поддержке государства.
— Еще один вариант решения жилищного вопроса — арендное жилье. Насколько оно востребовано, кто может его получить?
Александр Авраменко: Эти правоотношения регулируются указом №563. В принципе, жилье коммерческого использования, или арендное, может получить каждый желающий, независимо от того, состоит он на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий или нет. Но приоритет все-таки отдается нуждающимся, и в первую очередь тем из них, кто дольше состоит в очереди. Если среди этой категории не будет желающих получить арендное жилье, его предложат гражданам, не состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в порядке поступления от них заявлений.
Информация о наличии арендного жилья размещается на официальных сайтах районных администраций.
Мы видим большую перспективу в развитии такого вида жилья. Сейчас на одну арендную квартиру претендуют в среднем от 40 до 70 желающих. В 2013-2014 году, когда все начиналось, это были сотни.
— В Беларуси реализуется государственная программа по строительству арендного жилья. Сколько такого жилья построено за это время в Минске и в целом по республике?
Александр Авраменко: Строительство арендного жилья в Минске начато с 2013 года. За данный период построено 2 704 квартиры – это около 25 домов. В их числе два дома Парка высоких технологий и комплекс жилых домов «Магистр», предназначенных для деятелей науки, культуры, преподавателей вузов. В будущем планируем сохранить такие темпы, но нужно понимать, что все будет зависеть от бюджета и доходности уже имеющегося арендного жилья.
Часть арендного жилья находится в старом жилом фонде. Это квартиры, которые по каким-то причинам не были приватизированы и были переведены в соответствии с законодательством в категории жилья коммерческого использования.
Дмитрий Гуриненко: Ежегодно на средства, которые поступают от сдачи внаем уже имеющегося арендного жилья, в Минске строится не менее двух арендных домов, или 200-250 квартир. И их количество из года в год будет увеличиваться за счет роста фонда арендного жилья.
Сейчас в Минске строится три арендных жилых дома в микрорайоне Новинки, два из них будут введены в эксплуатацию в текущем году. Один уже сдан, сейчас оформляются правоустанавливающие документы, и в течение ближайшего месяца он будет выставлен для распределения. Еще один дом будет построен до конца года. Квартиры в этих домах распределяются среди районов пропорционально количеству нуждающихся.
Александр Горваль: Всего в республике в 2018 году планируется построить 90 тыс. кв.м арендного жилья. В первом квартале введено в эксплуатацию 33 тыс. кв.м, то есть примерно треть от задания.
Хотел бы напомнить, что есть еще такая категория, как социальное жилье, которое строится только на бюджетные средства, и оно очень востребовано.
В 2018 году в Беларуси планируется построить почти 700 квартир социального пользования, за первый квартал построено уже 326. Кроме того, в этом году будет построено 1 850 таких квартир с привлечением технико-экономической помощи Китайской Народной Республики.
— А кто обеспечивается таким жильем?
Александр Авраменко: Определено 17 категорий граждан, которым может предоставляться жилье социального пользования. Как правило, это семьи, у которых доходы не позволяют построить жилье даже с привлечением льготного кредита. В настоящее время в Минске очередь на жилье социального пользования составляет около тысячи человек.
Александр Горваль: В целом на финансирование строительства жилья в 2018 году предполагается использовать Br4,26 млрд. Из них ресурсы на льготное кредитование составят Br646 млн. С учетом того, что планируется ежегодно увеличивать объем строительства жилья на 500 тыс. кв. м, объем средств на льготное кредитование в 2020 году превысит Br1 млрд, а в целом на финансирование строительства жилья будет направлено около Br6 млрд.
— Понятно, что государство видит проблему и многое делает для ее решения. Но, наверное, и самим людям нужно искать возможности решения жилищного вопроса, а не только надеяться на государство…
Александр Авраменко: Да, есть определенные потребительские настроения у людей. Многие считают, что государство должно им помогать. Но, как говорит наш Президент, сначала человек должен сам думать о себе, о своей семье, как заработать, как построить жилье – сделать все для того, чтобы самому решить свою проблему. А уже потом государство может подставить плечо и помочь.
Александр Горваль: Должны предлагаться варианты, у людей должен быть выбор. Это сложный социальный процесс, который даже большим количеством денег не решается быстро.
Виктор Агеев: Государство действительно оказывает серьезную поддержку гражданам на строительство жилья. Сегодня упоминали и коммерческое кредитование, и возможность воспользоваться другими финансовыми услугами, такими как лизинг, предоставление льготных кредитов нуждающимся в улучшении жилищных условий. Причем ставки по кредитам сегодня наиболее приемлемые за последние 15 лет.
— Благодарим за беседу!
Официальный интернет-портал Администрации Томской области — Ошибка
array
(
'code' => 404
'type' => 'CHttpException'
'errorCode' => 0
'message' => ''
'file' => '/var/www/production/protected/modules/pages/controllers/FrontController.php'
'line' => 30
'trace' => '#0 [internal function]: FrontController->actionIndex(\'dostupnoe-zhily...\')
#1 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(4189): ReflectionMethod->invokeArgs(Object(FrontController), Array)
#2 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(4206): CAction->runWithParamsInternal(Object(FrontController), Object(ReflectionMethod), Array)
#3 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(3720): CInlineAction->runWithParams(Array)
#4 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7049): CController->runAction(Object(CInlineAction))
#5 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7058): CFilterChain->run()
#6 /var/www/production/protected/modules/rights/components/RController.php(36): CFilter->filter(Object(CFilterChain))
#7 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7091): RController->filterRights(Object(CFilterChain))
#8 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7046): CInlineFilter->filter(Object(CFilterChain))
#9 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(3710): CFilterChain->run()
#10 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(3695): CController->runActionWithFilters(Object(CInlineAction), Array)
#11 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(1799): CController->run(\'\')
#12 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(1719): CWebApplication->runController(\'pages/front\')
#13 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(1236): CWebApplication->processRequest()
#14 /var/www/production/public/index.php(72): CApplication->run()
#15 {main}'
'traces' => array
(
0 => array
(
'function' => 'actionIndex'
'class' => 'FrontController'
'type' => '->'
'args' => array
(
0 => 'dostupnoe-zhilye-i-zhkh'
)
'file' => 'unknown'
'line' => 0
)
1 => array
(
'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
'line' => 4189
'function' => 'invokeArgs'
'class' => 'ReflectionMethod'
'type' => '->'
'args' => array
(
0 => FrontController#1
(
[layout] => '//layouts/main'
[breadcrumbs] => array()
[pageTitle] => null
[mainPage] => false
[navigationItemId] => null
[portalId] => 1
[portalName] => 'Администрация Томской области'
[Controller:_assetsBase] => null
[contact] => Contact#2
(
[BaseActiveRecord:_beforeSaveLogId] => null
[*:disablePortalCriteria] => false
[CActiveRecord:_new] => false
[CActiveRecord:_attributes] => array
(
'id' => 1
'portal_id' => 1
'alias' => 'footer'
'address' => '634050, г.Томск, пл. Ленина, 6'
'photo' => null
'driving_directions' => ''
'description' => ''
'executive_id' => 79
'is_deleted' => 0
)
[CActiveRecord:_related] => array()
[CActiveRecord:_c] => null
[CActiveRecord:_pk] => 1
[CActiveRecord:_alias] => 't'
[CModel:_errors] => array()
[CModel:_validators] => null
[CModel:_scenario] => 'update'
[CComponent:_e] => array
(
'onbeforesave' => CList#3
(
[CList:_d] => array
(
0 => array
(
0 => ImageBehavior(...)
1 => 'beforeSave'
)
)
[CList:_c] => 1
[CList:_r] => false
[CComponent:_e] => null
[CComponent:_m] => null
)
'onafterdelete' => CList#4
(
[CList:_d] => array
(
0 => array
(
0 => ImageBehavior(...)
1 => 'afterDelete'
)
)
[CList:_c] => 1
[CList:_r] => false
[CComponent:_e] => null
[CComponent:_m] => null
)
)
[CComponent:_m] => array
(
'ImageBehavior' => ImageBehavior#5
(
[fields] => array
(
0 => array
(
'field' => 'photo'
'small' => array(...)
'medium' => array(...)
)
)
[module] => 'contact'
[ImageBehavior:smallPrefix] => 'small_'
[ImageBehavior:mediumPrefix] => 'medium_'
[ImageBehavior:largePrefix] => 'large_'
[CBehavior:_enabled] => true
[CBehavior:_owner] => Contact#2(...)
[CComponent:_e] => null
[CComponent:_m] => null
)
)
)
[user_ip_address] => null
[counters] => '28522211'
[pageKeywords] => 'Администрация Томской области,Томская область,Томск, портал'
[pageDescription] => 'Официальный интернет-портал Администрации Томской области'
[menu] => array()
[defaultAction] => 'index'
[CController:_id] => 'front'
[CController:_action] => CInlineAction#6
(
[CAction:_id] => 'index'
[CAction:_controller] => FrontController#1(...)
[CComponent:_e] => null
[CComponent:_m] => null
)
[CController:_pageTitle] => null
[CController:_cachingStack] => null
[CController:_clips] => null
[CController:_dynamicOutput] => null
[CController:_pageStates] => null
[CController:_module] => PagesModule#7
(
[defaultController] => 'front'
[layout] => null
[controllerNamespace] => null
[controllerMap] => array()
[CWebModule:_controllerPath] => '/var/www/production/protected/modules/pages/controllers'
[CWebModule:_viewPath] => null
[CWebModule:_layoutPath] => null
[preload] => array()
[behaviors] => array()
[CModule:_id] => 'pages'
[CModule:_parentModule] => null
[CModule:_basePath] => '/var/www/production/protected/modules/pages'
[CModule:_modulePath] => null
[CModule:_params] => null
[CModule:_modules] => array()
[CModule:_moduleConfig] => array()
[CModule:_components] => array()
[CModule:_componentConfig] => array()
[CComponent:_e] => null
[CComponent:_m] => null
)
[CBaseController:_widgetStack] => array()
[CComponent:_e] => null
[CComponent:_m] => null
)
1 => array
(
0 => 'dostupnoe-zhilye-i-zhkh'
)
)
)
2 => array
(
'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
'line' => 4206
'function' => 'runWithParamsInternal'
'class' => 'CAction'
'type' => '->'
'args' => array
(
0 => FrontController#1(...)
1 => ReflectionMethod#8
(
[name] => 'actionIndex'
[class] => 'FrontController'
)
2 => array
(
'url' => 'dostupnoe-zhilye-i-zhkh'
)
)
)
3 => array
(
'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
'line' => 3720
'function' => 'runWithParams'
'class' => 'CInlineAction'
'type' => '->'
'args' => array
(
0 => array
(
'url' => 'dostupnoe-zhilye-i-zhkh'
)
)
)
4 => array
(
'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
'line' => 7049
'function' => 'runAction'
'class' => 'CController'
'type' => '->'
'args' => array
(
0 => CInlineAction#6(...)
)
)
5 => array
(
'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
'line' => 7058
'function' => 'run'
'class' => 'CFilterChain'
'type' => '->'
'args' => array()
)
6 => array
(
'file' => '/var/www/production/protected/modules/rights/components/RController.php'
'line' => 36
'function' => 'filter'
'class' => 'CFilter'
'type' => '->'
'args' => array
(
0 => CFilterChain#9
(
[controller] => FrontController#1(...)
[action] => CInlineAction#6(...)
[filterIndex] => 1
[CList:_d] => array
(
0 => CInlineFilter#10
(
[name] => 'rights'
[CComponent:_e] => null
[CComponent:_m] => null
)
)
[CList:_c] => 1
[CList:_r] => false
[CComponent:_e] => null
[CComponent:_m] => null
)
)
)
7 => array
(
'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
'line' => 7091
'function' => 'filterRights'
'class' => 'RController'
'type' => '->'
'args' => array
(
0 => CFilterChain#9(...)
)
)
8 => array
(
'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
'line' => 7046
'function' => 'filter'
'class' => 'CInlineFilter'
'type' => '->'
'args' => array
(
0 => CFilterChain#9(...)
)
)
9 => array
(
'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
'line' => 3710
'function' => 'run'
'class' => 'CFilterChain'
'type' => '->'
'args' => array()
)
10 => array
(
'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
'line' => 3695
'function' => 'runActionWithFilters'
'class' => 'CController'
'type' => '->'
'args' => array
(
0 => CInlineAction#6(...)
1 => array
(
0 => 'rights'
)
)
)
11 => array
(
'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
'line' => 1799
'function' => 'run'
'class' => 'CController'
'type' => '->'
'args' => array
(
0 => ''
)
)
12 => array
(
'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
'line' => 1719
'function' => 'runController'
'class' => 'CWebApplication'
'type' => '->'
'args' => array
(
0 => 'pages/front'
)
)
13 => array
(
'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
'line' => 1236
'function' => 'processRequest'
'class' => 'CWebApplication'
'type' => '->'
'args' => array()
)
14 => array
(
'file' => '/var/www/production/public/index.php'
'line' => 72
'function' => 'run'
'class' => 'CApplication'
'type' => '->'
'args' => array()
)
)
)
Официальный интернет-портал Администрации Томской области — Ошибка | Администрация Томской области404
Просим прощения, ведутся технические работы
/var/www/production/protected/modules/pages/controllers/FrontController.php at line 30
#0 [internal function]: FrontController->actionIndex('dostupnoe-zhily...')
#1 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(4189): ReflectionMethod->invokeArgs(Object(FrontController), Array)
#2 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(4206): CAction->runWithParamsInternal(Object(FrontController), Object(ReflectionMethod), Array)
#3 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(3720): CInlineAction->runWithParams(Array)
#4 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7049): CController->runAction(Object(CInlineAction))
#5 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7058): CFilterChain->run()
#6 /var/www/production/protected/modules/rights/components/RController.php(36): CFilter->filter(Object(CFilterChain))
#7 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7091): RController->filterRights(Object(CFilterChain))
#8 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7046): CInlineFilter->filter(Object(CFilterChain))
#9 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(3710): CFilterChain->run()
#10 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(3695): CController->runActionWithFilters(Object(CInlineAction), Array)
#11 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(1799): CController->run('')
#12 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(1719): CWebApplication->runController('pages/front')
#13 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(1236): CWebApplication->processRequest()
#14 /var/www/production/public/index.php(72): CApplication->run()
#15 {main}
многодетных семей сталкиваются с более высоким бременем арендной платы и меньшими возможностями жилья в соответствии с новыми правилами HUD по аренде
1 октября 2004 года HUD ввел в действие новые стандарты арендной платы, известные как справедливая рыночная арендная плата или FMR, которые будут использоваться для установления максимального уровня арендной платы за программа жилищных ваучеров «Раздел 8» и другие программы жилищной помощи для малоимущих в течение 2005 финансового года. Во многих регионах Справедливая рыночная арендная плата на 2005 год для квартир с тремя и четырьмя спальнями содержит резкое снижение по сравнению с уровнями, используемыми в течение финансового года. 2004 г.
Эти сокращения приведут к увеличению арендной платы и другим неблагоприятным последствиям для малообеспеченных семей с детьми, которые составляют практически все получающие помощь домохозяйства, проживающие в более крупных жилищных единицах. Особенно уязвимы для таких сокращений малообеспеченные семьи с тремя и более детьми. Сокращения, вероятно, непропорционально коснутся латиноамериканских семей, поскольку они, как правило, заводят больше детей.
Многие из самых значительных сокращений являются результатом одностороннего, необъявленного изменения, которое HUD внесло в метод, который он использует для установления справедливой рыночной арендной платы.При установлении справедливой рыночной арендной платы HUD обеспечивает, чтобы FMR для более крупных жилых единиц в районе (то есть квартир с тремя или более спальнями) был по крайней мере на определенный процент выше FMR для двухкомнатной квартиры в том же районе. Это делается с учетом того факта, что арендная плата выше для квартир с большим количеством спален и что большие семьи уже давно сталкиваются с большими трудностями, чем другие семьи, при поиске квартир, которые они могут арендовать с помощью своих ваучеров.Эта давняя практика предназначена для того, чтобы дать большим семьям возможность найти квартиры, которые они могут арендовать на свои ваучеры, аналогичные тем, которые есть у одиноких людей и семей с одним или двумя детьми.
При установлении новых FMR 2005 года HUD снизил минимальный процент, на который справедливая рыночная арендная плата для больших квартир должна превышать арендную плату для двухкомнатных квартир. Это затруднит для многих многодетных семей с детьми поиск квартир, которые они могут арендовать по ваучерам, если только они не будут платить значительно больше арендной платы за счет собственных ограниченных доходов или не переедут в районы с более высокой бедностью, где арендная плата ниже, но преступность, как правило, выше, школы беднее, а работы меньше.
Более того, HUD внес это изменение скрытно. HUD никогда не разглашал, что вносит это изменение, когда в начале августа выпустил предлагаемые ставки справедливой рыночной арендной платы для комментариев (на четыре месяца позже, чем предлагаемые FMR обычно публикуются для комментариев). Поскольку HUD не раскрыл информацию об этом изменении, местным жилищным агентствам, арендаторам и членам Конгресса фактически было отказано в возможности прокомментировать это изменение. Таким образом, изменение по сути сводится к скрытому сокращению программы Раздела 8.
Новые рыночные ставки арендной платы резко и непропорционально снижают арендные ставки для квартир с тремя и более спальнями
HUD ежегодно устанавливает справедливые рыночные арендные ставки для более чем 2000 городских районов и сельских округов по всей стране. Как правило, справедливая рыночная арендная плата — это сумма за площадь, достаточная для покрытия арендной платы за 40 процентов жилых единиц в этом районе. HUD устанавливает FMR для каждой области на разных уровнях для единиц с разным количеством спален.
Выпуская на прошлой неделе окончательные FMR за 2005 год, HUD резко снизил стандарты арендной платы для более крупных жилых единиц во многих районах. (HUD отказался от предложения изменить географические районы, используемые для установки FMR, несмотря на существенный негативный комментарий, но приступил к изменению метода, используемого для расчета FMR для квартир с большой спальней, который вызвал мало комментариев из-за того, что HUD не смог раскрыть это.)
Результат — повсеместное сокращение FMR для квартир с большими спальнями.В районах, где проживает около половины всех арендованных домохозяйств в Соединенных Штатах, новые FMR для квартир с тремя и четырьмя спальнями ниже, чем FMR, использованные в 2004 году. В ряде других областей FMR для квартир с большими спальнями может быть на уровне или незначительно выше уровней 2004 года, но увеличение может быть слишком небольшим, чтобы покрыть увеличение арендной платы в этом районе. [1] Некоторые из самых больших сокращений FMR для квартир с четырьмя спальнями перечислены в Таблице 1.
То, что большие единицы были выделены для более крупных сокращений, можно увидеть, сравнив изменения в FMR для квартир с двумя спальнями и изменения в FMR для квартир с четырьмя спальнями.Например, почти в 100 округах HUD сократил FMR с четырьмя спальнями более чем на 10 процентов — очень большое сокращение — в то время как FMR с двумя спальнями для этого района остался прежним или увеличился в ответ на повышение арендной платы. (Таблицы, показывающие изменения FMR в каждом округе страны, доступны на https://www.cbpp.org/10-12-04hous-states.htm.)
Вопреки утверждениям HUD, FMR крупногабаритного агрегата вырезает ствол из-за необъявленного Изменение политики
В статье Associated Press от 12 октября 2004 г. сообщалось, что помощник секретаря HUD Деннис Ши заявил, что изменения справедливой рыночной арендной платы для крупных предприятий, обсуждаемые в этом анализе, «были опубликованы в Федеральном реестре и подлежали период общественного обсуждения »и что изменения произошли потому, что« HUD был обязан по закону пересмотреть формулы справедливой арендной платы с использованием обновленных статистических данных по жилью и населению из переписи 2000 года.«Эти утверждения вводят в заблуждение.
HUD опубликовал предлагаемые уровни FMR на 2005 г. 6 августа и предоставил 30-дневный период для комментариев, прежде чем FMR вступят в силу. (Этот период комментариев был намного короче, чем периоды, разрешенные в предыдущие годы.) Однако предлагаемые изменения в уровнях справедливой рыночной арендной платы для местных районов были обусловлены множеством факторов, включая использование недавно доступных данных об арендной плате переписи населения, сдвиги в границы локальных областей, используемых для установки FMR, и, по крайней мере, три основных изменения в методе, с помощью которого HUD рассчитывает FMR.Общественность не могла понять, что вызвало сокращение предлагаемых FMR для более крупных блоков, глядя на уровни FMR 2005 года, которые HUD выпустил для комментариев.
Эту проблему можно было бы решить, если бы HUD сообщал об изменениях, которые он вносил в формулу для определения FMR крупных подразделений. Но HUD по сути скрыл эти изменения. Как обсуждалось в этом анализе, ключевое изменение, которое HUD внесло в отношении FMR для больших квартир, — это сокращение минимальных процентов, на которые FMR для квартир с тремя или четырьмя спальнями должен превышать FMR для квартир с двумя спальнями в жилом доме. та же площадь.При установлении FMR 2005 года HUD снизил минимальный процент, на который FMR для квартиры с четырьмя спальнями должен превышать FMR для квартиры с двумя спальнями в том же районе с примерно 40 процентов FMR с двумя спальнями до 23 процентов от двухкомнатной FMR. HUD также снизил минимальную процентную разницу между FMR для квартир с тремя спальнями и FMR для квартир с двумя спальнями в том же районе с примерно 25 процентов от FMR с двумя спальнями до 20 процентов.
Когда HUD опубликовал в августе предложения FMR на 2005 г., единственными подсказками к этому изменению политики были минимальные коэффициенты разницы для более крупных единиц, которые были перечислены в уведомлении. Однако HUD не дал никаких указаний на важность этих факторов: он не предоставил никакой информации о факторах, использованных в предыдущие годы (которые большинство людей, просматривающих предлагаемые FMR, не знали бы сами). HUD не смог даже раскрыть, что новые минимальные коэффициенты разницы для более крупных единиц представляют собой сокращение. Это эффективно помешало большинству людей, агентств и владельцев собственности, которые рассматривали предложение, комментировать этот вопрос. Только 1 октября — дня, когда новые FMR вступили в силу, — HUD признал, что новые минимальные коэффициенты разницы были ниже, чем те, которые использовались ранее. Даже тогда HUD не смог раскрыть масштабы снижения.
Заявление помощника госсекретаря Ши о том, что изменения коэффициентов минимальной разницы для FMR крупных единиц проистекают из юридического требования о том, что HUD обновляет FMR на основе данных переписи 2000 года, также является неточным.Во-первых, кажется неправдоподобным, что перенос основы для части расчетов FMR с данных переписи 1990 г. на данные переписи 2000 г. может вызвать уменьшение минимальных коэффициентов разницы такой величины. В стране в целом разница между рыночной арендной платой за квартиры с двумя и четырьмя спальнями сократилась в течение 1990-х годов всего на три процентных пункта, и этот сдвиг вряд ли оправдает снижение HUD на 17 процентных пунктов поправочного коэффициента для четырех -спальные единицы.
Во-вторых, даже если бы сокращения в FMR крупных единиц происходили исключительно из-за использования более поздних данных переписи, HUD не требовал бы , а не , чтобы ввести эти сокращения. HUD, как правило, требуется обновлять FMR с использованием самых последних данных, но он также имеет юридические полномочия — и, действительно, обязанность в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении — повышать FMR для крупных квартир, когда это необходимо, чтобы предоставить адекватные жилищные возможности для больших семей. .Это полномочие явно позволяет HUD принимать меры, чтобы избежать резкого сокращения FMR для крупных квартир, особенно с учетом того, что недавние исследования показывают, что многодетным семьям уже труднее найти жилье, которое они могут арендовать с помощью своих ваучеров, чем другим домохозяйствам.
Таблица 1: | |||||
| Столичная зона | Изменение в FMR с четырьмя спальнями с 2004 по 2005 год | ||||
Изменение в долларах | Изменение в процентах | ||||
Сан-Хосе, Калифорния | — 845 долларов | -30.1% | |||
Бразория, Техас | — 263 долл. США | -22.0% | |||
Richland-Kennewick-Pasco, WA | — 240 долларов США | -19.9% | |||
Boston, MA-NH | — 408 долларов США | 19,6% | |||
Рапид-Сити, SD | — $ 197 | -19.1% | Новый Орлеан, Лос-Анджелес | — 192 долл. США | -17.6% |
Блумингтон, Индиана | — 194 долл. США | -17,2% | |||
Гринвилл, Северная Каролина | — 169 долл. США | -17,2 %54 3 900 | Округ Датчесс, Нью-Йорк | — 269 долл. США | -16.8% |
Auburn-Opelika, AL | — 131 долл. США | -16,0% | |||
Атланта, Джорджия | — 228 долл. США | 3 | -15,0%|||
Пеория-Пекин, Иллинойс | — $ 134 | -13.7% | |||
Sumter, SC | — 103 долл. США | -13,5% | |||
Билокси-Галфпорт-Паскагула, MS | –124 –124 долл. США | % | |||
State College, PA | — $ 113 | -11.9% | |||
Неаполь, Флорида | — 144 долл. США | -11,7% | |||
Детройт, Мичиган | — 130 долл. США | -11,6% | |||
Повышение арендной платы и сокращение жилищных возможностей для больших семей
Такое резкое снижение FMR для больших квартир может иметь серьезные последствия для семей с низкими доходами.Основную тяжесть этих изменений понесут семьи с детьми, поскольку они составляют практически все домохозяйства с ваучерами, которые проживают в жилых единицах с тремя и более спальнями.
В регионах, где сокращение FMR велико, максимальная сумма арендной платы, которая может быть покрыта купонами, используемыми для аренды больших квартир, будет значительно снижена. Когда максимальная арендная плата, которую может покрыть ваучер, заметно снижается, семьи должны либо сами платить всю арендную плату выше этого уровня, что может быть затруднительно для семей, которые обычно живут за чертой бедности, либо искать квартиру с арендной платой ниже нового уровня. .В районах, где новые FMR установлены значительно ниже предыдущих FMR, значительное количество семей с ваучерами, вероятно, будут вынуждены переехать в более бедные районы, где арендная плата близка к новым FMR, но уровень преступности может быть выше, возможности трудоустройства могут будет меньше, и школы могут быть более низкого качества.
Процесс FMR 2005 HUD: большие изменения, мало возможностей для участия общественности
Окончательные FMR 2005 значительно отличаются от FMR 2004 в необычно большом количестве локальных областей.В 99 процентах округов страны FMR 2005 года по крайней мере для одного размера единицы как минимум на пять процентов ниже или выше, чем FMR 2004 года. Напротив, год назад FMR снизились или выросли так сильно менее чем в двух процентах округов страны. (Дополнительную информацию о национальных и региональных тенденциях в уровнях FMR 2005 см. В Приложении A.)
Сдвиг в методе HUD для установки FMR крупных единиц, обсуждаемый в этом анализе, является лишь одним из нескольких факторов, которые привели к серьезным изменениям FMR. во многих областях.FMR 2005 были первыми, в которых использовались данные об аренде из переписи 2000 года. Это привело к большим изменениям по сравнению с FMR 2004 года, которые были установлены с использованием менее полных и надежных данных об арендной плате, взятых из других источников. HUD также внес несколько других изменений в свой метод расчета FMR. Например, HUD изменил статистическую корректировку, которую он вносит, чтобы гарантировать, что сельские FMR установлены на адекватном уровне, и другую корректировку, которая предназначена для исключения проектов государственного жилищного строительства и нестандартных жилищных единиц из расчетов FMR.HUD не предоставил общественности достаточно информации, чтобы определить степень воздействия каждого из этих методологических изменений.
Когда он опубликовал окончательные FMR за 2005 год, HUD отказался от дополнительных изменений, которые он предложил, которые привели бы к еще большим изменениям в FMR. При составлении предлагаемых FMR, опубликованных в августе, HUD сгруппировал округа и города вместе, используя географические границы «зоны FMR», которые сильно отличались от границ, используемых в 2004 году и в предыдущие годы.Изменения границ HUD вызвали очень большие увеличения и уменьшения уровней FMR во многих локальных областях. В ответ на публичные комментарии, критикующие сдвиг границ, HUD вернулся к использованию границ, которые использовались в 2004 году и ранее, когда он устанавливал окончательные FMR 2005 года.
Хотя это изменение имело положительный эффект, уменьшив количество областей, в которых произошли чрезвычайно большие изменения FMR, HUD реализовал его таким образом, который привел к беспрецедентному сокращению обычного процесса для разрешения общественного обсуждения изменений FMR.Опубликовав в августе предлагаемые FMR на 2005 год, HUD установил необычно поспешный график завершения работы над FMR. Местным сообществам было разрешено только 30 дней для подачи комментариев до вступления в силу FMR по сравнению с 90 днями в предыдущие годы. Этот короткий период комментариев подорвал способность HUD обеспечить точность установки FMR. (Для получения дополнительной информации о пагубных последствиях неадекватного периода комментариев HUD см. « Поспешные изменения в« Справедливой рыночной арендной плате »HUD могут нарушить жилищную помощь», доступно в Интернете по адресу https: // www.cbpp.org/9-16-04hous.htm.)
В областях, где окончательные FMR были ниже, чем предложенные FMR в результате возврата к ранее существовавшим географическим областям, процесс был еще более усечен. Поскольку эти сокращения не отражены в предлагаемых FMR, местные сообщества впервые увидели сокращения, когда HUD опубликовал окончательные FMR 1 октября. Следовательно, у этих сообществ не было никакой возможности прокомментировать сокращения до того, как они вступили в силу. .В прошлом HUD не вводил сокращения FMR без предоставления периода для комментариев. Напротив, если HUD определит на основании дополнительных данных об арендной плате, собранных после публикации предлагаемых FMR, что FMR должен быть ниже предлагаемого уровня, он не приведет к снижению до следующего года.
Кроме того, поскольку более низкая максимальная арендная плата сокращает диапазон единиц жилья, которые семья может позволить себе арендовать, все больше семей с детьми окажутся не в состоянии арендовать какую-либо квартиру с помощью своего ваучера в течение срока (обычно 60 дней), установленного местными жилищными агентствами. разрешить семье сдавать квартиру в аренду по ваучеру.Семьи, которые не находят квартиру, которую они могут арендовать со своим ваучером в течение срока , теряют ваучер.
Поскольку семьи, имеющие право на получение ваучеров, имеют слишком низкие доходы, чтобы арендовать приличное несубсидируемое жилье на местном рынке, не выплачивая за аренду очень высокий процент своего ограниченного дохода, семьям, которые вынуждены отказаться от ваучеров, возможно, придется отвлекать ограниченные ресурсы от предметов потребления. например, питание или уход за детьми, или проживание в переполненных или некачественных жилищах.В некоторых случаях они могут стать бездомными. Многодетные семьи уже, как правило, чаще, чем другие слои населения, испытывают высокое бремя арендной платы или иным образом сталкиваются с трудностями, сводящими концы с концами.
Семьи, которые в настоящее время имеют ваучеры и остаются в своих нынешних домах, не должны немедленно столкнуться с неблагоприятными последствиями такого сокращения FMR; им предоставляется льготный период от одного до двух лет, прежде чем они будут затронуты такими изменениями. Но со временем изменения коснутся и них.[2] И семьи, которые недавно участвуют в программе, а также нынешние держатели ваучеров, которые переезжают (чтобы найти работу, избежать жестокого обращения, покинуть квартиру, которую арендодатель больше не желает снимать, или по другой причине) будут быть затронутым немедленно.
Сдвиг в расчетах HUD Пониженные FMR
Многие из самых глубоких разрезов в FMR крупных единиц отражают изменение метода, который HUD использует для расчета FMR. За более чем два десятилетия HUD внес статистические корректировки в данные о рыночной арендной плате, чтобы гарантировать, что FMR для более крупных квартир установлен на уровнях, которые предоставляют семьям с тремя и более детьми адекватную возможность найти жилье, которое они могут арендовать с помощью своих ваучеров.Один из компонентов этой корректировки заключался в том, чтобы установить FMR для более крупных квартир не менее чем на определенный процент выше FMR для квартиры с двумя спальнями в этом районе. Если в противном случае FMR для квартиры большего размера был бы установлен выше FMR для квартиры с двумя спальнями на меньшую величину, чем этот процент, HUD соответственно повысит FMR для большей единицы.
При установлении FMR на 2005 год HUD снизил минимальную процентную разницу между FMR для квартир с двумя спальнями и FMR для квартир с тремя спальнями в том же районе с примерно 25 процентов от FMR с двумя спальнями до 20 процентов.HUD резко снизил минимальную процентную разницу между FMR для квартир с двумя и четырьмя спальнями, примерно с 40 процентов от FMR с двумя спальнями до 23 процентов. [3] Как обсуждается во врезке на странице 3, HUD не объявлял об этих изменениях общественности, когда 6 августа опубликовал предлагаемые уровни FMR на 2005 г. ниже, чем коэффициенты, использованные ранее. [4] 1 октября, в день, когда новые FMR вступили в силу, HUD признал, что новые факторы представляют собой снижение, но не смог раскрыть масштабы сокращения.
Политика HUD по внесению статистических корректировок для обеспечения того, чтобы FMR для больших единиц были установлены на адекватном уровне, была введена в результате обширных доказательств того, что большие семьи с меньшей вероятностью, чем другие домохозяйства, смогли найти квартиру, которую они могли бы арендовать с помощью своего ваучера . Эта проблема может возникнуть из-за того, что домовладельцы предпочитают не сдавать в аренду семьям с несколькими детьми или потому, что больших квартир меньше, чем других, что затрудняет поиск свободных квартир.Еще в 2001 году исследование, спонсируемое HUD, показало, что многодетные семьи по-прежнему менее успешны, чем другие домохозяйства, в использовании ваучеров [5]. Действительно, HUD признал в уведомлении, сопровождающем новые FMR 2005 г., что большие семьи «испытывают наибольшие трудности при аренде квартир».
Эти факты говорят о том, что HUD должен обеспечивать, чтобы любые изменения в корректировках, которые он вносит в FMR, имели общий эффект расширения жилищных возможностей для больших семей с детьми — или, как минимум, не уменьшали эти возможности.Изменение, которое HUD только что внесло в настройку FMR для крупных единиц на 2005 год, является существенным шагом в противоположном направлении.
Таблица 1: | |||||||
Процент всех домохозяйств-арендаторов, проживающих в районах со снижением FMR с 2004 по 2005 г. по спальням Размер | |||||||
Регион переписи | Штаты | 0-BR | 1-BR | 2-BR | 3-BR | 4-BR | Любой размер спальни |
| 900 02 Новая Англия | CT, MA, ME, NH, RI, VT | 9.7% | 44,8% | 52,6% | 63,8% | 77,2% | 85,8% |
Средняя Атлантика | NJ, NY, PA | 42.5% | 44,3% | 51,5% | 57,8% | 87,8% | 89,4% |
Восточно-Северный Центральный | IL, IN, MI , Огайо, Висконсин | 3.6% | 10,0% | 34,6% | 43,3% | 63,8% | 67,8% |
West North Central | IA, KS, MN , MO, ND, NE, SD | 3.1% | 7,1% | 29,2% | 36,1% | 43,7% | 54,3% |
Южная Атлантика | DC, DE, FL, GA, MD, NC, SC, VA, WV | 4.9% | 14,8% | 37,1% | 51,7% | 59,8% | 66,0% |
Восток Юг Центральный | AL, KY, MS , TN | 3.8% | 6,4% | 15,1% | 38,5% | 44,9% | 54,2% |
Западный Южный Центральный | AR, LA, OK , Техас | 3.8% | 4,4% | 32,7% | 38,5% | 49,9% | 56,6% |
Mountain | AZ, CO, ID, MT , Нью-Мексико, Невада, Юта, Вайоминг | 7.0% | 5,7% | 34,7% | 10,5% | 24,0% | 47,2% |
Тихоокеанский регион | AK, CA, HI, OR , WA | 14.0% | 24,2% | 34,4% | 29,7% | 32,2% | 41,0% |
По всей стране | 12.4% | 19,4% | 37,0% | 42,4% | 55,6% | 62,9% | |
Таблица 2: | ||||||
Процент всех домохозяйств-арендаторов, проживающих в районах со снижением FMR с 2005 по 2004 г. по размеру спальни | ||||||
0-BR | 1-BR | 908 203-BR | 4-BR | Любой размер спальни | ||
Домохозяйства-арендаторы в городских районах | 12.9% | 21,1% | 41,0% | 47,0% | 60,3% | 66,8% |
Арендные домохозяйства в пригородах .1% | 13,6% | 19,4% | 20,2% | 30,3% | 43,6% | |
Конечные примечания: 1
900 процент арендодателей проживает в районах, в которых FMR для 3-х комнат на 2005 год ниже, чем FMR для 3-х комнат в 2004 году.56 процентов арендодателей проживают в районах, где показатель FMR на 4 спальни был ниже прошлогоднего уровня. (В этих расчетах используются данные о численности арендаторов из переписи 2000 года.)[2] Более того, старшие сотрудники HUD указали, что они рассматривают возможность отмены этого льготного периода, чтобы сократить расходы на ваучеры.
[3] В дополнение к установлению минимального процента Различия между FMR с двумя спальнями и FMR для больших юнитов, HUD повышает FMR всех больших юнитов на фиксированный процент: 8.7 процентов для FMR с тремя спальнями и 7,7 процента для FMR с четырьмя спальнями. Минимальные процентные различия, которые мы перечисляем в тексте, представляют собой фактические минимальные различия, которые допускает HUD в уровнях FMR, после включения 8,7-процентного или 7,7-процентного «повышения». В уведомлении, сопровождающем окончательные FMR 2005 г., HUD сообщил только минимальные допустимые отклонения до применения повышения; следовательно, минимальные различия, сообщаемые HUD, несколько ниже фактических минимумов, которые мы перечисляем здесь.
В 2004 году и ранее HUD допускал разницу FMR для двух и четырех спален для некоторых сельских округов, которые были несколько ниже минимальных значений; непонятно, почему были сделаны эти исключения. Как в 2005 году, так и ранее, HUD также установил максимальных процентных различий между FMR с двумя спальнями и FMR с большими блоками. При установлении FMR на 2005 год HUD повысил максимальные процентные различия для FMR с тремя и четырьмя спальнями, что привело к более высоким FMR в некоторых областях.Однако уменьшение минимальной процентной разницы влияет на гораздо большее количество домохозяйств-арендаторов, чем увеличение максимальной процентной разницы.
[4] Оказалось — по-видимому, из-за ошибки в уведомлении, сопровождающем предлагаемые FMR, — что минимальные коэффициенты разницы, опубликованные HUD 6 августа, не были минимумами, используемыми HUD при установке FMR. Фактические минимумы не были точно раскрыты до 1 октября.
[5] Семьи из пяти или более человек имели значительно более низкие показатели успеха, чем небольшие семьи с детьми и инвалидами не пожилого возраста.Мерил Финкель и Ларри Берон, Исследование показателей успешности купонов Раздел 8 Том I (2001).
Крупные и бедные семьи не участвуют в жилищных планах Нью-Йорка, говорят официальные лица.
Должностные лица жилищного управления заявили, что многие многокомнатные квартиры недоступны для больших семей, несмотря на то, что они «недостаточно используются»; в настоящее время один или два человека занимают 14 597 квартир с тремя спальнями, 1354 квартиры с четырьмя спальнями и 159 квартир с пятью спальнями. Они сказали, что эти арендаторы в конечном итоге будут переведены в квартиры меньшего размера, но этот процесс был медленным, потому что даже в небольших квартирах были длинные списки ожидания: около
человек для студий или однокомнатных, 62000 для двухкомнатных и 14000 для трехкомнатных или больше.Расширение доступного жилья в городе контролируется главным образом Департаментом сохранения и развития жилищного строительства, который предоставил миллиарды долларов в виде субсидий частным застройщикам, которые разрабатывают и реализуют проекты, проверенные агентством. По подсчетам департамента, 124 418 из 165 000 обещанных жилищных единиц были построены до 2011 финансового года. Из них 65 процентов — 81 393 единицы — были сохранены в существующих единицах, а 35 процентов — 43 025 единиц — были построены заново.
Но неясно, сколько из этих единиц было квартирами с тремя или более просторными спальнями, потому что департамент не смог предоставить полную разбивку квартир по размеру квартир. Вместо этого он предоставил эти данные только для 65 796 единиц или 53 процентов, заявив, что только недавно начал подсчет такой информации.
Частичные данные показали, что большие квартиры не имели большого значения в проектах нового строительства: 3 660 трехкомнатных, 57 четырехкомнатных, без пяти или шести спален.
«Наша цель — максимально эффективно и рационально использовать наши ресурсы», — сказал в заявлении представитель жилищного департамента Эрик Бедерман.«Хотя данные показывают, что домохозяйства из четырех или менее человек составляют подавляющее большинство населения, мы работали над тем, чтобы уравновесить потребности нашего города, одновременно обслуживая семьи разного размера.
Однако многие застройщики заявили, что давняя практика города по предоставлению субсидий на проекты доступного жилья на основе общего количества запланированных единиц, независимо от размера, не позволяет строить квартиры большей площади. Застройщик получит больше денег, упаковав здание студиями или однокомнатными квартирами, чем большими квартирами, которые занимают больше места, но все равно считаются отдельными единицами.
В Бронксе, например, проект 2008 года был первоначально разработан с 28 квартирами, из которых 5 должны были быть трехкомнатными. Но застройщик, PWB Management Corporation, в конечном итоге отказался от трехкомнатных квартир, чтобы втиснуть больше квартир меньшего размера, чтобы довести общее количество квартир до 32. Питер Бурбо, совладелец компании, сказал, что дополнительные четыре квартиры принесли еще 240 000 долларов. в виде субсидий — в размере 60 000 долларов за единицу — и увеличил доход от аренды, «чтобы вывести нас из равновесия с точки зрения обеспечения работы финансирования.
Четыре причины, по которым увеличение объемов государственного жилья не является решением проблемы доступности
Когда избранный президент Джо Байден собирается вступить в должность, подкрепленный демократическим контролем как над Палатой представителей, так и над Сенатом, левые чудаки и активисты составляют списки желаний для нового законодательства по множеству вопросов и политических сфер.
Жилье большое. Недавняя идея, которая привлекает внимание активистов жилищного строительства — и некоторых законодателей — состоит в том, чтобы отменить Поправку Faircloth, которая запрещает новое строительство государственного жилья.Для семей с низкими доходами борьба за получение достойного, стабильного жилья была актуальной проблемой задолго до пандемии COVID-19. Предоставление дополнительной жилищной поддержки должно быть приоритетом для новой администрации.
Однако ожидание от местных жилищных властей развития крупных портфелей государственного жилья не является эффективным решением. А сосредоточение дебатов на Поправке из ткани Faircloth — отвлекающий маневр — политическое отвлечение от более ощутимых препятствий на пути к дешевому жилью.
Ниже приведены четыре причины, по которым строительство большего количества государственного жилья не является панацеей от жилищных проблем страны, а также идеи более эффективных решений, которые защитники могут продвигать в ближайшие месяцы.
Наличие земли и местное зонирование — основные препятствия для получения субсидируемого жильяСтроительство субсидируемого жилья — или, если на то пошло, арендного жилья по рыночной ставке — является незаконным в большинстве частей США. Местные законы о зонировании запрещают строения, отличные от частных домов на одну семью, на большей части земли в городах и пригородах.
Отмена Поправки к ткани из хлопчатобумажной ткани не решает эту проблему. И это не новая проблема: государственное жилье, построенное с 1950-х по 1970-е годы, в основном строилось в бедных, сегрегированных по расовому признаку районах, потому что именно там государственные учреждения могли приобретать землю, а белые избиратели из среднего класса не протестовали слишком резко.
Место проживания людей — и особенно место, где растут дети — имеет решающее значение для долгосрочного благополучия, включая ожидаемую продолжительность жизни, здоровье и доход. При отсутствии какого-либо серьезного плана по легализации квартир в районах с высокими возможностями, предложения о строительстве большего количества государственного жилья только усугубят расовую и экономическую сегрегацию — в ущерб семьям с низкими доходами.
Государственные агентства не предназначены для застройки недвижимостиВ предложениях «правительству» о строительстве государственного жилья часто неясно, какое агентство или ведомство они имеют в виду.Хотя финансирование государственного жилья исходит из федерального уровня, недвижимость находится в ведении более 3300 местных жилищных органов по всей стране. И у большинства из них нет недавнего опыта строительства нового здания — долгого, сложного и рискованного дела при самых благоприятных обстоятельствах. Государственные агентства также действуют в соответствии с более жесткими правилами и процедурами, чем компании частного сектора; например, требования к закупкам и рабочей силе, которые значительно усложняют и удорожают строительство.
Сегодня почти все новое субсидируемое жилье строится и управляется специализированными некоммерческими или коммерческими застройщиками. Таким образом, несмотря на эти призывы к «правительству» построить больше жилья, у большинства жилищных органов нет возможностей или желания осуществлять новые строительные проекты.
Качественное субсидируемое жилье требует долгосрочных обязательств, а не короткого флиртаКак известно любому домовладельцу, поддержание дома в хорошем состоянии требует постоянных вложений времени и денег.В этом смысле большинство существующих государственных жилищных объектов медленно ухудшались в течение десятилетий из-за повреждений, вызванных водой, плесенью, паразитами и старением механических систем. В 2017 году министр жилищного строительства и городского развития (HUD) Бен Карсон, как известно, попал в ловушку неисправного лифта во время посещения высотного проекта в Майами. Имея это в виду, зачем жилищным властям подписываться на строительство большего количества квартир, если они уже сталкиваются с огромными просрочками по техническому обслуживанию и недостатком капитальных средств?
История финансирования инфраструктуры федеральным правительством похожа на то, что родители покупают своему 16-летнему ребенку новую машину, а затем отказываются платить за страховку, бензин или ремонт.(См. Также: неудовлетворенные потребности капитала в дорогах, мостах и метро.)
Писатель Ноа Смит недавно предложил, чтобы США приняли модель государственного жилья, как в Сингапуре, где правительство строит квартиры, а затем продает их по низким ценам домашним хозяйствам. Но даже это не решает проблемы, а просто перекладывает бремя будущих расходов на техническое обслуживание на домохозяйства — проблема, знакомая сегодня многим домовладельцам с низкими доходами в США.
Другие виды жилищных субсидий повышают рентабельность налогоплательщиковСтроительство нового жилья — дорогое удовольствие, особенно в прибрежных городских районах, где проблема доступности стоит наиболее остро.Как это ни парадоксально, строительство субсидируемого жилья обходится дороже, чем строительство жилья по рыночной цене, из-за сложности получения финансирования. Новое строительство также идет медленно: на строительство субсидируемых квартир на жестко регулируемых рынках может потребоваться десятилетие или больше.
Если цель федеральных политиков состоит в том, чтобы помочь как можно большему количеству домохозяйств с низкими доходами, то стратегия строительства нового государственного жилья, возможно, является наименее эффективным путем. Увеличение средств на жилищные ваучеры или на приобретение и ремонт существующих квартир через Национальный целевой фонд жилищного строительства позволит увеличить объем субсидий, чтобы быстрее покрыть гораздо большее количество домашних хозяйств, и часто в районах с более высокими возможностями.Обеспечение долгосрочной физической и финансовой жизнеспособности существующей субсидируемой собственности — например, посредством демонстрационной программы помощи при аренде (RAD) HUD — также будет более рентабельным, чем новое строительство.
В целом, помощь семьям с низкими доходами в получении доступа к качественному, стабильному и доступному жилью в районах с высокими возможностями должно стать целью новой администрации Байдена и нового Конгресса. Но строительство большего количества государственного жилья — неправильный путь к достижению этой цели.
7 вещей, которые вы должны знать о бедности и жилье
1. Существуют разные определения бедности.Нет международного консенсуса в отношении измерения бедности. Как правило, пороги абсолютной бедности определяются путем измерения потребностей для выживания, таких как еда и жилье, для домохозяйств разного размера.
В определении бедности, разработанном Программой развития Организации Объединенных Наций, признается, что бедность нельзя измерить только доходом. Вместо этого он использует многомерный подход, учитывающий здоровье, образование и уровень жизни, включая доступ к чистой воде, санитарии, электричеству и качеству жилья, поскольку каждый из них играет основополагающую роль, позволяя семьям вести достойную жизнь.
2. Люди, живущие в плохих условиях, не обязательно то, о ком (или где) вы думаете.Семья может оказаться в бедности по многим причинам — неотложная медицинская помощь, неурожай, внезапная безработица. В США у двух из пяти домохозяйств нет сбережений, чтобы пережить финансовый шок, в то время как каждый пятый ребенок борется с нехваткой адекватных ресурсов.
Во всем мире каждые пять секунд умирает ребенок в возрасте до 15 лет, в основном по предотвратимым причинам, усугубляющим нищету.И хотя бедные условия жизни часто воспринимаются как ограниченные городами, уровень бедности в сельской местности по-прежнему превышает уровень городской бедности в нескольких странах, включая Румынию, Индонезию и США
. 3. Иногда бывает трудно найти доступное жилье.Во многих регионах мира количество домохозяйств с низкими доходами намного превышает доступное жилье. В США на каждые 100 арендаторов семей, классифицируемых как крайне малообеспеченные, доступны и доступные по цене всего 35 единиц аренды.В глобальном масштабе разрыв в доступности жилья, то есть разница между доходом на жилье и рыночной ценой стандартной единицы жилья в регионе, составляет почти 650 миллиардов долларов в год.
4
. Семье может быть недостаточно постоянной работы (или двух), чтобы позволить себе приличное жилье.Нигде в США работник, получающий минимальную заработную плату, равную федеральной или действующей в штате, не может снимать квартиру с двумя спальнями, не выплачивая более 30% своего дохода.Фактически, работник с минимальной заработной платой должен работать почти 127 часов в неделю, более трех рабочих мест с полной занятостью, чтобы позволить себе аренду двухкомнатной квартиры, или 103 часа в неделю, более 2,5 рабочих мест с полной занятостью, чтобы позволить себе одно- спальня, согласно Национальной жилищной коалиции с низким доходом.
5. Наличие дома (или квартиры) не означает, что вы живете в плохих условиях.По данным Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета, почти 38 миллионов американских семей — 31.5% всех домохозяйств — платят более 30% своего дохода на жилье, что вынуждает их поддерживать почти невозможный баланс, принимая трудные решения в отношении еды, транспорта и здоровья. Между тем, каждое шестое домохозяйство платит за жилье более половины своего дохода и считается сильно обремененным расходами.
Жилищная бедность также может включать такие вещи, как энергетическая и топливная бедность и отсутствие доступа к воде и санитарии. По данным Департамента по экономическим и социальным вопросам ООН, почти 15% людей во всем мире не имеют доступа к электричеству.В ситуациях, когда люди имеют доступ к энергии, люди с самыми низкими доходами часто в конечном итоге платят непропорционально большую долю дохода за энергию. По оценкам Центров по контролю и профилактике заболеваний, около 11% населения мира не имеют доступа к улучшенному водоснабжению, а 25% не имеют доступа к надлежащей санитарии.
Небезопасное владение недвижимостью или угроза выселения — это реальность для многих, живущих по всему миру, лишающая людей даже самой элементарной физической, экономической и психологической безопасности адекватного жилья.Более 20% населения мира ежедневно борется за то, чтобы оставаться в домах или на земле, где они живут, и более 70% населения мира не имеют юридических документов, подтверждающих их права собственности.
6. Бедность сохраняется, но также и домовладение.Но безопасное, приличное и доступное место для жизни может реально изменить жизнь семьи. Домовладение долгое время было для семей основным способом накопления богатства . Домовладение также обеспечивает стабильность, поскольку ежемесячные выплаты по ипотеке предсказуемы, а арендная плата может увеличиваться из года в год. Стабильный дом важен для академической успеваемости. Дети, которые меняют школу по мере того, как их семьи переезжают в поисках более доступного жилья, могут с трудом успевать в учебе.
7. Жилье — здоровье.Качество жилья имеет большое значение для здоровья людей. Дом с плесенью, грызунами и вредителями может спровоцировать или вызвать хронические респираторные заболевания, включая астму.По данным Всемирной организации здравоохранения, переполненное, некачественное жилье создает риск для здоровья и физического благополучия семей и их соседей и способствует распространению инфекционных заболеваний, таких как туберкулез, гепатит, лихорадка денге, пневмония, холера и малярия. Это особенно верно, когда они сталкиваются со вспышками новых заразных вирусов и микробов, таких как COVID-19, которые требуют от людей укрытия дома в течение длительных периодов времени.
Вот почему мы строим.Habitat for Humanity доказывает, что достойное жилье может стать выходом из бедности для семей, нуждающихся в помощи, и каждый день вы помогаете нам сотрудничать с семьями в США и почти 70 других странах в создании стабильных домов и ярких кварталов. .
Вместе мы помогли миллионам людей построить или улучшить место, которое они называют своим домом. С вашей помощью мы также выступаем за улучшение доступа к достойному и доступному по цене жилью и предлагаем различные услуги по поддержке жилья, которые позволяют семьям с ограниченными средствами вносить необходимые улучшения в свои дома, когда позволяют их время и ресурсы.
Познакомьтесь с домовладельцами Habitat, рассказав их истории успеха и новых возможностей, и помогите другой семье пополнить их ряды уже сегодня.
В условиях роста многоквартирного дома как хорошо вписываются семьи и их шумные дети?
Все больше австралийцев живут в квартирах. Модель компактного города дает много преимуществ, но проживание рядом друг с другом также создает проблемы.
Быстрый рост квартирной застройки в последние десятилетия привел к росту жалоб и споров, связанных с шумом, в городских районах Австралии.На переднем крае такой напряженности находятся домохозяйства с детьми. Это одна из самых быстрорастущих групп, живущих в квартирах. Анализ данных последней переписи населения показывает, например, что семьи с детьми в возрасте до 15 лет составляют 25% квартирного населения Сиднея.
Дополнительная литература: Спорные помещения: проживание по соседству с Алисой (а также Анх и Абдуллой)
Дизайн квартир и культурное восприятие семей в вертикальном городе не поспевают за этим сдвигом в формах жилья.Культурные ожидания того, что семьи с детьми должны жить в частных домах, устойчивы. Планировщики квартир и застройщики воспроизводят эти ожидания, пренебрегая детьми при проектировании зданий и маркетинге.
Поскольку детские звуки сложно предсказать или контролировать, изменение демографических характеристик квартиры является проблемой как для планировщиков, так и для жителей.
Стараясь быть хорошими родителями и хорошими соседями
Мое исследование посвящено повседневному опыту семей, живущих в квартирах в Сиднее.Это показывает, что родители, пытающиеся заставить жизнь в квартире работать, сталкиваются с актом эмоционального жонглирования.
Квартирное проживание часто создает эмоциональную дилемму между хорошим родителем и хорошим соседом. Родители хотят, чтобы дети были детьми, но всегда боятся раздражать соседей.
Города наполнены множеством разных звуков, но дом оформлен как уединенное пространство тишины и покоя. Звуки, которые вторгаются, считаются шумом. «Хороший» сосед по квартире избегает звуков, которые проникают в дома соседей.
Жалобы соседей только усугубляют стресс, который испытывают родители, когда их ребенок плачет. Silentalex88 / ShutterstockЭто практически невозможно, когда задействованы дети, особенно когда квартиры плохо спроектированы. Ключевые моменты стресса включают плач по ночам, а также игры и бег днем.
Родители рассказали о проблемах тренировки сна в квартире. Они хотели быть внимательными соседями, поэтому чувствовали беспокойство и вину, когда их дети не подчинялись.Некоторые получали гневные письма от соседей или слышали, как они кричали и стучали по стенам и потолку во время полуночных протестов.
Одна мать описала сложный акт жонглирования беспокойным ребенком и расстроенным соседом:
[Сосед] крикнул… «Возьми своего ребенка!»… Я так расстроился, потому что мы старались изо всех сил и мы были измотаны… [Сосед] очень громко стучал по потолку… Я почувствовал это на ногах, как будто его трясло … Это только усилило мое напряжение … Когда я снова легла в постель после того, как крики закончились, и он [ребенок] снова заснул, а топот по крыше прекратился … Я просто сказал: «Я не буду» Не знаю, смогу ли я сделать это снова »… зная это, вы знаете, что они все это конечно слышат, и мы чувствовали себя ужасно.
Беспокойство родителей не ограничивалось ночным временем. Наблюдение за игрой детей с целью минимизировать шум заставляло родителей чувствовать себя «веселыми полицейскими».
Мне всегда кажется, что я постоянно говорю им: «Не здесь, не там, не делайте этого»… Меня постоянно беспокоит, что мы раздражаем соседей. Потому что они дети, они громкие. У них нет кнопки регулировки громкости.
Родители пробовали множество способов управления шумом. В их число входило застилание ковров и поролоновых матов, ограничение некоторых занятий помещениями без смежных стен или «часов для общения», закрытие окон и закрытие вентиляционных отверстий.Ожидание, что звуки их детей неуместны в квартирах, имело большое значение.
Когда он [сосед] впервые начал жаловаться, Гарри [сын] полз. Представьте, что вы пытаетесь научить краулера, что им не разрешают ползать по дому … Вы знаете, он [сосед] хотел невозможного и рассердился на нас, когда мы не смогли сделать это для него, без каких-либо кажущихся усилий, чтобы понять, откуда мы пришли…
Сосед этой семьи делал записи, агрессивно стучал по их стенам и угрожающе критиковал родителей из-за шума их детей.Мать рассказала, что чувствовала себя уязвимой и растерянной:
Я чувствую, что мы вошли в эту совершенно новую область дискриминации, о существовании которой я даже не подозревал раньше, но на самом деле она довольно распространена среди наших сверстников. Это обычное дело среди матерей в группе моих матерей … Люди просто не любят детей и не любят детский шум … И вы знаете, что воспитание детей — это тяжело … Так что иметь «О, Боже, я злю кучу людей» «в глубине души тоже… действительно неудобно.
Хотя не все семьи сообщали о таком негативном опыте, почти все беспокоились из-за шума и рассказывали истории друзей, у которых были проблемы.
Звуки, издаваемые детьми, всегда были на виду. Осознавая слежку своих соседей и (иногда открыто) моральные суждения, они изменили свой домашний распорядок и изменили свои дома в максимально возможной степени.
Людям нужны квартиры для семей
Требуются более широкие изменения.Семьи, живущие с детьми в квартирах, бросают вызов нормам, которые определяют дом как место тишины; которые определяют «хороших соседей» как спокойных; и это позиционирует детей как принадлежащих к другому месту (частные дома). И они сталкиваются с такими нормами в жилищах, которые мешают им всеми силами регулировать звук.
Семьи, живущие в квартирах, активно реализуют стратегии, позволяющие заставить повседневную жизнь «работать». Но люди могут измениться лишь в некоторой степени. Сохраняется более широкая проблема плохого акустического дизайна и характеристик квартир.
Как культурные, так и технические нормы должны измениться, если политическая парадигма городской консолидации должна иметь хоть какую-то надежду на удовлетворение потребностей разнообразного населения.
Дополнительная литература: Вот почему квартира для бедных отличается
Все, что вам нужно знать о дебатах о доступном жилье
Что такое доступное жилье?
Жилищная политика — один из основных вопросов, которым занимается самоуправление.Он включает в себя несколько пересекающихся проблем. Обеспечение каждому человеку достойного жилья является важным общим приоритетом. Люди также заинтересованы в том, чтобы экономическое разнообразие существовало в конкретных городах, мегаполисах или кварталах. И наконец, что не менее важно, существует заинтересованность в поддержании определенных сообществ и связей с сообществами без чрезмерного перемещения людей.
Во многих регионах наблюдается дефицит доступного жилья. Национальная жилищная коалиция с низким доходом ежегодно публикует отчет, в котором указывается «заработная плата за жилье», которую человеку нужно будет зарабатывать полный рабочий день (40 часов в неделю, 52 недели в году), чтобы арендуемая квартира с двумя спальнями была доступной для населения. официальный государственный стандарт.
Эта заработная плата за жилье больше, чем обычно зарабатывают работники с низкими доходами. А в некоторых штатах, например в Калифорнии, зарплата на жилье очень высока. Эта проблема особенно серьезна, потому что в среднем наименее доступные города являются одновременно и самыми богатыми, а это означает, что отсутствие доступного жилья может лишить людей возможности получить хорошую работу.
У политиков есть множество инструментов для решения проблем, связанных с доступностью — контроль арендной платы, инклюзивные постановления о зонировании, целевые субсидии, — но экономисты в целом согласны с тем, что единственный комплексный способ снизить цены — это увеличить предложение домов, обычно путем изменения правил зонирования на стали более дружелюбными к новому строительству.
Федеральный департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) определяет «доступное жилье» как такое жилье, которое домохозяйство может получить за 30 или менее процентов своего дохода. Но это варьируется от города к городу.
Например: домохозяйство считается «малообеспеченным», если оно составляет менее 80 процентов среднего дохода в данном районе (это называется средним доходом по району или AMI). Таким образом, согласно этому определению, жилище считается «доступным» для семей с низкими доходами, если оно стоит менее 24 процентов от среднего дохода по местности.
Очевидно, что эти точные пороги немного произвольны. В реальном мире тратить 31 процент своего дохода на жилье не особенно обременительно, чем тратить 29 процентов, и разные семьи очень по-разному расположены с точки зрения расходов на уход за ребенком, расходов на здравоохранение и других предметов первой необходимости. Но это официальное определение.
Что не так с официальным определением доступного жилья?
Одна из проблем заключается в том, что многие семьи пытаются снизить свои жилищные расходы, переезжая подальше от центров занятости.Но это просто увеличивает их транспортные расходы, поэтому простой показатель «доступное жилье» может не охватить всю историю. Центр технологий добрососедства предлагает более целостный индекс доступности H + T, который учитывает как расходы на жилье, так и расходы на дорогу.
Другая проблема заключается в том, что концепция среднего дохода по району (AMI) может преувеличивать доступность жилья в районах с высоким уровнем дохода. Например, в столичном районе Вашингтона, округ Колумбия, средний доход составляет 107 500 долларов, что означает, что семья из трех человек с доходом 48 375 долларов считается «низким доходом» с точки зрения доступности жилья.Это означает, что жилье может считаться доступным для семьи с низким доходом, но при этом оставаться далеко за пределами ценового диапазона семьи, живущей около черты бедности.
Тот факт, что многие домохозяйства с высоким доходом живут в районе Вашингтона, не волшебным образом делает дома средней ценовой категории доступными для фактических жителей города с низкими доходами. Основывая показатели доступности на местном среднем доходе, AMI подразумевает, что, когда доступность жилья становится настолько мрачной, что люди с более низким доходом уезжают, ваш город фактически повысил доступность своего жилищного фонда.Так как муниципальные районы Америки с самым высоким доходом зачастую наименее доступны по цене, это существенное искажение.
Как сделать жилье более доступным?
Существует два основных типа политики, которые могут существенно повлиять на доступность жилья:
- Во-первых, правительство могло напрямую предоставлять деньги или жилье со скидкой малообеспеченным семьям. Очевидно, семья, получившая бесплатный дом, теперь может позволить себе жилье. Точно так же семьи, получающие больше денег, могут позволить себе более широкий выбор домов.
- Во-вторых, политики могут увеличить количество жилых домов в данном мегаполисе. Это может быть сделано либо путем ослабления ограничений на размер зданий, которые могут быть построены, либо путем ослабления ограничений, требующих минимальных размеров отдельных жилых единиц. В городах, как правило, действует ряд правил зонирования, которые искусственно ограничивают предложение жилья.
Правительства и политические активисты часто очень заинтересованы в использовании политики контроля арендной платы или инклюзивного зонирования для решения проблем доступности жилья.Но эти инструменты только перераспределяют фиксированное количество жилья и фактически не могут увеличить количество людей, которые могут позволить себе жить в определенном месте.
Почему увеличение предложения так важно для доступности?
Любой подход к доступности жилья, игнорирующий предложение, в конечном итоге натолкнется на проблему, знакомую по детским игровым музыкальным стульям: если домов не хватает, чтобы обойтись, кто-то должен проиграть.
На нерегулируемом, несубсидируемом рынке люди, которые проигрывают, будут людьми, у которых меньше всего денег, чтобы тратить.Различные меры регулирования или субсидии могут изменить это и оказать адресную помощь некоторым домохозяйствам. Но во многих областях основная проблема заключается в высоком спросе на жилье. Технологический бум вызвал у многих людей желание жить в Пало-Альто, но здесь не хватает домов, чтобы обойтись без них. Возобновившаяся мода на городскую жизнь означает, что многие люди хотят жить на Манхэттене, но на них не хватает квартир. Чтобы жилье было более доступным, необходимо увеличить предложение домов.
Что такое зонирование?
Термин «зонирование» часто используется в широком смысле для обозначения широкого набора правил, регулирующих использование городских и пригородных земель. Это более строго используется для обозначения того, что также иногда называют «евклидовым зонированием» (в честь деревни Евклид, штат Огайо, а не греческого математика), которое стремится отделить друг от друга различные виды использования зданий.
При евклидовом зонировании определенный участок земли отводится под жилые помещения, офисные здания, торговые центры, легкую промышленность или что-то еще.Существуют также «основанные на форме» кодексы зонирования, которые регулируют форму зданий, а не действия, которые происходят внутри них. Как правило, либо евклидов, либо кодекс зонирования на основе форм будет различать районы, где разрешены многоквартирные дома, и где они запрещены.
Другие виды правил могут или не могут считаться зонированием в определенных юрисдикциях. Например, обычным явлением является требование включения определенного минимального количества парковочных мест в новые строительные проекты — правило, которое часто де-факто ограничивает допустимую плотность застройки.В юрисдикциях также могут быть правила относительно «занятости участков» (сколько места следует оставить незастроенным и зарезервировать для дворов) или минимального размера участков. Все эти правила могут ограничивать предложение жилья в районе. Если по закону требуется строить дома на больших участках, на данном участке можно построить меньше домов.
Как контроль арендной платы влияет на доступность жилья?
На первый взгляд, закон о «контроле за арендной платой», который устанавливает потолок для суммы арендной платы, которую может взимать арендодатель, должен сделать жилье более доступным.Однако экономисты часто учат в Econ 101, что это неправильно. Утверждается, что, делая менее прибыльным строительство новых квартир, законы о контроле за арендной платой извращенно делают жилье менее доступным, делая его более дефицитным.
Аргумент Econ 101, безусловно, возможен в теории, но вряд ли станет существенным фактором в современных Соединенных Штатах. На рынках с наиболее серьезными проблемами доступности жилья обычно ограничивается зонирование, а не контроль за арендной платой.Массачусетс, например, полностью отменил контроль за арендной платой в 1994 году. Но это не привело к всплеску высотного строительства возле Гарвардской площади — несмотря на рост цен на жилье — по той простой причине, что высотное строительство нарушает кодекс зонирования.
Что такое инклюзивное зонирование?
Постановления о включительном зонировании (IZ) в последние годы становятся все более популярными мерами по обеспечению доступного жилья.
Принцип работы инклюзивного зонирования заключается в том, что определенная доля единиц жилья в новых проектах должна быть отложена для семей с заданным пороговым уровнем дохода (обычно 80% от среднего дохода по району) по цене, доступной для такой семьи.Это эффективный инструмент для поддержания экономического разнообразия в быстро развивающемся районе, но его влияние на общую доступность города или мегаполиса неоднозначно.
Когда IZ используется как часть более крупного политического процесса, направленного на увеличение количества разрешенных застройок в желаемой области («повышение зон»), это может быть очень мощным инструментом для обеспечения доступности. Но если IZ не сочетается с повышением зон, это неоднозначно повлияет на доступность. Небольшое количество домашних хозяйств в конечном итоге получат дом, который в противном случае не могли бы себе позволить.Но всем остальным останется меньший пул единиц рыночной ставки, на который можно будет делать ставки.
Что такое джентрификация?
Разные люди подразумевают под «джентрификацией» разные вещи, но обычно это относится к процессу, при котором люди с более высокими доходами и обслуживающие их торговые точки переезжают в район, где ранее доминировали семьи с низким доходом, вычурные богемные типы, иммигранты, люди. цвета или сочетание вышеперечисленного.
Люди могут оплакивать джентрификацию просто потому, что изменения сами по себе могут вызывать дискомфорт (возможно, ваш любимый соседский бар был заменен на P.F. Chang’s), но также потому, что они обеспокоены тем, что джентрификация — это процесс, в результате которого первоначальные жители вытесняются рыночными силами.
Исследование, проведенное Лансом Фриманом из Колумбийского университета, предполагает, что перемещение на самом деле происходит относительно редко. Оборачиваемость жилья в городских кварталах высока, люди часто уезжают из любого района. В неблагоустроенных районах бедные люди уезжают и заменяются другими бедняками. В дворянских кварталах переезжающих бедняков заменяют небедными людьми.Но Фримен обнаружил, что джентрификация мало влияет на темп оттока. Тем не менее, даже если перемещение на индивидуальном уровне происходит редко, нет никаких сомнений в том, что широкое распространение джентрификации часто связано с общегородским увеличением стоимости жилья и обострением проблем с доступным жильем.
Что такое фильтрация?
Фильтрация в некотором смысле противоположна джентрификации. Как объясняет Томас Бир из Brookings Institution, по мере старения старые структуры обычно «изнашиваются, устаревают, выходят из моды и« фильтруются »в стоимости.Это то, что имела в виду Джейн Джейкобс, когда писала, что «для новых идей нужны старые здания». При прочих равных условиях аренда в старом здании дешевле, чем в современном, что делает старые коммерческие здания идеальными. для стартапов.
То же самое и с жилым домом. Пока новые здания строятся регулярно, некоторая доля старых зданий будет «фильтровать» рынок и становиться доступной для семей с более низкими доходами.
Разве нерегулируемые застройщики просто построят тонны элитного жилья?
Это маловероятно.Если бы вы построили только одно здание, возможно, вы захотели бы сделать его дорогостоящим и высокодоходным роскошным проектом. Но миллионеров в стране очень мало. По мере увеличения количества проектов разработчикам необходимо продвигаться дальше вниз по рынку, чтобы охватить более широкую базу клиентов.
Подумайте об автомобильных компаниях. Большинство автомобильных фирм действительно пытаются продавать автомобили класса люкс с высокой прибылью. Но они также производят множество обычных автомобилей для покупателей автомобилей среднего класса, потому что есть только очень много богатых людей, которым можно продавать автомобили.Если бы вы заставили Toyota строить всего несколько машин в год, они, вероятно, попытались бы сделать из них Lexus, а не Corollas. Но на неограниченном рынке преобладают Corollas.
Более того, даже роскошные проекты помогают решить проблему нехватки жилья. На рынке, где нет новых роскошных проектов, богатые люди не забывают, что им нравятся шикарные дома в привлекательных районах. Они просто скупают старую недвижимость и ремонтируют ее (или это делают домашние ласты), тем самым блокируя процесс фильтрации и выводя с рынка жилые дома среднего класса.
Что случилось с государственным жильем?
Экономическая катастрофа Великой депрессии, как правило, сдерживала строительную деятельность в 1930-х годах. Затем, во время Второй мировой войны, был введен широкий запрет на гражданское строительство, чтобы обеспечить доступность ресурсов для использования в военных целях и военного производства. Следовательно, послевоенные Соединенные Штаты столкнулись с серьезной нехваткой жилья. Эта проблема была решена во многих местах в рамках финансируемых государством строительных проектов по строительству государственного жилья.
По мере нормализации экономической ситуации эти проекты государственного жилья превратились в концентрированные жилые комплексы для бедных семей. Затем общие тенденции к субурбанизации и сокращение городского населения в 1960-х, 70-х и 80-х годах сделали проекты более изолированными от рабочих мест и экономической деятельности. Рост преступности (и простой старый расизм) заставил кварталы среднего класса и пригороды отвергнуть идею новых проектов государственного жилья, еще больше укрепив связь между государственным жилищным фондом и гетто.
За последние два десятилетия тенденции жилищной политики были направлены на сокращение количества государственного жилья. Вместо того, чтобы тратить деньги на строительство государственного жилья, средства, как правило, тратятся на ваучеры жилищной помощи по Разделу 8 или на программы по преобразованию старых проектов государственного жилья в проекты со смешанным доходом.
Что такое Раздел 8?
Ваучерная программа на выбор жилья изложена в Разделе 8 многократно измененного Закона о жилье 1937 года, и, таким образом, «Раздел 8» стал сокращением программы для любителей жилья.Идея раздела 8 относительно проста: деньги не тратятся на строительство государственного жилья, а предоставляются семьям в виде купонов, покрывающих часть или всю стоимость аренды у частного домовладельца.
Концептуальные преимущества Раздела 8 значительны. В частности, это позволяет бедным семьям решать для себя, какие компромиссы они хотят сделать в отношении качества строительства, местоположения, цены и всех других важных факторов.
Но есть и несколько проблем.Один из них — финансирование. Из-за нежелания Конгресса выделять большие суммы денег на жилищную помощь, количество семей, отвечающих критериям отбора, как правило, намного превышает количество фактически имеющихся ваучеров. Это приводит к длинным спискам ожидания для семей, обращающихся за помощью. Другая причина заключается в том, что домовладельцы часто предпочитают не сдавать в аренду жильцам по Разделу 8, воссоздавая динамику социальной изоляции проектов государственного жилья, которую Раздел 8 должен смягчить.
Что такое исключительное зонирование?
Исключительное зонирование — это процесс, при котором район или город де-факто запрещает проживание людей с низкими доходами, а иногда и небедных людей в данном районе.Самая грубая форма — это что-то вроде запрета на парковку трейлеров или передвижных домов.
Также доступны более тонкие формы исключительного зонирования. Например, в районе Спринг-Вэлли в Вашингтоне, округ Колумбия, дома должны располагаться на участках площадью не менее 7500 квадратных футов. Правила минимального размера лота чрезвычайно распространены в пригородах Америки, как и запреты на многоквартирные дома. Такого рода меры, намеренно или непреднамеренно, делают невозможным размещение дешевого жилья в тех районах, где оно применяется.
Требования о том, чтобы в жилищных единицах была парковка во дворе, также могут служить формой исключения, поскольку домохозяйства без машин имеют непропорционально низкий доход.
Если зонирование с высокой плотностью населения — это так здорово, почему Манхэттен и Сан-Франциско такие дорогие?
Это правда, что самый густонаселенный округ Америки, Манхэттен, стоит не так уж и дешево. Не Сан-Франциско, второй по плотности город в округе. Но правильный вопрос — насколько дороже будут эти места с меньшей плотностью населения.Предположим, что высота каждого многоквартирного дома на Пятой авеню и Западном Центральном парке уменьшилась на 20 процентов. Богатым людям по-прежнему нравятся виды на парк. Но все эти деньги богатых людей будут преследовать меньшее количество единиц. Цены вырастут. А богатые люди, получившие цены на Пятой авеню, рассыпались по городу, поднимая цены в других местах.
И наоборот, если бы Сан-Франциско было разрешено застроить до уровня плотности Нью-Йорка, он мог бы вместить еще 1,2 миллиона человек. Зонирование дорогих пригородов Bay Area в округах Сан-Матео и Санта-Клара может быть еще более выгодным.
Если мы позволим более плотное строительство, не станет ли там слишком тесно?
Во-первых, вокруг не так уж много людей. Если повторное зонирование привело к тому, что некоторые города стали более многолюдными, само собой разумеется, что в другом месте станет менее людно. Разные люди будут иметь разные предпочтения в отношении уровня скученности и предпочтут жить в разных кварталах или разных мегаполисах.
В более широком смысле, тот факт, что многие люди не любят слишком большого скопления людей, именно поэтому нам не нужно слишком беспокоиться о предписывающих правилах использования земли в жилых помещениях.Нет причин строить плотный участок, если кто-то не хочет его арендовать или покупать.
Подать заявку на участие в разделе 8 — Metro Housing Boston
Ваучерная программа на выбор жилья, широко известная как Раздел 8, является основной программой федерального правительства по оказанию помощи семьям, пожилым людям и людям с ограниченными возможностями с очень низким доходом в приобретении достойного, безопасного и санитарного жилья на частном рынке. Поскольку жилищная помощь предоставляется от имени семьи или отдельного лица, участники могут найти собственное жилье, включая дома на одну семью, таунхаусы и квартиры.
Участники могут выбрать любое жилье, которое отвечает требованиям программы, и не ограничивается квартирами, расположенными в проектах субсидируемого жилья. Арендуемые квартиры должны соответствовать минимальным стандартам здоровья и безопасности, установленным государственными жилищными агентствами (PHA). Согласно контракту с Департаментом жилищного строительства и общественного развития Массачусетса, Metro Housing | Boston является крупнейшим региональным поставщиком ваучеров на выбор жилья в штате.
По ваучеру Раздела 8 отдельные лица и семьи с низкими доходами могут арендовать свой следующий дом.Арендатор платит 30 процентов своего дохода на аренду и коммунальные услуги; ваучер Раздела 8 покрывает остальную часть расходов на жилье. Субсидия выплачивается напрямую домовладельцу.
Спрос на Раздел 8 и другие программы субсидий намного превышает запас доступных ваучеров и проектных единиц, что приводит к очень длинным спискам ожидания. В рамках программ жилищного строительства на основе проектов помощь в аренде привязана к конкретным квартирам. Это не мобильная субсидия, которую можно брать с собой из одного места в другое.
Некоторые жилищные органы решили закрыть очереди из-за высокого спроса. Список очередников по Разделу 8 составляет Департамент жилищного строительства и общественного развития штата Массачусетс. Все заявки будут добавлены в список ожидания согласно дате и времени поступления. Metro Housing | Boston в настоящее время отбирает претендентов с 2008 года.
Соискатели Раздела 8 могут подавать заявки на более чем один список, в том числе:
Все региональные некоммерческие жилищные организации в Массачусетсе работают вместе, чтобы управлять программой Section 8 в масштабе штата.Вы можете подать заявление в любое из этих региональных некоммерческих агентств, которые администрируют программу Section 8 в масштабе штата (включая Metro Housing | Boston), и ваше имя будет внесено в список ожидания Раздела 8, который ведется Департаментом жилищного строительства и общественного развития штата Массачусетс. Это означает, что если вы подали заявку в одну региональную организацию, вам не нужно подавать заявку в другую региональную организацию.
Ваучерная программа на основе проектов
Помощь в аренде на основе проекта означает, что помощь в аренде предоставляется вместе с квартирой.Вы будете платить 30 процентов своего дохода в счет арендной платы, а федеральное правительство или правительство штата (в зависимости от программы, субсидирующей квартиру) оплачивает разницу между вашим платежом и фактически взимаемой арендной платой.
Ряд местных жилищных властей участвуют в централизованном листе ожидания Раздела 8, централизованном списке ожидания, в котором участвуют 102 местных жилищных управления. Щелкните здесь, чтобы получить дополнительную информацию о том, как подать заявление в один из этих 102 органов власти.
Жилищным органам, не участвующим в централизованном списке ожидания, следует обращаться напрямую в это жилищное управление.