Дарственная с правом пожизненного проживания дарителя: Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя: особенности

Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя: особенности

Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя — сделка, по которой одна сторона передает другой собственность на жилую недвижимость, но при этом сохраняет за собой возможность пользоваться ею.

Договор дарения предполагает передачу вещи сразу после его заключения, а в случае дарения недвижимости — с момента государственной регистрации перехода владения в Росреестре. При этом принципиальный признак дарения — безвозмездность, то есть имущество передается получателю даром, в ответ он не преподносит ни денег, ни другого имущества, другим способом не расплачивается за подарок.

Подарить можно что угодно, в том числе любые строения и жилые помещения. По общему правилу после оформления дарственной все права на квартиру или дом переходят к одаряемому, а бывший собственник более не распоряжается ими.

Договор дарения, в котором предусмотрено право пожизненного проживания дарителя, — это особая категория дарственных, по нему старый владелец может пользоваться помещением даже после совершения дарения.

Этот момент для многих является спорным, потому что нередко такое право рассматривается как нечто, что человек получает взамен, то есть отношения становятся возмездными.

Однако то, что у дарителя сохраняется возможность жить в подаренной квартире, — не благо, которое получатель предоставляет взамен на подарок. В материальном плане он ничего не должен — ни денег, ни имущества, не выполняет работ или услуг. Поэтому заключение сделки дарения с пожизненным проживанием дарителя допустимо и законно, а условие с пожизненным проживанием не противоречит ее безвозмездной природе.

Договор с пожизненным проживанием дарителя следует отличать:

● от ренты. Этот договор устанавливает, что плательщик, то есть тот, кому передана квартира или дом, обязуется содержать получателя ренты — того, кто квартиру предоставил. Это может выражаться, например, в регулярном перечислении определенной суммы. В рамках дарения с пожизненным бесплатным проживанием у одаряемого обязанностей по содержанию дарителя не возникает;

● от завещания. В нем завещатель излагает свою волю относительно того, кому достанется его имущество после его смерти. При этом оно вступает в силу только после смерти наследодателя, а до этого момента собственность сохраняется за завещателем. Договор дарения предполагает, что дар переходит от дарителя сразу после регистрации в Росреестре, даже если в нем предусмотрено условие с пожизненным проживанием. Если сделка содержит право дарителя и дальше пользоваться жилым помещением, он может проживать в нем, но собственником он быть перестает, то есть он уже не сможет, например, продать его.

Как оформляется договор дарения с пожизненным проживанием

Независимо от того, заключают ли стороны договор с пожизненным проживанием дарителя или без такового, если предметом дарения служит строение, квартира, комната в коммуналке, такой договор дарения нуждается в письменной форме. Устно заключить такую сделку, да еще и с пожизненным проживанием дарителя, нельзя.

Есть несколько вариантов, как составить договор дарения и предусмотреть в нем раздел с пожизненным проживанием дарителя:

● самостоятельно — договаривающиеся могут сами написать договор дарения с пожизненным проживанием или воспользоваться одним из многочисленных шаблонов в Интернете. Этот вариант приемлем, если участники ориентируются в гражданском законодательстве и знают, какие именно положения фиксирует договор дарения с пожизненным проживанием дарителя;

● обратиться в юридическую фирму или к частнопрактикующему юристу. Выбирая такой подход, договаривающиеся обязаны понимать, что специалист, к которому они придут, не обременен никакой официальной ответственностью за подготовленный им договор дарения с пожизненным проживанием. Нести ее придется тем, кто его подпишет;

● пойти к нотариусу, который составит договор, в полной мере соответствующий действующему законодательству.

Независимо от выбранного способа составления договор с пожизненным безвозмездным проживанием предусматривает:

● дату и место, где заключается договор с пожизненным проживанием дарителя;

● фамилии, имена и отчества дарителя и получателя, даты их рождений, паспортные данные;

● максимально подробное описание передаваемой квартиры: ее адрес, метраж, кадастровый номер и стоимость, в которую она оценивается. Если вместе с квартирой вручается какое-то имущество, например бытовая техника, его перечисляют;

● права и обязанности сторон договора дарения с пожизненным проживанием;

● порядок разрешения споров, если они возникнут. Например, можно указать на необходимость направлять досудебные претензии и срок их рассмотрения.

Можно предусмотреть и другие нормы — например, о том, что договор с пожизненным проживанием не подлежит разглашению.

Заключая договор с пожизненным проживанием, стороны уделяют большое внимание пункту про право дальше использовать предмет дарения. Помимо того, что они прописывают для дарителя право жить в нем, они могут прописать:

● в какой именно комнате новый хозяин готов поселить дарителя;

● установленный для дарителя порядок пользования кухней, санузлом, кладовыми;

● имеет ли он право подселять других людей, и если да, то в каком количестве, и каких правил при этом все они обязаны придерживаться.

При этом в тексте договора дарения с пожизненным проживанием нельзя писать:

● о том, что после подписания договора дарения с пожизненным проживанием одаряемый не имеет права распорядиться вещью, продать ее или преподнести третьему лицу до смерти дарителя — это ограничивает права нового собственника, что противоречит природе дарения. Несмотря на то что квартира подарена с пожизненным проживанием дарителя, у одаряемого есть право распоряжаться ею как ему угодно, в том числе подарить или реализовать как-то еще. Правда, продать ее будет сложнее, ведь потенциальных покупателей такой жилец может отпугнуть;

● о том, что договор дарения с пожизненным проживанием вступает в силу после смерти дарителя — это не позволяет квалифицировать бумагу как договор дарения, это уже завещание, и отношения по нему должны регулироваться разделом Гражданского кодекса РФ о наследовании;

● о любом встречном предоставлении — разовой или периодической оплате или в ином виде. Договор, в котором есть встречное обязательство, не является сделкой дарения, это уже возмездный договор, например купля-продажа, мена или иной вариант.

В конце договор дарения с пожизненным проживанием подписывается дарителем и одаряемым и передается в Росреестр для завершения процесса перехода объекта дарения к новому владельцу.

Важный вопрос: нужно ли оформлять договор дарения с пожизненным проживанием нотариально? По общему правилу — нет, не нужно, можно ограничиться простой формой. Удостоверенный договор строго необходим, только если:

● договор заключается на долю в объекте, кроме ситуаций, когда все долевые совладельцы вместе выступают в качестве дарителя;

● в качестве дарителя выступает несовершеннолетнее лицо. Важно помнить, что дарение дорогостоящего имущества, принадлежащего малолетнему лицу, невозможно. Малолетним является ребенок в возрасте до 14 лет, сам он не обладает достаточной дееспособностью, чтобы подписывать договор дарения, в том числе с пожизненным проживанием дарителя, а его официальный представитель — родитель или опекун — не вправе этого делать по закону. Дарение имущества, принадлежащего подростку в возрасте от 14 до 17 лет включительно, возможно, но для совершения такой сделки необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Во всех прочих ситуациях можно не удостоверять договор дарения с пожизненным проживанием. При этом и для дарителя, и для одаряемого обращение к нотариусу — это разумный и дальновидный шаг, потому что:

● нотариус сэкономит клиентам массу усилий и времени: он составит проект соглашения, удостоверит его и сам направит сведения в Росреестр;

● прежде чем удостоверить договор дарения с пожизненным проживанием дарителя, он установит желание дарителя на заключение договора;

● нотариус несет профессиональную ответственность за законность удостоверенного договора, именно поэтому договор будет тщательно проверен перед подписанием, а значит, юридические риски в будущем сводятся к минимуму, что невозможно гарантировать в случае заключения договора в простой письменной форме.

Таким образом, хоть это и не является строго обязательным, обратиться в нотариальную контору все же следует, несмотря на то что это потребует дополнительных затрат, но зато застрахует от возможного оспаривания договора или от мошенничества со стороны контрагента.

Документы для оформления сделки дарения с пожизненным проживанием дарителя

Чтобы оформить договор дарения с пожизненным проживанием дарителя, потребуются:

● паспорта дарителя и одаряемого либо другие удостоверения личностей;

● доверенности на представление интересов дарителя или его контрагента, если договор дарения с пожизненным проживанием оформляется через представителей;

● документы, подтверждающие возникновение собственности на передаваемое жилье у дарителя. Например, это может быть договор купли-продажи или свидетельство, подтверждающее получение наследства;

● кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН;

● если хозяин состоит в официальном браке — удостоверенное нотариусом согласие его супруга.

Дарение с правом проживания \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Дарение с правом проживания

Подборка наиболее важных документов по запросу Дарение с правом проживания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Дарение:
• Акт приема передачи земельного участка по договору дарения
• Акт приема передачи квартиры по договору дарения
• Алкоголь в подарок
• Взятка или подарок
• Госпошлина за регистрацию договора дарения
• Показать все

Еще

• Дарение:
• Акт приема передачи земельного участка по договору дарения
• Акт приема передачи квартиры по договору дарения
• Алкоголь в подарок
• Взятка или подарок
• Госпошлина за регистрацию договора дарения
• Показать все

Формы документов

Судебная практика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 65 «Осуществление родительских прав» СК РФ»Разрешая возникший между сторонами спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 17, 38, 40 Конституции РФ, ст. ст. 166, 168, 169, 292 ГК РФ, ст. ст. 63, 65 СК РФ, ст. 56 ГПК РФ, исходил из того, что формулировка оспариваемого договора дарения о том, что лиц, сохраняющих право проживания и пользования указанной квартирой, в соответствии с действующим законодательством не имеется, в то время как в ней зарегистрированы и проживают истица с малолетними детьми, свидетельствует о нарушении прав, зарегистрированных в квартире несовершеннолетних детей, факт отчуждения имущества при наличии задолженности по алиментам, свидетельствуют о недобросовестном поведении Ф.А. при отчуждении доли жилого помещения, в котором проживает его несовершеннолетняя дочь. Учитывая, что сделка по безвозмездному отчуждению имущества нарушает права детей, в том числе жилищные права несовершеннолетней дочери Евгении, а при установленном намерении ответчика Ф.Г. произвести отчуждение части квартиры посторонним людям, может свидетельствовать о несовместимом с основами правопорядка и нравственности характере подобной сделки и злоупотреблении правом, в связи с чем, суд пришел к выводу о признании недействительным договора дарения, применив последствия недействительности сделки. Оснований для применения срока исковой давности суд не усмотрел.»

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 31 «Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении» ЖК РФ»Поскольку, приобретая спорное жилое помещение с условием сохранения за фио, паспортные данные, и фио права пользования, одаряемая фио с данным условием была согласна и правом, предусмотренным п. 1 ст. 573 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от передачи ей дара, не воспользовалась, чем приняла на себя обязательство о сохранении за ответчиками права проживания в квартире, указанный договор недействительным не признавался, в связи с чем положения п. 4 ст. 31 ЖК РФ в данном случае не применимы.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Retained Life Estate: Подарите свой дом и сохраните ключи

Ваш самый ценный актив? Большинство сказали бы, что их дом.

Может ли ваш дом помочь вашей любимой благотворительной организации? Да, и с сохраненным пожизненным имуществом вы можете отдать свой дом, сохранить ключи и получить текущий налоговый вычет.

В соответствии с завещанным пожизненным имуществом даритель безотзывно передает личное жилище или ферму на благотворительность, но сохраняет за собой право жить в нем до конца своей жизни, срока в несколько лет или их комбинации. Этот срок чаще всего измеряется продолжительностью жизни донора или донора и супруга донора.

По истечении срока, обычно когда умирает последний из одного или нескольких арендаторов, благотворительная организация может либо оставить имущество для собственного использования, либо продать имущество и использовать вырученные средства по назначению дарителя.

Имейте в виду, что пожертвование личного жилья не означает, что оно должно быть основным местом жительства жертвователя. Это может быть загородный дом или любое другое строение, которое даритель использует в качестве места жительства. Ферма может включать необработанные сельскохозяйственные угодья, а также сельскохозяйственные угодья со зданиями на них.

В блоге подробно рассказывается о том, что делает сохраненное пожизненное имущество жизнеспособным и ценным инструментом благотворительности. Если вы являетесь донором, изучающим этот вариант, или руководителем некоммерческой организации, ищущим дополнительную информацию о том, как облегчить этот тип подарка, прочитайте, а затем свяжитесь со мной, чтобы обсудить вашу индивидуальную ситуацию.

Определения

Опять же, жертвователь безвозвратно передает личную резиденцию или ферму на благотворительность, но сохраняет за собой право жить в ней в течение определенного срока, такого как жизнь или жизнь отдельных лиц, срок в годах или комбинация два. По истечении срока измерения все права на недвижимость переходят к благотворительной организации. В этом сценарии донор называется « пожизненный арендатор », который имеет « пожизненное пользование » недвижимого имущества и переводит « остаток процентов » на благотворительность. Благотворительная организация называется «Благотворительный остаток ».

Необходимо: Подробное соглашение о дарении

Когда сохраненное пожизненное имущество используется в благотворительных целях, для защиты как дарителя, так и благотворительной организации, необходимо разработать подробное соглашение о дарении. Необходимо решить множество юридических вопросов, касающихся широкого круга обязанностей, включая [но не ограничиваясь ими]:

• налоги на недвижимость;
• страхование гражданской ответственности и страхования от несчастных случаев;
• коммунальные услуги;
• техническое обслуживание и мелкий ремонт;
• реконструкция и капитальный ремонт;
• процесс оценки договоров аренды и арендаторов, если пожизненный арендатор арендует сельскохозяйственные угодья;
• права благотворительного остатка входить и осматривать сельскохозяйственные угодья с надлежащим уведомлением;
• процедуры вывоза личного имущества пожизненного арендатора по окончании срока аренды; и
• комплексный процесс разрешения споров.

Рассмотрим некоторые из этих пунктов подробнее.

Страхование ответственности и страхование от несчастных случаев

Предположительно, донор захочет сохранить страховку. Благотворительная организация может захотеть рассмотреть возможность добавления недвижимости в свой основной список страхования. Кроме того, благотворительная организация может захотеть, чтобы пожизненный арендатор предоставил благотворительной организации ежегодную справку о наличии соответствующей страховки и о выплате страховых взносов.

Техническое обслуживание и ремонт

Пожизненный арендатор, как правило, несет ответственность за расходы, которые обычно несет даритель недвижимого имущества, такие как текущий ремонт. Однако расходы на улучшения, которые приносят пользу или даже могли бы приносить пользу оставшейся части благотворительного фонда, могут и должны быть отражены в договоре дарения. Например, капитальные улучшения, которые будут продолжаться после того, как пожизненный арендатор будет пользоваться имуществом, например, новый сарай, принесут пользу как пожизненному арендатору, так и оставшемуся на благотворительность владельцу. Опять же, это должно быть обработано по соглашению между сторонами.

Процесс оценки договоров аренды и арендаторов

Пожизненный арендатор сохраняет за собой все «выгодные пожизненные права» на имущество, включая, например, возможность сдавать имущество в аренду и получать доход от аренды. В хорошо составленном договоре дарения должны быть установлены обязанности арендаторов по управлению имуществом и его обслуживанию. Благотворительная организация, как владелец остаточной доли, очень заинтересована в том, чтобы недвижимость содержалась в надлежащем состоянии. Поэтому в договорах дарения благотворительная организация нередко имеет право на одобрение сторон, которые сдадут недвижимость в аренду и на каких условиях.

Комплексный процесс разрешения споров

Отношения между донором и благотворительной организацией могут меняться со временем по целому ряду причин. Наличие согласованного и формального процесса разрешения споров с самого начала должно помочь в случае возникновения проблем. Всем сторонам следует рассмотреть возможность включения в соглашение обязательной оговорки о посредничестве или арбитраже.

Варианты гибкости

Если произойдут изменения, например, если пожизненный арендатор больше не захочет жить в доме, пожизненная недвижимость предоставляет несколько вариантов гибкости. Давайте обсудим самые распространенные варианты.

Совместная продажа

Донор и благотворительная организация могут заключить совместную продажу. В соответствии с сохраненным пожизненным имуществом недвижимость частично принадлежит дарителю, а частично — благотворительной организации. Как и в случае любого другого вида совместной собственности, стороны могут договориться о продаже и разделе выручки.

Пожизненное пожертвование

Даритель может принять решение пожертвовать пожизненное имущество на благотворительность. В таком случае благотворительная организация будет владеть как оставшейся стоимостью, так и пожизненным имуществом и может продать сельскохозяйственные угодья (если применимо). Даритель получит благотворительный вычет за подарок остатка процентов.

Благотворительный фонд остатка

Другая альтернатива: жертвователь может внести свой жизненный интерес в благотворительный фонд остатка [CRUT]. Поскольку пожизненный интерес является действительным имущественным интересом, если даритель передаст всю свою оставшуюся собственность в CRUT, он получит благотворительный вычет за дар ценного имущества.

Никаких заранее оговоренных обязательств

В соответствии с этими альтернативами не может быть никаких заранее оговоренных связывающих обязательств по выбору любого из возможных вариантов. При наличии обязательного обязательства в благотворительном вычете будет отказано.

Вычет по федеральному подоходному налогу на благотворительность

Вычет по федеральному подоходному налогу разрешается в отношении приведенной стоимости оставшейся части процентов. Как и в случае со всеми благотворительными пожертвованиями, налоговый вычет за подарки, связанные с ценным имуществом, ограничен 30 процентами скорректированного валового дохода жертвователя [AGI]. Однако любая неиспользованная часть может быть перенесена на срок до пяти дополнительных лет.

В случае дарения остаточной доли в недвижимом имуществе даритель имеет право на благотворительный вычет в размере, равном чистой приведенной стоимости оставшейся благотворительной доли. Вычисление выполняется в соответствии с рекомендациями, описанными в Treas. Рег. § 1.170A-12 и основывается на следующих факторах:

• справедливая рыночная стоимость имущества [включая улучшения] на дату передачи;
• справедливая рыночная стоимость амортизируемых улучшений или истощаемых ресурсов, связанных с имуществом, на дату передачи;
• расчетный срок полезного использования амортизируемых улучшений;
• ликвидационная стоимость амортизируемых улучшений по окончании срока их полезного использования;
• измерение срока действия договора [если измеряется жизнью одного или нескольких лиц, датой рождения этих лиц]; и
• Применимая федеральная среднесрочная ставка [действующая в течение месяца перевода или в течение любого из двух предшествующих месяцев].

Рассмотрим два дополнительных фактора:

Условия измерения

Как обсуждалось ранее, нераспределенное пожизненное имущество чаще всего измеряется продолжительностью жизни одного или нескольких лиц; тем не менее, пожизненное имущество также может измеряться количеством лет или продолжительностью жизни или жизней отдельных лиц, а также количеством лет и т. д.

Если пожизненное имущество измеряется одной или несколькими жизнями, лица должны быть в бытии в то время, когда создается пожизненное имущество. Если пожизненное имущество измеряется фиксированным сроком в годах, для целей федерального налогообложения не существует минимального или максимального срока.

Применимая федеральная среднесрочная ставка

Применимая федеральная среднесрочная ставка [AFR], действующая в течение месяца дарения пожизненной недвижимости, используется в качестве процентного компонента для целей расчета приведенной стоимости. По выбору дарителя может быть заменен AFR, действующий в течение любого из двух месяцев, предшествующих дарению пожизненной недвижимости. Это очевидная возможность для хорошего планирования.

Короче говоря, чем ниже AFR, тем выше благотворительный вычет. Исторически говоря, это очень благоприятное время для поместья.

Предостережение

Эта статья представлена ​​только в информационных целях, а не в качестве налоговой или юридической консультации.

Все физические лица, семьи, предприятия и фермы уникальны и имеют уникальные юридические и налоговые проблемы. Если вы рассматриваете возможность сохранения пожизненного имущества, вам, безусловно, следует поговорить с доверенным юристом. То же самое происходит, если вы являетесь руководителем некоммерческой организации, желающим получить в подарок пожизненное имущество. Я рад помочь; свяжитесь со мной в любое время по электронной почте ([email protected]) или по мобильному телефону 515-371-6077.

Реализовано дарение недвижимости: сохраненное пожизненное имущество

Функция CCIM

Мэри Старк Худ, JD, CFP |

Эта шестая статья из серии о Вопросы дарения недвижимого имущества охватывают сохраненное пожизненное имущество. первые пять статей охватывают варианты при дарении недвижимости, прямые пожертвования и завещания, выгодные продажи, благотворительные дары и благотворительные остаток доверяет.

Коммерческий специалисты по недвижимости и их клиенты должны рассмотреть все варианты, когда обсуждение благотворительного пожертвования недвижимого имущества. Реализовано дарение недвижимости, новый программа, запущенная Фондом CCIM, облегчает пожертвование реальных имущество благотворительным организациям. Пожертвование может быть сделано непосредственно в CCIM Фонд или Фонд может помочь с пожертвованием в выбранную благотворительную организацию.

А сохраненный пожизненный интерес или сохраненное пожизненное имущество, как его обычно называют, позволяет дарителю потребовать благотворительный вычет в настоящее время за подарок остаточной стоимости недвижимого имущества, переданного на благотворительность. передача личное место жительства, второй дом или ферма имеют право на сохранение пожизненного имущества. Предоставление недвижимость при жизни может упростить процесс урегулирования наследства, поэтому что исполнители освобождаются от затрат, расходов и, возможно, задержек в продаже передача недвижимости после смерти дарителя. Налог на имущество также может быть уменьшается путем исключения имущества из налогооблагаемой массы.

Вычет по подоходному налогу на благотворительность за пожизненное имущество составляет сумму, равную к чистой приведенной стоимости оставшихся процентов, направленных на благотворительность. расчет выполняется в соответствии с инструкциями Службы внутренних доходов. правила, основанные, среди прочего, на справедливой рыночной стоимости имущество на дату передачи, его расчетный срок полезного использования и ликвидационная стоимость, срок действия соглашения и установленная федеральная ставка.

А сохраненное пожизненное имущество позволяет дарителю передать имущество на благотворительность и в резерв право жить или пользоваться имуществом в течение нескольких лет или пожизненно. Права и обязанности между донором и благотворительной организацией должны быть задокументированы в соглашение о пожизненном наследовании. Даритель должен содержать имущество, платить налоги на имущество, застраховать имущество от утраты и ответственности, отремонтировать имущество в случае повреждения, и избегать размещения залогов или обременений на имущество без разрешения благотворительности. При сохранении прав даритель также имеет возможность сдать в аренду собственность в качестве источника дохода или продать оставшуюся часть пожизненного интереса на благотворительность за единовременную выплату. Соглашение также должно разрешать благотворительной организации доступ для осмотра имущества с время от времени.

В В некоторых случаях можно объединить сохраненное пожизненное имущество с благотворительный подарок аннуитета для создания ежемесячного денежного потока. Следовательно, это то, что иногда оценивается финансовым консультантом донора как способ генерировать денежный поток вместо обратной ипотеки.