Что такое общедомовое имущество многоквартирного дома: Общедомовое имущество: состав, правила содержания и ремонта

Что такое общедомовое имущество, и кто за него отвечает

Если вы стали счастливым обладателем собственной квартиры, то в вашу собственность переходит еще и часть, относящаяся к общему имуществу дома. Что это такое, кто несет за него ответственность, как можно им распоряжаться – об этом и не только в нашей статье.

Что такое общедомовое имущество

Если говорить кратко – это общие помещения дома: подвал, чердак, лестничные площадки, различное оборудование. По закону – общедомовое имущество принадлежит всем собственникам помещений определенного дома. При этом его доля для каждого собственника рассчитывается по площади квартиры. Чем больше жилье, тем больше общего имущества принадлежит его владельцу. Но у такого владения есть небольшой минус – сумма оплаты коммунальных услуг также будет расти.

В перечень общедомового имущества входят все помещения, которые не находятся в частном владении, а именно:

• колясочные, тренажерный зал, бассейн, детские игровые комнаты;
• крыша и оборудование, которое обеспечивает комфортные условия для проживания собственников, а также для перемещения инвалидов;
• земельный участок, на котором стоит многоэтажка, и дворовая территория со всей «инфраструктурой» – скамейками, клумбами, детскими игровыми площадками, паркингом и т.д.;
• приборы учета;
• технические этажи и расположенное на них оборудование.

Кто отвечает за уход и содержание имущества

Выше мы говорили о платежах за общедомовое имущество, которые необходимо вносить ежемесячно. Эти деньги переводятся на счет управляющей компании, которая и отвечает за его содержание. УК должны обеспечивать чистоту лестничных клеток и подъездов, придомовой территории, поддерживать работоспособность оборудования, следить за освещением и соблюдением санитарно-технических норм. При возникновении каких-либо проблем, например, поломке лифта или разбитом зеркале в нем, обращаться необходимо именно в УК.

Жильцы домов могут создать и товарищество собственников жилья – ТСЖ, в обязанность которого также входит ведение и поддержание порядка в многоквартирном доме. В этом случае размер платежей и порядок управления общими финансами устанавливается инициативной группой. Но все обязанности, перечисленные для УК, сохраняются и для ТСЖ.

Кто отвечает за сохранность общедомового имущества

Несмотря на то, что частично общее имущество принадлежит каждому собственнику, они не могут самовольно им распоряжаться. Поэтому и ответственность за его сохранность несут сами жильцы.

Нельзя без получения согласия соседей проводить работы, которые могут навредить общему имуществу. Самое частое нарушение – возведение тамбура в подъезде без согласия жильцов дома. Из-за неузаконенной перепланировки может быть наложен большой штраф. Также это чревато повышением пожарной опасности – в тамбурах оказываются пожарные рукава. Поэтому основная обязанность собственников – аккуратное использование общего имущества и его сохранность.

Правила, которые нужно запомнить

Каждый собственник должен помнить о том, что:

• он имеет полное право пользоваться общим имуществом – лестницей, лифтом, общедомовой ТВ-антенной и т.д. Если ваши права нарушаются – это повод для разбирательства;
• он не может продать или сдать в аренду свою долю общего имущества;
• он обязан заботиться о принадлежащем ему имуществе и содержать его в должном состоянии.

Если вы заметили, что кто-то из собственников или арендаторов квартиры не соблюдает эти правила, стоит о них напомнить.

Споры об общедомовом имуществе

«Адвокатская газета» запускает социально ориентированный проект. В рамках нового раздела «АГ-эксперт» адвокаты разъясняют сложные правовые вопросы для граждан, не имеющих юридического образования.

На сегодняшний день споры о правах на общедомовое имущество не являются редкостью. Данная публикация посвящена вопросам оспаривания и защиты права собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме.

Суд рассмотрел дело об оспаривании права собственности на нежилое помещение
С. обратилась в суд с иском к Б. и Администрации Петрозаводского округа об оспаривании договора по приобретению нежилого помещения в многоквартирном доме и о признании прав ответчиков на этот объект отсутствующими. В обоснование иска указано на наличие в спорном помещении технического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания нужд всего дома, и на статус данного объекта, фактически являющегося общим имуществом многоквартирного дома.

Впоследствии в качестве соответчиков привлечены К. и ТУ Росреестра, а иск дополнен требованиями об оспаривании состоявшихся сделок по переходу права собственности с признанием этого права К. отсутствующим и исключением из Единого государственного реестра недвижимости записей о таких правах ответчиков.

Суд установил, что в апреле 2015 г. проведена государственная регистрация права муниципальной собственности на нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме. В последующем данный объект передан по договору К., а последним – по договору Б., за которым на момент рассмотрения спора было зарегистрировано право собственности.

Следует отметить, что исковые требования основывались на относимости спорного помещения к общему имуществу многоквартирного дома. По результатам судебной экспертизы установлено, что спорное помещение – это техническое помещение общедомового теплового пункта с тепловым (элеваторным) узлом и коридорное помещение эвакуационного пути, являющееся тамбуром входа в газоубежище.

Иск был удовлетворен частично. Право собственности Б. на нежилое помещение признано отсутствующим. В остальной части иска отказано.

Правовое регулирование общедомового имущества

Суть споров о праве собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме сводится к решению вопроса о том, является ли оно общим имуществом многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Положениями Жилищного кодекса РФ уточнен перечень общего имущества в многоквартирном доме. В силу ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу также относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование. Иные помещения в многоквартирном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, также относятся к общему имуществу.

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Соответственно, при регистрации права собственности хотя бы на одно жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме к собственнику переходит также право общей долевой собственности на помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, то есть государственная регистрация права собственности на жилое или нежилое помещение является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество.

Разъяснения высших судов
Сложности зачастую возникают с отнесением или неотнесением к общему имуществу многоквартирного дома спорных помещений – обычно это подвалы и чердаки.

Разъяснения по этому поводу дал Верховный Суд, который в Определении от 26 января 2016 г. № 5-КГ15-207 указал, что правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Данную позицию высказывал ранее Высший Арбитражный Суд в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22 января 2013 г. № 11401/12 по делу № А40-121855/09-23-810. Суд указал, что, если подвальные помещения на дату первой приватизации являлись самостоятельными объектами недвижимости, право общей долевой собственности у домовладельцев возникнуть не может, так как правовой режим данных помещений как объектов гражданских прав отличается от правового режима обслуживающих помещений.

К признакам, свидетельствующим о самостоятельном характере использования подвальных помещений, суды относят следующие: размещение в них спецпомещений, санузлов, оборудованных умывальниками и унитазами; наличие отдельных выходов из данных помещений, изолированность помещений от входов в подъезды жилого дома и т.д. На самостоятельный характер использования помещений может также указывать их сдача в аренду различным организациям для коммерческих и административных целей.

Выбор способа защиты права собственности
В некоторых случаях, как в рассмотренном, собственники требуют признания права собственности на нежилое помещение отсутствующим. В других – обращаются с требованиями о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения.

Законодательство РФ установило следующие основные виды защиты: виндикационный иск (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения), негаторный иск (иск собственника имущества об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения) и иск о признании права собственности.

Как отмечено в Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП (в настоящее время – ЕГРН) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При выборе способа защиты права следует помнить о применении сроков исковой давности. Согласно п. 57 указанного Постановления № 10/22, течение срока исковой давности по искам об оспаривании зарегистрированного права начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. Вместе с тем сама по себе запись в реестре о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права.

При этом исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ст. 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Как следует из Постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», положения о нераспространении исковой давности на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Что касается покупателей подвальных помещений в многоквартирном доме, следует отметить, что в целях минимизации и устранения рисков утраты прав им необходимо обращать внимание на правовой режим приобретаемых нежилых помещений на дату первой государственной регистрации права собственности на квартиру в доме. При этом выбор способа защиты их прав в каждом конкретном случае будет определяться исходя из требований истцов по спорам в отношении нежилых помещений в многоквартирном доме. Так, в рассматриваемом нами споре Б. вправе обратиться в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки в связи с тем, что нежилое помещение относится к общему имуществу. 

Определение и состав общего имущества в многоквартирном доме

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Кому принадлежит и кто содержит ОИ в МКД

Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 30 ЖК РФ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.

Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ).

Кто распоряжается ОИ

Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции. 

Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме (ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ).

При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Что входит в состав ОИ

Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

К общему имуществу относятся:

• помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД: 
  • межквартирные лестничные площадки
  • лестницы
  • лифты и лифтовые шахты
  • коридоры
  • технические этажи
  • чердаки
  • подвалы и технические подвалы
• помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и т.д.;
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок под домом и все объекты, которые на участке расположены:
  • элементы озеленения и благоустройства
  • иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Кроме того, к общему имуществу относятся все инженерные сети (пп. 1-9 гл. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491):

• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
• внутридомовая инженерная система водоотведения;
• внутридомовая система отопления;
• внутридомовая система электроснабжения.

Определение состава ОИ

Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решение о ремонте в доме или проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.

Состав общего имущества определяется в соответствии с п. 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491:

• Собственниками помещений в доме – в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ. 
• Органами государственной власти – в целях контроля за содержанием ОИ.
• Органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УО.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищный фонд » Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Cобственники квартир имеют право на использование общедомового имущества, а также владение и распоряжение им.

Российским законом предусмотрено право собственности нескольких лиц на один объект, право лица простирается на часть, или долю в составе объекта. Отношения между лицами, к собственности которых принадлежит объект, носят название общей долевой собственности. К общему имуществу относятся участки и помещения многоквартирного дома, не относящиеся к объектам индивидуальной, личной собственности, имеющие доступ для граждан, и рассчитанные на обслуживание жилого дома. Граждане-собственники квартир имеют право на дозволенное границами, установленными законом, использование общедомового имущества, относимого к общедомовому, а также владение и распоряжение им.

Основными законными актами, регулирующими правоотношения между собственниками общедомового имущества, находящегося в их владении и пользовании, являются Жилищный и Гражданский Кодексы РФ, другие действующие законодательные и нормативные акты, а также условия и обязанности сторон, установленные договорами между собственниками жилья и организациями, производящими обслуживание.

Определение общего имущества многоквартирного дома

Главой 6 Жилищного кодекса РФ, а именно 36 статьей Кодекса определены виды имущества, являющегося общим для собственников и лиц, проживающих на основании соглашений с собственником, в том числе и по договору аренды. Таким имуществом являются:

• специальные технические средства и инвентарь дома, которые обеспечивают техническое, санитарное, электрическое и иное снабжение, хранящиеся вне помещений, или в них, обслуживающее более одного помещения в составе дома;
• лестничные пролеты и площадки, шахты лифтов, пожарные лестницы, лифты, технические этажи и подвалы, чердаки, коридоры и помещения, обеспечивающие доступ к ним, а также оборудованные инженерными коммуникациями площади, другое оборудование, которое обслуживает помещения в этом жилом доме;
• другие помещения в составе дома, на которые не распространяется право индивидуальной собственности кого-либо из жильцов, находящиеся в свободном доступе для людей и предназначенные для обеспечения досуга и отдыха детей и взрослых, спорта, культурного, физического развития;
• земля, на которой расположен дом, очерченная границами, с располагающимися на ней объектами благоустройства, газонами, зелеными насаждениями;
• другие объекты, находящиеся в пределах участка земли, принадлежащего дому, объекты, предназначенные для обслуживания, ремонта, благоустройства и эксплуатации площадей дома, находящихся во владении собственников.

Характеристики общедомового имущества многоквартирного дома

В решении вопроса об обоснованности отнесения составных частей, прилегающих участков и элементов помещений дома к общему имуществу, следует ориентироваться на следующие основные параметры, которыми обладает данное имущество:

• элемент должен быть рассчитан на содержание и обслуживание не менее двух помещений дома;
• элемент должен предназначаться для содержания и обслуживания всех площадей многоквартирного дома.

Для установления принадлежности конкретного имущества к общему имуществу всех владеющих им собственников и лиц, использующих жилище по договору аренды, следует руководствоваться данными, находящимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Росреестра России (сокращенно —  ЕГРП) и доступных для собственников жилых площадей, нормативных актов учетов управляющих компаний, а также задокументированных технических сведений о многоквартирном доме. Важно отметить, что в случаях расхождения данных, приоритет отдается данным ЕГРП.

Помимо перечисленных выше объектов общим имуществом являются: системы водоснабжения, как горячего, так и холодного, системы электрического и газоснабжения, отопительная система, система телекоммуникаций с элементами и техническими составляющими, без которых указанные системы не могут нормально функционировать.

Обязанность по содержанию общедомового имущества

Закон устанавливает, что общее имущество, находящееся во владении собственников и лиц, использующих жилье по договору аренды, необходимо содержать в таком состоянии, чтобы оно отвечало своему предназначению и выполняло свои основные функции, не ограничивало доступ к нему собственников жилых площадей, обеспечивало безопасность отдельных элементов и площадей, и общую безопасность дома, а также проживающих в нем граждан, подлежало своевременному и качественному ремонту.

Запрещается производить содержание общего имущества, если таковое сопряжено с ограничением доступности эксплуатации общих помещений для всех собственников и сохранности имущества граждан, имущества, принадлежащего государству и органам МСУ.

Содержанием, управлением, ремонтом, и обслуживанием общедомового имущества занимаются владельцы-собственники, а также лица, пользующиеся жильем по договору аренды, либо по их решению сторонние организации. Данным договором устанавливается список работ и услуг, которые входят в обязанности организации. Также договор регламентирует порядок содержания, управления, ремонта и обслуживания организацией общедомового имущества. Все требования, предъявляемые к собственникам, распространяются и в отношении граждан, проживающих в доме по договору аренды.

Объекты права собственности в многоквартирном доме

Общее имущество, как таковое, не может являться обособленным объектом права собственности, для того, чтобы иметь возможности, которыми наделил закон собственников в отношении общедомового имущества, необходимо иметь на праве собственности жилище, которое входит в состав многоквартирного дома и владеть им. При соблюдении указанных условий гражданин может требовать исполнения принадлежащих ему прав относительно общего имущества. Вместе с тем, собственник наделен обязанностями в отношении общего имущества по его ремонту, содержанию, и несению расходов на ремонт и обслуживание дома.

Сократить размер общего имущества возможно посредством полной или частичной реконструкции дома и исключительно с согласия граждан, имеющих помещения в составе данного дома на правах собственности.

Исходя из решения, принятого на собрании собственников дома, возможно передать имущество для пользования в доступ третьим лицам. Следует отметить, что порядок и организация такого собрания должны соответствовать положениям жилищного законодательства, а именно главы 6 ЖК, относительно собраний собственников.

В ситуации разрушения дома, за собственниками остается неотъемлемое право на свою долю земельного участка в составе общей площади, на которой располагался дом, а также конструкций и элементов, предназначавшихся для обслуживания и эксплуатации дома.

Обслуживание общего имущества

В понятие «обслуживание общедомового имущества» включены следующие аспекты:

• Осмотр имущества. Осуществляется собственниками и должностными лицами организаций, осуществляющих управление, с которыми заключены соответствующие договоры, имеющими доступ к данному имуществу и отвечающими за обслуживание, ремонт и содержание дома, специалистами, которые в силу своих профессиональных навыков и знаний смогут дать объективную оценку общему техническому состоянию, безопасности имущества.
• Обеспечение установленных и отвечающих нормам влажности и температуры в общедомовых помещениях.
• Освещение помещений. Включает содержание, подготовку, ремонт электрических сетей, создание иных необходимых условий для нормальной и своевременной подачи электроэнергии к местам общего пользования собственников и граждан, проживающих на основании договора аренды.
• Поддержание помещений в составе дома и земельного участка, принадлежащего дому, в надлежащем санитарном состоянии.
• Вывоз мусора, в том числе и образующегося в результате деятельности, производимой в нежилых помещениях дома предпринимателями и организациями.
• Выполнение и соблюдение противопожарных мер безопасности, в том числе свободный доступ к пожарным выходам дома.
• Содержание в надлежащем состоянии территорий, предназначенных для озеленения и объектов благоустройства, принадлежащих к территории дома.
• Все виды ремонта и реконструкции: как капитальный, так и текущий ремонт, проверку и подготовку всех необходимых систем к сезонной работе.

Стоит отметить, что законодательством конкретно закреплен порядок реализации права собственности на общее имущество и доступ к нему, как на долевую собственность. Вне зависимости от размера доли в праве собственности, возможность предпринимать в отношении имущества какие-либо действия и требовать действий со стороны других граждан, доступно всем собственником в равном объеме.

 

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Что входит в общедомовое имущество?

Покупая квартиру в многоквартирном доме, вы приобретаете не только квадратные метры, которые любовно обустраиваете и в которых живете, но еще и становитесь совладельцем лестничных пролетов, лифтов и других важных элементов дома.

Давайте посмотрим, что же входит в общедомовое имущество:

▪лестничные площадки, лестницы, лифты
▪ лифтовая и вентиляционная шахта

Важно отметить, что оплата лифта производится не за проезд на нем, а именно за содержание и ремонт. Именно поэтому собственники первых этажей платят наравне со всеми.

▪технический этаж
▪ в некоторых многоквартирных домах имеются помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов. Это комнаты отдыха, тренажерные залы, сауны или террасы – разумеется, если ими могут пользоваться все жильцы.

Если же в вашем доме на первом этаже кто-то выкупил две квартиры и перестроил их под платный спортзал, эти помещения не являются общим имуществом – у них есть свой собственник;

▪крыша или же по-научному «верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции»
▪ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. Прежде всего, к ним относятся стены.

Кроме того, в соответствии с данным принципом к общему имуществу относится балконная плита. Следует понимать, что в составе балкона именно плита относится к общему имуществу. Содержание парапета, застекленной части балкона и козырька собственник осуществляет самостоятельно, поскольку это его личное имущество;

▪технический подвал
▪земельный участок – это территория, предназначенная для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. На земельном участке располагаются дом, элементы благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.
▪ инженерные коммуникации в многоквартирном доме признаются общим имуществом в многоквартирном доме при наличии единственного, но очень важного признака: они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме. К ним можно отнести системы отопления, водоотведения и водоснабжения, электроснабжения, домовые приборы учета.

В следующем посте расскажем, где идет разграничение личного и общего имущества в инженерных системах.

Кто должен ремонтировать общее имущество в многоквартирном доме?

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирных домах, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.

2006 № 491 общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства (в том числе о  санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

• соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
• доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
• соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
• постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
• поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния включает в себя:

• осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
• освещение помещений общего пользования;
• обеспечение установленных законодательством температуры и влажности в помещениях общего пользования;
• уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
• сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
• меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством о пожарной безопасности;
• содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
• текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах  «а» — «д» пункта 2 Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

В состав услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не входят:

• содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования, внутриквартирного инженерного оборудования, не являющегося общим имуществом;
• утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
• уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

Часто задаваемые вопросы

 Часто задаваемые вопросы

1. Вопрос о содержании и ремонте общего имущества в МКД.

Письмо Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения от 14 марта 2016 г. N 0125/01-02 и N 0126/01-02 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

• Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
• В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
• Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г.

 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

1. Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
2. Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.
3. Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.
4. В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.

Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.

 2. Вопрос о законности размещения оборудования интернет-провайдеров.

Услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи (п. 1 ст. 44 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи»).

Договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором, то есть заключаемым коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности по оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится, а отказ от его заключения при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие услуги не допускается (п. 1 ст. 45 Закона о связи и п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом обеспечение предоставления абоненту и (или) пользователю доступа к сети связи обязательно при предоставлении телематических услуг, услуг местной телефонной связи, услуг связи для целей телевещания.

В свою очередь, собственники вправе в соответствии со ст.

44 Жилищного кодекса Российской Федерации общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принять решение об определении порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, либо изменении сложившегося в результате заключения собственниками квартир договоров на оказание возмездных услуг по предоставлению доступа к сети Интернет порядка пользования имуществом, либо о запрете конкретному оператору связи (или всем операторам связи) размещать принадлежащее ему (им) оборудование в доме.

Поскольку в данной ситуации жилищные права граждан – собственников помещений в многоквартирном доме конкурируют с их конституционными правами на получение информации предлагаем собственникам ознакомиться с Информационным письмом ФАС России от 27.05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома» и в случае необходимости осуществить защиту нарушенных прав в судебном порядке.

3. Вопрос о законности размещения автопарковки на придомовой территории

Управление общим имуществом в здании: что нужно знать собственникам помещений?

Многоквартирные дома являются не только местом жительства граждан, но и объектом инвестирования и местом ведения бизнеса. При этом договариваться о том, как управлять зданием, собственникам жилой и коммерческой недвижимости приходится по одним общим правилам. Подробнее — в материале.

На сегодняшний день прямого правового регулирования отношений, связанных с правами на нежилые помещения в зданиях, нет. Частично данная проблема решена в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.

2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которому, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Данная позиция Президиума ВАС РФ получила подтверждение и в п. 40, 41 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.

2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, собственники нежилых помещений как в многоквартирном жилом доме, так и в нежилом здании обладают теми же правами в отношении общего имущества и несут такие же обязанности, что и собственники жилых помещений.

Правовое регулирование

Любое здание — это единый целостный организм, и собственники помещений вынуждены договариваться, чтобы эффективно управлять общим имуществом.

Объектом управления является все имущество, находящееся в общей долевой собственности домовладельцев, в том числе само здание, земельный участок в установленных границах, на котором оно расположено, элементы благоустройства и озеленения, иные объекты недвижимости, связанные с обслуживанием здания.

Согласно положениям п. 11, 24, 31—34, 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила содержания общего имущества в МКД), собственники помещений несут обязанности по надлежащему содержанию общего имущества в соответствии с законодательством РФ.

Как известно, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). По этому же принципу распределяются и расходы на содержание общего имущества здания.

Из положений ч. 1 ст.

161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом представляет собой согласованные действия собственников жилых и нежилых помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания (использования помещений), надлежащему содержанию общего имущества в доме, решению вопросов пользования общедомовым имуществом, предоставлению коммунальных услуг владельцам квартир и помещений в доме.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения определен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Выбор способа управления

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений обязаны сделать выбор, кто будет управлять многоквартирным домом:

• непосредственно сами собственники (если в доме не более 30 квартир),
• товарищество собственников жилья (жилищный кооператив) или
• управляющая организация.

Относится ли к общедомовому имуществу септик в многоквартирном доме?

• Обсуждения
• Проекты
• НТД
• Новости
• Статьи
• Ответы экспертов
• Разработчики

Ответы экспертов

Относится ли к общедомовому имуществу септик (собирающий канализационные стоки многоквартирного дома) в многоквартирном доме. При капитальном ремонте кто должен ремонтировать септик, региональный оператор или органы местного самоуправления.

Подпункт 3 п.1 ст. 36 ЖК РФ и подпункт 4 п.1. ст. 36 ЖК РФ  регламентирует общее имущество МКД.

Подпункт 3.п.1 ст. 36 ЖК РФ: «…крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование …».

Подпункт 4.п.1 ст.

36 ЖК РФ: «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, если септик входит в общедомовое имущество соответствии с приведенными пунктами, то на него распространяется в том числе  действие  п. 2. «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных .

постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491, в состав общего имущества включается, в том числе и санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

• Конкретизируется состав общего имущества многоквартирного дома в договоре управления (содержания) МКД.
• Ремонт септика  должна осуществлять организация по обслуживанию жилищного фонда (управляющая, обслуживающая организация ТСЖ, ЖСК).
• Если МКД является домом муниципального жилищного фонда, то органы местного самоуправления подписывают договор на обслуживание  дома с профильной  организацией в соответствии с ФЗ № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
• В соответствии со статьей 190 ЖК РФ «Региональный оператор обеспечивает финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора.

Основанием для перечисления региональным оператором средств по договору на оказание услуг и (или) выполнение работ по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме является акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ (за исключением случая, указанного в части 3 настоящей статьи).

Такой акт приемки должен быть согласован с органом местного самоуправления, а также с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме).

Содержание жилья и текущий ремонт

• Вопрос: Кто отвечает за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме?
• Ответ: Все собственники, поскольку это их имущество, должны быть заинтересованы в надлежащем его содержании, которое и осуществляется за счет собственников.
• За надлежащее содержание общего имущества отвечает либо управляющая организация, либо ТСЖ, жилищный или иной специализированный кооператив – в зависимости от того, какой из способов управления выбран собственниками.
• Вопрос: Кто должен менять водопроводные стояки в многоквартирном доме?

Ответ:
Стояки водоснабжения, внутриквартирные отводки от стояков до первых запирающих устройств (краны) являются общим имуществом собственников помещений.

Их надлежащее состояние и текущий ремонт обеспечиваются управляющей организацией.

Вопрос: Течь кровли над квартирой. Куда обратиться с такой проблемой?

Ответ:
Конструктивные элементы крыши являются общим имуществом собственников помещений.

При возникающих у вопросах по содержанию общего имущества дома необходимо сначала обратиться в свою управляющую организацию, являющуюся ответственной за надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а в случае бездействия управляющей организации обратиться в государственную жилищную инспекцию Новосибирской области, либо в комитет муниципальной жилищной инспекции мэрии города Новосибирска, с указанием наименования управляющей организации, не принявшей мер по устранению данного нарушения, а также приложения копии письменного обращения в управляющую организацию с отметкой о регистрации данного обращения в управляющей организации (дата, входящий номер), либо сообщение номера и даты устного обращения (по телефону), с указанием фамилии диспетчера, принявшего заявку.

Вопрос: У соседей сверху прорвало трубу и нас затопило, кто несет ответственность за надлежащее состояние труб: собственник или управляющая организация?

Ответ:
Управляющая организация обслуживает и несет ответственность за ту часть системы водоснабжения многоквартирного дома, которая относится к общему имуществу, то есть до первого запорного крана в квартире.

За надлежащим состоянием труб, находящихся в квартире после первого запорного крана, отвечает собственник или наниматель жилого помещения.

Если выяснится, что протечка произошла из труб, относящихся к общему имуществу, то Вы имеете право предъявить возмещение ущерба управляющей организации, если же протечка была из труб, за состояние которых отвечает Ваш сосед, то соответственно он обязан возместить ущерб.

Вопрос: Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома?

Ответ:
В соответствии со ст.

36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, придомовая территория (земельный участок на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства). Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам на основании решения общего собрания собственников помещений в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Вопрос: Кто может принять решение об использовании общего имущества в случае размещения наружной рекламы, либо устройстве мастерских и пр. в подвальном помещении МКД?

Ответ: Вопрос об использовании общего имущества многоквартирного дома регламентируется главой 6 Жилищного кодекса РФ и находится в компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Часто задаваемые вопросы

Является ли балкон вспомогательным помещением?

Ответ:

Согласно ст.15 Жилищного кодекса РФ и СП.I 3330.2011 к вспомогательным помещениям в жилом доме относятся: кладовые, антресоли (встроенные по проекту), ванные комнаты, туалеты, кухни, прихожие, т.

е, помещения предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанны с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд террас.

Балкон это защемлённая площадка с одной стороны к наружной стене дома огороженная с 3-х сторон перилами не относящаяся к вспомогательным помещениям.

Оплачивается ли замена старого счетчика на новый в частном доме Махачкалы?

Ответ:

На основании п. 81 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011г.

№ 354, оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения.

Учитывается ли площадь балконов и лоджий при взимании платы за коммунальные услуги и техобслуживание или взимание платы осуществляется исходя из той квадратуры, которая указана в документах, подтверждающих право собственности, то есть без балконов и лоджий?

Ответ:

Если в техническом паспорте жилого помещения балкон и лоджий входит в общую площадь квартиры, то плата за коммунальные услуги и содержание общего имущества оплачивается согласно законодательства. Согласно ч.5 ст.

15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

• Можно ли одному собственнику жилья в многоквартирном доме отказаться от услуг ТСЖ?
• Ответ:
• В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса РФ, структура платы за квартиру для собственников включает в себя:
• Плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Конкретный размер обязательных платежей или взносов членов товарищества собственников жилья определяется органом управления – общим собранием.

То есть члены ТСЖ должны собраться и решить, по сколько они будут кидать в общий котел, чтобы многоквартирный дом ремонтировался, менялись лампочки в подъездах, проводилась уборка.

Предсказать точный размер таких платежей невозможно, так как в каждом ТСЖ свои расценки.

Собственники, не вошедшие в ТСЖ, также будут обязаны нести данные расходы.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, собственник помещения (не обязательно член ТСЖ) в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Также сказано, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений с момента возникновения права собственности на квартиру.

Как вернуть общее имущество в собственность МКД

Жильцы многоквартирных домов пытаются отсудить общедомовое имущество, приватизированное в 90-х.

75-летняя жительница дома 34/4 по Земляному Валу Екатерина Волкова поднимается домой на 5 этаж пешком. Один из ее соседей в 1990-х приватизировал общий коридор, ведущий к лифту, и установил дверь с замком. «В 90-х был большой бардак, приватизация проходила настолько криво, что последствия до сих пор приходится расхлебывать», — говорит Павел Степура, эксперт в сфере ЖКХ и руководитель проекта ДОМ-и-ДВОР.рф. Причинами проблем, связанных с приватизацией общего имущества, являются несовершенство законодательства, принятого в 1990-х годах на советских реалиях, и межведомственная неразбериха. Само понятие общего имущества многоквартирного дома было четко сформулировано лишь в 2005 году с принятием нового Жилищного Кодекса РФ.

История борьбы. 7-этажный дом №34/4 по Земляному Валу был построен в 1924 году. Его особенность в том, что во 2-м подъезде нет лифта. Но можно воспользоваться лифтом, расположенным в соседнем подъезде, пройдя через коридор на 6-м этаже. Однако в 1991 году 56-летний Василий Шишков, жилец с 6-го этажа соседнего подъезда, закрыл проход дверью с замком. «Когда к маме приехала «Скорая», санитары хотели сломать дверь к лифту, но я отговорила. Им пришлось нести ее на носилках пять этажей», — рассказала Екатерина Волкова.

«Кого пускать в коридор – это мое личное дело», — заявил Шишков. Он рассказал, что коридор, через который жильцы из соседнего подъезда ходили к лифту, он приватизировал в 1991 году вместе с квартирой. «Пусть они (жильцы 2-го подъезда) себе свой лифт устанавливают. Этот вопрос закрыт. Ходить пешком полезно для здоровья», — сказал он.

После вмешательства в ситуацию Ярослава Кузьминова компания «Дом-Мастер», занимающаяся управлением домом, помогла жильцам подготовить документы для обращения в суд. 9 февраля состоится предварительное судебное заседание.

Что делать. Универсального решения проблемы возвращения жильцам МКД приватизированного общего имущества не существует. «Нельзя сказать, что оформление собственности на общедомовое имущество было незаконным, каждый случай требует отдельного рассмотрения. Иногда на момент приватизации помещений они общим имуществом и не являлись»,- объяснил Павел Степура.

Людям, борющимся за право пользоваться приватизированными общими коридорами и подвалами своих домов, мы советуем обратиться в суд, собрав документы, подтверждающие, что помещения обладают явными признаками общего имущества, т.е. не могут принадлежать одному конкретному лицу (акты обследования, заключения экспертов, технические заключения, экспликации и поэтажные планы).

Еще один вариант действий – через суд добиться для приватизированного общего имущества права сервитута. Например, коридор, подвал или чердак остается в собственности одного человека, но ключ от его двери должен быть у всех жильцов.

Георгий Мамонтов

Что такое общая собственность кондоминиума? | Определение недвижимости

Что такое общая собственность кондоминиума?

Общая собственность — это все, что не принадлежит владельцу кондоминиума. То есть все, что не входит в состав индивидуального кондоминиума, является общей собственностью. Для квартирного типа это обычно означает внешний вид здания, крышу, окна, водопроводные трубы, электропроводку, землю вокруг здания, коридоры, тротуары и фундамент. В основном, все здание, кроме единицы, принадлежит корпорации.Общая собственность конкретного кондоминиума будет конкретно определена планом кондоминиума.

Агент по недвижимости объясняет общую собственность

Поскольку каждый владелец квартиры также владеет определенной долей в общей собственности, это не значит, что здание кондоминиума принадлежит кому-то другому. Если у вас есть квартира в кондоминиуме, вы по-прежнему владеете общей собственностью, но владеете только ее частью. Это означает, что вы должны платить за его содержание, но вы не имеете права эксклюзивного использования этой собственности. Вы должны поделиться им со всеми в здании.Аналогия — улица за пределами вашего дома. Он по-прежнему принадлежит жителям города, провинции и страны. Можно припарковаться на улице, а поехать по дороге. Вы можете пользоваться улицей, но не владеете ею индивидуально. За это нужно платить (налогами), но только небольшую их часть. Как и в случае с вашей парадной улицей, владелец кондоминиума должен платить за общую собственность, но вместо того, чтобы платить налоги, владелец платит за кондоминиум.

Общее имущество: Фойе в многоквартирном доме в Каллингвуде, Эдмонтон

Лифты также являются общим достоянием в кондоминиуме.

* Следует отметить, что общая собственность отличается от «общей собственности исключительного пользования».

Почему это важно?

Важно знать об общей собственности вашей квартиры. Это поможет вам понять проблемы обслуживания в вашем здании. Покупая кондоминиум, вы приобретаете эту общую собственность, и частичная ответственность за ее уход будет лежать на вас. Вам может понравиться отдельная единица, которая выставляется на продажу в комплексе, но вам все равно нужно посмотреть на остальную часть здания, чтобы узнать, хорошо ли там обслуживается, или будет ли вам дорого обходиться обслуживание или специальная оценка в помещении. будущее.Эту информацию можно получить, посмотрев на общую собственность и внимательно прочитав документы кондоминиума.

---

, автор: + Алан Ф. Макдональд REALTOR® | Авторские права © — gimme-shelter.com

[50101]

Condo Smarts: как узнать, являются ли трубы общей собственностью?

Ссылки по маршруту «Хлебные крошки»

1. Дома
2. Кондоминиумы

Мы находимся на той стадии, когда нам необходимо обновить линии горячего и холодного водоснабжения в здании, и ведется много споров о том, кто несет ответственность и как стоимость будет оплачена.

Автор статьи:

Тони Джовенту Закон о собственности Strata создает автоматические сервитуты и определения для определения общей собственности. Фото Getty Images / PNG

Обзоры и рекомендации объективны, продукты выбираются независимо. Postmedia может получать партнерскую комиссию за покупки, сделанные по ссылкам на этой странице.

Содержание статьи

Уважаемый Тони:

Наша страта представляет собой типичный старый трехэтажный дом для прогулок в Северном Ванкувере.В здании нет лифта, и у нас есть общая прачечная на первом этаже. Во многих отношениях это простой дом в стиле многоквартирных домов с небольшими проблемами.

Объявление

Это объявление еще не загружено, но ваша статья продолжается ниже.

Содержание статьи

Мы подошли к тому моменту, когда нам нужно обновить наши линии горячей и холодной воды в здании, и ведутся серьезные споры о том, кто несет ответственность и как будут оплачиваться затраты.

Президент нашего стратового совета сослался на недавнее решение Трибунала по гражданским делам, в котором указывалось, что трубы и провода не были показаны на плане страты. Подразумевается, что каждый владелец каким-то образом несет ответственность за трубопровод к своему устройству.

Если это так, как кто-нибудь узнает, за какие элементы здания отвечал каждый владелец? Никто не знает, что скрывается за стенами нашей 45-летней давности.

— Гвен Р.

Уважаемая Гвен:

Не требуется, чтобы трубы, провода, воздуховоды и кабели отображались на плане страты, потому что Закон о собственности страты создает автоматические сервитуты и определения для определения общей собственности .

Объявление

Это объявление еще не загружено, но ваша статья продолжается ниже.

Содержание статьи

Есть несколько разделов Закона, а также подзаконные акты отдельных корпораций и зарегистрированный план слоев, которые будут определять обозначения собственности.

На зарегистрированном плане пластов показаны границы земельного участка и любые участки, обозначенные как ограниченная общая собственность. Все остальные участки, не обозначенные или не обозначенные, по умолчанию являются общей собственностью.

Раздел 1 Закона дает определение общей собственности, которое включает: (а) ту часть земли и зданий, которые показаны на многослойном плане, которые не являются частью многослойного участка, и (б) трубы, провода, кабели, желоба, каналы и другие средства для прохождения или обеспечения воды, сточных вод, дренажа, газа, нефти, электричества, телефона, радио, телевидения, мусора, систем отопления и охлаждения или других подобных услуг, если они расположены (i ) внутри пола, стены или потолка, которые образуют границу (A) между многослойным участком и другим многослойным участком, (B) между многослойным участком и общим имуществом или (C) между многослойным участком или общим имуществом и другим участком земли, или (ii) полностью или частично в пределах земельного участка, если они могут использоваться и предназначены для использования в связи с пользованием другим земельным участком или общей собственностью.

Объявление

Это объявление еще не загружено, но ваша статья продолжается ниже.

Содержание статьи

В дополнение к этим определениям в Законе предусмотрены подразумеваемые сервитуты, которые существуют в пользу каждого многоуровневого участка и владельца в многослойном плане, чтобы обеспечить предоставление всех строительных услуг.

Эти сервитуты существуют без регистрации в плане слоев, создают права на существование и проход, а также права и обязанности по осмотру, обслуживанию, ремонту и замене сооружений.

Вкратце, для многоуровневых зданий и таунхаусов трубопроводы, которые находятся в прилегающих или внешних стенах, полах и потолках, являются общей собственностью и несут ответственность корпорации как общие расходы.

Самый эффективный метод замены трубопроводов — это единичный контракт как общие расходы. Корпорация Strata контролирует контракт, подтвердит, что все водопроводные системы заменены квалифицированным и застрахованным подрядчиком, и договорится о лучших условиях и стоимости за единицу.

Модернизация систем горячего и холодного бытового водоснабжения является значительным преимуществом для корпораций strata. Помимо улучшения обслуживания и производительности, обновление снижает риск утечки воды и страховых случаев. Помните, что в качестве общих расходов график паевых взносов применяется к специальным сборам и стратным сборам.

Тони Джовенту — исполнительный директор Ассоциации домовладельцев кондоминиумов. Электронная почта [email protected]

1. Condo Smarts: Кому возмещаются специальные сборы?

2. Condo Smarts: пересмотренные обновления COVID-19

Поделитесь этой статьей в своей социальной сети

Реклама

Это объявление еще не загружено, но ваша статья продолжается ниже.

Подпишитесь, чтобы получать ежедневные заголовки новостей от The Province, подразделения Postmedia Network Inc.

Нажимая кнопку подписки, вы даете согласие на получение вышеуказанного информационного бюллетеня от Postmedia Network Inc. Вы можете отказаться от подписки в любое время, нажав на ссылка для отказа от подписки внизу наших писем. Postmedia Network Inc. | 365 Bloor Street East, Торонто, Онтарио, M4W 3L4 | 416-383-2300

Спасибо за регистрацию!

Приветственное письмо уже в пути.Если вы его не видите, проверьте папку нежелательной почты.

Следующий выпуск The Province Headline News скоро будет в вашем почтовом ящике.

Комментарии

Postmedia стремится поддерживать живой, но гражданский форум для обсуждения и поощрять всех читателей делиться своим мнением о наших статьях. На модерацию комментариев может потребоваться до часа, прежде чем они появятся на сайте. Мы просим вас, чтобы ваши комментарии были актуальными и уважительными.Мы включили уведомления по электронной почте — теперь вы получите электронное письмо, если получите ответ на свой комментарий, есть обновление в цепочке комментариев, на которую вы подписаны, или если пользователь, на которого вы подписаны, комментарии. Посетите наши Принципы сообщества для получения дополнительной информации и подробностей о том, как изменить настройки электронной почты.

Общая собственность и частная собственность

Когда дело доходит до многослойного строительства на территории столицы Австралии, что считается общей, а что частной?

Если вы арендуете недвижимость в многослойном сообществе или занимаетесь собственником, вы, несомненно, встретите термин «общая собственность».

Но что это значит и как это влияет на вас? Обратите внимание на разницу между общей и частной собственностью, когда речь идет о квартирах, таунхаусах и блочных домах.

Что такое общая собственность

Когда вы живете в многослойном сообществе, здание, в котором вы живете, находится на участке земли. Этот блок может включать в себя одно или несколько отдельных зданий, благоустроенную территорию, открытую или подземную парковку и выделенные места для мусорных баков.

Эти зоны называются «общей собственностью» и представляют собой пространства, к которым все жители (и их гости, где это применимо) могут получить свободный доступ.

Общая собственность, которая охватывает физические области в стратовом сообществе, обычно включает в себя следующее:

• Подъезды и лестничные клетки
• Бассейны
• Спортзал и зоны для тренировок
• Сады
• Дорожки
• Проезд
• Фойе
• Теннисные корты
• Детские площадки и площадки для барбекю
• Дорожки и беседки на улице
• Мусорные площадки
• Подъемники
• Гостевая парковка.

В здании и на территории есть активы, через которые вам не обязательно проходить, но которые являются коллективной ответственностью владельцев квартир. Например:

• Крыша
• Пол / потолок / плита, разделяющие квартиры
• Стены, разделяющие квартиры
• Почтовые ящики
• Наружное освещение
• Трубы и электромонтажные работы
• Автоматические гаражные ворота
• Системы сигнализации и безопасности.

Общая собственность доступна и используется всеми владельцами собственности.

Когда дело доходит до этих элементов вашего сообщества, если что-то пойдет не так, ответственность за ремонт возлагается на Owners Corporation. Например, если перестал работать свет в коридоре за пределами вашей квартиры, это не ваша конкретная проблема. Вместо этого Исполнительный комитет позаботится об этом с помощью менеджера Strata. У вас также может быть проблема с протекающими трубами внутри вашей квартиры, но это, вероятно, проблема Owners Corporation, а не та, о которой вам, как владельцу квартиры, нужно заботиться.

Расходы на содержание, ремонт и страхование этих участков общей собственности покрываются на коллективной основе Корпорацией владельцев. Выплачивая страте сборы / платежи каждый месяц, корпорация гарантирует, что всегда будет достаточно денег, чтобы поддерживать помещения в хорошем рабочем состоянии, чтобы все могли наслаждаться.

Частная собственность

Как владелец подразделения в страте-сообществе, вы несете личную ответственность за все, что находится в четырех стенах вашего дома.

Это включает краску, ковер, светильники и внутренние стены.Сюда также может входить автомобильное пространство, сад или балкон.

Как арендатор, конечно, вы не владеете ни одной из этих вещей. Но если они нуждаются в ремонте, это ответственность вашего арендодателя или управляющего недвижимостью, а не Owners Corporation или Strata Manager.

Интересно то, что вам может потребоваться разрешение на изменение некоторых элементов вашего дома, даже если они вам принадлежат. Хотя можно нанести свежую краску и обновить ковер, вам, скорее всего, понадобится разрешение, чтобы выбить стену или установить кондиционер.Из-за этого всегда лучше дважды проконсультироваться с Исполнительным комитетом, прежде чем начинать вносить изменения в свои четыре стены.

В дополнение к этому, ваше поведение на частной собственности и то, что вы демонстрируете, может регулироваться подзаконными актами, установленными Корпорацией владельцев. Примеры этого включают курение на балконах, вешание белья на балконные перила или чрезмерный шум после 22:00. Хотя эти действия осуществляются на вашей частной собственности, они могут быть неприемлемы в соответствии с внутренним законодательством, и вы можете быть оштрафованы корпорацией владельцев.

Если вас беспокоит что-то неисправное, опасное или нуждающееся в ремонте в общей собственности, свяжитесь с менеджером вашего сообщества или исполнительным комитетом, чтобы сообщить им об этой проблеме.

Права совладельцев квартиры на общих участках

Общая территория — это участок земли, которым совместно владеют более одного человека . Между жильцами многоквартирных комплексов возникает масса споров по поводу использования общих частей.Люди, которые совместно владеют общими частями, известны как совладельцы независимо от размера их владений. Понимая природу мест общего пользования, эту проблему можно решить.

Права и ограничения совладельцев:

Каждый совладелец владеет каждым квадратным дюймом земли, находящейся в общем пользовании, и, следовательно, каждый совладелец имеет право ходить по каждой части собственности и пользоваться ею.

Однако существуют определенные ограничения, которые необходимо соблюдать при использовании общих частей.

Ни один совладелец не может пользоваться общей собственностью таким образом, чтобы это причиняло ущерб другому совладельцу, или совладелец не может построить постоянную структуру на общей собственности или передать общую собственность в какое-либо исключительное использование. Таким образом, право совладельцев пользоваться общими частями ограничивается правом пользования общими помещениями.

Однако совладелец имеет право добиваться раздела и разделения владения общей площадью. Но от этого права можно отказаться, подписав письменное соглашение всеми совладельцами.

Совладельцы также имеют право передать свои доли в собственности другим совладельцам и в их пользу путем заключения Соглашения о передаче прав. В случае смерти совладельца его доля в общем имуществе перейдет к его законным наследникам. Однако в случае смерти совладельца его общая доля может быть передана другим совладельцам.

Знайте свои общие зоны:

Каждый совладелец должен проверить свой договор купли-продажи и договор строительства. Следует изучить, какие части предназначены для общих помещений.

Подтвердите доступ:

Только ассоциация собственников квартир может запрещать доступ или пользование местами общего пользования людям, которые не уплатили плату за обслуживание. Важно, чтобы ассоциация правильно использовала такие полномочия. Также ни у одного совладельца или застройщика не будет эксклюзивного ключа от общих частей.

Подтвердите сохранение общности:

Если один совладелец удерживает других совладельцев от использования общих частей, например: путем строительства постоянных построек или сохранения части общей площади для себя, ассоциация может принять меры против совладельца или даже подойти к суд за то же самое.

Техническое обслуживание:

Ассоциация должна следить за тем, чтобы места общего пользования были чистыми, чистыми и свободными от каких-либо препятствий или посягательств. Также каждый владелец квартиры должен поддерживать в чистоте места общего пользования и быть легко доступными для всех.

Демаркация респекта:

Есть вероятность того, что квартирное товарищество может разграничить определенные зоны общего пользования по разным причинам, и если это произойдет, все должны соблюдать разграничение.

что вам нужно знать

Государственная политика консолидации городов на протяжении десятилетий была направлена ​​на то, чтобы приспособить большинство новых застройок к существующим городам, таким как Сидней.Единственный способ добиться этого — наращивать, а не отказываться от результатов в названии страты.

Что такое страта-заголовок?

Право собственности на страты — это подразделение земли и воздуха на «участки», находящиеся в индивидуальной собственности, и «общую собственность», находящуюся в коллективной собственности. Когда новый многоквартирный дом почти завершен, геодезист составит план слоев, обозначив границы участков и общей собственности, со ссылкой на стены, пол и потолок здания. Затем этот план регистрируется в земельной книге Торренса, и возникает законный титул на отдельные квартиры.

Если в будущем возникнут какие-либо вопросы о том, является ли участок, такой как балкон или двор, общей собственностью или земельным участком, план слоев даст ответ. Точная идентификация участка и общей собственности имеет важное значение, поскольку отдельные владельцы должны платить за содержание и ремонт своей собственности, в то время как все владельцы коллективно платят за общую собственность.

Что такое юридическое лицо?

При регистрации страт-плана автоматически создается корпорация собственников или юридическое лицо.Это отдельное юридическое лицо, состоящее из всех собственников, но не арендаторов. Корпорация собственников имеет обязательства (возложенные на нее законом) по содержанию общего имущества, ежегодному сбору налогов и управлению схемой в целом.

Корпорациям собственников часто помогает небольшая группа собственников, которые входят в «комитет по слоям», и / или управляющий структурой или зданием. Однако высшим органом власти во всех схемах является корпорация владельцев, то есть все владельцы принимают решения коллективно.Например, только корпорация собственников, а не менеджер страты, может решить, сколько денег необходимо собирать в виде сборов каждый год.

Кто устанавливает правила?

Корпорация собственников также имеет право создавать и изменять подзаконные акты или правила, которые применяются к страте-схеме и ко всем ее резидентам. Хотя в законодательстве есть типовые подзаконные акты, нет никаких обязательств по их использованию, и разработчики часто пишут индивидуальные подзаконные акты для разработок. Все подзаконные акты могут быть впоследствии изменены корпорацией-собственниками специальным большинством голосов.

Содержание подзаконных актов ограничено незначительно, и они могут быть довольно навязчивыми. Например, в схемах по слоям возможно обязательное использование только белых оконных покрытий, определенных растений в садах во внутренних двориках и определенных напольных покрытий. Многие подзаконные акты оправданы, потому что они способствуют гармоничной жизни. Например, деревянные полы с недостаточным акустическим покрытием могут создавать невыносимый уровень шума для квартир ниже. Однако некоторые подзаконные акты менее оправданы. Например, многие схемы запрещают домашних животных более определенного веса или даже полностью.

А как насчет домашних животных и страт?

Эти подзаконные акты часто бывают иррациональными, поскольку единственное оправдание для регулирования домашнего животного в страте-схеме — не допустить, чтобы оно беспокоит других жителей. Кошка, которая никогда не покидает квартиру, или лабрадор, который весь день дремлет на диване, не будут беспокоить людей и не должны подпадать под правила. Изменения в законодательстве о слоях в 2015 году привели к новому положению, запрещающему подзаконные акты, которые являются «суровыми, недобросовестными или репрессивными», и с тех пор члены трибунала отменили ряд общих запретов на домашних животных в соответствии с этим положением.

Кто отвечает за техническое обслуживание?

Страточный титул — это сложная форма владения недвижимостью, особенно в крупномасштабных застройках, которые могут включать в себя многократные схемы и обширную общую собственность. Это могут быть частные дороги, бассейны, тренажерные залы, теннисные корты, парки, а также очистные сооружения для черной и серой воды, все из которых владельцы должны управлять и платить за содержание. Людей, участвующих в схемах со стратами, часто привлекает идея о том, что они смогут избежать обязанностей по содержанию, связанных с владением недвижимостью, не относящейся к страте.В действительности то, что необходимо поддерживать, может быть бесконечно более сложным и должно быть согласовано с большим количеством совладельцев.

Некоторые вопросы о стратах до сих пор остаются без ответа

Хотя правительства активно участвовали в создании и изменении законодательства о земельных титулах, можно утверждать, что они никогда полностью не осознавали последствий создания крупномасштабного частного жилья. Фактически, частные лица, действующие через корпорацию собственников, имеют власть над домами и жизнями своих соседей.

Например, неясно, применяется ли закон о дискриминации к деятельности корпорации собственников. При управлении страт-схемой, попадает ли корпорация собственников под действие закона о дискриминации по инвалидности, который вынуждает ее модернизировать общую собственность для доступа людей с ограниченными возможностями? Может ли корпорация владельцев запретить детям плавать в бассейне — как недавно сделала одна схема в Эрскинвилле — или это составляет незаконную дискриминацию по возрасту?

В предстоящие десятилетия, когда миллионы австралийцев выберут или будут вынуждены строить свои дома по многослойным схемам, на эти вопросы необходимо будет ответить.

Доцент Закона UNSW Кэти Шерри является автором книги Strata Title Property Rights: Частное управление многоквартирной собственностью (Routledge, 2017). Ее последняя статья о законе о дискриминации в стратах будет опубликована в UNSW Law Journal в начале 2020 года.

Общая аренда (TIC) — Введение — SirkinLaw APC

Общая аренда (TIC) — Введение

Энди Сиркин

По мере того, как цены на недвижимость продолжают расти, а сообщества вводят все более строгие ограничения на рост и преобразование кондоминиумов, все больше и больше людей обращаются к аренде общей и другим нетрадиционным структурам долевой собственности как способ максимизировать свою покупательную и торговую способность. .Эти договоренности снижают цены и расширяют выбор для покупателей, позволяя им объединять ресурсы и покупать больше недвижимости, чем они могли бы или хотели бы, при этом договариваясь между собой о распределении прав и обязанностей, чтобы каждый покупатель в конечном итоге не получил больше, чем он / она нуждается. В то же время аренда в рамках общих договоренностей увеличивает продажные цены и маркетинговые возможности для продавцов, позволяя им продавать часть своей собственности покупателям по ценам, которые обычно в сумме превышают ту, которую продавец получил бы от одного покупателя.Популярность совместной аренды еще более повысилась благодаря недавнему введению дробных ссуд, которые позволяют совладельцам иметь индивидуальную ипотеку, что существенно снижает риск совместного владения. Сегодня общая аренда жилья является одним из наиболее распространенных типов домовладения в Сан-Франциско, становясь все более популярным в других местах Калифорнии (особенно в Окленде / Беркли, Санта-Монике, Голливуде, Лагуна-Бич, Сан-Диего и во всех округах Марин и Сонома). и появляются в сообществах за пределами Калифорнии, таких как Нью-Йорк, Бостон, Сиэтл и Портленд.

Что такое общая аренда?

Общая аренда (также известная как TIC и общий арендатор и совместная аренда) относится к договоренностям, в соответствии с которыми два или более человека совместно владеют участком недвижимости без «права наследования». Этот тип совместного владения позволяет каждому совладельцу выбирать, кто унаследует ее долю владения после смерти. Напротив, тип совместного владения, называемый совместной арендой, требует, чтобы интересы каждого совладельца переходили к другим совладельцам после смерти.

Аренда по общей структуре стала популярным стилем владения во многих различных контекстах недвижимости.Например, инвесторы в доходную недвижимость и синдикаторы недвижимости все чаще используют общую аренду в качестве средства для облегчения обменов с отсроченным налогом на прибыль, и эта тенденция была стимулирована недавними постановлениями IRS, признающими определенную аренду в общих структурах в качестве законных средств для этих обменов. В то же время покупатели домов для отпуска и застройщики курортов все чаще используют общую аренду (часто называемую «долевое владение» в этом приложении) для совместного владения и использования недвижимости для отдыха, чтобы владельцам не нужно было покупать больше, чем они могут использовать и позволить. но по-прежнему получают законное право собственности на недвижимость (в отличие от традиционной схемы «таймшер»).

Эта статья познакомит вас с третьим распространенным использованием общей аренды, а именно с совместным владением многоквартирной жилой недвижимостью совладельцами, каждый из которых желает иметь исключительные права на использование определенной жилой единицы. Вы можете найти более полную информацию в статье, озаглавленной «Понимание основных концепций и структуры TIC». Этот тип арендатора в общей долевой собственности не следует путать с юридическим подразделением, известным как кондоминиум. В проекте кондоминиума собственность юридически разделена на физические части, которые могут находиться в отдельной собственности.Каждый владелец кондоминиума владеет определенной территорией собственности, которая обозначена на карте, зарегистрированной в записях округа, и имеет документ, в котором указывается территория, находящаяся в индивидуальной собственности. Напротив, общие владельцы арендуют проценты, а не отдельные единицы или апартаменты. Право конкретного собственника использовать конкретное жилище вытекает из письменного договора, подписанного всеми совладельцами (часто называемого соглашением об аренде, общим соглашением об аренде, соглашением между жильцами или соглашением о совместной аренде), а не из документа, карты или другого документа, зарегистрированного в записях округа.

Законна ли аренда в общем праве?

Разница между физическим разделением собственности в записях округа (как в кондоминиуме) и незарегистрированным договором о распределении прав использования (как в TIC) существенна как с нормативной, так и с практической точек зрения. Что касается нормативного регулирования, то апелляционные суды Калифорнии признали различие между зарегистрированными и незарегистрированными документами, определяющими права использования, и это различие означает, что местные законы, ограничивающие или запрещающие преобразование многоквартирных домов в юридические подразделения, такие как кондоминиумы, не применяются к созданию жилого дома. аренда в общей договоренности.Следовательно, совместное владение недвижимостью не требует регистрации или согласования с местными государственными органами. С практической точки зрения отсутствие законных прав делает аренду в общей собственности значительно более рискованной, чем в кондоминиуме, даже если владельцы ТИЦ имеют отдельное финансирование. Повышенный риск возникает из-за того, что владельцы полагаются на действительность договора аренды в общем соглашении для своих прав использования, и можно представить себе правовые обстоятельства, при которых эта действительность может быть подорвана.

В чем разница между общей арендой и кооперативом?

Аренда в общей долевой собственности также должна отличаться от юридического подразделения, известного как акционерный кооператив или кооператив. В кооперативе корпорация или другое юридическое лицо владеет собственностью, и каждый из владельцев этого юридического лица владеет акциями предприятия вместе с правами пользования определенной квартирой (часто, но не всегда, выражается в документе, называемом договором аренды). . Акционерный кооператив юридически признан формой подразделения в соответствии с законодательством Калифорнии, и это признание ставит право собственности на кооператив в сферу действия большинства местных ограничений и правил подразделения.В результате законы, которые ограничивают или запрещают преобразование многоквартирных домов в юридические подразделения, такие как кондоминиумы, обычно налагают те же ограничения и запреты на преобразование многоквартирных домов в акционерные кооперативы.

Можно ли получить ипотеку при совместной аренде?

В настоящее время большинство владельцев квартирных домов имеют индивидуальную ссуду TIC. Эти частичные ипотечные кредиты обеспечиваются только долей TIC одного совладельца в собственности, а это означает, что невыполнение обязательств по ипотеке одним владельцем не ставит под угрозу других владельцев.Индивидуальная аренда по общим займам теперь легко доступна в районе залива Сан-Франциско и все чаще доступна в других местах в Калифорнии и за ее пределами.

В ситуациях, когда отдельный арендатор по общей ипотеке недоступен, группы TIC делят одну ипотеку. Согласно этой договоренности, в общем соглашении об аренде указывается процент ссуды, причитающейся каждому совладельцу, который вносит свою долю в каждый платеж по ссуде как часть своих ежемесячных взносов ассоциации домовладельцев.Очевидно, что такая договоренность создает риск того, что совладелец, который заплатил свою долю, тем не менее может столкнуться с потерей права выкупа, поскольку другой совладелец не заплатил. Группы TIC обычно управляют этим риском, сохраняя резервные фонды, которые могут быть использованы для оплаты расходов, пока неплательщик продается вне группы. С практической точки зрения, хотя было сформировано более 5000 таких групп, дефолт совладельца случается крайне редко, и не было случаев обращения взыскания на ипотечный кредит по групповой ссуде TIC.

Как работает общая аренда?

Расходы по аренде в рамках общих групповых расходов, включая страхование здания, налоги на имущество, техническое обслуживание и улучшение общих частей, общие коммунальные услуги, такие как водоснабжение и вывоз мусора, а также выплаты по ипотеке (когда используется общая ипотека, а не отдельные индивидуальные ссуды TIC). через групповой банковский счет с использованием системы ежемесячной оценки. В рамках этой системы каждый владелец вносит разовый ежемесячный платеж на счет группы. Ежемесячный платеж основан на общей доле собственника в ожидаемых расходах группы.У большинства групп также есть два разных типа резервных или непредвиденных фондов: один для будущего ремонта и замены общих частей, таких как внешняя краска и кровля, а другой для помощи в оплате общих расходов в случае, если владелец не выплатит свою долю. Каждый владелец несет ответственность за поддержание назначенных ему участков и имеет возможность (в определенных пределах) изменять и улучшать такие участки.

Каждый собственник может продать свою долю в любое время, и, вопреки тому, что думают многие люди, незнакомые с долевой собственностью, арендатор с общими интересами легко перепродавался по крайней мере в течение последних 30 лет.Продажа процентов TIC с участием групповых займов обычно зависит от права первого отказа и одобрения покупателя, чтобы гарантировать, что совладельцы могут проверить потенциальных покупателей и убедиться, что они соответствуют требованиям. Кроме того, очень важно, чтобы все виды аренды в рамках общего группового финансирования были допустимы, чтобы перепродажи могли происходить без рефинансирования. Даже если групповая ипотека возможна, Соглашение об общей аренде должно предусматривать систему, в соответствии с которой продавцы могут принудительно осуществить рефинансирование в случае, если существующий заем недостаточно велик для размещения продажи.Положения о «принудительном рефинансировании» должны быть сбалансированы, чтобы гарантировать, что стоимость ссуды оплачивается продавцом или покупателем, а также что положение в капитале и ежемесячные платежи непродающих владельцев защищены.

Требуется ли разрешение города для совместной аренды?

Хотя формирование TIC не требует одобрения правительства города или округа, оно требует одобрения Департамента недвижимости Калифорнии (DRE), если собственность, находящаяся в совместном владении и занимаемая группой, содержит пять или более жилых единиц.Процесс утверждения DRE в настоящее время занимает 6-9 месяцев и приводит к выпуску DRE публичного отчета. Публичный отчет содержит обширную информацию об объекте недвижимости и группе TIC и должен быть предоставлен всем потенциальным покупателям. Перепродажа долей TIC обычно разрешена без публичного отчета, но правила, определяющие, что составляет настоящую перепродажу (в отличие от фикции, предназначенной для обхода требований утверждения), являются строгими.

Есть ли смысл покупать совместную аренду?

Устойчивая и постоянно растущая популярность многоквартирных домов, занимаемых владельцами, как общих арендаторов, свидетельствует о ценности строения как для покупателей, так и для продавцов.Но общая аренда подходит не всем, и потенциальные покупатели и продавцы должны тщательно взвесить риски и выгоды, прежде чем заключать договор аренды в рамках совместной сделки. Для владельцев многоквартирных домов наиболее важным фактором, который следует учитывать, является вероятная восприимчивость местного рынка покупателей жилья к владению TIC и результирующая разница (если таковая имеется) между стоимостью здания, если оно будет продано владельцам-пользователям, а не инвестору. Для покупателей жилья ключевым фактором является наличие эквивалентного кондоминиума (с точки зрения удобств и местоположения) и, если да, то, оправдывает ли разница в стоимости TIC / condo принятие повышенного риска, связанного с владением TIC.

---

Об авторе

D. Эндрю Сиркин является признанным экспертом в области долевого владения и другого совместного владения SirkinLaw APC была пионером в области соглашений об общих арендаторах (TIC), включающих уступку прав владения, которые часто используются в качестве замены для разделения собственности, когда истинное подразделение невозможно или неоправданно дорого. В 1985 году Энди Сиркин создал юридическую и транзакционную структуру, которая стала отраслевым стандартом для этого типа TIC.В последующие годы Энди стал первым инструктором по недвижимости, утвержденным штатом для TIC с учетом занятости, первым, кто получил разрешение штата на продажу TIC для крупных зданий, и первым, кто убедил институциональных кредиторов предлагать индивидуальные TIC. финансирование, и быть первым, кто разработал кредитные документы и руководящие принципы андеррайтинга кредиторов для частичного финансирования TIC. В последние годы тип соглашения о совместной собственности, который Энди задумал почти 30 лет назад, вырос и составляет примерно 1/3 всех продаж пристроенных домов в Сан-Франциско.

SirkinLaw APC подготовила около 3000 соглашений TIC на основе занятости для объектов недвижимости любого размера и типа и продолжает оказывать помощь в подавляющем большинстве этих сделок в Калифорнии. Этот непревзойденный уровень опыта позволяет нам предлагать проверенные временем подходы для подавляющего большинства ситуаций совместного владения, быстро и эффективно решать проблемы и создавать четкие, простые для навигации и чтения документы, эффективные и экономичные. укреплять. Мы продолжаем улучшать наши документы каждый месяц по мере того, как мы сталкиваемся с новыми ситуациями и узнаем больше о том, какие механизмы TIC работают лучше всего в реальном мире.Мы также делимся накопленными знаниями и поддерживаем профессионалов в сфере недвижимости и сообщество TIC, постоянно публикуя новые статьи на нашем веб-сайте и предлагая бесплатные образовательные семинары.

Наша обычная практика аренды включает в себя общие консультации и консультации, подготовку соглашения TIC, кредитные документы и постоянные консультации с разработчиками, продавцом, риэлторами и владельцами TIC на фиксированной или почасовой основе. Мы пользуемся заслуженной репутацией в плане оперативного ответа на звонки и обеспечения быстрых сроков выполнения заказов.Но что более важно, мы известны тем, что находим творческие решения, успокаиваем страхи и находим точки соприкосновения, чтобы сделки и отношения работали. Хотя наша роль обычно начинается в момент создания или продажи общей аренды, мы стремимся оставаться доступными для решения проблем на протяжении всего срока действия каждого TIC. Свяжитесь с нами через нашу контактную форму.

Что такое страта? [Серия Strata 101]

Что такое страта?

Страта — это группа индивидуальных собственников, которые являются частью единого целого.Все, что они создают, является отдельным юридическим лицом и должно рассматриваться как «физическое лицо». В соответствии с этой структурной схемой, владельцы владеют своими отдельными участками, а вместе владеют общей собственностью и общими активами как корпорация на уровне страты.

Возьмем, к примеру, многоквартирный дом. Многоквартирные дома состоят из множества отдельных единиц (многоуровневых участков), а такие зоны, как вестибюль и парковка, являются общими помещениями (общая собственность).

Что такое страта-корпорация?

Страта корпорация — юридический термин для страты.Страта создается, когда застройщик регистрирует ее в Управлении земельного права и получает план страты, такой как «LMS1234» или «EPS1234». Планы слоев помогают обозначить, что является общей собственностью, что является ограниченной общей собственностью, а что является частью многоуровневого участка.

После регистрации в качестве страт-корпорации она имеет право действовать как собственное юридическое лицо. Это означает, что он может представлять всех владельцев и, как человек, может принимать решения и даже подписывать контракты. Все планы слоев в Британской Колумбии находятся в ведении Управления по земельным титулам и геодезии.

Как определить, что считается стратой?

Итак, теперь БОЛЬШОЙ вопрос … как определить, что является слоем, а что нет? Размер? Единицы? Ответ таков: вы не можете сказать, просто взглянув на физические атрибуты собственности.

Вместо этого вы должны спросить об управлении и правовой структуре собственности. Если собственность была обозначена как страта, она была бы подана разработчиками в Управление земельного права.

Примечание. Все страты регулируются Законом о собственности страт и сводом нормативных актов, действующих на уровне провинции (см. Следующий раздел).

вернуться к содержанию

Что такое Закон о собственности Strata?

Закон о собственности страты — это законодательный документ, регулирующий все страты. В нем содержится важная информация об управлении, записях, контрактах, собраниях, голосовании, собственности, финансах, подзаконных актах, страховании и многом другом.

Он определяет, что следует, а что не следует делать, и является стандартным документом, на который страты должны ссылаться, если в устав вашего сообщества не внесены поправки.

Тем не менее, при изложении юридических требований для страт-корпорации существует несколько источников информации. Устав и правила Strata Corporation (которые часто изменяются и корректируются) могут быть затронуты любыми судебными решениями и Трибуналом по гражданским делам.

Наконец, члены и владельцы советов страты должны также помнить о любом провинциальном законодательстве, которое может взаимодействовать с предыдущими, в том числе:

Примечание: Если у вас есть какие-либо вопросы по любому из этих актов или кодексов поведения, обратитесь к лицензированный юрист Strata.

вернуться к содержанию

Какие существуют формы собственности?

Независимо от того, впервые ли вы покупатель жилья или ветеран недвижимости, определение различных типов существующей собственности и типа собственности, которая связана с этим, может помочь вам сэкономить много времени и удивить в будущем. Здесь мы рассмотрим три наиболее распространенных типа собственности:

Страта собственности

Как уже говорилось ранее, страта собственности — это тип сообщества, в котором здание или земля разделены между множеством владельцев.Это дает вам доступ не только к вашему индивидуальному блоку, но и часто к общему имуществу, например, к общим удобствам и шкафчикам для хранения вещей. Существует несколько типов многоуровневой собственности:

• Жилая — состоит исключительно из жилых слоев (например, жилья)
  

  Примечание. Чтобы узнать о распространенном — и иногда упускаемом из виду — типе жилых слоев, см. Следующий раздел: Что такое голый пласт? [Ссылка на раздел]

• Коммерческие — состоящие исключительно из коммерческих или бизнес-участков (например, офисные помещения)
• Смешанные — состоящие из сочетания жилых и коммерческих участков (например, здания с магазинами розничной торговли) и жилищное строительство)

Примечание: при обсуждении разделения участков можно также услышать термин «участок воздушного пространства».