Что нужно для перепланировки квартиры: с чего начать оформление, какие документы нужно подготовить

Какие документы нужны для получения разрешения на перепланировку — Российская газета

Давайте посмотрим другую сторону медали. Повсеместная переделка вентиляционных коробов на кухнях типовых многоэтажек под ниши для холодильников в буквальном смысле перекрыла кислород жильцам нижних этажей — это общеизвестный факт. Не рассчитанные на тяжелые ванны-джакузи перекрытия в старых домах и хлипких пятиэтажках тоже неоднократно грозили уронить эти самые джакузи прямо на головы соседям снизу. А уж популярное объединение квартиры в «студию», когда за счет сноса стены кухня объединяется со столовой, вообще может привести к обрушению здания, если сносимая стена является несущей.

Так что хотим мы этого или не хотим, но согласовывать перепланировку нужно. Другое дело, что процедура эта должна быть максимально простой и необременительной. И в этом направлении новый жилищный закон сделал вполне определенные шаги. Хотя одновременно и ужесточил наказание за незаконно проведенные переделки.

Куда нужно обращаться за разрешением на перепланировку?

В Жилищном кодексе указано, что планируемые переделки проводятся «по согласованию с органом местного самоуправления». Обычно такими вопросами занимаются специальные комиссии при муниципалитетах либо районные отделения жилинспекции. Уточнить можно в вашей местной администрации.

Какие документы нужно собрать, чтобы получить разрешение на перепланировку?

1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по единой для всей страны форме. Форма заявления утверждена правительством 28 апреля 2005 года и опубликована в «РГ» 6 мая и сегодня.

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение. Причем разрешено подавать не подлинники, а нотариально засвидетельствованные копии.

3. Проект переустройства и (или) перепланировки.

4. Технический паспорт помещения, которое вы собираетесь переделывать.

5. Письменное согласие всех членов семьи (даже временно отсутствующих), если перепланируется квартира, занимаемая по договору социального найма.

Если перестройкой занимается собственник, согласия членов семьи, не являющихся сособственниками, не требуется.

6. Если вы живете в старом доме, представляющем историческую ценность, придется также заручиться заключением органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости запланированных перемен.

Очень важно, что перечень этих документов является, как говорят специалисты, «закрытым». То есть чиновники не имеют права требовать от вас предоставления дополнительно к перечисленным еще каких-либо документов. Кстати, в старом ЖК и правила, и порядок выдачи подобных документов устанавливали местные власти, и чиновничья «самодеятельность» не знала границ. Не случайно у нас полстраны переделали квартиры вообще без каких бы то ни было разрешений — слишком муторно (и дорого) было их заполучить.

В какие сроки выдается разрешение?

Принимая от вас заявление с прилагаемыми документами, специалист согласующего органа должен выдать вам расписку с датой. От нее и отсчитываются все сроки. Решение о согласовании (или, увы, отказе) должно быть принято в течение 45 дней, и еще максимум через три рабочих дня заявитель получает на руки соответствующий документ. Если решение положительное, можно звать строителей и начинать работу.

Что делать, если вам отказали?

Вообще-то отказать чиновнику по новому закону не так и просто. Во-первых, потому, что причин такого отказа всего три.

1. Не представлены какие-либо документы из вышеприведенного списка.

2. Документы поданы «в ненадлежащий орган» (хотя, заметим, вряд ли «ненадлежащий орган» эти документы у вас примет: зачем, если вопрос вне его компетенции?).

3. Проект перепланировки и (или) переустройства не соответствует требованиям законодательства.

Во-вторых, отказывая вам, чиновники обязаны указать конкретную причину такого решения, сославшись на имеющиеся нарушения.

Понятно, что, имея на руках решение «отказать» в письменной форме, его легче обжаловать в судебном порядке, и закон это вполне допускает.

Достаточно ли только получить разрешение?

Нет, не достаточно. Процедура переделки будет выполнена полностью по закону, если, получив разрешение и выполнив все предусмотренные проектом работы, вы не забудете пригласить приемочную комиссию (все из того же согласующего органа). Комиссия должна подтвердить, что все сделано правильно, подписать соответствующий акт. Более того, этот документ комиссия обязана отправить в организацию, ведущую учет объектов недвижимости.

Что грозит самовольным перепланировщикам?

Последствия неприятны. И собственник, и наниматель квартиры наказываются одинаково: орган по согласованию может обязать их привести жилье в прежнее «допеределочное» состояние. Конкретный срок в этом случае закон, к сожалению, не устанавливает (да и вряд ли это возможно — ведь объемы выполненных строительных работ могут быть самыми разными), указывает только, что он должен быть «разумным».

Впрочем, новый ЖК (кстати, в отличие от старого) допускает возможность «амнистии» уже сделанной перепланировки, ее узаконивания. Сделать это можно через суд в том случае, если выполненные работы не нарушили прав и интересов других граждан (в частности, соседей) и не создали угрозы их жизни и здоровью. (Такая угроза создается, например, если при перепланировке были нарушены несущие стены и конструкции.)

Правда ли, что за самовольную перепланировку можно вообще лишиться жилья?

В принципе правда. Хотя, возможно, правильнее было бы говорить не «самовольную», а «незаконную». Потому что ЖК допускает расторжение договора социального найма (то есть, по сути, выселение нарушителя из занимаемой им квартиры) и продажу с публичных торгов жилья, находящегося в собственности, только в том случае, если раньше суд отказался узаконить сделанные изменения. Сама процедура отчуждения жилья тоже производится в судебном порядке. Процесс инициируется все тем же органом по согласованию. То есть прежде чем лишиться квартиры, нарушители должны пройти (и проиграть) минимум два судебных процесса.

Что делать, если сами вы ничего не ломали, а купили уже переделанную квартиру?

Конечно, еще планируя покупку, необходимо убедиться, что если перепланировка имела место, то была выполнена законно.

Сделать это очень просто: проверить техпаспорт квартиры и поэтажный план. При регистрации договора купли-продажи (как и любой другой сделки с жильем) «свежевыполненный» техпаспорт предъявляется обязательно, поэтому у продавца он должен быть. На поэтажном плане квартиры все переделки, все отличия от типовой планировки (если они выполнены без разрешения) показываются красными линиями. Это — если инспектор БТИ выезжал на место и добросовестно проводил обмеры квартиры. Наличие красного цвета на плане — сигнал для покупателя. Бывает, что план БТИ продавец получает в соответствии с типовой планировкой, тогда красных линий на нем не будет. В этом случае следует убедиться, что реальный план квартиры соответствует нарисованному, тогда у вас проблем не будет.

Если все же вы оказались владельцем уже переделанной квартиры, действия (и ответственность) те же самые, как если бы вы проводили реконструкцию самостоятельно.

В частности, Жилищный кодекс обязывает нового владельца отчужденной и проданной с торгов квартиры нарушителя устранить все незаконные переделки, причем орган, осуществляющий согласование, вновь назначает конкретный «разумный» срок для такой переделки.

Точка зрения

Прокомментировать положения Жилищного кодекса, касающиеся перепланировки квартир, «РГ» попросила Павла Крашенинникова, председателя Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.

— Павел Владимирович, все вопросы читателей «РГ» по перепланировке делятся на две большие группы. Одни хотят провести в квартире какие-то изменения и боятся, что, как и раньше, сделать это будет очень сложно и хлопотно. Другие (таких большинство) перепланировку уже сделали, ни с кем не согласовывая, и теперь, естественно, опасаются санкций. Например, из Мурманской области пришло сообщение, что местные чиновники недавно пригрозили наказывать жильцов за застекленные лоджии и двойные двери, хотя для северного города это необходимость, помогающая утеплить квартиру.

— Думаю, в данном случае ни застекленная лоджия, ни вторая дверь не являются переустройством квартиры. Если, конечно, вторая дверь установлена вплотную к первой, а не в нескольких метрах от нее, с «присоединением» части общего коридора. Вот в этом случае как раз и нарушаются права и интересы соседей — это то, что Жилищный кодекс запрещает однозначно.

То, что перепланировку и переустройство обязательно надо согласовывать, — с этим, надеюсь, никто спорить не будет. ЖК четко прописывает всю процедуру, все документы, которые нужно представить, и серьезно ограничивает возможности чиновничьего произвола. В отличие от старого законодательства, когда порядок получения разрешения на перепланировку устанавливался местными исполнительными органами, теперь этот перечень закрыт, он исчерпывающий и очень жесткий. То есть правила теперь меняться каждый день и зависеть от всевозможных местных «инициатив» не будут.

Главное же беспокойство у людей связано именно с ранее проведенными переделками. С тем, как их узаконить. В ЖК говорится, что когда уже сделанная перепланировка не угрожает жизни и здоровью других людей, не нарушает их прав и интересов, то согласование возможно.

То есть такая, своего рода, «амнистия». Пока — на основании решения суда. Но мы уже обсуждали эту тему с правительством и пришли к выводу, что, скорее всего, будем вносить поправки в закон о введение в действие ЖК, чтобы облегчить положение этих граждан. Если переустройство и перепланировка улучшают качество жилого помещения и, повторю еще раз, не ущемляют других жильцов, узаконить проведенные работы будет несложно.

Перепланировка квартиры в 2020 году: что изменилось — Дом и уют

Разбираемся, как правильно оформить перепланировку с учетом новых правил и ограничений.

Что нужно согласовывать, а что нет

Согласовывают два типа изменений: перепланировку и переустройство. 

К переустройству относят перенос инженерных сетей, сантехнических приборов и электрики. К перепланировке — снос и возведение стен, перенос и расширение дверных проемов. Все эти изменения обязательно вносят в технический паспорт квартиры.

Изменения тщательно просчитывают, чтобы избежать аварийных ситуаций — например, обрушения дома из-за изменившейся нагрузки или затопления жилой комнаты у соседей снизу из-за переноса коммуникаций.

Согласовывать не нужно обычные ремонтные работы: замену проводки, труб и сантехники, штукатурку стен, стяжку пола, поклейку обоев. Разрешение не понадобится для установки сплит-системы, замены окон и дверей.

Что будет, если не согласовать перепланировку

Несогласованная планировка приведет к затратам или потере квартиры. Если обнаружится, что собственники внесли изменения в конфигурацию жилья без оформления, им вынесут предупреждение и потребуют вернуть помещение в исходное состояние. Отстоять перепланировку можно в суде, если она безопасна и не нарушает ничьих прав.

Если же собственники квартиры откажутся возвращать квартиру в исходный вид и не обратятся в суд, у них могут изъять жилье и продать на торгах. Им достанется только часть суммы с продажи — из нее вычтут расходы на устранение перепланировки (ст. 29 ЖК РФ).

Изменения в согласовании перепланировок в 2018 году

Процесс согласования перепланировок и переустройств закреплен в Главе 4 ЖК РФ. В 2018 году в этот документ внесли ряд изменений. 

✓

Сначала согласование, потом ремонт

Больше нельзя сначала внести изменения в конфигурацию помещения, а потом их согласовать. Теперь для начала любых работ по перепланировке и переустройству нужно получить разрешение местной администрации.

✓

Перепланировка до оформления права собственности

Владельцы квартир в новостройках могут приступить к согласованию перепланировки, не дожидаясь регистрации права собственности в ЕГРН. Вместо выписки из реестра они предоставляют:

• акт сдачи-приемки
• договор долевого участия или уступки прав
• копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию

Если в акте не прописано, что владелец квартиры выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, понадобится письменное подтверждение.

✓

Сокращенный пакет документов

Теперь собственникам квартир не нужно предоставлять технический паспорт квартиры и заключение органа по охране памятников архитектуры. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, выписка оттуда или свидетельство о регистрации права собственности тоже не понадобятся. Это правило закреплено в п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

✓

Обязательный выезд комиссии

Когда перепланировка завершена, ее должна принять комиссия. Она составляет акт и отправляет его в регистрационный орган. Члены комиссии смотрят на соответствие результата согласованному проекту, поэтому во избежание переделок важно следить за этим в процессе ремонта.

✓

Выселение вместо штрафа

Раньше основной мерой наказания для собственников, которые провели самовольную перепланировку, был штраф. Теперь акцент сместился на более строгие меры. Если владельцы квартиры проигнорируют предупреждения, у них заберут квартиру по решению суда и продадут с торгов.

Перепланировка и самоизоляция 

Режим самоизоляции внес коррективы во все процессы, и оформление документов — не исключение. С точки зрения закона ничего не изменилось, однако часть процедур перешла в онлайн.

Документы для согласования перепланировки можно подать в МФЦ лично — для этого придется записаться. Другой вариант — воспользоваться онлайн-сервисами, которые работают в вашем городе. Например, москвичи могут подать заявление через сайт Мэра Москвы.

Часть процедур не получится провести «на удаленке». Для составления проекта и приемки перепланировки понадобится выезд архитектора или сотрудника БТИ. Если в вашем населенном пункте еще действует режим самоизоляции, эти процедуры придется отложить.

Как согласовать перепланировку квартиры в 2020 году: пошаговая инструкция 

Перепланировку квартиры согласовывают в четыре шага.

1

Заказ проекта

За техническим заключением и проектной документацией обращаются в специализированную компанию с допуском СРО. Если собираетесь подавать документы через интернет, проект должен быть подписан электронной подписью компании.

2

Согласование перепланировки

Чтобы получить разрешение на перепланировку, обратитесь в гос. орган, который согласовывает переустройство в вашем городе, или в МФЦ. Подайте туда пакет документов:

• заявление
• проект перепланировки
• правоустанавливающие документы, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН

Если квартиру сдают по договору социального найма, потребуется согласие всех членов семьи нанимателя. 

Выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, тех. паспорт и заключение из органа по охране памятников архитектуры можно не приносить на основании п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Если есть желание и возможность, подайте документы через интернет. Обратите внимание, что может понадобиться электронная подпись проектной организации на заключениях и чертежах.

Заявление рассматривают в течение 30-50 дней. Максимальный срок рассмотрения зависит от региона, его скажут в МФЦ. Если перепланировку согласуют, выдадут разрешение — на его основании можно начинать ремонт.

3

Ремонтные работы

Следите, чтобы строители точно реализовали проект, иначе на следующем этапе возникнут проблемы.

Перепланировку должна согласовать комиссия. Ее члены проверяют соответствие результата проекту. Если найдут неточности, придется снова приглашать строителей. Если все хорошо, приемочная комиссия составляет акт и отправляет его в орган регистрации прав. 

Планируете ремонт квартиры?

Получите скидку от компании «Мастера Ремонта»: 20% на ремонтные работы, 20% на кухонный гарнитур и 10% на чистовые материалы. Чтобы воспользоваться предложением, назовите промокод «ДомКлик» в разговоре с оператором.

---

Сейчас читают

Как купить квартиру онлайн в ипотеку со скидкой

Как оформить ипотеку для семей с детьми по льготной ставке

Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки

С чего начать перепланировку квартиры? Инструкция 2021.

У многих собственников, которые хотят решить вопрос тесноты типового жилья и придать ему индивидуальность, возникает мысль: хочу сделать перепланировку в квартире, с чего начать? Само собой, с выбора подходящего планировочного решения и понравившегося дизайна интерьера. Однако это весьма условный этап, поскольку он отражает лишь ваши предпочтения и не учитывает требований законодательства и нормативных регламентов.

До того, как вы приступите к согласованию перепланировки, стоит убедиться, что в вашей квартире ранее не проводилось подобного рода работ.

Этот совет особенно актуален, если вы недавно приобрели квартиру. Предыдущий собственник вполне мог об этом умолчать. Но даже если вы получили квартиру по наследству, и на вашей памяти в ней не проводилось никаких ремонтов, это еще не гарантия, что перепланировок не было – изменение конфигурации помещений могло делаться десятилетия назад.

Чтобы избавить себя от сюрпризов, закажите для начала в БТИ техпаспорт квартиры (все равно он вам потом понадобится) и сверьте наличествующую планировку с указанной в поэтажном плане. Если все совпало, проблем нет, а если есть расхождения – то у вас уже имеется одна перепланировка, и перед началом той, что задумали вы, необходимо узаконить предыдущую. Красные линии в БТИ означают не просто проведенную самовольно перепланировку, а уже «засвеченную».

Техпаспорт квартиры, фото:

Если ваша квартира находится в новостройке и имеет «свободную планировку», вам следует свериться с поэтажным планом застройщика, поскольку термин «свободная планировка» – условный и имеет силу лишь в рекламных проспектах, а любые запланированные вами отклонения от плана БТИ требуют согласования.

Примеры документов и планов БТИ в «красных линиях»:

Далее необходимо удостовериться, что будущие изменения не противоречат жилищному законодательству и не нарушают строительных, санитарных и противопожарных нормативов. Как узнать, не нарушите ли вы требований многочисленных регламентов – СП, МГСН, ВСН, которых принято великое множество? Лучше всего обратиться к специалистам, например, в нашу компанию, или проконсультироваться в Мосжилинспекции.

Нелишним будет также свериться с положениями постановления Правительства Москвы №508 в обновленной редакции №840, которое регламентирует все вопросы проведения перепланировок и переустройств жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Советуем обратить внимание на п.10 Приложения 1, где указаны все виды запрещенных работ по перепланировке, которые невозможно согласовать.

Только убедившись в отсутствии любых препятствий к проведению перепланировки квартиры, можно начать процедуру ее согласования с надзорными органами. Но с чего начать согласование перепланировки в Москве?

С чего начать оформление перепланировки квартиры самостоятельно?

Для этого вам потребуется собрать и подготовить согласно действующему законодательству пакет документов, а затем подать его вместе с заявлением на рассмотрение жилищной инспекции, чтобы получить от нее разрешение на перепланировку. Сами документы необходимо сдавать онлайн с помощью портала госуслуг города Москвы.

План БТИ новостроек с выделенными помещениями:

План БТИ новостроек без выделенных зон коридоров:

Как уже отмечалось, начать узаконивать перепланировку квартиры нужно с формирования комплекта документов. Этап сбора документов начинается с посещения БТИ, где заказывается технический паспорт на вашу квартиру. Также вам потребуется копия правоустанавливающих документов, заверенная у нотариуса,  или выписка из ЕГРН. В том случае, если ваше жилье приобретено по ипотеке, и кредит еще не выплачен, вам, скорее всего, придется предоставить письменное разрешение банка на проведение перепланировки в вашей квартире.

Согласие банка на перепланировку:

Если вы живете в обычной квартире, но перепланировка каким-то образом затрагивает общедомовую собственность, вам нужно будет получить подписи-согласие 73% жильцов.

Если у вас квартира в новостройке, а права собственности пока нет, согласование перепланировки начать следует со сбора документов, которые заменят правоустанавливающие (см. п. 2.5 Приложения 2 ППМ № 508 в редакции 840).

С чего начать перепланировку по эскизу и по проекту?

Но самым важным документом для согласования перепланировки является проектная документация, объем и формат которой зависит от сложности будущих изменений. Самый сложный вариант – проект перепланировки в комплекте с техническим заключением на перепланировку от автора дома.

Перечень документов для перепланировки квартиры в ипотеке:

• Разрешение банка на перепланировку:

​

• Примеры поэтажных планов БТИ и экспликаций «до перепланировки»:

«Хочу сделать перепланировку квартиры, с чего начать? Нужен ли мне проект перепланировки?» – наиболее распространенные вопросы собственников. И это правильные вопросы, для начала следует понять, нужен ли проект вообще. Для этого посмотрите п.п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №508 в редакции 840. Если в подпунктах упомянуто что-либо из того, что вы хотите сделать, без проекта и ТЗ не обойтись. Техническое заключение, если не затрагиваются несущие конструкции, может выполнить та же организация, которая разработала проект перепланировки.

Если же несущие конструкции затрагиваются, то проект перепланировки все также может разработать любая проектная организация, а техническое заключение необходимо заказывать у автора проекта дома либо у организации, замещающей автора проекта при его отсутствии – в ГБУ «Экспертный центр». По технологии работ: вызывается инженер, он проверит общее состояние здания, степень износа его конструкций, инженерных систем, а также, в случае, если автор проекта дома АО МНИИТЭП, наличие проемов в несущих стенах у соседей сверху и снизу. Разработкой проектной документации могут заниматься только компании с допуском СРО.

А если у вас более простой вариант перепланировки, то вам можно представить в жилищную инспекцию эскиз. То есть отметить на копии поэтажного плана БТИ предстоящие изменения. Это актуально, когда вы планируете незначительные преобразования, без затрагивания несущих конструкций и проведения других работ, указанных в пп. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №508 в редакции 840.

Эскизы перепланировки квартир:

В некоторых случаях можно прибегнуть к типовому проектному решению от АО МНИИТЭП. Типовые проекты содержатся в соответствующем каталоге, который есть в открытом доступе. Если в него входит дом вашей серии и вас устраивают предлагаемые изменения, вы можете при обращении в Мосжилинспекцию сослаться на подходящий вам вариант.

Примеры типовых перепланировок из каталога АО МНИИТЭП:

Если у вас остались какие-то вопросы по тематике, с чего начать узаконивание перепланировки квартиры, мы с удовольствием ответим на них. Звоните нам по телефону, указанному на сайте – консультируем бесплатно.

С чего начать перепланировку квартиры [Документы] : [Куда обращаться] : [Порядок]

Собственники квартир часто задаются вопросом – с чего начать перепланировку, и насколько сложна процедура ее согласования.

И не смотря на то что каждая перепланировка индивидуальна, путей их согласования не так много и все они «укладываются» в регламент который прописан в 508-ПП.

Все перепланировки делятся на планируемые и уже выполненные.

Опишем информацию по каждому пути.

Итак

С чего начать оформление планируемой перепланировки?

Первоначально нужно проанализировать возможность ее согласования.

Для анализа необходимы исходные документы. В идеальном случае это документы БТИ.

 

Но зачастую документов БТИ в наличии нет по какой либо причине. 
Например их могут не передать предыдущие собственники квартиры при продаже, их может не быть изначально, так как дом не поставлен на учет в БТИ и т.д.

В этом случае для анализа подойдут и какие то иные документы, например кадастровый план или план застройщика.
Минусы данных планов в том, что в плане застройщика могут быть не отражены некоторые элементы на стадии проектирования, в ЕГРН может быть по размеру настолько «мелким», что там «толком» ничего не разглядеть.

Далее необходимо понимать что собственник в принципе планирует делать — для этого понадобиться понимание того что будет, то есть картинка перепланировки. Она может быть в различной форме от «картинки от руки», до полноценного дизайн-проекта.

План квартиры БТИ и эскиз перепланировки:

Далее проводиться анализ и наступает понимание — можно ли в принципе согласовать ее или нет.

Если согласовать не возможно, то необходимо корректировать проектное решение.

Если согласовать возможно, то процесс согласования начинается с разработки проектной документации.

Для планируемых перепланировок она включает в себя техническое заключение и проект перепланировки.

Данные документы заказываются в проектной организации с допуском СРО. 

После разработки проектной документации получаются дополнительные согласования: АО Мосгаз, управляющей компании, Роспотребнадзора и т.д.

И далее документы через портал Мос.ру сдаются на получение разрешения на перепланировку.

О начале приемке перепланировки после оконченного ремонта в данной статье мы не будем заострять внимание, на эту тему есть объемная статья на сайте по ссылке.

Документы для начала перепланировки

Если перепланировка только планируется:

• Согласно 508-ПП для начала согласования планируемой перепланировки необходимо разрабатывать проект перепланировки и техническое заключение.

В случае если перепланировке не затрагивает несущие конструкции, то:

понадобиться проект перепланировки и техническое заключение может разработать любая проектная организация с допуском СРО.

Если несущие конструкции планируется затрагивать (либо дом со смешанными или деревянными перекрытиями), то:

для разработки технического заключения может понадобиться обращение к автору проекта дома или замещающей автора организации.
Проект же перепланировки может все также любая проектная организация.

Если перепланировка уже выполнена:

Для узаконивания ранее выполненных перепланировок:

понадобится техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

*В случае если несущие конструкции не были затронуты, то данное техническое заключение может выполнить любая проектная организация с допуском СРО, если же они были затронуты, то данное техническое заключение должен разрабатывать либо автор-проекта дома, либо замещающая его организация.

 

Данный проект относится к простым – при расширении санузла и демонтаже перегородки между комнатами (1 и 2),  сносе встроенных шкафов (1а и 2а)  и устройстве проема для доступа в кухню (3) несущие конструкции дома  не затрагивались.

Ниже приводим перечень основных документов, необходимых для согласования перепланировки квартиры в Москве:

1. Заполненное заявление о согласовании ремонтных работ с перепланировкой и/или переустройством квартиры.
2. Паспорт заявителя или его представителя.
3. Нотариальная доверенность, если документы подает представитель собственника.
4. Правоустанавливающие документы на квартиру, если собственность не зарегистрирована в ЕГРН.
5. Техпаспорт квартиры или поэтажный план с экспликацией из БТИ.
6. Проект перепланировки и техническое заключение.

Если квартира в ипотеке, может понадобиться согласие банка, а при переносе газовой плиты – разрешение от АО Мосгаз.

В случае использования типового проекта перепланировки в заявлении указывается его номер (проект при этом уже не нужен), а самые простые работы по переустройству возможно согласовать на основании эскиза.

Перепланировка- с чего начать узаконивание?

Мы все хотим сделать перепланировку с наименьшими затратами, но вариант выполнения работ без предварительного согласования таковым не является.

---

Как показывает практика, в 90% случаев при самовольной перепланировке собственники выполняют мероприятия, которые впоследствии невозможно узаконить.

---

Кроме того, если перепланировка, проведенная без разрешения, обнаружится, придется заплатить административный штраф. Если перепланировку при этом невозможно будет узаконить, понадобится полностью или частично переделывать ремонт в квартире.

При таких перспективах ответ на вопрос о том, с чего начать перепланировку, однозначен – с получения официального разрешения на ремонт.

А с чего начать узаконивание перепланировки, выполненной самовольно?  Как и в случае с предстоящей перепланировкой, с консультации у специалистов по согласованию. Они проанализируют состав выполненных работ и определят, возможно ли согласовать сделанный ремонт, или предстоит проводить восстановительные мероприятия.

Для узаконивания перепланировки по факту в Мосжилинспекцию потребуется предоставить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, разработанное организацией с допуском СРО или автором-проектировщиком дома/замещающей автора организацией.

Если вы хотите сделать перепланировку или переустройство квартиры и не знаете, с чего начать, вы можете обратиться в нашу компанию, мы с удовольствием поможем.

Наша консультация по перепланировке бесплатна.
Кроме того, мы оказываем услуги по разработке проектной документации и ее согласованию. 

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте:   [email protected]

В форме вопрос-ответ:  «Нажмите здесь«

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта 

По WhatsApp 

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

Как оформить перепланировку квартиры в Подмосковье

Источник: © , пресс-служба администрации городского округа Химки

Перепланировка квартиры – достаточно распространенное явление. Кто-то хочет совместить санузел, кому-то не нравится расположение дверных проемов, однако чтобы не поставить под угрозу безопасность себя и своих соседей и не получить штраф, перепланировку нужно согласовать. О том, что считается перепланировкой, как ее согласовать и что делать, если изменения уже произведены, читайте в материале портала mosreg.ru.

Как оформить перепланировку квартиры в Подмосковье. Новые правила>>

Что считается перепланировкой

Перепланировка – это изменение помещения, которое затрагивает капитальные конструкции здания и может повлиять на безопасность жителей. К перепланировке можно отнести снос стен, создание новых дверных или оконных проемов, встроенных шкафов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений. Подробно все действия, которые относятся к перепланировке, указаны в статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Перед тем как начинать перепланировку, ее необходимо согласовать. В противном случае она будет признана самовольной и собственники и наниматели жилого помещения могут быть привлечены к административной ответственности.

Говоря о перепланировке, важно понимать, что косметический ремонт, замена инженерного оборудования аналогичным, переустановка электроплиты, нагревательных и газовых приборов (если для этого не требуется прокладывать дополнительные сети), установка кондиционеров к ней не относятся. Эти действия согласовывать не нужно.

Куда обратиться

Перепланировку жилых помещений осуществляют межведомственные комиссии, которые создаются органами местного самоуправления. Во всех этих комиссиях есть представители Московского областного бюро технической инвентаризации, которые помогают подготовить необходимый пакет документов для оформления перепланировки.

Для того чтобы сэкономить время, можно сразу обратиться в МОБТИ, специалисты подскажут, как лучше поступить в каждом конкретном случае, уточнят, являются ли мероприятия, которые вы собираетесь провести, именно перепланировкой. Однако окончательное решение на выдачу разрешения на перепланировку принимают органы местного самоуправления.

Какие документы нужны

Для оформления перепланировки понадобятся следующие документы:

• заявление о перепланировке;
• правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• проект переустройства или перепланировки;
• технический паспорт квартиры;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости запланированных перемен (в случае, если дом представляет историческую ценность).

Согласование с комиссией

Разрешение на перепланировку органы местного самоуправления должны выдать в течение 45 дней. Однако после завершения работ по перепланировке придется снова обратиться в межведомственную муниципальную комиссию. Она проверит, как проведены работы, соответствуют ли они утвержденному плану, и, если все в порядке, выдаст документы с новым паспортом квартиры.

Как узаконить существующую перепланировку

Если перепланировка уже сделана, то ее необходимо узаконить, иначе владельцу грозит штраф.

Узаконить самовольную перепланировку труднее, чем согласовать планируемую. Вам понадобится обратиться в МОБТИ с паспортом и документами на квартиру, чтобы факт перепланировки был зафиксирован. После этого нужно обратиться в районный суд, выиграть его, получить разрешение, а затем действовать так же, как при согласовании планируемой перепланировки.

Для представления в суд понадобятся следующие документы:

• заявление;
• технический проект осуществленной перепланировки;
• технический паспорт квартиры;
• свидетельство на право собственности.

Читайте, как зарегистрировать недвижимость в Московской области>>

Виктория Кулагина

Как узаконить перепланировку в квартире в 2021 самостоятельно

Другие популярные вопросы по перепланировке

Что делать если купили квартиру с самовольной перепланировкой

Обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии. Прежний собственник уже не имеет к объекту никакого отношения и привлечь его к процедуре оформления перепланировки не получится.

Можно ли продать квартиру с самовольной перепланировкой

Можно, однако при продаже могут возникнуть сложности. Среди покупателей недвижимости примерно 70% ипотечников, а им покупка такой квартиры будет недоступна. Покупателям с наличными, возможно, придется предложить небольшую скидку, т. к. самовольная перепланировка — весомый повод отказаться от покупки. Для собственника выгоднее получить согласие на сохранение помещения в МКД в переустроенном/перепланированном состоянии перед продажей.

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры

Текущее состояние объекта и местоположение его конструктивных элементов должно быть зафиксировано в техническом паспорте. Необходимо осмотреть квартиру и проверить,есть ли расхождения между реальными данными и  документом.

Соседи делают самовольную перепланировку — куда обращаться?

Вы можете подать жалобу или заявление в уполномоченный орган местного самоуправления. В Тюмени такие заявления принимает Государственная жилищная инспекция Тюменской области. При отсутствии выданного соседям разрешения на перепланировку инспекция обязана отреагировать.

Можно ли в панельном доме делать перепланировку

Допустимость работ по перепланировке определяется специалистом проектной организации после осмотра объекта. 

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Это зависит от условий ипотечного договора. Обычно в нем прописывается недопустимость выполнения переустройства или необходимость уведомить банк о планируемой перепланировке.

что нужно знать о перепланировке в многоэтажном доме

В этой статье вы найдете всю информацию, которая необходима владельцу недвижимости и дизайнеру интерьера. Перепланировка квартиры: как работать с большими и маленькими квартирами, что можно и нельзя делать в рамках закона, как согласовать планировку жилой квартиры.

Перепланировка квартиры

Многое бьются над вопросом, как же обустроить квартиру. Отыскав подходящий вариант интерьера, где особенно приглянулась ваза с цветком и ковер из последней коллекции Wool and Silk, ну может не из последней, да и не из коллекции, а просто хороший ковер. Человек бросается на поиски этих чудных вещей, но по итогу дизайн не обладает той выразительностью, как на картинке. Почему? Что отличает хороший интерьер от плохого помимо внешних атрибутов?

Наше сознание устроено так, что определяет ценными те объекты, которые обладают отчетливой структурой. Мы не воспринимаем интерьер без хорошей внутренней планировки. И от того насколько профессионально и качественно она сделана, зависит комфорт и удобство проживания в доме.

Перепланировка квартиры по закону

Прежде чем начать ломать стены, внимательно ознакомьтесь с тем, что делать нельзя и что делать можно.

Что делать нельзя

• Сносить несущие стены. Нельзя убирать несущую стену. Подобная операция влечет за собой ослабление конструкции всего дома и может стать причиной серьезной аварии.
• Переносить кухню на жилые помещения. Нельзя объединять кухню с одним из жилых помещений. Да, такая перепланировка бывает весьма заманчива.Но кухню разрешается расширять лишь за счет прихожей.
• Переносить стояки холодного или горячего водоснабжения. Запрещено переносить стояки холодного или горячего водоснабжения, канализационной системы. Данный запрет ставит крест на желании расширить жилую площадь за счет кладовки или лишнего пространства в санузле. То есть сделать это можно, однако трубы придется просто спрятать за гипсокартонной перегородкой или другой декоративной отделкой.
• Создавать комнаты менее 8 квадратных метров или без естественного света. Нельзя делить комнату на две части, если, во-первых, одно из получившихся в результате помещений будет менее 8 квадратных метров, а во-вторых, останется без окна, то бишь естественного освещения.
• Размещать туалет над жилыми комнатами и кухнями. Нельзя размещать туалет, ванную комнату или душевую кабину непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Допускается расширение и перенос санузлов только в пределах прилегающих дополнительных помещений, а именно — прихожих, коридоров, кладовых и т. п.

Что делать можно

• Сносить стены, не относящиеся к несущим. Можно сносить стеновые конструкции квартиры, не относящиеся к несущим. Но лишь в том случае, если в стену не был вмонтирован канал вентиляционной системы.
• Увеличивать или переносить санузел на нежилую зону. Разрешено соединять санузел с частью прихожей или кладовкой для увеличения его площади.
• Объединять жилую комнату с кухней. Существует возможность также объединять для расширения свободного пространства одну из жилых комнат с кухней. Делать это можно только для квартиры, в которой не используется какое-либо газовое оборудование для приготовления пищи.
• Расширять жилое пространство за счет балкона или лоджии. Разрешено расширять жилое пространство за счет площади балкона или лоджии. Но переносить сюда батареи отопления запрещено.Нужен дополнительный проект усиления несущий конструкции балкона.
• Устанавливать перегородки из гипсокартона. Можно устанавливать межкомнатные перегородки из легкого гипсокартона.

Согласование планировок

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (статья 25 Жилищного кодекса РФ).

Планируемые изменения.
Согласование планируемых изменений в квартире. Это позволит избежать осложнений и нарушений Жилищного кодекса.

Произведенные изменения.
Согласование, а точнее узаконивание уже произведенных изменений. Лучше заранее согласовывать проект перепланировки и только потом начинать ее делать.

Согласование планируемых изменений в квартире.

1. Необходимо собрать минимальный пакет документов.
   Закажите в паспортном столе Вашего ЖЭКа выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета (заказать можно по телефону; срок изготовления — 14 дней; документы действительны в течение 30 дней).
   Также необходимо подготовить все документы, подтверждающие за Вами право владения, пользования и проживания в данной квартире (Свидетельство о государственной регистрации права, договор социального найма).
2. Написать заявление о переустройстве у специалиста местного Управления архитектуры.
   После того, как Вы соберете вышеуказанные документы (в т.ч. и выданные в ЖЭКе), а также технический паспорт квартиры БТИ (срок с момента последнего освидетельствования квартиры не должен превышать 5 лет), необходимо прийти на прием к специалисту местного Управления архитектуры и написать заявление о переустройстве и (или) перепланировке по единой для всей страны форме. Форма заявления утверждена правительством 28 апреля 2005 года.
   Во избежание ошибок, заявление желательно заполнять и подписывать в присутствии должностного лица, его принимающегося.
   Там же Вы получите краткую консультацию о возможных, либо невозможных вариантах задуманной Вами перепланировки.
3. Подготовить и оформить проект перепланировки.
   Теперь Вам необходимо подготовить и оформить в установленном законом порядке проект перепланировки. Такие услуги могут выполнить как государственные, так и частные проектные организации.
4. Согласовать готовый проект в ниже перечисленных гос. структурах.
   ЦГСН;
   Пожарная служба;
   Балансодержатель дома (Управляющая компания, ТСЖ и т.п.).
   Кроме того, Вам надо будет получить согласия на перепланировку всех совершеннолетних членов (даже временно отсутствующих) семьи, входящих в число собственников. Если перепланируется квартира, занимаемая по договору социального найма, необходимо получить согласия всех членов семьи.
   Если вы живете в старом доме, представляющем историческую ценность, придется также заручиться заключением органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости запланированных перемен.
5. Сдать проект специалисту в Управлении архитектуры непосредственно на согласование планируемой перепланировки.
   После того, как все документы будут собраны и согласованы, Вы сдаете их специалисту в Управлении архитектуры непосредственно на согласование планируемой перепланировки. Принимая от вас заявление с прилагаемыми документами, специалист согласующего органа должен выдать вам расписку с датой. От нее и отсчитываются все сроки.
   Решение о согласовании (или, увы, отказе) должно быть принято в течение 45 дней, и еще максимум через три рабочих дня заявитель получает на руки соответствующий документ.
   Если решение положительное, можно звать строителей и начинать работу.

Согласование произведенных изменений в квартире.

Если перепланировка уже сделана, будь Вы собственник, или наниматель квартиры наказание одно — орган по согласованию может обязать привести жилье в прежнее «допеределочное» состояние.

1. Собрать минимальный пакет документов
   В первую очередь необходимо собрать минимальный пакет документов. Закажите в паспортном столе Вашего ЖЭКа выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета (заказать можно по телефону; срок изготовления — 14 дней; документы действительны в течение 30 дней).
   Также необходимо подготовить все документы, подтверждающие за Вами право владения, пользования и проживания в данной квартире (Свидетельство о государственной регистрации права, договор социального найма).
   Кроме того, Вам необходимо будет заказать освидетельствование квартиры в БТИ.
2. Написать заявление на согласование уже совершенной перепланировки.
   После получения на руки нового плана перепланированной квартиры с пометкой «Перепланировка не согласована», необходимо прийти на прием к специалисту Управления архитектуры.
   Здесь Вас проконсультируют и предложат написать заявление на согласование уже совершенной перепланировки.
   Теперь необходимо согласовать все произведенные изменения в следующих инстанциях:
   ЦГСН;
   Пожарная служба;
   Балансодержатель дома (Управляющая компания, ТСЖ и т.п.).
3. Подать документы в суд.
   После согласования во всех вышеуказанных инстанциях все документы передаются в суд, который либо согласует и тем самым узаконит сделанную перепланировку, либо откажет в согласовании и обяжет в разумный срок привести жилое помещение в прежнее состояние.

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

---

Порядок и документация, необходимая для перепланировки квартиры

Большое значение приобрела перепланировка многоквартирного комплекса или жилых или коммерческих помещений. « Редевелопмент » относится к процессу реконструкции жилых / коммерческих помещений путем сноса существующего строения и строительства нового строения. Сегодня общества предпочитают заниматься перепланировкой, а не ремонтом.На перепланировку застройщик заключает договор застройки с Обществом. Заключение такого соглашения о застройке не дает права собственности на землю застройщику, а просто дает застройщику право на застройку земли.

Преимущества перепланировки

При перепланировке участники получают преимущества в денежном выражении, а также дополнительную площадь. Сегодня общества выбирают реконструкцию, а не ремонт, по следующим причинам.

• Ремонтные работы увеличивают срок службы здания только на 3–4 года, но проблемы могут возникать снова, и участникам придется снова тратить деньги на ремонтные работы.В случае перепланировки дает новое здание, для которого не требуется капитальный ремонт в течение более длительного периода. Реконструкция рекомендуется для зданий старше 15-20 лет.

• Старые здания спроектированы по старым строительным нормам и, следовательно, не могут выдерживать новые климатические и географические условия. При перепланировке строится новое здание, способное выдерживать новые климатические и географические условия с учетом последних мер безопасности.При перепланировке застройщик может предоставить дополнительные удобства, такие как лифт, тренажерный зал, бассейн и т. Д.

• Главный недостаток ремонта дома или квартиры — это то, что участникам приходится тратить деньги. Но при перепланировке участники получают выгоду в денежном выражении, а также дополнительную площадь.

• Еще одним недостатком ремонта здания является то, что в старых зданиях сталь внутри бетонных балок и колонн начинает корродировать через 15-20 лет, что не поддается ремонту.Эта проблема не возникает в реконструируемом здании, так как здание реконструируется путем сноса существующего старого здания и его материалов.

Необходимые процедуры и документация

Много лет назад девелоперы, которые не были заинтересованы в покупке земли и ее застройке, так как это потребовало бы огромных гербовых сборов при передаче земли. Вместо этого перепланировка старого здания значительно снижает гербовый сбор. Для этого разработчики заключают с Обществом Соглашение о разработке.Одно из преимуществ перепланировки состоит в том, что улучшается образ жизни пожилых жителей, поскольку они получают более качественные, большие и безопасные помещения бесплатно. Перед тем, как приступить к повторной разработке, необходимо предпринять следующие шаги.

• Строитель подходит к владельцу земли и, вместо того, чтобы покупать землю и платить крупную сумму на покупку. Он заключает договор с владельцем о разрешении застройки земли от имени владельца. Согласие членов общества должно быть получено на собраниях общества.Согласно важному пункту директив (государственного кооперативного ведомства), схема редевелопмента может быть одобрена генеральным органом только в том случае, если на собрании присутствуют три четверти членов общества.

• Во время или до подписания соглашения общество должно передать застройщикам копию акта передачи собственности общества вместе с заверенными копиями регистрационной карты собственности, индекс II, последний счет за электроэнергию. , счет за воду, счет муниципального налога, N.A. налоговый счет на имущество общества, а также копию свидетельства о регистрации общества.

• Должен быть подготовлен список членов с их выбором новых квартир и правом на парковку, среди прочего, как согласовано в новом здании. Условия предоставления временного альтернативного жилья членам на период строительства также должны быть четко изложены в соглашении.

Что нужно знать

Редевелопмент выглядит привлекательно, цены на недвижимость растут в северном направлении.Процесс перепланировки не так прост, как кажется. Строители / девелоперы заключают с Обществом договор застройки. Заключение такого соглашения о застройке не дает права собственности на землю застройщику, а просто дает застройщику право на застройку земли. Этот процесс включает в себя набор правил, процедур и последствий, которые вам необходимо понять.

• Заем или заложенное имущество: В случае заложенной квартиры или имущества застройщик может взять ипотечный кредит, поскольку он будет сносить дом для строительства нового здания.До тех пор, пока новое строительство не будет построено для повторного заселения владельцем, ответственность будет лежать на застройщике в том, что касается залогового права. После того, как заемщик заселит свой новый дом, залоговое право будет возвращено фактическому владельцу. Застройщик может воспользоваться ссудой на развитие, заложив недвижимость или если банк предоставит ссуду на перепланировку. На этот счет нет письменного правила, так как концепция редевелопмента находится на начальной стадии и со временем развивается. Следовательно, каждый житель должен прояснить свои сомнения с застройщиком и убедиться, что в соглашении четко прописаны эти факты.

• Арендатор и владелец: Арендатор и владелец — две стороны одной медали. Согласно нескольким решениям высоких судов, оценка была в пользу арендатора. В числовом выражении 2/3 компенсации было направлено арендаторам, а 1/3 — домовладельцу. Если фактический владелец / домовладелец обслуживает залоговое право на «дом, подлежащий перепланировке», он ограничивается стоимостью квартиры и рассматривается отдельно. В таких случаях 1/3 минус залог направляется арендодателю, а 2/3 минус удержание принадлежит арендатору.

• NRI Property: Могут быть собственники или члены, чьи квартиры заперты, а также владелец, проживающий за границей. Это скорее административный элемент. Он может не присутствовать физически, чтобы участвовать в документации и переговорах. Но он всегда может отдать доверенность близкому родственнику или надежному другу, который может принимать важные решения от его имени. Есть два типа доверенностей: «общие» и «специальные» (или ограниченные). Согласно генеральной доверенности, ваш родственник / друг получил право выполнять все юридические действия от вашего имени.Это не ограничивает его / ее конкретной транзакцией. С другой стороны, полномочия ограничиваются конкретной сделкой или законом по специальной доверенности. Следовательно, если вы скептически относитесь к передаче принятия решений третьей стороне, вы можете выбрать ограниченную доверенность.

Права на перепланировку

Застройщик обычно гарантирует определенную сумму денег, дополнительную площадь или сочетание того и другого. Он может предоставить вам альтернативное жилье для вашего временного проживания, оплатить вашу аренду или выплатить вам ежемесячную компенсацию, в пределах которой вы должны будете найти свое временное жилье.Как только застройщик предоставит подробный план, члены общества должны проконсультироваться с консультантами по недвижимости и застройщиком о вероятной будущей цене. Исходя из этого, члены общества должны произвести некоторые расчеты, чтобы проверить коммерческую выгоду.

В договоренности между резидентом и застройщиком есть два важных момента. Один из них — коммерческий, а другой — технический. Фактически, уже на этапе заключения договора жители общества должны назначить юриста для составления и согласования договора.Члены общества должны обеспечить своевременное завершение проекта, что является наиболее важной деталью, которая должна быть упомянута в соглашении. Технический ракурс относится к готовому товару. Он должен соответствовать техническим характеристикам и качеству, указанным в соглашении.

Общество должно иметь действующий акт передачи земли и здания в свою пользу. После получения согласия членов общества общество должно предоставить документы застройщику. Он должен содержать технические детали, такие как количество открытых парковочных мест, стоянок для машин на сваях и закрытых стоянок, выделенных существующим членам общества.В соглашении о застройке должны быть прописаны общие технические характеристики и удобства, которые будут предлагаться в новом здании. В соглашении должен быть указан график платежей, ориентировочная дата освобождения квартир, срок завершения, пункт о штрафных санкциях, если застройщик не уложится в срок и т. Д.

Осложнения при перепланировке

• Неспособность собрать всех членов общества в один момент времени
• Квартиры или апартаменты могут быть переданы в залог банку или финансовому учреждению.
• Некоторые члены могут быть заинтересованы в покупке новых квартир по льготной цене в новостройке.
• Передача земли и строения не оформлена в пользу общества.
• Налоговые вопросы редевелопмента непонятны обществу.
• Ожидается высокая компенсация или цена в случае некоторых членов, которые не заинтересованы в проживании в новом здании

Перепланировка многоквартирного комплекса или жилых или коммерческих помещений приобрела большое значение.Сегодня общества предпочитают идти на перепланировку, чем на ремонт. При перепланировке участники получают выгоду в денежном выражении, а также дополнительную площадь. Обычно перепланировка — обычное дело среди старых объектов. Но в таких городах, как Бангалор, Ченнаи, Мумбаи или Дели, покупатели жилья часто покупают бывшие в употреблении квартиры с третьей или четвертой продажи, если они конкурируют с конкретным пригородом по сниженной цене. Согласие трех четвертей членов общества должно быть получено на собраниях общества.Хотя это может показаться типичной беспроигрышной ситуацией, процесс перепланировки не так прост, как кажется. Невозможность собрать всех членов общества в один момент времени и акт передачи земли и строения, оформленные не в пользу общества, являются основными ограничениями при перепланировке собственности.

Как заказать перепланировку квартиры в RESIDENT Concept House?

Для строительства RESIDENT Concept House мы используем монолитно-каркасную технологию.Его преимущество в том, что несущими являются только внешние стены дома — перепланировка квартиры не нарушает целостность дома и абсолютно безопасна для его дальнейшей эксплуатации.

Если вы приобрели квартиру в RESIDENT Concept House и хотите изменить расположение комнат, вы можете заказать перепланировку в нашей компании. На этапе строительства, перед сдачей в эксплуатацию, это не только сэкономит вам время при ремонте, но и позволит сэкономить деньги.

Как заказать перепланировку квартиры — расскажем ниже в формате «вопрос-ответ».

Хочу заказать перепланировку квартиры. С кем мне связаться?

Шаг первый — вам необходимо связаться с менеджером сервисной службы по телефону (044) 494 04 00. Шаг второй — прийти к нам в офис, чтобы подробно обсудить проект новой квартиры.

Во время телефонного разговора специалист сервисной службы назначит вам встречу, чтобы вместе с архитектором дома выслушать ваши пожелания по замене межкомнатных перегородок.После этого мы готовим эскиз новой планировки и согласовываем его с вами. Чтобы конструкция стен соответствовала строительным нормам, план квартиры должен быть проверен менеджером проекта и главным архитектором.

Только после этих действий мы вносим изменения в документацию и приступаем к работе в квартире.

Надо ли платить за перепланировку?

Если в вашей квартире еще нет возведенных стен, вы можете бесплатно заказать перепланировку комнат.Но важно, чтобы вы обратились в сервисный отдел не менее чем за 30 дней до начала кладочных работ на полу. Это обязательное условие, ведь это время требуется на разработку проекта квартиры и его согласование. В бесплатную перепланировку квартиры также входят дизайнерские и монтажные работы.

Работы в RESIDENT Concept House уже находятся на стадии возведения кирпичных стен по этажам. Но даже если в вашей квартире уже есть межкомнатные стены, вы можете заказать их перепланировку.В этом случае вы оплачиваете строительно-монтажные работы — демонтаж уже построенных стен и кладку новых стен. Разработка проекта квартиры осуществляется бесплатно.

Сколько стоит перепланировка квартиры в RESIDENT Concept House?

Общая сумма будет определяться количеством строительных материалов, сложностью и объемом работ.

Иногда смена межкомнатных перегородок связана с переносом инженерных сетей, а перепланировка двухуровневой квартиры — с переносом проемов для лестниц, поэтому смета будет формироваться в зависимости от запросов инвестора.

Только после согласования сметы и заключения договора вы оплачиваете перепланировку.

Есть ли ограничения в перепланировке квартир?

При строительстве жилого комплекса мы, в первую очередь, руководствуемся Государственными строительными нормами и стандартами, а при обсуждении изменений перепланировки не можем согласиться со следующими пунктами:

• изменения в существующих конструкциях — их нарушение отрицательно сказывается на безопасности здания,
• изменение размера, положения и цвета окон — замена одного из элементов фасада ухудшает архитектурную концепцию дома,
• Остекление балконов, лоджий, террас — нарушает архитектурную целостность здания и противоречит Госстроительству,
• увеличение или уменьшение ванных комнат — «мокрые пятна» могут повлиять на нижние или верхние жилые этажи,
• Снос вентустановок и перенос инженерных коммуникаций — тоже сказываются на качестве постройки.

За подробностями обращайтесь в сервисный отдел. Менеджеры работают с понедельника по пятницу с 10.00 до 18.00. Вы можете связаться с ними по телефону (044) 494 04 00 или отправив письмо на адрес [email protected].

Порядок покупки квартиры в доме перепланировки

Об авторе: Рахул Чхедха, энтузиаст и советник по перестройке зданий. Вы можете связаться с ним по мобильному телефону + 91-9322097004. Приведенные ниже статьи предназначены только для информационных целей.

Для проектов под редевелопмент в первую очередь выделяются квартир или отдано предпочтение существующим членам общества. Квартиры, оставленные после того, как были забронированы существующими участниками, затем продаются новым участникам или домовладельцам. Итак, процедура для покупки квартиры для новых членов остается той же , что и при покупке квартиры в новом доме или любом другом здании.

Покупка дома в новостройке или после перепланировки — длительный и сложный процесс.Ниже приведены шаги, которым обычно должен или должен следовать домовладелец —

Юридическое страхование имущества:

Будь то покупка нового дома в старом обществе или перестроенного, нужно убедиться, что продавец владеет недвижимостью и имеет право продать ее вам. Это очень важно, чтобы в дальнейшем вы не запутались в правах собственности или не столкнулись с какими-либо проблемами.

a) , чтобы купить квартиру в старом доме: когда вы покупаете квартиру в старом обществе или уже существующем, вам необходимо сначала договориться с продавцом , пройти , а затем согласовать условия, проверьте документы, и, наконец, получите одобрение ссуды , если вам нужна ссуда.

b) , чтобы купить квартиру в проекте перепланировки: При покупке квартиры в обществе, которое находится на стадии перепланировки, подтверждает , что перепланировка является законной и что планы санкций были утверждены. В противном случае вы можете заплатить деньги за что-то незаконное.

Знайте свой план платежей:
Прежде чем покупать любую новую недвижимость, вы должны узнать о планах платежей , на которые вас попросят подписаться.Этот план платежей будет зависеть от застройщика и типа собственности, которую вы завершаете. . Например, если вы покупаете квартиру в ранее существовавшем здании или в старом, обычно ожидается, что вы будете платить единовременно единовременно , а не распределять платежи на будущий период времени.

И если вы покупаете квартиру, которая находится под процессом перепланировки , у вас может быть некоторая гибкость в отношении типа плана оплаты. Типовые планы бывают 3-х типов:

a) Строительство связано : Вы платите на основе хода строительства объекта недвижимости.Этот считается самым безопасным , поскольку вы платите за прогресс в работе, а не бесполезно платите больше, чем хотелось бы для финансирования разработчика, особенно когда работа откладывается.

b) Связь по времени : Вы платите в соответствии с установленным временем или продолжительностью , независимо от того, идет ли строительство вовремя или нет. Здесь риск может заключаться в том, что вы обязаны по контракту выплачивать ваши взносы, даже если с недвижимостью ничего не происходит.

c) Первоначальный взнос : Вы платите за недвижимость заранее, но затем подвергаетесь риску задержек , например, будет ли объект завершен вообще или нет.

Общей чертой всех планов оплаты является то, что вам придется внести первоначальную сумму (около 10%) в качестве первоначального взноса.

Начать процесс подачи заявки на получение ссуды:

Это на тот случай, если вам понадобится ссуда для покупки. Желательно, чтобы одновременно начал процесс заявки на ссуду с потенциальными кредиторами, наряду с вышеуказанными шагами.Это может дать вам некоторое представление о размере ссуды, на которую вы будете иметь право, и об условиях, на которых вы ее получите. Не откладывайте этот процесс, так как часто ваша сделка может сорваться, если у вас недостаточно ресурсов для покупки. Кредитор потребует от вас определенные документы , касающиеся вашего дохода и налогового статуса , а также около документов, связанных с недвижимостью. Вы также можете получить ссуду до утверждения , если вы еще не выбрали недвижимость, но хотите сэкономить время позже, когда вы сузили область поиска.Пожалуйста, также поймите, как кредитор выплатит вашу ссуду , единовременно или в соответствии с планом платежей, на который вы подписались.

Письмо о выделении:

После того, как вы подали заявку на бронирование в строящемся здании, застройщик или подрядчик предоставит вам квартиру. А если вам повезет, вы сможете выбрать одну из нескольких квартир. После этого вы получите письмо от застройщика. В этом письме о выделении содержится подробная информация о вашей квартире (например, номер квартиры, площадь, цена), которая была выделена вам , платежные реквизиты, любые дополнительные сборы, взимаемые с вас, такие удобства, как парковка, членство в клубе и сборы за содержание должны быть вызваны во время владения и заселения.Как только письмо о выделении вам будет предоставлено, ваша гибкость по изменению вашей собственности может быть ограничена .

Договор купли-продажи:

Если вы покупаете ранее существовавшее здание или общество, продавец подпишет с вами договор купли-продажи после того, как вы согласовали условия продажи, с кем это может касаться.

Но что ж, если вы получаете перепланировку под или новое строительное общество , то после того, как вы забронируете квартиру , в ближайшие месяцы застройщик подпишет с вами договор купли-продажи .Это договор, в котором говорится, что недвижимость была продана вам, а также указываются детали вашей квартиры. Всегда полезно проверить все детали, которые вам обещали, особенно цену, квадратные метры, дату доставки и штрафы за просрочку доставки и планы оплаты (штраф за просрочку платежа) — это то, о чем вы договорились.

Владение и регистрация:

Последний шаг в процессе покупки — это владение недвижимостью, передаваемой вам, и ваша ответственность за регистрацию ее на свое имя.Владение — это физическая передача собственности, но этого недостаточно для установления законной передачи права собственности. Для этого вам нужно будет зарегистрировать недвижимость на ваше имя в местных муниципальных архивах, а продавец должен подтвердить, что собственность передается вам. Во время регистрации вам также необходимо будет оплатить гербовый сбор, который представляет собой государственный налог, взимаемый с операций с недвижимостью.

Многие домовладельцы обычно считают, что этот процесс может быть утомительным, но в конце концов у вас, наконец, есть место, которое вы можете назвать своим домом, милым домом!

Процесс и принципы редевелопмента

Б.C. Жилищная стратегия правительства призвана помочь наиболее нуждающимся в получении безопасного и доступного жилья.

Ключевой частью стратегии является перепланировка провинциальной собственности со стареющими зданиями на малоиспользуемых землях. Редевелопмент укрепляет и защищает доступное жилье и дает нам возможность:

• Обновите доступный жилищный фонд, заменив стареющие жилые дома, нуждающиеся в дорогостоящем ремонте, новыми домами

• Создание домов, которые полностью интегрируют доступное жилье в окружающие сообщества

• Воспользуйтесь нашими ресурсами, чтобы лучше восполнить пробелы в предложении жилья

• Обеспечение более экологически устойчивого жилья

BC Роль жилья может варьироваться в зависимости от проекта реконструкции.Наш успех достигается благодаря прочным партнерским отношениям с местными органами власти и общественными организациями.

Обзор процесса перепланировки

Редевелопмент помогает обеспечить, чтобы доступный жилищный фонд продолжал удовлетворять особые потребности в жилье и поддержке малообеспеченных жителей Британской Колумбии. Каждый процесс редевелопмента немного отличается и предлагает уникальные возможности.

Работаем в партнерстве

BC Housing работает в партнерстве с местными органами власти, некоммерческими операторами и общественными группами, чтобы реконструировать малоиспользуемые объекты недвижимости, в которых есть стареющие, устаревшие здания.Если необходимо изменить зонирование собственности, каждый муниципалитет предъявляет требования к участию общественности, которые влияют на результат процесса.

Поддержка резидентов

Мы понимаем, какое влияние реконструкция может оказать на жителей, и стремимся удовлетворить их потребности и своевременно предоставлять информацию. Узнайте больше о Руководящих принципах перехода на другое жилье для жителей ниже.

Консультации с общественностью

Будут предприняты все усилия, чтобы предоставить местным сообществам возможность внести свой вклад в процесс перепланировки.

Руководящие принципы перепланировки жилья

Реконструкция стареющего доступного жилья гарантирует, что люди, наиболее нуждающиеся в жилье в Британской Колумбии. будут иметь улучшенный доступ к жилью, которая наилучшим образом отвечает этим потребностям. Ниже приведены общие бизнес-принципы процесса редевелопмента. В каждом проекте могут быть разработаны определенные принципы, относящиеся к проекту.

• Жильцы доступного жилья, проживающие в настоящее время на участках, подлежащих перепланировке, будут в первую очередь рассматриваться на всех ключевых этапах процесса перепланировки.

• Не будет сокращения количества доступного жилья.

• Любая стоимость, полученная от перепланировки участка, будет реинвестирована в обеспечение более доступного жилья в Британской Колумбии.

• Редевелопмент обеспечит более безопасное и качественное доступное жилье, снижение затрат на обслуживание и более эффективное использование государственных средств.

• Там, где это возможно, перепланировка создаст общины со смешанным доходом и доступным жильем, интегрированные в более крупные общины с другими вариантами жилья.

• Все стороны, участвующие в перепланировке участка, будут стремиться к тому, чтобы он прошел в разумные сроки и был более экологически устойчивым, чем это было до перепланировки.

Руководящие принципы перехода жилья для жителей

Если жители вынуждены переехать в результате перепланировки, будут приложены все усилия, чтобы помочь им найти подходящее жилье. Хотя обстоятельства будут варьироваться в зависимости от конкретного проекта, ниже представлены общие принципы оказания помощи жильцам, в том числе возможность возврата в реконструированное жилье.Жители будут заранее проконсультированы относительно любых требований к переезду. Будут приложены все усилия, чтобы помочь людям найти доступное жилье, отвечающее их потребностям.

• Разумные расходы на переезд, а также на повторное подключение инженерных сетей будут покрываться.
• Жителям будет предоставлена ​​открытая коммуникация и четкая информация, чтобы они были хорошо осведомлены о том, как реконструкция повлияет на них.

Чтобы обеспечить двустороннюю связь, жители смогут связаться с нами по телефону, электронной почте или лично, чтобы получить информацию и рекомендации или оставить отзыв.

Стоимость доступного жилья: вырисовывается карандашом?

В США не хватает доступного жилья. На каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом приходится всего 29 адекватных, доступных и доступных квартир для сдачи в аренду. Это означает, что двое родителей, которые работают на работе с минимальной заработной платой, могут годами ждать, чтобы найти безопасное и доступное место для проживания со своими двумя детьми. Почему при таком высоком спросе застройщики не спешат строить доступные квартиры?

Оказывается, строительство доступного жилья не является особенно доступным.Фактически, существует огромный разрыв между стоимостью строительства и обслуживания этих зданий и арендной платой, которую может платить большинство людей. Без помощи слишком скудных государственных субсидий на создание, сохранение и эксплуатацию доступных квартир строительство таких домов часто невозможно. Этот инструмент помогает объяснить, почему.

Почему есть пробел?

Разработка стоит больших денег. Застройщики полагаются на ссуды и другие источники для финансирования строительства до того, как люди переедут и начнут платить арендную плату.Но девелоперы могут получить эти ссуды и источники капитала только в том случае, если разработка принесет достаточно дохода, чтобы выплатить ссуды и выплатить прибыль инвесторам. Разрыв между суммой, которую здание, как ожидается, будет получать от арендной платы, и суммой, которую застройщики должны будут выплатить кредиторам, и инвесторы могут остановить строительство доступного жилья еще до того, как оно начнется, оставляя мало вариантов для миллионов семей с низкими доходами, ищущих безопасное и доступное жилье. дома.

Проблема еще более сложна, если учесть самых бедных жителей.Во многих местах арендная плата, которую могут платить самые бедные семьи, слишком мала, чтобы покрыть расходы на эксплуатацию многоквартирного дома, даже если бы застройщики могли построить это здание бесплатно.

Чтобы проиллюстрировать эту проблему, мы изучили данные по метрополитену Денвера, который испытывает рост спроса на арендное жилье, но не является городом с традиционно высокой стоимостью. Условия аренды жилья в Денвере в значительной степени репрезентативны для других городов США.

Использует

Строительство зданий стоит денег: для разработчиков, эти затраты часто называют использованием. Первый крупный объект использования — это земля, которую девелоперы планируют построить, так называемая стоимость приобретения. В некоторых случаях застройщики могут использовать государственные земли для строительства доступного жилья. Но когда такой вариант недоступен, застройщик мало что может сделать для снижения стоимости земли.

Имитация подаренной государственной земли

Следующая крупная стоимость развития — строительство. Хотя застройщик может принять некоторые решения по минимизации затрат на строительство, они во многом определяются рыночными силами.Затраты на строительство различных объектов недвижимости в Денвере, которые мы проанализировали, варьировались от 8,8 до 17,6 млн долларов, что делало строительство самым крупным разовым объектом использования.

Третье использование, которое следует учитывать, — это плата за разработку. Эта плата встроена в расчет затрат на разработку, потому что разработчик использует ее для оплаты всех затрат на ведение бизнеса: наем персонала, управление офисом, поиск новых возможностей и многое другое. В конце концов, разработчики не могут строить, если они не собираются зарабатывать деньги на проекте.Застройщики доступного жилья могут отложить выплату части гонорара, оставив больше денег для покрытия затрат на строительство. Затем разработчики возмещают отсроченную часть комиссии по мере выплаты арендной платы с течением времени. Это, конечно, предполагает, что разрыв в конечном итоге будет закрыт, что здание построено и что оно успешно функционирует в течение многих лет.

Хотя это три важных использования, которые должен учитывать застройщик, другие расходы включают: плату за проектирование, проценты по строительному кредиту, постоянные комиссии за финансирование, резервы и плату за управление проектом.

Источники

Чтобы покрыть расходы на строительство и эксплуатацию жилого дома, застройщики полагаются на несколько различных источников денег. Один из важных источников — это долги. Застройщики занимают деньги у кредиторов в зависимости от суммы, которую они смогут выплатить со временем.

Хотя нынешний рынок влияет на условия кредита, маловероятно, что девелоперы когда-либо получат кредит, достаточно большой, чтобы закрыть этот пробел.

Чтобы продемонстрировать это, мы смотрим на уровень вакансий, который обычно является индикатором силы рынка.В условиях слабого рынка заполнение квартиры может занять больше времени после выезда арендатора, поэтому можно ожидать более высокого уровня вакантных площадей. Ремонт квартиры между жильцами и другие факторы также могут продлить свободное пространство. Поскольку размер ссуды основан на будущей арендной плате, которую, как ожидается, принесет здание, более низкий уровень вакантных площадей — и, как следствие, увеличение дохода — должны увеличить размер ссуды. Ниже вы можете отрегулировать долю вакансий, чтобы увидеть, как она влияет на разрыв.

Уровень вакансий

Помимо ссуды, девелоперы могут финансировать развитие за счет налоговых льгот или грантов.Однако эти источники содержат оговорки. Налоговые льготы, на которые имеет право здание, зависят от того, сколько стоит его создание и от того, какую арендную плату застройщик планирует взимать относительно среднего дохода в этом районе. Кроме того, федеральные органы власти, правительства штата и местные органы власти имеют ограниченные суммы налоговых льгот и грантов, поэтому даже если проект соответствует требованиям, финансирование не гарантируется.

Устранение разрыва

Можем ли мы закрыть этот пробел … более крупными займами?

Здесь справедливо спросить: если не хватает грантов или налоговых льгот, почему бы застройщикам просто не взять более крупные ссуды, чтобы сдвинуть здание с мертвой точки?

Короче говоря, кредиторы не позволят (и не должны) им этого допустить.Размер ссуды, которую предоставит банк, зависит от чистого операционного дохода проекта (NOI) или суммы денег, которую он ожидает получить от арендной платы после учета операционных расходов.

Кредиторы используют NOI для расчета суммы долга, которую застройщик сможет разумно выплатить, учитывая проценты и признавая, что застройщику все еще нужен некоторый денежный поток для покрытия непредвиденных расходов.

Но если арендная плата будет установлена ​​по ставкам, которые может позволить себе работающая семья, этот NOI будет довольно низким.Это может быть даже меньше нуля, если операционные расходы превышают выручку. Чем ниже NOI, тем меньше размер кредита.

Можем ли мы сократить разрыв … с помощью большего количества квартир?

Итак, если вам нужен более высокий NOI, чтобы получить более крупный кредит, почему бы не добавить больше квартир в свое здание, чтобы увеличить NOI? Хотя это приведет к увеличению затрат на строительство, некоторые затраты, такие как стоимость приобретения и плата за управление проектом, могут остаться прежними или увеличиваться медленнее, что поможет сократить разрыв.Вы можете видеть это справа: разрыв для 100-квартирного дома пропорционально меньше.

Однако есть некоторые предостережения. Первое — это экономика. Одним из больших преимуществ строительства дома с большим количеством квартир является то, что налоговые льготы могут быть более рентабельными. Но то, что ваш проект имеет право на налоговые льготы, не всегда означает, что вы их получаете. Нажмите кнопку ниже, чтобы узнать, что произойдет, если вы не получите налоговую скидку.

Налоговые льготы на 100-квартирный дом

Остальные предостережения носят практический характер.Учтите, во-первых, что добавление дополнительных квартир полезно только в том случае, если застройщики могут их заполнить, что может быть возможно в крупных городах, но сложнее по мере удаления от густонаселенных городских районов. Кроме того, создание больших сообществ доступного жилья имеет свои социальные и экономические недостатки, особенно если оно непреднамеренно отделяет семьи с низкими доходами от остальной части сообщества. Все зависит от масштабов и формы конкретного места.

Можем ли мы сократить разрыв … более высокой арендной платой?

Повышение арендной платы с жителей может показаться очевидным решением, поскольку это означает более высокий доход от собственности, что приводит к увеличению кредита.Но когда доступное жилье перестает быть доступным?

Чтобы здание могло претендовать на налоговые льготы, квартиры должны быть доступны семьям, зарабатывающим не более 60 процентов от среднего дохода по району (AMI). Кроме того, многие субсидии на аренду предназначены для семей с очень низким доходом или тех, кто зарабатывает менее 30 процентов AMI.

Текущий стандарт заключается в том, что семья должна платить за аренду не более 30 процентов своего семейного дохода. Все, что угодно, больше не доступно.

Чтобы сделать квартиру доступной для семьи из трех человек с чрезвычайно низким доходом, вы можете взимать не более 540 долларов в месяц. Вы можете взимать до 1081 доллара за семью из трех человек и по-прежнему иметь право на налоговые льготы, но теперь вы рискуете не допустить жителей с очень низким доходом, таких как родитель двух детей, зарабатывающих 21 125 долларов в качестве кассира в розничной торговле.

Учтите, что в Денвере AMI для семьи из трех человек составляет 72 100 долларов, поэтому получение 60 процентов AMI означает, что семья заберет домой 43 260 долларов; 30 процентов AMI означает, что семья зарабатывает 21 630 долларов.Женатый телемаркетер в Денвере заработал бы 36 544 доллара — чуть меньше 60 процентов AMI на семью из двух человек. Человек, работающий полный рабочий день, но получающий минимальную заработную плату, которая в Колорадо немного выше федерального минимума, будет чуть выше 30 процентов AMI, но все же значительно ниже 60 процентов.

Используйте переключатели ниже, чтобы увидеть эффект повышения арендной платы. Вы можете повысить арендную плату, либо ориентируясь на арендаторов с более высоким (но все же низким) доходом, прося арендаторов платить большую часть своего дохода в счет аренды, либо и то, и другое.

60% Арендаторы AMI

50% дохода семьи идет на аренду

Итак … как мы можем сократить разрыв?

Субсидии необходимы для сокращения разрыва.

Изменения в землепользовании, в правилах или в том, что и как мы строим, помогут сократить разрыв, но мы не добьемся того, чего нам нужно, без субсидий.

Субсидии бывают разных форм. Некоторые из них, такие как ваучеры или помощь в аренде, помогают платить арендную плату, оставляя арендаторам достаточный доход для оплаты других нужд и обеспечивая устойчивое функционирование собственности.Другие, такие как налоговые льготы, жилищные фонды, субсидии на развитие сообществ и целевые жилищные фонды, помогают оплачивать расходы на строительство, развитие или капитальный ремонт. Никакая субсидия не может решить проблему доступного жилья. Скорее, сочетание программ, включающих федеральные налоговые льготы, целевые жилищные фонды штата, решения о зонировании на местном уровне и взносы на государственные земли, может помочь построить доступное жилье. Чтобы преодолеть разрыв в доступном жилье, особенно для домохозяйств с низкими доходами, почти всегда необходима помощь как для развития, так и для получения дохода от аренды с течением времени.

Вы можете попробовать сами. Теперь вы разработчик и полностью контролируете свои расходы и арендную плату. Посмотрите, сможете ли вы манипулировать источниками и использованием, чтобы восполнить пробел, имея в виду все, что мы узнали о доступной аренде, размере кредита, размерах зданий и фиксированных затратах.

Попробуйте сами

Входные данные, указанные ниже, по умолчанию имеют реалистичные значения, основанные на типичном рынке жилья. Используйте элементы управления, чтобы увеличить или уменьшить значение для примера 50 и 100 квартир на заданный процент.

Доля потраченная на аренду: 30% дохода

NOI

$ 6 067

18 705 долларов США

NOI используется вместе с указанными ниже элементами управления размером долга для расчета максимальной суммы ссуды на недвижимость.

Максимальный заем исходя из дохода

81 894 долл. США

252 487 долл. США

Максимальный заем на основе суммы

$ 91 793

325 297 долл. США

Максимальный заем становится источником в следующем разделе в форме долга.Кредитор предоставляет меньшую из двух возможных ссуд.

сбросить к значениям по умолчанию

Редевелопмент старых жилых комплексов бег с барьерами

Первые несколько жилых комплексов, которые в 1980-е усеяли довольно ровную линию горизонта города, начали стареть. Эти жилые комплексы прошли полный цикл, и некоторые из них, по мнению отраслевых экспертов, нуждаются в перепланировке.

Но перепланировка жилого комплекса в городе превратилась в гонку с препятствиями, где никто даже не увидел финишную черту.Одним из основных пробелов, с которыми сталкиваются эти жители, является отсутствие надлежащих руководящих принципов, которые, как они опасаются, могут подвергнуть их нападению акул без юридических гарантий.

Источники в промышленности сообщили, что по крайней мере 30 жилых комплексов, большинство из которых в Маллешварам, Басаванагуди и других районах южного Бангалора, нуждаются в реконструкции. Однако из-за множества препятствий и опасений жители парализованы и бездействуют.

Hindu посетил три таких жилых комплекса, жители которых рассматривают возможность перепланировки.В комплексах в основном проживают пожилые люди, которые опасаются впускать кого-либо из опасений за свою экономическую безопасность. «Для редевелопмента необходимо договориться со строителем. Мы не уверены, что сможем безопасно справиться с этим, не потеряв свою собственность », — сказал житель, желая остаться неназванным. Квартира, в которой он находится, уже попала под прицел строителей.

В настоящее время такое соглашение о совместной разработке считается рискованным, поскольку резиденты не могут объединить свою собственность для заключения соглашения как одно юридическое лицо.Вместо этого им придется отменить свои документы о продаже и вернуть свою землю предыдущему владельцу. Р. Рамеш, консультант по недвижимости, работающий как минимум с двумя такими квартирами, сказал, что необходимо внести поправки в соответствии с руководящими принципами, которым следуют в Мумбаи.

В финансовой столице, если ассоциация жителей решает заняться перепланировкой, право собственности на неразделенную долю земли передается на имя ассоциации, и после перепланировки им выдается новая хата, независимая от застройщика.

Что удивительно, так это то, что даже спустя 35 лет после того, как квартиры стали украшением горизонта города, городские планировщики и общественные органы не сформулировали никаких рекомендаций по перепланировке старых жилых комплексов. «Мы близки к сдаче одного круга квартир в городе. Пришло время разработать руководящие принципы для реконструкции », — сказал Суреш Хари из CREDAI, Бангалор.

Редевелопмент — это новая норма

12 июня, 2020 Тим Эванс

С конца десятилетия 2000-х годов , New Jersey Future документально фиксирует возвращение роста населения в городов штата , поселков , и старше , пешеходных пригородов , отмечая эту реконструкцию (новый развитие происходит в уже застроенных местах) стал « новый нормальный .«Хотя интуитивно понятно, что усиление роста в уже застроенных местах, вероятно, уменьшило давление развития на окраину пригородов, у нас ранее не было возможности количественно оценить этот эффект.

Недавно опубликованные данные о землепользовании / земельном покрове за 2015 г., подготовленные Министерством охраны окружающей среды , дают возможность оценить состояние развития земель в Нью-Джерси.

• С 1986 по 2007 год темпы освоения земель в Нью-Джерси почти вдвое превышали темпы прироста населения; с 2007 по 2015 год соотношение упало до 1: 1
• С 2007 года большая часть прироста населения штата происходит за счет реконструкции в местах, где практически не осталось земли для строительства.
• Реконструкция может принимать различные формы, от проектов заполнения наземных парковок до адаптивного повторного использования существующих зданий и строительства целых новых кварталов на больших заброшенных объектах.

Теперь, с недавними новыми данными из проекта по картированию землепользования / земельного покрова Департамента охраны окружающей среды и анализа добавленной стоимости , проведенного исследователями из университетов Роуэна и Рутгерса, мы можем ясно увидеть степень, в которой реконструкция спасал землю.С 1986 года (самый ранний год, за который были получены данные в рамках проекта) по 2007 год, ¹ количество акров, ежегодно переводимых в урбанизированное использование, оставалось стабильным в диапазоне примерно от 14 000 до 18 000 акров (см. Рисунок 1). Но после 2007 года эта цифра резко снизилась, сначала до немногим более 5000 акров в год в период с 2007 по 2012 год, а затем еще больше до примерно 3500 акров в год в период с 2012 по 2015 год.

Рис. 1. Акров новой застройки в год

Это правда, что прирост населения на снизился за последнее десятилетие. также снизился, что снизило потребность в освоении новых земель, но это само по себе не может объяснить падение темпов освоения земель.В период с 1986 по 1995 год, а затем с 1995 по 2007 год темпы увеличения освоенных акров в Нью-Джерси почти вдвое превышали темпы прироста населения (см. Диаграмму 2). Но между 2007 и 2015 годами ставки были почти одинаковыми; рост населения замедлился, но освоение новых земель замедлилось намного больше. Таким образом, в последний период штат освоил гораздо меньше новых акров на каждого нового жителя, чем это было в предыдущие десятилетия. Как это случилось?

Рисунок 2. Скорость освоения земель по сравнению сПрирост населения

Уменьшение площади вновь застроенных акров на каждого нового жителя произошло в основном из-за возврата роста в более старые города; когда новые люди переезжают в место, которое уже было в основном застроено, и новая застройка происходит за счет повторного использования ранее освоенных земель, количество вновь застроенных земель на каждого нового жителя по существу равно нулю. До 2007 года муниципалитеты, которые уже были застроены не менее чем на 90 процентов ² (то есть освоили не менее 90 процентов своих земель, пригодных для застройки, при этом большая часть оставшихся неосвоенных земель либо сохранялась навсегда, либо не подлежала застройке из-за регулирования) в основном стагнировали или фактически теряли население.Но со времен Великой рецессии доминировали застроенные дома ³ , причем муниципалитеты, которые были построены не менее чем на 90 процентов по состоянию на 2015 год, составили две трети прироста населения штата в период с 2007 по 2018 год (см. Рисунок 3).

Рисунок 3:% от общего прироста населения приходится на застроенные (≥ 90%) муниципалитеты, 2000-2007 гг. По сравнению с 2007-2018 гг.

Как происходит рост нового населения (и рабочих мест) в местах, где осталось мало или совсем нет земли для строительства? Как на самом деле выглядит «редевелопмент» на земле? Ответ часто зависит от того, какие разработки уже существуют.

Заполнение наземных парковок

Во многих местах осталось больше земли для строительства, чем они думают, даже если большая ее часть технически «застроена». «Развитый» не всегда подразумевает наличие зданий или других построек; иногда это просто означает «асфальтированный». Наземные автостоянки представляют собой de facto земельный банк для многих менее плотно застроенных городов, предлагая возможности для застройки между существующими зданиями, особенно если парковочные конструкции могут быть построены для сохранения парковочной вместимости, но с меньшей двумерной площадью.Если существующий образец застройки уже является смешанным и пригодным для прогулок, проекты заполнения могут быть спроектированы так, чтобы гармонировать с окружающей средой. Если существующая модель в большей степени ориентирована на автомобили или преобладает один тип землепользования, проекты засыпки могут дать возможность создать пешеходные удобства и добавить виды землепользования или типы жилья, которые в настоящее время отсутствуют.

Некоторые примеры из Нью-Джерси включают:

• Новый семиэтажный многофункциональный комплекс в Вудбридже , запланированный на месте торгового центра и парковки рядом с железнодорожной станцией Вудбридж
• Woodmont Metro в Метухене , жилой комплекс с новой общественной площадью и новой структурой парковки, построенный на бывшей пригородной стоянке рядом с железнодорожным вокзалом Метухена, который поможет диверсифицировать жилищный фонд района, в котором ранее преобладали отдельные -семейные особняки
• Центр города Вурхиз , ранее известный как Echelon Mall, представлял собой более обширную адаптацию, в которой была заменена не только часть наземной парковки новыми таунхаусами, коротким рядом ресторанов и пешеходной площадью, но и частью самого торгового центра. также сняты, чтобы освободить место для новых применений

Адаптивное повторное использование существующих зданий

Одним из способов привлечь новых жителей в застроенное место, которое приводит к минимальному визуальному изменению существующего ландшафта, является преобразование нежилых зданий в жилье, будь то старый завод, офисное здание, церковь или что-то еще. устаревшее землепользование.Или здание можно переоборудовать под офисы или другое использование, для которого оно изначально не предназначалось. Это может произойти даже в самых густонаселенных местах, потому что нет необходимости втискиваться в какие-то новые постройки — существующие постройки уже заняли место.

Некоторые примеры включают:

• Luxe Apartments , рядом с торговым центром Woodbridge Center в Вудбридже, где верхние этажи офисного здания переоборудуются в роскошные апартаменты
• Edison Village в Вест-Ориндж, комплекс исторических заводских зданий, которые были преобразованы в квартиры, с коммерческой составляющей и открытыми зелеными насаждениями, с таунхаусами, которые будут добавлены позже
• Убежище , старое здание банка в Ред-Банке, которое было преобразовано в офисное помещение
• Офисные здания в Ньюарке, которые были преобразованы в квартиры: Walker House , Eleven 80

Строительство нового квартала на большом заброшенном участке

Иногда один объект недвижимости с очень большой площадью — e.грамм. заводской комплекс, склад, поле для гольфа, офисный парк в пригороде или торговый центр — станут экономически устаревшими и опустеют, имея мало шансов на привлечение новых жителей. Если существующие здания с трудом поддаются адаптивному повторному использованию, для застройщика может быть более целесообразным просто полностью снести старый землепользование и рассматривать землю как чистый лист для строительства, что составляет целый новый район. Если это делается в контексте окружающей среды, которая в значительной степени зависит от автомобилей, этот чистый холст может даже предоставить возможность создать многофункциональный городской центр в муниципалитете, в котором раньше его не было, хотя такая ситуация может привести к самоуправлению. содержал капсулу «модульного урбанизма» с ограниченной связью с прилегающей застройкой.(Пригородные, ориентированные на автомобили землепользования часто проектировались так, чтобы иметь ограниченные точки доступа к их окрестностям и из них, поэтому подключение может быть затруднено постфактум.) Если это делается в контексте окружающей уличной сети с хорошей связью, Существующая сеть может быть расширена на реконструируемую собственность, создавая новые автомобильные и пешеходные связи и позволяя более короткие местные поездки.

Некоторые примеры включают:

• Станция Уэсмонт в Вуд-Ридже превратила территорию бывшего завода по производству самолетов Curtiss-Wright в новый район, ориентированный на транзитные перевозки, вместе с новой станцией пригородной железной дороги NJ Transit
• East Brunswick планирует создать новый центр города на месте устаревшего торгового центра
• Район по адресу 1515 Проект в Парсиппани объединит жилые и торговые объекты, соединенные внутренней пешеходной сетью улиц, на месте бывшего офисного парка

Пустой завод General Motors в Юинге расчищен, чтобы освободить место для нового Ewing Town Center

Общей темой, объединяющей эти проекты, является повторное использование — повторное использование зданий, повторное использование земли, повторное использование инфраструктуры, — что превращает «перепланировку» в «перепланировку».«Каждый раз, когда новые жители или предприятия могут быть поглощены в месте, которое уже было застроено — будь то адаптивные изменения существующих зданий или строительство новых зданий на земле, которая ранее использовалась для чего-то другого, — это превращается в неосвоенную землю в каком-то другом месте. место, которое не требует урбанизации для размещения этих жителей и предприятий, тем самым замедляя темпы использования Нью-Джерси оставшихся открытых пространств. Это также обычно означает, что новая застройка может использовать преимущества уже существующей инфраструктуры — дороги, линии электропередач, водопроводные и канализационные трубы — избегая затрат на расширение инфраструктуры на неосвоенную территорию.

Однако перепланировка

— это не только избежание затрат, связанных с новой застройкой на ранее неосвоенных землях. Часто это также может представлять возможность для внесения дополнительных улучшений в существующую застроенную среду, в которой расположен проект перепланировки, путем обновления архитектурных особенностей существующего здания или введения типа здания или гражданской функции, которые ранее отсутствовали, или добавления к разнообразие жилищного фонда города, или создание пешеходных переходов и удобств, чтобы сделать район более проходимым, или обеспечение необходимого городского открытого пространства, или предоставление возможности большему количеству людей жить рядом с общественным транспортом и сократить их вождение и владение автомобилями.А когда нежилое здание приспособлено для использования в жилых помещениях или когда бывшее промышленное использование земли очищено и заменено новой жилой застройкой, рост населения может происходить без вытеснения существующих жителей, что часто вызывает озабоченность в городских районах с высоким спросом. земли под застройку не осталось. Редевелопмент — это способ добавить новое жилье в застроенные районы, помогая ослабить повышательное давление на цены на жилье. Он может осуществить изменение численности населения через чистое добавление новых, а не за счет замены давних жителей новыми.

Какую бы форму она ни приняла, перепланировка может одновременно улучшить условия жизни существующих застроенных территорий, в то же время позволяя другим землям оставаться незастроенными. Реконструкция будет важным инструментом для муниципалитетов Нью-Джерси, чтобы вернуться к экономическому возрождению. New Jersey Future будет продолжать сотрудничать с городами по всему штату, чтобы создавать более сильные и интегрированные места.

---

¹ Данные DEP составлялись с нерегулярными интервалами с 1986 года, с точками данных за 1986, 1995, 2002, 2007, 2012 и 2015 годы

² Процент застройки рассчитывается как отношение освоенных акров к общему количеству застроенных акров, где застроенные земли представляют собой сумму 1) уже застроенных земель и 2) неосвоенных земель, которые все еще доступны для застройки.Он отвечает на вопрос: «Сколько из того, что можно разработать, было разработано?» Исследователи из университетов Роуэна и Рутгерса оценивают площадь земель, которые еще могут быть застроены, путем совмещения данных DEP Land Use / Land Cover с другими источниками данных, которые описывают земли, которые были постоянно сохранены или регулируются иным образом и не могут быть освоены. «Доступные» земли — это то, что остается, когда неосвоенные и уже освоенные земли отфильтровываются.

³ Среди базисных годов данных, для которых были подготовлены данные о землепользовании / земельном покрове DEP, 2007 год ближе всего совпал с Великой рецессией.