Отличие единого недвижимого комплекса от предприятия как имущественного комплекса
ПОИСК
X
Поиск по сайту
- События
Потребности современного общества формируют новые тенденции – объединение нескольких гражданских прав, объектов недвижимости, что способствует развитию гражданского оборота, в рамках которого формируются сложные объекты.
Единый недвижимый комплекс (ЕНК) является совокупностью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре недвижимости на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Запись о едином недвижимом комплексе вносится в единый государственный реестр недвижимости при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, входящих в его состав, а также земельном участке, если входящие в состав единого недвижимого комплекса объекты недвижимости расположены на одном земельном участке.
Здания, сооружения ставятся на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, а в дальнейшем образуется ЕНК либо сразу осуществляется постановка на кадастровый учет ЕНК, если согласно проектной документации предусмотрена эксплуатация объектов как единого недвижимого комплекса. При этом, как самому ЕНК, так и входящим в его состав зданиям и сооружениям в Едином государственном реестре недвижимости присваиваются кадастровые номера. Кадастровая палата напоминает, что в настоящее время не разработаны требования к техническому плану единого недвижимого комплекса и в целях внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ЕНК применяется форма технический план в отношении сооружения.
Обращаем внимание, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, соответственно он должен быть зарегистрирован как одна недвижимая вещь, следовательно, необходимо осознавать правовые последствия объединения таких зданий и сооружений в ЕНК, так как законом не предусмотрен раздел такого объекта, то есть невозможно будет продать часть единого недвижимого комплекса.
В состав же предприятия как имущественного комплекса (предприятие) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В состав предприятия могут входит единые недвижимые комплексы.
Запись о предприятии как имущественном комплексе вносится в ЕГРН при наличии в кадастре недвижимости и реестре прав на недвижимость записей или одновременно с записями об иных объектах недвижимости (зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, единых недвижимых комплексах, помещениях, машино-местах, земельных участках), входящих, либо права на которые (например, аренда) входят в состав такого предприятия.
Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия.
Предприятие не относятся к неделимым вещам, следовательно, предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
Таким образом, главное отличие ЕНК от предприятия состоит в том, что ЕНК это совокупность недвижимого и движимого имущества без земельных участков, а в состав предприятия включаются как движимые, так и недвижимые вещи, земельные участки, а также права и долги, которые вообще не являются вещами.
- Назад
- Вперёд
Сообщи о проблеме
актуальные вопросы и особенности осуществления кадастрового учета и регистрации прав — Официальный сайт Администрация Зимняцкого сельского поселения
В 2013г. в Гражданский кодекс Российский Федерации (далее – ГК РФ) включена статья 133.1, которая явила миру новый вид объекта гражданских прав. Наряду с уже имеющимися юридическими категориями «имущественный комплекс», «сложная вещь», «неделимая вещь», «предприятие» появился «Единый недвижимый комплекс» (далее — ЕНК).
Согласно определению ЕНК – это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст.
Введение в гражданское законодательство такого понятия, как ЕНК, вероятно, призвано закрепить правовой статус и, следовательно, упростить процедуру оформления, а также повысить эффективность использования в гражданском обороте комплексных инфраструктурных объектов, таких как АЗС, производственные предприятия, линейные объекты (ж/д, автомобильные дороги, линии электропередач, трубопроводы и т. д.), иные технологические комплексы.
Вместе с тем, появление нового вида объекта недвижимого имущества породило много практических вопросов: необходима ли первоначальная регистрация элементов ЕНК в Едином государственном реестре недвижимости, можно ли включать в ЕНК земельный участок и движимые вещи, что следует понимать под физической или технологической связью, заявленными в законе как варианты необходимых предпосылок образования ЕНК, и т.д.?
Следует отметить, что на сегодняшний день существует два вида комплексных объектов недвижимости — ЕНК и предприятие как имущественный комплекс (ПИК).
Обе вышеуказанные правовые конструкции предполагают, что в их состав могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные конструкции имеют и существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие:
- ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям;
- в отличие от предприятия в состав ЕНК входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права;
- обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено;
- в отношении предприятия законом прямо установлен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус ЕНК регулируется только общими положениями.
В отношении ЕНК применяются правила о неделимых вещах.
Под неделимой вещью понимается вещь, выступающая в гражданско-правовом обороте как единый объект вещных прав, который невозможно разделить без разрушения либо повреждения вещи, а также без изменения ее назначения. В отношении неделимых вещей возможна замена составных частей, при условии, что данная процедура не влечет возникновения иных вещей, при сохранении свойств вещи, которая уже существуют. Выделение части неделимой вещи возможно при условии, что в отношении данной вещи это установлено законодательно или в судебном порядке. В отношении единого недвижимого комплекса на сегодняшний день дополнительных законодательных положений о выделе части не установлено, что является законодательным пробелом.
Каким же образом поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право на ЕНК?
Порядок проведения учетно-регистрационных действий в отношении ЕНК регламентирован статьей 46 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).
Во-первых, ЕНК может быть образован из уже учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости по заявлению собственника таких объектов. Вторым основанием для учета и регистрации прав на несколько объектов недвижимости как на ЕНК является завершение строительства таких объектов, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена их эксплуатация как ЕНК.
Как показывает практика, в настоящее время в Управлении Росреестра по Волгоградской области участились случаи поступления заявлений о постановке на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на ЕНК на основании разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию. Также поступают заявления об объединении объектов недвижимости в ЕНК.
Учитывая вышеизложенное можно сказать, что норма о ЕНК является совершенно закономерной, и данный вид объекта недвижимого имущества органически вписался в отечественное законодательство. Это стало одним из элементов процесса комплексной оптимизации нормативной базы в сфере кадастрового учета и оборота недвижимости, реализованной в том числе в принятии нового Закона о регистрации, вступившего в силу 1 января 2017 г.
Автор: Главный специалист-эксперт отдела регистрации объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Волгоградской области А.С. Хмелевская
Пресс-служба Управления Росреестра по Волгоградской области.
Помощник руководителя Управления Росреестра по Волгоградской области, Евгения Федяшова.
Тел. 8(8442)95-66-49, 8-904-772-80-02, эл. почта: [email protected]
В чем разница между многоквартирными домами и многоквартирными домами
Многоквартирные дома и многоквартирные дома иногда используются как взаимозаменяемые термины. Но, на самом деле, совсем другие. И дело не только в огромных размерах. Между ними есть реальные различия. Общеизвестно, что инвестирование в недвижимость — это отличный способ разбогатеть за счет повышения стоимости активов. Задача, конечно же, заключается в том, чтобы сделать это умно и со знанием дела, чтобы сделать конечную цель реальностью.
Итак, если вам интересно, в чем разница между многоквартирными домами и многоквартирными домами, вы, вероятно, ищете правильный путь.
Начнем с многоквартирных домов. Чаще всего это жилые дома с двумя, тремя или четырьмя квартирами в одном строении. Их обычно называют дуплексами, триплексами, квадруплексами или фурплексами. Наиболее типичными являются дуплексы и триплексы или жилые строения с двумя или тремя жилыми единицами. Это могут быть одна или две спальни и одна или две ванные комнаты.
Переход в мир коммерческой недвижимости может быть довольно пугающим. Это другой мир, но он намного проще, чем вы, вероятно, думаете. Особенно это касается многоквартирных домов. Если вы можете владеть арендуемой недвижимостью, вы можете справиться с владением многоквартирным домом. — Пестрый дурак
Важно отметить, что такие объекты по-прежнему являются жилыми. Однако, когда под одной крышей находится более четырех квартир, они становятся коммерческой недвижимостью.
Это имеет большое значение, потому что законы и кодексы резко различаются между жилыми и коммерческими помещениями. Конечно, это также меняет такие вещи, как налоги, техническое обслуживание, оценку, управление и многое другое.
О многоквартирных домах
В настоящее время многоквартирные дома представляют собой коммерческую недвижимость, состоящую из более чем четырех квартир под одной крышей. Их также может быть больше, например, от шести до двенадцати единиц под одной крышей. Кроме того, квартиры могут также состоять из более чем одного здания на одном земельном участке. Итак, почему одни люди предпочитают инвестировать в жилые многоквартирные дома, а другие – в многоквартирные дома? Ну, есть несколько причин. Но вот несколько причин, по которым обычно лучше инвестировать в многоквартирные дома:
- Соберите больше арендной платы. Конечно, главная причина вкладывать деньги в многоквартирные дома – это наличие нескольких арендаторов. Поскольку арендаторов много, вы получаете больше арендной платы, чем два, три или четыре.
- Наслаждайтесь более высокой скоростью оценки. Многоквартирные дома просто получают более высокую оценку именно потому, что они являются коммерческой недвижимостью. В то время как жилая недвижимость дорожает медленнее и ниже.
- Периодические вакансии имеют минимальный эффект. Из-за того, что квартир очень много, если некоторые из них освободятся на короткое время, это не окажет большого влияния. И наоборот, если есть всего две или три единицы и даже одна освобождается, это оказывает огромное влияние.
Если вы хотите узнать больше о преимуществах инвестиций в коммерческую недвижимость и о процессе, свяжитесь со мной.
Как купить жилой комплекс
Содержание
На рынке недвижимости, как и на любом другом рынке, есть тенденции, колеблющиеся вверх и вниз. Любой, кто обращает внимание, может увидеть это, поэтому каждый инвестор в недвижимость должен всегда внимательно следить за этим. Цель состоит не только в понимании тенденций, но и в том, чтобы выявить то, что упускается из виду.
Видеть то, чего не видят другие, означает находить скрытую ценность!
Сегодня одной из таких областей скрытой ценности являются многоквартирные комплексы, особенно те, которые предлагают от 5 до 12 квартир. Многоквартирные дома — это больше, чем просто недооцененная область рынка жилой недвижимости. Многоквартирные дома находятся в выигрышном месте, которое соответствует потребностям серьезного индивидуального инвестора. В этом посте мы объясним, как купить жилой комплекс и как вы можете использовать его для пополнения своего инвестиционного портфеля.
Как инвестору купить жилой комплекс
Жилые комплексы бывают разных форм и размеров. Несмотря на то, что есть здания, в которых может разместиться более 100 квартир, у небольших жилых комплексов есть ключевое преимущество, особенно у домов с 5-12 квартирами.
Однако то, что обычно ставит в тупик среднего инвестора, впервые изучающего, как покупать жилой комплекс, так это тот факт, что вы не можете купить эту недвижимость с помощью традиционной жилищной ипотеки.
Вместо этого, эти жилые дома классифицируются как коммерческая недвижимость, и поэтому они имеют более высокий барьер для входа.
Однако, если вы работаете с коммерческим агентом по недвижимости, а также с коммерческим ипотечным агентом, процесс становится намного проще.
Вот почему мы хотим предложить вам бесплатный стратегический звонок, чтобы наша коммерческая команда могла услышать ваши цели и направить вас на правильный путь.
Итак, если вы хотите узнать, как купить многоквартирный комплекс с надежным и креативным финансированием (или даже как купить жилой комплекс без денег!), щелкните ссылку ниже, чтобы заказать звонок сегодня.
Как купить жилой комплекс – преимущества 5-12 квартир в недвижимости 5Нажмите, чтобы получить БЕСПЛАТНЫЙ звонок по стратегии
Многоквартирные дома имеют свои особенности для инвесторов
Если бы я был инвестором, ищущим жилой комплекс для продажи Рядом со мной есть несколько ключевых особенностей, которые мне нужно учитывать, и я думаю, что вы также должны иметь в виду.
Рынок больших комплексов слишком дорог
Сегодня синдикаты недвижимости тратят большую часть своих денег на аренду многоквартирных домов. Они оперируют крупными суммами и не могут позволить себе оставить эти средства неиспользованными. Таким образом, они скупают большие доли рынка.
В результате крупные покупатели вытеснили индивидуальных инвесторов. У крупных инвесторов есть различные схемы снижения затрат и получения прибыли. Например, постепенное улучшение имущества, регулярное повышение арендной платы и использование эффекта масштаба. Иногда они даже могут содержать обслуживающий персонал. Крупные инвесторы платят больше авансом. Но они ищут пассивные инвестиции, что означает безопасность и низкие эксплуатационные расходы.
Рынок частных домов сложный
Дома на одну семью — это долгосрочная инвестиция. Вы видите большую часть своей прибыли от продажи вашего дома. Преимущества инвестирования в дома на одну семью:
- Вы получаете более высокую индивидуальную арендную плату.
- Ваши арендаторы в среднем имеют более высокий доход и менее склонны к порче или преждевременному освобождению жилья.
Однако вы не получите большого денежного потока от одного дома. Средняя арендная плата коррелирует со средней стоимостью ипотечного кредита. Итак, если вы хотите получить денежный поток на уровне дохода, вам может понадобиться дюжина объектов недвижимости или больше.
Недвижимость от 5 до 12 квартир – лучшее место
Когда вы учитесь покупать квартиру, количество квартир имеет значение. В конце концов, количество единиц не только изменит количество поступающих потоков аренды, но и может радикально изменить требования к вам и вашей команде по управлению недвижимостью по мере добавления новых единиц.
Недвижимость от 5 до 12 квартир имеет наибольшую полезность и ценность для среднего инвестора. Вы получите больше арендной платы, чем от аналогичных инвестиций в дома на одну семью, и в то же время найдете объекты, находящиеся под прицелом более крупных инвестиционных компаний.
Ключевые соображения при инвестировании в многоквартирный дом
Существует множество соображений, о которых вам необходимо знать, когда вы изучаете, как купить многоквартирный дом в Канаде. Эти соображения варьируются от конкуренции и требований к собственности до процесса оценки и финансирования.
Меньше конкуренции с крупными покупателями
Как уже упоминалось, крупные инвесторы склонны отказываться от этих комплексов. Синдикаты недвижимости часто владеют недвижимостью по всему миру. Уход за ними в таком небольшом масштабе делает их инвестиции слишком сложными. Это единственный рынок, где более мелкие местные владельцы действительно имеют преимущество в плане того, как купить жилой комплекс.
Эти объекты требуют практичных владельцев
В то время как крупные покупатели не могут позволить себе быть практичными, вы можете. Вы знаете местность и можете подъехать к своей собственности, когда это необходимо. И вы знаете лучших поставщиков услуг в городе.
Таким образом, эта недвижимость более ценна для вас, чем для синдиката недвижимости. И, к счастью, они намного дешевле!
Коммерческая недвижимость оценивается по-разному
Один из важных моментов, на который следует обратить внимание при решении вопроса о покупке жилого комплекса, заключается в том, что если в здании пять и более квартир, оно считается коммерческой недвижимостью. Поскольку оценщик пытается оценить рыночную стоимость имущества, обычно учитывается потенциальный денежный поток. Если вы в конечном итоге рефинансируете позже с более стабильным денежным потоком от арендаторов, вы получите еще более благоприятную оценку и оценку.
Узнайте, как арендовать недвижимость с помощью этого пошагового руководства. Размышляя о том, чтобы узнать, как купить многоквартирный жилой комплекс с 5-12 квартирами в аренду в первый раз, подумайте о проблемах, с которыми вы столкнетесь. Самый большой – это сбор арендной платы с каждого арендатора.
Имейте в виду, что в квартирах более высокий уровень просроченной арендной платы и выселения, чем в домах на одну семью.
Но это часть сделки. Если у вас есть хорошие процессы и команда, которая знает, что делает, у вас все будет хорошо.
Хорошая компания по управлению недвижимостью также может помочь сохранить низкий уровень вакансий и обеспечить выплату арендной платы. Использование управляющего недвижимостью будет потреблять небольшой процент от вашей прибыли. Вы можете снизить расходы, купив несколько таких комплексов в одном районе. Затем вы можете договориться о более выгодных сделках с руководством и поставщиками услуг. На этом этапе хорошая управляющая компания может окупить себя.
Помните, что инвестиции в многоквартирные дома имеют свои недостатки
Одним из основных недостатков инвестиций в многоквартирные дома являются высокие требования к управлению по мере того, как здания становятся больше. Это означает, что для небольших инвестиций без крупномасштабного плана управления недвижимостью могут возникнуть некоторые ключевые недостатки при покупке жилого комплекса.
Однако в большинстве случаев преимущества значительно перевешивают недостатки.
Думай масштабно, инвестируй средне, держи расходы на низком уровне
Мелкие инвесторы в недвижимость вытеснили более крупные многоквартирные комплексы. Это может разочаровывать, но быть вне цены — это благословение. Вы не собираетесь тратить деньги на недвижимость с низкой доходностью и высокой стоимостью.
Если вы можете справиться со сложностью (а вы можете), инвестирование в комплексы среднего размера — это то, что вам нужно. Как всегда, мы призываем вас думать и искать локально. Ваше самое большое преимущество — знание местных условий. Превратите это в свою пользу, инвестируя в лучшее место для инвестиций в недвижимость: комплекс от 5 до 12 квартир.
Поэтому всякий раз, когда вы решаете, как купить жилой комплекс, помните следующее: мыслите масштабно, инвестируйте средне, а расходы держите на низком уровне.
Является ли многоквартирный дом хорошей инвестицией?
Итак, покупка жилого комплекса — хорошая инвестиция? Мы бы сказали да.
После того, как вы узнали, как купить жилой комплекс, пришло время двигаться вперед и совершить покупку. Конечно, естественно, этот процесс будет отличаться в зависимости от особенностей собственности.
Сколько стоит купить жилой комплекс?
При планировании покупки жилого комплекса в качестве части вашего портфеля вам, естественно, потребуется ответить на вопрос, сколько будет стоить здание.
Окончательная стоимость недвижимости будет варьироваться в зависимости от таких факторов, как качество недвижимости, количество квартир и местоположение. В результате процесс выяснения того, как купить 4-квартирный жилой дом, будет иметь окончательную стоимость, отличную от того, как купить жилой комплекс с 5-12 квартирами или более.
Финансирование жилого комплекса
Одним из основных шагов в обучении покупке жилого комплекса является обеспечение правильного финансирования. Хотя это может быть сложным процессом, мы хотим помочь вам сделать его простым и легким.