Что можно строить на землях сельхозназначения: Регистрации дома на землях сельскохозяйственного назначения

Содержание

рассказываем о законодательстве и нюансах

Какие объекты можно строить на землях сельскохозяйственного назначения, можно ли возвести жилой дом на садовом участке и оформить в нём прописку? Строительство капитальных объектов на сельхозземлях не запрещено. Но прежде нужно выяснить категорию земли и вид разрешённого использования (ВРИ).

На какие категории делятся земли

Категорий всего семь:

земли для поселений;
земли сельскохозяйственного назначения;
лесные земли;
земли водного фонда;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли запаса;
особо охраняемых территорий.

ВРИ регламентирует, какие постройки можно возвести на участке.

Какие ВРИ для участков сельскохозяйственных земель существуют

В силу п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Использовать земли сельскохозяйственного назначения можно для ведения сельского хозяйства в промышленных масштабах, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, создания крестьянско-фермерских хозяйств, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, для целей аквакультуры (рыбоводства), личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества. (Полный перечень приведён в п. 1 ст. 78 ЗК РФ).

В отношении застройки, согласно классификатору ВРИ, сельскохозяйственные земли можно разделить на две категории: где разрешено капитальное жилое строительство и где допускается возведение построек, не являющихся объектами недвижимости (для хозяйственных нужд).

Частые вопросы возникают вокруг земель для ведения огородничества и садоводства.

Что можно строить на землях, отведённых под садоводство

Категория и вид разрешённого строительства указываются в выписке ЕГРН. На землях под садоводство можно для личного использования выращивать сельскохозяйственные культуры, а также возводить:

хозяйственные постройки;
садовые дома;
жилые дома.

А вот если вид разрешённого использования участка — огородничество, возвести на нём можно только некапитальные хозяйственные постройки для хранения урожая и инвентаря.

В чём разница между садовым и жилым домом

Понятие садового дома введено Законом 217-ФЗ. В таком доме нельзя зарегистрироваться. Он предназначен для сезонного пребывания и вспомогательного использования.

Дом, предназначенный для круглогодичного проживания будет считаться жилым. Он должен соответствовать предельным параметрам, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Для жилых и нежилых домов есть ряд единых требований:

минимальный отступ от границ участка — 3 метра;
высота — не более 20 метров;
не более 3-х этажей.

Дом не допускается делить на квартиры, а при строительстве должны быть соблюдены нормы и требования инсоляции и прочности конструкций.

Порядок признания садового дома жилым домом утвержден Постановлением Правительства РФ от 24 декабря 2018 года № 1653 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47».

Какие меры предусмотрены за нецелевое использование земли сельхозназначения

Не по назначению использовать участок не допускается. На нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения нередко обращает внимание прокуратура. Например, Ковровская городская прокуратура заинтересовалась одной из автостоянок, где, в том числе, парковался большегрузный транспорт. С Ковровским отделом Управления Росреестра по Владимирской области была проведена совместная проверка. Суд прислушался к доводам прокурора и решением по делу № 2-1183/2017 от 6 июня 2017 года постановил запретить собственнику использовать земельный участок.

За нецелевое использование земельный участок могут изъять и (или) наложить административное взыскание.

Как перевести землю из одной категории в другую

Законодательством предусмотрена возможность перевода земель из одной категорию в другую. Для этого заинтересованному лицу необходимо подать соответствующее ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на рассмотрение этого ходатайства.

В документе необходимо указать:

кадастровый номер земельного участка;
права на земельный участок;
категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую.

Смена категории и ограничения регламентируются Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ.

Обратите внимание, что в некоторых случаях достаточно сменить ВРИ. Этот процесс менее трудоёмкий. Порядок будет зависеть от того, находится участок в собственности или аренде, от местоположения надела. Нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ППЗ) для конкретного муниципального образования, а также классификатором, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

Если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки, правообладатель сам может выбрать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка без согласия органов местного самоуправления.

Нельзя изменить ВРИ, если участок дан в аренду для конкретного ВРИ или договор аренды участка заключили на торгах.

Для смены ВРИ участка на вид, отнесённый к условно разрешенному потребуется решение уполномоченного органа, которое выносится по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

Собственнику земельного участка следует обратиться в орган регистрации прав с заявлением для установления выбранного вида разрешенного использования земельного участка. К заявлению можно приложить копию выписки из ПЗЗ, акт соответствующего органа о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Подать заявление можно посредством Многофункционального центра «Мои документы».

Узнайте больше о законодательстве и практике использования земель сельскохозяйственного назначения, новых правилах установления границ ЗУ в СНТ с 2020 года, порядке оформления кадастрового учёта и регистрации садовых домов, процедуре признания садового дома жилым, использовании лесов на сельскохозяйственных землях на семинаре по земельно-имущественным отношениям и земельному праву.

В Росреестре разъяснили, можно ли построить дом или дачу на сельхозземлях

Свежий номер

РГ-Неделя

Родина

Тематические приложения

Союз

Свежий номер

Текст:

Ольга Игнатова

12.09.2021 08:00

Многие дачные товарищества расположены на землях сельхозназначения. Можно ли на таких землях строить жилье для постоянного проживания?

Антон Новодережкин/ТАСС

Строительство жилых домов на землях сельхозназначения зависит от вида разрешенного использования конкретного земельного участка, пояснили «Российской газете» в Росреестре. Так, если он относится к сельхозугодьям (например, это пашни, сенокосы, пастбища, виноградники), то строительство жилого дома на таком земельном участке не соответствует нормам действующего законодательства.

При этом федеральным законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, в частности, что из земель сельхозназначения могут быть образованы садовые земельные участки, которые предусматривают возведение на них жилых домов. Также строительство жилых домов ранее было разрешено и на дачных земельных участках, которые с января 2019 года в соответствии с данным законом признаны садовыми земельными участками. «Таким образом, если вид разрешенного использования предлагаемого для покупки земельного участка предусматривает ведение дачного хозяйства или дачное строительство, то на таком земельном участке также допускается строительство индивидуального жилого дома», — добавили в ведомстве.

Перед строительством или покупкой жилого дома в садовом товариществе целесообразно узнать сведения о виде разрешенного использования земельного участка и о категории земель, к которой он отнесен. Это можно сделать через сервис «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра, а также с помощью Публичной кадастровой карты, указав кадастровый номер (или адрес) земельного участка. Кроме того, можно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости — это также можно сделать с помощью электронных сервисов Росреестра, на портале госуслуг, на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра» (Федеральной кадастровой палаты) или обратившись в МФЦ.

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, влечет наложение административного штрафа, добавили в ведомстве.

Экономика17:49

Набиуллина поддержала распространение адресной льготной ипотеки на вторичное жилье

Экономика12:34

Счетная палата: тарифы на коммунальные услуги следует определять на три года вперед

Экономика03:29

Юрист Кудерко: Новые правила поверки счетчиков газа с 1 мая позволят избежать переплаты

Строительство дома на сельскохозяйственных угодьях — см. подробности

Как правило, сельскохозяйственные угодья позволяют разводить скот, выращивать и собирать урожай. Сельскохозяйственные земли во многих случаях могут использоваться для типичных домашних целей, таких как строительство дома на одну семью. Как правило, сельскохозяйственные угодья относительно гибки, и эта категория охватывает множество незанятых сельских участков.

В целях зонирования фермы определяются как земли, используемые для разведения животных и выращивания сельскохозяйственных культур. Фермы, такие как зерновые, рыбные, молочные фермы, домашняя птица и мясо, бесконечны. Независимо от того, какой тип фермы продает эти продукты для экономической выгоды, фермеры производят, выращивают или выращивают их. Эти землевладельцы зависят, чтобы выжить на своих фермах. Топографы позаботятся о том, чтобы сельскохозяйственные угодья можно было использовать и для строительства вашего дома.

Ранчо

Ранчо – это места выпаса и выращивания животных для производства мяса и других продуктов для животных. В условиях пастбища владельцы ранчо обычно разводят животных, например, на животноводческих фермах. Они также содержат животных для более эффективного выпаса скота. Как и фермеры, владельцы ранчо разводят этих животных в качестве основного способа заработка и полагаются на свои фермы.

Усадьбы

Усадьба обычно сочетает многие из тех же функций, что и ранчо и фермы, но термин «усадьба» относится к дому и его окрестностям и обычно принадлежит семье. Усадьба, вероятно, ваш лучший выбор, если вы хотите купить ферму, чтобы жить за счет земли. Фермеры обычно хотят создать автономный образ жизни, живя за счет того, что они производят на земле.

Фермы

Также для хобби используются сельскохозяйственные угодья. В отличие от обычных ферм, они предназначены для удовольствия или отдыха. Они не живут (большую часть времени) на своей ферме, как это делают фермеры, но по-прежнему используют землю для ведения сельского хозяйства.

Понимание сельскохозяйственных угодий

Вот некоторые ключевые вопросы, которые необходимо понять, прежде чем покупать сельскохозяйственные земли для строительства дома:

Налоги и законы о зонировании, права на воду и соглашения

дом. Ваши сельскохозяйственные угодья и такие вещи, как обработка почвы и права на воду, должны быть знакомы вам (и вашему агенту по недвижимости). Если вы планируете возделывать свою землю, вода и права могут стать препятствием для сделки.

Сельскохозяйственное зонирование направлено на защиту сельскохозяйственной деятельности и земли от несельскохозяйственного использования, а также на сохранение и защиту открытого землепользования для содействия росту сельских районов и предотвращения конфликтов из-за городских земель.

Это, однако, не означает, что все сельскохозяйственные земли могут использоваться только в сельскохозяйственных целях. Часто сельскохозяйственные угодья можно использовать для таких объектов, как церкви, коммунальные службы, школы, больницы, офисы, кормовые магазины, питомники и т. д. Однако вам должно быть удобно жить рядом с фермами, которые могут разводить скот, если вы покупаете землю, которая сельскохозяйственно зонирована для сделать дом.

Также важно знать налоговый статус земли — единоличное использование фермы может привести к тому, что вы будете облагаться более низким налогом, если ваш предыдущий владелец не потеряет статус фермерского налога.

Зоны затопления

Тот факт, что ферма находится в зоне затопления, не так уж и плох; богатые отложения затопленных берегов фактически обогащают почву. Другое дело, если на земле есть здания или другие сооружения. Вам, вероятно, придется купить страховку от наводнения, чтобы получить кредит, который может быть чрезвычайно дорогостоящим, в зависимости от страны, если вы покупаете сельскохозяйственную землю для строительства дома, и она находится в зоне наводнения.

Почему Red Hawk Surveying?

Позвоните в компанию Redhawk Surveying в OKC, чтобы найти надежного топографа, который может выполнить надлежащую съемку и обеспечить использование сельскохозяйственных земель для строительства вашей собственности.

Зонирование сельскохозяйственных угодий

Прежде чем вы начнете заниматься сельским хозяйством на своей нынешней собственности, на собственности, которую вы планируете купить или подписать соглашение об аренде земли для фермы, важно, чтобы вы усвоили муниципальные постановления о зонировании. Это особенно верно, если вы не совсем уверены в том, каким сельским хозяйством вы планируете заниматься. Например, некоторые свойства могут разрешать вам выращивать цыплят или пчел, но не коз или свиней. Муниципальные постановления также могут регулировать такие вещи, как ограждение или выращивание на земле. Управление планирования и строительства в муниципалитете, где находится недвижимость, сможет предоставить вам необходимую информацию об участке земли, находящемся под их юрисдикцией. Если в муниципалитете нет отдела планирования, то зонированием будет заниматься окружное управление планирования.

В Пенсильвании полномочия по зонированию сельского хозяйства содержатся в Кодексе планирования муниципалитетов 1968 года. Местные органы власти делят муниципалитеты на районы, чтобы регулировать использование и развитие земли. Политика сельскохозяйственного зонирования используется для сохранения их сельскохозяйственной базы и защиты «первоклассных сельскохозяйственных земель» путем сохранения почв первого, второго и третьего классов, наиболее подходящих для сельского хозяйства.

Участок, предназначенный для сельского хозяйства (обозначенный как A-1), означает, что на этом участке разрешено заниматься сельским хозяйством. Земля, отнесенная к сельскохозяйственным угодьям, ограничивает строительство зданий, не связанных с сельским хозяйством, что сводит к минимуму споры о землепользовании между сельскохозяйственными производителями и несельскохозяйственными землепользователями. В некоторых районах, отнесенных к сельскохозяйственным, также разрешено строительство лесов и заповедников дикой природы, теплиц и жилых домов на одну семью, а также молитвенных домов, кладбищ, школ, питомников, больниц для животных и трейлерных лагерей.

Наряду с сельскохозяйственным зонированием, другие инструменты защиты, такие как зоны сельскохозяйственной безопасности, «Чистые и зеленые» и природоохранные сервитуты, защищают сельскохозяйственные угодья на индивидуальной основе. В Пенсильвании есть несколько общегосударственных инициатив, которые защищают сельскохозяйственные угодья от муниципального и частного давления, такие как Закон о зонах безопасности сельского хозяйства, Закон о праве на сельское хозяйство и снижение налога на имущество для сельскохозяйственных земель в рамках программы «Чистые и зеленые».

Перезонирование

Хотя нет никаких гарантий и это может занять до 180 дней, перезонирование недвижимости возможно. Для этого вы должны пойти в городское или муниципальное управление и попросить подать заявление о переназначении. Вам нужно будет знать существующую классификацию зонирования собственности и категорию, на которую вы хотите ее изменить. Возьмите с собой карту и номер земельного участка. Если у владельцев соседней собственности есть какие-либо возражения против изменения зонирования вашего земельного участка, у них обычно будет возможность высказать свои комментарии и опасения до того, как комиссия по зонированию примет свое решение.

Определение фермы варьируется

Важно понимать, что наличие сельскохозяйственного зонирования само по себе не дает права на освобождение земли от налога на сельское хозяйство автоматически. Земля может быть зонирована как сельскохозяйственная, но для того, чтобы Налоговая служба (IRS) определила ее как ферму, бизнес квалифицируется как ферма, если он активно возделывает, эксплуатирует или управляет землей с целью получения прибыли и включает в себя домашний скот, молочные продукты, птицу, рыбу. , овощи и фрукты. Другие программы защиты ферм могут использовать другое определение фермы.