Договор мены квартиры – как правильно заключить и что важно учесть
Договор мены квартиры — это сделка, которая относится к разряду бартерных и регулируется статьями ГК РФ и ЖК РФ. Любые сделки такого типа проводятся по правилам ст. 567 ГК РФ, могут относиться к ним и различные статьи гл. 30 ГК РФ, если это будет соответствовать каким-то частным обстоятельствам.
По договору мены можно обменять любой товар, а объекты недвижимости в таком случае становятся вещами, обладающими материальной ценностью. Поэтому возможен обмен не только одной квартиры на другую, но и на любую вещь или объект недвижимости — автомобиль, земельный участок или средства производства. Если один товар имеет более высокую стоимость по отношению к другому, то стороны могут это учесть и уставить размер доплаты. Каждая из них становится продавцом и покупателем, имеет свои права и обязательства по двухсторонней сделке.
Хотя и тут нет никаких ограничений. Законодательство допускает возможность участия третьей стороны.
Она может иметь материальную заинтересованность по условиям сделки, при проведении сложной мены с несколькими участниками договорных отношений, а может не иметь и выполнять функции агента, к примеру, если стороны заведут эскроу счет для передачи доплаты. Тогда будет составлен отдельный договор, а его условия будут направлены на контроль выполнения основной сделки.
Договор мены можно заключить только в том случае, если квартиры приватизированы и являются собственностью.
В противном случае, если квартиры относятся к числу тех, что используются по договору социального найма, возможен только обмен квартир, который не является сделкой. Тогда обе квартиры должны быть одного типа и относиться к муниципальным жилищным фондам. Это положение закреплено в ст. 72 ЖК РФ.
Содержание договора мены, если совершается сделка с недвижимостью
Сторонами сделки могут выступать любые лица, обладающие правом на имущество, включая юридические. Обменять квартиру можно только в том случае, если она уже занесена в Государственный реестр недвижимости.
Соглашение заключается только в письменной форме и должно содержать:
- реквизиты субъектов или сторон сделки;
- сведения о квартире или любых других товарах, которые становятся объектом сделки;
- условия договора, которые в тоже время определяют права и обязанности сторон;
- ответственность сторон и порядок разрешения спорных ситуаций.
Если квартира меняется на имущество, отличное от жилой недвижимости, то в договоре объект описывается так, как это принято для имущества соответствующего вида.
Мена даёт сторонам некоторые преимущества. Обе могут воспользоваться правом на получение налогового вычета, а в случае расторжения сделки должен быть восстановлен статус, который был до её заключения, что снижает риск того, что кто-то окажется вообще без жилья.
К договору мены применяются все правила операций с жилой недвижимостью. В принципе его можно считать договором купли-продажи, при которой обе стороны становятся и покупателями и продавцами.
Отсутствие в нём упоминания стоимости даёт основание для того, чтобы считать квартиры равноценными. Сроки вступления сторонами в свои права могут отличаться. В таком случае применяется правило ст. 328 ГК РФ.
Регистрация сделки мены жилой недвижимости
Для того чтобы сделка по договору мены привела к юридическим последствиям необходимо прохождение процедуры государственной регистрации. Для этого нужно обратиться в любое отделение Росеестра и предоставить определённый пакет документов. Он должен включать в себя:
- заявления о регистрации перехода права собственности на имущество на основание договора мены;
- договор мены;
- выписки из Госреестра, подтверждающие право собственности каждого участника договора на ту недвижимости, которой он обладает на момент подачи заявления;
- кадастровые паспорта на обе квартиры;
- нотариально заверенные заявления о согласии других заинтересованных лиц, обладающих правом пользования, если такие есть, на проведение обмены квартиры;
- согласие органов опеки и попечительства, если среди заинтересованных лиц есть дети или лица, лишенные дееспособности по решению суда.
Если в квартире есть недостатки
При заключении договора мены нужно учитывать, что каждая сторона имеет право на его отмену в судебном порядке и восстановление первоначального состояния. Основанием для этого может стать наличие скрытых дефектов, которые окажутся обнаруженными уже в процессе эксплуатации. В таком случае, даже при нежелании бывшего владельца той квартиры, в которой будут обнаружены недостатки, сделка может быть отменена по решению суда. В таком случае каждой стороне вернётся та собственность, которой он обладал до подписания договора.
Особенно актуальным это является в том случае, если проводились какие-то перепланировки, тем более не согласованные с органами местного самоуправления. Важность приобретает и то, окажутся ли дефекты неустранимыми. Если таковые есть, и это подтвердит экспертиза, то они делают использование квартиры по назначению невозможным. Даже в таком случае сделку мены совершить всё равно возможно. Только нужно не только поставить другую сторону в известность, но и составить акт приёмки объекта, а в уже в нём отразить все недостатки.
© 2019-10-29,
Договор мены недвижимости – это сделка, по которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны квартиру, нежилое помещение, дом и т.д. в обмен на другую квартиру, нежилое помещение, дом и т.д. То есть каждый в этой сделке выступает как в роли продавца, так и в роли покупателя. Статья 16 Жилищного кодекса РФ определяет квартиру как структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Договор мены квартир представляет собой самостоятельный гражданско-правовой договор, обладающий рядом характерных признаков, которые позволяют отличить договор мены от иных гражданско-правовых обязательств. Договор мены квартиры является по своей правовой природе бартерной сделкой. Интерес сторон при заключении договора мены определяется в том, что без привлечения денежных средств (либо привлечения их в меньшем количестве – в размере доплаты, если квартиры по договору мены признаются сторонами неравноценными) получить квартиру в собственность, при условии выбытия из своей собственности квартиры, в котором заинтересована другая сторона сделки. При сделках с недвижимостью большинство граждан опасаются именно операций с большими денежными суммами, поэтому предпочитают договор мены квартиры альтернативным сделкам путем купли-продажи квартир, хотя следует отметить, что при правильном выборе агентства недвижимости, эти опасения носят весьма беспочвенный характер и альтернативная сделка поможет оперативно и действенно решить жилищные потребности гражданина, тогда как поиск вариантов для мены может составить весьма внушительный срок. Следует отметить, что на рынке недвижимости такие сделки встречаются нечасто, так как очень непросто найти такой вариант, при котором Вы хотели бы приобрести в собственность квартиру контрагента, а он при этом, готов был бы приобрести именно Ваше жилое помещение. Возвращаясь к правовым особенностям договора мены квартир, отметим его основные условия.
Договор мены квартир заключается в простой письменной форме (по соглашению сторон форма договора мены квартир может быть установлена, как нотариальная) подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющей государственную регистрацию (Росреестре) и считается заключенным с момента такой регистрации. После государственной регистрации договора мены квартир и перехода права собственности стороны подписывают передаточный акт, по которому осуществляют окончательную передачу квартир по договору мены. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. Принятие сторонами недвижимости, не соответствующей условиям договора мены квартир, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения какой-либо из сторон от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Если по договору мены квартиры ее собственник — несовершеннолетний (гражданин, не достигший 14-го возраста) или недееспособный гражданин, то заключая договор мены квартиры от имени такого лица действуют родители или иные лица (п.1 ст. 28, п. 2 ст.29 ГК РФ). Если стороной договора мены квартиры является гражданин в возрасте от 14-ти до 18-ти лет, а также ограниченный (на основании решения суда) в дееспособности, то несмотря на то, что договор подписывается ими самостоятельно, должно быть письменное согласие лиц (п. 1 ст. 26 и п. 1 ст.30 ГК РФ). В случае, если по договору мены квартиры такая квартира находится в совместной собственности супругов, то для заключения такого договора необходимо получить согласие супругов, заверенное нотариусом. Нельзя заключать договор мены на квартиры в аварийных домах или идущих под снос. Не подлежат мене квартиры, в которых сделаны перепланировки без соответствующего на то разрешения. Наконец, мена невозможна, если в результате сделки жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются и граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. Существует еще множество нюансов, которые имеют очень важное значение при заключении договора мены квартиры. Каждая сделка содержит свои особенности и сложности, требует индивидуального подхода и изучения, юридической проверки документов.
|
Если данное условие не закреплено в договоре, то договор мены квартиры считается не заключенным.
Что такое договор аренды?
В этой статье:
- Что такое договор аренды
- В чем разница между договором аренды и договором аренды?
- Что включено в договор аренды или аренды?
- Нужен ли мне договор аренды или аренды?
Договор аренды представляет собой краткосрочный контракт между владельцем недвижимости или арендодателем и арендатором. Как правило, контракт заключается на ежемесячной основе и автоматически продлевается, если ни одна из сторон не направит письменное уведомление о расторжении контракта.
Хотя термин «аренда» иногда используется взаимозаменяемо с договором аренды, а также может упоминаться как договор аренды, существует несколько ключевых отличий. Узнайте, что такое договор аренды, чем он отличается от договора аренды и почему он важен как для арендодателя, так и для арендатора.
Что такое договор аренды
Договор аренды — это юридический документ между арендодателем или владельцем недвижимости и арендатором. Как правило, это краткосрочный контракт, который автоматически продлевается каждый месяц, если ни одна из сторон не расторгнет контракт, направив надлежащее письменное уведомление — обычно за 30 дней.
В договорах об аренде обычно излагаются обязательства как арендодателя, так и арендатора, например, какие изменения (если таковые имеются) могут быть внесены в имущество, кто несет ответственность за техническое обслуживание внутри имущества и как и когда любая из сторон может расторгнуть договор.
В чем разница между договором аренды и договором аренды?
Иногда договор аренды называют арендой.
Но на самом деле между ними есть два основных различия:
- Аренда обычно является долгосрочным договором — от шести месяцев до года или дольше. Договоры аренды являются краткосрочными контрактами, обычно всего на 30 дней.
- Обычно договоры аренды не продлеваются автоматически в конце срока действия договора, тогда как договоры аренды могут продлеваться автоматически.
Если арендная плата является разумной, арендатор может предпочесть подписать долгосрочный договор аренды, особенно в районах, где арендная плата может возрасти. Это связано с тем, что договор аренды фиксирует сумму арендной платы, которая может взиматься в течение всего срока аренды. Аренда также может быть более желательной для арендодателя, поскольку она может обеспечить стабильность и долгосрочный доход.
С другой стороны, краткосрочные договоры аренды позволяют собственникам и арендаторам быстро реагировать на меняющиеся обстоятельства. Может быть, арендатор переезжает в новый город и ему нужно место для проживания во время переезда или до тех пор, пока он не найдет дом для покупки.
Или, если стоимость коммунальных услуг и арендной платы в этом районе часто колеблется, ежемесячный контракт дает арендодателям возможность пересматривать условия договора аренды по истечении 30 дней.
Другое различие между арендой и договором аренды заключается в том, что в договоре аренды стороны обычно описываются как арендодатель и арендатор. В договоре аренды они могут называться арендатором и арендодателем. Помимо этих нескольких ключевых различий, договоры аренды и аренды содержат много одинаковых положений.
Что включено в договор аренды или аренды?
Договоры об аренде могут сильно различаться, но обычно включают определенную информацию, такую как: арендатор.
Однако при надлежащем письменном уведомлении арендодатель может изменить условия договора помесячной аренды.
Соглашение об аренде или законы об аренде
Прежде чем подписывать договор об аренде (или аренде), было бы неплохо узнать, существуют ли в вашем штате какие-либо законы или постановления, касающиеся гарантийных залогов или контроля за арендной платой. В некоторых штатах существуют ограничения на арендную плату, которую может взимать арендодатель. Некоторые из этих законов также ограничивают, при каких обстоятельствах арендодатель может расторгнуть договор помесячной аренды или возобновить договор аренды. В Legal Templates перечислены все штаты с описанием того, как законы могут повлиять как на арендаторов, так и на арендодателей.
Аналогичным образом, арендодатели в каждом штате могут взимать залог или арендную плату при въезде арендатора. Однако в некоторых штатах может быть ограничена сумма, которую они могут взимать.
Если вы являетесь арендодателем и вам нужна помощь в составлении договора аренды, вы можете найти помощь в Интернете. Например, State Farm предлагает список вещей, которые нужно включить в ваше соглашение, а также онлайн-шаблоны, которые помогут вам начать работу.
Нужен ли мне договор аренды или аренды?
Договоры аренды и аренды являются юридически обязывающими документами, защищающими как арендодателя, так и арендатора в финансовом и правовом отношении. Как арендодатель, вы обещаете выполнять свои обязательства, как описано в соглашении.
Как арендатор, вы обязуетесь вносить арендную плату вовремя каждый месяц в течение определенного периода времени, а также удовлетворять ожидания по содержанию имущества. Поэтому, прежде чем подписывать и обменивать какие-либо депозитные деньги, убедитесь, что вы понимаете все условия, обязательства и положения. Как только обе стороны подписывают соглашение, оно становится юридически обязывающим.
Для иллюстрации предположим, что вы подписываете соглашение, но вскоре после этого арендодатель узнает, что он может сдать недвижимость в аренду другому лицу за дополнительную плату.
Условия вашего соглашения предусматривают, что, пока вы живете в соответствии со своей частью договора аренды или аренды, арендодатель не может выселить вас или повысить арендную плату до окончания срока действия договора. И даже в этом случае они должны предоставить вам письменное уведомление об изменении за 30 дней.
Без подписанного контракта у вас может не быть правовой защиты, и вы можете остаться без крыши над головой. Но как только вы подписываете соглашение, арендодатель должен юридически выполнить свои обязательства перед вами, арендатором.
С другой стороны, предположим, что вы арендодатель, а арендатор хочет освободить помещение до истечения срока действия контракта. Без подписанного юридического соглашения, в котором говорится, что арендная плата должна выплачиваться каждый месяц до окончания срока действия договора, независимо от того, проживает ли арендатор в собственности или нет, вы можете оказаться с меньшим количеством денег в кармане и пустой арендуемой недвижимостью.
Подписание по пунктирной линии
Отношения между арендатором и арендодателем начинаются, когда вы подписываете договор аренды. Но прежде чем въехать, сделайте шаг назад. Вы подписываете юридически обязывающее соглашение, поэтому важно, чтобы вы точно знали, на что подписываетесь. И, если ваш арендодатель сообщит о ваших своевременных платежах в службы отчетности об аренде, ваш кредит может выиграть.
Договор аренды или договор аренды: что следует использовать для вашей собственности?
Договор аренды против договора аренды: что следует использовать для вашей собственности? Белль Вонг, J.D.
Хотите знать, следует ли вам сдавать в аренду свою собственность, используя договор аренды или договор аренды? Читайте дальше, чтобы узнать о существенных различиях между этими двумя распространенными типами договоров аренды.
Белль Вонг, J.D.
обновлено 02 мая 2022 г. · 3 минуты чтения
Люди часто используют термины «договор аренды» и «договор аренды» как синонимы, но между ними существуют существенные различия.
Если вы владеете недвижимостью и думаете о сдаче ее в аренду, важно знать различия, чтобы вы могли выбрать тип договора, который лучше всего подходит вам как арендодателю.
Договор аренды
Договор аренды представляет собой договор аренды имущества на определенный срок. Договоры аренды обычно охватывают 12 месяцев, хотя период аренды является предметом переговоров.
В коммерческих ситуациях, например, компании могут договориться о пяти- или 10-летнем сроке. Или жилой арендатор может захотеть долгосрочную аренду, если он уверен, что захочет остаться в собственности на два или более года.
Арендатор — коммерческий или жилой — может захотеть заключить договор аренды на срок более года, потому что все остальные условия договора фиксированы в течение периода аренды. Другими словами, арендодатель не может изменять какие-либо условия, в том числе размер арендной платы, на протяжении всего срока аренды. Однако подписание долгосрочного договора аренды может быть выгодным для вас как арендодателя, поскольку обеспечивает большую стабильность, особенно если вы владеете недвижимостью в районе, где трудно найти арендаторов.
Ваш арендатор не может досрочно расторгнуть договор аренды без вашего согласия. Если они это сделают, они нарушат контракт. Когда срок аренды заканчивается, само соглашение заканчивается, и, если и вы, и арендатор желаете продолжить договор аренды, вам нужно будет заключить новый договор аренды.
Договор аренды
В отличие от договора аренды, договор аренды больше подходит для краткосрочной аренды. Типичный период, охватываемый договором аренды, составляет 30 дней, хотя в некоторых ситуациях может использоваться еще более короткий период, например, еженедельно или даже ежедневно.
Основным преимуществом договора аренды для арендодателей является возможность гибкого увеличения взимаемой суммы, поскольку условия фиксированы только на период аренды. Тем не менее, вам все равно нужно будет уведомить арендатора о своем намерении увеличить арендную плату. Как правило, требуется уведомление за 30 дней, но в некоторых штатах требуется более длительное уведомление, например, за 60 дней, поэтому всегда проверяйте законы штата на предмет фактических требований.
Если вы используете договор аренды, вы будете выбирать из арендаторов, которым нужна гибкость краткосрочной аренды. Например, человек, переезжающий в ваш район в поисках краткосрочной работы, вероятно, с большей вероятностью подпишет договор аренды, чем договор аренды. Если вы живете недалеко от колледжа, вы также можете обнаружить, что студенты колледжа также предпочитают гибкость договора аренды.
Договоры аренды продлеваются автоматически по истечении срока аренды, но их легко расторгнуть, поскольку срок действия очень короткий. Главное требование заключается в том, что сторона, желающая расторгнуть договор, должна уведомить об этом намерении.
Выбор между договором аренды и договором аренды
Как потенциальный арендодатель, выбор между договором аренды и договором аренды во многом зависит от вашей конкретной ситуации. Например, если ваша собственность находится в районе, где арендная плата колеблется в зависимости от сезона, договор об аренде может быть более выгодным, поскольку у вас будет возможность корректировать арендную плату ежемесячно.
Если, однако, вашей целью является гарантированный доход, договор аренды может быть предпочтительнее, так как он фиксирует вашего арендатора (и, следовательно, ваш ежемесячный доход от аренды) на более длительный срок. Будь то для того, чтобы избежать слишком частого процесса выбора арендатора или для обеспечения ваших ежемесячных целей по доходу, договор аренды может быть более выгодным.
Как арендодатель, важно знать различия между договором аренды и договором аренды, чтобы вы могли выбрать тип, который лучше всего подходит для ваших целей и потребностей.
Готовы заключить договор аренды? УЗНАТЬ БОЛЬШЕ
Об авторе
Belle Wong, J.D.
Белль Вонг — писатель-фрилансер, специализирующийся на малом бизнесе, личных финансах, банковском деле и технологиях/SAAS. Она проводит ч… Прочитайте больше
Похожие темы
Эта часть сайта предназначена только для информационных целей. Содержание
не юридическая консультация.