Чем вторичка отличается от новостройки: что выбрать? – ЖСС Журнал

Какая ипотека выгоднее: на «вторичку» или «первичку» — Ипотека

Итак, вы решили купить квартиру в ипотеку. Теперь важно определиться: вам нужно вторичное жилье или новостройка.

От этого решения будет зависеть программа кредитования, а значит — ставка по ипотеке. Давайте разберемся, какие сейчас ставки по ипотеке и какую ипотеку выгоднее оформить.

Вторичное жилье — это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Даже если в ней никто не жил, такая недвижимость всё равно считается вторичной. Приобрести ее можно по договору купли-продажи.

Первичное жилье — это недвижимость, строящаяся или построенная, право собственности на которую еще не оформлено. Купить ее можно, например, по договору долевого участия, уступки прав требования.

Выбирая между новостройкой и «вторичкой», вы можете обнаружить, что квартиры в строящихся домах стоят дешевле, чем квартиры в давно построенных домах.

Мы запустили сервис «Открытые данные», где вы в режиме реального времени можете сравнить среднюю стоимость «вторички» и «первички» в вашем регионе.

Вторичное жилье — это чаще всего комфортабельные сформированные районы со всей необходимой инфраструктурой и возможность заехать в квартиру сразу после покупки. Квартиры не нуждаются в отделке, вы сразу сможете там прописаться, однако перед покупкой нужно будет тщательно проверить историю перехода права собственности.

Продавец заинтересован в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. Чаще всего это единственная недвижимость владельца, которую он когда-то с любовью обставлял и в которой делал ремонт. К тому же, часто квартиру продают, чтобы купить себе другое жилье. Всё это увеличивает стоимость квартиры и затягивает процесс.

Назначить адекватную цену за свою квартиру и не затянуть продажу позволит сервис «Анализ цены» от ДомКлик.

Первичное жилье — это современные квартиры с удобными планировками, сделки по которым максимально прозрачны и безопасны, особенно сейчас, при переходе на расчет с использованием

эскроу-счетов.

У застройщика в продаже — сразу много квартир, и чаще всего много параллельных проектов в стадии строительства, на каждый из которых требуются деньги. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы продать как можно больше квартир как можно быстрее. Небольшая наценка на квартиры принесет ему гораздо больше прибыли здесь и сейчас, чем шанс, что те же квартиры купят дороже, но потом.

Если говорить коротко: новостройки чаще всего дешевле вторичного жилья. При этом дешевле всего первичку можно купить на стадии проектирования или начала строительства. А к моменту завершения строительства квартиры стоят почти столько же, сколько и в сданном доме, и ощутимо сэкономить уже не получится.

Ниже не только цены на квартиры в новостройках, но и ставки по ипотечным программам на покупку новостройки.

Так, купить новостройку можно по ставке:

• По программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» — от 1,2% годовых
• По программе «Господдержка 2020» — от 2,6%
• По программе «Приобретение строящегося жилья» — от 4,1%

Купить вторичное жилье можно по ставке:

• По программе «Готовое жилье» — от 7,3% годовых
• По программе «Дальневосточная ипотека» — от 1,7%, однако программа действует только на территории Дальнего Востока

Сравнить ставки по ипотеке, выбрать программу и подать заявку на ипотеку вы можете онлайн на ДомКлик.

Как можно заметить, количество программ на покупку первичного жилья больше, а ставки по ним — ниже.

Застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве. Застройщику это позволяет получать кредитные средства и продавать как можно больше квартир. Банку это позволяет привлекать как можно больше клиентов. Этот союз помогает стимулировать продажи жилья.

Государство со своей стороны также стимулирует рынок первичной недвижимости, так как это позволяет поддерживать строительную отрасль и экономику в целом. Новые стройки создают новые рабочие места и пополняет бюджет за счет налоговых отчислений.

Банк не может самостоятельно предложить клиентам слишком низкую ставку — она зависит от ключевой ставки Центробанка и должна покрывать расходы на выдачу и обслуживание кредитов. А кроме того, кредитные средства, которые банк выдает клиентам — это фактически деньги вкладчиков, которые банк также должен вернуть с процентами. Государство же, создавая льготные программы кредитования, компенсирует банку часть недополученных доходов, что позволяет банку предложить клиенту ипотеку с низкой ставкой.

Со вторичной недвижимостью ситуация иная. Здесь каждая сделка — уникальна. Государство практически не субсидирует подобные программы кредитования.

Однако банк стремится сделать программу доступной для большего числа клиентов. Например, снижает ставку по ипотеке на покупку готового жилья вслед за снижением ключевой ставки — в этом году Сбербанк снижал ставки на готовое жилье дважды.

Кроме того, ДомКлик предлагает клиентам уникальные возможности для снижения ставки: скидку на ставку 0,3 п.п. при использовании сервиса «Электронная регистрация», 0,3 п.п. при покупке квартиры на ДомКлик, 1 п.п. при условии страхования жизни и здоровья заемщика.

Кажется, что вывод однозначен — покупать новостройку в ипотеку выгоднее. Но это так лишь отчасти.

С продавцом вторичного жилья можно торговаться, а значит есть шанс купить понравившуюся квартиру дешевле. О том, как делать это эффективно, читайте в статье «Как получить скидку от продавца квартиры». У новостройки же, как правило, фиксированная стоимость.

При покупке готового жилья вы получаете вполне реальную недвижимость, которую можете, например, сразу же сдавать в аренду, а не недвижимость, существующую пока лишь в проекте.

Помните также о том, что до завершения строительства вам нужно будет не только платить ипотеку, но и арендовать другое жилье. Кроме того, отделка, ремонт и покупка мебели и техники в новую квартиру — значительные статьи расходов, при этом стоимость материалов за время строительства тоже наверняка вырастет.

Кроме того, строительство инфраструктуры в новых районах может отставать на несколько лет, а значит рядом может не быть детского сада, школы и поликлиники, что в конечном счете тоже приведет к новым расходам.

Новостройка или вторичка?

Что выбрать – новостройку или вторичную недвижимость? На этот вопрос нет правильного ответа. С одной стороны, новая квартира, в которой никто не жил, к тому же цена выглядит уж очень привлекательно. С другой стороны – готовое жилье в обжитом районе. Мы можем привести только плюсы и минусы каждой стороны, а что выбрать в итоге – личное дело каждого.

Основные плюсы первичной недвижимости

Квартира на первичном рынке заметно дешевле аналогичного варианта вторички, разница порой достигает 30-50%. За меньшие деньги можно получить больше квадратных метров.  Немаловажным моментом являются гибкие системы оплаты: различные рассрочки, ипотека и даже ипотека с государственной поддержкой.

Также важна юридическая сторона вопроса. Приобретая первичное жилье, вы будете уверены, что являетесь первым и единственным собственником квартиры. И уже никакие прошлые хозяева и их родственники не смогут претендовать на ваше жилье.

Третий аспект – возможность выбора. Вы можете самостоятельно выбрать номер квартиры, совпадающий с вашим любимым числом, этаж, комфортный для вас, и даже солнечную сторону.

Кроме того, квартиры в новых домах строятся большей территории. То есть вариант, что вам достанется маленькая кухня – почти сразу отпадает. Новое жилье часто предоставляется в свободной планировке либо уже с большей территорией кухни. Еще один плюс к комфорту — квартиры в новостройке часто огорожены, имеют собственную парковку.

Очень большое преимущество – новые коммуникации. То есть, покупая старое жилье, вы должны понимать, что через какое-то время вы должны будете вложиться в ремонт. Приобретая такие же квартиры в новом доме, вы еще много лет не будете вспоминать об этом.

Очень важный плюс приобретения нового жилья – единая социальная инфраструктура. То есть все соседи, которые будут вас окружать, будут примерно вашего статуса и дохода.

В новой квартире вам не нужно будет исправлять ошибки ремонта прошлых хозяев: старомодный ламинат, навесной потолок и даже перепланировка – это все обойдет вас стороной. Только новое жилье с черновой отделкой либо с ремонтом под свой вкус.

Но есть и отрицательные стороны. Во-первых, месторасположение. Обычно новостройки по доступной цене находятся вдали от центра либо вообще за пределами города. Так что любители центрального района вряд ли оценят этот вариант.

Во-вторых – длительное ожидание строительства дома. Риск – это в первую очередь плата за низкую цену. Сроки могут каждый раз сдвигаться, поэтому стоит очень внимательно отнестись к выбору добросовестного застройщика. Тем не менее, убрать риск на 100% у вас не получится, потому что проверить вы можете только прошлое застройщика, но никак не будущее.

Но даже если вы уже получили заветные ключи от дома и заселились, будьте готовы к тому, что ваши соседи будут делать ремонт еще в течение нескольких лет.

Усадка нового дома происходит до семи лет, независимо от  качества строительства. Дом при этом может «поплыть», а ваши замечательные дизайнерские стены – потрескаться. Да еще и потолок провиснет. В итоге – ремонт по всей квартире (и квартире соседей) начнется опять.

А теперь рассмотрим квартиры на вторичном рынке

Основным плюсом является то, что квартирой можно воспользоваться сразу же. Ваш дом уже готов и нет каких-либо рисков, что строительство растянется еще на год. После заключения сделки вы можете заселиться в свое жилье и наслаждаться жизнью в уже готовой квартире либо сдавать ее.

Второе – возможность прописаться. Буквально сразу же вы можете подать документы на то, чтобы зарегистрироваться в этой квартире. На это все уйдет максимум месяц-два – и вот вы уже полноценный хозяин своего жилья.

Также стоит отметить большой выбор вариантов. Квартиру своей мечты вы можете искать по всему городу! Будь то исторический парк  либо близость к любимой работе. Главное – рассчитать бюджет. И при этом ваше жилье будет находиться уже в обжитом районе с развитой инфраструктурой.

Дом уже давно отстоялся – то есть дал усадку, вряд ли пойдет трещинами или поплывет. Вообще, самый надежный вариант – это старый дом после капитального ремонта, где новые коммуникации, обновление фасада и остекление.

Отрицательные стороны вторичного жилья

Квартира может быть с нехорошей историей. Зачастую в некоторых квартирах жильцов сменилось столько, что невозможно гарантировать юридическую чистоту.  Если квартира наследная, могут внезапно возникнуть наследники, и тогда ваша сделка не состоится. Поэтому такую покупку необходимо очень тщательно проверять.

Одним из недостатков могут стать соседи. В большинстве старых домов квартиры были выданы жильцам государством. А значит, в соседях вероятнее всего встретить алкоголиков и сумасшедших бабушек.

Вторичное жилье – старое. Несмотря на то, что многие старые дома строились «на века», в целом состояние такого жилья весьма и весьма изношено. Инженерные сети уже в аварийном состоянии, подъезды подчас нуждаются в капитальном ремонте, а планировки квартир далеки от идеальных.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Новостройка или вторичка: за и против

Когда перед потенциальным счастливым обладателем собственного жилья встает вопрос выбора, многие люди теряются, что же лучше: квартира в новостройке или на вторичном рынке? У каждого из этих вариантов есть объективные плюсы и минусы, какие — рассказываем в нашем обзоре.

Новая жизнь в новом жилье: плюсы и минусы новостроек

Первичное жилье — это квартиры в строящихся или уже введенных в эксплуатацию домах, у которых пока еще нет регистрации в Росреестре и собственника. Часто в продаже появляются квартиры в новых домах, уже имеющие реального собственника и приобретенные по договору купли-продажи: так называемая «новая вторичка». Рассматривая такие предложения, стоит понимать, что они также относятся к новостройкам, немного различаться будут лишь юридические моменты. Цена на такие квартиры, как правило, будет выше, чем на этапе строительства или среди имеющихся предложений от застройщика.

Плюсы покупки квартир в новостройках

Во многих аспектах квартиры на первичном рынке выигрывают аналогичным на вторичном. Самый главный фактор очевиден — дата постройки. Для многих людей играет роль факт новизны: приятно чувствовать себя первым и единственным хозяином квартиры. Есть и другие объективные преимущества.

• Долговечность. Если вы выбрали надежного застройщика, в качестве строительства которого вы уверены, то новый дом прослужит вам максимально долго. Например, построенные по современным технологиям монолитные дома простоят до 200 лет, кирпичные и крупноблочные — до 125 лет, крупнопанельные и блочные — до 100 лет. 
• Чистота и порядок. Дворы, прилегающая территория, подъезды, лифты, лестничные клетки — все новое и чистое: приятно будет возвращаться домой.
• Современная архитектура и благоустройство. Девелоперы большое внимание уделяют созданию безопасных, функциональных и красивых дворов и продуманных общественных зон. Во всех новых жилых комплексах обязательно есть парковки. Радуют и архитектурные проекты, выгодно отличающиеся, например, от безликих «хрущевок».
• Юридическая чистота. Поскольку квартирой никто не владел ранее, можно не переживать о наличии обременений или неожиданных сюрпризов, вроде незаконно выписанных жильцов. 
• Цена. Квартиры в строящемся доме обычно дешевле аналогичных в готовом жилье. Разница может доходить до 30-50%.
• Легкая ипотека. Банки с большей охотой одобряют ипотеку на новостройки, также именно этому сегменту рынка посвящены многие государственные программы субсидирования. Проще оформление и с практической стороны: часто можно подать заявку прямо в офисе застройщика. Сама сделка будет дешевле — например, предлагают более бюджетную страховку.
• Разнообразие планировок. На вторичном рынке выбор планировочных решений хоть и богат, но найти подходящий вариант часто бывает сложно. Девелоперы же с каждым годом стараются предложить клиентам максимальное разнообразие планировок.
• Проще сделать ремонт. Не придется тратить лишние средства на демонтаж, если вы хотите сделать ремонт «под себя».
• Легче сделать выбор. Довольно точное представление о новостройке складывается даже без визита на объект. Что касается вторички, тут фотографии в объявлениях далеко не всегда отражают полную картину.
• Соседи. Как правило, из-за цены и других особенностей проектов, конкретные жилые комплексы выбирают похожие по финансовому и социальному положению люди. Кроме того, все вы будете новенькими: легче подружиться.

 

Минусы покупки квартир в новостройках

При покупке квартиры в новом доме существуют как объективные неудобства, с которыми сталкивается большинство новоселов, так и моменты, которые станут проблемой лишь для определенного круга покупателей.

• Ожидание. Наиболее выгодно покупать жилье в строящемся доме, но из этого вытекает весомый минус: часто до момента заселения приходится ждать несколько лет. Особенно это напрягает тех, кто взял квартиру в ипотеку, а до момента сдачи дома живет в съемном жилье: расходы могут оказаться непомерными, если строительство затянется.
• Можно потерять все. Предыдущая причина ведет за собой еще один минус: дом просто могут не достроить. Современные законы защищают обманутых дольщиков, но согласитесь, что потратить несколько лет и кучу нервов впустую — удовольствие малоприятное. Еще и вложенные в проект деньги через пару лет из-за инфляции серьезно подешевеют: скорее всего, на покупку нового жилья их уже не хватит.
• Некачественное строительство. В каждом городе есть жилой комплекс, о котором ходят страшилки: настолько он посредственно построен. Проблемы могут быть со всем: некачественная отделка, плохие лифты и коммуникации, дыры в стенах, протекающая крыша. Также дом в первые 3 года будет давать усадку: это может вызвать проблемы с коммуникациями, а также нанести вред ремонту в квартире.
• Стоимость ремонта. Если покупать квартиру с черновой или предчистовой отделкой, затраты на ремонт все равно будут серьезными.
• Шум от ремонта. Готовьтесь, что ближайшие 3-4 года, а то и больше, засыпать и просыпаться вы будете от шума перфоратора: ремонты будут делать все вокруг. А это не только шум, но и постоянная пыль, посторонние люди в подъезде и куча строительного мусора на прилегающей территории.
• Отсутствие инфраструктуры. На планах благоустройства застройщики рисуют все максимально красиво и продуманно. На деле же часто оказывается так, что озеленение и оформление дворов откладывают до завершения строительства всего жилого комплекса, состоящего из нескольких корпусов. Если идет комплексное освоение новых территорий вне уже сложившихся жилых районов, долгое время вокруг может не быть дорог, освещения, выездов на крупные магистрали, остановок общественного транспорта, школ, детских садов и поликлиник.
• Неопределенность. Из предыдущего пункта следует и важный с психологической точки зрения минус: беспокойство о том, а как здесь в итоге будет? В старых районах всегда понятна их атмосфера, репутация, инфраструктура и благоустройство. В новостройках же страх есть за все: от вида из окна до переживаний о том, успеют ли построить школу к моменту взросления детей.

 

Проверенное жилье: плюсы и минусы «вторички» 

Многие люди принципиально рассматривают для себя только вторичное жилье.

Плюсы покупки квартир на вторичном рынке

Безусловно, если говорить о вторичке, то ее главное преимущество — возможность въехать сразу после покупки. Это особенно важно для тех, кто оформляет недвижимость в ипотеку и живет в съемной квартире: такой вариант значительно сокращает расходы. 
Плюсы «вторички»:

• Широкий выбор. Если не зацикливаться на районе, а брать в расчет весь рынок, то выбор квартир на вторичном рынке куда больше, чем не первичном. Здесь можно задать четкие параметры по площади, типу дома, планировке и подобрать подходящий вариант. 
• Можно сразу въехать. Во вторичку даже с «бабушкиным» ремонтом можно заехать и какое-то время жить, постепенно делая ремонт. Если говорить о новостройках, то в голых бетонных стенах без коммуникаций на этот вариант решатся только экстремалы.
• Обжитой район. Все проблемы новостроек с инфраструктурой сразу отпадают: сможете выбрать район с теми социальными и коммерческими объектами, что вам интересны: от бассейна до детского сада.
• Не покупаете кота в мешке. Никакого воображения — только ваши глаза, которые увидят состояние дома, реальное благоустройство, контингент, озеленение, дворы, парковки, и саму квартиру.
• Прописка. В такой квартире вы можете сразу же прописаться, это особенно важно для семей с детьми.
• Коммунальные платежи. Вы будете точно знать размер коммунальных платежей, ведь в новостройках цифры в платежках часто оказываются неприятным сюрпризом.
• Экономия на ремонте и мебели. Часто по совокупной стоимости всех оставляемых в квартире предметов мебели и техники, а также качества отделки и сантехники, цена недвижимости оказывается в разы более выгодной.
• Можете выбрать дом, о котором мечтали с детства. Например, историческое здание с уникальной архитектурой или то, в котором жил ваш любимый актер.

 

Минусы покупки квартир на вторичном рынке

Не обойтись во «вторичке» и без минусов, причем некоторые из них могут довольно серьезно повлиять на итоговое решение о покупке.

• Сложности с ипотекой. Вторичное жилье банк проверяет более тщательно: особые требования есть к состоянию дома и самой квартиры, часто выбранные клиентами объекты не проходят согласование.
• Юридические риски. Вторичку проверить на юридическую чистоту сложнее, ведь надо учесть историю не только текущих жильцов, но и предыдущих, не забыв про несовершеннолетних, судимых, наследников. Также квартира может находиться в обременении или, вообще, сделку проводят аферисты.
• Сложная сделка. Часто сделки бывают альтернативными, с участием нескольких продавцов и покупателей: цепочки могут доходить до 10 и более клиентов. Часто приходится ждать, когда продавец найдет подходящий для себя вариант для переезда — это затягивает время. В самый неожиданный момент продавец может отказаться или повысить цену только по ему одному известным причинам.
• Состояние здания. Дома могут иметь высокую степень износа, а за недавно оштукатуренными фасадами будут скрываться прогнившие полы и бегущие трубы. Обязательно проверяйте документы по аварийности, степени износа и капитальному ремонту, а лучше возьмите с собой специалиста, который оценит состояние здания на практике. Особенно это относится к домам постройки до 1950-х годов. Добавим к этому грязные подъезды, старые лифты и несвежие фасады.
• Устаревшие архитектура и благоустройство. Конечно, некоторые старинные дома — настоящие произведения искусства, но большинство типовых проектов выглядят несовременно и уныло. Также в старых районах есть проблемы с парковками и оснащением дворов.
• Соседи. Даже в элитных старых домах соседи могут быть не из приятных: например, получившие некогда шикарную квартиру по наследству и опустившиеся со временем люди. Кроме того, попадая в дом, где все друг друга давно знают и имеют собственный уклад, многие могут чувствовать неприятный «комплекс новичка».
• Снижение стоимости. Первые годы квартиры, купленные в «новой вторичке», будут дорожать. Вторичка же обычная — неизбежно дешевеет, если дом не обладает исторической ценностью.
• Ремонт. Во-первых, добавляются расходы на демонтаж. Во-вторых, часто не получится сделать перепланировку, как вы хотите. А если получится, то узаконить ее будет сложнее и дороже, чем в новостройках. 

 

Конечно, сразу разобраться, новостройка вам нужна или вторичка, может быть сложно. Чтобы систематизировать свои эмоции и потребности, выпишите в разные колонки важные именно для вас плюсы и минусы и посмотрите, что перевесит. Также важно обратиться к профессиональному и грамотному риелтору, который даст вам практические советы и поможет определиться.

 

В чем разница ипотеки на новостройку и вторичку – статья, жкх – ГдеЭтотДом.РУ

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда. На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца. Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда. На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца. Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?

Чем отличается новостройка от вторички

Для начала нужно уяснить, что под первичным жильем подразумеваются те квартиры, права собственности на которые пока ни у кого нет. По факту — это та же продажа жилья, которое существует только на бумаге даже несмотря на то, что уже начало строиться. После того, как дом вводится в эксплуатацию, покупатель, он же дольщик, регистрирует на нее право собственности, и уже с момента получения им свидетельства о госрегистрации права собственности, юридически статус квартиры меняется на «вторичное жилье». Итак, с первой частью вопроса все стало более или менее понятно, теперь попробуем разобраться в тонкостях ипотеки. С чего нужно начать и по каким критериям определить для себя более подходящий вариант — стоит ли брать кредит на квартиру в новостройке или все-таки выгоднее будет обратиться к рынку вторичного жилья? В первую очередь необходимо изначально подходить к данному вопросу трезво, взвешенно и не торопясь. Первым шагом в этом случае должен стать сбор необходимой информации, с этой целью лучшим вариантом станет посещение нескольких банков с целью выяснить, какую именно сумму ипотечного кредита можно получить.

Как купить новостройку в ипотеку

Главное отличие кредита на первичное жилье от ипотеки на покупку вторичной недвижимости заключается непосредственно в особенностях проведении сделки. Приобретая в ипотеку жилье на вторичном рынке, необходимо всего один раз составить заявление и подать его вместе с документами на регистрацию в Федеральную регистрационную службу, после чего будет зарегистрировано и право на собственность, и ипотека.

Если же вы выбираете ипотеку на первичном рынке, то подойти к этому делу придется с большей ответственностью, так как на этапе строительства в качестве обеспечения по ипотечному кредиту будет выступать залог прав требования в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. Только по завершению строительства, когда квартира уже будет сдана в эксплуатацию, станет возможной оформления ипотечного кредита. Получается, что собирать и подавать документы в этом случае придется два раза: сначала для того, чтобы зарегистрировать договор о долевом участии с залогом прав требования, и во второй раз — для того, чтобы зарегистрировать непосредственное право собственности и ипотеку.

Особенности подбора жилья для ипотеки

Помимо различий в проведении сделки, стоит еще отметить требования, которые предъявляются к приобретаемому жилью. И если выбирая ипотечное кредитование на рынке вторичного жилья, можно остановиться практически на любой квартире, которая будет соответствовать требованиям банка, то приобретая первичное жилье, покупатель ограничен в выборе объекта недвижимости. Обычно банки позволяют покупать квадратные метры, находящиеся на стадии строительства только у тех застройщиков, с которыми они уже имели дело. Приобретая в ипотеку первичную квартиру, необходимо помнить о том, что все то время, что жилье будет строиться, процент по ипотеке будет повышенным, и только после постройки и оформления права собственности на это жилье, процент банка будет понижен. Чаще всего при ипотечном кредитовании на стадии строительства разница в процентах составит около 1-2% годовых в отличие от оплаты взносов уже после оформления права собственности.

Кроме того, необходимо учитывать, что окончательно определиться с тем, какое именно жилье приобретать в ипотеку, необходимо уже на этапе подачи заявления на ипотеку. В том случае, если банк одобрит кредит на покупку квартиры в новостройке, а покупатель вдруг изменит свое решение и захочет приобрести вторичное жилье, ему придется подавать заявку в банк еще раз.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Чем отличается :: Новостройки и вторичное жилье — ikirov.ru

Рынок недвижимости делится на две составляющие, первая из них – квартиры, находящиеся на стадии строительства, а вторая – жилье, уже используемое на протяжении нескольких лет или десятилетий.

Рынок недвижимости делится на две составляющие, первая из них – квартиры, находящиеся на стадии строительства, а вторая – жилье, уже используемое на протяжении нескольких лет или десятилетий. Кроме того, есть и еще одно существенное различие, квартиры второго сегмента, то есть вторичное жилье уже оформлены в собственность,  и у них мог смениться уже не один владелец, у квартиры  же, в новостройках, ни одному собственнику не принадлежали.

Для того чтобы лучше понять, с какими трудностями Вы столкнетесь, купив квартиру в старом доме или новостройке, вам необходимо знать достоинства и недостатки каждой из них.

Ведь, несмотря на многочисленные достоинства новостроек, квартиры на вторичном рынке обладают рядом значительных и решающих преимуществ.

И каждый самостоятельно решает, какой из факторов при выборе жилья станет для него решающим, поэтому советуем обратить внимание на весь список достоинств и недостатков.

Достоинства новостроек

• Стоимость новостройки на начальном этапе строительства значительно ниже, чем квартиры на вторичном рынке, зато после окончания строительства ситуация кардинально меняется. Поэтому, покупая на начальной стадии строительства, можно хорошо сэкономить.
• В новых домах квартиры, как правило, большей площади.
• Квартиры в новостройках – это всегда просторное, светлое и свободное помещение, произведенное и сконструированное в соответствии с новейшими технологиями. В таких квартирах, как правило, высокие потолки, застекленные лоджии, и преимущественно наличие грузового лифта. Рынок вторичного жилья таким показателям соответствует достаточно редко.
• В строящихся квартирах свободной планировки будущие хозяева могут спроектировать внутренне пространство помещения самостоятельно, ведь, часто купив квартиру, люди осознают, что хотели бы коридор пошире, а санузел побольше. Создав идеальную квартиру для своей семьи, комфорт жизни будет обеспечен. 
• Уже на этапе строительства  в новых домах внедряются системы противопожарной сигнализации и пожаротушения, системы контроля над  расходом воды и электричества.
• Электропроводка рассчитана на современные мощности домашнего электрооборудования.
• Если вы являетесь обладателем транспортного средства, то заранее сможете купить или попросту занять место для машины на подземной автостоянке или во дворе.
• Не придется отслеживать историю квартиры и проверять чистоту сделки очень тщательно, в отличие от квартиры в старом доме, где уже неоднократно могла произойти смена владельцев.
•  Представьте, все новое, включая коммуникации.
• Многие боятся, что покупая новостройку, Вы не можете видеть своих будущих соседей, и в дальнейшем могут возникнуть проблемы, однако, это заблуждение, ведь как правило, социальный уровень жильцов, покупающих квартиру в одном доме однороден.
• Если Вы планируете приобрести новостройку в районе с развитой инфраструктурой, то Вы никогда не увидите, свалку или гаражи «ракушки», зато очень часто встретите их во дворах домов построенных давно.

Достоинства квартир на вторичном рынке

• Выбирая жилье, в котором уже кто-то жил, Вы полностью увидите свою квартиру от начала до конца, причем в реальных размерах, в случае же с новостройкой, Ваше будущее жилье покажут Вам лишь на картинке. Хотя приобретение вторичного жилья не всегда является гарантом того, что у Вас не возникнет неприятных и нежданных сюрпризов.

• Как только Вы получите право собственности, у Вас появляется возможность заселения.
• Если состояние купленной квартиры Вас устраивает, то Вы легко можете довольствоваться ремонтом, сделанным прежними владельцами.
• При заселении во вторичное жилье Вы легко избежите неудобств, связанных с всеобщим ремонтом новосёлов новостройки.
• Как правило, район с застройками ушедшего века имеет развитую инфраструктуру района.
• Стоимость  вторичного жилья дешевле, новостроек на заключительных этапах строительства.

• Вряд ли Вы столкнетесь с шумным ремонтом у соседей.
• Ремонтировать квартиру, Вы можете начать сразу, а не ждать, пока дом усядет, и произойдет перекос дверей и окон.
• О недостатках соседей Вы можете узнать заранее, например, спросив у старушек на скамейке.

Недостатки новостройки

• Вам придется выложить крупную сумму на ремонт, особенно, если Ваш дом сдается с черновой отделкой.

• Спору нет, что современные строители строят быстро и качественно, однако, очень часто случается так, что строительство затягивается, и срок сдачи дома откладывается. Поэтому достаточно сложно предугадать как скоро, вы заедете в свою новую квартиру.
• Может быть так, что Вы привыкли и хотели бы продолжать жить в прежнем районе, но Вам просто требуется расширение площади квартиры, однако в этом районе нет, и не планируется строительство нового дома, поэтому Вам придется отдать предпочтение жилью вторичного рынка.

•  Невозможно ремонтировать квартиру, сразу после сдачи дома, так как, всем известно, что новые дома дают усадку, которая может быть выражена трещинами на потолке, осыпание шпаклевки, а также проблемами, связанными с дверьми.
• Первый год или даже несколько лет Вы постоянно будете слышать шум ремонта соседей.
• Как правило, запуск лифта в новостройках осуществляется лишь через год после сдачи дома.
• Заключая договор на приобретение квартиры в новостройке на начальном этапе, у Вас нет гарантии, что строительство дома затянется на несколько десятков лет, вместо предусмотренных полутора годов.
• Уверяем Вас, что только единицы новостроек сдаются в срок, поэтому Вам придется набраться терпения.
• Приобретая квартиру на начальном этапе строительства, Вы увидите ее лишь на картинке.
• Обратите внимание на то, что если Вы покупаете квартиру не просто в новостройке, а в целом новом районе и строительство Ваших домов – это первая очередь, то вряд ли первое время недалеко от Вашего дома будет детский сад или школа. Ведь, как правило, такие элементы инфраструктуры начинают работу лишь после сдачи второй серии домов.

Недостатки квартир на вторичном рынке

• Психологический аспект, кто-то уже  жил, боязнь негативной атмосферы в квартире.
• Грязная, исписанная, давно не ремонтированная лестничная площадка, сломанные почтовые ящики.
• Сложности при проверке юридической чистоты квартиры, сменившей несколько владельцев.
• Старая система отопления, водоснабжения, которой в скором времени потребуется дорогостоящий ремонт.
• Маленький лифт, издающий страшные звуки при передвижении.
• Большая часть недостатков квартир на вторичном рынке вытекает из достоинств новостройки.

На заметку

• Оформляя документы на новостройку,  Вы должны знать, что заключаемый договор может быть нескольких видов. Основные формы — договоры инвестирования или соинвестирования, договоры долевого участия, договоры переуступки права требования.
• Самыми простыми и надежными являются договора инвестирования, заключаемые с основным инвестором или соинвестором.
• Специалисты предостерегают,  во всех случаях необходимо очень внимательное изучение договора, так как в нем оговорены все условия: будет ли изменяться стоимость квартиры, ориентировочный срок сдачи дома и многие другие.
• Запомните, срок сдачи дома может быть перенесен на 3-4 месяца,  если же он больше, то это повод для беспокойства.
• Кроме того, собираясь заключить договор на строительство квартиры, обязательно соберите информацию о строительной компании.
• Последним этапом, перед тем как долгожданная квартира станет Вашей собственностью, будет подписание акта приема-передачи. Перед тем, как его подписать досконально осмотрите квартиру, ведь если Вы что-либо не заметите, то после подписания акта, Ваши претензии рассмотрены не будут.

Выбирая квартиру, вы должны понимать, что достоинства и недостатки есть у всех квартир, как на первичном рынке, так и на рынке новостроек.

Если Вы не ограничены в ресурсах, то наиболее оптимальным вариантом приобретаемого жилья будет покупка квартиры, возраст которой не менее трех лет, и в то же время не больше десяти. Без сомнения, подобрать именно такую квартиру, да еще и в нужном районе достаточно проблематично.

Первичка или вторичка — что лучше?

«Своя» квартира может быть как в новом доме, так и во «вторичке». Важно взвесить все за и против, ведь у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Рассказываем, какие.

«Своя» квартира может быть как в новом доме, так и во «вторичке». Важно взвесить все за и против, ведь у каждого варианта есть свои плюсы и… Финансы

1. Перепланировка 

Чем лучше первичка. Один из главных плюсов новостройки — это возможность самому выбрать дизайн, проявив фантазию и подстроив квадратные метры под свои нужды. Обычно в новостройке нет перегородок (кроме опорных), и вы сможете сделать квартиру вашей мечты, ориентируясь только на свой проект и финансовые возможности. Квартира на вторичном рынке в этом случае проигрывает — обычно все стены и перегородки там уже возведены, половину из них ни в коем случае нельзя сносить, и в какой-то степени вам придется подстраиваться под предпочтения предыдущих жильцов (если они уже внесли изменения в конструкцию).

Чем лучше вторичка. Много вы знаете людей, которые покупают квартиру и тут же переделывают ее под себя? Вряд ли. Стоит признать, что стандартная планировка (а именно такую можно встретить во вторичке) в большинстве случаев не такая уж и ужасна.

Вряд ли вы станете покупать квартиру, если в ней срочно требуется капитальный ремонт, а если каких-то принципиальных претензий к внешности квартиры у вас нет — отлично, ремонт может подождать, а вы, тем временем, не потратите кучу времени на выбор обоев и ламината.

2. Коммуникации и ремонт

Чем лучше первичка. В ближайшие пять-шесть лет вам вряд ли придется капитально ремонтировать новую квартиру — там уже будут хорошие коммуникации, проводка будет рассчитана на большую нагрузку, что нечасто бывает в старых домах.

Ремонт в целом удобнее делать в новостройке — там легче заметить недоделки (к тому же, вы ведь наверняка изучили компанию, которая строит дом, и многое знаете о ее репутации). И даже если вас что-то не устраивает, за сравнительно небольшие деньги вы избавитесь от любых недоразумений.

Чем лучше вторичка. Во вторичке коммуникации могут быть ветхими, но они точно будут сделаны «добротно». Подумайте, ведь первичка — это стандартные розетки, краны, которые нужно срочно менять, потому что они плохо работают, выпадают из стен. Даже если сейчас все хорошо, они перестанут работать через месяц. Если у вас не было времени уточнить эти моменты, то можно остаться с носом, протекающим потолком и оконным блоком, в который невозможно нормально вставить рамы.

И это еще не все — в новостройке необходима стяжка пола по всей квартире, возведение внутриквартирных перегородок с устройством дверных проемов, разводка электропроводки, водопровода, оштукатуривание. Во вторичке достаточно сделать косметический ремонт.

3. Выбор

Чем лучше первичка. Когда вы будете покупать квартиру в новом доме, вы сможете выбрать комфортный и удобный для вас этаж, подъезд, вид из окна, расположение дверей на этаже. Лучше будут условия и по так называемым площадям общего пользования. Они достаточно просторные во всех новых домах, и у вас не будет сомнений, куда лучше поставить полку для обуви, которая постоянно мешает.
Подъезды и лестничные клетки тоже будут шире – вам вряд ли придется думать о том, как без потерь протащить широкий диван. Кстати, его можно везти на этаж в грузовом лифте.

После заселения цена на квартиру немного вырастет. Цена на раннем этапе строительства и перед вводом в эксплуатацию отличается примерно на 20%.

Чем лучше вторичка. Если правильно выбран район, этажность и направления окон имеют уже не очень большое значение. Чистота в подъезде и возможность занести диван — это тоже хорошо, но помимо вас такие же диваны будут вносить еще 50 новых соседей по новостройке. Вас ждут несколько месяцев (или лет) пыли, грязи, шума по воскресеньям. Стоит подумать, готовы ли вы жить в цеху с несколькими децибелами шума ради новой квартиры.

Отличие ремонта новостройки и вторички — Ремонт квартир в Москве под ключ

Многие заказчики не понимают, почему ремонт в их старой квартире стоит дороже, чем в такой по размеру новостройке. Причин на это много, про них и будет эта статья. Первое, что отличает ремонт в новой квартире, от вторичного жилья – это видимость всех необходимых работ. Любой мастер сразу поймет, что ему нужно делать, какой материал и инструменты для этого необходимы. Смета формируется максимально точная. А вот при ремонте в старых квартирах, может появиться множество скрытых от глаз проблем. Есть вероятность наткнуться на перебитую проводку, ржавые трубы, разрушение несущих конструкций, щели и трещины. Все это потребует дополнительных расходов и увеличит время работ. А возникшие сложности появляются, как правило, уже в процессе работы. В новых домах можно сразу же приступить к работе, немного обработать поверхность и все. Нет необходимости в демонтаже старых конструкций и их ремонте. Как результат существенное сокращение времени. Нет риска создания короткого замыкания, наткнувшись в старую проводку, а это еще и безопасность жизни и здоровья мастеров. Всю электропроводку и дополнительные перегородки можно устанавливать изначально так как хочет заказчик. Все розетки и выключатели будут расположены в соответствии с проектом готовой квартиры. Так же в новостройке нет никакой мебели, в отличии от старых квартир, а она существенно затрудняет работы. Приходится ее постоянно таскать из комнаты в комнату. Получается, что ремонт в новостройке менее трудоемкий, следовательно, быстрее и дешевле чем во вторичном жилье. Но есть один момент, который нужно учесть при ремонте в новостройке. У новых домов есть период усадки фундамента. Как правило, год или два. И ремонт может пострадать. Профессиональные мастера зная этот факт, используют правильные отделочные материалы, способны перенести незначительные изменения в размерах стен, потолков, полов. Используют более пластичный материал или независимый от подвижных плоскостей. Если же собственник жилья самостоятельно делает ремонт квартиры. И ее покупка была связана с продажей прошлой недвижимости. Вторичное жилье будет для него практичней. Так как уже имеется туалет, ванная и плита на кухне. Можно жить в квартире и поочередно из комнаты в комнату производить ремонт. Но такой вариант затянется на долгие месяца или даже годы.   Читайте наши интересные статьи об услугах по ремонту от нашей компании :


Основное место жительства, второй дом или инвестиционная недвижимость? | Лучше

При подаче заявления на ипотеку вас спросят, как ваша собственность будет использоваться — в качестве основного места жительства, второго дома или инвестиционной собственности. То, как вы классифицируете дом, повлияет на доступные ставки по ипотеке и требования, необходимые для утверждения жилищного кредита.

Как занятость недвижимости может повлиять на ипотеку

Предполагаемое использование вашей собственности повлияет на доступные процентные ставки и требования, необходимые для получения ипотеки на дом.Это связано с тем, что кредиторы должны оценивать уровень риска при предоставлении вам ипотеки, то есть они определяют, насколько вероятно, что вы выплатите свой кредит. Чем рискованнее кредитная ситуация, тем выше будут ставки и более строгие требования для утверждения. Несмотря на то, что вам нужно будет уточнить у своего кредитора особенности каждого типа ипотеки, вот некоторые вещи, о которых следует помнить.




Как кредиторы определяют основное место жительства

Основное место жительства — это место, где вы, скорее всего, будете жить и проводить большую часть своего времени.На ипотеку на первичное жилье легче претендовать, чем на другие типы проживания, и она может предлагать самые низкие ставки по ипотеке.

Кредиторы рассматривают их как недвижимость, потому что домовладельцы с большей вероятностью будут оплачивать крыши над своими головами.

Для того, чтобы недвижимость считалась основным местом проживания, должны быть соблюдены следующие критерии:

• Вы должны жить в доме большую часть года.
• Дом должен находиться на разумном расстоянии от вашего места работы.
• Вы должны начать жить в доме в течение 60 дней после закрытия.
• Если вы рефинансируете ипотеку для своего основного дома, вы должны иметь возможность подтвердить свое место жительства с помощью документации (например, налоговых деклараций или государственного удостоверения личности).

Получение ипотеки на первичное проживание

Кредиторы обычно предлагают самые низкие процентные ставки для основного жилья, потому что они считают, что вы, скорее всего, погасите ссуду за дом, в котором фактически живете.Если вы не выплатите ипотечный кредит на основное жилье, последствия невыплаты будут наиболее серьезными, поскольку вы можете по сути стать бездомным. Первичные дома также имеют самые низкие требования к первоначальному взносу, при этом некоторые обычные ссуды предлагают минимальный первоначальный взнос всего в 3%.

СОВЕТ: Если вы хотите получать доход от аренды своего дома, подумайте о покупке многоквартирного дома. Пока вы живете в одной из квартир, кредиторы могут классифицировать недвижимость как основное место жительства, что может помочь вам получить более низкие процентные ставки и требования к первоначальному взносу.

Как кредиторы определяют второй дом

Если вы хотите купить загородный дом, то ваша собственность, скорее всего, будет классифицирована как второй дом. Классификация второго дома зависит от того, как вы планируете занимать недвижимость, а не от того, является ли это вторым домом, который вы когда-либо покупали или владеете в настоящее время.

Ваша собственность будет считаться вторым домом, если она соответствует следующим условиям:

• Вы должны жить в доме какое-то время.
• Дом не может быть предметом договора аренды, таймшера или управления недвижимостью.
• Заемщик должен иметь исключительный контроль над собственностью.
• Дом должен быть одноквартирным и подходить для круглогодичного проживания.

СОВЕТ: Если вы не планируете проживать в этой собственности постоянно, имейте в виду, что местоположение дома может повлиять на то, будет ли он считаться вторым домом. Если вы выберете место слишком близко к вашему основному месту жительства, оно может быть классифицировано как инвестиционная недвижимость, что может означать более высокие ставки по ипотеке и более строгие квалификационные требования.

Получение ипотеки на второй дом

Ссуды на вторичное жилье могут иметь более высокие процентные ставки, чем ссуды на первичное жилье, поскольку они представляют более высокий уровень риска. Поскольку ваше жилье не зависит от вашего второго дома, кредиторы предполагают, что вы с большей вероятностью прекратите платить по ссуде, если попадете в тяжелые времена.

Чтобы иметь право на ипотеку второго дома, вам также может потребоваться соответствовать более высоким стандартам кредитного рейтинга, иметь первоначальный взнос в размере не менее 20% и соответствовать определенным требованиям к наличным резервам.Резервные требования означают, что у вас должно быть достаточно денег в виде ликвидных сбережений, чтобы покрыть ипотеку на несколько месяцев, если потребуется.




Как кредиторы определяют инвестиционную недвижимость

Если вы думаете о покупке дополнительной собственности с единственной целью сдавать ее в аренду или получать от нее доход, то это будет считаться инвестиционной собственностью. Инвестиционная недвижимость, как правило, имеет самые высокие процентные ставки и требования к первоначальному взносу среди всех типов недвижимости. Это связано с тем, что кредиторы считают, что дома, не занимаемые владельцами, имеют дополнительный уровень риска, поскольку арендаторы вряд ли будут уделять содержанию и содержанию такое же внимание, как владельцы, проживающие в собственности.

Ваша недвижимость будет считаться инвестиционной, если:

• Дом находится в пределах 50 миль от вашего основного места жительства.
• Вы не будете проживать в этой собственности, и вы планируете получать с нее арендную плату или арендные платежи.
• Вы намереваетесь получить прибыль, перевернув собственность.

Если вы хотите сдавать дом в аренду, возможно, вам потребуется предоставить договор аренды, подтверждающий, что недвижимость занята арендатором.

Получение ипотеки на инвестиционную недвижимость

Ипотека инвестиционной недвижимости имеет самые строгие квалификационные критерии, потому что она, как правило, имеет более высокий уровень просрочек, чем другие типы размещения.Люди более склонны отдавать предпочтение выплате ссуды за дом, который они используют, а не за дом, который просто используется для получения дополнительного дохода.

Ипотечный кредит на инвестиционную недвижимость обычно предусматривает самые высокие процентные ставки, требования к кредитному баллу и требования к ликвидным активам из трех типов владения недвижимостью. Вам также, вероятно, потребуется минимум 20% для первоначального взноса.

СОВЕТ: Имейте в виду, что вы, возможно, не сможете включить свой будущий доход от дома как часть своего дохода при подаче заявления на ипотеку для инвестиционной недвижимости.

Почему не следует лгать о типе жилья в заявлении на ипотеку

Не рекомендуется искажать информацию о том, как вы планируете жить или сдавать в аренду свой дом в заявлении на получение кредита. Вы не будете первым, кто придумал способы ввести кредиторов в заблуждение, и кредиторы будут проверять занятость вашей собственности во время и после процесса андеррайтинга.

Раньше кредиторы нанимали людей, чтобы они стучались в двери, чтобы проверить, действительно ли заемщики живут в доме.Но в наши дни у кредиторов есть более сложные и высокотехнологичные инструменты для проверки занятости. Кредиторы могут использовать анализ данных и алгоритмы для выявления заемщиков, которые, возможно, солгали в своих ипотечных заявках. Данные из файлов кредитного бюро, счетов за коммунальные услуги и налоговая информация могут помочь определить, отличаются ли ваши адреса от адресов, используемых в заявках на получение кредита.

Мошенничество с ипотекой влечет за собой штрафы

Если в заявлении на ипотеку будет установлено, что вы неверно изложили свои намерения относительно проживания, вы можете оказаться в затруднительном положении.

Искажение информации в заявках на ипотеку считается банковским мошенничеством и в случае признания виновным подлежит штрафам, судебному преследованию и даже тюремному заключению. Если выяснится, ваш кредитор может потребовать выплаты ссуды, а это значит, что вы должны будете немедленно выплатить ссуду в полном объеме. Если вы не можете позволить себе погашение кредита, кредитор может изъять имущество. В крайних или вопиющих случаях кредиторы также могут уведомить Федеральное бюро расследований (ФБР).

Конечно, бывают ситуации, не связанные с мошенничеством, когда ваш основной дом может превратиться в будущий второй дом или инвестиционную недвижимость.Кроме того, вы можете оказаться в ситуации, например, при переводе на работу, когда вы должны будете купить новый основной дом в другом районе, городе или штате, в то время как вы все еще владеете и живете в своем основном доме.

Если вы не знаете, как будет классифицироваться ваша недвижимость или как это может повлиять на вашу ипотеку, запишитесь на бесплатную консультацию с одним из наших экспертов по ипотеке.




Вторичные блоки | SPUR

Разрешение домовладельцам добавлять вторичные арендные единицы к своей собственности — одна из самых многообещающих стратегий, которые мы имеем для увеличения предложения жилья в Сан-Франциско без значительного изменения эстетического характера наших кварталов.

Вспомогательная квартира (также известная как «жилая единица», дополнительная жилая единица или ADU) — это дополнительное, автономное жилище на том же участке, что и существующее жилое здание. Обычно он строится внутри уже существующей конструкции, но иногда является дополнением к конструкции или находится в отдельном вагонном отсеке или складском помещении на заднем дворе. Вторичные единицы не требуют дополнительной земли или государственного финансирования. Поскольку они используют существующие структуры и большинство компонентов и инфраструктуры (например,г., вода, канализация, инженерные сети, благоустройство территории) есть, и зачастую владельцы могут выполнять некоторые работы самостоятельно, строить их дешевле, чем обычное жилье.

Общественные преимущества вторичных единиц многочисленны. Они распределяют менее дорогое жилье по общине и позволяют городу расширять предложение жилья за счет умеренного увеличения во многих областях, вместо того, чтобы концентрировать новое жилье только в нескольких. Из всех источников жилья они имеют наименьшее визуальное воздействие на окрестности. И они представляют собой жилье на протяжении всего жизненного цикла, обеспечивающее гибкость и стабильность семьи с течением времени.Дополнительный доход от вторичного жилья может помочь сделать выплаты по ипотеке возможными для новых домовладельцев. Он может предоставить жилье работникам по уходу за детьми или на дому. Он может принести дополнительный доход, когда вмешиваются экономические сдвиги, связанные с разводом, безвременной смертью или болезнью. А вторичный блок может предложить безопасное, полунезависимое и недорогое жилье для пожилых людей или родственников с ограниченными возможностями, а также возвращающихся взрослых детей.

В настоящее время город затрудняет для владельцев недвижимости добавление второстепенных единиц.Мешают чрезмерно жесткие требования кодов, и большинство определений зонирования жилых помещений запрещают вторичные единицы, даже если эти кодексы могут быть соблюдены. SPUR считает, что общественный контроль — лучшая гарантия того, что жилищный фонд города останется здоровым и безопасным. Правила, которые затрудняют юридическое добавление вторичных единиц жилья, если не делают невозможным, либо приведут к появлению единиц, не обеспечивающих соблюдение стандартов охраны труда и техники безопасности, либо лишат город столь необходимого жилья.

SPUR предлагает стимулировать создание вторичных блоков, соответствующих коду, четырьмя способами:

1.Разрешить второстепенные единицы без парковки в районах рядом с остановками общественного транспорта и магазинов, где часто можно жить без машины

2. Упростить создание вторичных единиц без парковки, предназначенных для проживания пожилых людей и людей с ограниченными возможностями, во всех жилых районах

3 . Содействовать реклассификации односемейных кварталов, которые поддерживают второстепенные дома, в зонирование «RH-1 S», которое позволяет второстепенным домам с парковкой

4. Разрешить второстепенные дома без парковки в архитектурно и исторически значимых зданиях и в исторических районах

Ни одно из этих предложений не приведет к расширению ограждающих конструкций зданий сверх того, что в настоящее время допускают нормы, что гарантирует, что второстепенные единицы не изменят внешний вид и характер районов, в которых они расположены.


История вторичных единиц в Сан-Франциско

Традиционная модель жилой застройки в Сан-Франциско включала вторичные единицы. Они создавались исходя из потребностей и спроса, часто в качестве жилья для работающих бедняков, помощи по дому и членов семьи. Во время Второй мировой войны было создано большое количество нелегальных единиц жилья для удовлетворения спроса на жилье, вызванного бумом занятости в оборонной сфере. По оценкам тогдашнего Бюро строительной инспекции, к 1960 году в Сан-Франциско насчитывалось от 20 000 до 30 000 вторичных единиц, 90 процентов из которых были построены без надлежащих разрешений.Те, которые построены без разрешений, обычно имеют некоторые нестандартные условия в отношении освещения и воздуха, ванны или кухонных принадлежностей, входа или выхода, водопровода, электрических или отопительных систем. Они обычно превышают допустимую для зонирования плотность и обычно не обеспечивают необходимой парковки.

В 1959 году город начал серию программ модернизации жилья в различных районах в рамках своей программы обновления города. Программы предусматривали систематическую проверку всех зданий с целью приведения их в соответствие со стандартами недавно принятого Жилищного кодекса.Владельцам недвижимости были предоставлены долгосрочные ссуды под низкие проценты (3 процента) для проведения необходимого ремонта зданий, установки новых водопроводных и электрических систем и т.д. деревья, установка паркинга и внедрение мер по снижению дорожного движения.

В ходе всесторонней проверки было обнаружено много незаконных вторичных единиц. Приведение их в соответствие с минимальными стандартами Жилищного кодекса и удержание их в жилищном фонде, если это было возможно, вскоре стало одной из основных задач города.Был разработан список, в котором проводилось различие между элементами кодекса безопасности и не связанными с безопасностью жизни, и в результате подачи апелляций некоторым элементам было разрешено остаться, если условия, угрожающие здоровью и жизни, были исправлены. Парковка не требовалась, если владелец мог продемонстрировать, что эта единица существовала до 1955 года, когда впервые были введены в действие требования о парковке Кодекса планирования.

В 1978 году город принял всесторонний пересмотр правил зонирования для всех жилых районов.Он создал больше районов, что позволило бы варьировать некоторые требования к боковым и задним дворам, но по большей части не изменило допустимую плотность в районах с более низкой плотностью. Большинство из 120 000 домов на одну семью города были размещены в районах RH-1 (жилые дома, одноквартирные дома) и RH-1-D (жилые дома, отдельные дома для одной семьи), в которых плотность была ограничена одной квартирой на стандарт. много. Однако некоторые из них были размещены в районах RH-2, где было разрешено две единицы жилья, в результате чего в 1980-х и 90-х годах к этим объектам был добавлен ряд новых юридических единиц.

Перестройка 1978 года также создала район RH-1-S (жилой дом, одна семья с второстепенным жилым помещением), в котором разрешалось проживание на две семьи, при этом второе жилище было ограничено до 600 квадратных футов чистой площади. Требовалось одно парковочное место, которое могло быть компактным и тандемным, а не отдельным. По инициативе владельцев собственности район RH-1-S был впоследствии нанесен на карту на четырех небольших участках, охватывающих около 40 земельных участков, как средство разрешения легализации несанкционированных участков.

Пересмотр кодекса 1978 года также разрешил засчитывать жилые помещения, специально предназначенные для пожилых людей или людей с ограниченными физическими возможностями, как половину единицы. На каждые пять домов престарелых / инвалидов требовалось только одно парковочное место. Это означало, что в односемейных районах RH-1 или RH-1-D можно было установить вторичный блок для пожилых людей или инвалидов без парковки, но только в том случае, если первичный блок был также разработан для пожилых людей и инвалидов. Очень мало домов было построено в ответ на это зонирование из-за требования, чтобы оба дома были пожилыми / инвалидами.Это классический пример законодательства, которое хорошо смотрелось в газетах, но не соответствовало заявленной цели.

В 1982 году штат принял SB1534, Закон Мелло, для содействия развитию вторичного жилья как источника доступного жилья. Он постановил, что вторичные единицы будут разрешены во всех юрисдикциях Калифорнии. Способы реализации были оставлены на усмотрение местных властей при условии, что местные агентства не создают требований, «настолько произвольных, чрезмерных или обременительных, что необоснованно ограничивают возможность домовладельцев создавать вторые квартиры.»В ответ ряд городов в районе залива просто разрешили вторичные единицы во всех жилых районах без учета ограничений плотности. Департамент жилищного строительства и общественного развития Калифорнии изучил 15 юрисдикций области залива в 1992 году, которые приняли постановления о вторичных единицах. обнаружил, что в 13 из 15 юрисдикций (за исключением Пьемонта и Ньюарка) были приняты постановления, разрешающие второстепенные единицы в масштабах города как в отдельных, так и в многокомпонентных зонах.




В 1981 году Торговая палата Сан-Франциско разработала Стратегический план. План, который, среди прочего, призывал к развитию вторичного жилья как средства создания доступного жилья.После принятия Закона Мелло Палата предложила изменения в Кодекс планирования, чтобы стимулировать второстепенные единицы в частях города, в которых не было жестких ограничений для парковки, изменение Строительного кодекса для облегчения строительства при одновременной защите здоровья и безопасности, а также амнистию для существующих единиц, соответствующих пересмотренным кодексам. Предложение было поддержано пятью инспекторами, а также рядом общественных организаций и бизнес-групп, а также нескольких местных ассоциаций. Ассоциация жилищных строителей была (и остается) решительным сторонником секционных квартир.Однако его не поддержали мэр, Комиссия по планированию и ее сотрудники, а также шесть членов Наблюдательного совета, которые из-за сильного сопротивления большинства местных ассоциаций поддержали вместо этого принятие Раздела 207.2 Кодекса планирования. В этом разделе излагались причины, по которым город считал, что он уже соответствует Закону Мелло без более либерального разрешения второстепенных единиц. Он утверждал, что упомянутые выше положения о зонировании 1978 г., существующая высокая плотность населения в городе и обширное зонирование территорий для многоквартирных домов вместе с относительно агрессивными программами доступности по цене города удовлетворяют требованиям Закона Мелло.Государство не оспаривало этот ответ на свой мандат.

В 1980-х и 90-х годах многие новые здания были построены с помещениями на первом этаже (например, комната отдыха, барная стойка с раковиной, ванная комната и отдельный вход), которые можно было легко преобразовать во второстепенное здание. В качестве второстепенных единиц они будут лишены парковки во дворе и будут превышать допустимую плотность. Следовательно, в качестве сдерживающего фактора для преобразования, владельцы этих новых построек (более 10 000, в основном одноквартирных зданий) должны были зарегистрировать Уведомление о специальных ограничениях (NSR) с указанием количества юридических единиц в здании.Сколько с тех пор было переоборудовано в нарушение Кодекса планирования и СМП, неизвестно.

В 1992 году инспектор Теренс Халлинан, а в 1996 году инспекторы Мейбл Тенг и Том Аммиано предложили программы амнистии с положениями, которые позволили бы в той или иной степени легализовать вторичные единицы. От этих мер отказались, когда не удалось получить необходимую поддержку в Правлении.

В 1997 году Департамент планирования разработал компромисс, позволяющий легализовать существующие несанкционированные единицы и создавать новые, перенеся на RH-1-S те части районов RH-1 и RH-1-D, расположенные в пределах пяти минут ходьбы. как транзитных, так и соседних покупок.Ограничение доступа к этим зонам было направлено на устранение страха домовладельцев потерять парковку на улице. Картографическое исследование показало, что около 75 процентов всех предполагаемых незаконных единиц жилья находились в транзитных / торговых зонах. Владельцы незаконных единиц должны были оплатить обычные затраты на реклассификацию зонирования плюс внести свой вклад в стоимость общегородского экологического анализа, который, вероятно, потребовался бы. Все соседи домов амнистии автоматически получат выгоду от реклассификации и возможность добавления квартиры в будущем без необходимости платить за изменение зонирования.Это предложение также не получило достаточной поддержки, и усилия были прекращены.

В настоящее время город придерживается довольно мягкого отношения к несанкционированным второстепенным объектам «не спрашивай, не говори». Несмотря на это, многие единицы снимаются каждый год. Жилищные инспекторы в настоящее время проводят периодические внутренние проверки зданий, состоящих из трех и более квартир. Хотя они не ищут неавторизованные вторичные единицы, они должны разбираться с ними, когда они обнаруживаются. В городе не проводятся периодические внутренние проверки одно- и двухквартирных домов, но инспекторы обязаны отвечать на жалобы, в основном от соседей, и разбираться с любыми обнаруженными нарушениями.Приблизительно от 50 до 100 единиц ежегодно удаляются посредством принудительного применения кодов. Удаление этих единиц из жилищного фонда приводит к перемещению жильцов, часто пожилых и малообеспеченных.

Совершенно очевидно, что существует большой спрос на вторичные блоки и что многие владельцы зданий готовы их создавать, независимо от того, соответствуют ли они требованиям кодекса или нет. Из-за той важной роли, которую они играют в обеспечении недорогого жилья, для города может быть контрпродуктивным принятие в настоящее время агрессивных мер по ликвидации незаконных вторичных единиц жилья.Таким образом, предложения SPUR направлены на поощрение новых легальных вторичных единиц.


Рекомендации

В нашу эпоху резкого роста арендной платы и низкого уровня вакансий в соответствии с действующими ограничительными правилами создается несколько новых законных вторичных единиц жилья, которые могли бы частично снизить давление на предложение жилья. Самыми большими сдерживающими факторами для создания вторичных единиц, соответствующих нормам, являются ограничения по плотности и требования к парковке согласно Кодексу планирования и, в меньшей степени, строгое применение определенных правил Строительного кодекса.Учитывая потребность в жилье и несправедливость отказа законопослушным домовладельцам в возможности добавлять второстепенные блоки, при этом, казалось бы, не обращая внимания на недобросовестные установки несанкционированных блоков, SPUR считает, что необходимо внести изменения в код, чтобы облегчить создание соответствующих нормам блоков определенных типов. и в областях, где их воздействие можно свести к минимуму. Следующие предложения предназначены для этого.

1. Разрешить второстепенные объекты без парковки в районах, близких к остановкам общественного транспорта и магазинов

Близость к основным транспортным магистралям и торговым объектам позволяет некоторым районам города поглощать несколько более высокую плотность при меньших уровнях не- уличная парковка.

Требование парковки является основным сдерживающим фактором для создания легальных вторичных единиц. Во многих случаях физически трудно, если не невозможно, и очень дорого обеспечить парковку — особенно независимо доступную парковку — без использования пространства для вторичного блока, что является чрезмерно дорогим и / или пагубным образом изменяет внешний вид здания.

Фактически, вторичные агрегаты в качестве генераторов автомобилей и поездок на автомобиле практически не влияют. Меньшие по размеру, чем большинство квартир, второстепенные блоки, как правило, вмещают одного или двух человек, а зачастую и людей с меньшими доходами, которые, по статистике, имеют меньше автомобилей.Без автомобиля живут многие семьи в Сан-Франциско. В 2000 году 29 процентов домохозяйств Сан-Франциско не имели автомобилей по сравнению с 9 процентами по стране. Многие из этих домохозяйств живут во второстепенных единицах в районах, близких к основным транспортным магистралям и районным магазинам, что позволяет удобно передвигаться без машины.

SPUR предлагает внести поправки в Кодекс планирования, чтобы разрешить вторичную единицу жилой площади до 600 квадратных футов в жилых районах, без ограничения проживания пожилых людей и людей с ограниченными возможностями и без парковочного места во дворе, на любом участке, который находится в пределах расстояние легкой пешей прогулки (определяемое как 1/4 мили — примерно пять минут ходьбы в медленном темпе) как «главной транзитной улицы или транзитного центра», так и «торгового района».»

Для меньшего вторичного блока требуется меньше открытого пространства, чем для более крупного первичного блока. В районе зонирования RH-1-S, который допускает вторичные блоки, потребность в открытом пространстве для вторичного блока составляет одну треть от требование для первичного блока. Это соотношение должно применяться и в других районах при условии, что оно составляет не менее 36 квадратных футов. Поскольку невозможно обеспечить дополнительное открытое пространство, когда вторичный блок строится в существующей структуре, там должна быть простой административной процедурой, с помощью которой можно было бы отказаться от требования открытого пространства.

Владелец может выбрать место для парковки (которое должно быть тандемным и компактным), но от него не следует требовать этого, если он может гарантировать, что жители квартир без парковки во дворе не будут пользоваться парковкой на улице. . Нехватка парковок во дворе — один из основных источников противодействия родственникам со стороны соседей, и к этому нужно относиться серьезно.

Эту проблему следует решить, потребовав от владельцев зданий установить второстепенную единицу без учета парковки в NSR, в котором говорится, что единицы могут быть сданы в аренду только тем арендаторам, которые соглашаются не владеть или не владеть автомобилем, припаркованным на общественной улице Сан-Франциско, в то время как жильцы дома или на работе.Примеры до некоторой степени схожие инструменты правоприменения существуют как в Конкорде, так и в Окленде, которые требуют, чтобы одна из двух единиц в этой ситуации была занята владельцем, что кодифицировано как постоянное ограничение акта. В случае нарушения принудительное исполнение достигается путем удаления свидетельства о заселении. Сан-Франциско может применить специальное ограничение, если владелец не включит и не обеспечит соблюдение положения о запрете парковки на улице в договоре аренды второго помещения. Обычно принудительное исполнение инициируется жалобой соседа.

Другой потенциальный инструмент принудительного исполнения доступен в городской программе льготной парковки. Если вторичный блок расположен в районе преимущественной парковки (где только жителю района разрешено парковаться дольше двух или, в некоторых случаях, четырех часов), жильцы по адресу такого дома могут быть лишены права на проживание в этом районе. разрешение на парковку.

2. Разрешить больше единиц для пожилых людей / инвалидов

SPUR также предлагает изменить текст Кодекса планирования таким образом, чтобы первая единица, предназначенная для пожилых людей или инвалидов, не учитывалась в ограничении единиц (теперь код предусматривает, что такие единицы считаются половиной единицы).Это позволит добавить такой тип жилья к существующим и новым семейным домам в районах RH-1 и RH-1-D, а также в районах с более высокой плотностью населения, которые уже имеют максимальное количество стандартных домов. Многие из этих единиц будут расположены на первом этаже, где к ним будет легче добраться. Эти специализированные подразделения, многие из которых предназначены для пожилых членов семьи, обычно обеспечивают мало поездок на автомобиле и удовлетворяют потребность в специализированном жилье с минимальным воздействием на окрестности.

3. Переклассифицировать некоторые районы для одной семьи в район вторичного жилья RH-1-S

Некоторые районы или части кварталов, зонированных для одной семьи (RH-1 и RH-1-D), могут приветствовать вторичные жилые дома с стоянка; другие не могут. Кодекс планирования в настоящее время предусматривает механизм, район RH-1-S, в котором разрешены вторичные единицы площадью до 600 квадратных футов без ограничений для пожилых людей / инвалидов, но с компактной тандемной парковкой. SPUR рекомендует провести реклассификацию в тех областях, где есть поддержка для введения вторичных единиц.Районы надзора могут стать центром такой реклассификации.

4. Разрешить второстепенные объекты в архитектурно и исторически значимых зданиях

Многие архитектурно значимые здания, которые придают столько очарования и характера Сан-Франциско, находятся под угрозой сноса или несовместимых изменений. Разрешение вторичным единицам без парковки может обеспечить доход, необходимый для того, чтобы сохранить эти здания финансово осуществимым.SPUR предлагает разрешить «квалифицированным историческим зданиям или собственности» иметь вторичную единицу без парковочного места при условии, что владелец согласен с ограничениями на снос или переделку.


Строительные нормы и правила, препятствующие созданию вторичного жилья

Добавление вторичной единицы к односемейному дому относительно несложно и создает несколько проблем, связанных с строительными нормами. Хотя эти требования несколько дороги, а в некоторых случаях несколько произвольны, выполнение этих требований обычно не является чрезмерно дорогостоящим.Проблемы, которые затрудняют легализацию незаконных единиц жилья, таких как огнестойкие конструкции, безопасная сантехника и электрические услуги (часто за готовыми стенами в существующих незаконных единицах), не представляют особых проблем с новыми единицами. Этих проблем можно легко избежать с небольшими дополнительными затратами или без них, и они будут решены в ходе обычного осмотра здания по мере строительства устройства.

Аналогичным образом, нетрудно добавить еще один блок к трех- или четырехэтажному зданию.Однако преобразование двухэтажного дома в трехэтажное — это существенное изменение строительного кодекса с R-1 (Жилище) на R-3 (Многоквартирный дом), которое запускает все требования для многоквартирных домов, такие как класс пожарной безопасности. модернизация всего здания и, возможно, пожарные спринклеры по всему зданию. Соблюдение этих требований обычно делает добавление третьего блока к двухблочному зданию непомерно дорогостоящим. В настоящее время, похоже, нет четкого способа решить эту проблему.

SPUR поддерживает предложение Департамента строительной инспекции о расширении использования Государственного исторического строительного кодекса для применения к большему количеству зданий и настоятельно призывает применять его ко всем зданиям старше 50 лет, в которых есть историческая ткань, которую необходимо защитить. Это облегчит строительство второстепенных блоков.

SPUR также рекомендует Консультативному комитету по Кодексу Департамента строительной инспекции провести обзор положений кодекса, регулирующих создание новых юридических вторичных единиц, чтобы определить, есть ли какие-либо изменения в положениях или их интерпретации, которые будут способствовать созданию вторичных единиц. гарантированы.В частности, опасность для здоровья населения, представляемая низкой высотой потолка, должна быть переоценена в свете стоимости понижения пола для соответствия требованию 7 футов 6 дюймов, повсеместного распространения проблемы (по оценкам инспекторов, 40 процентов существующих незаконных помещений имеют потолок). высоты ниже, чем требуется), а также признание того, что код минимальной высоты потолка не требуется для любого использования, кроме жилого.


Приложение к существующим незаконным единицам

SPUR не предлагает амнистию или любые другие меры в отношении существующих незаконных единиц .Тем не менее, SPUR считает, что владельцу незаконного устройства должно быть разрешено подать заявку на разрешение на легализацию устройства, выполнив все применимые требования кодекса и уплатив применимые штрафы за незаконную установку устройства. В настоящее время максимальный штраф в десять раз превышает размер разрешительных сборов, необходимых для легализации объекта. При необходимости этот штраф может быть увеличен. Было бы неплохо направить доходы, полученные от платы за легализацию свекрови, в фонд благоустройства микрорайона, чтобы увеличение жилищного строительства принесло ощутимую пользу району.

Статус контроля арендной платы незаконных в настоящее время единиц жилья, который может быть легализован, если предложения SPUR будут приняты, останется неизменным; если квартира в настоящее время подлежит контролю за арендной платой, она останется контролируемой после того, как она будет приведена в соответствие с кодексом. Если незаконная квартира будет легализована, и арендаторы квартиры будут перемещены из-за работы, арендаторы будут иметь право повторно заселить квартиру по старой арендной плате после легализации. При необходимости следует принять поправки к постановлению об арендной плате, чтобы гарантировать этот результат.

Хроническая нехватка жилья в Сан-Франциско не ослабевает. Производство тормозится из-за отсутствия государственного финансирования субсидируемого жилья и противодействия жилых домов всем типам жилья. Вторичные единицы, не требующие государственных средств или дополнительной земли и не изменяющие внешний вид района, обеспечивают экономичное, быстро создаваемое и совместимое с районом решение.

Дуплекс или дополнительный люкс — в чем разница? — SUITEADDITIONS.COM

Заявление о том, что вы «дуплексируете» свой дом, скорее всего, приведет к тому, что город попросит вас установить 2 отдельные системы отопления с собственными воздуховодами.

Имейте в виду, что разделение групп между блоками в дуплексе намного более детализировано по сравнению со второстепенным блоком, и некоторые сантехнические системы также могут быть другими.

У меня было два случая, когда у консультационных клиентов были предыдущие объекты недвижимости, где их архитектор указал на разрешительных чертежах, что это новый дуплекс, и впоследствии от них требовалось установить дополнительную систему отопления и охлаждения, а также новые воздуховоды для Единица. Это добавило к работе около 15000 долларов.

То же самое и с электрической системой. Обычно дуплексы имеют свои собственные счетчики, каждый из которых обеспечивает 100 Ампер для каждого блока, в то время как вторичные апартаменты обычно подключаются к основному блоку, что может быть или не подходить. Однако, если вы подаете заявку на преобразование в дуплекс, вам, вероятно, потребуется установить новый измеритель и панель.

Итак, формулировка может иметь большое значение!

4. Зонирование может быть другим

Зона, предназначенная для дуплексов, не обязательно может быть зоной, зонированной для размещения дополнительных апартаментов, и наоборот.Хотя Билль 140 претерпел радикальные изменения в Онтарио, чтобы разрешить второстепенные апартаменты, он по-прежнему применяется не везде.

Зонирование также может повлиять на физические атрибуты дома. Например, второстепенные апартаменты обычно не позволяют изменять фасад дома (то есть добавлять новую входную дверь), тогда как это не может повлиять на дуплексы.

Какой из них лучше?

Здесь нет правильного или неправильного ответа. Как правило, дуплекс, вероятно, будет стоить дороже при покупке, но он также лучше, поскольку он уже определен как таковой и, вероятно, имеет отдельные системы отопления, вентиляции и кондиционирования и электрические системы.Позже будет проще перейти на триплекс, чем на дом со второстепенным люксом.

С другой стороны, если вы подумываете о покупке дома для одной семьи или у вас уже есть такой дом, и вы хотите добавить еще один дом, сделать это в качестве второго апартамента вместо дуплекса было бы гораздо более рентабельным. Это касается как затрат на строительство, так и любых городских сборов.

Город определяет, что это такое

Что такое вторичные рынки недвижимости?

Рынки недвижимости в США обычно делятся на три корзины.Первичные рынки включают крупнейшие и наиболее густонаселенные города. Третичные рынки относятся к более рассредоточенным территориям с меньшим населением. Посередине — вторичные рынки. Но что именно делает рынок недвижимости вторичным рынком?

Несмотря на отсутствие каких-либо конкретных критериев, вот общий обзор того, что такое вторичный рынок и что он означает для вас как для инвестора в недвижимость.

Что такое вторичный рынок недвижимости?

Разница между первичным, вторичным и третичным рынками заключается в размере каждого из них.Первичные рынки являются самыми крупными, вторичные — средними по величине рынками недвижимости, а третичные рынки менее населены.

В сфере недвижимости первичный рынок относится к крупнейшим рынкам жилья в США. Например, Нью-Йорк, несомненно, является первичным рынком, а также такие города, как Атланта, Сан-Франциско, Бостон, Феникс и другие крупные населенные пункты. . Первичные рынки также обычно называют «шлюзовыми рынками».

Когда дело доходит до вторичных и третичных рынков, все не так однозначно.Не существует четкого определения того, что делает рынок жилья вторичным или третичным. Лучше всего думать о вторичных рынках — это города США, которые не входят в число самых густонаселенных или густонаселенных районов, но все же имеют большинство удобств, связанных с более крупными городами.

Одно из часто используемых определений состоит в том, что вторичный рынок — это рынок с населением до 500 000 (с населением выше этого порогового значения, являющимся первичными рынками), а третичные рынки определяются как более мелкие рынки с населением до 100 000 человек.С другой стороны, некоторые эксперты рассматривают города с населением до 1 миллиона человек как вторичные рынки, в то время как другие устанавливают планку популярности еще выше, особенно если вы рассматриваете весь мегаполис, а не только сам город.

Другое определение является немного более свободным, учитывая, что вторичные рынки средних городов растут со скоростью выше среднего и считаются «горячими» рынками или рынками с высокими процентными ставками. Согласно этому определению, на вторичных рынках будет наблюдаться значительный рост рабочих мест и рост населения.В результате цены на жилье, вероятно, будут иметь явный восходящий тренд, в то время как уровень вакантных площадей в городе будет относительно низким.

Рынки, которые обычно считаются вторичными рынками, также называемыми вторичными городами, включают следующие:

• Орландо, Флорида.
• Нашвилл, Теннесси.
• Остин, Техас.
• Канзас-Сити, штат Миссури.
• Сент-Луис.
• Майами.
• Портленд, Орегон.

Некоторые города можно отнести к нескольким категориям, в зависимости от определения.Хорошим примером является Филадельфия: с семизначным населением это один из крупнейших городов США, но он не считается растущим или «горячим» рынком по многим стандартам, таким как рост населения или рост цен на жилье.

Чарльстон, Южная Каролина — пример довольно четко очерченного вторичного рынка. С населением около 140 000 человек, значительным ростом числа рабочих мест и ростом населения, а также значительным ростом цен на жилье, Чарльстон — , ​​явно не первичный рынок, что соответствует наиболее широко принятым определениям вторичного рынка.

Являются ли вторичные рынки лучшим местом для инвестиций в недвижимость?

Хотя это не является частью большинства определений вторичных рынков, большинство из них, как правило, намного более доступны, чем первичные рынки. Вторичные рынки, как правило, имеют значительно более низкую стоимость жизни, чем крупные населенные пункты США, и неудивительно, что в последние годы наблюдается приток населения. Например, в Остине, штат Техас, с 2010 по 2016 год рост населения составил почти 20%. Население Шарлотты, штат Северная Каролина, за это время выросло более чем на 15%, то же самое можно сказать и о Денвере.Темпы роста Нью-Йорка в те годы? Всего 1,9%.

Пандемия COVID-19 может еще больше ускорить рост вторичных рынков, поскольку все больше корпораций разрешают сотрудникам работать удаленно, а ограничения, вызванные пандемией, вызвали у многих американцев желание иметь больше места, чем они могут себе позволить, в крупных городах, таких как Нью-Йорк. и Сан-Франциско. Если вы инвестор, рост на вторичных рынках может быть хорошей возможностью.

Чистая прибыль

Очевидно, что инвестиции в недвижимость следует оценивать в индивидуальном порядке.Тот факт, что арендуемая недвижимость находится в определенном городе, не обязательно означает, что это отличная возможность для инвестиций. Но демографические тенденции указывают на рост стоимости недвижимости, что может привести к некоторым интересным возможностям инвестирования в недвижимость на вторичных рынках в ближайшие годы.

Разница в налогах и ипотеке для второго дома по сравнению с Primary In New York

Если вы принадлежите к высшему классу, вы уже знаете, что недвижимость в Нью-Йорке является символом статуса.

Наличие дома в Нью-Йорке предлагает достопримечательности, удобство и возможности для бизнеса, даже если это не ваше основное место жительства.

Желание получить второй дом в Нью-Йорке — это обычное дело, но многие люди не всегда знают, чего ожидать.

По правде говоря, большинство статей о недвижимости в Нью-Йорке сосредоточено на получении основного места жительства или квартиры.

Это полезно для многих, но не особо помогает, если вы ищете второй дом в городе.

Покупка второго дома сильно отличается от обычной покупки дома.

Итак, чего вы ожидаете? Что вам нужно знать?

В этой статье вы узнаете, что нужно знать о приобретении второго дома в городе…

---

Налоги и ипотека для второго дома

• Есть много веских причин для покупки второго дома в Нью-Йорке Город, который включает в себя инвестиционные цели, работу или учебу в городе, частые отпуска / посещения и как символ статуса.
• Pied-a-terre’s не обязательно должен быть дороже, чем основное жилье в Нью-Йорке.
• Финансирование второго дома может быть сложнее и может потребовать большого кредита, высоких доходов и большого количества денежных резервов.
• Налоги и налоговые льготы действуют по-разному для первичного и вторичного жилья в Нью-Йорке. Вы не сможете требовать столько налоговых льгот для второго дома.
• Вы можете сэкономить на налогах на приобретение второго дома, если не проводите много времени в городе.
• Использование постоянного места жительства в г. Нью-Йорке и попытка выдать его за вторичный дом может привести к налоговой проверке.

---

Что такое основное место жительства?

Основное место жительства — это место, которое вы считаете своим постоянным и основным домом — так сказать, центральный узел, из которого вы работаете.

Часто здесь вы живете, собираете почту, ходите на работу или в школу и спите по ночам.

Второй дом может быть очень похожим, и для некоторых людей эта граница может быть более размытой, особенно для людей, которые половину своего времени проводят в своем основном месте, а другую половину — во втором доме.

Ваше основное место жительства также является важным статусом и местом для рассмотрения ссуды / ипотеки, страхования и налогообложения.

Что такое второй дом?

Второй дом — это дом, который вы не считаете своим основным местом жительства. Люди обычно проводят меньше времени в своем дополнительном месте жительства, чем в основном.

Обычно это собственность, которую большинство людей используют для отдыха, хотя второй дом может иметь и другие функции (подробнее об этом позже).

Еще одно модное слово для второго дома — pied-a-terre , французское название вторичного дома, который вы используете для отпуска или короткой остановки.

Возможно, вы встречали этот термин в объявлениях о недвижимости. Это может относиться к дому, квартире, квартире или, реже, кооперативу в городе.

Pieds-a-terre’s становятся все более популярными среди богатых семей в Нью-Йорке.

Они обычно используются как места для остановки и отдыха во время международных путешествий, дома для отдыха, дома для поездок на работу, а также «дома для вечеринок».

Чтобы узнать больше о пидс-а-терре, прочитайте нашу статью о том, что такое пид-а-терре?

Основные резиденции vs.Второстепенные дома: финансирование

Одно из самых больших различий, которое люди увидят, когда они хотят получить pied-a-terre в Нью-Йорке, связаны с финансированием.

Проще говоря, люди, у которых не возникнет проблем с предоставлением основного места жительства, скорее всего, будут переоценены на вторичный дом в Нью-Йорке — и это из-за правил финансирования вторых домов.

Несмотря на то, что «Большое Яблоко» известно высокими арендными ставками, законы делают все возможное, чтобы средняя семья оставалась относительно разумной.

Вот почему в Нью-Йорке так много программ финансирования и законов, касающихся недвижимости.

Если вы знаете, где искать, есть множество программ и удобств, которые облегчат как сдачу в аренду, так и владение домом для малообеспеченных семей.

Однако большинство из этих удобств и программ доступны только семьям, которые хотят иметь основное место жительства в этом районе.

Чтобы получить второе место жительства, вам нужно иметь возможность приобрести второй дом без помощи со стороны типичных государственных программ.

Кроме того, процентные ставки по ипотечным кредитам на первичные дома обычно ниже, чем на вторичные дома.

С какими ограничениями сталкиваются покупатели второго дома в Нью-Йорке?

Если вы покупаете второй дом в Нью-Йорке, вам лучше приготовиться к большой работе и хлопотам.

Многие кредиторы вообще не предлагают ссуды на покупку pied-a-terre , но это определенно возможно.

Даже Fannie Mae объявила, что кредиторы могут рассмотреть вопрос о финансировании вторых домов, предназначенных для отдыха (это не включает инвестиционную недвижимость).

Те, кто придерживается строгих правил. Наиболее распространенные правила, с которыми вы можете столкнуться, включают:

• Хорошая кредитоспособность. Хотя существуют программы, которые позволяют вам купить дом с плохой кредитной историей в Нью-Йорке, они предназначены только для основного места жительства. Вторичные дома часто требуют кредитного балла 700 или выше.
• Отличное поведение при аренде. Наряду с обычными вещами, которые домовладельцы проверяют при просмотре кредитного рейтинга, они также могут попросить дополнительные рекомендации.
• Снижение от 10% до 20%. Ура! Высокого первоначального взноса можно избежать за основной дом, но не за дом для отдыха.
• Высокий заработок. Ваш доход и активы будут иметь значение при одобрении большинства кредиторов.
• Расстояние. Многие кредиторы будут финансировать ваш дом только в том случае, если он находится в 60 милях или более от вашего основного места жительства.

Если вы хотите узнать свою покупательную способность, воспользуйтесь нашим калькулятором доступности ипотеки.

Кроме того, расходы будут значительно варьироваться в зависимости от того, что вы планируете делать с недвижимостью; например, дом для отпуска или недвижимость с доходом от сдачи в аренду.

Если это звучит как большая бюрократическая волокита, то это потому, что это так.

Покупка pied-a-terre может быть серьезной проблемой, поэтому часто рекомендуются покупки за наличные.

Узнайте больше о процессе покупки, прочитав «Что нужно знать перед покупкой недвижимости».

Меняются ли налоги на недвижимость со вторым домом?

Да, есть.Налоги на вторичное жилье обычно намного ниже, чем то, что заплатил бы первичный резидент.

Действующее налоговое законодательство требует, чтобы вы платили налоги только штату и городу вашего основного проживания.

При этом, если вы проведете в Нью-Йорке более 183 дней, вас попросят заплатить налог на недвижимость Нью-Йорка.

Итак, потратьте свое время с умом и проконсультируйтесь со специалистом по налогам, если вас беспокоит эта проблема.

Можете ли вы подать заявку на вычет по ипотеке на второй дом?

Хотя вам, возможно, не придется платить налоги на недвижимость в вашем pied-a-terre, это не означает, что вы не сможете использовать их для получения льгот в установленный налоговый период.

В настоящее время законы позволяют покупателям жилья списывать вычеты по ипотечным процентам на вторичные дома в пределах лимита, установленного для вашего основного места жительства.

Если вы заплатили по основному месту жительства и хотите сэкономить на налогах к апрелю, получение процентов по ипотечному кредиту в качестве вычета может быть отличным способом уменьшить вашу задолженность.

Могу ли я вычесть налог на недвижимость из моего второго дома?

Национальный предел вычета налогов на недвижимость в настоящее время составляет 10 000 долларов.

Если у вас есть основное место жительства, которое взимает менее 10 000 долларов в год в качестве налога на недвижимость и в настоящее время платит налог на недвижимость в своем месте жительства в Нью-Йорке, вам повезло.

Действующее законодательство разрешает вам списывать этот дополнительный налог на недвижимость в пределах национального лимита независимо от того, является ли это вашим основным или второстепенным домом.

Однако налоги на инвестиционную недвижимость полностью меняются, поскольку она приносит доход, что может быть выгодно вам.

Инвестиционная недвижимость работает как бизнес.

Фактически вы можете вычесть расходы, связанные с содержанием и управлением здания, а также расходы на обслуживание, проценты по ипотеке и амортизацию.

IRS позволяет полностью амортизировать стоимость в течение 27,5 лет.

Если я сдаю в аренду свой пьед-а-терр, должен ли я сообщать о доходах?

К сожалению, о деньгах, которые вы зарабатываете, размещая свой дом на Airbnb, придется сообщать в IRS.

При этом вы можете вычесть расходы, связанные со сдачей дома в аренду.

Существуют ли какие-либо налоговые льготы и льготы, которые могут получить только жители основного места жительства?

При всех налоговых льготах, которые вы можете получить от второго дома, очень соблазнительно просто попросить все вычеты, которые вы можете получить.

К сожалению, есть некоторые налоговые льготы, которые применяются только к основным домам. К ним относятся:

• Кредит STAR. Это налоговая льгота, созданная для того, чтобы у основных домовладельцев было больше шансов на финансовый успех. В результате его нельзя использовать для второстепенных домов.
• Прирост капитала. Налоговые льготы на прирост капитала могут быть заявлены только в том случае, если вы проживали в своем доме в качестве основного места жительства в течение определенного периода времени.
• Расходы домашнего офиса. В зависимости от вашего места жительства вы можете или не сможете добавить это к налогам на свой вторичный дом.

Всегда ли вторые дома дороже стандартных домов?

Существует очень распространенное мнение, что одноэтажные дома по умолчанию будут дороже, чем любое основное жилье.

Это неправда!

Вы можете получить квартиру в Нью-Йорке по той же цене, что и бюджетная квартира.

Конечно, в лучших кварталах Манхэттена вы не найдете ничего по доступной цене.

При этом, если вы просто используете этот дом как место для отдыха, это, вероятно, не будет иметь большого значения.

Первичные дома и второстепенные дома: одобрения

Наряду с трудностями в получении финансирования, даже получение разрешения на переезд во вторичный дом может оказаться утомительной задачей.

Большинство многоквартирных домов недоверчиво относятся к квартирным покупателям и полагают, что они представляют собой риск для сообществ внутри здания или просто предпочитают иметь только основные жилые дома.

Многие, если не большинство кооперативов и кондоминиумов не позволяют своей собственности выступать в качестве второстепенных домов и отклоняют заявителей только на основании этого.

Те, которые открыты для вторичных покупателей жилья, часто имеют особые положения о том, что можно, а что нельзя делать с недвижимостью.

Это может включать запрет на сдачу имущества в аренду или субаренду на время вашего присутствия.

Каковы ваши лучшие варианты одобрения второго дома?

Тип недвижимости, которую вы покупаете, существенно повлияет на ваши шансы получить разрешение на приобретение второго дома.

Кооперативы, как известно, строги даже в отношении заявителей на первичное проживание. Так что, возможно, вы захотите сразу же не подавать заявку на совместную игру.

Если у вас есть на это деньги, лучше не использовать совместные приложения и попробовать купить квартиру или дом.

Кондо с меньшей вероятностью будут иметь ограничения по месту жительства и по-прежнему предлагают приличную сумму обслуживания, встроенную в стоимость.

Как осуществляется принудительное разрешение на проживание?

Учитывая, насколько популярна недвижимость в Нью-Йорке, неудивительно, что люди регулярно пытаются обойти правила проживания, лгая о времени, проведенном в городе.

Наличие второго дома может побудить вас пройти так называемый «аудит по месту жительства», проводимый строительными советами или даже налоговыми органами.

Если вас подозревают во лжи о вашем основном месте жительства, должностные лица имеют право проверить ваше заявление, осмотрев ваш дом и документы.Это может включать поиск:

• Ваше основное место работы
• Ваш наиболее часто используемый почтовый адрес
• В каком доме находятся ваши личные вещи

Если вас поймают на лжи, у вас могут возникнуть проблемы с законом, вы должны заплатить налоги, или даже потерять свой дом.

Зачем нужен второй дом в Нью-Йорке?

Если вы по натуре не житель Нью-Йорка, покупка дома в городе может показаться немного странной.

В конце концов, это очень дорогая недвижимость, а дома для отдыха можно найти гораздо дешевле в другом месте.Даже в этом случае люди покупают дома каждый день по разным причинам, в том числе:

Второй дом для получения потенциальной прибыли

Владение недвижимостью в Нью-Йорке позволяет вам наращивать капитал и дает вам возможность получать пассивный доход за счет сдачи в аренду.

Здесь всегда легко найти арендатора, а это значит, что вам никогда не придется много работать, чтобы найти кого-то, кто займет ваш дом, пока вас нет.

Чтобы узнать больше, прочтите статью «Как купить инвестиционную недвижимость в Нью-Йорке».

Покупка недвижимости по служебным причинам

Тысячи людей регулярно работают между Нью-Йорком и Калифорнией.

Если вы постоянно путешествуете по многим штатам, дом в городе может облегчить вам жизнь.

Некоторым сотрудникам необходимо ездить на работу раз в две недели или раз в месяц.

В любом случае наличие постоянного места проживания в городе может снять часть стресса от поездки по работе.

Некоторые жители Нью-Йорка, которым трудно обеспечить уединение для работы в своем основном месте жительства, могут предпочесть приобретение второго места жительства.

Художники / ремесленники нередко получают второе место, чтобы позвонить в свою студию или рабочее место, имея при этом домашний комфорт.

Это может быть даже небольшая квартира-студия, где музыкант может практиковаться в уединении.

Это также может быть отличным местом для писателя, чтобы поработать.

Дом для студентов

Если у вас есть дополнительный доход и ваш взрослый ребенок учится в университете в этом районе, ваша семья может приобрести квартиру для учебы.

Это даст вам душевное спокойствие относительно условий жизни вашего ребенка, а также место для проживания, если вы планируете приехать.

Когда вы закончите школу, ваш выпускник может остаться или превратиться в инвестиционную недвижимость.

В целом недвижимость рядом с университетами довольно неплохая с точки зрения стоимости.

Узнайте об аренде квартиры для вашего студента, прочитав «Как студент колледжа может снять квартиру в Нью-Йорке».

Пьед-а-терр исключительно для отдыха

Нью-Йорк — не только одно из самых популярных туристических направлений в стране, но и может быть очень дорогим.

После того, как вы просчитаете стоимость авиабилетов, проживания и общую стоимость передвижения по городу, вы можете оказаться на грани разорения.

Для многих поездка в Нью-Йорк — это отпуск мечты, который можно увидеть только раз в жизни.

Если вы планируете регулярные посещения, покупка квартиры может иметь больше смысла, чем спать на диванах или тратить кучу денег на отели.

Наличие дома в Нью-Йорке — это символ статуса

Владение домом в Нью-Йорке — серьезный символ статуса во многих кругах.Конечно, это хорошее хвастовство!

В Нью-Йорке есть тайник, которого нет ни в одном другом городе Америки.

Когда лучше всего использовать Нью-Йорк в качестве основного места жительства?

В таком дорогом городе, как Нью-Йорк, легко понять, почему люди могут захотеть избежать высоких налогов на недвижимость, но при этом получить здесь жилье.

Тем не менее, не для всех под силу иметь пижаму в Большом Яблоке.

По правде говоря, проживание в Нью-Йорке на постоянной основе (или в качестве основного места жительства) имеет большой смысл для многих людей.

Это особенно верно, если что-либо из следующего не соответствует действительности.

Вы работаете в Нью-Йорке.

Если у вас есть дом в другом месте, но у вас есть постоянная работа в Нью-Йорке, высока вероятность того, что второе место жительства за пределами штата приведет к налоговой проверке или аналогичным проблемам.

Каждому, кто работает здесь, лучше всего иметь Нью-Йорк в качестве основного места жительства.

Вы регулярно пользуетесь большинством удобств Нью-Йорка.

Есть ли у вас дети, которые ходят в государственную школу?

Вы голосуете на выборах в Нью-Йорке или регулярно пользуетесь метро? По закону у вас здесь основное место жительства.

Это ваше основное место жительства в США.

Если ваше второе место жительства находится за границей, высока вероятность того, что иметь основной адрес в Нью-Йорке имеет больше смысла, чем указывать его в качестве второго варианта.

Последний совет

Хотя второй дом может быть прекрасным делом, это все же большая ответственность.

Если вы не уверены, подходит ли вам pied-a-terre, возможно, лучше проконсультироваться со своим налоговым юристом, изучить ваши регулярные планы поездок, а также посмотреть, как ваш бизнес может повлиять на расходы.

В конце концов, лучше всего инвестировать в то, что вам действительно нравится.

Вторичный рынок | Определение и пример

Вторичный рынок — это место, где покупатели и продавцы могут торговать финансовыми и другими видами продуктов, которые изначально были созданы кем-то другим. Рынок перепродажи жилья, фондовый рынок и рынок ценных бумаг с ипотечным покрытием — все это типы вторичных рынков.

---

Отказ от ответственности: REthority поддерживается за счет рекламы и участия в партнерских программах.Мы можем получать комиссию, когда вы переходите по нашим ссылкам. Информация, включенная в этот пост, предназначена только для информационных целей и не должна восприниматься как юридическая или финансовая консультация.

---

Перейти к:

---

Что такое вторичный рынок?

Первичный рынок — это то, где что-то продается впервые. Например, компания, проводящая первичное публичное размещение (IPO) акций, продает новую эмиссию на первичном рынке капитала.

После IPO на первичном рынке новые акции торгуются на вторичном рынке.Вторичный фондовый рынок включает такие биржи, как Нью-Йоркская фондовая биржа, NASDAQ и внебиржевой рынок.

Облигации, паевые инвестиционные фонды и другие финансовые активы также торгуются на этих вторичных рынках. В сфере недвижимости продажи на первичном рынке происходят, когда застройщик продает дом покупателю.

Если после первичной продажи дом снова продается, то это происходит на вторичном рынке. Вторичные рынки имеют решающее значение для многих отраслей. Объем бизнеса на вторичных рынках часто намного выше, чем на первичных рынках.

Автомобиль, например, может быть продан несколько раз разным владельцам после того, как первый покупатель сгонит его с лота. Вторичные рынки также существуют для книг, билетов на мероприятия, мебели и многих других товаров.

Вторичные рынки недвижимости

Что касается недвижимости, то большая часть продаж домов происходит на вторичном рынке. Национальный совет риэлторов заявил, что в июле 2019 года объем продаж вторичного жилья составил 5,42 миллиона в год.

В том же месяце продажи новых домов, по данным Бюро переписи населения, совершили 685 000 транзакций.В этом месяце на вторичном рынке было продано примерно в восемь раз больше домов.

Без вторичного рынка домов немногие профессионалы в сфере недвижимости могли бы зарабатывать на жизнь этим бизнесом. В конце концов, именно в этом заключается основная часть их бизнеса.

Вторичные рынки для финансирования недвижимости

Вторичные рынки также важны для финансирования покупки недвижимости. Когда покупатель покупает дом, ипотечный кредитор создает ссуду. Предоставление ссуды является сделкой на первичном рынке.

После этого многие ипотечные кредиты объединяются и продаются на вторичном рынке как ценные бумаги. После секьюритизации ссуды известны как ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBSes).

Инвесторы покупают MBS, чтобы получать доход по мере выплаты займов заемщиками. Без рынков для торговли ценными бумагами, обеспеченными ипотекой, покупателям было бы труднее получить финансирование.

Если бы создатели ипотечных кредитов не продавали ссуды на вторичном рынке, у них скоро закончились бы деньги для ссуд.Упаковка и продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке позволяет ипотечным кредиторам пополнять свои хранилища.

Тогда они смогут давать новые ссуды. В этой системе отправители зарабатывают на сделках, взимая комиссию за отправку. Покупатели MBS зарабатывают деньги на получаемых процентах.

Как работает рынок MBS

Когда покупатель жилья берет ипотеку, она объединяется в пул с ипотечными кредитами, имеющими аналогичные финансовые условия. Например, 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой 4 процента будут объединены вместе.

Другой пул может быть составлен из ипотечных кредитов сроком на 15 лет со ставкой 3,5 процента. Пулы могут иметь ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой, большие ипотечные ссуды и другие виды ипотечных ссуд.

Из этих пулов аналогичные ипотечные кредиты объединяются и продаются как ценные бумаги с ипотечным покрытием. Стоимость MBS поддерживается закладными, которые находятся в пакете.

Рынок MBS существовал не всегда. Только крупные финансовые учреждения могли давать ссуды на 30 лет. Отсутствие ипотечной конкуренции затрудняло и удорожало получение ссуд для покупателей жилья и инвесторов.

The Crisis of Credit отлично подытоживает эту концепцию. Это длинное видео, но его стоит посмотреть, потому что в нем изложены вышеизложенные идеи в удобном для восприятия виде.

Фанни и Фредди

Для решения проблемы ликвидности Конгресс создал Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (Fannie Mae) и Федеральную (Freddie Mac). Эти компании, принадлежащие акционерам, покупают большую часть ипотечных кредитов, созданных в США, и продают их инвесторам.

Возникший в результате вторичный рынок ипотечных кредитов делает получение ипотечных кредитов более легкими, чем раньше.Возникающий в результате спрос поддерживает конкурентоспособность ставок, что упрощает получение ссуд.

Инвесторы, покупающие MBS, имеют большое влияние на получение ипотечных кредитов для покупателей жилья и инвесторов. Например, оформление документов при закрытии сделки с недвижимостью помогает убедить инвесторов в том, что получение кредита не будет слишком рискованным.

Требования

MBS к таким вещам, как страхование титула, оценки и инспекции, несут ответственность за многие сборы, уплачиваемые при закрытии. Ежемесячные взносы по ипотечному страхованию необходимы, чтобы сделать ссуды с низким первоначальным взносом привлекательными для инвесторов MBS.

До обвала рынка жилья в 2008 году инвесторы MBS использовали ошибочные финансовые модели для оценки будущих рыночных движений. В результате были выданы слишком рискованные субстандартные кредиты, и цены на жилье резко выросли.

Когда была выявлена ​​рискованная природа субстандартных кредитов и цены на жилье начали падать, некоторые крупные кредиторы недвижимости обанкротились. Фирмы с Уолл-стрит, разбогатевшие на MBS, также разорились.

Сегодня стандарты андеррайтинга ипотечных кредитов намного строже, чем в начале 2000-х.Во многом это связано с опасениями инвестора MBS избежать повторения последней катастрофы.

Рынок ипотечного обслуживания

На вторичных ипотечных рынках происходят операции двух видов. Один из них случается, когда кредитор продает ссуду. Другой тип — когда кредитор передает обслуживание ссуды.

Покупатель (или покупатели MBS) имеют право на получение процентов по платежам. Новый кредитный агент просто действует как агент по получению платежей.Ссудодателями часто являются крупные банки, такие как Wells Fargo, или финансовые учреждения, специализирующиеся на выполнении этой задачи.

Этим фирмам платят за получение платежей и выплату основной суммы и процентов по займам. Если ипотечный платеж включает суммы по страхованию от опасностей и налоги на имущество, обслуживающий персонал также взимает их. Затем обслуживающий персонал отвечает за уплату страховки и налогов.

Рынок обслуживания кредитов очень важен. Компании, специализирующиеся на обслуживании кредитов, делают это дешевле и лучше, чем компании, ориентированные на выдачу кредитов.Таким образом, заемщики экономят деньги и получают более качественное обслуживание.

Первичный и вторичный рынок

Одно из больших различий между первичным и вторичным рынками заключается в том, что цены на первичных рынках обычно более фиксированы. Компании, проводящие IPO, устанавливают целевую цену на свои акции. На вторичном рынке спрос и предложение определяют цены.

Иногда фактическая цена акций при IPO отличается от целевой цены компании-эмитента. Но в целом близко.На вторичном рынке цены могут быстро меняться в результате настроений инвесторов, рыночных тенденций и новостных событий.

То же самое и с жилищным фондом. Строители выбирают цену, по которой их новые дома будут продаваться. Конечно, они не могут сделать это независимо от рынка. Цены на новое жилье должны иметь определенное отношение к спросу и предложению на новое жилье.

Но на цены перепродажи влияют цены на новое жилье. Как правило, перепродажа домов будет стоить примерно на 25 процентов меньше, чем цена аналогичных новых домов.На первичных рынках также гораздо меньше активности. Покупателям легче найти дома, бизнес-центры и акции для покупки на вторичном рынке, чем на первичном рынке.

Вторичные рынки важны, потому что они позволяют продавцам находить покупателей. Без вторичных рынков домовладельцу, купившему дом, пришлось бы владеть им вечно. Инвесторы никогда не смогут обналичить.

Подводя итоги вторичного рынка

Покупатели жилья и инвесторы покупают и продают свою недвижимость на вторичных рынках. Ипотечные ссуды и работа по обслуживанию ссуд также продаются на вторичных рынках.Однако в важности вторичных рынков недвижимости нет ничего второстепенного.

Вам также может понравиться:

Определение вторичного ипотечного рынка

Что такое вторичный рынок ипотеки?

Вторичный ипотечный рынок — это рынок, где жилищные ссуды и права на обслуживание покупаются и продаются между кредиторами и инвесторами. Большой процент вновь созданных ипотечных кредитов продается кредиторами, которые выпускают их на этом вторичном рынке, где они упаковываются в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и продаются таким инвесторам, как пенсионные фонды, страховые компании и хедж-фонды.

Вторичный ипотечный рынок чрезвычайно велик и ликвиден и помогает сделать кредит в равной степени доступным для всех заемщиков в разных географических регионах.

ключевые выносы

• Вторичный ипотечный рынок — это рынок, на котором ипотечные ссуды и права на обслуживание покупаются и продаются различными организациями.
• На вторичном ипотечном рынке участвуют несколько игроков: инициаторы ипотеки
• (которые создают ссуды), агрегаторы ипотечных кредитов (которые покупают и секьюритизируют ссуды), дилеры / брокеры по ценным бумагам (которые продают секьюритизированные ссуды) и, наконец, инвесторы (которые покупают секьюритизированные ссуды для получения процентного дохода).
• Вторичный ипотечный рынок чрезвычайно велик и ликвиден и помогает сделать кредит в равной степени доступным для всех заемщиков в разных географических регионах.

Разъяснение вторичного ипотечного рынка

На вторичном ипотечном рынке участвуют несколько игроков: инициаторы ипотечных кредитов, агрегаторы ипотечных кредитов (секьюритизаторы) и инвесторы.

Когда человек берет жилищный ссуду, ссуду обеспечивает, финансирует и обслуживает финансовое учреждение, обычно банк.Известные как инициаторы ипотеки, банки используют свои собственные средства для выдачи ссуды, но они не могут рисковать, в конечном итоге, у них закончатся деньги, поэтому они часто продают ссуду на вторичном рынке, чтобы пополнить свои доступные средства, чтобы они могли продолжать предлагать финансирование другим клиентам. В зависимости от размера и сложности ипотечный кредитор может агрегировать ипотечные кредиты на определенный период времени перед продажей всего пакета; он может также продавать индивидуальные ссуды по мере их возникновения.

Заем или ссуды часто продаются крупным агрегаторам.Затем агрегатор распределяет тысячи аналогичных ссуд в виде ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (MBS). После того, как MBS был сформирован (а иногда и до того, как он сформирован, в зависимости от типа MBS), он продается дилеру по ценным бумагам. Этот дилер, часто брокерская фирма с Уолл-стрит, дополнительно упаковывает MBS различными способами и продает их инвесторам, которые часто ищут инструменты, ориентированные на получение дохода. Эти инвесторы не получают контроль над ипотекой, но они получают процентный доход от выплат заемщиков.

История вторичного ипотечного рынка

До создания вторичного рынка только крупные банки обладали обширными средствами, необходимыми для предоставления средств в течение срока ссуды, обычно от 15 до 30 лет. Из-за этого потенциальным покупателям жилья было труднее найти ипотечных кредиторов. Поскольку конкуренция между ипотечными кредиторами была меньше, они могли взимать более высокие процентные ставки.

Закон о хартии 1968 года решил эту проблему, создав Fannie Mae и Freddie Mac, которые фактически начали работать два года спустя.Эти спонсируемые государством предприятия функционировали как агрегаторы, имея возможность покупать ипотечные банковские ссуды и перепродавать их другим инвесторам. Вместо того, чтобы перепродавать ссуды по отдельности, они были объединены в ценные бумаги с ипотечным покрытием, что означает, что их стоимость обеспечена или подкреплена стоимостью пакета базовых ссуд.

Конкуренция и риски на вторичном ипотечном рынке

Конкуренция и риск всегда являются частью игры, когда частные инвесторы выводят ипотечные ссуды на вторичный ипотечный рынок, потому что частные инвесторы начинают повышать ставки и сборы по ипотеке.Это означает, что если у вас низкий кредитный рейтинг и вы ищете ссуду, вас могут посчитать рискованным, поэтому они могут взимать более высокие ставки и комиссионные.

После кризиса субстандартного ипотечного кредитования индивидуальные инвесторы стали неохотно рисковать своим капиталом по ипотечным ценным бумагам с низкими ставками.