Через суд перепланировка: Узаконивание перепланировки через суд

Содержание

Узаконивание перепланировки через суд

В жизни может сложиться такая ситуация, что перепланировку и переустройство квартиры возможно будет согласовать только через суд. Чаше всего подобные ситуацию случаются по Московской области, так как в регламенте согласования перепланировок по области нет четкого алгоритма согласования выполненных перепланировок, а описан только путь согласования предполагаемой перепланировки. 

В данной статье мы разберем все основные нюансы согласования перепланировки через суд.

В каких случаях можно узаконить перепланировку через суд

Есть несколько случаев, когда собственник вынужден обратиться в суд для согласования перепланировки и сохранения квартиры в перепланированном состоянии:

  1. Квартира находится в Московской области и перепланировка зафиксирована в документах БТИ.
  2. Получено предписание от управляющей компании и/или жилищной инспекции Московской области.
  3. На вашу перепланировку уже пожаловались в суд, и у вас нет выбора, как согласовывать перепланировку.
  4. Вы пробовали обратиться в администрацию или жилищную инспекцию для согласования перепланировки, но вам было отказано по какому-то основанию. Вы не согласны с отказом и готовы отстаивать свои интересы в суде.

В какой суд обращаться с исковым заявлением о перепланировке

Все зависит от конкретного спора. Если максимально упростить картину обращения в суд, возможны два варианта обращения:

  1. В легких спорах, связанных с вопросами интересов нескольких собственников, в спорах с управляющей компанией и прочих, в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации ст. 22. «Подсудность гражданских дел» и ст. 30. «Исключительная подсудность», необходимо обращаться в районный или городской суд по месту нахождения объекта недвижимости.
  2. В более сложных спорах с жилищной инспекцией или администрацией города, в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, необходимо обращаться в территориальный суд по месту нахождения органа, давшего отказ в согласовании перепланировки.

Как узаконить перепланировку в квартире через суд

Разберем два гипотетических случая обращения в суд для согласования перепланировки.

Случай первый.

В собственности квартира, находящаяся в г. Лобня Московской области. Собственник квартиры произвел незначительную перепланировку квартиры, не получив предварительного согласования в администрации. Перепланировка заключалась в объединении санузла и ванной, устройстве гардеробной за счет части комнаты и устройстве одной перегородки между прихожей и комнатой.

Мероприятия незначительные, но требующие согласования. И вот собственник решил продать квартиру, а покупатель попросил новые документы БТИ с внесенными изменениями по перепланировке. 

Собственник вызвал техника БТИ, который произвел обмер квартиры и выдал новый технический паспорт. Но, помимо нового плана квартиры, в техническом паспорте появилась отметка о неузаконенной перепланировке.

И собственник оказался в ситуации, когда перепланировка уже зафиксирована. Что делает собственник: он обращается в проектное бюро и заказывает проект перепланировки, прикладывает к нему документы БТИ, выписку о собственности и подает документы для согласования. Но получает отказ от администрации, в котором написано, что согласовать перепланировку по действующему регламенту можно только если работы еще не проведены, а по документам БТИ видно, что перепланировка уже сделана.

В данной ситуации у собственника есть все шансы согласовать перепланировку через суд, так как администрация, несмотря на отсутствие внутреннего регламента согласования выполненной перепланировки, могла воспользоваться статьями ЖК РФ, и есть возможность обжаловать данный отказ и одновременно с этим просить суд сохранить квартиру в перепланированном состоянии.

С цитатой подобного решения суда г. Санкт-Петербурга № 2-4969/2015 2-4969/2015~М-3408/2015 М-3408/2015 от 15 сентября 2015 г. по делу № 2-4969/2015 вы можете ознакомиться ниже.

Цитата: Вместе с тем положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 — 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

В данной цитате, помимо подтверждения возможности согласования самовольной перепланировки, внимание суда также акцентируется и на соответствии мероприятий по перепланировке требованиям законодательства. Для того, чтобы доказать суду, что перепланировка соответствует всем требованиям и нормам, необходимо предоставить в суд экспертное заключение. Более подробнее о нюансах такого заключения в следующем разделе.

Случай второй.

Собственник сделал самовольную перепланировку и через некоторое время получил письменную претензию от соседа или управляющей компании примерно следующего содержания: «Мною был дан запрос в жилищную инспекцию/администрацию и я узнал, что согласование перепланировки не производилось. Я предлагаю мирное решение – вернуть планировку квартиры в первоначальное состояние. В противном случае я буду вынужден обратиться в суд для принуждению к возврату планировочного решения в проектное состояние».

Прошел месяц, собственник не ответил на претензию и не вернул квартиру в состояние «до перепланировки». И вот он получает повестку в суд. Какие действия необходимо предпринять в данной ситуации:

  1. Заказать экспертное заключение о том, что перепланировка не нарушает действующих норм, квартира безопасна для проживания и перепланировка не вредит другим собственникам дома.
  2. Подать встречный иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.

Если экспертное заключение подтверждает позицию собственника квартиры, суд с высокой долей вероятности встанет на сторону хозяина самовольно перепланированной квартиры.

Документы в суд на перепланировку

Вариантов документации для успешного согласования перепланировки через суд может быть достаточно много, в каждом конкретном случае юрист, ведущий процесс, готовит необходимый комплект, создавая необходимую доказательную базу для положительного решения суда. Если рассматривать общую информацию, то основной пакет следующий:

  • Заявление в суд (имеет свою специфику в зависимости от конкретной ситуации).
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (выписку из ЕГРН или свидетельство на собственность).
  • Экспертное заключение на перепланировку и переустройство.
  • Поэтажный план и экспликация БТИ.
  • Квитанция оплаты госпошлины.

Судебная экспертиза перепланировок- что это такое?

Это экспертиза допустимости и безопасности ранее выполненных работ, в которой эксперт проводит всесторонний анализ выполненных работ на предмет их соответствия действующим СП, СанПиН, ВСН, ЖК, ГОСТами, нормам местного регулирования и отвечает на вопросы, поставленные перед ним.

Экспертиза может быть предоставлена сторонами на суде, а может быть назначена судом, в случае отсутствия у сторон либо противоречивости выводов двух экспертиз, предоставленных сторонами.

Очень важно правильно провести экспертизу и предоставить выводы, исключающие двоякое толкование мероприятий. 

Эксперта, подготовившего экспертизу, могут вызвать в суд для дачи разъяснений. Эксперт должен обладать умением защиты экспертизы в суде.

В саму экспертизу, помимо выводов эксперта, могут быть включены и другие, подтверждающие правильность выводов, дополнительные документы. Например, справки из Мосгаза о правильности подключения оборудования, заключение дополнительных экспертиз, акты на скрытые работы строительной организации и прочее. 

Как узаконить перепланировку нежилого помещения через суд

Узаконивание перепланировки нежилого помещения схоже по регламенту с узакониванием жилого помещения. Дополнительно может потребоваться экспертное заключение Роспотребнадзора. К нежилым помещениям предъявляется больше требований, чем к жилым. Многое зависит от конкретного назначения помещения: офис, магазин (пищевых товаров или не пищевых), медицинское учреждение (с лабораториями или без, с опасным оборудованием (рентген или томограф), с проведением процедур и без и пр.), дошкольное учреждение, фитнес-центр или парикмахерская. Для каждого назначения нежилого помещения требуется своя технология использования и, соответственно, пригодность помещения под нужную технологию.

Экспертное заключение для нежилого помещения более объемно и содержит значительно больше выводов, чем для квартир.

В каком случае суд может отказать в перепланировке

Мы часто сталкиваемся с вопросами собственников примерно такого содержания: «Я перенес санузел в кухню, а кухню в жилую комнату, и теперь сосед снизу на меня пожаловался в жилищную инспекцию, помогите мне согласовать перепланировку».

И после того, как мы объясним собственнику, что данные мероприятия в принципе запрещены, собственник, несогласный с требованиями норм, обычно начинает искать логичный выход, который вытекает в следующее умозаключение: «А если мы сделаем хорошую звукоизоляцию и гидроизоляцию полов? Тогда сосед вообще не будет меня слышать, и я не смогу навредить ему».

Нам приходиться еще раз расстроить собственника, объяснив, что закон так не работает. Запрет – есть запрет, в нем нет каких-то спасительных нюансов. И на этом этапе собственник вспоминает про суд, думая, что суд учтет его добрые намерения по гидро-звукоизоляции и пойдет ему на встречу.

Но суд апеллирует действующими нормами и правилами. И надеяться на суд, в случае выявления конкретных нарушений норм, не имеет смысла. К сожалению, решение суда будет одно – привести квартиру в соответствие с действующими нормами и правилами.

Может ли управляющая компания подать в суд за перепланировку

Управляющая компания отвечает за общедомовое имущество, качество проживания всех собственников и в ее обязанности, в том числе, входит контроль за содержанием жилых помещений, общедомового оборудования в них и соответствие этих помещений действующим требованиям.

Управляющая компания может обратиться с жалобой на самовольную перепланировку одного из собственников в Мосжилинспекцию, а может и подать иск в суд, заставив собственника вернуть квартиру в проектное положение.

Поэтому, в случае возникновения конфликтной ситуации с управляющей компанией, получения от УК предсудебной претензии, связанной с самовольной перепланировкой, рекомендуем искать мирный путь решения сложившейся ситуации.

Как узаконить перепланировку без суда

Узаконить без суда можно очень много перепланировок, суд является последней инстанцией, когда регламентные пути не дали положительного результата. В Москве действует регламент согласования как предполагаемых перепланировок, так и ранее выполненных. Вы можете обратиться к нам за консультацией, и мы совершенно бесплатно и профессионально ответим на все ваши вопросы.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

Перепланировка через суд

 

  В соответствии с Жилищным Кодексом России ст. 29 п.п.3. собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Однако закон, на сегодняшний момент, особо оговаривает только

одну возможность узаконить самовольную перепланировку, а именно в ст. 29 п.п. 4 допускает, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. На деле это означает то, что если Ваша самовольная перепланировка соответствует всем действующим на данное время СНиП, СанПиН и т.д., то, несмотря на отказ государственного органа - МежВедомственной комиссии (МВК), суд может сохранить Ваше жилое помещение в переустроенном и перепланированном виде, т.е. легализовать самовольную перепланировку. Если, конечно Вам удастся это доказать в суде и экспертизе, что очень непросто. Специалисты нашего архитектурного бюро имеют 20-летнюю практику проектирования, согласования, узаконивания перепланировок в суде.

В настоящее время схема легализации самовольной перепланировки жилых помещений такова:

1. Обмеры

2. Сбор ИРД (исходно-разрешительной документации)

3. Проведение технического обследования (требуется не всегда).

4. Составление проектной документации.

5. Прохождение необходимых экспертиз (требуется не всегда)

6. Согласование в МВК.

В случае получения положительного решения МВК о согласовании перепланировки и (или) переустройства (лучший исход ситуации) необходимо выполнить процедуру по сдаче законченной строительством перепланировки госкомиссии, т.е. ввести объект в эксплуатацию, подписать Акт в уполномоченной комиссии, подготовить кадастровый техплан, внести изменения в кадастровую палату и росреестр и получить новое Свидетельство о регистрации права. 

В случае получения отрицательного решения МВК о согласовании перепланировки и (или) переустройства, необходимо оспорить отказ в суде. Конечно, это и дороже и дольше. Но иного выхода закон не даёт. 

Архитектурное Бюро "АЭРОПЛАН", в отличие, например, от юридических компаний, заточенных только на судах и не имеющих в штате квалифицированных архитекторов, проектировщиков, инженеров и согласователей, или наоборот проектных организаций, не имеющих в штате квалифицированных юристов и экспертов, располагает всеми необходимыми ресурсами для узаконивания самовольных перепланировок. Мы имеем полный набор специалистов - архитекторов, проектировщиков, дизайнеров, экспертов, кадастровых инженеров и юристов. К тому же, наши услуги стоят существенно дешевле посредников, да и решаем вопросы мы гораздо быстрее и даём соответствующие гарантии нашим клиентам. 

 Пример  положительного судебного решения, узаконившего самовольную перепланировку квартиры, полученного специалистами юридического отдела Архитектурного Бюро "АЭРОПЛАН" в конце 2015 года

  Согласовывать перепланировку квартиры в Петербурге – очень непросто, а вдвойне непросто, если это уже выполненная (самовольная) перепланировка. Несмотря на ошибочное мнение о том, что собственник квартиры  может делать все, что захочется  -  ломать перегородки, возводить новые, менять остекление и стеклить лоджии и балконы, размещать кондиционеры на фасаде и т.д. - главное  никого в квартиру не впускать - рано или поздно о вашей перепланировке всё равно узнают заинтересованные надзорные органы. 

Узнать о самовольной перепланировке квартиры могут сотрудники коммунальных служб (ЖКС, ТСЖ, ПетербургГаз, Водоканал, ПетроЭлектроСбыт и т.д.) во время любой плановой или внеплановой проверки. И одно дело, если вы, например, вместо дверей сделали арки или увеличили ширину проёмов, отделили часть комнаты перегородкой для гардеробной, и совсем другое дело, например, перенести кухню на место спальни, а ванну на место кухни.

И если в первом случае есть возможность  легализации перепланировки "задним числом", то если ваши работы нарушают строительные, санитарные, противопожарные нормы и правила, узаконить уже выполненную перепланировку без переделок вам не удастся.

Самовольную перепланировку квартиры могут обнаружить и по заявлению ваших соседей. Если на лестничной клетке всё завалено мешками со строительным  мусором, а сами работы ведутся чуть ли не круглые сутки и в рабочие и в выходные дни, то для соседей это будет лишним поводом обратиться с жалобой на незаконную перепланировку в вашей квартире в жилищную инспекцию, администрацию или прокуратуру.

Самовольное переустройство инженерных коммуникаций  и работы, затрагивающие несущие конструкции дома - самая частая причина возникновения аварийной ситуации. Узаконивание самовольной перепланировки квартиры в стандартном порядке или через суд, если в результате ваших работ возникла угроза безопасности проживания или были нарушены строительные нормы и правила или права ваших соседей, невозможно.

Статьи о легализации самовольных перепланировках:

Консультация о возможности согласовании самовольной перепланировки
Как узаконить самовольную перепланировку квартиры. Дорожная карта.
Узаконивание перепланировки квартиры

 

Проектирование перепланировки и переустройства:

Как заказать проект перепланировки квартиры в Санкт-Петербурге?
Перепланировка в коммунальной квартире
Проект перепланировки квартиры - пример
Согласование перепланировки квартиры в СПб

 

 


 

                  

           

             

Верховный суд объяснил правила перепланировки жилья — Российская газета

Верховный суд России, рассмотрев несколько дел, детально разъяснил важные нюансы перепланировки квартир. Тема весьма острая. Число желающих улучшить свое жилье - что-то пристроить, что-то уменьшить, а потом все это зарегистрировать - не сокращается. Как результат - обилие соответствующих судебных дел.

Пристройку к апартаментам на первом этаже, к примеру, вполне могут признать самовольной постройкой. А серьезная реконструкция без разрешения дает повод забрать у хозяина-нарушителя квадратные метры. Как избежать подобных неприятностей, можно узнать из свежих определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда России.

В одном из дел жительница Краснодара Светлана С. просила признать незаконным отказ местных властей завизировать ее перепланировку, сделанную самовольно.

На руках у женщины было несколько экспертиз, доказывавших, что "выполненная перепланировка и переоборудование квартиры соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан". Однако чиновники все равно сказали "нет". Бюрократы?

Первая и вторая инстанции, похоже, с этим согласились. Они удовлетворили иск женщины и разрешили оставить квартиру в перепланированном состоянии. Но люди в мантиях не обратили внимания на существенную деталь: в ходе ремонта были расширены кухня и санузел. А по закону нельзя, чтобы ванна, туалет или кухня находились над жилыми помещениями. Кроме того, санузел нельзя располагать над кухней соседей снизу. Поэтому чиновники отказали не из вредности: по их мнению, туалет с ванной в квартире женщины "заехали", куда не положено.

Так или нет, и должны были разобраться нижестоящие суды. "С учетом того, что принадлежащая истцу квартира находится на четвертом этаже многоквартирного дома, суду при разрешении спора следовало уточнить, над помещениями какого назначения (на третьем этаже) находятся перепланированные кухня и санузел", сказано в определении Верховного суда. Поскольку нижестоящие инстанции не стали вникать в этот вопрос, их решения отменены, а дело отправлено на новое рассмотрение.

В другом деле семья из четырех человек попыталась узаконить свою разросшуюся квартиру. Еще в 1990 году глава семьи получил ордер на служебной жилье - однокомнатную квартиру на первом этаже. Общий размер жилплощади - 28,4 квадратных метра. Из них 17,9 "квадрата" - жилая площадь.

"Для улучшения жилищно-бытовых условий без проектной документации своими силами и средствами истцы возвели к занимаемой ими квартире две пристройки, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась до 60,1 кв. м", сказано в материалах дела.

С помощью пристроек квартира из 28 квадратных метров выросла до 60 "квадратов"

Претензий к безопасности никаких: все пристройки соответствуют требованиям. Законом же предусмотрено: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, "если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью". Поэтому, когда чиновники отказались легализовать квартиру в ее новом виде, семья пошла в суд и первые две инстанции выиграла. Радость была недолгой: до тех пор, пока дело не попало на рассмотрение в Верховный суд.

Высокая инстанция, изучив материалы, указала: изменились параметры не только квартиры, но и самого дома.

За пределами здания на прилегающем земельном участке появились капитальные строения на монолитном железобетонном фундаменте с кирпичными наружными стенами и кровлей из шифера. В одной пристройке жилая комната. В другой - санузел и прихожая с дверью на улицу. Получается, что квартира прихватила кусочек земли, и здесь надо ставить вопрос, не являются ли новые квадратные метры самовольными постройками.

Согласно Гражданскому кодексу, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

"Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, - напомнил Верховный суд. - Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки".

Конечно, право собственности на самовольную постройку может быть получено через суд при наличии ряда условий. Например, в данном случае помимо прочего надо было разбираться, согласны ли собственники других квартир отдать часть придомовой территории. Также суд должен выявить правовой статус переделок: переустройство, перепланировка или реконструкция. Это принципиальный момент. Ведь перепланировку и переустройство можно утвердить задним числом. Но если была сделана самовольная реконструкция, то никаких шансов ее легализовать нет.

Разницу между первым, вторым и третьим ремонтом Верховный суд детально объяснил еще в одном деле. Там на первом этаже некая предпринимательница устроила парикмахерскую, соединив нежилое помещение с квартирой. Общее собрание собственников дало согласие на "разжалование" квартиры - перевод ее в статус нежилого помещения. Но чиновники все равно отказались признать ремонт. Нижестоящие суды поддержали предпринимательницу.

Зато Верховный суд отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение, поручив в том числе разобраться, не была ли под видом перепланировки проведена реконструкция. Согласно Жилищному кодексу, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации, то есть когда передвигают стены.

"Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и т.п.", - поясняют эксперты.

"Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения", - напомнил Верховный суд.

Реконструкция же предполагает изменение параметров дома: высоты, площади, объема. В том числе под нее попадают замена несущих строительных конструкций, надстройка, перестройка и расширение объекта капитального строительства.

Без предварительного согласования такие вещи делать запрещено. Узаконить реконструкцию задним числом никто не позволит.

Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд

Процедура согласования перепланировки и переустройства жилого помещения по смыслу норма Жилищного кодекса РФ, заключается в сборе необходимых документов и обращении с ними в орган местного самоуправления, который рассмотрев заявление принимает одно из двух решений: о согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения или же об отказе в таком согласовании.

Но законодатель, учитывая реалии, предусмотрел также механизм узаконивания уже произведенной перепланировки и переустройства жилого помещения в отсутствие необходимого согласования (разрешения).

В частности, частью 4 ст. 29 ЖК РФ установлено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Действительно, в силу разных причин, граждане сначала более озабочены проведением ремонта в квартире, думают больше о достаточности денежных средств для осуществления задуманного улучшения жилищно-бытовых условий проживания, нежели о законности действий, а уж потом, после случившейся перепланировки или переустройства задаются вопросами оформления "по закону".

Что делать когда работы по перепланировке и переустройству уже проведены?

В этом случае все равно следует обращаться в орган местного самоуправления, как если бы вы обращались до проведения переоборудования квартиры. К заявлению о согласовании перепланировки и (или) переустройства также должны быть приложены документы, указанные в ч. 2, статьи 26 ЖК РФ (заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, правоустанавливающие документы на жилое помещение, проект переустройства и (или) перепланировки, технический паспорт жилого помещения, согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (если в собственности - всех долевых собственников), заключение органа по охране памятников архитектуры, если дом является памятником архитектуры, истории или культуры).

Если указанные документы предоставлены в орган местного самоуправления, но последний отказал в согласовании перепланировки, в этом случае необходимо обращаться в суд.

Почему нельзя сразу обращаться в суд, минуя обращение в орган местного самоуправления?

Рекомендуем сначала обращаться с заявлением о согласовании уже состояшейся перепланировки (переустройства) в орган местного самоуправления.

Суд не может подменять орган власти в совершении действий, на которые данный орган исполнительной власти уполномочен в силу закона. Но суд вправе дать оценку действиям органа власти по отказу в выдаче разрешения, согласования. Ведь уполномоченный орган не лишел возможности согласовать перепланировку и переустройство жилого помещения даже когда все строительно-монтажные работы уже фактически произведены. Суд вправе отказать в иске о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии только на том основании, что истец, переоборудовавший свою квартиру, не обращался в орган местного самоуправления, не реализовал свое право узаконить перепланировку в административном порядке, а значит, его права еще никто не нарушал, соответственно, обращение в суд преждевременно. (См., например, апелляционное определение Волгоградского областного суда от 12 июля 2012 года; извлечение).

Также возможно заявление в суде встречных требований к органу местного самоуправления, который предъявил иск о продаже жилого помещения с публичных торгов. Возможно заявление встречного искового требования о сохранении жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном виде.

В обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года", содержится, в частности, следующее разъяснение.

Вопрос 6: В каком производстве (исковом, особом или в производстве по делам, возникающим из публичных правоотношений) рассматриваются заявления граждан о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии?

Ответ: Частью 4 ст. 29 ЖК РФ установлено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Указанная норма должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности с ее частью 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия судом решения, предусмотренного частью 4 данной статьи.

В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.

Вместе с тем положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 - 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.


Вернуться к оглавлению обзора: Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика, в том числе:

Рекомендуемые по теме публикации:

перепланировка через суд, требования и меры

Перед собственниками жилья все равно встанет вопрос изменения планировки квартиры. Появляется желание расширить дверной проем, объединить ванную комнату или туалет, передвинуть стенку. Именно такие изменения помогут привнести в ваш дом долгожданный уют и избавят от надоевшей тесноты. Но, как известно, даже самые небольшие изменения, согласно жилищному законодательству уже считаются перепланированием, и проводить их можно только после получения разрешения. Естественно, что далеко не каждое изменение планировки проходит по закону. Многие собственники жилья делали его достаточно давно, когда сам процесс проведения не был внесен в регламент, а получение разрешения растягивалось на довольно продолжительное время. Некоторые владельцы жилья и сейчас стараются провести изменение планировки без получения разрешения, экономя время, но утаить такие изменения невозможно. Часто об этом заявляют соседи, а иногда они всплывают при проверке квартиры коммунальными службами. Если была совершена незаконная перепланировка, и жилищная инспекция отказала вам в приведении изменения в соответствии с законом, то единственный выход это перепланировка через суд. Он может разрешить оставить квартиру в измененном состоянии, но только в том случае если не были затронуты интересы соседей и не нарушены строительные или санитарные нормы. То есть, суд разрешит вам оставить все как есть, если вы перенесли дверной проем в ненесущей стене или снесли перегородку между комнатами. Такое изменение согласуют задним числом. При функциональном изменении помещений, либо при затрагивании несущих конструкций или если вы повредили инженерные коммуникации, суд не разрешит вам согласовать такие изменения и от них придется отказаться. Узаконить через суд не удастся, если ваши действия привели к аварийной ситуации. Например, если вы самовольно расширили ванную комнату или санузел за счет коридора, но при этом вы забыли уложить гидроизоляцию и в результате залили ваших соседей. Такой вариант суд признает незаконным и заставит вас устранить все нарушения, последствия аварии и выплатить административный штраф. Перепланировка через суд невозможна также при увеличении нежилых помещений, дополнительных помещений за счет жилых. Например, расширение ванной комнаты за счет жилой комнаты. Большинство типовых квартир построено без учета желаний собственников, именно это и толкает владельцев на самые неожиданные виды изменений. Довольно часто жильцы проводят все самостоятельно, без проведения соответствующих расчетов, без разработки проекта и без получения разрешительной документации. Впоследствии эта планировка всплывет и при согласовании подобных изменений планировки суд разрешит вам оставить все как есть, но только если квартира расположена на первом этаже. Для тех, кто вмешался в систему вентиляции, он обяжет выплатить штраф и вернуть квартире первоначальный вид. Такие работы нельзя проводить из-за строгих санитарных и строительных требований. Ведь нарушение работы вентиляции могут отрицательно сказаться на здоровье не только вашей семьи, но и на здоровье ваших соседей. Также можно решить без проблем, если вы организовали гардеробную комнату, либо объединили две комнаты в одну. Если вы приобрели квартиру с незаконной перепланировкой, то ответственность за это будет полностью лежать на вас. Если незаконное изменение будет замечено после приобретения, то вы всё равно, обязаны будете узаконить или вернуть квартире прежний вид. Помните, что это крайняя мера и обойдется вам дороже, так как там будут судебные издержки. Подавайте заявление только тогда, когда вы уверены в том, что ваши работы по не нарушают нормы жилищного законодательства.

Конечно, можно ничего не делать и оставить все как есть, но это не значит, что все ваши нарушения пройдут мимо закона. Действующее законодательство накажет вас штрафом или уголовным делом. Такие строгие меры приняли в связи с тем, что незаконное изменение конструкций квартиры угрожает не только вам, но и всему дому. Учтите, что одна жалоба от соседей повлечет за собой череду неприятностей, вплоть до того, что квартиру могут продать с торгов незаконной собственности. Так, что как только вы получили предписание о восстановлении планировки, немедленно верните квартире первоначальный вид или все узаконьте. Чтобы перепланировка была законной нужно подать иск, ответчиком выступит администрация города, которая не согласилась с проведением изменения планировки в жилом или нежилом помещении. Еще раз хотим напомнить, что процесс обжалования отказа администрации совсем не простой, поэтому юристы компании-исполнителя могут посодействовать вам в ведении дела об узаконивании перепланирования в квартире. Также они смогут грамотно составить исковое заявление и другую документацию юридического содержания. К исковому заявлению необходимо приложить документацию о ваших правах на собственность, если владельцев квартиры несколько, то всех их следует внести в список соистцов. Также к документам обязательно приложить отказ администрации города об изменении планировки и доказательства, которые подтверждают то, что новая планировка соответствует действующему законодательству. Прочитав эту статью, надеемся, что полученная информация сделала процесс узаконивания более понятным. Теперь вы спокойно сможете предпринимать необходимые действия по сбору документов, которые понадобятся вас для защиты своих интересов в суде. Но, конечно, лучше не доводить свои дела до суда. Проведите согласование перед началом всех ремонтных работ.

Как узаконить перепланировку помещения через суд в Москве?

Хотите узаконить перепланировку квартиры, которая была выполнена без соответствующих разрешений – то есть на незаконных основаниях? Наиболее распространенный способ решения этого вопроса – через суд. Процедура не предусматривает больших сложностей, если проведенные изменения в пространстве недвижимости допустимы нашим законодательством. Основные запреты в переустройстве жилья связаны с затрагиванием несущих конструкций и инженерных коммуникаций. Работы по сносу, переносу, демонтажу ненесущих перегородок легко согласовываются. Для уточнения деталей по этим вопросам обращайтесь к нам за консультацией.

Интересует, как согласовывается переустройство квартиры в судебном порядке? Читайте далее

Чтобы через суд провести узаконивание перепланировки, необходимо подготовить план изменений и подать его на согласование в БТИ. Мы помогаем с разработкой проекта по установленным стандартам. Далее следует получить подтверждение санитарно-эпидемиологической станции о соответствии квартиры нормам. После уточнения всех моментов в указанных выше инстанциях нужно поставить в известность о проведенном переустройстве архитектурный отдел.
Следующий этап – узаконение непосредственно в суде. Среди необходимых для предоставления документов: заявление, подтверждение права собственности, старый и обновленный технический план, положительные решения обозначенных выше инстанций, проект сделанной перепланировки и чек об уплате пошлины. На заседании потребуется убедить суд в том, что выполненные изменения не ухудшают жилищных условий – Ваших и соседей. С поддержкой команды «Мир перепланировок» все пройдет отлично и с положительным исходом.

Предстоит судебное узаконивание переустройства квартиры в Москве? С нашей помощью Вы избежите рисков и хлопот

Как можно понять из представленной выше последовательности действий, чтобы узаконить перепланировку квартиры понадобится потратить немало времени и сил. Если у Вас нет такой возможности, то мы готовы помочь. Сотрудники компании возьмут на себя все формальные вопросы и предоставят готовый результат. Ждем Вас.

Узаконивание перепланировок через суд в Санкт-Петербурге

Этап 1

На данном шаге необходимо собрать полный комплект документов, имеющих отношение к выполненной перепланировке. В него войдут документы о праве собственности, выписки из реестров, кадастровые документы, технический паспорт жилого помещения по состоянию на текущую дату, сведения о собственниках, информация о проживающих и прописанных в квартире людях и другие документы в зависимости от ситуации., которые помогут решить исход дела в пользу собственника. Также целесообразно сохранять все письменные обращения по вопросам строительства и перепланировки в госучреждения и официальные ответы на них. Более полный перечень документов и рекомендации по их сбору смогут подсказать наши специалисты при обращении к нам.

Этап 2

Следующим шагом будет техническое обследование объекта недвижимости. На данном этапе специалисты производят замеры помещения, фиксируют расположение и состояние его конструктивных элементов, определяют их материал и работоспособность. Техническое обследование необходимо доверить организации с допуском СРО, поскольку от зафиксированных данных ее специалистов во многом будет зависеть последующее решение о соответствии перепланировки требованиям закона, а, следовательно, и исход согласования перепланировки через суд.

Этап 3

После проведения обследования необходимо разработать проектную документацию по перепланировке помещения. Подготовить проект может только специализированная организация, имеющая профильный допуск СРО. Следует отметить, что проект должен полностью соответствовать фактически проведенной перепланировке. В городской судебной практике имеют место случаи, когда выявляются несоответствия между проектом и фактической планировкой, из-за чего узаконивание перепланировки приостанавливается. Чтобы не допускать такого исхода, нужно проверить проект до подписания акта о его выполнении и оплаты. При обращении к нам за помощью в узаконивании перепланировки квартиры мы всегда проводим контрольную проверку материалов перед их передачей в дальнейшую работу.

Этап 4

Далее происходит согласование проекта в государственных ведомствах. Согласование проекта возможно только при условии соблюдения всех норм и требований. Зачастую даже при условии правильного выполнения проектных работ у представителей власти могут возникать вопросы, которые порой ставят в тупик собственников, занимающихся вопросом согласования самостоятельно. Наши специалисты ежедневно решают такие задачи без затруднений.

Этап 5

На следующем этапе необходимо передать пакет документов, сформированный за все предшествующие этапы, в межведомственную комиссию по месту нахождения объекта недвижимости для получения решения. Если решение будет положительным, то сразу можно переходить к последнему этапу — вводу в эксплуатацию и регистрации. Однако, в 99% случаев межведомственная комиссия отказывает в разрешении по причине самовольного проведения перепланировки, ссылаясь на ст.29 ЖК РФ.

Этап 6

Получив отказ межведомственной комиссии, необходимо подать судебное исковое заявление в районный суд. При составлении иска важно учитывать особенности Вашей перепланировки и связанной с ней нормативной базы, а также судебной практики. Поэтому заявления, составленные по шаблону, Суд может оставить без движения. В худшем случае, если в иске были некорректно заявлены требования собственника помещения, суд вынесет отрицательное решение и денежные средства на судебные расходы будут собственником потеряны.

На данном этапе вопрос узаконивания перепланировки через суд целесообразно полностью передать юристу, от опыта и компетенции которого будет зависеть конечный результат. Наша команда юристов обладает должным уровнем профессионализма и многолетней положительной судебной практикой.

Этап 7

После предварительного ознакомления Суда с материалами дела, будет назначена судебная строительно-техническая экспертиза объекта. В ходе проведения судебной экспертизы представители назначенной судом экспертной организации обязательно осуществляют выход на объект с целью определения соответствия выполненной перепланировки действующим нормам и правилам, а также производят контроль обеспечения безопасности жизни соседей и соблюдения их законных прав. Без проведения такой экспертизы узаконивание перепланировки невозможно.

Этап 8

На этапе проведения судебных заседаний интересы клиентов нашей компании представляет команда, состоящая из инженеров и юристов. Для суда инженеры предоставляют все необходимые пояснения по техническим вопросам, а юристы защищают интересы владельца в правовом поле. Как показывает практика, такой подход гарантирует успех дела и позволяет узаконить перепланировку через суд во всех случаях, когда она не нарушает действующих технических норм.

Если по каким-либо причинам в ходе судебного процесса узаконить перепланировку через суд не получится, наши специалисты, в зависимости от решения суда, предложат оптимальное решение, учитывающее как технические, так и правовые моменты, и помогут осуществить его реализацию.

Этап 9

После получения положительного решения об узаконивании перепланировки через суд необходимо пройти стандартную процедуру регистрации в Росреестре с получением актуальной выписки ЕГРН. Наши кадастровые инженеры грамотно подготовят технический план, который пройдет под их контролем регистрацию. Что и будет являться заключительным этапом всей проделанной работы.

Планы Крейтонского суда вызывают вопросы о жилищных проектах Ричмонда

Creighton Court - один из нескольких проектов государственного жилья, которые исчезнут без замены.

РИЧМОНД - Проекты государственного жилья, включая Крейтон-Корт, вот-вот исчезнут в Ричмонде. Это происходит намеренно.

283 ребенка и 321 взрослый, проживающие в Крейтон-Корт, будут перемещены из этого государственного жилищного проекта в ближайшем будущем. Это массовое перемещение семей является частью плана Управления по благоустройству и жилищному строительству Ричмонда (RRHA) для города.

Преобразование портфеля государственного жилья Ричмонда

RRHA является единственным жилищным управлением Ричмонда. Это также крупнейшее государственное жилищное управление в Содружестве, обслуживающее более 10 000 жителей и управляющее более 3 000 квартир. Жилищные органы распределяют местное и федеральное финансирование на жилищную помощь среди населения, предоставляя жителям с низкими доходами субсидированное жилье с очень низкой арендной платой. Во всяком случае, это идея.

Согласно Пятилетнему плану агентств RRHA на 2020-2024 годы, его конечной целью является не предоставление жилья с низким и очень низким доходом, а «поощрение развития доступного, смешанного жилья с разным доходом, особенно в сотрудничестве с более широким кругом населения». оживление районов и цель RRHA по преобразованию всего своего портфеля государственного жилья в сообщества со смешанным доходом.”

Вместо того, чтобы продолжать предоставлять стабильные варианты государственного жилья для семей с чрезвычайно низким доходом, RRHA планирует преобразовать шесть крупнейших проектов государственного жилья в Ричмонде в жилье со «смешанным доходом», без каких-либо обещаний относительно того, сколько единиц государственного жилья они будут включать в реконструированные кварталы.

Крейтон-Корт - это только начало этого плана, кульминацией которого является реконструкция Крейтон, Мосби, Уиткомб и Фэрфилд, Хиллсайд и Гилпин-Корт.Это в конечном итоге затронет тысячи жителей Ричмонда.

Creighton Court

Федеральное государственное жилищное строительство в США началось в 1937 году с принятием Закона о жилищном строительстве. Это было частью «Нового курса» президента Франклина Д. Рузвельта, политики, которая предоставила американцам, выздоравливающим после Великой депрессии, федеральные ресурсы и возможности трудоустройства.

Городской совет Ричмонда не создавал RRHA до 1940 года. Год спустя город основал свой первый жилищный проект - Gilpin Court.В 1950 году совет одобрил запрос RRHA о создании Крейтонского суда.

Хотя изначально чернокожие и белые семьи были разделены поровну, темнокожие общины в Ричмонде становились все более нуждающимися в государственном жилье после разрушения правительством Ричмонда нескольких исторических кварталов чернокожих и тысяч домов, принадлежавших черным. Согласно исследованию государственного жилья в Ричмонде, проведенному Ричмондским университетом, к концу 1950-х годов город разрушил 4700 единиц жилья в кварталах Блэков.

Перемещение семей уже началось

По словам Эско Боудена, бывшего жителя Крейтон-Корт и активиста, мало что изменилось для жителей Крейтон-Корт за последние 70 лет.

«У нас [все еще] есть RRHA, который пытается разрушить исторически сложившиеся районы чернокожих, а затем не представляет никакого плана того, что они собираются делать в ответ», - сказал Боуден.

Сейчас уже есть планы по сносу и перепланировке его бывшего дома.

Снос Крейтон-Корт будет происходить в три этапа, что приведет к постоянному перемещению и переселению жителей на протяжении всей застройки.

(Слева направо) Крейтон-Корт в настоящее время, три фазы его сноса и планы его реконструкции.

Согласно заявлению RRHA о сносе здания Крейтон-Корт в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD), в этом районе будет снесено в общей сложности 503 дома. Их заменит 401 квартира, ни одна из которых не предназначена для получателей государственного жилья.

RRHA уже находится в процессе выполнения Первой фазы своего плана для Крейтонского суда, который включает переселение семей из 192 квартир в проекте государственного жилья.

Государственное жилье по сравнению с жилищным фондом со смешанным доходом

Есть несколько важных различий между жильем для лиц с разным доходом и государственным жильем. Во-первых, государственное жилье - это федеральная помощь, которую жилищные органы направляют для обеспечения жильем малообеспеченных и очень малообеспеченных жителей по приемлемой для них арендной плате.Арендная плата за государственное жилье зависит от ожидаемого дохода семьи и, по данным HUD, может составлять всего 25 долларов в месяц.

В Ричмонде 85% этих единиц занято жителями, получающими менее 30% среднего дохода в городе. Согласно комментариям Центра правовой помощи, Правового центра Вирджинии по борьбе с бедностью и Общества юридической помощи Центральной Вирджинии относительно годового плана агентства Ричмонда по перепланировке и жилищному строительству, средний доход получателей государственного жилья в Ричмонде в 2020 году составил 9853 доллара.

Жилье для лиц с разным доходом - это районы, в которых проживают жители с широким диапазоном доходов. Они могут включать в себя государственное жилье или другие варианты жилья для малоимущих, но не требуется принуждение их к резервированию определенного количества таких единиц для получателей государственного жилья.

Сколько будет государственного жилья?

Согласно презентации RRHA жителям Крейтон-Корт, жилье для лиц с разным доходом, которое планируется заменить Крейтон-Корт, будет включать квартиры по рыночной ставке.Тем не менее, жилищное управление никогда не давало никаких обязательств по поводу того, будут ли какие-либо из его квартир зарезервированы для получателей государственного жилья.

По словам директора RRHA Resident Services Ральфа Стаки, жилищное управление проводит оценку жителей, чтобы определить, сколько единиц жилья в реконструированном здании Creighton Court будет зарезервировано для получателей государственного жилья.

«Происходит то, что у жителей будет возможность подать заявление на получение жилья в реконструированном здании Крейтон-Корт.Этот проект реализуется через пару лет, но мы точно знаем, что это будет прекрасная возможность для наших жителей подать заявку и вернуться в лучший, обновленный Крейтон », - сказал Стаки.

Предварительно перемещенные семьи в суде Крейтон

Согласно другой презентации RRHA жителям Крейтон-Корт в январе 2020 года, аренда в Крейтон-Корт прекратилась 8 апреля 2019 года.

И согласно письму HUD о принятии предложения RRHA о Фазе 1 сноса Крейтон-Корт, департамент не получал заявки на снос до 10 января 2020 года.RRHA не получило разрешения на снос до 4 марта 2021 года.

Это означает, что RRHA прекратило прием заявителей из списка ожидания на государственное жилье в Крейтоне почти за два года до того, как снос этих домов даже получил одобрение от HUD. Они еще не получили одобрения на следующий этап сноса здания Крейтон-Корт или на реконструкцию района.

«Я не понимаю, как вы уже приняли план сноса, не предоставив никаких подробностей о том, что вы собираетесь делать в будущем», - сказал Боуден.

Тысяч в листе ожидания

Между тем, чтобы получить доступ к государственному жилью в Ричмонде, требуются годы. Это потому, что потребность в государственном жилье в столице Вирджинии намного превышает его ресурсы.

В июле прошлого года в очереди на получение государственного жилья в городе стояло 3998 семей. Это соответствует проекту годового плана агентства RRHA на 2020-2021 годы. В то время в очереди на получение государственного жилья в городе находился 581 человек пожилого возраста.

Несмотря на то, что в Крейтон-Корт почти 300 пустых квартир, директор по связям с общественностью и коммуникациям RRHA Анджела Фонтейн говорит, что отказ от сдачи в аренду этих квартир не повлиял на доступность государственного жилья в Ричмонде.

«Решение не сдавать в аренду в Крейтон-Корт не влияет на другую собственность, которая у нас есть. Крейтон-Корт переживает реконструкцию, преобразование », - сказал Фонтан. «Тот факт, что мы не сдаем в аренду в Крейтон-Корт, не означает, что это оказывает негативное влияние на наш список ожидания.”

RRHA Используется для выселения семей с угрожающей скоростью

Если вам случится побывать в Крейтон-Корт, который вы можете найти на Девяти-Майл-Роуд в Ист-Энде города, вы увидите, что у многих домов есть доски над окнами.

Ряд жилых домов в муниципальном жилом комплексе Крейтон-Корт заколочены

По словам Боудена, это связано с тем, что RHHA не только прекратила сдавать в аренду свою недвижимость с 2019 года, но и выселяла своих жителей в течение многих лет с угрожающей скоростью.

«Если вы обойдете Крейтон, то увидите, что половина его заколочена», - сказал Боуден. «В прошлом году они выселили, ну, они пытались выселить 50 человек за одну неделю».

Согласно сообщению NBC12, в октябре 2019 года RRHA подало 52 незаконных задержания или уведомления о выселении против жителей Крейтонского суда в течение одного месяца.

Мораторий на выселение в суде Крейтон Суд

С тех пор, как появились новости о резком увеличении числа выселений, в Крейтонском суде был введен мораторий на принудительное исполнение договоров аренды.Однако принудительные меры по аренде применяются только к выселениям, связанным с неуплатой.

«С октября 2019 года мы не выселяли семьи за неуплату аренды», - сказал Стэнли.

Кроме того, в заявке RRHA на одобрение второго этапа сноса здания Крейтон-Корт в HUD указано, что только 296 из 503 жилых домов в настоящее время заняты. Это означает, что заполняемость составляет всего 58,85%.

«Так много жителей Крейтона уже выселены, выгнаны, уже уехали», - сказал Боуден.«Они перестали сдавать объекты в аренду как минимум полтора года назад, два года назад. Поэтому я нахожу иронию, когда они говорят, что едут к жителям Крейтона и получают от них информацию, когда они уже выселили и выгнали так много людей ».

DeFacto Demolition Крейтон-Корт

RRHA пытается заставить жителей покинуть Крейтон-Корт также в форме пренебрежения. Это то, что Омари Аль-Квадафи, общественный организатор Центра правовой помощи, называет «фактическим сносом».’

«Вы прекращаете содержать подразделения или начинаете создавать условия, при которых люди так отчаянно хотят уйти, что они собираются принять какой угодно ваучер, что угодно, просто чтобы выйти из этой ситуации», - сказал аль-Квадаффи.

«Снос дома Defacto», - говорит Аль-Квадаффи, - создает условия для присвоения собственности ярлыка устаревшего, что было признано судом Крейтона RHHA.

Заявление RRHA об утверждении второго этапа сноса здания Крейтонским судом включает оценку физического состояния.В нем говорится, что «выборочная реконструкция была проведена за последние 10 лет, однако прошлые ремонтные работы были ограничены косметическим ремонтом, чтобы улучшить жилые помещения жителей и улучшить показатели проверки собственности. Прошедший ремонт и реконструкция не решили системные структурные и инфраструктурные проблемы объекта ».

Жители говорят, что вакансии ухудшают существующие проблемы

Сделав только косметический ремонт Крейтон-Корт, RRHA позволил ему прийти в упадок.Жилье в государственном жилом комплексе, которое не обновлялось с момента постройки в 50-х годах, было не лучшим вариантом для начала. Теперь, когда недвижимость пустует, жители говорят, что у них есть еще больше проблем, в том числе рост популяции грызунов.

«Как видите, здесь действительно нет жителей. Многие из этих мест заколочены », - сказал Шерр Джонсон, бывший житель Крейтон-Корт, которого недавно переехала RRHA. «И, как говорится, возникают другие проблемы.В этом ряду всего один человек, значит, там нашествие мышей.

жителей также подтверждают, что они готовы согласиться на снос своих домов в обмен на изменение условий, установленных в Крейтонском суде.

«Я так готов покинуть Крейтон-Корт. Если бы они были восстановлены и вернулись, я не знаю, как бы я отнесся к этому возвращению », - сказала Билли Джин Фокс, проживающая в Крейтон-Корт последние шесть лет. «Я надеюсь, что они восстановятся, и семьи смогут вернуться.Я просто не был бы одним из них ».

Представители RRHA согласны с тем, что жители не хотят возвращаться в Крейтон-Корт. Стаки говорит, что из 51 семьи RRHA, которые прошли оценку до сих пор, только 12 хотят вернуться в обновленное сообщество.

Потеря общества и безопасность детей Планы

RRHA по сносу Крейтон-Корт не только повлияли на гигиену и качество его зданий и окружающей среды.Это также влияет на безопасность сообщества.

«Было много всего. Было много борьбы. Много бедности. Вы видите много боли. Но есть и обратная сторона этого. В черном сообществе было много собраний, много любви. Так что у вас действительно есть эта дихотомия, вы действительно видите крайности обоих », - сказал Боуден. «Крейтон был тем местом, куда я мог пойти, местом, где можно приклонить голову».

Аль-Кадаффи соглашается и говорит, что пренебрежение Крейтонским судом привело к потере общества и безопасности.Он указывает на теорию «разбитого окна» как на причину быстрого упадка Крейтон-Корт. Теория «разбитого окна» утверждает, что видимые признаки преступности способствуют дальнейшим преступлениям и беспорядкам.

«Мы слышим, что произошла потеря чувства общности. Преступность увеличилась из-за всех пустующих единиц. Люди говорят, что это действительно безвыходная ситуация », - сказал Аль-Кадаффи. «Я даже был там однажды, и люди говорили, что в его доме был найден мертвый мужчина.И не нашли его неделю. И они сказали, что, по их мнению, если бы пустующие помещения не были рядом с ним, это бы заметили люди ».

Дети, наиболее пострадавшие от сноса

Больше, чем кто-либо другой, снос здания Крейтон-Корт сказывается на детях района.

Боуден, который регулярно навещает Крейтон, сказал, что многие из них не могут понять, что происходит в их домах.

«Многие дети, некоторые из младших, не знают, что происходит.Но они продолжают слышать, что Крейтон собирается сбить с ног. И это находит отклик у них. Например, некоторых из старших, это поражает, они очень расстроены ... Я видела, как один из них плакал. Эти дети прошли через все. Я никогда не видел, чтобы некоторые из них плакали. Они расстраиваются, они думают, как люди за пределами того места, откуда они приходят, и принимают решения? И они думают, как они могут просто разрушить наше сообщество? » - сказал Боуден.

Он говорит, что многие семьи, живущие в Крейтоне, считают его своим домом.И они гордятся тем, что приехали из этого района.

«У них были семьи, поколения. Нечасто люди гордятся своим соседством, особенно родом из такого места. Итак, некоторые дети младшего возраста пытаются понять эту концепцию. Детей шестнадцати лет и старше это очень расстраивает. Для многих это единственное место, куда они могут пойти и пообщаться. И чувствую, что их приняли », - сказал Боуден.

Что дальше для жителей Крейтон-Корт?

Это всего лишь первая часть нашей серии о сносе и реконструкции Крейтон-Корт.Проверьте Кизил позже на этой неделе для Части второй. В этой истории мы рассмотрим, что будет дальше с жителями Крейтон-Корт и с государственным жильем в Ричмонде в целом.

Шарлоттсвилль Завтра • Новое представление о суде дружбы

По Джорди Ягер

Реконструкция Дворца дружбы должна стать крупнейшим новым строительством жилья для малоимущих в Шарлоттсвилле за более чем два десятилетия. Сам по себе план является новаторским, поскольку он был непосредственно создан нынешними жителями Раздела 8 в партнерстве с Piedmont Housing Alliance.Городские работники называют это самым тонким и сложным планом, с которым они когда-либо сталкивались. Он амбициозно пытается уравновесить обещания нулевого перемещения жителей с более широкими потребностями города в доступном жилье, а также призывает к переселению сотен новых, вероятно, высокодоходных жителей, поскольку жители надеются дестигматизировать долговременные последствия нищеты. поколений расистской государственной политики и пренебрежения.

Этот год станет решающим годом для реконструкции Двора Дружбы.Миллионы долларов в виде городского, федерального и частного финансирования стоят между масштабным планом и долгожданным прорывом в 2020 году. И хотя зеленые огни начали выравниваться, и большинство жителей взволновано, у плана есть свои критики - те, кто призывает к повышению уровня автономии жителей, усилению мер безопасности для защиты от социального и культурного перемещения и увеличению компенсации за прошлые ошибки.

При разработке этого проекта мы постарались решить все это и многое другое, разделив более длинные повествования на пять основных вопросов:

Часть 1: Каков план?
Часть 2: как мы сюда попали?
Часть 3: Работает ли жилье для людей с разным доходом?
Часть 4: Кому принадлежит Двор Дружбы?
Часть 5: Что дальше?

Но мы также хотели предоставить вам доступ к как можно большему количеству наших отчетов, поэтому мы создали временную шкалу, которая подробно описывает историю этой области, насчитывающую 150 лет, с использованием более 130 карт, документов, архивные статьи и фотографии.Точно так же мы хотели, чтобы вы действительно слышали каждое из двух десятков развернутых интервью, которые мы провели, а не просто отрывки, которые мы включили в отдельные истории. Таким образом, мы включили более 300 аудиоклипов по всему рассказу: в статьях, на временной шкале и на странице профиля каждого человека. Мы надеемся, что со всем этим начнёт вырисовываться большая часть картины и что, поскольку мы готовы внести важные и важные изменения в город, мы все сможем помочь в выработке решений.

Редевелопмент Декумского двора | Домой Нападающий

Планируется построить 200 новых доступных домов для аренды в северо-восточном Портленде! При финансировании из программы Affordable Housing Bond компании Metro 160 новых доступных домов будут добавлены к реконструкции существующих 40 домов в районе Dekum Court.Строительство будет проходить в два этапа, чтобы не пришлось переселять жителей Декумского двора. Строительство Фазы 1 (не менее 40 домов) начнется летом 2021 года и завершится к осени 2022 года. Затем начнется строительство Фазы 2 оставшихся домов, и планируется, что она будет готова для новых жителей к осени 2024 года.

Ресурсы

Дома

  • 200 доступных квартир всего
  • 40 домов на замену существующим домам Декумского суда
  • 160 новых домов, финансируемых за счет облигаций Metro Affordable Housing, будут включать
    • 65 доступных домов (40%) для людей, зарабатывающих 30% среднего дохода семьи и ниже
    • 95 доступных домов (60%) для людей, зарабатывающих 60% среднего дохода семьи и ниже
    • Не менее 80 семейных домов (50%) с 2 и более спальнями

Особенности

  • Образовательные партнерства обсуждаются для удовлетворения потребностей новых семей в сообществе, включая новый объект Head Start.
  • В дополнение к квартирам, в комплексе будет большая общественная комната и несколько открытых игровых площадок для молодежи.
  • Активный процесс взаимодействия с сообществом, в том числе большой Консультативный комитет сообщества, вносит свой вклад в физическое проектирование собственности, участие в экономической деятельности во время строительства и текущие программы поддержки жителей.

Партнеры

  • Финансы: Metro, акции Home Forward, частные облигации, налоговые льготы на жилье с низким доходом
  • Дизайн и строительство: LEVER Architects, Walsh Construction
  • Альбина Хэд Старт Классные комнаты Информационный бюллетень
В

Гринвичских сообществах начинается этап II реконструкции

Корта Армстронга

Greenwich Communities провели церемонию закладки фундамента в субботу, чтобы отпраздновать начало фазы II многоэтапного восстановления здания Armstrong Court Development.Благодаря прочным партнерским отношениям, которые Гринвичские сообщества установили с правительством штата и федеральным правительством, этот проект является еще одним шагом вперед для города
Гринвича в расширении ассортимента доступного жилья. Стоимость проекта из 42 единиц - 27 миллионов долларов.

Этап II Armstrong Court - это восстановление зданий 1, 3 и 6, которые будут напоминать 18 новых таунхаусов, построенных в прошлом году в рамках этапа 1.

Этот следующий этап принесет как визуальные улучшения, такие как изменение линии крыши, так и физические улучшения.Дополнительной функцией будет добавление модулей, доступных для ADA. Проект также повысит энергоэффективность и получит 78 000 долларов в виде скидок за электроэнергию.

Конгрессмен США Джим Хаймс, комиссар по жилищным вопросам Сейла Москера-Бруно и Масуда Омар из Управления жилищного финансирования Коннектикута (CHFA). Предоставленное фото

На церемонии открытия в субботу присутствовали конгрессмен США Джим Хаймс, первый избранный член Гринвича Фред Камилло и избранный представитель Джилл Оберландер, представители штата Коннектикут Стивен Мескерс и Кимберли Фьорелло, бывший государственный представитель Ливви Флорен, бывший первый выборный член Питер Тезеи и бывший Селектман Джон Тонер.

К ним присоединились Комиссар Департамента жилищного строительства штата Коннектикут Сейла Москера-Бруно, Масуда Омар из Управления жилищного финансирования Коннектикута (CHFA), Джордж Янкович, координатор проекта, и уполномоченные сообщества Гринвича: председатель Сэм Ромео, Джим Бутелль, Анджело Пуччи, Вин ДеФина, Боб Симмс и Кэти Лэнди; Члены RTM Линда Мошиер и Ирен Дитрих, генеральные подрядчики Энтони Гаглио старший, Энтони Гаглио младший и Пэт Моути из Viking Construction, Inc.

Гринвичские сообщества, ранее известные как Жилищное управление Гринвича, отличаются от других жилищных властей, потому что - объяснил Энтони Джонсон, генеральный директор и исполнительный директор Greenwich Communities.

Все разработки и финансовый инжиниринг выполняются собственными силами. Джонсон описал «преобразование» фазы II как устранение проблем, с которыми семьи столкнулись с предыдущим жилым пространством. Он поблагодарил бывшего комиссара
и координатора проекта Джорджа Янковича и консультанта Лу Трайчевски из Newcastle Housing Ventures, добавив, что значительных улучшений в Armstrong Court не наблюдалось с тех пор, как в 1951 году было построено 144 здания. и бесчисленные часы волонтерской работы, установленные Советом уполномоченных, которые привержены делу создания доступного жилья в Гринвиче.Ромео также с гордостью указал на их тесные рабочие отношения с департаментами города Гринвич
; «Мы действительно партнер, поэтому можем заниматься другими проектами. Они
позволяют нам делать то, что мы делаем ».

Конгрессмен Джим Хаймс описал истоки своего «собственного сезона службы», который начался 20 лет назад в качестве нового комиссара тогдашнего жилищного управления Гринвича, что он нашел «глубоко отрадным».
Перенесемся в 2021 год. Хаймс описал результаты огромных усилий сообществ Гринвича одним словом: возможность.«Жители, которые живут здесь (в Армстронг-Корт) в Гринвиче;
они становятся частью нашей семьи и ходят в школы Гринвича. Это возможность; это сообщество, и это семья ».

Хаймс признал лидерство на муниципальном, государственном и федеральном уровнях. «Откровенно говоря, такие проекты происходят потому, что у вас есть лидерство ... потому что есть партнерство», - сказал он. «Вот откуда появляется возможность
… спасибо, Гринвич, за то, что вы показали миру, как вы создаете возможности.”

Возможность, к которой стремится Greenwich Communities, получила дальнейшую похвалу от Масуда Омара, управляющего директора по развитию многоквартирного жилья CHFA. «Armstrong Court подтверждает веру в то, что доступное жилье изменит жизнь жителей. Вы и ваши партнеры создаете яркое сообщество, в котором люди могут строить жизнь, которую они хотят, планировать будущее и отмечать свои важные вехи ».

Фред Камилло, Сэм Ромео, Энтони Джонсон и Джим Хаймс. Добавленное фото


По словам Омара, для CHFA строительство Armstrong Court является значительным капиталовложением.CHFA предоставляет 5,3 миллиона долларов в виде не облагаемых налогом облигаций и 7,3 миллиона долларов в виде займов на строительство. Кроме того, CHFA предоставил налоговые льготы в размере 4%, из которых
приносят около 8,6 млн долларов собственного капитала. Проект получил дополнительную поддержку в размере 4,8 миллиона долларов США от Департамента жилищного строительства и 500 тысяч долларов США в виде налоговых государственных кредитов. Омар напомнил участникам о беспроигрышном предложении проекта; «Инвестирование в доступное жилье создает рабочие места и экономическую активность в сообществе, и, по нашим оценкам, будет создано 76 рабочих мест, а также примерно 29 долларов США.4 миллиона в экономической деятельности ».

Проект реконструкции 144-квартирного двора Армстронг-Корт состоит из 4 этапов, при этом ни одно из существующих жителей не переселяется за пределы собственности.

Этап I проекта начался в мае 2019 года и был завершен в июне 2020 года, при этом были завершены строительство недавно построенных таунхаусов стоимостью 15 миллионов долларов. После Фазы II Фаза III будет представлять собой единое здание, состоящее из 42 единиц.

Строительство начнется в конце 2021 - начале 2022 года, а его ожидаемая стоимость составит около 25 миллионов долларов.Этапы 1,
–3, представляют собой совокупные инвестиции в размере 64 миллионов долларов в Armstrong Court.

Этап II будет включать объединение существующих квартир с одной и двумя спальнями для создания квартир с тремя и двумя ванными комнатами. Квартиры большего размера пользуются большим спросом у семей и обеспечат более высокий уровень жизни. Ожидается, что этап II продлится примерно двенадцать месяцев. Дополнительные функции и удобства в каждом здании
будут включать расширенное жилое пространство, косметические улучшения, добавление кондиционеров, модернизацию электричества и изоляции, улучшенные линии крыши, а также создание новых и отремонтированных помещений для совещаний и прачечных.

Комиссар штата Коннектикут по жилищным вопросам Сейла Москера-Бруно сообщила, что Министерство жилищного строительства внесло почти 5 миллионов долларов. Она отметила, что Коннектикут взял на себя обязательства. «Чтобы заставить его работать и двигаться быстро; мы пытаемся быть эффективными, и мы пытаемся согласовать наши ресурсы, чтобы мы могли максимизировать результаты и получить лопаты в землю раньше, чем позже », - сказала она.

Первый избранник Фред Камилло выразил благодарность Ромео, Джонсону, уполномоченным и персоналу.

Он сказал: «Гринвичские сообщества продолжают лидировать».

Постановление Верховного суда ограничивает полномочия выдающихся доменов Закона о редевелопменте

Лето 2007 г.

Cole Schotz Документ

Адвокаты: Митчелл В. Абрахамс и Венди Ф. Кляйн

К настоящему времени большинство людей слышало о решении по делу Кело против Нью-Лондона , в котором Верховный суд Соединенных Штатов постановил, что город Нью-Лондон имел право принимать частную собственность для реконструкции, и что экономическая перепланировка была решена. конституционная общественная цель.Как и в Коннектикуте, в Нью-Джерси есть закон, согласно которому захват собственности выдающимся доменом для реконструкции является относительно быстрой и реальной угрозой. Однако недавнее прецедентное право ограничило действие Закона штата Нью-Джерси о местной перепланировке и жилищном строительстве (LRHL).

LRHL уполномочивает руководящий орган муниципалитета объявить территорию, нуждающуюся в реконструкции. Муниципалитет начинает этот процесс, уполномочивая местный совет по планированию исследовать, соответствует ли предложенная территория требованиям перепланировки.Совет по планированию должен провести публичные слушания и уведомить о них лиц, на которых может повлиять решение о перепланировке. Копию уведомления необходимо опубликовать, а также отправить по почте владельцу каждого земельного участка в пределах обозначенной территории. Статут, однако, предусматривает, что отсутствие такого уведомления по почте , а не не отменяет действие расследования или решения о перепланировке. Для владельцев собственности, которые не проживают в муниципалитете, где расположена их собственность, и которые не следят за официальной газетой для сообщества, поэтому существует реальная возможность того, что уведомление о расследовании и публичных слушаниях может остаться незамеченным.Это важно, потому что слушание совета по планированию является основным местом, где владелец собственности может быть заслушан по существу расследования.

После завершения общественных слушаний совет по планированию на основании «существенных достоверных доказательств» решает, рекомендовать ли руководящему органу объявить очерченный район нуждающимся в реконструкции. Восемь перечисленных критериев в LHRL, подтверждающих назначение редевелопмента, являются широкими и включают: (1) здания не соответствуют стандартам, небезопасны, антисанитарны, ветхие или устаревшие; (2) здания находятся в таком ветхом состоянии, что их нельзя арендовать; (3) земля не используется должным образом, что делает ее застойной или не полностью продуктивной; и (4) определение территории соответствует принципам разумного планирования роста, принятым в соответствии с законом или постановлением.Примечательно, что в зону редевелопмента могут входить объекты, которые сами по себе не соответствуют критериям устава, но которые, по утверждению муниципалитета, должны быть включены для эффективной реконструкции территории, частью которой они являются.

Недавние судебные решения свидетельствуют о развитии тенденции противодействия расширению полномочий муниципалитетов в области реконструкции. В частности, Верховный суд Нью-Джерси недавно отменил определение редевелопмента на основании критерия «застойный или неполноценный», содержащегося в разделе 5 (e) LHRL.В деле Gallenthin Realty Development против Borough of Paulsboro Суд постановил, что, поскольку Конституция Нью-Джерси разрешает принимать только «испорченные районы» для реконструкции, Законодательный орган не намеревался применять подраздел 5 (e) в обстоятельствах, когда Единственным основанием для перепланировки является то, что собственность «не полностью продуктивна». Верховный суд отметил, что в соответствии с толкованием города любая недвижимость, которая не была улучшена или эксплуатировалась не оптимальным образом, могла быть принята на реконструкцию.Вместо этого Верховный суд пришел к выводу, что подпункт 5 (е) применяется только к собственности, которая перестала существовать из-за проблем, связанных с титулом, диверсификацией собственности или другими подобными условиями.

Решение в Gallenthin ограничивает мощность LHRL, но не устраняет ее. Решение относится только к критерию «не полностью продуктивно», на который опирался Полсборо, и, действительно, Суд определенно постановил, что Полсборо не был лишен возможности провести в будущем расследование о том, «нуждался ли объект в перестройке» на других основаниях.В то время как суды в делах, следующих за Gallenthin , отменили обозначение редевелопмента в Лоди, Ньюарке, Мэйплвуде и Белмаре, постановив, что муниципалитеты не смогли продемонстрировать районы, подходящие для редевелопмента, суд по крайней мере еще в одном недавнем деле подтвердил назначение редевелопмента, найдя Mt. . Холли продемонстрировала, что его предметная область ветхая и переполнена. Кроме того, перепланировка - это всего лишь одна общественная цель, оправдывающая изъятие собственности. Муниципалитеты могут использовать свои выдающиеся полномочия для различных общественных целей, в том числе в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении, если собственность считается необходимой или полезной для строительства доступного жилья.

Учитывая широкую формулировку LHRL и ограниченные возможности оспорить назначение редевелопмента, владельцу собственности, оспаривающему включение своей собственности, обычно лучше всего посоветовать явиться на слушание перед советом по планированию, чтобы сформулировать причины, по которым его собственность не должна быть входит в предлагаемую перепланировку на участке. Часто возникают процедурные и юридические вопросы, которые могут быть подняты, и юрисконсульт, иногда работающий совместно с лицензированным планировщиком, часто может успешно противостоять назначению на уровне совета по планированию или, если нет, подготовить почву для судебного разбирательства, если совет по планированию не может принять правильное решение.Хотя Верховный суд притормозил одно основание для принятия собственности на реконструкцию, нет сомнений в том, что муниципалитеты будут продолжать прибегать к LHRL для достижения своих целей в области развития, а владельцы должны проявлять осторожность и проявлять инициативу, если они стремятся предотвратить потерю собственности. их собственность.

Постановление суда убивает государственные агентства по перепланировке

Соответствующее

Решение школ означает, что сокращения больше не будут мэр говорит, что города Восточного округа встревожены постановлением штата Проект железнодорожного депо Солана-Бич находится под угрозойПроекты Южного округа находятся в подвешенном состоянии Постановление суда влияет на крупный проект в VistaСан-Маркос находится под угрозой Скачать: Постановление Верховного суда Калифорнии о перепланировке

В четверг Верховный суд Калифорнии вынес решение против агентств по перепланировке, в том числе Сан-Диего, и заявил, что они не могут оставаться в бизнесе, выплачивая государству часть своих налоговых поступлений.

Постановление, касающееся около 400 агентств по реконструкции по всему штату, дает определенные гарантии школам, которые рассчитывали на план губернатора Джерри Брауна по перенаправлению денег на реконструкцию школам.

Это также ставит под сомнение многие проекты, включая предлагаемый стадион Чарджерс в центре города и бейсбольный стадион низшей лиги Падрес в Эскондидо.

«Без немедленных законодательных действий, направленных на исправление этого неблагоприятного решения, это постановление является огромным ударом по созданию рабочих мест и экономическому развитию на местах», - сказал Хулио Фуэнтес, председатель правления Калифорнийской ассоциации реконструкции, которая выступала против закона, рассмотренного судом.

Закон о государственной перестройке, принятый еще в 1940-х годах, представляет собой механизм самофинансирования для устранения порока и содействия экономическому развитию.

После того, как город реализует проект реконструкции, любые дополнительные налоги на недвижимость откладываются и используются для финансирования улучшений, покупки частной собственности для перепродажи застройщикам или использования для государственных проектов и субсидирования доступного жилья.

Теоретически нового развития и увеличения государственных доходов не произойдет, если не будет инвестиций в реконструкцию.В свою очередь, общие фонды города, округа, школы и другие особые округа теряют доступ к части повышенных налогов. Когда проект завершается через 30 лет или около того, они снова получают свою долю и, предположительно, намного больше, чем в противном случае, если бы не было улучшений.

В настоящее время в 16 из 18 городов округа есть агентства по перепланировке, и вместе они собрали более 400 миллионов долларов в виде налогов на недвижимость за 2009 финансовый год, последний год, по которому имеются полные данные.

Суд рассматривал два закона, принятые Законодательным собранием в июне, чтобы помочь закрыть дефицит государственного бюджета за счет использования средств реконструкции, находящихся в распоряжении агентств по перепланировке.

One, AB1X26, упразднили агентства по редевелопменту и создали механизм для переноса налогов на перепланировку обратно в города, округа, школы и другие.

Второй, AB1x27, позволял агентствам продолжать, но требовал от них согласия, но только путем уплаты государству 1,7 миллиарда долларов из своих налоговых поступлений в этом году и около 400 миллионов долларов ежегодно в будущем или около 10 процентов их налоговых поступлений.

Агентства города Сан-Диего должны были внести более 100 миллионов долларов в бюджет штата в соответствии с этим положением.

Суд заявил, что первый законопроект является конституционным, поскольку Законодательный орган имеет право создавать и упразднять местные органы власти, и, таким образом, эти агентства не имеют «защищенного права на существование».

Второй закон является неконституционным, заявил суд, поскольку агентства действительно имеют право в соответствии с Постановлением 22, принятым в прошлом году, удерживать местные доходы.

«Мы в основном поддерживаем законопроект о собрании 1X26 и признаем недействительным законопроект о собрании X127», - постановил суд.

Итак, по иронии судьбы агентства выиграли свой аргумент, что они могут оставить свои деньги, но потеряли аргумент, что они могут продолжать существовать.

В краткосрочной перспективе это постановление, похоже, отнимет 1,7 миллиарда долларов, причитающихся государству из агентств в текущем бюджетном году.

Администрация Брауна все еще уточняет цифры, но считает, что штат и школы выйдут вперед примерно на 1 миллиард долларов в 2011–2012 годах и, по крайней мере, на столько же в 2012–2013 годах.

Поскольку агентства по редевелопменту скоро будут распущены, срабатывает обычная для штата формула распределения налога на недвижимость. Деньги, которые пошли бы на реконструкцию, теперь будут разделены между школами, городами и специальными районами.

Если бы суд оставил в силе закон о подписке, агентства могли бы удерживать часть надбавок по налогу на имущество. Это означало бы для школ всего 430 миллионов долларов в 2012-2013 годах. Теперь она будет ближе к 1 миллиарду долларов.

Агентства по редевелопменту и их сторонники оспаривают этот расчет.

Другой проблемой является судьба местных планов и программ реконструкции - как будут покрываться текущие выплаты по облигациям и займам, какие контракты остаются в силе, кто будет контролировать усилия по возрождению и на какие деньги их осуществить.

«Мы выполняем все наши существующие обязательства, чтобы попытаться выяснить, каков их статус в соответствии с заключением», - сказала Ким Килкенни, председатель совета директоров Center City Development Corp., который курирует реконструкцию центра города для городского совета.

Он сказал, что CCDC может продолжать свое существование, потому что она заключает с городом договор на выполнение функций городского отдела планирования и развития и управляет несколькими проектами, включая гаражи.

Но как будет выплачиваться CCDC, остается под вопросом, сказал он.

Суд предоставил местным агентствам по перепланировке дополнительные четыре месяца для выполнения своих обязательств перед закрытием бизнеса. Он установил 15 января в качестве крайнего срока для выполнения других требований, которые были ранее установлены для прошлого сентября.1, но были отложены, когда суд принял дело.

Законопроект о роспуске агентства предусматривает переход «агентств-правопреемников» от агентств по редевелопменту, и в большинстве случаев, по словам официальных лиц, это будут города.

Но в законопроекте также содержится призыв к независимым советам, не включая представителей города, голосовать по вопросу о том, как распоряжаться недвижимостью, принадлежащей агентствам по реконструкции. Члены правления, по одному от каждого агентства по перепланировке в штате, еще предстоит выбрать.

«Перестройка необходима для городов, чтобы стимулировать экономическое развитие, создавать рабочие места и улучшать качество жизни сообществ», - сказал Крис Маккензи, исполнительный директор Лиги городов Калифорнии, которая подала апелляцию в суд. «Мы знаем, что законодатели признают это, и надеемся, что они готовы сотрудничать с нами, чтобы возобновить реконструкцию. Мы хотим работать как партнеры с законодателями штата, чтобы возродить этот инструмент подотчетным образом ».

Но Ричард Райдер, представитель группы налоговых инспекторов Сан-Диего, сказал, что приветствует решение как «отличную» новость, потому что оно фактически лишает города права осуждать собственность одного человека и продавать или передавать ее другому для нового проекта, который создает увеличение экономической активности и налоговых поступлений.

«Я категорически против забирать собственность людей, потому что они хотят отдать ее кому-то, чтобы увеличить налоги с продаж», - сказал он.

Он сказал, что оживление может быть достигнуто путем создания районов для улучшения бизнеса, районов обслуживания и других объектов, хотя для них требуются более высокие налоги, поддерживаемые избирателями, а для реконструкции нет.

Среди тех, кто больше всего пострадает от решения, будет продолжающееся субсидирование проектов доступного жилья, для которых предусмотрена 20-процентная скидка на налоги на недвижимость при перепланировке.

Сьюзан Тински, исполнительный директор Жилищной федерации Сан-Диего, которая выступает за доступное жилье, заявила, что постановление исключает этот источник, и призвала штат найти замену.

«Мы не можем просто уйти и сказать:« Наконец-то все кончено », - сказал Тински. «Нет, наша работа только началась, чтобы заменить этот жизненно важный поток финансирования, и мы призываем государственных должностных лиц и политиков на всех уровнях присоединиться к разработке и реализации плана по замене этих доходов сейчас».

Другие источники традиционно включают фонды государственных жилищных облигаций и федеральные налоговые льготы.Но Тински сказал, что фонды облигаций 2006 года были исчерпаны, а федеральные программы покрывают лишь часть затрат и часто требуют соответствующих средств.

Кэтрин Родман, директор и надзорный поверенный в Affordable Housing Advocates, не согласилась с этим, заявив, что в решении суда признаются текущие и будущие обязательства, включая продолжение выделения средств на доступное жилье, даже если агентства по перепланировке больше не существует.

Она сказала, что немедленно свяжется с местными городскими прокурорами, чтобы убедить ее в том, что эти обязательства сохраняются.

«Очевидно, суд постановил, что правопреемники - города-спонсоры и округ - имеют обязательства по погашению всей своей задолженности», - сказала она, как по облигациям, так и по займам, но также и по «исполнительным» или договорным обязательствам. .

Но она согласилась, что есть и другие аспекты в правящем и государственном законодательстве, которые необходимо решить.

«У нас большой беспорядок, и это немного помогает нам», - сказала она.

Бывший член городского совета Сан-Диего Фред Шнаубельт, брокер по недвижимости, раскритиковал компонент доступного жилья в системе редевелопмента, поскольку он часто приводит к затратам, в несколько раз превышающим рыночную ставку, которую платят застройщики стандартных квартир.

«Я думаю, что это уже давно пора, - сказал он в решении суда, - потому что злоупотребления были огромными ... Эти бесполезные проблемы просто ошеломляют».

Он сказал, что дешевое жилье все еще можно построить, но не на дорогостоящей земле, как в центре города.

«Если вы действительно хотите помочь людям с низкими доходами, центр города - не место для этого», - сказал он.

Закон о перепланировке требует, чтобы наиболее доступное жилье, на которое он финансирует, было построено в пределах или поблизости от границ проекта перепланировки.

Что касается нежилых элементов перестройки, Шнаубельт предлагает создать версию корпоративных зон, в которых правила будут смягчены, а застройщики будут реагировать на эти побуждения к перестройке.

Рубен Барралес, президент и главный исполнительный директор Региональной торговой палаты Сан-Диего, сказал, что в настоящее время штат «отменяет одну программу, которая на самом деле помогает создавать рабочие места и приносить результаты для местных сообществ».

«К сожалению, теперь мы можем рассчитывать на больше денег для правительства штата и меньше на доступное жилье, экономическое развитие и создание рабочих мест в Сан-Диего», - сказал Барралес.

Крис Мичелл, президент бизнес-группы Downtown San Diego Partnership, не был так мрачен в отношении перспектив редевелопмента.

«Я не так пессимистично отношусь к этому решению, - сказала она. «Это просто означает, что мы должны действовать по-другому».

Мичелл, бывший руководитель аппарата мэра Сан-Диего Джерри Сандерса, сказал, что идеи, которые следует рассмотреть, включают оптимизацию процессов проверки зданий, переговоры с предприятиями об их потребностях и поиск альтернативных способов финансирования улучшений инфраструктуры в городе и регионе.

«Так поступают и в других городах (без редевелопмента)», - сказала она. «Нам придется стать более изощренными в том, как мы делаем вещи».

Мичелл сказала, что ее совет директоров обсудит решение в следующем месяце и создаст специальный комитет для рассмотрения вариантов.

Многие громкие проекты, а также благоустройство парков и тротуаров рассчитаны на финансирование реконструкции, и их будущее сейчас под вопросом.

Самым большим из них является предлагаемый стадион Чарджерс за 800 миллионов долларов в центре города.

«Прошлой осенью мы предполагали, что средства на реконструкцию не будут доступны, и поэтому мы предложили комбинированную концепцию расширения стадиона и конференц-центра, которая, по нашему мнению, может быть профинансирована без долларов на реконструкцию», - сказал советник команды Марк Фабиани.

Однако город отклонил комбинацию, как набросал Фабиани, в пользу продвижения вперед с расширением конференц-центра за 520 миллионов долларов.

В то же время компания Center City Development Corp., подразделение по реконструкции центра города, выделила 150 миллионов долларов дополнительных средств на подготовку участка в Ист-Виллидж, на который смотрят Зарядные устройства, который сейчас занимает городская автобусная остановка.

Хотя деньги на строительство стадиона и миллионы других денег были указаны в соглашении о сотрудничестве с городом в начале этого года для обеспечения будущего финансирования, неясно, насколько надежным является это соглашение сейчас.

Фабиани сказал, что он и другие юристы Chargers «анализируют заключение» суда.

«На данный момент мы не готовы предложить что-либо окончательное по этому вопросу» о 150 миллионах долларов, - сказал он в электронном письме.

Конференц-центр действительно фигурирует в постановлении о реконструкции, потому что его облигации на расширение 2001 года частично оплачиваются фондами реконструкции центра города.Предлагаемый план расширения на 520 миллионов долларов предусматривает потенциальный вклад в размере 2 миллионов долларов ежегодно, начиная с 2025 года, для выплаты примерно 40 миллионов долларов годовых по облигациям.

Стив Кушман, член совета директоров конференц-центра и неоплачиваемый помощник мэра по расширению центра, сказал, что проект все еще может быть реализован благодаря предлагаемому увеличению налогов на номера в отелях и другим источникам. По его словам, горсовет должен приступить к реализации проекта 25 января.

«Если бы были деньги на перепланировку, мы бы их использовали», - сказал Кушман.«Теперь, когда, похоже, это не так, мы продолжим двигаться вперед».

Некоторые люди приветствовали решение суда и ожидали изменений в законах штата и местных законах, которые сделают возможной реконструкцию микрорайонов в эпоху после реконструкции.

Брайан Петерсон, президент и главный исполнительный директор Grantville Action Group в районе к востоку от стадиона Qualcomm, назвал постановление «положительным», поскольку оно лишает агентства по реконструкции права отказываться от частной собственности и продавать ее разработчикам для новых проектов.

«(Группа) была создана для того, чтобы убедиться, что перепланировка проведена честно, - сказал Петерсон. - Мы не думаем, что этот район изначально должен был быть зоной перепланировки».

Теперь, по его словам, те же цели по оживлению и улучшению сообщества могут быть достигнуты с помощью зонирования, обеспечения соблюдения строительных норм, стимулов для разработчиков и изменения приоритетов городских бюджетов, чтобы освободить место для общественных улучшений.

По его оценкам, у города Сан-Диего будет примерно 11 миллионов долларов в год, которые можно будет тратить на такие вещи, после того как будут выплачены облигации на реконструкцию и долговые обязательства.

Джим Кеннеди, временно исполняющий обязанности исполнительного директора Калифорнийской ассоциации реконструкции, сказал, что его группа хочет «немедленно вступить в диалог с законодательными органами и губернатором по поводу значимого« решения »этой проблемы».

«Время имеет решающее значение, и на карту поставлено будущее экономики Калифорнии», - сказал он.

Боб Балдженорт, президент Государственного совета по строительству и строительным специальностям, сказал, что реконструкция важна для строительной индустрии, особенно в связи с сокращением рабочих мест в строительстве на 30-40 процентов за последние три года.

«Редевелопмент заставляет людей работать, а расходы на строительство стимулируют экономику», - сказал он. «Государство и его местные сообщества нуждаются в реконструкции».

Юридическая фирма Нью-Джерси; Адвокаты Нью-Джерси, Адвокаты

Greenbaum, Rowe, Smith & Davis LLP Обновление недвижимости за 2019 год: актуальные вопросы и интересующие темы

3.19.19

С каждым годом выполняется все больше и больше проектов реконструкции, что неудивительно, учитывая статус штата Нью-Джерси как самого густонаселенного штата в стране - из этого следует, что суды штата будут более загружены, чем обычно, при рассмотрении дел, связанных с перепланировкой.За последний год Апелляционная палата Верховного суда Нью-Джерси вынесла два важных решения, которые повлияют на будущие проекты реконструкции. В этой статье содержится обновленная информация по этим случаям.

Applied Monroe Lender, LLC против Совета по планированию Хобокена

Это дело касалось вопроса о том, может ли муниципалитет отказать владельцу собственности в возможности получить одобрение совета по планированию, если собственность была расположена в районе, нуждающемся в реконструкции, и собственность Владелец не был назначен застройщиком объекта недвижимости, даже если план перепланировки не предусматривает такого требования.

В заявке Applied Monroe застройщик приобрел объект недвижимости при продаже по делу о банкротстве. Предыдущий владелец собственности был назначен застройщиком и заключил соглашение о перепланировке с городом Хобокен. Applied Monroe, однако, никогда не был назначен городскими властями в качестве застройщика объекта недвижимости, и никакое соглашение о перепланировке с Applied Monroe так и не было заключено. После покупки Applied Monroe обратилась за разрешением в городской совет по планированию. Совет по планированию отклонил заявку Applied Monroe, потому что недвижимость находилась в районе, нуждающемся в реконструкции, и Applied Monroe не был назначен новым застройщиком.

Applied Monroe обжаловала отказ, который был подтвержден на уровне суда первой инстанции. При подаче апелляции Апелляционный отдел города решил, что недвижимость, расположенная в районах, нуждающихся в реконструкции, должна, в первую очередь, по техническим требованиям, чтобы владелец собственности был назначен руководящим органом в качестве нового застройщика в соответствии с положениями Местного закона. Закон о перепланировке и жилищном строительстве (LRHL). Хотя такое требование не является редкостью в планах редевелопмента, в данном случае такое требование не обязательно должно быть в плане редевелопмента, чтобы муниципалитеты обеспечивали его выполнение.Предположительно, этот холдинг будет подавать заявки на все виды разрешений на землепользование, в том числе согласование территориальных единиц.

Боро Глассборо против Гроссмана и др.

Городок Глассборо попытался отказаться от в основном пустыря, расположенного в районе, нуждающемся в реконструкции. Имущество находилось примерно в квартале от проходящей в настоящее время перепланировки смешанного использования в Университете Роуэн, включающей торговые площади, классные комнаты, 1870 коек в студенческом общежитии, 109 квартир и 1 квартиру.Парк площадью 75 акров ориентировочной стоимостью 450 миллионов долларов.

В соответствии с LRHL и Законом о выдающихся владениях городской округ получил оценку в 125 000 долларов за собственность. После безуспешных переговоров с владельцами собственности о приобретении собственности, городской округ возбудил дело об осуждении, которое было оспорено собственниками. Городской округ при условии, что их предполагаемое использование для собственности было для "увеличения доступности общественной парковки ...", и во время слушания в суде первой инстанции адвокат округа заявил, что "общественная парковка является только возможным использованием, и что собственность может быть используется для каких-то иных целей, связанных с перепланировкой.«

Апелляционный отдел постановил, что в соответствии с Законом о праве собственности на землю« местное правительство может приобрести только на основании своих полномочий на осуждение земли или здания, «которые необходимы для проекта перепланировки» ». Суд постановил, что приобретение недвижимости для перепланировки должны быть «разумно необходимыми» и предусматривать двухэтапный критерий для определения того, было ли предложенное муниципалитетом использование имущества, подлежащего осуждению, «разумно необходимым». Тест требует, чтобы муниципалитет (1) сформулировал цель, привязанную к конкретному проекту реконструкции и (2) представить доказательства, подтверждающие эту цель.Суд подчеркнул, что такие показы будут необходимы только в том случае, если осуждение будет оспорено. В случае оспаривания и после представления таких доказательств муниципалитетом останется бремя опровержения доказательств необходимости муниципалитета опровергнуть доказательства необходимости.

Здесь суд постановил, что городской округ не прошел тест, сформулированный выше, и поэтому предложенное осуждение было сочтено необоснованным. Муниципалитеты и застройщики, работающие с муниципалитетами над проектами редевелопмента, требующими списания собственности, должны знать о критериях, созданных в этом случае, и должны быть готовы продемонстрировать необходимость приобретения любой собственности до начала процедуры осуждения.

Как застройщики, так и муниципалитеты должны работать с опытными юристами по перепланировке, чтобы гарантировать, что их проекты перепланировки соответствуют холдингам в этих и других применимых случаях.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *