Бессрочный договор найма жилого помещения: Договор найма жилого помещения — коммерческий, специализированный и социальный наём

ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения \ КонсультантПлюс

ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 687 ГК РФ

— Наймодатель хочет расторгнуть договор коммерческого найма и выселить нанимателя в связи с признанием жилого помещения непригодным для проживания

— Наймодатель хочет расторгнуть договор коммерческого найма и выселить из жилого помещения нанимателя и/или членов его семьи в связи с неоплатой более шести месяцев подряд

— Наниматель хочет взыскать сумму аванса и/или депозита в связи с досрочным прекращением договора коммерческого найма жилого помещения

— Наниматель хочет признать расторжение договора коммерческого найма жилого помещения незаконным

См. все ситуации, связанные со ст. 687 ГК РФ

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

КонсультантПлюс: примечание.

О выявлении конституционно-правового смысла абз. 2 п. 2 ст. 687 см. Постановление КС РФ от 02.06.2022 N 23-П.

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Две ошибки в договоре найма сделали квартирантку хозяйкой положения

Ряды рантье растут. В Минске уже 52 тысячи квартиросдатчиков. Пять лет назад насчитывалось вдвое меньше. Причем, чтобы извлекать прибыль от недвижимости, вовсе не обязательно иметь в собственности несколько квартир. Некоторые пенсионеры уезжают жить на дачу, в другой город, где, предположим, им по наследству достается жилье или готовы принять на постой родственники. Вот тебе и лишняя копейка к пенсии. И сложным бизнес не назовешь. Заключил договор, зарегистрировал в расчетно–справочном центре, заплатил налог — и спи спокойно! 

Так думала и минчанка Софья Николаевна Б., уехавшая жить в Бобруйск, предоставив в пользование и владение Жанне Р. свою минскую однокомнатную квартиру. Дело было в 2010 году. А аукнулось в 2014–м, когда собственница решила вернуться домой и попросила квартирантку покинуть помещение. Реакция оказалась неожиданной: дама напрочь отказалась менять место жительства, перестала платить за найм и всячески избегала встреч с хозяйкой, сменив в чужой квартире замки! Возможно ли такое, удивятся скептики? Отвечу коротко: имеет место быть. Только в моей журналистской практике это вторая подобная история, закончившаяся длительными разбирательствами в судах. В обоих случаях причиной неприятностей, стоивших рантье–неудачникам немалых денег, стала их прямо–таки детская доверчивость.

Пенсионерка Софья Николаевна в 2010 году подписала типовой договор найма жилого помещения частного жилфонда, форма которого утверждена постановлением Совмина 6 сентября 2006 года и который ей предложили в администрации Партизанского района Минска. Под документом, кроме автографов сторон, действительно имеется подпись главного специалиста отдела жилищной политики. Что, как утверждает собственница, и придало ей уверенности в правильности своих действий: «В «одном окне» меня не предупредили и не объяснили последствий». Чего? Дело в том, что в документе отсутствуют два важнейших условия: не указана сумма арендной платы и срок действия договора. Более того, пенсионерка добровольно взяла на себя обязательство наведываться в свою же квартиру только в согласованное с нанимателем время и в его присутствии. Таким образом, типовой договор, на то и утвержденный Правительством, чтобы защищать интересы сторон, превратился в бессрочный и бесплатный.

И буквально через три года эти ошибки вышли боком. Жанна Р. съезжать отказалась, как и платить за съем жилья, исправно компенсируя только стоимость коммунальных услуг. А бабушка с начала 2014 года перечисляла в бюджет 170 тысяч налога с доходов, которых фактически не имела. По весне, возмутившись, она подает иск в суд о расторжении договора найма и выселении ответчика. Но… проигрывает. Мотив судьи: поскольку в договоре найма сторонами не было предусмотрено существенное условие — размер платы за пользование жильем, — истицей не представлено достаточных доказательств о нарушении других существенных условий, то оснований для расторжения бессрочного договора в связи с нарушением нанимателем существенных условий не имеется. Следовательно, исковые требования удовлетворению не подлежат. Администрация района тоже не пришла на помощь. «Договор найма жилого помещения заключен бессрочно, — ответил на жалобу ее глава Д. В.Овсяников. — В соответствии с пунктом 12 все споры, возникающие между сторонами по договору, разрешаются в суде. Администрация района не является стороной договора найма жилого помещения, следовательно, не имеет правовых оснований для выселения нанимателя».

Хотя далеко не все так безнадежно, уверен заведующий юридической консультацией № 2 Ленинского района Александр Назаров:

— Первое, что нужно было сделать истице, — подать кассационную жалобу на решение суда первой инстанции. Сделать это необходимо в течение 10 дней после вынесения решения либо получения его мотивировочной части. У меня как у адвоката возникают сомнения в обоснованности судебного решения. В частности, ответчица не представила в суде доказательств оплаты аренды. Это, на мой взгляд, достаточное основание для вывода о нарушении ответчиком условий договора, несмотря на различный размер оплаты, который указывали стороны в судебном заседании. В связи с тем, что Жилищный кодекс считает арендную плату существенным условием договора аренды, суд имел право признать договор, в котором отсутствуют данные условия, незаключенным. Правовые последствия такого судебного решения — выселение ответчицы из занимаемого жилого помещения.

Но, как говорят, два юриста — три мнения. Ведь в Жилищном кодексе прямо не указано право наймодателя на расторжение договора найма без оснований, кроме тех, которые в законе перечислены: наниматель нарушает порядок, портит имущество, не вносит коммунальные платежи или использует жилье не по назначению. Судебная практика расторжения договоров в одностороннем порядке по другим основаниям окончательно не сформировалась.

Что делать Софье Николаевне в сложившейся ситуации? Имеются несколько вариантов. Например, обратиться в суд с требованием об установлении факта недействительности сделки по причине ее ничтожности. Основанием для этого будет несоблюдение существенных условий, которые установлены актами законодательства для договоров такого типа, а именно — размера арендной платы за пользование жилым помещением. К сожалению, сторонами в договоре в 2010 году это сделано не было. Существует также практический выход из ситуации: бабушка может подарить квартиру своей дочери. Безусловно, это потребует определенных финансовых затрат на переоформление недвижимости, однако законодательство предусматривает право нового собственника решать, продолжать ли арендные отношения с прежним нанимателем. Дочь как новый собственник будет иметь право отказаться продолжать отношения аренды с квартиранткой. Тогда это будет являться законным основанием для расторжения договора в суде, если не получится по доброй воле.

Бросается в глаза, что в данном случае имеются вопросы и к органам местной власти и управления, которые регистрировали такой договор и не обратили внимания на отсутствие в нем существенных условий, установленных законодательством. А вообще, чтобы так не попасть впросак, при заключении договоров найма помещений частного жилищного фонда необходимо не только согласовывать в письменном виде все существенные условия, но и в целях защиты своих интересов предусматривать возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств в порядке, установленном законом. Так что внимательно составляйте и читайте договор, а еще лучше вместе с юристом, чтобы потом не тратить время и нервы на судебные разбирательства.

[email protected]

Советская Белоруссия № 36 (24666). Среда, 25 февраля 2015

Бессрочный или срочный договор аренды

06.07.2022

Возможно, эта статья устарела!

На эстонском рынке аренды используются два типа договоров аренды – срочные и бессрочные. Хотя традиционно люди отдавали предпочтение срочным соглашениям, кризис COVID-19 вызвал потрясения в этом секторе и изменил выбор большинства.

Мы в Рендине, со многими владельцами и экспертами по недвижимости, советуем использовать бессрочный договор аренды из-за его гибкости и безопасности, которые не может предложить фиксированный срок. Поэтому Rendin позволяет использовать только бессрочные соглашения.

Важно знать о бессрочном договоре:

1. Он более гибкий, чем договор на срок.

2. Арендодатель и арендатор могут расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом другую сторону за три месяца.

3. Позволяет быстрее реагировать на меняющиеся обстоятельства.

4. Дает арендодателю определенное преимущество при решении проблемы проблемных жильцов.

5. Позволяет увеличивать арендную плату через каждые 12 месяцев.

Важно знать о срочном договоре:

1. Он более ограничен по сравнению с бессрочным договором.

2. Не может быть расторгнут в одностороннем порядке, т.е. без уважительной причины.

3. Обе стороны знают срок действия соглашения и могут учитывать это при планировании.

4. Арендодателю психологически легче увеличить арендную плату по истечении срока действия договора или заключить новый договор на новый срок.

5. Это дает арендодателю чувство уверенности в том, что арендатор найден на год вперед. Но, в то же время, ничто не гарантирует, что у последнего не возникнет финансовых затруднений.

Почему Rendin допускает только бессрочные соглашения?

Rendin появился на рынке через два дня после того, как Эстония объявила чрезвычайное положение из-за пандемии коронавируса. Мы видели тогда, как люди хотели досрочно расторгнуть срочные договоры — и собственники, и арендаторы. По этой причине мы решили изменить тип договоров аренды, которые предлагает Rendin. Кроме того, мы поняли, что договор аренды без определенного срока позволяет нам быстрее реагировать на меняющиеся обстоятельства.

В прошлом срочные договоры были более популярны, потому что они давали владельцам чувство безопасности, гарантируя денежный поток в течение следующих 12 месяцев. В то же время ничто не может гарантировать, что этот период пройдет гладко и жильцы не столкнутся, например, с финансовыми трудностями. Поэтому люди полагались на иллюзию безопасности.

Отличия расторжения срочного и бессрочного договоров

Часто люди не разбираются в законодательстве и не знают, как расторгнуть договор аренды. Варианты различаются в зависимости от типа соглашения.

Любая из сторон может расторгнуть бессрочное соглашение

с уведомлением за три месяца. Оно должно быть в письменной форме, и получатель должен подтвердить его получение. Если стороны договорятся (и сформулируют это в письменной форме), договор может быть расторгнут и раньше.

В соответствии с Обязательственно-правовым законом (статьи 314–319) отказ в чрезвычайном порядке допускается по достаточно уважительной причине и в том случае, если продолжение договора больше не отвечает интересам обеих сторон.

Наш блог содержит пошаговые инструкции по расторжению бессрочного договора аренды.

Срочный договор заканчивается в согласованную дату, заключенную в договоре. Он не может быть расторгнут в обычном порядке или без уважительной причины (например, причиной является нежелание переезжать в другой город или страну из-за неожиданного предложения работы). Договор с такими жесткими ограничениями может привести к тому, что наниматель самовольно покидает жилое помещение и перестает выполнять свои обязательства, создавая всевозможные проблемы. Арендодатель должен найти нового арендатора, а также разобраться с долгами предыдущего арендатора.

Варианты повышения арендной платы

Закон гласит, что арендодатель может повышать арендную плату через каждые 12 месяцев с бессрочным соглашением . Это можно сделать двумя способами:

1. Уведомить арендатора за 30 дней.

2. Договоритесь с арендатором при подписании договора о периодическом повышении арендной платы.

Более подробное описание можно найти в справочном центре Rendin.

При повышении арендной платы арендодатель должен проанализировать, действительно ли это разумно. Стабильные арендные отношения часто более выгодны как с финансовой, так и с психологической точки зрения, чем повышение арендной платы и риск того, что сдаваемое в аренду имущество окажется незанятым.

Какое соглашение защищает от проблемного арендатора?

Арендодатели имеют распространенное заблуждение, что проще избавиться от проблемного арендатора, используя срочное соглашение . Однако мы бы противопоставили этому аргументу простой вопрос — почему человек, который раньше не выполнял свои обязательства, вдруг начинает выполнять договор? Если арендатор заранее игнорировал договоренности, он, скорее всего, продолжит это делать и в будущем.

Также следует знать, что срочный договор превратится в бессрочный, если человек останется жить в помещении после окончания срока договора и не будет подписан новый договор.

Преимущество бессрочного соглашения заключается в том, что если арендодатель регулярно расторгает его (уведомляя арендатора за три месяца), арендатору становится труднее противодействовать расторжению. Конечно, все еще возможно, что арендодателю придется обратиться в суд, чтобы выселить арендатора, но этот процесс более прост по сравнению с другими возможными решениями.

Защита арендодателя от проблемных арендаторов — одно из ценных предложений Rendin. Разделяем риски с арендодателем, компенсируем возможные долги арендодателю и помогаем с юридической стороной.

Подробнее о процессе выселения можно прочитать в нашем блоге.

Рекомендуем также прочитать:

• Обзор услуги Rendin и ее ценность для арендодателя и арендатора.

• Цифровой брокер Rendin помогает арендодателю найти арендатора и максимизировать охват своего объявления.

• Резюме опроса наших арендодателей

Примеры статей договоров краткосрочной аренды офисов

• Краткосрочные отпуска предназначены для Учителей, которым необходимо подать заявление на получение краткосрочного личного отпуска, не предусмотренного настоящим Коллективным договором.

• Члены, которые являются попечителями LTD и распорядителями профсоюза или назначенными лицами, могут подать письменное заявление работодателю о краткосрочном отпуске для: посещение профсоюзных съездов, профсоюзных курсов и профсоюзных комитетов. Сотрудник уведомит об этом за разумное время не менее чем за семь (7) дней. Работодатель приложит все разумные усилия для предоставления такого отпуска и предоставит его в зависимости от способности поддерживать оперативные потребности отдела. В соответствии с этим положением, за исключением членов исполнительной власти Союза, работодатель не обязан предоставлять LOA более чем на двадцать (20) дней в течение календарного года.

• Стороны соглашаются, что вопрос о краткосрочных оплачиваемых отпусках был рассмотрен на Центральном столе, и положения должны оставаться в статусе кво по сравнению с положениями действующих местных коллективных договоров. Для ясности, любой отпуск в соответствии с Коллективным договором 2008-12 гг., в котором используются вычеты из отпуска по болезни по причинам, не связанным с личной болезнью, предоставляется без потери заработной платы или вычета из отпуска по болезни максимум до пяти (5) дней. за учебный год. Местные коллективные договоры, заключенные более (5) дней, должны быть ограничены пятью (5) днями. Эти дни не используются для отпуска по болезни и не накапливаются из года в год. Такие положения не должны быть предметом местных переговоров или промежуточных поправок между местными сторонами.

  Несмотря на это условие, условия местного коллективного договора должны быть согласованы с вышеуказанными условиями.

• План (STLDP) В соответствии с пунктами 3.4–3.8 ниже, штатным учителям будет выделено сто двадцать (120) дней STLDP в первый день каждого учебного года. Если статус занятости учителя меньше, чем полный рабочий день, право учителя на краткосрочные дни нетрудоспособности должно быть пропорционально соотношению между статусом FTE учителя и статусом полной занятости. Учителя, находящиеся в неоплачиваемом отпуске, не имеют права на получение пособий в соответствии с этой статьей за ту часть рабочего дня, в течение которой учитель находится в неоплачиваемом отпуске. Учителя, имеющие право на краткосрочный отпуск и страхование по инвалидности, должны получать оплату, эквивалентную девяноста процентам (90%) годового оклада сетки (рассчитывается на основе годового оклада сетки, включая любые применимые надбавки, умноженные на 90%, разделенные на 194), в соответствии с условиями этого центрального соглашения.

• Работники имеют право на покрытие краткосрочных заболеваний и травм, а также длительной потери трудоспособности в соответствии с согласованными положениями, которые подлежат пересмотру и пересмотру в течение срока действия настоящего Соглашения путем переговоров между Сторонами и включены в Приложение А. к настоящему Соглашению.

• За исключением ———————————————————— — в каждом случае, как указано в ПРИЛОЖЕНИИ 4.10, (i) не было «запрещенной сделки», как этот термин определяется в Разделе 406 Закона о пенсионном обеспечении работников от 1975 г. с поправками («ERISA») и Разделе 4975. Кодекса в отношении любых планов пенсионного обеспечения сотрудников (как определено в Разделе 3(2) ERISA, любых планов материального обеспечения сотрудников (как определено в Разделе 3(1) ERISA) или любых существенных премий, опционов на акции, покупка, поощрение, отсроченная компенсация, дополнительный выход на пенсию, выходное пособие и другие подобные дополнительные планы или планы вознаграждений работникам, программы или договоренности (совместно именуемые «ПЛАНЫ КОМПАНИИ ДЛЯ СОТРУДНИКОВ»), которые могут привести к любой ответственности Компании или любой из ее Дочерних компаний; (ii ) все Планы для сотрудников Компании соответствуют во всех существенных отношениях требованиям, установленным любыми законами (включая ERISA и Кодекс), действующими в отношении них в настоящее время (i включая все применимые требования об уведомлении участников или Министерства труда, Корпорации по гарантированию пенсионных пособий («PBGC»), Службы внутренних доходов («IRS») или министра финансов), а также Компании и каждой из ее дочерних компаний. выполнили все существенные обязательства, которые должны быть выполнены ими в соответствии с, ни в каком существенном отношении не выполняются или не нарушаются, и не знают о каком-либо существенном невыполнении или нарушении какой-либо другой стороной любого из Планов сотрудников Компании; (iii) каждый план для сотрудников компании, предназначенный для соответствия требованиям Раздела 401(a) Кодекса, и каждый траст, предназначенный для соответствия требованиям Раздела 501(a) Кодекса, являются предметом положительного письма-определения от IRS, и ничего не произошло. разумно ожидать, что это повлияет на такое определение; (iv) все взносы, которые должны быть внесены в любой план для сотрудников компании в соответствии с разделом 412 Кодекса или условиями любого плана для сотрудников компании или любого коллективного договора, были сделаны в установленные сроки или раньше; (v) в отношении каждого Плана для сотрудников Компании, никаких «сообщаемых событий» по смыслу Раздела 4043 ERISA (за исключением любого такого события, для которого требование об уведомлении за 30 дней было отменено в соответствии с положениями Раздела 4043 ERISA), а также произошло любое событие, описанное в разделах 4062, 4063 или 4041 ERISA; (vi) не было отказа (включая частичный отказ) в отношении любого плана с несколькими работодателями в значении, изложенном в Разделе 3(37) ERISA, что привело или могло бы разумно привести к возникновению какой-либо ответственности за отказ от Компания или любая из ее Дочерних компаний; (vii) ни Компания, ни какая-либо из ее Дочерних компаний не несли и не ожидают возникновения какой-либо ответственности в соответствии с Разделом IV ERISA (кроме ответственности за премиальные платежи в пользу PBGC и отчислений в случае неисполнения обязательств по соответствующим планам, возникающих в в обычном порядке), (viii) ни Компания, ни любая из ее Дочерних компаний не являются стороной какого-либо трудового, консультационного или аналогичного соглашения; и (ix) ни Компания, ни какие-либо из ее Дочерних компаний не несут и не будут нести ответственности за какие-либо выходные пособия или другие выплаты любому из ее сотрудников в результате настоящего Соглашения или совершения сделок, предусмотренных настоящим Соглашением.

• Руководитель имеет право —————— участвовать в любой краткосрочной поощрительной компенсации программы, установленные Компанией для руководителей высшего звена в целом, в зависимости от достижения определенных ежегодных индивидуальных или деловых целей, установленных и утвержденных Советом директоров (или его комитетом) по его собственному усмотрению; при условии, однако, что «целевая возможность» и «максимальная возможность» Руководителя в рамках любой такой программы должны составлять не менее 60% и 100%, соответственно, от Базового оклада Руководителя. Краткосрочное поощрительное вознаграждение Руководителя выплачивается Руководителю не позднее, чем такие выплаты производятся руководителям высшего звена Компании в целом.

• Ни один Инсайдер не должен заключать какие-либо соглашения о неконкуренции или недобросовестные действия с любым работодателем или предыдущим работодателем, которые могут существенно повлиять на его способность быть сотрудником, должностным лицом и/или директором Компании, за исключением случаев, указанных в Заявление о регистрации.