Бремя ответственности за содержание имущества несет собственник: ГК РФ Статья 210. Бремя содержания имущества / КонсультантПлюс

Содержание

11 — Архив судебных решений

О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях

(с изменениями на 4 марта 2021 года)

____________________________________________________________________
Документ с изменениями, внесенными:
постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2011 года N 28;
постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2011 года N 71;
постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 10;
постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 4 марта 2021 года N 2.
____________________________________________________________________



В связи с вопросами, возникающими при рассмотрении арбитражными судами дел об административных правонарушениях и применении отдельных положений Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ, Кодекс), и в целях обеспечения единообразных подходов к их разрешению Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать следующие разъяснения.


Вопросы применения главы 7 КоАП РФ «Административные правонарушения в области охраны собственности»

1. Статьей 7.1 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости — без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности за названные правонарушения судам следует учитывать, что под самовольным занятием земель понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке.

2. Для решения вопроса о квалификации административного правонарушения, заключающегося в осуществлении добычи подземных вод (использовании водозаборных скважин) без соответствующей лицензии, судам следует учитывать, что добыча подземных вод (использование водозаборных скважин) является одним из видов пользования недрами (часть 3 статьи 9 Водного кодекса Российской Федерации, преамбула к Закону Российской Федерации «О недрах» (далее — Закон о недрах)).

Статьей 11 Закона о недрах определено, что предоставление недр в пользование оформляется специальным государственным разрешением в виде лицензии, которая в данном случае является документом, удостоверяющим право ее владельца на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной в ней целью в течение установленного срока при соблюдении владельцем заранее оговоренных условий.


Действия лиц, осуществляющих добычу подземных вод (использование водозаборных скважин) без соответствующей лицензии либо с нарушением требований, предусмотренных лицензией, образуют состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 или частью 2 статьи 7.3 КоАП РФ, а не статьей 7.6 КоАП РФ.

3. При рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении лиц к административной ответственности, установленной статьей 7.22 КоАП РФ, суды должны исходить из следующего.

3. 1. Субъектом данного административного правонарушения является лицо, на которое возложены функции по содержанию и ремонту жилых домов.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, несет его собственник.


Вопросы управления в многоквартирных домах решаются в соответствии с разделом VIII Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), согласно которому право выбора способа управления принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

В случае если собственники помещений в многоквартирном доме, исходя из пункта 2 части 2 статьи 161 ЖК РФ, приняли решение об управлении жилым домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, субъектами ответственности за административные правонарушения, предусмотренные статьей 7.22 КоАП РФ, будут являться соответственно товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы как лица, на которые возложены функции по управлению этим домом.


Субъектом указанного административного правонарушения является управляющая организация в тех случаях, если ей согласно статье 162 ЖК РФ переданы функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилых домов и (или) жилых помещений.

Вместе с тем судам необходимо учитывать, что лица, осуществляющие работы по ремонту имущества жилого дома на основании договора подряда, не могут являться субъектами ответственности за правонарушения, предусмотренные статьей 7.22 КоАП РФ, поскольку на них не возлагается бремя содержания соответствующего имущества. Эти лица могут нести гражданско-правовую ответственность за ненадлежащее исполнение возложенных на них договором обязанностей.

3.2. Признание жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции само по себе не является обстоятельством, исключающим обязанность по содержанию этого дома в необходимых объемах до отселения проживающих в нем лиц (например, в соответствии с гигиеническими требованиями к жилым помещениям, участку и территории жилых зданий) и при ненадлежащем содержании возможность привлечения виновных лиц к ответственности за совершение административных правонарушений, предусмотренных статьей 7.

22 КоАП РФ.

3.3. Поскольку отношения между собственниками жилых помещений и управляющей организацией по поводу перечня услуг и работ, касающихся содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые предоставляет управляющая организация, а также порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения регулируются договором управления многоквартирным домом, тот факт, что у управляющей организации отсутствуют средства для проведения соответствующих работ в рамках утвержденного тарифа, сам по себе не является обстоятельством, исключающим ответственность по делу об административном правонарушении, предусмотренном статьей 7.22 КоАП РФ.


Также не является таким обстоятельством сам по себе факт отказа собственников жилых помещений от дополнительного финансирования соответствующих работ.

Если управляющей компанией предприняты все зависящие от нее меры по соблюдению соответствующих норм и правил, то в силу части 2 статьи 2. 1 КоАП РФ она не подлежит привлечению к административной ответственности ввиду отсутствия вины в указанном правонарушении.

3.4. Административные правонарушения, заключающиеся в нарушении правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, выражаются в длительном непрекращающемся невыполнении или ненадлежащем выполнении соответствующих обязанностей, поэтому срок давности привлечения к административной ответственности за такие правонарушения исчисляется со дня их обнаружения или, если их совершение прекращено до обнаружения, — с последнего дня, когда правонарушение совершалось.

4. Частью 2 статьи 7.24 КоАП РФ предусмотрена ответственность за использование находящегося в федеральной собственности объекта нежилого фонда без надлежаще оформленных документов либо с нарушением установленных норм и правил эксплуатации и содержания объектов нежилого фонда.

При применении этой нормы в части привлечения к административной ответственности лиц за использование находящегося в федеральной собственности объекта нежилого фонда без согласия собственника на распоряжение соответствующим имуществом судам следует учитывать, что арендатор (субарендатор) может быть субъектом ответственности за данное правонарушение, так как он обязан удостовериться в том, что заключает договор аренды с лицом, у которого такое согласие имеется.



Вопросы применения главы 8 КоАП РФ «Административные правонарушения в области охраны окружающей среды и природопользования»

5. Разрешая вопрос о разграничении составов административных правонарушений, предусмотренных частью 2 статьи 8.17 и частью 2 статьи 8.37 КоАП РФ, суды должны руководствоваться следующим.

Часть 2 статьи 8.17 КоАП РФ устанавливает ответственность лиц за нарушение правил рыболовства и иных правил добычи (вылова) водных биологических ресурсов во внутренних морских водах, в территориальном море, на континентальном шельфе и в исключительной экономической зоне Российской Федерации.

Частью 2 статьи 8.37 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил рыболовства и иных правил добычи (вылова) водных биологических ресурсов, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 8.17 КоАП РФ.

Следовательно, нарушение правил добычи (вылова) водных биологических ресурсов вне внутренних морских вод, территориального моря, континентального шельфа и исключительной экономической зоны Российской Федерации, то есть на таких водных объектах, как реки, ручьи, каналы, озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища (статья 5 Водного кодекса Российской Федерации), подлежит квалификации в соответствии с частью 2 статьи 8.

37 КоАП РФ.

Часть 2 статьи 8.37 КоАП РФ подлежит применению также к правонарушениям, совершенным в пределах морских пространств, которые не являются внутренними морскими водами, территориальным морем, континентальным шельфом, исключительной экономической зоной Российской Федерации, а их правовой режим устанавливается специальными международными договорами Российской Федерации, как это имеет место, например, в отношении Каспийского моря.
(Абзац дополнительно включен постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 10)

Вопросы применения главы 9 КоАП РФ «Административные правонарушения в промышленности, строительстве и энергетике»

6. При рассмотрении дел, связанных с привлечением лиц к административной ответственности за осуществление работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства без разрешения на строительство в тех случаях, когда получение соответствующего разрешения является обязательным, суды должны исходить из следующего.

Субъектами ответственности за административное правонарушение, предусмотренное частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ, могут являться застройщик (заказчик по договору строительного подряда), поскольку в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на нем лежит обязанность по получению разрешения на строительство, а также иные лица, осуществляющие соответствующие работы, например подрядчик или субподрядчик, так как они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к осуществлению работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, обладает соответствующим разрешением на строительство.

7. Согласно части 5 статьи 9.5 КоАП РФ привлечению к административной ответственности подлежат лица, осуществляющие эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство.

При рассмотрении таких дел судам необходимо исходить из того, что субъектом данного административного правонарушения является лицо, непосредственно осуществляющее эксплуатацию объекта капитального строительства.

В том случае, если эксплуатация объекта капитального строительства осуществляется несколькими лицами одновременно, к административной ответственности может быть привлечено каждое из таких лиц, а не только то лицо, которое начало эксплуатировать соответствующий объект первым.

Вопросы применения статьи 14.10 КоАП РФ «Незаконное использование товарного знака»

8. Установленная статьей 14.10 КоАП РФ административная ответственность за незаконное использование чужого товарного знака, знака обслуживания, наименования места происхождения товара или сходных с ними обозначений для однородных товаров, по смыслу этой статьи, может быть применена лишь в случае, если предмет правонарушения содержит незаконное воспроизведение товарного знака, знака обслуживания, наименования места происхождения товара или сходных с ними обозначений.

При этом судам следует учитывать: указанное определение предмета административного правонарушения не означает, что к административной ответственности, предусмотренной названной статьей, может быть привлечено лишь лицо, непосредственно разместившее соответствующий товарный знак, знак обслуживания, наименование места происхождения товара или сходное с ними обозначение на таком предмете.

Способы использования товарного знака, знака обслуживания, наименования места происхождения товара в силу статей 1484 и 1519 ГК РФ не ограничиваются лишь размещением перечисленных средств индивидуализации. Правообладателю принадлежит исключительное право использования товарного знака, знака обслуживания, наименования места происхождения товара любым не противоречащим закону способом.

С учетом изложенного статья 14.10 КоАП РФ охватывает в числе прочих такие нарушения, как введение товара, на котором (а равно на этикетках, упаковке, документации которого) содержится незаконное воспроизведение средства индивидуализации, в гражданский оборот на территории Российской Федерации, а также ввоз на территорию Российской Федерации такого товара с целью его введения в гражданский оборот на территории Российской Федерации.

За нарушение, заключающееся в реализации товаров, содержащих незаконное воспроизведение товарного знака, к административной ответственности, предусмотренной статьей 14.10 КоАП РФ, может быть привлечено любое лицо, занимающееся этой реализацией, а не только первый продавец соответствующего товара.

Кроме того, судам надлежит исходить из того, что с учетом статьи 1484 ГК РФ такие действия, как приобретение товара, содержащего незаконное воспроизведение товарного знака, независимо от цели приобретения, а равно хранение или перевозка такого товара без цели введения в гражданский оборот на территории Российской Федерации, не образуют состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 14.10 КоАП РФ.

9. При анализе вопроса о вине юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в совершении административного правонарушения, определенного статьей 14.10 КоАП РФ, суды должны исходить из следующего.

9.1. В силу части 2 статьи 2. 1 КоАП РФ юридическое лицо несет ответственность за совершенное административное правонарушение, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ или законом субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

С учетом этого ответственность юридического лица за совершение правонарушения, установленного статьей 14.10 КоАП РФ, наступает в том числе в случае, если лицо использовало чужой товарный знак, не проверив, предоставляется ли ему правовая охрана в Российской Федерации, и (или) не проверив, осуществляет ли оно такое использование на законных основаниях.

9.2. КоАП РФ не конкретизирует форму вины, при которой индивидуальный предприниматель может быть привлечен к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного статьей 14.10 КоАП РФ.

Указанное административное правонарушение может быть совершено не только умышленно, но и по неосторожности.

Следовательно, ответственность индивидуального предпринимателя за совершение данного правонарушения наступает в том числе в случае, если лицо знало или должно было знать, что использует чужой товарный знак, но не проверило, осуществляет ли оно такое использование на законных основаниях.

10. При рассмотрении дела о привлечении лица к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное статьей 14.10 КоАП РФ, и проверке полномочий органа, составившего протокол по соответствующему делу (часть 6 статьи 205 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее — АПК РФ), судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 12 части 2 статьи 28.3 КоАП РФ должностные лица таможенных органов (наряду с должностными лицами органов внутренних дел и органов, осуществляющих функции по контролю и надзору в сфере защиты прав потребителей и потребительского рынка) уполномочены составлять протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 14. 10 Кодекса.

Согласно пункту 9 части 1 статьи 6 Таможенного кодекса Таможенного союза одной из задач таможенных органов является обеспечение в пределах своей компетенции защиты интеллектуальных прав.

В компетенцию таможенных органов по защите интеллектуальных прав входит проверка лишь товаров, находящихся или находившихся под таможенным контролем.

При этом судам следует учитывать, что указанными полномочиями таможенные органы обладают в отношении товаров, не только ввозимых в Российскую Федерацию, но и вывозимых, поскольку в обоих случаях осуществляется оборот товаров через таможенную границу.

Полномочия таможенных органов по защите интеллектуальных прав в отношении иных товаров не предусмотрены.

Исходя из части 6 статьи 205 АПК РФ, суд, установив при рассмотрении дела о привлечении лица к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное статьей 14.10 КоАП РФ, что должностным лицом таможенного органа составлен протокол об административном правонарушении, предметом которого является товар, в отношении которого не представлены доказательства, что он находится (находился или должен был находиться) под таможенным контролем, принимает решение об отказе в привлечении лица к административной ответственности по причине отсутствия у должностного лица, составившего протокол, соответствующих полномочий.

11. Правообладатель по делу о привлечении лица к административной ответственности, предусмотренной статьей 14.10 КоАП РФ, может быть признан потерпевшим в силу статей 25.2, 28.2 Кодекса. Правообладатель, признанный потерпевшим, извещается о времени и месте судебного заседания. Процессуальное положение и права потерпевшего определены статьей 25.2 КоАП РФ.

Правообладатель вправе обжаловать вынесенное судом решение по делу о привлечении нарушителя к административной ответственности в порядке апелляционного, кассационного производства, а также оспаривать судебные акты по такому делу в порядке надзора.

12. Согласно положениям части 5 статьи 205 АПК РФ на административном органе, который составил протокол по делу об административном правонарушении, установленном статьей 14.10 КоАП РФ, и подал в суд заявление о привлечении лица к административной ответственности, лежит обязанность доказать, что предмет выявленного административного правонарушения содержит незаконное воспроизведение товарного знака, знака обслуживания, наименования места происхождения товара или сходных с ними обозначений.

13. При решении вопроса о том, содержит ли предмет административного правонарушения незаконное воспроизведение товарного знака, знака обслуживания, наименования места происхождения товара или сходных с ними обозначений, судам следует учитывать, что заключение правообладателя по данному вопросу не является заключением эксперта в смысле статьи 86 АПК РФ или статьи 26.4 КоАП РФ.

Вместе с тем такое заключение является доказательством, которое оценивается судом наряду с другими доказательствами.

14. Рассматривая дела о привлечении лица к административной ответственности, предусмотренной статьей 14.10 КоАП РФ, за использование им обозначения, сходного с товарным знаком до степени смешения, суд должен учитывать, что вопрос о таком сходстве разрешается судом с учетом того, как данное обстоятельство могло быть оценено потребителем.

Подтверждением того, сходны ли используемые обозначение и товарный знак с точки зрения потребителей, могут являться в том числе опросы мнения потребителей при их наличии.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ суд может назначить экспертизу для разрешения вопросов, требующих специальных знаний.

15. При решении вопроса о том, с какого момента считается оконченным административное правонарушение, выразившееся в незаконном использовании товарного знака, знака обслуживания, наименования места происхождения товара или сходных с ними обозначений путем ввоза товара, содержащего незаконное воспроизведение этих средств индивидуализации, на таможенную территорию Российской Федерации (кроме случаев помещения товара под таможенные процедуры, условия которых исключают возможность введения товара в оборот на территории Российской Федерации), судам надлежит исходить из следующего.

Под ввозом товаров на таможенную территорию Российской Федерации понимаются совершение действий, связанных с фактическим пересечением товарами таможенной границы, и все последующие действия с этими товарами до их выпуска таможенными органами.

С учетом изложенного указанное административное правонарушение является оконченным с момента перемещения товаров, содержащих незаконное воспроизведение товарного знака, знака обслуживания, наименования места происхождения товара или сходных с ними обозначений, через таможенную границу Российской Федерации и подачи таможенному органу таможенной декларации и (или) документов, необходимых для помещения товаров под таможенную процедуру, условия которой предполагают возможность введения этих товаров в оборот на территории Российской Федерации.

Вопросы применения статьи 14.33 КоАП РФ «Недобросовестная конкуренция»

16. При рассмотрении дел о привлечении лиц к административной ответственности, предусмотренной частями 1 и 2 статьи 14.33 КоАП РФ, судам надлежит учитывать следующее.

16.1. В силу пункта 9 статьи 4 Федерального закона «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) недобросовестная конкуренция — это любые действия хозяйствующих субъектов (группы лиц), которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, противоречат законодательству Российской Федерации, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости и причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам-конкурентам либо нанесли или могут нанести вред их деловой репутации.

В статье 14 Закона о защите конкуренции приведен открытый перечень действий, являющихся недобросовестной конкуренцией.

При этом при анализе вопроса о том, является ли конкретное совершенное лицом действие актом недобросовестной конкуренции, подлежат учету не только указанные законоположения, но и положения статьи 10bis Парижской конвенции по охране промышленной собственности, в силу которых актом недобросовестной конкуренции считается всякий акт конкуренции, противоречащий честным обычаям в промышленных и торговых делах.

16.2. Пункт не применяется — постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 4 марта 2021 года N 2..

17. Частью 2 статьи 14.33 КоАП РФ установлена ответственность за недобросовестную конкуренцию, выразившуюся во введении в оборот товара с незаконным использованием результатов интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств индивидуализации юридического лица, средств индивидуализации продукции, работ, услуг.

С учетом этого именно по данной части, а не по статье 14.10 КоАП РФ надлежит квалифицировать действия, выразившиеся во введении в оборот товара с незаконным использованием чужого товарного знака, знака обслуживания, наименования места происхождения товара или сходных с ними обозначений для однородных товаров, если эти действия являются актом недобросовестной конкуренции.

Для квалификации конкретных совершенных лицом действий по части 2 статьи 14.33 КоАП РФ следует исходить из цели таких действий. В частности, о том, что соответствующие действия являются актом недобросовестной конкуренции, может свидетельствовать их направленность на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, объем реализуемой продукции.

При этом, поскольку частью 2 статьи 14.33 КоАП РФ установлена ответственность за недобросовестную конкуренцию, выразившуюся только во введении в оборот товара с незаконным использованием результатов интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств индивидуализации юридического лица, средств индивидуализации продукции, работ, услуг, а не за любое незаконное использование таких результатов или средств, субъектом административной ответственности за административные правонарушения, предусмотренные названной нормой, по смыслу указанной части может быть лишь лицо, которое первым ввело в оборот товар с незаконным использованием результатов интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств индивидуализации юридического лица, средств индивидуализации продукции, работ, услуг.

18. Поскольку диспозицией части 2 статьи 14.33 КоАП РФ охватывается недобросовестная конкуренция, выразившаяся во введении в оборот товара с незаконным использованием результатов интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств индивидуализации юридического лица, средств индивидуализации продукции, работ, услуг, то для целей исчисления административного штрафа, предусмотренного санкцией этой нормы, при определении суммы выручки правонарушителя от реализации товара (работы, услуги), на рынке которого совершено нарушение, судам следует исходить из того, что по смыслу части 2 статьи 14.33 Кодекса учитывается только выручка от реализации товара с незаконным использованием результатов интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств индивидуализации юридического лица, средств индивидуализации продукции, работ, услуг.

При этом судам надлежит иметь в виду, что разъяснение, содержащееся в настоящем пункте, не применяется для целей исчисления административного штрафа, установленного статьей 14. 31 и частями 1 и 2 статьи 14.32 КоАП РФ, учитывая иную диспозицию соответствующих норм.

19. Санкция, определенная частью 2 статьи 14.33 КоАП РФ, не предусматривает возможности применения такого вида наказания, как конфискация контрафактных товаров.

Вместе с тем частью 3 статьи 29.10 Кодекса установлено, что в отдельных случаях изъятые вещи и документы, а также вещи, на которые наложен арест, не подлежат возврату их владельцу, даже если в отношении них не применено или не может быть применено административное наказание в виде конфискации.
(Абзац в редакции, введенной в действие постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2011 года N 71.

С учетом положений, содержащихся в части 3 статьи 3.7, пункте 2 части 3 статьи 29.10 КоАП РФ, пункте 4 статьи 1252 и пункте 2 статьи 1515 ГК РФ, если в ходе рассмотрения в суде дела о привлечении лица к административной ответственности за административное правонарушение, предусмотренное частью 2 статьи 14. 33 КоАП РФ, установлено, что вещи, явившиеся предметом административного правонарушения и изъятые в рамках принятия мер обеспечения производства по делу об административном правонарушении, являлись контрафактной продукцией, то в резолютивной части решения суда указывается, что эти вещи как вещи, изъятые из оборота, подлежат уничтожению за счет нарушителя.

Вопросы применения главы 18 КоАП РФ «Административные правонарушения в области защиты Государственной границы Российской Федерации и обеспечения режима пребывания иностранных граждан или лиц без гражданства на территории Российской Федерации»

20. Пункт исключен постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2011 года N 28..
____________________________________________________________________
Пункты 21 и 22 предыдущей редакции считаются соответственно пунктами 20 и 21 настоящей редакции — постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2011 года N 28.
____________________________________________________________________

20. При рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности лиц за совершение правонарушений, установленных частями 1 и 2 статьи 18.15 КоАП РФ, судам необходимо принимать во внимание, что статьей 61 Трудового кодекса Российской Федерации различаются день заключения договора и день, когда работник обязан приступить к выполнению своих трудовых обязанностей.

Таким образом, заключение трудового договора с иностранным гражданином или лицом без гражданства само по себе не является привлечением иностранного гражданина или лица без гражданства к трудовой деятельности и не образует состава административного правонарушения.

Противоправным является привлечение к трудовой деятельности, осуществляемое в виде фактического допуска конкретного иностранного гражданина или лица без гражданства в какой-либо форме к выполнению работ, оказанию услуг без соответствующего разрешения.

При этом срок привлечения к административной ответственности за указанное правонарушение исчисляется с момента обнаружения такого правонарушения или, если привлечение этого конкретного иностранного гражданина либо лица без гражданства прекращено на момент обнаружения, — с последнего дня, когда правонарушение совершалось.

21. Судам следует учитывать, что частью 3 статьи 18.15 КоАП РФ устанавливается ответственность за неуведомление миграционного органа, а не за уведомление его с нарушением срока.

С учетом этого составом данного нарушения охватываются лишь случаи, когда на момент выявления административного правонарушения лицо не уведомило миграционный орган о привлечении к трудовой деятельности иностранного гражданина или лица без гражданства.


Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
А.А.Иванов

Секретарь Пленума
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Т.В. Завьялова


Редакция документа с учетом
изменений и дополнений подготовлена
ЗАО «Кодекс»

Страничка юриста

Обязанность собственников жилых домов производить оплату за услугу по вывозу мусора

   В соответствии со ст. 154 ЖК РФ, услуга по вывозу мусора относится к жилищной услуге, входит в структуру платы за содержание и ремонт жилого помещения.

   В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено  законом или договором.

   В соответствии со ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. У собственника жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение. 

   Ч. 3 ст. 154 и ч. 9 ст. 155 ЖК РФ, установлено, что собственники жилых домов несут  расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.  

 По смыслу данной статьи собственник жилого дома, обязанный его содержать, обязан в том числе, и оплачивать услуги по вывозу и утилизации бытовых отходов.

 Данный вывод отражен в судебных актах:

   Апелляционное Определение от 13.08.2013г. по делу № 11-242013 .pdf

   Решение от 17.04.2013г. по делу № 2-1312013.pdf

Собственники помещений в многоквартирных домах несут обязанность по содержанию и сохранению общего имущества        

      В соответствии со ст. 36 ч. 1 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

       На основании ст. 158 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений.

       Статьей 44 ЖК РФ четко установлено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта и выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

       В соответствии со ст. 45 п. 4 ЖК РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.

       На основании ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

       В соответствии со ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственники и пользователи помещений в многоквартирных домах и жилых домах обязаны сообщать об увеличении или уменьшении числа граждан, в случае если жилое помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирном) прибором учета.

     Исполнитель имеет право в соответствии с пп. е (1) п. 32 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354 (ред. от 14.05.2013г.) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» устанавливать количество граждан, проживающих (в том числе временно) в занимаемом потребителем жилом помещении, в случае если жилое помещение не оборудовано индивидуальными или общими (квартирными) приборами учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и газа, и составлять акт об установлении количества таких граждан.

     В свою очередь потребитель обязан на основании пп. з п. 34 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354 (ред. от 14.05.2013г.) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» информировать исполнителя об увеличении или уменьшении числа граждан, проживающих (в том числе временно) в занимаемом им жилом помещении, не позднее 5 рабочих дней со дня произошедших изменений, в случае если жилое помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета.

Постановления Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354 (ред. от 14.05.2013г.) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»

Разъяснение действующего законодательства и правовое просвещение

Кто несет ответственность за содержание детской площадки, расположенной на придомовой территории?

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, по общему правилу собственник детской площадки и установленного на нём оборудования обязан содержать его в соответствии с требованиями национальных стандартов, принятых во исполнение Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании».
Однако, если детские площадки находятся на придомовой территории и входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном моде в соответствии с пп. «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, обязанность по их содержанию возлагается на управляющую организацию (ТСЖ и др.). 
Если управляющая организация не исполняет установленные техническими регламентами требования по содержанию детской площадки и установленного на нем оборудования, то она может быть привлечена к административной ответственности в соответствии со ст. 14.43 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. 
Требования, установленные ГОСТ Р 52301-2013 и ГОСТ Р 52169-2012, предусматривают ведение журнала по контролю за техническим состоянием оборудования и контролю соответствия требованиям безопасности, техническому обслуживанию и ремонту, графика проведения осмотров в целях контроля периодичности, полноты и правильности выполняемых работ при осмотрах различного вида, эксплуатационной документации, в том числе паспорта, акта осмотра и проверки, графиков осмотра, информационных табличек с указанием правил и возрастных требований при использовании оборудования, номеров телефонов службы спасения и скорой помощи, номера телефона для сообщения службе эксплуатации при неисправностях и поломке оборудования.
Также техническими регламентами устанавливаются требования к минимальному размеру зоны приземления, отсутствию препятствий в виде обнаженных элементов железобетонных конструкций в зоне падения, на которое ребенок может упасть и получить травму, наличию ударопоглощающего покрытия из сыпучих материалов.

Назад

30.12.2021 (просмотров: 1195)

«С 01 января 2022 работа зоопарков, зоосадов, цирков без лицензии запрещается»

Законом «Об ответственном обращении с животными и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что деятельность по содержанию и использованию животных в зоопарках, зоосадах, цирках, зоотеатрах, дельфинариях, океанариумах с 01.01.2022 подлежит лицензированию.

30.12.2021 (просмотров: 563)

Внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации

Федеральным законом от 06.12.2021 N 402-ФЗ «О внесении изменений в статью 189 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) вносятся изменения в статью 189 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях приведения её в соответствие с Федеральным законом от 1 июля 2021 года № 267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

30.12.2021 (просмотров: 469)

Новые виды доходов, из которых удержат алименты

Постановлением Правительства РФ от 02.11.2021 № 1908 «О перечне видов заработной платы и иного дохода, из которых производится удержание алиментов на несовершеннолетних детей, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства РФ», вступившим в силу с 11.11.2021, принят новый перечень видов заработной платы и иных доходов, из которых производится удержание алиментов на несовершеннолетних детей.

30.12.2021 (просмотров: 417)

Наличие у госслужащих второго гражданства будет основанием для их увольнения

1 июля 2021 года перечень общих оснований прекращения служебного контракта, освобождения от замещаемой должности гражданской службы и увольнения с нее дополнится таким основанием, как наличие гражданства иностранного государства либо вида на жительство или иного документа, подтверждающего право на постоянное проживание гражданина на территории иностранного государства.


Органы местного самоуправления несут ответственность за ненадлежащее содержание дорожного покрытия внутриквартальных проездов. Разъясняет прокуратура Дзержинского района г. Нижнего Тагила

11.03.2020г.

Разъясняет помощник прокурора Дзержинского района г. Нижнего Тагила А.В. Штир.

В силу Федерального закона «О безопасности дорожного движения» ремонт и содержание дорог на территории Российской Федерации должны обеспечивать безопасность дорожного движения, а обязанность по обеспечению соответствия состояния дорог при их содержании установленным требованиям возлагается на лица, осуществляющие содержание автомобильных дорог.

К полномочиям органов местного самоуправления городских поселений, муниципальных районов, городских округов в области использования автомобильных дорог и осуществления дорожной деятельности относятся осуществление муниципального контроля за обеспечением сохранности автомобильных дорог местного значения, которое как собственник в соответствии со статьей 210 ГК РФ несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (Федеральный закон «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Осуществление дорожной деятельности в отношении автомобильных дорог местного значения обеспечивается уполномоченными органами местного самоуправления. При этом, под дорожной деятельностью понимается деятельность по проектированию, строительству, реконструкции, капитальному ремонту, ремонту и содержанию автомобильных дорог.

К вопросам местного значения городского округа относится дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах городского округа (Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»). В свою очередь, к автомобильным дорогам общего пользования относятся автомобильные дороги, предназначенные для движения транспортных средств неограниченного круга лиц.

Проездом является подъезд транспортных средств к жилым и общественным зданиям, учреждениям, предприятиям и другим объектам городской застройки внутри районов, микрорайонов, кварталов (Свод правил СП 4213330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»).

Таким образом, внутриквартальный (внутридворовой) проезд является дорогой (частью дороги), по которой осуществляется проезд транспортных средств к жилым зданиям, расположенным на внутриквартальной территории, т.е. эта дорога является объектом транспортной инфраструктуры, предназначенным для движения неопределенного круга транспортных средств и пешеходов, из чего следует, что указанные внутриквартальные проезды относятся к автомобильным дорогам общего пользования местного значения, предназначенным для движения транспортных средств неограниченного круга лиц.

Кроме того, земельные участки, по которым проходит внутриквартальный проезд, не должны быть сформированы в установленном законом порядке и поставлены на государственный кадастровый учет, поскольку согласно правовой позиции, изложенной в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указанные земельные участки находятся в собственности соответствующего публично-правового образования.

При указанных обстоятельствах внутриквартальный проезд служит придомовым и внутриквартальным проездом, поскольку используется участникам дорожного движения для подъезда к разным объектам инфраструктуры, следовательно, является элементом улично-дорожной сети автомобильных дорог местного значения. Кроме того, внутриквартальный проезд не относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов, соответственно, проведение ремонта не относится к расходам на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, которые в силу норм Жилищного кодекса РФ несут собственники помещений.

Поскольку надлежащее содержание технического состояния внутриквартальных проездов направлено на обеспечение безопасности дорожного движения в целях охраны жизни и здоровья граждан, то при названных обстоятельствах обязанность по их ремонту возлагается на органы местного самоуправления.

 



Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Конституционный Суд РФ (постановление от 29. 01.2018г. №5-П) подтвердил возможность дифференциации платежей на содержание общего имущества в зависимости от вида помещения (жилое, нежилое), а также иных объективных обстоятельств.

Фото: www.sdkhimki.ru

Особенностью, многоквартирных жилых домов и входящих в их состав жилых и нежилых помещений, принадлежащих двум и более собственникам (множеству лиц), как имущества, является правовое регулирование отношений собственности в них. Конституционным Судом Российской Федерации, неоднократно указывалось, что при регулировании этих отношений, то есть отношений совместного домовладения, надлежит руководствоваться фундаментальными принципами верховенства права и юридического равенства. В силу этих принципов вмешательства государства в эти отношения не должны быть произвольными и нарушать равновесие между требованиями интересов общества и необходимыми условиями защиты основных прав личности. Также необходимо в этих домах обеспечивать соотнесение принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц1. Эта особенность приводит к тому, что в многоквартирных домах, в которых жилые и нежилые помещения находятся в собственности множества лиц, безопасность и комфорт в большой степени зависят от имущественного поведения этих лиц, чем в таких же домах, но принадлежащих одному собственнику. Следует отметить, что собственники помещений в этих домах, как правило, являются потребителями принадлежащих им помещений и не состоят между собой в какой-либо субординации.

При создании и эксплуатации многоквартирных жилых домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, должно учитываться требование соотнесения принадлежащего тому или иному лицу права собственности с правами и свободами других собственников помещений в этом доме, а также с законными интересами третьих лиц (далее требование соотнесения). Соблюдение этого требования обуславливает право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц. Право собственности предполагает не только возможность реализации собственником составляющих это право правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом в своих интересах, но и предотвращение причинения вреда другим лицам; соответственно, регламентируя содержание права собственности и обеспечивая защиту прав и законных интересов других лиц, а также принадлежащих им благ посредством возложения на собственников дополнительных обязанностей и обременений, связанных с обладанием имуществом, в том числе и посредством несение бремени содержания принадлежащих им помещений и общего имущества1.

В настоящее время законодательством, применительно к многоквартирным домам, предназначенным для совместного домовладения, не установлены какие-либо конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений в многоквартирном доме, обусловленных в том числе их назначением, при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений1,2. Обеспечить соблюдение баланса интересов и свободу волеизъявления различных категорий собственников помещений в многоквартирных домах и учитывать конкретные обстоятельства, связанные с использованием общего имущества для их обслуживания, обусловливающих необходимость несения ими бремени соответствующих расходов, позволяет пространственно-имущественное моделирование отношений собственности на стадиях их создания и эксплуатации (далее – ПИМ)3.

Действующее законодательство, устанавливающие в рамках регулирования отношений по содержанию общего имущества в многоквартирном доме обязательное участие собственников помещений в расходах по его содержанию и ремонту, направлено, во-первых, на поддержание дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям, что соответствует общим интересам собственников помещений, во-вторых, на справедливое распределение необходимых расходов между ними как участниками общей собственности1. Этим законодательством закреплён принцип соответствия обязательных расходов собственника помещения в многоквартирном доме его доле в праве общей собственности на общее имущество. Оно не предполагает произвольного определения размера платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме1,2.

Особенности помещений в многоквартирном доме (в частности, связанные с назначением, расположением и общим имуществом, необходимым для их обслуживания, в том числе земельным участком и придомовой территорией), а также иные объективные обстоятельства, могут являться достаточным основанием для их учёта при определении долей участия собственников того или иного помещения в обязательных расходах по содержанию общего имущества в доме1. К иным объективным обстоятельствам могут относиться месторасположение помещений в доме, их качественные и количественные характеристики, доступность и необходимость пользования отдельными видами и элементами общего имущества, количественные и качественные его характеристики и др. Эти особенности следует отражать в проектной документации на объекты капитального строительства, в технической документации на дом и помещения в нём, а также в эксплуатационной документации на жилые и нежилые помещения4. Они могут учитываться и при распределении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, приходящихся на жилые и нежилые помещения в нём. Такое распределение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме позволяет осуществлять технология пространственно-имущественного моделирования (ПИМ).

Сведения об указанных особенностях помещений и их влиянии на дифференциацию размеров обязательных платежей, связанных с содержанием общего имущества в многоквартирном доме, должны доводиться застройщиком до участников долевого строительства и клиентов, приобретающих эти помещения в собственность. Эти сведения также должны включать информацию о критериях дифференциации размеров обязательных платежей, учтённых при пространственно-имущественном моделировании многоквартирного дома при его создании, а также о дополнительных критериях для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и условий их применения. Использование ПИМ на стадии эксплуатации позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования. Выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории1.

В многоквартирном доме возможности соблюдения, требования соотнесения, а также равновесие между требованиями интересов сообщества собственников и необходимыми условиями защиты основных прав личности (далее требование равновесия)1, в определённой мере обуславливаются использованными при их создании архитектурно-строительными, инженерно-техническими и технологическими решениями (далее проектными решениями), их совокупностями и взаимосвязью. Этими проектными решениями также определяется обязательность и возможность совместного использования того или иного общего имущества в доме для обслуживания тех или иных жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи в собственность. Принимаемые при создании многоквартирных жилых зданий проектные решения, их совокупности и взаимосвязи могут порождать определенные правовые последствия для собственников помещений. Эти последствия связаны с реализацией имущественных прав, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, а также неприкосновенность собственности1. Обеспечить достижение требований соотнесения и равновесия позволяют проектные решения, адаптированные к использованию в условиях наличия в доме множества собственников помещений, то есть совместного домовладения. Такой подход позволяет достигать разумной соразмерности между используемыми средствами (проектными решениями) и преследуемой целью (безопасностью, комфортностью среды жизнедеятельности в доме и стоимостью приобретения и эксплуатации недвижимого имущества). Он обеспечивает возможность поддержания баланса прав и свобод собственников этого имущества, таким образом, чтобы на них не возлагались дополнительные обязанности, а также чтобы они не подвергались чрезмерному обременению. Использование при создании многоквартирных жилых зданий проектных решений, адаптированных к условиям совместного домовладения, позволяет расширять границы свободы, волеизъявления собственников помещений в таком доме и обеспечивает соблюдение баланса их интересов. Реализация таких проектных решений способна демпфировать последствия нарушений, допускаемых собственниками отдельных помещений при их обустройстве и эксплуатации, делая их несущественными в тех или иных конкретных обстоятельствах и снижая вероятность причинения убытков.

Значимость отмеченного выше хорошо видна на примере проектных решений, обеспечивающих устройство аварийных выходов из квартир в многоэтажных зданиях5. В соответствии с правилами и нормами технического регулирования, в таких зданиях может предусматриваться устройство аварийных выходов из квартир, в том числе на балконы и (или) лоджии, оборудованные наружными лестницами с люками, поэтажно соединяющими их. Эти балконы и (или) лоджии входят в состав квартир, которые расположены на разных этажах здания и принадлежат, как правило, разным собственникам. Посредством такого проектного решения, собственникам квартир и иным лицам в секционных жилых зданиях с высотой расположения этажа 15 м и более предоставляется возможность пользования балконами и (или) лоджиями квартир, которые не являются их собственностью. При этом обязанности по надлежащему содержанию наружных лестниц с люков, а также по эксплуатации балконов и (или) лоджий возложены на собственников помещений, в состав которых они входят. Также проектными решениями может быть предусмотрено устройство инженерных коммуникаций, являющихся общим имуществом в многоквартирном доме, проходящих транзитом через помещения, входящие в состав квартир. Для обеспечения их технического обслуживания и ремонта необходим доступ к ним, который возможен только через эти квартиры. Использование приведенных и многих других проектных решений при создании многоквартирных домов для совместного домовладения снижает безопасность и комфортность среды жизнедеятельности в них. Приводит к спорным и конфликтным ситуациям в доме. Является серьёзным препятствием для установления доверия, добрососедства и партнёрских отношений по собственности в доме.

Фото: www.23kvartiri.ru

Совместное домовладение характеризуется высоким уровнем взаимосвязей и взаимозависимостей, связанных с имущественным поведением множества собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, при обеспечении в нём безопасной и комфортной среды жизнедеятельности. Оно приводит к наполнению имущественного поведения собственников помещений новыми целями и смыслами. В отношении жилых помещений в многоквартирных домах это, прежде всего, стремление собственников приспособить их к своим потребностям в тот или иной период времени, в том числе и связанных с развитием домохозяйств. Эти помещения используются собственниками не только для личного потребления, но и как актив, в том числе для получения дохода. В тех или иных ситуациях они могут быть мотивированы к его накоплению, сохранению, передачи по наследству и др. Новым в имущественном поведении является и формирование взаимоотношений между потребителями помещений в доме, основанных на партнёрстве по собственности. Для реализации этих целей и смыслов собственники помещений нуждаются в новых знаниях и навыках, этических нормах и привычках. Отношения совместного домовладения приводят и к трансформации представлений о ценности потребительских качествах жилища, представленного многоквартирными домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначаются для передачи в собственности множеству лиц. К потребителям жилища приходит понимание того, что благополучие в многоквартирном доме, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат множеству собственников, зависит от их однородности, близости имущественных целей и потребительских предпочтений, просвещённости, ответственного поведения, доверия и культуры.

Среда жизнедеятельности в современном многоквартирном доме должна быть сформирована и организована таким образом (и, прежде всего, посредством использования при его создании проектных решений), чтобы не только обеспечивать безопасность и комфорт, но и создавать условия для обеспечения защиты прав и законных интересов собственников и потребителей жилых и нежилых помещений. Она также должна оказывать позитивное влияние на формирование у них ответственного имущественного поведения, приобретение и закрепление навыков рационального и эффективного использования недвижимого имущества, повышение их жилищной компетенции. При создании объектов капитального строительства для совместного домовладения, принимаемые проектные решения следует оценивать и в аспекте будущих отношений собственности в них. Необходимо учитывать влияние этих проектных решений на отношения собственности в многоквартирном доме или ином объекте капитального строительства и возможные проявления имущественного поведения собственников жилых и нежилых помещений.

Создаваемые в настоящее время многоквартирные жилые здания, могут считаться современными в том случае, если они адаптированы к использованию в условиях совместного домовладения. В этих зданиях должны учитываться требование соотнесения принадлежащего тому или иному лицу права собственности с правами и свободами других собственников помещений, а также равновесие между требованиями интересов сообщества собственников и необходимыми условиями защиты основных прав личности. Это обеспечивает возможность создания в них другой, более безопасной и комфортной среды жизнедеятельности, способной оказывать значимое позитивное влияние на качество человеческого капитала. Такая среда способна катализировать формирование ответственных и эффективных собственников недвижимого имущества. Отказ от учёта особенностей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и игнорирование обстоятельств, связанных с общим имуществом, предназначенным для их обслуживания, упрощает ситуацию с определением долей участия собственников помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества. Однако он не позволяет справедливо распределять бремя этих расходов между собственниками помещений, что негативно влияет на их имущественное поведение. Порождает у определённой их части стремление к уходу от ответственности. Не даёт возможности обеспечивать соответствие прав и обязанностей собственников помещений в многоквартирных домах. Приводит к недостатку средств, необходимых для финансирования услуг и работ, нужных для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям. Не способствует формированию в доме партнёрских по собственности отношений, доверия и добрососедства. Приводит к многочисленным спорам и конфликтам.

Адаптированость многоквартирного дома к использованию в условиях совместного домовладения предполагает возможность программируемого использования в нем общего имущества для обслуживания жилых и нежилых помещений, которое может являться значимым дополнительным их потребительским качеством. Программируемое использование может распространяться на всё общее имущество в доме или определённую его часть. Диапазон программируемого использования общего имущества для обслуживания отдельных помещений может изменяться в широких пределах, от равномерно-пропорционального использования, до неиспользования отдельных видов общего имущества для обслуживания тех или иных помещений или их однородных групп. Возможность программируемого использования общего имущества определяется использованными при создании дома проектными решениями и правилами его использования, которые отражаются в технической и эксплуатационной документации на дом и жилые и нежилые помещения в нём3, а также в решениях общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в доме1. Результаты программированного использования общего имущества учитываются при определении доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника каждого помещения в этом доме, посредством которой определяется доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме4.

Современные многоквартирные дома для совместного домовладения могут и должны привлекать домохозяйства лучшим будущим, большим потенциалом изменения его образа. Возможность такого будущего обуславливается рядом факторов. Прежде всего, другими условиями для развития человеческого капитала, связанными с нахождением в качественной среде жизнедеятельности, способной обеспечивать удовлетворение изменяющихся потребностей людей и их развитие. Это также новое качество жизни по сравнению с домами, не адаптированными к использованию в условиях совместного домовладения. Современные многоквартирные дома и владение в них жилыми и нежилыми помещениями на праве собственности открывает перед домохозяйствами и входящими в их состав людьми дополнительные возможности:

— удовлетворения жилищной потребности в оптимальном объёме и желаемого качества по приемлемой цене, в тот или иной период развития домохозяйств, в соответствии с их потребительскими предпочтениями, образом жизни, требованиям к комфорту и безопасности;

— обеспечения соотнесения принадлежащего тому или иному лицу права собственности с правами и свободами других собственников помещений в этом доме и минимизации возлагаемых на них дополнительных обязанностей и обременений;

— справедливого распределение бремени расходов на содержание общего имущества вне отрыва от его использования для обслуживания того или иного жилого или нежилого помещения;

— трансформации и приспособления жилых и нежилых помещений в доме, а также общего имущества, исходя из изменяющихся потребностей домохозяйств, в частности обусловленных развитием и использованием в жилищной сфере инноваций;

— обеспечения рационального и эффективного использования общего имущества в доме с учётом интересов каждого собственника помещения и их сообщества в целом;

— автономности в потреблении ресурсов и общего имущества, обеспечивающих функционирование помещений, находящихся в собственности отдельных лиц, в регламентированном режиме и с учётом потребностей домохозяйств;

— обеспечения разнообразия жизни домохозяйствам.

Проживание в современных многоквартирных домах, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения, позволяет людям становиться более свободными и ответственными. Оно предоставляет им другие возможности взаимодействия друг с другом, основанные на партнёрстве применительно к собственности в доме, большей независимости в самовыражении и уважении такой потребности в других. Среда жизнедеятельности в таких домах, а также сведения об особенностях жилых и нежилых помещений в них и отражение этих особенностей в эксплуатационной документации, доводимой до потребителей, располагает собственников к добропорядочному и разумному имущественному поведению. Владение в них жилыми и нежилыми помещениями на праве частной собственности заставляет собственников задумываться о том, как упредить обесценивание принадлежащего им недвижимого имущества, сохранить и приумножить вложенные в него средства. Оно катализирует формирование в обществе жилищной и финансово-экономической грамотности, просвещённости. Адаптированность многоквартирных домов к использованию в условиях совместного домовладения, во многих случаях может являться фактором, повышающим рыночную стоимость входящих в их состав жилых и нежилых помещений не менее значимым, чем местонахождение этих домов. Особое значение она имеет для домохозяйств, которые видят в жилище не только «крышу над головой», но и цивилизованною среду для своего развития, формирующую их будущее. Приспособленности многоквартирных домов, в которых жилые и нежилые помещения принадлежат множеству собственников, к использованию в условиях совместного домовладения, всё большее внимание уделяют и компетентные конечные потребители строительной продукции.

В общем имуществе многоквартирных домов, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения, заключён значительный потенциал их конкурентных преимуществ, а также входящих в их состав жилых и нежилых помещений. Посредством общего имущества в доме формируется пространство, наполненное общественной ценностью, которое придаёт жилищу новое качество. В этом пространстве собственникам предоставляется возможность выбора в пользовании сервисами при обслуживании принадлежащих им жилых и нежилых помещений. Рациональное и эффективное использование общего имущества в интересах каждого собственника и их сообщества в целом, а также учёт этого использования позволяют снижать удельные значения бремени расходов на его содержание. Такое использование этого имущества обеспечивает возможность оптимального его развития, исходя из интересов собственников и требований поддержания его в надлежащем санитарном и техническом состоянии. Оно направлено также на обеспечение устойчивого функционирование дома и его инженерно-технических систем. Вместе с оборудованием помещений, предназначенных для передачи в собственность отдельным потребителям, это имущество позволяет осуществлять их надлежащую эксплуатацию лицам, не обладающих специальными знаниями. Общим имуществом в значительной мере определяются границы соотношения прав и свобод собственников помещений в многоквартирном доме.

Создание современных многоквартирных домов, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения, это новое поле для деятельности квалифицированных застройщиков, инвесторов, девелоперов и риэлторов. Эта деятельность позволит донести до потребителей и сформировать у них правильное представление о том, что такое качественное жилище и о тех преимуществах, которое получают его обладатели. Появление такого жилища будет содействовать формированию в жилищной сфере компетентных и ответственных собственников недвижимого имущества, развитию гражданского общества. Оно стимулирует модернизацию существующего жилищного фонда. Создание современных многоквартирных домов для совместного домовладения может и должно стать не только инструментом улучшения жилищных условий домохозяйств, генерировать жилищную фильтрацию и обновление жилищного фонда, но и послужить драйвером экономического развития в целом и инновационного развития строительного комплекса и жилищной сферы.

Александр СИДОРЕНКО,  заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

 

Фото: www. kotlas-info.ru

1.Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 N 5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова»

2.Жилищный кодекс Российской Федерации.

3.Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

4.Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

5.СП 31-107-2004 Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий, п.5.2.8.

Другие публикации по теме:

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Кто отвечает за обслуживание арендованного имущества?

 

Обслуживание сдаваемого в аренду имущества является постоянной задачей. Арендная недвижимость представляет уникальные проблемы в зависимости от размера дома или количества квартир. Поэтому многие арендодатели и арендаторы задаются вопросом, кто за что отвечает? Разница между обязанностями арендодателя, арендатора и управляющего недвижимостью должна быть четко определена с самого начала. Таким образом, ваша недвижимость будет работать в идеальном состоянии.Читайте дальше, поскольку мы помогаем вам определить вашу роль, когда дело доходит до технического обслуживания.

Каковы обязанности арендодателя по обслуживанию сдаваемого в аренду имущества?

Закон о арендодателях-арендаторах устанавливает некоторые критерии содержания и состояния имущества. Хотя эти требования немного различаются от штата к штату, все домовладельцы должны предоставить безопасное, санитарное и пригодное для жилья жилище. Если вы не позаботитесь о капитальном ремонте в Пенсильвании, у арендаторов есть возможность удержать арендную плату или «ремонтировать и вычитать».Таким образом, на основании этих стандартов арендодатели несут ответственность за следующее:

  • Техническое обслуживание Ремонт : Арендодатели обязаны производить разумный ремонт, чтобы поддерживать имущество в пригодном для проживания и безопасном состоянии. Однако, если ремонт является результатом небрежного отношения арендатора или ущерба, арендодатель может взыскать с арендатора стоимость ремонта.
  • Обеспечение жизненно важных услуг : Арендодатели должны обеспечить, чтобы основные услуги были в рабочем состоянии для арендаторов. Это включает в себя такие системы, как водопровод, отопление, электричество и газ.Кроме того, арендодатели должны поддерживать все бытовые приборы, предоставленные по договору аренды, в рабочем состоянии.
  • Водопровод : Арендаторы должны иметь доступ к водопроводу и, в свою очередь, к исправной сантехнике. К таким приспособлениям относятся унитаз, душ и раковина. Кроме того, водонагреватель должен работать правильно.
  • Соблюдайте строительные нормы и правила : Арендодатели обязаны установить в доме соответствующие детекторы дыма и угарного газа. Любые электрические, сантехнические или структурные работы должен выполнять лицензированный техник.
  • Насущные проблемы : Арендодатели должны защищать имущество и арендаторов от серьезных проблем. Например, структурная целостность дома, признаки роста плесени и свинцовая краска. При возникновении таких проблем арендодатели должны немедленно принять меры для их устранения.
  • Внешняя безопасность : Арендодатели должны обеспечивать безопасность открытых площадок в собственности. Такие проблемы, как сломанные перила или треснувшие ступени, могут представлять угрозу безопасности и должны быть устранены.

Когда арендатор несет ответственность за техническое обслуживание арендуемого имущества?

Арендаторы могут нести ответственность за техническое обслуживание при некоторых обстоятельствах. При принятии решения о том, каковы обязанности арендодателя, арендатора и управляющего недвижимостью, продолжайте читать, чтобы узнать больше.

  • Пренебрежение арендатором : Если арендатор нанесет ущерб из-за своего небрежного обращения с имуществом или злоупотребления им, арендодатели могут привлечь его к финансовой ответственности.
  • Борьба с вредителями : Арендаторы должны поддерживать чистоту окружающей среды, чтобы препятствовать привлечению вредителей.Необходима регулярная уборка и выбрасывание мусора в соответствующие емкости. Если возникнет проблема с вредителями, арендаторы будут нести финансовую ответственность за лечение заражения.
  • Аварийный выход : Арендаторы несут ответственность за обеспечение легкого доступа ко всем аварийным выходам и важным системам. Ни в коем случае эти области не должны использоваться в качестве хранилища или каким-либо образом блокироваться. Они также не должны вмешиваться или отключать датчики дыма и угарного газа.
  • Рост плесени : Плесень может быстро нанести ущерб, а также представлять опасность для здоровья людей из групп риска.Хотя арендатор не производит этот ремонт, он обязан немедленно уведомить арендодателя о возникновении проблем. Если замечена утечка воды, арендаторы должны активно вытирать воду и сообщать об этом техническому обслуживанию, чтобы проблема была быстро решена.
  • Уход за сантехникой : Сантехника необходима и требует ухода. Арендаторы должны использовать эти приспособления только по назначению и содержать их в чистоте, чтобы избежать потенциальных проблем. Распространенные примеры неправильного использования включают слив жира в слив раковины, скопление пищи на плите или смывание мусора в унитаз.

Управляющие недвижимостью и ответственные за техническое обслуживание

Управляющие недвижимостью являются глазами и ушами владельца собственности. Их работа заключается в том, чтобы обрабатывать запросы на техническое обслуживание от арендаторов по мере возникновения проблем, а также планировать регулярное техническое обслуживание. Цель состоит в том, чтобы сохранить стоимость собственности и защитить инвестиции владельца, обеспечив при этом безопасный и комфортный дом для арендатора. Давайте взглянем на роль управляющего имуществом в отношении технического обслуживания ниже.

  1. Отслеживание запросов арендаторов на техническое обслуживание : Идеальный управляющий недвижимостью должен иметь систему программного обеспечения для отслеживания запросов, сделанных для вашей собственности. Наличие технологической системы также гарантирует, что запросы от арендаторов не останутся незамеченными и будут рассмотрены в кратчайшие сроки. Как только запрос поступает, управляющий недвижимостью направляет соответствующего ремонтника и следит за выполнением.
  2. Аварийное техническое обслуживание : У управляющих недвижимостью должна быть система и протокол для решения аварийных вопросов. Это может включать в себя специалиста по обслуживанию на месте или надежного поставщика, способного оказать экстренную помощь круглосуточно и без выходных.
  3. Предоставление сети поставщиков : У управляющих недвижимостью часто есть банк надежных поставщиков для широкого спектра потребностей в ремонте.Это позволяет им легко и быстро найти поставщика для обслуживания арендаторов.
  4. Плановое регулярное техническое обслуживание : Поскольку управляющий недвижимостью заботится о квартире, регулярное техническое обслуживание становится неотъемлемой частью защиты инвестиций. Управляющие недвижимостью работают с арендаторами, чтобы выполнять плановое техническое обслуживание, чтобы заботиться о таких системах, как сантехника, HVAC и приборы, чтобы обеспечить их рабочее состояние.
  5. Плановые проверки: Управляющие недвижимостью проводят регулярные проверки при въезде и выезде, чтобы ознакомиться с состоянием собственности и помочь владельцам определить, какой ремонт необходим.Это важный инструмент для поддержания стоимости имущества.

Остерегайтесь незаконных требований по техническому обслуживанию

В конечном счете, ответственность за ремонт лежит на арендодателе. Знание закона об арендодателе и арендаторе в вашем штате необходимо при составлении юридически обязывающего договора аренды. Иметь ввиду; арендодатели не могут включать в договор пункт, обязывающий арендаторов нести ответственность за все техническое обслуживание и ремонт. Однако арендодатель и арендатор могут совместно принять решение о разделении ответственности. Если вы согласны с тем, что арендатор будет выполнять конкретное техническое обслуживание, укажите это в приложении к договору аренды в качестве записи.

Сдаваемое в аренду имущество требует регулярного технического обслуживания и надежной процедуры для удовлетворения этих потребностей в обслуживании — понимание того, кто и за какую роль в этом процессе отвечает, имеет важное значение для успеха. Четко определяя разницу между обязанностями арендодателя, арендатора и управляющего недвижимостью с самого начала, вы можете защитить свои ценные инвестиции. Ищете услуги по управлению недвижимостью? Bay Property Management Group предлагает первоклассное техническое обслуживание арендуемой недвижимости, в котором участвуют как наши технические специалисты, так и лицензированные подрядчики.

Real Estate Series Часть II: За что отвечает арендодатель?

Управление дуплексом или даже жилым комплексом не должно быть сложной задачей. Главное — понимать свои юридические обязанности в качестве арендодателя, когда вы начинаете работу.

Так вы сможете вооружиться информацией и избежать возможных проблем.

Что нужно знать?

По сути, арендодатель сдаваемой внаем квартиры несет ответственность за предоставление «жилой» квартиры арендатору.

Термин «жилой» означает, что сдаваемое в аренду помещение должно быть пригодным для проживания, свободным от опасностей или дефектов и соответствовать всем государственным и местным строительным и санитарным нормам.

Что считается необитаемым?

Следующие условия жизни считаются непригодными для проживания:

  • Не работающая сантехника, газ или электричество
  • Разбитые окна или двери.
  • Грязные здания и неухоженная территория
  • Антисанитарные или небезопасные условия

Главное помнить, что если арендодатель не поддерживает пригодные для проживания условия проживания, он может быть признан небрежным в суде, если арендатор подаст в суд.

Фактически, суд может возместить арендатору ущерб, уменьшив арендную плату, которую арендатор платит арендодателю.

Сохранение собственности пригодной для жилья

Есть несколько основных шагов, которым вы можете следовать, чтобы ваша собственность оставалась пригодной для жилья.

  • Соблюдение всех государственных и местных санитарных и строительных норм и правил
  • Поддержание конструктивных элементов и достаточно защищенного от непогоды блока
  • Обеспечение необходимого тепла, электричества, горячего и холодного водоснабжения
  • Быстрое выполнение любого запрошенного ремонта
  • Обеспечение мирных и спокойных условий проживания, а также отсутствие опасности
  • Поддержание «свободной от вредителей» среды
  • Осмотр имущества каждый раз, когда оно сдается в аренду, чтобы определить, соответствует ли оно требованиям безопасности и адекватным стандартам жизни
  • Уведомление перед входом в арендуемое помещение, за исключением экстренных случаев Соблюдение всех положений договора аренды
  • Предоставление письменного уведомления за 15 дней о любых изменениях ежемесячного соглашения
  • Соблюдение законного процесса выселения при выселении жильца

Гарантия обитаемости

В соответствии с гарантией пригодности для проживания арендодатель обязан предоставить удобства, необходимые для поддержания жизненных потребностей арендатора.

Другими словами, вы, как арендодатель, даете слово, что будете поддерживать квартиру в хорошем состоянии. Таким образом, если дефект в здании влияет на арендатора, арендодатель может нести ответственность за ущерб, понесенный арендатором.

С другой стороны, гарантия пригодности для проживания не требует, чтобы арендодатель удостоверился, что сдаваемое в аренду имущество эстетически приятно для арендатора. Гарантия обитаемости также не нарушается, если в здании есть незначительное нарушение жилищного законодательства, не влияющее на обитаемость объекта.

Ответственность за ремонт

Несмотря на то, что арендодатели несут основную ответственность за обеспечение пригодности арендуемого помещения для проживания, за определенный ремонт несут ответственность как арендодатели, так и арендаторы.

Например, арендодатель должен выполнять любые работы по техническому обслуживанию, необходимые для того, чтобы сдаваемая в аренду квартира оставалась пригодной для проживания арендатора.

Арендодатель также несет юридическую ответственность за устранение любых дефектов и будет нести ответственность за любые травмы, возникшие в результате дефекта, который арендодатель не устранил или устранил неэффективно.Однако арендодатель не несет ответственности за устранение ущерба, причиненного арендатором или его семьей, гостями или домашними животными.

Должная осмотрительность и должное внимание

Арендодатель обязан осмотреть и устранить все дефекты и опасности, которые могут существовать в арендуемом помещении, до даты въезда арендатора.

Если в собственности обнаружены дефекты или опасности, которые могут быть определены как потенциальная опасность, арендодатель может быть привлечен к ответственности за любые травмы или болезни, причиненные арендаторам.

Другими словами, арендодатель должен проявить «должную осмотрительность». Он или она несет ответственность за расследование и выявление любых вредных проблем.

Арендодатель также должен проявлять «должную осмотрительность». Он или она должны что-то делать с любыми дефектами, проблемами или другими выводами, которые возникли в ходе комплексной проверки.

Арендодатель может быть привлечен к ответственности за любую опасность, связанную с арендованным имуществом, или за нарушение законов или правил безопасности. Арендодатели не несут ответственности за любые опасности, которые арендодатель не может предотвратить.

Гарантийный депозит

Арендодатель обязан вернуть арендатору весь гарантийный депозит в конце срока аренды, при условии, что арендатор не нанес квартире ущерба сверх нормального износа.

Если арендодатель удерживает какую-либо часть залога для устранения ущерба, причиненного жильцом квартире, арендодатель должен предоставить арендатору подробный список ущерба и фактическую стоимость любого ремонта.

Аренда помещений

Арендодатели несут аналогичные обязанности при сдаче помещений в аренду в коммерческих целях.Арендодатель несет ответственность за техническое обслуживание и ремонт арендованных помещений, а также за тепло, воду и любые другие услуги, согласованные в договоре аренды.

Арендодатель не может заставить арендатора продлевать договор аренды более чем за 90 дней до прекращения действия существующего договора, и арендодатель должен предоставить арендатору письменное уведомление не менее чем за 30 дней о намерении арендодателя не продлевать договор аренды.

Законы в вашем штате могут отличаться

Поскольку споры между арендодателем и арендатором в основном регулируются законодательством штата, важно понимать свои права в вашем конкретном штате.Если вы столкнулись со спором между арендодателем и арендатором, проконсультируйтесь с адвокатом относительно ваших прав в соответствии с законами вашего штата.

Обслуживание и ремонт сантехники в сдаваемом в аренду имуществе: кто за что отвечает?

* Это наш первый гостевой пост от Leenan Property Management! Последние три года они помогают домовладельцам и арендаторам в Regina Sk. Они предоставили несколько отличных советов, которые помогут ориентироваться в иногда серых областях, когда возникают проблемы с сантехникой в ​​арендуемой квартире.

Обслуживание и ремонт сантехники в сдаваемом в аренду помещении: кто за что отвечает?

До тех пор, пока владелец сдаваемого в аренду имущества не сдаст свой сдаваемый внаем дом арендатору, ответственность за обслуживание сантехники в доме несет владелец. И большинство арендодателей справятся с этой обязанностью, потому что они знают, что ни один арендатор сознательно не стал бы арендовать дом, если в нем отсутствует надлежащая сантехника. Но после того, как арендатор переезжает в арендуемый дом, кто несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание его сантехники?

Этот вопрос важен, потому что, хотя арендодатель по-прежнему владеет домом, теперь он занят арендатором.В такой ситуации кто должен нести ответственность за обслуживание сантехнических систем в доме?

Найти приемлемый ответ на этот вопрос в арендованном доме часто бывает сложно. Разногласия по поводу распределения ответственности за ущерб, нанесенный водой, являются одной из причин частого распада отношений между арендодателем и арендатором.

Если вы являетесь арендодателем, эта статья предоставляет вам основу, которая упрощает решение проблемы. Он вооружает вас знаниями, позволяющими честно и прозрачно определить, кто должен оплачивать любые повреждения и ремонт, необходимые для сантехнических систем вашего дома.А если вы арендатор, он предлагает руководящие принципы, которые помогают обеспечить защиту ваших прав, а также разъясняют ваши обязанности в отношении обслуживания сантехники.

Сантехнические обязанности арендодателя

Законодательство о арендодателях и арендаторах в различных провинциях Канады признает право арендаторов на дом, в котором есть необходимые системы, делающие его пригодным для проживания. Как правило, это безопасные конструкции и функциональные системы. Но в частности, это означает, что в доме должна быть надлежащая сантехника и сантехника.Эти компоненты должны работать на удовлетворение арендатора в момент въезда арендатора.

В дополнение к функциональной сантехнике арендодатель также должен:

  • Провести проверку недвижимости перед въездом арендатора

Прежде чем арендатор подпишет договор аренды, владелец должен убедиться в отсутствии утечек в сантехнике, коррозии труб, сломанных уплотнений, проблем с сыростью, забитых стоков или каких-либо неисправностей.

  • Поддержание систем в рабочем состоянии

Арендодатель также должен поддерживать сантехнику в хорошем состоянии на протяжении всего срока аренды.Даже после того, как жильцы въедут, владелец должен поддерживать сантехнику в рабочем состоянии.

  • Проведение необходимого технического обслуживания

Владелец несет ответственность за надлежащий уход за сантехникой. Ответственность за любой ущерб, возникший в результате естественного износа или неправильного использования сантехники, несет арендодатель.

  • Принимать участие во всех чрезвычайных ситуациях, связанных с сантехникой

Чрезвычайные ситуации представляют собой непосредственную угрозу пригодности дома для жизни. Примеры включают переполненный туалет, лопнувшие трубы или перебои с подачей воды в любой части дома.

Права арендодателя

Хотя обеспечение и техническое обслуживание водопровода в доме в основном является обязанностью арендодателя, владелец также имеет права, защищенные законом. Поскольку арендатор — это тот, кто использует сантехнику в доме, арендаторы находятся в лучшем положении, чтобы повредить сантехнику. Кроме того, они находятся ближе всего к системам и, следовательно, находятся в лучшем положении для обнаружения проблем. Эти факты отражают права, которые закон дает арендодателям, а именно:

Право на надлежащее использование водопровода

Сдав сантехнику арендатору в хорошем состоянии, собственник ожидает, что арендатор не будет совершать небрежных или преднамеренных действий, которые могут привести к повреждению систем.

  • Право на получение информации о возникновении проблем

Поскольку жильцы находятся недалеко от водопровода дома, арендодатель имеет право ожидать, что жилец будет своевременно и точно уведомлять его или ее о проблемах.

Сантехнические обязанности арендатора

Арендатор также частично несет ответственность за сантехнику в доме. Если арендатор не выполняет свою роль и есть повреждения сантехники, арендатор будет частично или полностью нести ответственность за ремонт.В обязанности арендатора входит:

Надлежащее использование сантехники

Арендаторы должны воздерживаться от действий, которые могут повредить сантехнику, таких как смывание в унитаз предметов, не поддающихся биологическому разложению, или засорение сливного отверстия волосами.

  • Информировать владельца о проблемах

Жильцы должны сообщать о проблемах владельцу сразу после их обнаружения. Если они этого не сделают и ущерб усугубится, то часть ответственности будет нести арендатор.

  • Ответственность за ограничение ущерба

Если арендатор обнаружит повреждение сантехники, он должен принять необходимые меры, чтобы ограничить размер ущерба имуществу владельца, прежде чем арендодатель прибудет для устранения проблемы.

  • Ответственный за защиту собственного имущества

Арендаторы несут ответственность за защиту своих личных вещей во время любых аварийных ситуаций. Арендодатель не будет возмещать ущерб имуществу арендатора.

Права арендатора

Основной целью большинства канадских законов о арендодателях и арендаторах является защита прав арендаторов. Эти права включают:

  • Право на жилище с исправной водопроводной системой
  • Право на быстрый и адекватный ответ на все свои жалобы, связанные с сантехникой.
  • Право удержать арендную плату, подать в суд на арендодателя или выселиться, если водопровод в доме не соответствует требованиям.

За какое содержание арендуемой недвижимости отвечает инвестор?

Многие инвесторы используют один из двух эмпирических методов для прогнозирования ежегодных аварийных и текущих расходов на техническое обслуживание.

  • Один из способов — рассчитать где-то от 1 до 4% от стоимости арендуемой недвижимости, но это широкий диапазон, который зависит от многих факторов (таких как возраст здания и местоположение).
  • Другой способ — рассчитать 1 доллар за квадратный фут площади здания, но этот метод также может оказаться неточным.

Излишне говорить, что разумные инвесторы в недвижимость должны точно знать, за какие виды обслуживания арендуемого имущества они несут ответственность, чтобы предотвратить ненужные потери прибыли.

Вы можете проконсультироваться с управляющей компанией Чарльстона для получения подробной информации, но вот несколько общих рекомендаций, которые помогут вам принять это решение.

Какова юридическая ответственность?

Владелец недвижимости, сдающий в аренду жилые помещения , несет юридическую ответственность за обеспечение того, чтобы дома, которые они предлагают в Чарлстон , были «пригодны для проживания». Это может включать обслуживание:

  • Места общего пользования
  • Сантехника
  • ОВиК
  • Бытовая техника
  • Кровля
  • Конструкционная безопасность.

Хотя это общее определение «обитаемости» полезно, фактические детали и обязанности варьируются в зависимости от местоположения и условий договора аренды.

Компания по управлению недвижимостью в Чарльстоне может помочь вам определить, какие местные законы и правила требуются от инвестора. Они также могут помочь составить договор аренды, в котором будут указаны ваши обязанности по содержанию арендованного имущества .

Чем может помочь контрольный список?

То, как владелец собственности или управляющий занимается техническим обслуживанием, может быть либо реакционным и исправительным (так сказать, тушением пожаров), либо предупредительным и превентивным. Например, наличие списка задач по сезонному техническому обслуживанию может значительно помочь опережать критически важное плановое техническое обслуживание .

  • Компания по управлению недвижимостью в Чарльстоне может помочь вам убедиться, что вы удовлетворяете потребности своих инвестиций в недвижимость, проводя проверки, проверяя субподрядчиков и других поставщиков и отвечая на запросы на техническое обслуживание.
  • Если вы предпочитаете «сделай сам», они также могут дать вам направление, а также предоставить другие важные услуги по управлению недвижимостью, которые могут вам понадобиться для устранения пробелов в вашем страховом покрытии.

А как насчет законов, правил и условий?

Как уже упоминалось, детали того, за что владельцы недвижимости несут юридическую ответственность, могут различаться даже от Северного Чарльстона до Маунт-Плезанта!

Бытовая техника

Если бытовые приборы предоставляются при аренде дома или сдаваемой внаем квартиры, владелец, как правило, несет ответственность за их содержание.Однако договор аренды может быть составлен таким образом, что полностью или частично снимает с собственника ответственность. Следовательно, в зависимости от условий, от владельца может потребоваться починить прибор, но не заменить его. Или владелец может быть освобожден от ответственности, как только существующие приборы достигнут конца ожидаемого «срока службы». Тем не менее, вы вряд ли переманите многих арендаторов с этим.

ОВКВ

Владельцы недвижимости могут оставить плановую замену фильтров каждые 30-90 дней в своих руках или в руках своих арендаторов, в зависимости от того, как они оформляют договор аренды.Арендаторы обычно не хотят нести ответственность за замену фильтров (и вы тоже), поэтому часто разумно включить стоимость плана замены фильтра в арендную плату, если вы не работаете с управлением недвижимостью, которое предлагает Чарльстон.

Сантехника

В то время как местные законы и законы штата определяют определение пригодности для проживания, а владельцы собственности несут ответственность за немедленное реагирование на чрезвычайные ситуации, не все жалобы определяются как «чрезвычайные ситуации». Некоторые мелкие ремонтные работы и жалобы могут не входить в обязанности владельца, особенно если они заявлены в условиях договора аренды.

Безопасность

Как правило, владельцы недвижимости несут юридическую ответственность за обеспечение безопасной и надежной среды для своих арендаторов. Однако местные и государственные законы и правила могут также требовать соблюдения определенных кодов безопасности и устранения нарушений.

В то время как проблемы с отоплением и сантехникой должны быть решены в течение 24 часов, вы, скорее всего, справитесь с другими запросами в течение 48 часов.

Очевидно, что управляющий недвижимостью в Чарльстоне всегда будет в курсе местных и государственных законов и постановлений, и мы можем предоставить отличные предложения, когда дело доходит до того, что включить в ваш договор аренды.

Зачем использовать услуги по управлению имуществом для технического обслуживания?

Профессионал не только гарантирует, что вы осознаете свои обязанности; они также предложат вам взять на себя такие обязанности. В этом есть множество преимуществ.

  • Они в курсе местных и государственных законов и нормативных актов: компетентная управляющая компания поддерживает сертифицированные связи с местными отраслевыми группами, которые предоставляют уведомления и проводят обучение при изменении законов и нормативных актов.
  • Они могут сэкономить ваше время и ресурсы: предлагаемые ими услуги включают в себя множество относительно рутинных задач, которые важны для ваших инвестиций, но гораздо лучше делегировать их профессионалам. Вы можете воспользоваться их сетью поставщиков услуг, субподрядчиков и продавцов в непосредственной близости от вашей собственности.
  • Они могут быть в курсе технического обслуживания сдаваемой в аренду недвижимости: с установленными контрольными списками и проверенными отношениями они лучше всего подходят для того, чтобы опережать сезоны с профилактическим и текущим обслуживанием.
  • Они могут сделать ваших арендаторов счастливыми, защищая вас как инвестора: они предоставляют профессиональные услуги клиентам, которых заслуживают ваши инвестиции. Быстрые и профессиональные ответы укрепляют репутацию вашего бизнеса.

Нет никаких причин, чтобы быть перегруженным обязанностями по техническому обслуживанию владельца недвижимости. Как эксперты в отрасли, мы будем рады использовать наш опыт для вас!

Обязанности по аренде и техническому обслуживанию | Rocket Lawyer

Независимо от того, владеете ли вы арендуемой недвижимостью или планируете жить в ней, узнайте, кто несет ответственность за общие вопросы технического обслуживания, прежде чем подписывать договор аренды.

Обязанности по техническому обслуживанию, обычно изложенные в договорах аренды

  • Сантехника, отопление и кондиционирование воздуха — Арендодатель должен поддерживать эти системы в рабочем состоянии, так как ремонт любой из них квалифицируется как капитальный ремонт. В договоре аренды жилого помещения может быть возложена ответственность за поддержание чистоты труб и замену воздушных фильтров по мере необходимости на арендатора.
  • Спринклерные системы, пожарная сигнализация и датчики угарного газа — Такие меры безопасности должны поддерживаться в рабочем состоянии арендодателем, но арендатор может возлагать ответственность за замену батарей при необходимости на арендатора.
  • Внешние дверные и оконные замки — По закону арендодатель также несет ответственность за эти меры безопасности.
  • Обращение с известными токсинами . Согласно федеральному закону, арендодатель должен предупредить арендатора о наличии пыли свинцовой краски, асбеста и плесени в арендуемом имуществе и что арендодатель должен управлять такими токсинами, чтобы убедиться, что они не представляют опасности для здоровья арендатору.
  • Бытовая техника — Если в договоре аренды упоминается бытовая техника, арендодатель должен поддерживать ее в рабочем состоянии.Однако, если арендатор причинит ущерб прибору, арендодатель может вычесть сумму, уплаченную за ремонт, из залогового депозита.
  • Борьба с вредителями — Арендодатель также должен взять на себя ответственность за обслуживание в этой области, но арендатор должен следить за чистотой имущества, чтобы не допустить заражения. Если арендатор не поддерживает дом в чистоте, арендодатель может вычесть сумму, уплаченную за уничтожение, из залогового депозита арендатора по договору аренды.
  • Ландшафтный дизайн — Ответственность за содержание лужайки и другой растительности арендуемой собственности может возлагаться на арендодателя или арендатора в соответствии с договором аренды.Однако в конечном итоге домовладелец несет ответственность за необслуживаемое имущество, если оно нарушает местные законы или правила ассоциации домовладельцев. Однако, если арендодатель поручил арендатору обслуживание ландшафта в договоре аренды, арендодатель может передать арендатору любые штрафы, вычитая их из залогового депозита.
  • Места общего пользования — Арендодатель должен содержать все места общего пользования в многоквартирном жилом доме в безопасности и чистоте, обеспечивая соответствующие емкости для мусора и организуя регулярный вывоз мусора. Лифты и другие системы общего пользования также входят в зону ответственности арендодателя.

Процедуры запроса на техническое обслуживание

Договоры об аренде жилых помещений обычно включают в себя процедуры запроса технического обслуживания, как основного, так и мелкого. Арендодатель может потребовать, чтобы все запросы были поданы в письменной форме, или договор аренды может предписать арендатору звонить в управляющую компанию с любыми запросами. Арендодатель также может потребовать, чтобы арендатор согласовывал и оплачивал любой утвержденный мелкий ремонт, стоимость которого затем может быть вычтена из арендной платы за следующий месяц.

Разрешение запросов на техническое обслуживание

Арендодатель должен своевременно разрешать серьезные запросы на техническое обслуживание, такие как неисправный кондиционер, или столкнуться с нарушением применимых законов арендодателя-арендатора или строительных и жилищных норм. Однако арендатор обязан немедленно уведомить арендодателя о необходимом капитальном ремонте; если стоимость ремонта значительно увеличивается из-за бездействия со стороны арендатора, арендодатель может вычесть частичную стоимость ремонта из залогового депозита по договору аренды.

Арендодатель имеет больше возможностей для решения мелких проблем, связанных с техническим обслуживанием, таких как поломка льдогенератора в холодильнике, а косметический ремонт, например, облупившуюся краску, можно отложить до выезда арендатора.

Поиск дополнительной информации

Как отмечалось выше, законы штата и города, а также местные строительные и жилищные кодексы диктуют большую часть ответственности за содержание сдаваемого в аренду имущества. Если вы являетесь владельцем недвижимости, ознакомьтесь с обязанностями местных арендодателей, прежде чем заключать договоры аренды.Если вы являетесь потенциальным арендатором, изучите обязанности как арендодателя, так и арендатора, прежде чем подписывать договор аренды, на случай, если вам потребуется запросить изменения.

Местное строительное или жилищное управление в вашем районе предоставляет информацию как арендодателям, так и арендаторам, а веб-сайты местных властей города и штата также служат отличным источником информации.

Эта статья содержит общую юридическую информацию и не содержит юридических рекомендаций. Rocket Lawyer не является юридической фирмой и не заменяет адвоката или юридическую фирму.Закон сложен и часто меняется. Чтобы получить юридическую консультацию, обратитесь к юристу.


Обязанности владельцев недвижимости — транспорт

Частная собственность и право проезда

Улицы и тротуары для всех. Они повышают ценность частной собственности, предоставляя доступ к собственности и способ добраться до других мест в городе.

Когда недвижимость застраивается, владельцы собственности выделяют часть земли в качестве «общественной полосы отвода» для улиц, тротуаров, коммунальных услуг и аналогичных общественных целей.

Некоторые владельцы недвижимости не осознают, что они несут ответственность за содержание части полосы отчуждения рядом с их собственностью, включая тротуар и полосу озеленения, или обочину проезжей части, если она не была улучшена. Владельцы собственности также несут ответственность за содержание немощеных дорожек рядом с их собственностью.

Тротуары

Владельцы собственности несут ответственность за содержание тротуаров, прилегающих к их собственности. Они должны убедиться, что снег и лед не представляют опасности для пешеходов.Они также должны устранить трещины и другие повреждения.

Если владелец собственности устанавливает новый бетонный тротуар, владелец или подрядчик должен получить Разрешение на использование улицы, чтобы убедиться, что дорожка соответствует действующим городским стандартам, включая пандусы для инвалидных колясок на углах улиц и надлежащий дренаж уличной зоны.

Подъездные пути

Владельцы собственности несут ответственность за обеспечение временной или постоянной подъездной дороги, чтобы транспортные средства не заезжали на тротуары, полосы озеленения или бордюры.Для строительства подъездных дорог требуется разрешение на использование улиц, выданное Департаментом строительства и инспекции.

Улицы и переулки

SDOT обслуживает дороги, открытые для движения. Департамент поддерживает их на том уровне, на котором они были улучшены. Департамент не содержит участки, которые были отведены под улицы, но никогда не благоустраивались и не открывались для проезда. Владельцы собственности несут ответственность за любые неоткрытые участки улицы рядом с их собственностью.

Владельцы собственности также содержат грунтовые или закрытые аллеи, а также аллеи, не вымощенные в соответствии с городскими стандартами. СДОТ не проводит профилактические работы на аллеях. Департамент отвечает на запросы о точечном ремонте в каждом конкретном случае после оценки необходимости ремонта для общественной безопасности и доступа общественности.

Городские власти наблюдают за всеми общественными полосами отчуждения и могут закрыть любую из этих зон, если они станут небезопасными.

Большинство улучшений улиц и переулков, таких как модернизация или мощение поверхностей, посадка уличных деревьев или устройство тротуаров, выполняются:

  • Частный контракт с частным финансированием
  • Разрешение на уличное использование с частным финансированием и частной собственностью

Безопасное использование уличных территорий

Для строительства на улице, под ней или над ней требуется разрешение на использование улиц. Площадь улицы включает тротуары, аллеи, треугольники и полосы озеленения. Примерами конструкций, влияющих на полосу отчуждения улицы, являются знаки, флагштоки, навесы, рокарии, ступени, часы, подъездные пути и уличные деревья. Использование уличных зон для других мероприятий, таких как вечеринки и уличные кафе, также требует разрешения на использование улиц. Для получения дополнительной информации звоните 684-5283.

Барьеры между тротуарами и внеуличной парковкой

Для обеспечения безопасности пешеходов должны быть установлены утвержденные городскими властями барьеры для отделения внеуличной парковки от тротуаров.Барьеры, такие как заборы и бордюры, не позволяют транспортным средствам вторгаться в пешеходные дорожки.

Уличные деревья

уличных дерева, посаженных городом, будут содержаться городом. Все остальные деревья должны содержаться в соответствии с утвержденными садоводческими стандартами владельцем прилегающей территории.

В большинстве случаев деревья, мешающие обзору транспортных средств, должны быть обрезаны владельцем недвижимости. Все деревья должны поддерживаться таким образом, чтобы обеспечить просвет в 8 футов над тротуарами и 14 футов над проезжей частью.Свяжитесь с Seattle City Light по телефону 386-1663, если ветки деревьев находятся рядом с линиями электропередач или уличным освещением. City Light определит, нужно ли обрезать дерево.

Жалобы на разрастание деревьев на частной территории следует сообщать в DCI по телефону 684-7899. Для посадки, обрезки и удаления деревьев на дорогах общего пользования требуется разрешение на использование улицы. Свяжитесь с городским садоводом по телефону 684-TREE (8733) для получения дополнительной информации.

Сорняки, мусор и мусор

Для защиты здоровья и безопасности населения важно, чтобы улицы, переулки и тротуары были свободны от препятствий, мусора и других материалов.

Владельцы собственности должны обрезать или удалять нависающие деревья, растения, кустарники, растительность или мусор, которые загромождают улицы, переулки или тротуары или представляют опасность пожара. Свяжитесь с DCI по телефону 684-7899. Для обрезки или удаления деревьев с полосы отчуждения улицы требуется разрешение на использование улицы. Свяжитесь с офисом городского лесовода по телефону 684-TREE (8733).

Владельцы собственности также должны предотвращать скопление мусора, мусора или отходов на своей территории, тротуарах или полосах озеленения, независимо от того, кто их туда поместил.Чтобы сообщить о незаконной свалке, позвоните на горячую линию Seattle Public Utilities по вопросам незаконной свалки по телефону 684-PKUP (684-7587).

Боковые коллекторы

Владельцы недвижимости самостоятельно строят и ремонтируют боковые канализационные и дренажные трубы в соответствии с положениями Кодекса боковой канализации. Строительство и ремонт боковой канализации в пределах улицы общего пользования должны выполняться зарегистрированным подрядчиком по боковой канализации. Разрешения на строительство и ремонт требуются и выдаются на стойке разрешений DCI.

Обслуживание кондоминиума — несу ли я ответственность за это?

[vc_row][vc_column ширина = ”1/1″][vc_column_text]

Обслуживание кондоминиума – несу ли я ответственность за это?

Многие собственники в товариществах собственников жилья часто не понимают общих элементов. Кроме того, регулирующие документы иногда могут быть расплывчатыми в определении общих элементов, ограниченных общих элементов и того, чем владеют жители.

Самый простой способ понять концепцию владения кондоминиумом и ответственности — это рассматривать его как квартиру, находящуюся в собственности.Право собственности распространяется внутрь от ваших внутренних стен, полов и потолков. Кроме того, владельцы квартир являются партнерами всех других владельцев в ассоциации в отношении внешней конструкции (фундамента, наружных стен и крыши), а также любых мест общего пользования и удобств (например, бассейнов, клубов, теннисных кортов, игровых площадок, и т. д.)

 

Откуда вы знаете, что содержит владелец и что поддерживает ассоциация? Во многих случаях ассоциация позаботится обо всем внешнем содержании зданий и территории.Многие новые сообщества переложили ответственность за внешний вид отдельной единицы на владельца отдельной единицы. Это может несколько варьироваться от ассоциации к ассоциации, поэтому важно, чтобы покупатель/владелец кондоминиума имел четкое представление о том, за что именно он будет (или не будет) нести ответственность.

Я ответственен за это или вы?

Потенциальные покупатели/владельцы кондоминиума ищут возможность разделения обязанностей по обслуживанию между своей квартирой и общими элементами.Первым шагом в определении этого является изучение юридических документов ассоциации для определения физических активов, за которые несет ответственность ассоциация, и тех, за обслуживание которых несет ответственность отдельный владелец единицы.

 

Общие и ограниченные общие элементы – что это значит?

Вообще говоря, в руководящих документах будет указано, что Ассоциация несет ответственность за техническое обслуживание и ремонт Общих Элементов.

Ассоциация должна обслуживать, ремонтировать и заменять все физические активы, обозначенные как Общие элементы, независимо от того, расположены ли они внутри или снаружи Объектов. Владельцы квартир обязаны обслуживать, ремонтировать и заменять материальные активы, определенные как находящиеся в пределах границ Единицы или Ограниченных общих элементов.

Общие элементы означают все части кондоминиума, кроме квартир. Части стен, пола и потолка/чердака считаются частью общих элементов. Любая часть, обслуживающая более чем одну Единицу, или любая часть Общих элементов является частью Общих элементов для целей определения.

 Единица – это часть Кондоминиума, предназначенная для отдельного владения или проживания, границы которой указаны в Декларации. Границы каждого Блока определяются как внутренние незавершенные поверхности наружных стен по периметру, середина внутренних стен, пол, потолок/чердак, двери и окна Блока, любые стеновые панели, штукатурка, краска, плитка, обои и т. д. Все помещения, внутренние перегородки, другие приспособления и улучшения, находящиеся в границах Объекта, являются частью Объекта.

Ограниченные общие элементы обычно означают любые блоки кондиционирования воздуха или отопления, желоба, дымоходы, воздуховоды, провода, трубопроводы, несущие стены, несущие колонны, независимо от того, расположены ли они внутри или за пределами границ Блока, которые обслуживают только этот Блок или выделены исключительно этому подразделению. Любые ставни, навесы, оконные коробки, пороги, крыльца, террасы, балконы, подъезды, террасы, наружные двери и окна, другие приспособления, предназначенные для обслуживания одного Квартиры, но расположенные за пределами Квартиры, являются Ограниченными общими элементами, относящимися исключительно к этой Квартире. Блок.Владелец квартиры часто несет ответственность за техническое обслуживание, ремонт и замену квартиры, а также за техническое обслуживание ограниченного количества общих элементов, предназначенных для исключительного использования этим владельцем квартиры.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.