Что значит аренда с последующим выкупом: Аренда с правом выкупа. Как это работает?

Содержание

Аренда жилья с выкупом. Как это работает?

Аренда жилья с выкупом – инструмент не новый, но не получивший пока широкого распространения. Доля подобных предложений на рынке Москвы и Санкт-Петербурга не превышает 5%. В остальных регионах она и того ниже. Однако сегодня, в не самый экономически успешный период, когда платежеспособность населения падает, рынок как никогда нуждается во внедрении новых механизмов покупки жилья. А все новое – это хорошо забытое старое.

Что же представляет собой процедура аренды жилья с последующим выкупом? Как она работает? И может ли она удовлетворить потребности всех участников рынка?

Внешне процедура слабо отличается от обычного найма жилья. В сделке участвуют 2 или 3 стороны:

Собственник – физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на жилое помещение.
Наниматель – также физическое или юридическое лицо, желающие получить жилое помещение собственника в пользование с правом выкупа.


Посредник – агентство недвижимости, риелтор, оказывающие сопутствующие проведению сделки услуги.

Наниматель сам или через посредника находит несколько интересующих его объектов жилой недвижимости. Когда нужная квартира выбрана, между собственником и нанимателем заключается договор аренды, в котором указывается, что после выплаты определенной суммы право собственности переходим к нанимателю.

Правовые отношения собственника и нанимателя в данном случае, как и в ситуации стандартного найма жилого помещения, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Закон не запрещает указывать переход права собственности от одной стороны к другой после выплаты арендатором всей суммы, указанной в договоре, или по истечении прописанного срока аренды.

После выплаты всей суммы необходимо заключить договор купли-продажи, подтверждающий переход права собственного от одной стороны к другой.

Пожалуй, самым большим плюсом и минусом такого вида сделок является их договорная составляющая. Получается, что все условия сделки регулируются договоренностями собственника и арендатора-покупателя.

С одной стороны, участники подобной сделки сами решают, что и как делать. Нет необходимости собирать справки и документы, нет ограничений по срокам и суммам выплат, а все возможные проблемы, вроде просрочки по платежу, можно решить, договорившись между собой.

С другой стороны, отсутствие четко регламентированных норм может привести к возникновению большого количества спорных ситуаций.

Как отметил Николай Сергеевич Овчинников, основатель «Федерального бюро выкупа жилья», чтобы  трений сторон не возникало, необходимо обязательно выполнить несколько условий:

«Во-первых, обязательно в договоре или приложении к нему указать размер выкупной цены квартиры. Если итоговая выкупная цена не указана, то суд признает договор незаключенным.

Во-вторых, составлять его необходимо без использования туманных формулировок, которые можно истолковать двояко. Порядок перехода права собственности должен быть четко регламентирован. Иначе, недобросовестная сторона может создать вам большие проблемы».

Кроме того, эксперт обратил внимание, что необходимо подробно расписать в договоре такие существенные условия, как порядок использования и ремонта жилья; страхование гражданской ответственности; порядок оплаты; порядок расторжения; порядок внесения изменений; порядок передачи права аренды или продажи другим лицам (супруге, кредитору, родственникам и прочим).

Важно не забывать, что взаимоотношения сторон в сделке по аренде жилья с выкупом долгосрочные. Поэтому каждый из этих пунктов может стать камнем преткновения на разных временных отрезках. И чтобы проблем не возникло важно заранее все решить. Благоприятную роль в сделке сыграет посредник, который поможет решить подобные ситуации полюбовно. Лучше договор аренды имущества с правом последующего выкупа лучше заключать в форме договора купли-продажи.

Фактически, чтобы купить жилье через механизм аренды с последующим выкупом необходимо заключить договор с собственником, в срок выплачивать оговоренную сумму платежа до полного погашения. И сегодня, когда жилье становится доступным все более узкому кругу граждан, продавцы жилья и посредники просто обязаны искать варианты, способные сделать его доступнее. Поэтому у развития аренды с правом выкупа хорошие перспективы на российском рынке недвижимости.

Поделитесь ссылкой

Аренда жилья с последующим выкупом. Как это работает?

Photo by Leohoho on Unsplash

Вы находитесь на стадии покупки квартиры? Прочитайте нашу статью, возможно, аренда с последующим выкупом решит некоторые ваши проблемы.
Вариант аренды квартиры с последующим выкупом может быть удобен в разных случаях.
Скажем, у вас нет полной суммы для выкупа квартиры и вы не планируете брать ипотеку.

В этом случае вы можете договориться с владельцами недвижимости, что пока будете жить в квартире на условиях аренды. Имущество ещё остается в собственности владельцев, но деньги за аренду уже идут в счет оплаты квартиры.

Эти нюансы обязательно нужно прописать в договоре, который будет составлен при участии квалифицированного юриста.
По Гражданскому кодексу РФ в договоре аренды может быть указано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Вряд ли кто-либо из владельцев будет согласен на то, что вы будете выплачивать всю сумму оплаты путем аренды. Срок получится приличный. Поэтому вы должны рассчитывать, что в ближайшем времени у вас появятся деньги для полного расчета.
Например, вы выставили свою квартиру на продажу и, пока она продается, уже нашли новую жилплощадь и заехали в нее по условию аренды. Ваша квартира продалась — вы выкупили новую квартиру.
Бывают ситуации, когда люди хотят арендовать квартиру на 10 и более лет, при этом закрепив за собой право дальнейшего выкупа. Аналогично ежемесячные отчисления идут в счет будущей оплаты. Например, это вариант, если есть проблемы с оформлением ипотеки. Но подобные сделки встречаются крайне редко. Так как продавцу не выгодны такие условия.

Зачем собственнику продавать квартиру с предварительной арендой?

Как правило, продавец не сдает квартиру на длительный срок при условии выплат в счет дальнейшей покупки. Ему выгоднее просто сдавать квартиру, не уменьшая стоимость ее продажи в будущем. Например, на полученные от аренды деньги сделать ремонт и продать. Поэтому срок аренды обычно не превышает полугода.
Однако собственнику тоже может быть удобна сдача квартиры. Скажем, владелец хочет продать квартиру, но пока есть некоторые трудности: нет времени/проблемы с бумагами/нужно выписать кого-то из квартиры и т.д. Однако сам собственник в квартире уже не живет. Сдавать жилплощадь на короткий срок проблематично, так как многие съемщики предпочитают длительную аренду. Чтобы в дальнейшем продажа не заняла много времени, покупателя находят сразу и при этом уже в счет аренды получают от него деньги, которые могут быть нужны на решение текущих проблем.
На что обратить внимание в договоре:
  • не допускать двоякого толкования формулировок договора, которые могут стать причиной отказа в выкупе;
  • договор аренды, предусматривающий дальнейший переход права собственности, заключается по форме договора купли-продажи;
  • размер аренды и выкупной цены должны быть оговорены и прописаны.
То есть:
  1. заключаем договор купли-продажи с условием аренды,
  2. выплачиваем ежемесячные платежи,
  3. заключаем договор купли-продажи.
Стороны обязательно прописывают срок аренды, размер месячной оплаты и выкупного платежа. Обратите внимание, что, как правило, на такую сделку соглашаются владельцы квартир, которым сложно продать свою квартиру или есть какие-либо проблемы.

Каковы особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры?

Аренда с последующим выкупом квартиры – прекрасный вариант для тех, кого интересует приобретение жилья в одновременным проживанием в нем. Такой способ очень удобен, но встречается достаточно редко.

Для тех, кто озабочен проблемой покупки жилья, очень важно наличие нескольких путей ее решения. Покупка квартиры за наличный расчет – идеальный вариант для обоих сторон, так как продавец сразу же получает интересующую сумму, а покупатель освобождается от перспективы долгосрочных ежемесячных выплат и больших переплат. На деле же все получается не так радужно, большую сумму денег скопить трудно. Тогда купить жилье можно при помощи ипотеки. Тут есть свои подводные камни: это и огромные переплаты, и множество скрытых процентов, а главное – отсутствие возможности жить в квартире пока не будет накоплен необходимых порог.

Гражданское право знает еще один вид сделки, направленной на приобретение жилья. Такой вид предполагает проживание в квартире до момента ее покупки. Аренда для многих является единственной возможностью иметь жилье, хотя и не в собственности. Но при этом в месяц расходуются достаточно большие суммы денег, но квартира никогда в собственности не окажется. Грубо говоря, эти деньги уходят впустую.

Аренда жилья с правом последующего выкупа – не новый и нераспространенный вид сделок. На практике такие соглашения заключаются редко, а все потому, что хозяева квартир рассматривают недвижимость как актив, который приносит регулярный доход, и продать квартиру – значит лишиться этого ежемесячного дохода. А спрос на съем есть всегда.

Аренда жилья с последующим выкупом – иной взгляд на покупку жилья

Хотя такие сделки и заключаются крайне редко, они не исключаются в принципе. Многие продавцы квартир, а также потенциальные покупатели просто не знают о таком виде сделок. А те, кто осведомлен о такой возможности, обеспокоен большими рисками. Во-первых, в силу нераспространенности такого соглашения, практикой не выработаны никакие устойчивые правила делового оборота по таким сделкам. Во-вторых, немаловажным моментом становится цена недвижимости, которая со временем может изменятся, и на момент окончания выплат быть намного больше, нежели сумма, закрепленная в договоре. Отсюда вытекают явные недостатки сделки как для продавца, так и для покупателя.

Гораздо чаще на практике применяется покупка квартиры в рассрочку. При такой сделке покупатели также сразу заселяются в квартиру. Срок рассрочки не превышает 3 лет, так как ежемесячный платеж существенно выше, чем платеж за аренду. Для продавца такой вариант наиболее удобен во-первых, из-за его быстроты, во-вторых, из-за отсутствия серьезных рисков, которые существуют в вышеизложенном варианте. По своей же сути такие правоотношения хоть и похожи, но регулируются различными правовыми нормами. В любом случае, принятие решения о том или ином виде сделки должно осуществляться двумя сторонами. Покупатель и продавец выбирают такую сделку, которая будет удобна именно им.

Аренда с правом выкупа квартиры: как составить договор?

Аренда с последующим выкупом квартиры предполагает составление особого вида договора. Особенности его в том, что он в себе заключает основные условия не только договора аренды, но и договора купли-продажи. Бесспорно, для сторон безопаснее если такой договор будет составлен опытным юристом, так как только грамотно прописанные взаимные права и обязанности сторон позволят обезопасить и продавца, и покупателя.

Для понимания картины будущих правоотношений, стоит посмотреть положения Гражданского Кодекса Российской Федерации. В частности, необходимо посмотреть те статьи, которые касаются купли-продажи недвижимости, например, ст. 554-555 ГК РФ.

В договоре в обязательном порядке должны быть включены положения в отношении информации о сторонах договора, арендуемой недвижимости, суммы выкупа. Если одно из перечисленных условий не будет включено в соглашение, он будет считаться незаключенным, а значит, никаких правоотношений между сторонами не возникает. Немаловажно указать, что тогда, когда срок аренды истечет, предмет соглашения будет перерегистрирован на нового собственника, а также что при досрочной выплате стоимости недвижимости, этот момент наступает после последней уплаты платежа. По желанию сторон в договор могут быть включены и иные условия.

Проблемы с оценкой стоимости квартиры

Нередки такие ситуации, при которых в процессе выплаты арендных платежей стоимость недвижимости изменяется. Возможность таких изменений обязательно должна быть отражена в условиях договора. Но как именно это сделать? Во-первых, такое условие может быть включено только по желанию сторон. Но стороны могут и договориться о том, что рыночное изменение стоимости квартиры не влияет на их сделку. В таком случае никаких пересчетов суммы в будущем не будет. Во-вторых, можно включить в договор соглашение о ежемесячном пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией. В-третьих, можно договориться о выплате ежемесячной выкупной цены в долларах или евро. Во избежание споров и недопонимания между сторонами, лучше всего закрепить в договоре если не твердую сумму конечной цены недвижимости, то хотя бы формулу ее изменения и исчисления. Для уточнения некоторых спорных вопросов можно обратиться к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Можно включить в договор условия об изменении условий договора в отношении стоимости. Тогда продавец, скорее всего, не будет сожалеть о том, что продал свою недвижимость за «бесценок». Но вопрос в другом – согласится ли покупатель платить сумму большую, чем та, на которую он соглашался? Конечно, вероятная и обратная ситуация, когда жилье дешевеет.
Конечно, стороны могут обратиться в суд за изменением условий договора в случае существенного изменения стоимости недвижимости. Но судебная практика упорно говорит о том, что такие изменения без включения такого условия в соглашение невозможны.

Можно попытаться заключить дополнительное соглашение об изменении суммы ежемесячных выкупных платежей за недвижимость, что закреплено в ст.614 Гражданского Кодекса. Однако сложно представить, что обе стороны с радостью согласятся на такие условия.

Аренда с выкупом квартиры отзывы о сделке достоверный источник информации

Прежде чем соглашаться на сделку, нужно внимательно изучить все ее условия и возможные риски. А рисков при таких сделках предостаточно для обеих сторон, о чем уже упоминалось в начале статьи. 

Прежде всего, покупателю нужно знать, что такого рода соглашение не всегда требует государственной регистрации. Например, если изначально договор аренды был заключен на 11 месяцев, а затем продлен, то его регистрировать нет необходимости, достаточно простой письменной формы.

В народе понятия коммерческого найма и аренды жилья давно смешались. Однако для заключения такой сделки нужно четко разграничить эти понятия. Аренда жилья – сделка, при которой одной стороной выступает юридическое лицо. А договор коммерческого найма является разновидностью аренды и регулирует отношения между физическими лицами. Вопреки расхожему мнению, такой договор не подлежит регистрации в государственных органах вне зависимости от его срока.

Отсутствие регистрация такого договора в уполномоченных органах не освобождает стороны от необходимости в последующем обращаться в государственные органы для регистрации права собственности.

Как правило, для продавца аренда с последующим выкупом квартиры может быть удобна только тогда, когда реальный доход от сделки превышает все иные возможности получения дохода от этого имущества. Собственно, в таком случае в итоговую стоимость недвижимости должна быть включена стоимость квартиры на рынке на текущий момент плюс доход с аренды квартиры за период уплаты платежей. Конечно, вся эта сумма делится на равные доли, которые выплачиваются в определенные временные промежутки. В конечном счете, стоимость такой квартиры практически равна сумме, которую покупателю пришлось бы отдать, покупая такую квартиру в ипотеку. Единственное отличие – отсутствие третьего лица в лице банка.

Конечно, покупатель при такой сделке находится в крайне шатком положении, ведь в том случае, если он не сможет внести очередной платеж, собственник квартиры может его выселить без уведомлений и предварительных разбирательств, при этом не возвращая деньги, которые были ранее уплачены, ведь эти деньги вносились за аренду. Как видно, для покупателя фактически нет никакой выгоды, хотя перед тем, как проанализировать всю сделку, она казалась весьма заманчивой. Преимущество покупателя лишь в том, что он может сразу же проживать в этой квартире. Но аналогичным образом можно покупать в ипотеку вторичное жилье.

Заключительные советы

Обращение к юристу перед заключением сделки аренды квартиры с правом последующего выкупа обязательно, если покупатель и продавец хотят себя обезопасить. Только специалист сможет правильно и грамотно составить соглашение, в соответствии с которым сделка будет признана законной. Все условия договора нужно продумать заранее, особенно стоит задуматься об условиях ответственности сторон за ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

Лучше всего поговорить с теми, кто уже заключал подобные сделки, чтобы расспросить обо всех подводных камнях. Следует оценить свою реальную выгоду от именно такого вида сделки, не найдется ли более выгодных предложений. Стоит обратить внимание, что договор не подлежит регистрации в уполномоченных органах.

Наиболее важно стоит отнестись к положениям о возможном изменении стоимости квартиры. Квартира может подешеветь или подорожать на рынке, тогда одна из сторон останется в проигрыше. Судебные споры по таким вопросам без наличия отдельного соглашения об изменении и пересчете стоимости, либо без включения его в договор, удовлетворены не будут.

Что такое аренда с последующим выкупом?

Иногда при продаже как городской, так и загородной недвижимости рассрочка оформляется в виде аренды с правом выкупа. Чаще всего такой вариант предлагает покупатель, для которого это возможность «застолбить»дом, закрепить его за собой до выплаты всей суммы. Продавец идет на такие условия, тем более что он получает свою выгоду. Сегодня нередки ситуации, когда покупатель не обладает всей суммой, необходимой для приобретения квартиры или дома, либо по каким-то причинам не торопится отдать ее сразу. Тогда продавец часто готов предоставить специальные условия. Рассрочка в последнее время стала очень распространенным инструментом продаж. Однако она несет определенные риски для покупателя: в этом случае права на недвижимость, как и та часть средств, что уже выплачена,остаются в распоряжении продавца. Никаких обременений при этом не возникает, то есть бывший владелец формально может объект заложить, продать, сдать или обременить иным способом. Опасности можно избежать, если оформить рассрочку путем аренды с правом выкупа. Таким образом дом будет обременен арендатором. Кроме того, в случае расторжения договора или признания его недействительным фактически уплаченная сумма будет возвращена. По наблюдению специалистов, в настоящее время данная схема встречается все чаще. Конечно, главным образом в тех сегментах,которые особенно нуждаются в стимулировании продаж и где применяется дифференцированный подход к клиенту. Несколько полезных советов по составлению договора аренды с правом выкупа. Прежде всего хотелось бы отметить, что, если в договоре купли-продажи недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке изначально заложена единственная цель – переход права собственности, то при выкупе арендованного имущества названная цель вторична,главное — отношения, вытекающие из договора аренды. Таким образом, практика рассмотрения споров, вытекающих из описанных правоотношений,исходит из признания их арендными, несмотря на частичное применение норм гражданского законодательства о купле-продаже.

Источник: an-gorod.com.ua

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:
  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате ст. ст. 309, 614 ГК и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.
Первый Столичный Юридический Центр.
Наш e-mail: [email protected] ru
Наши телефоны:
1. 8 985 763-90-66
2. 8 495 776-13-39
3. 8 985 776 13 39
Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Аренда недвижимости, Аренда имущества, Аренда, Договор аренды, Объект аренды, Объект договора аренды, Условия аренды, Условия договора аренды

05.05.2014, 870 просмотров.




что это такое, порядок оформления в 2022 году

Аренда с правом выкупа недвижимости является довольно распространенной ситуацией при продаже ценного имущества, включая квартиры, дома, землю, автомобили и другие объекты. Такие сделки выгодны для обоих сторон: покупатель, не имея полной суммы, получает право использовать объект для личных либо иных целей до выплаты всей стоимости арендуемой недвижимости, а продавцу поступают постоянные платежи до передачи право собственности.

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

Преимуществами этого вида сделок считаются:

  1. Для наймодателя:
  • Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
  • Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
  1. Для нанимателя:
  • Возможность использовать помещение до его полной покупки;
  • Не привлекать кредитные средства;
  • Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

  1. Для арендатора:
  • До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
  • Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
  • В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
  1. Для арендодателя:
  • Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
  • Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Подготовка договора

Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

  • Арендное соглашение;
  • Договор о продаже.

Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

Структура документа должна включать:

  1. Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
  2. Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
  3. Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
  4. Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
  5. Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
  6. Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
  7. Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
  8. Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
  9. Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
  10. Страховые случаи.

Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.

Оценка имущества

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

  • Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
  • Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Переход правомочий собственника

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

  1. Истечения периода действия договорных обязательств;
  2. Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом

На основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:

  • Использует имущество с существенным нарушением договоренностей о его предназначении;
  • Глобально ухудшает помещение;
  • Больше, чем два раза подряд не вносит установленную арендную плату в определенный договором срок;
  • Не осуществляет капитальный ремонт недвижимости в период, регламентированный соглашением сторон, либо в разумные сроки, когда это является его обязанностью.

Участники сделки могут устанавливать и иные основания досрочного прекращения отношений. Процедура может быть реализована только после направления второй стороне письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в определенный срок.

При извещении потребуется выставить претензию о неисполненных обязательствах по договору, рассчитать сумму неустойки за просрочку исполнения своих обязанностей, при её установлении соглашением, а также напомнить о возможности прекращения правоотношений.

Учет сделки

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

  1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
  2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Для нанимателя

​В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли. Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

Аренда с выкупом недвижимости

Аренда с правом выкупа – это отличный способ приобретения недвижимости. Стоит отметить, что такой механизм применяется не только при продаже недвижимости, но и других товаров или услуг, например, автомобилей, земельных участков или любого другого ценного имущества.

Таким образом, аренда с выкупом недвижимости – это уникальный механизм, который позволяет удовлетворить желания как покупателя, так и продавца. Рассмотрим более подробно основные нюансы данного вопроса.

Содержание статьи

Подробнее о механизме аренды недвижимости таким способом

Оформление договора аренды с правом выкупа недвижимости является выгодным для обеих сторон. В этом случае продавец получает ежемесячные платежи до заключения сделки купли-продажи, а покупатель, в свою очередь, имеет возможность пользоваться имуществом до его приобретения, постепенно выплачивая стоимость жилья. Такой способ приобретения недвижимости выгоден в том случае, если продавцу срочно не нужны деньги и с заключением сделки купли-продажи он может подождать.

Безусловно, у такого способа продажи квартиры есть свои недостатки. Продавец или покупатель могут потерять свою выгоду. К примеру, продавец подписал договор на одну стоимость, а цена на недвижимость поднялась. В таком случае продавец не имеет права внести коррективы в договор.

Договор аренды с выкупом недвижимости – это специфический документ, который не стоит путать с лизингом или обычным договором об аренде квартиры. Каждый из упомянутых документов имеет свое предназначение и правовую специфику.

Кроме того, арендование с правом выкупа не стоит сравнивать с рассрочкой. Оформление рассрочки предусматривает определенные обязательства покупателя и продавца. Если покупатель заплатит больше половины общей стоимости имущества, продавец не имеет права потребовать объект назад.

Внимание! В случае аренды с правом выкупа недвижимости, если к указанному сроку покупатель не оплатит оговоренную сумму – продавец имеет право потребовать возвращение недвижимости назад.

Как происходит оформление?

Правовая документация относительно объекта недвижимости и непосредственно сторон включает в себя элементы договора на аренду квартиры и договора о купле-продаже жилья.

Основными моментами, которые указываются в договоре являются:

  • договорные отношения подразумевают указание стоимости самих услуг аренды. В этот пункт входит стоимость аренды всей техники, мебели и других объектов, которые покупатель будет использовать;
  • полная стоимость недвижимости;
  • условия передачи прав на недвижимость покупателю.

Внимание! В таком договоре обязательно должен быть указан способ оплаты стоимости недвижимости, а также крайние сроки, когда покупатель может внести полную сумму.

Как правило, эта дата совпадает с завершением арендного срока. Конечно же, покупатель имеет возможность оплатить стоимость квартиры заранее, но только если этот пункт был согласован с продавцом. Если такая возможность даже не оговаривалась во время подписания договора, стороны по обоюдному согласию могут составить еще один документ с указанием такого желания.

Во время составления такого документа лучше всего обратиться к нотариусу, который бы помог заключить подобную сделку. В противном случае, если этот документ не будет соответствовать нормам и законам, которые регламентирует законодательство, сделка может считаться недействительной, а упомянутые в договоре различные правила и условия – незаконными, так как они не закреплены на законодательном уровне.

Структура договора

Аренда с правом выкупа недвижимости и документ, который заключается при этом требуют длительного обсуждения и времени для составления. Важно не забыть о самых главных и значащих элементах и прописать их в договоре.

В договоре в обязательном порядке указывается:

  1. Общие сведения об объекте: адрес или расположение, наименование (дом, квартира, участок земли), инвентарный или кадастровый номер, назначение объекта (используется для проживания, в целях организации бизнеса и т. д.), общая и полезная площадь.
  2. Размер арендной платы.
  3. Выкупная стоимость объекта (сумма, которую покупатель обязуется внести или уже внес на момент заключения договора).

Внимание! Если договор составляется более чем на 1 год, такие отношения необходимо регистрировать в Росреестре, а именно в его территориальном отделении. Если этого не сделать, такая договоренность будет считаться недействительной.

Выкуп коммерческой недвижимости

Приобрести коммерческую недвижимость на сегодняшний день очень трудно. Это связано не только с ее стоимостью, но и в связи с большим спросом на нее. Небольшие компании, которые только начинают набирать обороты не имеют большого стартового капитала, требующегося для приобретения площадей, помещений, офисов, необходимых для реализации бизнес-плана.

Таким образом, аренда – это лучший вариант для таких предпринимателей. Несмотря на это, аренда с правом выкупа коммерческой недвижимости имеет большую популярность среди средних и крупных предпринимателей.

Составление и подписание договора для постепенной выплаты той или иной коммерческой недвижимости происходит практически так же, как и квартиры или дома. Одним из отличий является то, что продавец может застраховать себя в случае нанесения ущерба помещениям.

Основные условия и детали сделки представитель компании и арендодатель обсуждают непосредственно до и во время подписания договора, при необходимости, может присутствовать 3 сторона в лице независимого нотариуса или юриста.

Как может проходить оплата?

На сегодняшний день существует 2 способа оплаты аренды и выкупа за квартиру:

  • Первый способ заключается в том, что арендатор каждый месяц оплачивает стоимость аренды и выкупную стоимость отдельными платежами. Таким образом, покупатель выплачивает сумму аренды отдельно от стоимости квартиры. В этом случае, продавец заработает дважды: и на арендной плате, и получит полную стоимость за квартиру.
  • Второй вариант предусматривает расчет стоимости квартиры и арендной платы вместе. Ежемесячно покупатель платит деньги за аренду, а после окончания ее сроков, стороны составляют бумагу с просьбой принять суммы арендной платы за определенный период в качестве оплаты стоимости самого жилья.

Безусловно, второй способ является более выгодным для покупателя, да и продавец жилья находит в этом свои плюсы. Как правило, суммы таких взносов гораздо больше, нежели если бы жилец платил деньги за квартиру и аренду отдельно.

Обратите внимание! Если вы заплатили арендную плату наперед, вы можете потребовать учесть ее как плату за квартиру.

Таким образом, аренда недвижимости с последующим выкупом – это отличный вариант приобретения жилья, если вы не имеете возможности приобрести квартиру одним платежом. Приобрести квартиру или любую другую недвижимость таким способом можно, как правило, на вторичном рынке. В исключительных случаях риелторы или строительная компания предлагает своим клиентам подобную услугу.

Аренда квартиры в Москве с последующим выкупом. — Мои статьи — Статьи об аренде

Темная лошадка

Москвичи, похоже, устали от обычной аренды, редко дающей гарантий больше чем на год. Теперь им хочется быть уверенными, что нанимаемая квартира когда-нибудь действительно станет принадлежать им: по статистике обращений в агентство недвижимости DOKI, только за февраль спрос на аренду с последующим выкупом* увеличился на 15%. Сделок, конечно, немного: по самым оптимистичным прогнозам доля таких покупок – максимум 5% от общего объема на рынке аренды. А как говорит управляющий делами компании CTrust Development Владислав Личинин, скорее всего, эти 5% они занимают от общего количества сделок на рынке жилой недвижимости (если рассматриваются вместе покупка, аренда и аренда с выкупом).

Почему собственники-наймодатели не горят желанием расстаться с квартирами по схеме «аренда с выкупом»? Как говорит Татьяна Вавилова, директор департамента продаж АН DOKI, суть в том, что собственники мало заинтересованы как в фиксации рыночной цены квартиры в договоре, так и вообще в фиксации каких-либо дат получения прибыли. «Недвижимость в Москве в среднем дорожает на 20% в год, инфляция составляет порядка 15% в год, но при этом рынок очень нестабилен. Собственник может как решить зафиксировать прибыль при снижении цен на продажу квартир, так и придержать жилье на растущем рынке, – поясняет эксперт. Конечно, обозначать документально, что в такой-то срок он продаст квартиру по такой-то цене, да еще и будет получать ее стоимость частями, он абсолютно не заинтересован. «Ему гораздо проще продать квартиру на вторичном рынке и получить полную стоимость квартиры, имея свободу для более выгодного переинвестирования». Кроме того, если брать последние 2-3 года, мы видим, что в разы выросла не только цена кв. м, но и размер арендной ставки: «однушка» за $500, которая была нормой, скажем, в 2005-м, сейчас стоит как минимум вдвое дороже.

Кстати говоря, развитию данного вида сделок мешает не только осмотрительность и понятное стремление к наживе квартирных хозяев. Основной камень преткновения – слишком мало данных о таком типе сделки (при их ничтожном количестве это логично). Как поделился с автором статьи один из участников рынка недвижимости, если любая покупка (неважно, первичка то или вторичка, с ипотекой или без) ему более-менее понятна, то аренда с выкупом – нет. Резюме было примерно следующим: «Принимая во внимание, что я, вращаясь в сфере строительства и недвижимости, ничего об этом не знаю – значит, информация отсутствует!».

Как это бывает

«Если говорить про данный вид сделки, то он возможен, если стороны определили конечную стоимость объекта и сумму ежемесячных платежей, – рассказывает Татьяна Вавилова. – Скажу сразу, что стоимость данной квартиры может быть на 10-25% дороже аналогов на рынке. Потому что деньги продавец получает не все сразу, а только частями, и, конечно, закладываются проценты на удорожание квартиры за период действия договора». Плюсы такой сделки для продавца – это более высокая цена за его «квадраты», а для покупателя – рассрочка по выплате. «И это не банк, где за страховку нужно платить ежегодно, плюс проценты, а квартира в залоге у банка» — добавляет Вавилова.

Те 5%, которые приходятся (причем в лучшем случае) на долю сделок по аренде с выкупом по Москве, по большей части заключаются между родственниками, причем не самыми близкими. «Например, тетка продает так квартиру молодой племяннице, которая недавно вышла замуж. Подарить жалко, да и не собиралась, а так денежки каждый месяц отдают – красота! – приводит пример Татьяна Вавилова. – Конечно, родственники не «задирают» стоимость объекта, а продают по рыночной цене или чуть ниже. Если они не очень близкие родственники, то это оптимальная форма перехода права. Это и не договор дарения, и не договор пожизненного проживания с иждивением. Еще один плюс: если у покупателя появятся деньги, он спокойно сможет погасить полную стоимость досрочно».

Надо понимать, что переход права собственности к квартиросъемщику-покупателю случится только в тот момент, когда тем будут выполнены все условия заключенного договора (истечение срока аренды плюс внесение выкупной стоимости). До этого момента, подчеркивает директор департамента продаж агентства недвижимости DOKI, обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете, будет лежать на арендодателе. «До момента полной оплаты недвижимость находится в залоге у продавца как гарантия полной выплаты, – говорит эксперт. – Это очень удобная для продавца и для покупателя схема. На Западе она очень востребована и распространена. Я думаю, в будущем такой вид сделки будет гораздо более популярным». В США, скажем, так продавают свои квартиры, купленные по ипотеке у банка, некоторые бизнесмены, сделавшие миллионные состояния. С одной стороны, это шанс купить квартиру для тех, кому банк отказал, с другой стороны, такие арендаторы-покупатели сильно рискуют: если они не смогут внести очередной взнос, то владелец их попросит из жилья, а свои деньги они теряют.

А по мнению Владислава Личинина, в Москве число сделок по аренде с выкупом расти будет, но незначительными темпами, соразмерно росту всего рынка. «Наибольшего роста и становления этого сегмента надо ждать только тогда, когда колебания на общем рынке станут минимальны. Всплеск сделок по аренде с выкупом возможен только на «остановившемся» рынке, где тем, кто обслуживает эти сделки (риелторы, юристы, нотариусы), уже не достаются „быстрые деньги» от других сделок». То есть, для примера, если цены на жилье в Москве вырастут до $10 тыс. за метр и уж точно не будут расти дальше. Или, наоборот, упадут до $1 тыс. и дальше падать будет некуда. Так что, судя по всему, несмотря на рост спроса на такие сделки, их удел на ближайшее время – отметка «приблизительно 5% рынка». Если, конечно, за дело не возьмутся спекулянты, подобные американским.

* Неверно отождествлять договор аренды с правом выкупа и договор купли-продажи в кредит (в рассрочку). Это два разных института: соответственно последующий выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ) с правом использования этого имущества (например, проживания в нем). В тексте речь идет о первом из них.

Чем отличаются программы лизинга автомобиля и аренды автомобиля с выкупом

Некоторые дилеры рекламируют программы аренды с выкупом, и эти программы не следует путать с традиционным лизингом автомобилей. Несмотря на то, что слово «аренда» используется для описания соглашения, если вы сдаете в аренду свое транспортное средство, на самом деле вы не арендуете.

Если посмотреть на эти два варианта рядом, становится ясно, что они даже не похожи. Лизинг и лизинг с выкупом включают в себя разные типы контрактов, разные варианты транспортных средств, а также нацелены на разные типы клиентов.

Программы аренды с выкупом и плохая кредитная история

Договоры аренды с выкупом, которые иногда называют программами аренды с выкупом, обычно предлагаются покупателям автомобилей с проблемами кредита. Это связано с тем, что большинство дилеров, предлагающих этот вариант, кредитуют сами. Это означает, что они не используют сторонних кредиторов. Из-за этого им не нужно проверять кредитоспособность клиента, чтобы финансировать его.

С другой стороны, обычный лизинг обычно требует от заявителя достаточно хорошей кредитной истории.Кто-то с плохой кредитной историей может пройти квалификацию, но это намного сложнее. Кроме того, арендаторам с менее чем идеальной кредитной историей обычно не будут предлагаться самые низкие рекламные ставки.

Лизинг с выкупом означает покупку автомобиля

Использование термина «лизинг с выкупом» для описания фактического процесса несколько обманчиво. В то время как дилер владеет правом собственности на автомобиль, пока вы производите платежи, цель состоит в том, чтобы вы в конечном итоге стали владельцем автомобиля. Если вы сделаете все платежи, указанные в соглашении, вы в конечном итоге покупаете автомобиль.В отличие от традиционной аренды, вы можете отказаться от договора, если хотите, но все ваши предыдущие платежи будут аннулированы.

Однако, если вы арендуете автомобиль, подразумевается, что автомобиль вернется к дилеру или лизинговой компании по истечении срока действия договора. Это означает, что ни один из ваших лизинговых платежей на самом деле не идет на покупку автомобиля. Конечно, вы можете выбрать покупку арендованного автомобиля вместо его возврата. Но это требует отдельных переговоров, и никогда не предполагается, что вы выберете этот вариант.

Лизинг против аренды с выкупом: каких автомобилей ожидать

Если вы пойдете на участок с правом аренды/аренды с выкупом, вам, скорее всего, предложат варианты с подержанными автомобилями. Зачастую это автомобили старых моделей с большим пробегом. Также велика вероятность того, что к моменту завершения контракта вы заплатите гораздо больше, чем стоит ваша машина.

Однако арендованные автомобили почти всегда новые. На самом деле это восходит к одной из основных причин, по которой некоторые потребители предпочитают лизинг покупке.Новые автомобили быстро обесцениваются в первые несколько лет. Итак, если вы арендуете новый автомобиль, вы платите за ту часть автомобиля, которую используете. По сути, ваши платежи покрывают потерянную стоимость плюс проценты, пока автомобиль находится в вашем владении.

Для тех, кто не возражает против того, чтобы всегда платить за автомобиль, чтобы всегда иметь новый автомобиль для вождения, лизинг может быть хорошим вариантом. Просто помните, что в большинстве случаев ваш кредит должен быть в хорошей или отличной форме, чтобы соответствовать требованиям.

С другой стороны, для покупателей автомобилей с серьезными кредитными проблемами программа аренды с выкупом является приемлемым вариантом последней инстанции. Просто имейте в виду, что это недешевый вариант и что от вас могут ожидать выплаты раз в две недели или даже еженедельно — обычно в дилерском центре. Кроме того, большинство арендодателей не сообщают кредиты или платежи в бюро кредитных историй. Таким образом, покупка автомобиля таким образом не поможет вашему кредитному рейтингу.

Улучшение вашей кредитной истории с плохой кредитной историей Автокредит

Если у вас плохая кредитная история и вам нужно купить автомобиль, вы должны знать, что финансирование вашего автомобиля предоставляется с льготой на ремонт в кредит.Когда вы одобрены для автокредита с плохой кредитной историей, у вас есть возможность улучшить свой кредитный рейтинг с каждым своевременным платежом.

Беспокоитесь, что вас не одобрят для автофинансирования? Auto Credit Express может помочь. Мы можем подобрать для вас дилера в вашем районе, который работает с теми кредиторами, которые могут работать в вашей ситуации. Это означает, что вы получите свой лучший шанс на одобрение автокредита.

Наша услуга не требует никаких обязательств и затрат, так что вам нечего терять. Заполните нашу простую и безопасную онлайн-форму запроса автокредита, чтобы начать сегодня.

Как работает аренда с выкупом? | Банковский курс

По мере того, как цены на жилье продолжают расти, те, кто всем сердцем настроен на домовладение, могут начать изучать менее традиционные варианты, чтобы подняться по лестнице собственности. Одним из таких вариантов является соглашение об аренде с выкупом, метод покупки дома путем его предварительной аренды. Вот что вам нужно знать.

Что такое дома, сдаваемые в аренду?

Дом с правом выкупа — это дом, который позволяет арендатору арендовать недвижимость, но также дает арендатору возможность купить ее до истечения срока аренды.Благодаря аренде с выкупом арендаторы могут эффективно протестировать дом, проживая в нем в течение определенного периода времени, прежде чем они решат его купить, в то время как владелец дома может использовать вариант покупки, чтобы зафиксировать цену продажи, и также найти более качественного арендатора. Если вы арендатор, это может быть отличным способом узнать, нравится ли вам район.

Типичная договоренность об аренде с выкупом состоит из двух частей: договора аренды и опциона на покупку.

Часть соглашения об аренде аналогична любой другой аренде: в ней оговаривается, что вы платите определенную сумму арендной платы на регулярной основе, пока живете в доме и пользуетесь им, и устанавливает условия вокруг этого, например, что вы можете и что не можете делать с имуществом.

Опцион на покупку дает вам право купить дом во время или в конце срока аренды. Опция разъясняет, как будет определяться цена дома, если вы решите его купить (она будет установлена ​​в начале срока аренды или ближе к истечению срока?), и как ваши арендные платежи могут применяться к покупке (если вообще будут). Возможно, вам придется заплатить авансовый платеж, чтобы включить эту опцию в общее соглашение, в зависимости от рынка.

Как работает аренда с выкупом?

Аренда с выкупом — это способ купить дом, сначала сдав его в аренду. Во многих договоренностях часть вашего ежемесячного арендного платежа включается в окончательную цену покупки. По сути, вы вносите часть своего первоначального взноса через чеки за аренду.

По окончании периода аренды у вас будет возможность купить дом, как правило, по заранее оговоренной цене. На этом этапе вам необходимо получить подтверждение от владельца о произведенных вами платежах и о том, что будет применяться к покупке, а затем получить ипотечный кредит, как и любой другой покупатель жилья.

«Аренда с выкупом может быть чрезвычайно выгодной для обеих сторон, но не для всех», — говорит Мартин Орефиче, инвестор в недвижимость и владелец RenttoOwnLabs.ком.

Законы штатов различаются в отношении договоров аренды с выкупом, но, как правило, сделки могут заключаться любым способом, который предпочитают покупатель/арендатор и продавец/арендодатель. Обе стороны должны договориться о цене покупки, что может быть непросто, если продажа происходит через несколько лет. Например, на растущем рынке продавец может захотеть, чтобы покупатель заплатил больше, чем текущая стоимость недвижимости. В некоторых контрактах указывается, что оценщик определит цену дома на момент покупки. В этом случае покупатель/арендатор должен обеспечить, чтобы контракт включал право нанять собственного оценщика, а также положение о том, что произойдет, если оценка покупателя и оценка продавца различаются.

Кроме того, в договоре должно быть указано, покупает ли покупатель дом «как есть» или ответственность за любой ремонт или модернизацию несет продавец.

Затем покупатель оплачивает опцион в качестве аванса при подписании договора аренды. По словам Orefice, стоимость этого варианта может значительно варьироваться: от 3 до более чем 10 процентов от продажной цены.

Допустим, вы заключили двухлетнее соглашение об аренде с выкупом. Плата за опцион составляет 5 процентов от покупной цены дома в размере 150 000 долларов США или 7 500 долларов США.Вы заплатите эту сумму авансом, и ваша ежемесячная арендная плата составит 1500 долларов. Ваш кредитор положит 20 процентов арендной платы (300 долларов США) на счет условного депонирования в течение двух лет аренды. Затем вы вычтете плату за опцион в размере 7 500 долларов и арендную плату в размере 7 200 долларов (300 долларов в течение 24 месяцев), что снизит цену покупки до 135 300 долларов.

Предупреждение об условном депонировании: хотя продавец может предложить своего адвоката для управления депонированием, лучше всего, чтобы ваш банк, кредитор или другая третья сторона управляли счетом и требовали вашей подписи и подписи продавца для доступа к нему.Это может помочь сохранить средства.

Опционная аренда и аренда с выкупом

Двумя различными типами договоров аренды с выкупом являются договоры об аренде и договоры об аренде с выкупом. Вот обязательства и штрафы, связанные с каждым типом.

Опцион на аренду

 

Когда вы подписываете договор об опционе на аренду, вы платите домовладельцу плату за опцион, чтобы вы могли купить дом в конце срока аренды.

В договоре аренды будет указано, какая часть опциона аренды или арендной платы (если таковая имеется) пойдет на оплату покупной цены.Помните, что вы можете (и должны) заранее договориться о сумме опциона и ежемесячных арендных платежах. В большинстве случаев плата за опцион идет на снижение покупной цены недвижимости.

Вы будете платить арендную плату в течение периода аренды, и все деньги, которые вы сэкономите на аренде в течение этого времени, пойдут на ваш первоначальный взнос, как только вы решите купить дом. Вы будете работать с продавцом, чтобы договориться о цене покупки после истечения срока аренды.

Это идеальный вариант, если вначале вы не совсем уверены, хотите ли купить дом.Вы можете отказаться от этого варианта, если решите не покупать недвижимость, но недостатком является то, что вы откажетесь от платы за вариант и ваших арендных кредитов.

Аренда-покупка

Договор аренды-покупки очень похож на договор аренды-опцион. Вы по-прежнему вкладываете определенный процент от арендной платы в качестве первоначального взноса на покупку дома. Разница в том, что вы и продавец договариваетесь о цене покупки заранее с договором аренды-покупки. Вы можете договориться о цене до подписания договора аренды или указать дату оценки и принять решение о цене после завершения оценки.

У вас есть обязательство купить дом в конце срока аренды, когда вы заключаете договор аренды с покупкой. Это хорошая идея, чтобы убедиться, что вы имеете право на получение ссуды в течение срока аренды, потому что вы откажетесь от права на дом и всю арендную ссуду, которую вы накопили, если вы не сможете претендовать на ипотеку в конце аренды. Домовладелец также может подать на вас в суд за нарушение договора, если вы не купите дом.

Плюсы и минусы аренды с выкупом

Аренда домов с выкупом имеет свои плюсы и минусы как для арендатора/покупателя, так и для арендодателя/продавца.

Профессионалы покупателя

  • Договоры об аренде с выкупом могут предоставить вам путь к домовладению, если вы не можете сразу претендовать на получение ипотечного кредита.
  • Если вы влюбитесь в конкретный дом на рынке, аренда с выкупом гарантирует, что никто другой не сможет его купить.
  • Аренда с выкупом поможет вам опробовать новый район, прежде чем совершить покупку.
  • Аренда с выкупом может многократно сократить расходы и хлопоты, связанные с переездом.

Против покупателя

  • Если вы в конечном итоге не соответствуете требованиям для получения ипотечного кредита или пропустите арендную плату и аннулируете договор, вы потеряете деньги, которые вы потратили на опцион и, возможно, на арендную плату выше рыночной.
  • Дом может обесцениться в течение срока аренды.

Профессиональные продавцы

  • Договоры аренды с выкупом могут привлечь более качественных арендаторов, которые, вероятно, также будут заинтересованы в сохранении собственности.
  • Вы можете ежемесячно получать арендную плату выше рыночной и потенциально получать более высокую цену продажи, когда покупатель покупает недвижимость.

Минусы продавца

  • Арендатор может принять решение не покупать дом, и вам придется искать другого арендатора или начать процесс продажи заново.
  • Аренда с выкупом может занять некоторое время, возможно, несколько лет, что может быть недостатком, если вам нужны деньги сейчас.
  • Вам нужно будет тщательно проверять потенциальных арендаторов, что также требует времени.
  • Арендатор может обнаружить недостатки в собственности (которые легче обнаружить, живя в ней) и в результате потребовать более низкую покупную цену. В том же духе арендатор может повредить дом или иным образом вызвать проблемы в помещении, которые могут создать головную боль для вас как их арендодателя.

Как найти жилье для сдачи в аренду

Возможности сдачи жилья в аренду не так уж распространены, но они есть. На сайте Orefice RenttoOwnLabs.com вы можете искать объекты недвижимости для сдачи в аренду в вашем районе.

Вы также можете пойти более традиционным путем, хотя и с большим трудом. Во-первых, найдите объекты аренды на любом веб-сайте с объявлениями и отметьте те, которые вас интересуют, которые также имеют историю присутствия на рынке и вне его. Это может представлять арендодателя, который хочет избавиться от своей собственности, но ему не повезло, и может быть более склонен согласиться на соглашение об аренде с выкупом.Опытный агент по недвижимости может помочь вам связаться с арендодателем и представить предложение, или вы можете напрямую связаться с арендодателем, чтобы оценить его интерес.

Советы по аренде с выкупом

  • Выберите наилучшие условия для вашей ситуации – Обязательно взвесьте все за и против как варианта аренды, так и соглашения об аренде с выкупом. Если вы не уверены, хотите ли вы купить дом, вариант аренды может быть лучшим выбором.
  • Проконсультируйтесь с адвокатом по недвижимости . Когда вы будете готовы двигаться дальше, рассмотрите возможность найма юриста для изучения договора. Среди положений должно быть четко указано, когда должна быть уплачена арендная плата; какая часть арендной платы, если таковая имеется, пойдет на покупку дома; действительно ли покупка является вариантом или железным требованием; какие бытовые приборы поставляются со скидкой, если вы их покупаете; и кто выполняет и оплачивает ремонт и техническое обслуживание в течение срока аренды.
  • Не приукрашивайте договор – Внимательно прочитайте все, включая сроки и обязательства. Узнайте о плате за опцион и арендной плате, цене покупки и о том, как реализовать свое намерение купить, а также о правилах содержания домашних животных, деталях обслуживания, налогах на недвижимость и сборах ассоциации домовладельцев.
  • Пройдите осмотр дома — Попросите домашнего инспектора проверить дом, прежде чем вы согласитесь с покупной ценой, и попросите владельца заплатить за нее. Инспектор может выявить серьезные недостатки в доме, ремонт которых впоследствии будет дорогостоящим, а также защитить вас от требований о возмещении ущерба, если вы не купите его, так что это важный шаг.

Альтернативы аренде с выкупом

Сдача в аренду — хороший вариант для некоторых людей, которые хотят купить дом, но не совсем готовы с финансовой точки зрения, но это не универсальный вариант решение.Вот несколько альтернатив:

1. Проверьте, имеете ли вы право на получение ипотечного кредита с низким первоначальным взносом

Традиционно рекомендуется, чтобы покупатели жилья стремились к 20-процентному первоначальному взносу. Это может сделать ваше предложение более конкурентоспособным и снизить стоимость частного ипотечного страхования, но это все равно значительная сумма, и есть варианты ипотеки, которые позволяют гораздо меньше. Например, некоторые обычные кредиты допускают 3 или 5 процентов при хорошем кредите, в то время как кредиты FHA позволяют тем, у кого менее благоприятный кредит, поставить всего 3.5 процентов вниз.

Несмотря на то, что меньший первоначальный взнос означает больший ежемесячный платеж по ипотеке (и увеличение суммы займа в целом), это может быть еще одним способом, позволяющим быстрее получить жилье.

2. Рассмотреть возможность финансирования собственником

 

Финансирование собственником – это соглашение, при котором покупатель не обязан обеспечивать ипотечный кредит. Вместо этого покупатель вносит авансовый платеж продавцу и подписывает вексель, соглашаясь производить регулярные платежи продавцу до тех пор, пока он не выплатит оставшуюся часть цены дома плюс проценты.По сути, продавец предоставляет кредит непосредственно покупателю. Это может быть более дешевый и быстрый способ попасть в дом, но имейте в виду: продавец может взимать более высокую процентную ставку, устанавливать более короткий срок кредита или и то, и другое, а также взимать более высокую цену в обмен на кредит.

Недостаток для продавца, конечно, в том, что покупатель может не платить. Если у продавца все еще есть ипотечный кредит на дом, и он не может из-за этого выплачивать свои ипотечные платежи, кредитор может лишить права выкупа дома, в результате чего и покупатель, и продавец останутся без везения.

3. Практикуйте терпение

Возможно, наименее удовлетворительный ответ на этот вопрос, но все же жизнеспособный — терпение. Потратьте год или два, откладывая как можно больше денег, и вы, возможно, обнаружите, что сможете претендовать на ипотеку и позволить себе покупку дома с меньшими затратами.

ИТОГ: Является ли сдача в аренду хорошей идеей?

Соглашения об аренде с выкупом могут иметь смысл для покупателей, которые уверены, что они имеют право на получение ипотеки и могут ограничить аренду более коротким периодом времени.Это может быть идеальным путем для тех, кто находится на пути к погашению другого долга и улучшению своего кредитного рейтинга, или для тех, кому нужно подождать, пока у них не будет более длинного трудового стажа, чтобы претендовать на ипотеку.

Тем не менее, покупка дома по договору аренды с выкупом сопряжена с рисками и расходами, которых вы, вероятно, не понесли бы при традиционной покупке дома.

«Часто аренда с выкупом не приводит к покупке дома», — отмечает Сара Боллинг Манчини, юрист Национального центра защиты прав потребителей. «Это может привести к потере богатства, которое в противном случае вы могли бы потратить на покупку дома».

Подробнее:

Что означает аренда с выкупом? | Домашние руководства

Джейн Меггитт Обновлено 2 декабря 2018 г.

Если вы мечтаете купить дом, но ваш кредитный рейтинг оставляет желать лучшего, не отчаивайтесь. Есть способы, которыми вы все еще можете владеть домом, хотя они не такие обычные и простые, как традиционная ипотека. Аренда с выкупом, также известная как аренда с выкупом, позволяет вам арендовать жилье с возможностью выкупа дома в течение определенного периода.Часть ваших ежемесячных арендных платежей пойдет на первоначальный взнос.

Подсказка

Аренда для собственных нужд дает вам время, чтобы поработать над своим кредитным рейтингом и увеличить средства, используемые для первоначального взноса. Это также позволяет вам жить в доме, прежде чем решить, действительно ли вы хотите его купить.

Как арендная плата за собственные работы

Особенности арендной платы за собственные работы зависят от конкретного договора аренды. В соглашении об аренде должна быть указана возможная цена покупки имущества, но в соглашении также может быть указано, что цена может расти каждый год. Однако арендодатель не может продать недвижимость кому-либо еще, пока вы сдаете ее в аренду по договору аренды с выкупом.Большинство договоров включают положение о том, что арендатор может купить дом в любой момент в течение срока аренды. Вы никогда не знаете, можете ли вы получить какую-то непредвиденную удачу или получить более высокооплачиваемую работу, которая позволит вам совершить покупку.

Например, ежемесячный платеж в размере 1500 долларов может означать, что 250 долларов из этих денег идут на ваш первоначальный взнос. По истечении трехлетнего срока аренды у вас должно быть 9000 долларов в качестве первоначального взноса. Ежемесячный платеж в размере 250 долларов США, известный как арендная плата, помещается арендодателем на счет условного депонирования.

Поставьте финансовые цели 

Прежде чем подписать соглашение об аренде, получите представление о своей общей финансовой картине и определите, где вы должны быть в конце срока аренды. Лучше всего подать заявку на ипотеку FHA, которая требует только 3,5 процента первоначального взноса. Это сумма первоначального взноса, которую вы, вероятно, сможете сэкономить, заключив соглашение об аренде с выкупом на три года. Если у вас нет других средств, отложенных для первоначального взноса, вы можете не получить одобрение от обычного кредитора.Тем не менее, помимо кредитов FHA, существуют варианты с низким или нулевым первоначальным взносом, такие как кредиты VA, если вы ветеран, поэтому вы можете изучить свое право на эти ипотечные кредиты. В период действия договора аренды живите экономно, чтобы иметь возможность накопить на будущую покупку.

Арендная плата с выкупом

Как правило, арендная плата с выкупом выгодна арендодателю, а не арендатору и потенциальному покупателю. Если вы решите, что не можете купить недвижимость по истечении срока действия договора аренды, вы не получите обратно деньги за условное депонирование.Он достается арендодателю, поэтому, по сути, вы просто платите за недвижимость более высокую, чем обычно, арендную плату. Если бы вы арендовали дом по рыночной цене и просто отложили деньги, у вас был бы авансовый платеж на вашем собственном счету. С другой стороны, прожив в доме несколько лет, вы можете обнаружить, что он не соответствует вашим потребностям, и вы не обязаны его покупать. Имейте в виду, что аренда есть аренда, и если вы нарушите какое-либо из ее положений, арендодатель все равно может вас выселить.

Стоит ли сдавать в аренду собственность?

Преимущества аренды с возможностью покупки дома

Аренда с возможностью покупки дома обычно происходит с труднопродаваемой недвижимостью. Продавец обычно просит слишком много денег или на рынке много товаров, которые не движутся. Хотя поначалу такая схема может показаться негативной, она имеет преимущества как для арендодателя/продавца, так и для арендатора/покупателя.

Договор аренды позволяет арендодателю получить приемлемую покупную цену позднее, в то же время позволяя арендатору немедленно въехать в дом, при этом часть денег, потраченных на арендную плату, обычно направляется на покупку недвижимости. Аренда домов с выкупом может быть отличным способом получить доступ к дому, который в противном случае был бы вне бюджета покупателя, уменьшить сумму денег, которую они должны внести на стол при заключении сделки, и дать им время улучшить свой кредитный рейтинг при аренде. , если необходимо.

Недостатки лизинга с правом выкупа дома

Потенциальными недостатками жилья с правом выкупа могут быть покупная цена выше рыночной стоимости, невозмещаемый арендный платеж и, в случае лизинга с выкупом соглашение, могут быть штрафы за не покупку дома, когда срок аренды заканчивается.

Также нет никаких гарантий, что вам одобрят ипотеку, когда придет время. Также важно отметить, что если вы намереваетесь использовать кредит FHA для ипотеки для покупки дома, существуют ограничения на сумму ежемесячного платежа, который может быть применен к первоначальному взносу.

Преимущества договора коммерческой аренды с выкупом

Вариант аренды коммерческой недвижимости имеет несколько явных преимуществ для владельца бизнеса. Как арендатор, это позволяет вам создать свою клиентуру и гарантировать, что местоположение недвижимости будет работать для вашего бизнеса в долгосрочной перспективе, а также гарантирует, что вы будете иметь право на покупку недвижимости, если хотите, вместо того, чтобы рисковать продать ее другому покупателю после вы создали свою клиентскую базу.

Обычно часть ежемесячной арендной платы идет на ваш первоначальный взнос, и, если это предусмотрено в варианте аренды, вы также можете внести любые улучшения арендатора в недвижимость. Это может привести к тому, что значительная сумма денег будет использована для первоначального взноса с течением времени. Наличие даты покупки в будущем также дает владельцу бизнеса время, чтобы подтвердить свои финансовые показатели в банке, что в противном случае могло бы быть трудным для нового бизнеса.

Недостатки договора коммерческой аренды с правом собственности

Часто согласованные арендные платежи превышают средние рыночные, чтобы компенсировать арендодателю задержку с покупкой коммерческой недвижимости. Арендатор тоже просто арендатор.Любые улучшения, которые вы вносите в недвижимость, по-прежнему подлежат утверждению арендодателем, что может быть проблемой, а может и не быть.

Если вы решите приобрести недвижимость после окончания срока аренды, вы зависите от одобрения банком ипотечного кредита. Если ваши продажи не соответствуют покупной цене коммерческой недвижимости, вы потеряете собственность и все улучшения, которые вы в нее внесли. Также имейте в виду, что, хотя вам не нужно будет приносить столько денег к заключительному столу, в долгосрочной перспективе затраты будут выше.

Краткий обзор аренды с правом собственности

Договор аренды с правом собственности может быть отличным способом приобретения имущества, но важно, чтобы обе стороны четко понимали условия договора и понимали права, ответственность и обязательства сторон. договор до подписания.

Перед подписанием договора аренды с правом собственности вам следует рассмотреть возможность проведения осмотра и оценки имущества, а также выяснить, существуют ли какие-либо залоговые права или повторные ипотечные кредиты, которые могут повлиять на ваше решение о покупке в конце срока действия договора.Это всегда хорошая идея, чтобы опытный адвокат по недвижимости рассмотрел контракт.

Помните, что все условия должны быть предметом переговоров. Если продавец не желает вести переговоры, это может быть тревожным сигналом о том, что у этой собственности есть основные проблемы, и вы можете поискать более привлекательную альтернативу. В конечном счете, решение о том, следует ли вам сдавать недвижимость в аренду, зависит от ваших конкретных обстоятельств и желаний.

Аренда с выкупом, аренда с выкупом, отсрочка платежа и покупка с опозданием

Когда вы покупаете новую бытовую технику, мебель или дорогую электронику, продавец может предложить различные способы оплаты вашей покупки с течением времени .Если у вас нет наличных денег или кредита, чтобы заплатить полную стоимость прямо сейчас, вы можете рассмотреть возможность арендной платы с выкупом, рассрочки или рассрочки. Прежде чем арендовать или купить жилье в рамках одного из этих планов, вам нужно узнать условия — сколько и когда вы должны заплатить, какие штрафы за просрочку платежа и что делать, если возникнут проблемы. В зависимости от типа плана, который вы выберете, в конечном итоге вы можете заплатить намного больше за покупку в долгосрочной перспективе.

Понимание планов аренды с выкупом и аренды с выкупом

Предположим, вы хотите арендовать стиральную машину.Если вы найдете тот, который вам нравится, в магазине, предлагающем аренду с выкупом, вы подпишете контракт, который продлевается каждую неделю или месяц. Магазин может предлагать разные схемы оплаты. Например, у вас может быть выбор: делать низкие еженедельные или ежемесячные платежи в течение длительного времени или более высокие платежи в течение короткого периода времени. Если вы выберете более низкие платежи на более длительный срок, вы заплатите больше за покупку стиральной машины. У вас также есть возможность в любой момент прекратить платежи, вернуть устройство в магазин и разорвать соглашение.

Магазины, которые предлагают планы аренды с выкупом, часто рекламируют то, что они считают преимуществами: отсутствие проверки кредитоспособности, быстрое одобрение, небольшой объем документации и срок действия контракта, соответствующий вашему месячному бюджету. Но это удобство — возможность пользоваться стиральной машиной во время ее оплаты — может означать, что вы платите за нее в два-три раза больше.

Аренда у розничного магазина

Некоторые магазины электроники и товаров для дома предлагают договоры аренды с последующим выкупом новых  предметов. Если вы хотите заплатить за что-то таким образом, магазин может проверить ваш кредитный отчет и потребовать, чтобы у вас был банковский счет или кредитная карта. Если он примет вашу заявку, вы, вероятно, получите 12-месячную аренду. Вы подключите свою дебетовую или кредитную карту к аренде, и магазин будет автоматически принимать регулярные платежи. Ваши платежи покрывают цену предмета наличными плюс стоимость лизинговых услуг. Если вы платите за 12 месяцев, вы можете заплатить вдвое больше, чем розничная цена товара. Возможно, вы сможете перейти на более короткий срок погашения, но ваши общие платежи все равно будут больше, чем розничная цена.

Условия контракта

Прежде чем соглашаться на покупку в аренду с выкупом или в аренду с выкупом, важно получить копию контракта и ознакомиться с его условиями. Если продавец дает обещание во время разговора с вами, убедитесь, что это обещание включено в письменный договор. Если это не в письменной форме, будет трудно заставить магазин сдержать обещание.

Прежде чем подписать контракт, задайте множество вопросов и поищите информацию о:

Платежи и общая стоимость
  • Какова общая стоимость каждого еженедельного или ежемесячного платежа, включая все сборы?
  • Когда должны быть произведены платежи?
  • Есть ли штраф, если вы погасите остаток досрочно?
  • Какова общая стоимость владения предметом?
  • Сколько еженедельных или ежемесячных платежей вы должны сделать, чтобы стать владельцем предмета?
  • Сколько будет стоить товар, если вы заплатите всю сумму сегодня?
Повреждение и ремонт
  • Товар новый или его уже брали в аренду?
  • Должны ли вы платить, если вещь повреждена или украдена во время аренды?
  • Кто оплачивает ремонт в случае поломки?
Просроченные платежи и изъятие
  • Что произойдет, если вы пропустите платеж?
  • Есть ли льготный период для просроченных платежей?
  • Если вы пропустите платеж и магазин заберет товар, сколько времени у вас есть, чтобы восстановить ваши платежи и соглашение?
  • Какие сборы вам придется заплатить, чтобы восстановить платежи и соглашение и вернуть товар?

Сравните аренду с выкупом, аренду с выкупом и покупку

Прежде чем подписать договор аренды с выкупом или аренды с выкупом, узнайте, сколько будет стоить покупка предмета. Если вы можете подождать несколько месяцев, вы могли бы накопить деньги, чтобы купить вместо аренды или лизинга. В этом примере сравниваются затраты на аренду, лизинг и покупку:

Стиральная машина с вертикальной загрузкой объемом 4,5 куб. фута

Купить у

Оплата каждый месяц

Откладывать в банк каждый месяц

Как долго?

Вы будете владеть им через

Общая сумма, которую вы платите

Магазин с выкупом

$63

0

24 месяца

2 года

1512 долларов

Магазин бытовой техники с правом аренды

$126

0

12 месяцев

1 год

1512 долларов

Магазин бытовой техники с наличными

 

$63

12 месяцев

1 год

$759

Использование планов отсрочки

Если вы нашли что-то, что вам понравилось в магазине, но не можете или не хотите купить это прямо сейчас, вы можете отложить это. Вы вносите залог, чтобы приостановить покупку товара, плюс любую комиссию, взимаемую продавцом, и оплачиваете остальную часть стоимости в течение долгого времени. Ведите хороший учет платежей, которые вы делаете. Продавец отдаст вам товар после его полной оплаты.

Прочитать политику отсрочки

Перед тем, как положить что-то на отсрочку, получите копию политики отсрочки. Прочтите, чтобы узнать:

  • стоимость использования плана
  • при наступлении срока платежа
  • минимальный платеж
  • сколько времени вы должны оплатить полную сумму
  • что произойдет, если вы опоздаете или пропустите платеж

Проверить политику возврата

Также ознакомьтесь с политикой возврата.Что произойдет, если вы сделаете некоторые платежи, а затем решите, что вам не нужен товар? У продавцов может быть разная политика. Некоторые вернут вам все ваши деньги, но некоторые взимают невозмещаемую плату за обслуживание.

«Купи сейчас, заплати потом» и услуги «Кредит в рассрочку»

Услуги «Купи сейчас, плати позже», также называемые услугами кредита в рассрочку или «оплаты с течением времени», позволяют покупать товары в Интернете и в магазинах без использования кредитной или дебетовой карты при оформлении заказа. Вместо того, чтобы выбирать свою карту в качестве способа оплаты, вы выбираете услугу «Купить сейчас, заплатить позже».Сервис платит продавцу, а вы получаете товар как обычно. Вы оплачиваете услугу в течение следующих нескольких недель посредством запланированных платежей с вашей дебетовой или кредитной карты. Некоторые службы предлагают механизмы оплаты дорогих покупок на срок от шести месяцев до более года.

Узнайте, как работает служба

Если вы заинтересованы в использовании услуги «Купи сейчас, заплати позже», ознакомьтесь с условиями обслуживания, чтобы узнать, как это работает. Получите ответы на вопросы, в том числе:

  • Будет ли служба проверять кредитоспособность, прежде чем вы сможете ее использовать?
  • Взимается ли плата за пользование услугой?
  • Взимает ли услуга проценты? Если да, то какова процентная ставка?
  • Как долго вам придется расплачиваться за покупку?
  • Что произойдет, если вы просрочите или пропустите платеж?
  • Какую личную и финансовую информацию будет собирать компания?
  • Как он будет хранить вашу личную и финансовую информацию?
  • Где можно воспользоваться услугой? Принимают ли его ваши любимые магазины?

Где получить помощь

В большинстве штатов действуют законы, применимые к сделкам аренды с выкупом и арендой с выкупом .  Для получения дополнительной информации обратитесь к генеральному прокурору штата.

Чтобы узнать, распространяется ли местное законодательство или закон штата на отложенные покупки в вашем штате, обратитесь к генеральному прокурору штата или в государственные и местные агентства по защите прав потребителей.

Если у вас есть негативный опыт работы с бизнесом, когда вы совершаете покупку с правом выкупа, аренду с выкупом, рассрочку или другую покупку, сообщите об этом в Федеральную торговую комиссию по адресу ReportFraud.ftc.gov.

Как работает аренда с выкупом? | Ипотека

Аренда с выкупом может быть отличной альтернативой, если вы не можете позволить себе купить дом сразу, у вас низкий кредитный рейтинг или недостаточно денег для первоначального взноса.Договоры аренды с выкупом также могут дать вам возможность увидеть, нравится ли вам дом и район, не беря на себя обязательств по его покупке. Читайте дальше, чтобы лучше понять, что означает аренда с выкупом, как работает процесс и что вам следует знать, если вы заинтересованы.

Что означает аренда с выкупом?

Проще говоря, аренда с выкупом — это когда вы арендуете дом на определенный период времени, прежде чем купить его. В зависимости от условий контракта этот период может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет.Эти контракты отличаются от традиционных договоров аренды или купли-продажи с арендатором.

В рамках вашего договора об аренде с выкупом продавец соглашается вложить определенную сумму денег из вашей ежемесячной арендной платы в счет вашей доли в доме.

Существует два вида договоров аренды с выкупом: аренда-покупка и опционная аренда. С договором об аренде у вас есть возможность купить дом по истечении периода времени, о котором договорились вы и владелец собственности. По договору аренды-купли-продажи вы по закону обязаны купить дом в конце этого периода.

Основы аренды с выкупом

Не существует универсального подхода к процессу аренды с выкупом. Однако сделки аренды с выкупом обычно имеют несколько стандартных компонентов, в том числе:

  • Покупная цена: В договоре аренды с выкупом обычно указывается покупная цена дома. В некоторых случаях цена покупки не будет определена до истечения срока аренды.
  • Арендные платежи: В договоре будет указана сумма арендной платы, которую вы будете платить каждый месяц.Арендная плата в договоре аренды с выкупом обычно выше, чем обычная арендная плата, поскольку владелец откладывает часть вашего ежемесячного платежа для использования на будущую покупку дома.
  • Техническое обслуживание: В контракте указывается, кто несет ответственность за покрытие расходов на техническое обслуживание — вы или владелец недвижимости. Убедитесь, что вы понимаете, что вы соглашаетесь ремонтировать, если это необходимо.
  • Плата за опцион: В рамках договора аренды с выкупом от вас может потребоваться единовременная невозмещаемая плата.Эта плата обычно составляет процент от покупной цены, хотя стандартной суммы нет.
  • Срок аренды: В контракте также будут указаны условия аренды и продолжительность аренды, прежде чем вы приступите к покупке.
  • Процесс закрытия: Вам необходимо будет получить финансирование в конце срока аренды, если вы хотите купить дом. Деньги, отложенные от ваших арендных платежей, могут быть зачислены вам в этот момент. У кредиторов могут быть правила, ограничивающие сумму, которая может быть фактически зачислена, например, разрешать только ту сумму, которую вы можете документально подтвердить, выше рыночной арендной платы.

Преимущества и недостатки договоров аренды с выкупом

Объявления об аренде с выкупом встречаются не так часто, как объявления о продаже или аренде. Обычно аренда с выкупом происходит при определенных обстоятельствах, например:

  • У владельца недвижимости проблемы с продажей дома.
  • Арендатор уже живет там и доволен недвижимостью, но арендодатель хочет продать.
  • Дом уже некоторое время выставлен на продажу, и потенциальный покупатель обращается к продавцу с предложением об аренде с выкупом.

Договоры аренды с выкупом не для всех. Важно знать о преимуществах и недостатках, прежде чем вступать в один:

Преимущества

К преимуществам данного вида контракта относятся:

  • Постепенное внесение первоначального взноса: Вместо того, чтобы копить наличные для внесения первоначального взноса, вы можете увеличить капитал в доме, платя более высокую арендную плату в течение одного или нескольких лет.
  • Избегание конкуренции: Подписывая договор аренды с выкупом, вы знаете, что у вас будет возможность выкупить дом по окончании срока аренды, чтобы вам не пришлось конкурировать с другими покупателями.
  • Вам не обязательно сразу претендовать на получение ипотечного кредита: Если вам нужно улучшить свой кредитный рейтинг или погасить долг, прежде чем вы сможете накопить на первоначальный взнос, договор аренды с выкупом может стать отличным решением. Это поможет вам обеспечить дом, который вы хотите, и даст вам больше времени, прежде чем вам нужно будет искать финансирование.

Недостатки

Возможные недостатки договора аренды с выкупом включают:

  • Вариант не подлежит возмещению: Чтобы иметь возможность приобрести дом в конце срока аренды, вам может потребоваться заплатить процент от покупной цены дома авансом.Если вы решите не покупать, вы, скорее всего, не получите эти деньги обратно.
  • Оплата обслуживания: Возможно, вам придется нести ответственность за ремонт дома, которым вы еще не владеете. В случае чрезвычайной ситуации вы можете потерять сотни, а то и тысячи долларов.
  • Падение стоимости дома: Если у вас есть договор аренды с выкупом, согласно которому вы арендуете жилье на длительный период времени, невозможно узнать, что будет делать рынок жилья в течение этого времени. Если покупная цена отражала завышенные цены при заключении договора, вы можете в конечном итоге заплатить за свой дом больше, чем он стоит, когда придет время покупать. Рассмотрите возможность добавления оговорки о непредвиденных обстоятельствах, согласно которой оценочная стоимость должна быть не ниже согласованной цены продажи.
  • Вы можете передумать: Ситуации меняются. Ваша работа может потребовать от вас переезда в новый район, или вы можете обнаружить, что не можете претендовать на получение ипотечного кредита, необходимого для покупки дома. Пока у вас есть вариант аренды, вы можете уйти. Однако вы можете потерять тысячи долларов на более высоких арендных платежах, которые не сможете возместить.

В некоторых случаях лучше арендовать.Как арендатор, вы можете потратить время, экономя деньги или работая над созданием своего кредита, прежде чем покупать дом.

Процесс аренды с выкупом

После того, как продавец согласится на договор аренды с выкупом, вы должны предпринять следующие шаги:

  1. Подпишите договор об аренде с выкупом: Поскольку существует два вида договоров об аренде с выкупом, важно понимать, на что вы соглашаетесь. Остерегайтесь договоров аренды с покупкой, так как вы можете быть юридически обязаны купить дом в конце срока аренды, независимо от того, можете ли вы себе это позволить или нет.
  2. Согласие на цену покупки: Вы можете получить общее представление о ценах на местном рынке, просмотрев похожие объявления в районе или близлежащих районах.
  3. Определите продолжительность срока аренды: Обычно договор аренды заключается на срок от одного до трех лет. Подумайте, где вы находитесь в финансовом отношении и сколько времени вам потребуется, чтобы быть готовым претендовать на получение ипотечного кредита. Если ваш кредитный рейтинг не соответствует требованиям для получения хорошей процентной ставки, вы можете рассмотреть вопрос о более длительном периоде аренды, чтобы улучшить свой кредит.
  4. Определение ролей по обслуживанию: Каждый договор аренды с выкупом уникален, поэтому важно письменно указать, за что вы будете нести ответственность как арендатор. Например, вы отвечаете только за то, что находится внутри дома, например, за бытовую технику и другой ремонт, или вы также отвечаете за уход за газоном и блоком переменного тока?
  5. Арендные платежи: При договоре аренды с выкупом арендная плата обычно выше, чем при обычной аренде. Возможно, вы сможете договориться о сумме, которую вы платите, хотя важно указать в письменной форме, какая именно часть вашего платежа пойдет на покупку недвижимости.
  6. Магазин для ипотечного кредитора: По мере того, как срок аренды недвижимости подходит к концу, вам захочется присмотреться к ипотеке, как и к любой другой покупке жилья.
  7. Ведите записи: Сохраняйте копии чеков/выписок с банковских счетов или другую документацию, подтверждающую, что вы действительно заплатили. Эта документация может потребоваться вашему кредитору.

Договор об аренде с выкупом позволяет потенциальным покупателям сразу же переехать в дом, пока они копят деньги на первоначальный взнос или улучшают свой кредитный рейтинг. Тем не менее, есть ряд факторов, которые следует учитывать, прежде чем согласиться на этот тип контракта. Всегда убедитесь, что вы понимаете условия вашего контракта, прежде чем двигаться дальше.

Полезная информация о законах в Вашингтоне.

 

Стоит ли мне это читать?

Да , если вы хотите разобраться в договорах о покупке жилья с правом выкупа (RTO). Есть два раздела:

  • Рассматриваете аренду с выкупом? — Прочтите это, если вы думаете о покупке дома для сдачи в аренду.Мы предупреждаем вас о рисках и перечисляем способы обезопасить себя.

  • Уже в RTO – если вы живете в доме RTO, у вас могут возникнуть проблемы.

 

Обдумываете сделку по аренде с выкупом? Подумай еще раз

По соглашению об аренде с выкупом (иногда называемому опционом на аренду) арендодатель сдает вам дом и дает вам возможность купить его в будущем. Вы арендатор, а не домовладелец. Лишь немногие из этих сделок когда-либо завершаются.Вы можете в конечном итоге потерять дом и деньги, которые вы вложили.

Есть много рисков. Ознакомьтесь с ними перед подписанием. Вы можете заплатить большой первоначальный взнос, но вы не можете купить дом до конца периода аренды. Контракт, вероятно, возложит на вас ответственность за весь ремонт и техническое обслуживание.

Продавец может сказать вам, что вы должны заплатить налоги на недвижимость и купить страховку. Вы не получите свои деньги обратно, если не купите дом .

 

Как я могу определить, что это договор аренды с выкупом?

Обычно в договоре есть формулировки, говорящие «аренда с выкупом», «арендный опцион», «арендный выкуп» или «опцион на покупку».” Поговорите с юристом (см. ниже), чтобы узнать, как работает ваш контракт.

 

Я хочу купить дом. Что такое «опцион на покупку»?

Это договор между вами и вашим арендодателем, дающий вам возможность купить дом позже, если вы выполните все условия. Вы не покупатель и не владелец. Вы просто арендатор. Продавцы арендной платы с выкупом иногда обманывают людей, заставляя их думать, что они покупают дом. Они не.

Опционы на покупку бывает трудно превратить в покупку.Если вы не сделаете все, что сказано в договоре аренды, вы не сможете купить дом даже после многолетних платежей. Кроме того, опцион может истечь или закончиться. Арендодателю не придется продавать вам дом после определенного дня или события.

Внимательно прочитайте свое соглашение об аренде с выкупом, чтобы узнать, когда вы можете воспользоваться опционом, а также как и когда он истекает. Вы являетесь арендатором, пока не воспользуетесь опционом. «Когда у меня будет собственный дом?» ниже, подробнее об исполнении опциона.

 

Что может пойти не так с арендой с выкупом?

Много вещей:

  • Арендодатель может не иметь намерения отдать вам дом в собственность. Арендодатель может захотеть большой первоначальный взнос, более высокую арендную плату, а также чтобы вы заплатили налоги на имущество, страховку и сделали ремонт. Арендодатель может планировать выселить вас до того, как вы сможете купить дом.

  • Это настраивает вас на проигрыш. Вы можете потерять право на покупку дома и потерять все свои инвестиции, если совершите даже небольшое нарушение, например, несвоевременную уплату арендной платы или нарушение правил аренды.

  • Вы можете потерять деньги, вложенные в ремонт дома. Многие дома RTO находятся в плохом состоянии. Вам придется платить за улучшения плюс арендная плата. Вы потеряете свои деньги, если не купите дом.

  • Если дом не соответствует нормам, банки не одолжат вам то, что вам нужно для его покупки. Если вам необходимо внести крупный окончательный платеж, чтобы воспользоваться опционом на покупку, и вы не можете получить кредит в банке, потому что дом не соответствует кодексу, вы, вероятно, потеряете дом. Многие продавцы продают дома как RTO, потому что они не соответствуют строительным, электрическим или сантехническим нормам .

  • RTO обеспечивает меньше защиты, чем традиционная покупка дома. Продавец/арендодатель может выселить вас как арендатора. Вы не имеете права лечить (исправлять) дефолт для сохранения дома. Это означает, что если вы нарушите правила, второго шанса не будет. По закону дом принадлежит другому лицу. Вы не получите никаких уведомлений о потере права выкупа. Вы не имеете права наверстать пропущенные платежи. Продавец/арендодатель может выселить вас с уведомлением за 14 дней, если вы однажды опоздали с арендной платой.

  • Продавец может не иметь полного права собственности. Вам следует проверить записи о собственности округа, чтобы узнать, есть ли совладелец или продавец заложил собственность. Если да, то вы можете совершать все платежи и все равно не стать законным владельцем.

  • Вы можете лишиться первоначального взноса. Если вы не можете купить квартиру по какой-либо причине, арендодатель удержит ваш первоначальный взнос.

  • Возможно, вам придется внести крупный последний платеж. Если вы должны внести крупный окончательный платеж или «досрочный» платеж в конце опциона на покупку, но вы не можете этого сделать, арендодатель может выселить вас и удержать каждый сделанный вами платеж.

  • Если продавец/арендодатель теряет дом, вы теряете дом. Если продавец/арендодатель потеряет дом из-за потери права выкупа, потому что он не заплатил налоги или ипотеку, банк выселит вас. Вы потеряете все свои платежи.

 

Я хочу оформить аренду с выкупом.Как я могу защитить себя?
  • Не подписывайте ничего, что вы не можете прочитать или понять . Не доверяйте продавцу или его агенту, чтобы сказать вам, что говорится в договоре аренды.

  • Поговорите с адвокатом . Наем адвоката по недвижимости или разговор с юристом перед подписанием договора может защитить ваши права, помочь вам заключить более выгодную сделку или уберечь вас от ошибки, которая обойдется вам в тысячи долларов. Увидеть ниже.

  • Осмотреть дом .Убедитесь, что у него нет скрытых проблем. Попросите арендодателя сделать необходимый ремонт до того, как вы подпишетесь или въедете.

  • Профессиональная оценка собственности. Убедитесь, что вы получаете справедливую цену.

  • Купите заголовок, поищите перед подписанием. Убедитесь, что на недвижимость нет залогов или залогов.

  • Действительные варианты покупки земли должны иметь юридическое описание и быть нотариально заверенными .Обе стороны должны подписать его . Чтобы защитить свои инвестиции от кредиторов продавца, вы должны подать право на покупку в офисе аудитора округа. Не полагайтесь на то, что продавец подаст ее . Подача сообщает позже кредиторам, кредиторам (банкам) и другим, что у вас есть возможность купить.

  • Убедитесь, что вы и домовладелец соблюдаете соглашение . Проверьте, платит ли арендодатель налоги и страховку, если это необходимо.Если вы пропустите платеж или каким-либо другим образом нарушите договор аренды, немедленно догоняйте или устраняйте проблему. Если вы будете действовать быстро, вы можете избежать уведомления о прекращении аренды. Немедленно обратитесь за юридической помощью, если арендодатель не соблюдает соглашение. (См. ниже.)

  • Сохраняйте все , что вы подписали, и все квитанции, включая арендную плату, ремонт, улучшения и налоги. Они понадобятся вам, если вам когда-нибудь придется идти в суд.

 

Я уже нахожусь в RTO Home.Когда я получу свой дом?

Каждое соглашение отличается. Попросите юриста просмотреть вашу. (См. ниже.)

Вы являетесь арендатором, пока не воспользуетесь опционом на покупку. «Упражнение» означает, что вы выполняете правильные шаги, чтобы уведомить арендодателя о том, что вы решили стать владельцем дома. В договоре должно быть указано, как вы реализуете опцион.

Некоторые RTO не позволят вам воспользоваться опционом до окончания срока аренды, т. е. через много лет. Тогда более вероятно, что вы потеряете право на покупку из-за просрочки платежа, нарушения условий аренды или необходимости переехать.

Исполнение опциона часто бывает сложным. Многие продавцы делают это именно так. Внимательно прочитайте условия опциона. Ошибка может позволить продавцу заявить, что вам не удалось купить недвижимость. Затем вы должны нанять адвоката, чтобы подать в суд на арендодателя.

 

Защищает ли контракт мое право на покупку?

Только если это соответствует требованиям законодательства. Контракт RTO должен быть всем этим:

Обратитесь к юристу, чтобы ваш договор RTO был составлен в надлежащей письменной форме. Большинство договоров аренды с выкупом не имеют надлежащего юридического описания имущества и не заверяются нотариально. Суд может их не применять.

Если вы заключили сделку с помощью рукопожатия или не выполнили вышеуказанные юридические требования, вам будет сложно обеспечить исполнение опциона. Арендодатель может заявить, что договора об аренде с выкупом нет или что договор не подлежит исполнению.

Суд может обеспечить выполнение сделки RTO, если вы завладели домом, заплатили арендную плату и внесли в него существенные улучшения. Это сложный юридический аргумент. Получите помощь от адвоката . Увидеть ниже.

 

Несу ли я ответственность за ремонт?

В большинстве случаев нет. Вот как много споров RTO возникает. Ваш арендодатель и документы, которые вы подписали, могут указывать на то, что вы должны сделать весь ремонт. Закон гласит, что ваш арендодатель обязан содержать помещение в пригодном для проживания месте, соблюдать все кодексы и выполнять другие виды обслуживания. Если ваш арендодатель указал в договоре аренды, что вы несете ответственность за ремонт, это, скорее всего, незаконно.

Вы можете нести ответственность за капитальный ремонт по договору аренды с выкупом, если у вас есть свой собственный адвокат или некоторые государственные поверенные, которые одобряют письменное соглашение.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.