Что значит участок с подрядом или без подряда: Земельные участок без подряда или с подрядом

Земельные участок без подряда или с подрядом

Дата публикации 26 Март 2020.

 

Земельные участок без подряда или с подрядом — что лучше выбрать и в чем разница!?

 

 

Если Вы решили заняться строительством собственного дома, первым этапом будет поиск и приобретение земельного участка под строительство это не простая задача. Этот этап требует немало сил и определенных знаний. Ну, какую землю купить с подрядом или без подряда? Чем они отличаются между собой? Об этом и расскажем в этой статье.

Земельный участок без подряда — это часть земли, на котором собственник имеет право возводить любую постройку по собственному желанию и личному проекту, но при этом строго соблюдая необходимые стандарты и законы без обязательств перед конкретной строительной компанией. Владелец надела без подряда сам определяет сроки работ и способ строительства, может делать это своими силами или с привлечением любой сторонней фирмы.

Такой подход существенно снижает сумму расходов на провидения работ, именно поэтому участки без подряда, сегодня пользуются огромной популярностью. На их долю приходиться большее количество сделок с недвижимостью на загородном рынке. К другим достоинствам участков без подряда относиться:

— свобода выбора архитектурных решений
— возможность самостоятельно определять систему расчетов
— контролировать расходы на приобретения стройматериалов
— непосредственно влиять на сроки сдачи объекта.

Поэтому, прежде чем Вы начнете заниматься поиском земельного участка под строительство дома, Вы должны для себя решить для каких целей, в какие сроки и какой Вы хотите Дом для себя и своей семьи.

Земельные участки с подрядом

А теперь расскажем Вам о земельных участках с подрядом. Что значит подряд – это сделка между заказчиком и застройщиком, на условиях, которых заказчик на земельном участке девелопера осуществляет стройку. Вот таким образом возникают коттеджные поселки различного типа.

Как это происходит? Девелопер идет к муниципальным органам и выкупает у них территорию, на котором и строит жилье, соблюдая общие правила строительства, при этом могут быть разные типовые проекты. Купить такой надел для будущей постройки можно только, если Вы будете заключать договор подряда. Такой вид соглашения имеют и плюсы и минусы.

Поговорим о них более подробно, один из самых главных положительных сторон это то, что застройщик ведет свою деятельность по принципу «под ключ». Это когда вся работа ведется по одному документу, т.е. по факту ты приобретаешь не только права собственности на землю, но и готовый дом уже с коммуникациями. Предстоящему владельцу нет необходимости вникать в строительные работы всем этим занимается застройщик. Остается только сделать ремонт внутри и можно заезжать в новое жилище.

Недостатки такого земельного участка под строительство коттеджа или отдельно стоящего домика: — значительно завышенная стоимость надела и предполагаемого жилища

— покупатель ограничен в выборе внешнего архитектурного ансамбля
— собственник становиться заложником ситуации, связанной со сроками возведения
Если одновременно осваивается вся местность деревни, то заселиться раньше времени, пока он весь ни достроиться, у Вас не получиться.

Как правильно оформить такие земли?

Земельный наделы без подряда, регистрируются следующим образом, заключается договор купли продажи и в нем указывается только сумма самого участка. Надо знать, что стоимость строительных работ не учитывается и не должна включаться в документы. Все объекты в таких поселках межуются, после чего оформляется договор и только потом происходит регистрация в Росреестре.

А вот с подрядом могут оформляться в два этапа. Первый этап это оформление и регистрация земли, а второй этап подписание акта ввода в эксплуатацию здания, дома или коттеджа. Такие соглашения не регистрируются в Росреестре. Помните всегда о том, что в законодательстве РФ нет прямого определения таким участкам, поэтому девелопер может включать в соглашении любые условия, что, безусловно, является определенным риском и требует взвешенного решения, если Вы идете на такие сделки.

Как снизить риски, если Вы все-таки решаете пойти на такую сделку. В первую очередь Вы должны выбрать самого добросовестного девелопера на этом рынке, обратите внимание на репутацию застройщика, на то какие объекты он уже сдал и в какие сроки. Если будет необходимо, опросите жильцов, которые уже заехали в дома этого застройщика. Были ли у них проблемы при покупке земельного участка под строительство или нет. Дополнительной гарантией может стать договор страхования гражданской ответственности это в том случае если возникнет сложная ситуация и заказчику смогут вернуть потраченную сумму денег за счет страховой компании.

Что необходимо учитывать при выборе земли под строительство жилища?

Основные ошибки, с которыми сталкиваются 60% покупателей. Если Вы нашли место, которое Вас устраивает, к примеру, по цене и по своему месторасположению, инфраструктуре и т.д. Вы обязаны в первую очередь запросить у застройщика градостроительный план на данный земельный надел, для чего это нужно? На таком плане есть зона разрешённой застройки на данном участке, т.е. есть там ограничения по застройки или их нет, зачастую бывают случаи, когда на половине объекта возведение чего-либо просто запрещено, так как там, может проходить красная зона и в дальнейшем, там закладывался проект по прокладке каких-то линий передач.

Половина покупаемого объекта может быть просто не ликвидным. Градостроительный план застройщик предоставляет бесплатно и никаких проблем с этим быть не должно, но если девелопер сопротивляется вашей просьбе, значит, есть определённые нарушения и Вам стоит хорошо подумать идти на такую сделку или нет. Так же немало важно знать есть ли на покупаемой территории уклоны, так как любой уклон, даже самый незначительный, ведёт за собой дополнительные расходы по строительным материалам и работой спец. техники.

Чем ровней территория, тем выгодней Ваша будущая постройка. Еще один момент, на который важно и нужно обращать внимание это уровень дороги по отношению к участку, он так же может удорожить Вам постройку. Изучайте обязательно грунт на том месте, который Вы планируете приобретать, грунт не должен быть насыпным, так как при строительстве дома Вам придется демонтировать весь грунт и это опять, будет являться дополнительным расходом. Как видите очень много тонкостей и нюансов. Будьте внимательны при покупке земельного участка.

Плюсы и минусы участков с подрядом и без

Если вы твердо решили построить дом, первым шагом станет поиск и приобретение земельного участка. Мы уже рассказывали, что это непростая задача, которая требует от покупателей максимальной настойчивости и внимания к деталям.  

Но какой участок купить – с подрядом или без? И чем они отличаются между собой? Об этом поговорим в сегодняшнем ролике. 

Земельный участок без подряда  

Земельный участок без подряда – это надел земли, на котором собственник вправе возводить частный дом по собственному усмотрению и проекту – разумеется, с соблюдением законов и необходимых стандартов, но без обязательств перед конкретной строительной компанией.  

Справка: 

Владелец участка без подряда сам определяет сроки работ и способ строительства, может делать это своими силами или с привлечением любой сторонней фирмы.  

Такой подход существенно снижает сумму расходов на проведение работ. Именно поэтому участки без подряда сегодня пользуются огромной популярностью – на их долю приходится наибольшее количество сделок с недвижимостью на загородном рынке.  

К другим достоинствам участков без подряда относится свобода выбора архитектурных решений, возможность самостоятельно определять систему расчетов, контролировать расходы на приобретение стройматериалов, непосредственно влиять на сроки сдачи объекта.  

Справка: 

В целом, участок без подряда – это выбор молодых, активных, готовых самостоятельно принимать решения и нести за них ответственность – окончательный результат строительных работ будет во многом зависеть от владельца участка, а процесс потребует немало времени и сил.  

Земельный участок с подрядом  

Подряд – сделка между заказчиком и застройщиком, в рамках которой по заданию заказчика на участке, принадлежащем застройщику, выполняется возведение частного дома.  

Именно таким образом возникают коттеджные поселки – застройщик выкупает у муниципальных органов территорию, на которой строит дома с соблюдением общих правил, в единой архитектурной концепции, по одному или нескольким типовым проектам.  

Приобрести участок на этой территории будущий владелец дома может, только заключив с застройщиком договор подряда. Такая форма сделки имеет ряд преимуществ и недостатков. Главным плюсом участков с подрядом является выполнение всех работ на условиях «под ключ» в рамках единого договора.  

Справка: 

То есть фактически покупатель приобретает не только право собственности на землю, но и готовый дом с подключенными коммуникациями. Будущему владельцу не нужно заниматься организацией строительных работ самостоятельно, остается только оформить внутреннее пространство жилья и можно въезжать.  

Но, во-первых, такой подход существенно повышает общую стоимость земли и будущего дома. Во-вторых, покупатель ограничен в выборе архитектурного облика будущего дома. В-третьих, он попадает в зависимость от сроков возведения дома, которые устанавливаются застройщиком – если одновременно осваивается вся территория поселка, «поторопиться» с заселением не получится. В-четвертых, при оформлении договора подряда покупатель оплачивает застройщику не только стоимость участка, но и будущего дома: сумма сделки увеличивается – растет и риск.  

Справка: 

Несмотря на это участки с подрядом также пользуются спросом – у людей занятых, не имеющих желания и возможности вникать во все нюансы строительства, готовых заплатить больше, чтобы получить максимально качественный продукт.  

Как оформляются участки с подрядом и без 

При покупке участка без подряда в договоре купли-продажи определяется только цена самого участка, стоимость строительных работ не является предметом сделки и в документах не прописывается. На участок изготавливается межевой план, оформляется договор, после чего происходит регистрация сделки в Росреестре. 

Приобретение участка с подрядом может осуществляться в 2 этапа: сначала регистрируется земля, а дом – после подписания акта о вводе в эксплуатацию. Иногда уже после ввода в эксплуатацию оформляется договор с одновременной регистрацией прав на землю и дом. Подрядное соглашение (строительные работы) не подлежит регистрации в Росреестре. 

Справка: 

Поскольку в законодательстве РФ напрямую отсутствует определение участков с подрядом, застройщики могут включать в договоры любые условия по собственному усмотрению:  например, полную предоплату за выполнение работ. Для покупателя это большой риск, который требует очень взвешенного подхода к выбору компании-застройщика.  

Как снизить риски при приобретении участка с подрядом? 

Чтобы подстраховаться, нужно тщательно проверить застройщика: изучить его репутацию и финансовое состояние, внимательно ознакомиться с уже готовыми проектами, найти отзывы клиентов о работе компании. В этом вам помогут независимые профессиональные интернет-ресурсы – такие, как Cottage.ru. 

Чтобы проверить договор подряда, имеет смысл обратиться к профессиональному юристу. 

Справка: 

Дополнительной гарантией безопасности сделки станет договор страхования гражданской ответственности, который в кризисной ситуации позволит покупателю вернуть вложенные деньги за счет страховой компании. Добросовестный застройщик не откажется заключить такой договор.  

Хотите еще больше знать об особенностях сделок с городской, загородной и коммерческой недвижимостью? Подписывайтесь на наш канал! 

Выбор участка с подрядом на строительство, без подряда или с готовым домом

Что выбрать: участок с подрядом на строительство, без подряда, с готовым домом?

Покупать недвижимость в Подмосковье сейчас выгодно как никогда. Привлекательные объекты в экологически благоприятном месте в единении с прекрасной природой, становятся еще и перспективными инвестиционными проектами. Предлагаются они в трех основных категориях: участки с готовыми домами, с подрядом на строительство и без подряда. Каждый тип имеет свои специфические особенности, поэтому, сталкиваясь с проблемой предпочтительного выбора, стоит оценить его достоинства и недостатки. Учесть все важные факторы поможет наша статья.

 

Участки без подряда на строительство

Начнем с самого популярного и бюджетного варианта — участок без подряда на строительство. Эта формулировка означает, что земельный надел покупается без обязательства использования услуг какого-то определенного подрядчика. Помимо доступной цены, такая недвижимость позволяет построить дом на гибких условиях, воплощая собственные планы и ориентируясь на свои сроки.

В первую очередь такое решение может подойти для людей, которые мечтают о жилье, построенном по уникальному проекту, не такому, как у всех. Участки без подряда обходятся дешевле, чем квартиры в Москве, поэтому их приобретение – это выгодное вложение.

 

В чем еще заключаются преимущества такого приобретения?

• Это возможность сэкономить на старте – ведь участки без подряда дешевле готового дома или участка с обязательным подрядом. Возможность отложить строительство на удобный для себя срок. Даже если сейчас есть какие-то финансовые затруднения, или немедленное строительство не входит в текущие планы – это можно сделать потом. Главное, что Вы уже являетесь владельцем земельного участка.
• Возможность выбора подрядчика и технологий строительства, подбор строительных материалов.
• Возможность определиться с площадью и этажностью проекта.  Если для покупателя важно индивидуализировать будущий дом – покупка участка без подряда будет отличным выбором.
• Возможность жесткого контроля за этапами строительства – как своими силами так и силами нанятого владельцем собственного технадзора.

Однако обязательным условием покупки участка без подряда является наличие  готовых  центральных коммуникаций в поселке, обеспечивающих полноценное проживание за городом.  Ведь покупка участка без подряда в поселке без готовых коммуникаций, а только с обещаниями их построить – это большой риск. В перспективе, такой объект низколиквиден- продать его  по более-менее выгодной цене будет невозможно.

 

С подрядом

Покупка участка с подрядом удобна для тех покупателей, которые особое внимание уделяют выбору участка и индивидуализации предлагаемого застройщиком проекта. Они уже определились с выбором поселка, подобрали участок в нужной им локации,  тщательно осмотрели готовые дома, поняли, что качество и условия строительства их устраивает. Они доверяют застройщику, который застраивает поселок.  Поэтому,  обсудив условия и подписав договоры, будущие владельцы ждут завершения строительства,  поэтапно контролируя работы вместе с технадзором застройщика. На первоначальной стадии покупатель вносит определенные изменения в предложенный застройщиком проект,  может  выбрать альтернативную технологию,  отделочные материалы и т.д.  В договоре прописаны сроки и структура платежей.

 

С готовым домом

Участок с готовым домом выбирают те покупатели, для которых важно избавить себя от хлопот по строительству дома или те, которые не хотят затягивать с началом загородной жизни. Такой подход к приобретению гарантирует возможность проанализировать различные предложения, подобрать оптимальный вариант по соотношению качества и цены. К тому же, покупатели уже готового дома, смогут оценить архитектурный стиль поселка, социальную среду, гармонию коттеджей  и окружающей природы.

 

Готовый коттедж экономит массу времени на разработку и согласование проекта, избавляет от необходимости выбирать стройматериалы, контролировать строителей, собирать документы на проведение инженерных коммуникаций. Всем этим будут заниматься представители застройщика. Застройщик же несет ответственность за сроки и качество строительства, за заведение коммуникаций в дом.  В готовый коттедж можно въехать сразу после покупки и завершения ремонта и стать счастливым обладателем собственного загородного жилья.

 

Выбор в  пользу одной из рассмотренных выше категорий зависит от личных обстоятельств или предпочтений покупателя. Желаете сэкономить время — покупайте готовый дом. Есть желание внести коррективы в уже готовый проект, который пришелся по душе  или, может быть, хотите  поэтапно контролировать строительство — приобретайте участок с подрядом у застройщика. Если вы хотите поэтапного вхождения в проект, у вас есть проверенный подрядчик, и  вам важно заниматься всеми стадиями вовзведения дома — участок без подряда – то, что вам нужно.

 

Эксклюзивные предложения недвижимости вы найдете в коттеджном поселке бизнес-класса «Высокий берег» от девелопера MOZAIK development Поселок расположился в уникальном месте под Москвой — на живописном берегу Истринского водохранилища. Здесь предусмотрено все для комфортного проживания и увлекательного досуга в окружении первозданной природы. В  продаже есть дома, спроектированные известным архитектором Михаилом Хазановым,  есть также свободные земельные участки без подряда. В рамках единой архитектурной  концепции поселка, их покупателям предоставляется возможность индивидуализировать  выбранный проект в соответствии со своими предпочтениями. 

Что такое земельный участок с подрядом? Это плюс или минус?

Pride.Moscow

13.11.2019, 22:23

На рынке загородной недвижимости можно встретить продажу земельных участков с подрядом. Пугаться такой терминологии не стоит, в некоторых случаях можно даже получить существенную выгоду, если приглядеться и разобраться в вопросе детально.

Для начала поясним саму терминологию:

Земельный участок с подрядом  — это означает что покупая земельный участок  вы одновременно заключаете Договор подряда со строительной компанией на строительство дома. Как правило в Договоре указан заранее выбранный проект, основной материал дома, тип фундамента, перекрытий и кровли, материал отделки фасада, сроки начала строительства.

Зачем это нужно застройщику? Все просто!

Земельный участок продается по стоимости сотки в текущем районе. Продавец может лишь немного увеличить стоимость участка за счет подведения к нему коммуникация, дорог и освещения. Однако на этом особо не заработаешь. И если строительная компания продает участки «в рынке», то компенсировать свои затраты и получить прибыль можно только предлагая (а в случае подряда — навязывая) свои услуги по строительству дома.

Может ли это заинтересовать покупателя?

Да! Во-первых, в большинстве случаев, стоимость такой земли — рыночная, то есть очень выгодна для покупателя. Во-вторых, компания, предлагающая строительство домов, предлагает выбрать один из уже готовых проектов, за разработку которых платить не придется! Всегда есть возможность посмотреть как выглядит выбранный проект не только на бумаге, но и «пощупать» уже построенный по проекту дом на одном из участков поселка. Если покупать  участок не в новом поселке, то можно  оценить качество построенных домов, можно пообщаться с владельцем и спросить какие недостатки или промахи были допущены в процессе строительства дома. Важным плюсом является то, что в поселках где земельные участки продаются с подрядом, все дома выполнены в едином архитектурном стиле,  это придает определенный стиль всему поселку. То есть Ваш сосед может, тоже будет выбирать из уже готовых проектов единого стиля, строить  «что попало» ему не дадут.

Почему если я хочу купить землю для строительства частного жилого дома, лучше всего искать земельный участок с подрядом?

Ответ, на мой взгляд, очевиден. Купив участок без подряда, человек может приступить к строительству дома через 2-3, а то и 5 лет. Как раз, когда Вы завершите свое строительство и приступите к тихой полноценной жизни, сосед нагонит строительную технику и приступит к строительству.  Прощай покой, года 2 будет грязь, пыль, шум.

А дальше, представьте: Ваш сосед построил не красивый коттедж, а летний дачный домик (курятник) — виду из Вашего окна уже не позавидуешь.

Земельные участки без подряда покупают также для инвестирования, вложения денег, последующей перепродажи. Представляете картину, постоянные просмотры покупателей, риэлторов, брокер-туры?

А могу ли я все-таки свой проект построить на земельных участках с подрядом?

Большинство коттеджных посёлков предлагают покупку земельных участков с подрядом для сохранения единого стиля в посёлке и для привлечения более состоятельных клиентов.  Но опыт показывает, что если клиент все-же захочет выполнить на участке свои индивидуальный проект, отличающийся от единого стиля, то архитектор поселка, предложит внести в проект покупателя корректировки и согласует новый проект для строительства. В любом случае, строить коттедж будет компания застройщика, по вышеуказанным причинам.

В каком случае мне подойдет больше земельный участок без подряда?

Если вы хотите купить земельный участок и ни от кого не зависеть в выборе проекта и времени строительства,  то лучший  вариант — выбрать земельный участок без подряда!  В этом случае вы сможете в любое время, любыми силами начать строительство коттеджа по любому проекту, не согласовывая его с администрацией посёлка. Здесь можно использовать разные стили для строительства коттеджей: дерево, камень и прочее, прочее. В таких поселках можно выбрать разные решения ограждения участка — хоть американский газон и живую изгородь, хоть 3х метровый забор из профнастила. Но следует учесть, что и контингент в таких поселках может быть давольно разношерстный. Кстати, земельные участки без подряда, как правило можно купить в деревне.

Так с подрядом или нет?

ОК! Давайте в вкратце перечислим все плюсы и минусы участков с подрядом и без.

1. + единый стиль поселка
2. + можно проверить качество строительства
3. + приемлемая цена на участок
4. + нет затянувшийся стройки на соседнем участке
5. + бесплатный проект

Минусов меньше получилось, на мой взгляд, но они все-же есть

1. — большой первоначальный взнос
2. — выбор из уже имеющихся проектов
3. — привязанность к застройщику

А все остальные минусы и плюсы — это уже индивидуальные проблемы, с которыми сталкивались/столкнетесь Вы, либо Ваши знакомые. Напишите в комментариях, буду рад ответить и посоветовать что-то в конкретной ситуации.

  15607   8

Опубликован уникальный контент пользователя . Автор имеет исключительное право на его использование. В случае копирования или частичного использования — необходимо указать ссылку на источник. Автор вправе пожаловаться на плагиат в случае не соблюдения требований ГК РФ Статьи 1274.

Оставить комментарий

М

Максим
Сегодня мало кто продает земельные участки с подрядом. В России все-таки кризис загородной недвижимости, и у людей просто нет большого объема денег, чтобы купив участок сразу приступить к строительству. А вот при покупке участка без подряда, можно купить и продолжать копить на строительства дома своей мечты. Я купил 3 года назад участок и лишь в этом году приступил к строительству дома. Половино соседей уже построилось и проживают.

14.11.2019, 10:15

Ответить

А

Андрей Юрьевич
Спасибо за статью, а именно за доходчивое объяснение плюсов и минусов. Мне сразу стало все понятно, какой тип участка мне подходит.

14.11.2019, 10:47

Ответить

М

Марина
Покупать в России недвижимость «с обещаниями» — три ха-ха!!! Не знаю какова ситуация на рынке загородной недвижимости, но мы столкнулись с покупкой квартиры на котловане — тоже получается недвижимость «с обещаниями» — застройщик обанкротился, споры, ссоры, суды… Теперь если что-то брать — только готовое или без обещаний!

14.11.2019, 11:12

Ответить

АндрейPride.Moscow

@Марина

Во первых договор подряда на строительство — это не покупка квартиры на котловане. Вы покупаете по факту — земельный участок. И сразу договариваетесь со строителями, которые будут строить Вам дом. Производить оплату, за их услуги по строительству, Вы можете по этапно, либо по завершению работы (как договоритесь). Во вторых, Вы лично должны контролировать строительство на всех основных этапах, собственно как и без подряда. Единственно различие — это только то, что с подрядом бригада строителей уже выбрана. А вот без подряда, придется долго и муторно искать компанию, которая что-то Вам построит, не факт что качественное :))

14.11.2019, 19:07

Ответить

Г

Георгий
Для коттеджей, земельные участки с подрядом — интересней! Для дачей / садов и огородов — нет. Вот и все)

29.11.2019, 17:33

Ответить

Е

Екатерина

@Георгий

+1

29.11.2019, 17:35

Ответить

С

Светлана Жафярова

@Георгий

Интересней только в том случае, если ты можешь использовать при строительстве свой оригинальный проект, а не пользоваться уже готовый…и жить потом в одинаковых домах. Тогда уж лучше квартира, чем это…

30.06.2020, 08:22

Ответить

Д

Джон
Спасибо за очень познавательную статью. Много слов в интернете сказано про участки с подрядом и без, но благодаря этой статье окончательно мне стало все ясно. Вообще очень интересный сайт с полезными сервисами, как для владельцев загородной недвижимости так и для тех, что мечтает ими стать.

19.05.2020, 13:21

Ответить

Отличия участков с подрядом и без подряда

Отличия земельных участков с подрядом и без подряда

Земельные участки с подрядом или без подряда на строительство не являются юридическими терминами, но в процессе купли-продажи эти понятия более обширно характеризуют статус участка земли и очень важны, особенно для покупающей стороны.  Что включают в себя подобные определения, и какое они имеют значения при покупке земли под ижс в Нижегородской области, более подробно читайте ниже.

Если сравнивать обе эти категории земельных участков по стоимости, то цена земли без подряда более привлекательна. И тех, кого она привлекает, можно условно разделить на две группы:

• В первой группе окажутся покупатели, у которых преобладает желание сэкономить и рвение контролировать самому весь процесс строительства своего будущего дома.
• Ко второй относятся покупатели, для которых участок ижс в Нижегородской области — это реальная возможность воплотить в жизнь амбициозные планы относительно своего нового жилья. Такие люди определенно не удовлетворятся типовыми проектными застройками, которых очень много на рынке недвижимости. Покупая участок без подряда на строительство жилого дома в поселке Новокаменский, можно с помощью индивидуального проекта дома и ландшафтного дизайна превратить такой участок в богатую усадьбу, где с комфортом разместится вся семья.

Документы на земельные участки

Не менее важный момент, о котором нужно помнить, занимаясь покупкой земли под ижс Нижегородская область (неважно с подрядом она или без) — о правоустанавливающих документах, законность которых не должна вызывать сомнений.
Земельные участки в поселке НовоКаменский размежеваны, каждый участок имеет Свидетельство о государственной регистрации права, кадастровый номер.

Продажа земельных участков ИЖС без подряда в поселке НовоКаменский

Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Участки в поселке НовоКаменский имеют категорию земель: земли населенных пунктов,
разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки (ИЖС) и продаются без подряда на строительство.

В стоимость земельного участка уже включена стоимость работы по подведению коммуникаций (газ, вода, электричество, асфальт) до границы данного участка, более того, все работы по подведению коммуникаций уже выполнены и коммуникации введены в эксплуатацию.

Что значит «участок без подряда» и «участок с подрядом» – «Октава»

Подобрать участок мечты

На сегодняшний день вопрос строительства домов в коттеджных поселках зависит от того, на каких условиях будет проходить продажа участков. «Участок без подряда» и «участок с подрядом» — все чаще можно услышать подобную формулировку от застройщиков.

Но что означают данные термины и как влияют на выбор коттеджного поселка, стоит разобраться.

Участок с подрядом

При покупке земельного участка с подрядом в коттеджном поселке, при составлении договора, застройщик берет на себя обязательства выполнить строительство дома в указанный срок за счет покупателя. При этом, проект дома определяет застройщик, исходя из соответствующих норм строительства, охватывающих весь поселок. Таким образом, они соблюдают единый архитектурный план поселка и его общий стиль.

Покупателю останется только выбрать один из нескольких предложенных вариантов того, каким будет его дом, потому что как сам проект, так и благоустройство территории, берет на себя застройщик. За счет этого, цена на такие участки будет значительно выше, а еще чаще, просто завышена. Ведь если у заказчика хорошая финансовая база, покупая земельный участок, он осознанно хочет получить жилье в элитном поселке, который обещают возвести строительные компании от застройщиков. В таком случае, покупатель должен быть готов к ситуациям, когда на фоне кризиса, застройщик становился банкротом и, на уже оплаченных земельных участках, не мог выполнить договорные отношения по строительству домов.

Участок без подряда

Прежде всего – это свобода в выборе. Когда покупатели приобретают участки без подряда, они вправе сами регулировать и контролировать расходы на строительство, сами составлять план и проект дома. Они не зависят от проекта архитектора, как это происходит в случае покупки земли с подрядом. Покупатель сам устанавливает себе сроки и завершение строительства, а может и вовсе, ничего не строить на участке. Он может его временно заморозить, а через время перепродать его, получив на этом прибыль.

Преимущества участка без подряда:

• Стоимость участка. В этом случае она будет ниже, потому что покупатель самостоятельно регулирует расходы на материалы, их покупку, имеет возможность мониторить цены и находить дешевле. Чего не скажешь в случае покупки участка с подрядом. Тогда застройщик сам определяет, из каких материалов будут выполняться строительные работы и очень часто это происходит не на самых выгодных условиях.
• Неограниченное время строительства. Покупатель сам решает, сколько будет строиться дом. Он может сразу приступить к его строительству, а может заниматься этим постепенно. Нет никаких ограничений по времени. Это очень удобно, в силу нынешней экономической ситуации.
• Индивидуальность. Здесь стоит отметить, что покупатель не только самостоятельно занимается выбором строительных материалов и его качества, но и сам участвует в выборе проекта дома, его дизайна, который будет индивидуальным, уникальным и не таким как все. Если у покупателя существует свое личное представление об идеальном доме, то стоит приобрести такой участок без подряда. Потому что именно на нем можно воплотить в жизнь свою мечту.

Такими преимуществами обладает коттеджный поселок «Октава». Он не только позволяет покупателю получить участок без подряда, но и предлагает хорошее местоположение за умеренную и не завышенную цену. Земля в Подмосковье – это хорошее и выгодное вложение денег, а на сегодняшний день, еще и легко реализуемый проект. Поэтому коттеджный поселок «Октава» позволит почувствовать себя в тихом уютном месте с богатой природой и чистым климатом, где любой дом станет особенным.

Подобрать участок мечты

Наши предложения

Что такое земельные участки без подряда и что такое участки с подрядом

Участки в Моск.обл. с подрядом и без подряда

Терминология «участки с подрядом» и «участки без подряда» вошла в обиход сравнительно недавно, с легкой руки застройщиков коттеджных поселков. Собственно, смысл терминов довольно прост — под продажей участка «с подрядом» имеется в виду заключение обязательного договора с застройщиком (продавцом участков в поселке) на строительство дома по его, застройщика, архитектурному плану и его силами за счёт покупателя. Новое здесь в том, что всего несколько лет назад продажа земельных участков в Подмосковье практически повсеместно осуществлялась «без подряда» — то есть, человек покупал участок и сам решал, какой дом на нём возводить по вкусу. Выбирал подходящий проект, закупал материалы, находил строителей, лично контролировал строительство, договаривался о подводе коммуникаций и пр. Этот подход казался настолько привычным и единственно возможным, что люди, которые обратили свое внимание на земельный рынок только сейчас, несколько теряются, услышав про участки с обязательным подрядом.

Что такое участки с подрядом и чем договор подряда оборачивается для покупателя стало понятно, когда застройщики стали просто-напросто отказывать желающим приобрести землю в коттеджных поселках на условиях «без подряда». В качестве обоснования фирмы указывали на необходимость соблюдения единого архитектурного плана поселка, его общего стиля — от проекта индивидуального дома до характера благоустройства общей поселковой территории. Это, по мысли застройщиков, облагораживало бы внешний вид поселения в целом и придавало бы статус элитного и солидного, в отличие от садоводческих и дачных товариществ, нашпигованных вразнобой самыми разнообразными сооружениями от щитовых домиков до кирпичных готических замков. С другой стороны, всякая монополия порождает соблазн злоупотребить ей. Например, завысить цены на строительство.

Когда у покупателя денег в переизбытке, то здравый смысл в таком подходе, вообще-то, имеется (особенно, при желании приобщиться к чему-то «элитному» и отсутствии намерения взваливать на свои плечи строительные хлопоты). Поэтому, до самого начала финансового кризиса в 2008 году, покупка участков с подрядом пользовалась большой популярностью. Кризис в значительной степени изменил ситуацию — он вынудил считать деньги как покупателей, так и застройщиков. Бурное строительство поселков на условиях «с подрядом» внезапно оказалось практически замороженным — не было покупателей. В результате, чтобы хоть как-то поддержать оборот продаж, застройщики и девелоперы стали распродавать землю как в бывших элитных, так и во вновь проектируемых поселках на условиях «без подряда», а покупатели охотно её приобретать. Имел место и ряд скандальных ситуаций, когда из-за фактического банкротства застройщики не смогли выполнить свои обязательства по постройке домов на уже оплаченных участках с подрядным строительством. В результате, начиная с 2009 года, внимание покупателей решительно обратилось к участкам без подряда и оборот продаж таковых занял преимущественную долю земельного рынка.

Что же такое участки без подряда на сегодняшний день? По сути, это «возвращение к истокам» — к возможности строить дом в любом поселке по собственному желанию, а не в рамках, предписанных архитектурным планом. Кроме того, в период кризисного затишья на земельном рынке, дотошные люди на трезвую голову провели тщательный анализ затрат на строительство с подрядом и без оного и выяснили следующее:

• при покупке участка без подряда покупатель может снизить стоимость покупки земли на сумму до 40%. Как выяснилось, в стоимость участков с подрядом продавец обычно включает также и существенную переплату, чтобы застраховать свои риски: медленную распродажу участков (или вовсе непродажу части участков). То есть, покупая участок с подрядом, Вы оплачиваете ещё и часть какого-то участка, который Вам все равно принадлежать не будет. Также в сумму к оплате застройщик включает проценты по банковскому кредиту, взятому на покупку земли, что тоже никак не может быть привлекательным для покупателя.

• приобретая участок без подряда и занимаясь постройкой дома самостоятельно, покупатель в состоянии лично контролировать расходы на закупку стройматериалов и оплату труда строителей. На этом можно очень существенно сэкономить, поскольку, если поручить строительство застройщику, то в его задачи не входит следить за Вашей выгодой — он просто обязался построить и не более. Соответственно, он не будет заниматься, например, поиском лучшей цены стройматериалов, а просто купит то, что есть, и включит Вам в счёт. Несомненно также, что ряде случаев на этой почве могут иметь место «странные игры» с аффилированными фирмами — поставщиками материалов по завышенным ценам, выигрыш в которых достаётся застройщику.

Преимуществом покупки участка без подряда является достижение большого числа степеней свободы. Вы не ограничены в сроках начала и окончания постройки своего дома или можете вообще его не строить, а законсервировать участок под перепродажу. Если же вы решите строить дом, то имеете право строить его на свой собственный вкус — таким, каким Вы представляете его себе, а не так, как видит архитектор поселка. Вы можете регулировать темпы строительства сообразно своим финансовым возможностям, применять те строительные и отделочные материалы, которые считаете подходящими и экономически выгодными и многое, многое другое.

С другой стороны, если все вышеупомянутые вопросы для Вас не на первом месте, а главное — экономия не денег, а собственного времени, то есть смысл приобретать участок с подрядом на строительство. В этом случае самое главное — заключить прозрачный и предельно конкретный договор с застройщиком, прописав в нём сроки строительства, сроки подвода коммуникаций, санкции за нарушение этих сроков, максимально подробное описание дома и других объектов, которые застройщик обязуется возвести на участке.

Напоследок надо рассмотреть ещё один набирающий популярность вариант продажи участков в Московской области, в некотором смысле промежуточный между принципами «с подрядом» и «без подряда». Рекламируется этот вариант как популярный «без подряда», а по сути вводит определенные ограничения на строительство. Так, например, Вам могут предложить заключить договор о купле-продаже участка без подряда на строительство, но с условиями наподобие того, что будущий проект дома должен быть обязательно согласован с архитектором компании-застройщика. Либо в договор включают условие, что покупатель обязан возвести коробку дома по установленному застройщиком образцу или строить дом только из определенного материала и т.п. Поэтому, прежде, чем сразу «покупаться» на рекламные предложения участков без подряда, внимательно изучите условия договора купли-продажи, которые Вам предлагает девелопер.

Вернуться в раздел: Продажа участков в Московской обл.

Что означает «по контракту» в листинге недвижимости?

Просматривая объявления о недвижимости, можно заметить, что некоторые из них говорят, что дом «по контракту». Но что значит «по контракту»?

В большинстве случаев недвижимость указывается как «по контракту» после того, как покупатель сделал предложение, а продавец принял его. Хотя это большой шаг, это не значит, что сделка еще совсем не завершена.

Итак, если вы видите дом, который вам нравится и который находится «по контракту», не сдавайтесь.Вот как справиться с этим сценарием и, возможно, даже получить дом.

Что означает «по контракту»?

Когда листинг недвижимости «по контракту», к этому предложению все еще прилагаются непредвиденные обстоятельства, которые необходимо согласовать перед закрытием, говорит Келли Рамирес , агент по недвижимости Charles Rutenberg Realty в Центральной и Южной Флориде. Эти непредвиденные обстоятельства часто включают финансирование, осмотр дома, оценку дома, а иногда и продажу нынешнего дома покупателя.

Так как любой из этих предметов может не выдержать по пути, агенты продавца иногда принимают дополнительные предложения. Другими словами, если вы хотите этот дом для себя, это все равно может произойти.

«Если бы покупатель нашел дом, который ему очень понравился и который был указан в контракте с непредвиденными обстоятельствами, определенно не помешало бы, чтобы его агент обратился к агенту продавца с дополнительным предложением — при условии, что покупатель понимает что это резервное предложение будет хорошим только в том случае, если текущий контракт сорвется », — говорит Рамирес.

Насколько высоки ваши шансы на провал контракта? Это зависит от ряда факторов, в том числе от температуры вашего местного рынка недвижимости. Чем горячее рынок, тем меньше вероятность его провала.

Хэл Хови , агент по недвижимости из Coldwell Banker Koetje Real Estate в Ок-Харборе, штат Вашингтон, говорит, что на его рынке около 20% продаж по контрактам не закрываются.

«Другими словами, продажа не завершается, и обычно дом снова становится доступным для продажи», — говорит он.

Тем не менее, Рамирес предостерегает покупателей, чтобы они не возлагали слишком большие надежды, когда дело доходит до размещения предложений на недвижимость, которая уже находится в рамках контракта.

«В большинстве случаев непредвиденные расходы погашаются без проблем, и продажа проходит», — говорит Рамирес.

Итак, как долго вам придется ждать, чтобы узнать, есть ли у вас прививка? Что ж, это может занять некоторое время. Хови говорит, что с момента принятия предложения до закрытия договора купли-продажи и завершения продажи обычно проходит от 30 до 45 дней.

«По контракту» и «ожидается продажа»: в чем разница?

Рамирес говорит, что, хотя эти термины часто используются как синонимы, существуют различия между домом, который указан как «по контракту» и «ожидающая продажа». В большинстве случаев «ожидающая продажа» означает, что сделка почти завершена, и вам, вероятно, следует поискать другой дом.

«Если объект недвижимости указан как« ожидающая продажи », все непредвиденные обстоятельства устранены, и объект готов к закрытию», — говорит Рамирес. «На этом этапе можно было бы предположить, что он закроется без проблем, и поэтому делать предложение по этому типу собственности было бы спорным вопросом.”

Также важно отметить, что эти условия могут отличаться в зависимости от штата и региона. Ваш агент по недвижимости может лучше помочь вам понять, где конкретный дом может находиться в процессе продажи и каковы ваши шансы на его покупку. Тем не менее, если это действительно дом вашей мечты, не теряйте надежду полностью, потому что проблемы могут возникнуть, даже если они маловероятны, и до тех пор, пока эта последняя строка не будет подписана, продажа не является продажей.

Итак, если вы видите дом, указанный как «по контракту», вам не обязательно исключать его.

Ваши шансы получить его не будут такими же высокими, как у дома с активным статусом «на продажу», но не помешает сделать предложение или, по крайней мере, держать его в поле зрения до окончательной продажи. проходит через.

Процесс покупки земли за наличные за 11 простых шагов

Многие миллениалы переживают сдвиг в своих приоритетах и ​​возможностях и могут в конечном итоге стать поколением с наибольшей долей домовладения в будущем.

И все же, хотя все, кого вы знаете, говорят о покупке дома, вы смотрите не на здание.Это земельный участок. Каждый раз, когда вы проезжаете мимо, вас наполняют всевозможные идеи.

Это заставляет задуматься: каков процесс покупки земли за наличные? Вы надеетесь сделать предложение об этом элитном участке недвижимости, но с чего начать?

Мы опросили ведущих экспертов в своей области и тщательно собрали информацию, чтобы создать для вас это пошаговое руководство. Вот что вам нужно знать.

Источник: (Вилли Бартон / Shutterstock)

Шаг 1. Найдите участок на продажу

Вам не всегда повезет проехать мимо участка земли, который является для вас идеальной возможностью для инвестиций.

Если вы точно знаете, что хотите купить землю, но пока не планируете конкретную недвижимость, попробуйте выполнить поиск в Интернете. LandWatch — это бесплатный онлайн-ресурс, который вы можете использовать для поиска сельской собственности и земли для продажи. Недвижимость, включенная в список LandWatch, включает:

• Охотничьи угодья
• Тимберленд
• Продам фермы
• Продажа ранчо
• Сайты разработки
• Домашние сайты

Если вы предпочитаете, чтобы вам помогли проанализировать все возможности поиска, соответствующего вашим конкретным критериям, поговорите с агентом по недвижимости.Есть агенты по недвижимости, которые специализируются на земельных участках.

Шаг 2. Вникните в мелкие детали

Не торопитесь захватывать землю, не узнав сначала немного о ней. Это не Land Rush 1889 года.

Первое, на что вам следует обратить внимание, — это законы о зонировании округа. Что такое законы зонирования? Это правила и нормы, которые местные органы власти используют для контроля за развитием собственности.

Например, если вы хотите продать отдельные участки, вам нужно знать, разрешено ли вам разделить землю.Вы сможете найти эту информацию в правительственных учреждениях города или округа.

К наиболее распространенным типам ограничений при зонировании относятся:

• Разрешенный тип построек
• Особый вид деятельности не допускается
• Размер и высота зданий
• Расположение инженерных сетей

Как только вы узнаете, какие ограничения существуют для земельного участка, вы также захотите узнать, предоставляются ли разрешения вместе с землей.Если вы хотите построить что-нибудь на земле, вы должны соблюдать условия получения разрешений. Вам могут понадобиться разрешения на:

• Канализация. Если вы планируете строить на участке земли, вам необходимо знать, достаточно ли пропускной способности канализации для подключения. Если дом находится далеко от ближайшей канализационной сети, лучшим вариантом может быть использование частной септической системы.
• Коммунальные услуги. Если вам требуется водопровод или доступ к электросети, вам также потребуются разрешения.
• Подъезд к дороге. Различные факторы будут влиять на то, сколько стоит проложить дорогу по земле и будет ли это вообще разрешено. Если земля покрыта деревьями, их нужно сначала расчистить. Если земля находится рядом с заповедником или на ней обитают животные, находящиеся под угрозой исчезновения, строительные работы часто ограничиваются или полностью ограничиваются.

«Полезная земля — ​​огромная проблема», — говорит Уильям Баркер, агент по недвижимости из Омахи, который продал на 72% больше домов на одну семью, чем средний местный агент.«Прорезает ли его река? Есть озеро или куча деревьев? Деревья могут разрушить ценность земли ».

Средняя стоимость удаления одного дерева составляет около 700 долларов. Выбирая землю для покупки и строительства, примите во внимание, нужно ли вам расчищать деревья или нет. Вырубка нескольких деревьев может быть управляемой, но если вам нужно срубить сотни деревьев, вы получите непомерную цену.

«Есть много неправильных представлений о том, сколько стоит земля, — продолжает Баркер.

«Перед покупкой обязательно проявите усердие и проведите свое исследование. Даже если вы платите наличными, следуйте тем же процедурам, которые потребует кредитор, чтобы избежать сюрпризов ».

Баркер вспоминает, что однажды у него был клиент, который сидел на земле для их выхода на пенсию, которая стоила миллионы долларов. «На земле было проведено экологическое обследование, и они обнаружили исчезающий вид насекомых, названный тигровым жуком Солт-Крик. Из-за вымирающих видов он ничего не мог поделать с землей и потерял миллионы инвестиций.”

Источник: (Frederick Warren / Unsplash)

Шаг 3. Получите финансирование в порядке

.

Поскольку вы планируете сделать предложение наличными, вам нужно будет привести несколько документов в порядок.

Во-первых, продавец, скорее всего, захочет увидеть подтверждение наличия средств. Продавцы хотят видеть, что вы можете покрыть первоначальный взнос и заключительные расходы. Подтверждение наличия средств должно быть на официальном бланке учреждения, в котором находятся ваши средства. Должны быть указаны дата, имя владельца счета и остаток средств.

Другие примеры документации, подтверждающей наличие средств, которые продавец может принять, включают выписку из банка, копию баланса счета денежного рынка или открытую кредитную линию.

Шаг 4: Сделайте письменное предложение продавцу

В сделке с недвижимостью устное соглашение не действует. Любые детали, которые могут повлиять на стоимость земли, которую вы хотите купить, должны быть записаны.

Наиболее распространенным типом контракта, который используется для подачи предложения, является форма тендерного предложения агента по недвижимости.Вы можете найти образцы формы тендерного предложения в Интернете.

В контракте вы должны указать цену земли, ее местонахождение или номер участка, а также непредвиденные расходы.

Скорее всего, когда вы сделаете предложение, у вас все еще будут возникать несколько нерешенных вопросов о земле. Непредвиденные обстоятельства призваны помочь защитить вас. Только после того, как ваше предложение будет принято, вы захотите потратить время и деньги на ответы на определенные вопросы.

Непредвиденные обстоятельства означают, что если что-то неудовлетворительное обнаружится в течение периода проверки, вы сможете отказаться от сделки и даже вернуть свои задатки.

Наиболее распространенные непредвиденные обстоятельства, связанные с покупкой земли за наличные, включают:

• Что земля может пройти экологический тест
• Земля может получить разрешение на септику
• Что есть актуальный опрос, который показывает правильные границы и размер участков, а также любые возможные сервитуты или посягательства.
• Соответствие правил зонирования потребностям покупателя

После принятия предложения вы можете использовать следующую форму — договор купли-продажи (SPA).Обе формы являются юридическими и обязательными документами.

Помните, что в некоторых штатах эти формы могут быть объединены в один договор. После этого вы можете быть заблокированы обязательством совершить покупку в соответствии с условиями продавца. Итак, если вы не пользуетесь услугами агента по недвижимости, обязательно изучите и внимательно прочитайте все документы.

Источник: (Pixtural / Shutterstock)

Шаг 5. Доставьте депозит

Когда вы делаете предложение наличными, вы также включаете задаток.

Задаток — это (как правило) небольшая сумма денег, которая идет на условное депонирование, чтобы показать, что вы серьезный покупатель.Если вы отказываетесь от сделки по какой-либо причине, не указанной в списке непредвиденных обстоятельств (это должно продемонстрировать, насколько важно использовать непредвиденные обстоятельства, чтобы защитить себя!), Продавец оставляет себе деньги.

Шаг 6. Проведите экологические испытания

При покупке земли экологическая проверка так же важна, как и осмотр дома перед покупкой.

Вы хотите знать, загрязнена ли почва. Экологические испытания могут сказать вам, есть ли повреждения от землетрясения или провалы в грунте.

Еще вам нужно изучить влажность почвы. Если вы планируете строить на земле, вы должны убедиться, что земля достаточно устойчива, чтобы поддерживать строение, которое вы планируете.

Источник: (Скотт Блейк / Unsplash)

Шаг 7. Изучите опрос

«Важно, чтобы землемер осмотрел участок земли перед покупкой, чтобы вы не столкнулись с какими-либо сюрпризами», — говорит Крис Майнен, владелец Smith & Oakes, Inc. Он имеет более чем 22-летний опыт работы в промышленность.

После того, как вы сделаете земельную съемку, вы будете точно знать, где находятся границы. Геодезисты отметят углы земли арматурным стержнем, который лежит заподлицо с землей. Если они находят какие-либо закопанные трубы, геодезисты также используют маркеры памятников, такие как деревянный столб, чтобы отметить местоположение.

Майнен говорит, что опрос помогает покупателю не ошибиться в том, сколько посевных площадей они на самом деле покупают. «Некоторые участки земли могут быть непригодными для использования — например, из-за полосы отвода на дорогах общего пользования.Таким образом, 40 акров действительно могут иметь только 39,5 акров, пригодных для использования ».

Шаг 8: проверьте заголовок

Как и в случае с домом, залоговое право может быть наложено на землю по разным причинам, например, по неуплаченным налогам.

Перед покупкой земли убедитесь, что у нее есть четкое право собственности. Поиск по заголовку будет стоить от 75 до 100 долларов, но стоит вложенных средств.

Поиск по названию также может определить, есть ли какие-либо особые оценки, ограничения или сервитуты в отношении собственности.Иногда третье лицо может иметь право использовать часть собственности. Этой третьей стороной может быть коммунальная компания, которая имеет право устанавливать опоры для линий электропередач.

Источник: (Патрик Шнайдер / Unsplash)

Шаг 9: Последнее прохождение

Пока вы на самом деле не идете ни по чему, как по дому, перед покупкой вам нужно совершить поездку по земле.

Пешая прогулка по собственности не только поможет вам понять ее форму, но и даст вам возможность подтвердить любые выводы, сделанные в результате обследования земли или проверки права собственности.Вы бы не купили дом с завязанными глазами, так почему бы вам также не посмотреть на землю своими глазами?

Шаг 10: Будьте готовы заплатить

После того, как вы все удовлетворили в течение периода проверки, пришло время заплатить продавцу.

Самый распространенный способ оплаты при оплате наличными — это кассовый чек. Личные чеки не принимаются, когда речь идет об обмене крупных сумм денег. Кассирский чек помогает снять любые опасения относительно законности, поскольку средства выдаются банком.

Источник: (Bailey Anselme / Unsplash)

Шаг 11: Процесс покупки земли за наличные подходит к концу

После того, как вы доставили кассовый чек, пора, наконец, получить документ.

Один из вариантов — закрыть в ЗАГСе, где вы будете оформлять акт. Вы также можете закрыть титульную компанию.

Если у вас нет агента по недвижимости, который поможет вам в этом процессе, вы можете подумать о том, чтобы сначала нанять юриста, который рассмотрит контракты за вас.В некоторых штатах поверенный может даже подать заявление на регистрацию.

Тем не менее, желательно, чтобы вы работали с ведущим агентом по недвижимости во время сделки. Агент по недвижимости, специализирующийся на сделках с землей, знает, как защитить ваши интересы в контракте.

«Самым большим недостатком покупки земли является наличие скрытых факторов риска», — говорит Баркер. «Работа с агентом по недвижимости поможет вам сориентироваться в процессе и, в идеале, избежать каких-либо проблем».

Источник изображения заголовка: (Анастасия Романова / Unsplash)

Покупка земельного участка под застройку

Местоположение еще более важно при выборе участка, поскольку чем быстрее вы продадите участки, тем лучше, а скорость продажи может означать разницу между хорошей прибылью и выходом из бизнеса.

Когда вы выбираете сайт, важно, чтобы вы постарались предвидеть каждую проблему и решить ее, прежде чем покупать сайт. Когда вы приходите продавать, юристы, скорее всего, поднимут проблему. Вы должны исходить из того, что ваш покупатель выберет самых неуклюжих и медлительных юристов в стране. Вам нужно предвидеть все их прихоти и упреждать их вопросы. Если ваш юрист сможет составить подробный пакет об объекте недвижимости, в котором вы рассмотрели все проблемы и нашли решение, у юриста, действующего от имени покупателя вашего участка, будет соблазн положиться на это.Надеюсь, он / она не сможет задать дополнительные вопросы, так как все проблемы уже решены.

Прежде чем давать указания своему адвокату

Прежде чем вы даже начнете судебный процесс, вам нужно подумать о целом ряде вопросов. Возможно, вы привлечете своего адвоката, если одна из этих проблем представляет собой потенциальную проблему. Многие из этих моментов будут рассмотрены вашим адвокатом в любом случае, но они могут помешать вам купить участок в первую очередь, поэтому чем раньше вы о них подумаете, тем лучше.

Право проезда и доступа к сайту

Как вы попадете на сайт и с него? Если он полагается на преимущественное право проезда, вы должны быть уверены, что этого будет достаточно для предоставления доступа всем возможным владельцам участков. Полоса отчуждения для одного коттеджа не позволяет автоматически построить 40 домов и использовать эту полосу в качестве средства доступа для всех владельцев.

Дороги

Если застройка — это больше, чем несколько участков, вам, безусловно, нужно будет заключить какое-то дорожное соглашение с местным управлением автомобильных дорог.Это потребует от вас убедить их в том, что дороги построены в соответствии с определенными стандартами, чтобы они в конечном итоге приняли их (т. Е. Возьмут на себя ответственность). Это соглашение обычно должно быть обеспечено залогом — банк присоединится к соглашению и гарантирует, что в случае ликвидации вашей компании он оплатит все необходимые ремонтные работы на дороге.

Канализация и канализация

Обычно с этим обращаются так же, как с дорогами — вам нужно будет убедиться, что соответствующий орган водоснабжения возьмет на себя обслуживание канализационных коллекторов после их строительства.Во время строительства также стоит помнить о маршруте канализации на отдельных участках — это может потребовать внесения дополнительных прав во все передаточные акты, чтобы они могли проходить под соседними участками.

Границы

Наличие застройки рядом с их собственностью часто может выявить в людях худшее. Поэтому вам нужно четко понимать, где находятся границы. Если это непонятно, то познакомьтесь с соседями и постарайтесь договориться, где проходят границы.Это стоит сделать перед покупкой земли, так как вы хотите убедиться, что такого рода проблемы решает продавец или чтобы цена была снижена, чтобы покрыть расходы на такие переговоры.

Согласие на планирование

Это ваша ответственность. При общении с советом помните, что решения часто должны приниматься комитетом, и это может занять время. Возможно, вам будет полезно посетить собрания комитета, чтобы узнать, что происходит.

Сама земля

Необходимо убедиться, что земля не находится в пойме (особенно с учетом проблем с этим в последние годы). Также нужно убедиться, что земля не загрязнена. Деревья часто могут быть проблемой при новой разработке — вам нужно будет проверить, на какие (если есть) деревья влияет порядок сохранения деревьев. Эта информация будет показана при поиске в местных органах власти, но вы, возможно, пожелаете уточнить у совета на ранней стадии — эта информация может повлиять на планировку участков.

Обследование

Вам нужно будет проинструктировать геодезиста, чтобы он оценил участок и дал рекомендации по любым конкретным вопросам, которые вас беспокоят. Дайте понять геодезисту, что вы собираетесь развивать участок, и количество участков, которые вы собираетесь построить.

Гарантия строительства

Для того, чтобы продать недвижимость, вы должны быть в состоянии предоставить покупателю какую-то гарантию того, что она построена правильно.Это будет в форме гарантии, такой как NHBC, Zurich, HAPM, или сертификата архитектора. В последнем случае адвокат покупателя часто захочет ознакомиться с деталями страхового полиса архитектора и удостовериться, что он покрывает последующих покупателей. Об этом стоит упомянуть архитектору на ранней стадии, чтобы убедиться, что он или она не взимает дополнительную плату за такой уровень покрытия.

Страхование

Первоначально землю будет мало страховать, но вам нужно будет иметь страховку, чтобы гарантировать, что вся недвижимость застрахована (на стоимость ее восстановления) до даты продажи.

Сама покупка

Это происходит так же, как и при покупке индивидуальной собственности. Дополнительные комментарии были добавлены, чтобы указать на важные вопросы, которые следует учитывать в связи с запланированным развитием.

Шаг 1

Ваш адвокат сначала свяжется с адвокатами продавца и попросит предоставить информационный пакет о недвижимости, которую вы покупаете. Состоит из:

• копия титула
• контракт
• бланк с информацией об имуществе (и, если он арендован, бланк с дополнительной информацией об имуществе)
• Форма приспособлений, принадлежностей и содержимого.

Юридическим консультантам продавца может потребоваться время, чтобы получить всю эту информацию. Кроме того, вашему адвокату необходимо будет провести поиски в местных органах власти, водоснабжения и (если собственность находится в районе добычи полезных ископаемых). Поисковые запросы — это просто список вопросов о собственности, которые отправляются в соответствующий орган.

Поскольку это земельный участок, продавец обычно не предоставляет форму с информацией о собственности (поскольку она касается вопросов, возникших в результате проживания в собственности, она в любом случае не имеет отношения к делу) или приспособлений, оборудования и содержимого. форма.Вместо этого ваш адвокат должен задать несколько вопросов адвокатам продавца по поводу земли. Эти запросы будут касаться в основном вопросов, упомянутых выше (таких как границы, право проезда). Ваш адвокат может пожелать подождать, пока он или она получит контракт и копию документов, прежде чем подавать эти запросы.

Шаг 2

Единственное, что вашему адвокату понадобится перед тем, как приступить к делу, — это копия вашего предложения по ипотеке (если применимо). После того, как у фирмы будет контракт, копия документов, подтверждающих право собственности, форма с информацией об имуществе, приспособления, принадлежности и содержимое, поиск в местных органах власти, поиск по водным ресурсам, поиск в горнодобывающей промышленности (если применимо) и ипотечное предложение (если применимо), вы можете переехать. переходите к третьему шагу.

Некоторые из ключевых моментов, на которые ваш адвокат будет обращать внимание при оформлении документов о праве собственности: ограничительные соглашения, ограничивающие количество объектов собственности, которые могут быть построены на земле, права проезда по земле и проверка того, что продавец владеет тем, что они пытаются продать вам.

Шаг 3

Ваш адвокат вместе с вами ознакомится со всеми вышеуказанными документами и объяснит любые проблемы, которые могут возникнуть с недвижимостью (это можно сделать лично или составить письменный отчет о собственности).Убедившись в отсутствии серьезных проблем, вы можете подписать контракт и позволить своему юристу внести залог (если вы также продаете, то в этом, как правило, нет необходимости, так как ваш юрист может использовать тот, который он получит на ваш счет. распродажа). После этого вы готовы к обмену контрактами.

Перед совершением покупки рекомендуется (в зависимости от размера и сложности разработки) вашему адвокату посетить сайт, чтобы узнать, есть ли какие-либо особые проблемы, которые необходимо решить.Кроме того, довольно часто контракт обменивается условно после получения удовлетворительного согласия на планирование. Таким образом, в случае отказа в согласии или при наложении необоснованных условий вы можете отказаться от транзакции, даже если контракты были обменены.

Шаг 4

Когда покупатель и продавец будут готовы, дата завершения (дата переезда) будет согласована. Затем ваш адвокат обменяет контракты (это просто означает обмен контракта, подписанного продавцом, на контракт, подписанный покупателем — вместе с залогом, предоставленным покупателем).После обмена контрактами контракт становится обязательным, и ни одна из сторон не может отказаться от него, не неся огромных расходов (если обмен не был обусловлен чем-то, например, удовлетворительным согласием на планирование).

Шаг 5

В дату завершения ваш адвокат передаст адвокату продавца оставшуюся часть покупных денег и, взамен, получит документ о передаче и документы, подтверждающие право собственности.

Шаг 6

Затем ваш адвокат должен в течение 28 дней организовать уплату гербового сбора (при необходимости) и в течение двух месяцев с даты завершения подать заявку на регистрацию права собственности покупателя в Земельном кадастре.

Перед тем как приехать продать участки

Есть несколько вещей, которые необходимо учитывать. Планируя застройку, вы должны убедиться, что права отвода, дренаж и так далее подробно описаны в документации. Часто вы обнаруживаете, что соглашение по разделу 38 (для дорог) и соглашение по разделу 104 (канализация) не завершено к тому времени, когда вы приходите на продажу. В таких обстоятельствах вам, возможно, придется согласиться на удержание со стороны поверенных покупателя (например, они удерживают 500 фунтов стерлингов в отношении дорог до тех пор, пока совет не исполнит соглашение по разделу 38).

Если вы стремитесь к очень быстрой продаже участков, вы можете рассмотреть возможность частичного обмена собственности покупателя. Однако это, очевидно, означает, что у вас появится другое (обычно более дешевое) имущество для продажи. Вам также нужно опасаться покупателей, пытающихся расстаться с вами в обмен на недвижимость, потому что с их существующим домом что-то не так, и они надеются, что вы этого не заметите.

Продам участки на

При продаже каждого отдельного участка ваш адвокат будет проходить те же этапы, что и при продаже любого другого типа недвижимости.Эти шаги изложены ниже. Мы добавили несколько дополнительных пунктов, которые, в частности, относятся к продажам графиков.

Шаг 1

Вашему адвокату сначала необходимо подготовить информационный пакет об объекте недвижимости, который будет предоставлен адвокату покупателя. Состоит из:

• копия титула
• контракт
• бланк с информацией об имуществе (и, если он арендован, бланк с дополнительной информацией об имуществе)
• Форма приспособлений, принадлежностей и содержимого.

Как правило, ваш поверенный подготовит стандартный информационный пакет, который будет использоваться для всех объектов недвижимости в застройке. Это также будет включать в себя передаточный акт (обычно его составляет адвокат покупателя), чтобы гарантировать, что одинаковые права были предоставлены каждому покупателю на сайте. Ваш адвокат обычно взимает с покупателя плату за составление этого акта. Часто передаточный акт накладывает ограничения на использование собственности в течение периода после ее продажи.Например, он может запретить покупателям хранить фургон перед домом. Это сделано для предотвращения ситуации, когда вы продаете один участок, а затем покупатель делает что-то в собственности, что затрудняет вам продажу оставшихся участков. Эти ограничения могут включать разведение животных и установку спутников.

Шаг 2

Первые два элемента, форма информации о собственности и форма приспособлений, принадлежностей и содержимого, заполняются вами, продавцом.Это вопросы о собственности, на которые вы должны легко ответить. Однако, если вы не уверены в каком-либо из вопросов, вам следует обратиться к своему адвокату. Обычно они не поставляются при продаже участка, и вместо этого соответствующая информация включается в информационный пакет.

Шаг 3

Если у вас есть ипотека, то титулы будут принадлежать вашему банку или строительному кооперативу. Если у вас нет ипотеки, то вы должны знать, где хранятся документы.В любом случае ваш адвокат получит документы и предоставит адвокатам покупателя копию. Это делается для того, чтобы доказать им, что вы владеете недвижимостью, и показать им любые существующие права или другие условия. Поскольку вы не продаете все имущество сразу, вам нужно будет иметь возможность «разделить» дела. Это решается по завершении (см. Ниже).

Шаг 4

После того, как ваш поверенный получит документы, подтверждающие право собственности, он или она может подготовить контракт. В нем изложены основные условия того, что было согласовано — ваше имя, имена покупателя, описание собственности и цена.Теперь вам придется подождать, пока покупатель не будет готов продолжить.

Шаг 5

Когда покупатель и продавец готовы, согласовывается дата завершения (дата переезда). Затем ваш адвокат обменяет контракты (это просто означает обмен контракта, подписанного продавцом, на контракт, подписанный покупателем, вместе с залогом, предоставленным покупателем). После обмена контрактами контракт становится обязательным, и ни одна из сторон не может отказаться от него без значительных расходов.

Распространенным явлением при продаже участков является условный обмен контрактами. Кроме того, довольно часто происходит обмен контрактами до того, как недвижимость будет завершена. В таких обстоятельствах у вас не может быть фиксированной даты завершения, поскольку ее невозможно указать. Вместо этого контракт будет содержать пункт о том, что завершение строительства состоится через несколько дней после того, как застройщик завершит строительство объекта. Затем ваш адвокат обменяется контрактами и будет ждать, пока вы не дадите ему знать, что недвижимость готова.Затем он или она направляет уведомление юристам покупателя о том, что оно завершено, и через 10 дней (или в течение срока, указанного в контракте) он или она получает деньги, а покупатель — ключи.

Шаг 6

В день завершения ваш адвокат получит остаток продажной цены, в обмен на который они передадут документы о праве собственности на недвижимость. Ваш адвокат будет использовать деньги для погашения ипотечного кредита, который продавец имел на недвижимость, и, во-вторых, для оплаты расходов на продажу — счета агента по недвижимости и гонораров вашего адвоката.Если остались деньги, они будут отправлены вам в день завершения, если вы не используете эти деньги для последующей покупки.

По завершении первой продажи ваш адвокат отправит ваши документы в Земельный кадастр, чтобы они разместили его на депозите (это просто означает, что Земельный кадастр ожидает, пока люди купят часть земли). По завершении продажи ваш адвокат сообщает адвокату покупателя номер депозита, и когда земельный кадастр получает заявку покупателя, он разделяет эту часть документов и регистрирует их на имя нового покупателя.

Изложив общий порядок покупки дома или квартиры, стоит также отметить ряд конкретных моментов. Ниже приводится список основных терминов, используемых при передаче права собственности. Некоторые из них не имеют прямого отношения к покупке, но мы включили их сюда для полноты картины.

Титулы

Эти документы, во-первых, служат доказательством того, что лицо, продающее имущество, фактически владеет им, а во-вторых, устанавливают любые права или обязанности, которые влияют на имущество.

Если вы продаете, то можно сэкономить драгоценное время, если ваш поверенный сможет получить документы о праве собственности на ранней стадии. Если у вас есть ипотека, то ваши документы о праве собственности будут храниться у вашего банка или другого кредитора. Вашему адвокату необходимо будет знать номер вашего ипотечного счета, а также имя и адрес кредитора. Некоторые кредиторы взимают комиссию за отправку ваших документов, но обычно она добавляется к вашему ипотечному счету.

Форма информации о собственности

Это анкета, заполненная продавцом.Он охватывает такие вещи, как гарантии, споры между соседями и границы. Если вы покупаете, то время можно сэкономить, если вы сообщите своему адвокату на ранней стадии, есть ли какие-либо конкретные моменты, касающиеся собственности, которые вас беспокоят. Затем он или она может задать соответствующие вопросы юрисконсульту продавца.

Если вы продаете, и адвокат покупателя задает вопрос, на который вы не хотите отвечать по какой-либо причине, важно обсудить его со своим адвокатом. Неспособность раскрыть определенную информацию может дать покупателю основания для принятия мер против вас.Если собственность находится в аренде, то также будет заполнена дополнительная форма с информацией о собственности. В основном это касается определенных аспектов аренды, таких как плата за обслуживание, аренда земли и так далее.

Приспособления, принадлежности и содержимое формы

Это список вещей, которые забирают или оставляют. Он заполняется продавцом на ранней стадии и отправляется покупателю, чтобы обе стороны понимали, что входит в продажную цену.

Если вы продавец, то когда вы дадите бланк своему адвокату, он или она сразу же пришлет вам копию, чтобы вы знали, что вы на ней написали. Если вы являетесь покупателем, ваш адвокат отправит вам копию формы, как только она будет получена от адвокатов продавца, чтобы любые трудности можно было разрешить на ранней стадии.

Обыск в местных органах власти

Это список вопросов о собственности, которые направляются в местные органы власти. Он охватывает такие вещи, как то, должен ли совет обслуживать дорогу, обслуживающую собственность, были ли заявки на планирование собственности и ряд других вещей.

Обыск ведется только против собственности и не распространяется на прилегающую территорию. Предупреждение: поиск не покажет никаких разрешений на планирование или вопросов, влияющих на землю или здания за пределами собственности. Поэтому важно сообщить своему адвокату в начале сделки, нужна ли вам информация по какому-либо конкретному моменту или вы хотите, чтобы он или она задавали какой-либо конкретный вопрос местным властям. Солиситоры обычно не советуют покупателю обменивать контракты без удовлетворительного поиска со стороны местных властей.

Обследование

Это отчет о физическом состоянии приобретаемой вами собственности, выполненный инспектором. Если вы покупаете недвижимость, вы должны знать, что она «продается в том виде, в каком она видна».

Вы, как покупатель, должны обнаруживать любые физические дефекты посредством инспекций и исследований. Большинство домов покупается с помощью ипотеки, и банк или строительная кооперация потребуют ее оценку. Однако это не обследование — это просто проверка того, что недвижимость имеет достаточную стоимость для защиты интересов кредитора.

Совет состоит в том, что у вас должен быть хотя бы отчет RICS Homebuyer’s, подготовленный квалифицированным инспектором. Это будет стоить больше, чем оценка ипотеки, но деньги потрачены не зря. Можно сделать еще один шаг и провести полное структурное обследование собственности. Первоначально вам не следует выбирать этот вариант, если инспектор, составляющий Отчет покупателя жилья, не считает, что какой-либо вопрос требует дальнейшего расследования.

Залог

Задаток вызывает много недоразумений.Когда большинство людей говорят о залоге, они имеют в виду часть покупной цены, которую покупатель кладет сам (т.е. обычно разница между суммой ипотеки и покупной ценой). Когда солиситоры говорят о залоге, они имеют в виду деньги, которые передаются юристам продавца при обмене контрактами. Это может быть такая же сумма, но она может отличаться.

При обмене контрактами продавец может настоять на получении от покупателя залога в размере 10% от покупной цены.Тем не менее, поскольку многие люди не вносят вклад в покупку до 10 процентов, часто соглашаются с уменьшением депозита. Однако вы должны знать, что если вы являетесь покупателем и вносите уменьшенный депозит, а затем не можете завершить покупку не по вине продавца, вы, по условиям контракта, должны будете внести депозит в пользу целых 10 процентов. Возможно, вам также придется выплатить компенсацию продавцу, если продавец проиграет из-за вашего невыполнения.

Ипотека

Заем «прикреплен» к вашим титульным листам, что означает, что вы не можете продать недвижимость, не выплатив одновременно ипотеку.Контракты не подлежат обмену до тех пор, пока не будет получено приемлемое письменное предложение об ипотеке.

Во многих случаях ипотека будет поддерживаться политикой пожертвований, пенсий или ипотечной защиты. В этих обстоятельствах адвокат должен подтвердить кредитору до обмена контрактами, что либо существуют существующие политики, либо приняты меры для введения в действие новых политик сразу после обмена контрактами.

Если вы продаете, ваш адвокат свяжется с вашим ипотечным кредитором на ранней стадии, чтобы спросить, сколько будет стоить погашение ипотеки — он или она затем отправит вам копию этой суммы.Вы можете обнаружить, что с вас будет взиматься финансовый штраф, если вы выплатите ипотечный кредит раньше срока. Это, очевидно, следует учитывать при согласовании даты завершения и часто применяется, когда ваша существующая ипотека была настроена по фиксированной ставке или если вы получили кэшбэк при ее создании.

Договор

Это соглашение между покупателем и продавцом. В нем излагаются основные условия того, что было согласовано, такие как адрес, цена и названия сторон.Он также касается того, что произойдет, если что-то пойдет не так. Вместо того, чтобы собирать покупателя и продавца вместе для подписания одного и того же контракта, адвокат продавца составляет две копии контракта, и каждая сторона подписывает свою копию. Когда обе стороны готовы взять на себя обязательства, эти два контракта буквально обмениваются.

Обмен контрактами

С момента обмена контрактами продажа становится обязательной. С этого момента продавец должен продать, покупатель должен купить, и все это должно быть сделано по цене, указанной в контракте.

До обмена контрактами ничто не связывает — любая из сторон может отказаться от сделки без штрафных санкций. При обмене контрактами юристы покупателя передают залог юристам продавца. Остаток денег будет передан в день завершения.

Условный обмен контрактами

Это довольно часто встречается в новых свойствах. Это означает, что, хотя обе стороны связаны, как при обычном обмене, это зависит от того, что что-то будет завершено.Это может быть обусловлено получением покупателем предложения по ипотеке, продажей собственной собственности или поиском в местных органах власти. Это будет сделано, когда покупатель еще не получил предложение ипотечного кредита, или продал свою собственность, или получил местный поиск. Делая контракт условным, это позволяет разработчику привлечь покупателя как можно раньше, но также означает, что покупатель не принимает на себя риск, поскольку он может отказаться от договора, если возникнет проблема с рассматриваемым предметом.

Срок сдачи

Это дата, когда право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю.Продавец и покупатель должны обсудить даты между собой, а затем уведомить своих юристов, которые, очевидно, постараются уложиться в предложенную дату. Если возникнут непредвиденные задержки, например, если покупатель не получит вовремя поисковое предложение или ипотечное предложение или у покупателя за наличные окажется зависимая продажа, то дату завершения, возможно, придется изменить. По этой причине вам не следует брать на себя какие-либо твердые обязательства, такие как уведомление о работе, организация переездов или бронирование отпусков, не связавшись предварительно со своим адвокатом, чтобы он или она могли сообщить вам, можете ли вы взять на себя такое обязательство. .

Только после обмена контрактами и фиксации даты завершения вы можете быть практически гарантированы, что дата завершения будет соблюдена. Вам не обязательно присутствовать в день завершения. Однако, если вы собираетесь уехать, вам следует сообщить об этом своему адвокату, чтобы он или она могли организовать, чтобы один из ваших родственников (или он или она) действовал от вашего имени по доверенности.

Земельная книга

Земельный кадастр — это центральный орган, в котором ведется учет того, кто владеет какой землей и на каких условиях.В Земельном реестре, созданном в 1925 году, до сих пор нет записей обо всех землях Англии и Уэльса. Отчасти это связано с тем, что он может настаивать на регистрации земли только при продаже, а отчасти потому, что это такая огромная задача. Земельный кадастр имеет свой собственный веб-сайт и предоставляет полезную информацию.

Что такое гербовый сбор на землю?

Земельный налог

был введен 1 декабря 2003 года и заменил гербовый сбор в отношении сделок с землей. Гербовый сбор был старым налогом, требовавшим наличия документа, например, транспортного средства.SDLT — это совершенно другой тип налога, и новый режим призван быть надежным. SDLT оплачивается покупателем при сделке с землей. Более подробную информацию можно найти на веб-сайте HM Revenue & Customs.

Передаточный акт

Это документ, по которому право собственности на недвижимость передается от продавца к покупателю. Он датирован датой завершения и будет отправлен в Земельный кадастр после завершения. Земельный кадастр нуждается в этом документе, чтобы изменить свои записи и показать покупателя как нового владельца собственности.

Поиск водной доски

Это список вопросов по собственности, который направляется в соответствующее управление водоснабжения. Он охватывает такие вещи, как подключение к водостоку, местонахождение ближайшей основной канализации и должны ли стоки проходить через другую собственность, чтобы попасть туда. Ваш адвокат обычно не советует покупателю обменивать контракты без удовлетворительного поиска совета по водоснабжению.

Горный поиск

Если возможно, это просто список вопросов по собственности, отправленных в Угольную администрацию.Это требуется только в том случае, если недвижимость находится в районе добычи полезных ископаемых, например в Ноттингемшире. Это покажет дату последней добычи, есть ли какие-либо планы по добыче там в будущем, и были ли какие-либо претензии по проседанию, предъявленные Угольному управлению в отношении ущерба, нанесенного имуществу в результате добычи угля.

УЧАСТОК И ПЛАН: СТРАННЫЙ СЛУЧАЙ ПОДПИСАННОГО ДОГОВОРА ПРОДАЖИ

Вы покупаете участок в жилом комплексе, и застройщик соглашается построить вам дом в соответствии с заявленными спецификациями и планами.Вы платите за участок полностью, и он передается на ваше имя. Пока все хорошо.

Но потом вы ссоритесь с застройщиком по поводу затрат, отделки и других спецификаций строительных работ. Что происходит? Дело Высокого суда, иллюстрирующее особую опасность как для застройщиков, так и для покупателей, вращалось вокруг этих довольно необычных фактов:

• Покупатель купил участок земли и в рамках договора купли-продажи решил построить на нем дом (один из пяти стандартных типов домов, предлагаемых застройщиком).
• Существенным поворотом здесь было то, что, незаметно для любой из сторон, договор купли-продажи никогда не подписывал продавец, а только покупатель.
• Передача участка покупателю прошла гладко, но когда дело дошло до строительства дома, покупатель попросил дополнения и изменения к стандартным характеристикам. Он с сожалением отметил, что в расценку на эти отклонения включена дополнительная «плата за модификацию» в размере 110 000 рандов.
• У покупателя этого не было, и он отказался дать согласие, после чего продавец намеревался расторгнуть все соглашение.
• Опять же, покупатель не имел ничего из этого и подал в суд, чтобы сохранить свой участок и вынудить застройщика построить свой дом. Застройщик в свою очередь потребовал вернуть землю.

Вопрос 1: Может ли застройщик вернуть землю?

Вы знаете, что в нашем законодательстве договор купли-продажи земли является одним из немногих, которые действительны только в том случае, если они составлены в письменной форме и подписаны как продавцом, так и покупателем (или их уполномоченными агентами). Таким образом, вы не можете принудительно осуществить передачу по неподписанному соглашению о продаже.

Но что будет, если, как в данном случае, передача все же произошла? Что не широко известно (и, возможно, на первый взгляд кажется немного странным), так это то, что, если покупатель платит полностью и стороны намерены передать право собственности в это время, передача является действительной. Завершенный перевод не может быть отменен только потому, что договор купли-продажи не был составлен и подписан в письменной форме.

В этом деле, например, стороны даже не заметили отсутствия подписи, и покупатель пошел дальше и полностью оплатил землю.Таким образом, участок был передан покупателю на законных основаниях, и застройщик не может вернуть свою землю.

Вопрос 2: Может ли покупатель заставить застройщика построить свой дом?

Этот договор купли-продажи, как постановил Суд, не являлся договором купли-продажи дома, это были «два условно отдельных договора: один на продажу земли, а другой — на строительство дома на земле. Формальность подписи требуется только в отношении договора купли-продажи земли.”

Следовательно, застройщику было приказано — в соответствии с неподписанным соглашением — построить покупателю его стандартный дом без дополнений / изменений и без оспариваемой «платы за изменение».

Покупатели

Договоры о земельном участке и планировке по своей природе сложны, поэтому, как всегда, ни на что не соглашайтесь — устно или письменно — без полной юридической консультации!

Разработчики

Убедитесь, что ваши соглашения о сюжете и плане составлены и подписаны должным образом, чтобы избежать описанного выше сценария — вы рискуете достаточно, не добавляя к ним без надобности!

Анатомия контракта

Контракты — это вещи, которые должны иметь смысл.Серьезно!

Есть метод безумия, и как только вы его разберете, читать контракты и понимать их становится намного проще. Вот вводный обзор анатомии контракта.

Найди историю

Контракты легче понять, если рассматривать их как истории: стороны — это главные герои, описание того, что стороны будут делать вместе, — это сюжет, а юридический бизнес, касающийся претензий, ответственности и расторжения, — альтернативный финал.

У каждой партии разные имена персонажей. «Подрядчик», «Компания» и «Заказчик» — популярные названия, но имена, начинающиеся с буквы «с», не обязательны (ха, ха). Некоторые контракты сообщают вам, как будут называться персонажи при совместном упоминании; другие — нет.

Важно то, что вы понимаете, что от каждого персонажа ожидается, как и когда он должен это делать, и каковы их права по контракту. Вы должны быть в состоянии прочитать сюжет и четко определить роль каждого персонажа в нем.

Автор PurBlackLove через Flickr.com

Если в какой-то момент сюжета вы не можете сказать, какой персонаж отвечает за действия, или если неясно, как этот персонаж попал из точки А в точку Б без помощи варпа-дыры, это важно. Значит, договор требует уточнения. Что делают персонажи, как от них ожидают, и что с ними происходит, если они этого не сделают, все должно быть легко идентифицировано.

Почему этот юридический бизнес о судах, выборе закона и возмещении убытков является альтернативным концом? Потому что, если все идет по исходному сюжету, вам не нужно его использовать.А если что-то пойдет не так, вы хотите знать, что должны делать персонажи. При чтении контракта полезно быть немного болезненным: как может пойти не так, как надо, ? Есть ли в контракте альтернативное окончание для этого?

Бизнес впереди, законное поражение сзади

Контракты обычно читаются как общие, и это потому, что они сначала должны сказать вам , кто является частью контракта, затем , что стороны намерены сделать, и, наконец, он пытается угадать , как отношения могут развалиться и что стороны будут делать, если это произойдет.

— Кто и что относятся к конкретным сторонам и конкретным видам деятельности, которыми они занимаются. Это может быть правдой, даже если это форма контракта, которую компания повторно использует со многими сторонами. Им по-прежнему нужно сказать, кто стороны этого контракта, и есть ли что-то уникальное в работе, которую они будут выполнять.

Кто и что обычно составляют первые 2/3 контракта. Исключениями из этого общего правила являются случаи, когда в контракте используется Техническое задание (SOW, произносится как «EssOhDoubleU») для конкретного описания проекта или если в контракте используются экспонаты или приложения.В обоих случаях эти более конкретные документы появятся после страницы для подписи, но они являются частью контракта и содержат подробную информацию о работе или цели контракта.

Последняя 1/3 контракта — это, как правило, раздел «Небо падает», где в контракте прописано, как его расторгнуть, у кого есть какие права, если это произойдет, и где и как вы будете сражаться, если будет. факт, драка.

Автор Artbandito через Flickr.com

Понимание этой структуры полезно, потому что она может подсказать вам, где искать вещи.Были ли у вас переговоры с клиентом, и они согласовали конкретный график? Когда вы получаете контракт, это должно появиться где-то в первых 2/3 контракта, в SOW или приложении.

Если вы не можете найти то, о чем вы договорились, спросите, где это, и если это недосмотр, они могут исправить это довольно быстро. Если они скажут «мы не меняем договор» или «ничего страшного, если его там нет», вы можете ответить: «Нет, , мне это нужно. Мы можем либо поместить его посередине здесь, где указано, какую работу я должен вам предоставить, либо мы можем включить его в качестве отдельного приложения к контракту.”

Проблема с одним размером для всех

В целях повышения эффективности многие компании отрабатывают стандартное соглашение и изменяют лишь некоторые детали при заключении контракта с новой стороной. В этом нет ничего плохого; это может иметь большой смысл. Но это означает, что вам нужно обратить особое внимание на условия такого контракта.

То, что могло быть вполне разумным в предыдущем задании, может не иметь отношения к вашему.Это не означает, что компания или клиент отредактируют свой контракт так, чтобы он идеально вам подошел. до того, как передаст его. Им будет легче, если ты будешь делать эту работу.

Автор: Hey Paul Studios через Flickr.com

Другая проблема, которая возникает с универсальными контрактами, заключается в том, что вы не можете определить, какие положения отсутствуют. Начиная с нуля, вы можете пройти и убедиться, что все находится там, где должно быть. При использовании формального контракта предполагается, что все, что должно быть, уже есть.Это не лучшее предположение.

Как узнать, чего не хватает? Самый простой способ сделать это — поговорить с юристом. Они могут выслушать то, что вам нужно, и проанализировать договор с учетом ваших интересов. Они смогут рассказать вам, что там есть и как это повлияет на вас, а также как то, что там есть, , а не , может повлиять на вас.

Самый простой способ познакомиться с контрактами — прочитать их большое количество. Так что читайте свои, своих друзей (если можете) и примеры, которые публикуют на внештатных ресурсах.Довольно скоро вы овладеете этим и сможете разбираться во всевозможных контрактах.

Показанное изображение — это картина Рембранта «« Урок анатомии доктора Николая Тулпа » из фотопотока Люсианы Кристанте на Flickr.com.

Покупка участков и недвижимости: опционы против условных контрактов

Покупаете ли вы участок, недвижимость для переоборудования или дом, который нуждается в существенном ремонте или расширении, важно знать, что вы сможете делать с недвижимостью все, что захотите, прежде чем совершить покупку.

Часто основная область неопределенности заключается в том, будет ли предоставлено разрешение на строительство или может ли существующее согласие быть изменено. Но может возникнуть любое количество других проблем — например, юридический вопрос или что-то практическое, что может помешать или увеличить стоимость вашей сборки.

В подобных ситуациях желательным способом продвижения вперед является обеспечение права на покупку собственности с обязательством действовать только в том случае, если проблемы будут решены к вашему удовлетворению. Опционы (также известные как опционные контракты) и условные контракты — это механизмы, наиболее часто используемые для работы с такими сценариями.Итак, что они собой представляют и как их можно эффективно использовать?

Опционные контракты

Опция дает вам исключительное право на покупку недвижимости на заранее определенный период времени. В соглашении, как правило, указывается продолжительность периода, что необходимо сделать (например, получить разрешение на строительство) и цену, подлежащую уплате, или механизм ее расчета.

Если будет использоваться механизм ценообразования, это обычно будет в форме процента от стоимости открытого рынка, при этом процент отражает объем работы и денег, которые вы должны вложить, чтобы получить согласие.Вы можете заплатить относительно небольшую сумму, чтобы обеспечить опцион, и соглашение должно включать положения на случай возникновения споров.

Преимущество этого маршрута перед альтернативой использованию условного контракта заключается в том, что вам не нужно продолжать покупку, если вы решите, что не хотите. У вас просто есть возможность сделать это, как следует из названия.

Когда использовать опцию

Поскольку большинство участков и преобразований продается на рынке, предложение опциона вряд ли будет принято продавцом — если только оно не включает обещание достаточно высокой цены, чтобы заставить продавца ждать этого.

Примером того, где это может быть, является случай, если вы думаете, что можете получить согласие на более крупный дом, чем разрешено в настоящее время, или, возможно, на несколько квартир вместо одного дома.

Для многих застройщиков, занимающихся самостоятельной застройкой, появляются варианты, когда земля или недвижимость еще не выставлены на продажу. Так что, возможно, вы заметили возможность и напрямую обратились к владельцу, но еще нет разрешения на строительство.

Опция дает вам время, чтобы получить согласие и решить любые другие проблемы, которые могут помешать вашей сборке, без страха быть пораженным (эта неприятная ситуация, когда до обмена контрактами кто-то делает более высокое предложение, чем ваше и поставщик. принимает это).

Разрешение на застройку красивого участка привязано к соседнему участку. Условный или опционный контракт может защитить строителя от недовольства, если появится застройщик, желающий купить участки вместе.

Сколько вы платите за опцион и как рассчитываете цену на сайте, — это вопрос, который вы должны согласовать с продавцом. Любая сумма, уплаченная за опцион, будет фактически невозвратным депозитом в случае провала продажи.

С точки зрения продавца, чем больше вы заплатите им авансом, тем более привлекательным будет ваше предложение.

Но для самостоятельного застройщика многое зависит от степени риска, связанного с реализацией проекта. Таким образом, чем больше у вас уверенности в том, что вы добьетесь желаемого, тем больше вы, возможно, готовы заплатить за этот вариант. При этом нередки случаи, когда опционы подписываются на основе токен-платежа в размере 1 фунта стерлингов.

Как сумма предоплаты, так и расходы, связанные с получением разрешения или решением других проблем, должны быть отражены в цене, которую вы соглашаетесь заплатить, если решите воспользоваться своим опционом на покупку.Это может быть от 70% до 85% от стоимости на открытом рынке.

Когда вы планируете использовать опцион на покупку, посоветуйтесь с юристом, имеющим опыт в таких вещах. Эти соглашения должны быть тщательно сформулированы, и не всегда очевидно, является ли опцион или условный контракт наилучшим способом продвижения вперед.

Условные договоры

Это просто контракт на покупку, в который записано условие (или несколько условий), требующее, чтобы что-то произошло до завершения контракта.Это позволяет вам договориться о покупке и цене, которую вы заплатите за собственность, но сэкономит время между обменом и завершением сделки, чтобы разобраться с любыми проблемами, которые необходимо решить.

Несмотря на то, что они очевидно просты, эти контракты нуждаются в тщательной разработке опытным юристом. Например, если условием является то, что вы получаете подробное разрешение на планирование дома, который вы хотите, на участке, который в настоящее время имеет общее согласие, вам нужно будет учесть, что произойдет, если будет отказ и, возможно, апелляция, или неудобные условия планирования. навязанные, которые делают проект менее привлекательным для вас.

Имейте в виду, что согласие на планирование иногда предоставляется при условии заключения вами юридического соглашения с местными властями, которое требует, чтобы вы заплатили им определенную сумму (например, взнос по Разделу 106). Опять же, эту возможность следует учитывать.

Когда использовать условный договор

Условные контракты могут использоваться при отсутствии текущего разрешения на строительство; есть предварительное разрешение, но вы хотите получить подробное согласие, прежде чем совершать покупку; или если вы хотите изменить существующее подробное разрешение, чтобы оно лучше соответствовало вашим потребностям.

В качестве альтернативы, можно решить юридические вопросы, такие как обеспечение преимущественного проезда или преодоление ограничительного соглашения.

Этот объект поставляется с разрешением на планирование, и получение подробного согласия на строительство дома хорошего размера должно быть несложным, учитывая разнообразие окружающей архитектуры и существующих гаражей на территории. Таким образом, поставщик вряд ли рассмотрит условный договор

.

Практические факторы, такие как улучшение видимости, поиск подходящих средств дренажа или борьба с загрязнением, например, также могут быть охвачены.

Контракт, скорее всего, будет включать дату окончания, поэтому убедитесь, что это дает вам достаточно времени для решения соответствующих проблем.

Например, заявку на планирование можно отложить на начальном этапе проверки, пройти обычный восьминедельный период для определения, а затем предоставить ее на определенных условиях, которые сами по себе требуют согласования с советом и дополнительной восьминедельной отсрочки.

Шесть месяцев — это минимальный период, который я предлагаю для получения разрешения.Если поставщик не предоставит вам достаточно времени, не заключайте договор.

Меньше всего вам нужно быть обязанным покупать, прежде чем вы будете удовлетворены тем, что можете построить то, что хотите.

Определение аренды земли | Home Guides

Кэрри Ферланд Обновлено 20 ноября 2018 г.

Аренда земли, также называемая земельной арендой, — это договор аренды, который позволяет арендатору использовать участок земли, принадлежащий домовладельцу, в обмен на арендную плату.Аренда земли работает очень похоже на то, как действует традиционная аренда недвижимости, и арендаторы могут заключать как жилые, так и коммерческие соглашения. Большинство договоров аренды земли свободны, что позволяет арендатору построить временное — или, в некоторых случаях, постоянное — строение за свой счет. Однако в некоторых договорах аренды земли уже есть постройки, частичные постройки или другие объекты для использования арендатором.

Наконечник

Аренда земли позволяет арендатору использовать часть собственности в обмен на уплату арендной платы.Аренда земли обычно используется для строительства передвижных домов, рекламных щитов и сельскохозяйственных угодий.

Об аренде жилой земли

Аренда жилой недвижимости — редкость, но не редкость для постоянной недвижимости, особенно когда домовладелец владеет домом на рассматриваемой земле. Вместо этого аренда жилой земли используется почти исключительно для мобильных домов или домов на колесах. Когда потребитель покупает дом на колесах, покупатель должен найти свой собственный участок земли, чтобы припарковаться на нем за свой счет. Сообщества мобильных домов, в просторечии называемые парками трейлеров, предлагают покупателям мобильных домов открытую землю, на которой они могут переместить свой дом в соответствии с соглашением об аренде жилой земли.Аренда земли под мобильные дома обычно включает в себя также подключение к воде, электричеству и канализации.

Популярная коммерческая земля

Коммерческая аренда земли более распространена, чем жилая, и доступна для различных типов коммерческих предприятий. Аренда земли для парковочных мест, таких как открытое поле или стоянка, распространена в городах, где парковка не всегда доступна. Краткосрочная аренда коммерческих помещений для временных или временных розничных магазинов также популярна при аренде земли.

Аренда сельскохозяйственных угодий

В Соединенных Штатах аренда сельскохозяйственных угодий — это договоренность, при которой фермер, у которого нет достаточного количества подходящей земли для выращивания сельскохозяйственных культур, сдает в аренду сельскохозяйственную землю у кого-то другого. Аренда сельскохозяйственных угодий является наиболее распространенным типом аренды земли в районах, где обрабатываемая земля является популярным товаром, например, на дальнем восточном и западном побережье, особенно в Калифорнии и районе трех штатов / долине Делавэр. Арендодатели, владеющие большими участками обрабатываемой земли, часто сдают свои участки арендаторам, когда они не заинтересованы в самостоятельном возделывании земли.Аренда сельскохозяйственных угодий может позволить арендаторам разводить домашний скот или содержать таких животных, как лошади, в районах, где достаточное пространство недоступно или недоступно.

Земля для рекламных кампаний

Аренда земли также популярна для размещения рекламы и маркетинга. Арендодатели могут сдавать в аренду небольшие участки земли, включая автостоянки, корпорациям, которые строят палатки или другие временные сооружения для непосредственного взаимодействия с населением. Разработчики видеоигр, предприятия общественного питания и даже благотворительные организации иногда используют для этих целей временную аренду земли.В крупных городах, таких как Сан-Франциско, компании обычно подписывают договоры об аренде земли для получения прав на рекламу уличной мебели, транспортных приютов, настенных пейзажей и других цифровых рекламных щитов.