Арендодатель это: Недопустимое название — Викисловарь

Содержание

Что такое Арендодатель?

Аренда — это договорное соглашение, которое передает право собственности от владельца другому лицу на определенный срок и аренду. Владельца имущества называют арендодателем или арендодателем. Лицо, которое арендует имущество, называется арендатором или арендатором.

Хотя права и обязанности арендодателей могут различаться в разных странах, существуют определенные общие черты. Во всех случаях арендодатель остается владельцем собственности, и он один получает выгоду от любой оценки, которая может быть реализована, если недвижимость будет продана. Он также имеет право своевременно получать согласованную арендную плату и получать компенсацию за ущерб, причиненный арендатором. Во всех случаях он имеет право ожидать, что имущество не будет использовано незаконным образом.

В обмен на аренду, арендатор имеет право пользоваться собственностью в частном порядке. Арендодатель сохраняет ограниченные права на въезд для определенных целей, таких как регулярное техническое обслуживание или ремонт.

Это должно быть сделано в разумный час и с предварительным уведомлением арендатора. В некоторых странах достаточно телефонного звонка; другие юрисдикции требуют письменного уведомления через установленную форму. В случае чрезвычайной ситуации, которая угрожает повредить имущество, например, в результате наводнения или пожара, требования об уведомлении отменяются.

Арендодатель имеет право устанавливать условия договора аренды, если он соответствует применимым законам, регулирующим аренду. Соединенные Штаты предоставляют большую свободу в характере соглашения об аренде, в то время как другие районы, такие как Квинсленд, Австралия, требуют специальных утвержденных правительством форм. Арендодатель также имеет право выселять арендатора при определенных обстоятельствах, включая просрочку арендной платы, незаконное использование помещений или умышленный ущерб, причиненный арендатором.

Быть арендодателем также несет определенные обязанности. Ожидается, что арендодатель будет поддерживать имущество таким образом, чтобы это соответствовало местным нормам охраны труда и техники безопасности. Он также должен уважать частную жизнь арендатора. После того как договор аренды подписан, он обязан соблюдать условия, такие как размер арендной платы, до истечения срока аренды. Как владелец собственности, он также обязан платить все начисленные налоги.

Перед подписанием договора аренды важно, чтобы как арендодатель, так и арендатор осмотрели имущество на предмет любых существующих повреждений или дефектов. Список должен быть составлен из любых дефектов, таких как пятно на полу или сломанная ручка шкафа. Обе стороны должны подписать контрольный список. По истечении срока аренды обе стороны должны еще раз осмотреть имущество, чтобы определить, не был ли нанесен дополнительный ущерб, за который арендатор несет ответственность.

Арендодатель, как правило, запрашивает страховой залог в момент начала аренды. Ожидается, что этот депозит будет возвращен арендатору по окончании срока аренды за вычетом любой суммы за ущерб или просроченную арендную плату. Местные юрисдикции могут определять, какие расходы подлежат вычету, хотя ответственность за их нормальный износ обычно несет владелец. Депозит обычно требуется вернуть в течение определенного периода времени, или арендодатель может быть привлечен к ответственности за ущерб.

Аренда является юридически обязательным документом, поэтому важно, чтобы обе стороны были очень четкими в отношении его условий. Прежде чем стать арендодателем, человеку полезно ознакомиться с любыми применимыми государственными нормативными актами. Быть информированным может сделать опыт более приятным и выгодным.

ДРУГИЕ ЯЗЫКИ

Арендатор — кто это такой?

Арендатор

https://www.moshol14.ru/informaciya/slovar-terminov/arendator/

2020-04-28 17:20:00

Арендатор — лицо (юридическое или физическое), которое за оговоренную плату получило во временное пользование какое-либо имущество. Это могут быть движимые объекты (например, техника) или нежилая недвижимость (склады, офисы, предприятия и т. д.).

Арендатор — лицо (юридическое или физическое), которое за оговоренную плату получило во временное пользование какое-либо имущество. Это могут быть движимые объекты (например, техника) или нежилая недвижимость (склады, офисы, предприятия и т. д.).
Если некто получает в пользование жилое помещение, то арендатором он не считается. Такое лицо именуется нанимателем. Впрочем, термином «наниматель» можно назвать и любого арендатора: это слова-синонимы. В законодательных актах используются оба понятия.

Естественно, лицо считается законным арендатором только после оформления соответствующего договора. В некоторых случаях договор аренды может быть заключен в устной форме. Но это касается лишь сделок между физическими лицами.
В Гражданском Кодексе РФ приводится классификация договоров аренды. Существенно отличается от других разновидностей договор финансовой аренды. При его заключении в сделке участвуют одновременно три стороны, а арендатора называют специальным термином — «лизингополучатель».

Часто арендатор получает право не только пользоваться объектом, но и временно владеть им (в юридическом смысле), т. е. ограничивать доступ сторонних лиц. А вот распоряжаться имуществом (продавать, дарить, обменивать) наниматель не может.

Иногда собственник разрешает арендатору самому сдавать объект в аренду. Лицо, получившее имущество по такому «вторичному» договору, называется поднанимателем или субарендатором. В особо редких случаях сдача в наём одного и того же предмета осуществляется трижды — тогда последнего участника процесса именуют «субсубарендатором».

Арендатор сделал ремонт в помещении. Когда за него заплатит арендодатель? – INTEGRITES

Арендаторы проводят ремонт в арендуемом помещении, чтобы сделать его пригодным для своей деятельности. Стороны не всегда детально прописывают порядок возмещения расходов на такие работы. Кроме того, иногда ремонт вызван неотложной ситуацией, которую нельзя было предвидеть в момент заключения договора. Рассмотрим, в каких случаях арендодатель обязан возместить арендатору затраты на ремонт и какие доказательства нужно представить в суде для компенсации затрат.

 

Капитальный ремонт

По закону капитальный ремонт обязан производить арендодатель (ст. 616 ГК). Срок такого ремонта устанавливается в договоре. Если договор не содержит соответствующих положений, либо капремонт вызван неотложной необходимостью, то он должен осуществляться в разумный срок.

Нарушение арендодателем этой обязанности дает арендатору право самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость, либо зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы.

Если арендатор произвел капитальный ремонт без согласия арендодателя, он имеет право на возмещение расходов, если необходимость проведения ремонта была вызвана ненадлежащим состоянием арендуемого имущества или неотложной необходимостью.

Положения ст. 616 ГК не обязывают стороны специально оговаривать неотложную необходимость в проведении капитального ремонта, которая может очевидно явствовать из обстановки. Правила данной статьи также не обязывают арендатора предварительно согласовывать с арендодателем проведение капитального ремонта, а, напротив, наделяют арендатора таким правом в случае нарушения арендодателем соответствующей обязанности.

(постановления АС Дальневосточного округа от 14.05.2013 по делу № А51-19716/2012, от 28.10.2019 по делу № Ф03-4197/2019, АС Московского округа от 31.08.2020 по делу № Ф05-10202/2020, от 12.02.2020 по делу № Ф05-336/2020, АС Волго-Вятского округа от 24.12.2020 по делу № Ф01-15140/2020)

Тем не менее, арендатору целесообразно обратиться к арендодателю с требованием провести капитальный ремонт и указать на его неотложность, если она имеется. В обоснование неотложности можно указать, что в случае бездействия будет причинен вред имуществу арендатора или третьих лиц, само помещение придет в негодность и т.п. (информационное письмо Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»)

 

Примеры из практики.

  1. Стороны заключили договор аренды нежилого помещения. Акт приема-передачи помещения предусматривал необходимость проведения ремонтных работ для приведения его в состояние, пригодное для использования по целевому назначению. Арендатор понес затраты на ремонт, в подтверждение чего представил договоры на проведение работ по капитальному ремонту помещения, электромонтажных работ, договор на изготовление столярных изделий и др. Суд указал, что стороны добровольно установили необходимость проведения в помещении ремонтных работ. В связи с этим довод арендодателя о том, что он не давал письменное согласие на осуществление капитального ремонта, суд отклонил (постановление АС Дальневосточного округа от 14.05.2013 по делу № А51-19716/2012).
  2. Арендатор обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с арендодателя за проведение капитального ремонта. В подтверждение необходимости проведения ремонта истец представил техническое заключение, в котором указано на возможность дальнейшей эксплуатации здания при условии выполнения ряда работ, а также экспертное заключение. Также истец представил договоры, подтверждающие факт выполнения работ по капремонту. Нижестоящие суды пришли к выводу, что работы выполнены для обеспечения хозяйственной деятельности арендатора и не вызваны неотложной необходимостью. Суд округа не согласился с этим выводом, указав, что необходимость проведения капремонта зафиксирована в акте приема-передачи и акте технического осмотра помещений (постановление АС Уральского округа от 13.12.2010 по делу № А50-29344/2009).

 

Арендатор должен доказать необходимость проведения капитального ремонта. Например, представив акт приема-передачи помещения, находящегося в неудовлетворительном состоянии либо в состоянии, которое не соответствует назначению имущества. Под неотложностью капитального ремонта понимается невозможность использовать принятое в аренду имущество по назначению.

 

Примеры из практики.

  1. Арендатор обратился с иском к арендодателю о взыскании неосновательного обогащения в связи с проведением неотложного капитального ремонта в здании. Суд установил, что арендодатель не возражал против проведения работ по ремонту крыши и прочистке системы канализации. Работы были вызваны неотложной необходимостью, поскольку утеплитель чердачного перекрытия крыши здания не выполнял своих функций в зимний период, а установленная ветхость канализации препятствовали нормальному функционированию помещения. В итоге суд взыскал с арендодателя стоимость произведенного ремонта (постановление 5ААС от 19.07.2018 по делу № А51-26195/2015).
  2. Переданные в аренду объекты согласно акту обследования требовали проведения неотложного капитального ремонта. Без проведения ремонта имущество нельзя было использовать по назначению. Арендатор своими силами провел капитальный ремонт, факт проведения которого зафиксирован в акте приемки выполненных работ. Суд также учел письма, в которых стороны договорились о том, что капремонт произведет арендатор, а арендодатель обязуется возместить соответствующие затраты в счет арендной платы. В итоге суд взыскал стоимость ремонта с арендодателя (постановление 3ААС от 08.11.2017 по делу № А33-15767/2017).

 

Суды также учитывают:

— поведение арендодателя, степень его разумности и добросовестности в отношении передаваемого в аренду имущества;

— факт предоставления арендатором арендодателю разумного срока для ремонта помещения, которое находится в неудовлетворительном состоянии.

 

Если в договоре аренды прямо предусмотрена обязанность арендатора производить капитальный ремонт за свой счет, то взыскать затраты на его проведение с арендодателя не получится.

 

Примеры из практики.

  1. Стороны в договоре закрепили обязанность арендатора проводить текущий и капитальный ремонт, а также реконструировать и модернизировать арендуемое имущество. В дальнейшем стороны расторгли договор. Арендатор вернул имущество по акту с отметкой об отсутствии взаимных претензий. Затем арендатор обратился в суд с иском о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения в размере стоимости реконструкции котельной. Суд отказал, указав, что стороны в договоре предусмотрели обязанность арендатора проводить текущий и капитальный ремонт (постановление АС Волго-Вятского округа от 20.04.2018 по делу № А17-2087/2017).
  2. По договору арендатор принял обязанность провести капитальный ремонт без зачета затрат на его проведение. После проведения капремонта арендатор обратился к арендодателю с требованием возместить стоимость ремонтно-строительных работ, включая стоимость строительных материалов. Получив отказ, арендатор обратился в суд. Суд отказал в удовлетворении иска, указав на отсутствие оснований для требования о зачете стоимости капитального ремонта согласно положениям договора аренды (постановление АС Западно-Сибирского округа от 02.09.2010 по делу № А03-5420/2009).

 

 

Неотделимые улучшения

При рассмотрении иска арендатора о возмещении стоимости улучшений суд должен установить, считаются ли эти улучшения неотделимыми.

Отделимые улучшения считаются собственностью арендатора (п. 1 ст. 623 ГК). По общему правилу после окончания договора арендатор вправе оставить их у себя, а не взыскивать их стоимость.

Улучшения арендованного имущества не считаются неотделимыми, если их можно отделить без ущерба для арендованного имущества либо с незначительным восстановительным ремонтом (постановления АС Северо-Западного округа от 28. 03.2013 по делу № А42-7628/2011, 14ААС от 30.09.2020 № 04АП-3938/2020, 8ААС от 11.02.2020 № 08АП-17220/2019, АС Центрального округа от 27.04.2021 № Ф10-312/2021).

Бремя доказывания неотделимости улучшений лежит на арендаторе. Доказательством неотделимости улучшений может являться заключение соответствующей экспертизы (постановления АС Поволжского округа от 03.12.2012 по делу № А65-6757/2012, 15ААС от 26.12.2019 № 15АП-21580/2019, 8ААС от 11.02.2020 № 08АП-17220/2019).

Арендатор вправе после прекращения договора зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (п. 2. ст. 623 ГК). Перед производством неотделимых улучшений арендатор должен получить согласие арендодателя и убедиться, что договор аренды не предусматривает иной порядок.

При отсутствии согласия арендодателя суды руководствуются общими положениями о зачете (ст. 410 ГК), поскольку ст. 623 ГК прямо не регулирует отношения по зачету встречных однородных требований.

 

Примеры из практики.

  1. Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании с арендатора арендных платежей. Ответчик не признал долг, поскольку он с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества. После прекращения договора арендатор заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены улучшения. Истец, не оспаривая факт произведенных улучшений, указал, что зачет в данном случае невозможен, поскольку не предусмотрен ст. 623 ГК.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, отметив, что п. 2 ст. 623 ГК не предусматривает возможность зачета таких требований арендатора. Кроме того, до определения сторонами или судом стоимости улучшений, денежного обязательства у арендодателя не возникает. Апелляция отменила это решение, указав, что п. 2 ст. 623 ГК не обусловливает возникновение права арендатора на зачет наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (информационное письмо Президиума ВАС от 29. 12.2001 № 65).

  1. Арендатор направил арендодателю письмо, в котором сообщил о расторжении договора и просил зачесть стоимость ремонтных работ в счет арендной платы. Арендодатель обратился в суд для взыскания долга по арендной плате. Арендатор предъявил встречный иск, сославшись на уклонение арендодателя от подписания соглашения о зачете стоимости ремонтных работ в счет арендной платы. Суды установили наличие согласия арендодателя на производство арендатором ремонта, факт выполнения ремонтных работ и их стоимость. В связи с этим суды признали требование арендатора о зачете законным и обоснованным (постановление АС Северо-Западного округа от 09.10.2014 по делу № А56-73205/2013).

 

В случае незаключенности или недействительности договора аренды положения ст. 623 ГК не применяются. В этом случае стоимость неотделимых улучшений можно взыскать с арендодателя как неосновательное обогащение.

 

Примеры из практики.

  1. Арендатор обратился в суд с иском о взыскании с арендодателя стоимости неотделимых улучшений. Суды установили, что стороны не зарегистрировали договор аренды, хотя его срок превышал один год. В результате суд признал договор незаключенным. При использовании помещений арендатор с согласия арендодателя осуществил ремонтно-строительные, отделочные и иные работы по приведению помещения в состояние, пригодное для использования по назначению. При этом арендатор произвел неотделимые улучшения, о характере которых арендодатель был осведомлен, и без которых деятельность ресторана была бы невозможна. В итоге суды пришли к выводу о доказанности понесенных арендатором затрат и обогащения ответчика в размере стоимости произведенных улучшений без установленных законом или сделкой оснований (определение ВАС от 27.09.2010 по делу № А40-112009/09-82-713).
  2. Арендатор провел работы по ремонту арендуемого имущества за счет собственных средств, поскольку в противном случае эксплуатация объекта была бы невозможна. Результаты работ суды признали неотделимыми улучшениями. В связи с признанием договора аренды ничтожной сделкой договорные отношения между сторонами спора отсутствуют. Соответственно оснований для применения к отношениям сторон положений ст. 623 ГК не имеется. Вместе с тем улучшение имущества, произведенное истцом по недействительной сделке, ответчик получил без правовых оснований. В связи с этим к отношениям сторон можно применить нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (постановление АС Дальневосточного округа от 23.09.2014 по делу № А59-4269/2013).

 

Что такое залог при аренде недвижимости

Когда залог не возвращают и что делать с этим?

К сожалению, такая ситуация встречается гораздо чаще. Попробуем рассмотреть 3 наиболее частых случая, при которых деньги не возвращают.

   1. От действий арендатора пострадало имущество, находящееся в квартире: ремонт, мебель или техника.

Допустим, вы квартирант, случайно или нарочно повредивший имущество. Хозяин вполне справедливо планирует удержать залог.

Что делать дальше?

Оцените сумму ущерба самостоятельно. В некоторых случаях вы можете произвести ремонт сами.

Но если сумма слишком большая, то проще использовать залог по назначению.

    2. Никакого реального ущерба нет.

Хозяин квартиры не возвращает залог по надуманной причине: дверь скрипит, окно не вымыто.

Что делать дальше?

В любом случае в первую очередь следует постараться выйти «на мировую»: поговорить с хозяином, объяснить ситуацию, предложить вариант решения его претензии.

Если хозяин продолжает отказываться выплачивать залог, ссылаясь на нехватку денежных средств, вы можете поступить несколькими способами:

  • Предложить прожить в квартире период, эквивалентный сумме залога.
  • Предложить разбить сумму залога на несколько частей, для удобства выплаты. Но обязательно требуйте от хозяина недвижимости написать расписку!
  • Обратиться в суд. Но следует понимать, если вы жили в квартире и не оформляли документы аренды, то сделать это будет крайне сложно.

Однако в этом случае и хозяин скорее всего не платит налогов, что точно так же незаконно. Собственно, нести ответственность перед государством в данном случае будут оба: поэтому старайтесь держать документы в порядке заранее.

А вот что грозит собственнику в случае, если аренда квартиры происходит незаконно и государство об этом узнало:

  1. Штpaф за то, что собственник не оформил налоговую декларацию:  в cooтвeтcтвии co cтaтьёй 119 HK PФ, штpaф составит 5% oт cyммы плaтeжa зa кaждый пpocpoчeнный мecяц. А вот пocлe пoлyгoдa нapyшeний сумма возрастает до 30%.
  2. Штpaф зa зaдepжкy плaтeжeй: yдepжaниe 20% oт вceй зaдoлжeннocти пo cтaтьe 122 HK oб нeyплaтe нaлoгoв.
  3.  Взыcкaниe вcex нaлoгoв, кoтopыe нeдoпoлyчил бюджeт: 13% oт cтoимocти apeнды зa вecь пepиoд. Для pacчётoв иcпoльзyeтcя инфopмaция из дoгoвopa apeнды.
     3
. Договор прекращён по желанию владельца.

Есть ещё один, достаточно редкий случай. Хозяин квартиры просит вас съехать раньше времени и возвращает только компенсацию за тот период, который вы не проведёте в квартире.

А вот возвращать залог хозяин не планирует, ссылаясь на прекращение действия договора аренды.

Что делать дальше?

Действовать в данном случае достаточно просто, особенно если вы арендовали квартиру с соблюдением всех юридических норм, указанных выше.

В вашем договоре аренды должно быть чётко прописано, что в случае прекращения аренды квартиры со стороны хозяина арендодатель обязуется вернуть сумму за непрожитый месяц, а также залог в размере указанного в договоре.  При такой формулировке вам не составит труда доказать свою правоту, в том числе в суде.

Новости ЦМТ — НОВОСТИ КОМПАНИИ — «ЦМТ – это надежный партнер, арендодатель с которым можно строить длительные отношения»,

НОВОСТИ КОМПАНИИ: «ЦМТ – это надежный партнер, арендодатель с которым можно строить длительные отношения», — Михаил Шнейдерман

В июле 2017 года в связи с выездом крупного арендатора в ЦМТ Москвы появилось предложение офисного пространства представительского класса, и на сегодняшний день все освободившиеся 6000 кв. м офисов сданы в аренду. Профиль деятельности новых арендаторов приходится на компании финансового, банковского сектора и государственные некоммерческие организации.

Коммерческий директор ООО «Столичная недвижимость оф.ру» Михаил Шнейдерман рассказал об отличительных чертах Центра международной торговли: «ЦМТ — одна из самых развитых площадок по инфраструктуре. Это сильный бренд — все знают, что Центр международной торговли — центральная точка на карте деловой Москвы. Многие компании находятся здесь, и бизнесмены любят район Пресни, Набережную и Белый Дом».

Основные требования арендатора при выборе офиса?

«В первую очередь, возможность для роста, развития компании. Это хорошо, когда бизнес-центр располагает свободными помещениями  различной площади.

 Арендатору важна гибкость и грамотное планировочное решение офиса. Вот, например, в  Офисном здании-3 ЦМТ идеальная форма этажа – «прямоугольник» – позволяет эффективно рассадить сотрудников. Кроме того, режим работы «большого города» – 24/7, дополнительный сервис, обслуживание.

Важна инфраструктура для сотрудников – чтобы личное время зря не теряли – могли сходить в фитнес-центр, к нотариусу, кафе, магазины. Решить все свои деловые вопросы, не выходя из бизнес-центра.

ЦМТ – это надежный партнер, арендодатель с которым можно строить длительные отношения и быть уверенным в завтрашнем дне», — подчеркнул Михаил Шнейдерман.

Офисное здание-3 ЦМТ относится к классу А и расположено в ЦАО Москвы. Инфраструктура многофункционального комплекса включает в себя конференц-залы, рестораны, апарт-отель, фитнес-центр с 20-метровым бассейном, кафе и рестораны для сотрудников, торговую галерею. В комплексе предусмотрена также наземная и подземная парковка с комплектацией машино-местами из расчета 1 место на 60 кв.м арендуемой площади.

Новые компании-арендаторы в Офисном здании-3 ЦМТ отпразднуют новоселье и приступят к работе в офисах  в  ноябре 2017 года.



Арендный карантин. Плюсы и минусы для предпринимателей

Беспрецедентные ограничительные меры, принятые государством в целях борьбы с распространением коронавирусной инфекции COVID-19, напрямую затронули множество компаний. Ограничения коснулись в том числе тех, кто осуществляет свою деятельность в арендованных зданиях и помещениях. Чтобы снизить потери арендаторов Правительство и Президент предусмотрели ряд мер поддержки.

Сначала предпринимателям дали возможность отсрочить уплату арендных платежей за пользование государственным имуществом (Распоряжение Правительства от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства»). Позднее Президент подписал Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», далее — закон № 98. Данный закон касается и договоров аренды частного имущества. Принятые властями решения демонстрируют небывалое вмешательство публичной власти в гражданско-правовые отношения частных лиц, последствия которого для гражданского оборота пока трудно оценить. В частности, арендаторы недвижимости, которые пострадали от пандемии, вправе требовать от арендодателя, даже если это частное лицо, отсрочку уплаты арендных платежей, а в некоторых случаях, уменьшения размера арендной платы за 2020 год (ч. 1, 3 ст. 19 Закона № 98).

Для арендаторов также существует проблема — льготой смогут воспользоваться не все. Кроме того, задолженность все равно придется оплатить. 

Подробнее о минусах и плюсах арендного карантина — читайте в статье.

Отсрочка по уплате арендных платежей

Арендатор вправе обратиться с просьбой об отсрочке внесения арендной платы. В таком случае арендодатель обязан заключить с ним соглашение об этом (ч.1 ст. 19 Закона № 98). При этом арендатор освобождается от ответственности за неуплату арендных платежей в период отсрочки.

Однако подобное правовое регулирование вызывает вопросы с точки зрения соответствия его общим принципам гражданского права: принципу свободы договора и его обязательности, принципу равенства участников гражданских правоотношений. В данном случае законодатель своей волей полностью переносит связанные с пандемией риски арендатора на арендодателя, что вряд ли обеспечивает баланс интересов сторон договора. Конституционный Суд неоднократно отмечал, что свобода договора, как и иные конституционные права и свободы, может быть ограничена федеральным законом. Но это можно сделать только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Кроме того, такие ограничения должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными и соразмерными (постановления КС от 18.07.2003 № 14-П, от 23.01.2007 № 1-П, от 12.07.2007 № 10-П, от 28. 01.2010 № 2-П, от 16.07.2018 № 32-П).

Минусы для арендатора. Воспользоваться правом на отсрочку уплаты платежей смогут не все арендаторы. Эта мера поддержки распространяется только на юридических лиц и ИП, которые осуществляют деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавируса (определены постановлением Правительства от 03.04.2020 № 434). Кроме того, договор аренды должен быть заключен до введения органами государственной власти субъектов РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в связи с коронавирусной инфекцией. Такие требования установило Правительство в постановлении от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», далее — постановление № 439.

Также в этом документе прописали, что отсрочку в размере всей арендной платы, предусмотренной договором, арендодатель должен предоставить только на период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Когда действие особого режима закончится, арендатор может рассчитывать на отсрочку только половины суммы арендной платы, сроком до 1 октября 2020 года. Задолженность, которая образовалась таким образом, необходимо погасить в период с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года равными платежами, не более половины ежемесячной арендной платы по договору, не чаще одного раза в месяц. При этом отсрочка не распространяется на платежи за коммунальные услуги, которые арендатор должен вносить в обычном порядке.

Минусы для арендодателя. Предусмотренная законом № 98 отсрочка фактически лишает арендодателей доходов от аренды на полгода. При этом в качестве поддержки арендодателей в период кризиса Правительство лишь упоминает о неких временных послаблениях в уплате налога на имущество, земельного налога и арендной платы за публичную землю. Причем в постановлении № 439 это сформулировано в виде рекомендаций региональным властям. Федеральный законодатель не устанавливает никаких гарантий или условий такой поддержки. Поэтому утверждать, что предоставленные арендодателям льготы в денежном выражении соразмерны их фактическим финансовым потерям, по меньшей мере преждевременно.

Уклонение от заключения соглашения об отсрочке грозит арендодателю судебным разбирательством. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению такого соглашения (п. 38 постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»). Арбитражный суд при рассмотрении такого спора в условиях существующего правового регулирования, скорее всего, встанет на сторону арендатора.

По этой причине арендодателям следует учитывать новую обстановку при коммерческом планировании в текущем году, а также изучить льготы, предоставляемые арендодателям в соответствующем регионе. Если потери окажутся непосильными, то можно попробовать досрочно расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК). Однако необходимо иметь в виду, что судебная практика по применению данной статьи Гражданского кодекса до настоящего времени остается весьма противоречивой.

Уменьшение арендной платы

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в случае невозможности использования имущества в связи с предпринимаемыми государством мерами по борьбе с пандемией. Такая возможность предусмотрена в части 3 статьи 19 закона № 98. Однако не вполне ясно, что понимается под невозможностью использования имущества. Также законодатель не установил границы и условия уменьшения арендной платы, что может создать проблемы на практике.

Минусы для арендатора. Арендатор не сможет рассчитывать на уменьшение арендной платы, если он продолжает свою деятельность в помещении, пусть и в урезанном виде. Так, арендатор может изменить порядок обслуживания клиентов и продолжить работу. Например, арендатор помещения под ресторан может продолжить обслуживать клиентов, если организует доставку. Это значит, что в арендуемом помещении продолжает работать кухня. Поэтому в данном случае арендатор может требовать только отсрочки уплаты арендных платежей в соответствии с частью 1 статьи 19 закона № 98. Если арендатор в такой ситуации полностью закрыл ресторан, хотя имел возможность просто изменить условия работы, то прекращение им деятельности может быть расценено как его собственное коммерческое решение. В таком случае арендатору также может быть отказано в уменьшении арендной платы. Теоретически данную логику можно применить и к иным видам деятельности, ограниченным в связи с пандемией. Например, в закрытом для посетителей магазине одежды продолжает храниться товар, в кинотеатре или любом ином объекте также остается имущество арендатора. Следовательно, какое-то ограниченное использование арендованного помещения всегда имеет место, пока оно не освобождено арендатором и не возвращено арендодателю. То есть, арендатору необходимо обосновать и доказать факт невозможности использования арендованного имущества.

Минусы для арендодателя. Если коммерческая деятельность арендатора в связи с решением властей по факту приостановлена, арендодателю будет довольно сложно опровергнуть довод о невозможности использования арендованного помещения. Даже когда в помещении остается имущество арендатора. Ведь хранение — это не та цель использования арендованного помещения, на которую вправе был рассчитывать арендатор при заключении договора. Особенно, если в договоре назначение арендованного имущества четко прописано. Дополнительные вопросы создает отсутствие критериев уменьшения арендной платы.

Полностью освободиться от платы за аренду не получится Когда использование объекта аренды в определенных договором целях невозможно по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, арендатор освобождается от уплаты арендной платы за этот период. На допустимость такого подхода указывал Верховный Суд (п. 4 Обзора судебной практики ВС № 2 за 2015 год, утв. Президиумом ВС от 26. 06.2015). Аналогичные выводы содержатся в целом ряде судебных актов, например, п. 5 Обзора судебной практики ВС № 3 за 2017, утв. Президиумом ВС от 12.07.2017, постановлениях АС Дальневосточного округа от 15.05.2018 № Ф03-824/2018 по делу № А73-8485/2017; от 09.09.2014 № Ф03-3907/2014 по делу № А73-14050/2013.

Однако данная позиция судов была сформирована по спорам, где невозможность использования арендованного имущества была связана с тем или иным изменением характеристик самого объекта аренды: по вине арендодателя, по вине третьих лиц либо в силу воздействия случайных обстоятельств. Но в период пандемии качества объекта аренды не меняются. Приостановление его использования вызвано исключительно той деятельностью, которую в нем ведет арендатор. В этой связи более обоснованным выглядит не полное освобождение арендатора от арендной платы на время действия ограничительных мер, а уменьшение ее размера, как это буквально и указано в части 3 статьи 19 закона № 98.

Конкретную сумму уменьшения стороны могут определить своим соглашением, а в случае спора — передать данный вопрос на рассмотрение суда. При этом суд встанет перед сложной задачей определения баланса интересов сторон с учетом всех фактических обстоятельств конкретного дела. В данной категории дел может оказаться полезным опыт судебного применения пункта 4 статьи 614 ГК. В этой норме законодатель установил право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Действительно ли риск неполучения арендной платы всегда и безусловно несет арендодатель? (на примере п. 27 Обзора ВС РФ № 3 за 2020 г.)

В п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) (Обзор) включено  Определение N 310-ЭС19-16588 и сформулирован ключевой вывод:  «Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату».

 

На мой взгляд, определенную опасность для баланса интересов сторон в аренде (договор взаимный все-таки) и понимания  существа арендных правоотношений  представляет  буквальное прочтение и применение этого вывода либо выхватывание из контекста отдельных доводов, использованных  для его обоснования. Учитывая, что любому юристу сложно сопротивляться своей вере в свое дело («приверженности своей правовой позиции»), важно  сопоставлять сформулированный  ВС РФ вывод  с правовой оценкой всей совокупности фактических обстоятельств.

Что может стать источником превратного толкования?

Обстоятельства дела.

  • Администрация  приняла постановление об организации и о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и опубликовал информацию о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды.
  •  Согласно опубликованному извещению предметом аукциона являлся земельный участок с видом разрешенного использования: «основной вид — деловое управление, вспомогательный — магазины, развлечение»; аукционной документацией установлены максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства; технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и т. д.
  •  По результатам проведенного аукциона победителем стал предприниматель, с которым администрация заключила договор аренды указанного земельного участка на срок один год и шесть месяцев.
  •  Договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован.
  •  Администрация, ссылаясь на то, что предприниматель в период с сентября 2016 г. по июль 2017 г. не заплатил за аренду в размере, установленном договором аренды, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.
  •  Предприниматель предъявил встречный иск о признании договора аренды недействительным, в обоснование которого указал следующее: спорный договор аренды в нарушение требовании подп. 1 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ заключен на один год и шесть месяцев вместо предусмотренного названными нормами срока предоставления участков для строительства — не менее трех лет; данный договор по вине администрации не был зарегистрирован, так как администрация не представила в регистрирующий орган протокол о результатах аукциона, от имени администрации за регистрацией обратилось лицо на основании ненадлежащей доверенности; до окончания срока договора администрация не устранила недостатки, послужившие основанием для отказа в регистрации; в отсутствие государственной регистрации предприниматель не мог пользоваться участком в целях строительства, в том числе получить разрешение на строительство (Прим. автора: пример тех самых фактических обстоятельств, которые нуждаются в совокупной оценке).
  • Нижестоящие инстанции с переменным успехом  поддерживали позицию то одной, то другой стороны. Например, апелляция и окружной суд решили, что  просто факта подписания акта приемки – передачи имущества достаточно для взыскания арендной платы.
  •  Судебная коллегия ВС РФ указанные акты отменила и оставила в силе решение суда первой инстанции, которым  администрации было отказано в иске и удовлетворен встречный иск арендатора, указав на следующее: «Создание арендодателем таких условии, при которых невозможно достижение цели аренды — осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования».

Промежуточный комментарий.

С учетом изложенных обстоятельств, наверно, сложно спорить с  выводом и оценкой ситуации  ВС РФ.  Правовая оценка факта подписания акта приемки-передачи является вполне себе добротной иллюстрацией того, что формализм при правовой квалификации неуместен.

Однако.

Нетрудно заметить, что ключевой вывод, вынесенный в заголовок п. 27 Обзора, стал гораздо более абстрактным и  «оторвался» от ситуации, ср.: «Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату».

Такому выводу, как минимум, не хватает оговорки, что сделать его можно только при учете множества иных факторов.

Ситуация «усугубляется» отдельными  аргументами ВС РФ,  изложенными в п. 27 Обзора ВС РФ, который в обоснование своей позиции указал на следующее:

  1. ВС РФ сослался на нормы ст. 328  ГК (встречное исполнение) и ст. 606 ГК (определение аренды) и указал, что если арендодатель не исполнил свою обязанность по предоставлению арендатору имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, то арендатор не обязан вносить арендную плату.
  2. Свой вывод о встречности  ВС РФ развил ссылками на   п. 1  ст. 611 ГК  (состояние имущества на момент передачи в аренду), п. 1 ст. 615 ГК (обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с назначением) и п. 4 ст. 614 ГК про право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. А также упомянул ст.ст. 405, 406 ГК про просрочку кредитора.
  3. С учетом этого ВС РФ указал: «Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.».

На мой взгляд, проблема в аргументах ВС РФ заключается в том, что вдруг появляется некая упрощенно сформулированная идея – правило о том, что «риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе». Такое правило без оговорок сформулировано некорректно. 

Сразу вспоминается казус, который обычно обсуждается со студентами, об аренде велосипеда/авто/ лошади и невозможности использования предмета аренды, который был передан арендатору и находился у него во владении в течение оговоренного срока,  в связи с тем, что арендатор заболел/ сломал руку.   Будет крайне странно, если со студентами мы возьмем сформулированный  ВС РФ довод и просто скажем, ну… не повезло арендодателю. 

Как минимум, сначала придется вспомнить, что несение риска наступления негативных последствий происходит в том случае, если не на кого возложить ответственность.  В принципиально возмездном договоре аренды уплаты арендной платы является одной из центральных обязанностей арендатора с точки зрения цели и назначения договора аренды (ст.ст. 606, 614 ГК). 

Согласно ст. 401 ГК РФ ответственность за нарушение обязательств  наступает на началах вины, которая презюмируется, либо на началах рисках, если арендатор является предпринимателем. В этом смысле риск неполучения арендной платы несет арендодатель только в случае, если арендатор обосновал наличие оснований для освобождения от ответственности.  Иные обстоятельства  (например, невозможность использования  арендованного имущества из-за действий арендодателя, который не то имущество передал или еще что-то сделал не так вопреки своим обязанностям как арендодателя) является не просто неким риском неполучения арендной платы, а риском несения негативных последствий в виде неполучения арендной платы из-за нарушения собственных обязанностей.   Собственно, могу быть и любые другие обстоятельства, оценка которых может повлиять на итоговый вывод ( что продемонстрировано в целом в приведенном в п. 27 Обзора деле).

Однако говорить, что риск неполучения арендной платы возлагается на арендодателя во всех случаях без исключения ввиду целей и назначения договора аренды не только странно, но и противоречит его взаимному характеру.   

Поэтому доводы – доводами, а  системная правовая оценка дела с учетом всех обстоятельств приоритетны. Не говоря уже о том, что  перед этим полезно вспомнить, а в чем же смысл и назначение договора аренды?   Как представляется, они обусловлены тем, что аренда – это обязательство по  предоставлению собственником своего имущества третьему лицу за плату на временной, срочной и возвратной основе.  Поэтому  просто так аренда не может превращаться  в  дарение пользования имуществом.  

 

 

Нью-Йорк

Что нужно знать, если ваш арендодатель лишен права выкупа

Автор: Юридические услуги долины Гудзона
Читать это в:
Испанский/Испанский
Содержимое

 

Ваш арендодатель лишен права выкупа или уже потерял имущество?

 

Закон о защите арендаторов при отчуждении права выкупа (PTFA) и RPAPL 1305 предоставляют многим арендаторам право оставаться в своей сдаваемой в аренду недвижимости, даже если их арендодатели потеряли сдаваемую в аренду недвижимость после окончания процесса обращения взыскания.

 

Никто не должен переезжать только потому, что видит, что у его арендодателя есть документы о потере права выкупа. Многие арендаторы могут оставаться в своих домах, несмотря на потерю права выкупа. Арендаторы не должны переезжать, пока судья не распорядится о выселении.

 

Ваш арендодатель находится в процессе лишения права выкупа или уже потерял имущество? Вы получили юридические документы? Прочтите информацию ниже и получите консультацию юриста!

 

Часто задаваемые вопросы

Я переехал в собственность после того, как против моего арендодателя было возбуждено дело о лишении права выкупа.Защищен ли я PTFA и RPAPL 1305? +

 

Нет. Арендаторы должны проживать в собственности, когда дело о потере права выкупа было начато, чтобы быть защищенным PTFA и RPAPL 1305.

 

Что делать, если проблема взыскания налогов, а не взыскания ипотечного кредита? Защищен ли я PTFA и RPAPL 1305? +

 

Нет. Арендаторы не защищены законом PTFA и RPAPL 1305 в случае обращения взыскания на налог.

 

Что происходит в случае обращения взыскания на имущество моего арендодателя, в котором я живу? +

 

Если ваш арендодатель не выплатит ипотечный кредит, банк подаст иск в Верховный суд. Если ваш арендодатель не может договориться с банком, то банк, скорее всего, получит решение о лишении права выкупа и продаже, которое позволит ему продать недвижимость на аукционе.

 

На аукционе иногда банк забирает имущество, или имущество продается новому владельцу.

 

Как я узнаю, что моему арендодателю грозит лишение права выкупа? Должен ли я спрашивать? +

 

Нет, спрашивать не надо. Вы можете получить документы с надписью «Верховный суд штата Нью-Йорк» вверху, отправленные к вам домой. Их можно разместить в любых местах общего пользования (например, в коридоре или у входной двери) здания, в котором вы живете.

 

На этих бумагах может быть ваше имя.Иногда у них просто есть имя вашего арендодателя, или они могут перечислять арендаторов по выдуманным именам, таким как «Джон Доу» или «Джейн Доу».

 

Если вы подозреваете, что ваш арендодатель лишен права выкупа или уступил имущество новому владельцу, обратитесь в канцелярию Верховного суда вашего округа или района.

 

Что происходит, пока продолжается дело о лишении права выкупа? +

 

Имейте в виду, что рассмотрение дел о потере права выкупа может занять год или более, прежде чем имущество будет продано.В течение этого времени ваш арендодатель имеет право взимать арендную плату, подписывать договоры аренды и инициировать процедуру выселения, если только суд не назначил лицо, называемое ликвидатором.

 

Что такое приемник? +

 

Управляющим является лицо, назначенное судом для управления зданием или комплексом до его продажи с аукциона. Получатель отправляет арендаторам уведомление о том, что они должны начать платить арендную плату получателю, а не арендодателю.Вы никогда не должны платить арендную плату кому-либо, кроме арендодателя, без письменного подтверждения того, что вы обязаны это делать.

 

Как насчет ремонта и обслуживания, пока продолжается процесс обращения взыскания? +

 

Если судом назначен арбитражный управляющий, он обязан производить ремонт и оказывать услуги.

 

Если управляющий не назначен, владелец остается ответственным за предоставление услуг, согласованных арендодателем и арендатором, до продажи здания.

 

После того, как имущество, в котором я живу, было продано с нарушением права выкупа, должен ли я переезжать? +

 

Нет. Арендаторы имеют право на получение письменного уведомления о выселении за 90 дней после обращения взыскания.

 

Жильцов с арендной субсидией нельзя выселить до истечения срока их аренды, если только новый владелец не собирается жить там. Субсидируемый арендатор будет платить арендную плату новому владельцу, и новый владелец должен соблюдать все правила и положения, применимые к субсидии.

 

Раздел 1305 PTFA и RPAPL также требует, чтобы новый владелец разрешал арендаторам, у которых есть договоры аренды, продолжать проживать в собственности до истечения срока их аренды, если только новый владелец не намеревается жить в собственности в качестве своего дома. Затем существующая аренда может быть прекращена с письменным уведомлением за 90 дней.

 

Если у вас нет действующего договора аренды на шесть месяцев, один год и т. д., вы по-прежнему имеете право на получение письменного уведомления за 90 дней.

 

Если имущество продается с потерей права выкупа, должен ли я по-прежнему платить арендодателю арендную плату? +

 

№После продажи отношения между арендодателем и арендатором прекращаются.

 

Независимо от того, есть у меня договор аренды или нет, должен ли я выйти, когда срок аренды или письменное уведомление за 90 дней истечет? +

 

Нет. Новый владелец должен начать процедуру выселения против вас. Вы можете быть законно выселены только после того, как судья подписал ордер на выселение, который был вручен и исполнен уполномоченным должностным лицом, таким как шериф округа или городской маршал/констебль.

 

Если меня выселяют после продажи заложенного имущества, является ли мое выселение публичным документом, чтобы его можно было использовать против меня? +

 

Нет. Согласно RPAPL 757, судебные протоколы о жильцах, выселенных после продажи ипотеки или взыскания налога, должны быть опечатаны, что означает, что суд не может никому сообщить о том, что вы были выселены. Также никто не может использовать против вас тот факт, что вас выселили.

 

Последнее рассмотрение и обновление: 12 августа 2019 г.

Раздел 35-A, §706: Арендаторы, не несущие ответственности по счетам арендодателя за коммунальные услуги

§706.Арендаторы, не ответственные за оплату счетов арендодателя за коммунальные услуги

1. Определения. При использовании в этом разделе, если в контексте не указано иное, следующие термины имеют следующие значения.

А. «Арендодатель» означает любое лицо, которое арендует или сдает в аренду землю или сооружения другим лицам за компенсацию, или любое лицо, которое управляет или контролирует имущество от имени другого лица. [PL 1987, c. 141, пт. А, §6 (НОВОЕ).]

Б. «Арендное имущество» означает имущество, используемое или занимаемое любым арендатором, за которое арендодателю выплачивается арендная плата. [PL 1987, c. 141, пт. А, §6 (НОВОЕ).]

С. «Арендатор» означает любое лицо, которое платит арендную плату любому арендодателю за использование или занятие любой земли или сооружения, принадлежащего другому лицу, или которое занимает или использует собственность, независимо от того, подлежит ли аренда письменному договору аренды. [PL 1987, c. 141, пт. А, §6 (НОВОЕ).]

[PL 1987, c. 141, пт. А, §6 (НОВОЕ).]

2. Отключение арендатора. В каждом случае, когда арендодатель подал заявку и получил коммунальные услуги, арендодатель несет ответственность за оплату этих услуг в отношении любого арендуемого имущества.Коммунальное предприятие не вправе требовать от нанимателя платы за коммунальные услуги арендатору в связи с неуплатой арендодателем коммунальных услуг, оказываемых на арендуемом имуществе. Коммунальное предприятие может отключить арендатора только после уведомления арендатора и возможности взять на себя ответственность за дальнейшее обслуживание в соответствии с правилами комиссии. Любой арендатор, который взял на себя ответственность за будущие услуги в соответствии с этим разделом и полностью или частично оплатил коммунальные услуги за сдаваемое в аренду имущество коммунальному обслуживанию, может вычесть уплаченную сумму из любой арендной платы, причитающейся арендодателю.

[PL 1989, c. 87, §2 (ДПМ).]

3. Залог на арендованное имущество. В дополнение к любым другим средствам правовой защиты, которые коммунальное предприятие может иметь против арендодателя, который не оплачивает коммунальные услуги, предоставляемые сдаваемому в аренду имуществу, коммунальное предприятие имеет залоговое право на сдаваемое в аренду имущество и на любые проценты, которые арендодатель имеет в нем, для обеспечения оплаты. за коммунальные услуги этому имуществу с возмещением расходов.

[PL 1987, c. 141, пт. А, §6 (НОВОЕ).]

4. Расторжение залога, свидетельство о залоге. Это право удержания должно быть расторгнуто, если в течение 90 дней после даты вручения неоплаченного счета коммунальное предприятие не подаст в реестр сделок округа, в котором находится имущество, свидетельство о залоге, в котором будет указана сумма залога, имя арендодателя, справку о том, что на сдаваемое в аренду имущество заявлено право удержания для обеспечения оплаты коммунальных услуг, что предъявлено требование об этой оплате и что оплата не была произведена. Во время регистрации свидетельства о залоге в реестре сделок коммунальное предприятие направляет копию свидетельства арендодателю заказным письмом с уведомлением о вручении. Это право удержания должно быть расторгнуто, если в течение 120 дней после вручения неоплаченного счета гражданский иск о принудительном взыскании залога не будет подан в Окружной суд района, в котором находится сдаваемое в аренду имущество.

[PL 1987, c.141, пт. А, §6 (НОВОЕ).] 5. Исполнение залога. Производство в Окружном суде по принудительному исполнению этого залога регулируется Разделом 10, разделами с 3256 по 3260, а также 3263 и 3264. [PL 1987, c. 141, пт. А, §6 (НОВОЕ).]

6. Последующий покупатель освобождается от залога. Любое лицо, которое является добросовестным покупателем сдаваемого в аренду имущества, получает право собственности на это имущество без залога, установленного в соответствии с подразделом 3, если только до регистрации сделки покупателя коммунальное предприятие не представило сертификат, указанный в подразделе 4. Интересы на любого залогодержателя сдаваемого в аренду имущества не распространяется право удержания, если до регистрации ипотеки коммунальное предприятие не представило сертификат, указанный в подразделе 4.

[PL 1993, c. 110, §1 (АМД).] ИСТОРИЯ РАЗДЕЛА

ПЛ 1987 г., гр. 141, §A6 (НОВОЕ). ПЛ 1989, гр. 87, §2 (АМД). ПЛ 1993, гр. 110, §1 (АМД).

Обязанности арендодателя: 4 вещи, которые должны знать арендодатели

Одна из самых сложных задач, с которыми сталкивается любой арендодатель, — найти хорошего арендатора. Комплексные услуги проверки TransUnion SmartMove, безусловно, могут упростить эту часть процесса с помощью кредитного отчета арендатора, проверки криминального прошлого и проверки выселения.Но найти хорошего арендатора — это только часть работы. Обязанности арендодателя не заканчиваются с момента подписания договора аренды; все только начинается.

Точно так же, как арендодатель имеет определенные ожидания от своих арендаторов, от своевременной уплаты арендной платы до соблюдения договора аренды, арендатор имеет определенные ожидания от арендодателя. В этой статье мы подробно рассмотрим обязанности арендодателя перед арендаторами, такие как обеспечение безопасного и ухоженного имущества.

Пара предостережений. Во-первых, арендодатели должны проявлять должную осмотрительность, когда речь идет о законе о арендодателях и арендаторах.Если вы сомневаетесь, проконсультируйтесь с вашим адвокатом. Во-вторых, законы варьируются от штата к штату — даже от города к городу — с точки зрения обязанностей домовладельца. Ознакомьтесь с местными правилами. В-третьих, независимо от законов и правил, арендодатели, которые серьезно относятся к своим обязанностям перед арендатором, в долгосрочной перспективе облегчат их работу.

1. Гарантия пригодности для жилья

Профессор Стефани Морроу пишет на LegalZoom, что многие обязанности арендодателя подпадают под так называемую гарантию пригодности для проживания.«Арендодатель арендуемого помещения несет ответственность за предоставление арендатору «жилого» помещения. Термин «жилой» означает, что сдаваемая в аренду квартира должна быть пригодной для проживания, не иметь опасностей или дефектов и соответствовать всем государственным и местным строительным и санитарным нормам».

Что считается непригодным для проживания? По словам Морроу, перебои в коммунальных услугах, таких как вода, водопровод и электричество. Разбитые окна или двери, представляющие опасность или угрозу безопасности. Грязные условия, которые могут вызвать заражение паразитами.

Морроу предоставляет удобный список обязанностей арендодателя:

  1. Соблюдение всех государственных и местных санитарных и строительных норм и правил
  2. Обслуживание конструктивных элементов и достаточно защищенного от непогоды помещения
  3. Обеспечение необходимого тепла, электричества, горячей и холодной воды помещения
  4. Своевременное выполнение любого требуемого ремонта
  5. Обеспечение мирных и спокойных условий проживания, а также отсутствие опасности
  6. Поддержание среды, свободной от вредителей

2.Преступность и безопасность

Как арендодатель, вы хотите защитить своих арендаторов от преступности. Это может быть как установка надежных замков на дверях, так и установка светильников в темных местах по всему зданию. Эти усилия не только повышают безопасность, но и позволяют людям чувствовать себя в большей безопасности в своем доме.

Арендодателям полезно подумать не только о защите своих арендаторов, но и окрестностей. Предупреждение преступности должно начинаться с процесса проверки арендаторов. Исследование SmartMove на U.Рынок аренды S. показал, что почти каждый четвертый арендатор сообщает о судимости.

Отчет о преступлении поможет вам узнать, не сдаете ли вы квартиру человеку, у которого есть соответствующее криминальное прошлое и который может поставить под угрозу ваше имущество или район. SmartMove выполняет поиск в 43 государственных криминальных базах данных, а также в базах данных «Самые разыскиваемые лица» и в Национальном публичном реестре сексуальных преступников, в котором содержится более 200 миллионов судимостей.

Лица с криминальным прошлым не защищены федеральным Законом о справедливом жилищном обеспечении.Тем не менее, согласно Министерству жилищного строительства и городского развития США, политика полного отказа в аренде жилья лицам с любым криминальным прошлым не обязательно служит интересам общества. HUD рекомендует арендодателям учитывать тяжесть преступления и время, прошедшее с момента его совершения.

3. Ремонтные работы

Обычно в интересах арендодателя произвести ремонт, о котором сообщил арендатор, как можно скорее, особенно если ущерб приводит к тому, что арендованное помещение становится непригодным для проживания или создает угрозу безопасности.Если арендодатель пренебрегает ремонтными работами, могут быть последствия.

В зависимости от местных законов или законов штата арендатор может частично или полностью удержать арендную плату, если ремонт не будет произведен своевременно. Арендатор может нанять третью сторону для выполнения ремонта, опять же вычитая стоимость любых счетов за ремонт из арендной платы.

Убедитесь, что вы соблюдаете правила доступа к собственности, так как существует всего несколько причин, по которым арендодатель может вступить в аренду, пока она занята.Опять же, это зависит от штата и муниципалитета, но обычно арендатора уведомляют за 24 часа, чтобы сделать ремонт или определить, какой ремонт необходим. В большинстве штатов разрешено входить в аренду в случае чрезвычайной ситуации.

Существует ряд гарантийных услуг на дому, которые покрывают капитальный ремонт, например, печей и систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, если у вас нет специальной ремонтной службы.

4. Обслуживание имущества

Не все дефекты имущества обязательно подпадают под ответственность арендодателя.Например, от вас может не требоваться замена изношенного ковра или устранение заплесневелой затирки. Однако, если недвижимость выглядит ветхой, арендатор, скорее всего, будет относиться к ней с меньшим уважением. Решение подобных косметических проблем поможет вам найти и удержать хороших арендаторов.

Как отмечается в блоге My Rent Source, «квартиросъемщики с большей вероятностью будут гордиться хорошо представленной недвижимостью и относиться к ней так, как если бы она была их собственной. Простые жесты, такие как свежий слой краски или помощь в уходе за садом, могут помочь привлечь хороших арендаторов и обеспечить хороший уход за недвижимостью.”

Для арендодателей важно вести точные и актуальные записи обо всех работах по техническому обслуживанию и ремонту, чтобы защитить себя в случае возникновения каких-либо конфликтов с арендаторами. Хороший арендодатель положительно отреагирует на запросы арендаторов или объяснит, почему некоторые запросы не могут быть удовлетворены.

Заключение

Арендодатели несут ответственность за обеспечение пригодных для жилья и безопасных условий проживания для своих арендаторов. Они должны быть готовы к своевременному ремонту, особенно к тем, которые влияют на обитаемость или безопасность.

Эти несколько простых правил не только защищают арендодателя от потенциального конфликта, но и помогают привлечь в вашу собственность хороших арендаторов. Проверка арендаторов SmartMove, в свою очередь, может помочь вам с самого начала привлечь к аренде лучших арендаторов.

КОДЕКС ИМУЩЕСТВА ГЛАВА 91. ПОЛОЖЕНИЯ, ОБЩИЕ ПРИМЕНИМЫЕ К АРЕНДОДАТЕЛЯМ И АРЕНДАТОРАМ



КОДЕКС ИМУЩЕСТВА ГЛАВА 91. ПОЛОЖЕНИЯ, ОБЩИЕ ПРИМЕНИМЫЕ К АРЕНДАТОРАМ И АРЕНДАТОРАМ
 

КОД СОБСТВЕННОСТИ

НАЗВАНИЕ 8.АРЕНДАТОР И АРЕНДАТОР

ГЛАВА 91. ПОЛОЖЕНИЯ, ОБЩИЕ ПРИМЕНИМЫЕ К АРЕНДАТОРАМ И АРЕНДАТОРАМ

Разд. 91.001. УВЕДОМЛЕНИЕ О ПРЕКРАЩЕНИИ ОПРЕДЕЛЕННЫХ ДОГОВОРОВ АРЕНДА. (a) Ежемесячная аренда или аренда от месяца к месяцу может быть расторгнута арендатором или арендодателем, уведомляющим другую сторону о расторжении.

(b) Если уведомление о расторжении дано в соответствии с Подпунктом (a) и если период выплаты арендной платы составляет не менее одного месяца, аренда прекращается в любой из следующих дней, который наступит позже:

(1) день указанный в уведомлении о расторжении; или

(2) через месяц после дня подачи уведомления.

(c) Если уведомление о расторжении дано в соответствии с Подпунктом (a) и если период выплаты арендной платы составляет менее месяца, аренда прекращается в любой из следующих дней, который наступит позже:

(1) день указанный в уведомлении о расторжении; или

(2) на следующий день после истечения периода, начинающегося со дня подачи уведомления и продолжающегося в течение количества дней, равного количеству дней в периоде выплаты арендной платы.

(d) Если аренда прекращается в день, который не соответствует началу или концу периода выплаты арендной платы, арендатор несет ответственность за арендную плату только до даты прекращения.

(e) Подпункты (a), (b), (c) и (d) не применяются, если:

(1) арендодатель и арендатор договорились в документе, подписанном обеими сторонами, о другом периоде уведомления о прекращении аренды или о том, что уведомление не требуется; или

(2) имеет место нарушение договора, признанное законом.

Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3625, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г. Изменено Законами 1985 г., Закон 69, гл. 200, сек. 3, эфф. 26 августа 1985 г.

сек.91.003. ПРЕКРАЩЕНИЕ АРЕНДЫ ИЗ-ЗА ОБСУЖДЕНИЯ В ОБЩЕСТВЕННОЙ НЕПРИЧИННОСТИ. (a) Арендодатель может расторгнуть договор аренды, заключенный или продленный после 15 июня 1981 г., если:

(1) арендатор или владелец арендованного имущества использует имущество для деятельности, для которой арендатор или арендатор или для которой агент или работник арендатора или арендатора осужден в соответствии с главой 43 Уголовного кодекса с поправками; и

(2) осужденный исчерпал или отказался от всех способов прямого обжалования обвинительного приговора.

(b) Владелец вознаграждения или промежуточный арендодатель расторгает договор аренды, направив письменное уведомление о расторжении арендатору или арендатору в течение шести месяцев после возникновения права на расторжение в соответствии с настоящим разделом. Право владения имуществом возвращается к арендодателю на 10-й день после даты подачи уведомления.

(c) Настоящий раздел применяется независимо от условий аренды.

Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3627, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 91.004. НАРУШЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ АРЕНДОДАТЕЛЕМ; ЗАЛОГ. (a) Если арендодатель арендатора, не нарушившего договор аренды, не соблюдает условия договора аренды в каком-либо отношении, арендодатель несет ответственность перед арендатором за убытки, возникшие в результате неисполнения.

(b) Для обеспечения возмещения убытков арендатор имеет залоговое право на имущество арендодателя, находящееся во владении арендатора, и на арендную плату, причитающуюся арендодателю по договору аренды.

Деяния 1983 г., 68-й этап., п. 3627, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 91.005. СУБАРЕНДА ЗАПРЕЩЕНА. В течение срока аренды арендатор не может сдавать арендованное имущество любому другому лицу без предварительного согласия арендодателя.

Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3627, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 91.006. ОБЯЗАННОСТЬ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПО УМЕНЬШЕНИЮ УЩЕРБА. (a) Арендодатель обязан уменьшить ущерб, если арендатор покидает арендованное помещение в нарушение условий договора аренды.

(b) Положение договора аренды, имеющее целью отказ от права или освобождение арендодателя от ответственности или обязанности в соответствии с настоящим разделом, является недействительным.

Добавлено Деяниями 1997 г., 75-я лег., гл. 1205, гл. 8, эфф. 1 сентября 1997 г.

Часто задаваемые вопросы об освобождении | Tenants Union

Знай свои права » Переезд » Освобождение

Я снимаю жилье помесячно.

За какое время я должен уведомить своего арендодателя, прежде чем освободить свою квартиру?

Закон требует, чтобы ежемесячные арендаторы письменно уведомляли арендодателей не менее чем за 20 дней до освобождения своих квартир.Если вы не знаете, какой у вас договор аренды, см. дополнительную информацию в разделе Договоры аренды. Арендодатель должен получить письменное уведомление о дате вашего выезда за 20 дней до окончания периода аренды. Например, если ваша арендная плата должна быть выплачена первого числа месяца, а вы планируете освободить квартиру до 30-го числа, то арендодатель должен получить ваше письменное уведомление до 10-го числа месяца. Обязательно получите подтверждение того, что вы отправили уведомление об освобождении, отправив его заказным письмом и обычной почтой первого класса и сохранив копию для своего архива.Если вы не направите арендодателю надлежащее письменное уведомление за 20 дней или если вы пробудете дольше даты, на которую вы уведомили, ваш арендодатель может взимать с вас арендную плату за следующий месяц.

Если в вашем договоре аренды указано, что арендная плата должна быть выплачена в нестандартный день месяца, например 15-е число, просто отсчитайте 20 дней назад от этой даты, чтобы определить день месяца, когда ваше уведомление должно быть получено арендодателем. 20-дневный период рассчитывается со дня, когда должна быть оплачена ваша арендная плата, не включая любой льготный период, который может быть предоставлен вам до того, как ваша арендная плата будет считаться просроченной.

Я сдаю помещение в аренду. За какое время я должен уведомить, чтобы освободить свою квартиру?

Арендаторы с фиксированным сроком аренды, например, на 6 месяцев или на один год, обязуются проживать в квартире в течение всего срока аренды. Посмотрите в своем договоре аренды, чтобы узнать, каковы условия уведомления. Если там не указаны конкретные условия уведомления, в RCW 59.18.220 говорится, что аренда заканчивается, когда заканчивается аренда. По-прежнему рекомендуется всегда уведомлять своего арендодателя, прежде чем выехать, чтобы сообщить ему о ваших планах. Прочтите подробную информацию о расторжении договора аренды в разделе «Соглашения об аренде». Арендодатель может заявить, что вы все еще владеете недвижимостью, если вы все еще владеете ключами после даты расторжения, и может взимать с вас арендную плату за следующий месяц.

Что произойдет, если я останусь в своей квартире после того дня, когда я уведомил о своем отъезде, или если я уйду в середине месяца?

Если можете, попытайтесь получить письменное разрешение арендодателя на то, чтобы остаться дольше. Если вы остаетесь после того дня, когда вы уведомили об освобождении, даже на один день, ваш арендодатель может на законных основаниях взимать с вас арендную плату за весь следующий месяц.Некоторые арендодатели согласятся пропорционально распределить арендную плату, если вы захотите остаться на несколько дополнительных дней или если вы выедете где-то в середине месяца, но они не обязаны делать это по закону. Нет закона, требующего, чтобы арендодатели распределяли арендную плату пропорционально дням или неполным месяцам, в течение которых арендаторы занимают квартиру. Если вам необходимо остаться после даты уведомления, рекомендуется получить письменное соглашение с вашим арендодателем, в котором будет указано количество дней вашего пребывания и согласована сумма, которую вы будете платить за эти дни.Если вы переезжаете в середине месяца, не забудьте предоставить уведомление о выезде за 20 дней до следующего месяца, чтобы избежать взимания арендной платы за полный месяц, когда вы больше не живете в этом доме.

Если я выезжаю в середине месяца, должен ли мой арендодатель пропорционально распределять мою арендную плату?

Некоторые арендодатели могут согласиться пропорционально распределить вашу арендную плату при выселении, но по закону они не обязаны этого делать. Если вы освобождаетесь в середине месяца, ваш арендодатель может на законных основаниях взимать с вас арендную плату за весь месяц.Если вы хотите съехать в середине месяца, рекомендуется попытаться получить письменное соглашение с вашим арендодателем, в котором будет указано количество дней вашего пребывания и согласована сумма, которую вы будете платить за эти дни. дней.

Я арендатор на месяц. Что произойдет, если я уведомлю об освобождении только за 18 дней или уведомлю арендодателя только устно о том, что освобождаю квартиру?

Если вы не направите арендодателю надлежащее письменное уведомление за 20 дней в соответствии с RCW 59.18.310, ваш арендодатель может взимать с вас арендную плату за следующий месяц. Если арендодатель сразу же сдает квартиру повторно, вы можете аргументировать это тем, что арендодатель не имеет права взимать арендную плату более чем с одного арендатора одной и той же квартиры в одном и том же месяце.

Могу ли я уведомить об освобождении более чем за 20 дней?

Да. Предупреждение за 20 дней — минимальное требование. Уведомление должно быть в письменной форме.

Могу ли я отозвать свое уведомление о выселении, если я не могу выехать?

Ваше письменное уведомление за 20 дней представляет собой обязательство перед арендодателем освободить квартиру, но вы можете договориться с арендодателем о разрешении вам оставаться в квартире дольше. Арендодатель не обязан предоставлять вам какое-либо дополнительное время после даты уведомления и может взимать с вас арендную плату за следующий месяц, если вы просрочили проживание или начали процедуру выселения. В RCW 58.12.030 указано, что вы станете «удержанным арендатором», оставшимся после окончания срока действия вашего договора аренды. Для получения дополнительной информации см. Выселение.

Что делать, если мой договор аренды требует, чтобы я уведомил об освобождении более чем за 20 дней?

RCW 59.18.230, что арендаторы не могут отказаться от своих законных прав в соответствии с законом арендодатель-арендатор в договоре аренды.Ваш контракт может требовать уведомления за 30 или более дней, но может быть спорно, что арендаторы могут быть привлечены только к 20-дневному уведомлению, которое требуется по закону в соответствии с законодательством штата в RCW 59.18.200. Вы можете решить уведомить об этом больше, но по закону требуется только 20 дней. Хотя у арендаторов есть аргумент, что арендодатель не имеет законного права требовать, чтобы они уведомляли об освобождении за 30 дней, вы, возможно, не захотите рисковать тем, что ваш арендодатель попытается взимать с вас арендную плату за следующие месяцы. В любом случае, по возможности, лучше уведомить об этом за 30 дней, чтобы избежать вероятности того, что ваш арендодатель взимает с вас арендную плату за следующий месяц и направляет вас в суд по взысканию долгов или в суд мелких тяжб.Поговорите с адвокатом для получения дополнительной информации и совета по вашей конкретной ситуации.

Если я нахожусь в аренде, нужно ли мне уведомлять об освобождении за 20 дней? А как насчет окончания срока аренды?

RCW 59.18.220 говорится, что срок аренды заканчивается, когда заканчивается срок аренды, за исключением случаев, когда в договоре специально предусматривается переход на помесячную аренду или арендодатель предлагает арендатору новое соглашение об аренде. Посмотрите в своем договоре аренды на наличие каких-либо конкретных положений об уведомлении, с которыми вы, возможно, согласились.Если ваша аренда автоматически становится помесячной арендой, вы должны направить арендодателю письменное уведомление за 20 дней до освобождения. По-прежнему рекомендуется направить домовладельцу письменное уведомление о том, что вы съезжаете. Арендаторы по аренде обязуются оставаться в квартире в течение всего срока. Если вы разорвете договор аренды, все равно рекомендуется направить арендодателю письменное уведомление о том, что вы освобождаете помещение до окончания срока действия договора. Дополнительную информацию о расторжении договора аренды см. в разделе «Договоры об аренде».

Что делать, если я не оставлю адрес для пересылки, чтобы мой арендодатель мог отправить мой отчет по депозиту?

Обязательно сообщите почтовому отделению свой адрес для пересылки. Если у вас нет безопасного нового адреса, вы можете указать адрес надежного друга или родственника. Ваш арендодатель обязан в соответствии с RCW 59.18.280 отправить выписку о депозите в течение 14 дней на ваш последний известный адрес или доставить ее вам лично. Если вы не предоставите им новый адрес, они могут в конечном итоге отправить его в отдел, который вы только что освободили, и не свяжутся с вами, пока вы не переадресуете свою почту. Это может быть проблемой для арендаторов, поскольку арендодатель мог выполнить свои обязательства, отправив отчет о залоге по почте на последний известный адрес, но арендатор так и не получил его и предполагает, что арендодатель не предоставил заявление о возмещении. Это может повлиять на способность арендатора утверждать, что арендодатель не представил заявление о возмещении в течение требуемых 14 дней. См. Депозиты для получения дополнительной информации.

В каком состоянии я должен оставить свою квартиру при освобождении? За что с меня могут взимать плату после того, как я выеду?

РЦВ 59.18.130 требует, чтобы арендаторы вернули квартиру в то состояние, в котором они нашли ее при въезде, за вычетом естественного износа. В Законе о арендодателе-арендаторе нет дальнейшего юридического определения нормального износа. Также могут быть некоторые требования, изложенные в вашем договоре аренды. Рекомендуется получить документацию о состоянии, в котором вы оставляете устройство, и получить документацию о любых шагах, которые вы предпринимаете для очистки или ремонта устройства. С арендаторов может взиматься плата за любой ущерб, который они причинили квартире сверх нормального износа.Для получения дополнительной информации см. Депозиты.

Что мне делать, если мой арендодатель требует уборки перед тем, как я выселюсь, что, по моему мнению, выходит за рамки моих законных обязательств?

Ваш арендодатель может обеспечивать соблюдение только тех правил и условий аренды, которые установлены в вашем договоре аренды. Если ваш контракт требует, чтобы вы занимались профессиональной чисткой ковров или жалюзи, значит, вы согласились с этими условиями аренды и можете выполнять эти обязательства. Однако в RCW 59.18.140 говорится, что арендатор должен соблюдать все разумные правила и ограничения, изложенные арендодателем в договоре аренды.Если договор об аренде требует уборки квартиры, что может быть сочтено необоснованным, например, арендатор должен заказать профессиональную уборку квартиры тремя разными клининговыми компаниями, арендатор может возразить, что это правило является необоснованным. В противном случае закон требует, чтобы арендаторы вернули квартиру в то состояние, в котором она была на момент въезда, за вычетом естественного износа. Если ваш арендодатель требует дополнительной уборки, которая не была согласована в договоре аренды, вы сами решаете, как реагировать.Хотя ваш арендодатель, возможно, не сможет в конечном итоге обеспечить соблюдение этих требований на законных основаниях, он все же может попытаться взимать с вас плату за невыполнение этих действий после вашего выезда или может вычесть эти расходы из вашего депозита. См. «Депозиты» для получения дополнительной информации и идей о том, как справиться с этими сборами, или договоритесь с вашим арендодателем, чтобы избежать дополнительных сборов.

Должен ли арендодатель проводить со мной осмотр?

Закон о арендодателе-арендаторе не требует, чтобы ваш арендодатель проводил с вами выездной осмотр, хотя вы, безусловно, можете попросить его сделать это.Это хорошая идея, чтобы получить подробные документы о состоянии, в котором вы оставляете квартиру, даже если ваш арендодатель не будет проверять квартиру перед тем, как вы выедете. Они должны заполнить контрольный список при въезде вместе с арендатором при заключении договора аренды. Один из способов получить документацию — сделать подробные фотографии устройства перед отъездом. Размещение копии ежедневной газеты в каждом кадре подтверждает дату, когда она была сделана (судьи суда мелких тяжб могут не принимать штампы с датой, сделанные камерой, поскольку их можно подделать).


Может ли мой арендодатель продать дом, который я снимаю? Права арендатора, когда арендодатель продает имущество

Арендодатель продает дом? Поскольку арендодатели владеют недвижимостью, в которой вы живете, они имеют право продать ее, когда захотят. Тем не менее, это не означает, что они могут просто немедленно выгнать своих арендаторов или арендаторов на улицу или возиться с вашим залогом.

У жильцов тоже есть права! Если появится покупатель, и у вашего здания внезапно появится новый владелец, этот новый арендодатель может внести некоторые изменения, которые повлияют на площадь, которую вы арендуете.

Вот что вам следует знать и как вести себя, когда арендодатель продает вашу арендуемую недвижимость, будь то шикарный дуплекс или обычная старая квартира.

Помогите! Мой арендодатель хочет продать дом! Имею ли я

 для переезда, когда арендодатель продает квартиру новому владельцу?

Не думайте, что вам и другим жильцам нужно беспокоиться о выселении или немедленно освободить арендуемое вами помещение. Новый владелец не обязательно означает, что вам нужно искать новое жилье для аренды.

Если вам повезет, ваш старый арендодатель может продать квартиру покупателю, который, как новый арендодатель, будет рад подписать новый договор аренды с нынешними арендаторами после завершения продажи.Так что обращайтесь к новому владельцу.

Но если это не вариант или вас не устраивают новые условия аренды, возможно, вам придется переехать и найти новое жилье для аренды.

Когда вам нужно выехать из сдаваемого в аренду имущества?

При помесячной аренде в большинстве штатов арендодатели обязаны направить арендаторам письменное уведомление за 30 дней до освобождения, если они решат продать квартиру покупателю или новому арендодателю. Однако в некоторых районах действуют другие законы об аренде, поэтому стоит проверить. Например, удачливые жители Сиэтла, которые арендуют жилье, получают уведомление за 60 дней; арендаторы могут проверить законы своего штата об арендодателях в Avail, чтобы увидеть, в каком положении они находятся.

Если вы подписали договор об аренде с фиксированным сроком на более длительный срок, например, на год или два, вы, вероятно, имеете законное право оставаться в арендуемом помещении до окончания срока аренды. Даже если дом или квартира будут проданы до , срок аренды истек, новый владелец должен соблюдать этот юридически обязывающий договор с арендатором.

«Аренда связана с арендуемой недвижимостью, а не с владельцем», — объясняет Лукас Холл , основатель Landlordology. Таким образом, даже если домовладелец меняется, договор аренды остается прежним для арендатора или арендатора.

«Даже конкретное ежемесячное соглашение будет передано», — добавляет Холл.

Проверьте наличие «прекращения аренды в связи с продажей» в пункте вашего арендатора, если ваш арендодатель продает дом

Также проверьте, содержит ли ваш договор пункт «прекращение аренды в связи с продажей». В этом случае все, что там сказано, остается в силе; Холл отмечает, что даже долгосрочная аренда может не иметь никакой защиты для арендатора.

Другими словами, если у вас осталось восемь месяцев аренды, но в вашем договоре указано, что прекращение аренды в связи с продажей составляет 30 дней, то 30 дней — это все время аренды, которое вы получаете, даже если вы заплатили залог.Ваш арендодатель захочет, чтобы вы ушли, чтобы новый владелец мог вступить во владение.

Один совет, который, как мы признаем, является информацией, которую вы, возможно, могли бы использовать раньше, заключается в том, что вы можете договориться о том, сколько времени арендодатель должен дать вам, если он расторгнет договор аренды из-за продажи.

Загвоздка в том, что вы должны сделать это  до того, как вы станете арендатором и подпишете договор аренды сдаваемого в аренду дома.

«Например, если арендодатель хочет иметь возможность расторгнуть договор аренды в связи с продажей покупателю, арендатор может потребовать от арендодателя уведомления как минимум за 60 дней и/или потребовать «выкупа» определенной суммы деньги», — говорит Холл.

Если на этот раз уже слишком поздно применять этот совет, помните об этом маленьком самородке при подписании контракта с новым домовладельцем. Вы также можете получить актуальную информацию, касающуюся закона о арендодателях и арендаторах, у риэлтора® или агента по недвижимости.

Посмотрите пособие на переезд арендатора от арендодателя

Было бы неплохо, если бы ваш арендодатель платил арендаторам за то, чтобы они выезжали из арендуемой квартиры, не так ли?

По общему признанию, это редко, но есть некоторые обстоятельства, при которых ваш арендодатель может быть обязан раскошелиться на некоторую сумму денег, чтобы выселить жильцов, в связи с тем, что он решил продать здание новому владельцу или обновить это к квартирам.

В Сан-Франциско, например, в соответствии с Законом Эллиса каждый арендатор получает от арендодателя 5 555,21 доллара США в случае выселения из квартиры. Это называется пособием на переезд арендатора или компенсацией на переезд арендатора и должно быть включено в законы вашего штата о арендодателе и арендаторе.

Держите арендодателя в узде

Пока вы продолжаете жить в арендованном жилье, у вас есть основные права арендатора. Например, ваш арендодатель не может угрожать выселением, отключать воду или электричество, входить в арендуемую вами квартиру без предупреждения (за исключением чрезвычайных ситуаций) или нанимать ремонтную бригаду для работы до 2 часов ночи.м.

Если вы считаете, что ваш арендодатель нарушает ваши права арендатора, обратитесь за помощью к юристу по арендатору или в местное жилищное управление.

Что происходит с залогом, который вы передали арендодателю

По закону ваш арендодатель обязан вернуть ваш залог за вычетом необходимого ремонта или уборки после вашего переезда.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *