Что нужно знать покупка квартиры: Что нужно знать о покупке квартиры на вторичном рынке

Что нужно знать о собственниках перед покупкой квартиры?

Риск 1: частая смена собственников

Начинать стоит с выяснения, кто и когда был собственником приглянувшейся вам квартиры. Если на протяжении последней пары лет исполняющие эту функцию лица менялись неожиданно часто, то это явный повод насторожиться: таким образом мошенники часто пытаются замести следы преступления.

Обманутый когда-то истинный владелец скорее всего докажет через суд, что лишился квартиры нечестным способом, а доверчивому покупателю придется искать способ вернуть свои деньги.

Выяснить историю квартиры удастся из выписки из ЕГРН, краткую версию которой реально получить и самостоятельно, а полную — запросить у собственника. Для самостоятельного получения выписки зайдите на сайт Росреестра и закажите выписку о переходе прав на объект недвижимости. Документ покажет: кто, когда и на каком основании был собственником интересующей вас квартиры.

Риск 2: дети-сособственники и маткапитал

Наличие детей у собственников недвижимости — принципиальный момент, его надо проверять как по прямым, так и по косвенным признакам, объясняет эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.

«Дело в том, что сейчас при замене паспорта детей могут не вписывать в соответствующую страницу. Если смотреть только на паспорт, этот момент легко упустить из виду. При этом нужно понимать, был ли использован материнский капитал при покупке этой квартиры или погашении ипотеки за нее».

Сергей Вишняков,эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Как рассказывает собеседник Циан.Журнала, ранее его коллеги дважды сталкивались с тем, что продавец хотел продать квартиру, при покупке которой использовался маткапитал, но извещать об этом он никого не планировал. К сожалению, нет инструкции, которая помогает понять, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет. Может случиться и такое, что маткапитал использовали, а доли для детей не выделили, и в Росреестре указано, что эта квартира без обременения.

«В таком случае мои клиенты получили бы потом проблемы с выросшими детьми, чьи права были нарушены при продаже этой квартиры», — подчеркивает Сергей Вишняков.

Риск 3: психическое здоровье собственников

Еще одним важнейшим пунктом, который необходимо знать о собственниках, продающих вам квартиру, должно стать их психическое здоровье, а также адекватность поведения.

«Мы практически всегда запрашиваем справки из психоневрологических и наркодиспансеров, — продолжает эксперт. — Показывают не так много, как хотелось бы: только то, числится ли человек на учете или нет. Но, во-первых, эти справки пригодятся в будущем как доказательство того, что покупатель проверял всё, что мог. Во-вторых, они станут лакмусовой бумажкой: один раз у нас не сложилась сделка, потому что продавец очень неадекватно отреагировал на этот запрос».

Напомним, сделки с недееспособными или имеющими особенности здоровья собственниками — рискованная история по той причине, что спустя какое-то время уже бывшие владельцы придут в себя: они или их родственники могут попытаться оспорить сделку.

Риск 4: «скрытые» квартиранты

По выписке из домовой книги вы узнаете, кто зарегистрирован в квартире помимо тех, кого вам перечислил продавец. Проблема в том, что собственник мог назвать не всех, а зарегистрированные, будучи «проданными» в качестве бонуса, впоследствии способны организовать ненужные проблемы. Выписывать посторонних из квартиры придется через суд — на это уйдут время и нервы.

Хотя сама по себе прописка не дает прав собственности и не наделяет никого сверхспособностями, есть риск столкнуться с попыткой оспаривания прав на квартиру третьими лицами.

В момент совершения сделки эти третьи лица могут как просто отсутствовать, так и проживать в местах не столь отдаленных (например, отбывать тюремный срок).

Риск 5: обременения

Все ли собственники и члены семьи (особенно супруги, для которых квартира часто оказывается совместно нажитым имуществом) согласны на сделку? Не проходит ли сейчас активный бракоразводный процесс, который сопровождается скандальным разделом имущества?

Помните: иногда отстаивают свои права на приглянувшийся вам объект не только бывшие супруги продавца, но и, скажем, кредитная организация. Такие ситуации реальны, если квартира оказалась в залоге у банка из-за взятой собственниками ипотеки. Наконец, случается, что квартиру арестовывают за долги хозяев. Во всех этих случаях собственник не имеет права распоряжаться жилплощадью — сделка в конечном счете окажется недействительной.

Еще один вариант, по которому с купленной жилплощадью возникают «спорные» проблемы, — его текущая сдача в аренду. Во-первых, просмотры требуют появления в квартире посторонних, что, естественно, не нравится жильцам. В итоге они попытаются затребовать у арендодателя-собственника скидку на проживание «за моральный ущерб», а тот в свою очередь вряд ли будет рад такой просьбе.

По словам экспертов, некоторые недальновидные собственники пытаются скрыть от своих жильцов планы о продаже, но те, разумеется, довольно быстро понимают, что происходит.

Во-вторых, не исключено, что живущие в квартире арендаторы будут всячески мешать совершению сделки — от срыва показов (по факту объектом распоряжаются именно они, так что найдут массу причин) и до отказа съезжать (особенно если на их стороне договор).

В-третьих, если договор аренды зарегистрирован в Росимуществе, в договоре купли-продажи надо будет обязательно указать наличие арендаторов.

Риск 6: поддельные и недействительные документы

Выясните, не поддельный ли паспорт показывает собственник приглянувшейся квартиры. Вам в помощь — официальный сайт Федеральной миграционной службы России и (это более надежный путь) территориальное подразделение ФМС.

Бывают ситуации, когда у продавца есть близнец или просто очень похожий на него человек (даже необязательно родственник). В результате договариваться о сделке с вами и принимать платеж, показывая чужой паспорт, будет один человек, а собственником окажется совсем другой.

Случается, что собственники продают квартиру по недействительному паспорту. Например, они пишут заявление в полицию об утере документа, которой на самом деле не было, а спустя год предъявляют на сделке тот самый «потерянный», но теперь уже недействительный паспорт. Чтобы проверить актуальность документа, зайдите на сайт ГУ МВД в раздел «Проверка по списку недействительных российских паспортов».

советы экспертов

При знакомстве постарайтесь разговорить собственника и пристально отслеживать его реакции, доверяя в том числе и своей интуиции.

• Нередко человек, которому есть что скрывать, ведет себя не очень естественно: на этот момент необходимо обращать внимание.
• Запросите справки и выписки о квартире и отметьте, насколько легко продавец согласился их предоставить.
• Ненавязчиво расспросите о составе семьи и о возрасте детей.
• Узнайте, сколько лет собственник владеет квартирой и каким образом он ее получил.
• Выясните, кто еще является собственником и убедитесь, что он согласен на сделку.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов 

Покупаем квартиру в новостройке: что нужно знать о технических деталях

Часто квартиры в новых домах не соответствуют заявленным в техническом проекте характеристикам и имеют ряд дефектов, которые необходимо устранять. Именно поэтому при визуальном осмотре помещения следует уделять особое внимание его техническим аспектам. Так, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

На что обратить внимание при приобретении квартиры

Специалисты «Корпорации ВИТ» создали для вас пошаговую инструкцию по покупке квартиры в новостройке. Данная памятка поможет вам сохранить не только собственные денежные средства, но и нервы.

На ранних стадиях строительства. При приобретении недвижимости, которая находится на этапе котлована, необходимо проверить как самого застройщика, так и технические документы на проект. В частности, покупателю необходимо оценить репутацию данной компании на рынке: выдерживала ли она сроки сдачи построенных ранее домов, не было ли судебных тяжб с покупателями из-за некачественно выполненных работ и так далее.

Соберите максимум информации о застройщике. Узнайте, не судится ли он с теми, кто купил у него квартиры ранее, не является ли фирмой-однодневкой и так далее.

Затем нужно обратить внимание на наличие у застройщика лицензии и разрешения на строительство. Главный документ, который необходимо истребовать у компании, возводящей дом, – проектная декларация с подробным техническим описанием. Также на данном этапе можно получить информацию о материалах стен и их облицовки, типах стеклопакетов, наличии или отсутствии отделки внутри помещений и так далее.

На завершающих стадиях строительства. В домах из кирпича следует проверить целостность облицовки, аккуратность выполнения швов. В панельных – герметичность стыков между панелями и перекрытиями. В монолитных – качество пола и потолка: они должны быть ровными.

Тщательно осматривайте каждый пеноблок и шов: нет ли сколов, трещин и деформаций, которые могут ослабить конструкцию в будущем и стать причиной снижения температуры воздуха внутри помещения.

Отсутствие герметичности в стыках может привести не только к значительному повышению уровня шума в жилом помещении, но и к снижению температуры внутри него в холодное время года, а также к риску появления грибка (если в швы попадает вода).

Без отделки. При приобретении квартиры после завершения строительства следует оценить качество бетонной стяжки на полу, целостность блоков, использованных для возведения межкомнатных перегородок, надежность крепления стеклопакетов.

С отделкой. В процессе осмотра новой квартиры важно обращать внимание не только на качество наклейки обоев и укладки плитки, но и на конструктивные особенности всего здания, расположение инженерных систем, их подключение и так далее. Как правило, все строительные компании, реализующие квартиры с отделкой, прописывают в условиях договора все материалы, которые будут использованы при возведении данного объекта с указанием завода-изготовителя. В процессе приема квартиры у застройщика соответствие использованных материалов заявленным можно проверить самостоятельно, сравнив все образцы.

Сверяйте каждую позицию и обследуйте качество установки каждого элемента интерьера. Тщательно осматривайте лоджии и балконы, проверяйте функциональность элементов сантехники.

Недобросовестные строительные компании могут указать в проектной декларации дорогие и качественные материалы, а при проведении отделочных работ использовать другие, отличающиеся низкой стоимостью и плохим качеством. Частые случаи – установка дешевых приборов учета, отопительных приборов, газового оборудования, оконных блоков и так далее. Все это может принести не только бытовые неудобства, но и проблемы с оформлением прав собственности на данный объект жилой недвижимости в будущем.

Определите, не сэкономил ли застройщик. Убедитесь, что при проведении отделочных работ применялись материалы, заявленные в проекте.

Приобретение недвижимости – важный шаг, поэтому перед покупкой следует изучить и ряд официальных стандартов, чтобы при необходимости использовать их в качестве эталона для осуществления проверки. Например, согласно нормативным документам, оконные створки должны открываться плавно и без скрипа, иметь ровную гладкую поверхность и герметичный уплотнитель. В закрытом состоянии они не должны пропускать воздух в помещение. Также при приобретении квартиры в новостройке нужно удостовериться в корректности работы систем горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления.

Что делать с обнаруженными недочетами

В случае обнаружения ряда дефектов, появившихся в результате недобросовестного отношения застройщика к своей работе, покупателю следует оставить соответствующие описания в акте приема-передачи. Также, согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»,³ для каждого объекта долевого строительства устанавливается гарантийный сорок – не менее 5 лет. В течение указанного времени подрядчик обязуется устранять за свой счет (или застройщик за счет гарантийных удержаний) все выявленные в процессе эксплуатации жилого помещения недочеты. Однако, к сожалению, практика показывает, что вопрос финансирования процесса ликвидации обнаруженных в процессе эксплуатации жилых помещений дефектов нередко становится предметом судебного спора.

Практические советы по осмотру помещения

Выше вы смоли прочесть пошаговую инструкцию по покупке квартиры в новостройке, которую можно использовать в качестве чек-листа при проведении приемки. Ниже специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас ряд практических советов, которые способны сделать осмотр более результативным.

• Во время проверки качества шпаклевочных работ направьте на стену яркий фонарь или прожектор, расположив луч под углом. Так можно заметить мелкие неровности и другие дефекты покрытия. Отметим, что при шпаклевании стен под обои мастер может допустить несколько мелких дефектов – раковины, зернистость отдельных участков, шершавую поверхность. При отделке стен под покраску покрытие должно быть идеально ровным.
• Проверьте вертикальность стен при помощи отвеса и длинной линейки. Согласно нормам при простом оштукатуривании отклонение от вертикали не может быть более 15 мм на высоту осматриваемого помещения, при улучшенном – не более 10 мм, а при высококачественной отделке стен – не более 5 мм.
• Выясните, все ли углы в помещениях квадратной и прямоугольной формы выполнены прямыми. Для этого можно воспользоваться строительными угольниками или лазерными измерительными приборами.
• Проследите за качеством оклейки помещения обоями. Если все полотна были наклеены внапуск, то их боковые кромки должны быть направлены в сторону источника света – окна. Также обратите внимание и на то, как оформлены наличники и розетки – обои не должны заходить на них.
• Обратите внимание на качество покраски стен и потолка, оценивать его более предпочтительно в светлое время суток. Поверхность должна быть ровной, без наплывов краски, следов мазков, дефектов цвета и так далее.
• При осмотре ванной комнаты проверьте качество укладки плитки. Звонкий звук при простукивании говорит о том, что в растворе имеются пустоты и что в дальнейшем покрытие может отвалиться. Удостоверьтесь также в том, что на горизонтальных и вертикальных поверхностях плитка прикреплена ровно: приложите длинную рейку к полу и стене и переместите ее в различных направлениях.
  Если рейка не подпрыгивает на неровностях, покрытие сделано качественно.
• Осмотрите все трубы горячего и холодного водоснабжения, а также запорную арматуру. Трубы не должны иметь трещин, пятен ржавчины, заплат, подтеков. Осмотрите краны и проверьте напор и температуру воды – они должны быть стабильными. Если вы приобретаете квартиру в новостройке на верхнем этаже, то проследите за напором в течение более длительного времени, чтобы оценить его неизменность.
• Если проект дома предусматривал установку газового оборудования (котлов, проточных водонагревателей, плит и так далее), то нужно уделить особое внимание герметичности соединений всех газовых магистралей, надежности запорной арматуры и так далее. Для этого стоит пригласить специалистов газовой службы: только они смогут грамотно оценить надежность данного оборудования.
• Убедитесь в том, что вытяжка работает корректно. Сделать это можно с помощью листка бумаги. Прислоните его к решетке. Если листок прижался к ней, то вытяжка работает нормально – поток воздуха уходит в шахту.

__________________________________________________________________________

³Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», «Российская газета», N 292, 31.12.2004.

Что нужно знать при покупке готовых квартир от застройщика в Краснодаре? — Все о недвижимости

15.03.2017

Если планируется, в новом доме в Краснодаре купить квартиру от застройщика, всегда нужно задумываться о перспективе сотрудничества с той или иной компанией. В большинстве случаев покупатели думают только о своих финансовых возможностях, не обращая внимания на репутацию компании. Но чтобы избежать будущих проблем, лучше заблаговременно узнать информацию об уже построенных и введенных в эксплуатацию объектах.

Особенности покупки готовых квартир в Краснодаре от застройщика

Узнать интересующие данные о готовых квартирах в Краснодаре можно в декларациях проектов зданий, которые размещаются в средствах массовой информации или в интернете. В таких документах имеется информация о проектах застройщика за последние три года. И если вы хотите купить готовую квартиру в Краснодаре, узнайте как можно больше сведений о качестве зданий, о том, насколько точно соблюдаются сроки выполнения работ и сдача объектов в эксплуатацию. Поинтересуйтесь, не имеет ли компания проблемы с дольщиками.

Положительным фактором будет наличие аккредитации строительной организации в банке. Ведь любая солидная финансово-кредитная организация, прежде чем заключить контракт с любой фирмой, в обязательном порядке проверяет ее платежеспособность и надежность. Компания «ВКБ-Новостройки» ведет сотрудничества с 8 крупнейшими банками, вы не только можете быть спокойными в нашей состоятельности – мы также окажем помощь в получении ипотеки.

Важность декларации строительной организации

В декларациях строительных фирм указываются следующие данные:

• название и организационно-правовая форма организации;
• юридический адрес;
• имена учредителей и руководителей;
• лицензии и другие разрешительные документы.

Проверить достоверность данных о фирме покупатель может также на официальных сайтах строительных организаций. К примеру, удостовериться, имеет ли компания разрешение на проведение работ можно на сайте администрации района города.

Прежде чем принять решение о покупке квартиры в новом доме в Краснодаре, обратите особенное внимание на предполагаемые сроки выполнения работ. Также узнайте, не планирует ли компания использовать нежилые помещения в коммерческих целях.

Что касается финансовых возможностей застройщика, здесь дело обстоит немного сложнее. К примеру, компания может заниматься строительством в нескольких жилых микрорайонах в одно и то же время. Она может покупать стройматериалы на условиях уступки прав требования на определенное количество квартир. При необходимости финансы компании могут быть переведены с одного проекта на другой.

Важным моментом при принятии решения о покупке квартиры под Краснодаром является подтверждение информации, что территория, на которой будет стоять дом, предназначена именно под возведение многоквартирного жилого здания. Иначе государственная комиссия не сможет принять жилье, и дольщик уже не будет иметь возможности оформить право собственности.

Основные этапы покупки квартиры в ипотеку в Ростове-на-Дону

Покупка собственных квадратных метров по карману не каждому, так как процесс приобретения предполагает вложения значительной суммы денег. Для решения проблемы можно купить квартиру в Ростове в ипотеку, кредитование позволяет быстро и безопасно получить недвижимость.

Важные моменты при покупке квартиры в ипотеку в Ростове

Существует несколько главных этапов для проведения безопасной сделки по покупке квартиры в ипотеку в Ростове-на-Дону:

1. При выборе объекта стоит обращать внимание на расположение дома, чтобы поблизости была развитая инфраструктура, и предполагалось дальнейшее развитие района. В этом случае объект будет высоколиквидным и в любой момент при необходимости можно будет быстро продать квадратные метры.
2. Для приобретения квартиры в ипотеку в Ростове потребуется пакет документов – на сбор уходит достаточное время и об этом требуется позаботиться заранее.
3. После сбора документов необходимо обратиться в банк для рассмотрения заявки, для приобретения квартир в ипотеку в Ростове-на-Дону лучше выбирать проверенные отделения, например, куда перечисляется зарплата заемщика.
4. Без наличия опыта в юридической сфере для изучения и на подписание договора по кредиту лучше пригласить специалиста со стороны, чтобы избежать дальнейших неприятностей.
5. После передачи квартиры в ипотеку в Ростове в собственность недвижимость вносится в единый реестр и страхуется. При соблюдении всех мер предосторожности безопасность сделки гарантирована.

Компания «ВКБ-Новостройки» сотрудничает с 8 крупными банками, мы поможем выбрать выгодный вариант для вашего случая. В разделе www.vkbn.ru/ipoteka/ вы можете рассчитать ипотеку, на все вопросы рады ответить наши менеджеры по телефону.

Как взять выгодно ипотеку на квартиру в Ростове?

Если сравнивать ипотеку и кредит на квартиру в Ростове-на-Дону, то первый вариант более выгоден в плане процентной ставки, но каждый банк предоставляет свои условия. Существует ряд рекомендаций по поиску лучших условий по финансированию:

• лучше выбирать ликвидную недвижимость, банки обращают большое внимание на месторасположение и состояние дома, развитость района и перспективы развития;
• изучите условия ипотеки на квартиру в Ростове-на-Дону в нескольких банках – при анализе рынка возрастают шансы найти более выгодный вариант;
• требуется учитывать эффективную, а не номинальную ставку процента – данную ошибку делают большинство людей;
• любые банки ценят постоянных клиентов и в первую очередь лучше обратиться в отделение, где вы получаете зарплату или уже брали несколько раз кредиты.

При правильном подходе даже купить квартиру в Ростове в ипотеку можно с выгодой, а компания «ВКБ-Новостройки» поможет подобрать жилье с учетом требований и положения клиента.

5 шагов к собственному жилью

Покупка недвижимости обычно ассоциируется со сложным и запутанным процессом, требующим уйму времени и больших расходов.

Проанализировав вопросы потенциальных покупателей о получении финансирования и покупке недвижимости, можно сделать вывод, что причиной подобных заблуждений является элементарное незнание.

Пять шагов до недвижимости

На самом деле от выбора дома или участка земли до получения финансирования и покупки недвижимости нужно сделать всего пять шагов. Подробнее о них рассказывает руководитель Юридического отдела по финансированию Инга Зарецка.

• Во-первых, нужно получить от банка подтверждение о предоставлении займа на покупку недвижимости. Для этого, скорее всего, потребуется оценка покупаемого объекта, которую может подготовить сертифицированный оценщик недвижимости или внутренний оценщик банка.
• Во-вторых, покупатель и продавец недвижимости подписывают договор задатка, а затем – договор купли-продажи. Одновременно с договором купли-продажи банк заключает с покупателем недвижимости договор займа и договор ипотеки.
• В-третьих, для оформления покупки стороны чаще всего используют счет сделки, поэтому заключается договор об открытии счета сделки.
• В-четвертых, покупатель и продавец идут к нотариусу, где подписывают прошение о закреплении покупки в земельной книге.
• В-пятых, после того как судья земельной книги принял решение и зарегистрировал право собственности на недвижимость на имя покупателя, а также закрепил ипотеку в пользу банка, покупатель становится владельцем недвижимости. Продавец получает установленную в договоре сумму и сделку можно считать завершенной.

Договор задатка

Договор задатка не является обязательным требованием, это своего рода гарантия, чтобы и продавец, и покупатель чувствовали себя уверенными в серьезности намерений друг друга. Сумма и срок договора законом не регламентированы, но обычно в виде задатка вносятся 5-10% от суммы сделки. Договор задатка предусматривает, что в случае, если одна из сторон отказывается от покупки, она теряет (или возвращает) внесенный задаток. Следует также помнить о том, что с 1 мая 2019 года расчеты в сделках по покупке недвижимости должны производиться только при помощи безналичного расчета – банковского перечисления.

Договор задатка не следует заключать до того, пока банк не одобрит покупателю кредит. Не менее важно также понять, сколько времени займет сбор документов и оформление договора купли-продажи. Если предусмотренный в договоре задатка срок окажется недостаточным, покупатель рискует потерять внесенный задаток. Кроме того, в договоре задатка нужно максимально четко зафиксировать условия предстоящей сделки, по крайней мере те, которые относятся к сумме покупке. Чем меньше неясных вопросов, тем проще путь к заключению договора.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи – это весьма серьезный документ и для продавца, и для покупателя, поэтому мы всегда советуем сначала проконсультироваться у юристов. Договор купли-продажи не обязательно подписывать у нотариуса.

Перед заключением договора купли-продажи обязательно нужно проверить и уточнить информацию о выбранном объекте недвижимости. Например, выяснить, подлежит ли продаже земля под домом/квартирой? Бывали случаи, когда дом продавался по очень привлекательной цене, а покупатель не знал, что земля под ним принадлежит другому лицу. В таких ситуациях у покупателя, как правило, возникают дополнительные расходы – он должен либо платить ежемесячную аренду, либо выкупить землю у собственника.

В договоре купли-продажи продавец должен прописать, что недвижимость не имеет отягощений, а также что у продавца нет обязательств перед банком. Если такие обязательства есть, их следует указать в договоре, а также прописать, как они будут выполнены. Кроме того, продавец должен подтвердить, в квартире/доме никто не проживает и не задекларирован, собственность не имеет задолженностей по налогам или коммунальным платежам, она не сдана в аренду, в ней не зарегистрированы юридические лица и т.д.

Договор займа и договор ипотеки

Договоры займа и ипотеки покупатель недвижимости заключает с банком. В них оговаривается срок и процентная ставка займа, а также другие, связанные с погашением займа условия. Оформляется также график погашения займа, который является неотъемлемой частью договора. Договор ипотеки обычно заключается одновременно с договором займа, в некоторых случаях оба договора могут быть объединены в один документ.

Следует отметить, что покупатели недвижимости хорошо защищены, так как закон четко регламентирует все требования, которые должны быть отражены в договорах займа и ипотеки. Например, кредитор обязан предоставить клиенту так называемую преддоговорную информацию, в которой должны быть отражены все важнейшие условия договора.

Важным является также вопрос срока договора займа. Бывают случаи, когда покупатели хотят заключить договор на 20 или 30 лет, а банк предлагает оформить договор на срок от пяти или десяти лет, обещая потом его продлить. Для заемщика это риск, так как при подписании поправок к договору может измениться не только его срок, но и процентная ставка и другие, важные для заемщика условия. При подписании договора покупатель должен обратить внимание также на то, какие действия с недвижимостью он может производить и на что ему нужно письменное согласие банка, например, может ли он сдавать недвижимость в аренду, передавать в пользование и т.п.

В договоре займа нужно предусмотреть также случаи, при которых кредитор может отступить от договора досрочно. Эти случаи четко прописаны в законе, поэтому другие ситуации (если они есть в договоре банка) не имеют силы. Во-первых, если покупатель заведомо предоставил недостоверную информацию. Во-вторых, если покупатель использовал кредитные средства для других целей. В-третьих, если покупатель допустил просрочку по платежам больше трех раз в течение года, и каждая просрочка длилась не меньше 30 дней.

Не имеет значения, когда вы подпишете договоры займа и ипотеки – до, после или одновременно с договором купли-продажи. Главное, чтобы сроки обоих договоров были согласованы, в том числе даты выдачи займа и расчета за недвижимость.

Договор счета сделки

Еще один важный документ, который потребуется при покупке недвижимости, — это договор счета сделки. Счет сделки уменьшает риски при покупке и продаже недвижимости, автомобилей, долей капитала и другого имущества. Счет сделки открывается во всех случаях, когда сделку финансирует банк. Используя счет сделки, покупатель может быть уверен, что деньги продавцу будут выплачены только после того, как покупатель станет собственником недвижимости. Фактически счет сделки открывается для одного платежа, являясь своего рода «сейфом», в котором лежат деньги на покупку недвижимости, но доступа к нему нет ни у продавца, ни у покупателя.  Банк совершает платеж продавцу только после оформления покупателем прав собственности на недвижимость.

Визит к нотариусу

Задача нотариуса – проверить личности продавца и покупателя, т. е. убедиться, что договор заключается именно между лицом, которому принадлежит недвижимость, и лицом, которое станет его будущим владельцем. Обе стороны сделки в присутствии нотариуса подписывают прошение о закреплении прав собственности в земельной книге. Это единственный документ, который обязательно заверяют у нотариуса.

Затем эти документы вместе со вторым прошением о закреплении ипотеки (если оно есть) нужно отнести в земельную книгу. Не забудьте взять с собой договор купли-продажи, согласие супруга или супруги (если есть), а также документ об уплате госпошлины. Судья земельной книги проверяет их в течение 10 дней и, если все оформлено правильно, выносит решение о регистрации прав собственности. С этого момента покупатель становится фактическим владельцем недвижимости.

Расходы и сроки

Расходы на покупку недвижимости состоят из банковских платежей, оплаты услуг нотариуса и госпошлин. Банковские расходы отражены в преддоговорной информации, а услуги нотариуса за оформление прошений о закреплении прав собственности вам обойдутся примерно в 150 – 200 евро в зависимости от количества участников сделки. Третья позиция – это госпошлина за регистрацию права собственности в размере 2% от стоимости недвижимости. Госпошлина рассчитывается исходя из той суммы, которая больше – кадастровая стоимость или цена по договору. Еще один платеж – пошлина за регистрацию ипотеки в размере 0,1% от суммы займа. Чтобы уменьшить размер госпошлины, стороны иногда пытаются указать часть суммы покупки как плату за мебель, бытовую технику и т.д. В этом случае покупатель должен понимать, что банк будет финансировать только покупку недвижимости, т.е. сумма кредита будет значительно меньше.

Все вышеописанный процесс – от выбора недвижимости до получения статуса собственника – может занять всего несколько недель, если банк знает клиента и обе стороны заранее договорились об условиях сделки. Но оформление может и затянуться, если некоторые условия сделки требуют дополнительного согласования. Но тут следует помнить, что покупка (или продажа) недвижимости – это событие, которое происходит в жизни человека нечасто. Поэтому посвятить ему месяц или чуть больше – это вполне адекватная цена за то, чтобы все прошло гладко и без проблем.

Что нужно знать при покупке квартиры со свободной планировкой?

Более чем в 27% жилых комплексов массового сегмента, представленных на первичном рынке Москвы, есть квартиры со свободной планировкой. В бизнес-классе этот показатель составляет 30%, в премиум – 46%, в элитном – 56%. Многие их тех, кто рассматривают покупку такого жилья, ошибочно полагают, что полет их фантазии при создании дизайн-проекта ничем не ограничен. Между тем, существует целый ряд норм и правил, которые приходится соблюдать. Эксперты компании «Метриум Групп» рассказали, какие ограничения существуют в квартирах со свободной планировкой.

 

Покупка квартиры без внутренних стен не дает собственникам возможность действовать по принципу «что хочу, то и ворочу». Любое такое жилье имеет план БТИ, утвержденный застройщиком на этапе проектирования жилого комплекса. Распределение зон в квартире учитывает все санитарные и технические нормы, а также требования по инсоляции.

 

При отступлении от этого плана, прежде чем возводить межкомнатные перегородки, владельцы недвижимости должны согласовать все изменения с соответствующими организациями. Многие потенциальные покупатели жилья даже не догадываются об этом, и узнают о нарушениях, когда решают продать свою квартиру. Если в ней сделана перепланировка, которую нельзя узаконить, нового собственника придется искать очень долго. Во-первых, из числа потенциальных покупателей исключаются те, кто приобретает жилье с использованием ипотеки. Банки не выдают кредиты на квартиры, перепланировку в которых нельзя узаконить. Во-вторых, такое жилье обычно стоит гораздо меньше, чем в среднем по рынку. Размер дисконта для заинтересованного покупателя, готового заплатить за квартиру наличными, может доходить до 25%. Таким образом, приступая к созданию нового плана квартиры, необходимо учитывать те требования, которые предъявляются к жилым и вспомогательным помещениям в многоквартирном доме.

 

Комнаты 

 

При покупке двухкомнатной квартиры со свободной планировкой у владельцев недорогого жилья часто возникает соблазн превратить ее в «трешку», пусть и с небольшими комнатами. Однако по санитарным нормам площадь жилого помещения не может быть менее 8 кв. м при условии, что в квартире есть еще одна комната размером не менее 16 «квадратов». В однокомнатных квартирах минимальная площадь единственной комнаты должна составлять 14 кв. м. При этом ширина жилых помещений, вне зависимости от их количества в квартире, не может быть меньше 2,4 метров.

 

«Перекраивая» внутреннее пространство, надо также учитывать, что обустройство комнат, в которых нет естественного освещения, запрещено. Поэтому каждое из жилых помещений, а также кухня должны иметь хотя бы одно окно. Это требование тоже затрудняет возможность «нарезки» квартиры на множество маленьких комнат.

 

Единственным способом сделать из одной комнаты две является покупка квартиры, где жилое помещение площадью 18 и более кв. м имеет два окна. Если они расположены таким образом, что в каждую из комнат с минимально возможной площадью 9 кв. м «войдет» окно, планировку удастся согласовать.

 

Кухня

 

Большинство покупателей недвижимости хотят иметь в своих квартирах просторные кухни, и многих не устраивает их размер, указанный в планах застройщиков. Согласно закону, нежилые помещения (кухни, коридоры, санузлы, кладовые) могут находиться только над нежилой площадью. Поэтому переносить кухню на место комнаты большего размера запрещено, так как в этом случае она окажется над жилыми помещениями соседей снизу. Данную перепланировку можно узаконить только тогда, когда квартира находится на первом или втором этаже, и под кухней располагаются подвалы или нежилые помещения (офисы, магазины).  

 

Также запрещается увеличивать площадь кухни за счет присоединения части жилых комнат. Однако в законе есть одна «лазейка». Кухни разрешается делать более просторными за счет коридоров и кладовых, так как эти помещения относятся к нежилым. Если установить кухонное оборудование для готовки (плиту и мойку) на территории коридора, закон не будет нарушен. А под столовую и/или гостиную можно использовать площадь, по плану принадлежавшую соседней жилой комнате, разместив в ней обеденный стол со стульями, диван, холодильник и шкафы для хранения посуды и продуктов.    

 

Впрочем, некоторые покупатели недвижимости, напротив, не готовы проводить много часов за готовкой, а домашним «посиделкам» предпочитают посещение кафе и ресторанов. В этом случае может возникнуть мысль сократить общую площадь кухни до нескольких метров, разместив там «минимальный набор» из кофеварки, чайника, СВЧ и холодильника. Однако надо учитывать, что такая планировка окажется «вне закона» – площадь кухни в современных квартирах с двумя и более комнатами, не может быть менее 8 кв. м, а в «однушках» – менее 5 кв. м. 

 

Санузлы

 

Ванная и туалет, также как и кухня, должны находиться не там, где хочется владельцу, а на месте, предусмотренном проектом. Это продиктовано нормой о расположении «мокрых» зон исключительно над такими же помещениями. Согласовать перенос стояков практически нереально. Поэтому единственное, что можно сделать – это увеличить площадь санузлов или объединить ванную и туалет, если изначально они были раздельными.

 

Санузлы относятся к подсобным помещениям, увеличивать которые за счет жилой площади нельзя. Сделать это можно только за счет прилегающих прихожих, коридоров или кладовой, «захватив» часть их территории. Главное, чтобы ширина внутриквартирных коридоров, ведущих в жилые комнаты, после перепланировки была более 1 метра, а в остальные помещения – более 0,85 м. Использовать для расширения санузла площадь кухни запрещается. Исключение составляют только двухуровневые квартиры или жилье, расположенное на первом или втором этажах, если под ними находятся подвалы или нежилые помещения. 

 

Вход в отдельный туалет или совмещенную ванную с унитазом может располагаться только в коридоре, но никак не в кухне или комнате. Устроить санузел рядом со спальней можно только тогда, когда в квартире есть еще одно помещение с установленным унитазом и входом из прихожей или коридора. Кроме того, надо учитывать, что коммуникации и инженерное оборудование нельзя крепить к стенам, прилегающим к жилым комнатам соседних квартир.

 

Балконы и лоджии 

 

Во многих современных новостройках балконы и лоджии имеют площадь 4-5 и более квадратных метров. У многих собственников возникает желание присоединить эти помещения к комнатам или кухне. Однако согласовать перепланировку с полным объединением этих зон невозможно, так как это увеличит жилую площадь за счет вспомогательных помещений, что запрещено нормами закона. Кроме того, ограничение связано с тем, что обогрев «лишних» площадей зимой увеличивает нагрузку на отопительную систему здания. Если лоджии и балконы будут присоединены во многих квартирах, это нарушит тепловой контур дома.

 

Чтобы использовать площадь лоджий и балконов «по максимуму» и устроить там зимний сад, мини-кабинет, уголок для отдыха или творчества, можно установить между комнатой и лоджией раздвижную перегородку-гармошку или французские окна со сплошным остеклением в пол. Визуально это позволит увеличить площадь прилегающей комнаты или кухни, но при этом нормы закона будут соблюдены. При этом остекление должно быть проведено с использованием двойного стеклопакета. Проекты с установкой тонкого одинарного стекла согласовать не удастся.   

 

Также надо учитывать, что нельзя переносить на лоджии и балконы водяные радиаторы отопления. Единственным способом «прогреть» эти помещения является утепление стен и потолков и установка системы «теплый» пол или электрических обогревателей.  

 

«В квартирах со свободной планировкой есть больше возможностей для обустройства пространства по своему вкусу и с учетом потребностей конкретной семьи, чем в жилье с обилием внутренних несущих стен, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Например, собственники могут сами решать, какого размера будет их спальня, кухня-столовая или детская. Вместе с тем, разработка и согласование проекта требуют финансовых и временных затрат. Если желание создать пространство «под себя» перевешивает все последующие неудобства, то стоит присмотреться к лотам со свободной планировкой. Но если в квартире хочется быстрее сделать ремонт и справить новоселье, то предпочтительны «готовые» варианты – жилье со внутренними перегородками. Тем более что в настоящее время дефицита предложения не существует. В совокупности на первичном рынке массового жилья в продаже находится более 20,5 тыс. квартир с разнообразными планировками, способными удовлетворить запросы любых категорий покупателей».    

 

Покупка квартиры — процесс покупки, что нужно знать?

Что нужно знать при покупке квартиры

Содержание статьи:

Покупка квартиры является ответственным шагом в жизни каждого, и отнестись к ней необходимо серьёзно. Ведь в выбранной квартире придётся после жить на протяжении всей жизни.

Поэтому очень важно, чтобы она подходила под требования покупателя. Для этого при покупке квартиры стоит делать акцент на определенные детали.

Стоимость вторичной недвижимости

В большинстве случаев покупатели отдают предпочтение вторичным квартирам. В этом случае подразумевается недвижимость, в которой ранее кто-то уже проживал. Узнать о стоимости и купить 1 комнатную квартиру в Северодвинске можно через интернет. Для этого понадобится зайти на специализированный сайт и отметить для себя наиболее подходящие варианты.

Кроме этого, нередко покупаются и продаются квартиры через знакомых. Здесь действует так сказать «сарафанное радио». Этот вариант пользуется неплохой популярностью, поскольку снижаются риски сотрудничества с мошенниками.

Ну, а если хочется свести к минимуму все риски, с которыми обычно сталкиваются покупатели недвижимости, рекомендуется обращаться в специальные агентства недвижимости. Отыскать их можно и в интернете.

Возможные риски при покупке вторичной недвижимости без посредников

Перед покупкой вторичной квартиры стоит в обязательном порядке проверить ее историю. В покупаемой жилплощади никто не должен быть прописан. На это необходимо обратить пристальное внимание.

В особенности нужно убедиться, что в квартире нет зарегистрированных несовершеннолетних детей либо личностей, которые на этот момент находятся в местах лишения свободы. Люди, которые прописаны в квартире, могут претендовать на определенную часть жилья.

Сделкой купли-продажи квартиры должен заниматься исключительно специалист с большим опытом работы. Ведь очень важно, чтобы человек разбирался во всех тонкостях ведения документации, а не основывался лишь на эмоциях, как это обычно происходит у покупателей.

Что нужно знать при покупке квартиры. С чего начинать?

Прежде чем приступать непосредственно к осмотру жилья, нужно определиться, в каком районе будет комфортнее всего проживать. Таким образом, получится намного сократить возможные варианты.

После чего, стоит узнать себестоимость квартир и сравнить с имеющимся бюджетом. Если нужны варианты подешевле, оптимальным выбором станет квартира, расположенная подальше от города. Недвижимость вблизи центра всегда хорошо оценивается из-за наличия более комфортных условий для проживания.

В некоторых случаях покупка жилой недвижимости расценивается в качестве инвестиции. Для этого подойдет жилье в хорошо развитых районах, которое в дальнейшем будет актуальным, а соответственно прибыльным.

На что обратить внимание в объявлении о продаже квартиры?

Если в объявлении указывается «посредникам не беспокоить», это не означает, что продаётся квартира самим собственником. Возможно, продажей недвижимости занимается посредник.

То же самое касается и надписи в объявлении «я владелец». В этом случае нельзя быть уверенным, что сделкой не будет заниматься посредник, который накрутит стоимость на квартиру.

Понятия «квартира в хорошем состоянии» каждым человеком может расцениваться по-разному. Поэтому оценку этим словам можно дать лишь после внимательного осмотра.

При покупке квартиры на вторичном рынке всегда можно попробовать поторговаться. И начинать это делать рекомендуется сразу, желательно даже по телефону. Поскольку на месте продавец уже смотрит на эмоции покупателя и может не согласиться на уступки.

Оценить статью и поделиться ссылкой:

что нужно знать и как избежать рисков

    При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.

 

 

    Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения. Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом. Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.

 

 

Как узнать о наличии обременения

 

 

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

 

 

1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

 

 

    В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

 

 

    Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

 

 

Ипотека

 

 

    Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

 

 

    Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

 

 

1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

 

 

    Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть. Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

 

 

Рента

 

 

    Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги. K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм. В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

 

 

    Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

 

 

Как поступить, если имеется такое ограничение?

 

 

    Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно. Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

 

 

    Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

 

 

Аренда

 

 

    Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

 

 

    В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

 

 

    Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

 

 

Безвозмездное пользование

 

 

    Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

 

 

    При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

 

 

    Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

 

 

Завещательный отказ

 

 

    Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

 

 

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

 

 

    Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников. Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

 

 

    При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

 

 

Арест

 

 

    По судебному решению на квартиру может быть наложен арест. Причиной введения таких санкций, как правило, являются долговые обязательства или раздел имущества. Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать, обменять, подарить, завещать. Любые попытки заключения каких-либо сделок с такой квартирой являются прямым нарушением закона. Информация об аресте недвижимого имущества содержится в выписке из ЕГРН.

 

 

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

 

 

    Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

 

 

    Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

 

 

    Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

 

 

    В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.

10 вещей, на которые следует обратить внимание при покупке многоквартирного дома

Если вы хотите инвестировать в многоквартирные дома, в этой статье есть хороший контрольный список. Имейте в виду, что многоквартирные дома, отвечающие некоторым из следующих требований, подпадают под категорию «с добавленной стоимостью».

Недвижимость с добавленной стоимостью требует того, кто может

• привнести навыки для управления проблемной недвижимостью
• сделать улучшения и ремонт собственности
• изменить положение арендаторов
• улучшить общие операции с недвижимостью

Это Хорошая и часто прибыльная стратегия, но не для слабонервных. Несмотря на все, что вы читали в Интернете.

Легко откусить больше, чем можно прожевать, имея дело с многоквартирным домом с добавленной стоимостью. Но если вы готовы немного поработать, недвижимость с добавленной стоимостью может стать полезным опытом как в личном, так и в финансовом плане.

1. Центральное расположение, желательно для арендаторов

Недвижимость находится в нескольких минутах ходьбы от продуктовых магазинов, ресторанов и магазинов. Находится в крупном мегаполисе, недалеко от центров занятости и в непосредственной близости от общественного транспорта.

2. Плохое управление недвижимостью

Нынешний управляющий просто косит газон и устраняет протечки, имеется несколько источников неиспользованного дохода (прачечная, парковка, хранение, коммунальные услуги, торговля и т. д.) и множество возможностей для покупок новые услуги и снижение затрат.

3. Поддающийся проверке потенциал роста существующей арендной платы по сравнению с рынком

Текущая арендная плата ниже средней рыночной арендной ставки. Нынешнее руководство имеет плохую историю сбора (вечеринка окончена).Улучшения в маркетинге и усиленный отбор жителей привлекут новых жителей по более высоким арендным ставкам.

4. Мотивированный продавец

Последние 15-20 лет недвижимость принадлежала одному и тому же владельцу. Владелец, который хочет избавиться от собственности и мотивирован продать (см. № 2).

5. Нуждается в некоторой заботе, а не в капитальном ремонте

Многоквартирный дом не подлежит капитальному ремонту. Есть предложение в течение 1-2 лет привести недвижимость к рыночным стандартам, таким как: новый ковер, душевая кабина, освещение, покраска, парковка, бытовая техника и т. д.

6. Заполняемость на уровне 70% или выше

Максимальный период от двух до трех месяцев, чтобы вывести здание на рыночную загрузку. Заполняемость ниже 70% означает проблемы и потребует значительных финансовых резервов со стороны покупателей.

7. Хороший набор квартир

Ищите многоквартирный дом с набором квартир с одной, двумя и тремя спальнями без мебели. Обратите внимание, что это зависит от рынка и спроса арендаторов — избегайте всех студий.

8. Полная финансовая отчетность предоставляется и может быть проверена

Арендная плата, договоры аренды, отчеты о техническом обслуживании, отчеты о прибылях и убытках, капитальные ремонты и т. д.легко доступны за последние 12-24 месяца.

9. «Бесплатные» коммунальные услуги и отдельные единицы измерения

Существует возможность легко внедрить систему выставления счетов за коммунальные услуги (RUBS), при которой арендаторам выставляются счета за использование коммунальных услуг.

10. Недвижимость класса «С» в районе, поддерживающем свойства категории «В»

Новые управленческие и косметические улучшения (краска внутри и/или снаружи, паркетные полы, новое освещение) улучшит приобретение недвижимости класса С до класса В .

Дополнительный материал

Вы можете загрузить полный контрольный список должной осмотрительности многоквартирного дома по этой ссылке: Бесплатные ресурсы для инвестирования в многоквартирные дома.

***

Статьи по теме

Арендаторы ваши, детка

5 крупных ошибок при анализе многоквартирных сделок, которых следует избегать

Правила инвестирования в недвижимость

Тереза ​​Брэдли-Банта пишет об инвестировании в недвижимость, избегая при этом ловушек, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы. Она входит в список 100 влиятельных лиц PropTech 2017 года и обладательница 14 американских и международных наград в области недвижимости за свой веб-сайт и программы инвестирования в недвижимость. Как указано в: The Equifax Finance Blog, AOL’s Daily Finance, Scotsman Guide, The Best Real Estate Investing Advice Ever Show, Stevie Awards Blog, Rental Housing Journal и Investors Beat среди других.

Как отказаться от аренды навсегда

Покупка квартиры может иметь большой смысл с финансовой и иной точек зрения, если вы снимали жилье.Тем не менее, азы покупки квартиры поначалу могут показаться сложными. Не бойтесь — просто ознакомьтесь с этими шагами, чтобы начать.

Проверьте свое положение в арендной плате по сравнению с собственным уравнением

Перво-наперво: покупка или аренда дешевле, зависит от рыночных условий в том месте, где вы живете, и от того, как долго вы там пробудете. Один из способов вычислить все эти цифры сразу — воспользоваться нашим калькулятором аренды и покупки, где вы можете ввести свой почтовый индекс или город и/или сумму, которую вы ожидаете заплатить за владение или аренду в вашем районе.

Допустим, вы платите за аренду 1000 долларов, а покупка квартиры обойдется в 200 000 долларов. Заранее, конечно, покупка будет казаться дороже, потому что вам придется выложить до 48 000 долларов на первоначальный взнос и расходы на закрытие. Но пока вы остаетесь на месте в течение как минимум пяти лет, баланс склоняется, делая покупку более дешевым вариантом.

Причина: через пять лет вы вложили капитал в свой дом, а не выбрасываете деньги на арендную плату. Поэтому обязательно сравните цены в вашем регионе и посмотрите, что имеет смысл для вас.

Выясните, доступна ли покупка квартиры

Еще один расчет, который вам нужно сделать, это то, сколько вы можете позволить себе заплатить за квартиру. Воспользуйтесь нашим калькулятором доступности жилья, где вы можете указать свой доход, долги и сбережения на первоначальный взнос.

Предположим, например, что ваш годовой доход составляет 70 000 долларов США, вы платите 250 долларов США в месяц по кредитным картам и другим долгам и имеете 40 000 долларов США на первый взнос. Это означает, что вы можете позволить себе квартиру стоимостью около 263 000 долларов, за которую вы будете платить 1575 долларов в месяц.Знать эти цифры важно, потому что они помогут вам сузить поиск квартиры до желаемого ценового диапазона.

Узнайте больше о кооперативах и квартирах

Если вы планируете купить квартиру, вы, скорее всего, столкнетесь как с квартирами, так и с кооперативами. Так в чем разница?

«Кондоминиум похож на покупку дома, где вы фактически получаете документ на квартиру, и, как правило, если вы когда-нибудь захотите сдать свою квартиру в аренду, вы сможете сделать это без каких-либо условий, за исключением, конечно, того, что новая арендатор должен пройти квалификацию через совет по кондо», — говорит агент по недвижимости Лила Неджад Дугласа Эллимана.

«Кооператив покупает долю в здании, в котором вы владеете помещением, но для получения права на покупку существует больше требований совета директоров, и вероятность того, что неграждане США попадут в большинство этих зданий, гораздо меньше. Политика субаренды также, как правило, гораздо более строгая, часто с ограничениями только на два года или вообще без аренды третьим лицом».

Определите, что вам нужно

Начав охоту за квартирой своей мечты, важно, так сказать, сузить игровое поле.

«Несмотря на то, что мы все хотим большого пространства, встроенных шкафов и лучшего расположения, я всегда спрашиваю своих новых покупателей, что им нравится в том месте, где они сейчас живут, и что им нужно в новой квартире, — говорит Real. агент по недвижимости Елена Саркисян Дугласа Эллимана. «Например, двойные туалетные столики в главной ванной, окна от пола до потолка, более высокие потолки, стиральная машина с сушкой или утренний свет могут быть необходимы для некоторых покупателей».

Это также время подумать о том, где бы вы хотели жить в идеале (т.т. е., какая часть города соответствует вашему стилю жизни) и как далеко вы готовы добираться до работы. Чем более конкретными вы сможете быть заранее, тем легче будет изолировать потенциальные списки.

Найдите подходящего агента по недвижимости

Купить дом сложно, но купить квартиру может быть еще сложнее. Конкуренция жесткая в густонаселенных районах, где собираются жильцы квартир, поэтому как никогда важно, чтобы на вашей стороне боролся доверенный агент покупателя.

«Сегодня покупателю квартиры нужен агент по недвижимости, который имеет рыночную смекалку и опыт, чтобы защищать покупателя и правильно позиционировать его или ее в этих сценариях множественных предложений, с которыми мы сталкиваемся сегодня», — говорит Саркисян.

Знающий агент не только поможет вам найти подходящую квартиру, но также поможет вам заключить сделку и проведет вас через весь процесс. Хороший агент также будет знать, какие вопросы нужно задавать, например, о домашних животных и правилах субаренды, чтобы вы не были ошарашены позже. Так что не берите первого попавшегося агента; свяжитесь с несколькими и задайте им вопросы (например, как долго они занимаются бизнесом и в каких районах они специализируются), чтобы узнать, являются ли они подходящим агентом , чтобы провести вас через этот сложный процесс.

Лучшие советы по покупке квартиры в 2022 году

Покупка квартиры может стать отличным способом начать владеть недвижимостью, не беспокоясь о содержании дома на одну семью и таунхауса. Жители кондоминиумов также обычно могут пользоваться общими удобствами, а также ассоциацией кондоминиумов, чтобы заботиться об обслуживании здания. Не обязательно жить в квартире. Если ассоциация разрешает сдачу в аренду, квартира может быть инвестицией, приносящей доход от аренды.

Что такое квартира?

Сокращенно от кондоминиума, кондоминиум представляет собой отдельную единицу в многоквартирном доме, обычно многоквартирном доме, отдельно стоящем доме или таунхаусе.Это может быть одна из многих квартир в общей структуре, такой как высотное здание, или это может быть здание гораздо меньшего размера, состоящее из двух или трех квартир.

Если вы думаете о покупке квартиры, важно понимать, что включает в себя ваша покупка. Независимо от того, насколько велико здание или собственность, вы владеете своей отдельной единицей. Вы также владеете пропорциональной долей общих площадей и удобств сообщества с вашими соседями, которые могут включать парки, бассейны, игровые площадки, спортивные залы, места для выгула собак и другие общественные места.Это также включает в себя землю под строением.

Места общего пользования в многоквартирных домах обычно находятся в ведении ассоциации кондоминиумов. Ассоциация обычно действует как наблюдательный совет и нанимает управляющую компанию для обслуживания, общения с жителями и других обязанностей.

«Владелец квартиры имеет право собственности на свою отдельную квартиру, но разделяет право собственности на общие помещения», — объясняет Дэвид Ли, риелтор и руководитель группы David Lee Group в Keller Williams Realty в округе Ориндж, Калифорния.«Являясь частью ассоциации, владельцы квартир обычно платят установленную ежемесячную плату для покрытия своего бюджета и расходов, установленных ассоциацией».

Владельцы квартир также сами платят налоги на имущество, коммунальные услуги и техническое обслуживание, а иногда и внешнее обслуживание, в зависимости от сообщества.

Ассоциации квартир могут различаться в зависимости от требований отдельного объекта. Некоторые могут взимать дополнительные сборы, часто называемые специальными взносами, для покрытия общих расходов, таких как непредвиденный ремонт здания или новые удобства, одобренные советом кондоминиума.

Кондоминиум и дом

Одним из ключевых моментов, отличающих кондоминиум от дома, является цена. По данным Национальной ассоциации риелторов, средняя цена бывшей в собственности квартиры по состоянию на сентябрь 2021 года составляла 297 900 долларов, что является значительной экономией по сравнению со средней ценой подержанного дома на одну семью, которая составляла 359 700 долларов.

Однако поговорка «Вы получаете то, за что платите» звучит правдоподобно, когда сравниваешь квартиру с домом. Кондоминиумы, как правило, более доступны, потому что в них меньше места — например, у вас, вероятно, не будет собственного заднего двора, а интерьер, как правило, меньше, чем площадь дома на одну семью.

Ипотека на кондоминиум также может иметь несколько более высокую процентную ставку, чем ипотека на дом на одну семью, а также более высокий первоначальный взнос в размере 25 процентов, если вы не хотите платить за частную ипотечную страховку с вашим ежемесячным выплата по ипотеке. (Для дома эта цифра составляет 20 процентов.) Почему? Принимая во внимание финансовые показатели ассоциации и другие факторы, ипотечные кредиторы обычно рассматривают квартиры как несколько более рискованные инвестиции.

7 советов по покупке квартиры в 2022 году

1.Подумайте о своем образе жизни

Ненавидите косить газон и подстригать живые изгороди? Как насчет мойки под давлением подъездной дороги? Ваши финансы таковы, что необходимость выложить 5000 долларов или больше на новую крышу будет бременем? Если вы ответили утвердительно на эти вопросы, возможно, вам подойдет проживание в кондоминиуме.

Однако, если желание иметь большой задний двор перевешивает время, которое вам нужно будет тратить на его содержание, то лучше подойдет другой тип недвижимости. Точно так же, если делить стены, потолки или полы с соседом кажется непривлекательным, квартира, в которой вы буквально живете поверх ваших соседей, может не быть ответом.Кондоминиумы, как правило, лучше всего подходят для тех, кому комфортно с большинством аспектов жизни в квартире, за исключением встроенного обслуживания.

2. Найдите риелтора, знающего обстановку в кондоминиумах

Если вы решили, что покупка кондоминиума — это ваше дело, вам нужно найти агента по недвижимости, который будет действовать в ваших интересах. В идеале вам нужен человек с опытом работы в многоквартирных домах, чтобы он мог решить любые проблемы, которые могут у вас возникнуть, и провести вас через важные шаги, такие как просмотр документов ассоциации кондоминиумов.

Ваш агент должен знать о развитии кондоминиумов в вашем районе и возможных проблемах. Вещи, которые могут негативно повлиять на вашу жизнь в многоквартирном доме, могут включать проблемы с финансами сообщества и проблемы со структурой или инфраструктурой в здании или зданиях сообщества, или правила, которые вы не можете соблюдать. Хороший агент сможет сказать вам, были ли недовольства по поводу проблем сообщества. Они также будут знать, какие разработки показали наибольшую стоимость при перепродаже, что особенно важно.Если квартира не является вашим постоянным домом, вы захотите максимизировать ее стоимость при продаже.

В то время как опытный агент бесценен, также может быть полезно посетить сообщество самостоятельно (и в разное время дня и ночи) и поговорить с некоторыми жителями. Это может помочь вам лучше понять, каково это жить там.

3. Решите, какие удобства вы хотите включить

Кондоминиум может предложить широкий спектр удобств. Некоторые из них могут быть простыми предложениями, которые просто охватывают уборку снега и другое обслуживание в местах общего пользования, в то время как другие включают тренажерный зал, грили на открытом воздухе и другие привилегии уровня роскоши.

При работе со своим риэлтором учитывайте желаемые удобства в дополнение к таким факторам, как местоположение и бюджет. Вы покупаете доступ к этим удобствам при покупке квартиры, поэтому не стесняйтесь добавлять их в свой список пожеланий.

Имейте также в виду, что удобства, которыми вы не планируете пользоваться, — например, бассейн — все же могут иметь смысл, потому что, когда вы собираетесь перепродать квартиру, в которой отсутствуют удобства других в этом районе, вы можете получить более низкая цена продажи.

4. Найдите квартиру, одобренную FHA

Получение ипотечного кредита на квартиру может быть более сложной задачей, чем на другие типы недвижимости.Это связано с тем, что при подаче заявки на получение кредита будет тщательно изучаться само развитие кондоминиума, в дополнение к вашим личным финансам.

Лучше всего обратиться за помощью к специалисту по ипотеке, имеющему опыт работы с квартирами, чтобы найти подходящее финансирование для вашей покупки. Федеральное жилищное управление (FHA), которое страхует ипотечные кредиты FHA, имеет на своем веб-сайте список квартир, одобренных FHA. У обычных кредиторов могут быть требования, аналогичные требованиям FHA, но если квартира не одобрена FHA, вы также не сможете получить обычный кредит.

5. Изучите компанию по управлению недвижимостью

Понимание того, кто будет отвечать за содержание собственности, имеет решающее значение, поскольку вы хотите, чтобы квартира, которую вы покупаете, содержалась в хорошем состоянии. Платить членские взносы только для того, чтобы удобства пришли в негодность, может быть неприятно, а плохое управление может потенциально повлиять на стоимость вашей собственности или увеличить ваши взносы в ТСЖ.

Отправляясь в поездку по кондоминиумам, спросите, кто отвечает за повседневную работу.Такие вопросы, как кто обрабатывает запросы жителей и правила сообщества, вы можете направлять самой управляющей компании. Также подумайте о том, чтобы провести собственное исследование репутации компании — узнайте, какими еще проектами они управляют, и поговорите с членами совета директоров, чтобы узнать, удовлетворены ли они услугами компании.

6. Изучите сборы и правила ассоциации

Помимо ипотеки, вам нужно будет платить сборы ассоциации за содержание собственности и ее удобств.Просмотрите эти сборы и спросите, что включено по сравнению с тем, что вам все еще нужно будет обрабатывать за пределами этого месячного ценника. Спросите, как часто — и насколько — сборы увеличиваются каждый год, чтобы получить представление о том, как эта сумма может продолжать расти после того, как вы переедете. Существуют ли какие-либо ограничения по шуму или правила предварительного бронирования мест общего пользования? Понимание этих правил заранее поможет вам понять, действительно ли сообщество, которое вы ищете, подходит вам.

Кроме того, узнайте у правления и управляющей компании, как они решают вопросы или жалобы — например, насколько они реагируют в выходные и праздничные дни. Обратите внимание на то, как они реагируют, даже когда вы впервые вступаете в контакт — это может быть показателем того, на какую поддержку вы можете рассчитывать, когда возникнет проблема.

7. Спросите о специальных оценках

Специальные оценки — это дополнительные сборы, взимаемые ассоциацией кондоминиумов для финансирования важного проекта. За оценку обычно голосует совет ТСЖ, если не все жители сообщества.Обычно они применяются в течение ограниченного периода времени, но о них стоит знать, потому что они повлияют на ваш бюджет, пока они действуют.

Например, если ассоциация планирует потребовать от всех установить новые окна в течение следующих 12 месяцев, вы можете использовать это в качестве козыря с продавцом. В противном случае вы отдадите свои деньги на первоначальный взнос и расходы на закрытие только для того, чтобы сразу же раскошелиться на еще одну крупную сумму наличными для этой оценки.

Хорошо организованная ассоциация обычно может избежать специальных оценок, за исключением исключительных случаев.Попросите копии финансовых отчетов как минимум за три предыдущих года и убедитесь, что ваш юрист или бухгалтер просмотрел их и подписал, что финансы сообщества в порядке. Обратите особое внимание на то, есть ли в бюджете достаточные резервы — финансируется ли он сейчас для подготовки будущего или непредвиденного проекта? Наличие этих средств особенно важно, если здание старше, так как возраст часто приходит с необходимостью более капитального ремонта.

Плюсы и минусы покупки квартиры

Если вы думаете о покупке квартиры, важно взвесить преимущества и проблемы.Вот некоторые главные вещи, которые следует учитывать:

Плюсы

• Потенциально более низкая цена — В зависимости от того, на каком рынке вы находитесь, квартира может быть гораздо менее дорогим способом купить дом, чем покупка недвижимости для одной семьи, что делает его идеальным для тех, кто покупает жилье впервые, или для тех, у кого ограниченный первоначальный взнос.
• Меньшие расходы на техническое обслуживание – Техническим обслуживанием в многоквартирных домах (часто за исключением окон) обычно занимается ТСЖ. Это включает в себя уход за газонами и кустарниками, подъездными путями и дорожками, крышами и внешним сайдингом. Поскольку кондоминиумы, как правило, более компактны и требуют меньше внимания, чем дома на одну семью, они могут быть более доступным способом владения недвижимостью. Налоги на недвижимость, как правило, также ниже.
• Возможности для общения . Некоторые ассоциации кондоминиумов организуют общественные мероприятия, такие как вечеринки у бассейна, барбекю и собачьи игры, и вы можете находиться в непосредственной близости от соседей и с большей вероятностью встретиться с ними лично.(Конечно, это будет ничья, только если вы заинтересованы в общении.)
• Удобства — В зависимости от жилого комплекса у вас может быть доступ к первоклассным удобствам, таким как площадка для гриля, бизнес-центр, бассейн, парк для выгула собак, крытая парковка, клуб и многое другое, и стоимость этих привилегий распределяется между все жители.

Минусы

• Правила ТСЖ, сборы – Одна из самых больших претензий к жизни в многоквартирном доме заключается в том, что правила ТСЖ могут быть ограничительными, регулирующими все, от вывоза мусора до того, какие типы предметов можно хранить во внутреннем дворике, как много домашних животных, которых вы можете иметь, и можете ли вы сдать свою квартиру в аренду. Нарушение правил может привести к штрафам или даже потере права выкупа в серьезных случаях. Плата за ассоциацию кондоминиумов также имеет тенденцию увеличиваться с течением времени.
• Инвестиционный риск – Вы и ваши соседи вместе владеете общей собственностью, поэтому, если один или несколько владельцев не заплатят свои взносы, все сообщество может пострадать в финансовом отношении. Точно так же, если один или несколько ваших коллег-собственников кондоминиума лишятся права выкупа, квартиры могут перейти из рук в руки с большой скидкой, что повлияет на стоимость собственности каждого. (У некоторых ассоциаций есть правила и средства для выкупа этих единиц, поэтому обязательно спросите, как обычно поступают в этой ситуации.)
• Меньше уединения, возможно много арендаторов – Поскольку квартиры имеют общие зоны, такие как вестибюль, коридоры и удобства, квартира может не подойти вам, если вы цените свою конфиденциальность. Вы также будете делить стены, потолки и полы с соседними владельцами, поэтому шум может стать проблемой. Имейте в виду, что в некоторые комплексы может въезжать и выезжать много арендаторов, то есть фургонов и арендаторов, которые могут быть не так заинтересованы в поддержании сообщества, как владельцы.
• Проблемы с парковкой и хранением — Во многих многоквартирных домах нет выделенной парковки, поэтому вам, возможно, придется ехать дальше, чтобы добраться до своей двери.Хранение часто ограничивается небольшим шкафом или двумя, и может вообще не быть места для хранения на открытом воздухе.

Подходят ли квартиры для начинающих покупателей и инвесторов?

Если вы впервые покупаете жилье, квартира может быть особенно привлекательным вариантом. Более низкая цена является очевидным преимуществом, но вы, возможно, уже привыкли к жизни в стиле кондоминиума, если вы также снимали квартиру, поэтому вы можете продолжать получать такой опыт при создании собственного капитала.

Кондоминиумы предназначены не только для тех, у кого небольшой бюджет или планы продажи в ближайшем будущем; они могут быть идеальными долгосрочными инвестиционными возможностями. Кондоминиум может служить в качестве арендной собственности, где вы найдете арендаторов, которые подпишут годовой договор аренды, или вы можете рассмотреть возможность сдачи кондо в аренду по краткосрочным соглашениям, таким как Airbnb или VRBO.

Хотя сдаваемая в аренду недвижимость может помочь вам получать пассивный доход, она связана с рядом соображений: насколько легко найти долгосрочного арендатора или сколько вы можете зарабатывать за ночь с гостями из другого города, например, наряду с затратами на содержание имущества в хорошем состоянии для арендаторов и посетителей. Хорошей новостью является то, что существуют налоговые льготы для сдаваемой в аренду недвижимости, которые помогают компенсировать часть этих расходов.

Независимо от того, какую цель вы преследуете при покупке квартиры, в 2022 году она, скорее всего, будет стоить немного дороже, поскольку в целом цены на жилье продолжают расти. В некоторых районах покупка квартиры будет такой же конкурентоспособной, как попытка найти дом для одной семьи. Сравните несколько свойств и будьте гибкими в выборе необходимых и желаемых вариантов. Проконсультируйтесь со специалистом по недвижимости, который специализируется на квартирах, чтобы помочь вам в поиске дома и защитить ваши интересы во время процесса.

Подробнее:

Все, что нужно знать о покупке квартиры — Новости

Проживание в квартире становится все более привлекательным вариантом для покупателей недвижимости.Независимо от того, ищете ли вы удобство, расположение, доступность, роскошь или хорошую инвестицию, существует множество причин, по которым высотный образ жизни может подойти вам. Однако, прежде чем начать поиск, важно помнить, что процесс будет отличаться от покупки отдельного дома. Это может включать в себя посещение старых старых квартир и открытых домов, но вы также погрузитесь в захватывающий мир новой постройки. Покупатели узнают, как откупиться от плана, посетят демонстрационные комплексы и узнают, как создать устройство своей мечты с нуля.Таким образом, это подробное руководство поможет вам ориентироваться на каждом этапе процесса, чтобы найти подходящую квартиру для вас, независимо от того, будет ли это первый дом, идеальная инвестиция или удобная квартира для уменьшения размера квартиры.

С чего начать

Это может показаться очевидным, но лучше всего начать путь к покупке квартиры, чтобы убедиться, что она подходит вам и вашему стилю жизни. Это означает, что нужно подумать, как долго вы будете там жить и подходит ли это сейчас и в будущем. Планируете ли вы семью? Хотите жить недалеко от города? увеличить долю в вашей собственности? Вы не возражаете против того, чтобы жить рядом с вашими соседями, и насколько важен задний двор? Это все вопросы, на которые вы должны ответить, прежде чем броситься в процесс.

Поговорите с семьей об их образе жизни и о том, как этот выбор повлиял на их потребности в собственности. Спросите друзей, которые живут в квартирах, каково это на самом деле, и, конечно, зайдите в Интернет, чтобы узнать, что предлагается. Как только вы примете решение жить в квартире тогда вы сможете уверенно принимать решения, необходимые для воплощения вашей мечты о высотном строительстве в реальность.

Сколько вы можете себе позволить?

Как и в случае любой крупной инвестиции, финансы – это первый важный шаг. У большинства из нас нет сотен тысяч долларов в банке, поэтому, как правило, вам нужно взять кредит.Это означает, что вам нужно учитывать, сколько вы сэкономили, что вы можете себе позволить и какую сумму кредиторы готовы вам одолжить.

Какой залог нужен для покупки квартиры?

Чтобы получить кредит на недвижимость в Австралии, вам нужно будет внести некоторую сумму денег в качестве депозита. Как минимум, некоторые кредиторы потребуют 5% от покупной цены, что соответствует примерно 25 000 долларов США за недвижимость стоимостью 500 000 долларов США. кредиторы требуют 20% от покупной цены, за исключением средств, необходимых для дополнительных транзакционных издержек, что составляет около 100 000 долларов США.Если у вас есть сбережения в размере 10–20 %, некоторые кредиторы могут по-прежнему с радостью предоставить вам ссуду, но будут взимать с кредиторов ипотечное страхование (LMI). Это страховка, которая защищает кредитора в случае невыполнения обязательств по кредиту.

Премия выплачивается единовременно и добавляется к вашему кредиту. Это означает, что вы можете купить дом своей мечты раньше, не тратя больше времени на сбережения. С другой стороны, LMI может добавить тысячи долларов к вашему долгу, который вы будет выплачивать проценты. В некоторых случаях застройщик может принять частичный депозитный платеж в размере менее 5%, а оставшаяся часть будет начислена во время строительства и уплачена к определенному сроку.

Какова ваша кредитная способность?

В банках действуют чрезвычайно строгие правила и положения, когда дело доходит до выяснения суммы, которую они могут ссудить. Это означает, что они будут смотреть не только на ваш депозит, но и на то, сколько вы зарабатываете, ваши расходы и сколько у вас осталось, чтобы погасить кредит. кредит. Чем больше у вас свободных наличных, тем больше они будут готовы одолжить вам. Калькулятор кредитоспособности realestate.com.au можно использовать в качестве общего руководства для определения суммы кредита. Однако важно не полагайтесь исключительно на них, поскольку они не учитывают все ваши личные обстоятельства.Всегда обращайтесь за профессиональным финансовым советом.

Получение предварительного одобрения

В большинстве случаев, если вы хотите сделать предложение о покупке квартиры или зарегистрироваться для покупки на аукционе, агенты захотят знать, что у вас есть предварительное одобрение — также известное как условное одобрение. -одобрение предполагает, что покупатель обращается к своему предпочтительному кредитору и оценивает свои расходы и доходы. Затем кредитор сможет определить, сколько он готов предоставить взаймы и есть ли у него какие-либо условия. Это предварительное одобрение не является гарантией, поскольку окончательная заявка на получение кредита будет учитывать несколько других факторов.Но это кредитор, говорящий вам, что на первый взгляд ваша заявка является жизнеспособной. Получив ее, вы можете с большей уверенностью делать ставки на аукционе или делать предложение, но оно должно обновляться каждые 90 дней.

Где купить

Это простой факт, что местоположение имеет значение в сфере недвижимости. Преимущество квартир в том, что они обычно предлагают способ войти в дверь в районах, которые могут быть вне вашего ценового диапазона при поиске. дом. При блокировке области поиска важно убедиться, что это место, где вы хотите жить, но также спросите себя: есть ли доступ к транспорту, каковы демографические данные в этом районе, есть ли поблизости хорошие школы, какие типы квартиры выставлены на продажу и есть ли поблизости парки или открытые площадки и кафе?

Если вы покупаете квартиру в качестве долгосрочной инвестиции, вы также должны учитывать, пользуется ли этот район высоким спросом среди арендаторов и поможет ли местоположение вашей покупке сохранить свою стоимость в течение долгого времени.Также стоит рассмотреть близлежащие пригороды. Часто менее известные места предлагают более низкие цены и дают покупателям больше отдачи от затраченных средств.

Покупка новой квартиры по сравнению со старой

Покупка квартиры может быть отличной долгосрочной инвестицией, но вопрос о том, покупать ли старую или новую, часто вызывает жаркие споры среди наблюдателей за недвижимостью и покупателей. Новые застройки предлагают современные планировки и декор, и могут предложить больше интерес среди арендаторов, если вы надеетесь сдать его в аренду. В новых застройках также обычно есть модные бассейны и тренажерные залы, доступ к парковке и предоставляется экономия на гербовом сборе или гранты на первого дома.

С другой стороны, более старые квартиры могут быть более просторными, более доступными и иметь больше характера. Существует также возможность отремонтировать и увеличить стоимость капитала. Они могут иметь более низкие корпоративные сборы владельца из-за меньшего количества удобств, но могут быть дополнительные расходы на техническое обслуживание, связанные со старым зданием. На самом деле оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, поэтому все сводится исключительно к личным предпочтениям покупателя.

Исследования

Исследования, исследования, исследования — это золотое правило покупки недвижимости, особенно важное, когда речь идет о квартирах.На самом деле, это, вероятно, более важно, поскольку нужно учитывать больше переменных. Исследование может быть таким же базовым, как знание местоположения, стоимости недвижимости, средней стоимости аренды и ставок занятости квартир. Но, безусловно, есть более подробная информация, которую вы должны искать за.

Если вы покупаете новый, рекомендуется обратиться к застройщику и строителю, чтобы убедиться, что их предыдущие работы известны качеством или имеют ли они некачественную репутацию. Проверьте, есть ли какие-либо подзаконные акты, которые владельцы и арендаторы должны соблюдать, включая ограничения на домашних животных и посетителей, запреты на краткосрочную аренду и то, как корпорация владельца разрешает споры.Наконец, свяжитесь с вашим местным советом и получите информацию о любых запланированных или потенциальных застройках в вашем районе. Это означает, что вы будете заранее знать, находится ли в процессе планирования еще один многоквартирный дом, который испортит ваш обзор или вашу конфиденциальность.

НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ для получения дополнительной информации

10 лучших советов по покупке квартиры в 2021 году для начинающих покупателей жилья

Одним из важных событий в жизни каждого человека является заключение сделки с недвижимостью. Вы потратили несколько изнурительных лет, чтобы спланировать и инвестировать в наилучшую возможную покупку, которая соответствует вашему представлению об идеальном доме.Когда на карту поставлена ​​огромная сумма кредита и ежемесячные платежи, становится все более необходимым следовать контрольному списку обязательных советов по покупке квартиры, прежде чем вы решитесь на выбор.

Десять советов при покупке квартиры

 Несмотря на некоторые ключевые параметры, требующие вашего внимания, такие как цена, местоположение, дата владения, меры безопасности и конфиденциальности, репутация застройщика и местная инфраструктура, есть и другие параметры, которые также требуют вашего внимания, прежде чем вы сосредоточитесь на новом плоский; давайте посмотрим:

1. Покупка недвижимости у зарекомендовавшего себя застройщика избавит вас от душевных страданий 

В Индии нет недостатка в компаниях, занимающихся недвижимостью. правильный застройщик становится трудным.Тем не менее, есть ряд преимуществ, когда вы выбираете недвижимость от известных застройщиков. Начнем с того, что вам не придется беспокоиться о качестве строительства и вы можете быть уверены в своевременной сдаче вашего дома. Кроме того, известные застройщики обычно имеют хороший послужной список и стабильный уровень успеха. Изучив их земельный отчет, вы также поймете, что большинство их проектов зарегистрированы в Агентстве по регулированию недвижимости (RERA).Кроме того, большинство известных застройщиков являются членами отраслевых ассоциаций, таких как Конфедерация ассоциации застройщиков Индии (CREDAI) или Индийская ассоциация строителей (BAI). Не стоит забывать и о дополнительных преимуществах современных удобств, которые дает покупка проектов у авторитетных компаний по недвижимости.

PS Group — одна из ведущих компаний по недвижимости в Калькутте, предлагающая широкий спектр современных удобств для здоровья и благополучия своих многочисленных потребителей. К ним относятся самые современные удобства, от экологически чистых элементов до электромобилей, садов для медитации, очень больших балконов и других безупречных и роскошных удобств.

2. Юридическая проверка вашей недвижимости также является сертификатом качества 

Прежде чем заключить окончательную сделку, убедитесь, что ваша квартира имеет законные основания и имеет законные разрешения стоять на участке. Как покупатель жилья, нет ничего плохого в том, чтобы проверить, есть ли у застройщика одобрения и NOC от Муниципальной корпорации, в дополнение к другим органам по развитию территорий для водоснабжения, канализации, электроснабжения и т. Д.

Однако, если вы взяли ипотечный кредит, ваши документы на недвижимость уже проверены во время выдачи кредита. Сертифицированный застройщик будет профессионален в своем подходе и будет контролировать проверку качества и легализацию — это послужит ценным сертификатом качества.

3. Местоположение — залог ценной недвижимостиВыбор недвижимости рядом с коммерческими и развлекательными центрами, IT-парками, школами, колледжами, продуктовыми магазинами, больницами, торговыми центрами, парками, театрами и т. д. играет жизненно важную роль при покупке квартиры. Кроме того, местоположение недвижимости влияет не только на рыночную стоимость недвижимости, но и на уровень вашей жизни. Квартиры в элитных жилых районах обеспечивают хорошую связь и безопасность в условиях волатильности рынка. Кроме того, местная инфраструктура вокруг недвижимости играет жизненно важную роль в определении ее будущей и текущей рыночной стоимости.Таким образом, более высокая рентабельность инвестиций во многом зависит от местоположения объекта.

   Среди ценных советов при покупке квартиры вы должны помнить, что ваша собственность должна иметь хорошее сообщение с основными районами города, а также с общественным и частным транспортом. Рассмотрите будущие планы подключения, такие как предлагаемая линия метро или скоростная автомагистраль вокруг местности, прежде чем совершить окончательную покупку. Кроме того, дороги, ведущие к квартире, и подъездные пути внутри жилого массива должны быть благоустроены и содержаться в хорошем состоянии.

   4. Знайте разницу между площадью коврового покрытия и застроенной площадью

   Суперзастроенная площадь, которая обычно упоминается в брошюрах, включает лестницу, толщину стен, лифтовое пространство, вестибюль и т. д. Фактическая площадь ковра в квартире, таким образом, почти на 30% меньше, чем сверхзастроенная площадь. Не забудьте проверить информацию о районе, прежде чем бронировать, чтобы вас не застали врасплох.

   5. Проверка доступности является частью процесса

   Первый шаг, с которым вы должны столкнуться при покупке квартиры, — это проверить доступность и бюджет.Возможно, вы захотите проверить, «сколько вы можете себе позволить», а также существующие цены на квартиры в Калькутте. Помните, что с каждым квадратным метром ежемесячный бюджет увеличивается вместе с налогами на недвижимость. Обязательно определите диапазон цен на основе вашего дохода.

   Составление короткого списка типов домов на основе вашего бюджета, сравнение цен на недвижимость от разных застройщиков — вот некоторые из основных шагов, с которых стоит начать. Вы можете провести сравнение, изучив объявления о недвижимости на порталах и в газетах или через посредников.Кроме того, не забывайте отмечать неустойчивые изменения в запрашиваемых ценах, это также дает вам представление о тенденциях на рынке жилья в конкретных интересующих вас районах.

   При этом помните, что нужно быть открытым для вариантов, а также рассматривать недвижимость в престижных районах, поскольку цена недвижимости в значительной степени будет отражать ваш уровень жизни, выбирайте идеальное сочетание цены и качества.

   6. Вы не можете игнорировать подключение к мобильной сети  

   Поскольку работа на дому становится нормой современной рабочей культуры, надежная и четкая услуга сотовой связи является обязательным условием для поддержания эффективного потока бизнеса. Поэтому одним из важных советов при покупке квартиры является обеспечение бесперебойного покрытия сети в квартире. Кроме того, сегодня в большинстве индийских городов нет недостатка в высотных зданиях — как в мегаполисах, так и в небольших городах, — высокие здания вокруг вашего дома могут ослабить сигнал мобильной связи. Поэтому вам следует покупать только тогда, когда сеть соответствует вашему типу сигнала.

   Кроме того, многие поставщики услуг не предоставляют услуги широкополосного доступа на верхних этажах, в то время как некоторые застройщики также предлагают усилители сотового сигнала для высотных зданий, чтобы повысить производительность и обеспечить бесперебойную связь для своих жителей.Получите информацию о цифровой и сетевой инфраструктуре вашего здания, прежде чем совершить окончательную покупку.

   7. Иметь представление о мерах безопасности

   Квартиры на нижних этажах традиционно считаются небезопасными, поскольку злоумышленники часто ищут легкие цели, что делает такие квартиры потенциально более уязвимыми для взлома из-за более легкого доступа к дверям и окнам по сравнению с в квартиры на более высоких этажах. Если вы хотите купить квартиру на первом этаже, одним из важных советов при покупке квартиры является проверка мер безопасности в обществе или на вашем этаже.

   Кроме того, прежде чем покупать квартиру, необходимо иметь представление о мерах безопасности и конфиденциальности, принятых застройщиком. Это включает в себя проверку установок видеонаблюдения на этажах, а также наличие коридора перед вашей квартирой. Наличие достаточного пространства за пределами вашей квартиры важно, так как размер коридора варьируется в некоторых жилых комплексах.

   8. Хорошей идеей является выбор квартир на верхних этажах или в непосредственной близости от моря или других живописных мест.Однако следует помнить, чем выше этаж квартиры, тем выше стоимость покупки. Квартиры на верхних этажах с лучшим видом на местность также имеют лучшее освещение и вентиляцию, и жители не могут жаловаться на помехи с улицы и шум транспорта по сравнению с квартирами на первом и нижних этажах. Верхние этажи также обычно свободны от угрозы комаров и грызунов.

      С другой стороны, у квартир на нижних этажах есть и другие преимущества — в них, как правило, прохладнее, чем на верхних.Таким образом, квартиры на уровне земли требуют меньшего энергопотребления. Это становится важным фактором, который следует учитывать в таких городах, как Калькутта, с длинным и суровым летом. Кроме того, квартиры с окнами на север и восток, популярные среди покупателей жилья, стоят дороже квартир с окнами на запад или юг.

      9. Не забудьте проверить количество лифтов и аварийную лестницу 

      В идеале в жилых домах должно быть не менее двух или более лифтов в каждой башне, чтобы можно было рассчитывать как минимум на один лифт, когда другой не работает во время перебоев с электричеством.Если вы переезжаете со стариками и детьми, тем более важно выбирать жилые комплексы с лифтами.

      Перед покупкой квартиры учтите, что в случае чрезвычайной ситуации, если лифты не работают, вы должны проверить, удобна ли лестница для ходьбы и есть ли выход на ваш этаж.

      10. Следите за скрытыми и дополнительными расходами в документах на недвижимость 

      Хотя особенности документации на недвижимость могут показаться слишком техническими и не вашей чашкой чая, важно понимать все пункты в деталях, включая статьи о штрафе, льготном периоде и владении квартирой, среди прочего.

      Не забудьте также тщательно изучить дополнительные расходы, такие как налог на товары и услуги, гербовый сбор, комиссия за оформление ипотечного кредита, сборы за регистрацию и все другие сборы.

      В заключение

      Домовладение обычно является основой роста собственного капитала среднего человека. Ваш дом окажет огромное влияние на уровень вашей жизни, поэтому выбирайте мудро и начинайте исследования заранее, чтобы помочь вам принять наилучшие возможные решения. Удачного переезда в новый дом!

      Покупка многоквартирного дома: руководство для начинающих на 2020 год

      Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей и дорогостоящим вложением, но владение арендным комплексом также может быть очень прибыльным. Это руководство для начинающих содержит советы и рекомендации, которые помогут вам принимать разумные решения.

      решёткаЯвляется ли покупка жилого комплекса хорошей инвестицией?

      Покупка жилого комплекса может стать отличной инвестицией, если вы сделаете домашнюю работу и сделаете покупку в правильном месте и по правильной цене. Вы также должны убедиться, что ваша собственность хорошо управляется и что ваша аренда надлежащим образом продается, обеспечивая низкий уровень вакантных площадей.

      Первое, на что следует обратить внимание, — является ли покупка конкретного жилого комплекса хорошей инвестицией и есть ли у вас время на управление недвижимостью.Владеть несколькими небольшими арендными объектами легче, а с арендаторами легче работать один на один. В жилом комплексе больше потенциальных вакансий и больше масштабных проблем, с которыми вы можете столкнуться.

      Вообще говоря, большинство многоквартирных домов являются хорошей инвестицией. Однако не каждое здание автоматически является хорошей инвестицией. Каждый должен оцениваться отдельно. Вы должны учитывать такие вещи, как возраст, состояние собственности, цена за квадратный фут (по сравнению с остальным рынком) и местный рынок недвижимости.Очень важно знать, как рассчитать цену за квадратный фут, предельные ставки и как искать скидки.

      Что делает многоквартирный дом надежной и стабильной инвестицией, так это тот факт, что, когда вы владеете зданием или жилым комплексом, в вашем портфеле будет несколько отдельных квартир. Поэтому, когда некоторые из них свободны, у вас, скорее всего, будут заполнены другие, а это означает, что вы не потеряете столько денежных средств. И когда вы полностью сыты, у вас будет гораздо больший поток дохода. Многоквартирный дом позволяет вам расширить свое портфолио всего за одну покупку.

      Кроме того, многоквартирные дома, как и вся недвижимость, дорожают. Даже если вы находитесь в безубыточности, повышение стоимости в течение 5–10–20 лет может обеспечить хорошую прибыль.

      Обратной стороной является то, что многоквартирные дома, как правило, требуют большого первоначального взноса. Здания обычно намного дороже, чем средний дом. Это делает первоначальный взнос в размере 20% значительно дороже. Вы должны рассчитывать на первоначальный взнос в размере более 100 000 долларов США, поскольку даже самые доступные здания с несколькими квартирами будут стоить более 500 000 долларов США.

      Еще одним недостатком многоквартирного дома является тот факт, что вы будете работать с несколькими жильцами. С арендуемой недвижимостью вы можете найти арендатора на 12 месяцев, а затем проверять каждые несколько недель. В многоквартирном доме у вас может быть 6-8 жильцов, с которыми вы регулярно общаетесь, а затем вам, возможно, придется объявить об открытии других 6-8 квартир. Гораздо больше работы, чтобы сохранить доход. Конечно, вы можете нанять управляющего недвижимостью и другой персонал, но все это съедает вашу прибыль.

      Многоквартирные дома также сопряжены с большими рисками ответственности и проблемами соблюдения законодательства. Если у вас есть бассейн или фитнес-центр, существует еще больше потенциальных рисков. Они могут быть привлекательными и важными для успеха ваших инвестиций, но они могут быть как дорогостоящими, так и трудоемкими.

      Многоквартирные дома также являются более трудными для выхода инвестициями. Обычно они продаются дольше. Поэтому жизненно важно, чтобы у вас как у инвестора были другие источники дохода на случай, если у вас возникнут проблемы и вам придется продать раньше, чем ожидалось.

      решёткаСколько стоит многоквартирный дом?

      Ценовые диапазоны многоквартирных домов зависят от множества факторов. Во-первых, это количество квартир в доме. Если вы рассматриваете двухэтажные, трехэтажные или четырехэтажные многоквартирные дома, то цена будет относительно низкой по сравнению с многоэтажными домами, в которых могут быть сотни отдельных квартир. Однако, как новичок в многоквартирных домах, вы, вероятно, не собираетесь начинать с многоэтажки. Вы, вероятно, ищете что-то посреди дороги — т.е.э., что-то с 4 — 16 ед.

      Второй фактор касается расположения здания. Квартиры в небольших сельских городах, как правило, дешевле, чем дома аналогичного размера в центре большого или даже среднего города. Здесь, однако, важно помнить, что арендная плата в этих районах также будет выше, поэтому более высокая цена может быть оправдана.

      За последние 12 месяцев средняя цена продажи жилого комплекса составила 1 598 091 доллар США. Однако средняя цена продажи составляла всего 238 400 долларов.Это означает, что многие многоквартирные дома, как правило, доступны для начинающих инвесторов. Вам не нужно будет тратить миллионы долларов, чтобы начать, хотя этот вариант также доступен для вас.

      решёткаСколько денег я могу заработать на многоквартирном доме?

      Недвижимость, и жилой комплекс, в частности, можно зарабатывать разными способами. Наиболее очевидным является использование имущества для получения дохода от сдачи в аренду. Вы также можете заработать на повышении стоимости недвижимости — жилые комплексы по-прежнему остаются привлекательными для инвестиций. Их стоимость имеет тенденцию значительно возрастать с течением времени. Даже если доход от аренды позволит вам выйти на уровень безубыточности, повышение стоимости недвижимости может обеспечить впечатляющую прибыль.

      Другие варианты включают использование собственности и использование собственности для получения налоговых льгот. Это более тонкие стратегии, и вам, вероятно, интересно, на что похож доход от аренды. Вы можете ожидать ставку капитализации 4% — 10% с любым жилым комплексом.

      решёткаКак купить жилой комплекс

      Ваша первая покупка большого жилого комплекса может быть одновременно пугающей и волнующей.Вот несколько простых шагов, которым нужно следовать, чтобы не сбиться с пути.

      Типы жилых комплексов

      Задайте себе несколько вопросов и поставьте перед собой цели. Какой тип здания вы хотите? Чего вы хотите добиться зданием?

      Есть четыре типа жилых комплексов:

      • Здания класса А: новые здания (обычно возрастом менее 10 лет) с дополнительными удобствами, такими как фитнес-центр, бассейн или офисные помещения.
      • Здания класса B: Здания возрастом от 10 до 20 лет с меньшим количеством удобств, но еще не пришедшие в упадок.
      • Здания класса C: Здания возрастом от 20 до 30 лет, которые могут не иметь удобств и, вероятно, потребуют некоторого ремонта.
      • Здания класса D: старые здания, требующие масштабного ремонта.

      Куда вы хотите инвестировать? Выбор рынка является одним из наиболее важных факторов успеха ваших инвестиций. Рынок с негативной тенденцией может иметь катастрофические последствия, тогда как выход на правильный рынок в нужное время может сделать многоквартирный дом одной из ваших лучших инвестиций.

      Этот шаг также включает установку бюджета. Помните, что во многих многоквартирных домах потребуется первоначальный взнос в размере 100 000 долларов или более. Убедитесь, что у вас есть такие наличные деньги легко доступны. При рассмотрении вашего бюджета, попробуйте спрогнозировать свой денежный поток. В Интернете есть онлайн-калькуляторы аренды недвижимости, которые помогут вам рассчитать ежемесячный и годовой доход. Постарайтесь быть консервативными с этими оценками. Лучший сценарий не всегда реалистичен.

      Финансирование многоквартирного дома: получите предварительное одобрение 

      Когда у вас есть бюджет, целевой рынок и прогноз денежных потоков, вы можете начать получать предварительное одобрение для финансирования.Лучше всего поговорить как минимум с 3 кредиторами, чтобы убедиться, что вы получаете наилучшую возможную ставку. Постарайтесь получить предварительное одобрение как минимум от двух человек, чтобы у вас были варианты. После того, как вы получите предварительное одобрение, вы можете начать поиск жилых комплексов, которые соответствуют этому бюджету.

      Ищите недвижимость и делайте предложения

      Как только вы узнаете, что у вас есть доступные варианты финансирования, вы можете приступить к поиску зданий, которые вам подойдут. Вы должны начать с поиска в Интернете — найти несколько зданий, которые вас заинтересуют, и начать делать предложения.Даже если ваши предложения стоят ниже указанной цены, лучше протестировать рынок и найти сделку.

      Начните проводить проверки. Многоквартирные дома — это большие инвестиции, поэтому будьте внимательны при проверке. Задавайте вопросы и проверяйте каждую единицу. Обратите особое внимание на крышу, водопровод, систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и электрическую систему.

      Потенциальная стратегия состоит в том, чтобы запросить отзывы о здании или найти их в Интернете. Хотя некоторые из проблем в обзорах могут быть результатом плохого управления или других проблем, не связанных с самим зданием, некоторые обзоры могут указывать на проблемы в отдельных подразделениях.Вы можете спросить, были ли проблемы решены или это проблемы, связанные с инвестициями.

      Выберите компанию по управлению недвижимостью

      Если жилой комплекс достаточно большой, вы, скорее всего, не будете управлять им самостоятельно. Вы будете нанимать компанию по управлению недвижимостью, чтобы помочь с вашими инвестициями. Не менее важно инвестировать в правильный рынок. Управляющая компания сделает или сломает ваши инвестиции.

      Обязательно проведите тщательный анализ нескольких компаний и получите котировки.Найдите некоторые из их обзоров в Интернете и осмотрите некоторые другие свойства, которыми они в настоящее время управляют. Есть ли общая проблема, которая возникает во всех их свойствах? Это может натолкнуть вас на потенциальный недостаток в компании.

      Завершить сделку и финансирование

      Как только вы найдете идеальное здание, вернитесь к этим кредиторам с вашей фактической сделкой и завершите финансирование. Благодаря нескольким предварительным утверждениям вы сможете более точно сравнивать ставки и другие аспекты финансирования.Ваш кредитор, вероятно, потребует оценки перед завершением.

      Убедитесь, что с заголовком все в порядке, и отчет об оценке вернулся в хорошем состоянии. Если в отчете будут обнаружены какие-либо проблемы, о которых вы не знали, вы можете пересмотреть свои инвестиции. В противном случае, как только все будет подтверждено, вы можете закрыть сделку и подготовиться к сдаче в аренду!

      Стабилизируйте свои инвестиции

      Будьте готовы потратить несколько месяцев или лет на стабилизацию своих инвестиций и приведение в порядок всех финансов. Как только вы начнете получать арендаторов на автопилоте, вы можете даже подумать о расширении за счет нового многоквартирного дома.

      решёткаПокупка многоквартирного дома: часто задаваемые вопросы

      решёткаКакие виды кредитов доступны для многоквартирных домов?

      Для домов с 4 или менее квартирами покупателям доступны жилищные ссуды. Если в жилом комплексе более 4 квартир, есть три коммерческих варианта:

      • Ссуды, обеспеченные государством: Эти ссуды варьируются от 750 000 до 6 миллионов долларов США и обычно требуют высокого соотношения суммы ссуды к стоимости.Ставки обычно составляют от 3,5% до 6%.
      • Балансовые ссуды банка: Это ссуды от местных кредиторов на 20-25 лет. Иногда у них также есть воздушные платежи на срок от 3 до 15 лет. Ставки также варьируются от 3% до 6%.
      • Варианты краткосрочного финансирования: они доступны в короткие сроки и имеют минимальную сумму в размере 100 000 долларов США. Ставки выше, чем другие варианты на 7% 12%.

      решёткаКак правильно оценить жилой комплекс?

      Самый распространенный способ оценки жилого комплекса — доходный подход.Этот подход делит чистую операционную прибыль (или NOI) на ставку капитализации.

      • NOI = (ежемесячная арендная плата за единицу x количество единиц) — все операционные расходы
      • Ставка капитализации = в большинстве многоквартирных домов ставка капитализации может составлять от 4 до 10%. Вы можете поговорить с местными агентами по недвижимости или брокерами, чтобы определить более точную ставку капитализации.

      Итак, если ваш NOI составляет 50 000 долларов, а предельная ставка равна 0,10, то стоимость недвижимости составляет примерно 500 000 долларов.

      решёткаМожно ли купить жилой комплекс с нулевым первоначальным взносом?

      Иногда продавцы предлагают финансирование продавца, которое покрывает либо полную сумму покупки, либо только первоначальный взнос.Вы можете попросить своего продавца посмотреть, готов ли он или она сделать это предложение, но не ожидайте, что это произойдет в вашей ситуации.

      hash-markСколько времени уходит на управление жилым комплексом?

      Жилой комплекс с несколькими отдельными единицами слишком велик, чтобы один человек мог управлять им самостоятельно. Вам нужно будет нанять управляющую компанию, которая возьмет на себя повседневные операции. Вы можете работать с управляющей компанией, чтобы участвовать в принятии определенных решений и любых важных возникающих вопросов.

      Тем не менее, управляющая компания может вас заменить. Другими словами, вы можете быть настолько вовлечены, насколько вам этого хочется. Это делает найм правильной компании еще более важным для успеха вашего проекта.

      7 вещей, которые следует учитывать при покупке жилого комплекса — список Pinnacle

      Для инвесторов в недвижимость действительно неплохое время для покупки новой недвижимости. Инвесторы могут покупать недвижимость для перепродажи, когда придет время. Другие покупают инвестиционную недвижимость, чтобы получать доход.Неважно, дом это, квартира или коммерческая недвижимость.

      Есть люди, которые покупают дома для сдачи в аренду, но никогда не инвестируют в многоквартирные дома. Оба приходят с одинаковыми обязанностями. Покупка жилого комплекса может с двухъярусной кроватью и обеспечить возврат инвестиций быстрее, чем аренда дома.

      Если вы никогда раньше не инвестировали в коммерческую недвижимость, вам необходимо провести исследование. Не помешает консультация с риелтором и опытным управляющим недвижимостью.Убедитесь, что у вас есть полное понимание того, за что вы беретесь и что для этого потребуется.

      Управление жилым комплексом равносильно управлению таким же количеством домов, сколько квартир в здании.

      Вы рассматриваете возможность инвестирования в жилой комплекс? Продолжайте читать, чтобы узнать о семи вещах, которые вы должны учитывать, прежде чем совершать покупку.

      1. Покупка жилого комплекса – это крупная инвестиция

      Один из вопросов, на который вам нужно ответить, прежде чем вы начнете искать комплекс, — какого размера вы ищете. Комплекс обычно представляет собой любое здание, состоящее из пяти и более квартир. В комплексе также может быть множество зданий, в каждом из которых может быть от 5 до 30 квартир.

      Когда речь идет об инвестициях, покупка жилого комплекса обходится дорого. Не только для здания, но и для любых обновлений или ремонта, которые могут потребоваться. Если вы не очень богаты, вам понадобится финансирование для финансирования проекта.

      Доступно несколько вариантов, включая различные кредиты, обеспеченные финансовыми учреждениями. Еще одним популярным вариантом являются частные инвесторы, также известные как твердые денежные кредиты.К частному инвестору не будет жестких требований, как к кредитам, выдаваемым через традиционные банки.

      2. Арендатор занят и свободен

      Можно наткнуться на многоквартирный дом, который уже заполнен или почти заполнен. Это отнимет у вас много сил в процессе. Если у вас есть собственность, которая не вмещается, вам придется сосредоточиться на заполнении этих единиц.

      Слишком много свободных юнитов может означать, что с объектом что-то не так или что он небезопасен.Прежде чем идти по этому пути, вы должны провести обширное исследование, чтобы понять, в чем может быть основная проблема. Также могут быть инвесторы, заинтересованные в покупке многоквартирного дома, в котором нет арендаторов или который был закрыт.

      Выберите, какая возможность лучше для вас, играйте с цифрами и двигайтесь вперед.

      3. Найм фирмы по управлению недвижимостью

      Большинство инвесторов в недвижимость не хотят быть арендодателями. Они хотят отказаться от дохода, который приносит недвижимость.

      Фирмы по управлению недвижимостью сотрудничают с владельцами жилых комплексов для выполнения повседневных операций. Они делают все, от проверки претендентов до сбора арендной платы и обслуживания собственности. Вы также можете настроить веб-сайт и потребовать от арендаторов производить платежи и запросы онлайн.

      Работа с фирмой по управлению недвижимостью имеет больше преимуществ, чем препятствий. Выбор правильной фирмы избавит вас от стресса, связанного с выполнением операций самостоятельно и наймом персонала. Вы можете перейти к следующим инвестициям и подождать, пока деньги поступят на ваш банковский счет.

      4. Понимание учета прибылей и убытков

      Приступая к такому крупному проекту, как покупка многоквартирного дома, необходимо тщательно изучить прошлые показатели прибыли и убытков. Если предыдущий владелец не смог получить прибыль, вы хотели бы понять, почему. Проблема может заключаться в плохом управлении или в чем-то большем, например, в ухудшении состояния сообщества.

      Неразумное вложение, если вы не можете придумать план, чтобы добиться большего успеха, чем предыдущий владелец.Вливать деньги в проект с видимыми признаками неприятностей — плохое решение.

      5. К какой клиентуре вы будете обращаться

      Покупка жилого комплекса — это нечто большее, чем изменение названия и некоторые улучшения. Вам нужно будет конкретно указать клиентуру, которую вы надеетесь привлечь. Апартаменты Phoenix в Вашингтоне, округ Колумбия, — хороший пример недавно отремонтированного комплекса, ориентированного на профессионалов.

      Не все жилые комплексы ориентированы на элитных арендаторов.Некоторые из них построены специально как жилье для малоимущих или доступное жилье. Идти по этому пути не обязательно плохо. Вы можете найти недвижимость в районах реконструкции сообщества и получить государственное финансирование для ремонта.

      Предоставление жилья малоимущим также может означать гарантированную арендную плату от HUD.

      6. Потребуется ли ремонт

      Скорее всего, приобретаемая вами недвижимость нуждается в ремонте. Вот список инвестиций, которые вам могут понадобиться.

      • Обновить внешний сайдинг
      • Заменить крышу
      • Установка пола
      • Обновление HVAC Systems
      • Обновить кухни
      • Readave парковка
      • Resurface Бассейны

      Как вы можете видеть список обширных и это только царапин поверхность. С такими типами ремонта и модернизации вам нужно будет изучить рынок, чтобы увидеть, подходит ли этот район для арендаторов, которых вы хотите привлечь.

      7.Вы покупаете для перепродажи

      Сумма инвестиций, которую вы вкладываете в покупку жилого комплекса, зависит от вашей конечной цели. Вы покупаете его, потому что хотите еще один источник дохода? Или вы покупаете его с намерением продать с прибылью через пять лет?

      Это имеет значение, потому что это повлияет на тип недвижимости, которую вы купите, и на то, сколько работы вы готовы выполнить. Кто-то может инвестировать в заброшенную квартиру, реконструировать ее и продать с большой прибылью.

      Это недвижимость, в поддержке которой был бы заинтересован кредитор с твердыми деньгами.Они знают, что возвращение вокруг будет быстрым и с большим интересом.

      Пришло время инвестировать

      Покупка жилого комплекса — это отличная инвестиция, которая может принести много остаточной наличности.