Что такое соц найм жилье: Как получить жилье по договору социального найма

В 1965 году Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) стало агентством на уровне кабинета министров. Администрация Джонсона использовала департамент для реализации своего видения Америки, в котором федеральные программы социального обеспечения борются с бедностью — частично посредством программ жилищных субсидий — и с последствиями расовой несправедливости; энтузиазм прогрессивных активистов был в изобилии.

Но это новое видение не коснулось преемников Джонсона.Администрация Никсона ввела мораторий на строительство государственного жилья. Действия администраций Рейгана и Клинтона по существу привели к тому, что государственное жилье строилось только для замены существующих единиц жилья. Администрация Рейгана резко сократила программы помощи при аренде жилья HUD, которые выступают за доступное жилье, сделав бездомность постоянной составляющей американской жизни.

Между тем, федеральное правительство постоянно субсидирует домовладельцев из среднего и высшего среднего класса.

Возьмем, к примеру, вычет по ипотечным процентам (MID), который был введен в 1913 году вместе с федеральным подоходным налогом и пережил многочисленные обновления налогового законодательства благодаря мощному лобби в сфере недвижимости. MID позволяет домовладельцам вычитать процентные платежи по ипотеке из своих федеральных подоходных налогов.

В то время как налоговый закон, принятый в 2020 году, снизил верхний предел MID с 1 миллиона долларов до 750000 долларов и, таким образом, во сколько это будет стоить федеральному правительству, Объединенный комитет Конгресса по налогообложению прогнозирует, что в 2020 году MID спасет домовладельцев (и обойдется федеральному правительству). ) 30 долларов.2 миллиарда потерянных доходов. Эти ежегодные федеральные налоговые расходы превышают финансирование всех субсидий на аренду и государственное жилье, и они приносят пользу в основном среднему классу и богатым домовладельцам, потому что арендаторы вообще не получают выгоды, и чем дороже дом, тем больше выгода для владельца.

У страны также есть долгая история красной черты, сегрегации и расистской жилищной политики, которая создала невероятные пробелы в доступе цветных людей к доступным вариантам жилья и домовладению, и это задушило создание благосостояния домохозяйств в этих сообществах.Исследование Brookings Institution и Gallup, проведенное в 2018 году, также показало, что даже несмотря на то, что чернокожие американцы сталкиваются с большим количеством препятствий на пути к домовладению, они могут постоянно находить свои вложения в жилую недвижимость недооцененными:

Эти результаты подчеркивают последствия ориентации жилищной политики США в пользу домовладения и защиты дома на одну семью как инструмента создания благосостояния и стабильности семьи. В сочетании с историей расистской и исключающей политики, в том числе красной черты и жилищных соглашений, этот политический выбор создал разрыв в домовладении между белыми и черными американцами, лишив чернокожие семьи значительного источника долгосрочного накопления богатства.

Домостроители, как и любой производитель, взимают надбавку к базовой стоимости своего труда и сырья. Бюро статистики труда отслеживает цены на такое сырье с помощью своего индекса цен производителей, который после финансового кризиса 2008 года вырос на 23,9 процента; в то время как индекс несколько колебался в прошлом году, он остается на высоком уровне.

Согласно ежемесячному индексу цен на пиломатериалы от Random Lengths, цена только на пиломатериалы сильно колебалась в последние годы, временами превышая более чем вдвое ее стоимость в 2008 году.Пиломатериалы могут составлять от 5 до 10 процентов стоимости строительства дома, а рост цен на пиломатериалы отчасти является результатом многолетнего торгового спора между Соединенными Штатами и Канадой. Треть древесины, используемой в жилищном строительстве, поступает от наших северных соседей, и эти запасы истощены жуками горной сосны, которые могут убить дерево в течение 48 часов, и лесными пожарами.

Еще одним фактором является рост цен на незастроенные земли в городских центрах и вокруг них, где сосредоточена работа и высокий спрос.Многие строители и застройщики сосредоточили свое внимание на рынке элитного (и с более высокой маржой прибыли) элитного жилья, что означает, что строители строят меньше домов начального уровня и домов для начинающих. Когда таких домов для новичков строится , их цены в конечном итоге повышаются, потому что спрос намного превышает предложение.

В то время как восстанавливающийся рынок жилья означал, что все больше строится и строится больше многоквартирных домов, постоянная нехватка рабочей силы ведет к росту затрат и сокращению маржи для этих проектов, что усиливает экономическое давление на девелоперов, заставляя их сосредоточиться на элитных квартирах, , которые может получить более высокую прибыль.

Согласно опросу, проведенному Национальной ассоциацией строителей жилья в 2018 году, 85 процентов членов организации считают, что стоимость и доступность рабочей силы — их самая большая проблема, даже с учетом того, что в 2019 году отрасль добавляла примерно 12000 новых рабочих мест в строительстве в месяц, по данным Бюро. статистики труда. Это приводит к конкурентным торгам для таких специалистов, как домашние строители, электрики, сантехники, каменщики, плотники и установщики систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха.

Строительство всегда было периодом подъема и спада, но сектор так и не смог полностью оправиться от Великой рецессии.Такие факторы, как устойчиво низкий уровень безработицы, попытки увеличить количество депортаций и сократить иммиграцию (иммигранты составляют 25 процентов рабочей силы сектора), а также рост строительной отрасли за последние несколько лет, сошлись воедино, чтобы подрядчики и застройщики не опережали растущий спрос.

Крупные стихийные бедствия и ураганы тоже не помогают: ураганы Ирма и Харви вызвали повышенный региональный спрос на жилищных строителей. Весной 2019 года по всей стране оставалось незанятым почти 250 тысяч строительных рабочих мест.Согласно анализу BuildZoom, рынок труда наиболее ограничен на рынках с высокими ценами, которые, как правило, больше всего нуждаются в доступном жилье.

В долгосрочной перспективе представители отрасли обеспокоены проблемой трубопроводов: средний возраст работников строительной отрасли составляет около 40 лет, и многие отраслевые и профсоюзные лидеры изо всех сил пытаются привлечь молодых работников и потенциальных учеников к профессиональному обучению. программы.

Кодексы ограничительного зонирования часто являются эффективным инструментом в борьбе с новым строительством и, часто, с уплотнением, помогая подавить предложение жилья даже при росте спроса.Будь то ограничение высоты новых зданий или решение о том, что для больших многоквартирных домов требуется минимальное количество парковочных мест, эти ограничения усложняют и удорожают строительство. Такие города Калифорнии, как Лос-Анджелес и Сан-Франциско, известны тем, что препятствуют новому строительству с помощью этих методов, что привело к серьезной нехватке жилья в штате .

Быстрое усиление правил этого типа — и соответствующие настроения жителей и землевладельцев «не на моем заднем дворе» или «НИМБИ» — увеличили стоимость собственности, увеличили стоимость жилья и усложнили труд для рабочих преследовать возможности, переезжая в быстрорастущие районы с высокой концентрацией открытых рабочих мест.Хотя это хорошо для нынешних домовладельцев, которые видят, что стоимость их домов растет из-за отсутствия предложения, такие ограничительные методы наносят ущерб экономике в целом.

Предложение администрации Обамы о сокращении таких правил хорошо резюмировало ситуацию:

Слишком много сообществ с наиболее динамичным ростом поднялись по этой лестнице за собой — часто непреднамеренно — путем создания условий, которые не позволяют семьям найти доступное жилье в тех же сообществах, где они могут найти работу.

Усилия, предпринятые в поддержку развития, или YIMBY («да, на моем заднем дворе»), группы, которые должны противодействовать этим правилам, включают оптимизацию процессов выдачи разрешений, устранение требований к парковке (которые увеличивают стоимость нового строительства), поощрение ориентированных на транзит проектов , а также изменение законов зонирования, чтобы разрешить более плотные проекты. Политика инклюзивного зонирования, которая требует, чтобы застройщики включали определенное количество доступных по цене единиц в более крупную застройку, также была принята в таких городах, как Нью-Йорк.

В конечном итоге, защитники политического спектра считают, что местный контроль в некоторых городах только укрепляет установленную власть, и что правительствам штатов и федеральному правительству следует проводить более активную политику, направленную на создание доступного жилья. По мере того, как движение YIMBY набирало силу, в Орегоне и Сиэтле был принят закон о повышении зональности, и ряд других городов и штатов рассматривают аналогичные меры.

«Доступность» жилья — это не только само жилье: рост арендной платы и цен на жилье отталкивает домохозяйства с низким и средним доходом от крупных городских центров, где обычно наблюдается наибольшее количество рабочих мест и наиболее надежные системы общественного транспорта. быть — более низкие цены на жилье в пригородах и пригородах компенсируются увеличением расходов на транспорт.

Большая часть этого разрастания может быть отнесена к выбору зонирования, сделанному на уровне города, что привело к созданию дорогих деловых районов в центре города. Это означает, что работники среднего класса, живущие за пределами центра города, должны полагаться на несовместимые системы общественного транспорта или длительные поездки на автомобиле. Исследование Brookings Institution, проведенное в 2016 году, показало, что в период с 2000 по 2012 год в цветных сообществах и в районах с высоким уровнем бедности наблюдалось наибольшее снижение близости рабочих мест.

Возьмем, к примеру, Феникс, штат Аризона, город, характеризующийся разрастанием и отсутствием развитой системы общественного транспорта.Жители Феникса с разными доходами тратят почти 50 процентов своих доходов на жилье и транспорт.

Другими словами, нужно учитывать не только арендную плату. В отчете Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета изучались расходы домохозяйств с разным уровнем дохода и показано, что по мере снижения стоимости жилья доля доходов, расходуемая на транспорт, увеличивалась до пяти раз.

И это не говоря уже об увеличении времени, затрачиваемого на дорогу на работу и с работы, которое тратится на отдых и сон.Среди работающих бедняков, которые уже чувствуют себя обремененными постоянно растущим кризисом доступности и застоем в заработной плате, это может оказаться трудным компромиссом.

Транзитный доступ подчеркивает, как кризис доступности и увеличивающееся расстояние между доступным домом и хорошей работой искажают многие аспекты того, как и где мы живем. Как и в случае с государственной политикой и нехваткой рабочей силы и материалов, транспорт является еще одним аспектом этого многогранного кризиса, и его необходимо будет учитывать в поисках долгосрочного решения.

Расширение предложения доступного жилья для низкооплачиваемых рабочих

Введение и резюме

«Отсутствие доступного жилья препятствует экономической производительности и подрывает фундаментальную предпосылку, согласно которой работники, занятые полный рабочий день, должны иметь возможность достичь достойного уровня жизни для себя и своих семей». — Брюс Кац и Марджери Остин Тернер, 2008 г. ¹

Растущее неравенство доходов в сочетании с высокой стоимостью жилья и нехваткой доступного арендного жилья по всей стране, особенно в крупных мегаполисах, создает значительное финансовое бремя для растущего числа работающих семей, особенно малообеспеченных. ² Пандемия COVID-19 и связанные с этим остановки и увольнения усугубили эту проблему. В частности, низкооплачиваемые работники с наибольшей вероятностью потеряют доход из-за пандемии. ³ И поскольку непропорционально большой сегмент семей с низкими доходами арендует свои дома (см. Рисунок 1), многие из них сталкиваются с небезопасным жильем и выселениями, поскольку им не хватает финансовых ресурсов для компенсации пропущенных зарплат, а также в связи с введением моратория на выселение и отчуждение права выкупа. скоро истечет. ⁴ Что наиболее важно, эти же семьи уже боролись до начала пандемии из-за острой нехватки доступного жилья по всей стране. ⁵ Перед лицом того, что, скорее всего, будет двузначной безработицей, которая продлится до 2021 года, ⁶ создание рабочих мест за счет расширения доступного жилья было бы разумной долгосрочной инвестицией.

Отсутствие доступного жилья является вопросом государственной политики, поскольку чрезмерные расходы на жилье сокращают финансовые ресурсы, доступные семьям для приобретения медицинских услуг, инвестирования в будущее своих детей, накоплений на пенсию и решения серьезных проблем, связанных с пандемией и другими природными явлениями. катастрофы и внезапные экономические спады, подобные нынешнему.

Данные Бюро переписи населения США показывают, что неравенство доходов находится на самом высоком уровне за более чем пять десятилетий, даже несмотря на то, что страна переживала самый длительный экономический рост до пандемии. ⁷ Несмотря на некоторые недавние экономические успехи, достигнутые работниками с низкими доходами, доходы продолжали расти медленнее у работников нижних групп диапазона заработной платы, чем у тех, кто занят на высококвалифицированных и высокооплачиваемых должностях. ⁸ В 2017 году 46 процентов арендодателей потратили более 30 процентов своего дохода на оплату жилья.Как показано на Рисунке 1, съемщик жилья чаще встречается среди домохозяйств с низкими доходами, чем среди домохозяйств с более высокими доходами. Проблема доступности аренды усугубляется нехваткой доступного арендного жилья, поскольку предложение недорогого жилья сократилось, а новое строительство предназначалось в основном для более высокого сегмента рынка. Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета указывает, что в период с 2011 по 2017 год количество единиц жилья, сдающихся в аренду менее чем за 600 долларов в месяц, сократилось на 3.1 миллион. ⁹ Этот отчет показывает, что доступных арендных единиц не хватает, особенно в районах, где до пандемии росло количество рабочих мест.

Хотя важно обеспечить, чтобы арендаторы, особенно те, кто находится в нижних группах распределения доходов, оставались в своих домах во время пандемии, не менее важно, чтобы нация была подготовлена ​​к возможному экономическому восстановлению. ¹⁰ Нехватка доступного жилья подрывает не только быстрое восстановление экономики, но также экономическую конкурентоспособность и продуктивность мегаполисов, поскольку высокая стоимость жилья влияет на способность региональной экономики привлекать новые фирмы и предприятия и расширять существующие.Что наиболее важно, простое добавление новых рабочих мест в мегаполисах после восстановления их экономики не может гарантировать, что все жители будут иметь равный доступ к экономическим возможностям, если не будет достаточного количества доступных единиц жилья для размещения местной рабочей силы. Фактически, во многих городах рабочие часто живут вдали от имеющихся вакансий. Удаленность от работы влияет как на сотрудников, так и на работодателей. По мере того как работники удаляются от места работы в поисках доступного жилья, длительные поездки на работу влияют на качество жизни семей, снижают производительность и способствуют текучести кадров, особенно среди работников с низкой и средней заработной платой. ¹¹ Рост арендной платы на сильных рынках угрожает способности местных предприятий привлекать и удерживать работников, ¹² и работодатели не могут заполнить открытые вакансии. ¹³ В недавнем рабочем документе ¹⁴ Национального бюро экономических исследований было обнаружено, что из-за стоимости жилья в районах с большим количеством рабочих мест, модели миграции домохозяйств с низким доходом начали отличаться от таковых домохозяйств с высоким доходом. Многие низкооплачиваемые рабочие уезжают или не переезжают в места, где они могли бы получать более высокую заработную плату.В целом по стране отсутствие миграции рабочих на более высокооплачиваемые рабочие места в растущих мегаполисах из-за отсутствия доступного жилья снижает общий объем производства.

Чтобы гарантировать, что все работники выиграют от возможного экономического восстановления и экономического роста, важно понимать и решать проблемы, связанные с рабочими местами и жильем, с которыми сталкиваются низкооплачиваемые работники, и продвигать политику, которая способствует лучшему доступу к доступному жилью в сочетании с большей близостью и подключение к возможностям трудоустройства.Люди, занятые на низкооплачиваемых работах, тратят большую часть своего дохода на жилье и транспорт, чем те, кто занят на высокооплачиваемых работах, и они более ограничены в своей способности преодолевать большие расстояния. Обеспечение того, чтобы местное жилье соответствовало способности местных нанятых низкооплачиваемых рабочих позволить себе его, позволило бы решить проблему социальной справедливости, поскольку это привело бы к сокращению поездок на работу, повышению качества жизни и увеличению располагаемого дохода и возможностей сбережений. Кроме того, это позволит решить проблему регионального неравенства, отреагировав на фискальный дисбаланс за пределами юрисдикции.Эти дисбалансы возникают из-за разрыва между значительными поступлениями от налога с продаж, генерируемыми низкооплачиваемыми предприятиями розничной торговли и ресторанного бизнеса с большим количеством рабочих мест в некоторых населенных пунктах, и финансовыми утечками, с которыми сталкиваются юрисдикции, обеспечивающие наибольшую долю доступного жилья в регионе, что обычно дает меньше налоговых поступлений. И, наконец, обеспечение подходящих рабочих мест и жилья за счет увеличения предложения доступного жилья создаст столь необходимые рабочие места, особенно в период восстановления экономики после пандемии.

В этом отчете исследуются возможности трудоустройства и жилья для низкооплачиваемых работников в 15 крупных мегаполисах США, в которых со времен Великой рецессии до нынешней пандемии наблюдался рост рабочих мест выше среднего. После обсуждения преобладающих тенденций в географическом распределении рабочих мест и жилья в отчете исследуется понятие соответствия рабочих мест и жилья и описывается распределение этого показателя по выбранной выборке городских агломераций. В литературе и политических дискуссиях нет согласованного определения низкооплачиваемых рабочих. ¹⁵ Для статистических целей и из-за ограничений данных, обсуждаемых ниже, анализ, представленный в этом отчете, принимает низкий уровень образования как показатель низкооплачиваемой работы.

Анализ показывает, что в большинстве мегаполисов низкооплачиваемая работа и доступное жилье плохо подходят для многих юрисдикций, в которых сконцентрированы низкооплачиваемые рабочие места и где наблюдается нехватка доступного жилья для низкооплачиваемых рабочих. в этих юрисдикциях.Важно лучше связывать низкооплачиваемых работников с их рабочими местами путем стратегического создания доступного жилья рядом с рабочими местами и доступных вариантов общественного транспорта. Кроме того, решение проблем, связанных с плохой совместимостью с работой и жильем, должно быть региональным усилием. Фактически, в любом мегаполисе могут быть юрисдикции, которые лучше других работают с точки зрения соответствия рабочих мест и жилья. Обычно группы низкооплачиваемых рабочих мест пересекают границы отдельных юрисдикций. Кроме того, удаленные районы часто являются единственными вариантами, доступными семьям с низким доходом, но они не имеют хорошего сообщения как с центральными, так и с пригородными районами, богатыми рабочими местами.

В этом отчете рекомендуется крупномасштабные прямые инвестиции со стороны федерального правительства в земельные фонды метрополий (MLT), на которых могут быть созданы справедливые проекты, ориентированные на транзит (eTOD), особенно в районах, где низкая заработная плата и доступное жилье плохо подходят , в непосредственной близости от горячих точек с низкооплачиваемой работой и там, где общественный транспорт соединяет низкооплачиваемую рабочую силу с группами низкооплачиваемых рабочих мест. В частности, в этом отчете рекомендуется следующее:

• Создать федеральный механизм регулирования и финансирования, который увязывает новое и существующее финансирование транспорта с производством доступного жилья для штатов, которые продвигают создание MLT, в которых могут разрабатываться eTOD.
• Создать государственные мандаты на инклюзивное жилье — то есть программы, использующие экономические выгоды от роста стоимости недвижимости для расширения доступных возможностей аренды и владения для семей с низкими и средними доходами. ¹⁶
• Сделать приоритетным развитие арендного жилья МЛТ и выделить большую долю построенных единиц доступному жилью.
• Обеспечить, чтобы местные органы власти содействовали приобретению земель под застройку MLT.

Устойчивое пространственное несоответствие для американских низкооплачиваемых рабочих

Устойчивое пространственное несоответствие — то есть, где живут малообеспеченные работники, не там, где находятся подходящие рабочие места — характеризует несколько U.Южные мегаполисы, особенно те, в которых наблюдался рост рабочих мест после Великой рецессии вплоть до текущего экономического спада, вызванного вспышкой COVID-19. Низкооплачиваемые работники, услуги которых имеют решающее значение для функционирования региональной экономики, не всегда могут получить выгоду от роста рабочих мест и, в частности, от пространственного распределения рабочих мест, по крайней мере, по двум причинам: (1) из-за нехватки доступных по цене жилья рядом с центрами занятости, эти работники часто проживают в районах с низким уровнем занятости, с дорогостоящими и обременительными поездками на работу, или (2) они могут быть вынуждены жить в районах с высокими затратами, которые они не могут себе позволить, чтобы быть ближе к месту их проживания. рабочих мест со значительными последствиями для их качества жизни, здравоохранения, образования детей и возможностей сбережений. ¹⁷

Большая часть экономического неравенства и неблагоприятного положения, с которым сталкиваются работники с низкими доходами, может быть отнесена к системным моделям экономического развития, инвестиций и социально-экономической изоляции на географических уровнях, которые выходят за пределы отдельного района и охватывают целые столичные регионы и рынки труда. ¹⁸ История послевоенного роста городов в Соединенных Штатах ясно иллюстрирует этот момент: в значительной степени благодаря государственной политике и программам, которые создавали и увековечивали пространственное неравенство, рост городов после Второй мировой войны характеризовался быстрой субурбанизацией рабочих мест и инфраструктуры как белые семьи среднего класса бежали из центральных городов в поисках меньшего скопления людей, лучших услуг и удобств, расовой однородности и домов на одну семью.Пригороды также привлекали рабочие места в обрабатывающей промышленности и розничную торговлю из-за более дешевой земли и доступа к более состоятельным клиентам. По мере расцвета пригородов кварталы в центре города, обычно с большим количеством цветного населения, остались позади и пережили многолетний цикл сокращения инвестиций и концентрации бедности. ¹⁹ С 1970 по 2000 год более 100 центральных городов пережили чистую убыль населения, в то время как пригороды продолжали расти. ²⁰ Городские рынки труда испытали существенные сдвиги, особенно после экономической стагнации начала 1970-х годов и последующей экономической реструктуризации.Занятость в тяжелой обрабатывающей промышленности снизилась, и, хотя обрабатывающая промышленность и другие отрасли промышленности были перемещены из центральных городов, рост рабочих мест, как правило, был сосредоточен в секторах, основанных на высоких и низких технологиях и использующих сочетание квалифицированных и неквалифицированных рабочих. ²¹ В то же время нехватка доступного жилья в сферах роста рабочих мест, изоляционная земельная политика, ²² и дискриминация на рынке жилья по-прежнему ограничивают возможность низкооплачиваемых рабочих проживать вблизи своих рабочих мест. ²³

Эти закономерности вызвали значительный интерес среди ученых к так называемому пространственному несоответствию. ²⁴ Впервые предложенное Джоном Кейном в 1968 году, ²⁵ понятие пространственного несоответствия относится к теории, согласно которой субурбанизация рабочих мест и дискриминационные барьеры при выборе места жительства жителей центра города, особенно чернокожих, привели к возникновению избыток рабочих по отношению к количеству имеющихся рабочих мест в центральных районах города. ²⁶ Эта ситуация привела к безработице, снижению заработной платы и увеличению продолжительности поездок на работу для рабочих в центре города, особенно в районах, где отсутствие адекватного и надежного транспорта увеличивало расстояние между работающими семьями и возможностями трудоустройства. ²⁷

Расположение работы и населения в последние годы изменилось. ²⁸ Пригородные сообщества с высоким доходом начали испытывать некоторые негативные внешние эффекты, вызванные быстрым ростом и разрастанием пригородов, такими как длительные поездки на работу, заторы и экологические проблемы.Это послужило толчком к возвращению в город в некоторых частях Соединенных Штатов и прекращению полетов белых пригородов. ²⁹ Движение назад в город значительно ускорилось с 2000 года, когда многие люди и семьи, преимущественно состоятельные, молодые, образованные и белые, начали возвращаться в городские центры, привлеченные транспортной доступностью, удобством пешеходов, услугами и удобства. Заметные реинвестиции и восстановление со стороны джентрификаторов высшего класса способствовали централизации штаб-квартиры и центров принятия решений.Данные переписи населения показывают, что с 2007 по 2011 год центры занятости, расположенные в центре города в некоторых из крупнейших мегаполисов страны, испытали более быстрый рост рабочих мест, чем на периферии мегаполисов, что свидетельствует не только о продолжающемся смещении роста рабочих мест в сторону знаний с высокой заработной платой и низкой заработной платы. — рабочие места в сфере услуг по заработной плате ³⁰ , но также возрождение городской жизни и повышение конкурентоспособности центральных городов по сравнению с пригородами после Великой рецессии. ³¹

После финансового краха 2008 года крупные инновационные компании и высокотехнологичные стартапы, которые раньше концентрировались в пригородных офисных парках, выбрали более центральные районы города и более плотные части мегаполисов, чтобы привлечь и удержать образованных работников, быть ближе своим клиентам и облегчить рабочие отношения с другими фирмами и учреждениями. ³² Несколько компаний в сфере финансов, программного обеспечения и биотехнологий, среди прочего, переместили или расширили свои операции в центральных районах города. Возьмем, к примеру, Amazon, штаб-квартиру которой разместили в центре Сиэтла, или Cirrus Logic со штаб-квартирой в центре города Остин, штат Техас. ³³ Такие компании, как Twitter, Pinterest и Yahoo, открыли свои штаб-квартиры в центре Сан-Франциско, который в последние годы превзошел Кремниевую долину как центр венчурных инвестиций. ³⁴ Многие компании переехали в центральные города в основном для того, чтобы привлечь высококвалифицированных и интеллектуальных работников, присутствие которых в городских центрах за последние годы значительно выросло. ³⁵ В то же время рост числа высококвалифицированных рабочих мест в городских центрах привел к сопутствующему увеличению сфер обслуживания, которые поддерживают функционирование бизнеса, финансов и инноваций. ³⁶ По словам экономиста Энрико Моретти, каждая новая высокооплачиваемая инновационная работа создает пять новых рабочих мест в других отраслях, особенно для низкооплачиваемых рабочих. ³⁷ Сюда входят, в частности, работники общественного питания, дворники, охранники и уборщики. ³⁸

По мере того, как все более состоятельные группы переезжают в городское ядро, семьи с низкими доходами и значительная часть рабочего класса были исключены из своих кварталов — в основном в результате джентрификации, роста цен на жилье и стоимости собственности, а также растущей нехватки доступного жилья. аренда жилья. Перемещение семей с низкими доходами в пригород было вызвано необходимостью найти доступное арендное жилье, которое доступно в старых пригородных районах, для которых характерны стареющие дома, оставленные семьями среднего класса. ³⁹ Миграция малообеспеченных и цветных семей из городских центров привела к распространению бедности из городского ядра в пригороды, где в период с 2000 по 2011 год число людей, живущих в бедности, выросло на 64 процента. ⁴⁰ Уход за чертой бедности в 2000-е годы также был связан с продолжающейся децентрализацией рабочих мест. ⁴¹ Поскольку предприятия и фабрики, нуждающиеся в дополнительных площадях, продолжали создавать и расширять свою деятельность в пригородных районах с более низкими затратами на землю по сравнению с центрами города, возможности в сфере обслуживания, поддерживающие эти предприятия, не всегда приносили пользу пулу низкооплачиваемых рабочих, живущих в пригороды.Заработная плата на таких рабочих местах оставалась неизменной и не соответствовала стоимости жизни в пригороде. Что наиболее важно, домохозяйства с низкими доходами, переезжающие в пригороды, как правило, в конечном итоге живут в районах с низким уровнем занятости и в районах, где отсутствует сеть общественного транспорта, которая могла бы соединить рабочих, живущих в бедных районах, с хорошими возможностями трудоустройства, расположенными как в пригородных районах, так и в городских центрах. ⁴² Это особенно очевидно в столичном районе Атланты, где транспортная система неэффективно связывает низкооплачиваемых пригородных рабочих, особенно тех, кто живет в южной части региона, с пригородными рабочими местами, в основном сосредоточенными в северной части этого района. ⁴³

Исследование Brookings Institution показывает, что жители районов с высоким уровнем бедности и меньшинств, многие из которых находятся в пригородных районах, испытали заметное снижение близости к работе. ⁴⁴ Близость к центрам занятости особенно важна для определенных групп, таких как низкооплачиваемые работники, поскольку это может повлиять на их поиск работы, результаты трудоустройства и последующие возможности экономической мобильности. Эти люди, как правило, сталкиваются со значительными пространственными барьерами на пути к трудоустройству, поскольку они в большей степени ограничены стоимостью жилья и поездок на работу по сравнению с высокодоходными и высококвалифицированными работниками, которые могут позволить себе добираться до работы на машине и иметь больший выбор места жительства. ⁴⁵

В оставшейся части этого отчета основное внимание уделяется понятию соответствия рабочих мест и жилья, которое служит полезным показателем для понимания жилищных потребностей низкооплачиваемых рабочих и оценки того, удовлетворяет ли и как местное жилищное предложение этим потребностям в 15 крупных странах. В мегаполисах США, где после Великой рецессии рост рабочих мест был выше среднего, вплоть до нынешней пандемии.

Рабочие места для жилья

Понятие соответствия рабочих мест и жилья относится к степени, в которой доступное на местном уровне жилье соответствует способности нанятых на местах рабочих его себе позволить.Аналитический подход к анализу соответствия рабочих мест и жилищных условий был впервые применен профессорами Крисом Беннером и Алексом Карнером для оценки того, как предложение жилья в районе залива Сан-Франциско удовлетворяет жилищные потребности домохозяйств с разным уровнем дохода. ⁴⁶ Исследование Беннера и Карнера основано на обширной академической литературе, в которой исследуется проблема баланса рабочих мест и жилья в городских и пригородных районах США. Большая часть этой литературы посвящена важности рабочих, проживающих недалеко от места работы, в решении транспортных и экологических проблем, таких как заторы, пройденные километры транспортного средства и выбросы парниковых газов. ⁴⁷ В некоторой литературе также обращается внимание на взаимосвязь между балансом рабочих мест и жилья и доступностью жилья, поскольку нехватка и высокий спрос на доступное жилье поблизости от рабочих мест неизбежно приводят к росту цен на жилье. ⁴⁸ Работа, направленная на доступное жилье, также вызвала озабоченность по поводу того, что исключительное зонирование ⁴⁹ способствовало созданию диспропорций между рабочими местами и жильем и неравномерной географии мест с достаточным предложением доступного жилья.Эти диспропорции особенно сказываются на работниках со средним и низким доходом, для которых доступность жилья имеет решающее значение и часто недоступно в пригородах с большим количеством рабочих мест, где производство доступных по цене единиц и развитие жилых кварталов с высокой плотностью населения, как правило, не приветствуются местными жителями. правила зонирования. ⁵⁰

Беннер и Карнер поддерживают аргумент, что, хотя обеспечение паритета между количеством рабочих мест и количеством жилищных единиц имеет значение в региональном планировании, этого недостаточно.Скорее, соответствие рабочих мест и жилья более уместно, потому что с точки зрения справедливости важно соответствовать уровню заработной платы местных рабочих мест и доступности местного жилья: ⁵¹

Поскольку работники с высоким доходом по своей природе обладают большей гибкостью и выбором с точки зрения выбора места жительства, а также из-за динамики рынков пригородного жилья, эта проблема проявляется в первую очередь в пригородных районах, которые, как правило, не предоставляют доступного жилья для малообеспеченных слоев населения. -наемные рабочие.Предельная стоимость сэкономленного доллара также может быть выше для низкооплачиваемого работника. Когда будет предоставлена ​​возможность жить поближе к месту работы, сокращение транспортных расходов будет сравнительно более привлекательным для низкооплачиваемого рабочего, чем для высокооплачиваемого при прочих равных. ⁵²

Домохозяйства с низкими доходами, особенно цветные домохозяйства, находятся в невыгодном положении из-за плохой пригодности работы и жилья, поскольку, как известно, они сталкиваются с несколькими пространственными препятствиями при поиске жилья, включая дискриминацию на рынке жилья и запретительные методы зонирования, которые значительно ограничивают их жилищные условия. варианты, особенно рядом с их рабочими местами. ⁵³ По сравнению с более высокооплачиваемыми работниками, лица, занятые на низкооплачиваемых работах, обычно тратят большую часть своего дохода на расходы, связанные с жильем и транспортом, более ограничены в своей способности добираться до работы на большие расстояния и часто водят машину. старые автомобили.

Беннер и Карнер вводят в действие соотношение «низкооплачиваемая работа — доступное жилье» как соотношение между количеством низкооплачиваемых рабочих мест и количеством арендных единиц, доступных для низкооплачиваемых рабочих в данной местности. ⁵⁴ Этот показатель позволяет выявить области в регионе, в которых существует потребность в доступных по цене единицах аренды для размещения рабочих, занятых на местных низкооплачиваемых работах.Ключевой вывод исследования заключается в том, что в городах в районе залива, где наблюдается рост числа высокооплачиваемых рабочих мест, также наблюдается значительный рост числа низкооплачиваемых рабочих мест. Однако эти города не производят достаточно жилья, доступного для работников, занятых на низкооплачиваемых работах.

Анализ, представленный в этом отчете, основан на структуре, разработанной Беннером и Карнером, и применяет некоторые изменения к метрике соответствия рабочих мест и жилищным условиям и к единице анализа. (см. подробное описание ниже). В частности, в этом отчете обсуждается показатель, измеряющий распределение приемлемого жилья с низкой заработной платой и доступным жильем в юрисдикциях 15 ведущих U.S. мегаполисах, в которых со времен Великой рецессии до текущего экономического спада, спровоцированного COVID-19, наблюдался значительный прирост рабочих мест. Как и в исследовании Беннера и Карнера, соответствие между рабочими местами и жильем, рассчитанное в этом анализе, сосредоточено на съемном жилье, потому что работники с низкими доходами, как правило, с большей вероятностью, чем работники с высокими доходами, сдают свои дома в аренду. ⁵⁵

Низкооплачиваемая работа — доступное жилье соответствует метрике

Показатель пригодности для низкооплачиваемых рабочих мест и доступного жилья, разработанный Беннером и Карнером, основан на расчетах общедоступных данных о рабочих местах из набора данных Лонгитюдной статистики занятости между работодателем и домохозяйством (LODES) за 2011 год и данных о жилье от Американского сообщества. Пятилетняя оценка обзора (ACS) 2007–2011 гг.Набор данных LODES, разработанный Бюро переписи населения США совместно с государственными партнерами, предоставляет данные о характеристиках занятости и потоках поездок на работу в зависимости от места работы и места проживания сотрудников на уровне квартала переписи. В исследовании Bay Area в качестве показателя низкооплачиваемых рабочих мест используется количество рабочих мест с ежемесячным заработком в размере 1250 долларов США или меньше. Хотя информация о ежемесячном заработке, предоставляемая набором данных LODES, важна для определения рабочих мест с разным уровнем заработной платы, с этой переменной связан серьезный недостаток, поскольку пороговое значение месячного заработка в 1250 долларов для низкооплачиваемых рабочих никогда не корректировалось с учетом инфляции и не изменялось. постоянна во всем ряду данных, который охватывает 16 лет, начиная с 2002 года.Кроме того, при сравнении различных рынков жилья и труда, характеризующихся различной стоимостью жизни, переменная нуждается в некоторых корректировках в виде множителей, которые позволили бы в некоторой степени контекстуализировать ее. Это ограничение особенно важно при объединении информации о низкооплачиваемых рабочих местах и ​​данных о доступности жилья, как в случае метрики соответствия рабочих мест и жилищных условий, для которой необходимо установить, какой будет доступная ежемесячная арендная плата для низкооплачиваемых работников. ⁵⁶ Беннер и Карнер установили порог низкого дохода для годового дохода домохозяйства в размере 30 000 долларов США, который получается путем умножения ежемесячного заработка 1250 долларов США на два, частично для учета домохозяйств с двумя лицами с низким доходом и для облегчения последовательного сравнения время.Кроме того, авторы исследования Bay Area используют данные ACS по арендуемым единицам и определяют доступную ежемесячную арендную плату для малооплачиваемых работников в размере 750 долларов в месяц, исходя из стандартного предположения, что домохозяйство может позволить себе приобретение дома, если оно тратит не более 30 процентов. годового дохода от расходов на жилье.

Анализ, представленный в этом отчете, который фокусируется на 15 мегаполисах, характеризующихся разной стоимостью жизни, использует уровень образования в качестве косвенного показателя низкооплачиваемого труда.В частности, анализ ориентирован на работников, не имеющих высшего образования. Бюро переписи населения США публикует средние годовые доходы с разбивкой по уровню образования для каждой столичной статистической области (MSA). В отличие от методологического подхода Беннера и Карнера, в этом исследовании для оценки доступной ежемесячной арендной платы для низкооплачиваемых рабочих в каждом из исследованных городских районов используется средний годовой заработок работников с дипломом о среднем образовании или меньше.

Как и в исследовании Беннера и Карнера, предполагается, что семья может позволить себе арендную плату, если не более 30 процентов ее дохода тратится на расходы на жилье.Как показано в таблице 1, пороговый доход и доступная ежемесячная арендная плата варьируются в зависимости от выбранных городских районов. Для окончательного расчета соотношения между низкооплачиваемыми рабочими местами и доступным жильем данные о рабочих местах берутся из набора данных LODES за 2017 год, тогда как данные о доступном жилье берутся из пятилетних оценок ACS 2013–2017. Для каждого места в каждом из выбранных мегаполисов сумма низкооплачиваемых рабочих мест делится на сумму единиц жилья ⁵⁷ с арендной платой, не превышающей доступную ежемесячную арендную плату для конкретного мегаполиса.Отношение больше 2 указывает на то, что в населенном пункте больше низкооплачиваемых рабочих мест, чем арендных единиц, доступных для низкооплачиваемых работников, при условии, что на одно домохозяйство приходится два работника.

Низкооплачиваемая работа и доступное арендное жилье в 15 крупных городах

Таблица 2 иллюстрирует некоторые экономические и жилищные характеристики выбранных мегаполисов. С 2010 по 2017 год в этих областях было зарегистрировано среднее процентное увеличение общего количества рабочих мест вне сельского хозяйства не менее чем на 20 процентов в случае Лос-Анджелеса и Сиэтла и до 32 процентов в Остине, штат Техас.Сферы, в которых зарегистрированы самые высокие темпы роста рабочих мест, представляют собой сочетание экономики, основанной на высококвалифицированных знаниях, и экономики, основанной на услугах.

За некоторыми исключениями, мегаполисы в выборке характеризуются плотным рынком арендного жилья, так как их уровень вакантных площадей обычно намного ниже, чем средний уровень вакантных площадей в США (7,2%). В большинстве случаев уровень вакантных площадей в этих мегаполисах снизился с 2010 года, что указывает на растущий спрос на арендуемые объекты. ⁵⁸ В Сан-Хосе, Калифорния, штат MSA, например, уровень арендных ставок снизился с 10.От 3 процентов в 2010 году до 1,4 процента в 2017 году. Риверсайд, Калифорния; Даллас; и мегаполисы Атланты испытали аналогичный значительный спад.

Во всех отобранных мегаполисах по крайней мере 43 процента арендаторов испытали бремя расходов на жилье, то есть они тратят более 30 процентов своего дохода на расходы на жилье. Доля обремененных расходами арендаторов особенно велика в прибрежных районах, таких как Риверсайд, Майами и Лос-Анджелес, где более 50 процентов семей арендаторов сталкиваются с проблемой доступности аренды.Таблица в Приложении к настоящему отчету иллюстрирует бремя расходов на жилье для отдельных низкооплачиваемых рабочих мест в 15 городских районах. Возьмем, к примеру, дворников: средняя заработная плата дворников в этих мегаполисах намного ниже, чем годовой доход, необходимый для приобретения квартиры с одной спальней. В Лос-Анджелесе годовой доход, необходимый для приобретения квартиры с одной спальней, составляет 51 360 долларов — в 1,5 раза выше, чем средняя годовая заработная плата уборщика, составляющая 32 784 доллара, в мегаполисе. За некоторыми исключениями, данные по другим сферам услуг показывают аналогичные пробелы.(см. таблицу в Приложении)

Данные о движении транспорта показывают, что в большинстве выбранных мегаполисов более 50 процентов рабочих проживают на расстоянии более 10 миль от своих рабочих мест. (см. Таблицу 3) В южных мегаполисах, таких как Шарлотта, Северная Каролина; Нэшвилл, Теннесси; Даллас; и Атланта, более 60 процентов рабочих преодолевают расстояние более 10 миль, чтобы добраться до места работы. Эти данные согласуются с выводом Института Брукингса о том, что между людьми и работой в мегаполисах Америки растет дистанция. ⁵⁹

Как обсуждалось в предыдущем разделе этого отчета, близость к рабочим местам особенно важна для низкооплачиваемых работников. В выбранных мегаполисах низкооплачиваемые рабочие места составляют от 22 процентов в Шарлотте до 35 процентов в Гранд-Рапидс, штат Мичиган, и Солт-Лейк-Сити, от основных рабочих мест. (см. Таблицу 3) ⁶⁰ Эти рабочие места неравномерно распределены по каждому столичному региону. Когда их географическое распределение сравнивается с географическим распределением единиц аренды, доступных для низкооплачиваемых работников, становится ясно, что в большинстве областей низкая заработная плата и доступное жилье плохо подходят для многих юрисдикций, в которых обычно низкооплачиваемые рабочие места имеют тенденцию должны быть сконцентрированы и там, где существует нехватка доступного жилья для низкооплачиваемых рабочих, работающих в этих юрисдикциях.

Следующие цифры — рисунки с 2 по 16 — показывают метрику соответствия низкооплачиваемой работе и доступному жилью в юрисдикциях выбранных городских агломераций. Столичные районы упорядочены в зависимости от степени доступности жилья для низкооплачиваемых рабочих. Как и в исследовании Беннера и Карнера, большие значения показателя указывают на то, что в юрисдикции имеется больше низкооплачиваемых рабочих мест, чем единиц аренды, доступных для низкооплачиваемых работников, работающих в юрисдикции. Значения до 2 указывают на относительно хорошее соответствие, тогда как значения более 2 указывают на плохое соответствие. ⁶¹ Карты также выделяют результаты анализа горячих точек низкооплачиваемых рабочих мест, то есть анализа пространственных кластеров переписных участков с большим количеством низкооплачиваемых рабочих мест и статистически значимых кластеров. Этот анализ был проведен, чтобы выделить области, в которых наблюдается значительная концентрация низкооплачиваемых рабочих мест, и привлечь внимание к тому факту, что эти кластеры часто пересекают границы различных юрисдикций. Таким образом, анализ горячих точек полезен для подчеркивания важности решения проблем, связанных с неудовлетворительной работой и жильем, на региональном уровне, а не на уровне отдельной юрисдикции.Кроме того, анализ горячих точек предлагает инструмент для стратегического планирования, связанного с подходящим местом для строительства жилья и / или улучшения транспортного сообщения с районами с большим количеством рабочих мест.

Карты показывают, что существуют некоторые различия между мегаполисами в отношении географического распределения метрики соответствия рабочих мест и жилья. Это неудивительно, поскольку 15 мегаполисов сильно различаются по размеру, топографии, схемам развития, землепользованию и транспортной инфраструктуре.Эти факторы влияют на распределение рабочих мест и жилья по регионам — и, следовательно, на режимы поездок на работу и доступность жилья для их рабочей силы. ⁶²

Автоориентированный мегаполис Лос-Анджелеса характеризуется полицентрической пространственной структурой, которая состоит не только из уникального центрального делового района, но и из нескольких бизнес-центров за пределами первоначального центрального делового района. ⁶³ Разрозненное распределение кластеров низкооплачиваемых рабочих мест по региону отражает полицентричную структуру Лос-Анджелеса.Экономическая реструктуризация и демографические изменения оказали серьезное влияние на рынок труда в этом регионе. Сокращение инвестиций в оборону после окончания холодной войны в значительной степени стало причиной упадка производственного сектора Лос-Анджелеса. ⁶⁴ Рабочие места в обрабатывающей промышленности были децентрализованы, и география промышленного перемещения привела не к простой бифуркации городского центра и пригорода, как в других классических моноцентрических мегаполисах, а, скорее, к созданию экономических узлов по всему региону.В то же время секторы, основанные на высокотехнологичном производстве и низкоквалифицированных услугах, а также сектор деловых и финансовых услуг, продолжали расширяться. ⁶⁵ Лос-Анджелес в течение нескольких десятилетий привлекал иммигрантов из Азии и Латинской Америки, что способствовало значительному приросту населения с 1980-х годов. Однако за последние пять лет рост населения значительно замедлился, в основном из-за того, что столичный район борется с доступностью жилья и отсутствием строительства нового жилья. ⁶⁶ Неудивительно, что большинство юрисдикций в этом районе плохо подходят для работы и жилья. (см. Рисунок 2) Пятьдесят пять процентов домохозяйств-арендаторов в мегаполисе не могут позволить себе свои дома, и только 1 процент низкооплачиваемых рабочих проживает на переписных участках со средней ежемесячной арендной платой (697 долларов США), которую они могут себе позволить. А из-за географии местности строительство нового жилья — задача.

Горные районы Сан-Франциско и Сан-Хосе составляют сердце Bay Area. ⁶⁷ Район Залива считается четвертым по величине мегаполисом в Соединенных Штатах по численности населения. В регионе площадью 7000 квадратных миль проживает 7,6 миллиона человек, 25 процентов из которых проживают только в округе Санта-Клара, обычно называемом Южным заливом. ⁶⁸ Хотя до 1960-х годов большая часть роста была сосредоточена в Сан-Франциско и городах, непосредственно окружающих его, с тех пор модели роста изменились, поскольку значительный рост произошел в периферийных округах, где были доступны земли для застройки и где существовали возможности для аннексии. . ⁶⁹ Однако с 2007 года рост населения в районе залива замедлился, особенно во внутренних районах. Сегодня город Сан-Хосе, неофициальная столица Кремниевой долины, представляет собой самый густонаселенный город в регионе. Вместе мегаполисы Сан-Франциско и Сан-Хосе стали лидерами в области создания рабочих мест, инноваций, производительности и роста средней заработной платы. В этих двух областях наблюдается рост плотности рабочих мест в центре города и центральных городских округах, ⁷⁰ в основном за счет кластера высокооплачиваемых, высокотехнологичных и инновационных рабочих мест.Согласно исследованию Брукингса, Сан-Франциско входит в четверку крупнейших мегаполисов, на которые приходится 90 процентов увеличения плотности рабочих мест с 2004 по 2015 годы. ⁷¹

Район Залива испытывает значительную нехватку доступного жилья. В обоих мегаполисах 45 процентов арендодателей платят за жилье более 30 процентов своего дохода, и для многих домовладение в этом районе недоступно. ⁷² Нехватка доступного жилья привела к резкому увеличению числа пассажиров, которые добираются до места работы и возвращаются с нее по 90 минут и более.Рабочие, занятые в сфере обслуживания, например, в индустрии гостеприимства, не могут позволить себе квартиру рядом с местом работы и уезжают все дальше от своих рабочих мест во внутренние районы. ⁷³ Только 2 процента и 3 процента низкооплачиваемых рабочих, занятых в городских районах Сан-Франциско и Сан-Хосе, соответственно, проживают на переписных участках, где они могут позволить себе среднюю ежемесячную арендную плату. В 2017 году в большинстве почтовых индексов в районе залива было больше низкооплачиваемых рабочих мест, чем соискателей на разумном расстоянии. ⁷⁴ Рисунки 3 и 4 показывают, что большинство юрисдикций в двух мегаполисах плохо подходят для работы и жилья, что согласуется с исследованием Беннера и Карнера. Это особенно очевидно в районе, прилегающем к Кремниевой долине, а также в южной части округа Аламеда, западной части округа Контра-Коста и юго-восточной части округа Марин. Большие кластеры низкооплачиваемых рабочих мест находятся в основных городах Сан-Франциско и Сан-Хосе, а несколько более мелких кластеров разбросаны по всему региону.

Майами характеризуется глубоким пространственным неравенством: обеспеченные жители живут вдоль побережья, в центре города и вокруг него, а также рядом с основанными на знаниях предприятиями и учреждениями, в то время как домохозяйства с низкими доходами, особенно цветные, проживают в очагах концентрированной бедности. в пригородах и с плохим доступом к хорошо оплачиваемой работе. ⁷⁵ Как и другие прибрежные мегаполисы, такие как Лос-Анджелес и Сан-Франциско, Майами страдает от серьезного кризиса доступности жилья.Около 60 процентов домохозяйств, снимающих жилье в столичном районе, не могут позволить себе расходы на жилье, и только 3 процента низкооплачиваемых рабочих, занятых в этом регионе, проживают на переписных участках со средней ежемесячной арендной платой (631 доллар США), которую они могут себе позволить. Неудивительно, что почти все юрисдикции в этом районе плохо подходят для работы и жилья — не только в прибрежных районах, но и внутри страны, особенно к северу от города Майами, где расположено большинство кластеров низкооплачиваемых рабочих мест. (см. рисунок 5)

На низкооплачиваемые рабочие места приходилось 74 процента всего роста занятости в районе Риверсайд, штат Калифорния, с пригородами с 2009 по 2013 год. ⁷⁶ Это неудивительно, поскольку район Риверсайд стал крупным распределительным центром и местом размещения крупных работодателей. Тысячи новых рабочих мест были добавлены в местную экономику, и этот район поглотил большую часть перетока жителей, переезжающих из Лос-Анджелеса. ⁷⁷

Экономический рост и рост населения оказали серьезное давление на местный рынок жилья, который, хотя и не такой напряженный, как в Лос-Анджелесе, демонстрирует признаки стресса. Доля арендных площадей резко упала с 10.С 4 процентов в 2010 году до 3,8 процента в 2017 году. (См. Таблицу 2) Пятьдесят пять процентов домохозяйств, снимающих жилье, тратят более 30 процентов своего дохода на расходы на жилье, и только 8 процентов низкооплачиваемых работников, работающих в столичном регионе, проживают в переписные участки, которые они могут себе позволить. На рисунке 6 показано, что юрисдикции, прилегающие к округу Лос-Анджелес, плохо подходят для работы и жилья и имеют большие группы низкооплачиваемых рабочих мест. Интересно, что неудовлетворительное соответствие рабочих мест и жилья начинает проявляться и в восточной части региона, скорее всего, из-за модели экономического роста и роста жилого фонда, которая распространяется из насыщенных районов в более периферийные юрисдикции.

Столичный район Денвера следовал типичной модели автоориентированного развития города Солнечного пояса в течение 20-го века, поскольку он испытал интенсивное разрастание и сокращение населения центра города до середины 1990-х годов. В последние десятилетия Денвер предпринял шаги, чтобы повернуть вспять свой курс, хотя разрастание продолжается по всему большему региону. Те, кто проживает за пределами столичного центра, в основном зависят от частных автомобилей, несмотря на значительные улучшения в инфраструктуре общественного транспорта. ⁷⁸

Район, популярность которого возросла, в том числе среди иностранных инвесторов, в последние годы в Денвере резко выросли цены на жилье. ⁷⁹ Сорок девять процентов арендаторов столичного региона не могут позволить себе жилье. (см. Таблицу 2). Нехватка доступного жилья особенно остра для низкооплачиваемых рабочих, только 9 процентов из которых проживают на переписных участках со средней ежемесячной арендной платой (817 долларов США), которую они могут себе позволить. (см. Таблицу 3). Большинство юрисдикций в районе Денвера плохо подходят для работы и жилья.(см. рис. 7). Интересно, что соответствие рабочих мест и жилья, как правило, хуже в отдаленных юрисдикциях, окружающих Денвер, чем в самом столичном центре. В этом районе представлено несколько кластеров низкооплачиваемых рабочих мест как в центре города, так и в прилегающих юрисдикциях, особенно в южной части столичного региона, а также в тех, которые расположены к востоку и северо-востоку от города Денвер.

Город Остин, штат Техас, представляет собой крупный центр высоких технологий — информационных технологий, телекоммуникаций, деловых и финансовых услуг — и является домом для нескольких крупных и малых технологических компаний. ⁸⁰ Рабочие места имели тенденцию концентрироваться как в основном городе Остине, так и в соседних юрисдикциях. ⁸¹ Примерно половина рабочих мест в сфере высоких технологий находится в пригородах за пределами центра города. ⁸² На диаграмме 8 показано, что большинство юрисдикций в регионе плохо справляются с точки зрения соответствия низкооплачиваемым рабочим местам доступному жилью, особенно те, которые расположены к югу и северу от города Остин. Несколько крупных кластеров низкооплачиваемых рабочих мест расположены в основных районах. В мегаполисе существует проблема с доступностью аренды, поскольку 44 процента семей арендаторов платят более 30 процентов своего дохода на оплату жилья.Для тех, кто занят на низкооплачиваемых работах, эта проблема более серьезна: только 11 процентов низкооплачиваемых работников проживают на переписных участках, где они могут позволить себе среднюю ежемесячную арендную плату (734 доллара США).

Город Сиэтл входит в число мегаполисов США, наиболее сильно урбанизированных с 2010 года. ⁸³ Город Сиэтл, в частности, испытал всплеск развития многоэтажных жилых домов, в основном обслуживающих растущую высокотехнологичную рабочую силу. ⁸⁴ Как и в Сан-Франциско, в Сиэтле наблюдается рост плотности рабочих мест в центре города и прилегающих городских округах, ⁸⁵ в основном благодаря продолжающемуся созданию десятков высокотехнологичных предприятий в регионе. Google, например, недавно завершил покупку около 400 000 квадратных футов офисных площадей в городе к востоку от Сиэтла. Сайт включает в себя торговые площади и общественную парковку. Тем временем Facebook открыл свой 18-й офис в этом районе, а Amazon с более чем 50 000 сотрудников в Сиэтле планирует дальнейший рост в районе Бельвью. ⁸⁶

Как и другие прибрежные мегаполисы, Сиэтл испытывает нехватку доступного жилья, несмотря на местные усилия по увеличению предложения многоквартирного жилья вместе с крупными инвестициями в инфраструктуру общественного транспорта. ⁸⁷ Сорок шесть процентов арендаторов столичного региона несут бремя стоимости жилья, и только 11 процентов низкооплачиваемой рабочей силы, занятой в этом районе, проживают на переписных участках, где им доступна ежемесячная арендная плата за средства массовой информации. Рынок аренды в мегаполисе стал более жестким, так как уровень арендных ставок снизился с 6.2 процента в 2010 году до 3,4 процента в 2017 году. Однако не во всех юрисдикциях в регионе наблюдается дисбаланс между количеством низкооплачиваемых рабочих мест и количеством арендных единиц, доступных для местной низкооплачиваемой рабочей силы. На диаграмме 9 показано, что соответствие рабочих мест и жилья плохим в городе Сиэтл и преимущественно в некоторых центральных юрисдикциях, прилегающих к центральному городу, а также в некоторых местах как в северной, так и в южной частях мегаполиса. Это области, где существуют значительные группы низкооплачиваемых рабочих мест.Однако соответствие рабочих мест и жилья относительно хорошо во многих периферийных юрисдикциях, где могут проживать работники, которые не могут позволить себе аренду жилья в более центральных районах.

Столичный регион Солт-Лейк-Сити за последние годы пережил беспрецедентный рост. Его близость к ресурсам для активного отдыха, а также коммерческое строительство и развитие недвижимости способствовали привлекательности этого района, особенно для высокотехнологичных и финансовых компаний, таких как Adobe, Twitter и Goldman Sachs.Рынок недвижимости в регионе процветает как в центре города, так и в периферийных районах. В частности, центр города пережил возрождение после Великой рецессии. ⁸⁸ Этот рост обострил проблему доступного жилья в регионе. Сорок один процент арендаторов столичного региона несут бремя стоимости жилья, и только 17 процентов низкооплачиваемой рабочей силы в этом районе проживают на переписных участках с доступной средней ежемесячной арендной платой (779 долларов США).Солт-Лейк-Сити, а также южные юрисдикции испытывают давление на рынке доступного жилья, о чем свидетельствует распределение показателя соответствия рабочих мест и жилья. (см. Рисунок 10). Низкооплачиваемые рабочие места в значительной степени сконцентрированы в центральном городе, а также в южных юрисдикциях.

Быстрый рост района побудил город предложить генеральный план общественного транспорта, чтобы повысить доступ пассажиров к рабочим местам. Тем не менее, географическое положение региона представляет собой проблему с точки зрения развития транспорта и дальнейшего роста.Фактически, Солт-Лейк-Сити ограничен горами и озерами, что значительно ограничивает диапазон возможностей для инвестиций и развития железных дорог. ⁸⁹

Обширная столичная зона Атланты включает в себя несколько округов, и большая часть ее населения, более 5 миллионов человек, проживает в пригородных районах с низкой плотностью населения за пределами межштатной автомагистрали 285, которая образует кольцо, окружающее центральный город Атланта. ⁹⁰ Кроме того, Атланта характеризуется неравномерным ростом между северной и южной частями региона.Значительная часть рабочих мест в мегаполисе находится в северной части региона, как в границах города Атланты, так и в его пригородах. Здесь расходы на инфраструктуру были сосредоточены в основном на автомагистралях, а не на общественном транспорте, в ущерб цветным сообществам, сосредоточенным в южной части региона. Многие из крупнейших центров занятости, расположенных в северной части региона, не обслуживаются общественным транспортом. Плохое сообщение общественного транспорта с районами с большим количеством рабочих мест и высокие цены на жилье в северной части столичного региона способствуют дальнейшей изоляции людей с низкими доходами, в основном сосредоточенных в Южной Атланте и южных округах. ⁹¹ Эти закономерности, вероятно, влияют на типичное расстояние междугородних поездок в регионе, которое, согласно исследованию Института Брукингса, составляет 12,8 миль. В мегаполисе только одна треть рабочей силы проживает в пределах 10 миль от места работы. (см. таблицу 3)

На диаграмме 11 показано, что условия низкооплачиваемой работы и доступного жилья являются неудовлетворительными, преимущественно в городе Атланта и в северных юрисдикциях, что согласуется с описанными выше моделями развития. И наоборот, подходит для периферийных юрисдикций, расположенных вдали от городского ядра.Хотя некоторые небольшие кластеры низкооплачиваемых рабочих мест можно найти к югу от Атланты, несколько крупных кластеров расположены в центре города, в северной части города, а также в северных юрисдикциях, где некоторые кластеры пересекают границы нескольких места переписи и распространяются на некорпоративные пригороды. Анализ жилых кварталов переписи низкооплачиваемых рабочих показывает, что только 21 процент низкооплачиваемых рабочих, занятых на всей территории мегаполиса, живут на переписных участках со средней месячной арендной платой (719 долларов), которую они могли себе позволить, исходя из среднего заработка рабочих. со средним или меньшим образованием в этом регионе.(см. таблицу 1)

Как и Лос-Анджелес, городской район Далласа отличается полицентричной городской структурой. В мегаполисе, который входит в число основных направлений для корпоративных переездов и превратился в крупный центр высоких технологий, за последние два года в центральных деловых районах Далласа и Форт-Уэрта появилось 17 многофункциональных центров высокой плотности. десятилетия. ⁹² Форт-Уэрт отличается большей доступностью жилья по сравнению с городом Даллас, где нехватка жилья и быстрый рост населения привели к повышению цен на жилье. ⁹³ Среднее расстояние до работы в регионе составляет 12,2 мили, ⁹⁴ , и только 36 процентов рабочих мест расположены в пределах 10 миль от домов рабочих. (см. Таблицу 3). В то время как в городах Даллас и Форт-Уэрт соотношение рабочих мест и жилья относительно хорошее, в большинстве северных юрисдикций и в некоторых южных юрисдикциях наблюдается плохое соотношение количества рабочих мест с низкой заработной платой к доступным арендуемым единицам. (см. Рисунок 12). Эти юрисдикции, как правило, характеризуются высокой средней месячной арендной платой. Только 31 процент низкооплачиваемых рабочих, занятых в мегаполисе, проживают на переписных участках, где они могут позволить себе среднюю ежемесячную арендную плату (764 доллара США).Распределение низкооплачиваемых рабочих мест в регионе согласуется с полицентричным характером пространственной структуры, поскольку несколько горячих точек разбросаны по территории, часто пересекая несколько юрисдикций.

Столичный город Сан-Антонио отличается разнообразной экономикой. Финансовый сектор, технологическая промышленность и производственный сектор в настоящее время представляют собой важные движущие силы экономики наряду с более традиционными движущими силами региона: здравоохранением и туризмом.Его относительно низкая стоимость жизни все больше привлекает более молодое образованное население, что способствовало возрождению города в Сан-Антонио. Как и Остин, метрополия Сан-Антонио расширилась. В городе Сан-Антонио средняя плотность застройки упала на 5 процентов с 2010 по 2016 год. ⁹⁵ В этом районе сначала наблюдался рост во внутренних пригородных кольцах Сан-Антонио и все чаще в периферийных юрисдикциях, особенно на севере — a традиционно исключительно белая зона. ⁹⁶ Как и в других мегаполисах, доступность жилья является проблемой в районе Сан-Антонио. Сорок семь процентов арендаторов в этом районе тратят значительную часть своих доходов на жилье, а 68 процентов низкооплачиваемых рабочих проживают на переписных участках, где средняя ежемесячная арендная плата (687 долларов США) выше, чем они могут себе позволить. Как показано на Рисунке 13, низкооплачиваемые рабочие места сосредоточены в основном в северной части города. Город, а также прилегающие к нему юрисдикции, особенно на севере, плохо справляются с точки зрения соответствия рабочих мест и жилья.

Нашвилл, штат Теннесси, является центром спорта, развлечений и гостеприимства. В этом районе произошло одно из самых значительных процентных изменений количества рабочих мест после Великой рецессии, и в ближайшие два десятилетия в нем ожидается дальнейший рост числа рабочих мест и населения. ⁹⁷ Этот регион также относительно более доступен, чем другие мегаполисы. Сорок один процент домохозяйств, снимающих жилье, несут бремя расходов на жилье.

Как и другие южные столичные регионы, Нэшвилл представляет собой обширную и самоориентированную столичную область. Это отражается в доле рабочей силы, путешествующей на большие расстояния, чтобы добраться до работы: только 37 процентов всех рабочих мест находятся в пределах 10 миль от домов работников, а среднее расстояние до работы составляет 11 миль. Как и в других развивающихся и разрастающихся районах, таких как Шарлотт и Гранд-Рапидс, большой процент низкооплачиваемых рабочих — 43 процента — проживает на переписных участках с доступной средней ежемесячной арендной платой (753 доллара США).Однако эти переписные участки находятся на периферии столичного ядра. На диаграмме 14 показано, что город Нэшвилл, а также прилегающие к нему юрисдикции находятся в плохом состоянии с точки зрения метрики соответствия рабочих мест и жилья. Это особенно очевидно в быстрорастущих юрисдикциях к югу от Нэшвилла, где расположены несколько крупных кластеров низкооплачиваемых рабочих мест.

Как и Остин, город Шарлотт, Северная Каролина, в последние годы быстро растет.Несмотря на то, что рабочие места сконцентрированы в центре региона, они также имеют тенденцию распространяться в менее плотные пригородные районы за пределами города Шарлотта. ⁹⁸ Распределение метрики соответствия рабочих мест и жилья по юрисдикциям указывает на нехватку арендных единиц, доступных для низкооплачиваемой рабочей силы, на всей территории, которая охватывает юго-восточные юрисдикции и город Шарлотт, и распространяется на северо-западные юрисдикции. (см. рисунок 15). Очень большой кластер низкооплачиваемых рабочих мест можно найти в центральной части мегаполиса, занимая значительную часть города Шарлотт.Однако, в отличие от Атланты и Остина, проблема доступности аренды для низкооплачиваемых рабочих отражает проблему арендаторов в целом. Сорок девять процентов низкооплачиваемых рабочих, занятых в этом районе, проживают на переписных участках со средней ежемесячной арендной платой (727 долларов), которую они могут себе позволить. Некоторые из периферийных юрисдикций с хорошим соотношением рабочих мест и жилья и большим предложением доступного жилья могут кормить низкооплачиваемых рабочих в центральные районы, где сконцентрированы рабочие места.

Хотя потеряно 12.1 процент рабочих мест в 2000-х гг., Город Гранд-Рапидс, штат Мичиган, с 2010 года пережил значительный рост экономики и населения. произошел в производстве, особенно в офисной мебели, авиакосмической промышленности, автомобилях и медицинских устройствах. Развиваются и другие сектора: профессиональные и деловые услуги, образование, здравоохранение и досуг. Экономический рост особенно заметен как в центре города, где уровень вакантных площадей за последние годы значительно снизился, так и в пригородных районах. ⁹⁹

Рисунок 16 показывает, что соответствие рабочих мест и жилья хорошим в городе Гранд-Рапидс, но плохим в прилегающих юрисдикциях, особенно к востоку от ядра и в небольших юрисдикциях по всему региону. Крупные кластеры низкооплачиваемых рабочих мест расположены за пределами центра города. Шестьдесят четыре процента низкооплачиваемых рабочих проживают на переписных участках с доступной средней ежемесячной арендной платой (731 доллар США) — это самый высокий процент в выборке городских агломераций, представленной в этом отчете, что позволяет предположить, что многие работники могут добираться на работу из доступных по цене районов, расположенных на периферии. столичного ядра.

Таким образом, низкооплачиваемые рабочие места неравномерно распределены по каждой столичной области, анализируемой в этом отчете. Когда их географическое распределение сравнивается с географическим распределением единиц жилья, доступных для низкооплачиваемых работников, становится ясно, что в большинстве областей низкая заработная плата и доступное жилье плохо подходят для многих юрисдикций, где низкооплачиваемые рабочие места имеют тенденцию к распространению. быть сконцентрированным. В этих юрисдикциях наблюдается нехватка доступного жилья для низкооплачиваемых рабочих, работающих в пределах их границ.

Рекомендации

Чтобы обеспечить быстрое восстановление, справедливое функционирование и конкурентоспособность столичных экономик и рынков труда, важно уделять внимание пространственному распределению доступного жилья и рабочих мест. Не менее важно содействовать доступу к рабочим местам для работников с любым уровнем дохода, но особенно для низкооплачиваемых работников, сталкивающихся со значительными препятствиями, которые могут подорвать их вероятность получения выгод, связанных с региональным экономическим ростом.Как обсуждалось в этом отчете, нехватка доступного жилья слишком часто приводит к тому, что низкооплачиваемые работники либо живут вдали от районов с большим количеством рабочих мест и сталкиваются с длительными поездками на работу, либо живут недалеко от места работы и тратят очень большую часть своего дохода на расходы на жилье. . В любом случае качество их жизни и жизни их семей может быть подорвано.

Добавление рабочих мест в столичный регион может представлять в совокупности положительный экономический результат. Но если существует нехватка доступного жилья для рабочей силы с разным уровнем дохода, работодатели могут оказаться не в состоянии привлекать и удерживать работников.Важно увеличить общее предложение доступного жилья и предоставить широкий спектр вариантов жилья, как это обсуждается в отчете Центра американского прогресса «Дома для всех». ¹⁰⁰ Добавление новых доступных единиц жилья на данный рынок жилья, однако, не решит полностью проблему предложения жилья, если только что построенное и отремонтированное доступное жилье не будет соответствовать потребностям диапазона доходов, особенно тех, кто находится в нижней части диапазона доходов. Важно лучше связывать низкооплачиваемых работников с их рабочим местом путем стратегического создания доступного жилья рядом с рабочими местами и доступных вариантов общественного транспорта.Эта стратегия принесет пользу не только работникам с низкими доходами, снизив их расходы на жилье и транспорт, но и поставщикам услуг общественного транспорта, стимулируя пассажиропоток. В конечном итоге это принесет пользу и региональной экономике. Кроме того, необходимость переосмысления работы и жилья после пандемии COVID-19 делает эту проблему еще более актуальной. Сосредоточение внимания на инвестициях в доступное жилье предоставит столь необходимую возможность для создания рабочих мест в строительной отрасли, особенно в дорогостоящих городских районах.

Инвестировать в MLT для создания eTOD

Как показывает анализ, представленный в этом отчете, в любой отдельно взятой столичной зоне могут быть юрисдикции, которые лучше других работают с точки зрения соответствия рабочих мест и жилья. Обычно группы низкооплачиваемых рабочих мест выходят за пределы отдельных юрисдикций. Более того, периферийные районы часто являются единственными вариантами, доступными семьям с низкими доходами, но они не имеют хорошей связи как с центральными, так и с пригородными районами, богатыми рабочими местами. Таким образом, решение проблем, связанных с плохой совместимостью рабочих мест и жилищных условий, должно быть региональным усилием.

CAP рекомендует федеральному правительству сделать крупномасштабные прямые инвестиции в столичные земельные тресты, на которых могут быть созданы справедливые проекты, ориентированные на транзит, особенно в районах, где работа с низкой заработной платой и доступное жилье плохо подходят, в непосредственной близости от мест с низкой заработной платой. горячие точки занятости, и где общественный транспорт соединяет низкооплачиваемую рабочую силу с группами низкооплачиваемых рабочих мест. MLT будут общегородской версией общинных земельных трастов (CLT): некоммерческие общинные организации, которые приобретают землю в определенной географической области, удаляя ее со спекулятивного рынка недвижимости, сохраняя право собственности на землю на неограниченный срок.Затем CLT сдают землю в аренду домовладельцам или другим организациям, которые владеют зданиями, построенными на этой земле, включая, среди прочего, некоммерческих застройщиков арендного жилья. Затем жилье предоставляется арендаторам по постоянно доступной арендной плате. ¹⁰¹ MLT будут отличаться от классической модели CLT тем, что они будут работать в масштабах мегаполиса, стратегически приобретая и управляя несколькими разрозненными участками. MLT будут локально организованными консорциумами, сформированными через партнерство существующих CLT; жилищные и транспортные агентства местного самоуправления; местные жилищные органы; некоммерческие организации, движимые миссией; и финансовые институты развития сообществ.Консорциумом будет управлять комбинация членов и местных должностных лиц и будет контролироваться Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD) для предотвращения жилищной дискриминации и обеспечения надлежащего использования средств. Благодаря этим партнерским отношениям MLT увеличат свои мощности, диверсифицируют свои владения, включив в них арендное жилье и комплексную застройку, и максимально увеличат общее количество доступных квартир по всему мегаполису, особенно в районах с большим количеством рабочих мест, где высок спрос на доступное жилье. .

С другой стороны, eTOD применяют линзу справедливости к традиционным TOD, чтобы гарантировать, что выгоды от TOD достаются семьям с низким и средним доходом, а не преимущественно жителям с высоким доходом. (см. текстовое поле) В частности, eTOD уделяют приоритетное внимание развитию доступного жилья рядом с остановками общественного транспорта в интересах жителей с низкими доходами. ¹⁰²

Транзитно-ориентированные разработки

Концепция TOD возникла в конце 1980-х, когда архитектор и градостроитель Питер Калторп придумал термин для обозначения компактного, удобного для пешеходов, многофункционального сообщества, построенного рядом с транспортными службами и с хорошим доступом к рабочим местам, услугам и удобствам.У TOD есть потенциал для уменьшения зависимости людей от вождения, сокращения транспортных расходов и повышения качества жизни, одновременно увеличивая общий пассажиропоток, сокращая воздействие на окружающую среду в регионе и создавая стабильные сообщества со смешанным доходом. ¹⁰³ Высокие затраты на застройку и нехватка земли под застройку, наряду с правилами зонирования, такими как одноразовое зонирование, ограничения плотности и требования к парковке, часто усложняют разработку TOD. Что наиболее важно, высокие затраты на застройку и ограниченное предложение земли часто способствуют увеличению стоимости собственности в пределах и вокруг TOD, что, в свою очередь, создает барьеры для входа для жителей с низкими доходами, увеличивает их вероятность столкнуться с бременем стоимости жилья или приводит к их снижению. перемещение и облагораживание. ¹⁰⁴ Кроме того, домовладельцы в районах, где цены на жилье растут из-за их близости к транзитным дорогам, как правило, отказываются от программ, ограничивающих арендную плату на установленный период времени. ¹⁰⁵ Аналогичные последствия возникают, когда расширение транзитных линий подстегивает спрос на жилье в пешей доступности от остановок общественного транспорта. Стоимость недвижимости имеет тенденцию к увеличению в ожидании развития общественного транспорта. ¹⁰⁶ Этот спрос приводит к повышению арендной платы и цен на жилье и часто к перемещению действующих жителей с низкими доходами, которые больше не могут позволить себе жилье в местах с улучшенной транспортной связью.Несколько населенных пунктов, в том числе некоторые из мегаполисов, проанализированных в этом отчете, содействовали развитию и сохранению доступного жилья в TOD через различные финансовые потоки. ¹⁰⁷ Такие города, как Сиэтл, ¹⁰⁸ Денвер, ¹⁰⁹ Остин, ¹¹⁰ Лос-Анджелес, ¹¹¹ Атланта, ¹¹² и города в районе Залива, ¹¹³ и другие, предприняли важные инициативы и учредили фонды TOD для продвижения TOD вдоль своих транзитных коридоров.Однако, учитывая постоянную нехватку доступного жилья и плохую доступность центров занятости в этих районах, еще предстоит проделать большую работу и довести ее до более крупных масштабов.

Рабочий документ Роберта Хики ¹¹⁴ о возможной роли CLT в развитии eTOD содержит полезный отчет о возможностях и проблемах, связанных с участием CLT в разработке eTOD, а также обсуждение трех тематических исследований: город Атланта, регион Денвер, и города-побратимы, штат Миннесота, регион.Земля в TOD обычно дороже, чем земля за ее пределами. ¹¹⁵ При разработке доступного жилья в TOD застройщикам могут потребоваться более крупные субсидии, чем те, которые доступны в настоящее время, из-за фиксированных затрат на строительство, более высоких первоначальных затрат и более низких доходов от аренды, связанных с доступным жильем. ¹¹⁶ Наиболее важно то, что области, в которых доступные арендные единицы создаются за счет средств федерального финансирования, таких как программа налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC), могут не обеспечить долгосрочную доступность из-за истекающих ковенантов доступности.MLT, созданные при наличии значительных субсидий, стимулов и нормативной помощи со стороны федерального правительства, могут помочь решить эти проблемы и обеспечить доступность жилья в eTOD для многих работников с низкими доходами и их семей в долгосрочной перспективе и в необходимом масштабе. Еще несколько рекомендаций приведены ниже.

Согласовать федеральное финансирование транспорта с производством доступного жилья

Высокие постоянные затраты, связанные с приобретением земли и строительством, представляют собой серьезное препятствие как для создания MLT, так и для развития доступного жилья в eTOD.Для того чтобы MLT и eTOD достигли масштаба, необходимо активно субсидировать затраты на приобретение земли и застройку. Снижение затрат на строительство жилья eTOD обеспечит возможность вывода большего количества доступного жилья на рынок жилья по сравнению с объемом доступного жилья, созданного с использованием текущих каналов финансирования. Внедрение eTOD на земле MLT дополнительно обеспечит сохранение доступности в долгосрочной перспективе. Как и в предложении «Дома для всех», CAP рекомендует федеральному правительству предоставить прямые капитальные гранты для развития доступных арендных единиц в сочетании с расширением общественного транспорта в eTOD.Федеральные капитальные гранты следует направлять в штаты, которые поддерживают расширение модели eTOD-MLT.

Федеральная транспортная политика обычно отдает приоритет расходам на строительство автомагистралей, а не инвестициям в транзит. Последнее, как правило, требует очень больших взносов со стороны штатов и местных органов власти. ¹¹⁷ Поскольку разработка eTODs зависит от наличия капитала для одновременного расширения транзита и развития доступного жилья, федеральное правительство должно играть более агрессивную роль в финансировании транзита, а Конгресс должен выделить финансирование для специальной программы капитальных грантов, которая согласовывает и субсидирует инициативы по транзиту и доступному жилью, координируемые Федеральной транспортной администрацией (FTA) и HUD.Критическим элементом программы будет требование о выделении части финансирования для создания и расширения MLT, управляющих землей, на которой могут быть разработаны eTOD. Предлагаемая программа будет разработана для дополнения существующих местных и региональных инициатив, таких как Денверский региональный фонд TOD и фонд eTOD, учрежденный городской транспортной комиссией района залива Сан-Франциско, а также текущие государственные и федеральные программы, такие как программа LIHTC. , Национальный целевой фонд жилищного строительства и Программа крупных инвестиционных проектов FTA, также известная как New Starts. ¹¹⁸ Дополнительные баллы должны быть присуждены квалифицированным планам распределения, которые отдают предпочтение застройкам вблизи транзита в рамках программы LIHTC, ¹¹⁹ в настоящее время являются основным источником финансирования строительства доступного жилья. Государства должны принять устойчивую доступность в своих планах распределения квалифицированных средств для программы LIHTC, тем самым предоставляя MLT более широкие возможности для рассмотрения этого типа финансирования.

Обязательное инклюзивное жилье на государственном уровне

Рассмотрение нормативно-правовой среды, в которой доступное жилье стимулируется, планируется и производится, критически важно для того, чтобы доступные арендные единицы были стратегически расположены там, где они больше всего нужны: рядом с рабочими местами, а также с коридорами и узлами скоростного транспорта.Четкий правительственный мандат, требующий от разработчиков предоставления доступного жилья в eTOD, необходим для тактического производства доступного жилья в необходимом масштабе. Государства должны распределить обязательства по доступному жилью для каждой юрисдикции с соответствующими стимулами, такими как бонусы за плотность, ¹²⁰ для юрисдикций, расположенных в регионах со значительным текущим и прогнозируемым ростом рабочих мест.

Некоторые штаты уже проводят политику в области жилья и землепользования, которая способствует развитию доступного жилья в областях, где есть возможности.Некоторые из этих правил являются результатом постановлений суда, а иногда они отменяют решения местного совета по зонированию или планированию. ¹²¹ Обзор существующих инклюзивных жилищных программ показывает, что некоторые стратегии эффективны для максимального увеличения инклюзивного жилищного обеспечения. ¹²² Например, законодательные собрания штатов должны принять новые законы, которые наделяют губернаторов полномочиями отменять местное исключительное зонирование и требуют, чтобы зонирование способствовало удовлетворению потребностей в доступном жилье по праву — например, посредством зонирования по праву. ¹²³ Варианты выкупа, с помощью которых застройщикам разрешается вносить взносы вместо взносов в фонд доступного жилья, а не включать строительство доступных домов в новый проект ¹²⁴ , должны быть ограничены. Кроме того, привязка фондов жилищного строительства к транспортным программам, наряду с административными стимулами и судебной угрозой судебного решения, может ослабить процесс соблюдения требований. Например, общины, не соответствующие требованиям, не будут иметь права на получение различных федеральных займов и грантов на уровне штата, в то время как соответствующие населенные пункты и мегаполисы получат приоритет в финансировании.

Отдать приоритет арендному жилью и выделить большую долю построенных единиц доступному жилью

Существующие CLT ориентированы преимущественно на домовладение. Важно, чтобы MLT стали более активно участвовать в развитии и управлении арендным жильем, особенно для рабочей силы с низкими доходами. ¹²⁵ MLT должны приобретать и обрабатывать землю в городских и пригородных районах с большим количеством рабочих мест и в районах, близких к остановкам общественного транспорта. Самое главное, что eTODs, разработанные на земле MLT, должны откладывать гораздо большую долю доступного жилья по сравнению с проектами, которые в настоящее время финансируются через программу LIHTC.Эта доля должна составлять не менее 70 процентов всех единиц eTOD, разработанных в мегаполисе. Повышение допустимой плотности на землях MLT, на которых разрабатываются eTOD, наряду с другими стратегиями снижения затрат, такими как снижение требований к парковке и оптимизация процесса выдачи разрешений, будет способствовать увеличению резерва доступного жилья. Как рекомендовано в предложении CAP «Дома для всех», когда это возможно, eTOD должны использовать подход со смешанным доходом и смешанным использованием и создавать различные типы жилищных единиц, которые могут вместить разные типы домашних хозяйств.В частности, смешанный подход может увеличить поток доходов MLT.

Содействие приобретению земли под застройку

Наличие земли под застройку представляет собой серьезную проблему, особенно в дорогостоящих и густонаселенных районах. Однако для поддержки совместного создания MLT и eTOD есть некоторые возможности и передовой опыт, которым можно было бы воспользоваться. Например, местные органы власти могут способствовать приобретению MLT старых коммерческих зон, таких как неиспользуемые автостоянки, простаивающие или пришедшие в упадок торговые центры и бизнес-коридоры.Кроме того, агентства общественного транспорта могут предоставлять недвижимость по сниженным ценам или передавать лишние земельные активы местным органам власти для создания MLT. В Сиэтле, например, Sound Transit ¹²⁶ взяла на себя обязательство преобразовать излишки собственности, приобретенные для расширения общественного транспорта, в доступное жилье в рамках текущих инициатив TOD. ¹²⁷ Также важно покупать землю до того, как будут расширены транзитные линии и открыты станции. Как подчеркивает Хики, расширение общественного транспорта ¹²⁸ дает CLT возможность приобретать землю до того, как инвестиции в транзитные станции, новые удобства и инфраструктуру увеличат стоимость земли и сделают жилье недоступным для семей с низким и средним доходом.

Заключение

Экономика регионов не может функционировать без низкооплачиваемых работников. Таким образом, решение проблемы доступности жилья для этого сегмента рабочей силы имеет важное значение для обеспечения быстрого восстановления экономики после пандемии COVID-19 и сохранения динамизма региональной экономики.

С точки зрения социальной справедливости важно обеспечить, чтобы работники с низкой заработной платой получали выгоду от восстановления экономики, роста рабочих мест и экономического развития.Простое добавление новых рабочих мест в мегаполисы с сильной экономикой не может гарантировать, что все жители имеют равный доступ к экономическим возможностям, если не будет достаточного предложения доступных по цене единиц для размещения местной рабочей силы. Удаленность от работы влияет как на сотрудников, так и на работодателей. Кроме того, нехватка доступного жилья подрывает экономическую конкурентоспособность и производительность мегаполисов, поскольку высокая стоимость жилья влияет на способность региональной экономики привлекать новые фирмы и предприятия и расширять существующие.

Важно лучше связывать низкооплачиваемых работников с их рабочими местами путем стратегического создания доступного жилья рядом с рабочими местами и доступных вариантов общественного транспорта. Обеспечение того, чтобы предложение местного жилья соответствовало способности местных работников с низкой заработной платой позволить себе его, является ключом к решению проблемы социальной справедливости, поскольку это приведет к сокращению поездок на работу, повышению качества жизни и увеличению располагаемого дохода и возможностей сбережений для это большой и важный сегмент американской рабочей силы.

Об авторе

Микела Зонта — старший аналитик отдела жилищного строительства и потребительского финансирования Центра американского прогресса. Она имеет обширный опыт исследований, преподавания и консультирования в области жилищного строительства и развития сообществ. Она опубликовала работы о финансируемых государством предприятиях, практике ипотечного кредитования этнических банков в иммигрантских общинах, дисбалансе между рабочими местами и жильем в общинах меньшинств, сегрегации по месту жительства, бедности и доступности жилья.Зонта имеет степень бакалавра политических наук Миланского университета, а также степень магистра и доктора в области городского планирования Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе.

Благодарности

Автор выражает благодарность Зелалему Адефрису, Чарльзу Бреннану, Риджан Фредерик, Кевину ДеГуду, Энди Грин, Тиффани Леннон, Вирджиния Паркс, Джейсону Ричардсону, Джеймсу Х. Спенсеру, Андресу Винелли и Уиллу Уайту.

Приложение

Что такое дотационное жилье?

Субсидируемое жилье — это когда вы получаете помощь в оплате арендной платы от государства или частной организации.

Целью субсидируемого жилья является обеспечение доступным жильем людям, у которых мало денег. Вы платите арендную плату в зависимости от того, что вы можете себе позволить, а не в зависимости от размера или типа жилья, в котором вы живете.

Обычно размер арендной платы, которую вы платите, определяется вашим доходом и называется жилья с привязкой к доходу . Как правило, вы платите около 30% вашего ежемесячного дохода за аренду, а остальная часть арендной платы субсидируется государством или частной организацией.Это называется субсидией . Если размер вашей субсидии не зависит от вашего дохода, она называется надбавкой к квартплате .

Прочтите Имею ли я право на получение субсидированного жилья? для получения дополнительной информации о том, кто может получить доступ к этой услуге.

Виды субсидируемого жилья

Субсидируемое жилье может быть однокомнатным, квартирой с одной или несколькими спальнями или таунхаусом. В субсидируемом жилье живут самые разные люди, в том числе одинокие люди, пары и семьи с детьми.

Субсидии на жилищное строительство финансируются и управляются разными способами:

• Кооперативное жилье принадлежит и управляется резидентами кооператива. Кооперативы получают государственное финансирование для предоставления субсидированного жилья жителям с низкими доходами. Некоторые кооперативы предназначены для определенных групп людей, называемых «уполномоченными», таких как пожилые люди, люди с ограниченными возможностями или артисты.
• Некоммерческое жилье может быть частным или муниципальным. Частные некоммерческие организации принадлежат и управляются независимыми группами, основанными на общинах, такими как религиозные или этнокультурные общины.Муниципальные некоммерческие организации принадлежат и управляются муниципальными властями. Более 100 муниципалитетов Онтарио предлагают субсидированное жилье.
• Местные жилищные корпорации принадлежат и управляются местным органом власти, отвечающим за жилье, социальное обеспечение и услуги скорой помощи. До 2001 года местные жилищные корпорации принадлежали правительству провинции и назывались «государственным жилищным фондом».

В Онтарио существуют очереди на получение субсидированного жилья.В некоторых регионах лист ожидания составляет более 10 лет. В других местах ожидание короче.

Чтобы получить дополнительную информацию о субсидируемом жилье, вы можете обратиться в общественное агентство или в центр жилищной помощи. Чтобы найти помощь в вашем районе, перейдите в раздел «Услуги рядом со мной».

Для получения дополнительной информации

• Некоммерческая жилищная ассоциация Онтарио (ONPHA) — ассоциация частных и муниципальных некоммерческих поставщиков жилья в Онтарио. На веб-сайте ONPHA объясняется, что такое некоммерческое жилье, описываются услуги ONPHA и есть ссылки на связанные организации.
• Housing Connections — Организация, предоставляющая доступ к спискам ожидания субсидируемого арендного жилья в Торонто.

Последнее обновление: 9 сентября 2019 г., 4001299

Какие бывают типы доступного жилья?

В таблице ниже приведены описания различных типов или владений в рамках определения доступного жилья.

Дополнительные определения можно найти на GOV.UK.

Социальное жилье vs Частное жилье (свободный сектор)

В Нидерландах жилищное строительство делится на два сектора: социальное жилье и бесплатный сектор (частное жилье). Важно знать разницу, потому что правила различаются для обоих.

Социальное жилье в Нидерландах

Социальное жилье в Нидерландах в основном предназначено для людей с низкими доходами. Порог либерализации арендной платы (Huurliberalisatiegrens) определяет, живете ли вы в доме, подпадающем под социальное жилье.Текущий порог (2021 год) — 752,33 евро. Жилье, которое не является автономным (например, комната в доме), также подпадает под социальное жилье.

К социальному жилью применяется следующее:

• Максимальная арендная плата по балльной системе.
• Максимум годового повышения арендной платы (от 2,4 процента до 5,4 процента при аренде автономного дома с 1 июля 2021 года).
• Если вы хотите иметь возможность подать заявление на получение социального жилья в жилищной ассоциации, ваш доход будет принят во внимание.Восемьдесят процентов социального жилья от жилищных ассоциаций достанется людям с доходом до 39,055 евро (2020 год), а 10 процентов — людям с доходом от 39,055 евро до 43,574 евро (2020 год). Остальные 10 процентов пойдут людям с более высоким доходом, но только при определенных обстоятельствах.
• В зависимости от вашей ситуации вы можете получать арендную плату.
• Если у вас возник спор с домовладельцем, вы можете обратиться за помощью в Суд по арендной плате (Huurcommissie).

Потребности в социальном жилье

Большинство домов в секторе социального жилья принадлежит жилищным ассоциациям.Чтобы подать заявление на получение социального жилья в жилищной ассоциации, вы должны:

• Зарегистрироваться в соответствующей жилищной ассоциации. Для разных регионов разные.
• Получите разрешение на жилье. Если вы хотите воспользоваться социальным жильем в определенном регионе, большинство муниципалитетов требуют, чтобы у вас была законная причина, по которой вы хотите жить там, например, работа, семья или школа. Это правило отличается в зависимости от муниципалитета.
• Соблюдать требования жилищной ассоциации (доход, размер семьи).
• Иметь доход, не превышающий указанного выше лимита.

Примечание. Требование о доходе для социального жилья не распространяется на:

• студентов очной формы обучения или докторантов, которые планируют жить с одним другим студентом.
• Студенты из-за рубежа.

Голландская система жилищных баллов

Для определения стоимости собственности (и, следовательно, арендной платы) социальное жилье в Нидерландах использует балльную систему.Баллы начисляются за размер дома, оснащение, а также за то, является ли дом автономным или нет. В этом случае арендная плата зависит от количества баллов, полученных домом. Если вы считаете, что платите слишком большую арендную плату, вы можете попросить Суд по арендной плате (Huurcommissie) произвести оценку арендной платы на основе этой системы баллов.

Свободный сектор или частное жилье в Нидерландах

Договоры аренды в частном или бесплатном жилищном секторе были либерализованы. Это означает, что и арендатор, и домовладелец имеют больше свободы, когда дело касается арендной платы и предоставляемых услуг.

Следующее применяется к жилью в свободном секторе (частное жилье) в Нидерландах:

• Нет максимальной арендной платы.
• Нет максимального годового повышения арендной платы.
• Без балльной системы.
• Вы не имеете права на получение арендной платы.
• Вы не можете воспользоваться услугами трибунала по аренде (Huurcommissie), если у вас возник спор с домовладельцем. Ваша арендная плата все еще может быть оценена Судом по арендной плате, если вы проживали в этой собственности менее 6 месяцев.