Догма о пределах распоряжения недвижимостью и о возможных рисках при ее приобретении
Право собственности составляет неограниченное и исключительное господство лица над вещью. Правомочия собственника в отношении своей вещи определены в п. 1 ст. 210 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК). Так, ГК выделяет так называемую «триаду возможностей» собственника по отношению к своей вещи – это право: владения, пользования и распоряжения. При этом названные правомочия могут реализовываться собственником как отдельно, так и в совокупности.
Также закон наделяет собственника определенной властью над своей вещью. При этом осуществление власти над своей вещью должно происходить в порядке, установленном законом и не противоречить ему. Соответственно, принадлежащие собственнику правомочия могут им осуществляться по своему усмотрению в пределах, допускаемых законом и иными нормативно правовыми актами.
Таким образом, субъект права собственности может делать с принадлежащей ему вещью все, что ему прямо не запрещено, тем самым подтверждая теорию, что право собственности есть неограниченное господство над вещью.
Так, в п. 1 ст. 131 ГК регламентировано, что государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами.
Государственная регистрация сделки и регистрация права в силу ст. 10 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З) во временном промежутке времени могут не совпадать.
По общему правилу бремя регистрации права собственности в равной степени возлагается как на покупателя, так и на продавца. Поэтому каждая из сторон в договоре в большей или меньшей степени имеет заинтересованность в скорейшей (или наоборот) передаче права собственности с соответствующим оформлением титула.
Вместе с тем практике известны случаи, когда стороны заключают договор купли-продажи недвижимости, регистрируют его, а вот с регистрацией перехода права собственности по тем или иным причинам решают немного повременить.
Например, в деле № 76-16/2019/92А/1093К между сторонами был заключен (14.03.2017) договор купли-продажи недвижимости, зарегистрирован 15.03.2017, а государственная регистрация перехода права собственности на момент кассационного обжалования (25.09.2019) еще была не произведена.
На примере данного случая продавец недвижимого имущества на протяжении нескольких лет может осуществлять все правомочия собственника, поскольку до государственной регистрации перехода права собственности и, несмотря на имеющийся зарегистрированный договор купли-продажи, продавец вещи остается собственником.
Также на такое имущество по долгам собственника может быть наложен арест.
Так, например, в деле № 94-21/2019/445а/754К между сторонами 07.12.2017 был заключен и зарегистрирован договор купли-продажи недвижимого имущества. Покупатель обратился за государственной регистрацией права лишь 30.08.2018, однако в регистрации ему было отказано в связи с наличием запрета судебного исполнителя 24.
08.2018 по исполнительному производству, в котором продавец имущества являлся должником.
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь на этот счет указала, что: «Поскольку переход права собственности на спорное имущество не был зарегистрирован в установленном порядке, в данном случае право собственности на объекты недвижимости у истца не могло возникнуть без прекращения этого права у продавца».
Соответственно, если продавец остается собственником, то, несмотря на заключенный и зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи, последний продолжает нести ответственность по своим обязательствам всем своим имуществом, а также иметь весь объем правомочий, предусмотренный ст. 210 ГК.
Данное суждение также подтверждается и положением п. 2 ст. 522 ГК, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Так, в деле № 94-21/2019/445а/754К судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь указала, что «…по смыслу указанной статьи для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвующих в деле, подлежащие государственной регистрации права на имущества возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не с момента совершения или фактического исполнения сделки».
Таким образом, в силу п. 2 ст. 522 ГК до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.
В этой связи представляется интересным тот случай, когда собственник в период так называемой «правовой паузы» совершит еще одну сделку по отчуждению имущества: (a) будет ли данная сделка конкурировать со сделкой, заключенной ранее; (b) есть ли в таком случае приоритетность для кого-либо из покупателей относительно первоочередности заключенного договора; (c) нарушит ли указанная сделка законные права третьих лиц.
Так, например, по обстоятельствам дела № 76-16/2019/92А/1093К, ООО «Р» (истец) в рамках исполнительного производства посредством процедуры электронных торгов (17.10.2018) приобрело недвижимое имущество, принадлежащее ЧПУП «Ф» (третье лицо, не заявляющее самостоятельное требование на предмет спора, на стороне ответчика). После совершения всех формальностей (06.11.2018) с организатором и инициатором торгов ООО «Р» обратилось в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним за государственной регистрацией перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости.
Однако в совершении регистрационных действий ООО «Р» было отказано на основании подп. 1.3 п. 1 ст. 36 Закон № 133-З в связи нарушением законных прав других лиц, поскольку ранее (15.03.2017) в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в отношении этого же объекта недвижимости был зарегистрирован договор купли-продажи от 14.
По условиям заключенного между ЧПУП «Ф» и ИП «М.А.А.» договора право собственности на объект недвижимости переходит к ИП «М.А.А.» только после наличия в совокупности трех условий: 1) полной оплаты стоимости объекта; 2) подписания сторонами передаточного акта; 3) государственной регистрации перехода права собственности на объект. При этом оплата стоимости объекта недвижимости была произведена ИП «М.А.А.» только в части.
Таким образом, обстоятельства данного дела демонстрируют нам тот случай, когда в отношении одного и того же объекта недвижимости были совершены два правомочно-распорядительных акта которые по своей сути являются сделками:
1) отчуждение недвижимости от 15.03.2017 на основании договора – по воле собственника;
2) отчуждение недвижимости в виде изъятия его путем обращения взыскания с последующей реализацией 06.11.2018 посредством электронных торгов – помимо воли собственника, но в установленном законом порядке принудительного изъятия.
Вместе с тем несмотря на то, что это два абсолютно разных по своей правовой природе юридических факта, они влекут как для собственника, так и для третьих лиц совершенно одинаковые правовые последствия в виде передачи вещи и перехода права собственности на нее.
Стоит отметить, что в силу изложенного выше проведение электронных торгов при уже имеющемся ранее зарегистрированном договоре не противоречит действующему законодательству, поскольку государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не осуществлена, а собственником имущества остается продавец со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями. Таким образом, наличие двух обязательственных сделок по отчуждению недвижимого имущества само по себе не влечет недействительности одной или обеих таких сделок.
Отвечая на вопрос относительно конкуренции сделок (если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества) необходимо отметить, что в схожих по обстоятельствам ситуациях будет применяться положение ст.
369 ГК и в случае возникновения уже конкуренции требований, приоритет будет иметь тот из кредиторов, кому вещь уже передана во фактическое владение, при этом если факта передачи вещи не было, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявит иск.
Правильность сделанного вывода вытекает из смысла ст. 520 ГК, ст. 522 ГК и ст. 525 ГК, где по договору продажи недвижимости отчуждению подлежит имущество, а причиной перехода права к покупателю является ее передача продавцом в собственность покупателя, то есть переход права на вещь происходит вследствие передачи вещи. При этом вышеназванные нормы нельзя толковать и применять отдельно от ст. 224 ГК. Также необходимо учесть, что для приоритетности по ст. 369 ГК равным образом имеет принципиальное значение именно факт передачи вещи покупателю в фактическое владение (ст. 225 ГК, ст. 527 ГК), поскольку владеющий вещью по смыслу ст.
Таким образом, если недвижимое имущество не передано во владение покупателя, то последний вправе на основании ст. 369 ГК потребовать от продавца его отобрания с последующим предъявлением требования о государственной регистрации перехода права собственности (п.
3 ст. 522 ГК).
Применительно вышеуказанного правила о конкуренции сделок дает нам прямой ответ на одно из обстоятельств дела № 76-16/2019/92А/1093К. Напомним, что в деле № 76-16/2019/92А/1093К регистратор отказал заявителю (ООО «Р») в совершении регистрационных действий по переходу права собственности в силу того обстоятельства, что в отношении приобретаемого имущества уже был зарегистрирован договор купли-продажи от 14.03.2017.
Следовательно, можно утверждать, что в конкретной ситуации отказ регистратора в совершении регистрационного действия со ссылкой на подп. 1.3 п. 1 ст. 36 Закона № 133-З не является правильным по причинам того, что:
(a) на момент обращения в регистрирующий орган вещь была передана судебным исполнителем участнику торгов (ООО «Р») в фактическое владение по акту передачи имущества от 06.11.2018, следовательно, данный участник имеет преимущество в получении титула собственника относительно покупателя (ИП «М.
А.А.») по договору купли-продажи от 14.03.2017;
(b) для покупателя (ИП «М.А.А.») не наступили обстоятельства, обусловленные договором купли-продажи недвижимого имущества (14.03.2017), согласно которым «…право собственности на объект недвижимости переходит к ИП «М.А.А.» после полной оплаты стоимости объекта, подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности на объект», то есть у покупателя (ИП «М.А.А.») нет ни владения, ни права, а есть только зарегистрированный договор;
(c) отсутствует как таковой субъект, чьи законные права нарушаются в результате совершения регистрационного действия, а само по себе наличие ранее заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества (14.03.2017) не свидетельствует, что тем самым нарушается какое-либо законное право покупателя (ИП «М.А.А.») по указанному договору.
Вместе с тем стоит учесть, что при отсутствии факта нарушения законных прав других лиц последовательная регистрация вышеуказанных сделок противоречит сущности и цели единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Так, по Закону № 133-З Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи: о зарегистрированном недвижимом имуществе; о зарегистрированном праве собственности на недвижимое имущество; о зарегистрированных сделках с недвижимым имуществом.
Соответственно, наличие в названном регистре записи о зарегистрированном договоре купли – продажи недвижимого имущества (14.03.2017) должно быть препятствием в совершении записи о регистрации иной сделки (Акт о приобретении имущества от 06.11.2018) в отношении этого же недвижимого имущества до тех пор, пока не будет учинена соответствующая запись в регистрационной книге о договоре (14.03.2017), который является более ранним по отношению к сделке (Акт о приобретении имущества от 06.11.2018) в связи с его расторжением (подп. 3.9 ч. 1 п. 3 ст. 9 Закон № 133-З).
Таким образом, исходя из вышеизложенного резюмируем, что любая сделка с недвижимостью – это очевидные риски с вероятностью наступления неблагоприятных последствий в результате ее проведения.
И, как уже показывает практика, при ведении сделки органом принудительного исполнения наступление рисков нисколько не минимизировано.
Ситуация, которая стала предметом судебного разбирательства в деле № 76-16/2019/92А/1093К, на наш взгляд, должна быть разрешена на законодательном уровне. В частности, требует разрешения вопрос о заключении и государственной регистрации нескольких сделок в отношении одного и того же недвижимого имущества, поскольку данные действия являются легитимационными и не противоречащими законодательству. С точки зрения закона последовательные регистрационные действия являются допустимыми, так как это есть неотъемлемые правомочия собственника (заключать сделки с любым лицом). Вместе с тем, поскольку в сделках с недвижимым имуществом важна не только сделка, но и переход права собственности на объект, а переход подтверждается фактом передачи имущества с подписанием соответствующего акта, то именно данное регистрационное действие должно быть совершено по принципу приоритета применительно к ст.
369 ГК.
В этой связи заинтересованным лицам настоятельно рекомендуется перед принятием решения о приобретении недвижимого имущества с целью оценки разнообразных рисков, связанных с инвестированием, не надеяться на юридическую чистоту сделки, сопровождаемую органом принудительного исполнения, а осуществлять сбор и анализ информации о приобретаемом объекте самостоятельно либо посредством юридического due diligence (дью дилидженс).
Материал подготовлен с использованием нормативных правовых актов по состоянию на 13 июля 2020 г.
Государственная регистрация договоров — компания «НОВАЦИО»
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация договоров является специфической процедурой, требующей профессионального подхода. Оформление и регистрация договоров различных видов являются одним из направлений деятельности юридической компании «НОВАЦИО».
Высококвалифицированные юристы, работающие в нашей компании, имеют огромный опыт работы в составлении и государственной регистрации договоров. Профессиональные специалисты помогут подготовить необходимый комплект документов, проведут правовую проверку чистоты объекта сделки и способствуют, чтобы регистрация договоров прошла без приостановок и отказов в установленный срок.
Государственная регистрация договоров обязательна для:
1) Договоров с недвижимым имуществом:
- Договор ипотеки;
- Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более 1 года;
- Договор участия в долевом строительстве;
- Договор аренды предприятия;
- Договор финансовой аренды (лизинга).
2) Договор с некоторыми видами движимого имущества.
Согласно п. 2 ст. 164 Гражданского кодекса РФ — сделки с движимым имуществом подлежат государственной регистрации только в случаях, прямо предусмотренных в законе. В настоящее время есть только один такой случай — обязательна государственная регистрация договоров в отношении музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда РФ.
В соответствии со ст. 10 ФЗ РФ от 26.05.196 г. №54-ФЗ «О музейном фонде Российской федерации и музеях Российской Федерации», передача прав собственности и другие действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении музейных предметов и коллекций, производятся только регистрации сделки в Государственном каталоге Музейного фонда РФ.
3) Договор с исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности.
Регистрация договоров об отчуждении исключительного права и лицензионного договора отменена с 01.10.2014 г. При этом государственной регистрации подлежит переход прав путем отчуждения, использования и обременение исключительного права (залог).
Если договор, требующий государственной регистрации, оформлен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора.
Регистрация договоров — это комплекс юридических услуг, включающих разработку и составление проекта договора, внесение поправок и согласование всех его пунктов между участниками сделки, контроль подписание и соответствующих процедур, а также заверение и государственную регистрацию в уполномоченных органах.
Профессиональные юристы компании «НОВАЦИО» выполнят услуги юридического сопровождения регистрации договора максимально эффективно и на самом высоком уровне. Мы работаем с любыми видами соглашений между физическими и юридическими лицами. Квалифицированная юридическая помощь наших специалистов убережет Вас от подписания заведомо невыгодного документа и обеспечит полную защиту Ваших прав и интересов, а также соответствие заключаемого договора нормам действующего законодательства РФ.
Заказать услугу по регистрации договора или записаться на консультацию к юристу можно по телефонам:
+7(495)740-07-44, +7(925)307-01-36
принят новый порядок регистрации прав на недвижимое имущество
22 июня 2011 года Кабинет Министров Украины принял долгожданный порядок установления новой системы регистрации прав на недвижимое имущество в Украине (Постановление № 703 «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и Порядка выдачи выписок из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество» («Постановление № «)).
Постановление вступает в силу с 01 января 2012 г. и принято в связи с необходимостью подзаконных актов в соответствии со статьей 15 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», принятого 01 июля 2004 г. (Закон № «).
Постановление предусматривает пересмотр порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Украине. Он предусматривает «единое окно» регистрации, при котором права и обременения как на объекты недвижимого имущества, так и на земельные участки будут регистрироваться единым органом и будут включены в единую систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
С 01 января 2012 года Государственная регистрационная служба Украины и территориальные органы Министерства юстиции Украины (« Регистратор ») объединят ряд функций, которые в настоящее время осуществляются рядом органов и учреждения, такие как Бюро технической инвентаризации и Реестра прав на недвижимое имущество, местные отделения Госкомзема и нотариусы.
Регистратор регистрирует права на недвижимое имущество и их обременения в новом Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (« Реестр «). Реестр будет включать полную информацию о регистрации прав как на землю, так и на другое недвижимое имущество, такое как квартиры, здания и другие капитальные строения (« Имущество »). Кроме того, Реестр будет включать исчерпывающую информацию обо всех ипотечных кредитах (ипотеках), законных залогах и других обременениях Имущества (« Обременения »). Таким образом, в Реестре будет унифицирована и консолидирована информация, содержащаяся в настоящее время в отдельных реестрах: Реестре прав собственности на недвижимое имущество, Едином реестре запретов на отчуждение недвижимого имущества, Государственном реестре залогов, Государственном реестре обременений движимого имущества. Недвижимость и Государственный земельный кадастр.
В Постановлении уточняется порядок регистрации прав на имущество и обременений, перечень документов, необходимых для регистрации, основания для приостановления или отказа в регистрации и порядок получения выписок из ЕГРЮЛ.
Срок регистрации прав на Имущество не должен превышать 14 (четырнадцати) рабочих дней, а регистрация Обременений — в течение 1 (одного) рабочего дня. Дата и время регистрации прав на Имущество и Обременения будут иметь обратную силу по отношению к дате и времени подачи заявки на регистрацию. Права на Имущество удостоверяются и подтверждаются выпиской, полученной из Реестра, а государство гарантирует достоверность сведений, изложенных в выписке.
Однако информация, содержащаяся в Реестре, не будет полностью общедоступной; она будет предоставляться только (i) владельцам Имущества; (ii) преемники и правопреемники; (iii) физические или юридические лица, в интересах которых установлено обременение, либо уполномоченные представители указанных лиц.
Хотя Постановление содержит некоторые несоответствия действующему законодательству, мы считаем, что внедрение Реестра является давно назревшей реформой, которая должна значительно повысить безопасность и защиту прав на недвижимое имущество, повысить прозрачность и определенность имущественных отношений, создать более благоприятные условия для развития рыночных отношений, и начать, надеюсь, улучшить инвестиционный климат в Украине.
О предварительном прекращении регистрации сделок с недвижимостью (Институт Гайдара)
30 декабря 2012 г. Федеральный закон № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 Гражданского кодекса Российской Федерации» «, вступает в силу с 1 марта 2013 года.
Одним из существенных изменений, внесенных в ГК РФ, является включение в часть 1 ГК РФ новой статьи 8.1, посвященной государственной регистрации прав собственности, в соответствии с которым отменяется двойная регистрация (прав и сделок) в отношении недвижимого имущества: это будет регистрация прав, регистрация сделок больше не требуется.
В частности, из новой нормы следует, что «в случаях, установленных законом, права любых лиц на объекты собственности, ограничения таких прав и ограничение права собственности (имущественных прав) подлежат государственной регистрации. государственная регистрация прав собственности осуществляется уполномоченным законом органом на основании проверенных оснований для регистрации, открытости и достоверности государственного реестра.
В государственный реестр включаются сведения, позволяющие установить объект права, правообладателя, предмет и основания для правильного происхождения…». Дополнительно: «в случае возникновения, изменения или прекращения права собственности в силу обстоятельств, предусмотренных законом (а не условиями сделки), запись о возникновении, изменении или прекращении права собственности вносится в государственный реестр по заявлению лица, пользующегося таким правовым актом. Закон также предусматривает право других лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр…»
Какие права и в каких случаях подлежат регистрации? Это права, обеспечивающие право собственности на объект гражданского права указанного субъекта, а также ограничение таких прав и порчу имущества. При этом для регистрации необходимо, чтобы такие права подлежали регистрации в силу требований Кодекса или одного из федеральных законов. Там, где такое требование неприменимо, государственная регистрация невозможна.
Указанные правила прекращения государственной регистрации сделок с недвижимостью вступают в силу с 1 марта 2013 г. и не требуют принятия иных федеральных законов. Во избежание правоприменительной проблемы 1 законодатель прямо указывает, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, указанные в статьях 558 (договор купли-продажи жилого помещения), 560 (договор купли-продажи предприятия), 574 (договор купли-продажи дарение недвижимого имущества), 584 (договор аренды, договор отчуждения недвижимого имущества за плату), 609(аренда недвижимого имущества), 651 (аренда здания или сооружения сроком на один год), 658 (договор коммерческой аренды) ГК не применяются к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Таким образом, будет частично решена проблема признания договоров на недвижимость недействительными. Поэтому, например, для подтверждения действительности договора аренды недвижимого имущества, заключенного сторонами после 1 марта 2013 года, государственная регистрация сделки не требуется.
Однако остается нерешенным вопрос о регистрации договора аренды недвижимого имущества, поскольку в соответствии с положениями ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит регистрации как обесценение.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ в новой редакции: «право собственности, право ведения дел, право оперативного управления, право пожизненной наследуемой собственности, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты и иные права являются подлежат регистрации в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами».
В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества осуществляется путем государственной регистрации договора аренды имущества». С принятием Закона 302-ФЗ изменения в Закон 122-ФЗ не вносились, а требование Закона о государственной регистрации арендованного имущества как обесценения осталось неизменным.