Что такое незавершенное строительство: Объекты незавершенного строительства

Содержание

Объекты незавершенного строительства — это что такое

Действующее законодательство рассматривает любое недостроенное здание, будь то частный дом или нежилое сооружение, как объект недвижимости. Согласно ст. 130 ГК РФ, с ним можно производить любые сделки по установлению, смене или прекращению прав собственности. Но для этого необходима прежде всего регистрация объекта незавершенного строительства. Это что такое — разберемся далее.

Понятие объекта незавершенного строительства

Прежде чем приступать к процедуре регистрации, стоит разобраться с терминологией. Объекты незавершенного строительства — это что такое? В актуальном законодательстве не приводится четкое определение данной категории недвижимости. Однако, его можно вывести из соответствующих статей Гражданского и Градостроительного кодексов РФ, а также из имеющейся судебной практики. По мнению юристов, самым главным признаком незавершенки является наличие у нее фундамента. Именно этот элемент строительной конструкции придает ей статус объекта недвижимости, который, в свою очередь, позволяет проводить с постройкой любые разрешенные законом сделки.

Зарегистрировать постройку можно сразу после заливки фундамента для нее. Процент готовности прочих конструкционных элементов не будет играть роли.

Незавершенное здание является объектом недвижимости

Критерии признания статуса ОНС

Понятие недостроя (незвершенки) в законодательстве слишком расплывчато. Но есть определенные критерии, вытекающие из судебной и юридической практики, по которым можно определить, подходит ли строение под рассматриваемую категорию:

Строение носит капитальный характер. Любые времянки, вне зависимости от стадии готовности, не могут рассматриваться в качестве ОНС.
Невозможно переместить постройку на другое место, не причиняя ей ущерба.
Постройка не имеет готового вида, в ней ведутся работы. Стадия работ при этом не играет роли – это может быть как возведение стен, так и окончание внутренней отделки.

Постройка не имеет готового вида, но работы на ней не производятся по каким-либо причинам (например, строительство заморожено из-за нехватки финансов).
Объект имеет полезные свойства, не связанные с участком и независящие от расположенных рядом строений. Так, понятие ОНС неприменимо к газопроводам, котельным и иным сооружениям, эксплуатация которых вне окружающего их комплекса недвижимости невозможна.

Самовольные постройки, те, что возведены на участке, не предназначенном для этого, без разрешительной документации и без соблюдения действующих строительных правил и норм не могут быть признаны объектом НС.

Работа инвентаризационной комиссии по объектам незавершенного строительства

Обычный гражданин, ведущий строительство коттеджа для себя и семьи, может не хлопотать о документах на него до тех пор, пока ему не потребуется подведение коммуникаций (либо пока он не решит избавиться от постройки, например, продать ее).

Но если недострой находится в ведении какого-либо предприятия или организации, по нему, как и по любому другому активу юрлица, должна периодически проводиться инвентаризация.

Данный процесс регламентируется Методическими указаниями Минфина №49 от 13 июня 1995 года.

Особенности объекта незавершенного строительства определяют нюансы оформления инвентаризационных документов:

в описях обязательно указывают объем работ (по каждому из видов), выполненных на объекте;
отмечается наличие переданного на строительство, но еще не использованного на нем оборудования и материалов;
проводится оценка законсервированных объектов и/или технических узлов, указывают причину консервации;
описывают уже возведенные строения, использование которых пока не начато (с указанием причин).

После составления описей проводится их сверка с имеющейся документацией для уточнения фактических объемов затрат предприятия на недострой и итоговой стоимости объекта. В процессе принимают участие как работники бухгалтерии, так и инженеры-строители.

Объект незавершенного строительства должен пройти процедуру регистрации

Как зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства

Оформление прав собственности на ОНС означает постановку его на учет в Росреестре. Для этого владельцу незавершенки нужно будет собрать следующий пакет бумаг:

проектная документация на постройку;
правоустанавливающие документы на участок, на котором возводится ОНС;
разрешение на строительство;
технический паспорт на постройку из БТИ;
кадастровый паспорт на участок;
квитанция об уплате госпошлины за регистрацию.

Для подачи документов на внесение в реестр недвижимости объекта, имеющего признаки ОНС, также понадобятся паспорта его владельцев и заявление, написанное по установленной форме. Кадастровый паспорт будет нужен только в том случае, если ОНС расположен на землях поселений и будет после завершения использоваться в качестве жилого дома. В остальных ситуациях достаточно будет декларации на недвижимость. Ее будущий собственник заполняет лично, образец можно списать на сайте Росреестра.

Собранные документы передаются в Росреестр любым удобным способом:

через МФЦ;
непосредственно через территориальное отделение инстанции;
на портале Госуслуги;
с помощью официального сайта Росреестра.

На регистрацию незавершенки закон отводит 10 дней. По окончании этого процесса заявитель получает выписку из ЕГРН, в которой он уже фигурирует как собственник строения. Этот документ можно получить как в бумажном, так и в электронном виде. На его основании уже можно совершать базовые сделки с ОНС – продавать, дарить, использовать в качестве залога и т.д.

Заключение

В действующем законодательстве отсутствует четкая характеристика объектов незавершенного строительства. Поэтому на практике к ним относят любые постройки, имеющие фундамент. Этого конструктивного элемента достаточно для регистрации прав собственности на строение, а также совершения с ним разного рода сделок, как с обычным объектом недвижимости. в собственности на строение, а также совершения с ним разного рода сделок, как с обычным объектом недвижимости.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

Объект незавершаемого строительства

Практика применения градостроительного законодательства не так часто становится предметом исследования на страницах популярных юридических изданий. Однако, именно в этой сфере нередко встречаются споры, которые выходят за рамки узких специальных интересов и позволяют задуматься о пределах реализации собственниками своих правомочий, а также о последствиях судебных актов, которые затрагивают не только интересы спорящих стороны, но и интересы неопределенного круга лиц.

Одним из таких примеров является дело А13-9392/2016, единодушно рассмотренное судами всех инстанций.

Обстоятельства дела. На основании разрешения на строительство застройщик приступил к возведению объекта капитального строительства (жилой дом) на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке.

На момент начала строительства проектные характеристики возводимого дома были таковы, что не требовали осуществления государственного строительного надзора.

В дальнейшем, построив три этажа и перейдя к возведению чердачного пространства, застройщик зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства, и принял решение о его реконструкции в дом переменной этажности, проектные характеристики которого требовали ведения государственного строительного надзора.

Оформив всю разрешительную документацию на реконструкцию (проектную документацию, экспертизу проекта, разрешение на реконструкцию), Застройщик направил уведомление в уполномоченный на ведение строительного надзора орган государственной власти, который провел проверку возводимого объекта и заявил о невозможности осуществления надзорной функции потому, что не осуществлял надзор за уже возведенной частью.

При этом, гос.орган делал несколько лукавое уточнение, что реконструкция возможна только после ввода изначально запроектированного объекта (в данном случае 3-этажного дома) в эксплуатацию. Гос.орган нисколько не смущало то обстоятельство, что даже если бы изначальный объект был достроен и введен в эксплуатацию, это было бы сделано без строительного надзора, а орган, вводивший объект в эксплуатацию, не подменяет собой орган строительного надзора.

Следует отметить, что в деле имелось обстоятельство, значительно его усложнившее: в акте проверки объекта строительства орган стройнадзора указал, что на момент проверки на объекте застройщик приступил к возведению четвертого этажа.

Конечно, данное обстоятельство не было причиной отказа в осуществлении строительного надзора: гос.орган последовательно заявлял о своем нежелании вести надзор только и исключительно потому, что им надзор не осуществлялся с нулевого цикла. Однако, именно оно сыграло роковую роль в судьбе процесса.

Позиции судов. Суд первой инстанции указал, что изменение застройщиком в процессе строительства своего решения относительно этажности объекта капитального строительства является риском застройщика и свидетельствует о нарушении им требований Градостроительного кодекса РФ. Кроме того, суд указал, что указание в акте органа строительного надзора на наличие у возводимого объекта элементов четвертого этажа свидетельствует об умысле застройщика изначально возвести поднадзорный объект без надзора со стороны уполномоченного органа.

Апелляционная и кассационная инстанции поддержали эти выводы. При этом ни один суд не указал:

— какие именно нормы законодательства были нарушены, ограничившись туманной фразой о том, что такие нарушения «усматриваются»,

— что же это за риск такой – «изменение этажности здания» – предпринимательский или какой-то иной.

— почему в основу решения могут быть положены обстоятельства, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции (в частности, о значении для обстоятельств дела наличия или отсутствия элементов четвертого этажа) и чем подтверждается наличие такого умысла у застройщика.

Судья ВС РФ Чучунова Н.С. поддержала решения нижестоящих судов (Определение № 307-КГ17-8528 от 19.07.2017 г) и отказала в передаче дела на рассмотрение тройки судей.

Такой подход к разрешению спора, представляется крайне необоснованным и вызывает следующие вопросы.

1. Градостроительный кодекс РФ признает объекты незавершенного строительства разновидностью объектов капитального строительства.

2. Градостроительный кодекс РФ не ставит саму возможность реконструкции объектов капитального строительства ни в зависимость от степени готовности объекта, ни в зависимость от вида объекта капитального строительства.

Более того, существует многочисленная судебная практика, в который судами делается однозначный вывод о том, что если спорный объект зарегистрирован как незавершенный строительством, то он может быть использован только с целью завершения строительства или реконструкции (например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2006 по делу N А56-49787/04, Постановление ФАС Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-5756/09(3) по делу N А14-5844/2009/25/19б

3. Процедура привлечения застройщиком уполномоченного органа для осуществления строительного надзора носит уведомительный, а не заявительный характер.

Это означает, что застройщик, исполнив процедуру уведомления уполномоченного оргна о начале реконструкции, должен быть уверен, что строительный надзор на объекте будет осуществляться.

Градостроительным кодексом РФ не предусмотрено право органа, осуществляющего государственные строительный надзор принимать решение об отказе в принятии объектов к надзору, а равно не установлены основания для такого отказа. Из судебных актов не следует, что судебными инстанциями установлен факт нарушения застройщиком процедуры уведомления уполномоченного органа.

В судебных актах также нет выводов о недобросовестности застройщика либо о злоупотреблении им своими правами.

Кроме того, в связи с тем, что уполномоченный орган все-таки провел проверку на объекте строительства вновь возникает вопрос о применимости принципа эстоппель в публично-правовых отношениях.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов и проектной документации.

На основании подпункта «а» пункта 2 части 5 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ проверки в рамках государственного строительного надзора проводятся, в том числе, на основании поступившего в орган государственного строительного надзора извещения от застройщика (заказчика) или лица, осуществляющего строительство, о начале строительных работ на объекте, в отношении которого должен осуществляться государственный строительный надзор (часть 5 статьи 52 ГрК).

Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок.

Получив от застройщика уведомление о начале реконструкции с приложением требуемых документов, гос.орган фактически начал осуществлять государственный строительный надзор, а именно провел проверку при строительстве спорного объекта, о чем свидетельствует представленный в материалы дела акт проверки.

Получив уведомление от застройщика о необходимости ведения строительного надзора при реконструкции конкретного объекта капительного строительства, уполномоченный орган вполне мог и без организации проверки сообщить о невозможности ведения надзора (если уж он так действительно считает). Однако, уполномоченный орган все-таки организовал и провел мероприятие строительного надзора.

Таким образом, своими действиями Ответчик начал осуществлять на объекте мероприятия строительного надзора, а следовательно, в силу принципа эстоппель не вправе отказываться от его дальнейшего осуществления.

На момент рассмотрения коллегией ВС РФ спора, в судебной практике существовало два подхода к решение выявившейся проблемы:

— 1-й подход — выражен в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 12.10.2012 по делу N А31-11112/2011, в котором указано, что государственный строительный надзор должен осуществляться при возникновении соответствующих оснований, предусмотренных законом, независимо от того, возникли ли они до начала строительства объекта или в ходе его строительства. При этом принятие объекта к строительному надзору не гарантирует Застройщику выдачу положительного заключения о результатах строительства.

— 2-й подход – выражен в Постановлении Арбитражного суда Северо-западного округа от 07 апреля 2017 года, в котором указано, что изменение застройщиком в процессе строительства решения относительно этажности возводимого объекта капитального строительства влечет невозможность осуществления государственного строительного надзора в установленном законом порядке и является риском застройщика, а потому не обязывает уполномоченный орган приступать к строительному надзору такого объекта.

Верховный суд РФ, оставляя в силе акты нижестоящих судов, к сожалению, не высказал своей правовой позиции по выявившейся правовой неопределенности в спорных правоотношениях.

Между тем, данный вопрос не ограничивается исключительно частными интересами застройщика.

Как и всякие градостроительные отношения, спорный вопрос затрагивает интересы неопределенного круга лиц.

Разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства не было признано судами недействительным и его действительность не ставилась под сомнение.

В связи с признанием отказа органа гос.строй.надзора в принятии объекта к строительному надзору законным, Застройщик более не вправе осуществлять дальнейшую реконструкцию объекта в соответствии с документацией на реконструкцию, поскольку ввод объекта капитального строительства без заключения органа строительного надзора невозможен.

Завершение строительства с первоначальными характеристиками (которые были определены в документации до начала реконструкции) невозможно, в связи с прекращением действия такой документации после выдачи разрешения на реконструкцию.

Объект капитального строительства не признан объектом самовольного строительства.

Таким образом, в отношении объекта капитального строительства отсутствуют правовые основания для его дальнейшего строительства, а равно правовые основания для сноса объекта, что создает существенную правовую неопределенность.

В результате, на территории населенного пункта возникает объект незавершенного строительства, которое, вполне вероятно, завершено и не будет.

Особенности реализации правомочий собственника в отношении объектов незавершенного строительства

В настоящее время одним из весьма востребованных практикой и мало разработанных в теории объектов права собственности является объект незавершенного строительства.

Под объектами незавершенного строительства следует понимать объекты недвижимости, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено, но не осуществлено их принятие в эксплуатацию в установленном порядке[1].

Поскольку объекты незавершенного строительства не изъяты из гражданского оборота и не являются объектами, оборот которых ограничен, они в соответствии со статьей 129 ГК РФ могут свободно отчуждаться. Однако для объектов незавершенного строительства характерно наличие ограничений для участия в гражданско-правовом обороте, предопределенных самой природой объекта как «переходной стадии» от движимого имущества к недвижимому.

В цивилистической доктрине в последние несколько лет идет активная дискуссия о правовом статусе и правовом режиме объектов незавершенного строительства. Особое внимание привлекает проблема признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом. В настоящее время сформировалось два основных подхода:

1) объекты незавершенного строительства считаются объектами недвижимого имущества[2];

2) объекты незавершенного строительства являются движимым имуществом, то есть до момента сдачи объекта в эксплуатацию и государственной регистрации это всего лишь совокупность строительных материалов[3].

Не вносит ясности в эту дискуссию и позиция законодателя. Статья 130 ГК РФ непосредственно не называет объекты незавершенного строительства в перечне объектов недвижимости, предлагая решать этот вопрос в зависимости от того, соответствует ли объект незавершенного строительства общим критериям отнесения имущества к недвижимому (непосредственная связь с землей и несоразмерность ущерба назначению объекта при его перемещении). Однако границы общего критерия позволяют по-разному определять правовой статус объектов незавершенного строительства.

В свою очередь судебная практика попыталась сформулировать объективно существующие, но не отраженные в законе особенности применения этих критериев в отношении объектов незавершенного строительства. В частности, пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения судебных споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[4] разъяснил, что по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. При этом вопрос о статусе объектов незавершенного строительства, являющихся предметом договора строительного подряда, остался без разъяснения, что дало возможность для различного толкования.

Позиция Высшего Арбитражного суда РФ по этому вопросу получила различную оценку в работах цивилистов. М.И.Брагинский и В.В.Витрянский первоначально высказались за полную обоснованность толкования, данного Пленумом Высшего Арбитражного суда РФ[5]. В то же время Е.А.Суханов разъяснение Высшего Арбитражного суда РФ толкует совершенно по-другому: объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости только в случае консервации строительства, а во всех остальных случаях они всегда являются совокупностью стройматериалов (движимых вещей)[6].

В 2003 году на конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества» сделан вывод о необходимости усовершенствования законодательства в сфере недвижимости, в том числе детализации правового режима объектов незавершенного строительства на уровне закона. В принятой по результатам работы конференции Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренной протоколом №12 от 17 февраля 2003 года Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, сделан вывод о назревшей необходимости реформы правового регулирования правового режима объектов незавершенного строительства. В частности, участники конференции внесли предложение о включении объектов незавершенного строительства в примерный перечень объектов недвижимости, данный в статье 130 ГК РФ[7]. Включение объектов незавершенного строительства позволило бы однозначно определить вопрос об их правовом статусе, который является ключевым для характеристики содержания права собственности на них. В то же время непосредственное указание на объект незавершенного строительства в перечне объектов недвижимого имущества, указанном в статье 130 ГК РФ, с точки зрения автора, будет лишь полумерой, не достаточной для комплексного решения проблемы. По мнению автора, более эффективным способом будет закрепление на законодательном уровне понятия объекта незавершенного строительства, в рамках которого следует отразить такой качественный признак как принадлежность к категории недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Большинство цивилистов склоняется к тому, что через анализ правомочий владения, пользования и распоряжения[8] может быть раскрыто содержание права собственности, хотя оно и не исчерпывается этими правомочиями.

Для выявления особенностей реализации вышеназванной триады полномочий в отношении объектов незавершенного строительства необходимо остановится на характеристике каждого из правомочий подробнее.

В целом под правомочием владения следует понимать общественное отношение, характеризующееся обособлением вещи от воздействий на нее третьих лиц и отражающее фактическое господство лица над вещью.

Таким образом, владение объектом незавершенного строительства есть обособление данного объекта от воздействий третьих лиц. Однако специфика объекта незавершенного строительства состоит в частности и в том, что в качестве лица, имеющего непосредственное отношение к объекту незавершенного строительства, выступает не только застройщик, но и подрядчик, осуществляющий строительство.

Так кто же в таком случае будет являться лицом, которому принадлежит правомочие владения в отношении объекта незавершенного строительства?

М.И.Брагинский, ссылаясь на пункт 3 статьи 7 закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»[9], полагает, что объекты незавершенного строительства являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса (подрядчика, заказчика, инвестора) до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг[10]. Анализируя данную точку зрения, можно сделать вывод, что объекты незавершенного строительства находятся во владении как застройщика, так и подрядчика.

В.В.Витрянский полагает[11], что объекты незавершенного строительства в период существования действующего договора строительного подряда являются объектами не вещных, а обязательственных прав подрядчика и застройщика[12]. При таких условиях до момента прекращения или расторжения договора строительного подряда не существует не только субъекта права собственности на объект незавершенного строительства, но и самого права собственности (в том числе и такого элемента содержания права собственности как «владение»).

К.И.Скловский поддерживает точку зрения В.В.Витрянского и утверждает, что «распоряжение заказчика своим правом на объект строительства до его получения от подрядчика непосредственно порождает у приобретателя только обязательственные права»[13]. При этом К.И.Скловский полагает, что правомочие владения принадлежит подрядчику, который, однако, ни при каких условиях не имеет права распоряжения объектом как своим.

О.Романов приходит к иным выводам[14]. Он пишет о том, что независимо от наличия действующего договора строительного подряда объект незавершенного строительства всегда является недвижимой вещью, однако до момента прекращения или расторжения договора строительного подряда он не имеет собственника, а правомочие владения принадлежит подрядчику. С этим нельзя согласиться. Во-первых, отсутствие собственника означает необходимость применения в данном случае норм статьи 225 ГК РФ о приобретении прав на бесхозяйную вещь, что не просто противоречит действительности, но и подрывает основы гражданско-правового оборота. Во-вторых, нельзя согласиться с подобной конструкцией и потому, что законное владение лица при отсутствии у него права собственности производно от прав собственника[15].

И.Гумаров приходит к выводу о том, что «при строительстве на земельном участке заказчика подрядчик на основании договора строительного подряда ни при каких условиях не может приобрести права собственности (в том числе общей) на объект незавершенного строительства независимо от степени использования для строительства собственных сил и средств»[16].

Каждая из вышеизложенных позиций обладает рядом недостатков, и ни одна из них не отражает реальности.

Существование объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости порождает необходимость существования субъекта права собственности, так как в ином случае следовало бы применять нормы статьи 225 ГК РФ, что противоречит интересам участников гражданского оборота. При этом право собственности на объект незавершенного строительства существует независимо от наличия или отсутствия договора строительного подряда.

Одной из характеристик объекта незавершенного строительства является его связь с земельным участком, на котором он возводится. В связи с этим при характеристике правового положения объекта незавершенного строительства следует уделять внимание именно характеру связи объекта незавершенного строительства с землей. При этом отрицать вещный характер прав на объект незавершенного строительства нет никаких оснований.

В связи с этим не выдерживает критики формулировка статьи 219 ГК РФ, устанавливающей, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его регистрации. Буквальное толкование данной статьи позволяет говорить о том, что право собственности на любые объекты незавершенного строительства и вновь созданные объекты недвижимости может возникать только в порядке приобретения прав на бесхозяйные вещи, предусмотренном статьей 225 ГК РФ. Очевидно, что это противоречит потребностям гражданско-правового оборота. С учетом этого целесообразно внести изменения в статью 219 ГК РФ, указав, что государственная регистрация есть не момент возникновения права собственности, а лишь официальная фиксация юридического факта возникновения права собственности. Иными словами право собственности на объект недвижимости возникает и существует вне зависимости от наличия его государственной регистрации, и лишь реализация правомочия распоряжения обусловлена необходимостью соблюдения собственником формальных требований о государственной регистрации объекта. С учетом вышеизложенного государственная регистрация права собственности есть лишь административный индивидуально-правовой акт, подтверждающий публичную достоверность уже возникшего у лица права.

Для адекватного отражения специфики правомочия владения по отношению к объектам незавершенного строительства следует разграничить правомочие владения как составляющую содержания права собственности и фактическое владение как производную от прав собственника.

Предположим, что застройщик, обладающий правами на земельный участок, осуществляет силами подрядчика возведение объекта на этом земельном участке. В этом случае возможно два способа строительства: строительство на основании полученного застройщиком разрешения или самовольная постройка. При наличии прав на строительство застройщик приобретает и право собственности на объект незавершенного строительства – этот вывод следует из систематического толкования главы 14 и главы 37 ГК РФ. При самовольной постройке подлежит применению статья 222 ГК РФ, которая закрепляет приоритет обладателя прав на земельный участок на приобретение прав собственности на возведенную самовольную постройку при условии последующего получения разрешения на ее возведение. Таким образом, во всех случаях налицо приоритет застройщика в приобретении права собственности, включающего в себя и правомочие владения. В таком случае возникает вопрос, какими полномочиями в отношении объекта обладает подрядчик, который осуществляет строительство объекта?

С учетом вышеизложенного, очевидно, в отношении объекта незавершенного строительства право собственности и, в частности, правомочие владения принадлежит застройщику, но при этом подрядчику принадлежит право фактического владения[17] объектом незавершенного строительства, которое является производным от права собственности застройщика.

Близким к владению, но все же самостоятельным правомочием является правомочие пользования.

Под правомочием пользования понимается возможность лица использовать вещь в своем хозяйственном интересе, т.е. извлекать из вещи плоды и доходы. Таким образом, правомочие пользования характеризует экономическую роль имущества, определяемую собственником.

Специфика правового статуса объекта незавершенного строительства как объекта, не принятого государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, серьезно ограничивает в отношении него содержание правомочия пользования.

Подписание акта о принятии объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией является юридическим фактом, определяющим возможность его эксплуатации (т.е. использования). В соответствии с действующими строительными нормами и правилами для принятия объекта в эксплуатацию необходимо выполнение требований проекта в полном объеме с соблюдением действующих строительных норм и правил.

Объект незавершенного строительства не может быть принят в эксплуатацию с сохранением своего статуса. В соответствии с пунктом 4.4 Территориальных строительных норм ТСН 12-316-2002 САНКТ-ПЕТЕРБУРГ «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов»[18] до ввода законченных строительством объектов в эксплуатацию не допускается их непосредственное использование по назначению. Таким образом, незавершенность строительства означает невозможность его использования по назначению. Более того, сам термин «использование по назначению» обладает существенной спецификой в отношении объекта незавершенного строительства. Назначение объекта недвижимости (здания, сооружения) определяется при его принятии в эксплуатацию, что находит отражение в акте государственной приемочной комиссии. Объект незавершенного строительства, не будучи принятым в эксплуатацию, не имеет назначения: с определенной степенью приближения можно утверждать, что назначение объекта незавершенного строительства – завершение строительства.

В этом случае единственное допустимое законодательством действие по эксплуатации объекта незавершенного строительства – это завершение строительства.

Возникает вопрос: возможна ли сдача объекта незавершенного строительства в аренду? Очевидно, нет[19]. В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, законодательством предусмотрено два варианта передачи собственником своих правомочий, однако при любом из вариантов присутствует правомочие пользования, которое в данном случае не может быть передано.

Следует, однако, подчеркнуть, что невозможность эксплуатации объекта незавершенного строительства до завершения строительства не означает отсутствие у собственника правомочия пользования, а свидетельствует о том, что применительно к объектам незавершенного строительства правомочие пользования ограничено правом на осуществление действий, направленных на завершение строительства.

Завершая характеристику триады правомочий собственника, остановимся на правомочии распоряжения.

Под правомочием распоряжения понимается юридическое господство над вещью, возможность определения юридической судьбы вещи вплоть до ее уничтожения. В целом правомочие распоряжения может быть охарактеризовано как правомочие лица на совершение любых сделок по отчуждению объекта, а также по принятию решений о его изменении (переработке) или уничтожении.

В соответствии с пунктом 2 статьи 25 закона РФ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[20] (далее – закон о государственной регистрации) в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на него подлежит государственной регистрации. Формулировка этого пункта настолько широка, что охватывает любые виды сделок с объектом незавершенного строительства, однако такое широкое толкование не соответствует самому правовому режиму объекта незавершенного строительства и реально существующим правоотношениям. К примеру, если следовать буквальному толкованию этой нормы при принятии решения о продолжении ранее приостановленного строительства собственнику следует предварительно зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства, а лишь потом заключать договор строительного подряда. Очевидно, следует внести изменения в текст пункта 2 статьи 25 закона о государственной регистрации, ограничив случаи обязательности государственной регистрации объектов незавершенного строительства необходимостью совершения «сделок, направленных на отчуждение объекта незавершенного строительства». В предлагаемой редакции пункт 2 статьи 25 закона о государственной регистрации будет соответствовать понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определенному в статье 2 этого закона.

Особенности правомочия распоряжения по отношению к объектам незавершенного строительства обусловлены закрепленным в действующем законодательстве делением объектов незавершенного строительства на две категории: в отношении которых есть договор строительного подряда и в отношении которых его нет.

При этом особенности двух вышеназванных категорий объектов незавершенного строительства анализируются цивилистами только применительно к совершению сделок по отчуждению объекта незавершенного строительства, в то же время такой элемент правомочия распоряжения как право изменения (переработки) или уничтожения объекта незавершенного строительства вообще не анализируется. Но характеристика правомочия распоряжения будет не полной, если она ограничится только одним из элементов правомочия распоряжения. Познание может претендовать на истинность выводов только при условии включения в его сферу всех элементов, составляющих явление.

Исходя из толкования, данного Пленумом ВАС РФ в пункте 16 постановления от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения судебных споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», многие авторы[21], да и судебная практика склоняются к мнению, что в период действия договора строительного подряда распоряжение объектом незавершенного строительства путем заключения сделки по его отчуждению невозможно.

По мнению автора, данное утверждение не является верным. Как уже ранее указывалось, в соответствии со статьей 129 ГК РФ объект незавершенного строительства не относится к объектам, ограниченным в гражданском обороте, и может свободно отчуждаться. Наличие договора подряда не лишает объект незавершенного строительства его вещной природы и не обременяет его вещными правами подрядчика, так как последний обладает лишь обязательственными правами по договору подряда, корреспондирующими обязанностям застройщика. При таких условиях отсутствуют основания для ограничения прав собственника по распоряжению объектом незавершенного строительства. А взаимоотношения с подрядчиком во всех случаях подлежат урегулированию собственником (заказчиком) в рамках обязательственных правоотношений, существующих между ними.

При отсутствии договора подряда для распоряжения объектом незавершенного строительства собственнику необходимо соблюсти субъективный критерий, предусмотренный действующей редакцией статьи 25 закона о государственной регистрации, а именно – наличие необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Судебная практика придает этому критерию серьезное значение при оценке действительности сделки[22], однако в своей основе он целиком зависит от субъективного мнения собственника, от его планов в отношении объекта незавершенного строительства на момент обращения за его государственной регистрацией. В частности, в пункте 16 информационного письма Президиума ВАС РФ №59 от 16. 02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» судом отмечено, что основанием для отказа в удовлетворении требований истца к ответчику (регистрирующему органу) является вывод суда о том, что у истца отсутствует намерение совершить сделку с объектами незавершенного строительства, что, в свою очередь, препятствует его государственной регистрации. Таким образом, на собственника объекта незавершенного строительства возлагается дополнительная обязанность по доказыванию регистрирующему органу (а при необходимости и суду) наличия необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства.

При соблюдении вышеназванных общепризнанных критериев (невозможность перемещения в пространстве без несоразмерного ущерба назначению объекта; отсутствие договора строительного подряда; наличие необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства) и наличии прав на строительство и земельный участок возможно осуществление государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, что в свою очередь дает возможность собственнику (обладателю зарегистрированного права) совершать сделки по отчуждению объекта незавершенного строительства. Переход права на объект незавершенного строительства как объекта недвижимости подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законом о государственной регистрации.

Поскольку распоряжение может выражаться также в изменении (переработке) или уничтожении объекта незавершенного строительства, дадим характеристику и этого элемента правомочия распоряжения. В целом, для собственника отсутствуют какие-либо особые ограничения при распоряжении им объектом незавершенного строительства путем его изменения (переработки) или уничтожения. Собственник объекта незавершенного строительства вправе изменить (переработать) или уничтожить этот объект, при обязательном соблюдении требований действующего законодательства. В случае неправомерного нарушения собственником интересов иных лиц (например, подрядчика) он обязан возместить причиненные им убытки.

Таким образом, хотя объекты незавершенного строительства и не являются ограниченными в гражданском обороте в силу пункта 2 статьи 129 ГК РФ, однако вовлечение их в оборот обусловлено выполнением целого ряда условий.

В завершение настоящей работы отметим, что, по мнению автора, действующая редакция статьи 219 ГК РФ порождает для законодателя необходимость в разработке, зачастую, излишне сложных юридических конструкций, направленных на устранение допущенных огрехов в юридической технике. Определение момента возникновения права собственности как момента государственной регистрации этого права повлекло за собой необходимость в такой комплексности критериев признания объекта незавершенного строительства объектом недвижимости и определения субъекта права собственности. Это в свою очередь влечет для законодателя необходимость использования такого приема юридической техники как юридическая фикция, выражающаяся в данном случае в законодательном закреплении отсутствия вещно-правовой природы у объекта незавершенного строительства при наличии в отношении него действующего договора строительного подряда[23].

[1] Некрестьянов Д.С. Понятие и правовая природа объектов незавершенного строительства// Кодекс-Info. 2001. № 12. С.14.

[2] См. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С.240.; Смышляев Д.В. Особенности правового положения объектов незавершенного строительства.// Актуальные проблемы гражданского права. М, 2000. С.90.

[3] См. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности// Хозяйство и право. 1998. №6. С.5.; Козырь О.М. «Недвижимость в новом Гражданском кодексе России»// «Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика.: Сб. памяти С.А.Хохлова» / Отв.ред. А.Л Маковский. М., 1998. С.240.

[4] Вестник ВАС РФ, 1998, № 10.

[5] См. Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М., 1999. С.53; Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С.240.

[6] См. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности// Хозяйство и право. 1998. №6. С.5.

[7] Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе/ Под редакцией В. В.Витрянского. Исследовательский центр частного права – ГУ при Президенте РФ, 2003. С.28-29.

[8] См. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М-Л., 1948, часть первая; Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. Л., 1955.

[9] Ведомости РСФСР. 1991. №20. Ст.1005.

[10] Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М., 1999. С.54.

[11] Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С.240

[12] Аналогичную позицию занимают и некоторые другие авторы: например, Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства.// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001, №1(6). С. 14.

[13] Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 410.

[14] Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право. 1998. №8. С.71.

[15] Аналогичная точка зрения о существовании конструкции «двойного владения» поддерживается Коноваловым А.В. (Коновалов А.В. «Владение и владельческая защита в гражданском праве» СПб., 2002. С.28-44).

[16] Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства.// Хозяйство и право. 1998. №10. С.59.

[17] Более подробно о фактическом владении смотри Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб., 2002. С.19-39.

[18] Распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 23.12.2002 N2667-ра «Об утверждении территориальных строительных норм Санкт-Петербурга «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости»// Вестник Администрации Санкт-Петербурга, 2003, №1.

[19] Это подтверждается и судебной практикой (см. Постановление ФАС ЗСО по делу №Ф04/316-71/А45-97 от 11.03.1997)

[20] СЗ РФ. 1997. № 30.

[21] См. Смирнов М. Правовые проблемы объектов незавершенного строительства. // Гарант-МАКСИМУМ.Интернет-газета. 2001, №12.; Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства.// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001, №1(6). С. 14.

[22] См. П.16 Информационного письма Президиума ВАС РФ №59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»; Постановление ФАС ЗСО от 06.12.1999 по делу №Ф04/2536-572/А75-99.

[23] Некрестьянов Д.С. Указ.соч. С.18.

Объект незавершенного строительства

Содержание

Что такое объект незавершенного строительства.
Консервация объекта незавершенного строительства
Оценка объекта незавершенного строительства
Как продать объект незавершенного строительства

Что такое объект незавершенного строительства.

Ситуации, когда завершить строительство не удается по каким-либо причинам, не редки. Как правило, причиной этому служит недостаток финансовых средств, выделяемых инвесторами или заказчиками. Вследствие чего, в целях исполнения всех финансовых обязательств, может возникнуть крайняя необходимость реализации объекта, но уже не в качестве набора строительных материалов, а именно в качестве объекта недвижимости, что может значительно увеличить его стоимость.

Не редки также случаи, когда подобные ситуации являются предметом судебного разбирательства уже на стадии регистрации права собственности на данный объект. Но определение правового статуса недостроенного здания представляется непростым процессом, так как на данный момент в нашей стране не существует установленного на уровне закона определения объектам незавершенного строительства. Единственным документом, причем неопубликованным, дающим определение данным объектам, можно считать Временное положение от 06.04.1994 N ФБ-8. В нем выделяются два признака данных объектов: истечение сроков строительства и приостановка строительства в связи с отсутствием финансовых и (или) материально-технических средств.

Консервация объекта незавершенного строительства

Иногда консервация таких объектов, то есть документально и технически правильно оформленная приостановка строительства, является единственным способом уменьшения убытков от продолжения строительства. Решение о консервации должен принимать непосредственно заказчик (инвестор), оформляя его приказом с указанными сроками проведения инвентаризации объекта и разработки документации, необходимой для консервации. После принятия решения заказчик обязан сообщить об этом подрядчику и, совместно с ним, приступать непосредственно к консервации.

Затем необходимо создание инвентаризационной комиссии, в состав которой включаются представители заказчика, подрядчиков, проектной организации. Данная комиссия необходима для составления объективных инвентаризационных описей с указанием в них:

Наименования объекта;
Обозначения его элементов;
Определения стадии готовности строительно-монтажных работ по данному объекту.

Для документального оформления данной процедуры необходимо подписание в течение месяца субъектами договора подряда Акта о приостановлении строительства, форма (КС-17) которого утверждена Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100. Данный акт содержит информацию о сметной стоимости работ; определение выполненных работ; размер затрат, понесенных застройщиком, а также размер затрат, связанных с консервацией. На основании этого акта проектной организацией разрабатывается смета консервации и охраны объекта.

Оценка объекта незавершенного строительства

Такая процедура, как оценка объекта незавершенного строительства, несет несколько функций:

Постановка на баланс данного объекта;
Определение и фиксация рыночной стоимости объекта на определенную дату;
Принятие решение о дальнейшей судьбе объекта;
Определение вариантов наиболее эффективного использования земли, на которой ведется (велось) строительство.

Оценка должна производиться в соответствии с классификацией объектов недвижимости по признакам:

Общественных зданий и сооружений;
Жилых зданий;
Зданий и сооружений производственного назначения.

Кроме того, влиятельными факторами при оценке объектов незавершенного строительства являются:

Изучение, проработка и определение вариантов наиболее эффективной эксплуатации земли или самого объекта, с точки зрения доходности;
Величина затрат, необходимых для завершения строительно-монтажных работ;
Определение степени завершенности строительства;
Определение степени физического и функционального износа;
Определение возможности доработки объекта с целью изменения его функционального назначения.

Ввиду невозможности проведения сравнительной оценки объектов незавершенного строительства, основным методом её является составление смет, что само по себе может существенно повлиять на конечную стоимость здания или сооружения. Данная деятельность, а также списки необходимых для оценки документов, отражены в международных договорах РФ, ФЗ № 135 от 29.07.98г., а также в других нормативно-правовых актах, относящихся к оценочной деятельности.

Как продать объект незавершенного строительства

В случае продажи данного объекта продавец должен иметь зарегистрированное право собственности на него, так как с 1.01.2005 г. объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимости с распространением на них того же правового режима, что и для завершенных объектов. То есть, данное право собственности устанавливается на основании:

Свидетельства о праве собственности на земельный участок;
Разрешения на строительство;
Проектно-сметной документации;
Акта о приостановлении строительства с описанием объекта.

Кроме того, данный объект должен удовлетворять следующим требованиям:

Объект возводился застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности;
Объект не должен являться предметом договора подряда;
Обязательно наличие необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства именно как с объектом недвижимости.

Следовательно, если строительство выполнялось по заказу третьих лиц с привлечением их средств, то право заказчика на данный объект зарегистрировать невозможно, равно как и заключить любую сделку с таким объектом.

НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО — это… Что такое НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО?

НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: строительный объект, не введенный в эксплуатацию, не сданный заказчику.

Экономический словарь. 2000.

НЕЖИЛОЕ СТРОЕНИЕ
НЕЗАКОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Смотреть что такое «НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО» в других словарях:

Незавершенное строительство — строительный объект, не введенный в эксплуатацию и не сданный заказчику. См. также: Товарно материальные запасы Строительство Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь
незавершенное строительство — Здания и сооружения, строительство которых не завершено, и потому не принятые в эксплуатацию. В процессе строительства, как правило, инвесторы оценивают незавершенные объекты по произведенным затратам, но в случаях, когда возникает необходимость… … Справочник технического переводчика
Незавершенное строительство — показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно монтажные и другие работы, и объект оказывается замороженным на некоторый период времени. Незавершенное строительство приводит к серьезным… … Жилищная энциклопедия
незавершенное строительство — затраты застройщика по возведению объектов строительства с начала строительства до ввода объектов в эксплуатацию. (Смотри: Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство (ПБУ 2/94).) Источник: Дом: Строительная терминология , М.: Бук… … Строительный словарь
НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО — строительный объект, не сданный заказчику, не введенный в эксплуатацию … Энциклопедический словарь экономики и права
незавершенное строительство — строительный объект, не введенный в эксплуатацию, не сданный заказчику … Словарь экономических терминов
СТРОИТЕЛЬСТВО НЕЗАВЕРШЕННОЕ — (см. НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО) … Энциклопедический словарь экономики и права
строительство — сущ., с., употр. сравн. часто Морфология: (нет) чего? строительства, чему? строительству, (вижу) что? строительство, чем? строительством, о чём? о строительстве 1. Строительством называется процесс, в результате которого на определённой… … Толковый словарь Дмитриева
Строительство незавершенное — представляет собой затраты застройщика по возведению объектов с начала строительства до ввода их в эксплуатацию, принятые к бухгалтерскому учету на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы”. К ним, в частности, относятся затраты на строительно… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия
незавершенное производство — затраты подрядчика на объектах строительства по незаконченным работам, выполненным согласно договору на строительство. (Смотри: Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство (ПБУ 2/94).) Источник: Дом: Строительная терминология , М.:… … Строительный словарь

Различия между объектами капитального строительства и временными сооружениями

Наши сотрудники нередко сталкиваются с вопросами о толковании понятия «капитальное строение», например: «является ли навес капитальным строением». Ответ на этот вопрос совершенно точно дает Градостроительный Кодекс, в котором определено, что объект капитального строительства – это любой строительный объект, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Проще говоря, капитальное строительство – это любое строительство, для которого требуется возведение заглубленных фундаментов, соответственно, демонтаж объектов капитального строительства совершенно точно не возможен без нанесения значительного ущерба самим зданиям или сооружениям и его назначению.

Объект незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства (Градостроительный Кодекс не дает точной формулировки) – это недвижимый строительный объект, возведение которого продолжается, приостановлено, законсервировано или прекращено окончательно (но не списано в установленном порядке), в силу различных причин. Незавершенное капитальное строительство может быть обусловлено отсутствием денежных средств, строительных материалов, изменением собственников и т.д.

Фундамент как признак капитального строительства

Часто к нам поступают вопросы, является ли фундамент объектом незавершенного строительства (далее ОНС). Согласно судебной практике, фундамент можно считать ОНС. Кроме того, именно наличие завершенного фундамента является важным признаком того, что ОНС является недвижимым объектом, иначе это просто набор строительных материалов. Тем не менее, чтобы окончательно разобраться с тем, какой фундамент считается капитальным, следует понимать, что капитальный фундамент это сооружение, которое находится под поверхностью земли, выполнено из материалов и по технологии, позволяющих выдерживать здания, постройки и сооружения из кирпича, газобетона и т.д. и при этом, такой фундамент невозможно быстро демонтировать.

Для чего нужно разделение строительных объектов на капитальные и временные

К примеру, у Вас в аренде находится земельный участок. На нём построили временное сооружение, скажем, торговый павильон. Через некоторое время Вам понадобилась регистрация некапитального строения и оформление данного павильона в собственность, что в дальнейшем позволит Вам получить право собственности на земельный участок. И тут Вы попадаете в ловушку: регистрация временных сооружений в Росреестре не предусмотрена. Соответственно, не получится оформить в собственность и земельный участок.

Однако, при условии, что земельный участок принадлежит Вам, Вы можете строить временные (вспомогательные) сооружения свободно, разрешение на некапитальное строительство по законодательству не требуется. Чего не скажешь о разрешении на фундамент для капитальных объектов. Даже собственнику земельного участка будет не просто получить весь пакет документов и заключений, чтобы перейти к стадии строительства капитального объекта.

Что такое павильон

Торговый павильон – это небольшая отдельно стоящая постройка облегченной конструкции, помещение которой используется для торговли и других целей. Строительство торговых павильонов обычно осуществляется в короткие сроки с использованием деревянных или металлических каркасов, которые зашиваются сэндвич панелями.

Еще один пример. Вам выделили земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Чтобы было удобно организовать торговлю, Вы решили установить павильон. Через некоторое время приходит представитель власти и заявляет, что павильон построен незаконно: у Вас не было разрешения на его строительство.

Возникает вопрос: что делают владельцы торговых павильонов в первом и во втором случаях? Они обращаются к специалистам по обследованию зданий с целью определить, является ли здание объектом капитального или же это некапитальное строение, есть ли у этих павильонов признаки капитального строительства. После этого они предоставляют заключение от экспертов органам исполнительной власти. Данное заключение могут принять и либо отправить на доработку, либо, при возникновении сомнений, провести повторное обследование самостоятельно, обратившись в другую экспертную организацию.

Об этом и говорили чиновники, относительно ситуации сноса торговых павильонов в Москве, ссылаясь на отсутствие разрешений на строительство зданий и сооружений, которые по факту были объектами капитального строительства, а по документам – временными сооружениями. Безусловно, были и собственники, объекты которых были должным образом оформлены: имели разрешение на строительство и регистрацию права собственности, но всё равно попали под снос. Это, правда, уже другой вопрос: о законности действий Правительства Москвы. «Предупреждён – значит, вооружён».

Временные здания и сооружения в строительстве

Установленного нормативного определения временных (вспомогательных) строений, зданий и сооружений не существует, тем не менее, под понятием временного строения следует понимать постройку некапитального характера без углубленного и неразрывно связанного с землей фундамента, в конструкции которой предусмотрена возможность демонтажа и перемещения данной постройки без несоразмерного ущерба его назначению.

Чем отличается капитальное строение от некапитального? И что нужно знать при строительстве здания?

По своей функции временные строения предназначены для вспомогательного использования и не могут функционировать отдельно без объекта капитального строительства. Это такие объекты, как тамбур, навес над входом.

Вспомогательные сооружения не обязательно должны быть частью здания. К примеру, модульные здания для вахтовых посёлков, бытовки для строителей, которые, на первый взгляд, кажутся самостоятельными строениями (в них есть санузлы, коридоры, кухни, жилые комнаты, залы для совещаний). Данные сооружения обеспечены инженерными коммуникациями, электричеством, водопроводом. При этом они всё равно выполняют лишь вспомогательную функцию, так как в таких строениях живут и работают строители, и такие постройки лишь помогают им возводить находящийся поблизости объект капитального строительства. Но есть объекты, которые тяжело классифицировать как вспомогательные. Это торговые павильоны, киоски, ларьки, палатки и другие подобные сооружения.

Определить, является ли сооружение временным, можно только после изучения конструктивных решений.

Одним из таких критериев по конструктивному решению является следующее: временное строение должно легко возводиться и легко демонтироваться. Также у временных сооружений отсутствует неразрывное сцепление с землей. Стоит отметить, что устройство фундамента при этом допускается, так как в определенных зданиях, к примеру, модульных – без фундамента не обойтись.

Срок службы временных построек, согласно нормативным документам, составляет не более 10 лет, а у объекта капитального строительства срок службы от 15 до 175 лет.

Чтобы избежать возможных споров по данному вопросу, рекомендуем выполнять фундамент из сборных элементов, таким образом разрешения на строительство фундамента не потребуется. В идеале для временного сооружения фундамент – это плита. А вот сваи точно не подойдут, так как обратно из грунта после забивки их не извлечешь. Если нет возможности установить сборную плиту, можно залить её на площадке, т. е. выполнить монолитную плиту. Но тогда необходимо предусмотреть в ней монтажные петли, для того чтобы можно было демонтировать плиту без ее разрушения.

Резюмируя вышесказанное, можем сделать вывод: заниматься возведением зданий и сооружений необходимо только имея четкий план постройки и предназначения строящихся объектов, в т.ч. материалы и конструкции, которые будут использоваться в строительстве. Только так можно обезопасить себя от судебных разбирательств с представителями власти касательно классификации строения и законности оснований его возведения и использования.
Что идет строительство?
«незавершенное строительство» — определение достаточно сложное, в которое уже входит стоимость работ. Кроме того, в эту категорию может входить сумма, взятая заказчиком и уже оплаченная за процессы, выраженная в ценовом выражении. Также следует помнить, что в названный раздел дополнительно входит стоимость различного технологического оборудования: как уже установленного, так и находящегося в процессе монтажа. Обобщая все вышесказанное, можно сделать вывод, что незавершенное строительство обязательно повлияет на состояние баланса заказчика и полностью относится к категории монтажных проектно-изыскательских работ, закрепленных за объектами незавершенного строительства или не поставленных в срок в условиях нормальной эксплуатации. .
Отличительные признаки
Незавершенное строительство — важный экономический показатель, который следует выделять на фоне других аналогичных. Все дело в схожести названий и совершенно разных определениях. Например, наиболее похожий термин (незавершенное производство) означает стоимость выполненных строительно-монтажных работ, которые, в свою очередь, не могут быть приняты и оплачены заказчиком напрямую. Согласитесь, разница довольно существенная.
Периметр влияния
Незавершенное строительство сокращено в результате исключения размера и количества возможных промежуточных платежей. Кроме того, существенное влияние на указанный параметр оказывает степень перехода объекта в фазу взаиморасчетов между заказчиком и подрядчиком. С другой стороны, уменьшение значения параметра «незавершенное строительство» влечет за собой увеличение указанного выше показателя, например, работы в строительной отрасли.Таким образом, вычисляя один критерий, можно наблюдать изменение поведения другого.
Рекомендуется
Наиболее эффективные методы проращивания семян
Несмотря на то, что метод рассады в овощеводстве — процесс очень трудоемкий, его использует большинство садоводов. Посадка семян в открытый грунт — простой и удобный метод, но эффективен только в определенных климатических зонах. I …
Светоотражающая краска. Сфера применения
Когда машины начали заполнять дороги, их популярность начала набирать светоотражающая краска.Благодаря этой краске, как водителям, так и пешеходам становится намного легче избегать аварий в темноте. Назначение краски Светоотражающая краска — лакокрасочный материал, который …
Незавершенное строительство
Определение этого термина довольно простое, но состоит из множества групп и разновидностей. Например, это понятие можно отнести к любому объекту строительного подряда, который находится в прямой зависимости от множества причин. Такие основания можно рассматривать как отсутствие у заказчика на балансе достаточного количества денежных средств и недостаточное обеспечение стройматериалами.В результате действия этих факторов объект строительства сохраняется и какое-то неопределенное время остается на незавершенной стадии формирования. Если говорить буквально, то под таким термином можно понимать любые здания, сооружения и здания, строительство и обустройство которых не было завершено. Исключением из вышеперечисленного правила являются всевозможные временные сооружения, такие как сараи, постройки и другие подобные павильоны.
Определение незавершенного строительства — Инструменты учета
Бухгалтерия
Курсы CPE Курсы CPE CPE Войти Как пройти курс Государственные требования к CPE Информация о государственной лицензии Групповые скидки Политики
Книги Книги, перечисленные по названию
Статьи Статьи Указатель тем Архив сайта
Подкаст Лучшие практики бухгалтерского учета Указатель подкастов Резюме подкаста
толковый словарь
FAQs
Около Около Связаться с нами Экологические обязательства
Главная
Курсы CPE /
Курсы CPE
Вход в систему CPE
Как пройти курс
Требования штата к CPE
Информация о государственной лицензии
Групповые скидки
Политики
книг /
книг, перечисленных в списке под названием
Статьи
Что такое ипотека у строителя дома и как ее получить?
Ссуды Ссуды возвращены
Ссуды для физических лиц в Канаде
Ссуды для физических лиц
Ссуды без кредитов
Ссуды на консолидацию долга
Ссуды на ремонт автомобилей
Ссуды на восстановление кредита
Ссуды на погашение потребительских предложений
Cosignor) ссуды
Ссуды для малого бизнеса
Ссуды на покупку автомобилей
Руководства и инструкции
Руководство по подаче заявки на ссуду
Подходит для получения личной ссуды
Получите ссуду по ODSP
Избегайте отклонения заявки
Избегайте NSF & Комиссия за овердрафт
Как избежать мошенничества с ссудой
Законен ли мой кредитор?
Ваши права как заемщика
Мгновенные банковские проверки
По провинциям
Онтарио
Альберта
Британская Колумбия
Квебек
Новая Шотландия
Манитоба
Саскачеван
Ньюфаундленд
Ньюфаундленд
Ньюфаундленд
Ньюфаундленд
PEI
По городу
Торонто
Миссиссауга
Ванкувер
Монреаль
Калгари
Эдмонтон
Гамильтон
Оттава
Кингстон
Лондон
Больше
Кредитный мониторинг и кредитный мониторинг
Кредитный калькулятор
Все услуги
Кредитные карты
Отзывы
Fairstone Отзывы
Mogo Reviews
Easyfinancial Reviews
LendDirect Reviews
Cash5You Отзывы
View Lende r База данных
Долги Возврат долга
Списание долга в Канаде
Консолидация долга
Погашение долга
Консолидация кредитной карты
Консолидация долга Займы
Консультации по предложению потребителей
Консультации по банкротству
Выплаты потребителям
Guides & How To’s
Canada Debt Relief Guide
Консолидировать задолженность по кредитной карте
Как управлять долгом
Сохранение в долге
Рассчитать отношение долга к доходу
Покорить высокий процентный долг
По провинциям
Онтарио
Альберта
Британская Колумбия
Квебек
Новая Шотландия
Манитоба
Саскачеван
Ньюфаундленд
Нью-Брунсвик
PEI
Торонто
Торонто a
Ванкувер
Монреаль
Калгари
Эдмонтон
Гамильтон
Оттава
Кингстон
Лондон
Подробнее
Кредитный мониторинг и кредитный рейтинг
Кредиты для малого бизнеса
Автокредиты
Все услуги
Business Business back
Business Financing
Small Business Funding
Merchant Cash Advance
Asset Financing
Финансирование оборудования
Коммерческая ипотека
Guides & How To’s
Canada Business Financing Guide
Создать бизнес
Консолидировать бизнес-долг
Надежное финансирование с активами
Финансирование франшизы
Расширение бизнеса за счет нового капитала
Плохие кредитные бизнес-займы
Финансирование по провинциям
Онтарио
Альберта
Британская Колумбия
Квебек
Новая Шотландия
Манитоба
Саскачеван
Ньюфаундленд
Нью-Брансуик
PEI
Финансирование по городу
Торонто
Городское финансирование
Торонто
Калгари
Эдмонтон
Гамильтон
Оттава
Кингстон
Лондон
Подробнее
Кредитный мониторинг и кредитный рейтинг
Все услуги
Отзывы
SharpShooter Отзывы
Thinking Capital Reviews
OnDeck Отзывы
Технологический прогресс в строительстве | Глобализация технологий: международные перспективы
Стоимость введенного строительства
, определяемого как новое жилое и нежилое строительство, но обычно не включая ремонтно-эксплуатационное строительство, составила 317 долларов.2 миллиарда долларов для Советского Союза, 200,1 миллиарда долларов для Японии, 71,3 миллиарда долларов для Федеративной Республики Германии и 43 миллиарда долларов для Соединенного Королевства.
Великая Китайская стена, стартовый комплекс космических кораблей, нефтехимический завод, районный торговый центр, канал Эри, атомная электростанция, дом на одну семью — все это строительные проекты, но для каждого требуются разные навыки и технологии. В совокупности они представляют множество секторов строительной индустрии.
Сектор жилищного и коммерческого строительства предполагает создание объектов, которые по своей сути являются структурными.Эти объекты включают в себя вспомогательные системы, необходимые для поддержки людей, которые их используют, включая распределение электроэнергии, отопление, вентиляцию и освещение. В отличие от этого, в промышленном секторе создаются предприятия, включающие в себя производственные технологические системы и оборудование, предназначенное для производства конечного продукта, такого как автомобили, текстиль, химикаты, очищенные металлы или электроэнергия. Тяжелый гражданский сектор включает в себя основные общественные работы, включая плотины, шоссе, аэропорты, водопроводные и канализационные сооружения — короче говоря, большую часть того, что мы сейчас называем инфраструктурой.
За последние 10 лет влияние технологий на строительный сектор варьировалось в зависимости от типа выполняемого строительства, но в целом изменения носили в основном эволюционный характер. Сегодняшние строители не так далеко ушли от строителей соборов средневековья, как сегодняшние автопроизводители от колесниц. Однако в будущем существует большой потенциал для значительного развития, которое изменит основной характер строительства. Эти разработки будут основываться на достижениях, уже очевидных в других секторах.Они будут глобальными по своему происхождению и масштабам, а приложения будут определяться как постоянными технологическими инновациями, так и давлением конкуренции. Они будут включать прямое технологическое воздействие на выполнение конкретных строительных работ и серьезные изменения в способах управления строительным бизнесом.
В этом документе рассматриваются наиболее значительные изменения в строительстве, исследуя технологические тенденции и их влияние на весь строительный сектор. Эти тенденции делятся на четыре основных направления: проектирование, связанное со строительством; строительное оборудование и методы; автоматизация и экспертные системы; и управление строительством.
СТРОИТЕЛЬНОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ
Компьютерное проектирование, или САПР, стало реальностью в процессе проектирования и строительства. Выгоды для строительной отрасли уже были значительными во многих отношениях. К ним относятся снижение помех, которые являются случаями, когда проектирование отдельных систем, таких как электрические
Мониторинг хода строительства
Строительные кредиторы часто требуют, чтобы мы были их сапогами и отчитывались о ходе реализации проекта.С помощью мониторинга хода строительства Партнер будет проводить регулярную или ежемесячную оценку хода строительства на стройплощадке, чтобы гарантировать, что предлагаемые улучшения на рассматриваемой площадке продвигаются в соответствии с требованиями контракта / соглашения. Партнер подтвердит информацию, предоставленную клиентом, и оценит статус проекта, строительные операции и статус обеспечения. Оценщик Партнера посетит объект в соответствии с указаниями или по заранее согласованному графику и подготовит письменный отчет, чтобы определить, были ли внесены необходимые улучшения и соответствуют ли они объему работы клиента.
Что включает в себя мониторинг хода строительства?
На месте инспектор Партнера проведет как минимум следующие проверки:
Наблюдать за строительными работами и определять степень их завершенности.
Оценить общее соответствие пониманию банка Контракта с GC.
Оценить соответствие материалов и качества изготовления.
Проверить соответствие условиям договора строительного кредита.
Проверить адекватность заявки подрядчика на оплату.
Выявить и сообщить об изменениях конструкции, а также о потенциальных и ожидающих изменениях.
Определять и сообщать о состоянии хранимых материалов и, если требуется, материалов за пределами площадки.
Оценить соответствие графику строительства.
Проверить меры контроля качества соответствующими агентствами, архитекторами и инженерами, лабораториями по испытанию материалов и квалифицированными инспекторами строительства.
Оцените адекватность рабочей силы на объекте и устраните любые потенциальные помехи или остановки в работе.
Если потребуется, оцените достаточность средств, оставшихся для завершения проекта, и предоставьте соответствующие рекомендации.
Подтвердите, что все основные контрактные заявки на оплату счетов-фактур сопровождаются текущим условным и безусловным освобождением от удержания.
Роли и обязанности инженера MEP в строительной компании
Последнее обновление 5 июня 2020 г., автор Admin
MEP Engineer — это профессиональная классификация, отвечающая за планирование и проектирование в области механических, электрических и сантехнических систем (MEP), включая разработку стандартов политик, процедур проверки и инструментов оценки для вопросов MEP, а также подготовку, рассмотрение чертежей, спецификаций и сметы затрат механические, электрические и сантехнические.Мы обсуждаем здесь, каковы роли и обязанности инженера MEP в строительной компании?
МООС Инженерно-механическое оборудование Электромонтажные работы в строительных проектах
Роли и обязанности инженера MEP
Работая в составе группы управления проектом и подчиняясь директору проекта, инженер MEP отвечает за все аспекты проекта, связанные с обслуживанием здания.
Эта роль включает в себя руководство командой MEP для обеспечения того, чтобы повседневные обязанности выполнялись профессионально и оперативно, чтобы поддерживать текущий прогресс проекта.
Команда MEP на объекте состоит из главного инженера-механика (MEP), инженера-электрика и инспекторов MEP.
Лучшие инженерные курсы онлайн | Машиностроение | Электротехника
Консультационные услуги МООС — ключевое требование строительных проектов. Неважно, архитектор ли вы, собственник строительного проекта или инженер; эти услуги повлияют на стоимость проекта. Как консалтинговая фирма, консультанты MEP предлагают более эффективные услуги по сравнению с индивидуальными консультантами.
Механические, электрические и сантехнические работы являются основными требованиями современных строительных проектов. Наем опытного консультанта MEP может иметь огромное значение для достижения ожидаемой стоимости проекта. Услуги консультанта MEP должны соответствовать следующим критериям, чтобы помочь вам достичь требуемого качества проекта.
Эффективные стратегии поиска работы для инженеров
Основные обязанности, которые выполняет инженер МООС
Ниже приведены основные роли и обязанности инженеров MEP.
HVAC Expert
Электроэнергия и освещение
Экспертиза пожарной сигнализации
Управление энергопотреблением
Сантехника
Внимание к деталям
Отзывчивый по природе
Какие рабочие места в машиностроении используются в строительной отрасли?
Общие роли и обязанности инженера MEP
Инженер MEP должен рассмотреть планы и спецификации в соответствии с планом.
Инженер MEP должен управлять работой подчиненного персонала, связаться с архитекторами, или инженерами.
Инженер MEP должен подготовить планы, детали, спецификации и смету затрат на водопровод, отопление, вентиляцию, кондиционирование воздуха и общую систему трубопроводов.
Инженер MEP должен предоставлять технические консультации штатному проектировщику, руководителю, инспектору и подрядчику по установке и обслуживанию системы MEP.
Система
MEP должна анализировать механические, электрические и сантехнические проблемы и формулировать решения.
MEP Engineer должен выявлять проблемы при проектировании, планировании, управлении и реализации нескольких проектов.
Инженер MEP должен планировать, организовывать анализ и оценивать работу консультантов, подрядчиков и других лиц. Инженер MEP должен знать MS Office, AutoCAD и Программное обеспечение для управления проектами .
Инженер MEP должен при необходимости подготовить и провести эффективные устные презентации.
Сообщать директору проекта о любых технических аспектах механических услуг, которые могут повлиять на ход строительства, e.г. качество или загвоздка.
Постоянно проверять график строительства подрядчика в ходе работ на объекте в отношении услуг МООС и сообщать об этом Директору проекта.
Управляйте повседневной работой группы MEP.
Вместе с диспетчером документов убедитесь, что ведение / ведение документации MEP осуществляется в соответствии с руководством по проекту, и постоянно следите за ним.
Консультации по всем вопросам, касающимся LEED , и обеспечение предоставления соответствующей документации и информации соответствующим органам для получения стандарта LEED, необходимого для проекта.
Примите участие в семинарах по рискам и сообщайте обо всех рисках, связанных с установкой MEP или общими проектами, Директору проекта.
Изучите заявления Подрядчика о методах установки.
Проверить рабочие чертежи Подрядчика на соответствие проектным [тендерным] чертежам на предмет соответствия замыслу проекта и вернуть Директору проекта с соответствующими комментариями / утверждениями в течение указанного контрактного периода (обычно 10 рабочих дней).
Рассмотреть чертеж механического цеха подрядчика вместе с инженерами-строителями и электриками, чтобы обеспечить координацию инженерных работ, и дать соответствующие рекомендации Директору проекта.
При необходимости подготовьте технические пояснения к представленному на тендер проекту, чтобы удовлетворить конкретные вопросы строительства и координации на месте.
Рассмотреть предложения Подрядчика по материалам механических услуг на предмет соответствия установленным техническим требованиям и сообщить Директору проекта о целесообразности этих предложений.
Рассмотреть предлагаемых подрядчиком субподрядчиков, связанных с инженерными работами, с технической точки зрения.
Осуществить общее наблюдение на строительной площадке / проверку работ по механическому обслуживанию на предмет соблюдения Подрядчиком утвержденных рабочих чертежей и спецификаций Консультанта, передовых методов работы и графика строительства.
Следите за здоровьем и безопасностью на объекте и поддерживайте его. Регистрируйте и сообщайте о любых нарушениях менеджеру проекта. При необходимости остановите строительные работы, если соблюдаются небезопасные методы.
Быть доступным для проведения инспекций предлагаемого оборудования и материалов за пределами объекта, если Менеджер проекта сочтет это необходимым.
Провести предварительный анализ предложенных Подрядчиком методов и графика испытаний механической системы и ввода в эксплуатацию — ролей и обязанностей инженера MEP.
Станьте свидетелем испытания под давлением трубопроводной системы на месте, испытания на герметичность воздуховода кондиционера и другого испытания, которое может потребоваться во время первых ремонтных работ, и соответствующим образом проинформируйте руководителя проекта.
На выборочной основе засвидетельствовать окончательные испытания и ввод в эксплуатацию механической системы.
Рассмотреть и прокомментировать результаты испытаний и ввода в эксплуатацию Подрядчика и соответствующим образом проинформировать Директора проекта.
Вести постоянный список дефектов механических услуг для корректирующих действий подрядчика.
Провести окончательную уловку по проекту и подготовить список дефектов для действий Подрядчика.
Присутствовать на совещаниях по проекту, работе на объекте и любых технических совещаниях, связанных с техническим обслуживанием, по указанию руководителя проекта.
При необходимости подготовить проект инструкций для строительной площадки / инженеров, касающихся строительных механических услуг, и передать их менеджеру проекта.
Консультировать Директора проекта в отношении любых механических услуг, связанных с переменными затратами, которые могут потребоваться Подрядчиком в ходе работ.
Просмотрите и прокомментируйте руководства Подрядчика по эксплуатации и техническому обслуживанию.
Выше приведены важные роли и обязанности инженера MEP.
Великая строительная карьера — план карьеры
Квалификация / требования инженера MEP
Ниже приведены квалификационные требования для того, чтобы стать инженерами MEP для выполнения различных ролей и обязанностей инженера MEP.
Высшее машиностроительное или электротехническое образование
Практическое знание планов, распечаток, спецификаций и схем, связанных с торговлей
Опыт работы в строительстве не менее 5 лет со знаниями в области механики, электричества и сантехники
Строительные процедуры и методы
Компьютерная грамотность
Обладают отличными коммуникативными и организаторскими способностями
15 лучших приложений для машиностроения для устройств Android-2020
Артикул:
https: // специальности.bayt.com/en/specialties/q/266385/what-are-the-responsibility-of-mep-coordination-engineer-manager/
https://medium.com/@davidbrownbee/role-of-mep- консультанты-внутри-инженерные-компании-f29ecbf219ac
https://www.mepwork.com/ http://data.conferenceworld.in/ICSTM2/P1660-1665.pdf
https: / /planningengineer.

Объекты незавершенного строительства — это что такое

Понятие объекта незавершенного строительства

Критерии признания статуса ОНС

Работа инвентаризационной комиссии по объектам незавершенного строительства

Как зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства

Заключение

Объект незавершаемого строительства

Особенности реализации правомочий собственника в отношении объектов незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства

Что такое объект незавершенного строительства.

Консервация объекта незавершенного строительства

Оценка объекта незавершенного строительства

Как продать объект незавершенного строительства

НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО — это… Что такое НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО?

Смотреть что такое «НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО» в других словарях:

Различия между объектами капитального строительства и временными сооружениями

Объект незавершенного строительства

Фундамент как признак капитального строительства

Для чего нужно разделение строительных объектов на капитальные и временные

Что такое павильон

Временные здания и сооружения в строительстве

Чем отличается капитальное строение от некапитального? И что нужно знать при строительстве здания?

Что идет строительство?

Отличительные признаки

Периметр влияния

Незавершенное строительство

Определение незавершенного строительства — Инструменты учета

Что такое ипотека у строителя дома и как ее получить?

Ссуды для физических лиц в Канаде

Руководства и инструкции

По провинциям

По городу

Больше

Отзывы

Списание долга в Канаде

Guides & How To’s

По провинциям

Подробнее

Business Financing

Guides & How To’s

Финансирование по провинциям

Подробнее

Отзывы

Технологический прогресс в строительстве | Глобализация технологий: международные перспективы

СТРОИТЕЛЬНОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ

Мониторинг хода строительства

Что включает в себя мониторинг хода строительства?

Роли и обязанности инженера MEP в строительной компании

Роли и обязанности инженера MEP

Основные обязанности, которые выполняет инженер МООС

Общие роли и обязанности инженера MEP

Квалификация / требования инженера MEP

Оставить комментарий Отменить ответ