Что делает управляющая компания – Управляющая организация — Википедия

Содержание

Управляющая организация — Википедия

Материал из Википедии — свободной энциклопедии

Управля́ющая организа́ция  — юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов на основе возмездного договора с собственниками. В быту часто ошибочно используется термин «управляющая компания», хотя по российскому законодательству так называют компанию по управлению инвестициями.

Целью деятельности управляющей организации является поддержание нормального технического состояния общего имущества многоквартирных жилых домов и их составных частей, а также обеспечение возможности использования общего имущества по его назначению.

Согласно положениям Жилищного Кодекса РФ, управляющая организация является одной из возможных форм управления многоквартирным жилым домом наряду с товариществом собственников жилья и непосредственным управлением.

С организационной точки зрения, управляющая организация является посредником между множеством собственников многоквартирного жилого дома и лицами оказывающими услуги по его содержанию и обслуживанию, в том числе предоставляющих коммунальные услуги. Основными функциями управляющей организации являются:

  • формирование единого заказчика перед поставщиками и подрядчиками, действующего в качестве консолидированного представителя всех собственников;
  • формирование единого исполнителя перед собственниками дома, действующего в качестве консолидированного представителя всех лиц, оказывающих коммунальные услуги.

В данном аспекте создание управляющей организации обусловлено сложностью заключения и исполнения множества договоров каждым собственником с каждым поставщиком и подрядчиком.

С точки зрения экономики, управляющая организация осуществляет аккумулирование денежных средств собственников многоквартирного жилого дома направляемых на расчёты с поставщиками, содержание и ремонт, а также организует управление денежными потоками. Одной из основных функций управляющей организации является учёт, контроль и расчёты с поставщиками и подрядчиками, включая поставщиков коммунальных ресурсов.

С технической точки зрения, управляющая организация осуществляет работы в области обслуживания общего имущества, планирования и осуществления мероприятий эксплуатации и ремонта. Управляющая организация осуществляет накопление информации об обслуживаемом объекте, в том числе ведёт учёт износа, амортизации и накопление имущественных и технических фондов, осуществляет хранение и актуализацию технической документации на объект недвижимости, выполняет функции заказчика (застройщика и технического надзора) строительного контроля в процессе капитального и текущего ремонта, осуществляет аварийно-восстановительный ремонт, является заказчиком мероприятий обследования технического состояния, поддерживает техническое состояние объекта на уровне предусмотренном проектом с учётом износа. Нормативными актами регулирующими деятельность управляющей организации в части технической эксплуатации является Федеральный закон о техническом регулировании и технический регламент о безопасности зданий и сооружений, Градостроительный кодекс Российской Федерации, «Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда» (утвержденные постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170).

ru.wikipedia.org

❶ Что делает управляющая компания 🚩 что должна делать управляющая компания 🚩 Недвижимость 🚩 Другое


Обслуживание многоквартирного дома – тяжелая и ответственная работа, которую следует доверять только профессионалам – управляющим компаниям. Жильцам предоставляется возможность выбора этой организации, который производится на общем собрании собственников. Затем жильцы заключают договор с компанией. С этого момента все заботы по обслуживанию дома ложатся на нее.

В целом, это та инстанция, которая за заранее оговоренную плату берет на себя все проблемы собственников по управлению жилым домом. Управляющая компания несет ответственность перед ними за качественное оказание всех услуг, указанных в договоре. Она собирает все платежи с жильцов, передает их в ресурсоснабжающие организации, судится с должниками, контролирует качество услуг и сроки выполнения работ.

Управление многоквартирным домом включает в себя обеспечение благоприятных условий проживания, содержание общего имущества в доме, решение вопросов использования этого имущества, предоставление коммунальных услуг жильцам.

При подготовке к отопительному сезону управляющая компания проводит опрессовку системы отопления, проверку целостности окон, плотность закрывания входных дверей. Она отвечает за бесперебойное снабжение горячей и холодной водой, подачу электричества, следит за состоянием подъездов, организовывает их регулярную уборку.

Если возникает ситуация, когда предоставление какой-то услуги становится невозможным, компания обязана проинформировать об этом жильцов дома за сутки. Если эти неудобства связаны с проведением ремонта, объявление должно быть вывешено за 10 дней.

В управляющей компании должна круглосуточно работать аварийно-диспетчерская служба, которая принимает заявки от жителей на срочный выезд в случаях аварийных ситуаций.

Двор и парковка возле многоквартирного дома должны быть чистыми. Управляющая компания обязана заключать договор со специализированными предприятиями, которые производят вывоз мусора.

Компания несет прямую ответственность в случаях нарушения порядка и качества осуществляемых услуг. Она отвечает за вред, причиненный имуществу или здоровью жильцов дома. Жильцы вправе потребовать уменьшения суммы квартплаты в случае предоставления некачественных услуг.

На всех собраниях жильцов должен присутствовать представитель компании, чтобы знакомить собственников с планами работ и выслушивать их пожелания. Процедура проведения таких собраний среди собственников регламентирована Жилищным Кодексом РФ. Ежегодно управляющая компания обязана составлять отчет своей деятельности. Кроме того, для каждого собственника в открытом доступе должна быть любая информация, касающаяся деятельности управляющей компании.

www.kakprosto.ru

Что такое ук - управляющая компания: обязанности и функции

05.11.2018

Для эффективного ведения дел многоквартирного дома законодательство РФ дает жильцам право выбрать любой административный способ управления. Это может быть товарищество собственников жилья или сторонняя компания. У каждой организации свои принципы работы, с которыми необходимо ознакомиться, чтобы определиться с оптимальным вариантом для Вашего конкретного случая. Речь пойдет о втором способе, где регулирование всех домовых процессов осуществляет орган, не находящийся на территории домовладения. Что же это такое ук – управляющая компания в сфере ЖКХ и чем она занимается?

Содержание статьи

  1. Что должна делать управляющая компания
  2. Обязанности управляющей компании ЖКХ
  3. Ответственность УК перед собственниками по содержанию жилья
  4. Обязанности УК по ремонту жилья
  5. По предоставлению коммунальных услуг
  6. Обязанности управляющей организации ЖКХ по закону
  7. Придомовая территория и деятельность УК — где границы
  8. Права управляющей компании
  9. Доходы УК
  10. Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги
  11. Начисление пени
  12. Ответственность управляющей компании
  13. Если управляющая компания не выполнет обязанности
  14. Что к ним не относится
  15. Заключение
Это юридическое лицо, созданное с целью эффективной эксплуатации МКД. Оно заведует делами объекта недвижимости: текущее обслуживание, поставки коммунальных услуг в срок, ремонт, поддержание порядка придомовой территории и др. Данная организация проводит огромную финансовую работу, включая сбор и грамотное распределение средств для всех нужд и задач по обеспечению комфортного проживания в многоэтажке.

Что должна делать управляющая компания


Это актуальный вопрос собственников жилья, которые хотят понимать за что они платят деньги. Чаще всего он возникает в случае ненадлежащего уровня качества проживания. В идеале, каждый владелец жилья должен знать, что входит в сферу деятельности УК и какой она должна быть.

Независимо от типа управления в Вашем доме, спектр предоставляемых услуг практически одинаков для всех, соответственно и спрос с руководства также идентичен. После того как владельцы определились с выбором руководящей организации и закрепили это документально на общем собрании, начинаются управленческие работы наемной компании, которые регулируются законодательными нормами и актами.

Согласно нововведениям, с середины лета 2016 года, все данные о проведенных мероприятиях должны заноситься в систему ГИС ЖКХ. В случае когда информация намеренно умалчивается, можно без опасений обращаться в контролирующие структуры. Также каждый год проводится общедомовое собрание, где коллективно утверждается отчет об итогах и характере выполненных работ. Если данная процедура не соблюдается, Вы также смело можете жаловаться в органы надзора.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

Основная задача такого учреждения – это обеспечение жильцов надлежащими условиями проживания, соблюдение законов ЖКХ, в рамках которых: осуществление работ по достойному уходу за общедомовой собственностью, решение всех видов проблем по ее использованию и предоставление бесперебойных поставок коммунальных ресурсов. Деятельность хозяйствующей компании МКД должна проводиться в границах поступления средств на ремонтно-восстановительные мероприятия.

Ответственность УК перед собственниками по содержанию жилья


Список обязательных услуг по обслуживанию здания и окружающей территории выглядит так:

  • Поддерживать чистоту подъездов.

  • Организовывать уборку участка земли где возвышается многоэтажка, включая обрезку и спил аварийных деревьев.

  • Прочистку центральных стояков канализационной системы.

  • Поддерживать фасад здания в удовлетворительном состоянии.

  • Следить за функционированием освещения.

  • Организовывать исправную работу лифтов.

  • Проводить промывку и пуск отопительной системы.

  • Очищать кровлю от снега и сосулек.

  • Осуществлять процедуры по дезинфекции подвальных помещений.

  • Сотрудничать с аварийно-диспетчерскими конторами.

Управляющая компания работает над задачами согласно установленному тарифу.

Обязанности УК по ремонту жилья

Хозяйствующая организация организовывает и следит за осуществлением ремонтных процессов:

  • починка кровельного покрытия в случае его повреждения и протекания;

  • восстановление общедомового имущества: замену стояков водоснабжения и водоотведения, системы отопления, внутренних электросетей;

  • замена или мелкий ремонт дверных и оконных переходных площадок подъезда или тех. этажа;

  • освещение, покраска и побелка подъездных помещений.

Обязанности УК по предоставлению коммунальных услуг

Комфортное проживание в квартире невозможно без наличия, слаженно работающих, хозяйственно-бытовых систем. УК обязана:

  • Обеспечить жильцов дома исправно работающими системами. Когда управление МКД переходит под юрисдикцию такой компании – она заключает контракт с обслуживающими конторами. Если какая-то услуга по документам исправно предоставляется, а по факту ее нет, то виновата и ответственна УК. В случае, когда ограничение услуг происходит по вине фирмы-поставщика ресурсов, то УО обязана должным образом реагировать на это и всячески отстаивать интересы своих жильцов, прикладывая максимум усилий для скорейшего исправления ситуации.

  • Собирать квартплату с владельцев квартир и в случае отказа платить, проводить претензионно-исковые мероприятия.

  • Подписать договорные документы на утилизацию мусора и обеспечить его своевременную отгрузку.

Брать финансы сверх установленных тарифов УК не уполномочена, но в случае нехватки средств она может созвать внеочередное собрание, где предоставив все отчеты, обосновать недостаток средств и запросить необходимую сумму у собственников. В одностороннем порядке повышать бюджет компания не имеет права.

Обязанности управляющей организации ЖКХ по закону

Деятельность учреждения по управлению домом регулируется нормами права. Все отношения между владельцами квадратных метров и УК прописаны в законодательной базе Жилищного кодекса РФ, а именно в статьях 161 и 162. Главные тезисы обязывают выполнять следующее:

  • Соблюдать правила пожарной безопасности и должный уровень санитарно-эпидемиологического состояния дома.

  • Обеспечивать должный уровень безопасности жилья.

  • Предоставить собственникам квартир доступ к площадям общего назначения.

  • Сохранять систему коммуникации в хорошем состоянии, поддерживать исправную работу счетчиков (общедомовых).

  • Осуществлять непрерывную поставку коммунальных услуг.

  • Соблюдать интересы и права жильцов многоквартирного здания.

  • Поддерживать качество обслуживания согласно государственным нормам, указанным в ЖК.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы

Под придомовой территорией понимают земельный участок, документально принадлежащий объекту недвижимости. Его размер индивидуален в каждом случае и прописан в строительных актах, согласно нормам Земельного Кодекса. Такая площадь в равных долях принадлежит жильцам дома, и они обязаны вносить за нее оплату. А согласно требованиям к управляющей компании многоквартирным домом ЖКХ, участок должен содержаться в подобающем состоянии. Точные границы можно узнать из акта на землю. Данную бумагу руководящая организация обязана предоставить по первому требованию.

Права управляющей компании

Помимо обширного списка задач, у фирмы по управлению МКД есть еще и определенные права. К ним можно отнести:

  • Непосредственное участие во взыскательных процедурах с должников квартир.

  • Принятие решений по использованию резервных средств для погашения долгов перед ресурсоснабжающими организациями или для оплаты ремонтных работ общедомового имущества.

  • Передача информации госорганам о незаконной внутриквартирной перепланировке или нецелевому использованию общего имущества.

  • Контроль точности передаваемых данных с приборов учета.

  • Остановка поставок ресурсов, согласно законодательству, в случае их неуплаты.

Доходы УК

Как и любая организация, за свои трудовую деятельность контора желает увидеть денежный гонорар. Административный аппарат, бухгалтерия и прочие расходы требуют финансирования. Доходы учреждения идут из поступлений на содержание многоэтажного объекта недвижимости. Если существует такой пункт в платежке, как ремонт, то он идет на реализацию аварийных работ. Когда же речь идет о капремонте и остальных обязательных мероприятиях по функционированию дома, то требуются дополнительные ресурсы.

В таком случае УК инициирует внеочередные сборы, где разъясняет причину увеличения суммы. Если дело касается тех пунктов, которые не входят в тариф (капитальный ремонт), при отказе владельцев – ответственность с организации снимается.

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги


Самый непростой пункт в деятельности хозяйствующей организации – это неплательщики. Они тормозят нормальную работу по обслуживанию всех направлений многоквартирного дома. Согласно действующему законодательству, взыскание задолженностей за коммунальные услуги возможно исключительно по решению суда. Хотя на данный момент существуют и несудебные рычаги влияния на должников, главный из которых, частичное или полное ограничение поставок коммунальных ресурсов до погашения всех задолженностей.

В наших реалиях владельцев квартир очень часто интересует, какие полномочия есть у УК по отношению к ним, в случае неоплаты счетов.

Имеет ли право управляющая компания без предупреждения отключить электроэнергию

На этот вопрос существует положительный и отрицательный ответ – все зависит от конкретной ситуации. К примеру, если Вам приходят квитанции на оплату электроэнергии от конкретной энергетической фирмы, то это автоматически говорит, что поставщиком данной услуги является не УК, и соответственно она не имеет права как-то ограничивать подачу энергоресурсов.

В случае же, когда проводится оплата общей квитанцией на расчетный счет управляющей компании и возникает значительная задолженность, то она, согласно правительственного постановления под номером 354, имеет полное право ограничить поставку электроэнергии.

Может ли управляющая компания начислять пени


Согласно законодательству, если Вы отказываетесь оплачивать счета, опираясь на п. 14 ст. 155 ЖК РФ, по окончании месяца задолженности организация имеет право списывать пеню. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования центробанком РФ, а уже по истечении 90 дней сумма увеличивается до 1/130 части от долга.

Ответственность управляющей компании

Управленческий орган должен осуществлять огромный перечень работ по обслуживанию объекта недвижимости. За бездействие или несвоевременную реакцию на возникшие трудности, компания несет ответственность перед жильцами и, в серьезном случае, перед законом: административного или уголовного характера. Основными службами, контролирующими деятельность УК, являются прокуратура и Государственная жилищная инспекция. Ограниченными полномочиями также владеют пожарные службы, полиция, Роспотребнадзор и органы местного самоуправления.

Если управляющая компания не спешит выполнять свои обязанности

В случае когда большинство собственников квартир не удовлетворены объемом и качеством предоставляемых услуг от УК, они могут в ультимативном порядке потребовать исправление недочетов. В случае игнорирования или невыполнения требований они также могут обратиться за помощью к контролирующим органам, и при обнаружении нарушений законодательства, к УК будут применены административные или уголовные взыскания, с возможностью частичного или полного отстранения от выполнения обязанностей.

В компетенцию каждого органа, осуществляющего проверку, входит наложение значительного штрафа как на юр. лицо, так и непосредственно на работника, занимающего определенную должность. Основная задача – это доказать, что нарушение действительно имело место.

Для полноценного исполнения своих функций, управляющая компания в обязательно проходит процедуру лицензирования. Лишение лицензии – мощный инструмент влияния на ее деятельность. Но сделать это реально только в судебном порядке. При этом Государственная жилищная инспекция не спешит отбирать право на предоставление услуг, ввиду отсутствия уверенности, что на время судебных разбирательств не придет новая компания, выполняющая свои обязанности еще более на низком уровне. В исключительных случаях выбирается такой способ влияния. А так, жильцы, не удовлетворенные трудом обслуживающей организации, на коллективном собрании могут отказаться от ее услуг, не прибегая за помощью к контролирующим органам. От активной позиции каждого владельца зависит благополучная жизнь всего дома.

Что не входит в сферу ответственности

Чтобы не вынуждать УО выполнять то, что не включено в ее компетенцию, нужно четко понимать какие функции не входят в сферу обязательных и срочных:

  • проведение ремонтно-строительных работ, если в них нет острой необходимости;

  • монтаж средств видеонаблюдения;

  • выкорчевка деревьев;

  • ремонт домофона;

  • украшение и освещение придомового участка.

Заключение

Когда известно, что входит в обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, становится понятна вся серьезность выбора подобной организации. Можно сказать, что это – один из самых важных инструментов обеспечивающий комфортное и беззаботное проживание в доме. Поэтому контролировать ее деятельность – обязанность каждого собственника.


Похожие статьи

vysota-service.ru

Управляющая компания (организация) - Просто-Право

Наличие лицензии определят право управляющей организации осуществлять свою деятельность по управлению МКД.
Лицензии эксплуатирующим компаниям выдает контрольно надзорный орган (Жилищная инспекция).
Лицензия на право управление МКД выдается при наличии ряда условий, к которым относится: руководитель общества должен пройти аттестацию, должны соблюдаться требования к раскрытию информации и пр.
При наличии ряда нарушений, выявленных надзорным органом, лицензия управляющей организации аннулируется. Поэтому институт лицензирования является очень мощным средством в борьбе с недобросовестными коммунальными компаниями. Порой достаточно двух заявлений в Жилинспецию для того, что лицензия была аннулирована.

Важно: эффективный способ обратить внимание эксплуатирующей организации к коммунальной проблеме вашего дома, уведомить последнею о намерение обратится в жилинспекцию.

Задача эксплуатирующей организации – это управление общедомовым имуществом. Под общедомовым имуществом понимается имущество дома, которое служит для цели обслуживания более одного помещения, например крыша, лестничный марш, балконная плита, и пр.
Жилищно-коммунальные коммуникации расположенные внутри квартиры и служащие для цели это квартиры не будут признаваться общедомовыми.
Вопрос разграничения имущества на индивидуально определённое и общедомовое имеет больше практическое значение.
Если в доме произошла коммунальная авария (залив), то решающим будет вопрос, кто ответственен за причиненный ущерб. Так например: из-за ветхости канализационной трубы, в квартире произошел залив, распространившейся на нижерасположенные квартиры.
С одной стороны канализация расположена в квартире, следовательно собственник ответствен за надлежащее состояние имущества. Но с другой стороны канализационная труба проходит по всему МКД и ей фактически пользуется все квартиры, все жильцы, а значит она (труба) будет отнесена к общедомовому имуществу.
Как уже говорилось ранее за общедомовое имущество (по общему правилу) ответственность несет эксплуатирующее юридическое лицо, которое и будет ликвидировать и возмещать последствия залива.
К ведению управляющей организации относится также предоставление таких коммунальных услуг как: поставка холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, тепло, водоотведение, электроснабжение.
Не редки случаи когда управляющая организация предоставляет доступ к сети интернет, а также обслуживает рекламные конструкции помещенные по указанию собственников на стены дома.
С перечнем имущества МКД, за которое отвечает управляющая организация, приведен в договоре управления многоквартирным домом.

Важно: управляющая организация обязана разместить на официальном сайте полный текст договора управления многоквартирным домом.

prosto-pravo.ru

Управляющая компания ее права и обязанности: Что должна делать в доме

Многие люди много раз слышали об управляющих компаниях, но те лица, которые не занимаются своим жильем могли ни разу не встретиться с данной организацией. В данной статье мы разберем, что такое управляющая компания, что должна делать управляющая компания, обязанности управляющей компании, на что имеет право управляющая компания, какой ремонт должна делать управляющая компания в доме, куда обратиться если УК нарушает законодательство.

Что такое управляющая компания

В жилищных вопросах важное значение принимает не только материальное право, регулируемое в своевременно Жилищный Кодекс, но и процессуальное, имеющее свою регламентацию в нормах Гражданского процессуального кодекса. Чтобы иметь хотя бы общие понятие и немного ориентироваться в процессуальном праве необходимо обязательно знать положения Гражданско-процессуального кодекса, и понимать их значение.

К сожалению, обыватель не сможет просто взять данный акт и сразу понять все положения из-за специфичности юридического языка и отсутствия правовых знаний по данному вопросу. Для этого неоценимый вклад вносит правовая литература и интернет, где все более понятным языком написано для обычных людей. Несмотря на то, что так разобраться в праве гораздо легче, все равно здесь есть свои подводные камни.

Делом в том, что литература и различные правовые статьи очень быстро устаревают, особенно в данной отрасли, в которой нормы могут меняться несколько раз в год. Поэтому при изучении конкретного вопроса важно не только подробно изучить его со всех сторон, но и посмотреть актуальность своего изучения, заглянув в действующее законодательство.

Таким образом, обычный человек сможет хотя бы немного разобраться в вопросе. Тем не менее, несмотря на это все равно рекомендуется привлекать специалистов, так как помимо теоретических знаний нужно иметь и практические, а также уметь их применять. Только при грамотном и осознаваемом подходе к делу возможно достичь реального результата по уголовным делам, который возможно достичь в определенной ситуации. Управляющая компания – это юридическое лицо в форме АО или ООО, которое специализируется на осуществлении управленческих функций и имеет необходимые для этого ресурсы. Основной продукт управляющей компании – решение, направленное на достижение целей, поставленных заказчиком, в сложившихся условиях и с учетом имеющейся ресурсной базы. Здесь и проявляется основное преимущество управляющей компании перед человеком: она специализируется на принятии решений и имеет соответствующее обеспечение.

Управляющая компания в большинстве случаев имеет нужное количество работников, структуру и план работы, необходимое снабжения для ведение своей деятельности. Так управляющая компания обязательно в штате работников имеет различных советников, отвечающих за определенную сферу деятельности их работы, консультанты, которые разрабатывает планы по выходу из сложных ситуаций. Также управляющие компании, как правило, имеют техническое оснащение компании, поэтому здесь можно говорить о современных технологиях и своевременном развитии. Таким образом, действуя как единое целое все перечисленные элементы создают эффективное устройство работы, позволяющее обычным гражданам более комфортно следить за оснащением своей недвижимости. Также стоит понимать, что управляющая компания выполняет свою деятельность на профессиональном уровне, а обыватель ведет это, скорее «любительски» без реального понимания толка в данном деятельности.

Помимо человеческих, управляющая компания имеет и другие нацеленные на оптимальную реализацию управленческих функций ресурсы, в том числе различные «ноу-хау», технологии принятия и реализации решений, налаженные связи с научными и экспертными организациями. Все это значительно снижает риски собственников, доверивших свой бизнес управляющей компании.

Управляющие компании могут специализироваться на конкретном бизнесе, но могут осуществлять управление предприятиями, работающими в различных секторах экономики (хотя тяготение к какой-то одной отрасли все равно прослеживается).

Как мы уже поняли управляющие компании разнобоки в своей деятельности. Но здесь есть важное уточнение, что они разнобоки, скорее с внешней стороны. Мы видим, что есть множество различных управляющий компаний, обслуживающие самые разные объекты. На самом деле внутри системы, данные управляющие компании не такие уж универсальны и если они специализируются на определенных объектах, то система работает хоть эффективно, но довольно однобоко.

Что должна делать управляющая компания

Весь этот участок — собственность жильцов, следовательно, управляющая компания, взявшая на себя обязанность по содержанию общего имущества, обязана поддерживать санитарно-гигиеническое состояние данного земельного участка или сооружения, размещенного на данном участке.

Поддержание санитарно-гигиенического состояния придомовой территории вызывает наибольшее количество нареканий в адрес управленцев. Несмотря на то, что это одна из составляющих комплекса работ по содержанию и ремонту жилфонда. Территория дома должна благоустраиваться, озеленяться и вовремя убираться.

На деле эту часть работ многие УК выполняют неохотно, стремясь сэкономить на работе дворников. В результате мы видим грязные дворы, разрушенные детские площадки, не огражденные пешеходные дорожки, неухоженные клумбы. Любое из этих нарушений может стать предметом жалоб собственников помещений, так как именно они оплачивают выполнение данных работ управленцами.

Что входит в обязанности управляющей компании жилищно-коммунального хозяйства по закону еще? Утилизация твёрдых бытовых отходов входит в обязанности управленцев. Они обязаны организовать их сбор и вывоз с территории дома. Сбор осуществляется в зависимости от проекта дома, это могут быть мусоропроводы в подъездах или баки для мусора во дворе. Для организации вывоза УК заключает договор с организацией, специализирующейся на данной деятельности.

Отдельно стоит разобраться в вопросе вывоза крупногабаритного мусора. Очень часто можно встретить рядом с контейнерами старую мебель, бытовую технику, стройматериалы, выброшенные жильцами. Вывозом такого мусора УК заниматься не должна. При вступлении в жилищные отношения важное значение имеет работа юристов. Государство дает право на бесплатную юридическую помощь для подозреваемых, обвиняемых и подсудимых. Объясняется это прежде всего тем, что со стороны обвинения сидят работники суда, которые находятся в процессуальной деятельности постоянно. Со стороны защиты же таких знаний и практики мало у кого есть, поэтому важно, чтобы данные лица смогли защищать свои права в полной мере. В жилищных вопросах неоценима польза юриста будет важна для любой стороны, так как обычные граждане мало что знают о том, как правильно оформляются бумаги, какие есть права и обязанности у сторон, как правильно вести себя в суде и т. д.

Таким образом, юрист занимается организационной деятельностью и понимает какие есть пути, а потом предлагает это клиенту. Уже сам клиент выбирает из присутствующих вариантов, какой путь ему выбрать. Юрист же далее занимается предоставлением доказательств (в случае необходимости), защитой прав клиентов, заявлением ходатайств, отводов и т. д. Данный список можно продолжать долго, но важно понимать, что юрист сразу понимает, как это сделать и знает, есть ли необходимость в этом, обыватель же в самой обычной ситуации может растеряться, что в конечном итоге сыграет не в его пользу.

В конечном итоге, юридическая помощь важна для каждого участника, особенно для стороны защиты, за которой не стоит целый ряд структур, профессионально занимающейся профессиональной деятельностью. В заключённый договор с компаниями, выполняющими работу по сбору и утилизации мусора, упоминаются исключительно бытовые отходы.

Для вывоза крупного мусора, нужно иметь отдельно оформленную сделку, регулирующую именно этот пункт. Вывоз мелкого мусора является обязанностью управляющей компании, но за большой мусор, управляющая компания, как правило не в ответе. Можно составить отдельный договор, но для этого нужно общее решение большинства жильцов, так как за это обычно назначается дополнительная сумма, которая делится между всеми жильцами.

Если такого решения нет и договор на вывоз крупногабаритного мусора не заключён, собственники должны вывозить его самостоятельно. Оставлять его возле контейнера не допустимо, и УК может оштрафовать жильца за подобные действия.

На что имеет право управляющая компания

Все права и обязанности по содержанию многоквартирного дома, возлагаемые на управляющую компанию, можно подразделить на две категории: работа по эксплуатации и осуществлению ремонтных работ; услуги организационного и управленческого характера. К работам по эксплуатации и ремонту относятся: Обеспечение пожарной и общей безопасности жильцов дома. Осуществление регулярного осмотра имущества общего пользования и выявление повреждений. Как правило это производится со всех сторон, с внимательным изучением каждого объекта.

Под услугами организационного и управленческого характера подразумеваются: Обеспечение и контроль оплаты жильцами жилищно-коммунальных услуг. Выявление недобросовестных жильцов, злостных неплательщиков и граждан, использующих ресурсы в обход установленных учетных устройств. Взаимодействие с предприятиями, ответственными за коммунальные услуги и контроль их должного качества. Хранение и обеспечение целостности технической и иной документации на многоквартирный дом. Учет жильцов дома, в том числе и проживающих на основании договора найма жилого помещения. Организация собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе. В рамках данной статьи затрагивается жилищные правоотношения, отличающаяся особой сложностью. При решение жилищных вопросов производится множество процедур, за каждой из которых стоит определенный документ. Обывателю возможно и нет необходимости знать о всем, что производится по уголовному делу, но не когда это затрагивает его права и обязанности. Необходимо изучить вопрос хотя бы в той части, где идет реальное вступление человека в правоотношения, и когда ему необходимо реализовывать свои права и обязанности.

В одном случае может помочь самостоятельное изучении вопроса, когда человек может прочитать несколько грамотных статей в литературе и интернете, а также внимательно изучив поэтому поводу Жилищный кодекс. В другом случае этого может быть мало, так как если общественные отношения становятся комплексными и обширными, то изучить этот вопрос быстро будет сложно.

Грамотные юристы учатся своей технике многие годы, причем не только в институтах, но и на самой работе. Важное значения для жилищных проблем имеет не только хорошее знание закона, но и осознание того, как это на самом деле работает на практике. Только так можно рассчитывать и предугадывать дальнейшие событий, и анализируя данные факты разрабатывать план дальнейших действий.

Поэтому если вопрос не является серьезным, то возможно будет достаточно самостоятельного изучения, если же проблема является уже более глобальной, тут лучше обратиться к юристу хотя бы за консультацией, а после этого уже думать о дальнейших действиях. Такие собрания должны проводиться не реже, чем один раз в год. Доведение до собственников новых тарифных ставок на коммунальные услуги. В свою очередь управляющая организация вправе: Требовать от собственников своевременной и полной оплаты всех предоставляемых услуг, в случае нарушения сроков выставлять пени. Требовать, чтобы жильцы в заранее обговоренное время предоставили доступ в квартиры сотрудникам аварийных или иных служб для осмотра коммуникаций или осуществления ремонта. Не реже, чем один раз в полгода проверять правильность и достоверность переданных жильцами показаний приборов учета различных ресурсов.

Важно, чтобы управляющая компании в рамках своих прав не нарушала права самих жильцов. Если в соответствии с договором или законом начинается права жильца, то в большинстве случаев в этом моменте прерывается право управляющей компании, плюс к этому появляется его обязанность. Естественно, это работает и в обратную сторону, но у жильцов в этом плане, можно сказать, прав побольше.

Важно! По всем вопросам по управляющим компаниям, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы по ЖКХ и домо управлению, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

управляющая компания права обязанности должна делать доме право

jur24pro.ru

Что должна делать управляющая компания?

Почему управляющая компания не обязана стеклить балконына какие претензии нам не могут сказать «Мы за это не отвечаем», и сколько ждать обещанного?

 Рисунок: Ирина Фатеева

В тени загадочных дебрей современных многоэтажек обитает невиданное существо – человек раздраженный. Он бродит по темным подъездам, мерзнет в холодной ванной и относит кровно заработанные деньги злой службе ЖКХ. Он страдает и стонет, жалуется на сломанные лифты и напоминает себе, что горячая вода не мифическое явление, а вполне себе реальное, просто вот именно сейчас ее нет. Но настанет день, когда человек раздраженный найдет в себе силы и начнет менять жизнь к лучшему.

 

Кто виноват 

Людям свойственно быть недовольными. Современный человек раздражается по любому поводу: жаркая/холодная/дождливая погода, плохие дороги, безответственные чиновники, громкие дети, непонятное искусство. Бытовые проблемы в числе внешних раздражителей занимают особое место: можно сменить кафе с невкусной едой и перестать ходить в театр с плохими актерами, но от грязного лифта и протекающей крыши избавиться не так просто.

Многие предпочитают отмалчиваться и не выяснять отношений с управляющей компанией, полагая, что все это сродни борьбе с ветряными мельницами, а типичный ответ домоправительницы «мы за это не отвечаем» правомерен. На самом деле любая управляющая компания подчиняется российскому законодательству, и ее обязательствам посвящена 39 статья Жилищного кодекса и постановление Правительства от 13 августа 2006 года № 491 (отредактированное 26.03.2014). В защиту домоправительницы скажем, что она действительно не должна всем и все. Так, управляющая компания не обязана мыть окна с какой бы то ни было стороныстеклить балконустанавливать газовые и электрические плитыбатареи центрального отопленияиндивидуальные приборы учетаэлектрические кабелисантехникудомофон. Другими словами, все, что происходит на территории вашей квартиры, находится только в вашей компетенции. А вот спросить с нее результаты работ в подъезде, подвале, на чердаке и придомовых территориях вы вправе. По закону управляющая компания должна осуществлять эти работы за деньги, взимаемые с жильцов в виде ежемесячной суммы, указанной в платежке, за различного рода услуги. При этом формулировки могут быть самыми разными: «содержание жилья», «обслуживание общедомовых помещений», «текущий ремонт» и т.д. В экстренных случаях могут добавляться пункты вроде «Спил деревьев», «Демонтаж труб» или что-то подобное, на что хватит фантазии местных работников.

 

Что должна делать управляющая компания

Обеспечивать вашу безопасность. Первое и самое элементарное – сделать так, чтобы потолок не сыпался, а полы не проваливались. Сюда же отнесем обязанность управляющей компании следить за тем, чтобы на лестничных клетках было достаточно освещения.

Убирать подъезд и озеленять территориюПомните, что облагораживанием территории должна заниматься исключительно управляющая компания, и если вы решили самостоятельно высадить в палисаднике ромашками слово «Дружба», соседи легко могут накатать на вас заявление за самоуправство. К уборке же подъезда относится содержание парадной в соответствующем санитарным нормам состоянии, регулярное проветривание и непосредственное проведение уборочных работ. Также стоит отметить, что если вы меняли окна и набросали по подъезду бетонных подоконников, то убирать вам самим.

Готовить дом к зиме. Сюда входит мытье и опрессовка системы отопления, проверка целостности окон и даже того, плотно ли закрываются двери в подъезде. Оценивает готовность дома к зиме специальный человек – инспектор от теплоснабжающей организации. Жильцы, кстати, имеют право потребовать от своего ЖСК справку о готовности дома к холодам.

Вывозить мусор и бытовые отходыУправляющая компания заключает договор с транспортной конторой, вывозящей мусор, так что выяснять причины халатной работы последней в случае чего родная УК должна самостоятельно, без перекидывания ответственности.

Проводить текущий ремонт в подъездеподвалах и на чердаках. В Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» сказано, что решение о ремонте принимают жильцы вместе с руководством ТСЖ на собрании. Там же определяют, что ремонтировать. Как правило, стандартный российский список включает в себя крышу, окна и лестницы. Еще компания обязана в случае поломки ремонтировать и менять стояки, газопроводы, следить за нормальной работой горячего/холодного водоснабжения и отопления.

Устанавливать общедомовые приборы учета водысвета и газа. Это такие счетчики, которые стоят в подвалах и на чердаках, по которым УК определяет, сколько природных богатств потребили жители дома вместе. Приборы были жизненно необходимы еще до недавнего времени, когда установка индивидуальных счетчиков не была обязательна. Но и сегодня общедомовые приборы учета не отменены, так как позволяют фиксировать факты утечки и следить, соответствует ли количество потребленных ресурсов нормативным показателям.

Оповещение жильцов о предстоящих ремонтных работахотключении горячей и холодной водыэлектричества и т.д. По правилам вас обязаны предупредить за 10 дней.

 

Ждем обещанного 

Переходим к самому интригующему. В какой срок ваша управляющая компания должна устранить поломку лифта? Как часто должны убирать в подъезде? А через какое время должны починить крышу? Большинство ответов на подобные вопросы можно найти в прекрасном документе «ГОСТ Р 51617-2000: Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия». Там, например, указано, что протечка кровли должна устраняться за сутки, а повреждённые участки водопровода – в течение 5 суток; влажное «подметание» нижних этажей должно проходить ежедневно, а верхних – два раза в неделю; раз в год должны мыть окна и каждый день – протирать полы в лифте. В ГОСТе также оговаривается, как часто должны вывозить мусор (в зависимости от температуры воздуха – от 1 до 3 дней), и насколько освещенной должны быть лестничная клетка. Шах и мат, домоправительница.

 

Без бумажки 

Превращаясь из человека раздраженного в человека действенного, вспомните про умение писать: только зафиксированная на бумаге жалоба хоть что-то значит. Поэтому, обнаружив непорядок и зачиная войну с ЖКХ, пишите претензии и сохраняйте копии. А любая словесная перепалка так и останется борьбой с ветряными мельницами.

Мария Соловьева

12.10.15

knowrealty.ru

Управляющая компания - это что такое? :: BusinessMan.ru

Управляющая компания – это организация, которую нанимают в доверительное управление каким-либо имуществом. В качестве имущества чаще всего выступает дом, денежные средства и даже крупные предприятия. Такая система управления отличается от прямого контроля, когда все решения принимает собственник и несет за них ответственность. Управляющая компания нередко не несет никакой ответственности, либо несет, но в ограниченном объеме. Поэтому прежде чем обращаться в такую организацию следует изучить особенности такого способа управления.

Что представляет собой

Управляющая компания - это специализированное учреждение, которое выполняет функции управления в различных областях хозяйственной деятельности. В России часто под этим понятием подразумевают компании, занимающиеся управлением в системе жилищно-коммунального хозяйства. В экономической теории, этот термин имеет более широкое понятие. В предпринимательской деятельности управленческие компании управляющие компаниями, не связанные с предоставлением услуг ЖКХ - и это очень распространенное явление.

Одна из особенностей таких компаний является то, что они могут быть созданы в одной из существующих в российском законодательстве форме предприятия. Выбор той или иной формы зависит от размеров и сферы, где компания будет работать. Так, в области жилищно-коммунального хозяйства часто создаются в форме ООО управляющие компании или в виде товарищества собственников. В первом варианте (ООО) управление осуществляет специализированная организация, во втором - сами собственники.

Виды управляющих компаний

Независимо от того, ПАО это, товарищество или ООО, управляющие компании классифицируются по сфере деятельности, форме предприятия, размеру и составу участников. Так, различают следующие виды управляющих компаний, работающих в России:

  • компании по ведению жилищно-хозяйственного обслуживания здания;
  • паевые инвестиционные фонды, доверительное управление активами инвестора;
  • управляющая компания, предоставляющая услуги менеджмента для фирм и предприятий.

Наибольшее распространение получили компании по ведению жилищно-коммунального хозяйства. Это и понятно, ведь предприятий в стране значительно меньше, чем жилых многоквартирных домов. Другие виды управляющих компаний – это фирмы, предлагающие соответствующие услуги бизнесменам и инвесторам. Основная их задача – управлять активами своих клиентов.

Управляющие компании жилищно-коммунального хозяйства

Они занимаются техническим обслуживанием и ремонтом жилых многоквартирных домов. Выполняют такие важные работы, как:

  • благоустройство прилегающих территорий;
  • сбор платежей от жильцов дома и оплата коммунальных услуг;
  • наем рабочих для выполнения строительно-ремонтных работ;
  • информировать об изменениях в тарифах;
  • уборка и ремонт подъездов.

Управляющие компании района выполняют роль посредника между предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги и жильцами обслуживаемого дома или домов, расположенных в определенном районе.

Государственное регулирование компаний управления ЖКХ

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ управляющая компания должна быть не только самодостаточной, но и приносить прибыль. То есть, она существует только на средства, получаемые от жильцов, а также от других видов предпринимательской деятельности, не запрещенной законом. Например, сдача некоторых помещений в аренду или предоставление места для размещения рекламы.

Получаемые деньги идут на благоустройство дома. Но даже средств жильцов и доходов от сдачи места в аренду или под рекламу может не хватать на его обслуживание. Большая часть жилого фонда РФ находится в печальном положении. Многие дома уже не имеет смысла ремонтировать, а переселить жильцов некуда. Но люди продолжают жить в таких домах и платить за услуги. В этом не всегда виновата управляющая компания. Это может возникнуть и потому, что до этого многоквартирным домом никто не управлял, либо управлял неэффективно, либо полученные деньги просто украли.

Обязанности управляющих компаний ЖКХ

Обязанности и права управляющих компаний - проведение мероприятий по обслуживанию здания за счет выплат живущих в этом здании. В него входит:

  • Регулярный осмотр и ремонт здания: крыши, лифтов, подъездов. Для этого в штате компании должны работать соответствующие специалисты или составлены договора с другими компаниями, предоставляющие услуги таких специалистов.
  • Уборка крыш, помещений и прилегающих к зданию территорий.
  • Обеспечение пожаробезопасности здания. То есть сюда входит оплата услуг проверяющих ведомств, установка и обслуживание противопожарной безопасности, покупка огнетушителей.
  • Обеспечение доступа к коммунальным услугам всех жильцов обслуживаемого здания.
  • Информирование о размере тарифов и сроках оплаты, сбор средств на оплату коммунальных услуг.
  • Отчет о проделанной работе перед своими клиентами: куда, на какие цели и в каком объеме были израсходованы средства или планируется израсходовать.
  • Подготовка и проведение собрания жильцов.
  • Поиск источников дополнительного дохода. Например, сдача в аренду помещений, места для рекламы;
  • Начисление амортизации на здание.

Управляющие компании Москвы, Санкт-Петербурга или какого-либо другого города также могут проводить строительные работы. Например, возведение мансарды или еще одного этажа. Но такие мероприятия они имеют право проводить только при полном согласии всех собственников и только после выдачи разрешения на внесение изменений в конструкцию здания из соответствующего государственного ведомства.

Формы предприятий управляющих компаний

Независимо от того в какой сфере деятельности управляющие компании работают, могут быть организованы в форме ПАО, ООО или товарищества. В форме ПАО и ООО работают компании, которые занимаются инвестиционной деятельностью или предоставляют услуги менеджмента частным предпринимателям, фирмам, предприятиям. Также в форме ООО управляет управляющая компания услугами ЖКХ. В первом случае - жильцы нанимают стороннюю компанию, во втором (товарищество) - управленческой деятельностью занимаются они сами.

Недостатки управления управляющими компаниями в сфере ЖКХ

Управляющая компания несет ответственность только перед своими клиентами, перед которыми она должна ежегодно отчитываться на общем собрании жильцов. Теоретически, так должно происходить по всей территории РФ, на практике, дело обстоит несколько иначе. В реальности очень трудно собрать всех жильцов в один день. К тому же многие руководители таких предприятий не спешат отчитываться перед жильцами, так как им это невыгодно.

Большая часть жилищного фонда в России находится в ветхом состоянии, поэтому в крупных городах, получая крупные суммы, менеджеры компаний не вкладывают, получаемые средства в здания, а предпочитают тратить их на собственные нужды. Например, управляющие компании Москвы и других крупных городов, нередко ведут себя таким образом. Проблема с управляющими компаниями в сфере ЖКХ существует с тех пор, как был принят закон об управляющих компаниях, а проблемы с мошенничеством в этой сфере так и не решены.

Как сменить управляющую компанию ЖКХ

Если управляющая компания не выполняет взятых на себя обязательств, не отвечает на требования клиентов, то те имеют право расторгнуть договор с ней и заключить новый, но уже с другой компанией или организовать товарищество собственников жилья.

Теоретически, для того чтобы расторгнуть договор, достаточно предоставить заявление в управляющую компанию или суд с подписями всех или почти всех собственников и пакет документов. В течение двух недель договор должен быть расторгнуть.

На практике дело обстоит совсем иначе. В сфере ЖКХ обращаются немалые деньги и поэтому там работает слишком много недобросовестных менеджеров, которые используя лазейки в законах, за счет завышенных тарифов и почти полном отсутствии расходов на обслуживание и ремонт дома, получают сверхдоходы. При этом они не стремятся оставить прибыльное занятие. Иногда случается, что руководитель ООО управляет управляющей компанией даже при наличии судебного постановления об отзыве разрешения на предпринимательскую деятельность и продолжает работать.

Инвестиционные управляющие компании

Инвестиционные управляющие компании – это организации, которые занимаются доверительным управлением капиталом инвесторов. Суть такого управления сводится к тому, что инвесторы покупают либо доли в уже созданном специалистами инвестиционном портфеле, либо дают указание специально нанятому трейдеру-профессионалу, чтобы тот приобрел соответствующие ценные бумаги.

Использование инвестиционной управляющей компании имеет свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести то, что все торговые операции, анализ рынка и сделки, будет делать человек, который имеет большой опыт и достаточно высокий уровень компетентности в этой сфере деятельности. Это позволяет снизить риск и сэкономить время. Недостаток таких компаний в том, что они берут высокий процент комиссии. К тому же никто не дает 100% гарантии в том, что вложенные средства останутся в целости и сохранности или с них будет получен доход.

Обязанности инвестиционных управляющих компаний

В обязанности руководителя ООО управлять управляющей компанией. Она должна публиковать ежегодные и ежеквартальные отчеты о своей работе, а также любую информацию, касающейся счетов клиентов. Основная обязанность – стараться сохранить и приумножить капиталы клиентов, обеспечивать стабильный рост их активов.

Как выбрать инвестиционную УК

При выборе следует обратить внимание на опыт работы фирмы, отзывы о ней, финансовые показатели. Особенно следует уделить внимание наличию/отсутствию аудиторского заключения и его содержания, прилагаемого к финансовой отчетности. Обычно услуги по управлению капитала предлагают крупные банки и инвестиционные фонды. Главное условие, при выборе управляющей компании - это чтобы срок работы ее на рынке был не менее 10 лет.

Управляющие компании для предприятий и фирм

Существует два типа таких управляющих компаний. Либо нанимается отдельная компания, либо существует отдел предприятия, который выполняет эту функцию.

В первом случае собственник нанимает внешнюю компанию, во втором – руководство находится в одном из отделов предприятия в форме ПАО или ООО, откуда управляет. Управляющая компания, по сути, является центром, из которого осуществляется управление всей сети предприятий. Например, компания Coca-Cola имеет предприятия по производству сладкой газировки по всему миру, но при этом управление осуществляется из главного офиса, расположенного в США. Именно здесь принимаются решения о том, что, когда и как производить. Создаются планы по расширению производства. Вся учетная информация со всех предприятий также стекается сюда для анализа и выработки управленческих решений.

К управляющим второго типа прибегают в редких случаях, и такая мера считается вынужденной. К услугам таких компаний прибегают в тех случаях, когда предприятие находится в кризисе или когда владелец вынужден уволить управляющего (либо тот уволился сам), но при этом заменить его сразу нет возможности. Предприятия нуждаются во внешнем управлении и это управление по качеству должно быть выше, чем внутреннее.

Достоинства и недостатки управляющих

Внешнее управление предприятием или управление из одного удаленного центра имеет свои достоинства и недостатки. С одной стороны, в таких управляющих компаниях работают высококвалифицированные специалисты, с другой – эти специалисты не всегда могут определить, что нужно для решения возникшей проблемы. Они не находятся на предприятии, не работают на нем достаточно долгое время, а на основе одной финансовой отчетности, не так просто определить причину возникновения кризисной ситуации и найти выход из нее.

Одним из наиболее существенных недостатков управляющих компаний, работающих на предприятии – это то, что решения принимаются с опозданием. Такое управление может быть эффективно только в двух случаях: когда предприятие только открывается или уже находится на стадии банкротства.

В первом случае управляющая компания создает систему управления, по которой будет работать предприятие. В данном случае управляющая компания - образец того, каким должно быть управление предприятием в дальнейшем. Во втором работа управляющей компании сводится только к поиску средств для покрытия текущих долгов и только потом на развитие предприятия. При этом работать они должны совместно с собственником для спасения предприятия.

За исключением этих двух случаев услуги управляющих компаний приведут только к нежелательным расходам, снижению качества и скорости принимаемых решений.

Управляющие компании выполняют важную роль в процессе управления предприятиями, занимающимися не только в сфере жилищно-коммунального хозяйства, но и в других областях предпринимательской деятельности. Несмотря на недостатки, в некоторых случаях найм управляющей компании – это единственный способ поправить ситуацию.

businessman.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о