Брачный договор на квартиру купленную в браке: Брачный договор на квартиру, купленную в браке

Содержание

Брачный договор при покупке жилья в ипотеку — Недвижимость

Семейная жизнь порой полна сюрпризов. Как сделать так, чтобы при покупке недвижимости у супругов в будущем не возникало проблем, связанных с правами на жилье? Договариваться! Чтобы договориться было легче, можно заключить брачный договор. Рассказываем, как это работает и зачем это нужно.

Что такое брачный договор

По российским законам у супругов равные права на имущество, приобретенное в браке — при этом не важно, на кого оно оформлено. То есть, если вы покупаете квартиру в браке, а платит за нее кто-то один, квартира все равно будет общей. И муж, и жена имеют на нее равные права.

Если вас такая ситуация не устраивает, ее можно изменить. Для этого и существует такая вещь, как брачный договор. Брачный договор — это соглашение между супругами, в котором они закрепляют, кому и какое имущество будет принадлежать в браке и в случае его расторжения.

Важно!

Брачным договором можно урегулировать только имущественные отношения супругов (ст. 42 СК РФ), то есть решить, например, кто из супругов будет готовить завтраки или с кем останутся дети в случае развода родителей — нельзя. Договор с такими условиями, скорее всего, не будет заверен нотариусом, но и даже в случае их включения в брачный договор, они будут признаны недействительными.

Женаты и платим ипотеку вместе

Если вы официально состоите в браке, то ваши отношения регулируются, в первую очередь, Семейным кодексом РФ. По закону нажитое в браке имущество — совместное, то есть принадлежит обоим супругам (ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 33 СК РФ). Поэтому, если квартира куплена в ипотеку и оформлена на одного из супругов, она все равно становится общим имуществом: права на нее имеют и муж, и жена.

При оформлении ипотеки обязательно согласие обоих супругов, даже если один из них не планирует погашать кредит. Поэтому, если кто-то из пары против кредита, то заключение брачного договора — единственный выход. Это касается и ситуации, когда у одного из супругов плохая кредитная история. Брачный договор позволит оформить ипотеку на того, чьи доходы и кредитная история будут оцениваться банком.

Живем вместе, но официально не женаты

Иногда ипотеку берут пары, которые живут вместе, но официально не женаты. Если кредит оформляется на одного человека, а платят оба, закон в этом случае будет считать, что квартира принадлежит тому, на кого оформлена ипотека.

В случае разрыва отношений партнеру, который платил за кредит, но не был оформлен как заемщик, придется обращаться в суд и доказывать законность своих притязаний на жилье. Это возможно, но очень сложно и муторно — придется искать свидетелей, собирать чеки о переводе денег и так далее.

Более простой и безопасный вариант для партнеров в этом случае выступить равноправными созаемщиками по ипотеке и оформить ее на двоих.

Если партнеры с общей ипотекой в ходе совместной жизни решили официально вступить в брак, или у одного из них уже была ипотека до регистрации брака, лучше заключить брачный договор. В соглашении можно прописать все условия раздела имущества в случае развода, в том числе и раздел кредита и жилья.

Как и когда заключить брачный договор

Брачный договор составляется в письменном виде и заверяется у нотариуса. Соглашение можно заключить и до вступления в брак, и после этого. В любом случае оно вступит в силу только с момента регистрации брака (п. 1 ст. 41 СК РФ).

Если вы решили заключить брачный договор до оформления ипотеки, заранее подумайте, что там указать. Вот основные пункты, на которые стоит обратить внимание:

✓

Кто делает первоначальный взнос

✓

Кто платит по кредиту

✓

Доли в недвижимости

✓

Размер компенсации при отказе от доли

✓

Раздел недвижимости и кредита в случае развода

Супруги вправе определить в брачном договоре имущество, которое будет передано каждому из них при расторжении брака. При этом брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов (п. 1 ст. 42 СК РФ).

Как выбрать квартиру в новостройке: 5 главных правил

Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки

Сервис безопасных расчетов: что это и для кого?

Когда можно составлять брачный договор на квартиру, купленную в браке или до его заключения?

Подготовка документов
В ст. 34 Семейного кодекса РФ говорится о том, что имущество, которое супруги нажили во время брака, является их совместной собственностью. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что нет смысла заключать контракт, в котором бы фигурировала недвижимость, приобретенная до оформления семейных отношений.
Пример: мужчина приобрел квартиру в ипотеку, не успел погасить кредит и женился. Договор купли-продажи недвижимости, в данном случае, будет подписан до брака. Но платежи в пользу банка будут вноситься во время существования семейного союза. По умолчанию – из общих средств мужа и жены. А это значит, что у супруги, в случае, например, расторжения брака, появится право требования выдела доли в её пользу в указанном имуществе.
Чтобы такого права не возникло, необходимо заключить брачный контракт, в котором было бы указано, что платежи по кредиту будут вноситься из личных средств мужа. Соответственно, и квартира будет считаться только его личной собственностью.
В общем, была потрачена сумма, равная почти половине стоимости недвижимости. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, если лицом, которое не является собственником недвижимости, были осуществлены значительные неотделимые улучшения объекта, он имеет право требовать выдела доли в имуществе. Как минимум, можно рассчитывать на денежную компенсацию. Об этом же говорит и ст. 37 СК РФ.
Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
В данном случае, при отсутствии контракта, можно считать, что улучшения недвижимости производились за счет средств, нажитых в браке. Соответственно, если была потрачена сумма, равная половине стоимости квартиры, то супруга имеет право требовать выдела в её пользу 1/4 доли в праве собственности на недвижимость.
Как отмечено выше, при покупке квартиры, стоит сразу определиться: будет ли она находиться в совместной собственности мужа и жены или станет объектом, принадлежащим только одному из супругов. Стоит упомянуть о некоторых нюансах.
Действующее законодательство разрешает это делать, даже в том случае, если конкретный объект недвижимости еще не выбран. Например, в брачном договоре можно написать так: «Квартира (квартиры), приобретенные супругами в браке, будут считаться личной собственностью супруга (Ф.И.О.)».
Нужно ли заключать брачный договор при покупке квартиры? Этот вопрос решается на усмотрение супругов. Ситуации могут быть разные. Например, жене деньги на приобретение недвижимости дают родители. Но договор дарения финансовых средств, по тем или иным причинам, не оформляется. Справедливо будет, если супруги в брачном контракте оговорят, что купленный за счет тестя и тещи объект недвижимости будет принадлежать только жене – их дочери.
В частности, речь в документе идет о о следующем: если недвижимость приобретается с использованием средств, выдаваемых государством по программе мат. капитала, то покупатель должен выделить доли всем членам семьи: несовершеннолетним детям, супруге (супругу).
Таким образом, даже если в брачном договоре указано, что приобретаемая квартира не будет являться совместно нажитым имуществом мужа и жены, она не может полностью перейти в личную собственность одного из супругов. Какие-то доли достанутся детям и мужу (жене). Какие именно? Однозначного ответа на данный вопрос в законодательстве нет. Можно лишь анализировать судебную практику и делать определенные выводы.
Представляется, что правильная позиция такова: если, например, в брачном договоре указано, что квартира должна принадлежать мужу, то большая доля ему и достанется. Но определенные доли, пропорционально величине мат. капитала, будут иметь: дети, супруга – мама несовершеннолетних.
При покупке квартиры по долям, оформление брачного контракта – пустая трата времени и денег. Дело в том, что в самом договоре купли-продажи квартиры будет указано, в каких долях имущество переходит в собственность каждого из супругов.
Вновь возвращаемся к положениям статьи 34 СК РФ. В ней, напомним, сказано, что имущество, приобретенное во время брака, является совместной собственностью супругов. А это означает, что не важно, на чье имя будет покупаться объект жилой недвижимости. Он, все равно, будет считаться собственностью и мужа, и жены.
Таким образом, если, например, покупателем выступает супруга и есть желание, чтобы квартира стала только её личной собственностью, то брачный договор заключить необходимо. В противном случае, если встанет вопрос о разделе жилья, то каждому, согласно общему правилу, достанется по 1/2 доле в праве на данную недвижимость.
Начнем с того, что некоторые банки требуют оформления брачного контракта, устанавливающего режим раздельной собственности. Почему? Кредитным организациям так удобнее. Обратить взыскание на личную, а не совместную собственность – проще. Иметь дело с одним заемщиком – легче.
Данные о дате и месте заключения брака. Реквизиты соответствующего свидетельства. Кстати: договор может быть оформлен и до похода мужчины и женщины в ЗАГС. В данном случае, в контракте указывается, что стороны только планируют оформить свои отношения, а сам документ начинает действовать с момента регистрации брака.
Информация об объекте недвижимости, который имеется в собственности супругов. Можно вести речь и о квартире (квартирах), которые только планируется приобрести. Допустимо прописывать и такие, «пространные» фразы: «Квартиры, приобретенные нами в браке в будущем будут являться собственностью того из супругов, на чье имя они будут зарегистрированы».
Обойтись без этого нельзя. Брачный договор должен иметь нотариальную форму. Иначе, он не будет иметь необходимой силы. О том, как будет проходить процесс нотариального заверения документа и сколько это будет стоить, читайте тут.
Согласно нормам Гражданского кодекса РФ и ФЗ «О гос. регистрации недвижимости», права на квартиру должны быть зарегистрированы в установленном порядке. То есть, если квартира находилась в совместной собственности супругов, а перешла в личное владение, пользование и распоряжение только супруги, то это должно быть отражено в соответствующем государственном реестре.
Подводя итоги, отметим, что тема, касающаяся оформления брачного договора, в котором фигурирует квартира, имеет довольно большое количество нюансов. Каждую конкретную ситуацию нужно разбирать отдельно. Желательно, с участием квалифицированного юриста.
Любая пара, не состоящая в браке, которая планирует совместно владеть домом или другим недвижимым имуществом, должна подготовить письменный договор. Когда дело доходит до инвестиций такого размера, это просто безумие — пытаться подхлестнуть их постельными разговорами. Если позже ваши отношения станут непростыми, ваши воспоминания о деталях устного соглашения могут отличаться. Письменные контракты, особенно в отношении чего-то столь дорогого и важного, как дом, — единственный способ защитить себя, если вы расстанетесь со своим партнером. Даже если вы являетесь равноправными собственниками, наличие соглашения может значительно упростить процесс ликвидации.
Ниже приведены основные условия, которые необходимо включить в договор для не состоящих в браке пар, желающих разделить частное владение домом (см. «Образец договора о равном Владение домом», в книге Ноло «Жить вместе: юридическое руководство для пар, не состоящих в браке», подробнее):
Как вы распределяете расходы (первоначальный взнос, стоимость покупки, расходы на закрытие, налоги и все другие расходы на жилье, включая счета за содержание и ремонт). Пункт 3 образца соглашения предполагает, что вы будете делить расходы поровну, но вы можете выбрать любой вариант, который вам больше всего подходит. Чтобы избежать споров по поводу денег, потраченных на улучшение дома, мы рекомендуем, чтобы улучшения сверх установленной суммы в долларах (например, 500 долларов — сумма зависит от вас) требовали взаимного согласия, при этом каждый партнер платил половину.
Скорее всего, только один из вас захочет остаться или вы оба предпочтете двигаться дальше. Но если вы оба хотите дом, скорее всего, возникнут проблемы. Пункт 4 предвосхищает эту возможность, предоставляя несколько вариантов для принятия решения о том, кто получит дом, если вы разделитесь и оба партнера захотят этого. Например, вы можете захотеть, чтобы ваш контракт автоматически давал одному из вас право первого выкупа доли другого партнера в доме по справедливой рыночной стоимости в течение 9 дней.0 дней. Или вы можете выбрать подбрасывание монеты, чтобы решить, кто выкупит другого. (Победитель подбрасывания монеты имеет право выкупить долю проигравшего по справедливой рыночной стоимости в течение 90 дней.) Вы также можете придумать свой собственный подход к решению вопроса о том, кому принадлежит дом, если вы оба этого хотите, например , вы можете обеспечить принятие решения с помощью посредника.
Если один партнер выкупит другого, чрезвычайно важно изменить право собственности на дом, чтобы отразить новое соглашение о собственности. В пункте 4 указано, что для этого партнер по закупкам должен оформить соответствующие документы. Кроме того, партнер, продающий долю дома, должен позаботиться о том, чтобы его или ее имя не упоминалось в ипотечном кредите. В противном случае партнер по продаже не будет иметь интереса к дому, но все равно будет на крючке для ипотеки. (Обычно это требует от партнера по покупке рефинансирования дома и получения нового кредита только на свое имя.) Пункт 4 требует этого от партнера, покупающего дом. Если партнер по покупке не может претендовать на новый кредит, пункт 4 гласит, что дом должен быть продан третьей стороне.
Образец договора о равном владении домом также указывает, что ваше соглашение имеет обязательную силу для ваших наследников и имущества (пункт 8) и предусматривает посредничество в случае возникновения спора (пункт 9).
Что делать, если вы и ваш партнер, не состоящий в браке, желаете владеть домом на равных правах, но только один из вас может предоставить все наличные, необходимые для первоначального взноса? Один из распространенных подходов заключается в том, чтобы вы получили право собственности на дом в качестве равноправных владельцев (либо в качестве совместных арендаторов, либо в качестве общих арендаторов), при этом один из вас одалживает другому свою половину первоначального взноса, который должен быть погашен по согласованному графику. . Для этого вам нужно будет отредактировать образец договора (в частности, пункт 3, который касается первоначального взноса) и подготовить отдельный вексель, в котором будут указаны точные условия кредита. Вам также нужно будет отредактировать пункт 4 относительно того, кто получит дом, если вы разделитесь. Подробнее о подготовке векселя см. в разделе «Личные финансы» Nolo.
Другим вариантом является то, что человек, который вносит меньшую часть первоначального взноса, может отремонтировать квартиру в обмен на равное владение домом. Вам нужно будет отредактировать приведенный здесь пример договора, чтобы отразить ваше согласие.
После того, как ваш контракт составлен, самым безопасным юридическим подходом будет зарегистрировать его в офисе вашего окружного регистратора вместе с документом. Для этого в большинстве штатов вам необходимо нотариально заверить свои подписи. Нотариальное заверение означает, что лицо, уполномоченное в качестве нотариуса, письменно удостоверяет, что вы являетесь тем человеком, за которого себя выдаете. Если вы хотите, чтобы ваш контракт был нотариально заверен, вы и ваш партнер должны явиться к нотариусу и предъявить удостоверение личности. Нотариус будет смотреть, как каждый из вас подписывает документ, а затем завершает подтверждение, включая нотариальную печать. Вы часто можете найти нотариуса в банке, адвокатской конторе, агентстве недвижимости или страховании титула, или в частных почтовых отделениях. Большинство из них берут менее 20 долларов за нотариальное заверение документа.
Однако некоторые пары не должны или не хотят записывать свое соглашение — либо из соображений конфиденциальности, либо потому, что они не хотят утруждать себя записью каждой поправки, которую они внесут в будущем. Кроме того, некоторые округа не разрешают записывать такие документы, хотя они могут разрешить вам записывать одностраничный «Меморандум» или «Резюме» вашего соглашения, в котором резюмируются основные условия.
Здесь нет однозначно правильного или неправильного. Запись не требуется, чтобы сделать соглашение юридически действительным. Просто убедитесь, что у вас есть безопасное место для хранения соглашения, например сейф или другое безопасное место.
Обычно соглашение между парами, не состоящими в браке, не подлежит исполнению после вступления в брак, если только оно не было заключено незадолго до брака в преддверии брака. Вместо этого будут применяться законы вашего штата о семейной собственности.
В Луизиане брак затрагивает права собственности как мужчин, так и женщин. Права женатых людей покупать, продавать, распоряжаться своим имуществом, занимать деньги и получать кредиты регулируются законом. «Имущество» включает почти все: их дом, землю, банковские счета, акции, пенсионные планы, заработную плату и другие доходы и ценные вещи.
Супружеская пара автоматически подпадает под действие закона о совместной собственности штата Луизиана, когда они вступают в брак, если только мужчина и женщина не заключили специальный договор, предусматривающий различные правила управления их собственностью.
Система общественной собственности — это набор правил, принятых законодательным собранием штата Луизиана, которые определяют, как супружеская пара будет владеть и управлять своей собственностью. Система совместной собственности также устанавливает правила в отношении того, кто может брать на себя долги, как эти долги должны быть выплачены и как долги и активы должны быть разделены между мужем и женой, когда их совместное проживание прекращается.
В основе системы совместной собственности лежит правило, согласно которому большая часть имущества, приобретенного состоящим в браке лицом, принадлежит мужу и жене вместе. В браке половина доли принадлежит мужу, а половина — жене. Когда община заканчивается, каждый получает половину (1/2) общей собственности, оставшейся после оплаты их счетов. Таким образом, закон признает, что оба состоящих в браке человека вносят свой вклад в брак, даже если один из них не зарабатывает денег или если один зарабатывает намного меньше другого.
В конце системы совместной собственности супружеской пары все вещи, которыми владеют муж и жена, считаются общей собственностью. Если актив действительно является отдельным имуществом, муж или жена, владеющие им, должны доказать, что это его или ее отдельная собственность. Может быть трудно доказать, какие вещи являются раздельными, если муж и жена смешивают совместное имущество и совместное имущество.
Система совместной собственности может быть прекращена смертью мужа или жены, разводом, признанием судом брака недействительным, договором между мужем и женой , или по решению суда о создании системы раздельной собственности вместо системы общей собственности.
Не все имущество, принадлежащее мужу и жене, является совместной собственностью. Имущество, принадлежавшее мужчине или женщине до вступления в брак, подарки, сделанные исключительно мужу или жене, и имущество, унаследованное мужем или женой, являются отдельной собственностью того, кто их получил. Раздельное имущество им обоим не принадлежит.
Совместная собственность включает в себя заработную плату мужа и жены, вещи, которые они покупают на деньги, полученные от совместной собственности, а также арендную плату и другие доходы, полученные от совместной собственности. Ущерб, полученный мужем или женой из-за утраты или повреждения предмета, находящегося в совместном имуществе, также классифицируется как совместное имущество. Однако ущерб, выплаченный женатому лицу в связи с травмой, обычно является отдельной собственностью пострадавшего супруга.
Доход от отдельной собственности обычно является общей собственностью в соответствии с законодательством штата Луизиана. Однако, если муж или жена не хотят делить право собственности на доход от отдельного имущества, этот супруг может сделать заявление перед нотариусом. После того, как документ будет внесен в приходской акт о передаче имущества, доход от раздельного имущества также будет отнесен к раздельному имуществу, а другой супруг не получит долю владения.
В системе коллективной собственности контроль над собственностью отличается от владения собственностью. Хотя и муж, и жена владеют общим имуществом, часть его может быть продана только одним из них, а часть не может быть продана, заложена или сдана в аренду без согласия обоих мужа и жены. Например, и муж, и жена необходимы для продажи, залога или аренды недвижимости, мебели, находящейся в их семейном доме, общественного бизнеса или вещей, зарегистрированных на обоих их именах. Таким образом, даже если дом или участок земли числятся только на одно имя, их все равно нельзя продать без согласия обоих супругов. Оба супруга также должны прийти к соглашению, прежде чем можно будет дарить дорогие подарки.
В некоторых случаях только муж или жена могут продать, заложить или сдать в аренду совместное имущество, даже если другой не согласен. Например, вещи, не имеющие зарегистрированного права собственности, могут быть проданы любым из них. Вещи, зарегистрированные только на одно имя, могут быть проданы только тем, на чье имя они зарегистрированы. Муж или жена, занимающиеся общественным бизнесом, не нуждаются в согласии другого супруга для принятия повседневных решений по управлению бизнесом. Оба должны согласиться, прежде чем бизнес может быть продан, даже если только один из них управляет бизнесом, принадлежащим общине.
Любому состоящему в браке человеку разрешается тратить деньги, которые являются совместной собственностью, без согласия другого. Долг, который возникает у любого из состоящих в браке лиц либо до брака, либо во время брака, может быть выплачен из любых денег, принадлежащих общему имуществу, независимо от того, кто из них заработал деньги. Долг может быть погашен и за счет отдельного имущества лица, взявшего долг. Как правило, другого супруга нельзя заставить использовать его или ее отдельные деньги или имущество для выплаты долга, который другой супруг сделал до или во время брака.
Любое лицо, состоящее в браке, может использовать общую стоимость общего имущества для получения необеспеченного кредита. Однако и муж, и жена должны прийти к соглашению, прежде чем дом, земля или мебель, расположенные в их семейном доме, могут быть заложены для обеспечения кредита.
Мужчина и женщина, которые планируют пожениться и жить в Луизиане, могут не захотеть, чтобы на них распространялась система общественной собственности, предусмотренная законодательством Луизианы. если они этого не сделают, они могут заключить письменный брачный контракт до свадьбы, в котором будет указано, как они хотят, чтобы их собственность принадлежала и управлялась. Брачный контракт, заключенный до вступления в брак, не требует одобрения суда. У людей, которые женятся в другом штате, а затем переезжают в Луизиану, есть один год после переезда в Луизиану, чтобы заключить брачный контракт без одобрения судьи, прежде чем они попадут под действие системы общественной собственности.
После того, как пара поженится, или если прошел год с тех пор, как пара переехала в Луизиану, они все еще могут составить брачный договор в первый раз или изменить уже существующий. Однако, если договор, составленный после свадьбы, устанавливает какие-либо правила, отличные от правил системы совместной собственности, установленных законом, договор должен быть одобрен судом. Судья спросит, понимают ли и муж, и жена смысл контракта, и судья решит, отвечает ли заключение нового контракта интересам супружеской пары. Супружеской паре не потребуется одобрение суда, если их договор заключается только в том, чтобы перейти от частной системы к системе совместной собственности, установленной законом.
Все брачные контракты должны быть составлены в письменной форме и должны быть подписаны нотариусом и двумя свидетелями, или они должны быть подписаны должным образом заверенными частными подписями. Последняя фраза означает, что договор должен быть подписан лицом, которое впоследствии признает перед другими, что его или ее подпись действительна. Все брачные контракты также должны быть зарегистрированы в документах о передаче имущества в приходе, в котором проживает пара, и в каждом приходе, в котором они владеют недвижимостью.
Если вам нужна помощь, чтобы понять, что такое система коллективной собственности, вам следует поговорить с юристом. если вы считаете, что хотите заключить брачный контракт, вам также следует поговорить с юристом, который расскажет вам, как контракт может изменить налоги, которые вы будете платить за свое имущество, и как контракт может изменить наследование вашей собственности.