Что нужно знать покупка квартиры: 30 моментов при покупке недвижимости: полный чек-лист

Что нужно знать о собственниках перед покупкой квартиры?

Риск 1: частая смена собственников

Начинать стоит с выяснения, кто и когда был собственником приглянувшейся вам квартиры. Если на протяжении последней пары лет исполняющие эту функцию лица менялись неожиданно часто, то это явный повод насторожиться: таким образом мошенники часто пытаются замести следы преступления.

Обманутый когда-то истинный владелец скорее всего докажет через суд, что лишился квартиры нечестным способом, а доверчивому покупателю придется искать способ вернуть свои деньги.

Выяснить историю квартиры удастся из выписки из ЕГРН, краткую версию которой реально получить и самостоятельно, а полную — запросить у собственника. Для самостоятельного получения выписки зайдите на сайт Росреестра и закажите выписку о переходе прав на объект недвижимости. Документ покажет: кто, когда и на каком основании был собственником интересующей вас квартиры.

Риск 2: дети-сособственники и маткапитал

Наличие детей у собственников недвижимости — принципиальный момент, его надо проверять как по прямым, так и по косвенным признакам, объясняет эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.

«Дело в том, что сейчас при замене паспорта детей могут не вписывать в соответствующую страницу. Если смотреть только на паспорт, этот момент легко упустить из виду. При этом нужно понимать, был ли использован материнский капитал при покупке этой квартиры или погашении ипотеки за нее».

Сергей Вишняков,эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Как рассказывает собеседник Циан.Журнала, ранее его коллеги дважды сталкивались с тем, что продавец хотел продать квартиру, при покупке которой использовался маткапитал, но извещать об этом он никого не планировал. К сожалению, нет инструкции, которая помогает понять, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет. Может случиться и такое, что маткапитал использовали, а доли для детей не выделили, и в Росреестре указано, что эта квартира без обременения.

«В таком случае мои клиенты получили бы потом проблемы с выросшими детьми, чьи права были нарушены при продаже этой квартиры», — подчеркивает Сергей Вишняков.

Риск 3: психическое здоровье собственников

Еще одним важнейшим пунктом, который необходимо знать о собственниках, продающих вам квартиру, должно стать их психическое здоровье, а также адекватность поведения.

«Мы практически всегда запрашиваем справки из психоневрологических и наркодиспансеров, — продолжает эксперт. — Показывают не так много, как хотелось бы: только то, числится ли человек на учете или нет. Но, во-первых, эти справки пригодятся в будущем как доказательство того, что покупатель проверял всё, что мог. Во-вторых, они станут лакмусовой бумажкой: один раз у нас не сложилась сделка, потому что продавец очень неадекватно отреагировал на этот запрос».

Напомним, сделки с недееспособными или имеющими особенности здоровья собственниками — рискованная история по той причине, что спустя какое-то время уже бывшие владельцы придут в себя: они или их родственники могут попытаться оспорить сделку.

Риск 4: «скрытые» квартиранты

По выписке из домовой книги вы узнаете, кто зарегистрирован в квартире помимо тех, кого вам перечислил продавец. Проблема в том, что собственник мог назвать не всех, а зарегистрированные, будучи «проданными» в качестве бонуса, впоследствии способны организовать ненужные проблемы. Выписывать посторонних из квартиры придется через суд — на это уйдут время и нервы.

Хотя сама по себе прописка не дает прав собственности и не наделяет никого сверхспособностями, есть риск столкнуться с попыткой оспаривания прав на квартиру третьими лицами.

В момент совершения сделки эти третьи лица могут как просто отсутствовать, так и проживать в местах не столь отдаленных (например, отбывать тюремный срок).

Риск 5: обременения

Все ли собственники и члены семьи (особенно супруги, для которых квартира часто оказывается совместно нажитым имуществом) согласны на сделку? Не проходит ли сейчас активный бракоразводный процесс, который сопровождается скандальным разделом имущества?

Помните: иногда отстаивают свои права на приглянувшийся вам объект не только бывшие супруги продавца, но и, скажем, кредитная организация. Такие ситуации реальны, если квартира оказалась в залоге у банка из-за взятой собственниками ипотеки. Наконец, случается, что квартиру арестовывают за долги хозяев. Во всех этих случаях собственник не имеет права распоряжаться жилплощадью — сделка в конечном счете окажется недействительной.

Еще один вариант, по которому с купленной жилплощадью возникают «спорные» проблемы, — его текущая сдача в аренду. Во-первых, просмотры требуют появления в квартире посторонних, что, естественно, не нравится жильцам. В итоге они попытаются затребовать у арендодателя-собственника скидку на проживание «за моральный ущерб», а тот в свою очередь вряд ли будет рад такой просьбе.

По словам экспертов, некоторые недальновидные собственники пытаются скрыть от своих жильцов планы о продаже, но те, разумеется, довольно быстро понимают, что происходит.

Во-вторых, не исключено, что живущие в квартире арендаторы будут всячески мешать совершению сделки — от срыва показов (по факту объектом распоряжаются именно они, так что найдут массу причин) и до отказа съезжать (особенно если на их стороне договор).

В-третьих, если договор аренды зарегистрирован в Росимуществе, в договоре купли-продажи надо будет обязательно указать наличие арендаторов.

Риск 6: поддельные и недействительные документы

Выясните, не поддельный ли паспорт показывает собственник приглянувшейся квартиры. Вам в помощь — официальный сайт Федеральной миграционной службы России и (это более надежный путь) территориальное подразделение ФМС.

Бывают ситуации, когда у продавца есть близнец или просто очень похожий на него человек (даже необязательно родственник). В результате договариваться о сделке с вами и принимать платеж, показывая чужой паспорт, будет один человек, а собственником окажется совсем другой.

Случается, что собственники продают квартиру по недействительному паспорту. Например, они пишут заявление в полицию об утере документа, которой на самом деле не было, а спустя год предъявляют на сделке тот самый «потерянный», но теперь уже недействительный паспорт. Чтобы проверить актуальность документа, зайдите на сайт ГУ МВД в раздел «Проверка по списку недействительных российских паспортов».

советы экспертов

При знакомстве постарайтесь разговорить собственника и пристально отслеживать его реакции, доверяя в том числе и своей интуиции.

• Нередко человек, которому есть что скрывать, ведет себя не очень естественно: на этот момент необходимо обращать внимание.
• Запросите справки и выписки о квартире и отметьте, насколько легко продавец согласился их предоставить.
• Ненавязчиво расспросите о составе семьи и о возрасте детей.
• Узнайте, сколько лет собственник владеет квартирой и каким образом он ее получил.
• Выясните, кто еще является собственником и убедитесь, что он согласен на сделку.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов 

Покупка квартиры в новостройке, что нужно знать – советы от компании «Корпорация ВИТ»

Часто квартиры в новых домах не соответствуют заявленным в техническом проекте характеристикам и имеют ряд дефектов, которые необходимо устранять. Именно поэтому при визуальном осмотре помещения следует уделять особое внимание его техническим аспектам. Так, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

На что обратить внимание при приобретении квартиры

Специалисты «Корпорации ВИТ» создали для вас пошаговую инструкцию по покупке квартиры в новостройке. Данная памятка поможет вам сохранить не только собственные денежные средства, но и нервы.

На ранних стадиях строительства. При приобретении недвижимости, которая находится на этапе котлована, необходимо проверить как самого застройщика, так и технические документы на проект. В частности, покупателю необходимо оценить репутацию данной компании на рынке: выдерживала ли она сроки сдачи построенных ранее домов, не было ли судебных тяжб с покупателями из-за некачественно выполненных работ и так далее.

Соберите максимум информации о застройщике. Узнайте, не судится ли он с теми, кто купил у него квартиры ранее, не является ли фирмой-однодневкой и так далее.

Затем нужно обратить внимание на наличие у застройщика лицензии и разрешения на строительство. Главный документ, который необходимо истребовать у компании, возводящей дом, – проектная декларация с подробным техническим описанием. Также на данном этапе можно получить информацию о материалах стен и их облицовки, типах стеклопакетов, наличии или отсутствии отделки внутри помещений и так далее.

На завершающих стадиях строительства. В домах из кирпича следует проверить целостность облицовки, аккуратность выполнения швов. В панельных – герметичность стыков между панелями и перекрытиями. В монолитных – качество пола и потолка: они должны быть ровными.

Тщательно осматривайте каждый пеноблок и шов: нет ли сколов, трещин и деформаций, которые могут ослабить конструкцию в будущем и стать причиной снижения температуры воздуха внутри помещения.

Отсутствие герметичности в стыках может привести не только к значительному повышению уровня шума в жилом помещении, но и к снижению температуры внутри него в холодное время года, а также к риску появления грибка (если в швы попадает вода).

Без отделки. При приобретении квартиры после завершения строительства следует оценить качество бетонной стяжки на полу, целостность блоков, использованных для возведения межкомнатных перегородок, надежность крепления стеклопакетов.

С отделкой. В процессе осмотра новой квартиры важно обращать внимание не только на качество наклейки обоев и укладки плитки, но и на конструктивные особенности всего здания, расположение инженерных систем, их подключение и так далее. Как правило, все строительные компании, реализующие квартиры с отделкой, прописывают в условиях договора все материалы, которые будут использованы при возведении данного объекта с указанием завода-изготовителя. В процессе приема квартиры у застройщика соответствие использованных материалов заявленным можно проверить самостоятельно, сравнив все образцы.

Сверяйте каждую позицию и обследуйте качество установки каждого элемента интерьера. Тщательно осматривайте лоджии и балконы, проверяйте функциональность элементов сантехники.

Недобросовестные строительные компании могут указать в проектной декларации дорогие и качественные материалы, а при проведении отделочных работ использовать другие, отличающиеся низкой стоимостью и плохим качеством. Частые случаи – установка дешевых приборов учета, отопительных приборов, газового оборудования, оконных блоков и так далее. Все это может принести не только бытовые неудобства, но и проблемы с оформлением прав собственности на данный объект жилой недвижимости в будущем.

Определите, не сэкономил ли застройщик. Убедитесь, что при проведении отделочных работ применялись материалы, заявленные в проекте.

Приобретение недвижимости – важный шаг, поэтому перед покупкой следует изучить и ряд официальных стандартов, чтобы при необходимости использовать их в качестве эталона для осуществления проверки. Например, согласно нормативным документам, оконные створки должны открываться плавно и без скрипа, иметь ровную гладкую поверхность и герметичный уплотнитель. В закрытом состоянии они не должны пропускать воздух в помещение. Также при приобретении квартиры в новостройке нужно удостовериться в корректности работы систем горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления.

Что делать с обнаруженными недочетами

В случае обнаружения ряда дефектов, появившихся в результате недобросовестного отношения застройщика к своей работе, покупателю следует оставить соответствующие описания в акте приема-передачи. Также, согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»,³ для каждого объекта долевого строительства устанавливается гарантийный сорок – не менее 5 лет. В течение указанного времени подрядчик обязуется устранять за свой счет (или застройщик за счет гарантийных удержаний) все выявленные в процессе эксплуатации жилого помещения недочеты. Однако, к сожалению, практика показывает, что вопрос финансирования процесса ликвидации обнаруженных в процессе эксплуатации жилых помещений дефектов нередко становится предметом судебного спора.

Практические советы по осмотру помещения

Выше вы смоли прочесть пошаговую инструкцию по покупке квартиры в новостройке, которую можно использовать в качестве чек-листа при проведении приемки. Ниже специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас ряд практических советов, которые способны сделать осмотр более результативным.

• Во время проверки качества шпаклевочных работ направьте на стену яркий фонарь или прожектор, расположив луч под углом. Так можно заметить мелкие неровности и другие дефекты покрытия. Отметим, что при шпаклевании стен под обои мастер может допустить несколько мелких дефектов – раковины, зернистость отдельных участков, шершавую поверхность. При отделке стен под покраску покрытие должно быть идеально ровным.
• Проверьте вертикальность стен при помощи отвеса и длинной линейки. Согласно нормам при простом оштукатуривании отклонение от вертикали не может быть более 15 мм на высоту осматриваемого помещения, при улучшенном – не более 10 мм, а при высококачественной отделке стен – не более 5 мм.
• Выясните, все ли углы в помещениях квадратной и прямоугольной формы выполнены прямыми. Для этого можно воспользоваться строительными угольниками или лазерными измерительными приборами.
• Проследите за качеством оклейки помещения обоями. Если все полотна были наклеены внапуск, то их боковые кромки должны быть направлены в сторону источника света – окна. Также обратите внимание и на то, как оформлены наличники и розетки – обои не должны заходить на них.
• Обратите внимание на качество покраски стен и потолка, оценивать его более предпочтительно в светлое время суток. Поверхность должна быть ровной, без наплывов краски, следов мазков, дефектов цвета и так далее.
• При осмотре ванной комнаты проверьте качество укладки плитки. Звонкий звук при простукивании говорит о том, что в растворе имеются пустоты и что в дальнейшем покрытие может отвалиться. Удостоверьтесь также в том, что на горизонтальных и вертикальных поверхностях плитка прикреплена ровно: приложите длинную рейку к полу и стене и переместите ее в различных направлениях.
  Если рейка не подпрыгивает на неровностях, покрытие сделано качественно.
• Осмотрите все трубы горячего и холодного водоснабжения, а также запорную арматуру. Трубы не должны иметь трещин, пятен ржавчины, заплат, подтеков. Осмотрите краны и проверьте напор и температуру воды – они должны быть стабильными. Если вы приобретаете квартиру в новостройке на верхнем этаже, то проследите за напором в течение более длительного времени, чтобы оценить его неизменность.
• Если проект дома предусматривал установку газового оборудования (котлов, проточных водонагревателей, плит и так далее), то нужно уделить особое внимание герметичности соединений всех газовых магистралей, надежности запорной арматуры и так далее. Для этого стоит пригласить специалистов газовой службы: только они смогут грамотно оценить надежность данного оборудования.
• Убедитесь в том, что вытяжка работает корректно. Сделать это можно с помощью листка бумаги. Прислоните его к решетке. Если листок прижался к ней, то вытяжка работает нормально – поток воздуха уходит в шахту.

__________________________________________________________________________

³Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», «Российская газета», N 292, 31.12.2004.

10 вещей, которые вы должны знать перед покупкой квартиры

Проведя некоторое время в аренде бизнеса , вы поймете, что вам следует перестать выбрасывать деньги на аренду месяц за месяцем и купить дом

или квартиру . Если вы собираетесь купить свою первую квартиру в жизни, то в этой статье мы покажем вам контрольный список вещей, которые вы должны проверить перед покупкой. Я составил этот список, потому что в будущем я захочу купить себе квартиру, и я хочу быть в курсе вещей, которые мне нужно знать перед покупкой, избежать неприятных сюрпризов и, конечно же, тщательно инвестировать в свое будущее.

 

• • Определитесь с районом, в котором вы хотите купить квартиру. Это может включать в себя проведение некоторого времени в этой области или, по крайней мере, проведение некоторых исследований дома.

 

• • Перед покупкой изучите рынок, чтобы убедиться, что вы получаете оптимальное соотношение цены и качества. Поговорите с независимыми оценщиками и агентами по недвижимости и проверьте последние продажи в этом районе. Не полагайтесь на советы разработчика или его агента. Это особенно важно, если вы откупаетесь от планов. Вы хотите знать, что стоимость готовой квартиры будет отражать как минимум то, что вы заплатили.

 

• • Посетите как можно больше мест в поисках недвижимости, соответствующей вашим критериям, чтобы иметь четкое представление о том, что можно купить за ваши деньги.

Наймите профессиональных грузчиков

Сэкономьте время, избавьтесь от стресса и болей в спине, обратившись к профессионалам. Планируете ли вы заниматься своими руками или вам просто нужна помощь с поднятием тяжестей, мы можем помочь вам найти решение, которое соответствует вашему переезду и вашему бюджету.

• Товары для переезда

• Упаковка и распаковка

• Погрузка и разгрузка

• Лицензия и страховка

• Хранение и контейнеры

Допустим, вы нашли квартиру…

 

• • Убедитесь, что интересующая вас недвижимость находится недалеко от необходимых вам объектов, например, магазинов, общественного транспорта, парков, больниц, школ, работы, тренажерного зала и т. д. — ценный совет, если вы хотите заработать немного времени.

 

• • Когда вы решите жить в квартире, подумайте, находится ли здание недалеко от клубов, кафе или других концертных залов. Каков объем проходящего трафика – будет ли шумно в час пик? Повлияет ли шум на ваш образ жизни? Перед тем, как согласиться на покупку, рекомендуется договориться о осмотре здания в вечернее время или в часы пик.
    – Сейчас у меня квартира возле нон-стоп бара, и время от времени люди ночью напиваются и сильно шумят.

 

• • Сколько лет зданию? Вы должны учитывать возраст здания. Есть ли вероятность, что какие-либо объекты потребуют ремонта или замены? Настоятельно рекомендуется получить отчет архитектора или инженера о здании, прежде чем принять решение о покупке.

 

• • Каковы меры безопасности, например, может ли кто-нибудь войти в здание? Есть ли камеры слежения?

 

• • Есть ли в нем балкон, чтобы вы могли наслаждаться видом или солнечным днем? Или вы заблокированы другими зданиями или не смотрите на солнце?

 

• • Какова плата за обслуживание? Многие люди не задумываются об этом аспекте, когда покупают новую квартиру. Как правило, они покрывают муниципальный налог, налог на имущество, налог на имущество, плату за воду, общую плату за электроэнергию, плату за лифт и плату за наемных работников, таких как уборщик мусора и охрана.
    Узнайте, сколько стоит плата за обслуживание, что включено и теперь включено в плату. Например, плата за парковку автомобиля может быть отдельной.

 

• • Если у вас есть машина, этот вопрос должен быть важным. Будет ли предоставлена ​​парковка для автомобилей и нужно ли за нее платить дополнительно? Уточните у продавца квартиры, будет ли вам предоставлено его парковочное место. Если у вашего предыдущего владельца не было автомобиля, поговорите с секретарем общества и попросите парковочное место.

 

Теперь я уверен, что некоторые из моих читателей могут поделиться ценными советами по этой теме. Не стесняйтесь оставлять комментарии с подсказками или советами, и самые полезные советы будут опубликованы с вашим именем и веб-сайтом в этой статье.

10 вещей, на которые следует обратить внимание при покупке многоквартирного дома

Если вы хотите инвестировать в многоквартирные дома, в этой статье есть хороший контрольный список. Имейте в виду, что многоквартирные дома, отвечающие некоторым из следующих требований, подпадают под категорию «с добавленной стоимостью».

Для собственности с добавленной стоимостью требуется кто-то, кто может

• привнести навыки, чтобы взять на себя управление проблемной недвижимостью
• сделать улучшения и ремонт собственности
• изменить положение базы арендаторов
• улучшить общие операции с недвижимостью

Это хорошая и часто прибыльная стратегия, но не для слабонервных. Несмотря на все, что вы читали в Интернете.

Легко откусить больше, чем можно прожевать, имея дело с многоквартирным домом с добавленной стоимостью. Но если вы готовы немного поработать, недвижимость с добавленной стоимостью может стать полезным опытом как в личном, так и в финансовом плане.

1. Центральное расположение, желательно для арендаторов

Недвижимость находится в нескольких минутах ходьбы от продуктовых магазинов, ресторанов и магазинов. Находится в крупном мегаполисе, недалеко от центров занятости и в непосредственной близости от общественного транспорта.

2. Плохое управление недвижимостью

Нынешний управляющий просто косит газон и устраняет протечки, имеется несколько источников неиспользованного дохода (прачечная, парковка, складские помещения, коммунальные услуги, торговля и т. д.) и множество возможностей для покупок новые услуги и снижение затрат.

3. Поддающийся проверке потенциал роста существующей арендной платы по сравнению с рынком

Текущая арендная плата ниже средней рыночной арендной ставки. Нынешнее руководство имеет плохую историю сбора (вечеринка окончена). Улучшения в маркетинге и усиленный отбор жителей привлекут новых жителей по более высоким арендным ставкам.

4. Мотивированный продавец

Последние 15-20 лет недвижимость принадлежала одному и тому же владельцу. Владелец, который хочет избавиться от собственности и мотивирован продать (см. № 2).

5.

Нуждается в некоторой заботе, а не в капитальном ремонте

Многоквартирный дом не подлежит капитальному ремонту. Есть предложение в течение 1-2 лет привести недвижимость в соответствие с рыночными стандартами, такими как: новый ковер, душевая кабина, освещение, покраска, парковка, бытовая техника и т. д. до трех месяцев, чтобы привести здание в рыночную загрузку. Заполняемость ниже 70% означает проблемы и потребует значительных финансовых резервов со стороны покупателей.

7. Хороший набор квартир

Ищите многоквартирный дом с набором квартир с одной, двумя и тремя спальнями без мебели. Обратите внимание, что это зависит от рынка и спроса арендаторов — избегайте всех студий.

8. Полная финансовая отчетность предоставляется и может быть проверена.

Отчеты об аренде, аренде, техобслуживании, прибылях и убытках, капитальном ремонте и т. д. легко доступны за последние 12–24 месяца.

9. «Бесплатные» коммунальные услуги и единицы с отдельным счетчиком

Существует возможность легко внедрить систему выставления счетов за коммунальные услуги (RUBS), при которой арендаторам выставляются счета за использование коммунальных услуг.

10. Недвижимость класса «С» в районе, который поддерживает свойства категории «В»

Новые управленческие и косметические улучшения (краска внутри и/или снаружи, паркетные полы, новое освещение) увеличат приобретение собственности с класса С до класса В .

Дополнительный материал

Вы можете загрузить полный контрольный список для проверки многоквартирного дома по этой ссылке: Бесплатные ресурсы для инвестирования в многоквартирные дома.

***

Статьи по теме

Арендаторы твои, детка

5 крупных ошибок при анализе сделок с многоквартирными домами, которых следует избегать

Денежные правила при инвестировании в недвижимость

***

Следующие две вкладки изменяют содержание ниже.

• Биография
• Последние сообщения

Тереза ​​Брэдли-Банта пишет об инвестировании в недвижимость, избегая ловушек, которые преследуют многих новых инвесторов. Она входит в список 100 влиятельных лиц PropTech 2017 года и обладательница 14 американских и международных наград в области недвижимости за свой веб-сайт и программы инвестирования в недвижимость.