Внедрение налога на стоимость земли в городских жилых массивах Журнал оценки и администрирования налога на имущество
| Реализация
Налог на стоимость земли в городских жилых массивах Роберт Дж. Глудеманс Партнер — Almy, Gloudemans, Jacobs & Denne 7630 Н. 10 -й Авеню Феникс, Аризона 85021 США [email protected] Аннотация В этом документе описаны результаты
исследовательского проекта, проведенного в рамках стипендии Джона С. Линкольна для
Линкольнский институт земельной политики (Кембридж, Массачусетс, США)
потенциал современных методов массовой оценки для разделения значений для
жилой недвижимости между землей и зданиями. Как свободные, так и улучшенные
данные о продажах жилья были получены из трех североамериканских
сообщества. В качестве эталона была разработана традиционная аддитивная модель.
для каждого сообщества, использующего только улучшенные продажи. Использование как свободных, так и
улучшенные продажи, нелинейная модель, разделяемая на землю и здание
Затем были разработаны компоненты. Сравнение результатов показало, что
комбинированная модель, построенная как из свободных, так и из улучшенных продаж, не обязательно
пожертвовать точностью прогнозирования ради улучшения свойств. Анализ земли и зданий значений из нелинейных моделей предполагает, что земля может представлять собой более высокий процент от общей стоимости жилой недвижимости, чем принято считать, отчасти из-за потенциальной надбавки к стоимости улучшено по сравнению со свободными местами. Анализ налоговых сдвигов показывает, что введение налога на стоимость земли было бы менее выгодным для более низкой стоимости, чем жилая недвижимость с более высокой стоимостью. 1. Введение Более половины налога на недвижимость
база в большинстве общин относится к жилой земле и
здания. Во многих городских районах большая часть земли была улучшена, и
отсутствие или относительно небольшое количество продаж свободных земель для повышения стоимости земли. От
перспектива налога на стоимость земли, эта реальность создает практические
трудности в определении стоимости земли, особенно застроенной земли. В ходе исследования были проанализированы данные
три крупных мегаполиса Северной Америки: графство Ада (Бойсе),
Айдахо; Эдмонтон, Альберта; и округ Джефферсон (пригород Денвера),
Колорадо. Каждая юрисдикция предоставила автору продажи для обоих
вакантных и улучшенных продаж жилья за многолетний период для
цели анализа. Данные включали цену продажи и дату,
местоположение, характеристики улучшения, размер земли и доступный участок
характеристики.  2. Город Эдмонтон, Альберта
разделен на двенадцать рыночных зон для целей моделирования жилых помещений.
Clareview является одним из крупнейших. Расположенный на северной стороне города, он
представляет собой постоянно развивающуюся область, состоящую преимущественно из стандартных и
дома полуавтоматической постройки. Район был выбран потому, что в нем много свободных мест.
продажи земли, хотя около половины кварталов в этом районе
практически полностью застроен, не осталось свободных участков для продажи. Город
Эдмонтона предоставил файл данных обо всех проверенных свободных и улучшенных
продажи жилья, произошедшие в районе рынка Клэрвью в течение
период, 19 июляс 96 по июнь 1999 г., то есть в тот же период продаж, что и
разработать модели оценки городов на 2000 год. В соответствии с
В соответствии с законодательством Альберты городские власти ежегодно обновляют значения на основе текущих
рынок. Было 3482 улучшенных и 900 продажи вакантного (20,5 процента) жилья, подходящего для анализа за 3-летний период. Рисунки 1(а) и 1(б) содержат гистограмму продажных цен. и гистограммы медианных продажных цен по районам для улучшенного продажи. Рисунки 2(a) и 2(b) содержат сопоставимые сводные данные для вакантных продажи земли. В целом, средняя цена продажи составляет 124 179 долларов США.для улучшения продаж и 43 849 долларов за пустующие участки (1 канадский доллар равен примерно 0,73 доллара евро и 0,67 доллара США). В обоих случаях, цены продажи значительно различаются в зависимости от района (обратите внимание, что только 17 кварталов представлены продажами пустырей). /// Вставьте цифры 1 и 2 о здесь /// Рисунок 3 содержит описательный
статистика для переменных, связанных с улучшением, и размера партии. /// Вставьте цифру 3 примерно здесь /// На рис. 4 показано распределение
выбранные характеристики сайта. /// Вставьте цифру 4 примерно здесь ///
3. Улучшенная аддитивная модель Свойства Аддитивная модель с использованием пошагового
был проведен регрессионный анализ для 3482 улучшенных продаж на рынке.
разработан по образцу самой последней модели City для 2000 года.
год оценки. На рис. 5 представлены результаты модели. Улучшение
переменные, важные в модели, включают жилую площадь (одна переменная на
класс качества), нижние этажи и подвальные помещения, пристроенные и отдельно стоящие
гаражей, квадратный корень из возраста (умноженный на квадратные метры жилой
площадь), камины и бинарные переменные для типов дизайна, все кирпичные
экстерьер, и премиум (черепица) крыша. Модель производит комбинезон
медианный коэффициент 1,0006 и отличная средняя ошибка, измеренная
коэффициент рассеивания (ХПК) 5,87. Сопоставимые значения ХПК составляли 8,82 дюйма.
Округ Ада, для которого переменные земли, кроме размера земли и ширины
рыночных площадей не было, и 5,75 в округе Джефферсон, где
переменные были аналогичны переменным в Clareview. /// Вставьте цифру 5 примерно здесь ///
4. Комбинированная модель NLR свободна и улучшенные свойства Нелинейная регрессия (NLR) анализ с использованием 3482 улучшенных продаж и 899 продаж свободных земель (один продажа пустыря с неполными данными была исключена из анализа) запустить, чтобы развивать землю и стоимость строительства. Модель взяла следующее формат: В = БГК * ((ГЛА * БЛК) + ( ГБА * барбекю))
где
Б ГК = произведение глобальных качественных факторов (время и зима).
Г ЛА = сумма компонентов земельных добавок = G(B 9LSIZE_EXP.
Примечание: NBHD и — соседние двоичные файлы, B и — их соответствующие коэффициенты (базовые значения лота), а 540 — это типичный размер участка (квадратные метры). Б ЛК = произведение качественных факторов земли (озеро, река, овраг, парк, трафика и многоквартирных домов). Кроме того, была двоичная переменная. указывается для улучшенных участков для представления приращенного значения (если любые) улучшенных земель по сравнению со свободными. 9BSIZ_EXP.
Б БК = произведение качественных факторов строительства (качество строительства, дизайн, снаружи все кирпичное, крыша черепица, и проц хороший).Приложение 6 содержит результаты модель НЛР. R-квадрат равен 0,9507. Обратите внимание на следующее:
1428 * 1500 .788 = 74 043 или 494 за квадратный метр. Процент хорошего = (1-ВОЗРАСТ/100) 1,69 . Таким образом, 20-летний дом будет иметь множитель: (1-20/100) 1,69 = 0,686. ЛВ = 47 201 * (1000/540) . /// Вставьте цифру 6 примерно здесь /// Модель производит медианное значение продаж коэффициент 1,0007 и ХПК 6,77. COD для улучшения продаж 5,97, что чуть выше ХПК 5,87 для аддитивной модели. только за счет улучшения продаж. Для свободной земли ХПК составляет 9,85, тоже очень хорошо. Для всех трех проанализированных баз данных результаты были такими же. следует (напомним, что не было переменных сайта и только широкие географические районы округа Ада): Клэрвью Ада Каунти Джефферсон округ Продажа Используется в модели NLR 4381 15 005 4 836 Процент свободных мест 20,5 14,1 4,5 Общий ХПК 6,77 10,54 6,64 Только улучшенный ХПК 5,97 8,99 5,55 Свободен только наложенным платежом 9,85 18,70 15,31 Рис. /// Вставьте рис. 7(a), 7(b) и 7(c) примерно здесь /// 5. Анализ смены Как показано на рисунке 8, общая
оценочная стоимость всех 4381 продаж, использованных в анализе, составила 513,5 долларов США. /// Вставьте цифру 8 примерно здесь /// Гистограмма на рисунке 9 показывает распределение соотношения «земля/общая стоимость» 3482 улучшенных продаж. Как видно, коэффициенты колеблются от менее 15% до более 50%. Среднее коэффициент составляет 31,2%, а 26,8% домов имеют коэффициенты, превышающие расчетные коэффициент безубыточности 35%. /// Вставьте цифру 9 примерно здесь /// Рисунки 10(a) и 10(b) присутствуют
графики отношения стоимости земли к общей стоимости с размером участка и общей оценочной стоимостью
ценить. Как видно из рисунка 10(а), корреляция между
соотношение земли и общей стоимости и размер участка. Однако отношение земли к общей стоимости
тесно связаны с жилой площадью (r = 0,627), годом постройки (r = 0,713) и
качество строительства (r = 0,636). Так, среди улучшенных свойств
налог только на землю был бы наименее благоприятным для небольших, старых и низкорослых или
дома стандартного качества. /// Вставить рисунки 10(а) и 10(b) примерно здесь /// 6. Независимо от того, всего ли
только стоимость недвижимости или земли облагается налогом, точная оценка
стоимости земли имеет важное значение при оценке имущества. К счастью, это
В статье предполагается, что современные методы массовой оценки могут быть приняты для
оценить как пустующую, так и улучшенную стоимость земли под жилую застройку с
с разумной точностью, даже если в стране нет или мало свободных земельных участков.
определенные области. Традиционно стоимость земли оценивалась на основе
только анализ продаж свободных земель. Однако комбинированная модель позволяет
возможность предоставления рыночных данных в населенных пунктах с небольшим количеством
пустующие участки, при этом используя те, которые доступны, чтобы гарантировать, что
Модели в среднем не занижают и не переоценивают свободные земли.
ценности. Результаты также показывают, что комбинированная модель не обязательно должна
в значительном ухудшении точности предсказанных значений улучшенного
собственности (в округе Джефферсон результаты действительно улучшились). Чтобы помочь различить любую надбавку (или
уменьшение) в значении улучшенных над пустующими участками, переменные были
включены в комбинированные модели за то, что участок был свободен или
улучшен. В Clareview комбинированная модель NLR показала премию за
улучшенные лоты на 35%. В отличие от этого, в Аде не было указано никакой надбавки.
округа, в то время как в модели округа Джефферсон предлагаемая надбавка была такой же
целых 90 процентов. Значительную часть этих вариаций можно отнести к
различия в желательности остающихся вакантными по сравнению с улучшенными
места. В целом, можно ожидать, что улучшенная земля потребует надбавок за
удобства на месте, время и затраты на разработку. В любом случае,
характер и степень различий в стоимости между вакантными и улучшенными
участков является интригующим вопросом с очевидными последствиями для стоимости земли
налог, который до сих пор был в значительной степени не изучен. Наконец, значения, полученные из
нелинейные МРА во всех трех базах данных были разложены на наземные и
компоненты здания и анализ, проведенный для определения налоговых сдвигов
заложен в налоге на стоимость земли. Исходя из имеющихся продаж,
процент от общей стоимости земли, по оценкам, составлял 29% в округе Ада,
35% в Клэрвью и 43% в округе Джефферсон. Если налог на землю
система была введена поэтапно, владельцы собственности увидят свои относительные налоговые
обязательства увеличиваются или уменьшаются в зависимости от доли их собственности
стоимость, приходящаяся на землю. Те, у кого соотношение земли к зданию выше
чем норма, можно было бы ожидать, чтобы платить больше. Те, у кого более низкие коэффициенты
можно ожидать, что заплатят меньше. Во всех трех проанализированных базах данных выше
соотношение земель показало высокие отрицательные корреляции с размером
улучшение, качество строительства, год постройки и общая стоимость.
|
Клэрвью (Эдмонтон) База данных
Во всех трех общинах
дальнейший анализ полученных коэффициентов показал сильную справедливость с
относительно размера участка, жилой площади, качества строительства, возраста, местоположения,
и другие соответствующие характеристики.
Как оценщики Филадельфии определяют стоимость земли под вашим домом? И правильно ли они понимают?
Перейти к содержимому
Реклама
Недавний аудит и отчет из офиса контролера поставили под сомнение методы Филадельфии для оценки стоимости земли. Проблема имеет наибольшее влияние на владельцев недвижимости с 10-летними налоговыми льготами.
Руокай Чен, показанный здесь перед своим домом в Кенсингтоне в прошлом году, выиграл апелляцию в прошлом году, заявив судье, что его земля оценивается выше, чем земля его соседей. Стоимость земли под его домом, который имеет 10-летнюю налоговую льготу для нового строительства, снова увеличилась в этом году.ПодробнееДЖЕССИКА ГРИФФИН / Штатный фотограф Когда Кен Голд купил недавно построенный дом в Фиштауне в 2016 году, он рассчитывал платить около 600 долларов в год в виде налогов на недвижимость благодаря 10-летней налоговой льготе Филадельфии на новое строительство.
Но его налоговый счет теперь более чем в три раза превышает ту смету, которую город дал строителю Голда. Город облагает налогом только землю на таких ветхих владениях, а не здания. Однако в 2017 году Филадельфия провела переоценку стоимости земли.
Стоимость земли под четырехэтажным домом Голда теперь больше, чем другие участки поблизости, а некоторые даже больше, чем его.
«Мы готовы платить по справедливости, но мы не хотим, чтобы с нами обращались иначе, чем с кем-либо еще, и мы чувствуем, что к людям в новом строительстве относятся совсем по-другому», — сказал Голд.
Advertisement
Для многих домовладельцев стоимость земли в значительной степени несущественна, потому что это просто часть общей рыночной стоимости собственности, используемая для расчета налоговых счетов за недвижимость. Но они очень важны для Голда и тысяч других владельцев собственности, у которых есть налоговые льготы для новых или реабилитированных зданий.
По словам чиновников, на оценку земли влияют здания на участке. Большинство других лотов в квартале Gold’s Master Street — независимо от того, есть ли у них скидка — оцениваются на уровне от 26 до 30 процентов от общей рыночной стоимости их собственности. Но это означает, что недвижимость Голда, а также другие объекты с льготами имеют более высокую стоимость земли, потому что их дома дороже, чем старые.
Недавний отчет городского инспектора Ребекки Ринхарт, а также проверка оценок, проведенная по заказу городского совета, вызвали вопросы о методах оценки земли в Филадельфии и показали, что они не соответствуют отраслевым стандартам. Оба отчета были опубликованы в этом году, поскольку Управление оценки имущества (OPA) столкнулось с проверкой недавнего повышения оценки, которое привело к повышению налогов для многих владельцев недвижимости.
В то время как администрация мэра Джима Кенни защищала OPA и оспаривала результаты аудита и отчета контролера, офис взял на себя обязательство внести улучшения. На прошлой неделе Кенни начал общенациональный поиск нового главного оценщика, поддавшись призыву президента Совета Даррелла Л. Кларка заменить Майкла Пайпера, занимавшего эту должность с 2014 года. критика в целом касается вопросов прозрачности: городские власти не публикуют публично объяснений того, как они приходят к значениям, из-за чего владельцам сложно понять, справедливо ли оценивается их имущество, и как лучше всего подать апелляцию, если они считают, что это не так. (Городские власти заявили на слушаниях в Совете в январе, что вскоре они опубликуют в Интернете более подробные разъяснения по оценке, как того требует городской кодекс.)
OPA заявляет, что оценивает землю по методу, одобренному Международной ассоциацией оценщиков, и принимает во внимание расположение и размер участка, а также состояние здания на земле. По словам представителя города Майка Данна, наиболее распространенная стоимость земли составляет 15 или 30 процентов от общей рыночной стоимости.
Филадельфия начала использовать этот метод в 2017 году, когда, по словам чиновников по оценке, он скорректировал ранее неточные значения стоимости земли. Изменения принесли дополнительные 31 миллион долларов налоговых поступлений, заявил тогда город. Анализ Pew Charitable Trusts показал, что в результате 23 000 объектов недвижимости получили более высокие налоговые счета.
В отчете контролера говорится, что переоценка 2017 года привела к «большим расхождениям в стоимости земли в пересчете на квадратный фут» — временами среди аналогичных участков в одном квартале — и в целом ухудшила стоимость городской земли.
Чиновники по оценке не согласились, назвав изменения 2017 года «большим улучшением», и сказали, что OPA все еще совершенствует свой подход.
структура, которая сидит на нем», — сказал Данн. «Развитие наилучшей структуры с максимально допустимой плотностью на этой земле, как правило, максимизирует ценность этой земли».
После переоценки в 2017 году Руокай Чен из Фиштауна оспорил свою оценку земли, утверждая, что она была выше, чем у его соседей по Ист-Норрис-стрит. Судья встал на сторону Чена и присвоил земле более низкую цифру. Однако в этом году его стоимость снова выросла.
«Это определенно очень расстраивает», — сказал Чен. «Система, которая у них есть сейчас, заключается в том, что оценка не перенастраивается на основе успешных апелляций. Это действительно возлагает на владельца недвижимости бремя делать это каждый год».
Майк Сули, бывший главный оценщик в округе Аллегейни, сказал, что расчет стоимости земли в процентах от общей рыночной стоимости является общепринятой практикой. По его словам, проценты должны быть почти одинаковыми для аналогичных посылок или для тех, которые находятся в одном блоке.
«Остаточная [земельная] стоимость несколько абстрактна», — сказал он. «Это не наука».
Сулей сказал, что апелляции по поводу стоимости земли должны быть успешными только в том случае, если владельцы собственности могут доказать, что их земля оценивается в другом проценте от общей стоимости, чем аналогичная недвижимость.
Апелляции Голда и некоторых его соседей были отклонены Налоговой комиссией всего через несколько недель после того, как судья вынес решение по делу Чена.