Что не возвращается задаток или залог: В чем разница между залогом и задатком

Содержание

Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Залог возвращается в двойном размере, если договор о сделке расторгнут по вине продавца. Если виноват покупатель — то залог не возвращается, напомнил ВС РФ

Фото: ИТАР-ТАСС/ Георгий Андреев

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».

Причина разбирательства

В 2016 году в один из городских судов Московской области обратился гражданин с иском другому лицу о возврате $162 тыс. и процентов за пользование этими деньгами в течение семи лет ($82 тыс.).

Как разъяснил истец, эти деньги он внес в 2010 году в качестве залога при покупке у ответчика части жилого дома. Часть дома была оценена в $192 тыс., из которых $162 тыс. были залогом. Это было прописано в предварительном договоре, в котором также указывалось, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор в течение года с момента подписания документа. Позднее покупка жилья не состоялась, а продавец залог не вернул.

В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.

Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».

Что решил Верховный суд

Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».

Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.

По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора. Он еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор. В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».

Залог, задаток или аванс

Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.

Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.

Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.

Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.

Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.

Автор

Игнат Бушухин

в чем разница, что не возвращается, отличие от предоплаты

Содержание статьи

Во многих гражданских правовых отношениях, таких как договоры купли-продажи, предоставления денег в долг, применяются некоторые формы гарантий, которые имеют цель защитить интересы сторон при заключении межу собой сделок. Такими наиболее часто используемыми на практике формами страховки являются залог и задаток.

В общем смысле они имеют назначение – гарантировать (хотя бы частично) исполнение условий договора между двумя контрагентами. Однако, несмотря на то, что эти формы страховки выполняют одну функцию, все же между ними больше различий.

Форма обеспечения

В Гражданском кодексе РФ довольно точно указаны формы обеспечения исполнения взаимных обязательств по различным типам правовых отношений.

Функция залога состоит в том, чтобы кредитор имел надежную гарантию того, что должник исполнит перед ним все обязательства. Форма обеспечения прав кредитора с помощью залога может иметь как непосредственно денежную, так и имущественную.

Нередко предметом залога служит то имущество, которое по условиям договора кредита или лизинга должно перейти в право собственности должника после выплаты им всех причитающихся сумм долга и процентов. Как правило, подобная практика использования залога применятся банками при заключении ипотечных договоров, когда приобретаемая квартира является предметом залога по ипотечному займу.

Кроме этого, в качестве предмета залога может использоваться и другое имущество (движимое или недвижимое), которое имеет соответствующую оценку стоимости и является ликвидным на рынке, т.е. его можно продать. Это также могут быть и финансовые активы, например, денежные депозиты, ценные бумаги (акции, облигации, чеки, ваучеры, накладные и коносаменты на товар).

Непосредственной юридической формой оформления залога является либо отдельно составленный договор о принятии залога с его нотариальным заверением, либо условия прямо включены в договор о кредитовании или получении займа.

Что касается задатка, то в отличие от залога его задачей является не сколько обеспечение выполнения ранее заключенных между сторонами конкретного договора в полной мере, сколько, чтобы каждая из сторон не имела мотива отказаться от сделки, не потеряв при этом свою определенную имущественную выгоду.

Собственно, в этом и состоит основное назначение задатка – сделать так, чтобы ни одной из сторон по предварительному соглашению (договору) было не выгодно изменить характер сделки или вообще отказаться от нее.

Непосредственной формой получения задатка или его выдачей являются, как правило, исключительно денежные средства в наличной или безналичной форме – это может быть и передача денег через банковские ячейки или использование банковского аккредитива, в том числе и через escrow-счета.

Последствия выполнения и невыполнения договора

Поскольку в законодательстве достаточно четко определено, что и залог, и задаток являются договорами гражданского правового характера, то, как и при всяком договоре, имеются условия выполнения или нарушения. Для тех типов договоров, где используется форма залога, предусмотрено следующее:
  1. При выполнении всех условий, при которых кредитором был принят залог, он либо возвращается в полном объеме должнику, либо его стоимость засчитывается в общей сумме долга.
  2. Если условия договора нарушены и, например, долг по ипотечному займу не уплачен, то предмет залога (квартира) переходит в собственность кредитора. Если предметом залога служит иное имущество, то кредитор имеет право продать такое имущество, и за счет вырученной суммы покрыть все свои издержки, т.е. за счет должника. Причем, если стоимость имущества, принятого в залог, превышает сумму по заключенному договору, где оно служило в качестве кредитного обеспечения, то кредитор обязан возвратить ту часть суммы, которая превышает размер оплаты по договору.

Что касается задатка, то тут во многом все зависит от того, какая из сторон нарушила исполнение своих обязательств, и кто является инициатором сделки.

  1. Если обязательства по ранее заключенному предварительному соглашению нарушены продавцом, например, тем, кто продает квартиру, то он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере покупателю (ст. 381 ГК РФ). Буквально – он должен вернуть полученный задаток, который ему дал покупатель, а также еще и уплатить его сумму в виде штрафа (эквивалентный задатку, но не больше)
  2. Если же предварительное соглашение нарушено другой стороной (в данном случае – покупателем), то он лишается своего задатка и продавец обращает его в полном размере в свою личную пользу.

При рассмотрении случаев, связанных с задатком, важно и то, на каком основании определяется то, что условие договора нарушено и не выполнено. В случае договора купли-продажи – отказ от проведения сделки к определенному моменту или сроку. Такое условие должно быть обязательно указано при составлении договора или расписки о получении задатка.

Величина залога и задатка

Для случаев договорных отношений, где используется форма залога, то в общем порядке его размер или сумма должны покрывать стоимость всей кредитной сделки. Российским законодательством четко не определяется, какие лимиты стоимости должно иметь залоговое имущество.

Его размер устанавливается либо по взаимному согласию сторон, либо существующей бизнес-практикой или условиями делового оборота.

Так, для банковских ипотечных займов размер кредитного обеспечения должен составлять в среднем не менее 70-80% от суммы предоставляемого займа. Если заемщик имеет высокий рейтинг надежности или у него имеется в качестве залога имущество, во много раз превышающее сумму кредита, то сумма обеспечения может быть снижена до 50% и менее.

Что касается такой формы обеспечения, как задаток, то на практике используется величина лимита в 10-20% от общей суммы сделки. Хотя могут быть использованы и другие критерии, что во многом зависит от условий, в которых осуществляется та или иная сделка между контрагентами.

Что возвращается

В случае, если условия по ранее заключенному соглашению были полностью выполнены всеми сторонами гражданской сделки, то:

  1. Если оформлен залог, и он не засчитывается в общую сумму заключенной сделки, он возвращается в полном размере и соответствующем состоянии должнику. Если речь идет о материальных активах, они не должны при возвращении иметь повреждений, каких-либо следов ущерба. Если же такой ущерб возник по вине залогодержателя, он будет должен возместить должнику все издержки. Например, если находящейся в залоге у банка квартире был нанесен ущерб, в том числе и по причине форс-мажора, то он обязан возместить такой ущерб должнику, либо засчитать этот убыток в счет погашения кредита.
  2. Если же говорить о задатке, при выполнении ранее заключенных по договору условий он возвращается или переходит в состав суммы расчета по общей сделке.

Сводная таблица отличий

Для того чтобы иметь более наглядное представление о том, в чем состоит разница межу залогом и задатком, чем это сделано в виде простого описания, предлагается вниманию сводная таблица. В ней указаны все основные параметры и формы договорных отношений в виде задатка и залога, по которым производится их сравнение.

Параметр\вид обеспечения Задаток Залог
Форма оплаты Задаток вносится только деньгами  (п. 1 ст. 380 ГК РФ) Залог может быть внесен  любым  ценным имуществом (ст. 336 ГК РФ)
Возврат денег (имущества) Та сторона, которая выдала задаток, в случае неисполнения обязательства со своей стороны теряет право на него. Если условие не выполнено контрагентом, получившим задаток, то он возвращает его в  двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ) В случае неисполнения должником своих обязательств перед кредитором, он теряет свои права на залоговое имущество (ст. 334)
Формат соглашения Составляется в письменной форме, иногда может быть заверено нотариально Только письменная форма, в том числе и через нотариальное оформление. В некоторых случаях оговорка о внесении залога включается в состав кредитного договора или соглашения

Разница с предоплатой или авансом

Основное различие, которое существует между задатком/залогом перед такой формой платежа, как аванс, состоит в том, что залоговые меры являются, по сути, отдельными формами договорных отношений, которые обеспечивают исполнение договорных обязательств между контрагентами.

Аванс – это всего лишь предварительная оплата (внесение части) обязательства по ранее заключенному договору.

Дополнительная информация представлена ниже.

Об авторе
Григорий Знайко
Журналист, предприниматель. Веду свое дело и не понаслышке знаю проблемы и сложности, с которыми стакиваются ИП и ООО.
Свежие публикации

В чем разница между залогом и задатком

Понятие и признаки залога и задатка. Имеются ли отличия между данными способами исполнения обязательств

Залог и задаток в силу п. 1 ст. 329 ГК РФ применяются в целях обеспечения исполнения обязательств одной из сторон гражданско-правовых отношений. Термин залога определен в п. 1 ст. 334 ГК РФ. Должник передает кредитору имущество, из которого последний вправе получить удовлетворение (путем его продажи) при неисполнении контрагентом взятых на себя обязательств.

Задатком на основании п. 1 ст. 380 ГК РФ является денежная сумма, которая передается одной стороной сделки другой в качестве подтверждения заключения договора и гарантии его исполнения.

Таким образом, у данных способов обеспечения обязательств общая суть (они являются обеспечительными мерами), но задаток имеет более широкое функциональное назначение. Залог несет исключительно гарантийную функцию по возмещению возможных убытков при неисполнении долговых обязательств стороной сделки. Например, при невыплате сумм основного долга и процентов по ипотеке должником банк может наложить взыскание на квартиру путем ее продажи и за счет этих средств погасить долг.

Передача задатка помимо гарантийной функции преследует и иную цель — обязать сторону, давшую задаток, не срывать заключение сделки, обеспеченной им.

Чем отличается залог от задатка

Отличия залога от задатка заключаются в следующих моментах:

  1. Форма, в которой должна быть заключена сделка. На основании п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение между сторонами о передаче задатка в обязательном порядке должно быть облечено в письменную форму. Договор залога в силу п. 3 ст. 339 ГК РФ также письменный, однако в ряде случаев он должен быть заверен у нотариуса. Например, нотариальному удостоверению подлежат сделки о залоге доли в уставном капитале общества. Кроме того, стороны могут указать в основном договоре либо в соглашении о задатке на обязательность нотариального удостоверения залога.
  2. Предмет обеспечения. Задатком обеспечиваются исключительно денежные обязательства, в то время как предметом залога могут являться также имущественные права, иное имущество.
  3. Последствия неисполнения обязательств. Последствием неисполнения обязательства по залогу является продажа предмета залога и обращение взыскания кредитором на вырученную сумму в пределах цены основного обязательства. Что касается задатка, то последствия неисполнения обязательства зависят от того, какая сторона сделки их не исполнила. Подробнее об этом мы поговорим далее, в разделе о порядке возврата задатка.
  4. Размер обеспечения относительно размера основного обязательства. Задаток — это относительно небольшая сумма (10–20% от суммы основного обязательства). Предметом залога же может являться, например, квартира, т. е. формально такой предмет может стоить дороже, чем сумма основного обязательства.

Что не возвращается — залог или задаток

Залог не возвращается, поскольку на него обращается взыскание, и предмет залога продается новому собственнику. Задаток подлежит возврату в том случае, если обязательство не исполнено по вине лица, получившего его. Такое лицо возвращает его в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Если же:

  • обязательство исполнено надлежащим образом;
  • не исполнено по соглашению сторон;
  • не исполнено по не зависящим от сторон обстоятельствам,

то задаток возвращается лицом, его получившим, в размере обеспечения (та же сумма, которая была передана по договору).

***

Таким образом, задаток является наиболее простым в оформлении способом обеспечения договорных обязательств, как позволяет обеспечить заключение сделки в будущем, так и служит гарантом ее исполнения. Залог применяется только при наличии у должника имущества, на которое кредитор получает право наложить взыскание при неисполнении условий сделки.

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Бизнес».

понятие и отличия по законодательству РБ

 Задаток

Задатком является определенная сумма денежных средств, которую вы передаете другой стороне по сделке в счет причитающихся с вас платежей. Сумма денег, переданная лицу в качестве задатка подтверждает тот факт, что вы заключили с другой стороной договор, а переданная сумма обеспечивает исполнение такого договора.

Особенности задатка:

При передаче задатка, следует выяснить по чьей вине сделка не состоялась.

Если сделка, в которой вы передавали задаток, не состоялась по вашей вине, тогда задаток не возвращается.

Однако, если вы передали задаток, но сделка не состоялась по вине стороны, которая получила задаток, то денежная сумма возвращается в двойном размере.

Интересно!

Рекомендуется заключить соглашение о передаче задатка для предотвращения негативных последствий

Существуют случаи, когда задаток возвращается, а именно:

  • договор невозможно исполнить и в данном исполнении нет вины обеих сторон
  • стороны отказались от договора до начала его исполнения

Аванс

Под авансом понимают сумму денег, которая передается другой стороне договора как 1-ая часть основного платежа.

Такая сумма денежных средств передается до того, как другая сторона начнет выполнять свои обязанности по договору.

В случае, если аванс внесен, а сделка не состоялась, тогда сторона, которая вносила аванс, вправе требовать возврата денежных средств, переданных другой стороне. Однако если договор был исполнен частично, тогда аванс возвращается с учетом понесенных расходов другой стороны договора.

Можно сказать, что аванс является частью оплаты по договору и передается до момента передачи вещи или оказания какой-либо услуги.

Залог

Одна сторона передает предмет залога другой стороне и в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий сделки, сторона, которой передается предмет залога может удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества.

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Внимание!

Обязательным условием залога является наличие его письменной форме, иначе залог считается недействительным

Условие о залоге подписывается дополнительным соглашением.

Предметом залога не может быть:

  • имущество, изъятое из оборота
  • требования, которые связаны с личностью гражданина (алименты и т.д.)

Особенностью залога является то, что заложенное имущество не является частью оплаты по договору. Данное имущество выступает в качестве гарантии выполнения обязательств по договору.

После выполнения условий договора, залоговое имущество возвращается залогодателю.

При проведении торгов не имеет значения, кто вносит задаток за потенциального их участника

Одна из экспертов «АГ» отметила, что приведенная в определении правовая позиция расходится с более ранним подходом ВС о личном внесении задатка участником торгов, которая представлялась более обоснованной. Другая обратила внимание на то, что в рассматриваемом случае высшая инстанция ушла от рассуждений о том, что же представляет собой платеж, вносимый будущим участником торгов.

15 мая Верховный Суд РФ вынес Определение № 310-ЭС19-26858 по делу об оспаривании решения антимонопольного органа, вынесшего предписание муниципалитету за недопущение к участию в торгах претендента, задаток за которого внесло третье лицо.

УФАС и суды разошлись в позициях о том, кто мог быть допущен к торгам

В 2018 г. администрация муниципального образования Ямбирское сельское поселение Щацкого муниципального района Рязанской области организовала торги в форме открытого аукциона по сдаче в аренду ряда земельных участков сельскохозяйственного назначения. По условиям торгов претендент должен был перечислить задаток в безналичной форме на расчетный счет организатора аукциона не позднее 11 часов 14 декабря.

К указанному сроку в отношении лота № 1 в администрацию поступили заявки от двух граждан, но организатор допустил до участия в аукционе лишь Александра Чернышова, так как задаток за Виктора Меркушкина был перечислен иным лицом. Впоследствии аукционная комиссия признала торги несостоявшимися и решила заключить договор аренды земельного участка по лоту № 1 с единственным участником аукциона.

Виктор Меркушкин обжаловал действия администрации в Управление ФАС по Рязанской области, которое выявило нарушение организатором торгов п. 3 и 8 ст. 39.12 Земельного кодекса. УФАС сочло, что отказ администрации в допуске к участию в торгах Виктора Меркушкина был сделан без учета положений ст. 182, 448 Гражданского кодекса. По мнению антимонопольного органа, установление обязанности участников торгов по уплате задатка не исключает возможности его внесения третьим лицом вместо участника аукциона. В итоге муниципалитет получил предписание о необходимости отмены протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по лоту № 1 и размещения информации об этом на своем официальном сайте. Кроме того, муниципалитету было предписано уведомить о принятии такого решения участников, подавших заявки на участие в аукционе по лоту № 1, повторно рассмотреть их и провести аукцион в установленном законом порядке.

В свою очередь, Александр Чернышов оспорил решение регионального УФАС в арбитражном суде. Первая и вторая инстанции удовлетворили его требование. Они истолковали положения аукционной документации таким образом, что внесение задатка должно быть произведено непосредственно участником аукциона, поскольку иное не предусматривалось правилами торгов. При этом суды учли интересы администрации, действующей от имени публично-правового образования в лице собственника земельных участков, вытекающие из необходимости определения платежеспособного землепользователя.

Впоследствии окружной суд оставил без изменения судебные акты нижестоящих инстанций, отметив, что в рассматриваемом деле условия торгов не запрещали внесение задатка третьим лицом за участника торгов, но буквальное содержание п. 5 ст. 448 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что правоотношения между организатором торгов и участником торгов по внесению, зачету и возврату задатка складываются исключительно между ними, что исключает участие в таких отношениях третьих лиц.

Одновременно кассация указала, что регулирование отношений, возникающих при внесении залога, подчиняется общим правилам гражданского законодательства, поскольку торги в силу ст. 447 ГК РФ являются формой заключения договора. Вместе с тем, исходя из ст. 380 ГК РФ, внесение задатка третьим лицом должно сопровождаться соответствующим соглашением, предусматривающим конкретные условия его внесения. Суд округа добавил, что, принимая оспариваемое решение, антимонопольный орган не указал, в силу каких норм закона он считает заключенным соглашение о задатке в отсутствие воли организатора торгов, прямо не предусмотревшего возможность внесения задатка за претендента третьими лицами. Такое обстоятельство, по мнению суда округа, исключало возможность считать соблюденным условие о письменной форме соглашения о задатке при наличии лишь односторонних документов (заявки претендента с указанием на внесение за него задатка третьим лицом и факта его перечисления на счет организатора торгов).

Ссылаясь в кассационной жалобе на существенные нарушения норм материального права, антимонопольный орган обратился в Верховный Суд.

ВС не согласился с нижестоящими судами

После изучения материалов дела № А54-263/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что ст. 313 ГК РФ допускает исполнение обязательства третьим лицом и признает такое исполнение надлежащим. Соответствующая судебная практика (в частности, Определение ВС РФ от 16 июня 2016 г. № 302-ЭС16-2049), исходит из того, что вышеуказанная статья направлена в том числе на расширение механизмов получения кредитором причитающегося ему по обязательству исполнения (то есть, по сути, на защиту прав кредитора).

«При этом закон не наделяет добросовестного кредитора, не имеющего материального интереса ни в исследовании сложившихся между третьим лицом и должником отношений, ни в установлении мотивов, побудивших должника перепоручить исполнение своего обязательства другому лицу, полномочиями по проверке того, действительно ли имело место возложение должником исполнения обязательства на третье лицо. Следовательно, не может быть признано ненадлежащим исполнение добросовестному кредитору, который принял как причитающееся с должника предложенное третьим лицом, если кредитор не знал и не мог знать об отсутствии факта возложения исполнения обязательства на предоставившее исполнение лицо и при этом исполнением не были нарушены права и законные интересы должника (Постановления Президиума ВАС РФ от 28 октября 2010 г. № 7945/10, от 15 июля 2014 г. № 3856/14)», – указал ВС.

Как пояснил Суд, в рассматриваемом случае ни Земельный кодекс, ни ст. 448 ГК РФ, устанавливающая порядок проведения торгов, не содержат запрета на исполнение обязательства по внесению задатка третьим лицом. Кроме того, подобный запрет не вытекает и из содержания обязательства по внесению задатка. Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ и п. 21 ст. 39.12 ЗК РФ задаток в определенной степени обеспечивает исполнение обязательства, позволяя кредитору (собственнику земельного участка) засчитать полученную им сумму в счет исполнения обязательства в случае возникновения просрочки со стороны должника в будущем при исполнении договора. Соответственно, для кредитора значение имеет как таковой факт получения задатка, за счет которого в будущем могут быть удовлетворены его имущественные интересы, а не личность лица, вносящего задаток.

Таким образом, произведенное исполнение в соответствии со ст. 313 ГК РФ признается надлежащим, и, следовательно, внесение задатка третьим лицом не может служить основанием для отказа в допуске лица к участию в торгах. В рамках рассматриваемого дела суды установили, что задаток был получен администрацией в полном объеме и отсутствовали основания полагать, что третье лицо ошибочно перечислило задаток на счет администрации, не имея намерения исполнить обязательство за Виктора Меркушкина.

Верховный Суд добавил, что в деле отсутствуют доказательства того, что исполнение обязанности по внесению задатка третьим лицом за претендента на участие в торгах нарушило права и законные интересы администрации. Наличие у муниципалитета, действующего от имени собственника земельных участков, интереса в определении платежеспособного землепользователя по результатам торгов могло служить основанием для отказа в его допуске к участию в торгах, если поведение последнего свидетельствовало о его намерении получить право аренды земельного участка без встречного предоставления.

«Однако само по себе отсутствие непосредственно у участника торгов денежных средств, необходимых для уплаты задатка, на момент проведения торгов не может служить основанием для вывода о его недобросовестности, поскольку не означает, что он не сможет вносить арендную плату в дальнейшем исходя из получаемых им доходов и с учетом стоимости иного принадлежащего такому участнику имущества. Напротив, внесение задатка непосредственно участником торгов не исключает риска того, что в дальнейшем этот участник, ставший победителем торгов, не утратит возможность исполнять свои обязательства, тем более в ситуации, когда срок аренды земли является значительным, составляя 49 лет, как это предусмотрено аукционной документацией в рассматриваемом деле», – отметил Верховный Суд в своем определении. Таким образом, он отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении жалобы Александра Чернышова о признании недействительным решения антимонопольного органа.

Эксперты «АГ» неоднозначно оценили определение

Партнер компании You & Partners Евгения Зусман полагает, что приведенная в определении правовая позиция расходится с ранее принятым Определением ВС от 8 декабря 2016 г. № 14-АПГ16-18 по аналогичному вопросу.

«В деле, сформировавшем более раннюю позицию ВС РФ, истец ходатайствовал о признании недействующей нормы административного регламента Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области. По его мнению, указанный административный регламент по своему смыслу предполагал возможность уплаты задатка за участие в торгах только лично претендентом, чем нарушал его право на участие в торгах в случае временного отсутствия у него расчетного счета или денежных средств. Тогда ВС со ссылкой на п. 18, 21 ст. 39.11, п. 7, 11, 21 ст. 39.12 ЗК РФ отклонил ходатайство истца. В резолютивной части определения ВС РФ была отражена позиция о том, что возложение непосредственно на участников аукциона обязанности по внесению задатка направлено на определение платежеспособности претендента и серьезности его намерений», – отметила она.

Эксперт заметила, что сейчас Верховный Суд пришел к выводу о том, что для кредитора имеет значение как таковой факт получения задатка, за счет которого в будущем могут быть удовлетворены его имущественные интересы, а не личность лица, вносящего задаток. «При этом ВС отметил, что само по себе отсутствие непосредственно у участника торгов денежных средств, необходимых для уплаты задатка, на момент проведения торгов не может служить основанием для вывода о его недобросовестности, поскольку не означает, что он не сможет вносить арендную плату в дальнейшем исходя из получаемых им доходов и с учетом стоимости иного принадлежащего такому участнику имущества. Более того, Суд приходит к выводу о том, что в арендных правоотношениях сроком 49 лет требование о задатке и его исполнение лично участником тендера, наоборот, может негативно сказаться на платежеспособности лица. Это утверждение представляется спорным и, на мой взгляд, может негативно повлиять на правоприменительную практику», – убеждена юрист.

Евгения Зусман добавила, что в целом она придерживается ранее изложенной ВС РФ консервативной позиции о личном внесении задатка участником тендера. «Безусловно, цель получения кредитором задатка – экономическая, в то же время задаток – это способ проверки платежеспособности участника тендера. В этом контексте личность уплачивающего задаток лица важна. Кроме того, если согласиться с позицией о возможности внесения задатка третьим лицом, в конкурсной документации необходимо установить требования к оформлению внесения задатка третьим лицом», – отметила она.

По мнению эксперта, теперь на практике могут возникнуть спорные ситуации, связанные с отзывом задатка лицом, его внесшим, с отнесением внесенного задатка к определенному участнику процедуры, с возвратом задатка. «Также может возникнуть риск притязания на заключение контракта третьим лицом, которое внесло задаток, на основании ст. 380 ГК РФ. С учетом принятого определения ВС я бы не рекомендовала организаторам торгов устанавливать запрет на внесение задатка третьим лицом, чтобы минимизировать вероятность обжалования результатов проведенных торгов отстраненным от участия в торгах участником», – резюмировала Евгения Зусман.

Адвокат АП г. Москвы Алина Емельянова полагает, что изложенная в комментируемом определении ВС РФ позиция не является новой. «Суды и ранее придерживались подхода, согласно которому при отсутствии указания в конкурсной документации на необходимость внесения задатка непосредственно (лично) претендентами задаток может быть внесен третьими лицами на основании ст. 380, 313 ГК (см., например, Определение ВС РФ № 308-ЭС15-13667 от 23 октября 2015 г., Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 ноября 2017 г. по делу № А40-34429/2017). Следует согласиться с выводом о том, что для кредитора значение имеет как таковой факт получения задатка, за счет которого в будущем могут быть удовлетворены его имущественные интересы, а не личность лица, вносящего задаток, однако обоснование этого вывода ВС РФ представляется не бесспорным», – отметила она.

По мнению эксперта, с одной стороны, ВС РФ ссылается на допустимость исполнения обязательства третьим лицом на основании ст. 313 ГК, п. 1 ст. 380 ГК и на отсутствие запрета на исполнение обязательства по внесению задатка третьим лицом (ст. 448 ГК). С другой стороны, он игнорирует императивные положения п. 2 ст. 380 ГК, согласно которому соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме, именно на это ссылались нижестоящие суды в обоснование вынесенных судебных актов. Поскольку этому доводу Суд разъяснений не дал, сложилась ситуация, в которой ВС, признавая платеж, вносимый претендентом на участие в аукционе, классическим задатком (п. 1 ст. 380 ГК), отбрасывает аргумент об обязательной письменной форме соглашения о задатке», – отметила Алина Емельянова.

Адвокат полагает, что основная проблема заключается в том, что правовая природа платежа, вносимого претендентом на участие в аукционе, носит особый характер, отличающийся от правовой природы классического задатка. «В науке до настоящего времени нет единого мнения по поводу того, что представляет собой платеж, именуемый задатком, в понимании ст. 448 ГК», – указала эксперт. При этом она также напомнила о позиции ВС из Определения № 14-АПГ16-18.

Алина Емельянова убеждена, что платеж, вносимый претендентом на участие в аукционе, не может подчиняться правилам ст. 380 ГК о классическом задатке, в связи с чем к нему не применимы и правила письменной формы соглашения о задатке. «Вместе с тем такой платеж имеет обязательственную природу, личность лица, вносящего такой платеж, не имеет значения для кредитора, в связи с чем к нему применимы положения ст. 313 ГК. К сожалению, в судебном акте высшая инстанция ушла от рассуждений о том, что же представляет собой платеж, вносимый будущим участником торгов (ст. 448 ГК), возможно ли применить к нему положения о классическом задатке (ст. 380 ГК), может ли иметь значение для организатора торгов личность лица, вносящего платеж в порядке п. 5 ст. 448 ГК, с учетом специфики отношений, связанных с проведением торгов», – резюмировала адвокат.

Чем аванс отличается от задатка

 

 

При покупке квартиры многие сталкиваются с предложением внести аванс или задаток как гарантию того, что вы не откажетесь от сделки. Для подтверждения серьезности намерений совершить сделку покупатель обычно вносит продавцу или задаток, или аванс, что по-другому называется частичной предоплатой. Если сделка расторгается по инициативе продавца, то для обеих сторон становится принципиально важно, что именно было сделано: внесен задаток или уплачен аванс. Зачастую не все понимают разницу между этими терминами, хотя она довольно существенна. Как показывает практика, из-за этого непонимания очень часто возникают трудности.

Кроме того, нужно учитывать, что часто сумму, которую покупатель выплачивает продавцу в качестве подтверждения серьезности своих намерений приобрести данный товар, называют залогом. Употреблять этот термин в таком контексте абсолютно недопустимо и юридически безграмотно. Залог – совершенно самостоятельный способ обеспечения обязательств, ничего общего не имеющий с предварительным платежом по договору. Залог – это заложенное имущество, то есть имущество, которое идет в счет обеспечения обязательств вернуть полученные в кредит средства.

Прежде чем подписывать соглашение об авансе или задатке и расставаться с деньгами, необходимо разобраться, в чем суть этого соглашения и каковы возможные последствия.

Задаток

Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.

Задаток несет две функции: функцию предоплаты(авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.

Правило задатка:«При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен», – статья 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.

Если покупатель(сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.

Если продавец(сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.

Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства – к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка(ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке, либо указанную в договоре купли-продажи.

Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме – расписка, так и на«фирменном» бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью. Имейте в виду, что как в Российском, так и в Международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена. Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.

Аванс

Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.

По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.

Аванс – это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.

Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия аванс. Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс – это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат(реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).

П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком(например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.

Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.

По мнению экспертов, для покупателя более выгодным способом внесения предварительного платежа является задаток, поскольку такая форма гарантирует его спокойствие в ожидании окончательного оформления сделки. Для продавца задаток выгоден, если речь идет о«чистой продаже» и он серьезно намерен обратить недвижимость в деньги. В ином случае заключается договор аванса с условием, что по истечении определенного обеими сторонами срока указанная сумма будет считаться задатком. Если же сроки не соблюдаются, то авансовая сумма или просто возвращается, или авансовое соглашение продлевается.

Что такое залог при съеме квартиры: обязательства и ответственность квартиросъемщика

В объявлениях о сдаче недвижимости часто фигурирует такое условие, как необходимость оформления залога, или наоборот, делается акцент на отсутствие такой необходимости, чтобы подчеркнуть привлекательность аренды именно этой квартиры.

В то же время, планируя расходы на оплату временного жилья, потенциальные наниматели часто не учитывают эту сумму. В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, что имеется в виду под залогом при съеме квартиры, и какие правила существуют относительно внесения залога.


Понятие залога: что это такое?

Передавая недвижимую собственность в аренду, ее владелец несет определенные риски: внезапный уход арендатора без предупреждения приведет к потере дохода (пока не найдется новый съемщик), порча имущества или ремонта потребует определенных расходов. Залог представляет собой определенную сумму денежных средств, которая и является гарантией того, что, во-первых, квартира останется в сохранности, а во-вторых, арендатор не покинет ее неожиданно до завершения периода действия договора.

Если что-либо подобное, все же, произойдет, внесенная сумма автоматически послужит взносом за последний месяц найма или будет потрачена на ремонт, покупку предметов мебели, интерьера, бытовой техники. Залог также является своего рода страховкой на тот случай, если наниматели нанесут материальный ущерб соседям. Кроме того, эти деньги можно направить на погашение задолженностей по коммунальным платежам, оставленным нанимателем. В том случае, если собственник предупрежден своевременно – арендатор получает свои деньги обратно.

Сумма отражается в договоре, и вносится, как правило, до заселения в съемную квартиру. Размер залога определяет арендодатель, исходя из того, как именно он оценивает риски, связанные с вселением на принадлежащую ему жилую площадь посторонних людей.

Договор аренды с залогом: что должно быть прописано

Оформление такого документа является весьма желательным, если на жилплощади остается домашняя электроника, бытовая техника, качественная мебель, либо если квартира сдается после дорогостоящего ремонта. Однако договор с внесением залога подписывается даже в случаях, когда в аренду передаются «голые стены» с работающей сантехникой (на случай внезапного исчезновения жильцов). Как правило, в документе фиксируются:

  • данные о каждой из сторон;
  • общие сведения о сдаваемой жилой площади;
  • сумма ежемесячной оплаты;
  • сумма залога, вносимого перед заселением;
  • обязанности и ответственность арендодателя и нанимателя;
  • срок действия подписываемого соглашения;
  • условия и возможности расторжения договора.

Внесение залога, равно как в последующем передача оговоренных сумм в качестве ежемесячной оплаты, оформляется в виде расписки. Арендатору нужно расписку требовать обязательно и хранить до завершения периода найма, поскольку в спорных случаях документ станет единственным подтверждением оплаты.

Договор должен заключаться только письменно, даже если арендодатель – хороший знакомый, и велик соблазн избежать излишней бюрократии.

Если жилье снимается на период более года, сделку надо, к тому же, официально зарегистрировать в Росреестре, а также поставить жильцов на регистрационный учет. При невыполнении последнего правила собственнику может грозить штраф.

Требования к расписке

Расписка вовсе не является свободным сочинением на тему передачи средств, а представляет собой важный документ, требующий соблюдения определенных правил его составления. Обязательное заверение у нотариуса законом не предусмотрено, но когда речь идет о приличной сумме или заключении договора через доверенных лиц, имеет смысл обратиться к государственному представителю, который засвидетельствует передачу денег.

Если решено обойтись без нотариуса важно:

  • точно указать, что сумма, переданная владельцу жилья – это именно залог (или депозит), внесенный согласно договору найма;
  • обязательно указать информацию об обеих сторонах;
  • четко зафиксировать не только место передачи денег, но и время выплаты, вплоть до минут.

Главное – не стоит забывать о том, что деньги лучше передавать при свидетелях, которые подтвердят передачу взноса и поставят свои подписи под распиской.

Оговоренную сумму нужно вручить только хозяину жилья или человеку, который уполномочен действовать от его имени по нотариально утвержденной доверенности. Передача денег через посредника, даже если это агент известной компании, недопустима, риелтор может только оказать помощь в подготовке документации, но оплатить и взять расписку необходимо лично..

По сути, залог и депозит – это одно и то же. Сведения о депозите указываются в договоре отдельным пунктом. Важно также четко прописать предназначение суммы, вносимой арендатором.

В документе обязательно должно быть ясно прописано, что если квартиросъемщик оставит квартиру в исходном состоянии, деньги будут возвращены.

Как снизить финансовую нагрузку – залог в рассрочку

Если по всем остальным вопросам предварительная договоренность достигнута, и потенциальный наниматель понравился хозяину жилья, владелец недвижимости может согласиться на оплату залога по частям – вместе с месячным взносом. Конечно, далеко не каждый собственник пойдет на это (риски, все же, имеют место), однако, если убедить арендодателя в своей порядочности, по крайней мере, об этом можно попытаться договориться (и обязательно зафиксировать результат своих усилий в договоре).

Чаще всего сумма залога принимается равной ежемесячному взносу, но это не обязательное правило — арендодатель вправе устанавливать ее по своему усмотрению. С другой стороны, если поторговаться и привести веские аргументы, можно ее существенно снизить.

Если соблюдать все правила, прописанные в соглашении, содержать квартиру в чистоте и, как положено, за месяц предупредить собственника о намерении покинуть жилище, можно рассчитывать на возвращение залога или его «зачет» в виде последнего ежемесячного взноса.

Нужно заметить, в случае больших убытков суммы залога на их покрытие может не хватить. Но все же, кроме финансового обеспечения, депозит играет важную психологическую роль – он дисциплинирует съемщика жилья и заставляет его относиться к имуществу бережнее и взвешивать свои решения, если захочется сменить место жительства.

Семьям с детьми и любителям домашних животных придется смириться с требованием внесения залога в полном объеме (по понятным причинам). Более того, специалисты рекомендуют собственникам в таких случаях его даже увеличить. Скрывать тот факт, что на жилплощади поселятся малыши и их четвероногие друзья, ради снижения залога крайне не рекомендуется.

Недостоверная информация – железный повод к разрыву договора в одностороннем порядке, и депозит тогда не вернется точно.

Можно ли обойтись без залога?

Найти жилье без залога за короткий период времени вряд ли получится, но все же на рынке остаются 10%-20% процентов владельцев недвижимости, которые готовы рискнуть и пустить постояльцев под честное слово. В данном случае, однако, большинство квартир, сдаваемых без залогового взноса, не имеют качественного ремонта и мебели. Впрочем, многие арендаторы ищут именно такой, очень бюджетный вариант, который, кстати, очень подходит для долгосрочной аренды тем, у кого есть собственная мебель, и кто все равно делает ремонт перед заселением.

Если постараться, можно сдать без залога и жилье, оборудованное всем, что требуется, но для этого необходимо пустить в ход все дипломатические способности. Если договор заверяется нотариусом, а информация фиксируется в Росреестре, договоренности об отсутствии взноса достичь проще. В любом случае, следует описать имущество и составить акт приема-передачи.

Залог и задаток: созвучные слова с разными значениями

Снимая жилую недвижимость надолго впервые, многие по незнанию отождествляют понятия «залог» и «задаток», хотя это принципиально разные виды взносов. Задаток вносится в случаях, когда, например, после долгих усилий нужная квартира найдена, но пока нет полной суммы на первые оплаты, или оформление договора и переезд надо ненадолго отложить. В этом случае владельцу под расписку передается определенная сумма, которая послужит гарантией того, что потенциальный квартиросъемщик не передумает, и квартира будет сдана в оговоренный период и на указанный срок.

Соглашение о задатке – это договорный документ (приложение), где прописывается сумма и обязательно указывается адрес жилья, за аренду которого она внесена, а также паспортная информация о нанимателе. После того, как, в оговоренный срок, подписывается договор, задаток становится частью квартплаты. Если этого не происходит по причине невозможности или нежелания нанимателя снимать жилье, арендодатель с полным правом оставляет деньги себе.

Согласно законодательству, если хозяин находит постояльцев, готовых вселиться сразу и заплатить больше, он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Во избежание проблем и недоразумений, все нюансы финансовых обязательств и расчетов должны быть зафиксированы в договоре.

Арендодатель не возвращает залог – что делать?

Бывает, что все требования соблюдены, хозяин вовремя предупрежден о необходимости искать новых арендаторов, но есть основания считать, что он всеми силами пытается избежать возврата залога. Он внепланово посещает квартиру, придирается к мельчайшим пятнышкам и потертостям, доказывает, что бачок в унитазе работал намного исправнее, а стиральная машина теперь не включается с первого раза.

Без должной подготовки противостоять этому сложно, но все же стоит извлечь договор, спокойно аргументировать свою позицию и заявить о готовности привлечь юриста и составить иск в суд.

Чтобы запастись фактами и доказательствами, стоит не полениться и кратко описать состояние квартиры в договоре, очень внимательно осмотреть жилье и сделать фото явных изъянов, а также попросить владельца жилья эти фото заверить своей подписью. Если после заселения выявится что-то ранее не замеченное, стоит не молчать, а вызывать владельца жилья на дополнительные переговоры и достигать новых договоренностей. При столь серьезном подходе добиться возвращения суммы будет намного проще. В ситуациях, когда имущество реально испорчено, с деньгами, к сожалению, придется распрощаться.

Камнем преткновения часто становятся и явные улучшения, выполненные арендаторами, которые не пришлись по вкусу арендодателю.

Чтобы избежать этого, все ремонтные работы нужно согласовывать заранее, а, меняя, например, дверную ручку, обязательно сохранять прежнюю.

Заключение

Таким образом, залог – это обычная мера предосторожности арендодателя, который при передаче жилья посторонним, по сути, рискует своей недвижимостью и имуществом. В свою очередь, арендатору, чтобы не утратить деньги без причин, важно зафиксировать все нюансы финансовых отношений в договоре отдельными пунктами и не забывать требовать расписку при передаче денежных средств.

Собственно, есть реальный шанс снять квартиру без залога даже по нынешним временам, однако, во-первых, на поиск может уйти достаточно много времени, а, во-вторых, на хороший ремонт, на качественную мебель, работающую бытовую технику, рассчитывать в этом случае вряд ли можно.

Игорь Василенко

Залог банковского депозита — Юрист

Согласно законодательству ОАЭ коммерческий залог представляет собой посессорный залог, что означает, что владение заложенным активом (но не его право собственности) передается залогодержателю или согласованной третьей стороне в качестве обеспечения ссуды.

Это определение было одобрено Верховным судом Дубая (решение № 154 от 3 января 1995 г.), когда он заявил, что залог ограничивает права заемщика на распоряжение заложенными активами, но сохраняет заложенные активы в собственности заемщика.

Такое владение и обеспечение также влечет за собой запрет залогодержателем напрямую приобретать заложенные активы в случае неисполнения залога залогодателем, за исключением судебного разбирательства.

Если это так, то как подпадает под залог банковского депозита? При таком залоге возникают сложные вопросы владения депонируемыми средствами и приобретения залогодержателем средств в случае неисполнения обязательств.

ВЛАДЕНИЕ СРЕДСТВАМИ

В соответствии со статьей 371 Федерального закона № 18 от 1993 г. о коммерческих сделках (Кодекс о коммерческих сделках) банковский депозит определяется следующим образом:

  1. Залог наличными — это договор, в соответствии с которым лицо передает денежную сумму любым платежным средством в банк, который обязуется вернуть ее по требованию или в соответствии с согласованными условиями.
  2. Банк приобретает право собственности на внесенную сумму и имеет право распоряжаться ею для своей деятельности с обязательством вернуть эквивалентную сумму вкладчику. Возврат осуществляется в той же валюте.

Можно утверждать, что статья 371, устанавливая банк в качестве владельца депозита, позволяет банку обойти запрет, упомянутый в статье 176 Кодекса коммерческих операций, давая банку право напрямую приобретать право собственности в случае залог депозита.

Чтобы уточнить, однако, право собственности банка на средства четко ограничено обязательством по возврату эквивалентной суммы по требованию вкладчика или в соответствии с согласованными условиями.

Таким образом, право собственности на фонд остается за вкладчиком и передается банку только при определенных условиях. Это было подтверждено судебными прецедентами, когда третьим сторонам было разрешено передать такие депозиты в счет долга, причитающегося с вкладчика, таким третьим сторонам, что означает, что право собственности на средства остается за вкладчиком.

В соответствии с вышеизложенным, статья 373 Кодекса коммерческих сделок гласит:

«За исключением депозита, предназначенного для инвестиций, денежный депозит должен рассматриваться как задолженность, которая может быть зачтена с долгом, который может причитаться банку от вкладчика, и любые соглашения об обратном будут недействительными».

Это означает, что депозит остается собственностью вкладчика, поскольку он считается долгом банка, который может быть засчитан с любой задолженностью или ссудой, причитающейся банку.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ ЗАЛОЖЕННЫХ СРЕДСТВ В СЛУЧАЕ НЕИСПОЛНЕНИЯ

Как мы уже установили, залог банковского счета является посессорным залогом, который подпадает под положения статьи 164 и последующих Кодекса коммерческих сделок. В результате банк не будет иметь права напрямую приобретать заложенные средства и должен обратиться в суды ОАЭ для получения таких средств.

Однако в контексте взаимозаменяемых активов несколько статей закона, в частности, статьи 1499, 368 и 370 Федерального закона № 5 1985 года, касающиеся гражданских сделок (Гражданский кодекс), вступают в силу, чтобы снять запрет, разрешая банк напрямую приобретает заложенные средства в связи с характером заложенного имущества.

Статья 1499 Гражданского кодекса гласит:

‘Если заложенный актив и ссуда, обеспеченная залогом, достигли срока погашения и залогодержатель не восстановил свои права, то он может взыскать причитающуюся ему задолженность из заложенного актива и вернуть оставшуюся часть залогодателю при условии, что ссуда и заложенный актив имеют одинаковый характер, в противном случае залогодержатель имеет право потребовать продажи заложенного актива или приобрести его по его стоимости для восстановления своих прав.’

Статья 368 Гражданского кодекса определяет зачет следующим образом:

«Зачет — это погашение долга, причитающегося кредитору, с долгом, причитающимся его заемщику».

Статья 370 Гражданского кодекса предусматривает обязательный зачет, когда обе стороны имеют задолженность друг перед другом, а обязательства обеих сторон имеют одинаковый вид и описание, равно причитаются и имеют одинаковую силу и слабость.

В контексте обязательств одного и того же характера, типа, описания и одинаковой силы и слабости могут быть согласованы обязательный зачет и мировой зачет без учета запрета, предусмотренного статьей 176 Кодекса коммерческих операций.Поскольку заложенный актив представляет собой денежную сумму, ее можно точно оценить, и кредитор не может получить чрезмерную выгоду за счет заемщика.

Таким образом, суды установили указанное выше направление и на практике считают, что банки вправе производить зачет между депозитом и ссудой.

В заключение это означает, что если банки хотят использовать механизм залога, они должны в обязательном порядке хранить депозит на имя заемщика, зная, что это не подвергнет банк какому-либо риску, поскольку он сможет взыскать свою задолженность через процедуру зачета, поскольку заложенные активы и кредит имеют одинаковый характер, вид и описание.

Опасения по поводу залогового депозита для заботливого арендатора

Арендатор не получает никакой особой выгоды от внесения залога, кроме его использования в качестве средства для завершения переговоров по аренде. Залог — это просто часть того пакета прав и обязанностей, который мы называем арендой. Каждое отдельное условие и условие аренды носит экономический характер, и не требуется гигантского интеллектуального шага, чтобы признать, что гарантийные депозиты — это всего лишь вопрос долларов и центов. Для домовладельца — это доллары; для арендатора — нет смысла.

Поскольку речь идет о «арендодателе», положения о залоге в договорах аренды почти всегда составляются арендодателем в его пользу. Как и большинство других положений об аренде, подготовленных в интересах арендодателя, предлагаемая формулировка может быть только отправной точкой для справедливого и сбалансированного результата. Знания — это сила, поэтому последующее исследование вопросов залога должно послужить полезным вооружением для арендатора, желающего и способного вступить в битву с домовладельцем за эту часто игнорируемую территорию.

Зачем все равно делать депозит?

Каковы экономические затраты арендатора? Залог, равный двухмесячной арендной плате, составляет 16-2 / 3% от годовой фиксированной арендной платы.Если сегодняшняя ставка по займу составляет десять процентов, текущие расходы арендатора по внесению такого депозита составляют 1-2 / 3% от арендной платы в год, каждый год. Итак, 15 долларов за квадратный фут — это на самом деле 15,25 доллара за квадратный фут. Если альтернативные издержки арендатора, которые он ежегодно зарабатывает на своих активах, составляют 30%, то арендная плата в размере 15 долларов за квадратный фут на самом деле составляет 15,75 доллара за квадратный фут. Если залог рассчитывается как арендная плата за шесть месяцев с альтернативной стоимостью 30%, фиксированная арендная плата арендатора увеличивается на пятнадцать процентов.В нашем примере с 15 долларами реальная арендная плата составляет 17,25 доллара за квадратный фут.

Вау! Простая экономика — вот почему сильные арендаторы отказываются вносить залоговые депозиты. И они преобладают. Как и почти во всех других аспектах аренды, условия предоставления гарантийного депозита и, в действительности, наличие такого положения являются функциями переговорных полномочий сторон. По иронии судьбы, арендатор, который меньше всего может внести залог, чаще всего требуется для этого.

Сила переговоров не измеряется простым просмотром соответствующих балансов домовладельца и арендатора. Слабость или сила рынка — важный фактор в уравнении переговоров. Учитывая одинаковые стороны, арендодателя и арендатора, но два разных объекта недвижимости, никого не шокирует, увидев разные условия аренды. Положения о гарантийном депозите не защищены от таких факторов. Более того, позирование сторон во время переговоров существенно влияет на результат.Арендаторы, имейте в виду, что ваша реакция на предложение арендодателя о залоге всегда будет определять условия заключенного договора аренды.

Что обеспечивает залог?

Что остается обсудить после того, как будет достигнута договоренность о внесении депозита? Даже если отбросить любой вопрос о сумме в долларах, ответ — «много». Не все гарантийные депозиты одинаковы. Чтобы приступить к анализу, арендатор должен спросить — «что залог?» Хотя первоначальный ответ арендодателя — «все условия, договоренности и условия аренды», это всего лишь начальная позиция.Альтернативные возможности включают: только денежные условия; только повреждение помещения; только претензии по прекращению действия договора; или сочетание одного или нескольких подходов. Чем проще стандарт, тем легче будет разрешать споры в будущем.

Если, что наиболее выгодно для арендатора, залог обеспечивает только невыплаты основной арендной платы, поле для споров ограничено. Хотя могут быть некоторые исключения, арендатор и домовладелец обычно соглашаются относительно того, была ли выплачена арендная плата.Расширение сети для покрытия статей дополнительной ренты лишь немного более проблематично. В той степени, в которой договор аренды уже включает средства для разрешения споров по расчету предметов дополнительной арендной платы, право арендодателя на получение гарантийного депозита должно быть доступно только после разрешения основного спора. В противном случае, если домовладелец может применить гарантийный депозит на основании собственного утверждения о том, что произошло событие неисполнения обязательств, арендатор станет жертвой средства правовой защиты «самопомощи» своего арендодателя.Следовательно, арендатора, полагающего, что если у него будет тесная чековая книжка, домовладелец будет вынужден сесть за столик, ждет сюрприз.

По аналогичным причинам арендаторам следует внимательно следить за тем, чтобы в договор аренды был включен соответствующий набор стандартов восстановления после расторжения. В противном случае арендодатель будет иметь полную свободу действий, чтобы потратить залог на ремонт, и сразу же получит для этого средства. Если арендатор не может противостоять настоянию арендодателя о том, что гарантийный депозит покрывает предполагаемые нарушения неденежных обязательств, арендатору будет разумно возражать против того, чтобы сумма, требуемая арендодателем, сначала рассматривалась с помощью метода или форума разрешения споров.Со стороны арендатора не требуется большого понимания, чтобы знать, что чем меньше депозит покрывает, тем меньше будет его подверженность убыткам.

Сумма залога

Ранее сформулированное правило, то есть арендатор, который меньше всего может позволить себе внести гарантийный депозит, является тем, кого чаще всего просят сделать это, не более очевидно, чем при переговорах о том, какой размер депозита должен быть внесен. Размер залога не регулируется никакими правилами. Хотя часто

, сформулированная как фиксированная арендная плата «X» месяцев, в такой формулировке нет никакой логики.Фактически, в той степени, в которой основным обоснованием залога является предоставление средств на восстановление после естественного или неестественного прекращения аренды, расчет такого залога как функции от суммы аренды не имеет большого смысла. По крайней мере, если арендодатель хочет, чтобы гарантийный депозит был в первую очередь гарантировать отсутствие разрыва в поступлениях арендной платы между досрочным прекращением аренды одного арендатора и началом аренды нового арендатора, то арендодатель должен быть достаточно честным, чтобы обозначить гарантийный депозит. в качестве предоплаты.Таким образом, арендатор может относиться к расходам как к налоговым расходам. Конечно, домовладельцу может не понравиться рассматривать такую ​​выплату как текущий доход. Арендодатели вполне счастливы пользоваться преимуществами использования гарантийного депозита арендатора, рассматривая его просто как статью баланса.

Когда дело доходит до переговоров о размере залога, домовладельцы часто делают первое предложение. По понятным причинам они просят большие суммы, когда у арендатора слабый кредит.Однако менее очевидно, что арендодатели запрашивают большие депозиты, если их авансовые вложения в помещение высоки. Смысл этого обсуждения состоит только в том, чтобы показать, что сумма гарантийного депозита почти исключительно связана с относительными переговорными полномочиями сторон, и общие доводы, высказанные домовладельцем, могут быть предлогом или уловкой. В этом случае арендатор должен признать, что, если истинное обоснование арендодателя основано на его опасениях относительно способности арендатора выполнять свои обязанности, то есть другие способы достижения подходящего компромисса.

В начале аренды домовладелец и арендатор обычно не очень хорошо знают друг друга. Однако со временем арендатор может продемонстрировать свою готовность и способность выполнять свои обязательства по договору аренды. Если и когда арендатор зарекомендовал себя, что бы это ни значило, вполне уместно вернуть часть или весь залог. Такой подход, обычно описываемый как «выгорание», основан на том, что арендатор работает без дефолтов в течение определенного периода времени.В качестве альтернативы, соблюдение заранее установленных финансовых стандартов может привести к возврату части или всего гарантийного депозита.

Проценты или доходы по депозиту

Арендатор несет ряд расходов, внося залог. Арендатор теряет ликвидность, потому что он не может использовать средства без ограничений, как того требуют его денежные потоки. Кроме того, средства представляют собой то, что в противном случае было бы инвестиционной возможностью для арендатора. Не следует ошибаться, полагая, что предоставление заменителя денежного залога позволяет избежать любой из этих проблем.Проводка любого другого актива, такого как оборотная ценная бумага, ограничивает использование этого актива точно так же, как проводка денежного депозита ограничивает использование наличных денег. Размещение аккредитива вместо денежного обеспечения уменьшает сумму кредита, которая в противном случае доступна арендатору для финансирования других деловых целей.

После внесения гарантийного депозита ликвидность теряется, и использование средств ограничивается целью аренды. Однако у арендатора нет причин соглашаться с тем, чтобы проценты или прибыль по гарантийному депозиту постигла та же участь.Арендатор имеет возможность успешно вести переговоры о выплате процентов по гарантийному депозиту и должен настаивать на том, чтобы проценты периодически выплачивались арендатору или зачислялись в счет денежных обязательств арендатора по договору аренды.

Иногда, но не так часто, как хотелось бы арендаторам, домовладельцы соглашаются, что доходы или проценты по депозиту должны применяться в пользу арендатора. При заключении такой сделки арендатор не должен предполагать, что полученные проценты обязательно зависят от суммы, уплаченной на счет сберегательной книжки, или от того, где фактически депонируются средства.Не существует фиксированной связи между тем, как используются или инвестируются средства, и процентной ставкой, которая должна выплачиваться арендатору. Если бы арендатор не был обязан вносить залог, у него был бы выбор инвестиционных возможностей. Он может получать проценты по ставке банка, по ставке казначейских векселей или использовать их в своем собственном бизнесе. Если используется последняя мера, то ставка, получаемая арендатором, будет соответствующим образом установлена ​​на уровне внутренней нормы прибыли для бизнеса этого арендатора.

К счастью или к несчастью, когда стороны договариваются о том, куда следует инвестировать средства, обсуждение нормы прибыли часто прекращается. Психологически арендодатель заключил сделку о залоге исключительно в качестве обеспечения, а не как источник дохода для арендодателя, и арендатор, по сути, согласился с тем, что залог должен быть инвестирован с относительно низким риском в транспортное средство, которое обеспечивает высокую ликвидность. Это уравнение обычно приводит к относительно низкому уровню заработка, но, по крайней мере, он приносит пользу арендатору.

Следует провести более серьезные переговоры, если средства не должны храниться в банке, а вместо этого должны быть объединены с фондами арендодателя и, таким образом, использованы в коммерческих целях арендодателя. Не секрет, что арендодатели часто настаивают на внесении залогового депозита не в первую очередь в целях «безопасности», а часто для обеспечения источника средств, которые будут использоваться для улучшения арендаторов, оплаты брокерских сборов и другие подобные расходы. Фактически, домовладелец ищет у арендатора дешевое финансирование.В таком случае «справедливая» экономическая сделка приведет к тому, что домовладелец будет платить своему арендатору по ставке, приближающейся к ставке заемщика по необеспеченной ссуде. Возможно, разумной отправной точкой является требование процентов на гарантийный депозит по ставке просрочки, указанной в договоре аренды.

Где хранятся средства?

Если согласовано, что гарантийный депозит не должен смешиваться с фондами арендодателя, то арендатор может пожелать ограничить инвестиционные механизмы, через которые хранятся средства.Независимо от того, не указывается ли в договоре аренды, кто несет риск банкротства депозитария, арендодатель или арендатор, в интересах арендатора, чтобы средства были надежно инвестированы. Осмотрительность требует, чтобы средства, превышающие лимиты FDIC, распределялись между застрахованными банковскими учреждениями. Еще одним безопасным средством является покупка долговых инструментов Соединенных Штатов или несколько менее безопасных коммерческих ценных бумаг с высоким рейтингом. Брокерские счета денежного рынка обычно страхуются СПИК, и эта система до сих пор обеспечивала адекватную защиту инвесторов.

Независимо от используемого транспортного средства, арендатору будет разумно настоять на том, чтобы в договоре аренды залоговый залог передавался в доверительное управление в пользу арендатора до тех пор, пока арендодатель должным образом не применяет его. Наконец, если залог составляет значительную сумму, арендатор может пожелать, чтобы в договор аренды было включено положение, требующее от арендодателя периодически «доказывать», что средства не повреждены.

В некоторых случаях, например, когда собственником недвижимости является траст, законный арендодатель может не быть синонимом бенефициарного арендодателя.В этом случае арендатор имеет право знать личность физического или юридического лица, фактически владеющего залоговым депозитом. На практике арендатор будет иметь дело с бенефициаром или агентом бенефициара, а не с доверенным лицом. Следовательно, для такого арендатора не должно быть сюрпризом, что залог действительно будет принадлежать бенефициару, а не доверительному управляющему. Осмотрительный арендатор защитит себя, добиваясь отдельной (личной) гарантии от бенефициара или соглашения об условном депонировании с независимым агентом, чтобы гарантировать своевременный возврат любых незадействованных сумм депозита.

Лечение дефолта

Практически во всех случаях право домовладельца на вторжение в залог возникает в результате события, которое также представляет собой неисполнение обязательств по договору аренды. Но служит ли внесение части или всей суммы залога для исправления дефолта? Очевидно, что четкие формулировки в договоре аренды могут дать прямой ответ. Однако при отсутствии таких формулировок арендатор может придерживаться позиции, согласно которой неисполнение обязательств более не существует, и поэтому право арендодателя на прекращение договора аренды или использование других средств правовой защиты может быть утрачено.В зависимости от самого языка аренды аргумент может быть сформулирован напрямую или, в других случаях, может быть частью позиции арендатора о том, что арендодатель выбрал средство правовой защиты.

При обсуждении положения о средствах правовой защиты в договоре аренды арендатор должен иметь в виду будущую возможность выдвижения этих двух аргументов: (а) домовладелец устранил невыполнение обязательств путем внесения гарантийного депозита, и (б) арендодатель уже избрал его средство правовой защиты. Тщательно разработанное положение о средствах правовой защиты может помешать домовладельцу расторгнуть договор аренды или выселить арендатора, особенно в тех случаях, когда компетентные суды с готовностью применяют принципы справедливости или прагматично применяют законы.

Где это оставить арендатору, который согласился с общим положением об аренде, требующим восполнения любого дефицита на его депозитном счете? К счастью, не в особо невыгодном положении. Это не обязательно означает, что арендатор перескочил со сковороды «по умолчанию» на «огонь по умолчанию». Как правило, договор аренды предусматривает период исправления, позволяющий арендатору исправить любое предполагаемое нарушение. Следовательно, вполне вероятно, что после того, как арендодатель применил средство «самопомощи» в виде внесения залога, арендатор затем получит дополнительные десять или более дней (в зависимости от самого договора аренды), чтобы исправить то, что теперь стало второстепенным. дефолт.

Даже если арендатор не может уточнить язык аренды, чтобы избежать положения о пополнении, арендатор все же может структурировать продленный льготный период и период исправления, избегая применения радикальных средств правовой защиты со стороны арендодателя в тех обстоятельствах, когда арендодатель применил депозит, чтобы вылечить то, что в противном случае было бы дефолтом.

Родственный, но отчетливо отдельный подход, который может быть применен арендатором, заключается в согласовании положения, требующего от арендодателя сначала внести залог, прежде чем помещать арендатора в «невыполнение обязательств» по ​​причине нарушения положения об аренде, которое могут исправить только деньги.В ходе обсуждения положений о гарантийном депозите арендатор никогда не должен забывать, что сам депозит является активом арендатора и обязанностью арендодателя. Помня об этом, арендатор должен стремиться использовать этот актив с максимальной выгодой. По логике вещей, если бы арендатор сохранил контроль над гарантийным депозитом, то есть имел бы деньги в своем собственном банке, арендатор мог бы исправить потенциальный денежный дефолт, просто выписав чек. Так люди поступают со своими денежными средствами.

Они используют их для оплаты своих расходов. В контексте арендодателя / арендатора разумно рассматривать гарантийный депозит как ограниченный банковский счет, принадлежащий арендатору, но контролируемый арендодателем. Арендодатель и арендатор договорились ограничить использование этого конкретного актива арендатора с единственной целью выполнения арендных обязательств арендатора. Соответственно, для арендатора вполне разумно настаивать на том, чтобы его арендодатель освободил этот актив именно для тех целей, для которых он предназначен.Если арендатор не может сохранить контроль над средствами, он все равно должен иметь возможность использовать их, чтобы исправить денежный дефолт и избежать серьезных последствий, с которыми сталкиваются арендаторы, если они не платят арендную плату или дополнительную арендную плату вовремя. Следовательно, арендаторам было бы разумно занять позицию, согласно которой арендодатель сначала обязан внести залог в счет просроченной арендной платы и дополнительной арендной платы, прежде чем арендодатель сможет выбрать любое другое средство правовой защиты.

Выпуск залога

В какой-то момент отношений арендодатель / арендатор ожидает возврата своего гарантийного депозита.Если нет положения об аренде, предписывающего досрочный возврат депозита, эта сделка будет иметь место при расторжении аренды. Однако комплексный договор аренды, подготовленный арендодателем, может создать другие препятствия, которые необходимо преодолеть, прежде чем залог будет возвращен. В таких случаях арендатор может ожидать появления одного или нескольких из следующих прецедентов: прекращение аренды; вывоз имущества арендатора из помещения; сдача помещения; высвобождение помещения; и требование о том, чтобы сначала были рассчитаны и выплачены все корректировки арендной платы.

Арендатор обычно не сталкивается с требованием к арендодателю вернуть залог в течение определенного количества дней после выполнения предварительных условий. Еще менее вероятно, что арендодатель будет подвергнут штрафу по контракту за несвоевременное высвобождение средств арендатора. Это различие между тем, что арендодатель вносит в предлагаемый договор аренды, и тем, что опущено в этом проекте, поучительно. Мало того, что арендатор должен иметь возможность торговаться по прецедентным условиям, арендатор также должен знать, что, если он не решит проблему, возврат залога находится исключительно в «разумном» контроле арендодателя.

За исключением редкой и, вероятно, воображаемой ситуации, в которой арендодатель согласился выплачивать проценты по гарантийному депозиту по ставке, превышающей ту, которую арендатор может заработать в противном случае, арендатору всегда выгодно вернуть гарантийный депозит. скорее раньше, чем позже. Как только стороны договорились о том, что залог должен быть возвращен до прекращения аренды, уравнение переговоров становится довольно сложным. Задача арендатора проста — как можно быстрее вернуть средства, ценные бумаги или аккредитив.У арендодателей, однако, есть два разных аспекта — риск и базовая экономика.

Обеспокоенность арендодателя по поводу риска на данный момент не сильно отличается от того, что было во время заключения договора аренды: какова готовность и способность арендатора выполнять свои обязательства по договору аренды, включая его соглашение о возврате помещения в согласованном при условии? Конечно, арендодатели различаются по степени неприятия риска, и арендодатели по-разному интерпретируют финансовую отчетность и кредитные отчеты.В связи с этим, как правило, арендатор должен убедить конкретного арендодателя в том, что соблюдение установленных финансовых стандартов в какой-то момент в будущем позволит адекватно решить проблемы этого арендодателя. В качестве альтернативы, задача арендатора состоит в том, чтобы убедить арендодателя в том, что простой ход времени, без материального дефолта со стороны арендатора, является достаточной демонстрацией состоятельности арендатора. Не существует волшебной формулы, которая могла бы применяться к любой комбинации собственности, убедительности арендатора и психики арендодателя.

Однако более сложная задача — убедить арендодателя в том, что даже если арендатор нарушил договор аренды или освободил помещение или оставил помещение в плохом состоянии, арендатор все равно будет готов выписать чек соответствующего размера. своему домовладельцу. Вот почему арендодатели чувствуют себя комфортно, имея контроль над средствами. Всем известно, что лучше быть преследователем, чем преследователем. Следовательно, как только арендатор определил для себя важность получения досрочного освобождения залогового депозита, он может рассчитывать только на силу своей переговорной позиции для достижения этой цели.

Если будет достигнута договоренность о досрочном возврате, сумма залога может быть уменьшена с течением времени, будь то периодические шаги или единовременная выплата в конце заранее определенного периода. По очевидным причинам арендаторам следует избегать согласия на какие-либо требования, кроме простого прохождения времени. Если домовладелец настаивает на том, чтобы определенный период прошел без неисполнения обязательств со стороны арендатора, то арендатор должен попытаться ограничить неисполнение обязательств только денежными средствами и, конечно, только теми объектами, которые будут представлять собой неисполнение обязательств после соответствующего уведомления и исчерпания периоды лечения.

Еще одна проблема, которая не должна влиять на уравнение переговоров, но часто влияет, — это финансовые ресурсы арендодателя. Признавая, что большинство договоров аренды допускает объединение гарантийного депозита с фондами арендодателя, и признавая, что арендодатели часто используют гарантийные депозиты для увеличения собственного денежного потока, возврат депозита может наложить финансовое бремя на арендодателя. Мало того, что эта ситуация часто является корнем желания арендодателя отсрочить возврат депозита или снять его поэтапно, т.е. «сжечь» этот депозит, но это также влияет на способ его возврата.

При заключении сделки о досрочном возврате гарантийного депозита арендатор должен быть готов разрешить зачисление депозита в счет будущих взносов арендной платы и дополнительной арендной платы или даже только в счет будущих платежей дополнительной арендной платы. Для арендодателя, вероятно, наименее болезненно разрешить кредит в рассрочку дополнительной арендной платы, потому что это, как правило, компенсационные платежи от арендатора.Таким образом, арендодатель уже оплатил основные расходы, и арендодателю больше не нужно выписывать арендатору свой чек для возврата депозита. Когда все, что требуется, — это возврат оборотных ценных бумаг или открытие аккредитива, финансовое состояние арендодателя не должно влиять на желание арендодателя продлить период выгорания.

Что вызывает использование средств безопасности?

Если в договоре аренды не было наложено никаких ограничений, залог арендатора представляет собой окончательное средство самопомощи.Без стандартов, регулирующих, когда и почему арендодатель может использовать средства, арендатор может обнаружить, что арендодатель потратил деньги арендатора без согласия арендатора и, возможно, без его ведома. Как правило, в договорах аренды предусмотрены согласованные положения об уведомлении и возможность устранить положения до того, как произойдет «событие неисполнения обязательств». Арендаторам следует проявлять осторожность, чтобы не оставлять заднюю дверь открытой, позволяя арендодателю прибегнуть к внесению залога до истечения применимого уведомления и льготных периодов.Кроме того, не является «данностью» то, что домовладелец может вносить залог автоматически и без предварительного уведомления.

Даже если предварительное уведомление не направлено, арендатор должен настоять на том, чтобы уведомление о применении средств было направлено в течение относительно короткого периода времени после того, как действие имело место. Это дает арендатору возможность требовать немедленного возмещения ущерба в суде, если это необходимо. С этим связана и заинтересованность арендатора в ограничении использования доходов только для узко определенных целей.Часто арендодатели будут продвигать позицию, согласно которой их основной интерес в хранении гарантийного депозита состоит в том, чтобы гарантировать, что средства будут доступны, когда это необходимо, а не перекладывать бремя с арендодателя на арендатора, когда арендатор должен преследовать своего арендодателя для возврата денег.

Если истинной целью депозита является «обеспечение», то домовладелец должен быть готов согласиться с тем, что деньги не будут доступны до тех пор, пока не будет вынесено судебное решение или арбитражное решение в его пользу.В конце концов, это служило бы цели «обеспечить» готовый источник средств арендатора для выплаты того, что в действительности было бы бесспорным долгом.

Кому вернут депозит?

Хотя в первую очередь это проблема, вызывающая беспокойство арендодателя, арендатор должен посмотреть, регулирует ли договор аренды обязанность арендодателя вернуть гарантийный депозит первоначальному, названному арендатору или последнему правопреемнику, о котором арендодатель получил уведомление. Однако у этого уравнения есть и другая сторона.Чтобы защитить арендатора, договор аренды должен предусматривать, что правопреемник арендодателя считается получившим гарантийный депозит, а также несет бремя возврата неиспользованной части арендатору в согласованное время. Кроме того, арендатор не должен полагаться исключительно на прецедентное право или закон, но должен потребовать, чтобы арендодатель, лишенный права выкупа, перевел залог своему кредитору и уведомил о такой передаче этому арендатору. Во всех договорах аренды должно быть указано, что до тех пор, пока арендодатель не имеет права использовать залог, все средства и другие формы обеспечения находятся в доверительном управлении арендатора, а не в качестве актива арендодателя.В качестве окончательной защиты ни один арендатор не должен освобождать уходящего арендодателя от его обязательства вернуть гарантийный депозит до тех пор, пока преемник арендодателя не примет это обязательство в письменной форме.

Залоговые депозиты, кроме наличных денег

Хотя наличные деньги могут быть королем, это не единственная валюта, которую принимает домовладелец. Без сомнения, деньги привлекательны тем, что они просты, потому что они взаимозаменяемы. Тем не менее, для тех арендаторов, которые, скорее всего, будут подлежать обязательному внесению залога, наличные часто являются редким или дорогим товаром.В этом случае арендатор часто предлагает аккредитив, оборотные ценные бумаги, обеспечительные интересы в определенном залоге, личные гарантии, а иногда даже страхование ключевого владельца в качестве полной или частичной замены денежного залога. Аккредитивы, как наиболее часто предлагаемая замена, являются предметом более позднего, более обширного обсуждения. Тем не менее, на этом этапе арендатор должен признать, что получение и доставка аккредитива не обходится без затрат.Во-первых, у арендатора должна быть доступная кредитная линия. В противном случае он должен иметь возможность предложить один из других запасных автомобилей безопасности. Без кредитоспособного заявителя эмитенты аккредитивов хотят получить обеспечение, такое как оборотные ценные бумаги или обеспечительный интерес в ином приемлемом обеспечении. Кроме того, эмитент может принять в качестве единственного или дополнительного обеспечения те же личные гарантии и страховку ключевого владельца, которые арендатор может предложить арендодателю в первую очередь.

Следовательно, если эмитент аккредитива настаивает на обеспечении, арендатор может предпочесть предложить такое же обеспечение непосредственно своему домовладельцу. Это связано с тем, что арендатор, предоставляющий резервный аккредитив, может рассчитывать на оплату ежегодного сбора в размере от половины одного процента до двух процентов от его номинальной суммы. Поскольку все аккредитивы уменьшают сумму кредита, которая в противном случае доступна заявителю, если арендатор может получить аккредитив, обеспеченный или нет, он также должен иметь возможность занимать денежные средства.Наличные деньги по своей сути являются более гибким средством, и если размещение аккредитива в качестве гарантийного депозита снижает возможность арендатора получать наличные от кредитного сообщества, арендатор не помог себе, кроме разницы в процентных ставках. Урок состоит в том, что арендаторам не следует сразу делать вывод о том, что предоставление аккредитива всегда более желательно, чем внесение денежного залога. Арендатор должен взвесить экономические издержки аккредитива, а не просто смотреть на разницу между рыночными процентными ставками и резервными расходами.

Оборотный финансовый инструмент может использоваться в качестве средства обеспечения безопасности, но редко. Независимо от того, будет ли обеспечение в форме легко торгуемых акций или облигаций, с купонами или без них, арендодатель может иметь базовый инструмент в качестве обеспечения, а арендатор может получать инвестиционный доход в виде процентов или дивидендов. Имея возможность заменить залог эквивалентного качества, арендатор или принципал арендатора может иметь возможность управлять инвестиционным портфелем, используя при этом часть этого портфеля для обеспечения залогового депозита.

Юридический арендатор часто недостаточно капитализирован, чтобы иметь возможность легко внести гарантийный депозит. Однако в некоторых случаях один или несколько руководителей этой организации обладают достаточными финансовыми возможностями, чтобы заменить арендатора. Хотя обычно они не желают брать на себя неограниченную ответственность по всем обязательствам по аренде, предоставляя полную личную гарантию, такие принципалы могут быть готовы и способны лично гарантировать сумму, равную сумме, которая в противном случае была бы залогом. В таком случае не должно быть причин для внесения залога.Принятие личной гарантии в размере и вместо залогового депозита должно быть привлекательным вариантом для домовладельца, ищущего «безопасность», а не финансирование.

Арендаторы часто представляют собой одноцелевые компании, размер ответственности которых ограничен долей собственника в арендаторе. Если арендодатель ограничивает часть этого капитала, настаивая на внесении денежного залога, экономическая жизнеспособность арендатора снижается. С другой стороны, арендодателю должно быть разумно принять твердую личную гарантию в размере залога.Принятие такой гарантии приводит к более сильному в финансовом отношении арендатору. Денежные средства на балансе арендатора — гораздо более полезный актив баланса, чем залог.

В некоторых случаях домовладелец может быть обеспокоен тем, что экономическая жизнеспособность арендатора слишком зависит от личного участия одного или нескольких руководителей арендатора. Хотя относительно комфортно, что арендатор сможет выполнять договор аренды, пока живут принципалы, арендодатель может быть готов отказаться от требования внесения залога, если ключевые владельцы получат страховой полис с переуступкой залога соответствующего размера в пользу домовладельца.Это альтернатива ограниченной полезности, и, как и в случае любой другой альтернативы, арендатор должен учитывать относительную экономическую стоимость такого подхода.

Использование аккредитивов

Наиболее распространенной заменой залога наличными является аккредитив. Несмотря на простую концепцию, условия оговорки о гарантийном депозите по аккредитиву могут быть довольно сложными. Арендодатель и арендатор должны согласовать тип используемого аккредитива, условия, при которых может быть проведено полное или частичное использование, силу банка-эмитента, условия продления, права передачи, распределение банковских комиссий и многое другое.Кроме того, все вопросы, касающиеся условий, при которых арендодатель может получить доступ к гарантийному депозиту, в равной степени применимы к аккредитивам и наличным деньгам. Тем не менее по финансовым причинам некоторые арендаторы предпочитают депонировать аккредитив своему арендодателю, и многие арендодатели, особенно крупные, готовы принять такие инструменты в качестве обеспечения по договору аренды.

Аккредитив — это платежное обязательство банка при выполнении заранее установленных условий.Всегда в письменной форме это обещание банка-эмитента бенефициару (арендодателю) по запросу и по указанию заявителя (арендатора) выплатить не более указанной суммы денег до указанной даты, и против оговоренных документов. В качестве условного обязательства арендодатель имеет право потребовать платеж, только если он отвечает всем требованиям, описанным в аккредитиве.

Общие термины, используемые в аренде для описания аккредитивов, включают: «безусловный», «чистый», «безотзывный» и «передаваемый».»Безусловный или чистый аккредитив требует только предъявления тратты или требования платежа и никаких других документов. Следовательно, это тип, наиболее часто запрашиваемый арендодателями. В банковской сфере другое название чистого аккредитива, надлежащим образом выбранный аккредитив является «самоубийственным» или «гильотинным». Благоразумный арендатор не должен соглашаться предоставить безусловный или чистый аккредитив. Как минимум, арендатор должен настаивать на том, чтобы его арендодатель предоставил письменное показание о невыполнении обязательств в качестве части документов розыгрыша.

Безотзывный аккредитив

В отличие от отзываемого аккредитива, который может быть изменен или аннулирован банком-эмитентом без предварительного уведомления арендодателя, безотзывный аккредитив не может быть изменен или отменен без согласия банка-эмитента и арендодателя. По этой причине домовладелец может настоять на том, чтобы аккредитив арендатора был безотзывным. Переводной аккредитив — это аккредитив, по которому домовладелец может передавать права на выставление векселей или требовать оплаты по аккредитиву.Наконец, тип инструмента, который обычно используется для удовлетворения требований о внесении залога по аренде, называется «Резервный аккредитив». Этот термин используется, чтобы отличить его от «коммерческого аккредитива», и обычно выдается для выплаты бенефициару (арендодателю), если заявитель (арендатор) не выполняет условия договора аренды, и обычно требует представления только черновика или требования на оплата.

Дилемма, с которой сталкиваются арендаторы, заключается в том, что, если они не обладают квалификацией для получения ссуды, они также не обладают квалификацией для получения аккредитива.Для банковского сообщества аккредитив — это безусловное обещание предоставить ссуду до определенной суммы и в любое время до истечения срока действия инструмента. В обмен на такое обещание банк взимает комиссию за предоставление клиенту «резервной» ссуды. Такие сборы являются предметом переговоров, но наиболее нуждающиеся фирмы могут рассчитывать на самые высокие сборы, часто два процента от максимально доступного кредита по аккредитиву.

Гарантии по аккредитивам

Если арендатор имеет общую кредитную линию в кредитном учреждении, аккредитив «закрепит» часть этой кредитной линии.Если арендатор не поддерживает такие отношения со своим банком, он может ожидать, что банк потребует предоставления некоторой формы обеспечения или приемлемых личных гарантий в поддержку выдачи кредита. Личные гарантии обходятся арендатору с наименьшими затратами. С другой стороны, денежные депозиты обычно должны составлять полную сумму кредита и, следовательно, давать небольшое первоначальное преимущество по сравнению с внесением наличных непосредственно у арендодателя. Конечно, если кредитоспособность арендатора улучшится, его банк может разрешить арендатору снять часть или все денежные депозиты, сохраняя при этом аккредитив.Это привлекательная альтернатива, когда арендодатель не разрешает досрочно вернуть денежный залог.

Тем не менее, арендаторы должны знать, что деньги, депонированные в банках, часто приносят гораздо меньшую прибыль, чем та же сумма денег, вложенных в другое место или используемых в рамках собственного бизнеса арендатора. Этот сниженный инвестиционный доход увеличивает эффективную стоимость аккредитива для арендатора. К счастью, банки очень часто принимают оборотные ценные бумаги приемлемого качества в поддержку аккредитива.Это дает арендатору ряд преимуществ, особенно потому, что ценные бумаги продолжают использоваться в качестве инвестиционного инструмента для арендатора или для принципала арендатора, если он или она является истинным владельцем залога.

Базовые требования к минимальному депозиту

Осторожные домовладельцы обеспокоены надежностью финансового учреждения, открывающего аккредитив. Типичное требование состоит в том, чтобы эмитентом был банк Соединенных Штатов или банк «денежного центра». Арендодатели могут также указать это требование в отношении минимальной депозитной базы в банке-эмитенте.Это означает, что арендаторы, использующие небольшие банки или иностранные банки, незнакомые домовладельцу, могут столкнуться с необходимостью оформления аккредитива из своего собственного банка, который, в свою очередь, должен быть подтвержден приемлемым, более крупным США или мировой банк.

Как отмечалось ранее, аккредитивы открываются после уплаты комиссий. Кроме того, банки-эмитенты часто взимают комиссию за перевод аккредитива. Арендатор всегда должен настаивать на том, чтобы арендодатель платил комиссию за перевод, которая часто указывается в виде небольшого процента (скажем, 1/2%) от номинальной стоимости инструмента или минимальной комиссии в размере, возможно, 500 долларов.00. Если у арендатора есть на это силы, он может захотеть договориться со своим арендодателем, чтобы он уплатил часть или всю плату за выдачу. Комиссия за открытие аккредитива уплачивается каждый раз при продлении аккредитива. Было бы неплохо, если бы арендатор настаивал на том, чтобы его арендодатель начал платить комиссию за выдачу после второго или третьего года аренды, потому что к этому времени арендодатель должен чувствовать себя в достаточной безопасности, чтобы полностью разблокировать аккредитив.

Прочие вопросы по аккредитиву

В дополнение к основным соображениям, описанным выше, соглашение между арендодателем и арендатором в отношении аккредитива должно касаться, по крайней мере, следующих вопросов.В договоре аренды должны быть описаны конкретные условия, при которых может проводиться розыгрыш. Если арендодатель имеет право, действительно ограниченное, подать заявку на частичное получение, договор аренды должен прямо требовать, чтобы аккредитив содержал такое условие. Кроме того, в договоре аренды должны быть описаны условия, при которых могут проводиться частичные выплаты, и предоставлен разумный период времени для арендатора для пополнения суммы аккредитива до его первоначальной номинальной стоимости.

Арендатор должен потребовать, чтобы его арендодатель предоставил как арендатору, так и банку-эмитенту свидетельство о том, что деньги причитаются.Арендатору будет выгодно, чтобы такое свидетельство было подписано ответственным должностным лицом, генеральным партнером или управляющим членом арендодателя, чтобы гарантировать рассмотрение высокопоставленным должностным лицом в организации арендодателя до требования оплаты. Арендатор должен настаивать на том, чтобы при любых обстоятельствах уведомление о розыгрыше было направлено арендодателем непосредственно арендатору, даже если это уведомление происходит одновременно с самим запросом на розыгрыш.

Аккредитивы имеют срок действия. Процедура возобновления аккредитивов должна гарантировать, что арендатору не нужно будет предоставлять дублирующие аккредитивы, потому что в течение периода дублирования арендатор должен удовлетворить эмитента в отношении вдвое большей суммы кредита, которая требуется в первую очередь.Таким образом, всем заинтересованным сторонам, вероятно, будет выгодно, чтобы арендатор получил «вечнозеленый» аккредитив, если он доступен арендатору. Этот тип аккредитива возобновляется автоматически, если банк-эмитент не известит стороны об ином.

Согласование аккредитива вместо наличных денег

При ведении переговоров с арендодателем о принятии аккредитива вместо денежного залога арендатор не должен упускать из виду, что его собственные будущие потребности могут сделать его привлекательным для арендатора отменить сделку, т.е.е. заменить аккредитив денежным залогом. Таким образом, арендаторы должны настаивать на таком преобразовании в договоре аренды.

В спешке завершить переговоры об аренде арендатор не должен упускать из виду некоторые другие детали, которые вступают в игру, когда аккредитив используется в качестве гарантийного депозита. Например, в конце срока аренды или когда арендодатель больше не имеет права владеть аккредитивом, в договоре аренды должна быть предусмотрена передача инструмента арендатору вместе с письмом арендодателя в банк-эмитент с уведомлением банк, что арендатор имеет право отказаться от аккредитива.Кроме того, в договоре аренды должно быть предусмотрено, что, когда оставшийся срок аренды составляет менее одного года, дата истечения срока действия аккредитива будет совпадать с датой прекращения аренды или иметь дату, которая наступает через один или два месяца после прекращения аренды. .

Арендодателю не должно быть разрешено закладывать, закладывать или иным образом передавать залог по аккредитиву, кроме как своему первому залогодержателю или доверительному управляющему на основании первого доверительного акта. Он никогда не должен иметь возможность использовать его в качестве залога для своих собственных ссуд, кроме части ипотеки или доверительного акта, покрывающего помещение.Признавая, что арендодателю при продаже его собственности потребуется передать аккредитив, арендатор должен согласиться сотрудничать с арендодателем в такой передаче, но арендодатель или его покупатель должны оплатить все расходы, связанные с этим сотрудничеством, а также все разумные затраты и расходы арендатора в связи с фактическим переводом.

Заявление арендатора о ненадлежащей ликвидации

Арендатор должен иметь регресс, если аккредитив ликвидирован ненадлежащим образом.Практически во всех случаях аккредитив, используемый в качестве залога, будет «чистым». Следовательно, порог, при котором банк-эмитент будет выделять средства арендодателю, чрезвычайно низок. После того, как аккредитив был исполнен, банк-эмитент будет требовать возмещения от арендатора либо путем ликвидации основного залога, принудительного исполнения личных гарантий, либо преобразования резервного аккредитива в ссудный счет и начав начислять проценты по этой ссуде. арендатору. Из-за этих опасностей арендатор должен иметь возможность обратиться в суд против арендодателя, если арендодатель ненадлежащим образом использует аккредитив.

Разумеется, договор аренды должен предусматривать компенсацию затрат и расходов арендатора, включая гонорары адвоката, если арендатор преобладает. Арендатор может пожелать передать такие споры в арбитраж, и после вынесения решения в пользу арендатора арендатор должен иметь немедленное право на зачет. Это не должно быть оскорбительным для арендодателя или его кредитора, поскольку арендодатель уже собрал наличные деньги. Ловушка, которой следует избегать арендатору, — это ситуация, когда арендодатель неправомерно воспользовался аккредитивом, а затем пытается выселить арендатора, поскольку арендатор не смог восстановить залог.В тех юрисдикциях, где упрощенное производство препятствует полному обсуждению спора, арендатор может оказаться вынужденным пополнить гарантийный депозит, а затем подать отдельный иск для получения средств правовой защиты против арендодателя.

Последним важным моментом является установление закона, правил и юрисдикции, которые будут регулировать аккредитив. Статья 5 Единого торгового кодекса, касающаяся аккредитивов, существует с 1950-х годов, но сейчас заменяется редакцией 1995 года.Однако большинство коммерческих сделок включают в себя условия Единых обычаев и практики, которые также существовали с 1950-х годов, а текущая версия вступила в силу в 1994 году как «UCP 500». Изменения 1995 года в Единый торговый кодекс согласованы с Едиными обычаями и практикой, и сторонам операции по аккредитиву настоятельно рекомендуется включать условия каждой операции в договор аренды и, в более широком смысле, в сам аккредитив. Арендаторам также следует знать, что существуют и другие правила аккредитива, наиболее распространенными из которых являются правила, изданные Международной торговой палатой.Арендаторам, обеспокоенным различиями между этими законами и стандартами, рекомендуется обратиться к обширной литературе, посвященной им.

Отказ от законов о защите

Законодательные органы, руководствуясь своей мудростью и стремясь защитить общественное благо, часто принимают законы, ограничивающие порядок обращения домовладельцев с залоговыми депозитами. Здесь можно обсуждать только общие принципы. Тем не менее, во всех юрисдикциях арендаторам следует проявлять осторожность при присоединении к иногда шаблонным положениям, в результате которых арендаторы отказываются от преимуществ законов, призванных защитить их от злоупотреблений со стороны арендодателей.Такие законы, если они есть, часто устанавливают, что залог является собственностью арендатора и по существу находится в доверительном управлении арендодателя. В качестве примера закон Калифорнии гласит: «Требование арендатора о выплате или депозите должно предшествовать требованию любого кредитора арендодателя, за исключением конкурсного управляющего».

В других состояниях доверительные отношения устанавливаются более четко, но основная цель остается той же. Почему арендатор должен с готовностью соглашаться отказаться от защиты закона, чтобы третья сторона имела больше прав на деньги арендатора, чем сам арендатор? Закон штата также может ограничивать цели, для которых может применяться этот депозит.Во многих случаях штаты устанавливают период времени, в течение которого невыплаченные депозиты должны быть возвращены арендатору; в других случаях существует штраф за несоблюдение арендодателем таких сроков. Конечно, ни один арендатор не должен сознательно отказываться от положения закона, которое требует, чтобы арендодатель перечислял залог правопреемнику, получателю или в связи с обращением взыскания.

Арендаторы часто заключают договоры об аренде помещений, расположенных в юрисдикциях, законы которых им незнакомы.Арендодатель, как владелец недвижимости в этой юрисдикции, обычно более осведомлен об этих законах. У этого неравенства знаний нет причин, кроме давления времени или лени арендатора. Вывод очевиден. Арендаторы никогда не должны заключать договор аренды, по крайней мере, без ознакомления с законами о коммерческой аренде юрисдикции, в которой находится недвижимость. Только в этом случае арендатор может сознательно отказаться от прав, которые законодательный орган штата считал уместными в этом виде коммерческой сделки.

Заключение

Вывод такой, что заключения нет. Есть только договоренности, и при достижении этих договоренностей нужно идти на компромиссы. Проницательные и заинтересованные арендаторы поймут, что и арендодатель, и арендатор должны идти на компромиссы. Представленный здесь материал намеренно представляет очень мало в абсолютном выражении. Напротив, его цель — побудить задуматься в сообществе арендодателей и арендаторов и заложить основу для разработки, а точнее, разработки соответствующих и справедливых положений о залоге.

Copyright © 1997. Ира Мейслик. Все права защищены.

Bill H.1209

HOUSE DOCKET, NO. 2004 ПОДАЧА: 16.02.2021

ДОМ. . . . . . . . . . . . . . . № 1209

Г-н Стэнли из Уолтэма, петиция (сопровождаемая законопроектом, дом № 1209) Томаса М. Стэнли относительно создания структуры для соответствующих государственных депозитариев и правил для обеспечения хранения государственных депозитов . Финансовые услуги.

[ПОДОБНЫЕ ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ В ПРЕДЫДУЩЕЙ СЕССИИ
СМОТРЕТЬ ДОМ, NO. 1113 OF 2019-2020.]

Содружество Массачусетса

_______________

В Сто девяносто втором Общем суде
(2021-2022)

_______________

, касающееся предоставления для безопасности государственных вкладов.

Будет ли он принят Сенатом и Палатой представителей в Общем суде, собравшимися, и уполномочен тем же, следующим образом:

Принимая во внимание, что задержка в реализации этого закона может привести к нарушению его цели, что заключается в обеспечении единого закона для разумной защиты банковских вкладов Содружества, его агентств и органов государственной власти, а также городов, поселков, округов и региональных школьных округов Содружества, чтобы государственные депозиты были защищены от потерь в событие банкротства, роспуска, назначения управляющего или консерватора или наступление любого другого события, влияющего на способность депозитарного учреждения, владеющего публичным депозитом, выплатить такой депозит по требованию или по истечении срока.

Таким образом, настоящим заявляется, что данный закон является чрезвычайным законом, необходимым для немедленного сохранения общественной безопасности и удобства.

Будет ли это принято Сенатом и Палатой представителей в Общем суде, собравшимися, и уполномоченным тем же, следующим образом:

РАЗДЕЛ 1. Поправка к разделу 34 главы 29. Раздел 34 главы 29 общих законов с последними поправками, внесенными Стат. 2006, г. 139, §38, настоящим вносятся поправки путем включения вместо него следующего нового раздела 34: Раздел 34.(a) Государственные вкладчики, как определено в разделе 34A данной главы, могут депонировать часть государственных денег, которыми они владеют, в квалифицированных депозитных банках, как определено в разделе 34A данной главы. Совокупный остаток на депозите в любом таком квалифицированном депозитарном банке казначеем штата, государственным служащим по средствам, авансированным в соответствии с разделом 23, государственным служащим, департаментом, учреждением или другим агентством сборов или других денег, как указано в разделе 27 главы 30 не должны превышать на конец рабочего дня каждого рабочего дня 55 процентов оплаченного капитала, излишка, векселей и нераспределенной прибыли квалифицированного депозитарного банка в соответствии с записями квалифицированного депозитарного банка.Все депозитные сертификаты депозитарного учреждения, выпущенные непосредственно государственному казначею или купленные на открытом рынке, считаются депозитами в значении данного раздела. С целью выплаты основной суммы или процентов, причитающихся по любой облигации, векселю или другому обязательству Содружества, которые подлежат оплате в городе Нью-Йорке или городе Чикаго, казначей штата может хранить депозит в этих городах в национальном масштабе. банк, федеральный сберегательный банк, федеральная ссудно-сберегательная ассоциация, трастовая компания, сберегательный банк, ссудно-сберегательная ассоциация, строительно-ссудная ассоциация, кооперативный банк, промышленный банк или другое депозитарное учреждение, зарегистрированное и регулируемое в соответствии с законами федерального правительства или штатов Нью-Йорка и Иллинойса, депозиты которых застрахованы Федеральной корпорацией страхования депозитов, утвержденной для этой цели губернатором и советом, на сумму, не превышающую в совокупности 25000 долларов; при условии, что в течение семи дней до даты платежа сумма может быть увеличена на сумму, достаточную для ее покрытия.Государственный вкладчик или любое другое государственное должностное лицо, сознательно вносящее вклад в нарушение разделов 34–34D настоящей главы, виновно в ненадлежащем поведении и ненадлежащем управлении в своем офисе. Любое депозитарное учреждение, которое сознательно получает публичный депозит в нарушение разделов 34–34D данной главы, в дополнение к любым другим гражданским или уголовным санкциям, которые могут применяться, не имеет права (1) получать какие-либо публичные депозиты в соответствии с этой главой или в соответствии с главой. 44 и (2) заключение какого-либо контракта с Содружеством или любым из его городов, поселков, районов или региональных школьных округов или любым другим государственным учреждением Содружества на период трех лет с даты депозита.Все проценты, полученные по любым вкладам любого должностного лица или сотрудника Содружества, или департаментов, агентств, государственных органов или учреждений Содружества в соответствии с настоящим Разделом 34, должны выплачиваться Содружеству.

РАЗДЕЛ 2. Новые разделы с 34A по 34D главы 29 В главу 29 общих законов настоящим вносятся поправки путем включения следующих новых разделов с 34A по 34D после раздела 34 с внесенными в него поправками: Раздел 34A. Определения. Следующие определения должны применяться к разделам 34–34D данной главы: «Хранитель» означает (а) банк, трастовую компанию или другого посредника по ценным бумагам, как определено в разделе 8-102 главы 106 общих законов, который является независимым. квалифицированного депозитарного банка и утвержденного государственным вкладчиком, или (б) федеральным резервным банком или федеральным банком жилищного ссуды.Хранитель должен вести отдельные, точные и полные записи, касающиеся залога в залог, и регулярно, но ни в коем случае не реже, чем ежемесячно, предоставлять публичному вкладчику отчеты о залоге; при условии, однако, что хранитель должен предоставить государственному вкладчику заявление о приемлемом залоге как можно скорее после получения требования выписки со стороны государственного вкладчика или государственного казначея и, в случае квалифицированного депозитарного банка, доверительное управление компания или клиринговая корпорация не позднее, чем через два рабочих дня после такого требования.«Невыполнение обязательств» означает, но не ограничивается этим, отказ или отказ любого квалифицированного депозитарного банка в возврате любого государственного депозита по требованию или по истечении срока либо выдача приказа любого надзорного органа, запрещающего такому квалифицированному депозитарному банку производить платежи в размере депозитные обязательства, или назначение получателя, или попечителя такого квалифицированного депозитарного банка, или наступление любого другого события, влияющего на способность квалифицированного депозитарного банка выплатить любой публичный депозит по требованию или по истечении срока.«Соглашение о депозитарном залоге» означает трехстороннее соглашение, независимо от названия, между государственным вкладчиком, квалифицированным депозитным банком и хранителем, которое предусматривает (а) залог и обеспечительный интерес в приемлемом обеспечении и (б) «контроль , «как определено в разделах 8-106 главы 106 общих законов, публичным вкладчиком и правом государственного вкладчика распоряжаться залогом, чтобы вернуть общую сумму любого незастрахованного государственного депозита в случае неисполнения квалифицированный депозитный банк.Такое соглашение должно быть (i) подписано уполномоченным должностным лицом квалифицированного депозитарного банка; (ii) одобрено советом директоров или кредитным комитетом, что должно быть отражено в протоколе указанного совета или комитета; и (iii) постоянно хранятся в официальных отчетах квалифицированного депозитарного банка. Новые ценные бумаги могут быть переданы в залог по договору депозитарного залога взамен или в дополнение к ценным бумагам, первоначально переданным в залог, без заключения нового договора. «Государственный депозит» означает государственные денежные средства, депонированные государственным вкладчиком в квалифицированный депозитный банк, и должны включать все начисленные проценты и любые кредиты или другие дополнительные суммы, применимые к государственному депозиту.«Государственный депозитор» означает любое государственное должностное лицо или служащего Содружества или его департаментов, агентств, государственных органов или учреждений; а также любое должностное лицо или служащий любого округа, города, города или другого муниципального органа или государственного агентства, которые имеют право получать, хранить и депонировать государственные деньги. «Квалифицированный депозитный банк» означает любой застрахованный FDIC национальный банк, федеральный сберегательный банк или федеральную ссудно-сберегательную ассоциацию, законно ведущий бизнес в пределах Содружества, а также любую трастовую компанию, сберегательный банк или кооперативный банк, учрежденный в соответствии с законами Содружества. который назначается государственным казначеем из списка депозитариев, подготовленного государственным казначеем и утверждаемого не реже одного раза в 3 месяца губернатором и советом.Государственный казначей не должен включать в список зарегистрированный государством банк, имеющий описательный рейтинг (d) или (e) в соответствии с разделом 14 главы 167, или любое депозитарное учреждение, застрахованное на федеральном уровне, с присвоенным рейтингом (C) или (D). в соответствии с разделом 807 (b) (2) Закона о реинвестициях в сообщества 1977 г., 12 USC §§ 2901–2908. «Государственный казначей» означает казначея и генерального управляющего государственным управляющим или его или ее уполномоченное лицо. «Незастрахованный государственный депозит» означает ту часть любого государственного депозита, которая превышает сумму, застрахованную Федеральной корпорацией по страхованию вкладов.Раздел 34B. Обеспечение государственных депозитов. Все государственные депозиты должны быть защищены, как это предусмотрено в разделе 34C данной главы. Все квалифицированные депозитарные банки, расположенные или ведущие свою деятельность в Содружестве, настоящим уполномочены обеспечивать государственные депозиты в соответствии с разделом 34C данной главы. Раздел 34C. Уполномоченные методы обеспечения государственных вкладов. (а) Дополнительное обеспечение. Квалифицированный банк-депозитарий может обеспечить государственные депозиты, передав в залог приемлемое обеспечение у хранителя в сумме, которая составляет не менее 102% незастрахованного государственного депозита государственного вкладчика.До внесения депозита государственных денежных средств, которые будут обеспечены залогом приемлемого обеспечения, государственный вкладчик должен заключить договор депозитарного залога с квалифицированным депозитным банком и его хранителем. Государственный казначей может использовать свои нормотворческие полномочия для определения списка приемлемого залога, если, по его или ее мнению, это будет в наилучших интересах Содружества. Обеспечительный интерес, возникающий из залога приемлемого обеспечения в соответствии с настоящим разделом, прикрепляется и совершенствуется для всех целей в соответствии с общими законами с момента, когда хранитель получает и регистрирует обеспечение в своих бухгалтерских книгах и записях.Приемлемое обеспечение оценивается по рыночной стоимости, и общая рыночная стоимость приемлемого обеспечения, переданного в залог в соответствии с настоящей главой, не может быть уменьшена путем отзыва или замены ценных бумаг, кроме как с предварительного письменного разрешения государственного вкладчика. Квалифицированный депозитный банк имеет право в любое время произвести замену любого приемлемого залога на равную или большую сумму. Любой доход, полученный от приемлемого залога, должен принадлежать квалифицированному депозитарному банку без ограничений до наступления дефолта.(b) Аккредитивы, выданные Федеральным банком жилищного кредитования. Квалифицированный банк-депозитарий может обеспечить государственные депозиты путем выпуска безотзывного аккредитива государственному вкладчику от федерального банка жилищного кредита на сумму незастрахованного государственного депозита. (c) Фонд страхования вкладчиков и Обеспечение фонда страхования акций. Квалифицированный банк-депозитарий может обеспечить государственные депозиты через свое членство в Фонде страхования вкладчиков или Фонде страхования акций при предоставлении государственному казначею доказательства членства в государственных депозитах и ​​покрытия этих средств указанными фондами.Доказательство членства и страхового покрытия должно быть в такой форме и с такой периодичностью, которые требует государственный казначей. (d) Другое обеспечение, приемлемое для государственного казначея. Квалифицированный банк-депозитарий может подать заявку на использование других форм обеспечения для государственных депозитов, представив государственному казначею описание, историю платежей, анализ финансовой устойчивости и описание рисков, связанных с такой формой обеспечения. Государственный казначей может запросить дополнительную информацию, которую он или она сочтет необходимой. После того, как государственный казначей получит и рассмотрит заявку квалифицированного депозитарного банка, государственный казначей по своему собственному усмотрению определит, является ли такая другая форма обеспечения приемлемой для обеспечения государственных депозитов.Раздел 34D. Правила и положения. Государственный казначей может обнародовать такие правила и положения, которые могут потребоваться для выполнения положений разделов 34–34D главы 29 общих законов.

РАЗДЕЛ 3. Поправки к разделу 55 главы 44. Раздел 55 главы 44 общих законов с последними поправками, внесенными Стат. 1996, г. 314, настоящим вносятся поправки путем включения вместо него следующего нового раздела 55: § 55. Государственные средства на депозите; ограничения; Депозиты и инвестиции Городской, поселковый, районный или региональный школьный округ не должен иметь на депозите в банке, трастовой компании или банковской компании сумму, превышающую шестьдесят процентов капитала и излишка такого банка или трастовой компании, или банковская компания.Казначей любого города, поселка, района или регионального школьного округа не должен депонировать средства, за которые он несет ответственность, в любой банк, трастовую компанию или банковскую компанию, с которыми такой казначей связан как должностное лицо или служащий или был связан как должностное лицо или сотрудника в любое время в течение трех лет, непосредственно предшествующих дате любого такого депозита. В целях выплаты основной суммы или процентов, причитающихся по любой облигации, векселю или другому обязательству города Бостон, которое подлежит оплате или запрашивается к оплате в городе Нью-Йорке, город Бостон может хранить депозит в любом национальном банк или трастовая компания в городе Нью-Йорк на сумму, не превышающую в совокупности двадцать пять тысяч долларов; при условии, что в течение двух недель до даты любого такого платежа или платежей указанная сумма может быть увеличена на сумму или суммы, достаточные для ее покрытия.Казначей города, поселка, района или регионального школьного округа может инвестировать такую ​​часть денежных доходов, которую он сочтет необязательной для оплаты расходов, до тех пор, пока такие денежные средства не потребуются, а также всю или любую часть доходов от выпуска облигаций или векселей. до их применения к оплате обязательств, понесенных для целей, для которых облигации или векселя были разрешены, в срочных депозитах или депозитных сертификатах, в трастовых компаниях, национальных банках, сберегательных банках, банковских компаниях или кооперативных банках или в выпущенных обязательствах или безоговорочно гарантированные правительством США или любым его агентством и имеющие срок погашения с даты покупки один год или менее, или в государственных ценных бумагах США или ценных бумагах государственных учреждений США, приобретенных по соглашению с трастовой компанией, национальным банком или банковской компании для обратной покупки по цене не ниже первоначальной покупной цены указанных ценных бумаг в установленную дату, но не более девяноста дней, или в акциях бенефициарные проценты, выпущенные фондами денежного рынка, зарегистрированными Комиссией по ценным бумагам и биржам в соответствии с Законом об инвестиционных компаниях 1940 года с поправками, действовали в соответствии с разделом 270.2a-7 Раздела 17 Свода федеральных нормативных актов, которые получили наивысший возможный рейтинг по крайней мере от одной национально признанной статистической рейтинговой организации, и цена покупки акций с бенефициарным интересом, приобретенных в соответствии с этим разделом, не должна включать комиссию, которую они компании могут взимать плату или участвовать в паях в объединенном инвестиционном фонде в соответствии с разделом тридцать восьмым А главы двадцать девятой; при условии, однако, что никакие временные векселя в ожидании выручки не будут выпускаться в соответствии с разделом четыре, пока любые денежные средства выручки, за исключением распределения дохода или других денежных средств выручки, использование которых ограничено целями, отличными от текущих расходов на обслуживание, остаются инвестированными таким образом .

РАЗДЕЛ 4. Поправки к разделу 55a главы 44. Раздел 55A главы 44 общих законов с последними поправками, внесенными Стат. 1980, г. 366, настоящим вносятся поправки путем включения вместо него следующего нового раздела 55A: Раздел 55A. Ответственность вкладчика за убытки в результате неисполнения обязательств; штраф за нарушение. (a) Офицер городского, поселкового, районного или регионального школьного округа, который законно и добросовестно получает государственные деньги и делает государственный депозит в квалифицированном депозитном банке, обеспеченном в соответствии с разделом 55D настоящей главы, не несет личной ответственности. за любые убытки, возникшие в результате дефолта такого квалифицированного депозитарного банка при отсутствии грубой небрежности, должностных злоупотреблений, злоупотреблений или бездействия с его или ее стороны или со стороны его или ее помощников или сотрудников.(b) Государственный депозитор или любое другое государственное должностное лицо, сознательно вносящее депозит в нарушение разделов 55–55E настоящей главы, виновно в ненадлежащем поведении и ненадлежащем управлении в своем офисе. Любое депозитарное учреждение, которое сознательно получает публичный депозит в нарушение разделов с 55 по 55E данной главы, в дополнение к любым другим гражданским или уголовным санкциям, которые могут применяться, должно быть (1) лишено права на получение любых публичных депозитов в соответствии с этой главой или в соответствии с главой. 29 и (2) лишены права заключать какие-либо контракты с Содружеством или любым из его городов, поселков, округов или региональных школьных округов или с любым другим государственным учреждением Содружества на период трех лет с даты депозита. .

РАЗДЕЛ 5. Новые разделы с 55b по 55e главы 44 В главу 44 общих законов настоящим вносятся поправки путем включения следующих новых разделов с 55B по 55E после раздела 55A: Раздел 55B. Определения. Следующие определения должны применяться к разделам с 55 по 55E данной главы: «Хранитель» означает (а) банк, трастовую компанию или другого посредника по ценным бумагам, как определено в разделах 8-102 главы 106 общих законов, который является независимым. квалифицированного депозитарного банка и утвержденного государственным вкладчиком, или (б) федеральным резервным банком или федеральным банком жилищного ссуды.Хранитель должен вести отдельные, точные и полные записи, касающиеся залога в залог, и регулярно, но ни в коем случае не реже, чем ежемесячно, предоставлять публичному вкладчику отчеты о залоге; при условии, однако, что хранитель должен предоставить государственному вкладчику заявление о приемлемом залоге как можно скорее после получения требования выписки со стороны государственного вкладчика или государственного казначея и, в случае квалифицированного депозитарного банка, доверительное управление компания или клиринговая корпорация не позднее, чем через два рабочих дня после такого требования.«Невыполнение обязательств» означает, но не ограничивается этим, отказ или отказ любого квалифицированного депозитарного банка в возврате любого государственного депозита по требованию или по истечении срока либо выдача приказа любого надзорного органа, запрещающего такому квалифицированному депозитарному банку производить платежи в размере депозитные обязательства, или назначение получателя, или попечителя такого квалифицированного депозитарного банка, или наступление любого другого события, влияющего на способность квалифицированного депозитарного банка выплатить любой публичный депозит по требованию или по истечении срока.«Соглашение о депозитарном залоге» означает трехстороннее соглашение, независимо от названия, между государственным вкладчиком, квалифицированным депозитным банком и хранителем, которое предусматривает (а) залог и обеспечительный интерес в приемлемом обеспечении и (б) «контроль , «как определено в разделах 8-106 главы 106 общих законов, публичным вкладчиком и правом государственного вкладчика распоряжаться залогом, чтобы вернуть общую сумму любого незастрахованного государственного депозита в случае неисполнения квалифицированный депозитный банк.Такое соглашение должно быть (i) подписано уполномоченным должностным лицом квалифицированного депозитарного банка; (ii) одобрено советом директоров или кредитным комитетом, что должно быть отражено в протоколе указанного совета или комитета; и (iii) постоянно хранятся в официальных отчетах квалифицированного депозитарного банка. Новые ценные бумаги могут быть переданы в залог по договору депозитарного залога взамен или в дополнение к ценным бумагам, первоначально переданным в залог, без заключения нового договора. «Государственный депозит» означает государственные денежные средства, депонированные государственным вкладчиком в квалифицированный депозитный банк, и должны включать все начисленные проценты и любые кредиты или другие дополнительные суммы, применимые к государственному депозиту.«Государственный вкладчик» означает любое должностное лицо или служащий любого города, поселка, района или регионального 216 школьного округа, который имеет право получать, хранить и депонировать государственные денежные средства. «Квалифицированный депозитный банк» означает любую застрахованную FDIC трастовую компанию, национальный банк, сберегательный банк, банковскую компанию или кооперативный банк, в которых государственному вкладчику разрешено размещать государственные денежные средства. «Незастрахованный государственный депозит» означает ту часть любого государственного депозита, которая превышает сумму, застрахованную Федеральной корпорацией по страхованию вкладов.Раздел 55C. Незастрахованные государственные вклады, подлежащие обеспечению. Все государственные депозиты должны быть защищены, как это предусмотрено в разделе 55D данной главы. Все квалифицированные депозитарные банки, расположенные или ведущие свою деятельность в Содружестве, настоящим уполномочены обеспечивать государственные депозиты в соответствии с разделом 55D этой главы. Раздел 55D. Уполномоченные методы обеспечения государственных вкладов. (а) Дополнительное обеспечение. Квалифицированный банк-депозитарий может обеспечить государственные депозиты, передав в залог приемлемое обеспечение у хранителя в сумме, которая составляет не менее 102% незастрахованного государственного депозита государственного вкладчика.До внесения депозита государственных денежных средств, которые будут обеспечены залогом приемлемого обеспечения, государственный вкладчик должен заключить договор депозитарного залога с квалифицированным депозитным банком и его хранителем. Приемлемое обеспечение определяется в соответствии с правилами и положениями, опубликованными государственным казначеем в соответствии с главой 29, §34C и §34D общих законов. Обеспечительный интерес, возникающий из залога приемлемого обеспечения в соответствии с настоящим разделом, прикрепляется и совершенствуется для всех целей в соответствии с общими законами с момента, когда хранитель получает и регистрирует обеспечение в своих бухгалтерских книгах и записях.Приемлемое обеспечение оценивается по рыночной стоимости, и общая рыночная стоимость приемлемого обеспечения, переданного в залог в соответствии с настоящей главой, не может быть уменьшена путем отзыва или замены ценных бумаг, кроме как с предварительного письменного разрешения государственного вкладчика. Квалифицированный депозитный банк имеет право в любое время произвести замену любого приемлемого залога на равную или большую сумму. Любой доход, полученный от приемлемого залога, должен принадлежать квалифицированному депозитарному банку без ограничений до наступления дефолта.(b) Аккредитивы, выданные Федеральным банком жилищного кредитования. Квалифицированный банк-депозитарий может обеспечить государственные депозиты путем выпуска безотзывного аккредитива государственному вкладчику от федерального банка жилищного кредита на сумму незастрахованного государственного депозита. (c) Фонд страхования вкладчиков и Обеспечение фонда страхования акций. Квалифицированный банк-депозитарий может обеспечить государственные депозиты через свое членство в Фонде страхования вкладчиков или Фонде страхования акций при предоставлении государственному казначею доказательства членства в государственных депозитах и ​​покрытия этих средств указанными фондами.Доказательство членства и страхового покрытия должно быть в такой форме и с такой периодичностью, которые требует государственный казначей. (d) Другое обеспечение, приемлемое для государственного казначея. Квалифицированный банк-депозитарий может подать заявку на использование других форм обеспечения для государственных депозитов, представив государственному казначею описание, историю платежей, анализ финансовой устойчивости и описание рисков, связанных с такой формой обеспечения. Государственный казначей может запросить дополнительную информацию, которую он или она сочтет необходимой. После того, как государственный казначей получит и рассмотрит заявку квалифицированного депозитарного банка, государственный казначей по своему собственному усмотрению после консультации с комиссаром отдела доходов должен определить, является ли такая другая форма обеспечения приемлемой для обеспечения государственных депозитов. .Раздел 55E. Правила и положения. Комиссар налогового управления может обнародовать такие правила и положения, которые могут потребоваться для выполнения положений разделов 55–55E данной главы, которые подлежат утверждению государственным казначеем.

РАЗДЕЛ 6. Дата вступления в силу. Настоящий Закон вступает в силу 1 января 2022 года.

КОДЕКС МЕСТНОГО УПРАВЛЕНИЯ ГЛАВА 116. ДЕПОЗИТОРИИ ОБЩЕСТВЕННЫХ ФОНДОВ ОКРУГА

КОД МЕСТНОГО ГОСУДАРСТВА

РАЗДЕЛ 4.ФИНАНСЫ

ПОДРАЗДЕЛЕНИЕ B. ФИНАНСЫ ОКРУГА

ГЛАВА 116. ДЕПОЗИТОРИИ ОБЩЕСТВЕННЫХ ФОНДОВ ОКРУГА

ПОДРАЗДЕЛ А. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Разд. 116.001. ОПРЕДЕЛЕНИЯ. В этой главе:

(1) «Банк» означает:

(A) банк, учрежденный в соответствии с законодательством этого штата, другого штата или федеральным законодательством, у которого есть свой главный офис или филиал в этом штате; или

(B) ссудо-сберегательная ассоциация или сберегательный банк, учрежденный в соответствии с законодательством этого штата, другого штата или федеральным законом, у которого есть свой главный офис или филиал в этом штате.

(2) «Вклад до востребования» означает вклад денежных средств, который может быть снят по требованию вкладчика.

(3) «Срочный вклад» означает депозит денежных средств в соответствии с договором между вкладчиком и депозитарием, согласно которому вкладчик не может снимать какие-либо средства чеком или другим способом до истечения определенного периода после письменного уведомление о намерении вкладчика снять денежные средства.

(4) «Субдепозитарный банк» означает уполномоченный банк, не являющийся депозитарием, который хранит депозиты до востребования, не превышающие лимит Федеральной корпорации по страхованию вкладов районного, окружного или участкового служащего.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. С поправками, внесенными законами 1991 г., 72-й лег., Гл. 527, п. 1, эфф. 1 сентября 1991 г .; Закон 1993 г., 73-й лег., Гл. 234, п. 4, эфф. 1 сентября 1993 г ​​.; Акты 1999 г., 76-й лег., Гл. 344, п. 5.009, эфф. 1 сентября 1999 г.

сек. 116.002. ВЛИЯНИЕ ДЕНЬГИ. (a) Настоящая глава применяется к деньгам, собираемым или хранимым районным, окружным или участковым должностным лицом в графстве и должностными лицами определенного района или подразделения в графстве, включая средства муниципального или квазимуниципального подразделения или корпорации. который имеет право выбирать свой собственный депозитарий, но не сделал этого.Деньги должны быть депонированы в соответствии с настоящей главой, и деньги будут учитываться при фиксировании облигации депозитария графства и защищены ею.

(b) Платежные поручения, чеки и ваучеры, подтверждающие внесение денег в депозитарий округа в соответствии с Подразделом (а), подлежат проверке и скреплению подписью в соответствии с законом.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

Изменено:

Acts 2011, 82nd Leg., R.S., Ch. 606 (С.373), п. 21, эфф. 1 сентября 2011г.

ПОДРАЗДЕЛЕНИЕ B. СОЗДАНИЕ ДЕПОЗИТОРИЯ

Разд. 116.021. ДЕПОЗИТОРИЙНЫЕ И СУБДЕПОЗИТОРИЧЕСКИЕ ДОГОВОРЫ. (a) Уполномоченный суд округа должен выбрать в порядке, предусмотренном этим подразделом или подразделом C, главой 262, один или несколько банков в округе и заключить договор с каждым выбранным банком о депонировании государственных средств округа. Округ заключает контракт с банком в соответствии с настоящим разделом на двухлетний или четырехлетний срок контракта.По истечении срока действия контракта в соответствии с настоящим разделом контракт может быть продлен на два года в соответствии с условиями, согласованными судом уполномоченных.

(b) Если контракт заключен на четырехлетний срок, он должен позволить округу установить на основе переговоров с банком новые процентные ставки и финансовые условия контракта, которые вступят в силу во время окончательного два года четырехлетнего контракта.

(c) При продлении контракта округ может обсудить с банком новые процентные ставки и условия на следующие два года таким же образом и на тех же условиях, что и в Подразделе (b).

(d) Если по какой-либо причине депозитарий округа не выбран в соответствии с Подразделом (а), суд уполномоченных в любое последующее время после уведомления за 20 дней может выбрать, в соответствии с процедурой, описанной в Разделе 116.024, или путем согласованного предложения, одно или несколько депозитариев таким же образом, как и в обычное время.

(e) Если суд уполномоченных выбирает депозитария в соответствии с процедурой, предусмотренной Подразделом C, Главой 262, депозитарий может быть выбран путем:

(1) конкурсных торгов; или

(2) другой метод в соответствии с этим подразделом, который округ имеет право использовать.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. С поправками, внесенными законами 1991 г., 72-й лег., Гл. 527, п. 2, эфф. 1 сентября 1991 г .; Акты 1995 г., 74-й лег., Гл. 65, п. 1, эфф. 28 августа 1995 г.

Изменено:

Acts 2007, 80th Leg., R.S., Ch. 899 (H.B. 2641), разд. 1, эфф. 15 июня 2007 г.

сек. 116.022. УВЕДОМЛЕНИЕ. (a) Один раз в неделю, по крайней мере, за 20 дней до даты подачи заявления в соответствии с Разделом 116.023 (a), окружной судья должен разместить над именем судьи в газете, имеющей общий тираж в округе, уведомление, которое уполномоченный суд намерен получать заявки на выбор банка-депозитария.Уведомление также должно быть вывешено у дверей здания суда округа.

(b) Если газета не издается в округе, газетное сообщение должно быть помещено в газету, издаваемую в ближайшем округе.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. С поправками, внесенными законами 1995 г., 74-й лег., Гл. 65, п. 2, эфф. 28 августа 1995 г.

Изменено:

Acts 2007, 80th Leg., R.S., Ch. 899 (H.B. 2641), разд. 2, эфф. 15 июня 2007 г.

сек.116.023. ПРИЛОЖЕНИЯ. (a) Банк в округе, который хочет стать депозитарием округа, должен доставить свое заявление окружному судье или назначенному представителю судьи не позднее даты, установленной судом уполномоченных, то есть не позднее, чем за 60-й день до дата истечения срока действующего депозитарного договора.

(b) В заявлении должна быть указана сумма оплаченного акционерного капитала банка и постоянный излишек, и к заявлению должны быть приложены:

(1) отчет, показывающий финансовое состояние банка на дату заявление; и

(2) заверенный чек или кассовый чек на не менее половины процента дохода округа за предыдущий год.

(c) Сертифицированный или кассовый чек, который сопровождает заявку, является добросовестной гарантией со стороны заявителя, что, если он будет принят в качестве депозитария округа, он исполнит залог, требуемый в соответствии с этой главой. Если банк выбран в качестве депозитария и не предоставляет залог, округ должен удержать сумму чека в качестве заранее оцененного убытка, а окружной судья должен повторно объявить о заявках, если это необходимо, для получения депозитария для округа.

(d) Банк в округе, который хочет быть субдепозитарием округа, должен соблюдать Подразделы (a) и (b) (1).Заявление субдепозитория должно включать предложение, в котором излагается его безопасность в отношении государственных средств округа, которые будут храниться в дополнение к предложениям о доходах.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. С поправками, внесенными законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 628, п. 4, эфф. 28 августа 1989 г .; Акты 1991 г., 72-й лег., Гл. 527, п. 3, эфф. 1 сентября 1991 г.

Изменено:

Acts 2007, 80th Leg., R.S., Ch. 899 (H.B. 2641), разд. 3, эфф. 15 июня 2007 г.

сек.116.024. ВЫБОР ДЕПОЗИТОРИЙ И ПОДДЕПОЗИТОРИЙ. (a) На собрании, на котором банки должны быть выбраны в качестве депозитариев графства, уполномоченный суд:

(1) заносит в протокол суда все заявления, поданные окружному судье;

(2) рассматривать все заявки; и

(3) отбирает квалифицированных кандидатов, которые предлагают наиболее выгодные условия обращения с фондами округа.

(b) Суд уполномоченных может отклонить тех заявителей, чье управление или состояние, по мнению суда уполномоченных, не гарантирует передачу средств округа в их владение.

(c) После выбора одного или нескольких окружных депозитариев суд уполномоченных немедленно возвращает заверенные чеки отклоненных заявителей. Суд уполномоченных возвращает чек победившего заявителя, когда заявитель оформляет и подает депозитарную облигацию, которая утверждается судом уполномоченных.

(d) Положения раздела 131.903 о конфликте интересов применяются к выбору депозитариев.

(e) После выбора одного или нескольких субдепозиториев уполномоченный суд немедленно уведомляет каждого отобранного заявителя о своем выборе.В течение 15 дней выбранный заявитель должен подать залог или другое обеспечение, одобренное судом уполномоченных.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. С поправками, внесенными законами 1991 г., 72-й лег., Гл. 527, п. 4, 5, эфф. 1 сентября 1991 г .; Закон 1993 г., 73-й лег., Гл. 268, п. 29, эфф. 1 сентября 1993 г.

Изменено:

Acts 2007, 80th Leg., R.S., Ch. 899 (H.B. 2641), разд. 4, эфф. 15 июня 2007 г.

сек. 116.025. НАЗНАЧЕНИЕ ДЕПОЗИТОРИЯ ИЛИ ПОДДЕПОЗИТОРИЯ.Когда обеспечение предоставляется в соответствии с Подразделом C и одобрено судом уполномоченных, суд уполномоченных должен постановлением, внесенным в его протокол, назначить банк в качестве депозитария или субдепозитария для средств округа. Назначение действует до конца 60-го дня после даты, установленной для следующего выбора депозитария или субдепозитария.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. Изменения внесены законами 1991 г., 72-й лег., гл. 527, п. 6, эфф. 1 сентября 1991 г.

сек. 116.026. ЗАЯВИТЕЛИ ЗА ПРЕДЕЛАМИ ОКРУГА. Если ни один банк, расположенный в округе, не подает заявку на назначение в качестве депозитария округа, суд уполномоченных может рекламировать, таким же образом, как предусмотрено в Разделе 116.022 для рекламы депозитария в округе, для заявок от банков в соседнем округе или любого другого округ в этом состоянии.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек.116.027. ВЫБОР НЕЗАВИСИМОГО ДЕПОЗИТОРИЯ. (a) Если не подано заявление о том, чтобы стать депозитарием округа, или если все заявления отклонены, суд уполномоченных должен депонировать средства округа в любом одном или нескольких банках округа или прилегающих округов в суммах и на периоды, которые суд сочтет целесообразными.

(b) Банк, который принимает депозиты в соответствии с настоящим разделом, должен предоставлять обеспечение в том виде, в форме и на тех же условиях, что и депозитарий денежных средств графства.Штраф по обеспечению должен быть по крайней мере равным общей сумме средств округа, депонированных в банке.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

ПОДРАЗДЕЛ C. ОБЕСПЕЧЕНИЕ СРЕДСТВ ДЕПОЗИТОРИЯ

Разд. 116.051. КВАЛИФИКАЦИЯ КАК ДЕПОЗИТОРИЯ ИЛИ ПОДДЕПОЗИТОРИЯ. В течение 15 дней после даты выбора банка в качестве депозитария или субдепозитария округа, банк должен квалифицироваться как депозитарий или субдепозитарий, обеспечивая безопасность средств, которые будут депонированы округом в банке.Депозитарий или субдепозитарий могут обеспечить эти средства, по усмотрению уполномоченных, посредством:

(1) личной облигации; поручительство; облигации, векселя и другие ценные бумаги; первая ипотека на недвижимость; недвижимость; депозитные сертификаты; или комбинация этих методов, как предусмотрено в этом подразделе; или

(2) инвестиционные ценные бумаги или доли в них, как это предусмотрено главой 726, Акты 67-го законодательного собрания, очередная сессия, 1981 (статья 2529b-1, Гражданские законы штата Техас Вернона).

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. С поправками, внесенными законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 1 сек. 15 (б), эфф. 28 августа 1989 г .; Акты 1991 г., 72-й лег., Гл. 527, п. 7, эфф. 1 сентября 1991 г.

сек. 116.052. ЛИЧНАЯ СВЯЗЬ. (a) Одна или несколько личных облигаций, оформленных и поданных в суд комиссаров, подлежащих уплате окружному судье и преемникам судьи в должности, квалифицируются как обеспечение в соответствии с данным подразделом, если:

(1) облигации подписаны не менее чем пятью платежеспособными поручители, владеющие необремененной недвижимостью в штате, которая не освобождена от исполнения в соответствии с конституцией и другими законами этого штата;

(2) необремененная и не освобожденная от налогов недвижимая собственность, принадлежащая поручителям, имеет стоимость, по крайней мере, равную сумме облигаций; и

(3) облигации утверждаются уполномоченным судом.

(b) Когда залог подается на утверждение в суд комиссаров в соответствии с Подразделом (а), поручители также должны подавать заявление, содержащее:

(1) описание необремененной и необремененной недвижимой собственности, достаточное для ее идентификации на земля; и

(2) стоимость каждого указанного участка недвижимого имущества, включая стоимость улучшений собственности.

(c) После того, как суд уполномоченных одобрит личный залог, он должен быть подан в офис клерка графства с заявлением о поручительстве, приложенном к залогу.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.053. ДОГОВОРНАЯ ОБЛИГАЦИЯ. (a) Одна или несколько облигаций, выпущенных и исполненных одной или несколькими платежеспособными поручителями, уполномоченными вести дела в этом штате, подлежащих выплате окружному судье и преемникам судьи в должности и поданных в суд уполномоченных, квалифицируются как обеспечение в соответствии с данным подразделом, если Облигация утверждается уполномоченными суда.

(b) После того, как суд уполномоченных одобрит поручительство, оно должно быть подано в канцелярию окружного секретаря.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.054. ОБЛИГАЦИИ, НОТЫ И ДРУГИЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ. (a) Депозитарий округа может предоставить в залог суду уполномоченных в качестве обеспечения в соответствии с данным подразделом:

(1) залог, вексель, обеспечение долга или другое доказательство долга Соединенных Штатов, если доказательства долга подтверждены полное доверие и кредитоспособность Соединенных Штатов или гарантия Соединенных Штатов в отношении основной суммы долга и процентов;

(2) залог этого штата или округа, муниципалитета, независимого школьного округа или общеобразовательного школьного округа;

(3) облигация, выпущенная в соответствии с законами о федеральных сельскохозяйственных займах;

(4) облигация дорожного округа;

(5) облигация, залог или другая ценная бумага, выпущенная попечительским советом системы Техасского университета;

(6) банковские акцепты банков с уставным капиталом не менее 500 000 долларов США;

(7) векселя или облигация, обеспеченная застрахованными закладными и долговыми обязательствами, выпущенными Федеральной жилищной администрацией;

(8) акций или долевых счетов ссудно-сберегательной ассоциации, учрежденной в соответствии с законодательством этого штата, или федеральной ссудно-сберегательной ассоциации, зарегистрированной в этом штате, если оплата паевых или паевых счетов застрахована Федеральным фондом сбережений и займов. Ссудно-страховая корпорация; или

(9) облигация, выпущенная муниципальной корпорацией в этом штате.

(b) Ценные бумаги, предоставленные в соответствии с этим разделом, должны иметь общую рыночную стоимость, равную сумме депозитарной облигации.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.055. ПЕРВАЯ ИПОТЕКА НА УЛУЧШЕННУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ. (a) Если одобрено судом уполномоченных, закрытые первые закладные на улучшенную и необремененную недвижимую собственность, расположенную в этом штате, которые переданы окружному судье в должным образом признанном документе, квалифицируются как обеспечение согласно этому подразделу.

(b) Перед одобрением ипотеки в качестве обеспечения суд уполномоченных должен потребовать:

(1) письменное мнение поверенного, выбранного судом уполномоченных, показывающее, что залог имеет преимущественную силу по сравнению с любым другим требованием или правом в реальном имущество; и

(2) страхование, утвержденное окружным судьей, охватывающее улучшения на каждом участке заложенной недвижимости и при условии, что убытки подлежат возмещению окружному судье.

(c) Страховой полис, требуемый согласно Подразделу (b), должен быть выдан фондовой компанией по страхованию от пожаров или компанией взаимного страхования от пожаров, у которой есть излишек в 100 000 долларов сверх всех юридических резервов и других обязательств.

(d) Ипотека, принятая в качестве обеспечения согласно этому разделу, должна быть немедленно записана в каждом округе, в котором расположена часть недвижимого имущества.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.056. НЕДВИЖИМОСТЬ. (a) В случае одобрения судом комиссаров улучшенная и необремененная недвижимая собственность, переданная в залог непосредственно доверительному управляющему, выбранному судом комиссаров, с окружным судьей в качестве бенефициара, квалифицируется как обеспечение согласно этому подразделу.

(b) Перед утверждением недвижимого имущества, предлагаемого в качестве обеспечения, суд уполномоченных должен потребовать:

(1) письменное мнение поверенного, выбранного судом уполномоченных, показывающее, что удержание имеет преимущественную силу по сравнению с любым другим иском или правом в недвижимость; и

(2) страхование, утвержденное окружным судьей, покрывающее улучшения заложенного недвижимого имущества и при условии, что убытки подлежат возмещению окружному судье.

(c) Страховой полис, требуемый согласно Подразделу (b), должен быть выдан фондовой компанией по страхованию от пожаров или компанией взаимного страхования от пожаров, у которой есть излишек в 100 000 долларов сверх всех юридических резервов и других обязательств.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.0565. СЕРТИФИКАТ ДЕПОЗИТА. (a) Депозитный сертификат квалифицируется как обеспечение согласно данному подразделу, если сертификат:

(1) находится на хранении в Федеральном резервном банке и является предметом действующего соглашения о залоге, определяющего округ в качестве бенефициара договор залога;

(2) полностью застрахован Федеральной корпорацией страхования ссуд и сбережений или Федеральной корпорацией страхования вкладов;

(3) подробно описывается в квитанции о хранении, выданной округу Федеральным резервным банком, который хранит сертификаты; и

(4), выданные округом в качестве зарегистрированного владельца.

(b) Лицо, которому предъявлен депозитный сертификат, заложенный для обеспечения средств округа, не может платить или иным образом принимать сертификат, если только сертификат или квитанция о хранении, требуемые этим разделом, не были одобрены округом и депозитарием. .

Добавлен Законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 1 сек. 15 (б), эфф. 28 августа 1989 г.

сек. 116.057. СОСТОЯНИЕ ПЕРСОНАЛЬНОЙ ОБЛИГАЦИИ ИЛИ ДОГОВОРА НА ЦЕННЫЕ БУМАГИ. (a) Предоставленная личная облигация или договор о залоге ценных бумаг в соответствии с данным подразделом должны быть обусловлены тем, что депозитарий будет:

(1) добросовестно хранить фонды округа и добросовестно выполнять все обязанности и обязательства, возложенные на депозитарий законом;

(2) оплатить все чеки, выписанные на депозитный счет до востребования в депозитарии по представлению казначея графства;

(3) оплатить все чеки, выписанные на срочный депозитный счет, по предъявлении после истечения требуемого срока уведомления; и

(4) счет для средств округа в соответствии с требованиями закона.

(b) Иск по личной облигации или контракту на ценные бумаги, предоставленные или заложенные в соответствии с данным подразделом, должны быть рассмотрены в округе, для которого выбран депозитарий.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.058. НЕОБХОДИМЫЙ РАЗМЕР БЕЗОПАСНОСТИ. (a) Личные или поручительские облигации, обеспечивающие депозиты округа, должны быть в сумме, равной расчетному наивысшему дневному балансу округа, как определено судом уполномоченных.Однако суд уполномоченных не может оценить наивысший дневной баланс в размере, который меньше 75 процентов от максимального дневного баланса округа за предыдущий год, за вычетом суммы полученных и израсходованных средств облигаций.

(b) Ценные бумаги, заложенные для обеспечения средств округа на депозите в депозитарии, должны быть в сумме, равной сумме этих средств. Однако залог недвижимого имущества не может требоваться на сумму, превышающую 25 процентов оценочной стоимости собственности в округе, как показано в заверенной налоговой ведомости за предыдущий год.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.059. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМОЙ В ОБЛАСТИ БЕЗОПАСНОСТИ. Судебный комиссар должен исследовать всю безопасность недвижимого имущества и определить стоимость, по которой имущество будет принято. Суд уполномоченных не может принимать недвижимое имущество в качестве обеспечения на сумму, превышающую 50 процентов разумной рыночной стоимости имущества, покрытого ипотекой, если ипотека не застрахована или не гарантирована Федеральной жилищной администрацией.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.060. БЕЗОПАСНОСТЬ НЕ ТРЕБУЕТСЯ ДЛЯ ФЕДЕРАЛЬНО ЗАСТРАХОВАННЫХ ДЕПОЗИТОВ. Депозитарий не обязан обеспечивать безопасность депозита денежных средств округа, если депозиты застрахованы в соответствии с 12 U.S.C.A. Разделы 1811-1832 гг.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

ПОДРАЗДЕЛ D. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И МОДИФИКАЦИЯ БЕЗОПАСНОСТИ

Разд.116.081. НОВАЯ ОБЛИГАЦИЯ. (a) Суд уполномоченных может письменным распоряжением потребовать от депозитария исполнения нового залога всякий раз, когда суд уполномоченных считает это целесообразным или считает необходимым для защиты округа.

(b) За исключением дополнительной гарантии, требуемой в соответствии с разделом 116.087, если депозитарий по какой-либо причине не может подать требуемую новую облигацию в течение пяти дней после даты вручения депозитарию копии приказа, суд уполномоченных может выбрать новый депозитарий таким же образом, как если бы он выбирал депозитарий в обычное время.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.082. ЗАМЕНА ЦЕННЫХ БУМАГ. (a) После разумного уведомления суда уполномоченных депозитарий имеет право заменить один вид ценных бумаг на другой или заменить определенные ценные бумаги другими того же типа, если замена или замена ценной бумаги соответствует требованиям закона и одобрена уполномоченными. корт. Вместо утверждения каждой заменяющей или заменяющей ценной бумаги судом уполномоченных, суд уполномоченных может:

(1) принять процедуру утверждения замены или замены ценной бумаги в соответствии с настоящим разделом; и

(2) назначить окружного служащего или должностного лица, включая окружного судью, для утверждения замены или замены ценной бумаги в соответствии с процедурой, принятой в соответствии с Подразделом (1).

(b) Окружной судья должен оформить необходимые документы для передачи депозитарию или его распоряжению залогового права, изъятого из недвижимого имущества, которое заменяется другим обеспечением.

(c) Уполномоченный суд может определять порядок депонирования ценных бумаг, заложенных вместо личных или поручительских облигаций.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. С поправками, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 742, п. 1, эфф. 20 июня 2003 г.

сек.116.083. ОСВОБОЖДЕНИЕ ИЗБЫТОЧНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ. Если ценные бумаги, заложенные депозитарием для обеспечения средств округа, превышают сумму, требуемую в соответствии с настоящей главой, суд уполномоченных разрешает изъятие излишка.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.084. НЕДОСТАТОЧНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ. Если по какой-либо причине средства округа на депозите в депозитарии округа превышают сумму залога, депозитарий должен немедленно предоставить дополнительное обеспечение в суд комиссаров.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.085. ПЛАТЕЖНОСТЬ ЛИЧНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ. (a) Не реже двух раз в год, пока действует личная облигация, обеспечивающая вклады округа, уполномоченный суд должен исследовать платежеспособность каждого поручительства по этой облигации. Суд уполномоченных может потребовать от поручителя составить детализированный и проверенный финансовый отчет, правильно показывающий финансовое положение поручителя, и, если по залогу требуется поручительство на владение недвижимым имуществом, идентификацию каждого участка недвижимого имущества, принадлежащего поручителю, и указание его стоимости.

(b) Уполномоченный суд требует, чтобы депозитарий предоставил новую облигацию, отвечающую требованиям настоящей главы, если финансовый отчет, представленный в соответствии с Подразделом (а), указывает, что:

(1) поручительство является неплатежеспособным;

(2) чистая стоимость поручителя меньше суммы, требуемой настоящей главой;

(3) активы, указанные в отчете, амортизированы или их стоимость каким-либо образом обесценена; или

(4) недвижимое имущество, требуемое по облигации, было продано или обременено, и стоимость оставшейся необремененной и необремененной недвижимостью поручителя неадекватна для удовлетворения требований данной главы.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.086. Платежеспособность ПРЕДПРИЯТИЯ И ДОСТУПНОСТЬ ЦЕННЫХ БУМАГ. Всякий раз, когда суд уполномоченных считает это необходимым для защиты округа, суд уполномоченных может расследовать платежеспособность поручителя, которая выпускает облигации от имени депозитария фондов округа, или исследовать стоимость ценных бумаг, заложенных депозитарием для обеспечения безопасности округа. средства.

Закон 1987 г., 70-й этап., гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.087. ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ОБЛИГАЦИЯ. (a) Если после того, как округ создает депозитарий, округ или подразделение округа получает средства от продажи облигаций или иным образом, на следующем заседании суда уполномоченных или как можно скорее после этого суд уполномоченных может сделать письменное требование к депозитарию о предоставлении дополнительной облигации на сумму, равную сумме полученных денежных средств. Если средства округа, полученные от продажи ценных бумаг округа в течение срока действия депозитарной облигации, депонируются в депозитарии, суд уполномоченных требует дополнительную облигацию в сумме, равной дополнительным средствам округа.Депозитарий продолжает действие дополнительной облигации до тех пор, пока дополнительные средства остаются в депозитарии.

(b) Депозитарий может аннулировать эту дополнительную или специальную облигацию и одновременно заменить ее новой облигацией по мере уменьшения дополнительных средств. Однако дополнительная облигация всегда должна как минимум равняться сумме дополнительных средств.

(c) Если депозитарий не предоставляет дополнительную облигацию в соответствии с Подразделом (а) в течение 30 дней после даты, когда суд уполномоченных требует дополнительную облигацию, суд уполномоченных может отозвать дополнительные средства из депозитария по проекту округа. казначеем и депонируйте их в платежеспособном национальном или государственном банке, у которого совокупный основной капитал и излишек больше, чем сумма дополнительных средств.Суд уполномоченных может оставить дополнительные средства на депозите в этом альтернативном банке до тех пор, пока окружной депозитарий не представит требуемую дополнительную гарантию в суд комиссаров, после чего суд комиссаров должен повторно депонировать остаток дополнительных средств в депозитарии уезда.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.088. ВЫПУСК БЕЗОПАСНОЙ КОМПАНИИ. (a) Поручительство может быть освобождено от своих обязательств по поручительскому залогу, исполненному от имени депозитария графства, после 30-го дня после даты, когда она направит письменное уведомление суду уполномоченных с просьбой об освобождении.

(b) Поручительство не освобождается от ответственности в соответствии с Подразделом (а) за убытки, понесенные округом до истечения срока действия залога.

(c) Если поручительская компания депозитария требует освобождения от своих обязательств в соответствии с Подразделом (а), депозитарий должен предоставить дополнительное обеспечение, приемлемое для суда уполномоченных, для обеспечения средств округа в соответствии с настоящей главой. Депозитарий должен предоставить дополнительное обеспечение до прекращения обязательств поручителя по облигации.Новое обеспечение должно быть подано в канцелярию уездного секретаря.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.089. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ПРОЦЕНТОВ ПО ЦЕННЫМ БУМАГАМ. По запросу окружного депозитария комиссионный суд должен передать в установленный срок процентные купоны или другие доказательства процентов по ценным бумагам, депонированным депозитарием, в комиссионный суд, если ценные бумаги, оставшиеся в залоге у депозитария, соответствуют требованиям комиссары суда.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

ПОДРАЗДЕЛ E. ДЕПОЗИТОРНЫЕ СЧЕТА

Разл. 116.111. ХАРАКТЕР И РАЗМЕР ДЕПОЗИТОВ. Суд уполномоченных может определять и назначать характер и сумму средств округа, которые будут вкладом до востребования и будут являться срочными депозитами. Суд уполномоченных может заключить договор с депозитарием о выплате процентов по срочным депозитам по любой законной ставке в соответствии с федеральным законом или в соответствии с правилом, принятым советом управляющих Федеральной резервной системы или советом директоров Федеральной корпорации страхования депозитов.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.112. ВЛОЖЕНИЕ СРЕДСТВ. (a) Суд уполномоченных может дать указание казначею округа снять любые средства округа, депонированные в депозитарии округа, которые не требуются немедленно для оплаты обязательств округа, и инвестировать эти средства, как предусмотрено настоящим разделом, если такое вложение или вывод не запрещены закона или отзыв противоречит условиям депозитарного договора.

(b) Средства могут быть инвестированы в соответствии с Подглавой A главы 2256 Правительственного кодекса. В дополнение к обязательствам, сертификатам и соглашениям, описанным в этом Законе, средства могут быть инвестированы в депозитные сертификаты, выпущенные государством или федеральной ссудно-сберегательной ассоциацией, зарегистрированной в этом штате, выплата по которым полностью застрахована Федеральным законом. Корпорация по страхованию сбережений и ссуд или ее правопреемник.

(c) Если округ приобретает соглашение об обратной покупке ценных бумаг, соглашение должно быть приобретено в соответствии с генеральным договорным соглашением, которое определяет права и обязанности обеих сторон и требует, чтобы ценные бумаги, участвующие в операции, хранились на счете ответственного хранения при соблюдении следующих условий: контроль и опека округа.

(d) Отменена законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 754, п. 2, эфф. 15 июня 1989 г.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. С поправками, внесенными законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 1 сек. 15 (c), эфф. 28 августа 1989 г .; Акты 1989 г., 71-й лег., Гл. 754, п. 1, 2, эфф. 15 июня 1989 г .; Акты 1995 г., 74-й лег., Гл. 76, п. 5.95 (11), эфф. 1 сентября 1995 г.

сек. 116.113. ДЕПОЗИТ СРЕДСТВ. (a) Сразу после того, как суд уполномоченных назначит депозитарий графства, казначей графства должен передать в депозитарий все фонды графства и средства любого района или муниципального подразделения графства, которое не выбирает свой собственный депозитарий.Казначей также должен немедленно депонировать в депозитарии на счет округа, района или муниципалитета любые деньги, полученные после того, как депозитарий назначен.

(b) Окружной налоговый инспектор-сборщик должен немедленно внести в окружной депозитарий налоги, собранные от имени штата, округа, района или муниципального подразделения округа. Налоги остаются на депозите до подготовки и расчета отчета о взимании налогов.

(c) Если уполномоченный суд, контролирующий фонды школьного округа, принимает решение о переводе средств в течение учебного года из депозитария округа в другой банк, школьный округ может потребовать от уполномоченного суда отложить перевод до более ранней из следующих дат: текущий финансовый год школьного округа или 1 сентября следующего года.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.114. СБОРЫ ПО ДЕПОЗИТОРИЮ. Депозитарий округа должен собирать все чеки, тратты и требования на деньги, депонированные в нем округом.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.115. КЛИРИНГ ДЛЯ НЕСКОЛЬКИХ ДЕПОЗИТОРИЙ. Если средства округа депонируются более чем в одном депозитарии, уполномоченный суд своим приказом назначает один из депозитариев, который будет действовать в качестве расчетной палаты для других. В конечном итоге все платежные поручения округа подлежат оплате в депозитарии, называемой расчетной палатой.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. Сентябрь1, 1987.

Изменено:

Acts 2011, 82nd Leg., R.S., Ch. 606 (S.B. 373), разд. 22, эфф. 1 сентября 2011г.

сек. 116.116. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА К ОПЛАТЕ НА ДЕПОЗИТАРИИ ОКРАСА. (a) Депозитарий округа должен оплатить чек или поручение на оплату, выписанное казначеем графства, за счет средств, депонированных в депозитарии, по предъявлении чека или поручения, если денежные средства, подлежащие чеку или поручению, находятся во владении депозитария, и в случае срочного депозита, если согласованный срок уведомления истек.

(b) Если суд уполномоченных выбирает депозитарий в другом округе в соответствии с разделом 116.026, депозитарий должен подать заявление казначею округа с указанием места в округе, которым управляет суд уполномоченных, где и лицо, которым вносит вклады может быть получен казначей и будут выплачены чеки, или место в другом округе, где могут быть сделаны вклады и могут быть выплачены чеки. Заявление должно быть подано в течение пяти дней после даты уведомления депозитария о своем выборе.

(c) Распоряжение на оплату или чек, в том числе приказ или чек, выданный до 1 сентября 1993 г., выданный казначеем округа для урегулирования претензии к округу, которая не представлена ​​к оплате до 366-го дня после дата выдачи просрочена и не подлежит обсуждению. Сумма просроченного заказа или чека должна быть зачислена как доход округу, если доставка получателям была предпринята или произошла в течение разумного времени после выдачи заказа или чека.Настоящим подразделом не прекращается право на полное урегулирование надлежащей неоплаченной претензии.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. С поправками, внесенными законами 1991 г., 72-й лег., Гл. 326, п. 1, эфф. 5 июня 1991 г .; Закон 1993 г., 73-й лег., Гл. 931, п. 1, эфф. 30 августа 1993 г ​​.; Закон 1997 г., 75-й лег., Гл. 329, п. 1, эфф. 26 мая 1997 г.

Изменено:

Acts 2011, 82nd Leg., R.S., Ch. 606 (S.B. 373), разд. 23, эфф. 1 сентября 2011г.

сек.116.117. ОТЧЕТНОСТЬ ПО СЧЕТУ. Депозитарий должен ежемесячно делать подробный отчет уполномоченным суда в каждый очередной период работы суда. В выписке должен быть указан ежедневный баланс, зачисленный на каждый из средств на депозите.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.118. ЗАДОЛЖЕННОСТЬ К оплате, кроме казначейства округа. Суд уполномоченных может поручить казначею округа внести деньги, достаточные для выплаты облигации, купона или другой задолженности округа, в месте, отличном от казначейства округа, если по его условиям задолженность подлежит выплате по наступлении срока погашения в другом месте и если в противном случае оплата производится в порядке, установленном законом.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.119. ТРЕБОВАНИЯ К АУДИТУ И КОНТРАПОДПИСАНИЮ БЕЗ КАКИХ-ЛИБО. Эта глава не влияет на применение закона или постановления, предусматривающего аудит и встречную подпись.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.120. СБОР ОПРЕДЕЛЕННЫХ ПРОСРОЧЕННЫХ ЗАКАЗОВ НА ОПЛАТУ ИЛИ ЧЕК. (a) Этот раздел применяется только к распоряжению об оплате или чеку, выданному казначеем графства при урегулировании претензии к округу, которая не была предъявлена ​​к оплате.

(b) Лицо, пытающееся вернуть средства из округа для чека или платежного поручения, выданного казначеем округа, не может взимать плату с лица, которому был выдан чек или приказ и от имени которого была предпринята попытка взыскания, или правопреемники или правопреемники этого лица — гонорар в размере более 10 процентов от номинальной стоимости чека или ордера.

(c) Казначей графства может взимать разумную плату за исследование, чтобы определить, действительна ли заявка, поданная в соответствии с этим разделом.Казначей может включать расходы на запросы в депозитарные банки, исследование бухгалтерских записей и другие аналогичные действия при установлении комиссии. Казначей графства может потребовать уплаты пошлины до того, как претензия будет обработана или исследована в соответствии с этим разделом.

Добавлен Законами 1997 г., 75-й лег., Гл. 142, п. 1, эфф. 1 сентября 1997 г.

Изменено:

Acts 2011, 82nd Leg., R.S., Ch. 606 (S.B. 373), разд. 24, эфф. 1 сентября 2011 г.

Акты 2011 г., 82-й лег., Р.С., гл. 606 (S.B. 373), разд. 25, эфф. 1 сентября 2011г.

ПОДРАЗДЕЛ F. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Разд. 116.151. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ ПО ОТДЕЛЬНЫМ ОБЛИГАЦИЯМ. Если депозитарий округа предоставляет отдельные облигации для обеспечения средств округа, каждое поручительство по облигации несет ответственность только за ту часть убытков, которая возникла в результате банкротства депозитария, которая несет в общей сумме убытков такое же соотношение, как и сумма облигации к общая сумма всех облигаций и ценных бумаг, удерживаемых округом для защиты средств, покрытых облигацией.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.152. СУБРОГАЦИЯ ОБЕСПЕЧЕНИЙ. Если личное поручительство или компания по поручительству оплачивают убытки округу по депозитарной облигации, поручительство переходит к правам округа в сумме, равной сумме платежа по поручительству. Однако сумма суброгации не может превышать сумму депозита, обеспеченного поручительством на момент дефолта депозитария.

Закон 1987 г., 70-й этап., гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.153. PRO RATA ВОССТАНОВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВОМ И ОКРУГОМ. Если депозитарий округа становится неплатежеспособным и возникает необходимость прибегнуть к залогу или облигациям депозитария для возврата средств округа и штата, штат и округ имеют право на пропорциональную долю в возмещении.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.154. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ДЕПОЗИТАРИЯ, ЗАВЕРШАЮЩЕГО ВЗЫСКАНИЕ ДЕПОЗИТОВ.Депозитарий округа, который применяет должную осмотрительность для получения чека, тратты или требования о деньгах, депонированных округом в депозитарии, не несет ответственности за взыскание до тех пор, пока выручка не будет получена депозитарием. Депозитарий должен взимать с округа, а округ должен оплачивать расходы по сбору, которые депозитарий не может оплачивать или покрывать из-за федерального закона или постановления, принятого советом управляющих Федеральной резервной системы или советом директоров Федеральной резервной системы. Корпорация по страхованию вкладов.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 116.155. ОТСУТСТВИЕ ОПЛАТЫ ДЕПОЗИТОРИЕМ ЧЕКА ИЛИ ЗАКАЗА НА ОПЛАТУ. Депозитарий, который не оплачивает чек или платежное поручение в соответствии с требованиями Раздела 116.116 (а), несет ответственность и уплачивает держателю 10 процентов суммы чека или поручения на оплату, а суд уполномоченных отзывает ордер. создание депозитария.

Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п.1, эфф. 1 сентября 1987 г.

Изменено:

Acts 2011, 82nd Leg., R.S., Ch. 606 (S.B. 373), разд. 26, эфф. 1 сентября 2011г.

Залоговых депозитов — Центр самопомощи по гражданскому праву

Узнайте о «безопасности» — о том, что арендодатель может попросить и сохранить, как следует учитывать деньги или возвращать их арендатору и как арендатор может подать иск, чтобы вернуть их.

Обзор

Закон Невады позволяет домовладельцу требовать от арендатора уплаты «залога».«Вообще говоря, безопасность — это деньги, которые арендатор платит для защиты арендодателя в случае, если арендатор повредит арендуемую собственность или не выполнит какие-либо обязательства. Более конкретно, обеспечение — это любой платеж, залог, сбор или сбор, которые будут использоваться для:

  • Устранение невыполнения арендатором арендной платы;
  • Устранение повреждений арендуемой собственности, причиненных арендатором, кроме нормального износа; и
  • Уборка арендуемого имущества.

    (NRS 118A.240 (1).)

Единственная гарантия, которая не подлежит возврату, — это разумная сумма за уборку. Аренда не может характеризовать другие ценные бумаги как невозмещаемые. Он также не может отказываться от прав арендатора в отношении безопасности или изменять их. Любое положение об аренде, которое пытается сделать то или иное, недействительно. (NRS 118A.242 (8).)

Вопросы и ответы — Безопасность


Какой размер залога может потребовать арендодатель?

Арендодатель сдаваемой в аренду жилой недвижимости не может требовать или получать обеспечение (или поручительство) на сумму, превышающую арендную плату за три месяца.(NRS 118A.242 (1).) Так, например, если ежемесячная арендная плата за арендуемую собственность составляет 850 долларов, максимальная сумма, которую домовладелец может потребовать или получить от арендатора в качестве обеспечения, составляет 2500 долларов (850 долларов на 3 месяца).

Может ли арендатор внести залог вместо залога?

С согласия арендодателя арендатор может внести «поручительский залог» в качестве обеспечения. (NRS 118A.242 (2).) («Поручительство» — это письменная гарантия или залог, приобретенный у компании, выпускающей облигации, чтобы гарантировать некоторую производительность.) Но домовладелец не может требовать от арендатора получения залога вместо простой выплаты всего или части залога. (NRS 118A.242 (3).)

Если домовладелец предъявляет иск против залога арендатора, он должен предоставить арендатору детализированный письменный отчет. (NRS 118A.242 (4).) Если арендатор оспаривает элемент, содержащийся в бухгалтерском учете арендодателя, арендатор может отправить письменный ответ, оспаривая любые элементы, поручителю (связывающей компании). (NRS 118A.242 (5).) Если арендатор отправляет письменный ответ поручителю в течение тридцати дней после получения отчетности арендодателя, поручитель не может сообщить о претензии арендодателя в агентство кредитной отчетности, если только поручитель сначала не предъявит иск арендатору и не получит приговор.(NRS 118A.242 (5).)

Как арендатор доказывает, что арендатор внес арендодателю залог или залог?

Арендодатель должен предоставить арендатору подписанную письменную квитанцию ​​о внесении гарантийного депозита или залога (а также любых других платежей, включая арендную плату), если арендатор этого требует. (NRS 118A.250)

Что делать, если арендодатель не выдаст арендатору квитанцию ​​о внесении залога или поручительства?

Если арендатор запрашивает квитанцию, а арендодатель отказывается ее предоставить, арендатор может прекратить платить арендную плату до тех пор, пока арендодатель не предоставит запрошенную квитанцию.(NRS 118A.250.)

Что арендодатель может вычесть из залога или залога?

Арендодатель может вычесть из залога или залога только те суммы, которые необходимы для:

  • Устранение невыполнения арендатором арендной платы,
  • Устранить повреждения арендуемой собственности, причиненные арендатором, кроме «нормального износа», и
  • Оплатить разумные расходы по уборке помещения.

    (NRS 118A.242 (2) и (4).)

Что такое «нормальный износ»?

«Нормальный износ» — это ухудшение состояния арендуемой собственности без халатности, небрежности или злоупотребления арендуемой собственностью со стороны арендатора, члена его семьи или любого другого лица в собственности с согласия арендатора. (NRS 118A.110.)

Когда домовладелец должен вернуть арендатору залог?

Когда договор аренды заканчивается по любой причине, включая выселение, у арендодателя есть тридцать дней на то, чтобы:

  • Вернуть залог арендатору, или
  • Предоставить арендатору подробный письменный отчет, показывающий, как был внесен залог.

    (NRS 118A.242 (2).)

Арендодатель должен предоставить арендатору возмещение или бухгалтерский учет одним из следующих способов:

  • Сдача арендатору лично по месту уплаты арендной платы, или
  • Отправка его арендатору по нынешнему адресу арендатора, или Если нынешний адрес арендатора неизвестен, отправка его арендатору по последнему известному адресу арендатора.

    (NRS 118A.242 (4).)

Что делать, если арендодатель не вернет залог в течение тридцати дней или арендатор не согласен с тем, как был использован залог?

Если арендодатель не возвращает или отказывается вернуть оставшуюся часть гарантийного депозита арендатора в течение тридцати дней после окончания аренды, арендатор может подать на арендодателя в суд и потребовать в два раза большую сумму залога.(NRS 118A.242 (6).)

При принятии решения о присуждении арендатору суммы залога в двойном размере суд учитывает:

  • Действовал ли домовладелец добросовестно;
  • Порядок поведения между домовладельцем и арендатором; и
  • Степень вреда, причиненного арендатору поведением арендодателя.

    (NRS 118A.242 (7).)

Если арендатор уплатил гарантийный залог, купив залог, и арендатор не согласен с тем, как арендодатель использовал залог, арендатор может отправить письменный ответ, оспаривая любые вопросы поручителю (связывающей компании).(NRS 118A.242 (5).) Если арендатор отправляет письменный ответ поручителю в течение тридцати дней после получения отчетности арендодателя, поручитель не может сообщить о претензии арендодателя в агентство кредитной отчетности, если только поручитель сначала не предъявит иск арендатору и не получит приговор. (NRS 118A.242 (5).)

Для получения информации щелкните, чтобы посетить «Мелкие претензии».

Что делать, если арендодатель продает арендуемую собственность или теряет ее в результате продажи права выкупа?

Когда сдаваемая в аренду собственность продается (даже если она продается без права выкупа), предыдущий владелец должен либо (а) вернуть гарантийный депозит арендатору, либо (б) передать гарантийный депозит новому владельцу.(NRS 118A.244 (1) — (2).)

На самом деле возврат или передача часто не происходит. Следовательно, закон Невады дает новому владельцу, который покупает недвижимость, «права, обязанности и ответственность бывшего арендодателя в отношении любых ценных бумаг, которые причитаются» при передаче собственности. (NRS 118A.244 (1).)

Другими словами, новый владелец становится ответственным за залог арендатора. А арендатор может в случае необходимости подать иск на нового владельца о возврате залоговой суммы.

Сколько должен быть залоговый депозит

Перед въездом арендатора вы можете потребовать от него внесения залога, чтобы гарантировать, что арендуемая собственность будет сохранена, арендная плата будет выплачена и договор аренды будет сохранен. Согласно отчету Zillow Group Housing Trends Report 2020, 88% арендаторов платят страховой депозит, а типичная сумма страхового депозита составляет 700 долларов.

Хотя закон не требует внесения залога, рекомендуется взыскать его в соответствии с законами вашего города и штата для финансовой защиты вас и вашей арендуемой собственности.

Как определить сумму залога?

Некоторые залоговые суммы могут быть равны арендной плате за один месяц или арендной плате за три месяца, поэтому во многих штатах существует ограничение на размер залога, который домовладелец может взимать за квартиру или дом, сдаваемый в аренду. Даже если в вашем штате нет лимита, будьте осторожны, чтобы не брать слишком много. Недавнее исследование показало, что 35% арендаторов, которые экономят на авансовых расходах на аренду, таких как сборы за подачу заявления и гарантийный залог, говорят, что это проблема.Если вы не уверены в правилах внесения залога в вашем городе или штате, проконсультируйтесь с юристом.

Найдите сбалансированную сумму гарантийного депозита

Установка слишком большого залога: Это может отпугнуть потенциальных арендаторов, которые выбирают между вашей недвижимостью и аналогичной с более разумным гарантийным депозитом.

Установка слишком низкого залога: Если вы сделаете это, вы можете в конечном итоге заплатить из своего кармана, если арендатор не выполнит договор аренды и уйдет раньше срока, или если арендатор нанесет чрезмерный ущерб вашей собственности.

Учет факторов, влияющих на сумму

Законы штата: Залог разрешен во всех 50 штатах; тем не менее, во многих штатах есть максимальная сумма, которую вы можете взимать, и требовать, чтобы детализированные счета были предоставлены арендатору, если вы используете какой-либо залог в конце срока аренды.

Ежемесячная арендная плата: Это наиболее распространенный фактор — средняя сумма страхового депозита обычно зависит от арендной платы за недвижимость.

Удобства вашей собственности: Если в вашей собственности есть лифт, бассейн или другие объекты, ремонт которых требует больших затрат, вы можете взимать гарантийный залог, превышающий обычную месячную арендную плату.

Конкуренция: Если в других близлежащих объектах есть гарантийный залог в таком же диапазоне, подумайте о том, чтобы установить свой депозит в этом же диапазоне. На конкурентных рынках наличие более высокого гарантийного депозита может означать, что вы упустите квалифицированного арендатора, который решит выбрать недвижимость, которая взимает более низкий залог.

Имейте в виду, что взимание высокого гарантийного депозита с семей с маленькими детьми считается дискриминационной практикой в ​​соответствии с федеральными законами и законами штата о справедливом жилищном обеспечении, и этого следует избегать.Точно так же вы не можете взимать более высокий страховой залог в зависимости от возраста заявителя, инвалидности или использования животного-поводыря.

Когда мне следует получить залог?

Вы всегда должны собирать гарантийный депозит до въезда арендатора, чтобы минимизировать ваш финансовый риск. Если вы не получите залог до того, как они переедут, вы можете в конечном итоге оплатить любой ущерб из своего кармана. Вот почему залог иногда называют залогом возмещения убытков. Рекомендуется:

  • Требовать от арендатора уплаты гарантийного депозита, арендной платы за первый месяц и любых сборов с домашними животными при подписании договора аренды или до их заселения.
  • Требовать залог в полном объеме.
  • Выдайте арендатору квитанцию ​​о залоге и сохраните копию для своих записей.

Помните, что в зависимости от вашего города или штата могут существовать законы и постановления, касающиеся взимания гарантийного депозита и места его хранения. Всегда проводите тщательный отбор всех претендентов и убедитесь, что они подписывают и датируют договор аренды, а также оплачивают все сборы до въезда. С помощью Zillow Rental Manager вы можете собирать арендную плату и единовременные платежи онлайн.

Как держать залог?

Некоторые штаты требуют, чтобы домовладельцы либо хранили залоговые депозиты на отдельном счете, либо получали залог. Отдельный банковский счет требуется не в каждом штате, но это хорошая практика ведения бизнеса, которая упрощает отслеживание платежей арендаторов и уплату налогов.

Доверительный фонд типа условного депонирования требуется во многих штатах для защиты от кредиторов и четкого выделения денег в качестве возвращаемого гарантийного депозита, поскольку гарантийные депозиты остаются законной собственностью арендатора.Другими словами, вы просто заботитесь о деньгах, а не являетесь владельцем, и должны принимать надлежащие меры предосторожности, чтобы гарантировать, что средства гарантийного депозита не будут использованы для покрытия других операционных расходов или потрачены незаконно.

Что мне делать, если на гарантийный депозит начисляются проценты?

В зависимости от того, где находится ваша аренда, от вас могут потребовать вернуть залог и любые проценты, которые начисляются во время аренды. В других штатах может потребоваться вернуть его только после определенного срока аренды, а в некоторых штатах даже не оговаривается, нужно ли возвращать проценты.Ознакомьтесь с законами своего штата и из других источников в органах власти города и округа, чтобы понять вашу конкретную ситуацию.

Когда необходимо вернуть залог?

В каждом штате есть свой крайний срок возврата залоговой суммы. Но вы должны своевременно возвращать неиспользованные средства гарантийного депозита, который обычно составляет от пары недель до более месяца. Обычно часы начинают тикать, когда арендатор выезжает, и у арендодателя появляется возможность осмотреть недвижимость.Имейте в виду, что эти средства на законных основаниях принадлежат арендатору, если только не произошло триггерное событие, такое как чрезмерный ущерб собственности.

Когда можно оставить залог?

В вашем договоре аренды должно быть четко указано, какие ситуации позволяют вам полностью или частично удерживать гарантийный депозит арендатора; в противном случае у арендатора могут быть веские доводы против вас за неправомерное удержание средств арендатора. Тем не менее, во многих законах штатов изложены причины, по которым домовладелец может удерживать средства, даже если эти причины явно не указаны в договоре аренды.

Вот несколько распространенных причин, по которым арендодатель может удержать залог арендатора:

  • Неуплата арендной платы
  • Материальный ущерб, превышающий нормальный износ
  • Неоплаченные коммунальные услуги
  • Стоимость вывоза заброшенного имущества
  • Стоимость уборки
  • Досрочное расторжение договора аренды

Как следует разрешать споры о залоге?

Практически во всех штатах вы должны предоставить детализированную квитанцию ​​о внесении залога с подробным описанием ваших расходов, суммы использованного залога и любых оставшихся денег.Если арендатор оспаривает расходы, указанные в квитанции, он может иметь право подать иск, который может потребовать от вас доказательства того, что был нанесен ущерб, а стоимость ремонта соответствует удержанной сумме гарантийного депозита.

Вот несколько советов, которые помогут избежать потенциальных споров по поводу залогового депозита:

Чтобы узнать больше о статьях, советах и ​​тенденциях, касающихся владения недвижимостью и управления недвижимостью, посетите наш Центр арендных ресурсов.

Раскрытие информации об учетной записи

360 CD | Capital One

Вот ДЕЙСТВИТЕЛЬНО серьезные юридические вопросы

Назначение : Никакая часть учетной записи не может быть заложена, уступлена, передана в качестве подарка или иным образом передана третьей стороне без нашего предварительного письменного согласия.

Предметы, отправленные по почте : Обратите внимание, что мы не принимаем предоплаты, отправленные по почте, и не несем ответственности за любые предметы, отправленные нам по почте.

Залог и зачет : Если ваша учетная запись не является Счетом IRA, открывая счет, вы предоставляете нам обеспечительный интерес (другими словами, «Залог») на своих депозитных счетах у нас. Это означает, что в любое время и без вашего уведомления мы можем использовать все или любую часть денег с ваших индивидуальных или совместных счетов для выплаты любых сумм, которые вы должны нам или любому из наших аффилированных лиц время от времени.(Это то, что известно как «зачет»). Любой зачет должен быть законным и действительным платежом с вашей стороны на сумму, которую вы нам должны.

Изменение Условий / отказ от Условий : Мы можем добавлять, удалять или вносить любые другие изменения, которые захотим в настоящие Условия, в любое время. Вы будете связаны Изменениями, как только мы их внедрим. Мы заранее уведомим об изменении, если этого требует закон. Однако, если применимое законодательство требует от нас внесения Изменений, вы можете не получать никаких предварительных уведомлений. Мы можем отменить, изменить или добавить продукты, учетные записи или услуги, когда захотим.Мы можем отказаться от любого из наших прав в соответствии с настоящими Условиями, когда захотим, но это не означает, что мы откажемся от тех же прав в будущем.

Отсутствие фидуциарных обязательств : Capital One не принимает на себя никаких фидуциарных обязательств от вашего имени. Это означает, что мы не выступаем в качестве вашего доверительного управляющего или финансового консультанта и не несем никакой ответственности за вашу учетную запись, кроме разумной осторожности.

Применимый закон и правила : Ваши счета подпадают под действие как федерального закона, так и законов штата Вирджиния, а также любых действующих циркуляров или правил клиринговой палаты, которые применяются к нам, а также правил и положений наших надзорных органов (в совокупности , «Применимое законодательство»).В случае противоречия между настоящими Условиями и Применимым законодательством эти Условия будут изменены в той степени, в которой это необходимо для соблюдения Применимого законодательства. Если какое-либо положение настоящих Условий будет признано судом или административным органом, обладающим надлежащей юрисдикцией, недействительным, не имеющим исковой силы или незаконным, это определение не повлияет на действительность и исковую силу остальных положений настоящих Условий.

Сборы, вложения и другие судебные процессы : Если мы получим сбор, вложение или другой судебный процесс против вас или другого владельца учетной записи, мы можем отказать в разрешении снятия или перевода средств с вашей учетной записи до тех пор, пока судебный иск не будет отклонен или доволен.Любые сборы, аресты или другие судебные процессы будут зависеть от наших прав удержания и зачета (помните, мы говорили об этих вещах ранее). Вы несете ответственность за любые убытки, издержки или расходы, которые мы понесем в результате любого спора или судебного разбирательства, связанного с вашей учетной записью.

Претензии к вашей учетной записи : Если мы получим претензию в отношении средств на вашем счете, или если мы знаем или считаем, что существует спор по поводу владения или контроля средств на вашем счете, мы можем, если захотим, разместить приостановка вашей учетной записи.Мы также можем отказать в выплате любых ваших средств до тех пор, пока не убедимся, что спор урегулирован. Мы также можем закрыть учетную запись и отправить остаток зарегистрированным владельцам счетов, принять решение полагаться на наши текущие учетные записи, потребовать решения суда или предпринять любые другие действия, которые, по нашему мнению, защитят нас. Мы не несем ответственности за такие действия.

Смерть, недееспособность или прекращение действия : Если вы умрете или будете объявлены недееспособными, или, в случае с живым трастовым счетом, живое доверие аннулируется, мы можем продолжать принимать и обрабатывать депозиты на ваш счет, пока мы не узнаем о смерть / некомпетентность / увольнение и иметь разумный шанс действовать.

Уведомления для вас или для нас : Мы будем считать все уведомления действительными после их получения нами. Любое уведомление, которое мы отправляем вам, будет иметь силу, если оно будет отправлено вам по почте или в электронном виде на почтовый / электронный адрес, указанный в наших записях. Даже если мы могли предоставить вам раскрытие информации об открытии счета на другом языке, кроме английского, мы можем продолжать предоставлять вам уведомления / сообщения на английском языке. Уведомление любому владельцу учетной записи является уведомлением для всех владельцев этой учетной записи.

Отказ от судебного разбирательства присяжных : Все действия, вытекающие из настоящего соглашения или касающиеся вашего текущего счета, должны рассматриваться судьей без участия присяжных.

События вне нашего контроля : Мы приложим все разумные усилия, чтобы предоставить вам доступ к вашим учетным записям и точной информации. Однако вы соглашаетесь с тем, что мы не несем ответственности за любые перебои в обслуживании или убытки, вызванные вещами, которые находятся вне нашего контроля, такими как стихийные бедствия, войны, беспорядки, забастовки, сбои компьютеров или потери электроэнергии, средств связи или транспорта.Мы не несем ответственности за любые прямые убытки или ущерб, возникшие в результате использования учетной записи, за исключением случаев, когда мы проявили халатность или действовали недобросовестно. Мы никогда не несем ответственности за какие-либо косвенные, специальные или косвенные убытки или ущерб.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *