Предварительный договор в риелторской практике
Мало кто из риелторов может объяснить, зачем заключается предварительный договор вместо основного. Но так или иначе, такая практика существует и тут следует рассмотреть ошибки при исполнении и расторжении такого договора.
Как правило, предварительные договоренности о заключении основного договора оформляются разными соглашениями: непосредственно сам предварительный договор; соглашение о задатке; авансовое соглашение (что с юридической точки зрения – недоразумение). Все эти документы, следует квалифицировать как предварительный договор, если, конечно, их наполнение содержит существенные условия будущего договора продажи и срок его заключения. Хотя, например, «авансовое соглашение» может содержать вообще все что угодно и, с правовой точки зрения, является недоразумением, поскольку аванс – это предварительная плата по договору, при всем при этом никакого договора еще нет и это условие о самом условии, вещь в себе, не содержащая каузы.
Обычно такие авансовые соглашения заключаются для того, чтобы потенциальный покупатель мог ознакомиться с документами продавца – «плата за посмотреть» (а еще говорят, за спрос денег не берут). Причем зачастую получателем такой платы является сам риелтор, а не продавец, который может быть даже не в курсе.
Однако вернемся к предварительному договору. Такие договоры чаще всего обеспечиваются задатком. В случае «срыва» сделки виновная сторона должна либо вернуть задаток, в случае, если виновен несостоявшийся продавец, либо оставить у себя, если виновен несостоявшийся покупатель (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Но в 99% случаев реализация такого права проходит недолжным образом. Как правило, все происходит в устной форме и сводится к тому, что по каким-то причинам сторона не может заключить основной договор: в случае с покупателем это зачастую отказ в одобрении ипотечного кредита, в случае с продавцом мотивом является алчность, которая просыпается при появлении на горизонте более выгодного покупателя.
Проще всего, когда заключение основного договора вследствие отказа в одобрении ипотечного кредита, в этом случае сумма задатка уже передана несостоявшемуся продавцу. В случае если виновен несостоявшийся продавец получить двойную сумму задатка не всегда становится легко.
Но иногда понять, кто виноват в том, что основной договор не заключен, просто невозможно, поскольку, как уже писалось выше, поведение сторон никак не фиксируется на бумаге, а переписка в мессенджерах носит сумбурный фрагментарный характер. Бывает возникает ощущение, что ни одна из сторон и не настаивает на заключении основного договора. Положенным образом, как это предусмотрено п. 6 ст. 429 ГК РФ, никто не направляет предложение заключить этот договор, поэтому факт уклонения от заключения основного договора установить невозможно. Более того, ни одна из сторон не направляет другой стороне уведомление о расторжении предварительного договора в связи с уклонением от заключения основного договора. В этом главная ошибка в случае, если предстоит судебное разбирательство.
Так как при каких обстоятельствах стороны несут ответственность.
Предварительный договор должен содержать условие о сроке его заключения (п. 4 ст. 429 ГК РФ). В указанный срок сторона, намеренная заключить основной договор, должна направить контрагенту соответствующее предложение (оферту). При этом крайне желательно, чтобы стороны согласовали срок на акцепт данной оферты в предварительном договоре, иначе они попадают на крайне неопределенные понятия разумного (п. 2 ст. 314 ГК РФ) и нормально необходимого (п. 1 ст. 441 ГК РФ) срока для заключения основного договора.
К редакциям п. п. 4 и 6 ст. 429 ГК РФ есть претензии. При буквальном их прочтении может сложиться впечатление, заключение договора, а именно акцепт оферты должно состояться в срок, установленный в предварительном договоре. По истечении этого срока предварительный договор прекращается. Но надо учитывать, что есть две модели заключения договора: (1) заключение договора «между присутствующими», когда нет временно́го разрыва между акцептом и офертой и (2) классический – акцепт оферты.
<…> иск о принуждении к заключению основного договора должен быть подан и судебное решение о принуждении к заключению вынесено в пределах срока действия предварительного договора. Ведь, действительно, если иск подан после истечения срока действия договора, то какие основания у суда удовлетворять такой иск? Обязательства ведь якобы уже прекращены.
Та же ситуация и с удовлетворением иска. Если к моменту вынесения решения обязательства прекращены, то как может суд принудить к его исполнению?
Та же ситуация и с удовлетворением иска. Если к моменту вынесения решения обязательства прекращены, то как может суд принудить к его исполнению?Полностью поддерживаю мнение А.Г. Карапетова[2]:
<…> течение установленного в ней срока (или годичного срока, если точный срок стороны не установили) требуется не само заключение основного договора, а лишь предъявление требования о его заключении. Если одна из сторон успела предъявить требование-оферту о заключении основного договора в пределах срока действия предварительного договора, обязательство другой стороны заключить основной договор не прекращается истечением срока предварительного договора, а сам иск можно подать и после истечения срока действия договора. На это косвенно указывает и п. 3 ст. 425 ГК РФ, из смысла которого вытекает, что по общему правилу истечение срока действия договора не прекращает ранее возникшие из него и неисполненные обязательства.
Таким образом, если одна из сторон направила контрагенту требование о заключении основного договора, предварительный договор продолжает действовать до момента его заключения.
Вместо понуждения к заключению основного договора пострадавшая сторона может отказаться от предварительного договора в связи с утратой интереса в его заключении (п. 2 ст. 405 ГК РФ) и потребовать возврата двойной суммы задатка в случае с несостоявшемся покупателем или оставить сумму задатка у себя в случае с несостоявшегося продавца. При этом такой отказ должен быть совершен по правилам доставки юридически значимых сообщений (ст. 165.1 ГК РФ).
Стоит ли говорить, что процедура расторжения предварительного договора и сопутствующие требования, порождаемые соглашением о задатке, если и соблюдается, то скорее, как экзотический случай.
[1] Карапетов А.Г. Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации : Электронное издание 1.0 М-Логос, 2017, 895 с.
[2] Там же.
Возврат аванса в случае несостоявшейся сделки. Краткое руководство.
Если планируемая сделка купли-продажи недвижимости не состоялась, покупатель имеет полное право получить обратно внесенный авансовый платеж. Бывают ситуации, когда продавец отказывается возвращать деньги. Что может в таком случае предпринять покупатель, чтобы вернуть свои деньги?
Подписание договора аванса перед заключением основного договора сегодня является довольно распространенной практикой в процессе сделок с недвижимостью. Примерно в 15% случаев сделке предшествует подписание именно авансового соглашения.
Продавцы считают, что внесенный аванс является подтверждением серьезности планов покупателей и гарантирует выполнение ими взятых на себя обязанностей по приобретению квартиры.
Будет ли компенсация?
На практике же, если сделка не состоялась, чаще всего продавцы не только лишаются аванса, но и могут «попасть» на проценты за пользование деньгами покупателей. Почему так происходит?
Дело в том, что авансовое соглашение подписывают две стороны: продавец и покупатель. Ставя свою подпись под авансовым договором, продавец подразумевает, что в случае отказа покупателя от сделки купли-продажи он сможет оставить себе внесенный ему аванс в качестве некоторой компенсации за потерю времени и, возможно, упущенных реальных покупателей, которые могли бы появиться за период действия авансового соглашения.
Тем более, что такая уверенность продавца нередко подкрепляется текстом авансового договора, где прописано, что при отказе покупателя от сделки продавец получает аванс в двойном размере.
В реальности же вряд ли продавцу стоит рассчитывать на такой благоприятный для него исход – практика показывает, что он, скорее всего, не только не получит денег, но и рискует собственными финансами, так как покупатель, по закону, имеет право истребовать с продавца и сумму аванса, и проценты за пользование деньгами.
Проценты рассчитываются с учетом текущей учетной ставки Центробанка, и в среднем составляют 9 процентов годовых.
О подмене понятий
Продавцу следует четко понимать, что заключенный авансовый договор с покупателем не дает ему оснований оставить внесенные деньги у себя даже в случае, если сделка не состоялась. При отсутствии договора купли-продажи авансовый договор не подразумевает наложение на покупателя каких-либо финансовых обязательств.
По сути, авансовый платеж – это часть денег, которые уплачиваются покупателем продавцу до подписания основного договора купли-продажи недвижимости.
Таким образом, вне зависимости от того, по каким причинам и по чьей вине сделка купли-продажи не состоялась, продавец не имеет права удерживать у себя внесенный покупателем аванс. Если же продавец отказывается вернуть деньги, покупатель имеет все основания обратиться в суд с требованием возврата аванса и признания авансового договора недействительным. И даже более того, истец может потребовать не просто вернуть сумму аванса, но также заявить о требовании уплаты ему процентов за пользование его деньгами – на основании ст. 395 ГК РФ.
Возврат аванса через суд
Когда спор сторон доходит до судебного разбирательства, цель продавцов – добиться в суде признания аванса задатком. Согласно закону (ст.380 ГК РФ) задатком называется денежная сумма, внесенная одной стороной сделки другой стороне как гарантия исполнения взятых на себя обязательств в счет денег, выплата которых причитается в соответствии с договором.
Что касается задатка, то действительно, в случае неисполнения одной стороной своих обязательств и срыве сделки, внесенная сумма остается в распоряжении другой стороны договора.
Конечно, такая развязка полностью соответствует желаниям продавца, но на практике судебные инстанции основываются на содержании статей 421 и 422 ГК РФ, и признают неправомерным включение в авансовый договор положений, относящихся к договорам задатка, в частности – положений, касающихся ответственности сторон в случае отказа от сделки.
А значит, если подписание основного договора купли-продажи объекта не происходит, то авансовый договор просто становится ничтожным, и, в соответствии со ст.1102 Гражданского кодекса внесенные покупателем деньги продавцом должны быть возвращены. В случае отказа вернуть авансовый платеж продавец может быть обвинен в обогащении за счет чужих средств.
Таким образом, в такой ситуации продавцы остаются ни с чем, а все потому, что на начальном этапе общения с покупателями не разобрались в тонкостях терминологии и особенностях авансового соглашения и договора задатка.
Большинство покупателей до сих пор наивно полагают, что договор аванса является аналогом договора задатка, более того – многие расценивают авансовое соглашение в качестве предварительного договора. Но когда дело доходит до суда, естественно, их мнение не учитывается, поскольку, как известно, незнание законов не освобождает граждан от ответственности.
Расписка
При внесении аванса за приглянувшийся объект недвижимости покупатель, по большому счету, может ограничиться распиской от продавца, в которой будет прописана сумма аванса, адрес и характеристики покупаемого объекта, а также указана предполагаемая дата заключения основного договора. Даже не имея на руках авансового договора, с такой распиской покупатель через суд может получить с продавца внесенные им деньги. Более того, есть прецеденты, когда аванс возвращали через суд даже без наличия расписки.
Стоит ли рисковать?
В современной судебной практике иски о возврате аванса – дело обыденное.
Количество их не уменьшается, что подтверждает необходимость повышения юридической грамотности населения.
По сравнению с авансом, соглашение о задатке предполагает выполнение покупателем определенных обязанностей по отношению к продавцу. Если покупатель откажется выходить на сделку, сумма задатка останется у продавца. В связи с этим специалисты не рекомендуют покупателям вносить задатки, так как в случае отказа от сделки деньги невозможно будет вернуть.
И даже если намерения обеих сторон сделки с недвижимостью самые что ни на есть серьезные, в жизни бывает всякое. У покупателя, еще неделю назад крайне заинтересованного в приобретении данной квартиры, могут измениться обстоятельства, появиться проблемы, мешающие приобрести квартиру, или же возникнуть сложности финансового характера вроде отказа банка в ипотеке.
В конце концов, могут возникнуть и обстоятельства непреодолимой силы, препятствующие выполнению покупателем своих обязательств перед продавцом.
Может случиться и так, что покупатель просто передумал приобретать этот объект, и нашел более выгодное предложение на рынке.
Подписанием соглашения о задатке покупатель может поставить себя в трудное положение, требующее исполнения взятых обязательств.
Если вы хотите застраховаться от подобных подводных камней и быть уверенными в чистоте и надежности сделки — обратитесь к квалифицированным юристам по недвижимости.
Предварительные соглашения
» Конечно, игра сфальсифицирована. Не позволяйте этому остановить вас; если вы не сделаете ставку, вы не сможете выиграть». – Robert A. Heinlein
На прошлой неделе была Неделя государственных контрактов Fed Pubs в Ла-Хойе, в рамках которой один из самых популярных организаторов семинаров запланировал несколько курсов по различным областям государственных контрактов – все они проводились в одном отеле. Присутствовало много людей; это большое дело, и есть даже спонсируемый прием для студентов из разных классов, чтобы встретиться, пообщаться и пообщаться.
Мы знаем большинство инструкторов, и они, по большей части, первоклассные. У нас не было проблем с рекомендацией этих курсов. Тем не менее, мы очень хотели получить отзывы от слушателей курса.
Мы слышали, что некоторые инструкторы рекомендовали использовать предварительные соглашения для упреждающей защиты от неблагоприятных результатов аудита DCAA. Очевидно, нас там не было, но логика, казалось, заключалась в том, что аудиторы DCAA собирались делать выводы — часто выводы, которые были явно беспочвенными, — но знающий сотрудник по контрактам не решался категорически отвергнуть эти выводы из-за бюрократических правил DCMA. которые регулируют процесс.
Прошли те времена, когда уполномоченный сотрудник по контрактам имел право использовать независимое деловое суждение для вынесения решений, ведения переговоров и разрешения споров без судебного разбирательства. В сегодняшней федеральной контрактной среде лишь немногие СО готовы рисковать своей карьерой, чтобы поддержать опровержение подрядчиком неблагоприятного аудиторского заключения.
Теория, таким образом, состоит в том, что лучше договориться и выработать сделку до того, как события станут состязательными. Подрядчик и СО должны прийти к соглашению, увековечить его и подписать. Затем, когда DCAA приходит с проблемными выводами, дело не в том, что аудитор ошибается; вместо этого речь идет о ранее существовавшем соглашении, которое должно быть поддержано правительством США.
Это хорошая теория, и у нас нет проблем с рекомендацией. Предварительные соглашения — это здорово, когда они у вас есть (и вы сохранили их для поддержки будущих аудитов). Наша единственная проблема в том, что их чертовски трудно достать в наши дни.
Давайте поговорим о предварительных соглашениях.
Правила FAR
Предварительное соглашение обсуждаются в FAR 31.109. В FAR 31.109(a) говорится, что «Во избежание возможного последующего отказа или спора, основанного на необоснованности, нераспределении или неприемлемости в соответствии с принципами конкретных затрат в подразделах 31.
2, 31.3, 31.6 и 31.7, должностные лица по контрактам и подрядчики должны заблаговременно добиваться соглашения о порядке обращения с специальные или необычные расходы и методологии статистической выборки в 31.205-6(c)». Так что есть смысл их наличия: они предназначены для того, чтобы избежать запретов на расходы или споров в областях, где «трудно определить» допустимость затрат. Важно отметить, что в FAR четко указано, что предварительные соглашения должны заключаться «до возникновения связанных с этим затрат» — 9.0005 т.е. заранее. (Duh.) Согласно FAR 31.109(b): «Соглашения должны быть заключены в письменной форме, подписаны обеими договаривающимися сторонами и включены в применимые текущие и будущие контракты. Предварительное соглашение должно содержать заявление о его применимости и сроке действия». Кроме того, «предварительные соглашения могут быть заключены с конкретным подрядчиком в отношении одного контракта, группы контрактов или всех контрактов подрядной организации, агентства или нескольких агентств».
Помимо этого, стороны относительно свободны в составлении своего Предварительного соглашения любым способом, который они могут выбрать.
FAR 31.109 перечисляет области, в которых предварительные соглашения могут иметь особое значение для предотвращения споров. К этим областям относятся:
Компенсация за личные услуги, включая, помимо прочего, надбавки за работу вне офиса, поощрительные выплаты, надбавки за размещение, надбавку за работу в трудных условиях, разницу в стоимости жизни и прекращение пенсионных планов с установленными выплатами
Плата за использование полностью амортизированных активов
Отсроченные затраты на техническое обслуживание
Предконтрактные расходы
Расходы на независимые исследования и разработки, а также заявки и предложения
Роялти и другие расходы за использование патентов
Затраты на продажу и распространение
Путевые расходы и расходы на переезд, связанные со специальными или массовыми перемещениями персонала, связанные с поездками на принадлежащих подрядчику, арендованных или зафрахтованных воздушных судах; или по отношению к максимальным ставкам суточных
Затраты на простаивающие объекты и простаивающие мощности
Выходное пособие работникам по контрактам на вспомогательное обслуживание
Реконструкция завода
Профессиональные услуги (например, юридические, бухгалтерские и инженерные)
Общие и административные расходы (например, корпоративные, подразделения или отделения), относящиеся к общему управлению, надзору и ведению бизнеса подрядчика в целом.
Эти затраты особенно значительны в контрактах на строительство, строительную площадку, архитекторов-инженеров, объекты и заводы, эксплуатируемые государственными подрядчиками (GOCO)Затраты на строительные машины и оборудование
Расходы на связи с общественностью и рекламу
Статистические методы выборки
Эти затраты особенно значительны в контрактах на строительство, строительную площадку, архитекторов-инженеров, объекты и заводы, эксплуатируемые государственными подрядчиками (GOCO)В дополнение к вышеизложенному, FAR подчеркивает, что строительные и инженерно-строительные контракты являются особенно хорошими кандидатами для использования предварительных соглашений. В FAR говорится (в 31.105): «Из-за сильно различающихся факторов, таких как характер, размер, продолжительность и местонахождение строительного проекта, предварительные соглашения… по таким статьям, как накладные расходы домашнего офиса, вознаграждение партнеров, наем консультантов и оборудование затраты на использование особенно важны в контрактах на строительство и архитектор-инженер».
DFARS добавляет (в 231.
205-70(d)(viii)), что сотрудник по контрактам должен заключить предварительное соглашение, когда подрядчик занимается внешней реструктуризацией (например, слияние Lockheed и Martin Marietta). В этом Предварительном соглашении о внешней реструктуризации должен быть указан «как минимум совокупный потолок затрат для проектов реструктуризации и, при необходимости, график амортизации затрат».
Наконец, вы должны знать, что должностные лица по контрактам не могут подписывать предварительное соглашение, которое допускает неприемлемые затраты. (См. 31.109(c).) Некоторые расходы запрещены законом, и ни один СО не имеет права нарушать публичное право.
Звучит довольно просто, правда? Так в чем проблема?
Наблюдательные советы DCMA
Первая проблема, о которой мы упоминали ранее, заключается в том, что в наши дни DCMA не предоставляет своим сотрудникам по контрактам большую свободу действий. Например, в зависимости от объема и/или оценочной стоимости контрактов, на которые распространяется предлагаемое предварительное соглашение, это соглашение может быть рассмотрено двумя отдельными наблюдательными советами (одна на уровне отдела и одна на уровне штаб-квартиры DCMA).
Если ежегодные затраты по контрактам, охватываемым соглашением, оцениваются менее чем в 25 миллионов долларов США, тогда CO может исполнить его. Но если ежегодные расходы по покрытым контрактам превышают 25 миллионов долларов, то необходимо созвать Наблюдательный совет на уровне подразделения. И если ежегодные затраты по покрытым контрактам превышают 50 миллионов долларов США, или если затрагивается более одного сегмента подрядчика, или если Предварительное соглашение покрывает пенсионные и/или страховые расходы, то должен быть созван Наблюдательный совет на уровне штаб-квартиры.
У DCMA есть инструкция по политике («134 — Наблюдательные советы»), но она недоступна для общественности. Следовательно, мы не можем с уверенностью сказать вам, как они работают. Но мы знаем следующее: каждый раз, когда созывается Наблюдательный совет DCMA, CO должен подготовить пакет для проверки. Пакет требует много работы, и его качество (или его отсутствие) является прямым отражением того, кто его подготовил.
Очевидно, что многие сотрудники по контрактам не захотят тратить необходимое время и усилия на подготовку пакета документов, который они не будут возражать против рассмотрения коллегами, начальством и/или начальством в Ft. Ли. Вам предстоит многое убедить.
Даже если CO решит представить пакет обзора, чтобы получить разрешение на заключение Предварительного соглашения, нет никакой гарантии, что Совет (или Советы) по анализу согласится с планом. Нет ничего необычного в том, что СО слышит решительное НЕТ в ответ от Наблюдательного совета (или Советов). Что происходит тогда? Что ж, CO может повторно отправить пакет и надеяться на другой ответ — знание этого может расстроить некоторых людей, у которых может сложиться впечатление, что CO запутан, потому что они не получили сообщение с первого раза. Или СО может просто извиниться перед подрядчиком и вернуться к делу.
Даже если Наблюдательный совет (или Наблюдательные советы) придут к положительному консенсусу и одобрят предложенное Предварительное соглашение, этот процесс не произойдет в одночасье.
Это займет недели или месяцы. Потребуется время, чтобы подготовить пакет проверки, и потребуется время, чтобы созвать Правление (или Правления) для проверки, и Правлению (или Правлениям) потребуется время, чтобы обсудить и вернуться к CO. Тем временем , подрядчик не должен нести никаких расходов, покрываемых предлагаемым Предварительным соглашением, до тех пор, пока оно не будет выполнено.
Удачи с этим.
Роль DCAA
Как отмечалось выше, цель заключения Предварительного соглашения состоит в том, чтобы заблаговременно договориться о порядке учета определенных расходов, чтобы они впоследствии не были запрещены или не стали предметом спора между подрядчиком и заказчиком. DCAA считает, что играет определенную роль в процессе переговоров и заключения Предварительного соглашения, по крайней мере, в некоторых областях. Одной из таких областей является соблюдение уникальных требований к вознаграждению руководителей подрядчиков. Не вдаваясь в подробности, DCMA и подрядчик могут заключить предварительное соглашение об использовании «смешанных ставок» для соблюдения множества установленных законом ограничений на вознаграждение руководителей.
DCMA и DCAA, по-видимому, договорились о том, что «перед подписанием предварительного соглашения или принятием методологии» (в отношении смешанных ставок) «ACO… должен предложить DCAA пересмотреть расчет верхнего предела компенсации и принять участие в предварительных обсуждениях и// или последующих переговоров». (См. MRD 16-PSP-005 от 19.02.2019 г./2016.) Таким образом, если подрядчик предлагает предварительное соглашение для решения вопроса об использовании смешанных ставок для соблюдения потолков вознаграждения руководителей, необходимо будет не только выполнить все этапы процесса DCMA, описанные выше, но и ваш дружественный местный аудитор DCAA также будет частью процесса.
В качестве примечания: мы были задеты мыслью о том, что DCAA будет участвовать в предварительных обсуждениях и/или последующих переговорах, как будто DCAA каким-то образом обладало равными полномочиями с уполномоченным сотрудником по контрактам. Это кажется… странным — и, в первую очередь, как минимум часть цели заключения Предварительного соглашения.
Но что мы знаем?
В более общем плане в Руководстве по аудиту контрактов DCAA (6-710) четко указано, что «при определении окончательных ставок аудитор должен соблюдать надлежащим образом оформленные предварительные соглашения, действующие на финансовый год». Тем не менее, CAM отмечает, что «если аудитор обнаружит, что предварительное соглашение не отвечает интересам правительства, он / она будет следовать установленным процедурам, чтобы рекомендовать должностному лицу по контрактам в письменной форме аннулировать предварительное соглашение». У нас есть некоторый опыт с расторгнутыми предварительными соглашениями, и, позвольте вам сказать, расторжение оставляет очень неприятный осадок во рту у подрядчика. На наш взгляд, расторжение предварительного соглашения — после того, как были понесены расходы — очень похоже на нарушение контракта.
Что нам остается делать с советами инструкторов Fed Pubs?
Что ж, мы с этим согласны. Это хороший совет.
Теоретически.
Но в реальном мире сегодняшней несколько враждебной среды оборонных закупок мы полагаем, что получить подписанное Предварительное соглашение до того, как будут понесены спорные расходы, будет сложной задачей. Это невозможно? Нет. Вовсе нет. Но это вызов, и он займет много времени, и шансы на благоприятный исход складываются.
Но пусть это вас не останавливает. Если вы не сделаете ставку, вы не сможете выиграть.
6-600 Финансовые соглашения — Авансовый платеж
6-610 Политика
В целях эффективного управления финансами Университет стремится свести к минимуму использование своих операционных средств в качестве оборотного капитала для проектов, спонсируемых заочно.
Поскольку университет получает большую часть своей общей бюджетной поддержки от внешних спонсоров, когда деньги от определенных спонсоров не поступают одновременно с денежными расходами, университет сталкивается с неприемлемой проблемой управления дефицитом денежных средств. С целью свести к минимуму проблему дефицита наличности в Университете политика и процедуры Университета по работе программы выдачи наличных, обнародованные в Руководстве по бухгалтерскому учету, C-557-21, «Контракты и гранты: Программа выдачи наличных», гласят:
… кампусы должны обеспечивать авансовые платежи по всем спонсируемым проектам, за исключением случаев, когда договоренность о авансовых платежах неосуществима.
6-620 Ответственность за ведение переговоров по контрактам и грантам
Сотрудник по контрактам и грантам отвечает за согласование способа оплаты наличными со спонсором, когда это возможно. Авансовые платежи особенно необходимы для контрактов с коммерческими спонсорами, поскольку Университет не субсидирует работу коммерческой компании с государственным финансированием.
Обязанности бухгалтеров и другого персонала Университета по другим аспектам программы управления денежными средствами Университета изложены в Руководстве по бухгалтерскому учету, C-557-21, Раздел VII., «Обязанности».
6-630 Федеральные спонсоры
Политика университета в отношении обеспечения денежных авансов для получения федеральных наград действует в соответствии с федеральными правилами, установленными Министерством финансов США, и 2 CFR 200.305.
Эта политика Университета по обеспечению авансовых платежей изложена в Руководстве по бухгалтерскому учету, глава C-557-21, Контракты и гранты: Программы авансовых платежей. Хотя федеральные агентства несут ответственность за мониторинг денежных авансов, следует воздерживаться от дополнительных или чрезмерных требований, выходящих за рамки стандартной практики. Дополнительные требования к отчетности не должны приниматься, если бухгалтер кампуса не согласен с тем, что бухгалтерия кампуса может их выполнить.
6-640 Государственные спонсоры
Руководство по бухгалтерскому учету Глава C-557-21, Раздел III. B., предоставляет следующие рекомендации по ведению переговоров о выплате аванса наличными со спонсорами штата:
В штате Калифорния нет программы аванса наличными, сопоставимой с федеральной программой. Государство в соответствии со своей политикой не поощряет выдачу наличных или поэтапную оплату. Аккредитивы недоступны, но переговоры всегда должны включать в себя просьбу о той или иной форме денежного аванса. Даже если государственное агентство может отказаться рассматривать авансы в течение всего срока действия соглашения, может быть возможно договориться об авансе для покрытия предполагаемых затрат на запуск программы.
Использование Межведомственного соглашения вместо Стандартного соглашения позволяет вести переговоры о выдаче наличных. . . .
Государственные органы, как правило, не рассматривают авансовые платежи, даже если они разрешены государственными межведомственными соглашениями.
Однако для государственных стандартных соглашений в Руководстве по государственному контракту указано:
7.32 Авансовые платежи
Авансовые платежи со стороны государства допускаются только в случаях, когда это специально разрешено законом, и должны производиться только в случае необходимости. Контракты или соглашения, содержащие положения об авансовых платежах со стороны государства, предпочтительно должны предусматривать небольшие периодические платежи, а не общую цену контракта или единовременные авансы (§§ 11256 — 11263 и 11019 ГК).).
Сотрудникам по контрактам и грантам рекомендуется запрашивать авансовые платежи, когда это возможно, особенно в рамках межведомственных соглашений, а также когда Университет выделяет значительное начальное финансирование штата в соответствии с соглашением штата.
6-650 Частные спонсоры
Руководство по бухгалтерскому учету, глава C-557-21, раздел III. C, «Частные спонсоры», указывается:
Каждый контракт и грант, выданный частным спонсором, должен быть оговорен, чтобы включить какой-либо метод авансового платежа наличными.
Спонсоры, как правило, готовы вести переговоры об авансе наличными; однако из-за индивидуальной политики и потребностей необходима гибкость. Предпочтительным авансом было бы получение полной суммы во время исполнения контракта или принятия решения. Если в результате переговоров будет достигнуто соглашение о выплате периодических авансов на основе сметных возмещаемых затрат, такое понимание должно быть четко изложено в договоре. Образец пункта об авансовом платеже, приведенный в Приложении I, должен быть адаптирован для удовлетворения потребностей кампуса и его способности соответствовать требованиям.
Во время переговоров сотрудник по контрактам и грантам должен согласовать с отделом внештатных фондов кампуса, требуется ли счет или финансовый отчет для обеспечения периодической выдачи наличных. Пункт, который может быть использован в качестве модели в переговорах о предоставлении денежного аванса, когда спонсор требует, чтобы запрос аванса был основан на предполагаемых расходах, приведен в Руководстве по бухгалтерскому учету, глава C-557-21, Приложение I.