Что лучше дарственная или завещание на дом и землю: Дарственная или завещание на квартиру — что лучше оформить, чем отличается, разница

Что лучше выбрать – дарственную или завещание, если я хочу передать квартиру своей дочери? Квартира приватизирована на меня.

Прежде чем определиться, что лучше – дарственная или завещание, сначала рассмотрим, в чём заключается порядок наследования по завещанию и чем отличается дарственная по своей сути.

Разница между завещанием и дарственной есть и весьма существенная. Самое главное в том, что при дарственной одариваемый  сразу становится собственником, а порядок наследования по завещанию таков, что собственник вступает в свои права только после смерти наследодателя.

Для того, кому передают собственность выгоднее конечно дарение. Наследование имущества по завещанию куда рискованнее. Наследование квартиры по завещанию, в первую очередь имеет плюсы для самого наследодателя: процесс оформления не обременителен; наследодатель остается собственником недвижимости до конца жизни; наследование квартиры по завещанию не окончательно, документ можно отменять и составлять в пользу другого лица бесчисленное количество раз, при этом действительно только последнее. Минусы передачи квартиры по наследству касаются в основном наследников.

На самом деле, ответа на вопрос «Что лучше завещание или дарственная?» однозначно нет. То, что подходит одному, совсем не подходит другому.

И та, и другая сделка предполагают намерение собственника передать принадлежащее ему имущество безвозмездно (то есть даром) другому лицу в собственность. Но порядок совершения и оформления данных сделок и их юридические последствия существенно отличаются.

С момента регистрации договора дарения (недвижимость) или с момента передачи имущества (любое другое имущество), одаряемый пользуется всеми полномочиями собственника. То есть может владеть, пользоваться и распоряжаться подаренным имуществом по своему усмотрению.

Расторгнуть договор дарения по соглашению сторон можно в любой момент. Но для отмены дарения или признания его недействительным требуется наличие серьезных оснований, указанных в законе. Без таких оснований даритель свой дар потребовать назад не вправе.

Завещание – сделка односторонняя. Для ее совершения достаточно волеизъявления только одного лица – завещателя. Гражданин может, не объясняя никому причин, завещать все свое имущество или его часть одному или нескольким гражданам (как входящему, так и не входящему в состав наследников по закону), любой организации или государству, а также лишить наследства любого из своих наследников.

Завещатель вправе обусловить получение наследства определенным условием относительно характера поведения наследника (например, окончание высшего учебного заведения). Такое условие должно быть правомерным и выполнимым для наследника по состоянию здоровья или в силу иных объективных причин. Завещатель также вправе возложить на наследника по завещанию исполнение за счет наследства какого-либо обязательства (завещательный отказ) в пользу одного или нескольких лиц, которые вправе требовать от наследника исполнения (например, возложить на наследника обязанность предоставить право другому лицу на пожизненное проживание в части унаследованного дома).

Составляя завещание, завещатель лишает наследства других своих наследников по закону (если таковые имеются). Однако не всех наследников он может оставить полностью без наследства. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также его нетрудоспособные супруг и родители наследуют, независимо от содержания завещания, не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (так называемая обязательная доля).

Наследник в пользу которого сделано завещание, при жизни завещателя не получает никаких прав на завещанное имущество. Реальными правами наследник будет обладать после получения свидетельства о праве на наследство, которое выдается ему нотариусом по истечению шести месяцев со дня смерти наследодателя.

Не секрет, что безвозмездная передача имущества (даже среди родственников) не всегда полностью безвозмездна и часто обусловливается последующим уходом и заботой за человеком, заботой о нем или представляет выражение благодарности за уже оказанное внимание или другие заслуги.

Интересы лица, передающего имущество, лучше отражает завещание. До момента смерти имущество остается в собственности завещателя, и он волен распорядиться им как пожелает. Бывали случаи, когда даже близкие родственники, получив квартиру в дар, забывали о данных ими обещаниях по уходу за пожилым человеком. Признать же договор дарения недействительным в судебном порядке в данном случае гораздо труднее (иногда просто невозможно), чем просто отменить завещание. А в случае с завещанием присутствует стимул для наследников.

И, наоборот, лицу, собирающемуся приобрести имущество, конечно, выгоднее принять его в дар. Он уже становится полноправным собственником имущества и может уверенно им распоряжаться. Бывали и такие случаи, когда бабушка, завещав квартиру в обмен на обещание ухаживать за ней, впоследствии меняла свое решение, а люди, посвятившие ей несколько лет, узнавали об этом только после ее смерти.

Следует знать, что если необходимо урегулировать отношения, связанные с уходом взамен на передачу имущества, закон предусмотрел для этого специальную форму договору. Она не так часто используется, но достаточно подробно урегулирована законом. Называется она — договор пожизненного содержания с иждивением. Такой договор подробно урегулирует отношения сторон и даст каждой из сторон гарантии получения того, на что она рассчитывает.

Рассмотрите налоговую базу подаренного или унаследованного имущества

Налоговая база может иметь важное значение при принятии решения о том, делать ли подарки сейчас или передавать имущество после вашей смерти. Это связано с тем, что налоговая база лица, получающего имущество, зависит от того, осуществляется ли передача в дар или в момент смерти. Это, в свою очередь, влияет на размер налогооблагаемой прибыли, облагаемой подоходным налогом, когда лицо продает имущество.

Связаться с финансовым консультантом

Налоговая база актива используется при определении того, признали ли вы прирост капитала или убыток от продажи имущества для целей налогообложения прибыли. (Прибыль или убыток от продажи имущества равняется разнице между вашей скорректированной налоговой базой и суммой, которую вы получаете при продаже имущества.) Когда вы покупаете недвижимость, ваша база обычно равна покупной цене. Однако в основу могут быть внесены некоторые коррективы.

Какова налоговая база для имущества, которое вы получаете в подарок?

Когда вы получаете подарок, вы обычно берете дарителя за основу в собственность. (Это часто называют «переходящей» или «передаваемой» базой.) База переноса увеличивается — но не выше справедливой рыночной стоимости (FMV) — на любой уплаченный налог на подарок, связанный с повышением стоимости подарка. . (оценка равна превышению FMV над базой дарителя в даре непосредственно перед подарком). подарок.

Допустим, ваш отец дарит вам акции на сумму 1000 долларов, и этот подарок не облагается налогом на дарение. Он купил акции за 500 долларов. Ваша база в акции с целью определения прибыли от продажи акции составляет 500 долларов. Если бы вы продали акцию за 1000 долларов, вы получили бы прибыль в размере 500 долларов (полученная 1000 долларов минус 500 долларов).

Теперь предположим, что акции стоят всего 200 долларов на момент подарка, и вы продаете их за 200 долларов. Ваша база в акции для целей определения прибыли от продажи акций по-прежнему составляет 500 долларов, но ваша база для определения убытка составляет 200 долларов. Вы не платите налог при продаже акций. Вы также не признаете убытка. В этом случае было бы лучше, если бы ваш отец продал акции (и признал убыток в размере 300 долларов — его базис 500 долларов минус 200 полученных), а затем передал вам выручку от продажи в качестве подарка.

Какова налоговая база для имущества, которое вы наследуете?

Когда вы наследуете собственность, вы, как правило, получаете первоначальную основу в собственности, равную FMV собственности. FMV устанавливается на дату смерти или на альтернативную дату оценки через шесть месяцев после смерти. Это часто называют «повышенным» базисом, поскольку базис обычно повышается до FMV. Тем не менее, базис также может быть «понижен» до FMV.

Скажем, ваша мать после своей смерти оставляет вам акции на сумму 1000 долларов. Она купила акции за 500 долларов. Ваша база в акции — это ступенчатая база в 1000 долларов. Если бы вы продали акции за 1000 долларов, у вас не было бы прибыли (1000 долларов получено минус 1000 долларов базы).

Теперь предположим, что на момент смерти вашей матери акции стоили всего 200 долларов. Ваша база в акции — это пониженная база в 200 долларов. Если бы вы продали акции более чем за 200 долларов, вы бы выиграли.

Подарить сейчас или передать после смерти?

Как показывает следующий пример, налоговая база может иметь важное значение при принятии решения о том, делать ли подарки сейчас или передавать имущество после смерти.

Вы купили землю за 25 000 долларов. Сейчас он стоит 250 000 долларов. Вы передаете собственность своему ребенку (предположим, что подарок не облагается налогом на дарение), у которого в этом случае есть налоговая база в размере 25 000 долларов США. Если ваш ребенок продает землю за 250 000 долларов, ваш ребенок получит налогооблагаемую прибыль в размере 225 000 долларов (250 000 долларов выручки от продажи минус 25 000 долларов).

Если вместо этого вы сохранили землю и передали ее своему ребенку после вашей смерти, когда земля стоит 250 000 долларов, налоговая база вашего ребенка составит 250 000 долларов. Если ваш ребенок продает землю

за 250 000 долларов США, ваш ребенок не будет иметь налогооблагаемой прибыли (250 000 долларов выручки от продажи минус 250 000 долларов США).

В дополнение к налоговой базе вы можете рассмотреть следующие вопросы:

• Уменьшит ли ваш общий налог на дарение и наследство получение подарков? Например, будущая оценка подаренной собственности вычитается из вашего валового имущества для целей федерального налога на наследство.
• Нужен ли получателю подарок сейчас или он может подождать? Как долго получателю придется ждать до вашей смерти?
• Каковы предельные ставки подоходного налога для вас и получателя?
• У вас есть другое имущество или деньги, которые вы могли бы отдать?

CFS и ее представители не консультируют по вопросам налогообложения. Для получения такой консультации, пожалуйста, свяжитесь со специалистом по налогам.

*Бездепозитные инвестиционные продукты и услуги предлагаются через CUSO Financial Services, L.P. («CFS»), зарегистрированного брокера-дилера (член FINRA / SIPC) и зарегистрированного советника по инвестициям SEC. Продукты, предлагаемые через CFS: не застрахованы NCUA/NCUSIF или иным образом на федеральном уровне, не являются гарантиями или обязательствами кредитного союза и могут быть сопряжены с инвестиционным риском, включая возможную потерю основной суммы. Инвестиционные представители зарегистрированы через CFS. Кредитный союз заключил контракт с CFS на предоставление бездепозитных инвестиционных продуктов и услуг членам кредитного союза.

Зарегистрированные представители зарегистрированы для ведения операций с ценными бумагами и имеют лицензию на ведение страховой деятельности в штатах с ограниченным доступом. Ответ или контакт с жителями других штатов будет осуществляться только после соблюдения применимых требований лицензирования и регистрации. Информация на этом веб-сайте предназначена только для жителей США и не является предложением о продаже или предложением о покупке брокерских услуг лицам, находящимся за пределами США.

Представители CFS не консультируют по налогам или правовым вопросам. Для такого руководства, пожалуйста, проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом. Показанная информация предназначена для общих иллюстративных целей и не предсказывает и не отображает эффективность каких-либо инвестиций или стратегий. Прошлые показатели не гарантируют будущих результатов.

Как подарить свой дом своим детям на всю жизнь

Являетесь ли вы одним из многих пенсионеров, решивших остаться в своем доме и «стареть на месте», или вы решили сократить штат, существует множество насущные вопросы, которые вам нужно будет решить, когда дело доходит до вашего дома, который может быть вашим самым ценным активом.0003

Если я оставлю дом в своем имении, унаследуют ли мои дети вместе с ним крупный налоговый счет? Могу ли я позволить себе подарить дом своим детям, которые хотят жить по соседству? Должен ли я продавать, сокращать штат и оставлять деньги для моих детей?

В то время как большинство родителей хотят быть щедрыми со своими взрослыми детьми и давать им всем поровну, решения, связанные с передачей имущества, могут быть сложными.

Причина, по которой вы подарили свой дом, влияет на стратегию

Прежде чем принимать какие-либо решения о подарке своего дома, вам необходимо учитывать желания и потребности ваших детей в уравнении.

«Прежде чем вы решите подарить свой дом, вам нужно выяснить, хотят ли ваши дети этот дом, — сказала Альма Бануэлос, национальный руководитель службы траста и недвижимости в City National Bank. — Ваши дети хотят делить дом с другими? со своими братьями и сестрами и совместно принимать все решения, связанные с домом?» Бануэлос отметил, что у каждого ребенка, вероятно, разные цели и финансовые потребности, и делиться ими может быть непросто.

«Если цель дарения вашего личного жилья состоит в том, чтобы уравнять ваш имущественный план для ваших детей, это здорово. Но важно убедиться, что, если вы дарите это исключительно одному ребенку, а не другим, ребенок действительно этого хочет», — сказала она. «Убедитесь, что другие этого не хотят, или что вы обеспечиваете других в какая-то мода, чтобы компенсировать этот конкретный подарок. Без должного внимания вы можете неосознанно вызвать дополнительные трения в своей семье».

Дарение личного жилья часто начинается с эмоциональной реакции, когда родители хотят сохранить дом в семье, а не продать его, сказал Бануэлос. Иногда родители обнаруживают, что их дети в конце концов не хотят покупать недвижимость, что может упростить процесс планирования.

«Основным преимуществом отказа от дарения дома и выбора оставить его в своем имении является то, что ваши наследники могут получить налоговое преимущество при вашей кончине, — сказал Бануэлос. — Их базовая стоимость будет увеличена до суммы, равной стоимости дома на дату вашей смерти — вместо того, чтобы сохранять вашу основу (то, что вы заплатили за него) — если он поступает через ваше имущество. Это может снизить налоги на прирост капитала, если они продадут его позже».

Многие факторы, такие как размер вашего имущества, ваша зависимость от выручки от продажи для текущего ухода/денежного потока, а также когда вы планируете переехать, не позволяют семьям подарить дом при жизни.

Если вы собираетесь сделать подарок при жизни по одной из этих причин, ключевым фактором при принятии решения, скорее всего, будет то, будете ли вы или ваши дети жить в этом доме.

Когда вы или ваши дети будете жить в доме

Одной из причин, по которой вы можете подарить имущество при жизни, является уменьшение суммы вашего налогооблагаемого имущества, сказал Бануэлос. Однако с увеличением суммы освобождения это может не играть такого большого значения, как в прошлом.

В то время как пожизненное освобождение от налога на дарение и наследство в настоящее время составляет 11,4 миллиона долларов на человека (22,8 миллиона долларов для супружеской пары), семьи с высоким уровнем дохода могут захотеть изъять активы из своего имущества, чтобы уменьшить бремя налога на наследство для своих наследников.

Если вашей целью является уменьшение размера вашего имущества, вы можете применить ежегодную льготу по налогу на дарение к части стоимости дома, который вы дарите. Ежегодное освобождение от налога на подарки в 2019 году составляет 15 000 долларов США на человека, что может составить 60 000 долларов США, если вы и ваш супруг дарите взрослому ребенку и его или ее супругу. Затем вы можете применить оставшуюся часть стоимости вашего дома к пожизненному освобождению от уплаты налогов.

Другой причиной дарения при жизни может быть просто то, что ваши дети хотят или нуждаются в этом активе прямо сейчас.

Например, если ваш дом находится в школьном округе с высокими показателями успеваемости, ваши дети могут захотеть немедленно переехать в этот дом, чтобы растить там свою семью.

В обоих сценариях наилучшей стратегией может быть использование квалифицированного личного доверительного фонда (QPRT).

QPRT передает долю в собственности в траст для ваших детей, но дает вам контроль над собственностью. Однако вы или ваши дети должны проживать в нем в течение срока действия QPRT.

«Срок QPRT может варьироваться, но вы хотите, чтобы он был меньше ожидаемой продолжительности вашей жизни, потому что, если вы умрете, пока имущество находится в QPRT, имущество вернется в ваше имущество», — сказала Синди Ранзау, состоятельная стратег RBC Wealth Management в Денвере

Это отличный вариант для тех, кто планирует заранее, потому что вы можете продолжать жить в доме в течение нескольких лет, а детям не придется переезжать после того, как дом будет полностью перевезен, если они не хотят

Тем не менее, потенциальная опасность передачи вашей собственности детям заключается в том, что вы отказываетесь от контроля, сказал Ранзау.

«С QPRT, когда срок действия истекает, вы должны арендовать собственность у траста, если хотите остаться в ней, — сказал Ранзау. плата не считается подарком доверительному фонду или вашим детям».

Когда вы готовы переехать, но ваши дети не хотят переезжать

Более сложный сценарий возникает, когда вы готовы переехать, а ваши дети хотят сохранить дом в семье, но они этого не делают. не хочу переезжать в дом.

В этом сценарии QPRT не лучший вариант.

Налоговые последствия прямого дарения дома являются важным аспектом вашего решения сделать подарок при жизни, сказал Ранзау.

«Подарив свой дом так, чтобы он находился за пределами вашего имущества, вы можете снизить налоги на наследство, но вы можете создать для своих детей потенциальную проблему с подоходным налогом, — сказал Ранзау. ваши дети остаются такими же, как и вы — то, что вы заплатили за имущество плюс любые капитальные улучшения и за вычетом амортизации.Если они получают имущество через ваше имущество, основой стоимости является справедливая рыночная стоимость имущества на вашу дату смерти. »

Если вы не владели собственностью в течение длительного времени, разница в базовой стоимости может не иметь такого большого значения по сравнению с долгосрочным владением собственностью, стоимость которой значительно увеличилась. Например, сказал Ранзау, недвижимость на набережной в Калифорнии, купленная несколько десятилетий назад за 100 000 долларов, сегодня может стоить 2 миллиона долларов.

«Дарение этой собственности за пределами вашего имущества может означать, что ваши дети должны будут заплатить налог на прирост капитала в размере 1,9 миллиона долларов, когда они в конечном итоге продадут ее, включая, возможно, до 20 процентов федеральных налогов и 13,3 процента налогов Калифорнии», — сказал Ранзау. «Если они унаследуют дом через поместье, когда оно оценивается в 2 миллиона долларов, и сразу же продадут его, им не придется платить налог на прирост капитала».

Правила федерального подоходного налога гласят, что, если вы владеете недвижимостью и проживаете в ней в течение двух из предыдущих пяти лет, вы можете исключить из налогов прибыль в размере до 250 000 долларов США, если вы подаете заявление в качестве единого налогоплательщика, и до 500 000 долларов США, если вы подаете заявление как единый налогоплательщик. вы подаете совместно.

В зависимости от разницы между тем, что вы заплатили, и тем, что стоит ваш дом сейчас, можно определить, стоит ли вашей семье продавать дом сегодня, чтобы воспользоваться льготой до 500 000 долларов, или вашей семье придется заплатить значительный капитал. налог на прибыль в любом случае, как в примере с набережной Калифорнии.

Конечно, ваша семья может захотеть сохранить дом, поэтому подоходный налог не является проблемой.

Главное — знать о различных сценариях и о том, как они могут повлиять на ваше благосостояние в долгосрочной перспективе, прежде чем принимать решение, основанное на эмоциях.

Подводные камни, связанные с подарком дома на всю жизнь

Подарить дом может показаться щедрым и дать вам душевное спокойствие относительно того, что произойдет с вашим домом, когда вас не станет, однако существуют некоторые потенциальные недостатки.

Если вы думаете о том, чтобы подарить свою личную резиденцию члену семьи, вам необходимо решить ряд личных и финансовых вопросов.

Несколько детей

Если у вас несколько детей, но вы дарите дом только одному из них, вы должны убедиться, что у вас есть достаточно активов в вашем имуществе, чтобы в равной степени компенсировать другим детям, чтобы избежать конфликтов и обид.

Кроме того, возможно, что все дети хотят дом. Если все дети хотят, чтобы дом стал их основным местом жительства, а не общей собственностью для отдыха, вам придется найти способ отдать его одному из детей и компенсировать другим. Если договориться не удается, вашей семье, возможно, придется решить продать дом, чтобы предотвратить дальнейший конфликт.

Финансирование образа жизни на пенсии

Еще одна возможная проблема — это возможность передачи активов вашим детям, которые впоследствии понадобятся вам для постоянной поддержки.

«Если дом был подарен из вашего имущества, если дети не согласятся продать дом и вернуть выручку, родители утратили контроль над активом», — сказал Бануэлос.

Ранзау также упомянул, что даже если дом представляет меньшая часть вашего собственного капитала, образ жизни, который вы хотите на пенсии, может быть основным фактором при принятии решения о том, подарить ли вашу собственность или нет. 0003

«Один клиент подарил своим детям недвижимость на берегу моря, которая значительно выросла в цене, что здорово уменьшило размер их имущества», — сказала она. «Но они могли продать недвижимость и использовать деньги на пенсии для финансирования их образ жизни, который быстро истощал их сбережения».

Семьи с более высоким собственным капиталом, например, с домом на 5 миллионов долларов и рыночными ценными бумагами на 5 миллионов долларов, лучше подходят для того, чтобы подарить недвижимость при жизни, сказал Ранзау, потому что у них достаточно активов, чтобы жить на пенсии.

Ваши отношения с детьми

Последним недостатком дарения вашей собственности детям является то, что вы отказываетесь от контроля, сказал Ранзау.

Как бы ни было трудно об этом думать, родители должны планировать и проводить стресс-тесты для каждого возможного сценария.

«Например, вам нужно подумать о том, что может произойти, если вы отдалились от своего ребенка, и они попытаются выселить вас, — сказал Ранзау.