|
|
В общем, все новое.
.)Десятилетие тенденций в области жилья: арендаторы с высокими доходами, элитные квартиры и процветающее строительство
Последнее десятилетие изменило отношения между Америкой и ее жильем, особенно когда речь идет об аренде. В то время как рецессия подтолкнула многих к аренде по необходимости, последовавший экономический рост в сочетании с изменением отношения к семье и домовладению привел к увеличению количества арендаторов по собственному выбору .
Повышение арендной ставки по всем направлениям — из молодых семей в пожилые, из городских центров в пригороды, многие американцы отказались от домовладения.
Девелоперы ответили на спрос строительным бумом, невиданным с 80-х годов , который включает в себя растущее количество элитных единиц. Между тем, сами многоквартирные дома становятся все более изощренными, чтобы вместить арендаторов, стремящихся к качественному образу жизни.
В последнее десятилетие исследовательская группа RentCafe постоянно анализировала тенденции в сфере жилья и опубликовала несколько отчетов об основных направлениях сдачи в аренду. Теперь, когда мы подошли к концу этих бурных, но плодотворных десяти лет, мы собрали самые важные открытия и обновили их. Используя данные Бюро переписи населения США, Yardi Matrix, PropertyShark и US News & World Report, мы изучили ряд экономических и демографических показателей, чтобы получить представление о жилищных тенденциях, которые сформировали страну за последние десять лет.
I. Десятилетие стоимости жилья
1. Средняя арендная плата по стране увеличилась на 36% за последнее десятилетие
2. Цены на жилье и арендная плата выросли в большинстве крупнейших городов страны
II. Десятилетие жилищных тенденций
1. В этом десятилетии число съемщиков жилья в США превысило 100 миллионов
2. Население арендаторов росло в два раза быстрее, чем население собственников
3. Арендаторы стали большинством населения в 20 городах за последнее десятилетие
4. Большинство городов с наибольшей долей арендаторов находятся на северо-востоке
5. Больше американцев с высокими доходами арендуют жилье, чем когда-либо
6. Число семей домовладельцев с детьми значительно сократилось
7. Популярность аренды среди пожилых домохозяйств возросла
8. Все больше арендаторов живут в пригороде
9 Проживание в квартирах по-прежнему наиболее популярно среди арендаторов
10. За последнее десятилетие в самых дорогих метро страны сократилось население
11.
Миллениалы уехали из студенческих городков в центры занятости
III. Тенденции десятилетия в строительстве
1. Жилищное строительство процветало в последнее десятилетие
2. Квартиры, построенные в последнее десятилетие, становились меньше
Методология
1. Средняя арендная плата по стране за последнее десятилетие увеличилась на 36%
С 2010 г. средняя арендная плата увеличилась на 390 долларов, или 36%, благодаря все более ценной земле, все более совершенным квартирам и быстро развивающемуся рынку труда, который подтолкнул спрос к небу. Средняя цена дома за тот же период выросла на 31%, а средний доход домохозяйства вырос на 27%. Плата за обучение в частных колледжах также росла: стоимость высшего образования выросла больше, чем стоимость жилья, подскочив на 39%.% за последнее десятилетие.
2. Цены на жилье и арендная плата выросли в большинстве крупнейших городов страны
Как и ожидалось, средняя арендная плата и медианная цена на жилье выросли в крупных городах, как показано в приведенном ниже списке городов, где мы смогли получить полные данные за декаду.
Цены на жилье росли быстрее, чем арендная плата в 15 городах ниже.
Щелкните здесь, чтобы загрузить данные по крупнейшим городам США , включая Лос-Анджелес; Феникс; Сан Диего; Сан-Хосе, Калифорния; Джексонвилл, Флорида; Сан-Франциско; Сиэтл; Денвер; Вашингтон, округ Колумбия.; Портленд, Орегон; Лас Вегас; Балтимор; Тусон, Аризона; Сакраменто, Калифорния; Меса, Калифорния; Лонг-Бич, Калифорния; Атланта; Вирджиния-Бич, Вирджиния; Колорадо-Спрингс, Колорадо
1. В этом десятилетии число американских арендаторов превысило 100 миллионов
Число арендаторов увеличилось более чем на 100 миллионов после десятилетия устойчивого роста. Число американцев, арендующих жилье, достигло 108,5 млн в 2018 г. по сравнению с 99,4 млн в 2010 г. В то же время доля арендаторов сейчас составляет 34% от общей численности населения и является самой большой с 1960 г., когда 36% Американцы были арендаторами. Для сравнения, в 2018 году насчитывалось 202 миллиона домовладельцев по сравнению со 189 миллионами в 2010 году.
Хотя доля арендаторов в общей численности населения колебалась на протяжении многих лет, с 2000-х годов ее рост неуклонно растет. Сегодня арендаторов на 74% больше, чем в 1960 году, и с тех пор их число увеличилось на 46 миллионов.
2. Число арендаторов росло в два раза быстрее, чем число владельцев
На национальном уровне популярность аренды резко возросла за последнее десятилетие. С 2010 года количество арендаторов росло в два раза быстрее (+9,1%), чем количество домовладельцев (+4,3%), что свидетельствует о значительном изменении американского образа жизни.
В целом доля арендаторов выросла на целый процентный пункт, с 33% до 34% населения США. И хотя арендаторами являются только треть американцев, за последнее десятилетие 9,1 млн начали арендовать жилье, что значительно больше, чем 8,7 млн, купивших дома.
3. Арендаторы стали большинством населения в 20 городах за последнее десятилетие
20 городов США перешли от большинства домовладельцев к большинству арендаторов за последние десять лет, подняв долю городов с преобладанием арендаторов с 28% до 32%.
Фактически, арендаторы теперь составляют более 50% населения в 82 из 260 городов, которые мы проанализировали для этого раздела.
В Калифорнии и Техасе три города перешли к большинству арендаторов, что является самым высоким показателем среди всех штатов, представленных в рейтинге. Тем не менее, Толедо, штат Огайо, продемонстрировал наиболее значительный рост в сегменте арендаторов, который за последнее десятилетие вырос на 23%.
На втором месте находится Уотербери, штат Коннектикут, за ним следует Киллин, штат Техас; Манчестер, Нью-Хэмпшир; Льюисвилл, Техас; Стоктон, Калифорния; Помпано-Бич, Флорида; Ирвин, Калифорния; Мемфис, Теннесси; Бирмингем, Алабама; Ноксвилл, Теннесси; Йонкерс, Нью-Йорк; Мэдисон, Висконсин; Помона, Калифорния; Детройт; Дентон, Техас; Толедо, Огайо; Хайалиа, Флорида; Колумбус, Джорджия; и Стэмфорд, Коннектикут.
4. Большинство городов с наибольшей долей арендаторов находятся на северо-востоке
Города на северо-восточном побережье сегодня имеют самую высокую концентрацию арендаторов в стране — 12 городов из Нью-Йорка, Нью-Джерси, Массачусетса, Вирджинии, Род-Айленд и Коннектикут вошли в топ-20 городов с самой высокой долей арендаторов в 2018 году.
Быстрый рост рабочих мест, постоянный рост местной экономики и рост стоимости жизни — все это оставило свой след на Северо-Востоке, способствуя постоянно растущей популярности аренда.
Арендаторы составляют 60% или более населения во всех городах из первой двадцатки, поскольку аренда постепенно затмевает домовладение среди крупнейших городов страны. Манхэттен, обычно подозреваемый с точки зрения эксклюзивности, взял на себя инициативу с большинством в 77%, за ним следуют Ньюарк, штат Нью-Джерси (75%), и Хартфорд, штат Коннектикут (75%).
В топ-20 городов с наибольшей концентрацией арендаторов входят Элизабет, штат Нью-Джерси; Нью-Хейвен, Коннектикут; Джерси-Сити, Нью-Джерси; Майами; Глендейл, Калифорния; Ирвинг, Техас; Бруклин, Нью-Йорк; Эль-Кахон, Калифорния; Бостон; Кембридж, Массачусетс; Провиденс, Род-Айленд; Прово, Юта; Орландо, Флорида; Сиракузы, Нью-Йорк; Санта-Клара, Калифорния; Лос-Анджелес; Ричмонд, Вирджиния.
5. Больше высокодоходных американцев арендуют жилье, чем когда-либо
В национальном масштабе количество домохозяйств с доходом более 150 тыс.
в год, арендующих жилье, увеличивалось в два раза быстрее (+157%), чем количество домохозяйств с высоким доходом (+78 %) с 2010 года, поскольку все более богатые американцы предпочитают аренду жилья.
Все большее число американцев арендуют жилье как образ жизни — легче переезжать в другие районы или города, если вы не привязаны к ипотеке. Однако, поскольку цены на жилье в самых дорогих городах страны выросли, отсутствие доступности также играет роль. Хотя 150 000 переводится по-разному в зависимости от того, где вы живете, количество домохозяйств с высокими доходами арендаторов как минимум удвоилось в 46 из 50 крупнейших городов страны. В то же время в пяти городах большинство арендаторов зарабатывало более 150 000 в год в 2018 году по сравнению с двумя в 2010 году9.0007
В целом, более чем в половине из 20 крупнейших городов, в которых зарегистрирован самый высокий прирост числа богатых арендаторов, число высокодоходных арендаторов увеличилось как минимум в четыре раза.
Арлингтон, штат Техас (x6,5), лидирует в рейтинге и является единственным мегаполисом, где количество арендаторов с высокими доходами увеличилось более чем в шесть раз.
6. Значительно сократилось количество домовладельцев с детьми
Все меньше и меньше американских семей имеют детей. Количество домохозяйств, состоящих из семей с детьми, уменьшилось на заметные 1,3 млн с 2010 года9.0007
Изменение отношения к воспитанию детей и проблемам доступности влияет не только на то, когда американцы заводят детей, но и на то, где они живут после рождения. Сокращение семей с детьми было значительно сильнее в сегменте домовладельцев — количество семей с детьми, владеющих собственным жильем, за последнее десятилетие сократилось более чем на 1 млн (-5,6%), а количество семей, арендующих жилье, не изменилось ( -0,5%).
7. Аренда стала более популярной среди пожилых домохозяйств
Количество пожилых домохозяйств-арендаторов (60+) за последнее десятилетие выросло на 32%, а число пожилых домовладельцев увеличилось на 23%.
В то же время количество арендаторов в возрасте до 34 лет и в сегментах от 35 до 59 лет увеличилось только на 3% и 7% соответственно, в то время как количество домовладельцев в этих возрастных группах с годами уменьшилось.
В 15 из 20 крупнейших городов, в которых появилось больше всего стареющих арендаторов, количество семей, насчитывающих более 60 арендаторов, увеличилось как минимум наполовину. Техас доминирует в рейтинге с шестью городами в топ-20. Тем не менее, Роли, Северная Каролина, лидирует после колоссального роста на 88%, за ним следуют Джексонвилл, Флорида (+82%) и Остин, Техас (+71%).
8. Все больше арендаторов живут в пригороде
Пригороды увеличивали число арендаторов более быстрыми темпами (+17%) по сравнению с городами (+14%) за последнее десятилетие. Поскольку в пригородах менее многолюдные районы, хорошие школы и более дешевые, большие и более современные дома, все больше арендаторов осваивают пригородную жизнь.
В 40 из 50 крупнейших агломераций за последнее десятилетие число пригородных арендаторских домохозяйств росло быстрее, чем количество городских.
В то же время в пригородных районах наблюдалось большее количество чистых домохозяйств-арендаторов, выбравших их, чем центральные города в 22 проанализированных нами мегаполисах.
Техас снова стал штатом с наибольшим количеством мегаполисов в рейтинге — Остин, Даллас-Форт-Уэрт, Сан-Антонио и Хьюстон вошли в топ-20 мегаполисов, где население пригородов росло быстрее всего. Остин занял первое место с большим отрывом после роста на 41% за последнее десятилетие. За ним следует Феникс, Аризона (+32%), а за ним Роли, Северная Каролина (+30%).
9. Квартиры по-прежнему пользуются наибольшей популярностью среди арендаторов
За последнее десятилетие количество американских домохозяйств, снимающих квартиры, увеличилось на 10,8%, что лишь на 0,2% больше, чем арендаторов, проживающих в индивидуальных квартирах. Сегодня почти две трети арендаторов живут в многоквартирных домах.
В целом, несмотря на то, что сразу после рецессии рост в односемейном секторе был сильнее, все меньше арендаторов стали выбирать односемейные квартиры по мере того, как экономика стабилизировалась и начала расширяться.
Рост в многоквартирном секторе был последовательным, за исключением падения на -1% в 2016 году. в то время как Техас доминирует в рейтинге на одну семью с 6. Хендерсон, штат Невада, находится на вершине рейтинга на несколько семей после увеличения доли арендаторов квартир на 12%, в то время как Эдисон, штат Нью-Джерси, лидирует в рейтинге на одну семью. , а его сегмент арендаторов вырос на 41%.
10. За последнее десятилетие в самых дорогих метро страны сократилось население
В последнее десятилетие самые дорогие метро страны потеряли жителей, которые в основном переехали в более доступные близлежащие города. Например, Нью-Йорк потерял больше всего жителей за последнее десятилетие (-216 тыс.), При этом наибольшая доля переместилась в Филадельфию (30 тыс.). В то же время в Финиксе наблюдался самый значительный миграционный бум (42 тыс.), в основном из Лос-Анджелеса (12 тыс.).
Флорида доминирует в топ-20 мегаполисов с самой высокой миграцией, шесть из которых присутствуют в рейтинге, за ней следует Техас с четырьмя.
В то же время больше всего жителей потеряли калифорнийские города, в рейтинге которых оказалось 4 метро.
11. Миллениалы уехали из студенческих городков в центры занятости
Большая часть миллениалов вышла на рынок труда в этом десятилетии, и, будучи вторым по величине поколением в американской истории, недавно свергнутым поколением Z, они оказали влияние на города, в которых они учились и сейчас работают. Если в 2010 году первые десять городов с наибольшей долей миллениалов были студенческими городами, то в 2018 году их сменили центры занятости.
Кембридж является исключением из правил. Дом Гарварда и Массачусетского технологического института появился в 10 9 г.0143 th в 2010 году, но поднялся на вершину рейтинга в 2018 году. Быстрый рост, который переживает город, объясняет эту тенденцию, поскольку все больше и больше высокотехнологичных работодателей подпитывают его рынок труда.
1. Жилищное строительство процветало в последнее десятилетие
В этом десятилетии было поставлено 2,4 млн квартир в условиях строительного бума, невиданного с 80-х годов.
С одной стороны, всплеск строительства подпитывался спросом со стороны растущего числа американцев, арендующих жилье. С другой стороны, миллениалы, одно из самых многочисленных поколений в истории США, в последнее десятилетие начали жить независимо, и им требовалось больше квартир, чем предыдущим поколениям.
В этом десятилетии высококачественные апартаменты со множеством курортных удобств стали популярными. На самом верху шкалы качества сдаваемые в аренду объекты, расположенные в зданиях класса А+ и класса А, составляют 40% от 2,4 млн, построенных в этом десятилетии. Мы впервые видим такой значительный спрос и предложение на элитные квартиры. Поскольку значительное число американцев в настоящее время арендуют жилье по своему выбору, застройщики удовлетворяют их потребности: элегантные квартиры, здания с большим количеством удобств, чем когда-либо, и даже общественные здания для мероприятий по налаживанию связей между жителями.
Техас снова затмил остальную часть США, с четырьмя метрополитенами, входящими в топ-20 мегаполисов, в которых построено больше всего квартир за последнее десятилетие.
Из них два метро доминируют на подиуме: Даллас-Форт-Уэрт и его 149 тысяч единиц заняли первое место, а Хьюстон занял третье место с 114 тысячами квартир.
2. Квартиры, построенные за последнее десятилетие, становятся меньше
На национальном уровне средний размер новых квартир за последние десять лет уменьшился на 57 кв. футов или на размер средней ванной комнаты. 2017 год стал единственным годом за последнее десятилетие, когда завершенные квартиры были больше, чем годом ранее, при этом средний размер увеличился на небольшие 0,1% (или 1 кв. фут).
Средняя площадь уменьшилась на 9-21% среди 20 крупнейших городов, где количество квартир сократилось больше всего за последнее десятилетие. За исключением Орландо, штат Флорида, и Джексонвилля, штат Флорида, где средний размер квартир сократился на 9%, квартиры сократились на 10% и более во всех городах рейтинга. Детройт, штат Мичиган, с -21% возглавляет топ-20 и является единственным городом в списке, где площадь квартир уменьшилась на 20% и более.
В тех же 10 городах США были самые маленькие квартиры как в начале, так и в конце десятилетия, за исключением Портленда, штат Орегон. В Сиэтле были самые маленькие квартиры в 2010 и 2019 годах.также, а затем Ньюарк.
Хотя размер квартир в Мариетте, штат Джорджия, не изменился, он продолжал оставаться городом с самыми большими квартирами в стране.
- Данные, использованные в этом отчете, были получены от наших дочерних компаний Yardi Matrix (аренда) и PropertyShark (цены на жилье), от Бюро переписи населения США (доходы и демография) и U.S. News and World Report (плата за обучение). .
- В тех случаях, когда данные за 2019 г. были недоступны, значения за 2019 г. рассчитывались на основе значений за 2018 г., скорректированных с учетом ИПЦ, и отмечались как таковые.
- Числа подлежали округлению.
- Методологии и ограничения были установлены для каждого раздела в зависимости от объема исследования. Все источники данных и методы исследования перечислены по разделам ниже.
Десятилетие расходов на жилье
Разделы 1-2
- Данные об аренде были предоставлены нашим дочерним подразделением Yardi Matrix, инструментом развития бизнеса и управления активами для брокеров, спонсоров, банков и источников капитала, гарантирующих инвестиции в многоквартирных домов, офисов, промышленных и складских помещений. Данные о средней арендной плате поступают непосредственно от сдаваемых в аренду на конкурентной основе (рыночных ставок) крупных многоквартирных домов (размером более 50 квартир) посредством телефонного опроса.
- Значения медианной цены продажи были предоставлены PropertyShark и охватывают сделки с жильём для кондоминиумов, кооперативов и домов на одну и две семьи, закрытых в 2010 и 2018 годах соответственно. Цены продажи жилья за 2019 г. в некоторых случаях рассчитывались с использованием значения с поправкой на ИПЦ за 2018 г. Были исключены города, по которым недостаточно данных.
- Источник среднего дохода домохозяйства: оценки Бюро переписи населения США ACS за 1 год. Средний доход домохозяйства за 2019 год основан на данных с поправкой на индекс потребительских цен за 2018 год.
- Данные о плате за обучение в колледже были получены из U.S. News & World Report.
- Мы проанализировали 50 крупнейших городов США по численности населения. Таблица, отображаемая в отчете, включает выбранный список городов с доступными данными за все десятилетие для представленных точек данных.
Средний доход домохозяйства за 2019 год основан на данных с поправкой на индекс потребительских цен за 2018 год.Показать полную методологию
Доступное жилье в Калифорнии может стоить более 1 миллиона долларов за единицу
Строительство более полудюжины проектов доступного жилья в Калифорнии стоит более 1 миллиона долларов за квартиру. Растущее число калифорнийцев с низким доходом, которым нужна помощь в оплате аренды, говорится в обзоре данных штата, проведенном Times.
Семь субсидируемых жилищных комплексов, все в Северной Калифорнии, получили государственное финансирование в течение последних двух лет и находятся в стадии строительства или близки к началу строительства.
После завершения они предоставят жилье более чем 600 семьям.
Но их непомерно высокие цены означают, что налогоплательщики субсидируют меньше квартир, чем могли бы в противном случае, в то время как очереди арендаторов, нуждающихся в доступном жилье, продолжают расти.
«Это несостоятельно», — сказал член законодательного собрания Тим Грейсон (D-Concord), который пишет закон, направленный на упрощение государственного финансирования доступного жилья. «Это не устойчивая модель. Мы должны что-то сделать, чтобы снизить стоимость».
Основным фактором роста являются цены на рабочую силу и материалы, которые выросли из-за инфляции, проблем с цепочками поставок и нехватки рабочих во время пандемии COVID-19. Но Исследование Times, опубликованное в 2020 году, выявило многочисленные факторы, находящиеся под контролем правительства штата и местных органов власти, которые также виноваты в высокой стоимости строительства доступного жилья в Калифорнии.
Хулио Лара из Mission Housing Development стоит в жилом комплексе для малоимущих, который восстанавливают на Грейт-Хайвэй в Сан-Франциско.
(Paul Kuroda / For The Times)
По сравнению с частным сектором, жилье для малоимущих часто обременено более строгими экологическими и трудовыми стандартами. Проекты доступного жилья также часто сталкиваются с высокими требованиями к парковке, длительными процессами утверждения на местном уровне и сложной бюрократией для обеспечения финансирования.
Несмотря на обещания губернатора Гэвина Ньюсома и других государственных чиновников сократить расходы, они не внесли комплексных изменений для устранения факторов, на которые ссылается The Times, чьи выводы аналогичны выводам аудиторов и академических исследователей в последние годы.
«Мы не увидели никакого облегчения ни для одного из этих факторов [затрат], — сказала Элизабет Нибоун, директор по исследованиям Центра жилищных инноваций Тернера Калифорнийского университета в Беркли, которая опубликовала один из отчетов . «Мы только видели, как новые проблемы накладываются друг на друга.
Там не было ничего, чтобы согнуть кривую. Он просто поднимается еще выше».
Для поддержки жилья для жителей с низкими доходами федеральные правительства, правительства штатов и местные органы власти предоставляют прямое финансирование и налоговые кредиты, которые уменьшают долги банков и других крупных инвесторов перед Служба внутренних доходов и государственное казначейство, если они помогают оплачивать жилищные проекты. Финансирование требует от разработчиков ограничения суммы, которую арендаторы платят за аренду.
Подрядчик Эндрю Дивайн измеряет крышу жилого комплекса для малоимущих, который восстанавливают в Сан-Франциско.
(Paul Kuroda / For The Times)
Один из семи обсуждаемых проектов, реконструкция 84-квартирного государственного жилого комплекса в районе Hayes Valley в Сан-Франциско, будет предлагать двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры для от 1186 до 2805 долларов в месяц.
Эти суммы намного ниже рыночных ставок в Сан-Франциско, где средняя арендная плата за квартиру с двумя спальнями составляет 2592 доллара в месяц, согласно данным агентства недвижимости Apartment List.
Квартиры в Hayes Valley доступны только для семей, зарабатывающих менее 60% среднего дохода в регионе.
Проект, который является партнерством между городом Сан-Франциско и Сент-Луисом, коммерческим застройщиком McCormack Baron Salazar, стоит 91,7 миллиона долларов, что составляет почти 1,1 миллиона долларов за квартиру.
Ранее The Times назвала еще один — гораздо меньший — , предлагающий строительство доступного жилья в Калифорнии, стоимость строительства которого превысила 1 миллион долларов за квартиру. Но этот проект, который предусматривал строительство 10 квартир для семей с низким доходом в Солана-Бич на побережье Сан-Диего, рухнул в 2020 году, потому что он стал слишком дорогим.
Семь проектов, которые сейчас стоят 1 миллион долларов за единицу, будут самыми дорогими, построенными в Калифорнии и, возможно, в стране. Они находятся в районе залива Сан-Франциско, самом дорогом регионе штата, три в Сан-Франциско, два в Окленде и по одному в Сан-Хосе и Конкорде, пригороде округа Контра-Коста.
Самое дорогое — реабилитация 69единицы государственного жилья в Сан-Франциско по цене более 1,2 миллиона долларов за квартиру.
Разработчики и сторонники каждого проекта подчеркивают, что они крайне необходимы для обеспечения безопасных и надежных домов для малообеспеченных и бездомных жителей. Предлагаемый комплекс из 80 квартир в Сан-Хосе для бывшей бездомной приемной молодежи и семей будет обслуживать перенаселенный район, где две или три семьи часто живут в одной квартире, сказал Джефф Морган, президент First Community Housing, некоммерческого застройщика комплекса.
Но Морган признал, что цену чуть более 80 миллионов долларов трудно переварить.
— Тошно, — сказал Морган. «Я ненавижу это.»
Хосе Сикила рубит пиломатериалы для малообеспеченного жилого комплекса, который восстанавливают в Сан-Франциско.
(Paul Kuroda / For The Times)
Многие факторы, обуславливающие высокую стоимость проекта, известного как Roosevelt Park, были выявлены The Times в 2020 году.
В комплексе есть двухуровневый подземный гараж и высочайший уровень экологической сертификации Совета по экологическому строительству США, а застройщики будут платить строителям заработную плату на уровне профсоюзов. По словам Моргана, официальные лица Сан-Хосе также хотели включить в проект коммерческие площади, что требовало большего количества парковок и отдельного лифта.
Проект также столкнулся с трудностями при получении финансирования через государственную систему доступного жилья и полагается на шесть источников государственного финансирования для оплаты своего строительства.
Исследование Terner Center о стоимости строительства жилья для малоимущих показало, что проекты, по которым строителям выплачивается заработная плата на уровне профсоюзов, могут стоить на 50 000 долларов больше за квартиру, а те, которые построены в соответствии с более строгими экологическими стандартами, стоят на 17 000 долларов больше за квартиру, чем те, которые ‘т. В исследовании изучались разработки, финансируемые государством в период с 2008 по 2019 год.
.
Анализ аналогичного набора проектов, проведенный The Times, показал, что для каждого дополнительного источника финансирования, необходимого проекту, средняя удельная стоимость увеличивалась более чем на 6000 долларов.
Значительная часть затрат приходится на застройщиков, которые платят юристам и консультантам, которые помогают государственным и местным бюрократическим органам найти финансирование.
В большинстве крупных штатов есть одно агентство, которое выдает доллары на доступное жилье. В Калифорнии их пять — с различными требованиями к тому, что финансируется. Эти агентства отчитываются перед разными выборными должностными лицами, и никто не отвечает за надзор за системой в целом. А 2018 9Исследование 0211, проведенное Счетной палатой США , показало, что 14% стоимости проектов доступного жилья в Калифорнии составляют гонорары за консультации и другие административные расходы — самые высокие в стране и больше, чем застройщики тратят на землю.
При обнародовании своего предложения по государственному бюджету в январе 2020 года Ньюсом пообещал возглавить усилия по оптимизации того, как разработчики получают финансирование.
Жилой комплекс для малоимущих находится на реконструкции по адресу 2206 Great Highway в Сан-Франциско, недалеко от побережья.
(Paul Kuroda / For The Times)
«С меня уже достаточно TCAC, CDLAC, OPR, CalVets, HCD и CalHFA», — сказал губернатор, указав названия департаментов, участвующих в финансировании жилищных проектов. . «Шестеро из вас понимают, что, черт возьми, я только что сказал. Больше никто не делает. И в этом суть».
Но Ньюсом и другие не пересмотрели этот процесс. Вместо этого они осуществили более мелкие реформы, такие как консолидация потоков финансирования внутри агентств и изменение правил оценки отдельных проектов для лучшего учета затрат.
В этом году закон Грейсона о централизации государственного финансирования доступного жилья под руководством губернатора провалился в фискальном комитете. Он представил новую версию законопроекта Ассамблеи 2305, которая была принята Ассамблеей в прошлом месяце и ожидает слушаний в комитете Сената.
«Мы должны посмотреть, где мы могли бы сэкономить деньги со стороны правительства, чтобы мы могли финансировать эти проекты и сделать их карандашом для застройщика на стороне здания», — сказал Грейсон. Это, по его словам, необходимо, «чтобы люди, которые больше всего в этом нуждаются, не были теми, кто больше всего страдал из-за того, что жилье не построено».
Тем временем Ньюсом и законодатели штата вложили беспрецедентные суммы в строительство доступного жилья. Бюджет этого года включает рекордные 17 миллиардов долларов на жилищные программы и программы помощи бездомным, в том числе 1,75 миллиарда долларов из федеральных фондов помощи в связи с COVID-19 для финансирования предлагаемых проектов с низким доходом, которые застопорились до начала строительства. Пять из 27 проектов, финансируемых на сегодняшний день в рамках этой программы, относятся к числу тех, строительство которых стоит более 1 миллиона долларов за квартиру.
Офис губернатора отклонил запрос на интервью.
Густаво Веласкес, назначенный Ньюсомом и возглавляющий Департамент жилищного строительства и общественного развития Калифорнии, сказал, что усилия в размере 1,75 миллиарда долларов достигают своей цели по ускорению строительства застрявших застроек.
Ремонт жилого комплекса для малоимущих на Великом шоссе в Сан-Франциско.
(Пол Курода / For The Times)
«Это то, что есть», — сказал Веласкес. «Да, есть некоторые проекты, которые, возможно, были очень дорогими в районе залива, многие из них потому, что стоимость жилья там выше, чем в других частях штата».
Ньюсом не высказался по поводу законодательства Грейсона.
Государственный казначей Фиона Ма, чей офис отвечает за предоставление застройщикам налоговых льгот на доступное жилье, также отклонила просьбу об интервью. В ответ на письменные вопросы The Times Ма сказала, что выступает против законопроекта Грейсона, который ослабит ее власть над процессом финансирования, назвав его «чрезмерно упрощенным».
«Бюрократические структуры — наименьшая из проблем Калифорнии», — сказала Ма. «Оптимизация разрешений на землепользование местными органами власти и ограничений федерального налогового законодательства является более эффективным подходом».
Ма сказала, что агентства, находящиеся под ее контролем, уделяют первоочередное внимание затратам при распределении средств, и что стоимость земли и инфляция привели к недавнему увеличению.
Во время пандемии застройщикам пришлось бороться с историческим скачком цен на материалы и рабочую силу. По данным 9, эти расходы выросли почти на 30% с февраля 2020 года.0211 Индекс стоимости строительства штата Калифорния . Годовой прирост в 13,4% в прошлом году был самым высоким с тех пор, как индекс начал отслеживать расходы более четверти века назад. Рост затрат в этом году приближается к превышению этой суммы.
«Что действительно поразило людей, так это то, что в начале года внезапно в течение нескольких месяцев мы получили 15-процентный рост», — сказал Морган, разработчик из Сан-Хосе.
«Это было безумием. Я никогда не видел такого в своей карьере, а я занимаюсь этим уже более 20 лет».
Другие винят высокую стоимость строительства в исторической нехватке инвестиций в жилье для малоимущих.
В рамках трех проектов в Сан-Франциско стоимостью более 1 миллиона долларов за квартиру будет восстановлено 310 квартир из муниципального жилищного фонда города, состояние которого ухудшилось за десятилетия. В общую сумму включены миллионы, которые разработчики должны потратить на временное переселение существующих арендаторов во время строительства. Такова же ценность существующей собственности, даже несмотря на то, что в этих случаях она находится в государственной собственности.
Но ценники проектов также охватывают слои городских требований к доступному жилью, которые выходят за рамки требований штата, например, некоторые требования включать общественное искусство, расширять доступ для людей с ограниченными возможностями и нанимать местных строителей, в том числе из неблагополучных районов.