Что такое совместная собственность: ГК РФ Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности / КонсультантПлюс

Право совместной собственности на имущество: нюансы, раздел

Иногда некоторые разновидности имущества одновременно находятся в собственности нескольких лиц. Они обладают правом на совместное имущество, которое имеет некоторые специфические нюансы. Право совместной собственности на имущество характеризуется интересными моментами. Например, имущество должно быть распределено с определением доли каждого собственника. Это относится к долевой собственности. В случае с совместной собственностью доли не определяются.

Раздел имущества, которое находится в совместной собственности

Общая собственность может возникать при различных обстоятельствах, к примеру, во время поступления в пользование нескольким лицам. Если нет возможности разделить имущество без изменений его назначения, то оно становится совместным. Некоторое имущество относится к категории неделимого. Тут в силу закона также может наступать общая собственность.

Нередко она возникает на основе договора.

Раздел имущества, которое находится в совместной собственности, должен проходит по установленным правилам. В случае с разделом общая собственность для конкретного лица полностью прекращается. Раздел чаще всего используется в случае с объектами недвижимого имущества. К примеру, дом принадлежит одновременно двум гражданам. Один может получить все имущество целиком, но второй должен получит за это натуральную компенсацию за свою часть.

Сейчас выделение имущества считается довольно популярной процедурой. Выдел отличается от раздела тем, что доля одного собственника может выделяться без того, чтобы прекращались права собственности для остальных. Каждый участник долевой собственности может по закону потребовать выдел собственной доли. По закону разделение может быть добровольным. Оно способно происходить через выдел в натуре или через приобретения доли остальными участниками собственности.

Право общей совместной собственности супругов

Эта категория является отдельной. Практически все имущество, которое приобретается во время брака, автоматически становится совместным. Право общей совместной собственности супругов распространяется практически на все их имущество. Поэтому в случае развода и желания его разделить, приходится прибегать к услугам юриста. Найти специалиста для консультации и помощи в процессе разделения можно на юридическом портале. Там есть специальная раздел — общая совместная собственность, в котором можно отыскать немало полезного, получить соответствующие сведения от специалистов.

Совместная собственность супругов, порядок выдачи свидетельства о праве собственности на доли в имуществе, нажитом супругами в период брака

Имущественные вопросы, возникающие между супругами, актуальны как в период брака, так и после его расторжения.

Имущество поступает в совместную собственность супругов только в том случае, если брак между супругами, на момент его приобретения зарегистрирован в органах регистрации актов гражданского состояния.

Что же такое совместная собственность супругов?

Совместной собственностью является любое нажитое супругами в период брака имущество, которое в соответствии со ст.214 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее-ГК) может быть объектом права собственности граждан.

К такому имуществу могут относится недвижимые и движимые вещи, доходы каждого из супругов, полученные от трудовой или предпринимательской деятельности, пенсии, стипендии и другие денежные выплаты, паи, вклады, доли в капитале коммерческих организаций, доходы, полученные в результате интеллектуальной деятельности, ценные бумаги, денежные средства, размещенные на банковских счетах (вкладах), драгоценности и другие предметы роскоши.

Согласно ст. 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье (далее КоБС) в отношении такого имущества супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено, либо на кого или кем были внесены денежные средства, если иное не предусмотрено Брачным договором. При этом не имеет значения размер дохода каждого из супругов, либо степень участия каждого из супругов в общих расходах. Режим совместной собственности сохраняется и в том случае, если один из супругов не имел самостоятельного заработка, или иного дохода, например, занимался ведением домашнего хозяйства или находился в отпуске по уходу за детьми.

Музыкальные инструменты, специальная библиотека, изделия медицинского назначения, медицинская техника и другие вещи профессиональных занятий, приобретенные супругами в период брака, также относятся к совместной собственности. В случае раздела, суд может присудить вещи профессиональных занятий, тому из супругов, в чьем пользовании они находились (25 КоБС).

Не относится к совместной собственности имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, которое супруги получили в дар или по наследству. Такое имущество является личной собственностью одаряемого либо наследника (п. 2 ст. 259 ГК, ч.1 ст. 26 КоБС). К личной собственности также относятся вещи индивидуального пользования – например: одежда, обувь и другие предметы, предназначенные для удовлетворения личных потребностей каждого из супругов. Исключение составляют предметы роскоши (ч.2 ст. 26 КоБС).

КоБС также устанавливает порядок преобразования личной собственности в совместную. Например – одному из супругов на праве личной собственности принадлежит жилой дом, который он приобрел до вступления в брак. Впоследствии в это имущество из личных средств второго супруга, были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость жилого дома, например, был произведен капитальный ремонт или реконструкция, в этом случае суд по заявлению заинтересованного супруга может признать совместную собственность на это жилое помещение, если иное не предусмотрено Брачным договором (часть третья ст. 26 КоБС).

Для установления совместной собственности супруг, должен доказать факт внесения личных денежных средств в капитальный ремонт жилого дома, что в последующем значительно увеличило его стоимость.

Имущество, находящееся в совместной собственности супругов, может быть разделено между ними в судебном или добровольном порядке:

• путем раздела общего имущества между участниками совместной собственности;

• выдела доли одного из них.

Добровольный порядок раздела имущества, осуществляется путем заключения между супругами либо бывшими супругами Соглашения о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью, которое подлежит нотариальному удостоверению.

Кроме раздела имущества, супруги либо бывшие супруги могут получить у нотариуса свидетельства о праве собственности на доли в имуществе, нажитом супругами в период брака (далее – свидетельство о праве собственности), что повлечет за собой прекращение общей совместной собственности, с образованием права общей долевой собственности. При этом доли супругов в совместной собственности признаются равными.

Порядок выдачи свидетельства о праве собственности определяется главой 22 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23 октября 2006 г. № 63 (далее – Инструкция).

Согласно ст. 87 Закона Республики Беларусь «О нотариате и нотариальной деятельности» (далее – Закон о нотариате), нотариус по письменному заявлению супругов или бывших супругов, выдает им свидетельство о праве собственности на доли в имуществе, нажитом супругами в период брака, которое может быть подано любому нотариусу, независимо от места нахождения имущества.

При этом свидетельство о праве собственности может быть выдано как супругам, так и бывшим супругам после расторжения брака, независимо от срока, прошедшего после его расторжения.

Свидетельство о праве собственности выдается при условии отсутствия спора в отношении имущества, нахождение его в совместной собственности и отсутствия Брачного договора или иного договора, изменяющего режим такого имущества.

Если же между супругами был заключен Брачный договор или иной договор, изменяющий режим имущества, нажитого супругами в период брака, нотариус проверяет факт наличия или отсутствия условий об изменении режима имущества, указанного в заявлении.

Смерть одного или обоих супругов (бывших супругов) также является основанием для определения равных долей супругов (бывших супругов) в общей совместной собственности, о чем нотариусом выдается свидетельство о праве собственности на имя обоих супругов (бывших супругов) (п. 2 ст. 87 Закона о нотариате).

Свидетельство о праве собственности выдается по месту открытия наследства, как по письменному заявлению пережившего супруга (бывшего супруга), так и одного или нескольких наследников, принявших наследство. В таком заявлении указывается перечень имущества, который находится в совместной собственности супругов, на которое заявитель просит выдать свидетельство о праве собственности, фамилия, имя и отчество обоих супругов, а также сведения о наличии или отсутствии Брачного договора или иного договора, изменяющих режим указанного в заявлении имущества.

Если с заявлением о выдаче свидетельства о праве собственности обратился супруг или бывший супруг, то при наличии всех необходимых сведений и (или) документов, а также документов, подтверждающих уплату нотариального тарифа, свидетельство о праве собственности выдается в день его обращения.

Если же с заявлением о выдаче свидетельства о праве собственности обратился наследник (наследники), принявший наследство, который при этом не является пережившим супругом, то нотариус выдает свидетельство о праве собственности по истечении пятнадцати рабочих дней со дня поступления этого заявления без согласия пережившего супруга. При этом в заявлении наследнику необходимо указать место жительства (место пребывания), а если оно не известно – место работы пережившего супруга. Это необходимо для направления пережившему супругу извещения о поступлении в нотариальную контору заявления наследника о выдаче свидетельства о праве собственности, с разъяснением пережившему супругу права на обращение в суд.

По истечении пятнадцати рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче свидетельства о праве собственности, свидетельство о праве собственности, может быть выдано любому наследнику или наследникам, обратившимся за его получением, независимо от того одним или несколькими наследниками было подано такое заявление.

Если же за выдачей свидетельства о праве собственности обратились сразу несколько наследников, одним из которых является переживший супруг (бывший супруг), необходимость в направлении извещения отпадает и свидетельство о праве собственности выдается в день обращения.

Стоит также обратить внимание, что свидетельство о праве собственности на доли в имуществе, нажитом супругами в период брака, может быть выдано, как на имущество, приобретенное на имя умершего супруга (бывшего супруга), так и имущество, приобретенное на имя пережившего супруга (бывшего супруга).

Поскольку доли супругов в имуществе, нажитом в период брака, признаются равными, свидетельство о праве собственности выдается нотариусом на равные доли в имуществе.

До выдачи свидетельства о праве собственности, нотариус проверяет факт нахождения имущества в общей совместной собственности, а также факт нахождения в браке на момент приобретения имущества. Если свидетельство о праве собственности выдается на недвижимое имущество, нотариус дополнительно проверяет государственную регистрацию недвижимого имущества, прав, ограничений (обременений) прав на него, для чего затребует соответствующую информацию из регистра недвижимости.

В случае отсутствия согласия супругов (бывших супругов) относительно порядка и способа раздела общего имущества вопрос относительно раздела имущества, являющегося совместной собственностью супругов, решается в судебном порядке.

Прописка при совместной собственности | Статьи

Последнее обновление: 11.01.2020

Понятие права собственности отражено в ст. 209 ГК РФ, и предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.

Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное Свидетельство о праве (Титул).

На право собственности может быть наложено ограничение (обременение), которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является ипотека.

Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.

Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная, то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (ст. 244 ГК РФ).

Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в Выписке из ЕГРН. От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Общая совместная собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей. При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую. Режим совместной собственности предусмотрен (доступен) только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Общая долевая собственность на квартиру

Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:

• идеальными или
• реальными.

«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.

«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.

При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).

Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):

♦ Титул (долевая собственность) — лицевая сторона ♦

♦ Титул (долевая собственность) — оборотная сторона ♦

С июля 2016 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.

Заказать Выписку из ЕГРН онлайн можно – .

Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.

Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).

По Вашему вопросу имеется разъяснение Верховного суда РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2010 года (утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16. 06.2010 г.).

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК, ст. 30 ЖК).

Для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособственников (ст. 247 ГК).

Данной нормой следует руководствоваться и при решении вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности.

Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.

Вместе с тем при вселении в жилое помещение несовершеннолетних детей следует учитывать, что на родителей возложена обязанность воспитывать своих детей (ст. 54 Семейного кодекса Российской Федерации), что обусловливает необходимость их проживания совместно с родителями. В связи с этим вселение несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения остальных собственников жилого помещения.

Также в п. 41.4. Административного регламента МВД РФ по предоставлению государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (утвержден приказ МВД России от 31.12.2017 г. № 984) в «исчерпывающем перечне документов…» есть указание на необходимость письменного согласия о вселении гражданина в жилое помещение от проживающих совместно с нанимателем жилого помещения совершеннолетних пользователей, наймодателя и всех участников долевой собственности (при необходимости). Согласие на временное проживание гражданина в жилом помещении удостоверяется лицом, ответственным за прием и передачу в органы регистрационного учета документов, либо в соответствии с законодательством Российской Федерации о нотариате.

× Закрыть

В момент смерти совместная собственность трансформируется в долевую

Вещное право, Новости 2002

26 ноября 2002 г. внесены очередные изменения в Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации). Принятые нормы, по сути, развивают положения, Федерального закона от 15 мая 2001 г., запретившего приватизацию жилого помещения в общую совместную собственность проживающих в нем лиц (этот закон уже был проанализирован на нашем сайте). Теперь ранее возникшая общая совместная собственность на жилое помещение в момент смерти одного из сособственников трансформируется в собственность долевую.

Основной предпосылкой принятия Закона от 15 мая 2001 г. стало существенное увеличение размера платежей за обслуживание жилого помещения, которое пока, может, и не произошло в полной мере, но в любом случае произойдет в ближайшие годы. В таких условиях потребовался механизм справедливого распределения соответствующих расходов между сособственниками. Законодатель исходил из того, что более приемлемым в этом смысле является институт долевой, а не совместной собственности.

Вытеснение отношений совместной собственности на жилое помещение отношениями долевой собственности выразилось в ряде новелл Закона о приватизации, появившихся в 2001 году. Вкратце напомним о них.

Согласно новой редакции ст. 2 Закона о приватизации приватизируемое помещение передается в общую собственность совместно проживающих лиц. Данная формулировка, хотя и не содержит прямого запрета на приватизацию жилых помещений в совместную собственность, тем не менее, его подразумевает.

На основании п. 2 ст. 244 ГК общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Поскольку соответствующее указание из Закона о приватизации исключено, дальнейшая приватизация жилых помещений может осуществляться только в долевую собственность совместно проживающих лиц.

В то же время вновь введенному правилу не придана обратная сила. Таким образом, правовой режим жилых помещений, приватизированных в совместную собственность до вступления в силу изменений к Закону о приватизации, остается прежним.

Смысл новеллы Закона о приватизации заключается в том, чтобы четко распределить между сособственниками обязанности, вытекающие из пользования жилым помещением, которые, по сути, сводятся к оплате расходов по его содержанию. Юридическим критерием при решении поставленной задачи может служить размер долей сособственников. Если доли не определены, как бывает при совместной собственности, критерий для распределения расходов отсутствует.

На практике в приватизации жилого помещения, как правило, участвуют не только супруги, но и их родители, дети и т. д. Чем более разношерстный контингент задействован в совместной собственности, тем сильнее клубок противоречий. Трудно предсказать, какими будут отношения, к примеру, тещи и зятя, или родителей и проживающих отдельно от них совершеннолетних детей, пожелай кто-либо из них распределить расходы по содержанию совместно приватизированного помещения. Очевидно, подобные споры могут затянуться на долгие месяцы.

До тех пор пока соответствующие расходы составляют сравнительно небольшую сумму, разногласия между сособственниками в редких случаях выйдут за пределы бытового конфликта. Однако по мере увеличения тарифов на жилищно-коммунальные услуги противоречия между сособственниками могут перерасти в серьезную проблему, подлежащую разрешению в судебном порядке. В этом плане действия законодателя направлены на упреждение возможных судебных разбирательств.

Преимущество долевой собственности на жилое помещение перед совместной состоит еще в одном принципиальном моменте. Участник долевой собственности без каких-либо дополнительных условий может продать свою долю другим сособственниками или третьим лицам. В то же время при совместной собственности аналогичной процедуре должно предшествовать соглашение об определении долей, заключение которого может стать камнем преткновения и затянуть процесс отчуждения доли на неопределенное время.

Наконец, при долевой собственности значительно упрощается процедура наследования после умершего сособственника, поскольку в этом случае, в отличие от совместной собственности, его доля в общей собственности заранее определена.

Данное обстоятельство послужило причиной принятия 26 ноября 2002 г. новых дополнений в Закон о приватизации.

Согласно ст. 3.1 Закона о приватизации в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными.

Это означает, что смерть одного из участников совместной собственности автоматически влечет преобразование совместной собственности в долевую.

Впрочем, и ранее в случае смерти одного из сособственников совместная собственность превращалась в долевую. Однако это происходило не автоматически, а на основании соглашения об определении долей, которое заключалось между наследниками умершего сособственника и другими сособственниками. Данное соглашение требовалось для выдачи свидетельства о праве на наследство и заключалось в присутствии оформлявшего его нотариуса. При недостижении согласия между наследниками и другими сособственниками спор разрешался в судебном порядке.

С принятием нормы ст. 3.1 Закона о приватизации процедура оформления прав наследников на причитающуюся им долю в совместной собственности значительно упростилась. Теперь доли в праве общей собственности на приватизированное в совместную собственность жилое помещение императивно признаны равными. Таким образом, надобность в заключении соглашения об определении долей отпала.

Правда, в ряде случаев новая конструкция ущемляет права сособственников. В свое время в совместную собственность поступили многие коммунальные квартиры, где бывшие наниматели, а ныне собственники, занимали различную по размеру жилую площадь. Если данные квартиры приватизировались в долевую собственность, то никаких проблем ни тогда, ни сейчас не возникало. Размер занимаемых комнат учитывался при определении размера долей в общей собственности.

На совместной собственности, где доли изначально не определены, указанный факт отражался уже позже: в соглашениях об определении долей, заключаемых между сособственниками, а также при разрешении судебных споров, связанных с определением долей в совместной собственности. В результате права сособственников никак не страдали.

Теперь же в случае смерти одного из сособственников другие сособственники рискуют получить гораздо меньшую долю в праве общей собственности, чем та, на которую они могли претендовать ранее. К примеру, коммунальная квартира приватизирована в совместную собственность двух нанимателей, один из которых занимал комнату площадью 20 кв. м., а второй — 10 кв.м. Лицо, занимавшее меньшую по размеру комнату, умирает. При таких условиях другой сособственник получает долю в праве собственности в размере одной второй (½) вместо доли в две третьих (2/3), на которую он мог рассчитывать до вступления в силу Федерального закона от 26 ноября 2002 г.

В подобных обстоятельствах участники совместной собственности, претендующие на большую чем у других сособственников долю, могут защитить свои интересы только двумя способами: не дожидаясь смерти одного из собственников, заключить соглашение об определении долей с другими сособственниками либо обратиться с соответствующим требованием в суд.

Не вполне понятно, с какой целью ст. 3.1 Закона о приватизации содержит указание на дату приватизации в совместную собственность жилых помещений (до 31 мая 2001 г.), наследование которых осуществляется по новым правилам. Возможно, законодатель исходил из того, что с 31 мая 2001 г. (дата вступления в силу изменений в Закон о приватизации от 15 мая 2001 г.) жилое помещение не подлежит приватизации в совместную собственность. Следовательно, для жилых помещений, приватизированных после 31 мая 2001 г., положения ст. 3.1 Закона о приватизации в любом случае не актуальны. Однако если это так, то отсутствие указания на дату (31 мая 2001 г. ) не повлекло бы каких-либо юридических последствий. Напротив, его наличие вызывает лишние вопросы и недопонимание.

Что такое совместная аренда и когда я должен ее использовать?

, авторы ACTEC Fellows Ричард Р. Ганс и Тами Конетта

	Ричард Ганс	Тами Конетта

Стипендиаты ACTEC Ричард Р. Ганс и Тами Конетта из Сарасоты, Флорида, предлагают профессиональную информацию и идеи по теме совместной аренды. Обсуждение отвечает на вопрос, что означает JTWROS, а также преимущества и недостатки владения активами в совместной аренде.

 

ВЫПИСКА

Доброе утро, меня зовут Рик Ганс. Я стипендиат ACTEC, и сегодня утром я здесь с Тами Конеттой, еще одним стипендиатом ACTEC из Сарасоты, Флорида, и наша сегодняшняя тема — совместное владение. Итак, Тэми, что такое совместная аренда?

Итак, совместная аренда, Рик, — это когда два или более человека владеют одним активом. Таким образом, это может быть либо с правом наследования, так что каждый имеет свою долю, и в случае их смерти их доля переходит к оставшимся в живых, либо это может быть общая аренда, когда каждый просто владеет своей отдельной долей и управляет ею как своим. собственный актив.

Итак, мои клиенты будут приносить мне отчеты для ознакомления, и я вижу в них буквы JTWROS, и что это означает?

Таким образом, это говорит о том, что эта учетная запись является совместным арендатором с правом наследования, что означает, как я уже сказал, если один из них умрет, то другой станет единственным владельцем этой учетной записи.

Итак, какие преимущества дает владение активами в совместной аренде?

Итак, есть два основных преимущества. Первый заключается в том, что в течение жизни оба совместных арендатора имеют доступ к этому активу. Итак, в вашем примере со счетом любой из владельцев мог прийти и сделать выплаты или взносы на счет. И второе преимущество заключается в том, что в момент смерти он избегает завещания, потому что это структура совместной собственности. Таким образом, вместо того, чтобы проходить через суд по наследственным делам или выполнять какой-либо другой обширный процесс передачи, они просто приходят со свидетельством о смерти и становятся владельцем. Это очень просто.

Так при жизни обоих владельцев один из владельцев может забрать все деньги или только половину?

Это один из рисков.Таким образом, с учетной записью, как вы упомянули, любой, любой из владельцев, может войти и забрать ее. С недвижимостью и совместным владением все немного по-другому, законы штата могут контролировать, сколько, но один из… один из владельцев может расторгнуть договор аренды, пытаясь оформить свою половину.

Есть ли другие недостатки?

Ну, многие люди не учитывают налоговые последствия совместной собственности, и поэтому возможно, если я поставлю кого-то, кто не является моим супругом, на совместный счет со мной, что я сделал налогооблагаемый подарок, потому что для вашего точка, они могут войти, и они могут взять его. Таким образом, их немедленный доступ к этим средствам делает подарок облагаемым налогом, и поэтому они не думают о последствиях налога на дарение. Также могут быть некоторые опасения по поводу того, что кредиторы этого совместного владельца также могут получить доступ к этим активам.

Итак, вы упомянули, что вы могли бы иметь недвижимость в совместной аренде, так что предположим, что мой клиент и сын моего клиента указаны в договоре, и это все, что есть в договоре — клиент и клиент — это автоматически совместная аренда или нет? варьируются от штата к штату и поступок от поступка?

Ну, я думаю, что в большинстве штатов это совместная аренда, что не ясно, так это с правами на наследство или без них, и это следует уточнить.

Итак, если два человека участвуют в деле, разумно обратиться за советом, чтобы найти и выяснить, что именно у вас есть.

Абсолютно.

Хорошо, теперь вам нужно завещание, если вы владеете всеми своими активами вместе?

Определенно, вам по-прежнему необходимо иметь завещание, потому что, например, если у вас есть два совладельца, и вы являетесь их выжившим совладельцем, то этот актив находится на вашем личном имени, и вам необходимо иметь завещание, чтобы иметь возможность передать его в твоя смерть.

Хорошо, а доверенность?

Доверенность не менее важна, так как если вы станете недееспособным при жизни, ваш агент, которого вы назначите по доверенности, сможет работать с вашим совладельцем, а если вы остаетесь в живых, как единственный владелец, может либо продать этот актив, либо получить к нему доступ.

Итак, время от времени случается так, что моя клиентка приходит и говорит, что я создал пару совместных счетов с моей единственной дочерью, и у меня двое других детей, есть ли в этом какие-то риски? Это хорошая идея или плохая идея?

Да, обычно клиенты говорят это, потому что они хотят, чтобы один ребенок мог иметь немедленный доступ к средствам в случае его смерти, но они не понимают, что это может полностью противоречить их обычному плану наследования.Так что, если их план наследства состоит в том, чтобы отдать все поровну трем детям, и они назвали только одного совладельцем, то один ребенок может забрать эти активы и не делиться ими с другими.

Таким образом, совместный характер счета как бы превосходит то, что в завещании, так что клиент… ребенок этого клиента получит этот актив, исключая два других, даже если в завещании сказано разделить все на три части?

Абсолютно, потому что этот актив не проходит через завещание, поэтому завещание не контролирует его.

Хорошо, хорошо, спасибо, Тами. Это было очень информативно.

Пожалуйста, спасибо.

Что такое совместная собственность на имущество? – ТОО Strauss Malk & Feder

За заметным исключением пенсионных планов, IRA и страхования жизни, совместная собственность может использоваться практически для всех типов собственности. При рассмотрении вопроса о совместном владении имуществом обратите внимание на то, что существует несколько видов совместной собственности:

Общая аренда

При таком виде собственности каждый сособственник владеет неделимой долей в собственности.Каждый владелец может владеть одинаковым или разным процентом собственности, но пользоваться всей собственностью (также известное как единство владения). Если они не заключили соглашение об обратном, каждый сособственник может поступать так, как он или она желает в отношении своей доли, например, дарить ее, продавать или закладывать без согласия или даже без ведома других владельцев. Недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, может быть разделено или обременено кредиторами. После смерти совладельца его или ее доля в имуществе переходит к его или ее наследникам или бенефициарам, как это предусмотрено в завещании, доверительном управлении или в соответствии с законами об отсутствии завещания.При таком виде совместной собственности возможно завещательное производство. В некоторых штатах, таких как Иллинойс, предполагается, что если имущество, принадлежащее двум или более лицам, не имеет четкого титула (например, без упоминания положения о дожитии — см. Совместное владение с правом дожития ниже), оно находится в совместной аренде. Есть исключение из этого правила в Иллинойсе, где место жительства принадлежит мужу и жене, тогда презумпция состоит в том, что оно полностью находится в аренде (см. Ниже).

Полная аренда

Эта форма собственности предназначена для супружеских пар.В большинстве штатов он также зарезервирован для основного места жительства пары. После смерти первого супруга право собственности на имущество переходит к пережившему супругу вне процесса завещания.

Полное владение имуществом, находящимся в аренде, также обеспечивает защиту кредитора от совместных кредиторов мужа и жены. Несовместным кредиторам (за исключением IRS) запрещается раздел, продажа или обременение имущества без разрешения мужа и жены.В отличие от других видов совместной собственности, имущество не может быть передано одним из супругов без согласия другого. Аренда в полном объеме может быть прекращена по решению суда о продаже для удовлетворения совместного кредитора, смерти супруга, разводе или по соглашению между совладельцами. В штате Иллинойс для того, чтобы заявить право собственности на арендуемое имущество в полном объеме, необходимо использовать специальную терминологию в этом отношении.

Общественная собственность

Десять штатов (Аляска, Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин) имеют законы о совместной собственности.Как правило, они предусматривают, что имущество, приобретенное одним из супругов (за исключением подарков или наследства), или заработная плата, полученная одним из супругов в течение брака, принадлежат каждому из них в равной степени. Смысл этого закона заключается в том, что совместная собственность признает вклад обоих супругов в семейную ячейку в целом.

Совместная аренда с правом наследования

При этой форме собственности каждый сособственник владеет неделимой равной долей во всем имуществе. В случае смерти одного из владельцев интересы умершего владельца автоматически переходят к оставшемуся в живых владельцу или владельцам вне завещания.Имущество, находящееся в таком владении, может быть разделено, продано или обременено без согласия других собственников.

Недостатки совместной аренды с правом наследования

Как упоминалось в обзоре, совместная аренда с правом наследования позволяет избежать завещания. Однако в качестве инструмента наследственного планирования для передачи активов наследникам или бенефициарам следует отметить ряд недостатков, которые делают этот вид собственности менее привлекательным для таких целей, например:

Шаг вперед в основе

Базис обычно определяется как сумма, которую вы заплатили за актив, плюс стоимость последующих улучшений.Следует быть осторожным в применении правил, которые применяются к основанию, если актив унаследован или передан в совместную аренду. Если актив передается по наследству, то в соответствии с действующим законодательством основа всего актива меняется на стоимость имущества на дату смерти предыдущего собственника. Новый владелец получает 100% повышение (или понижение) базиса. Если новые владельцы продают актив в это время, новые владельцы могут избежать или уменьшить налог на прирост капитала на прирост (т. е. разницу в стоимости от новой базы и фактической стоимости на дату продажи).Однако, если актив находится в совместной аренде с правом наследования, то только доля, перешедшая от умершего владельца, получает повышение (или понижение) в основе. Основание для интереса, принадлежащего пережившему собственнику, остается неизменным. Если затем актив будет продан, оставшемуся в живых, возможно, придется заплатить существенный налог на прирост капитала на прирост стоимости его части актива.

Налоги на подарки

Если вы назовете физическое лицо (кроме супруга), например ребенка, совладельцем актива, может считаться, что вы подарили 1/2 собственности этому лицу.Если стоимость этого подарка превышает 13 000 долларов США (в 2009 г.), необходимо подать декларацию о налоге на подарок и уплатить налоги на потенциальный подарок.

Утрата права собственности и контроля

Совладельцы являются законными владельцами актива. Актив не может быть продан, подарен, передан или заложен без согласия других совладельцев. Если есть два или более совладельцев, то во многих юрисдикциях они могут заставить продать актив.

Риск кредитора

Актив открыт для кредиторов всех совладельцев.Если у совладельца есть проблемы с кредитом, он подает заявление о банкротстве, вовлечен в судебный процесс или находится в процессе бракоразводного процесса, то имущество может быть конфисковано, продано или взыскано.

Отсутствие фидуциарных обязательств перед совладельцами

В отличие от доверительного собственника траста, у которого есть фидуциарные обязанности перед бенефициарами траста по управлению активами траста, у совладельцев нет таких фидуциарных обязанностей перед другими совладельцами. Если совладельцы теряют имущество из-за долгов, бракоразводного процесса или по другой причине, оставшиеся совладельцы практически не имеют права регресса.

Общая катастрофа

Если совладельцы погибнут в результате общего стихийного бедствия, имущество будет подлежать завещательному производству с дополнительным вопросом определения того, кто из владельцев умер первым.

Заключение

Совместное владение имуществом может играть определенную роль в плане наследственного имущества, однако есть недостатки в том, чтобы сделать этот тип владения основным направлением вашего наследственного плана. Если вы хотите дополнительно обсудить использование совместно находящейся собственности в сочетании с завещанием, трастом или другими средствами планирования недвижимости, обратитесь за помощью к любому из наших юристов по планированию недвижимости.

Когда нужна совместная аренда? – Коллегия адвокатов Оклахомы

В: Что такое совместная аренда?
A: Это особый вид собственности, при котором два или более лица могут совместно владеть недвижимостью или личным имуществом. Он отличается от других видов совместной собственности несколькими аспектами, наиболее известным из которых является то, что в случае смерти одного совладельца его или ее доля автоматически переходит к оставшемуся в живых совладельцу, который становится единственным владельцем.

В: Почему некоторые люди предпочитают совместную аренду?
A: Из-за функции «выживания». Если один совладелец умирает, его или ее интересы прекращаются в пользу оставшегося в живых, а не по воле умершего владельца или в соответствии с законами о наследовании.

В: Является ли совместная аренда заменой завещания?
A: Нет. Правильно составленное завещание распоряжается всем имуществом лица в соответствии с планом этого лица на момент смерти. Совместная аренда влияет только на конкретное имущество, описанное в документе о его создании. Следовательно, завещание необходимо для распоряжения любым имуществом, не находящимся в совместной аренде или другой форме собственности, такой как траст.

В: Когда право собственности на недвижимое имущество было передано двум лицам в качестве совместных арендаторов, должны ли они оба участвовать в передаче правового титула на все имущество покупателю?
А: Да.

В: Может ли передать свой интерес другому?
А: Да.

В: Когда право собственности на недвижимое имущество принадлежит двум совместным арендаторам, может ли каждый из них в одиночку передать свою долю третьему лицу?
A: Да, но покупатель получит право собственности только на неразделенную половину доли. Другая половина процентов остается у совладельца, который не передал. Если совместные арендаторы состоят в браке друг с другом, и имущество является усадьбой пары, применяются другие ограничения. Передача прав одним совместным арендатором третьему лицу аннулирует совместную аренду, так что право собственности в таком случае сохраняется как общие арендаторы.

В: Когда счет в банке или сберегательном учреждении открыт на имя двух лиц, являющихся совладельцами, может ли один из них выписать чек по счету с ведома другого или без него?
Ответ: Как правило, да. Тем не менее, желательно уточнить требования к подписи в финансовом учреждении.

В: Когда акции и облигации корпорации выпускаются на имя совместной аренды мужа и жены, может ли один из них продать или отдать их без участия другого в передаче права собственности?
А: №

В: Лишает ли детей наследства совместное владение жильем мужа и жены?
A: Да, потому что вся собственность в совместной аренде переходит к оставшемуся в живых без каких-либо обязательств перед детьми. Опыт, который случался с прискорбной частотой, заключается в том, что выжившая вдова снова выходит замуж и передает имущество в совместную аренду со вторым мужем, в результате чего после ее смерти отчим получает имущество, исключая детей.

В: Уплачивается ли налог штата Оклахома или федеральный налог на дарение при создании совместной аренды?
A: Что касается налога на дарение в Оклахоме, штат Оклахома отменил свой налог на дарение с 1 января 1982 года. Таким образом, налог на дарение в Оклахоме не взимается при создании совместной аренды. В соответствии с Федеральным законом о налоге на дарение супруги имеют неограниченный супружеский вычет за пожизненные подарки между супругами, поэтому при создании совместной аренды с супругом не будет налога на дарение. Также не будет никакого федерального налога на совместную собственность в случае смерти первого супруга.Половина умершего супруга попадает под неограниченный супружеский вычет по налогу на имущество. Налог на недвижимость в Оклахоме был отменен с 1 января 2010 года.

Если имущество передается в совместную собственность с кем-либо, кроме супруга/супруги, может взиматься федеральный налог на дарение. Если одно лицо предоставляет всю покупную цену, а право собственности принимается совместно с другим лицом, кроме супруга, производится дар половины имущества. Двумя исключениями из этого правила являются совместные банковские счета и сберегательные облигации США. Подарок невозможен до тех пор, пока средства не будут сняты с совместного счета или Сберегательной облигации лицом, не предоставившим депонированные деньги.Для многих подарков первые 13 000 долларов США в год на одного одаряемого исключаются из налога на дарение, и могут применяться другие исключения и кредиты.

В: Если человек покупает недвижимость и получает право собственности на совместную аренду, облагается ли имущество налогом в его или ее наследстве на момент смерти?
A: Если совладельцами являются муж и жена, федеральный налог или налог на имущество штата Оклахома не взимается в отношении совместного имущества после смерти первого супруга. Применяется неограниченный семейный вычет.В случае смерти второго супруга имущество, скорее всего, будет облагаться федеральным налогом на наследство, если только оно не будет завещано новому супругу или благотворительной организации, или если имущество второго супруга слишком мало, чтобы требовать уплаты федерального налога на наследство.

Для не состоящих в браке совладельцев, если один из них оплачивает всю покупную цену и этот владелец умирает первым, полная стоимость имущества включается в наследственную массу для целей налогообложения. Если совместный владелец, который не обеспечивает ничего из покупной цены, умирает первым, то имущество не включается в наследственную массу.Если ни один из двух совладельцев не предоставляет никакой суммы покупной цены, например, если они оба получили свои совместные интересы в дар или по наследству, то наследство первого умершего должно включать половину стоимости имущества. Во всех этих случаях, когда второй владелец умирает, владея только имуществом, его полная стоимость включается в состав наследственной массы.

Кроме того, при определенных обстоятельствах федеральный налог на передачу имущества без учета поколения может применяться для наложения дополнительных налоговых обязательств на имущество умершего совместного владельца, если оставшийся в живых совместный арендатор принадлежит к поколению его или ее внуков или к младшему поколению, например, к старшему поколению. -внуки.

В: Можно ли сэкономить на налогах за счет совместной аренды?
A: Нет. Как видно из предыдущих ответов, налоговые льготы могут быть значительными. Федеральный налог на дарение может взиматься при создании совместной аренды, и имущество может облагаться налогом на наследство более чем в одном поместье. По этим причинам эффективное налоговое планирование обычно не включает использование совместной аренды.

В: Существуют ли другие потенциальные проблемы при совместной аренде?
А: Да.Каждый раз, когда совладельцы расходятся во мнениях относительно множества решений, которые необходимо принять в отношении имущества, могут возникнуть многочисленные трудности и даже дорогостоящие судебные разбирательства. Психическая недееспособность одного совместного арендатора может потребовать опеки над его или ее долей для принятия решений, затрагивающих имущество. Совместная аренда может быть расторгнута путем передачи права собственности одним из совладельцев третьему лицу, процедуры банкротства, действий кредиторов или иными способами.

В: Если совместная аренда имеет недостатки, почему они обычно используются?
A: Вероятно потому, что их широко рекомендовали благонамеренные люди, которые не до конца понимают их сложности.Совместная аренда может быть обманчивой, поскольку создать совместную аренду довольно просто, однако упомянутые выше возможные недостатки совместной собственности не являются широко известными или понятными.

В: Можно ли избежать завещания при совместной аренде?
Ответ: Иногда. После смерти совместного арендатора право собственности этого лица на недвижимое имущество должно быть прекращено, чтобы передать право собственности оставшемуся совместному арендатору. Это можно сделать одним из трех способов. При первом способе оставшийся в живых совместитель, личный представитель, поверенный или аффиент может расторгнуть совместную аренду, подав окружному секретарю письменные показания под присягой, содержащие конкретную информацию, требуемую законом, и заверенную копию свидетельства о смерти. Второй способ прекращения совместной аренды – это судебная процедура, называемая судебным прекращением совместной аренды. Эта процедура проще и дешевле, чем завещание всего имущества. Третий способ расторжения договора совместной аренды – это процедура завещания умершего совместного арендатора. Этот метод часто используется, если другие активы умершего требуют судебного управления имуществом посредством завещания. Если проводится процедура завещания, совместная аренда прекращается в рамках административного производства.

Для небольших поместий, полностью переходящих к супругу, совместная аренда может сэкономить расходы на управление имуществом за счет завещания в случае смерти первого умершего. Совместная аренда в большом семейном имуществе или совместная аренда с кем-то, кто не является вашим супругом, при сохранении стоимости «завещания» могут иметь непредвиденные последствия, стоимость которых намного превышает стоимость плана недвижимости, включающего завещание и, возможно, траст. . Пожалуйста, проконсультируйтесь с адвокатом.

В: Целесообразно ли когда-либо совместная аренда?
Ответ: В некоторых случаях да.Однако совместная аренда не может быть лучшим способом владения недвижимостью. Только юрист имеет право посоветовать вам наилучший способ владения собственностью, и ваше дело будет отличаться от любого другого дела.

Дело о совместной аренде может быть сопряжено со сложными проблемами и вопросами. В большинстве случаев вовлеченное имущество имеет значительную стоимость и может быть основным активом сторон. Только юрист проходит специальное обучение и имеет лицензию штата Оклахома для консультирования по юридическим вопросам.Обратитесь к адвокату ДО, а не после того, как у вас возникнут проблемы и ненужные расходы.

(пересмотрено в октябре 2015 г.)
Все права защищены
Copyright © 2015 Коллегия адвокатов Оклахомы

Подводные камни совместной собственности

Совместная собственность, также известная как совместная аренда, представляет собой не что иное, как ловушку планирования. Хотя совместная аренда в течение многих лет подвергалась нападкам со стороны многих экспертов по планированию недвижимости, она остается, к сожалению, очень популярной формой владения недвижимостью. Совместная аренда — это ловушка, потому что вы не можете контролировать, куда переходит такое имущество после вашей смерти.

При совместной аренде каждому лицу принадлежит весь актив, а не его часть. Эта юридическая фикция двух или более человек, владеющих 100 процентами одного и того же актива, происходит от полного названия совместной аренды: совместная аренда с правом наследования. «Право на оставление в живых» означает, что имущество принадлежит тому, кто умрет последним. Предыдущие совместители просто пользовались имуществом, пока были живы.

Имущество, находящееся в совместной аренде, является «неконтролируемым». Даже если совладелец намеревается передать свою долю близким, имущество не контролируется инструкцией в завещании или доверительном управлении совладельца. Совместная аренда автоматически переходит к оставшимся в живых владельцам автоматически в силу закона.

Имущество, находящееся в совместной аренде, может быть ловушкой, потому что сам термин имеет хорошие коннотации. Это подразумевает «нас двоих», партнерство, титульный брак, а также любовь.По крайней мере, на первый взгляд кажется правильным, чтобы люди, которые заботятся друг о друге, владели собственностью. Психологически это приятно, что для многих людей является реальным преимуществом совместного владения имуществом.

Как и во многих других скрытых проблемах, совместная аренда проста и удобна. Скорее всего, когда вы были женаты (если вы женаты), одним из первых финансовых действий, которые вы и ваш супруг предприняли, было открытие расчетного или сберегательного счета. Клерк, который помог настроить ваш счет, указал его на ваши совместные имена, когда вы ответили «да» на вопрос «Оба имени в счете?» То же самое верно для вашего первого дома или вашей первой машины. Похоже, что все вовлеченные лица (в первую очередь клерки и продавцы), независимо от того, знали они, что делают, взяли под свой контроль ваше планирование и зарегистрировали вашу собственность в совместной аренде.

Для большинства людей недостатки совместного проживания намного превышают любые преимущества. Некоторые из наиболее разрушительных ловушек совместной аренды:

1. Нет контроля, и имущество может перейти к непредусмотренным наследникам.
2. Нет возможности планирования.
3. Для супружеских пар завещание в лучшем случае откладывается, а не полностью избегается.
4. Для владельцев, не состоящих в браке, могут взиматься налоги на непреднамеренные подарки и налоги на смерть.

Рассмотрим каждую из этих проблем более подробно. Наша цель состоит в том, чтобы вы, как профессиональный консультант, могли дать своим клиентам четкие и убедительные ответы на вопрос, почему им следует избегать права собственности на имущество, находящееся в совместной аренде. Мы также предложим им другие способы владения своей собственностью, которые позволят им сохранить желаемый контроль.

Нет контроля, и собственность может перейти к непредусмотренным наследникам

Имущество, находящееся в совместной аренде, переходит к оставшемуся в живых совладельцу и никому другому, что бы вы ни делали.Если вы намерены оставить свою собственность супругу, а затем детям, совместная аренда не для вас.

Совместная аренда не гарантирует, что ваша собственность перейдет к тому, кого вы хотите. Например, если ваш супруг вступает в повторный брак, ваши дети могут быть непреднамеренно лишены наследства. Или, вопреки вашему желанию, ваш супруг может лишить наследства некоторых или всех ваших детей после вашей смерти. Если вы и ваш супруг вместе погибнете в результате несчастного случая, могут возникнуть серьезные вопросы относительно того, кто унаследует ваше имущество.

Пока живы совместители, они могут продать свою долю в совместном имуществе и отдать свою долю. В этом отношении совместная аренда аналогична другим формам собственности. Только после смерти совладельца вступают в силу его уникальные особенности. В Северной Каролине совместная аренда между мужем и женой называется арендой в целом. Он работает точно так же, как совместная аренда с правом наследования, за исключением того, что он более ограничительный. Пока оба супруга живы, необходимо согласие обоих, прежде чем имущество может быть передано.

Совместный арендатор имеет право снимать все деньги с банковского счета и имеет значительный контроль над другими видами собственности. Такой «контроль» может быть опасен, тем более что умерший арендатор не имел бы возможности оставить какие-либо указания, ограничивающие использование совместно нажитого имущества. Несмотря на то, что имущество находится в совместной аренде, предполагается, что совместный арендатор, который умирает, владеет 100 процентами собственности. В результате семья умершего арендатора не только теряет имущество (которое переходит к оставшемуся в живых совместному арендатору), но и должна платить все налоги на смерть. Совместная аренда между несупругами может создать наихудший налоговый сценарий: полное налогообложение имущества, которым никто даже не владеет.

Совместное владение не предоставляет вариантов планирования

Что делать, если вашему супругу или детям нужна помощь в управлении имуществом, которое вы им оставили? Совместное проживание не поможет. Что, если вы хотите оставить инструкции для своих близких относительно того, как, когда и почему будет использоваться ваша собственность? Совместная аренда не дает возможности для каких-либо указаний.

Если вы станете инвалидом, ваше имущество, находящееся в совместной аренде, может быть связано с живым наследством, в то время как вы отчаянно нуждаетесь в нем для ухода за собой или вашими близкими.Если ваш супруг станет инвалидом на момент вашей смерти, суд по наследственным делам «унаследует» имущество, находящееся в совместной аренде, и определит, как и когда оно будет использоваться в интересах вашего супруга. Больше подводных камней и возможных решений в следующий раз в последней части этой серии.

Завещание в лучшем случае откладывается, но не полностью избегается

Несмотря на уже обсуждавшиеся опасения, некоторые консультанты продолжают рекомендовать совместную аренду! Почему? Основная причина заключается в том, что совместная собственность обходит весь процесс завещания.Но это не совсем так.

Для супружеских пар совместная аренда не избегает завещания, а только отсрочивает его. Поскольку совместная аренда выходит за рамки планирования завещания или доверительного управления, она не требует завещания — в случае смерти первого супруга. Однако, когда второй супруг умирает, будет завещание. В ситуациях, когда оба супруга умирают вместе, будет как минимум одно завещание, а возможно, и два.

Для владельцев, не состоящих в браке, могут быть созданы налоги на непреднамеренные дарения и налоги на смерть

Когда лица, не являющиеся супругами, создают совместную аренду, они также часто создают налог на дарение.Часто пожилой родитель назначает сына или дочь совместным арендатором банковских счетов и/или другого имущества. В тот момент, когда это делается, IRS часто рассматривает передачу собственности как подарок, и если стоимость превышает 13 000 долларов (в 2011 году), об этом необходимо будет сообщить в IRS. В некоторых случаях налог на дарение может быть уплачен немедленно.

Когда совместный арендатор, не являющийся супругом, умирает, оставшийся в живых арендатор получает собственность. Если родитель с тремя детьми делает одного ребенка совместным арендатором (например, в доме), то этот ребенок наследует имущество, независимо от того, что говорится в завещании или доверительном управлении родителя.В результате (1) если ребенок эгоистичен, он или она может законно сохранить все имущество или (2) если ребенок щедр и разделяет наследство, ему или ей, возможно, придется заплатить налог на дарение. Совместная аренда чрезвычайно затрудняет планирование налога на недвижимость и может лишить клиентов возможности снизить налоговое бремя, возлагаемое на их близких.

Получите помощь в планировании вашего имущества и защите вашего имущества

Для многих клиентов решением всех этих проблем является создание отзывных живых трастов и передача права собственности в доверительное владение, а не в совместную аренду. Если вам нужна помощь в планировании вашего имущества и защите вашего имущества, позвоните в Carolina Family Estate Planning по телефону (919) 443-3035 , чтобы узнать, как начать работу.

Основы совместной аренды с правом наследования

Когда вы покупаете дом с кем-то еще, одной из самых важных деталей, которую следует учитывать, является то, как ваше право собственности будет указано в документе. Один из вариантов — быть совместными арендаторами с правом наследования. Продолжайте читать, чтобы узнать, что означает совместная аренда с правом наследования, плюсы и минусы выбора этого соглашения и как вы можете оформить совместную аренду с любимым человеком или деловым партнером.

Что такое совместная аренда с правом наследования?

В сфере недвижимости совместная аренда — это тип соглашения о собственности, при котором два или более человека одновременно владеют равными долями в собственности. Совместная аренда с правом наследования, также известная как JTWROS на отраслевом языке, представляет собой особый тип совместной аренды, при котором, когда один владелец собственности умирает, его или ее доля собственности в собственности автоматически передается оставшемуся в живых совладельцу. .

Совместная аренда отличается от других форм владения имуществом, таких как совместная аренда. В последнем сценарии, например, каждый совладелец может владеть разной долей в собственности. Каждый совладелец также имеет право на назначение бенефициара, который возьмет на себя его или ее долю в собственности. В первом случае каждый арендатор имеет равную долю в собственности, и, как правило, выживший совместитель автоматически наследует права собственности на все имущество после смерти умершего совместителя.

Из-за того, как структурирована совместная аренда с правом наследования, чаще всего эта форма собственности используется между супругами. Тем не менее, стоит отметить, что также можно разделить этот тип доли владения с деловым партнером, хотя деловые партнерства, составленные таким образом, реже встречаются в отношении недвижимого имущества и чаще используются для других активов, таких как например, корпоративный брокерский счет.

Как создать совместную аренду с правом наследования

К счастью, если вы решили, что совместная аренда с правом наследования является для вас подходящей формой собственности, создать этот план недвижимости относительно легко. В большинстве случаев все, что вам нужно сделать, это написать слова «совместная аренда с правом наследования» в правоустанавливающем документе на недвижимость в дополнение к обоим вашим полным именам.

Тем не менее, вы можете проверить закон своего штата на наличие конкретных указаний по этому процессу. В некоторых штатах есть свои правила, которые необходимо соблюдать. В Южной Каролине, например, акт должен содержать точную фразу «в качестве совладельцев с правом наследования, а не в качестве общих арендаторов». Тем временем в Техасе обе стороны должны подписать на этот счет официальное соглашение.Лучше всего проконсультироваться с официальным лицом или юристом по недвижимости, чтобы помочь вам определить правильный курс действий.

Точно так же способ, которым вы можете разорвать совместную аренду, также может различаться в зависимости от штата. Однако, как правило, вы можете сделать это, передав право собственности на недвижимость третьему лицу. Тогда третья сторона и другой совладелец будут владеть титулом общих арендаторов. Кроме того, вы также можете обратиться в суд и попросить судью разделить имущество.

Каковы преимущества этой формы аренды?

По правде говоря, выбор совместной аренды с правом наследования имеет ряд существенных преимуществ, когда приходит время решать, как вы будете владеть своим имуществом. Прочтите их, прежде чем решить, подходит ли вам JTWROS.

Вы избежите процесса завещания

Всякий раз, когда кто-то умирает, суд по наследственным делам рассматривает его завещание с целью убедиться, что завещание действительно и имеет юридическую силу. Другой обязанностью суда является распределение любых оставшихся активов среди бенефициаров этого лица.Однако, в зависимости от размера поместья, этот процесс может занять месяцы или даже годы. Выбор владения активом в качестве JTWROS позволяет оставшемуся в живых совладельцу полностью избежать процесса завещания.

Это обеспечит непрерывность активов.

Аналогичным образом, когда имущество переходит к завещанию, активы умершего владельца обычно замораживаются, а это означает, что они не могут быть использованы. Немногие пары хотят, чтобы это произошло с домом, которым они владеют совместно. Владение домом в качестве совместных арендаторов с правом наследования — это один из способов гарантировать, что ваш супруг или любимый человек по-прежнему сможет продолжать жить в доме, который вы построили вместе, даже если один из вас умрет раньше другого.

Это может иметь существенные налоговые льготы

Наконец, решение стать совместными арендаторами с правом наследования может также сопровождаться определенными налоговыми льготами. Например, в некоторых случаях JTWROS может предотвратить взимание определенных налогов, таких как налог на дарение, который обычно возникает при переходе права собственности от одного лица к другому.

Каковы недостатки этой формы аренды?

Тем не менее, выбор совместной аренды с правом наследования может иметь довольно серьезные последствия, особенно если ваши отношения с супругом или деловым партнером не самые прочные.Обязательно взвесьте эти недостатки, когда будете принимать окончательное решение о том, как вы собираетесь разделить свою долю в собственности.

Вы оба несете равную ответственность за имущество.

С JTWROS обе стороны несут равную ответственность за дом. С одной стороны, это относится к любому необходимому обслуживанию и содержанию имущества. С другой стороны, это также относится к общей финансовой ответственности за такие вещи, как оплата ипотеки и любых счетов за коммунальные услуги.

Важные решения требуют единогласного согласия

Поскольку вы оба владеете равными долями в доме как совладельцы с правом наследования, любые важные решения в отношении этого актива должны приниматься вместе.Это означает, что вы не можете продать дом или взять кредит под него без согласия другого лица. Хотя это может не быть проблемой для большинства счастливых супружеских пар, парам, находящимся в разгаре ситуации развода, например, может быть труднее договориться о наилучшем плане действий.

Ваш интерес исчезает после вашей смерти

Для людей, которые хотят контролировать то, что происходит с их домом после их смерти, JTWROS может быть не лучшим выбором. В этом случае после вашей смерти ваша доля собственности будет передана вашему супругу или деловому партнеру, который затем будет иметь неделимую долю в собственности.Затем он или она получает решение о том, что происходит с имуществом.

Практический результат

Совместная аренда с правом наследования может быть полезным инструментом для супружеских пар или деловых партнеров, которые уверены, что они хотят, чтобы друг у друга контролировали собственность после того, как один из них в конечном счете уйдет из жизни. Однако, если вы не уверены в том, как бы вы хотели, чтобы ваш план недвижимости был структурирован, лучшим выбором может быть выбор в пользу общих арендаторов. С учетом сказанного не торопитесь, взвешивая все «за» и «против», прежде чем определить, подходит ли эта форма собственности для вас обоих.

сек. 500.19 МН Устав

§

Подраздел 1. По номеру.

. Поместья, в отношении числа и связи их владельцев, делятся на поместья, находящиеся в нескольких владениях, в совместной аренде и в общем пользовании; природа и свойства которых, соответственно, должны оставаться такими, какие в настоящее время установлены законом, за исключением случаев, когда они могут быть изменены положениями настоящей главы.

§

Суб. 2.Строительство грантов и устройств.

Все дарования и завещания земель, сделанные двум или более лицам, должны толковаться как создание общей собственности, а не совместной аренды, если прямо не заявлено, что они находятся в совместной аренде. Этот подраздел не применяется к закладным, завещаниям или дарениям, переданным в доверительное управление, или к исполнителям.

§

Суб. 3. Отменены требования к совместной аренде.

Требование общего права о единстве времени, правового титула, интереса и владения при создании совместной аренды отменено.

§

Суб. 4.Прямая передача интереса.

(a) В соответствии с разделом 507.02, указывающим, когда оба супруга должны присоединиться к передаче своей усадьбы, один или несколько владельцев доли в недвижимом имуществе могут передать все или часть доли непосредственно одному или нескольким другим лицам или одному или больше самих себя или любой комбинации одного или нескольких из себя и других лиц.

(b) В соответствии с разделом 507.02, указывающим, когда оба супруга должны присоединиться к передаче своего имущества, передача имущества между супругами разрешена в соответствии с пунктом (a) в той же степени, что и между лицами, не состоящими в браке.

§

Суб. 5. Раздел имущества в совместной аренде.

Разделение доли совместной аренды в недвижимом имуществе совладельцем имеет юридическую силу только в том случае, если (1) документ о разделе зарегистрирован в офисе окружного регистратора или регистратора прав собственности в округе, где находится недвижимость. расположенный; или (2) документ о расторжении договора оформлен всеми совместными арендаторами; или (3) выходное пособие назначено судом компетентной юрисдикции; или (4) выходное пособие осуществляется в связи с банкротством совместного арендатора.

Декрет о расторжении брака аннулирует все доли совместной аренды недвижимости между сторонами, состоящими в браке, за исключением случаев, когда декрет объявляет, что стороны продолжают владеть недвижимостью как совместные арендаторы.

Шесть причин, по которым совместное владение может стоить вам

Многие люди используют совместное владение (право собственности двух или более человек), даже не задумываясь об этом. Его часто используют вместо планирования недвижимости, потому что он дешевле, поэтому некоторые называют его «волей бедняка».Это может показаться простым и недорогим способом избежать завещания (дорогостоящего судебного пересмотра ваших переводов в случае смерти), но в большинстве случаев это не очень хорошая идея и может быть чревата неожиданной опасностью. Споры о совместном владении имуществом могут вам дорого обойтись.

Что такое совместная собственность?

Совместное владение возникает, когда имена двух или более человек указаны на банковских счетах, акциях, облигациях или документах на недвижимое имущество. Затем, когда один из совладельцев умирает, выжившие совладельцы автоматически владеют всем имуществом в силу закона, то есть это происходит без обращения в суд или запроса каких-либо изменений. Когда первый совладелец уходит, оставшиеся в живых владеют всем этим независимо от воли умершего совладельца.

Недостатки совместной собственности

1. Уязвимое для кредиторов
   Имущество, находящееся в совместной собственности, является объектом требований кредиторов сособственника. Если один из сособственников испытывает финансовые трудности, то его кредиторы могут получить доступ к его интересам в совместном имуществе, создав неожиданного совладельца. Этот новый совладелец мог, если пожелает, подать иск о разделе, чтобы принудительно продать собственность.
2. Непредвиденное использование имущества, находящегося в совместной собственности
   Ничто не препятствует тому, чтобы один совладелец неожиданно использовал имущество, находящееся в совместной собственности, для собственной выгоды, тем самым устраняя или уменьшая стоимость имущества, находящегося в совместной собственности, для другого владельца. Например, однажды вы можете прийти в свой загородный дом и обнаружить несколько ничего не подозревающих постояльцев, сдавших его в аренду другому владельцу.
3. Неравное распределение между детьми
   Если родитель троих детей добавляет имя одного из своих детей к совместно нажитому имуществу перед смертью, все имущество переходит исключительно к этому ребенку.То, что начинается с удобства (например, возможность расписаться на банковском счете), может привести к семейной королевской битве.
4. Передача имущества, находящегося в совместной собственности, затруднена
   Чтобы передать собственность, находящуюся в совместной собственности, обратно первоначальному владельцу, оба совладельца должны согласиться и должны быть готовы подписать акт и все документы. Если один собственник отказывается это сделать, то для возврата имущества одному собственнику может потребоваться решение суда.
5. Недееспособность совладельца может иметь разрушительные последствия
   Если один из совладельцев заболеет или станет психически недееспособным, продать имущество может быть невозможно без назначения опекуна и одобрения суда по наследственным делам. Если продажа будет одобрена, суд по наследственным делам может распорядиться о том, чтобы доля недееспособного совладельца в продаже была помещена на отдельный опекунский счет для оплаты их ухода, фактически оставив продавцу только половину выручки от продажи.
6. Divorce Divisions
   Если совладелец состоит в браке, то возможно, что суд по бракоразводным процессам может расценить совместную собственность как совместно нажитое имущество и присудить все имущество или его часть бывшему совладельцу, который вскоре станет -супруг.

Примеры неправильной совместной собственности

Дело № 1

Джон и Марта были женаты много лет, но у Джона была ранняя стадия слабоумия. Он и Марта начали расходиться. Они оба согласились, что Джон будет жить в их супружеском доме до конца своих дней, а Марта будет жить в другом штате, пока Джон не умрет. Затем, после смерти Джона, Марта вернется, чтобы жить в их доме. Это могло бы хорошо сработать для Джона и Марты, если бы не то, что после того, как Марта уехала, сосед Джона, Уилли, нашел способ заработать легкие деньги.

Вилли подружился с Джоном и в конце концов уговорил Джона развестись с Мартой. Вилли любезно помог Джону заполнить все документы о разводе и убедил Джона поклясться (ложно) в своих показаниях под присягой, что Марта бросила его и что он даже не знает, где она. Суд по бракоразводным процессам признал ложь Джона (Вилли) и предоставил Джону развод с Мартой. Джон получил все военное имущество сторон, включая семейный дом Джона и Марты.

Здоровье Джона неуклонно ухудшалось, и за несколько недель до смерти Джона Вилли убедил Джона сделать его совладельцем своего дома, чтобы он мог лучше помогать Джону заботиться о нем.

Когда Джон умер, Вилли автоматически стал единственным владельцем дома, и, будучи лаской, Вилли немедленно занял 100 000 долларов в местном банке, заложив дом Джона и Марты, который теперь принадлежал ему.

Можете себе представить удивление Марты, когда она вернулась в свой супружеский дом и обнаружила, что Вилли не только был его единственным владельцем, но и теперь жил в нем.

Дело № 2 — Плохие действия одного сособственника обходятся обоим

После того, как муж Джойс скончался, ее сын Дэн предложил помочь ей позаботиться о доме.Она сделала его совладельцем собственности, чтобы он мог заниматься такими делами, как оплата коммунальных услуг. Что ж, Дэн был идеалистом и придерживался многих твердых убеждений, включая то, что федеральный подоходный налог неконституционен. Верный своим убеждениям и без ведома Джойса, Дэн не платил никаких федеральных подоходных налогов в течение последних десяти лет. К несчастью для Джойса, Служба внутренних доходов (IRS) занялась расследованием финансов Дэна и обнаружила его совместный имущественный интерес в доме Джойса. Налоговая служба предъявила налоговый залог в отношении доли Дэна в совместно находящейся в собственности собственности, и Джойс была вынуждена выплатить Налоговой службе все задолженность Дэна по налогам вместе с процентами и штрафами, чтобы продолжать спокойно жить в своем собственном доме.

Дело №3 — Необходимость расходов на опекунство Оба

Билл и Мэри были счастливы в браке 58 лет. Они всегда владели своим домом совместно с пониманием того, что, когда один из них скончается, другой получит дом. К сожалению, вскоре после своего 87-летия у Мэри диагностировали болезнь Альцгеймера. Билл хотел сделать то, что лучше для его жены, поэтому он решил продать их дом, чтобы заботиться о Мэри. Это было бы не так просто.Поскольку Мэри считалась психически недееспособной, Биллу пришлось нанять адвоката по наследственным делам, чтобы установить опеку над Мэри и ее имуществом, а также назначить себя опекуном. Затем ему снова пришлось нанять адвоката, чтобы продать дом. Когда дом был продан, суд по наследственным делам приказал Биллу открыть отдельный счет для половины выручки Мэри, и каждый раз, когда он хотел использовать эти деньги на что-то, ему приходилось нанимать своего дорогого адвоката по наследственным делам и ходатайствовать перед судом об одобрении.