Аренда жилья с правом выкупа: Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

– Аренда жилого помещения с последующим выкупом – как проходит эта операция? Что для этого нужно? Кто готов продавать квартиры на таких условиях? В течение какого срока нужно выкупить?

Africa Studio/Fotolia

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

---

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

---

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

• нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
• договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
• существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

---

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Существует ли рассрочка между частными лицами?

---

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи. Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки. В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры. Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

---

Идеальная квартира в аренду – какая она?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

---

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения. Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может. Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства. Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Аренда жилья с последующим выкупом — как это работает

Помимо привычной ипотеки, которая у всех на слуху, существует еще способ приобрести квартиру или дом в рассрочку — это аренда с последующим выкупом. Отличия такого метода от ипотеки существенны, о них расскажем в этом материале. Мнения экспертов об аренде с выкупом разные, приведем их ниже, а выгоден такой метод приобретения жилья в вашем конкретном случае или нет — решать только вам.

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

Для собственников жилья, которые готовы вложить собственные средства в покупку недвижимости, а затем получать с этого доход, может быть интересна схема аренды с последующим выкупом — в качестве инвестиции. Некоторые инвестиционные компании предлагают покупку квартиры или дома на условиях аренды с последующим выкупом.

Сделка проводится так: заключается двухсторонний (между собственником квартиры и покупателем) или трехсторонний (если между собственником и покупателем есть посредник, например, агентство недвижимости) договор аренды с правом последующего выкупа. Затем покупатель, который пока является арендатором, регулярно вносит арендную плату и часть выкупной стоимости жилья. После того, как арендатор выплатит полностью цену жилья по договору, он становится собственником, квартира (или дом) переходит ему. Стороны при этом подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует жилье на себя.

Отличия аренды с выкупом от ипотеки

Арендатор, который снимает жилье с правом последующего выкупа, становится полноправным собственником только после внесения соответствующей записи в ЕГРН, а это возможно только после выплаты всей выкупной стоимости жилья. Т. е. человек годами может платить аренду и платежи в счет выкупной цены квартиры или дома, но при этом являться только арендатором. С ипотекой иначе — собственником человек становится сразу после осуществления сделки купли-продажи, но право собственности на это жилье в Росреестре будет зарегистрировано с обременением. Обременение будет автоматически снято после погашения ипотеки, когда банк получит от заемщика все, что ему причитается по договору.

Аренда с последующим выкупом доступна для любого платежеспособного гражданина, в то время как ипотеку в банке взять может не каждый. Для ипотеки нужно подтвердить доходы, найти созаемщиков и поручителей, иметь хорошую кредитную историю, т. е. доказать банку свою надежность.

Некоторые эксперты считают, что финансовые риски меньше в случае с арендой с последующим выкупом. Срок покупки жилья при аренде с выкупом меньше срока выплаты ипотеки. За это время, если у людей есть накопления, они выкупают квартиру или дом. Банк же выдает долгосрочный кредит, а значит, больше вероятность дефолта заемщика.

Последние доводы кажутся не слишком убедительными, ведь каждая ситуация — индивидуальна. Условия в том и другом случае могут быть разными, поэтому сопоставить финансовые риски вот так “в целом” по двум видам сделок — сложно. Когда соберетесь брать ипотеку или жилье в рассрочку по схеме аренды с выкупом, лучше проконсультируйтесь у юриста и специалиста по недвижимости.

Каким должен быть договор об аренде с выкупом

Договор аренды с последующим выкупом — это документ, который состоит из двух частей. По сути первая часть — это договор аренды, а вторая — договор купли-продажи жилья в рассрочку. Договор должен содержать как обязательство по уплате арендной платы, так и обязательство по уплате выкупной цены квартиры или дома.

В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

При составлении договора нужно избегать двояких неясных формулировок. Лучше привлечь к составлению договора юриста — так меньше шансов заплатить деньги впустую и остаться в последствии без квартиры.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства.

Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Сделки, когда жилье арендуют с правом выкупа, достаточно редки

Схема аренды с выкупом до сих пор не получила широкого распространения. Участники вторичного рынка обычного просто не знают о такой возможности. Владельцев квартир и домов чаще всего устраивает именно процесс сдачи жилья в аренду — от этого они получают постоянный доход, продавать недвижимость им неинтересно. Экономически аренда с последующим выкупом не всегда выгодна, и люди пользуются более выгодными и привычными инструментами, например, рассрочкой или ипотекой.

Риски продавца и покупателя при сделке по схеме аренды с выкупом

Продавец должен быть готов к следующим проблемам.

• Упущенная выгода, если жилье в процессе сильно подорожает. Цена квартиры или дома останется той, что прописали в договоре, на какой бы срок его не заключили. За годы могут произойти изменения — стоимость квадратного метра может возрасти в цене.


• Некоторые эксперты считают, что в российских реалиях чаще происходит наоборот. Жилье со временем теряет в цене (если только это не элитная востребованная недвижимость), а значит, продавцу в принципе невыгодна схема аренды с выкупом — выгоднее продать и получить всю сумму сразу.


• Покупатель может использовать арендованное жилье для коммерческой деятельности или сдавать в поднаем, т. е. использовать не по назначению. Но такие риски характерны и для обычных сделок с арендой жилья.


• Если ЖКУ и налоги на имущество сильно вырастут, они могут уменьшить прибыль от определенной в договоре арендной платы. Обычно покупатель и продавец сразу договариваются о том, что в дальнейшем размер арендной платы в зависимости от экономической ситуации может увеличиваться.

Покупатель тоже рискует.

• Во время аренды, пока не выплачена стоимость жилья, недвижимость является собственностью продавца. Он может продать, подарить, завещать ее внукам и т. д. При этом продавец может расторгнуть договор в любой момент (хоть и со штрафными санкциями, но все-таки расторгнуть). Он может отказаться возвращать полученные в счет выкупной стоимости жилья деньги, и арендатору придется отстаивать свои права в суде.


• Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца. Также квартиру могут изъять, если продавец обанкротится.

Сделка об аренде с последующим выкупом — это множество рисков и соблюдение договоренностей, основанное часто лишь на доверительных отношениях между сторонами. Поэтому такие сделки обычно заключаются между родственниками, друзьями или давно знакомыми людьми. Этот тип сделки может будет интересен людям, арендующим жилье и не имеющим возможности взять ипотеку. В этом случае комфортнее увеличить ежемесячный платеж, чтобы постепенно выкупить арендованное жилье.

Чтобы снизить риски, нужно грамотно составить договор — лучше привлечь для этого специалиста. При взаимном интересе сторон аренда с последующим выкупом может стать хорошим вариантом.

понятие и порядок выкупа собственности.

Этот способ приобретения недвижимости встречается достаточно редко, но имеет при этом массу преимуществ. Из-за нераспространенности этого типа сделок, возникает множество вопросов, связанных с его заключением.

В представленной статье мы максимально подробно рассмотрим, в чем особенность аренды квартиры с выкупом, какие плюсы и минусы у такого способа приобретения и как правильно оформить сделку.

 

 

 

○ Понятие аренды квартиры с правом выкупа.

Аренда с правом выкупа предполагает проживание на жилплощади с регулярными выплатами помимо арендной платы и последующий переход права собственности.

• «1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
• 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 Гражданского кодекса РФ)».

Такой вид сделки выгоден в первую очередь арендатору, который не имеет возможности единовременной покупки недвижимости. Поэтому аренда с правом выкупа становится  для него отличным вариантом стать собственником квартиры, в которой проживает определенное количество времени.

Что касается арендодателя, он при таком типе сделки, теряет постоянный доход в виде арендной платы. Именно поэтому найти вариант съема жилья с последующим выкупом достаточно сложно.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Преимущества и недостатки.

Данный вид сделки имеет как плюсы, так и минусы. Преимущества аренды с последующим выкупом:

• Для арендодателя:
  • Продает недвижимость по цене выше средней рыночной.
  • Право собственности переходит к покупателю только после полной оплаты стоимости.
• Для арендатора:
  • Возможность проживать на жилплощади до ее приобретения.
  • Избавление от необходимости оформлять ипотечный кредит с выплатой процентов.
  • Право отказаться от выкупа на любом этапе выплаты стоимости.

Вместе с тем заключение подобной сделки предполагает определенные недостатки:

• Для продавца:
  • Риск упустить выгоду, если за время выкупа недвижимость увеличится в стоимости.
  • Возможность использования жилплощади не по целевому назначению.
• Для покупателя:
  • В период аренды недвижимость будет являться собственностью арендодателя, который может совершать с ней любые операции.
  • Риск расторжения договора другой стороной в любой момент с отказом возврата денег.
  • Смерть собственника до выплаты всей стоимости недвижимости – в этом случае придется оформлять новый договор с наследниками, что не гарантирует таких же выгодных условий.
  • Возможность для хозяина оставить квартиру в залог для получения кредита.

Таким образом, вместе с преимуществами, договор аренды с последующим выкупом наряду предполагает серьезные риски. Именно поэтому нужно действовать максимально осторожно при заключении сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Составление договора.

Особенность договора аренды с последующим выкупом заключается в том, что он сочетает в себе два типа соглашения:

• Договор аренды.
• Договор купли-продажи.

Государственной регистрации соглашение подлежит в момент перехода права собственности. Именно тогда начинают действовать нормы договора купли-продажи.

Структура документ следующая:

1. Указание сторон сделки: прописывается ФИО полностью, паспортные данные, место постоянной регистрации и контактные телефоны каждого участника. При этом они могут выступать как «Арендодатель» и «Арендатор» или «Продавец» и «Покупатель».  Учитывая, что статус в определенный момент меняется, целесообразнее прописать в документе «Сторона 1» и «Сторона 2».
2. Предмет договора – это существенное условие сделки, без которого она не будет считаться заключенной. В роли предмета выступает объект недвижимости, который должен быть максимально подробно расписан (технические характеристики, точный адрес и реквизиты правоустанавливающих документов).
3. Стоимость договора – подразумевает количество финансовых средств, подлежащих перечислению. Чтобы оценить дом можно пригласить эксперта.
4. Схема оплаты. Здесь нужно максимально подробно расписать, с какой периодичностью будет перечисляться стоимость выкупа (ежемесячно или ежегодно), а также в каких размерах она будет осуществляться. Нужно прописать максимальный срок окончательных расчетов. Передача денег должна происходить исключительно под расписку, если речь идет о наличном расчете. Покупателю следует хранить все расписки до момента перехода права собственности. При безналичном расчете подобная мера не нужна.
5. Дата регистрации перехода права собственности. В стандартных случаях она связана с моментом последнего перечисления средств, но стороны могут назначить ее отдельно.
6. Положения об арендной плате. В этом пункте прописывается размер арендной платы, порядок выплат по коммунальным услугам, права и обязанности сторон. Здесь важно уточнить, включается ли арендная плата в стоимость жилья. Как правило, это разные выплаты, но не лишним будет сделать акцент на этом. Чем детальнее будет описание этого пункта, тем меньше риск возникновения споров.
7. Учет тарификации. Так как договор заключается на продолжительный срок, следует учесть тарификацию цены недвижимости и ее аренды.
8. Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств. Этот пункт большей частью касается продавца, если он не будет исполнять свое основное обязательство (продажу квартиры), то он должен будет вернуть всю уплаченную покупателем сумму.
9. Условия расторжения соглашения. Здесь следует прописать все основания, которые могут служить причиной для прекращения правовых отношений.
10. Вероятность форс-мажоров. Обязательным является учет смерти одной из сторон. Желательно сразу продумать, кто будет правоприемником и зафиксировать его данные в договоре (после предварительного согласия).
11. Страховка. Этот пункт не относится к обязательным. Нужно указать, кто именно будет страховать.

Важно учитывать, что чем больше подробностей будет предусмотрено в соглашении, тем лучше оно будет защищать права сторон.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как оценить квартиру.

Учитывая длительный срок аренды, существует высокая вероятность того, что стоимость жилья будет изменена. Если участники не договариваются о том, что изменение рыночной стоимости не влияет на размер выкупа, этот момент нужно обязательно отразить в соглашении, одним из следующих способов:

• Еежемесячный перерасчет оплаты с учетом естественной тарификации.
• Произведение расчетов при помощи долларов либо евро.

Чтобы избежать конфликтов, в договоре желательно указать не окончательную стоимость жилья, а формулу ее изменения и исчисления.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Переход права собственности.

Переход права собственности происходит при соблюдении перечисленных условий:

• Окончание срока действия договора.
• Произведение оплаты стоимости недвижимости в полном объеме.

В этот момент договор аренды начинает осуществлять функции договора купли-продажи. Государственной регистрации документ подлежит именно в это время (п. 1 ст. 521 Гк РФ).

При переходе права собственности происходит:

• Внесение изменений в Росреестр.
• Выдача нового свидетельства о праве.

Таким образом, договор аренды с последующим выкупом имеет множество нюансов, которые должны быть учтены для признания сделки действительной и защиты прав каждой из сторон.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Стоимость квартиры существенно изменилась, но наниматель платить больше отказывается.

Если в договоре не прописано, что изменение рыночной стоимости недвижимости не влияет на размер выплат, вы имеете право требовать увеличить размер оплаты. Законодательством предусмотрено, что окончательная стоимость жилья должна индексироваться с учетом инфляции ежегодно, поэтому вы можете добиваться своего через суд. Чтобы избежать судебных прений в договоре следовало прописать периодическую индексацию выплат (каждый месяц, квартал или год) либо требовать оплаты в долларах или евро.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Можно ли в договоре указать сумму в валюте и оплачивать валютой?

Да, можно. Такое условие является желательным для учета изменений рыночной стоимости жилья и защиты прав продавца.

Вернуться к содержанию ↑

 

Аренда жилья. Выкупаем арендованное жильё в рассрочку. Рассказывает адвокат Олег Сухов.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Аренда жилья с правом выкупа: что нужно знать

Аренду с правом выкупа предлагают часто владельцы квартир и домов. Выгодна сделка для одной и для второй стороны: покупателю, не имеющему полноценной суммы, дается право пользования имуществом для проживания до момента полных выплат, а продавец за это время регулярно получает платежи до момента передачи прав на жилье.

При отношениях арендатора и арендодателя с правом на передачу недвижимого имущества может предполагаться дальнейший переход всех прав на квадратные метры. Произойдет передача прав до момента окончания времени действия соглашения об аренде либо после того, как будет внесена вся сумма за квартиру. Если не определяется сумма арендованного имущества сторонами, может быть оформлен дополнительный документ между участниками правовых отношений. Согласно этому документу стороны могут договориться о том, что уплаченные взносы входят в выкупную цену недвижимого имущества.

 

Преимущества и недостатки

---

Плюсы

Вариант с выкупом имущества более удобный, так как можно жить будто в рассрочку, но без обращения в банковское учреждение. Арендующему разрешается передача определенной суммы постепенно. На эту процедуру может уйти от нескольких месяцев до нескольких лет. Все будет зависеть от ситуации.

Продавцы в этом случае также имеют для себя положительные моменты в виде пассивного дохода и платы за пользование жильем. Человеком не только оплачивается сумма за сами квадратные метры, но и переводятся деньги за возможность в нем жить. Фактически, этот вид аренды ничем не будет отличаться от привычного.

• Еще один плюс – стороны самостоятельно договариваются на счет способов расчета. Может быть составлен удобный план с графиком, который нужно будет придерживаться.
• Также определяется конкретная сумма, устраивающая продавца и будущего покупателя.
• В зависимости от того, как договорятся между собой стороны, можно взять рассрочку или договориться о досрочной выплате. Но этот вопрос зависит от решения владельца имущества.

Еще одним плюсом для продавца является то, что не нужно переживать о том, в каком состоянии жилье, так как сам покупатель заинтересован в том, чтобы дом был передан во владения. Поэтому он ухаживает за имуществом и бережет его.

Недостатки

Но подобный договор аренды имеет и недостатки. Основной заключается в том, что, имущество в собственность переходит не после регистрации договора, а после передачи.

Какие есть риски у продавца:

• Вероятность того, что квадратные метры станут значительно дороже и произойдет упущенная выгода для продавца. В основном такие договорные отношения заключаются более, чем на 5 лет, и на протяжении этого времени должна произойти оплата. За этот период на рынке недвижимости сумма вырастет на 20%. Но по договору сумма, указанная в момент заключения, не изменится. Никакими способами ее нельзя будет увеличить.
• Покупателем недвижимость может быть использована не по прямому назначению. К примеру, ее будут применять для коммерческих целей, пересдачи в аренду. Подобные варианты подходят не каждому владельцу жилплощади.
• Повышение коммунальных платежей или налогообложения на имущество. Но по договору установленная плата за аренду изменена не будет. Поэтому выгода в реализации квартиры будет немного упущена. Но часто между собой стороны договариваются таким образом, чтобы в плюсе остались оба.

Отмечается и тот факт, что у покупателя рисков больше, чем у продавца. Поэтому нужно обдумать вариант с арендой квартиры для последующего выкупа. Но согласно статистике, если грамотно оформить договор и залучить специалиста, можно не переживать о том, что действия второй стороны будут противоречить договору.

Как рискует покупатель:

• Пока не поступит полная сумма за недвижимое имущество, квартира будет оставаться в собственности арендодателя. Это значит, что он имеет право на завещание, дарение и обмен. Также продавец способен расторгнуть договор при наличии штрафных санкций. И это может обернуться судебными разбирательствами.
• Продавцом повысится арендная плата, а также цена за квартиру. Но данный вариант имеет место быть, если в условиях договора прописана такая необходимость. Рекомендуется перед составлением договора убедиться в том, что сумма будет фиксированной.
• Владелец жилплощади может умереть до момента получения квартиры в собственность другим лицом. В таком случае соглашение заключается с супругами и детьми. Но наследники могут изменить условия, повысив стоимость или внося важные дополнения в договор. Проблемы возникают, если продавцом была потрачена часть денег или вся сумма. Тогда наследнику ничего не достанется из суммы, которая была передана за пользование квартирой. Поэтому может поступить отказ на засчитывание потерянных денег в уже уплаченную долю за квартиру. Тогда покупатель оплачивает на порядок больше средств, чем было оговорено в начале.
• Оказание имущества под арестом. Такая ситуация происходит, если человеком не проводились выплаты по коммунальным услугам и не погашался имущественный долг. Также владелец квартиры после объявления себя банкротом может потерять квартиру. В такой ситуации, потенциальному покупателю не будет передан объект в собственность.

С учетом большого количества серьезных рисков, граждане часто заключают договор аренды с правом выкупа с лицами, находящимися в непрямом родстве. Договоры этого типа строятся на доверии, и каждая из сторон может обжаловать сделку.

 

Отличие от рассрочки

---

Договор рассрочки и возможность в процессе аренды выкупить жилье имеют много общего, и это может привести к неразберихе. Рассрочка или лизинг имеет название финансового найма. Отличия только в том, что в наем передаются активы. За средства лизинга приобретаются активы, которые были утверждены покупателем лизинга. Человек или организация, предоставляющая недвижимость в лизинг, является посредником, но в правовых отношениях с арендодателем отсутствует третье лицо.

У арендатора нет приоритетного права на выкуп помещения, если наймодателем будет принято решение реализации.

Сделка о взятии кредита на покупку товара с рассрочкой выплат не может быть приравнена к арендным правовым отношениям с дальнейшим выкупом, так как в процессе оплаты приобретателем 50% от суммы стоимости продавец не сможет отказать в сделке, чтобы потребовать возврата продукции.

При аренде имущества с последующей покупкой предполагается, что после окончания юридического действия договорных условий его участниками выполнятся обязательства, куда входит и выплата полной стоимости объекта. При отсутствии исполнения положения, наймодатель имеет право требования объекта обратно.

Оформление сделки

Правовые документы по аренде имущественных ценностей с последующей их покупкой предполагает подписание отдельного договора, в котором будут присутствовать положения из арендного соглашения и договора купли-продажи. Согласно первому документу арендодателем передается арендатору конкретная квартира или дом за фиксированную плату для временного пользования. Также сторонами устанавливается в соглашении условие по передаче арендатору личных прав на арендованный объект недвижимости после покупки. Возможность такого перехода:

• когда завершается срок аренды;
• в досрочном порядке, когда арендатором преждевременно была внесена полная выкупная цена за арендуемый дом.

Но стороны сами соглашаются на то, чтобы выкупить недвижимое имущество. Даже при отсутствии прописанного условия в досрочных выплатах выкупной стоимости, продавец и покупатель в любой момент имеют право на оформление дополнительного соглашения, содержащего договорные пункты.

Арендатор и арендодатель также могут договориться о заплаченной сумме платы за аренду, которая засчитывается в качестве выплат согласованных сторонами выкупных цен за имущество. При подписании этого отдельного типа договора учитываются важные правовые уточнения, которые установлены российским гражданским законодательством. Договорные документы об аренде недвижимости (другого имущества) составляют в форме согласно правилам составления договора купли-продажи соответствующей имущественной ценности. К примеру, дополнительные требования будут предъявлены к соглашениям, требующим возмездное отчуждение участка, квадратных метров, другого недвижимого имущества.

В арендном соглашении с правом выкупа, как и другом соглашении гражданско-правового характера, должны присутствовать законодательно регламентированные существенные условия. При отсутствии данных условий в документе будет достаточно оснований, чтобы признать соглашение незаключенным. В документальной сделке находится следующая информация: данные, которые позволяют установить достоверную идентификацию передаваемой арендатору квартиры как объекты аренды, а именно:

• адресная информация квартиры или дома, которые передается по согласию в аренду;
• полное название сдаваемой арендного недвижимости (например, земельный надел, жилье либо комната от жилого надела;
• номер по кадастру;
• функциональные характеристики объекта правовых отношений. Пример, если помещение нежилое, его используют как склад, для производства, торговли, а земельный участок – для сельскохозяйственных, промышленных и иных предназначений;
• квадратные метры объекта недвижимости.

Далее обозначаются в документе размеры оплаты за аренду соответствующей недвижимости.

Также потребуется указание сведений выкупной стоимости сдаваемой в аренду квартиры. Стороны арендного соглашения недвижимого имущества должны учесть, что документ, оформляемый более, чем на 12 месяцев, должен регистрироваться в Росреестре. Если покупателем или продавцом каким-то причинам не выполнялись условия по обязательствам регистрирования юридического контракта, его, согласно нормативным правилам, не будут считать заключенным. Отмечается, что пункты договора о праве арендатора на приобретение арендуемого недвижимого имущества не могут считаться условиями права приобретения, а в данной ситуации действует иное правоотношение. Поэтому рекомендуется грамотно сформулировать пункты договора, чтобы не допустить претензий от одной или второй стороны.

 

Как в досрочном порядке расторгнуть договор аренда  с правом выкупа

---

В гражданском законодательстве имеются положения, указывающие на то, что договоренность прекращается по судебному решению в следующих случаях:

• арендатором использовалась квартира с нарушениями договоренности о ее предназначении. К примеру, не жили в ней, а вели предпринимательскую деятельность;
• внешний вид помещения был ухудшен;
• более двух месяцев не вносилась установленная арендная плата в оговоренные между сторонами сроки;
• не проводился капитальный ремонт в квартире в период, согласованный в индивидуальном порядке сторонами, либо в разумные сроки.

Участники устанавливают на свое усмотрение требования и дополнительные пункты договора по досрочному прекращению сотрудничества. Процедуру реализуют после того, как будет направлено второй стороне письменное уведомление о необходимости выполнения обязательств в сроки. При извещении необходимо выставление претензии о том, что обязательства по соглашению не выполнялись, расчет суммы неустойки за то, что были просрочены выполнения пунктов договора.

Арендатор или арендодатель имеет право:

• Прекратить правоотношения по договоренности.
• Потребовать возмещения ущерба.
• Обратиться в суд, если вторая сторона отказывается признать вину.

Аренду квартиры с предполагаемым выкупом можно встретить редко, но такие сделки совершаются, поэтому нужно иметь представление о тех нюансах, которые встречаются в процессе передачи прав на дом или квартиру. У таких сделок специфичный характер, они сложные, поэтому нужно обратиться к специалисту, чтобы предупредить негативную ситуацию.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Аренда квартиры с правом выкупа в Москве — Помощь юриста

В странах Западной Европы очень востребована услуга аренды жилья с последующим выкупом. В Соединенных Штатах некоторые миллионеры таким образом продают квартиры, приобретенные с помощью ипотеки у банков. Распространена ли подобная покупка жилья в России? Что необходимо для ее осуществления?

Правила оформления

Согласно нормам Гражданского кодекса, которые регламентируют порядок заключения договоров аренды, в России разрешается снять квартиру с последующим выкупом. Такая сделка может быть оформлена двумя способами: как договор купли-продажи с оплатой в рассрочку или как наем жилья плюс соглашение купли-продажи.

В первом случае квартиросъемщик сразу становиться полноправным владельцем жилья, но сама квартира находится в ипотеке у арендодателя до того момента, когда покупатель не выплатит выкупную сумму полностью. Во втором случае съемщик пользуется жильем, оплачивает не только аренду, но и ежемесячные платежи по договору купли-продажи. В данном варианте одновременно действуют условия договора найма и выкупа квартиры. После погашения всех платежей и истечение срока аренды оформляются права собственности съемщика на квартиру.

Обязательными пунктами договора являются:

• стоимость арендного имущества;
• график выплат;
• условия окончательного перехода жилья в права собственности;
• выкупная стоимость.

До момента вступления арендатора в права собственности все бухгалтерские, налоговые расчеты является обязанностью продавца. Кроме того, недвижимость до срока полной оплаты находится в залоге у арендодателя.

Преимущества покупки квартиры таким способом

Приобретение жилья в Москве таким способом не очень популярно. Обе стороны находят друг друга по объявлению: «Сдам квартиру с последующим выкупом». Но такие сделки имеют ряд неоспоримых преимуществ. Стоимость арендованных квартир дороже на 10-25% , чем аналогичные на рынке недвижимости. В связи с тем, что продавец получает деньги не полностью, а лишь частями, то, естественно, здесь учитывается сумма на удорожание жилья за период аренды. Данное обстоятельство очень выгодно для продавца. Для арендатора преимущество снятия квартиры с последующим выкупом — это возможность приобретения жилья в рассрочку.

В случае заключения аналогичного договора с банком он вынужден оплачивать каждый год страховку, проценты, сама квартира является залогом в банке. Поэтому для покупателя это тоже очень выгодная сделка, особенно для тех, кому отказали в банковском кредите. Кроме того, если у арендатора появляются деньги, то есть возможность погасить всю сумму досрочно.

Минусы сделки

Серьезным недостатком сдачи квартиры с правом последующего выкупа для обеих сторон – это изменение цен на рынке недвижимости. На вопрос об коррекции суммы ежемесячных платежей и окончательной стоимости недвижимости в зависимости от изменения цен на рынке жилья законодательные органы однозначно отвечают: нет. Избежать возникновения этой проблемы возможно. Для этого необходимо предварительно указать один из следующих пунктов в договоре:

• написать о возможности изменения процентной ставки;
• внести в ежемесячную плату по договору купли продажи инфляционную индексацию;
• назначить выкупную цену и сумму платежей в определенной валюте.

В случае если в договоре о снятии квартиры с последующим выкупом не оговорено о возможности изменения арендной платы и окончательной стоимости жилья, то снизить или повысить их невозможно, как бы ни менялись цены на рынке. В этом нюансе и состоит минус сдачи жилья с последующим выкупом.

Снижается или растет стоимость на квартиры, в обоих случаях появится недовольная сторона – продавец или покупатель. Есть еще один недостаток таких сделок. Если арендатор по каким-либо причинам не сможет заплатить очередной взнос, то его выселят из квартиры без возврата уже внесенной суммы. Учитывая существующие нюансы, заключать договор аренды квартиры с последующим выкупом выгоднее на короткий срок.

Отличия аренды жилья с выкупом от ипотеки, о которых нельзя молчать

Исследование «Федерального бюро выкупа жилья» показало, что за последний год популярность аренды жилой недвижимости с последующим выкупом выросла более чем двукратно, на 113%. Механизм расширяет географию присутствия и завоевывает свою аудиторию. При этом у участников рынка недвижимости относительно его будущего есть опасения, связанные со снижением ставок по ипотеке, которая сегодня благодаря огромным рекламным бюджетам воспринимается едва ли не единственным доступным для населения способом приобретения жилья.  

Однако знакомые с возможностями механизма эксперты называют минимум 4 ключевых отличия аренды с выкупом от ипотеки, на которые стоит обратить пристальное внимание всем участника рынка недвижимости от покупателей до государственных ведомств и министерств. Благодаря им в обозримом будущем аренда с выкупом должна стать очень опасным конкурентам ипотеки.

1. Доступность

Профессионалы ипотечного рынка знают, что категорий граждан, которым получить ипотеку нереально по множественным причинам от семейного положения до профессиональной принадлежности, более чем достаточно.

В то же время стать участником сделки по аренде с выкупом может любой гражданин, ограничений для этого просто нет. Наличие возможности платить ежемесячный взнос за жилье, без справок о доходах и поручителей, является достаточным условием.

Условия для заключения сделки купли-продажи жилья в ипотеку и аренду с выкупом сравним в таблице.

2. Понятность

Люди, встречавшиеся с ипотекой лицом к лицу, расскажут, что процесс этот сложный, требующий соблюдения строгих процедур, а в договоре обязательно присутствует большое количество дополнительных условий, например пеней за просрочку платежей и пакет обязательных страховок. Ипотека – этот формализованный банковский продукт, описанный сложным специализированным языком, в нюансах которого неподготовленному человеку разобраться невозможно. Поэтому большинство подписывает, что дают, а потом разгребают последствия.

Аренда с выкупом работает на порядок проще. В сущности это долгосрочная сделка купли-продажи, основными параметрами которой являются: стартовый взнос, продолжительность действия договора, величина ежемесячной выплаты. Все 3 величины договорные и после регистрации сделки в управлении Росреестра остается неизменными. Никаких обременительных условий и дополнительных выплат нет.

3. Меньшие финансовые риски

Покупка недвижимости в аренду с выкупом сопряжена с гораздо меньшими финансовыми рисками. Для человека подбирается объект исходя из его финансовых возможностей. Условия по ипотеке всегда диктует банк, с которым не поторгуешься.

Николай Овчинников, руководитель «Федерального бюро выкупа жилья», отметил: «Ключевые риски ипотеки кроются не в величине процентной ставки и сумме переплаты, на которые в первую очередь обращают внимания покупатели, а в долгосрочном характере сделки. Выдавать краткосрочные займы банкам невыгодно, а за 20 лет в стране может случиться даже несколько экономических кризисов. За счет этого вероятность дефолта плательщика очень велика, что банку выгодно».

Эксперт подчеркнул, что срок покупки жилья при аренде с выкупом (от 1 года до 7 лет) всегда меньше срока кредита. За это время имеющие накопления граждане сумеют выкупить квартиру или дом. Людям без накоплений подбирают сначала для покупки доступный объект недвижимости: комнату в общежитии, малосемейке или коммунальной квартире, долю в жилом доме. В дальнейшем, продавая эту недвижимость, можно выкупать более дорогую, доплачивая разницу. Таким образом та же квартира или дом, как и в ипотеку, приобретается без кредитов в несколько этапов, но с гораздо меньшим риском угодить в финансовую яму.

Основные финансовые риски при покупке жилья в ипотеку и аренду с выкупом сравним в таблице.

4. Социально-экономическая польза

Самый сложный вопрос, о котором необходимо сказать обязательно. Ипотека является в первую очередь кредитом, пусть с самой низкой процентной ставкой по рынку, но все же. Кредиты работают так, что банки зарабатывает деньги из денег, не производя товаров и услуг.

Получается, чтобы иметь возможность нормально жить в собственной квартире человек вынужден обогащать банк. Его материальные блага уходят из реального сектора экономики, пополняя банковские резервы и увеличивая инфляционную составляющую. В глобальных масштабах это приводит к созданию так называемых «мыльных пузырей», которые лопаются и вызывают очередной глобальный экономический кризис.

Аренда с выкупом работает принципиально по-другому. Деньги одного физического лица переходят к другому в обмен на имущественные права, поэтому остаются в реальном секторе экономики.

Почему бы государству не диверсифицировать средства, направленные на решение проблемы доступного жилья в развитие новых жилищных инструментов таких, как аренда с выкупом?

Это позволит не зарабатывать банкам на важнейших потребностях людей, а государственным структурам более эффективно решать острейшую социальную проблему доступности жилья, одновременно оздоравливая экономику.

Успешный опыт есть, и не только в США и Западной Европе. В соседнем Казахстане уже несколько лет действуют государственная программа по обеспечению жильем граждан с невысоким уровнем дохода, основанная на использовании механизма аренды с выкупом.

Аренда жилья с последующим выкупом, это иной способ покупки жилья

Часто люди снимающие жилье в аренду через какое-то время начинают задумываться о потраченных финансах. Из этого они делают вывод, что разумней было бы на эту сумму самостоятельное при привлечении сторонних средств  приобрести жилплощадь. Первый вариант, который приходит людям в голову это ипотека. Однако помесячные взносы по ипотечному кредиту обходятся дороже, чем обычная аренда. Второй вариант это приобрести квартиру в рассрочку. Но из-за отсутствия процентов рассрочка получается еще не выгодней. Остается последний вариант аренда квартиры с правом выкупа в будущем.

Особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры

Под арендой жилья с правом выкупа подразумевается сделка аренды, дающая право жильцам приобрести квартиру после истечения договора. Говоря простым языком после того как жильцы выплатят последний платеж аренды квартира переходит в их пользование. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.

Наем квартиры с возможностью последующего ее выкупа оформляется двусторонним соглашениям. Кроме всех правил и условий съема также оговариваются условия дальнейшего приобретения. Платежи могут вноситься по частям или одной суммой единовременно.

Аренда жилья с последующим выкупом иной взгляд на покупку жилья

Аренда с последующей покупкой далеко не новая форма сделок. Но по факту такая продажа квартир происходит не часто. Владельцы рассматривают квартиры, как определенный актив, поэтому не стремятся их продавать. А при необходимости продать жилплощадь ее хозяева не рассматривают варианты сдачи в аренду.

Именно поэтому многие даже не знают о возможности таких сделок при аренде квартиры. А те, кто осведомлены о такой возможности опасаются возможных рисков.

А риски могут быть следующими:

1. Из-за не распространенности подобных сделок нет четкого порядка действий.
2. Многих заботит цена. Ведь на момент прекращения аренды она может существенно отличаться от той, что была на момент составления договора. Каждая из сторон боится понести неоправданные потери.

Намного чаще встречается продажа жилья в рассрочку. Для продавцов это намного выгодней и связанно с меньшими рисками. Средний срок продажи в рассрочку не может превышать три года. Благодаря этому помесячные платежи значительно выше. Правда, для покупателя такой вариант менее удобен.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

При аренде квартир с правом выкупа должен составляется специальный договор. От других подобных документов он отличается тем, что в нем должны быть прописаны, как условия аренды, так и условия купли-продажи.

Для каждой из сторон намного выгодней чтобы сделку контролировали опытные юристы, тогда удастся избежать ошибок или обмана. 

В самом договоре в обязательно порядке должны быть указанны условия выкупа. В договоре должны быть прописаны условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора:

• После завершения срока аренды (обычно она бывает от одного до трех лет).
• До того как кончился срок аренды при внесении жильцами всей стоимости квартиры.
• В третьем варианте совмещены два предыдущих. Квартира переходит после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.

В тексте договора обязательно должна быть указанна цена. Ведь часта стоимость отличается от общей суммы платежей от аренды. Помимо этого указывается порядок выплат. Также указывается размер помесячных платежей.

Проще говоря, договор аренды с правом выкупа квартиры сочетают в себе основные черты договора купли-продажи и договора аренды.

Правильное составление договора об аренде квартиры с выкупом

В договоре обязательно должно быть указано:

• описание арендуемой квартиры. В данном пункте необходимо как можно подробней описать жилую площадь: количество и размер комнат в ней, наличие коммуникаций, ремонт, дорогая сантехника и прочее. Необходимо указать все, что помогает оценить жилье.
• как происходи переход. Данный пункт больше всего способен вызывать разногласие между сторонами. Продавцу выгодней продлить срок аренды. В то время как покупатели заинтересованы, как можно скорее приобрести жилье.
• оценка стоимости. Это обязательный пункт при составлении договора аренды квартиры с правом выкупа. Для квалифицированной оценки в большинстве случаев прибегают к помощи профессиональных оценщиков. Только так можно узнать максимально точную стоимость жилья на момент заключения сделки.

Правила составления договора и прочая информация относительно сделки прописана в статьях 554-555 Гражданского Кодекса.

Часто кроме выкупа самого помещения также происходит выкуп всего имущества. Именно поэтому данный момент также должен быть указан в тексте соглашения. Обязательно необходимо указать списком все имущество переходящее вместе с квартирой.

Преимущества и недостатки

К недостаткам можно отнести:

• нет строгой формы договора;
• возможность изменения изначальных условий;
• право собственности переходит не сразу;
• владелец имеет право использовать сдаваемую в аренду квартиру в качестве залога по кредиту.

К достоинствам относятся:

• меньшие помесячные платежи;
• возможность заселиться в квартиру до того как это произойдет по документам.

Чем аренда квартиры с последующим выкупом отличается от рассрочки?

Аренда жилья с возможностью дальнейшего выкупа это достаточно трудный вид соглашений. У такого рода сделок нет чекой последовательности, строгой формы договора и обязательных прописанных в законодательстве деталей совершения сделки.

Для арендодателя аренда с правом выкупа немного не выгодна. Ему проще продать квартиру в рассрочку, поскольку взносы в этом случае будут выше, чем платежи по аренде. С определенной точки зрения, если не учитывать что большие платежи для покупателя рассрочка также выгодней. Ведь он может занять жилплощадь сразу после заключения сделки. И в документах он сразу будет числиться как собственник.

Данные виды сделок отличаются еще и тем, что регулируются различными положениями гражданского кодекса.

Стоит ли предлагать аренду с возможностью выкупа?

Как работает вариант аренды на покупку?

Когда действует вариант аренды, происходит несколько вещей. Во-первых, арендатор заранее оплачивает так называемую опционную плату; Деньги по опциону оставляют за собой право купить дом по истечении срока аренды (обычно около трех лет в таких соглашениях). В некоторых случаях арендатор и домовладелец договариваются о покупной цене заранее; в других случаях они могут договориться о том, что когда придет время, будет использована справедливая рыночная стоимость дома.

После вступления в силу первоначального договора аренды арендатор будет платить ежемесячную арендную плату, как в стандартном договоре аренды. В некоторых случаях домовладелец может предложить так называемый «арендный кредит». Это часть ежемесячной арендной платы, которая откладывается для возможного первоначального взноса арендатора. Когда домовладельцы предлагают это, они обычно взимают надбавку к арендной плате, чтобы учесть это.

Наконец, по окончании срока аренды у арендатора есть возможность купить дом, если он того пожелает.Обычно для этого требуется ипотечное финансирование (если покупатель не накопил приличную сумму денег). В случае одобрения они могут выкупить дом у арендодателя и полностью владеть им.

Плюсы вариантов аренды

Для арендодателей самое большое преимущество варианта аренды — это как краткосрочная, так и долгосрочная прибыль, которую он предлагает. Как и при традиционной аренде, вы по-прежнему будете получать стабильный ежемесячный доход. Вдобавок ко всему, есть шанс получить большую прибыль в будущем.

Еще один большой плюс в том, что таким образом вы обычно получаете лучших арендаторов.Поскольку арендатор планирует приобрести дом позже, он, скорее всего, позаботится о доме, а также вовремя внесет арендную плату, чтобы оставаться в вашей благосклонности. С правильным арендатором вы можете даже подумать о том, чтобы переложить все задачи по обслуживанию и содержанию на арендатора. Это может снизить ваши расходы, а также ваше бремя как владельца недвижимости.

Наконец, варианты аренды, как правило, представляют собой долгосрочные соглашения, что означает меньшее количество вакансий и меньший оборот вашей собственности.

Плюсы

• Стабильный ежемесячный доход и денежный поток.
• Возможность крупной выплаты по кредиту на годы.
• Возможность разгрузки технического обслуживания и ремонта.
• Вероятность лучших и более ответственных арендаторов.
• Снижение вакансий и текучести.
• Легкость поиска арендаторов — особенно во время экономического спада.
• Воспользуйтесь преимуществом высокой оценки дома (при условии, что арендатор согласен заплатить рыночную стоимость на момент покупки).

Минусы вариантов аренды

Использование варианта аренды дает множество преимуществ, но они не лишены недостатков.Во-первых, арендатор может не покупать дом. Поскольку их покупка, скорее всего, зависит от ипотечного финансирования, их кредит, доход и сбережения будут играть роль в их способности довести дело до конца.

Также существует вероятность того, что стоимость домов упадет к тому времени, когда появится возможность их покупки. Если вы рассчитываете на определенный уровень прибыли, результаты могут вас разочаровать.

И последнее, но не менее важное: в некоторых штатах варианты аренды часто сопровождаются очень строгими правилами.(В Техасе, например, они называются «договорами о делах», и обычно для их надлежащего исполнения требуется адвокат.)

Минусы

• Покупатель может отказаться, особенно если это зависит от ипотечного финансирования.
• Стоимость дома может упасть, уменьшив вашу прибыль.
• В зависимости от вашего штата могут существовать строгие правила.
• Вы можете потерять поток доходов, если арендаторы выполнят договор.
• Это может означать меньшую прибыль, чем продажа сейчас (особенно, если недвижимость находится на рынке продавца).

Советы по успешному варианту аренды

Если вы рассматриваете вариант аренды, лучшее, что вы можете сделать, — это тщательно проверить арендатора. Оцените их опыт и доверие, а также убедитесь, что они ответственны и заслуживают доверия. Вам также следует оценить их профили у квалифицированного ипотечного брокера. Они сообщат вам, насколько вероятно, что они будут иметь право на получение финансирования в будущем.

Вам также следует внимательно изучить свой рынок, прежде чем заключать договор. Предварительная фиксация продажной цены может помочь гарантировать прибыль, но вы также рискуете получить низкие оценки, которые могут вообще свести на нет вашу сделку.Выбор рыночной цены является более стандартным, но, как отмечалось выше, это также сопряжено с определенными рисками. Проконсультируйтесь с местным агентом по недвижимости, чтобы лучше понять ваш рынок, а также то, куда может пойти стоимость дома в течение первоначального периода аренды.

В конце концов, вам также понадобится запасной план. Что вы будете делать, если арендатор не воспользуется своим правом на покупку дома? Вы продадите дом, найдете нового арендатора или разместите его на Airbnb? Наличие альтернативного плана может помочь вам минимизировать финансовые потери в случае изменения планов.

Итоги

Возможность покупки в лизинг может быть разумным способом обеспечить как долгосрочную, так и краткосрочную прибыль, но не всегда получается так, как планировалось. Убедитесь, что вы используете эти соглашения только после полной оценки арендатора и разговора с местным агентом и ипотечным брокером. Вы также можете проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы оценить, насколько сложными могут быть эти соглашения в вашем штате.

Дома, сдаваемые в аренду: как работает процесс

Если вы похожи на большинство покупателей жилья, вам понадобится ипотека для финансирования покупки нового дома.Чтобы получить право, у вас должен быть хороший кредитный рейтинг и наличные деньги для первоначального взноса. Без них традиционный путь к домовладению не может быть вариантом.

Однако есть альтернатива: договор аренды с правом собственности, по которому вы снимаете дом на определенное время с возможностью выкупить его до истечения срока аренды. Договоры аренды с выкупом состоят из двух частей: стандартного договора аренды и возможности покупки.

Вот краткое изложение того, на что обращать внимание и как работает процесс передачи в собственность.Это сложнее, чем аренда, и вам нужно будет принять дополнительные меры для защиты своих интересов. Это поможет вам понять, является ли сделка хорошим выбором, если вы хотите купить дом.

Ключевые выводы

• Соглашение о сдаче в аренду — это сделка, в рамках которой вы обязуетесь сдавать недвижимость в аренду на определенный период времени с возможностью ее покупки до истечения срока аренды.
• Договоры аренды с правом владения включают стандартный договор аренды, а также возможность покупки недвижимости в более позднее время.
• Контракты с опционом на аренду дают вам право купить дом по истечении срока аренды, в то время как контракты на аренду требуют, чтобы вы его купили.
• Вы платите арендную плату в течение всего срока аренды, и в некоторых случаях к покупной цене применяется процент от суммы платежа.
• В некоторых договорах аренды с выкупом вам, возможно, придется содержать недвижимость в хорошем состоянии и оплачивать ремонт.

Нажмите «Играть», чтобы узнать больше о договорах аренды с выкупом.

Невозвращаемая предоплата

В соглашении о сдаче в аренду вы (как покупатель) платите продавцу единовременный, обычно невозмещаемый авансовый платеж, который называется комиссией за опцион, деньгами за опцион или его рассмотрением.Эта плата дает вам возможность купить дом в будущем. Плата за опцион часто является предметом переговоров, так как стандартной ставки нет. Тем не менее, комиссия обычно составляет от 1% до 5% от покупной цены.

Вариант аренды и покупка

Важно отметить, что существуют разные типы договоров аренды с вычетом владения, некоторые из которых более удобны для потребителей и гибки, чем другие. Контракты с опционом на аренду дают вам право, но не обязательство, купить дом по истечении срока аренды.Если вы решите не покупать недвижимость по окончании срока аренды, срок действия опциона просто истечет, и вы сможете уйти без каких-либо обязательств продолжать вносить арендную плату или покупать. Это не всегда относится к договорам аренды и купли-продажи.

Чтобы иметь возможность покупать без обязательства покупки, это должен быть договор с опционом на аренду. Поскольку юридический язык может быть непросто расшифровать, всегда полезно ознакомиться с контрактом с квалифицированным юристом по недвижимости, прежде чем подписывать что-либо, чтобы вы знали свои права и точно знали, во что вы ввязываетесь.Взаимодействие с другими людьми

Остерегайтесь договоров аренды и покупки — вы можете быть юридически обязаны купить дом в конце срока аренды, можете вы себе это позволить или нет.

Согласование цены покупки

В договорах аренды с правом собственности следует указывать, когда и как определяется покупная цена дома. В некоторых случаях вы и продавец договариваетесь о покупной цене при подписании контракта, часто по более высокой цене, чем текущая рыночная стоимость. В других случаях цена определяется по истечении срока аренды на основе текущей рыночной стоимости недвижимости.Многие покупатели предпочитают «зафиксировать» покупную цену, особенно на рынках, где цены на жилье растут.

Применение арендной платы к принципалу

Вы платите арендную плату в течение всего срока аренды. Вопрос в том, применяется ли часть каждого платежа к конечной цене покупки. Например, если вы платите 1200 долларов за аренду каждый месяц в течение трех лет, и 25% этой суммы зачисляется на счет покупки, вы получаете кредит на аренду в размере 10 800 долларов (1200 долларов x 0,25 = 300 долларов; 300 долларов x 36 месяцев = 10800 долларов).Как правило, арендная плата немного выше, чем действующая ставка для данного района, чтобы компенсировать полученный вами кредит на аренду. Но убедитесь, что вы знаете, что получаете за уплату этой премии.

В некоторых контрактах все или часть опционных денег, которые вы должны заплатить, могут быть применены к конечной цене покупки при закрытии.

Обслуживание дома с оплатой под выкуп

В зависимости от условий контракта вы можете нести ответственность за содержание собственности и оплату ремонта.Как правило, это ответственность домовладельца, поэтому внимательно прочтите текст контракта, написанный мелким шрифтом. Поскольку в конечном итоге продавцы несут полную ответственность за все сборы, налоги и страхование ассоциации домовладельцев (в конце концов, это все еще их дом), они обычно предпочитают покрывать эти расходы. В любом случае вам понадобится страховой полис арендатора, чтобы покрыть убытки, связанные с личным имуществом, и обеспечить покрытие ответственности, если кто-то получит травму, находясь в доме, или если вы случайно нанесете вред кому-либо.

Убедитесь, что требования к техническому обслуживанию и ремонту четко указаны в контракте (попросите своего адвоката объяснить ваши обязанности).Уход за недвижимостью, например, стрижка газона, сгребание листьев, чистка желобов и т. Д., Очень отличается от замены поврежденной крыши или приведения электричества в норму. Независимо от того, будете ли вы отвечать за все или просто за стрижку газона, проведете осмотр дома, закажете оценку и убедитесь, что налоги на недвижимость актуальны, прежде чем что-либо подписывать.

Покупка недвижимости

Что произойдет по окончании контракта, частично зависит от того, какой тип соглашения вы подписали.Если у вас есть договор об аренде и вы хотите купить недвижимость, вам, вероятно, потребуется получить ипотеку (или другое финансирование), чтобы полностью заплатить продавцу.

И наоборот, если вы решите не покупать дом — или не сможете получить финансирование к концу срока аренды — срок действия опциона истечет, и вы переедете из дома, как если бы вы снимали любую другую недвижимость. Вы, вероятно, потеряете все деньги, уплаченные до этого момента, включая деньги за опцион и любой полученный кредит на аренду, но вы не будете обязаны продолжать аренду или покупать дом.Взаимодействие с другими людьми

Если у вас есть договор аренды-купли-продажи, вы можете быть юридически обязаны купить недвижимость по истечении срока аренды. Это может быть проблематично по многим причинам, особенно если вы не можете получить ипотечный кредит. Контракты с опционом на аренду почти всегда предпочтительнее контрактов на аренду с покупкой, поскольку они предлагают большую гибкость, и вы не рискуете получить судебный иск, если не желаете или не можете купить дом по истечении срока аренды.

Относитесь к процессу так же, как если бы вы сразу покупали дом: проявите должную осмотрительность, исследуйте район, сравните цены с другими близлежащими домами, изучите контракт и изучите историю продавца.

Если вы испытываете финансовые трудности, связанные с COVID-19, федеральное правительство, штаты, муниципалитеты и частные кредиторы могут предоставить программы для арендаторов и домовладельцев, предотвращающие потерю права выкупа, выселение и предоставление льгот по выплате ипотечного кредита в рамках пакета мер по стимулированию распространения коронавируса. .

Идеальный кандидат для сдачи в аренду

Договор аренды с выкупом может быть отличным вариантом, если вы начинающий домовладелец, но еще не совсем готовы с финансовой точки зрения.Эти соглашения дают вам возможность привести свои финансы в порядок, улучшить свой кредитный рейтинг и сэкономить деньги на первоначальный взнос, одновременно «запирая» дом, которым вы хотели бы владеть. Если деньги опциона и / или процент арендной платы идут на покупную цену, что они часто делают, вы также можете создать некоторый капитал.

В то время как соглашения об аренде с выкупом традиционно ориентированы на людей, которые не могут претендовать на получение соответствующих займов, существует вторая группа кандидатов, на которую в значительной степени не обращает внимания индустрия аренды с вычетом владения: люди, которые не могут получить ипотеку в дорогие, некондиционные кредитные рынки.«На рынках дорогостоящей городской недвижимости, где гигантские (несоответствующие) ссуды являются стандартом, существует большой спрос на лучшее решение для финансово жизнеспособных, платежеспособных людей, которые еще не могут получить или не хотят получить ипотеку», — говорит Марджори Шольц, основатель и генеральный директор Verbhouse, стартапа из Сан-Франциско.

«По мере того, как цены на жилье растут и все больше и больше городов выходят за рамки установленных лимитов ссуд и переводятся в гигантские ссуды, проблема переключается с потребителей на сектор жилищного финансирования», — говорит Шольц.При строгих правилах автоматического андеррайтинга и требованиях к авансовому платежу от 20% до 40% даже у финансово способных людей могут возникнуть проблемы с получением финансирования на этих рынках.

«Любая необычная вещь — например, в доходе — превращает хорошо получающих доход в категорию« выпадающих », потому что андеррайтеры не могут аккуратно уложить их в коробку», — говорит Шольц. Сюда входят люди с нетрадиционным доходом, самозанятые или работающие по контракту или не имеющие кредитной истории в США (например, иностранные граждане), а также те, кому просто не хватает огромного авансового платежа от 20% до 40%, требуемого банками для несоответствующих кредитов. .

Дорогие рынки — не самое очевидное место, где можно найти недвижимость с выкупом, что делает Verbhouse необычным. Но всем потенциальным покупателям жилья с правом аренды с выкупом было бы выгодно попытаться записать его ориентированные на потребителя особенности в контракты с правом аренды: плата за опцион и часть каждого арендного платежа выкупают покупную цену в соотношении доллар к доллару, арендная плата и покупная цена фиксируются на срок до пяти лет, и участники могут наращивать капитал и фиксировать повышение рыночной стоимости, даже если они решат не покупать.По словам Шольца, участники могут «обналичить» по справедливой рыночной стоимости: Verbhouse продает дом, а участник сохраняет рыночную оценку плюс любой капитал, который они накопили за счет выкупа арендной платы.

Перед подписанием контракта

Какие шаги вам следует предпринять, если вы подумываете о сдаче в аренду с выкупом? Обязательно:

Выбирайте правильные термины

Заключите договор об аренде, а не договор купли-продажи.

Получить помощь

Нанять квалифицированного юриста по недвижимости, который объяснит условия договора и поможет вам разобраться в ваших правах и обязанностях. Вы можете обсудить некоторые моменты перед подписанием или отказаться от сделки, если она вам не выгодна.

Исследование контракта

Убедитесь, что вы понимаете:

• Сроки (когда и когда)
• Плата за опцион и арендные платежи — и какая из них применяется к покупной цене
• Как определяется закупочная цена
• Как реализовать свой опцион на покупку (например, продавец может потребовать от вас предоставить предварительное письменное уведомление о вашем намерении купить)
• Разрешены ли домашние животные
• Кто отвечает за техническое обслуживание, взносы ассоциации домовладельцев, налоги на имущество и т. Д.
• Что означает «техническое обслуживание»: просто стрижка газона, сгребание и т. Д.или серьезный ремонт, например, ремонт крыши.

Исследуйте дом

Закажите независимую оценку, проведите осмотр недвижимости, убедитесь, что налоги на недвижимость актуальны, и убедитесь, что на недвижимость нет залогового права.

Найти продавца

Проверьте кредитный отчет продавца, чтобы найти признаки финансовых проблем, и получите отчет о праве собственности, чтобы узнать, как долго продавец владел недвижимостью — чем дольше он владел ею и чем больше капитала, тем лучше.

Дважды проверьте мелкий шрифт

При каких условиях вы потеряете возможность купить недвижимость? По некоторым контрактам вы теряете это право, если опаздываете с оплатой только одной арендной платы или если вы не уведомляете продавца в письменной форме о своем намерении купить.

Итог

Соглашение о сдаче в аренду позволяет потенциальным покупателям жилья сразу же переехать в дом, имея несколько лет на то, чтобы поработать над улучшением своих кредитных рейтингов и / или накопить для первоначального взноса, прежде чем пытаться получить ипотеку.Конечно, определенные условия должны быть соблюдены в соответствии с договором аренды с выкупом. Даже если агент по недвижимости помогает с процессом, важно проконсультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости, который может разъяснить договор и ваши права, прежде чем вы что-либо подпишете.

Вариантов аренды и сдачи в аренду домов: ошибки, которых следует избегать

Альтернативы ипотеки для покупателей жилья, которые не могу получить финансирование

Что делать, если вы хочу купить дом прямо сейчас но вы не можете получить финансирование? Одним из вариантов может быть дом с выкупом, также известный как «аренда вариант.’

• Варианты аренды позволяют установить цена покупки и въехать сейчас, завершив процесс покупки дома в будущем
• Сдаваемые в аренду дома включают в себя как аренда (договор аренды) и договор купли-продажи
• Аренда варианты требуют, чтобы вы заплатили продавцу деньги, которые вы можете потерять, если не Завершите покупку

Есть некоторые уникальные преимущества, которые дает аренда домов с выкупом и варианты аренды. Но есть и вполне реальные риски.

Вот что вам следует знать если вы рассматриваете один из этих альтернативных вариантов покупки дома.

Проверьте свое право на ипотеку (27 июля 2021 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

Что такое вариант аренды?

Дом, сдаваемый в аренду или «Вариант аренды» — это договор, который включает в себя как договор аренды и купли-продажи.

Аренда в собственность означает, что вы вносить арендную плату за определенный период времени. По окончании аренды период, у вас будет возможность купить дом, потенциально используя часть своего арендные платежи в качестве первоначального взноса.

Вы и арендодатель / продавец устанавливаете цену, которую вы заплатите за дом, а затем завершаете покупку в будущем — если все пойдет как планируется.

В обмен на помощь вы покупаете дом в будущем по сегодняшним ценам, продавец обычно требует существенной «платы за опцион», арендной ставки выше рыночной или и того, и другого.

Что входит в договор аренды?

Вариант аренды должен содержать несколько элементы:

• Цена покупки : сколько вы заплатите за дом при закрытии в какой-то момент в будущем
• Срок : количество месяцев, в течение которых договор будет в силе, другими словами, сколько времени у вас есть покупка (обычно от одного до трех лет)
• Опционная плата : авансовый платеж, который становится частью вашего первоначального взноса, если вы завершите покупку (обычно 1% от покупной цены)
• Арендный кредит : дополнительно — рыночная арендная плата, выплачиваемая продавцу, которая становится частью вашего первоначального взноса, если вы закрываете покупку (обычно на 10-15% выше рыночной арендной платы)

Ваш договор также содержит положения об аренде:

• Срок ежемесячной арендной платы и штрафы за просрочку платежа
• Утверждение домашних животных, соседей по комнате и внесение изменений в помещения
• Правила, касающиеся шума, парковки и прочего поведения
• Ваши обязанности по содержанию дома

Обратите внимание, что как пока вы закрываете свой покупки, дополнительных денег, которые вы платите за аренду, и Опционная плата пойдет на ваш первоначальный взнос.Однако, если вы выберете , не , чтобы купить дом в конце концов, или если вы по другим причинам не сможете его закрыть в соответствии с вашим по контракту, вы теряете все эти деньги продавцу.

Аренда в собственность может помочь вам быстрее, особенно если у вас есть проблемы с кредитом, которые мешают вам получить ипотеку прямо сейчас.

Но варианты аренды полны подводных камней. Быть уверенным вы понимаете плюсы и минусы сдачи в аренду домов и финансирования собственником, чтобы сделать вашу попытку домовладения выгодным. успех и избежать дорогостоящих ошибок.

Варианты аренды по сравнению с договорами аренды с выкупом

Договор аренды-купли-продажи это еще один вид договора аренды с выкупом. Лизинг-покупка отличается от вариант аренды; вместо того, чтобы дать вам возможность купить дом в конце аренда, этот договор требует вас купить дом по окончании срока аренды.

Это требование к покупке дом в конце срока аренды может создать проблемы, если вы все еще не можете получить традиционную ипотечную ссуду в то время.

Если вы не уверены, требует ли ваш договор аренды с правом собственности выкупить дом по окончании срока аренды, обязательно обратитесь за помощью к агенту по недвижимости или юристу перед подписанием.

Плюсы варианта аренды и минусы

В отличие от аренды с выкупом соглашение, договор аренды дает вам право, но не требует вы — купить дом после внесения арендной платы за определенный период.

Другие преимущества договор аренды включает:

• Когда стоимость домов растет, вы фиксируете сегодняшнюю цену и покупаете позже
• Аренда кредиты заставляют вас копить аванс на дом
• Вы можно избежать переезда, арендовав, а затем владев тем же домом.
• Вы можете приобрести, даже если вы не имеют права на получение традиционной ипотеки

Но есть и явные недостатки.Некоторые из самых больших рисков, которые связаны с домов, сдаваемых в аренду, включает:

• Стоимость дома может быть выше, чем ожидает продавец, и они могут отказаться продать
• Рыночная стоимость дома может упасть ниже продажной цены, и арендаторы решат не к покупке
• Арендаторы может нет имеете право на ипотеку для завершения покупки в конец договора аренды
• Арендаторы могли нарушать договор и продавцы отменить продажу, сохранив деньги опциона потенциального покупателя

Это большие риски.Вы должны только заключить договор аренды вариант, если вы уверены, что сможете получить ипотеку в конце срок аренды — и что к тому времени ваши приоритеты при покупке жилья не изменится.

Кроме того, убедитесь, что вы просмотрели контракт с профессиональным юристом или агентом по недвижимости, чтобы вы точно понимали, что означают условия и что произойдет, если продажа не будет завершена, как планировалось.

Что такое продавец финансирование?

Финансирование продавца отличается от варианта аренды или аренды дома с выкупом.Благодаря финансированию продавца вы совершаете покупку дома заранее. Но у вас нет договора аренды или традиционной ипотечной ссуды.

Вместо этого вы делаете регулярную ежемесячную ипотеку. платежи продавцу до тех пор, пока вы не сможете рефинансировать недвижимость, погасить ссуду или продать дом.

Срок вашего соглашения с продавцом составляет несколько месяцев или лет до полной 30-летней ипотеки.

Финансирование продавца может помочь вам сэкономить деньги, избегая кредитора сборы, или это может стать очень дорогим.Например, ваша процентная ставка может быть значительно выше, чем могут предложить традиционные кредиторы.

С другой стороны, продавец может готовы профинансировать вашу покупку, когда традиционные кредиторы пройдите по вашему заявлению.

В вашем контракте будут указаны условия покупки (что включено, сколько вы заплатите и дата закрытия), а также условия кредита (процентная ставка, ежемесячный платеж, срок платежа, штрафы за просрочку платежа, продолжительность кредита и др.).

Обратите внимание, что многие потребители меры защиты и правительственные постановления, которые применяются к ипотечным компаниям и банкам не относятся к частному или собственному финансированию.

Если вы не являетесь экспертом на местном рынке недвижимости и о финансировании дома, проконсультируйтесь с риэлтором или юристом по недвижимости, прежде чем покупать дом финансируется продавцом.

Риски финансирования продавца

Важно защитить себя при покупке дома на финансирование продавца. Делайте то, что сделал бы традиционный кредитор защитить свои вложения.

Потому что они так счастливы продавец будет их финансировать, многие покупатели не могут убедиться, что недвижимость честная сделка. Часто она не стоит ничего, близкого к запрашиваемой цене, или может потребоваться серьезный ремонт, чтобы сделать его безопасным или пригодным для проживания.

• Оплата оценки от лицензированного оценщика, которого вы выбираете сами, или цена брокера заключение лицензированного маклера по недвижимости
• Заказать и оплатить дом осмотр
• Получить отчет о праве собственности и получить полис страхования титула собственника.Это намного дешевле, чем политика кредитора. требуется традиционными ипотечными кредиторами, и он защищает вас, а не дом продавец
• Используйте эскроу-компанию или поверенного держать все денежные средства на депозите до тех пор, пока имущество не перейдет из рук в руки
• Запись о продаже в офисе регистратора округа

Вам также следует ознакомиться с предостережения о вариантах аренды выше, потому что многие из них также применимы к собственность, финансируемая собственником.

В дополнение к ежемесячному основная сумма и проценты по ипотечному кредиту, вы будете платить за страхование домовладельцев и налоги на недвижимость и, возможно, сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ).

Покупатели жилья должны получить эти суммы в письменной форме и убедиться, что вся оплата доступна. В противном случае вы рискуете потерять дом и вложенные в него деньги.

Варианты аренды: ошибки, которых следует избегать

Аренда с выкупом или лизинг — это договор, который вы можете использовать для покупки дома в будущем на условиях вы соглашаетесь на сегодня.

Если вы не соблюдаете, или «Нарушить» условия договора, продавец может сорвать всю сделку и тоже часто храните свои деньги.

Чтобы предотвратить этот наихудший сценарий, убедитесь, что вы принимаете правильные меры предосторожности перед заключением договора аренды или аренды с выкупом соглашение. Вот несколько распространенных ошибок, на которые следует обратить внимание.

Убедитесь, что договор приемлем для вашего будущего ипотечного кредитора

Если вы не говорите об аренде с выкупом соглашение правильно, многие ипотечные кредиторы не признают платеж, который вы так тщательно накопили. Вам нужно создать свою покупку и договор аренды правильно и вести тщательный учет, чтобы убедиться, что это не случаться.

Предположим, вы заплатили авансом гонорар в размере 5000 долларов США, а в течение двухлетнего периода добавлены еще 5000 долларов США в виде арендной платы кредит. Если ваша цена покупки составляет 200 000 долларов США, эти 10 000 долларов США в виде кредита создают 5% -ную скидку. оплата.

Однако, если вы и продавец ошиблись при составлении варианта аренды, кредитор не засчитает ваши 10 000 долларов в качестве первоначального взноса. Вместо этого предполагается, что цена покупки составляет 190 000 долларов США, и для получения ссуды 95% потребуются еще 9 500 долларов.

Не рискуй.И помните: пока продавец может составить договор, это вы потеряете свои деньги, если вы не может получить ипотеку и завершить покупку в течение срока аренды.

Будьте уверены, что будете возможность приобрести недвижимость в течение срока аренды. Если ваш кредит недостаточно хорош, или вы потеряете работу, все, над чем вы работали, чтобы купить дом может быть потерян.

Как рисовать вариант аренды

Правила

Fannie Mae позволяют банкам использовать ваши деньги накопленные за счет арендных платежей и опционных сборов для внесения первоначального взноса на ваш новый жилищный заем.

Но не все деньги, которые вы заплатили за аренду, пойдут на авансовый платеж, и вам понадобятся документы, подтверждающие накопленную арендную плату кредит.

Для определения размера арендной платы кредитор, утвержденный Fannie Mae. сравнит арендную плату, которую вы заплатили за последний год, с рыночной стоимостью аренда в тот же период.

Оценщик определяет рыночную арендную плату. Если рынок арендная плата составляет 15 000 долларов, а вы заплатили 25 000 долларов в виде арендной платы, 10 000 долларов разница может стать частью вашего первоначального взноса.

Убедитесь, что вы можете предоставить документы, необходимые для резервного копирования ваше дело. К ним относятся:

• Ваш договор аренды с указанием срока не менее 12 месяцев, согласованной ежемесячной арендной платы и других соответствующих условий
• Аннулированные чеки или квитанции, показывающие ваши фактические арендные платежи за последние 12 месяцев
• Оценка рынка аренда за тот же 12-месячный период

график оценки и аренды

Чтобы убедиться, что ваш арендный кредит идет на ваше будущее вниз оплата, попросите продавца установить вашу арендную плату выше справедливой рыночной арендной ставки.

Вам нужно будет доказать это позже ваша арендная плата выше рыночной. Соглашение должен указать сумму вашего платежа, покрывающую арендную плату, и «дополнительную» сумму что представляет собой арендный кредит.

Лицензированный оценщик поможет вам определить, на сколько увеличить арендную плату составление графика аренды. Вы все равно должны заказывать оценку перед заключением настоящего соглашения. Добавление графика аренды не увеличивает стоит дорого.

В течение срока аренды, вести тщательный учет истории арендных платежей.Эти записи понадобятся вам для ваше заявление на ипотеку, и неразумно полагаться на продавца, чтобы он оставил такие записи для вас.

Соглашение должно также ясно указать, что комиссия за опцион будет зачислена в счет первоначального взноса, а не в счет снижение стоимости дома. Если вы используете шаблона из авторитетного источника, в контракте не будет «скрытых» положений.

Избегайте проблемный мелкий шрифт

Это не редкость для домовладельцы / продавцы должны включить пункт, позволяющий им удерживать вашу ежемесячную арендную плату кредит в случае просрочки арендной платы.

Если этот пункт включен, быть очень, очень внимательно относитесь к своевременной оплате и доказательству ее оплаты. Составьте запасной план на случай, если вам не хватит одного месяца — имейте запасной фонд или кредитную линию, которую вы можете нажать.

В одном из примеров соглашения об аренде, предложенного Университетом штата Юта, арендатор / покупатель мог нарушить соглашение, просто используя «ненормативную лексику» в адрес ближайших жителей. Представьте, что вы пытаетесь разобраться в суде, что является «оскорбительным» выражением, если вас выгнали и ваша сделка по аренде с выкупом разваливается!

Убедитесь, что срок достаточно длинный, чтобы у вас была возможность финансировать недвижимость у обычного кредитора и чтобы вы могли позволить себе будущие выплаты по ипотеке.

Хищник продавцы и мошенничество с арендой в собственность

Согласно исследованию некоммерческой организации National Consumer Law Center, некоторые недобросовестные продавцы не хотят, чтобы вы совершали покупку.

Например, некоторые включают пункты позволяя продавцам отменить сделку и сохранить все ваши опционные деньги и кредит на аренду за опоздание с a единовременный платеж.

Вы можете быть обязаны в своем соглашение на покрытие технического обслуживания и ремонта, которые обычно были бы ответственность арендодателя.Опять же, если вы не можете поддерживать это обслуживание, вы может привести к потере ваших денег продавцу.

Одно исследование показало, что только около 20% Договоры аренды дома с выкупом фактически привели к завершению продажи. Иначе, потенциальные домовладельцы уехали, потеряли свои деньги или оказались в потеря права выкупа с ипотекой, которую они не могли себе позволить, или дома, которые стоили меньше чем они заплатили.

Потенциальным покупателям также следует опасаться мошенничества. Перед ведя переговоры о сдаче в аренду, узнайте, кто владеет домом, через титул поиск или через налоговую отчетность в местном суде.

Если человек, с которым вы заключаете договор аренды, не владеете недвижимостью, вы можете иметь дело с мошенником, который хочет украсть ваши авансовые деньги.

И убедитесь, что вы сами видите состояние дома прежде чем соглашаться на техническое обслуживание — особенно если ваш вариант покупки зависит от поддержание дома.

Обязательно нанять юриста

Поскольку варианты аренды или контракты, финансируемые собственником, обычно не предполагают участия ипотечных кредиторов и поскольку они могут казаться менее формальными, чем традиционная продажа, может возникнуть соблазн отказаться от юридического представительства.

Не надо. Процесс сдачи в аренду создает много больший риск для покупателя, чем при традиционных сделках. Вам понадобится адекватное представительство.

Нанять поверенного по недвижимости в работать от вашего имени. У продавца наверняка найдется умный человек, который сделает то же самое. вещь, и незнание может очень дорого обойтись вам — как заранее, так и позже, конец договора аренды.

Ваш адвокат может просмотреть ваш соглашение с продавцом и определение положений, которые могут несправедливо отменить ваш вариант или ваше право на покупку дома.

Адвокат также может посмотреть округа, чтобы убедиться, что дом, который вы планируете купить не находится в обращении, обременен залогом и не принадлежит кому-либо, кроме продавец.

Вам также следует попросить вашего юриста записать ваш вариант аренды или покупки в регистратор округа.

Это предотвратит передачу продавцом собственности, пока она находится в соответствии с контрактом с вами. Это также предотвратит приобретение продавцом дополнительной ипотеки под недвижимость без вашего ведома.

Альтернативы варианты аренды

Со всеми подводными камнями аренды варианты, и высокий процент отказов домов, сдаваемых в аренду с выкупом, зачем кому-то это?

Есть несколько распространенных причин, по которым покупатели могут подумать, что они не могут претендовать на получение ипотеки, и вместо этого вам нужно выбрать дом с выкупом:

• Новые заявители, работающие не по найму часто не могут получить ипотеку, пока у них не будет хотя бы двух лет успешной собственность
• Самостоятельная занятость заявители могут списывать большие суммы, которые убивают их доход.
• Люди с «удовлетворительной» или «плохой» кредитной историей часто думают о своей оценке недостаточно высок, чтобы получить ипотеку
• Претенденты с недавним отчуждением права выкупа или банкротства сталкиваются с периодами ожидания со многими традиционными ипотечными программами
• Многие арендаторы по-прежнему считают, что им нужен большой первоначальный взнос, чтобы профинансируйте дом и не пытайтесь получить обычное финансирование

Большинство этих препятствий можно преодолеть с помощью поддерживаемых государством или портфельных ипотечных продуктов.Часто это намного безопаснее и проще, чем недвижимость, сдаваемая в аренду.

Ипотека на соискатели самозанятых

Если вы работаете не по найму в совершенно новая сфера деятельности, вам, вероятно, понадобится двухлетний опыт работы. Однако, двухлетнего правила можно избежать при некоторых обстоятельствах, согласно к Fannie Mae.

Агентство рассмотрит вопрос об обеспечении ипотечного кредита для самозанятый заявитель, имеющий только 12-месячный опыт работы, если налоговые декларации заемщика показывают сопоставимый доход до самозанятость.

Налоговый учет должен показывать, что доход от предыдущих занятость возникла в сфере, связанной с текущей самозанятостью заемщика.

А как насчет самозанятых покупателей? которые созданы, но списывают большую часть своей валовой прибыли (до налогообложения) доход?

Для них есть ссуды на выписку из банка. Эти ипотечные программы различаются в зависимости от кредитора, но, как правило, заявитель должен предоставить банковскую выписку за 24 месяца. Кредитор усредняет депозиты, чтобы определить доход, доступный для погашения ипотеки.

Процентные ставки по этим программам немного выше. Но взамен вы рискуете, купив с возможностью аренды или контракта, финансируемого собственником, прекращается. Кредитор берет это вместо этого, а это дорогого стоит.

Ипотека на людей с низким кредитным рейтингом

Если ваш кредит недостаточно высок для ипотеки сегодня будьте осторожны. Взяв рискованную или недоступную аренду, или выплата по ипотеке, тебе будет все хуже и хуже. Обратитесь за советом к некоммерческий кредитный консультант, прежде чем влезть в новые долги.

Если у вас низкий кредитный рейтинг, но не обязательно плохой, вы все равно можете получить одобрение ипотеки.

Попробуйте ипотеку с государственной поддержкой как FHA. У вас есть хорошие шансы получить одобрение, если вы выполнили свои обязательства по согласованию минимум за последние 12 месяцев. С FHA ваш FICO может быть всего 500 со снижением на 10%. Или, что чаще, вы могли бы получить утвержден с кредитным рейтингом, начинающимся с 580 и сниженным всего на 3,5%.

Если ваш кредит снят, но ваш доход и первоначальный взнос высоки, неосновные кредиторы потенциально могут финансировать ты.Вы можете получить столь низкий балл FICO как 560 для многих из них, и вы, возможно, объявили о банкротстве вчера.

Это могут быть отличным выбором, если вы можете улучшить свою позицию и рефинансировать через год или два. Или если вы планируете переверните дом и не волнуйтесь, высока ли процентная ставка.

Ипотека с низким и без первоначального взноса

Никому нельзя запрещать домовладение, если внесение первоначального взноса является их единственным препятствием. Разнообразные кредитные программы и варианты могут помочь.

Обратите внимание, что у многих опционов есть доход ограничения, но эти ограничения, вероятно, выше, чем вы ожидаете.

Вот очень краткое изложение варианты:

• VA ипотечные кредиты — Разрешить первоначальный взнос 0% для правомочные ветераны и военнослужащие
• Ссуды USDA — Разрешить первоначальный взнос в размере 0% для Покупатели с низким и средним доходом в квалифицированной сельской местности
• Ссуды FHA — Разрешить первоначальный взнос в размере 3,5% и кредитный рейтинг от 580
• Обычная ипотека 97 — Fannie Mae и Freddie Mac допускайте снижение всего на 3%, если ваш кредитный рейтинг составляет не менее 620
• Fannie Mae HomeReady ипотека — Эта кредитная программа допускает 3% вниз, и покупатель дома может использовать доход от других членов семьи, чтобы помочь они имеют право на получение кредита
• Помощь при первоначальном взносе (DPA) — Государственные и местные органы власти, а также некоммерческим организациям, предлагайте гранты и ссуды под низкие проценты, чтобы помочь покупателям жилья покрыть первоначальный взнос и затраты на закрытие.Изучите программы DPA в вашем районе или обратитесь за помощью к своему агенту по недвижимости или кредитному специалисту
• Уступки продавца — Допускается продавец дома для покрытия части или всех ваших авансовых расходов по ипотеке, если они согласны на это
• Содействующие лица — Если у вас есть друг или семья участник с отличным кредитом и / или доходом, готовый совместно подписать вашу ипотеку, вы может пройти квалификацию более легко. Но будьте осторожны, потому что этот человек ставит рискуют потерять свой кредитный рейтинг и сбережения, если вы не сможете ваши выплаты по ипотеке

Благодаря большому разнообразию вариантов ссуды и помощи программы, авансовые фонды являются гораздо меньшим препятствием для домовладения, чем они раньше был.Часто вопрос лишь в том, чтобы изучить возможные варианты и найти правильная стратегия покупки нового дома.

Проверьте свое право на ипотеку (27 июля 2021 г.)

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Средние ставки по ипотечным кредитам все еще близки к рекордным минимумам, что означает, что потенциальные покупатели могут покупать дома с меньшими затратами на финансирование.

Но ваша фактическая ставка также будет зависеть от вашего кредитного рейтинга, отношение долга к доходу и недвижимость, которую вы хотите купить. Даже если ты думаешь аренда с выкупом — ваш лучший выбор, по крайней мере, рассмотрите свои шансы получить фактическая ипотечная ссуда.

Имеет смысл сесть с хороший кредитный специалист, прежде чем прибегать к более рискованным видам варианты сдачи в аренду.

Если вы выбираете вариант аренды с выкупом или аренды, относитесь к нему, как к кредитору. Защитите себя с помощью юридических консультаций, оценок, проверок и убедитесь, что ваша транзакция публично зарегистрирована.

Подтвердите новую ставку (27 июля 2021 г.)

Вариантов аренды и сдачи в аренду домов: ошибки, которых следует избегать

Альтернативы ипотеки для покупателей жилья, которые не могу получить финансирование

Что делать, если вы хочу купить дом прямо сейчас но вы не можете получить финансирование? Одним из вариантов может быть дом с выкупом, также известный как «аренда вариант.’

• Варианты аренды позволяют установить цена покупки и въехать сейчас, завершив процесс покупки дома в будущем
• Сдаваемые в аренду дома включают в себя как аренда (договор аренды) и договор купли-продажи
• Аренда варианты требуют, чтобы вы заплатили продавцу деньги, которые вы можете потерять, если не Завершите покупку

Есть некоторые уникальные преимущества, которые дает аренда домов с выкупом и варианты аренды. Но есть и вполне реальные риски.

Вот что вам следует знать если вы рассматриваете один из этих альтернативных вариантов покупки дома.

Проверьте свое право на ипотеку (27 июля 2021 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

Что такое вариант аренды?

Дом, сдаваемый в аренду или «Вариант аренды» — это договор, который включает в себя как договор аренды и купли-продажи.

Аренда в собственность означает, что вы вносить арендную плату за определенный период времени. По окончании аренды период, у вас будет возможность купить дом, потенциально используя часть своего арендные платежи в качестве первоначального взноса.

Вы и арендодатель / продавец устанавливаете цену, которую вы заплатите за дом, а затем завершаете покупку в будущем — если все пойдет как планируется.

В обмен на помощь вы покупаете дом в будущем по сегодняшним ценам, продавец обычно требует существенной «платы за опцион», арендной ставки выше рыночной или и того, и другого.

Что входит в договор аренды?

Вариант аренды должен содержать несколько элементы:

• Цена покупки : сколько вы заплатите за дом при закрытии в какой-то момент в будущем
• Срок : количество месяцев, в течение которых договор будет в силе, другими словами, сколько времени у вас есть покупка (обычно от одного до трех лет)
• Опционная плата : авансовый платеж, который становится частью вашего первоначального взноса, если вы завершите покупку (обычно 1% от покупной цены)
• Арендный кредит : дополнительно — рыночная арендная плата, выплачиваемая продавцу, которая становится частью вашего первоначального взноса, если вы закрываете покупку (обычно на 10-15% выше рыночной арендной платы)

Ваш договор также содержит положения об аренде:

• Срок ежемесячной арендной платы и штрафы за просрочку платежа
• Утверждение домашних животных, соседей по комнате и внесение изменений в помещения
• Правила, касающиеся шума, парковки и прочего поведения
• Ваши обязанности по содержанию дома

Обратите внимание, что как пока вы закрываете свой покупки, дополнительных денег, которые вы платите за аренду, и Опционная плата пойдет на ваш первоначальный взнос.Однако, если вы выберете , не , чтобы купить дом в конце концов, или если вы по другим причинам не сможете его закрыть в соответствии с вашим по контракту, вы теряете все эти деньги продавцу.

Аренда в собственность может помочь вам быстрее, особенно если у вас есть проблемы с кредитом, которые мешают вам получить ипотеку прямо сейчас.

Но варианты аренды полны подводных камней. Быть уверенным вы понимаете плюсы и минусы сдачи в аренду домов и финансирования собственником, чтобы сделать вашу попытку домовладения выгодным. успех и избежать дорогостоящих ошибок.

Варианты аренды по сравнению с договорами аренды с выкупом

Договор аренды-купли-продажи это еще один вид договора аренды с выкупом. Лизинг-покупка отличается от вариант аренды; вместо того, чтобы дать вам возможность купить дом в конце аренда, этот договор требует вас купить дом по окончании срока аренды.

Это требование к покупке дом в конце срока аренды может создать проблемы, если вы все еще не можете получить традиционную ипотечную ссуду в то время.

Если вы не уверены, требует ли ваш договор аренды с правом собственности выкупить дом по окончании срока аренды, обязательно обратитесь за помощью к агенту по недвижимости или юристу перед подписанием.

Плюсы варианта аренды и минусы

В отличие от аренды с выкупом соглашение, договор аренды дает вам право, но не требует вы — купить дом после внесения арендной платы за определенный период.

Другие преимущества договор аренды включает:

• Когда стоимость домов растет, вы фиксируете сегодняшнюю цену и покупаете позже
• Аренда кредиты заставляют вас копить аванс на дом
• Вы можно избежать переезда, арендовав, а затем владев тем же домом.
• Вы можете приобрести, даже если вы не имеют права на получение традиционной ипотеки

Но есть и явные недостатки.Некоторые из самых больших рисков, которые связаны с домов, сдаваемых в аренду, включает:

• Стоимость дома может быть выше, чем ожидает продавец, и они могут отказаться продать
• Рыночная стоимость дома может упасть ниже продажной цены, и арендаторы решат не к покупке
• Арендаторы может нет имеете право на ипотеку для завершения покупки в конец договора аренды
• Арендаторы могли нарушать договор и продавцы отменить продажу, сохранив деньги опциона потенциального покупателя

Это большие риски.Вы должны только заключить договор аренды вариант, если вы уверены, что сможете получить ипотеку в конце срок аренды — и что к тому времени ваши приоритеты при покупке жилья не изменится.

Кроме того, убедитесь, что вы просмотрели контракт с профессиональным юристом или агентом по недвижимости, чтобы вы точно понимали, что означают условия и что произойдет, если продажа не будет завершена, как планировалось.

Что такое продавец финансирование?

Финансирование продавца отличается от варианта аренды или аренды дома с выкупом.Благодаря финансированию продавца вы совершаете покупку дома заранее. Но у вас нет договора аренды или традиционной ипотечной ссуды.

Вместо этого вы делаете регулярную ежемесячную ипотеку. платежи продавцу до тех пор, пока вы не сможете рефинансировать недвижимость, погасить ссуду или продать дом.

Срок вашего соглашения с продавцом составляет несколько месяцев или лет до полной 30-летней ипотеки.

Финансирование продавца может помочь вам сэкономить деньги, избегая кредитора сборы, или это может стать очень дорогим.Например, ваша процентная ставка может быть значительно выше, чем могут предложить традиционные кредиторы.

С другой стороны, продавец может готовы профинансировать вашу покупку, когда традиционные кредиторы пройдите по вашему заявлению.

В вашем контракте будут указаны условия покупки (что включено, сколько вы заплатите и дата закрытия), а также условия кредита (процентная ставка, ежемесячный платеж, срок платежа, штрафы за просрочку платежа, продолжительность кредита и др.).

Обратите внимание, что многие потребители меры защиты и правительственные постановления, которые применяются к ипотечным компаниям и банкам не относятся к частному или собственному финансированию.

Если вы не являетесь экспертом на местном рынке недвижимости и о финансировании дома, проконсультируйтесь с риэлтором или юристом по недвижимости, прежде чем покупать дом финансируется продавцом.

Риски финансирования продавца

Важно защитить себя при покупке дома на финансирование продавца. Делайте то, что сделал бы традиционный кредитор защитить свои вложения.

Потому что они так счастливы продавец будет их финансировать, многие покупатели не могут убедиться, что недвижимость честная сделка. Часто она не стоит ничего, близкого к запрашиваемой цене, или может потребоваться серьезный ремонт, чтобы сделать его безопасным или пригодным для проживания.

• Оплата оценки от лицензированного оценщика, которого вы выбираете сами, или цена брокера заключение лицензированного маклера по недвижимости
• Заказать и оплатить дом осмотр
• Получить отчет о праве собственности и получить полис страхования титула собственника.Это намного дешевле, чем политика кредитора. требуется традиционными ипотечными кредиторами, и он защищает вас, а не дом продавец
• Используйте эскроу-компанию или поверенного держать все денежные средства на депозите до тех пор, пока имущество не перейдет из рук в руки
• Запись о продаже в офисе регистратора округа

Вам также следует ознакомиться с предостережения о вариантах аренды выше, потому что многие из них также применимы к собственность, финансируемая собственником.

В дополнение к ежемесячному основная сумма и проценты по ипотечному кредиту, вы будете платить за страхование домовладельцев и налоги на недвижимость и, возможно, сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ).

Покупатели жилья должны получить эти суммы в письменной форме и убедиться, что вся оплата доступна. В противном случае вы рискуете потерять дом и вложенные в него деньги.

Варианты аренды: ошибки, которых следует избегать

Аренда с выкупом или лизинг — это договор, который вы можете использовать для покупки дома в будущем на условиях вы соглашаетесь на сегодня.

Если вы не соблюдаете, или «Нарушить» условия договора, продавец может сорвать всю сделку и тоже часто храните свои деньги.

Чтобы предотвратить этот наихудший сценарий, убедитесь, что вы принимаете правильные меры предосторожности перед заключением договора аренды или аренды с выкупом соглашение. Вот несколько распространенных ошибок, на которые следует обратить внимание.

Убедитесь, что договор приемлем для вашего будущего ипотечного кредитора

Если вы не говорите об аренде с выкупом соглашение правильно, многие ипотечные кредиторы не признают платеж, который вы так тщательно накопили. Вам нужно создать свою покупку и договор аренды правильно и вести тщательный учет, чтобы убедиться, что это не случаться.

Предположим, вы заплатили авансом гонорар в размере 5000 долларов США, а в течение двухлетнего периода добавлены еще 5000 долларов США в виде арендной платы кредит. Если ваша цена покупки составляет 200 000 долларов США, эти 10 000 долларов США в виде кредита создают 5% -ную скидку. оплата.

Однако, если вы и продавец ошиблись при составлении варианта аренды, кредитор не засчитает ваши 10 000 долларов в качестве первоначального взноса. Вместо этого предполагается, что цена покупки составляет 190 000 долларов США, и для получения ссуды 95% потребуются еще 9 500 долларов.

Не рискуй.И помните: пока продавец может составить договор, это вы потеряете свои деньги, если вы не может получить ипотеку и завершить покупку в течение срока аренды.

Будьте уверены, что будете возможность приобрести недвижимость в течение срока аренды. Если ваш кредит недостаточно хорош, или вы потеряете работу, все, над чем вы работали, чтобы купить дом может быть потерян.

Как рисовать вариант аренды

Правила

Fannie Mae позволяют банкам использовать ваши деньги накопленные за счет арендных платежей и опционных сборов для внесения первоначального взноса на ваш новый жилищный заем.

Но не все деньги, которые вы заплатили за аренду, пойдут на авансовый платеж, и вам понадобятся документы, подтверждающие накопленную арендную плату кредит.

Для определения размера арендной платы кредитор, утвержденный Fannie Mae. сравнит арендную плату, которую вы заплатили за последний год, с рыночной стоимостью аренда в тот же период.

Оценщик определяет рыночную арендную плату. Если рынок арендная плата составляет 15 000 долларов, а вы заплатили 25 000 долларов в виде арендной платы, 10 000 долларов разница может стать частью вашего первоначального взноса.

Убедитесь, что вы можете предоставить документы, необходимые для резервного копирования ваше дело. К ним относятся:

• Ваш договор аренды с указанием срока не менее 12 месяцев, согласованной ежемесячной арендной платы и других соответствующих условий
• Аннулированные чеки или квитанции, показывающие ваши фактические арендные платежи за последние 12 месяцев
• Оценка рынка аренда за тот же 12-месячный период

график оценки и аренды

Чтобы убедиться, что ваш арендный кредит идет на ваше будущее вниз оплата, попросите продавца установить вашу арендную плату выше справедливой рыночной арендной ставки.

Вам нужно будет доказать это позже ваша арендная плата выше рыночной. Соглашение должен указать сумму вашего платежа, покрывающую арендную плату, и «дополнительную» сумму что представляет собой арендный кредит.

Лицензированный оценщик поможет вам определить, на сколько увеличить арендную плату составление графика аренды. Вы все равно должны заказывать оценку перед заключением настоящего соглашения. Добавление графика аренды не увеличивает стоит дорого.

В течение срока аренды, вести тщательный учет истории арендных платежей.Эти записи понадобятся вам для ваше заявление на ипотеку, и неразумно полагаться на продавца, чтобы он оставил такие записи для вас.

Соглашение должно также ясно указать, что комиссия за опцион будет зачислена в счет первоначального взноса, а не в счет снижение стоимости дома. Если вы используете шаблона из авторитетного источника, в контракте не будет «скрытых» положений.

Избегайте проблемный мелкий шрифт

Это не редкость для домовладельцы / продавцы должны включить пункт, позволяющий им удерживать вашу ежемесячную арендную плату кредит в случае просрочки арендной платы.

Если этот пункт включен, быть очень, очень внимательно относитесь к своевременной оплате и доказательству ее оплаты. Составьте запасной план на случай, если вам не хватит одного месяца — имейте запасной фонд или кредитную линию, которую вы можете нажать.

В одном из примеров соглашения об аренде, предложенного Университетом штата Юта, арендатор / покупатель мог нарушить соглашение, просто используя «ненормативную лексику» в адрес ближайших жителей. Представьте, что вы пытаетесь разобраться в суде, что является «оскорбительным» выражением, если вас выгнали и ваша сделка по аренде с выкупом разваливается!

Убедитесь, что срок достаточно длинный, чтобы у вас была возможность финансировать недвижимость у обычного кредитора и чтобы вы могли позволить себе будущие выплаты по ипотеке.

Хищник продавцы и мошенничество с арендой в собственность

Согласно исследованию некоммерческой организации National Consumer Law Center, некоторые недобросовестные продавцы не хотят, чтобы вы совершали покупку.

Например, некоторые включают пункты позволяя продавцам отменить сделку и сохранить все ваши опционные деньги и кредит на аренду за опоздание с a единовременный платеж.

Вы можете быть обязаны в своем соглашение на покрытие технического обслуживания и ремонта, которые обычно были бы ответственность арендодателя.Опять же, если вы не можете поддерживать это обслуживание, вы может привести к потере ваших денег продавцу.

Одно исследование показало, что только около 20% Договоры аренды дома с выкупом фактически привели к завершению продажи. Иначе, потенциальные домовладельцы уехали, потеряли свои деньги или оказались в потеря права выкупа с ипотекой, которую они не могли себе позволить, или дома, которые стоили меньше чем они заплатили.

Потенциальным покупателям также следует опасаться мошенничества. Перед ведя переговоры о сдаче в аренду, узнайте, кто владеет домом, через титул поиск или через налоговую отчетность в местном суде.

Если человек, с которым вы заключаете договор аренды, не владеете недвижимостью, вы можете иметь дело с мошенником, который хочет украсть ваши авансовые деньги.

И убедитесь, что вы сами видите состояние дома прежде чем соглашаться на техническое обслуживание — особенно если ваш вариант покупки зависит от поддержание дома.

Обязательно нанять юриста

Поскольку варианты аренды или контракты, финансируемые собственником, обычно не предполагают участия ипотечных кредиторов и поскольку они могут казаться менее формальными, чем традиционная продажа, может возникнуть соблазн отказаться от юридического представительства.

Не надо. Процесс сдачи в аренду создает много больший риск для покупателя, чем при традиционных сделках. Вам понадобится адекватное представительство.

Нанять поверенного по недвижимости в работать от вашего имени. У продавца наверняка найдется умный человек, который сделает то же самое. вещь, и незнание может очень дорого обойтись вам — как заранее, так и позже, конец договора аренды.

Ваш адвокат может просмотреть ваш соглашение с продавцом и определение положений, которые могут несправедливо отменить ваш вариант или ваше право на покупку дома.

Адвокат также может посмотреть округа, чтобы убедиться, что дом, который вы планируете купить не находится в обращении, обременен залогом и не принадлежит кому-либо, кроме продавец.

Вам также следует попросить вашего юриста записать ваш вариант аренды или покупки в регистратор округа.

Это предотвратит передачу продавцом собственности, пока она находится в соответствии с контрактом с вами. Это также предотвратит приобретение продавцом дополнительной ипотеки под недвижимость без вашего ведома.

Альтернативы варианты аренды

Со всеми подводными камнями аренды варианты, и высокий процент отказов домов, сдаваемых в аренду с выкупом, зачем кому-то это?

Есть несколько распространенных причин, по которым покупатели могут подумать, что они не могут претендовать на получение ипотеки, и вместо этого вам нужно выбрать дом с выкупом:

• Новые заявители, работающие не по найму часто не могут получить ипотеку, пока у них не будет хотя бы двух лет успешной собственность
• Самостоятельная занятость заявители могут списывать большие суммы, которые убивают их доход.
• Люди с «удовлетворительной» или «плохой» кредитной историей часто думают о своей оценке недостаточно высок, чтобы получить ипотеку
• Претенденты с недавним отчуждением права выкупа или банкротства сталкиваются с периодами ожидания со многими традиционными ипотечными программами
• Многие арендаторы по-прежнему считают, что им нужен большой первоначальный взнос, чтобы профинансируйте дом и не пытайтесь получить обычное финансирование

Большинство этих препятствий можно преодолеть с помощью поддерживаемых государством или портфельных ипотечных продуктов.Часто это намного безопаснее и проще, чем недвижимость, сдаваемая в аренду.

Ипотека на соискатели самозанятых

Если вы работаете не по найму в совершенно новая сфера деятельности, вам, вероятно, понадобится двухлетний опыт работы. Однако, двухлетнего правила можно избежать при некоторых обстоятельствах, согласно к Fannie Mae.

Агентство рассмотрит вопрос об обеспечении ипотечного кредита для самозанятый заявитель, имеющий только 12-месячный опыт работы, если налоговые декларации заемщика показывают сопоставимый доход до самозанятость.

Налоговый учет должен показывать, что доход от предыдущих занятость возникла в сфере, связанной с текущей самозанятостью заемщика.

А как насчет самозанятых покупателей? которые созданы, но списывают большую часть своей валовой прибыли (до налогообложения) доход?

Для них есть ссуды на выписку из банка. Эти ипотечные программы различаются в зависимости от кредитора, но, как правило, заявитель должен предоставить банковскую выписку за 24 месяца. Кредитор усредняет депозиты, чтобы определить доход, доступный для погашения ипотеки.

Процентные ставки по этим программам немного выше. Но взамен вы рискуете, купив с возможностью аренды или контракта, финансируемого собственником, прекращается. Кредитор берет это вместо этого, а это дорогого стоит.

Ипотека на людей с низким кредитным рейтингом

Если ваш кредит недостаточно высок для ипотеки сегодня будьте осторожны. Взяв рискованную или недоступную аренду, или выплата по ипотеке, тебе будет все хуже и хуже. Обратитесь за советом к некоммерческий кредитный консультант, прежде чем влезть в новые долги.

Если у вас низкий кредитный рейтинг, но не обязательно плохой, вы все равно можете получить одобрение ипотеки.

Попробуйте ипотеку с государственной поддержкой как FHA. У вас есть хорошие шансы получить одобрение, если вы выполнили свои обязательства по согласованию минимум за последние 12 месяцев. С FHA ваш FICO может быть всего 500 со снижением на 10%. Или, что чаще, вы могли бы получить утвержден с кредитным рейтингом, начинающимся с 580 и сниженным всего на 3,5%.

Если ваш кредит снят, но ваш доход и первоначальный взнос высоки, неосновные кредиторы потенциально могут финансировать ты.Вы можете получить столь низкий балл FICO как 560 для многих из них, и вы, возможно, объявили о банкротстве вчера.

Это могут быть отличным выбором, если вы можете улучшить свою позицию и рефинансировать через год или два. Или если вы планируете переверните дом и не волнуйтесь, высока ли процентная ставка.

Ипотека с низким и без первоначального взноса

Никому нельзя запрещать домовладение, если внесение первоначального взноса является их единственным препятствием. Разнообразные кредитные программы и варианты могут помочь.

Обратите внимание, что у многих опционов есть доход ограничения, но эти ограничения, вероятно, выше, чем вы ожидаете.

Вот очень краткое изложение варианты:

• VA ипотечные кредиты — Разрешить первоначальный взнос 0% для правомочные ветераны и военнослужащие
• Ссуды USDA — Разрешить первоначальный взнос в размере 0% для Покупатели с низким и средним доходом в квалифицированной сельской местности
• Ссуды FHA — Разрешить первоначальный взнос в размере 3,5% и кредитный рейтинг от 580
• Обычная ипотека 97 — Fannie Mae и Freddie Mac допускайте снижение всего на 3%, если ваш кредитный рейтинг составляет не менее 620
• Fannie Mae HomeReady ипотека — Эта кредитная программа допускает 3% вниз, и покупатель дома может использовать доход от других членов семьи, чтобы помочь они имеют право на получение кредита
• Помощь при первоначальном взносе (DPA) — Государственные и местные органы власти, а также некоммерческим организациям, предлагайте гранты и ссуды под низкие проценты, чтобы помочь покупателям жилья покрыть первоначальный взнос и затраты на закрытие.Изучите программы DPA в вашем районе или обратитесь за помощью к своему агенту по недвижимости или кредитному специалисту
• Уступки продавца — Допускается продавец дома для покрытия части или всех ваших авансовых расходов по ипотеке, если они согласны на это
• Содействующие лица — Если у вас есть друг или семья участник с отличным кредитом и / или доходом, готовый совместно подписать вашу ипотеку, вы может пройти квалификацию более легко. Но будьте осторожны, потому что этот человек ставит рискуют потерять свой кредитный рейтинг и сбережения, если вы не сможете ваши выплаты по ипотеке

Благодаря большому разнообразию вариантов ссуды и помощи программы, авансовые фонды являются гораздо меньшим препятствием для домовладения, чем они раньше был.Часто вопрос лишь в том, чтобы изучить возможные варианты и найти правильная стратегия покупки нового дома.

Проверьте свое право на ипотеку (27 июля 2021 г.)

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Средние ставки по ипотечным кредитам все еще близки к рекордным минимумам, что означает, что потенциальные покупатели могут покупать дома с меньшими затратами на финансирование.

Но ваша фактическая ставка также будет зависеть от вашего кредитного рейтинга, отношение долга к доходу и недвижимость, которую вы хотите купить. Даже если ты думаешь аренда с выкупом — ваш лучший выбор, по крайней мере, рассмотрите свои шансы получить фактическая ипотечная ссуда.

Имеет смысл сесть с хороший кредитный специалист, прежде чем прибегать к более рискованным видам варианты сдачи в аренду.

Если вы выбираете вариант аренды с выкупом или аренды, относитесь к нему, как к кредитору. Защитите себя с помощью юридических консультаций, оценок, проверок и убедитесь, что ваша транзакция публично зарегистрирована.

Подтвердите новую ставку (27 июля 2021 г.)

Аренда с возможностью выкупа Пояснение | Home Guides

Аренда с правом выкупа, также известная как покупка с правом аренды, — это вариант для тех покупателей, которые хотят владеть домом, но не могут получить финансирование или не имеют полного первоначального взноса.Это также хороший вариант для тех домовладельцев, которым нужно быстро съехать и продать дом, например, для лиц, переводящих работу.

Идентификационный номер

Договоры аренды с выкупом представляют собой договоры аренды с определенным сроком, по которым осуществляется покупка недвижимости. Продавец и арендатор / покупатель заранее согласовывают установленную цену продажи, а также срок аренды. Стандартный год — от одного до трех лет. Арендатор / покупатель должен приобрести дом до конца срока. Аренда стандартная, за исключением того, что арендатор / покупатель обычно несет ответственность за содержание и уход за недвижимостью.Продавец хранит документ до продажи.

Соображения

Покупка по аренде требует внесения денег в качестве гарантийного депозита / условного депонирования. Эти деньги обычно не возвращаются, если покупка не совершается, но зачисляются на счет покупной цены при закрытии. Этот залог составляет от 2,5 до 7 процентов — достаточно, чтобы арендатор / покупатель мог уйти от него, но не настолько, чтобы это было не по карману. Многие соглашения также включают кредит в счет покупной цены из ежемесячной арендной платы.Продавец записывает сумму или процент в договор.

Преимущества для покупателя

Большинство покупателей, пользующихся арендой, имеют проблемы с кредитом, которые не позволяют им совершить покупку сейчас, но со временем исчезнут. Банкротства имеют минимальное время ожидания после выписки, как и потери права выкупа, прежде чем покупатель сможет претендовать на получение ипотеки. Кредиторам также требуется определенный период чистого кредита для утверждения ссуды. Покупка в лизинг позволяет арендатору / покупателю попасть в дом, который они хотят, и сэкономить деньги до покупной цены, ожидая соответствующий период для решения своих кредитных проблем.Другие покупатели, которые могут воспользоваться выгодой от покупки в лизинг, — это те, кто достаточно уверен в районе или доме, но хочет иметь возможность отказаться от покупки, если время покажет, что она не подходит. Хотя покупатель / арендатор потеряет свой депозит, это меньше, чем он потерял бы на заключительных расходах и гонорарах агента по недвижимости, если бы ему пришлось покупать и продавать дом.

Льготы для продавца

Продавцы, которым нужно быстро освободить дом и которым сразу же нужен кто-то в доме, но которые не хотят быть долгосрочными арендодателями, являются традиционными продавцами с выкупной арендой.У этих продавцов нет времени, чтобы дом пустовал, пока они выплачивают две ипотеки. Быть домовладельцем означает, что домовладелец будет нести ответственность за любое обслуживание, ремонт и повреждение дома, что очень часто встречается при аренде, потому что арендаторы не имеют долгосрочной заинтересованности в доме или его структуре. Арендатор / покупатели действительно имеют долгосрочный интерес к дому, потому что они будут его покупать и заботиться о доме лучше, чем обычно это делал бы арендатор. Кроме того, большой залог означает, что у владельца будет достаточно денег, чтобы произвести ремонт и выплатить ипотеку в ожидании другого покупателя, если арендатор / покупатель не приобретет дом.

Недостатки

У договора аренды с покупкой есть несколько недостатков как для продавцов, так и для покупателей. Арендатор / покупатели с проблемами кредита уже не выполняли свои финансовые обязательства, поэтому продавцы рискуют снять дом с рынка в надежде, что арендатор / покупатель его купит. Продавец не может требовать слишком большой залог, потому что он ограничит круг доступных арендаторов / покупателей. Кроме того, цена покупки обычно основана на текущей рыночной стоимости, поэтому продавец может потерять деньги из-за покупной цены позже, если рыночная стоимость дома выросла.

С другой стороны, арендатор / покупатели не получают налоговых преимуществ владения домом во время аренды, но несут всю ответственность. Они также могут не полностью использовать собственность, потому что они заключили договор аренды и не владеют имуществом. Любые улучшения, которые они вносят, потенциально могут быть потеряны, если они обнаружат, что не могут купить дом или продавец решит выселить их за нарушение договора аренды.

6 вопросов о соглашении об аренде с опционом

Если вы мечтаете о домовладении, но у вас нет первоначального взноса или кредитного профиля, чтобы воплотить его в жизнь, вариант аренды с выкупом — один из нескольких возможных вариантов.

Что такое аренда с правом выкупа?

Опцион на аренду — это договор, в котором арендодатель и арендатор соглашаются, что в конце определенного периода арендатор может выкупить недвижимость. Арендатор платит авансовый взнос и дополнительную сумму каждый месяц, которая идет в счет возможного первоначального взноса. Если вы решите не покупать дом в конце срока действия соглашения, вы потеряете плату за опцион, а также все деньги, которые вы положили в качестве первоначального взноса, но продавец не сможет прийти за вами за то, что вы решили не выполнять покупка.

Договоры аренды под другими названиями, в том числе:

• Договоры аренды с выкупом
• Аренда-опция
• Вариант аренды с правом выкупа
• Опция с правом выкупа
• Аренда с правом выкупа
• Аренда с правом выкупа

Вопросы по аренде с правом выкупа

Договоры аренды с правом выкупа могут быть сложными, поэтому прежде чем двигаться дальше, убедитесь, что вы ответили на следующие вопросы:

1.Как структурирована сделка?

Вы должны понимать все условия сделки, включая продолжительность соглашения и размер комиссии за опцион, которая может быть любой, но обычно варьируется от нескольких сотен долларов до 20 процентов от стоимости. дома. Как правило, вы платите арендную плату выше рыночной, причем часть арендной платы идет на будущий первоначальный взнос за недвижимость. Вам нужно, чтобы адвокат по недвижимости, имеющий опыт работы с этими соглашениями, ознакомился с контрактом, прежде чем подписывать его.

2. Какие у меня планы по подготовке к покупке?

Поговорите с кредитором перед заключением договора аренды с правом выкупа, чтобы убедиться, что он перечислит деньги, которые вы заплатили домовладельцу помимо арендной платы, на вашу покупку. Таким образом, вы будете знать, сколько денег вам понадобится для покрытия первоначального взноса и затрат на закрытие сделки в дальнейшем.

«Когда вы оформляете опцион на аренду, вы делаете ставку на то, что получите право на ипотеку и сможете оформить и купить недвижимость», — говорит Тимоти МакФарлин, адвокат по недвижимости из Лос-Анджелеса.«Убедитесь, что у вас есть способ сделать это».

В дополнение к накоплению первоначального взноса, используйте свое время, снимая аренду, чтобы улучшить свой кредит, чтобы претендовать на лучшую ставку, когда придет время покупать дом. Другими словами, погасите свой долг, избегайте открытия новых кредитных счетов и оплачивайте все свои счета вовремя.

3. Как обстоят дела на рынке жилья в моем районе?

Вы можете либо заранее согласовать покупную цену, либо согласиться с тем, что продажные цены будут зависеть от оценки во время продажи.Стоимость жилья может колебаться в течение периода аренды, поэтому важно знать, можно ли изменить цену, прежде чем покупать.

На рынке, где цены на жилье растут, покупателю может быть выгодно зафиксировать цену заранее. Но на рынке, где цены падают, вы можете согласиться заплатить больше, чем будет стоить дом на момент покупки. В этом случае вам может быть труднее получить одобрение на ипотеку или собрать достаточный первоначальный взнос плюс расходы на закрытие.

4. Кто за что отвечает?

В договоре об аренде должно быть указано, кто несет ответственность за обслуживание и ремонт дома, а также кто будет оплачивать сборы ассоциации домовладельцев и коммунальные услуги. Вам необходимо иметь страховку арендатора, и владелец несет ответственность за приобретение страховки арендодателя.

5. Нужен ли мне домашний осмотр?

Как и при любой покупке дома, очень важно пройти профессиональный осмотр дома, чтобы убедиться, что вы делаете разумные вложения.Это будет стоить несколько сотен долларов авансом, но оно того стоит, чтобы убедиться, что у объекта нет серьезных красных флажков. Если отчет о проверке выявляет дорогостоящие проблемы, вам нужно решить, когда будет проводиться этот ремонт и кто будет за него платить.

6. Рассматривал ли я другие варианты?

Договор аренды с правом выкупа может быть решением для некоторых потенциальных покупателей жилья, но не для всех. Если вы не уверены, что сможете приобрести дом в конце срока аренды, возможно, вам лучше будет заключить стандартный договор аренды.Тем временем найдите время, чтобы поработать над своим кредитом, накопите дополнительные деньги и приведите свои финансы в лучшую форму, чтобы вы могли нанести удар, когда придет время. В конце концов, было бы напрасной тратой вкладывать дополнительные деньги в вариант аренды и арендную плату выше рыночной, не добиваясь значительного прогресса на пути к домовладению.

Кимберли Коул, пресс-секретарь некоммерческой финансовой консультационной компании Navicore Solutions, предлагает потенциальным покупателям изучить программу помощи при первоначальном взносе Министерства жилищного строительства и городского развития США.

«Условия этих программ могут лучше послужить вам и дать вам возможность совершить покупку сразу, вместо того, чтобы быть обязанным арендодателю в течение года», — говорит Коул.

Итог

После того, как вы определили, что соглашение об аренде с правом выкупа имеет для вас смысл, попросите юриста по недвижимости просмотреть документы, которые могут включать отдельный договор аренды и договор купли-продажи. Попросите юриста объяснить вам соглашение и попросить разъяснений по всему, чего вы не понимаете, прежде чем подписать его на пунктирной линии.

Подробнее:

Справочник покупателя по варианту аренды

В 2005 году я стал арендодателем. Мы с хорошим другом начали инвестировать в дома для одной семьи на Среднем Западе. Мы приобрели два права выкупа HUD в 2005 году, и с тех пор мы добавили еще 3 права выкупа HUD в наш портфель, а затем продали два дома.

Когда мы рекламируем один из наших домов в аренду, мы всегда рекламируем его как дом с правом аренды. Это также называется вариантом аренды, мы структурируем соглашение, чтобы позволить арендаторам приобрести дом в течение определенного периода времени по установленной цене.

Мы заключили несколько договоров аренды с арендаторами, хотя мы продали арендатору только один из домов (подробнее об этом через минуту). Этот опыт научил меня двум вещам: (1) арендаторы совершают серьезные ошибки при заключении договора аренды и купли-продажи, и (2) некоторые арендодатели пользуются арендаторами, которые не понимают, как подходить к договору об аренде с правом собственности. дом.

В то время, когда доступ к ипотечным кредитам был более легким, аренда недвижимости с выкупом отошла на второй план.Однако сейчас такие договоренности возвращаются. Аренда в собственность может помочь потенциальным покупателям получить жилье до того, как они накопят первоначальный взнос. Однако в этой договоренности легко ошибиться, поэтому мы поговорим здесь о том, как вести переговоры о справедливом варианте аренды и как определять потенциальные ловушки.

Вот темы, которые мы рассмотрим:

• Варианты аренды 101 : Краткое изложение варианта аренды и моменты, которые следует учитывать при принятии решения о том, подходит ли вам аренда собственного дома.
• Относитесь к варианту аренды как к покупке : Хотя нет обязательства покупать дом в течение срока действия опциона, арендаторы должны заключать сделку, как если бы они покупали дом.
• Ключевые условия варианта аренды : Обзор следующих ключевых условий —
  • Договор аренды
  • Плата за вариант аренды (правило 1%)
  • Срок действия
  • Кредит на аренду (правило 15%)
  • Обязательства по обслуживанию
  • Цена покупки
• Финансирование покупки с правом аренды
• Налоговый кредит в размере 8000 долларов США

Варианты аренды 101

Вариант аренды, покупка или аренда дома включает два соглашения: договор аренды и возможность покупки недвижимости.

Договор аренды в большинстве случаев представляет собой стандартное соглашение между арендодателем и арендатором об аренде собственности по согласованной цене на согласованный срок. Опцион дает арендатору право приобрести недвижимость в согласованные сроки (обычно от одного до трех лет) по согласованной цене.

Есть несколько причин, по которым вариант аренды может быть привлекательным способом покупки дома. Во-первых, варианты аренды нравятся тем, у кого не хватает денег на первоначальный взнос. С помощью арендных кредитов (см. Ниже) арендатор может накапливать наличные, которые идут на первоначальный взнос.Кроме того, в течение периода аренды арендатор может сэкономить деньги, помимо арендного кредита, которые он направит на дом.

Подробнее: Какой кредитный рейтинг вам действительно нужен, чтобы купить дом?

Во-вторых, те, у кого низкий кредитный рейтинг, могут работать над улучшением своей оценки FICO в течение срока аренды. Это может помочь им получить более выгодные ставки и условия по ипотеке, когда они в конечном итоге будут готовы к покупке.

И, наконец, аренда собственного дома дает арендаторам возможность жить в доме и познакомиться с соседями, прежде чем совершить покупку.

Конечно, вам не обязательно снимать дом с возможностью покупки, чтобы достичь всего этого. Вы можете просто арендовать дом в районе, который вас интересует, сэкономить на первоначальном взносе при аренде и поработать над восстановлением своего кредитного рейтинга. Но для тех, кто все-таки заключает покупку в лизинг, обычно приводятся вышеупомянутые причины.

Относитесь к арендной покупке, как к покупке дома

Прежде чем мы рассмотрим ключевые условия, следует помнить об одном очень важном моменте: вы должны относиться к арендной покупке недвижимости так, как если бы вы покупаете дом.

Меня поражает, как некоторые люди вносят плату за вариант аренды и заключают трехлетний контракт, проведя в доме 10 минут. Почти всегда эти люди не пользуются возможностью купить дом. Вместо этого они переходят к другому варианту аренды в другом месте.

Стоит ли арендовать дом или купить его?

Целью арендной покупки должно быть то, что вы в конечном итоге приобретете дом. Хотя промежуточные события могут привести к тому, что вы не воспользуетесь опционом, вам следует относиться к транзакции так, как будто вы это сделаете.Итак, что это значит?

Во-первых, вы должны осмотреть дом, как при покупке. Если вы нанимаете домашнего инспектора, попросите друга или члена семьи осмотреть дом или осмотрите дом самостоятельно, вам следует осмотреть дом, как если бы вы собирались подписать договор купли-продажи.

Во-вторых, поищите дом, которым вы действительно хотите владеть. Часто арендаторы заключают договор аренды, потому что дом оказывается свободным, а не потому, что он действительно хочет владеть им.

И, наконец, обговорите все условия сделки, как если бы это была покупка. А теперь давайте рассмотрим основные условия аренды.

Основные условия аренды

Вот несколько ключевых терминов, с которыми вам следует ознакомиться, прежде чем рассматривать ситуацию с арендой с выкупом.

Договор аренды

Вариант аренды — это, прежде всего, договор аренды. Ключевыми условиями любого договора аренды являются арендная плата и срок. Однако в этих сделках следует помнить о двух ключевых моментах.

Связано: Как бесплатно получить кредитный рейтинг

Во-первых, арендная плата должна соответствовать разумным рыночным условиям аренды дома. Арендная плата не должна быть выше из-за того, что в сделке присутствует вариант аренды. Помните, что вы будете платить опционный сбор, который покрывает стоимость вашего права на покупку дома. Арендная плата есть арендная плата. Я слышал ужасные истории об арендаторах, которые соглашались на возмутительную арендную плату, потому что домовладелец убедил их, что это было оправдано в свете варианта аренды.

Во-вторых, срок действия опциона должен дать вам достаточно времени, чтобы накопить авансовый платеж и восстановить кредит. Если вы знаете, что это займет два или три года, вариант на один год — пустая трата времени и денег.

Если вы не уверены, сколько времени вам понадобится, чтобы получить ссуду, поговорите с ипотечным брокером, прежде чем заключать сделку. Они должны быть в состоянии дать вам некоторое представление о том, сколько времени потребуется, чтобы получить ваши финансы, чтобы претендовать на жилищную ипотеку. Как правило, срок от двух до трех лет является обычным для домов с выкупом с выкупом… по крайней мере, именно в них мы инвестируем.

Плата за вариант аренды (правило 1%)

Плата за вариант аренды — это стоимость опциона на покупку дома. Как правило, опция действует в течение всего срока аренды. Другими словами, если срок аренды составляет три года, опция дает вам право, но не обязанность, купить дом в любое время в течение этих трех лет. При обсуждении комиссии за опцион помните о трех ключевых факторах:

• Размер комиссии за опцион (около 1% от покупной цены)
• Возмещается ли комиссия (обычно нет)
• Применяется ли комиссия к покупка дома (в общем да)

Во-первых, конечно, это размер гонорара.Как правило, 1% от покупной цены дома является разумным. Стоимость домов, которые мы сдаем в аренду, варьируется от 130 000 до 175 000 долларов. Опционные сборы, которые мы взимаем, обычно составляют от 1450 до 1950 долларов, что немного выше 1%.

Что я узнал от продажи недвижимости (и почему я никогда не сделаю этого снова)

Тем не менее, мы не требуем от арендаторов вносить залог при заключении сделки по аренде. Я видел, как арендодатели запрашивали и получали опционные сборы до 5%.Я полагаю, если они могут это понять, почему бы не спросить. Но для арендатора 5% в большинстве случаев слишком много. Если владелец недвижимости просит 5%, ведите переговоры или продолжайте поиски.

Во-вторых, признайте, что плата за опцион не возвращается. Если вы не купите дом, арендодатель все равно удерживает плату. Таким образом, возможность аренды дома аналогична договору об опционе на акции. Стоимость опциона не возвращается, даже если вы решите не использовать опцион.

В результате вам следует хорошо продумать сделку, прежде чем заключать договор.Решите, действительно ли вы, , хотите купить дом и есть ли у вас для этого финансовые средства в течение срока действия опциона.

Наконец, убедитесь, что комиссия пойдет на ваш первоначальный взнос, если вы воспользуетесь возможностью покупки. По моему опыту, это типично, но вы можете встретить некоторых арендодателей, которые стремятся по-разному относиться к некоторым или всем опционным гонорарам.

Кредит на аренду

В большинстве договоров аренды арендатор получает кредит, который пойдет на покупную цену, если он купит недвижимость.Эти деньги идут домовладельцу и, как правило, не возвращаются. Таким образом, он не поступает на счет условного депонирования и не возвращается в ваш карман, если вы решите не покупать дом. Но это снижает покупную цену дома, если вы решите его купить.

Связано: 6 Неожиданных расходов Новые домовладельцы должны быть готовы платить

Хотя универсально согласованной суммы не существует, для жилой недвижимости от 10% до 15% ежемесячной арендной платы представляется хорошим практическим правилом. .Например, для дома стоимостью 1295 долларов в месяц мы предлагаем ежемесячный кредит на аренду в размере около 150 долларов. Арендный кредит является важной частью сделки для арендаторов как минимум по двум причинам.

Во-первых, это, конечно, снижает стоимость дома, когда вы используете опцион на его покупку. Во-вторых, это может помочь вам увеличить первоначальный взнос за дом. Главное — убедиться, что сделка включает справедливую арендную плату.

Изучая условия договора, обращайте внимание не только на сумму.Например, мы ставим арендную плату в зависимость от своевременной оплаты. Если арендная плата задерживается на один месяц, наш арендатор теряет арендную плату за этот месяц. Это обычная договоренность, и вы, как арендатор, захотите, чтобы она была на вашем радаре.

Обязательства по техническому обслуживанию

Недавно мы начали перекладывать обязанности по техническому обслуживанию на арендатора. Такая практика не редкость, особенно с земельными договорами или договоренностями об аренде с выкупом. Однако с точки зрения арендатора принятие на себя ответственности за содержание собственности может показаться нежелательным финансовым риском.Что ж, в некоторой степени это так.

В контракте должно быть четко указано, как распределяются время и затраты на техническое обслуживание. Например, покупатель может нести ответственность за базовое обслуживание газона и внешнее / внутреннее обслуживание, но только не более определенной суммы в долларах в год в качестве платы за обслуживание.

Подробнее: Повышает ли оплата аренды ваш кредит?

Вы также можете отделить базовое обслуживание от капитальных улучшений, таких как замена крыши.Опять же, не во всех контрактах будут указаны эти проблемы, но добавление их в ваш могло бы быть хорошей идеей.

Если вы все же найдете домовладельца, который хочет, чтобы вы взяли на себя обязательства по содержанию, и вы готовы принять на себя эту ответственность, вот совет: вместо того, чтобы брать на себя эту ответственность в первый день, подумайте о том, чтобы отложить передачу на шесть месяцев. Это дает вам возможность выявить любые скрытые проблемы с домом и отремонтировать их за десять центов арендодателя. Фактически, это дает вам шестимесячную гарантию на дом.

Самостоятельное обслуживание собственности по истечении этого срока может показаться обременительным. Но это также поможет вам понять, подходит ли вам эта собственность как домовладелец.

Цена покупки

Арендаторы допускают две большие ошибки при согласовании цены покупки. Во-первых, они не договариваются о более низкой цене. Во-вторых, они заключают сделки с опционом на покупку, цена которых не фиксирована.

Связано: Стоит ли когда-нибудь выплачивать ипотеку на арендуемую недвижимость раньше срока?

С тех пор, как мы начали предлагать наши дома в аренду, ни один арендатор даже не пытался договориться о цене покупки.Это большая ошибка. Цена покупки всегда обсуждается при заключении сделки по аренде, как если бы вы покупали дом сразу.

Найти стоимость дома в Интернете несложно. Начните с веб-сайтов о стоимости жилья в Интернете, чтобы получить приблизительное руководство. Затем посмотрите на сопоставимые дома, проданные за последние шесть месяцев. Вооружившись этой информацией, договоритесь о справедливой цене.

Какую бы цену вы ни договорились, она должна быть зафиксирована в течение срока действия опциона. Избегайте сделок, в которых цена покупки будет «согласована» позже или будет основана на какой-то будущей оценке.Опционная плата выплачивается в обмен на право покупки дома по установленной цене в течение согласованного периода времени. Если домовладелец не согласен на справедливую фиксированную цену, поищите другую недвижимость.

Финансирование покупки с выкупом в аренду

Может показаться странным говорить о финансировании, поскольку вам не понадобится ипотека до тех пор, пока вы не решите купить. Но я рекомендую вам поговорить с ипотечным брокером ПЕРЕД заключением договора аренды. Хороший ипотечный брокер честно оценит ваши шансы на получение кредита в течение срока действия опциона.