Строительство на участках ИЖС: будьте бдительны!
Земля — ресурс редкий, ее больше не производят, однако проблемы, которые приносит неправильно оформленный или неверно использованный участок, не иссякают. Очень часто неискушенный покупатель начинает разбираться в земельном вопросе, только когда… сносят его дом!
Снести, нельзя помиловать
Снос дома (не только частного, а даже многоквартирного) сегодня сложно назвать редким или из ряда вон выходящим явлением. Опрошенные нами эксперты вспомнили сразу несколько свежих случаев.
Н. ТИТОВА«Одним из последних судебных примеров может служить решение Видновского городского суда Московской области от 31 октября 2011 г. по иску администрации Ленинского района к П. о сносе самовольно возведенного строения, — рассказал адвокат Олег Сухов. — Собственника обязали снести трехэтажный дом площадью 1,3 тыс. кв. м, располагающийся на земельном участке площадью 12 соток (категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Суд пришел к выводу о том, что строение не соответствует целевому назначению земельного участка, санитарным и противопожарным нормам, возведено без соответствующего разрешения на строительство. Московский городской суд признал данное решение законным».
«Есть прецедент в Одинцово, где по решению суда снесен жилой дом, незаконно построенный на участке с видом разрешенного использования под ИЖС на средства 58 дольщиков, — вспоминает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». — Буквально на днях завершен снос многоквартирного дома в Вешках (Мытищинский район), также возведенного на участке, пригодном для индивидуального строительства».
«За последнее время в Москве порядка 50–100 подобных домов, не соответствующих техническим нормативам, было снесено. Особенно в этом отношении прославился Ленинский район», — резюмирует Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи».
Дом — это непросто
Так что же разрешено строить на землях ИЖС и по какой причине дом может быть снесен?
Как следует из самого термина «индивидуальное жилищное строительство», участок с назначением ИЖС годится только для возведения частного жилого дома.
«Эта категория нормативно отрегулирована достаточно слабо, что вызывает множество вопросов, — говорят юристы компании «Юков, Хренов и партнеры». — В частности, существует проблема определения понятия «индивидуальный жилой дом». Буквально под этим понимается жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи».
В Градостроительном кодексе РФ указано, что объект, построенный на землях ИЖС, должен представлять собой отдельно стоящее здание общей площадью не более 1,5 тыс. кв. м и с количеством этажей не более трех (допустим также четвертый, мансардный этаж).
Особая тема — земли, предназначенные для строительства дач. На них также можно возвести строение с указанными выше параметрами или купить готовый дом, но и здесь есть подводные камни. Эти участки часто находятся не в границах населенных пунктов, а на сельхозземлях, поэтому могут не иметь почтового адреса — значит, будет невозможна прописка. Кроме того, покупая готовый дачный дом, надо уделять больше внимания качеству постройки.
На землях ИЖС требований больше, там нужно согласовывать проект, соблюдать строительные и санитарные нормы и правила. А «дачный» застройщик может сдать объект и возведенный кое-как. Кроме того, на подобные участки выделяют меньше ресурсов, поэтому если создавать на них капитальные жилые строения, то попросту может не хватить мощностей.
Что касается квартир в домах, построенных на землях ИЖС, здесь у экспертов нет никаких сомнений: данного формата не может быть по определению! «По закону в подобных домах квартир не может быть в принципе, — уверена В. Баженова. — Здесь продают только доли, оформить покупку, соответственно, можно лишь как долевую собственность. Если строительство ведут на земле, предназначенной под ИЖС и дом продается как многоквартирник, то могут возникнуть сложности. Были случаи, когда жители соседних домов в суде доказывали, что объект, построенный на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, по сути, многоквартирное здание. И несмотря на то что были соблюдены строительные нормы, снос состоялся».
В связи с этим А. Иванов советует с большим вниманием относиться и к покупке квартир в таунхаусах: «Объекты ИЖС не делятся на квартиры, блоки предназначены только для проживания одной семьи. Существует промежуточная (между объектом ИЖС и многоквартирным домом) категория — дома блокированной застройки (или таунхаусы) с количеством квартир от двух до десяти. Но и такие строения нельзя возводить на землях под ИЖС, их можно строить на участках с видом разрешенного использования «для жилищного строительства».
Очевидно, что создание дома, который по всем прочим параметрам соответствует индивидуальной застройке, но нарезан на квартиры, нарушает норму о проживании одной семьи. Чтобы узаконить такой объект, содольщикам придется доказать, что они родственники. Хотя и это может не убедить суд.
Глядим в оба!
Таким образом, при покупке квартиры в малоэтажном, но многоквартирном здании покупателю нужно обратить внимание на следующие моменты:
— наличие у застройщика разрешения на строительство.
Если возводится многоквартирный дом, то и в разрешении должно быть указано — «строительство многоквартирного дома», а не индивидуального;
— необходимо иметь правоустанавливающие документы на землю, в них должны быть отражены категория земли и ее назначение. Многоквартирный дом можно строить только на землях поселений (населенных пунктов) с видом разрешенного использования — «жилое строительство»;
— сам факт продажи квартиры как доли должен насторожить покупателя! Квартиры в строящихся многоквартирных домах должны реализовываться только по закону № 214-ФЗ;
— при низкой стоимости такой квартиры-доли потенциальный покупатель должен насторожиться — это повод для серьезных раздумий.
В целом, конечно, нельзя говорить о том, что любые малоэтажные многоквартирные дома незаконны. Это не так.Дело именно в разрешительной документации на землю и саму стройку. Нужно тщательно ее проверять, а лучше всего привлечь к этому юриста. Сам застройщик не должен скрывать документацию от покупателей.
«Конечно, квартира в малоэтажном доме со всей разрешающей документацией будет стоить в разы дороже, собственно, как любое жилье в близлежащем районе Москвы, но зато покупатель обезопасит себя от высоких и действительно реальных рисков сноса дома, основанных не просто на законодательных нормах, но и на реальной практике», — отмечает В. Баженова.
Срок освоения земельного участка ИЖС: можно ли избежать штрафа
Прочитал вашу статью про заброшенные земельные участки. У меня немного другая ситуация.
В 2012 году я купил участок для индивидуального жилищного строительства, по личным причинам — дети и ипотека — строительство до сих пор не начал. Участок несколько раз безуспешно пытались продать.
При покупке об установленных сроках освоения земельного участка меня никто не предупредил. О нарушении законодательства тоже никто не говорил, а сейчас уже второй раз штрафуют за то, что я не устранил нарушения и не построил дом.
О первой проверке предупредили максимум за неделю — естественно, я не мог выполнить необходимые требования за этот срок.
Второй раз не смог устранить нарушения, потому что из-за коронавируса не работали МФЦ. Но от ответственности меня, конечно, никто не освобождает.
Как быть в таком случае? Есть примеры удачной судебной практики в пользу владельца?
Можно ли переписать участок на родственника, то есть сменить владельца? У него тоже будет отсрочка?
Могут ли за последующие нарушения изъять участок без торгов?
Алиса Маркина
юрист
Профиль автораВиктор, к сожалению, штраф придется заплатить, ведь вы действительно нарушили закон: в трехлетний срок так и не начали строить дом на участке. Но в течение трех месяцев после назначения штрафа вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить уменьшить размер штрафа с учетом вашего материального и семейного положения. Удачная судебная практика есть.
Чтобы не получить штраф в третий раз, участок можно подарить родственнику. На уже полученные штрафы это не повлияет. Но вместо этого лучше заняться благоустройством земельного участка: хотя бы поставить забор или начать копать котлован под фундамент.
Даже небольшие работы помогут отсрочить следующий штраф до десяти лет.
Изъять участок могут, но это длительный процесс, о котором вы обязательно узнаете заранее.
Почему вас оштрафовали
Срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, в законе прямо не указан. Но установлен срок, по истечении которого пустующую землю могут изъять, — это три года. В него не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, участок не изымут.
ст. 284 ГК РФ
Кроме того, земельный участок не заберут без торгов. И вообще процесс изъятия земли длительный. Если вы против изъятия, муниципальная администрация пойдет в суд и сможет выставить землю на торги только через полгода после того, как решение суда об изъятии участка вступит в законную силу.
ст. 54.1 ЗК РФ
В судебной практике по оспариванию штрафов за пустующую землю срок неиспользования обычно начинается от трех-четырех лет после приобретения участка.
Минимальный штраф за то, что вы не начали строительство дома на участке для ИЖС в такой срок, — 20 000 Р. Максимальный — 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка или 50 000 Р, если кадастровая стоимость не определена.
ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ
Как уменьшить штраф
В течение трех месяцев после того, как вас оштрафуют, вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить отменить штраф или уменьшить его размер, если с ним не согласны.
ст. 219 КАС РФ
Например, у женщины из Белгородской области было в собственности несколько земельных участков для ИЖС, на которых вместо домов выросла сорная трава. Женщину оштрафовали на 40 000 Р — по 20 000 Р за два участка. Она рассказала, что не работает и в одиночку воспитывает двоих детей. Суд в порядке исключения уменьшил штраф до 10 000 Р за каждый участок.
Есть категории штрафов, которые можно оспорить из-за процессуальных нарушений, например некоторые штрафы для автомобилистов. Штрафы за не построенный вовремя дом по процессуальным причинам оспорить почти невозможно: дома-то нет, то есть штраф назначен законно.
Но иногда у людей получается.
Например, в Белгородской области мужчина успешно обжаловал штраф в 20 000 Р, хоть и во втором суде. Ему принадлежала половина земельного участка без забора, дома, фундамента и даже без строительных материалов. Его оштрафовали за то, что участок заброшен. Вот только управление Росреестра поздно известило собственника о том, что на его участок приедут с проверкой. Мужчина получил извещение на почте вечером того дня, когда чиновники выехали в поселок. Получилось, что собственника лишили возможности себя защитить, а так нельзя. Областной суд отменил штраф.
Решение № 7(2)-666/2020
Мужчину могли еще раз заблаговременно известить о новой проверке и снова оштрафовать. Но он выиграл время и возможность организовать начало строительных работ на участке.
Если оснований избежать штрафа нет, то обжаловать постановление о назначении штрафа можно хотя бы для того, чтобы получить отсрочку на его уплату.
Так, в той же Белгородской области женщина дошла до областного суда, требуя отменить штраф в размере 10 000 Р из-за того, что административный протокол составили без ее участия.
Судьи посмотрели фотографии пустого участка и штраф за неиспользование земли сохранили. Но это дало собственнице несколько месяцев отсрочки на его уплату.
Решение № 7(2)-171/2019DOCX, 9 КБ
Получается, в вашем случае вы можете только попытаться снизить размер штрафа. Суду нужно будет доказать, что построить дом вовремя вы не смогли из-за тяжелого финансового положения. Или попытаться оспорить штраф, но только с целью отсрочить срок его уплаты. Заплатить придется в любом случае.
Что делать? 16.07.19Хочу взять кредит под залог земли, а государство собирается ее изъять
Как избежать ответственности в будущем
Нет никаких запретов передавать участки для ИЖС другим людям, если земля не в ипотечном залоге. После этого срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, начнет течь заново.
Тут важно учитывать, что если вас уже оштрафовали, то менять собственника бессмысленно: это не избавит от ответственности. Такой способ работает только на будущее.
Чтобы избежать штрафа в будущем, землю можно подарить близким родственникам: жене, если участок куплен до брака, родителям, детям, бабушке, дедушке, внукам, братьям или сестрам. Налог им платить не придется.
п. 18.1 ст. 217 НК РФ
При этом дарить участок несовершеннолетним детям имеет смысл, только если вы уверены, что в будущем не решите продать землю: сделки с детской недвижимостью контролируют органы опеки — это очень много бюрократии.
Вообще я не советую дарить или формально продавать землю родственникам: слишком много раз я оказывала юридическую помощь людям, которые из-за имущества поссорились с семьей.
/talking-about-money/Как говорить с близкими о деньгах
Лучше потратьте немного денег и времени и изобразите на участке начало его освоения. Например, установите по границе участка деревянный штакетник, залейте фундамент под небольшое строение, завезите стройматериалы. Главное, чтобы это было похоже на одну из стадий возведения дома. Административные органы штрафуют людей за пустые участки, но если что-то уже сделано и не завершено, то это уже не нарушение.
Суды в таких ситуациях штрафы отменяют.
Например, в Волоколамске мужчину оштрафовали на 20 000 Р за то, что он не построил дом на участке для ИЖС за 4,5 года. Мужчина не согласился: сразу после регистрации права собственности на землю он выкопал котлован и установил бетонный фундамент. Потом деньги кончились, и он присыпал фундамент землей, чтобы тот не разрушался из-за перепадов температуры.
Проверяющие пришли зимой, когда фундамент был скрыт под снегом, ничего не увидели и незаконно оштрафовали землевладельца. У мужчины были фотографии фундамента с координатами — это убедило суд. Он посчитал административное правонарушение недоказанным и штраф отменил.
Решение № 12-148/2018DOCX, 15 КБ
Сколько лет у вас на участке будет стоять один фундамент, уже неважно, ведь вы старались как могли.
Направьте в городскую администрацию уведомление о планируемом строительстве. Если его согласуют, в ответ пришлют уведомление о соответствии. Оно будет своего рода «охранной грамотой» от штрафов за неосвоенный участок в течение десяти лет — это срок действия такого уведомления.
ст. 51.1 ГрК РФ
Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Задать вопрос
Россия: Остановить снос дома для олимпийского строительства
(Сочи) – Правительство России должно остановить запланированный снос семейного дома в Сочи, который планируется снести, чтобы освободить место для строительства инфраструктуры в преддверии зимних Олимпийских игр 2014 года. Об этом сегодня заявила Хьюман Райтс Вотч.
Международный олимпийский комитет (МОК) должен настаивать на соблюдении российскими властями прав семьи, в том числе путем предоставления компенсации в виде переселения в дом в другом районе, отмечает Хьюман Райтс Вотч.
Сергей Хлистов вот уже шестнадцать лет живет в скромном двухэтажном доме в Адлерском районе Сочи. В настоящее время он живет с женой, дочерью, зятем и двумя внуками в возрасте 3 и 8 лет. 6 июня семье позвонили из администрации Адлера и сообщили, что на следующий день дом будет снесен.
Угроза сноса последовала за затянувшимся судебным спором между российскими властями и Хлистовыми относительно права собственности и пользования их домом и землей.
«Изгнание семьи с двумя маленькими детьми полностью противоречит олимпийским идеалам человеческого достоинства, — сказала Джейн Бьюкенен, исполняющая обязанности заместителя директора Хьюман Райтс Вотч по Европе и Центральной Азии. «Российские власти должны немедленно приостановить снос и убедиться, что семья, как минимум, получит компенсацию, прежде чем продолжить строительство».
В Адлере реализуется несколько крупномасштабных проектов строительства спортивных объектов и сопутствующей инфраструктуры к предстоящим зимним Олимпийским играм 2014 года.
Скромный двухэтажный дом Хлыстовых на Хадыженской улице, второй ряд, — единственный дом, уцелевший посреди массивной застройки. В апреле 2011 года началось строительство гостиницы в 20 метрах к югу от их дома, эстакады в 10 метрах к востоку и автостоянки к западу.
В 1994 году местные власти официально предоставили Сергею Хлистову в пользование земельный участок в составе колхоза «Южная культура», где Хлистов проработал 40 лет. Земля предназначалась для использования в качестве «огорода». В то же время отдельным решением власти зарегистрировали хлистовскую землю в фонде индивидуального жилищного строительства ( на русском языке , ИЖС ), что подразумевало возможность строительства дома на земельном участке. Тот факт, что земля предназначалась для двух разных целей, был противоречием и ошибкой тогдашних властей, отмечает Хьюман Райтс Вотч.
В феврале 2010 года официальные представители государственной корпорации «Олимпстрой», ответственной за строительство объектов и сопутствующей инфраструктуры к Зимним играм 2014 года, сообщили Хлыстовым, что их дом подпадает под олимпийские стройки и что семья будет переселена в строящемся доме в этом районе. Власти Сочи передали землю в этом районе, включая участок Хлистовых, в пользование «Олимпстрою».
Однако в октябре 2011 года администрация Сочи подала в суд на Хлистовых за незаконное строительство дома на участке. Суд не уведомил Хлистова и его представителей о рассмотрении дела. В их отсутствие Адлерский районный суд предоставил властям Сочи полномочия на снос дома. Хлистовы подали апелляцию, но Адлерский районный суд снова не сообщил им о судебном заседании в ноябре 2011 года. Суд оставил решение без изменений. Хлистовы обратились в Краснодарский кассационный суд, апелляционный суд, который также не уведомил Хлистовых о судебном заседании, и постановил 26 января 2012 года оставить решение суда низшей инстанции без изменений.
Подав в суд на Хлыстовых за незаконное строительство, власти смогли избежать регулярных процессов по компенсации собственникам жилья, выселенным для строительства олимпийских объектов. Власти также отказываются признавать доказательства того, что государство ранее относилось к дому как к юридическому строению, в том числе то, что земля была зарегистрирована в ИЖС в 1994 году, что зданию дважды выдавался технический паспорт, а Хлистов платил налоги.
к ИЖС.
«Более 16 лет власти считали дом Хлистовых и проживание в нем семьи законными, — сказал Бьюкенен. «Внезапно изменить курс и заявить, что здание незаконно, совершенно неоправданно. Власти должны поступить прилично и компенсировать Хлистовым их законное имущество».
Снос дома затянулся на несколько месяцев, так как Сергей Хлистов попал в больницу в связи с осложнениями, связанными с повышенным давлением, что семья связывает с крайне стрессовой обстановкой в доме семьи.
Отношение властей и судов к семье нарушает международно-правовые обязательства России в области прав человека, считает Хьюман Райтс Вотч. По международному праву Россия обязана уважать и защищать права Хлистовых на их дом, семейную жизнь и надлежащее судебное разбирательство. Несоблюдение и защита этих прав и обеспечение справедливого судебного разбирательства в отношении дома, в котором они проживали с 1996 г. и который до 2010 г. рассматривался властями как юридическое сооружение, является нарушением Европейской конвенции, участником которой является Россия.
вечеринка.
«Разрешение этой сложной правовой ситуации на самом деле простое, — сказал Бьюкенен. «Все, что нужно властям, — это признать, что власти давно допустили ошибки в документах на собственность — не по вине Хлистовых — и признать, что эти документы не могут быть использованы для произвольного лишения семьи прав. Тогда власти должны переселить их в соответствующее альтернативное жилье, построенное недавно в Сочи именно для этой цели».
Хлистовы обратились за помощью в ряд органов. По жалобе Хлистовых специальным отделом прокуратуры Краснодарского края по надзору за соблюдением законности при подготовке к Олимпийским играм была проведена проверка.0015 проверка ) правоустанавливающих документов и решение суда в отношении Хлыстовых. 3 июня 2012 года он пришел к выводу, что использование земли Хлистовыми было законным и что администрация Сочи не должна была подавать иски к семье, а урегулировала противоречия в документах на собственность внутри страны.
На основании результатов экспертизы Хлистовы готовятся подать в суд на администрацию Сочи о признании дома юридическим лицом.
В апреле Хьюман Райтс Вотч уведомила МОК о деле семьи Хлистовых и призвала настаивать на том, чтобы российские власти решили этот вопрос с уважением достоинства и прав семьи. МОК сообщил Хьюман Райтс Вотч, что вопрос был доведен до его сведения и что он понимает, что проблема решается справедливо.
«МОК должен убедиться, что проведение Игр в России не будет запятнано из-за того, что власти не смогли найти прямого решения для одного небольшого дома, стоящего на пути олимпийского строительства», — сказал Бьюкенен. «МОК должен действовать безотлагательно, чтобы настоять на том, чтобы власти предоставили компенсацию Хлистовым».
Если у вас есть земля, вы можете построить на ней дом: в России вносятся изменения в закон, заменяющие разрешение на строительство простой схемой уведомления
Опубликовано
Тони Гослинг Оставить комментарий
https://gkai.ru/news/uvedomlenie-o-stroitelstve-ijs-i-registraciia-domov.
html
Извещение об индивидуальном жилищном строительстве и регистрации домов
Как оформить частные дома после аннулирования разрешения на строительство.
Летом 2018 года вступивший в силу Закон РФ № 340 внес существенные изменения в отдельные положения Градостроительного кодекса и некоторых других законодательных актов.
В НПЦ «Нагкагусто» пояснили, что теперь частным застройщикам не требуется разрешение на строительство или реконструкцию жилых домов. Достаточно направить ей уведомление о предполагаемом строительстве по соответствующей форме, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации. Что касается домов, то упрощенный порядок оформления декларации и техплана действует еще 2 месяца — в январе и феврале. Это особенно важно для владельцев уже построенных коттеджей и домов. Тем, кто только начинает строительство жилья, необходимо подать в местный орган уведомление о его начале, что с 1 марта 2019 года.становится обязательным.
Регистрация объектов незавершенного строительстваПроектирование зданий и домов по новым правилам осуществляется на основании технического плана, который формирует кадастровый инженер.
При строительстве для любого…# здания Дома и квартиры Приветствуется 340 Закон № членов садоводческих некоммерческих объединений (СНТ). В этом году каждый из них имеет право построить на своем участке жилой дом и, проживая в нем, зарегистрировать свою семью. Или, если на участке есть дача или садовый домик, поменять его на жилой. Это позволит ему оплачивать электроэнергию по новому тарифу. То есть на 30% меньше, чем предусмотрено для домов, расположенных на землях СНТ.
Действия индивидуального застройщика до и после завершения строительства
Для собственника земельного участка в деревне или в СНТ, который хочет построить новый жилой или садовый дом, для начала своих действий необходимо подать соответствующее уведомление в местную администрацию. Не требует предоставления градостроительного плана и схемы участка с будущим домом. Сотрудники Уполномоченного подразделения администрации или органа местного самоуправления в течение рабочей недели проверят соответствие параметров будущего дома, указанных застройщиком в его извещении, предусмотренным нормами законодательства.
направить ему уведомление о возможности строительства дома на участке, которое действительно в течение 10 лет. Это дает право на начало строительства. Но разработчик может начать и в том случае, если такой обратной связи от администрации они не получили. Его отказ эквивалентен утверждению, что будущая конструкция совместима.
По окончании строительства застройщик обязан представить в уполномоченный орган местного самоуправления уведомление по форме, установленной Минстроем. Прилагается технический план, извещение о начале строительства, ответное уведомление уполномоченного органа о результатах проверки и декларация на дом. После этого местная администрация или компетентный орган проверяют возведенный дом на его соответствие градостроительным нормам. Что зафиксировано в уведомлении. После эти документы и технический план направляются в Росреестр. Рассмотрев их, учреждение ставит здание в кадастр и регистрирует право собственности.
Получение уведомления об отказе от планируемого строительства
Местному застройщику может быть направлено обратное уведомление о том, что параметры дома, указанные в его извещении о предстоящем строительстве, не соответствуют установленным законодательством нормам.