Аренда жилья с последующим выкупом: Условия аренды недвижимости с последующим выкупом

Содержание

Условия аренды недвижимости с последующим выкупом

Аренда квартиры

05.06.2018

8.4 тыс.

5.6 тыс.

8 мин.

Не всегда можно решить свои жилищные проблемы простой покупкой квартиры. При нехватке денежных средств многие снимают жилье, в дальнейшем же рассчитывая его выкупить.

Но в Российском законодательстве не существует документа, предполагающего одновременно и аренду, и последующий выкуп.

Данное действие должно происходить в два этапа: сначала найм, а по истечении определенного срока заключают дополнительный договор купли/продажи.

В вопросах приобретения жилья аренда квартиры с последующим выкупом — явление хоть и известное, но не распространенное.

Обычно договор заключается между предприятиями, а если одной из сторон выступает муниципалитет, то с государством. Физические лица такой документ заключают крайне редко. Данная процедура, по сути, напоминает некий лизинг.

То есть одна сторона за определенную сумму предоставляет жилое помещение, другая же пользуется им, как сочтет нужным.

В договоре прописывают ежемесячную фиксированную оплату. По истечении определенного срока арендованная недвижимость переходит нанимателю в собственность при условии полного расчета по всем оговоренным платежам. И все-таки законодательно эти понятия имеют существенные различия.

Арендатор имеет право просто оплачивать аренду, а последующий выкуп съемного жилья не является его обязанностью.

В большинстве случаев, когда возникает необходимость в заключении соглашения об аренде и дальнейшем ее выкупе, делается это между близкими людьми или родственниками. Так можно избежать недопонимания и судебных тяжб.

Существует несколько обязательных моментов, которые стоит учесть при составлении соглашения А именно:

  1. 1. Право выкупа непременно отражают в договоре. Если указано будет только право преимущественной покупки, суд при разбирательстве не учтет данный пункт. То есть четко указывают, что наниматель может выкупить жилое помещение после окончания срока найма (либо до этого).
  2. 2. Необходимо заранее оговорить ценовые условия. В одном случае это ежемесячные платежи за аренду, а в дальнейшем — цена за выкуп. В другом – цена квартиры распределяется в виде ежемесячных арендных сумм. Полная, окончательная стоимость помещения также прописывается. Без этих данных сделка будет недействительна.
  3. 3. Документ должен содержать описание помещения: метраж (жилой/нежилой), количество комнат, состояние коммуникационного оборудования, этаж, адрес и т. д. К договору прилагают техпаспорт и схему.
  4. 4. Необходим пункт об обязанности арендатора передать право собственности в случае, когда стоимость будет полностью погашена в установленный срок.
  5. 5. В приложении указывают акт приема-передачи жилья с подробным отображением тех.состояния.
  6. 6. В условиях найма прописывают не только выкупную оплату, но и коммунальные платежи, возможные затраты на ремонт и форс-мажорные обстоятельства в виде аварий, повреждения коммуникаций и т. д.
  7. 7. Оплата аренды обязательна в соглашении, при отсутствии данного пункта его можно признать ничтожным. Оговаривается первоначальный взнос, страховка, налоговые выплаты.
  8. 8. Отражена цена жилья на момент заключения соглашения и с учетом инфляции, если срок выплат предполагается достаточно длительным.
  9. 9. А также вид валюты, в которой будет рассчитываться стоимость помещения. Все оплаты производят через банк, для достоверности и подтверждения при судебных разбирательствах и спорах.
  10. 10. Отмечена ответственность арендатора и нанимателя при несоблюдении соглашения, при частичном уклонении и при чрезвычайных ситуациях.

Все перечисленные пункты должны быть обязательно внесены. В противном случае договор не является заключенным, и, как следствие, между физическими лицами не возникнет правовых отношений.

Скачать образец договора аренды с последующим выкупом.

Так как право собственности на жилое помещение (дом или квартиру) наступает только после официальной, государственной регистрации, существует определенный порядок составления соглашения:

  • оно составляется по определенному образцу и обязательно письменно;
  • если впоследствии предполагается передача помещения в собственность, оформлять необходимо нотариально;
  • непосредственный процесс перехода права собственности от арендодателя к арендатору четко, по пунктам указывают в документе;
  • бумагу составляют в 3 экземплярах;
  • прописывают одновременно условия аренды и последующей продажи;
  • заинтересованные лица должны быть согласны со всеми пунктами.

Так как сделка предполагает двойной характер, при ее оформлении потребуется достаточно большой список документов:

  • паспорта, удостоверяющие личность всех участников;
  • при наличии у сторон супругов, их письменное, нотариально заверенное согласие;
  • документ о заключении брака;
  • тех. план и кадастровый паспорт жилого помещения;
  • документ, удостоверяющий право собственности на квартиру;
  • номер банковского счета для внесения платежей;
  • документ об оценочной стоимости жилья;
  • справка из Росреестра о том, что на имуществе нет никаких обременений;
  • если договор заключается с компанией-застройщиком, необходимо представить нотариально заверенную копию устава юридического лица и документ о регистрации;
  • справка о том, что жилое помещение не обременено коммунальными долгами.

Если срок договора четко не прописаны, то он по умолчанию составляет 5 лет. Если время все же указано, то его можно сократить до 1 года. При заключении долгосрочного соглашения (от 12 месяцев), оно подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Делается это не позднее 1 месяца, отсчет идет от даты подписания

Для того чтобы избежать недоразумений и последующих споров, не стоит производить оплату «из рук в руки», даже если физические лица — близкие родственники. Существуют следующие варианты оплаты:

  • наличными при условии написания расписки;
  • банковским переводом с получением чека, в котором указана цель перевода;
  • электронным переводом с распечаткой чека;
  • банковским переводом на специализированный счет. Обычно такой счет «замораживается» до срока передачи прав собственности новому владельцу (банковский аккредитив).

Важно оговорить с владельцем квартиры разделение счетов – один за аренду, другой за взнос. Либо высылать средства на один счет, но с указанием разных целей выплат. Это предотвратит желание собственника подменить платежи и потребовать дополнительных денег.

В законодательстве не прописано четких правил, по которым заключаются такие сделки, поэтому учесть некоторые нюансы просто необходимо. Это лучший способ избежать мошенничества и уклонения от исполнения своих обязательств. Обратить внимание следует на следующие моменты:

  1. 1. В одном документе сразу указывают на факт аренды и последующей продажи. Дополнительно каждый пункт стоит подкрепить законодательной базой.
  2. 2. Необходимо не только определить цену недвижимости на момент заключения договора, но и учесть ее изменение за время аренды, иначе одна из сторон окажется в невыгодном положении. Один из пунктов должен содержать порядок индексации.
  3. 3. Важно помнить, что наниматель становится собственником только после внесения всех оговоренных сумм. И если по каким-либо причинам сделка будет расторгнута, выплаченные деньги обратно не вернутся. Они будут приравнены к оплате за аренду.
  4. 4. Существует возможность досрочного завершения аренды, при условии внесения всей суммы до истечения срока. Делается это только по соглашению обеих сторон. Данный момент стоит обговорить заранее и обязательно письменно обозначить в документе.

Некоторый процент рисков существует при оформлении любой коммерческой сделки. В данном случае законодатель не защищает ни одну из сторон. Если возникнет необходимость разрешать ситуацию в суде – результат непредсказуем.

Небезопасность сделки для владельца недвижимости:

  • основное – это инфляция. Бывает, что квартиры падают в цене, но в большинстве случаев стоимость со временем увеличивается. И если договор заключен на длительное время, владелец теряет значительную сумму выгоды, в среднем 15–20%;
  • наниматель, а впоследствии предполагаемый владелец, может использовать предоставленную жилплощадь не для проживания, а в коммерческих целях, или сдавать ее в внаем;
  • коммунальные платежи и налоги растут регулярно, и если данный факт не учесть при заключении сделки, со временем это сведет на нет прибыль от оплаты аренды. Необходимо заранее договориться о тарификации выплат.

Опасностей при заключении сделки у нанимателя гораздо больше:

  • на весь срок аренды квартира не является собственностью арендатора, т. е. нанимателю нельзя полноценно ею распоряжаться. Со своей стороны продавец имеет право расторгнуть сделку в любой момент (он заплатит причитающиеся штрафы, но они могут быть несущественными по сравнению с уже полученной прибылью). Вернуть заплаченные за найм средства не получится даже через суд;
  • арендодатель имеет возможность резко увеличить стоимость оплаты за наем;
  • владелец квартиры может скончаться до окончания срока аренды и не успеть передать помещение в собственность. В данном случае есть вероятность, что наследники будут не согласны с заключенным договором (денег-то они не видели), и тогда предстоят длительные судебные разбирательства, особенно если наследников много. Они могут не согласиться с прежними условиями договора, и придется пересматривать их не в пользу нанимателя;
  • недвижимость, на которую претендует наниматель, оказалась под залогом/арестом по вине владельца, если он не вносил оплату, не платил налоги, наложен арест за неуплату алиментов и т. д. Квартира в результате будет потеряна, если собственник стал банкротом.

Невозможно оговорить все условия сделки, многие из них базируются на доверительных отношениях между обоими лицами. Поэтому в большинстве случаях подобные соглашения заключаются между близкими людьми или родственниками.

Приняв решение заключить договор аренды с последующим выкупом, необходимо осознавать, что в такой сделке существуют как плюсы, так и минусы. К минусам можно отнести:

  1. 1. Отсутствие законодательной базы и небольшая практика, в том числе и судебная.
  2. 2. Вступление в право собственности только через достаточно длительный срок.
  3. 3. Гибкость первоначальных условий, которые можно изменить.
  4. 4. Даже при наличии договора владелец в любой момент может заложить свое имущество, не спрашивая согласия арендатора и не ставя его в известность. Наниматель наложит запрет на данные действия только при наличии регистрации в квартире.
  5. 5. Арендодатель вправе изменить сумму взноса, и если наниматель с этим не согласен, он подлежит выселению, несмотря на заключенное соглашение. При таких услових ипотечный кредит представляет собой более надежную сделку: если гражданин вовремя гасит назначенные платежи, нет оснований для его выселения.
  6. 6. Не существует конкретной формы договора.

К плюсам такого вида сделки можно отнести:

  1. 1. Невысокие, доступные (по сравнению с ипотекой) ежемесячные платежи. Отсутствует процентная ставка, и если соглашение достигнуто между родственниками, гораздо проще, чем с банком, договориться об отсрочке в случае непредвиденных обстоятельств.
  2. 2. Квартирой можно пользоваться и проживать в ней на момент съема, не дожидаясь вступления в права владения.
  3. 3. По договоренности с владельцем в жилье возможно производить ремонтные работы.

Аренда с выкупом интересует тех граждан, которые не смогли получить разрешение на ипотечное кредитование или не имеют финансовых возможностей приобрести жилье в рассрочку.

Но прежде чем решиться на такую сделку, стоит тщательно продумать все условия, нюансы и риски.

Невозможно предусмотреть все, поэтому в качестве арендатора лучше всего выбирать человека, которому можно доверять и с которым легче будет договориться в случае возникновения непредвиденных ситуаций.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом – это интересный вариант приобретения жилья, который может заинтересовать многих граждан. В этом случае вы проживаете в имуществе и можете спокойно его выкупать на протяжении всего времени эксплуатации. Способ очень удобен, особенно для молодых семей. Но встретить его можно крайне редко.

Варианты приобретения недвижимости

Если говорить о способах, которые существуют на сегодняшний день, то среди них следует отметить:

  • За собственные собранные средства. Расчет производится наличными и считается оптимальным, когда хозяева могут себе позволить данную процедуру провести единовременно. Продавец сразу получит желаемую выгоду и у него больше не будет к вам претензий, а покупатель забывает о ежемесячном погашении возникающих платежей и переплат по кредитным ставкам. Но в реальности накопить нужную сумму средств достаточно сложно, поэтому методика применяется только в редких случаях.
  • Ипотечное кредитование от застройщика или иные похожие методики. Сразу нужно оговориться об огромных переплатах, которые возникают из-за использования кредитного метода. Помимо этого, пока у вас не будет собрана необходимая сумма на первый платеж и не будет стабильным заработок, то о собственном жилье вы можете позабыть.
  • Проживание в арендованной квартире и последовательная выплата долга, если вы решите ее приобрести через время. Чаще всего такое понятие можно встретить под названием аренды. Это единственный метод, при котором вы владеете жильем, но не имеете его в собственности на протяжении определенного промежутка времени проживания. Каждый месяц вы платите определенные суммы, но просто пользуетесь площадью. Деньги уходят в этом случае в никуда.
  • Аренда с дальнейшим приобретением. Это уже не новый метод, но он не прижился в нашей стране. Соглашения можно встретить крайне редко. Это обуславливается тем, что хозяева рассматривают свободную площадь как метод заработка на протяжении длительного периода. А снимают квартиры всегда.

Что по поводу правильного составления договора?

  • Как и любая другая юридическая процедура, аренда подразумевает под собой разработку определенной формы договора. Особенностью следует отметить только то, что тут учитываются условия, как по самой форме договора, так и по проведению сделке о купле-продаже.
  • Лучше всего при составлении прибегнуть к помощи опытного юриста, который в обязательном порядке поможет в составлении, подскажет интересующие вас нюансы, а также будет сопровождать вас на сделке. Грамотно составленный документ даст вам права, а также наделит правами, что позволит обезопасить проведение сделки того или иного характера.
  • Для того, чтобы грамотно разобраться в этом вопросе, следует обратиться к статьям 554,555 в Гражданском кодексе, которые касаются проведения подобных процедур.
  • В структуре договора прописываются данные об обеих сторонах, формулируются требования, а также публикуется вся информация о проводимой сделке. Если же что-то не было включено в текст договора, то он считается недействительным. Также следует указывать и то, что по истечению срока аренды помещений, все имущество перейдет на нового владельца. Помимо этого, когда жильцы раньше погасят всю цену задолженности, то тогда имущество станет их собственностью в момент последнего платежа. Но по желанию обеих сторон договор может быть дополнен любыми пунктами в рамках действующего законодательства.

Каким способом это можно выполнить?

Сделки подобного характера заключаются только в самых редких случаях. Но это не исключает то, что они могут быть. Дело обстоит в том, что многие квартиросъемщики, а также арендодатели не в курсе таких правил. А те, кто знает об этом, очень часто беспокоятся за возможность возникновения рисков.

Среди них следует отметить наиболее характерные случаи:

  1. Методика не распространена в той степени, в которой распространены другие. Соглашение сложно составить, потому нет разработанных правил. Аренда с выкупом не применяется так часто, как иные варианты.
  1. Цена на квартиры, которая никогда не будет оставаться на первоначальной цифре, прописанной в форме соглашения. Она будет постоянно меняться.

    На момент последних выплат она станет больше, чем та, которая прописывалась в установленной форме договора. Это существенные недостатки, как для продавца, так и для потенциального покупателя.

В последнее время часто можно услышать о приобретении в рассрочку. Главными условиями выступает то, что срок этого вида кредитования не должен превышать 3 лет.

Ежемесячный платеж в этом случае будет очень большим.

Но тут имеется ряд преимуществ:

  • Скорость оформления и выплаты, которая существенно отличается от иных подобных способов.
  • Нет никаких финансовых рисков, если сделка заключается при помощи опытного юриста.

Проблема с выставлением цены

Очень часто можно столкнуться с такой ситуацией, когда на бумаге прописана одна сумма, а в процессе выплаты платежей, она может изменяться. Всё это должно быть отражено только в договоре, который составляется в начале заключения сделки. Но как, же это сделать?

Для этого существует ряд методик, среди которых отмечаются:

  1. Это необязательно в стандартной форме, а может включаться только по обоюдному согласию. Но, бывают такие ситуации, когда операции производятся в условных единицах, и дальнейшие сдвиги никак не будут оказывать влияния. Пересчет не может быть обеспечен в этой ситуации.
  2. Можно включить в официальную форму пункт о пересчете каждый месяц или каждый год суммы ежемесячных платежей. Это обосновывается инфляцией, которая всё равно с каждым годом повышается.
  3. Расчёт в долларах, евро или другой стабильной валюте.

    Помимо этого, на бумаге лучше всего установить не точную сумму, которая будет являться конечной, а формулу расчёта и изменения.

ВНИМАНИЕ !!! Если у вас возникли какие-то вопросы, которые могут вызвать дополнительные споры, то нужно обратиться к постановлению под номером 73 от 17 ноября 2011 года. Там прописаны все нюансы, которые могут возникать при аренде помещений.

Бывают такие ситуации, когда в договор сразу вносятся условия по поводу внесения возможных дополнений в договор. Но это может касаться только стоимости. Продавец в этом случае будет только в плюсе, а вот покупатель может и не согласиться.

Ведь, кто захочет платить большую сумму, чем та, которая была прописана изначально? Конечно, бывают и такие случаи, когда жилье дешевеет. В этой ситуации в выигрышном положении окажется покупатель.

Если же договорённость не была достигнута заранее, то нужно подумать о судебном разбирательстве. Но, в большинстве ситуаций, такого произвести невозможно, потому что судья выносит неодобрительные приговоры.

Помимо этого, бывают случаи, когда суд заключает дополнительное соглашение. Это позволяет изменять ежемесячные выплаты на недвижимость. Всё это закреплено в статье 614.

На что еще следует обратить внимание?

Перед ситуацией, когда вы решите согласиться на сделку подобного типа, следует внимательно обратить взгляд на пункты договора, а также ситуации риска. При этом, их будет огромное количество, как для продающей части собственников, так и для покупающей в собственность.

Сначала следует помнить, что разработанный вариант не всегда подлежит для передачи в соответствующие инстанции. Если вы заключали сделку вначале на 20 календарных месяцев, а потом продлили, то ставить на учет ее не нужно. Это обычная письменная форма, которая не заверяется нигде.

Сейчас немногие могут отличить два понятия: аренда и коммерческий найм. Они смешались по своим характеристикам, но для проведения процедуры всё же нужно определиться, что есть что.

Аренда — это определенный вид договорных отношений между 2 действующими участниками, в процессе которого одна из них считается организацией. Договор найма представляет собой некую классификацию, которая позволяет устанавливать нормальные взаимоотношения между двумя лицами.

ВАЖНО !!! Такой договор в любой ситуации не будет подлежать заверению в специальных службах, вне зависимости от времени действия. Но, это не освобождает в дальнейшем участников от того, чтобы после выкупа регистрировать право собственности.

На такой тип нечасто встречающейся сделки идут арендодатели только в той ситуации, когда она удобна для них самих.

Это возникает, когда реальный доход от проведённой продажи будет превышать все возможные иные способы получения финансовых средств.

И только лишь в таком случае, в стоимость договора должна входить не только оплата квартиры, но и оплата аренды за всё то время, пока люди будут проживать в ней.

ВНИМАНИЕ !!! Итоговая рассчитанная стоимость будет подразделяться на равные платежи, которые будут выплачиваться по договору в установленный период. Вы платите абсолютно ту же самую сумму, которую бы отдали при взятии квартиры в ипотеку.

Одним важным преимуществом следует отметить то, что вам не нужно посещать банковские отделения, собирать множество справок, а также копить деньги на внесение первого платежа.

Необходимо помнить, что покупающая сторона в такой ситуации менее защищена и находится в очень непонятном положении.

Если он не сможет внести тот или иной платеж, ты собственник вправе без проблем выселить его и в дальнейшем расторгнуть договор без возврата денег.

Для стороны приобретающего человека здесь не наблюдается видимой выгоды, хотя вначале вам может показаться, что эта элементарная сделка достаточно заманчивой.

Преимущество состоит только в том, когда человек получает постоянный доход, который будет стабилен на протяжении нескольких ближайших лет. И помимо этого, на протяжении всего времени осуществления погашения платежей он сможет проживать в этой квартире. 

Что по поводу юридической помощи?

Когда вы хотите провести сделку подобного рода, то должны запастись помощью от опытного юриста, который поможет правильно провести всю процедуру. Это будет выступать незаменимой помощью всем участникам сделки защитить юридически себя от возможных дефектов.

Ведь лишь профессиональный юрист с опытом работы в подобных ситуациях сможет грамотно составить текст договора, выслушать обе стороны и внести некоторые изменения, в зависимости от потребностей той или иной стороны. При этом, сделка будет считаться законной, потому что специалист подтвердил факт того, что вы четко понимали в тот момент все условия и шли на это добровольно.

Все условия договора лучше всего продумать заранее, записать, дабы не забыть, и  задуматься о сроках и выплате платежей.

Что в итоге?

Когда вы столкнулись с подобным вопросом самостоятельно и в реальной жизни, то тут нужно быть предельно внимательным. Обращается внимание абсолютно на всё. Ведь каждая мелочь может потом сыграть огромную роль.

В первую очередь посмотрите на репутацию продавца, чтобы он вдруг в последний момент не оказался мошенником. Также заранее расспросите людей, которые занимались данным процессом о возможных трудностях и подводных камнях. Прочитайте отзывы в интернете и запаситесь дополнительными знаниями.

ВАЖНО !!! Помимо этого, оценивайте реальную выгоду, которую вы получите. Может быть, где-то есть предложение на более выгодных условиях, которые будут приемлемы именно для вас.

Но, также оценивайте и все преимущества проводимой сделки. Обращайте внимание, что договор не нужно будет регистрировать ни в каких органах. Именно этим вы обезопасите себя от хождения по ненужным инстанциям. Также внимательно рассматривайте стоимость и обращайте пристальное внимание на внесение дополнений по поводу изменения цены.

Квартира может, как подешеветь, так и подорожать. В любом случае, одна из сторон в 90% ситуаций останется в проигрыше. Судебные споры обычно по таким вопросам не возникают и не удовлетворяются.

Во всём остальном полагайтесь на здравый смысл при заключении подобных сделок и просматривайте всевозможные варианты, чтобы выбрать аналогичный, но выгоднее.

Аренда жилья с последующим выкупом — как это работает

21.04.2020

Помимо привычной ипотеки, которая у всех на слуху, существует еще способ приобрести квартиру или дом в рассрочку — это аренда с последующим выкупом. Отличия такого метода от ипотеки существенны, о них расскажем в этом материале. Мнения экспертов об аренде с выкупом разные, приведем их ниже, а выгоден такой метод приобретения жилья в вашем конкретном случае или нет — решать только вам.

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

Для собственников жилья, которые готовы вложить собственные средства в покупку недвижимости, а затем получать с этого доход, может быть интересна схема аренды с последующим выкупом — в качестве инвестиции. Некоторые инвестиционные компании предлагают покупку квартиры или дома на условиях аренды с последующим выкупом.

Сделка проводится так: заключается двухсторонний (между собственником квартиры и покупателем) или трехсторонний (если между собственником и покупателем есть посредник, например, агентство недвижимости) договор аренды с правом последующего выкупа.

Затем покупатель, который пока является арендатором, регулярно вносит арендную плату и часть выкупной стоимости жилья. После того, как арендатор выплатит полностью цену жилья по договору, он становится собственником, квартира (или дом) переходит ему.

Стороны при этом подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует жилье на себя.

Отличия аренды с выкупом от ипотеки

Арендатор, который снимает жилье с правом последующего выкупа, становится полноправным собственником только после внесения соответствующей записи в ЕГРН, а это возможно только после выплаты всей выкупной стоимости жилья. Т. е.

человек годами может платить аренду и платежи в счет выкупной цены квартиры или дома, но при этом являться только арендатором. С ипотекой иначе — собственником человек становится сразу после осуществления сделки купли-продажи, но право собственности на это жилье в Росреестре будет зарегистрировано с обременением.

Обременение будет автоматически снято после погашения ипотеки, когда банк получит от заемщика все, что ему причитается по договору. Аренда с последующим выкупом доступна для любого платежеспособного гражданина, в то время как ипотеку в банке взять может не каждый.

Для ипотеки нужно подтвердить доходы, найти созаемщиков и поручителей, иметь хорошую кредитную историю, т. е. доказать банку свою надежность. Некоторые эксперты считают, что финансовые риски меньше в случае с арендой с последующим выкупом. Срок покупки жилья при аренде с выкупом меньше срока выплаты ипотеки.

За это время, если у людей есть накопления, они выкупают квартиру или дом. Банк же выдает долгосрочный кредит, а значит, больше вероятность дефолта заемщика.

Последние доводы кажутся не слишком убедительными, ведь каждая ситуация — индивидуальна. Условия в том и другом случае могут быть разными, поэтому сопоставить финансовые риски вот так “в целом” по двум видам сделок — сложно. Когда соберетесь брать ипотеку или жилье в рассрочку по схеме аренды с выкупом, лучше проконсультируйтесь у юриста и специалиста по недвижимости.

Каким должен быть договор об аренде с выкупом

Договор аренды с последующим выкупом — это документ, который состоит из двух частей. По сути первая часть — это договор аренды, а вторая — договор купли-продажи жилья в рассрочку. Договор должен содержать как обязательство по уплате арендной платы, так и обязательство по уплате выкупной цены квартиры или дома.

В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При составлении договора нужно избегать двояких неясных формулировок.

Лучше привлечь к составлению договора юриста — так меньше шансов заплатить деньги впустую и остаться в последствии без квартиры. Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства.

Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Сделки, когда жилье арендуют с правом выкупа, достаточно редки

Схема аренды с выкупом до сих пор не получила широкого распространения. Участники вторичного рынка обычного просто не знают о такой возможности.

Владельцев квартир и домов чаще всего устраивает именно процесс сдачи жилья в аренду — от этого они получают постоянный доход, продавать недвижимость им неинтересно.

Экономически аренда с последующим выкупом не всегда выгодна, и люди пользуются более выгодными и привычными инструментами, например, рассрочкой или ипотекой.

Риски продавца и покупателя при сделке по схеме аренды с выкупом

Продавец должен быть готов к следующим проблемам.

  • Упущенная выгода, если жилье в процессе сильно подорожает. Цена квартиры или дома останется той, что прописали в договоре, на какой бы срок его не заключили. За годы могут произойти изменения — стоимость квадратного метра может возрасти в цене.
  • Некоторые эксперты считают, что в российских реалиях чаще происходит наоборот. Жилье со временем теряет в цене (если только это не элитная востребованная недвижимость), а значит, продавцу в принципе невыгодна схема аренды с выкупом — выгоднее продать и получить всю сумму сразу.
  • Покупатель может использовать арендованное жилье для коммерческой деятельности или сдавать в поднаем, т. е. использовать не по назначению. Но такие риски характерны и для обычных сделок с арендой жилья.
  • Если ЖКУ и налоги на имущество сильно вырастут, они могут уменьшить прибыль от определенной в договоре арендной платы. Обычно покупатель и продавец сразу договариваются о том, что в дальнейшем размер арендной платы в зависимости от экономической ситуации может увеличиваться.

Покупатель тоже рискует.

  • Во время аренды, пока не выплачена стоимость жилья, недвижимость является собственностью продавца. Он может продать, подарить, завещать ее внукам и т. д. При этом продавец может расторгнуть договор в любой момент (хоть и со штрафными санкциями, но все-таки расторгнуть). Он может отказаться возвращать полученные в счет выкупной стоимости жилья деньги, и арендатору придется отстаивать свои права в суде.
  • Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца. Также квартиру могут изъять, если продавец обанкротится.

Сделка об аренде с последующим выкупом — это множество рисков и соблюдение договоренностей, основанное часто лишь на доверительных отношениях между сторонами.

Поэтому такие сделки обычно заключаются между родственниками, друзьями или давно знакомыми людьми. Этот тип сделки может будет интересен людям, арендующим жилье и не имеющим возможности взять ипотеку.

В этом случае комфортнее увеличить ежемесячный платеж, чтобы постепенно выкупить арендованное жилье.

Чтобы снизить риски, нужно грамотно составить договор — лучше привлечь для этого специалиста. При взаимном интересе сторон аренда с последующим выкупом может стать хорошим вариантом.

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант — заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ).

Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс).

В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Это не купля-продажа

Самая распространенная ошибка — отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд.

Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.

02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института — выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи.

Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляем договор

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме.

Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать.

Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый — имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости.

Второй вариант — арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены.

И, наконец, возможет еще один вариант — имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Выкупная стоимость

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа.

Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами.

Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

Налоговые последствия

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему.

Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования.

Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности.

Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с «нулевой» первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре.

При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором.

Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора.

В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Africa Studio/Fotolia

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

  • Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.
  • Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  • Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?
  • Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?
  • То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:
  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости.

Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи.

Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки.

В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры.

Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность.

А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

  1. Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.
  2. Идеальная квартира в аренду – какая она?
  3. Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости.

Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.

Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения.

Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может.

Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства.

Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной.

Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?
  • Ремонт квартиры под сдачу в аренду
  • Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Положение законов по этому вопросу

Довольно часто случается так, что у организаций и частных лиц нет необходимых средств для выкупа арендуемого объекта или участка. И тогда заключается договор аренды с последующим выкупом.

Как происходят выплаты

Выплаты по аренде идут в стоимость оплаты последующего выкупа объекта. Изначально данные процедуры производили только предприниматели, но в последнее время мы замечаем тенденцию при которой всё чаще такой возможностью пользуются частные лица. Чаще всего это касается аренды земельных участков с последующим выкупом.

В законодательных нормах, конкретно в гражданском кодексе говорится, что частное лицо или организация, по обоюдному согласию могут указать в договоре аренды возможность последующего выкупа. Или можно просто заключить дополнительный договор. Такой возможностью могут воспользоваться все кроме государственной власти и лиц представляющие её.

Также стоит отметить, что незначительные задолжности или просрочка выплат по аренде не является поводом для расторжения договора и соответственно отказа в выкупе помещения. Очень спорные ситуации регулируются через суд при рассмотрении всех обстоятельств.

Для арендодателей действует закон № 159-ФЗ, который гласит, что:

  • Минимальный непрерывный срок аренды помещения для возможного последующего выкупа должен составлять не менее 2 лет.
  • Также предприниматель должен осуществить выкуп в строго обозначенный срок. Законы относительно этих сроков часто меняются. Важно рассмотреть законы конкретно данного времени, чтобы возможно было воспользоваться своим правом.

Также в законодательстве имеется перечень помещений, которые не могут быть выкуплены при аренде. К ним относятся помещения, которые могут быть в собственности только у государства или у власти субъектов. Также это лесные, водные ресурсы и объекты государственного значения. Выкуп помещений при аренде является для предпринимателя или частника заведомо выгодным и по этой причине такая масса ограничений.

Что из себя представляет аренда квартиры с последующим выкупом

На сегодняшний день есть огромное количество способов приобретения жилья. Самыми распространенными является покупка квартиры в новостройке либо во вторичном фонде жилья. Но также есть менее популярный, но при этом набирающий обороты способ приобретения жилья. В нашей стране есть возможность аренды жилья у государства с последующим выкупом.

Чаще всего используют два способа приобретения жилья: первый это договор купли-продажи и второй это ипотечный кредит.

Данные способы не всем подходят по той причине, что требуют единовременной выплаты большой суммы денег. Ну а аренда квартиры будет выгодна обеим сторонам при условии соблюдения всех юридических нюансов.

Всё же этот договор особенно выгоден арендатору. Он освобождается от необходимости оформлять в банке кредит, и при этом также освобождается от банковских процентов.

Арендатор имеет право жить в квартире и получает на неё все права, при этом нет необходимости сбора огромного количества справок. Он может обустраивать жилище, делать перепланировку и ремонт на своё усмотрение. И что особенно важно он может расторгнуть договор на законных основаниях, при этом обе стороны не будут в минусе.

Если говорить о преимуществах человека сдающего квартиру внаем с последующим выкупом. Он ставит цену на свою недвижимость несколько выше цены на рынке. Также он застрахован от мошенников, так как полные права собственности арендатор получает только, когда полностью выкупит жильё.

Стоит напомнить, что аренда жилья с последующим правом выкупа является законным правом арендатора, но не как не его обязанностью. Полностью сделка будет завершенной только тогда, когда арендующий человек вступит в права собственника. По закону любая аренда жилья может стать арендой с последующим правом выкупа недвижимости.

Как же на практике работает данная схема

В законодательстве Российской Федерации по этому поводу говорится, что в договор аренды может быть вписаны пункты о последующем выкупе имущества, после окончания срока аренды либо если арендатор заранее выплатит оговоренную сумму стоимости жилья.

Это значит, что при составлении договора аренды прописывается возможность последующего выкупа квартиры, при этом важно учесть следующие особенности:

  1. В договоре не должно быть фраз, которые можно толковать в нескольких смыслах, это может привести к расторжению договора и последующем отказе в выкупе.
  2. Договор последующего выкупа арендуемого жилья составляется в форме договора купли-продажи, об этом читайте ниже.
  3. Главным условие в договоре последующего выкупа является размер цены выкупаемого жилья.

Для того чтобы выкупить жильё необходимо составить договор аренды и уже после выплаты всей необходимой суммы производится оформления договора купли-продажи.

Все нюансы относительно стоимости, размера и частоты платежей регулируются по обоюдному согласию арендатора и лица, сдающего жильё.

Данную процедуру можно рассматривать как инвестицию своих средств в покупку жилья. В настоящее время существует ряд организаций, которые предоставляют возможность аренды жилья с последующим выкупом, но срок такой аренды ограничивают в 15 лет.

Оформляем аренду квартиры с последующим выкупом

Данный договор пока не приобрел особой популярности и на то следующие причины:

  1. Владельцу жилья гораздо выгоднее сдавать жильё без возможности выкупа, так как это неплохой стабильный доход.
  2. Стоимость данного жилья значительно выше рыночной. Это страхует продавца от убытков из-за инфляции.
  3. В законодательстве на данный момент нет четких законов, регулирующих данную процедуру.
  4. В отличие от рассрочки время выплаты увеличивается, что является минусом для продавца.
  5. Жильё становится собственностью только при полной выплате всей суммы.
  6. Большим риском является нестабильность цен на жильё.

Учитывая все вышеизложенные обстоятельства очень важно в договоре учесть все нюансы. Сам документ представляет собой слияние договора купли-продажи и договора аренды жилья.

В договоре прописываются следующие условия:

  1. Сумму выплат по аренде жилья, производимые раз в месяц или через другой удобный промежуток времени.
  2. Указывается сумма при выплате которой квартира или иное жиль считается выкупленной, если этого не сделать, то договор последующего выкупа будет недействителен согласно статье ст.555 ГК РФ.
  3. Указывается срок внесения арендной платы, прописывается число не позднее которого должна быть внесена сумма ежемесячной аренды.
  4. Прописываются все условия на которых квартира переходит в собственность арендатору.
  5. Прописывается условия ухода за квартирой, решается кто будет производить ремонтные работы во время аренды жилья.
  6. Определяется кто берет под свою ответственность расходы по оформлению бумаг.
  7. Прописываются условия относительно инфляции.

Данный договор частично регулируется ст. 624. ст. 554. ст. 555 ГК РФ. Но стоит помнить, что этот договор не имеет полной юридической силы. Во избежание обмана возможно попросить собственника прописать вас в квартире, но он имеет полное право этого не делать. Этот договор чаще всего выгоден лишь одной стороне. Но если всё как следует продумать, то возможно прийти к общему соглашению.

Можно прописать получение собственником аванса. При продаже квартиры третьим лицам он будет обязан возместить двойную сумму. Данный договор весьма сложный и имеет массу нюансов и по этой причине стоит обратиться к профессиональным юристам.

Договор аренды жилища с последующим выкупом

В составлении договора найма вполне может справиться человек без профессионального образования, проштудировав законодательные акты и бланки договоров. Но всё же лучше для этого обратиться к профессионалу. Особенно если у вас есть сомнения в честности собственника и в том, что эта квартира может быть вам продана без особых сложностей.

 Скачать договор аренды жилища с последующим выкупом в формате MS Word.

Нюансы договора.

  1. Отсутствие прямых законов, которые будут регулировать данный процесс. Есть лишь косвенные законодательные акты, которые можно использовать в этом вопросе, по этой причине обе стороны рискуют.
  2. Риск падения или роста цен на жильё. Эта процедура занимает много времени и во время этого процесса можно сильно проиграть из-за резких ценовых скачков.
  3. Арендатор рискует быть обманутым по той причине, что такой договор не регистрируется.

Данная статья призвана понятным языком рассказать людям об этой теме, для избегания массы неприятных моментов.

Оцените статью: Поделитесь с друзьями!

Аренда квартиры с последующим выкупом

Покупка новой квартиры часто сопровождается кредитами и долгами. Именно поэтому приобрела популярность услуга аренды квартиры с правом выкупа. В результате этого собственник  выплачивает стоимость недвижимости постепенно, на выгодных для себя условиях. Воспользовавшись данной услугой, нет необходимости постоянно снимать квартиру и ежемесячно выплачивать фиксированную сумму арендодателю – на эти деньги реально приобрести собственное жилье.

Избегайте обращения в непроверенные организации – вы рискуете стать жертвой мошенников и потерять собственность, которая должна была стать вашей.

Особенности аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры под выкуп – идеальное решение для тех, кто хочет приобрести отдельную жилплощадь, но не имеет возможности сразу оплатить ее полную стоимость. Данный вид аренды позволяет покупателю подобрать для себя оптимальный вариант жилья и постепенно выкупить его на выгодных для себя условиях. Платежи осуществляются ежемесячно небольшими суммами – через определенное время арендатор приобретет все права на квартиру.

Преимущества аренды квартиры под выкуп

Аренда недвижимости под выкуп имеет ряд преимуществ:

  1. Покупатель имеет возможность выбрать любое понравившееся жилье – нет необходимости экономить и отказывать себе в дополнительных квадратных метрах.
  2. Выплаты происходят постепенно. Для полного выкупа квартиры предоставляется определенный промежуток времени, который предварительно согласовывается с клиентом.
  3. Сделка оформляется в виде договора. Это позволяет избежать мошенничества и дает покупателю определенные гарантии – в договоре четко прописаны пункты, согласно которым фиксируется ежемесячный платеж и срок, в который квартира полностью перейдет в собственность арендатора.

Как осуществляется расчет?

Наша компания имеет штат опытных юристов, которые грамотно составляют договор на выгодных для клиента условиях. Согласно договору, ежемесячный платеж просчитывается следующим образом:

  1. Рассчитывается полная стоимость жилья.
  2. Полученная сумма делится на количество платежей за весь период аренды с правом выкупа.
  3. Полученный платеж суммируется с ежемесячной суммой аренды.

Что будет указано в договоре?

  • Полное и достоверное описание объекта недвижимости. Желательно к договору приложить имеющуюся техническую документацию.
  • Момент передачи прав собственности. Это либо дата окончания действия договора, либо тот день, когда арендатор полностью выплачивает сумму выкупа за жилье.
  • Сумма выкупа и стоимость жилья.
  • Срок действия договора.
  • Сроки выплат и их порядок. Очень важное положение договора. В нем обычно оговаривают, как будет изменяться оплата при изменениях цен на рынке недвижимости.
  • Условия аренды недвижимости. Здесь прописываются положения на усмотрение сторон – порядок оплаты коммунальных платежей, проведение ремонтных работ и т.д.
  • Ответственность сторон.

Согласно произведенным расчетам, человек может ежемесячно оплачивать фиксированную сумму для выкупа объекта недвижимости или полностью погасить ее единоразовым платежом при появлении такой возможности.

Аренда квартиры с последующим выкупом

Алла

Не рискнула бы заключать подобный договор, велик риск, что арендодатель воспользуется своим правом расторгнуть договор аренды, а арендатор останется с носом.

Ирэн

А если хозяен рассоргнет и покупатель останется с носом(

Александр

К стати, интересный пункт 6.1 договора! Как он коррелируется с материалом статьи, о том, что Арендадатель может в любое время отказаться от сдачи в аренду жилья?

Наталия

Очень жаль, что люди мало знают о таком варианте. Лично мне бы он тоже подошел, но сталкиваюсь с той же проблемой, что и все. Невозможно найти продавца. Вот так и переплачиваем, за съем. А так бы, была надежда, что потом квартира станет наша.

Иван Кириллович

Очень страшно оформлять такие договора потому что много подводных камней. Сколько людей брали в аренду квартиру, а оказывалось что они не только одни снимают и еще несколько семей. И каждый претендовал в равных на квартиру

Татьяна

Ну кстати — такой способ приобретения квартиры я одобряю, в отличии от ипотеки. Но опять же загвоздка в том, что месячные оплаты будут велики, чтобы покрыть всю сумму за короткий срок.

Антон

Все зависит от срока, если например не более 5 лет то можно продать. Не забывайте что покупатель так же платит и аренду. Конечно квартиры с каждым годом дорожают и продажа квартиры на срок более 10 лет будет невыгодна продавцу, да же аренда не компенсирует доход.

Елена

Такой вариант выгоден обеим сторонам при условии составления подробного и грамотного договора. Продавец получит слегка завышенную цену за квартиру, а покупатель будет уже жить в квартире, которая ещё ему не принадлежит. Риск присутствует, но при взаимном интересе-это идеальный вариант.

Владислав

Такой вариант безусловно лучше, чем просто аренда квартиры. Но в договоре обязательно следует прописать все возможные случаи и варианты их юридического урегулирования. Иначе есть вероятность, что к концу срока аренды квартира так и останется принадлежать первому владельцу.

Игорь

Если продавец согласится на такой вариант, то он много потеряет. Ведь со временем цены на квартиру скорее всего, вырастут, происходит ежегодная инфляция и что будет с его деньгами лет через 10? Для покупателя — это выгодный вариант, он ничего не теряет.Сегодня квартиры продаются очень хорошо, поэтому вряд ли кто-то согласится продать квартиру с последующим выкупом, если только какой-нибудь хороший знакомый. 

Игорь

Если продавец согласится на такой вариант, то он много потеряет. Ведь со временем цены на квартиру скорее всего, вырастут, происходит ежегодная инфляция и что будет с его деньгами лет через 10? Для покупателя — это выгодный вариант, он ничего не теряет.Сегодня квартиры продаются очень хорошо, поэтому вряд ли кто-то согласится продать квартиру с последующим выкупом, если только какой-нибудь хороший знакомый. 

Лена

Аренда квартиры с дальнейшим выкупом достаточно выгодное предложение, но такие сделки я считаю скользкими. Очень много нюансов, которые не в сторону арендатора. Поэтому вести такую сделку нужно поручить грамотному юристу. Я и сама подумываю таким образом приобретать квартиру. Но, к сожалению, на это идут не многие арендодатели.

Катя

Конечно же, в России почти каждый человек стремится купить именно свое жилье. Но как говорится имеешь желание, но не имеешь возможностей. Аренда квартиры с последующим выкупом не самый популярный вариант приобретения жилья, а все потому, это это большой риск. Не внес платеж и с тобой договор могут расторгнуть.

Оля

Действительно интересно. Не знала, что в задаток можно дать и свой дачный участок, но вот только не всем это подойдет. Нужно, чтобы и хозяину квартиры был нужен этот дачный участок.

Tykhon

Катя, существует вариант, как несколько смягчить проблему высокого задатка (который может составлять от 2% до 5% стоимости квартиры). Естественно, не все граждане сегодня могут похвастаться наличием у них крупных денежных средств — что делает внесение задатка (а стало быть, и покупку квартиры по схеме аренды с последующим выкупом), просто невозможным. Но… оказывается, задаток может быть не только финансовым — задатком могут служить и материальные средства. То есть, если у малоимущих граждан нет денег, но есть, допустим, дачный участок, дачный домик, гараж, домик в деревне и т.д.. — то эта недвижимость вполне может служить задатком. Вот Вам и вариант! Интересно, правда?

Tykhon

Эта форма приобретения жилья ничуть не хуже, чем все остальные, но сегодня уже порядком подзабыта. Причиной тому – хорошая работа рынка недвижимости. Продавцам сегодня просто-напросто нет смысла заморачиваться с такими формами купли-продажи, когда квартиры и так уходят, как горячие пирожки. Быстро продаются даже дорогие квартиры! Впрочем, если у вас совсем нет денег на покупку квартиры, и нет возможности взять ипотеку, то предлагать продавцам этот вариант всё-таки стоит — шанс того, что продавец согласится, всё-таки есть, особенно на рынке вторички.

Катя

Конечно же, такая покупка может выгодна только тем, кто в месяц получает хорошую зарплату, не пятьдесят тысяч конечно,  а в разы больше. И потянет солидный платежа. Рассрочка выгодна, ведь там не начисляются проценты, но срок ограниченный. Три года дают далеко не все компании. 

Tykhon

Катя, дело не в зарплате — просто эта форма аренды даёт больше гарантий обоим сторонам в том, что деньги будут выплачиваться, и продажа квартиры всё же состоится!

Олег

Только я не понял, как быть, если стоимость жилья изменится? Например, при подписании договора аренды с выкупом была одна сумма, а спустя 3 года цены на жилье резко выросли. И продавец, врятли ли захочет отдать квартиру по «старой» цене.  Сможет ли он изменить договор потом? 

Гость

Естественно, цена будет меняться! В условиях рынка цены на жильё меняются постоянно — но ведь это условие обязательно прописывается в договоре. Впрочем, в договор можно внести и другие детали, которые, могут быть важны для той или иной стороны. Главное, чтобы этот договор прошёл проверку опытным юристом и был заверен нотариальной конторой.

Антон

Рассматривал такой вариант с женой, но не нашли людей которые могли бы сдать нам квартиру с правом выкупа, только зря время потеряли, сейчас оформили ипотеку, быстро и условия более менее нормальные. Если конечно кому то попадутся такие люди которые согласятся на такой вариант, то считай что выиграли в лотерею.

Tykhon

Очень уместное замечание! Такие люди попадутся тогда, когда ситуация на рынке недвижимости значительно ухудшится, и продавцы с риэлторами будут хвататься буквально за все варианты, лишь бы найти покупателя… Ну, а пока что покупателей на российском рынке и без всяких аренд хватает!

Ольга

Мне очень импонирует этот вариант. Замечательно, что можно некоторое время пожить в квартире, оценить ее преимущества/недостатки, лишь потом, принять столь важное и ответственное решение о том, подходит ли, покупать или не покупать. Купить недвижимость в разы легче, чем продать. Поэтому, спешка в этом вопросе не уместна.

Антон

Людей которые хотел бы взять жилье в аренду с правом выкупа на самом деле очень много, а вот те кто бы согласился таким способом продать свою квартиру, очень мало. Я уже 3 месяца ищу с женой такие варианты, слышу отказы. Либо сразу продажа и максимум всю сумму можно разбить на два — три платежа, либо только аренда.

Ольга

Конечно, зачем владельцам квартиры ждать от вас полную сумму годами, за это время рубль может обесцениться. Поэтому все и хотят как можно быстрее продать квартиру, хотя бы в течение одного года несколькими платежами. Получив всю сумму, они смогут положить ее в банк.

Наталья

В том-то и загвоздка, что продавец может передумать продавать квартиру, и останется покупатель «с носом». Мы тоже хотели таким способом арендовать дом, но условия договора нас смутили. Проще оформить ипотеку, к тому же для молодых семей действует программа с государственной поддержкой. Мы так и сделали. В случае с ипотекой тоже есть риск потерять квартиру, но это бывает в крайне редких случаях.

Чем грозит аренда оформленной на фирму квартиры с последующим выкупом?

При аренде жилья порой возникает вопрос, можно ли снимать квартиру с последующим выкупом? На самом деле, подобные ситуации происходят довольно часто. Здесь главное – верно заполнить договор и выполнять все необходимые условия. Ведь в итоге получается довольно выгодная сделка и для арендодателя, и для арендатора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону


+7 (804) 333-20-57
 

Это быстро и бесплатно!

Аренда с последующим выкупом

Тот, кто решил снять квартиру и выкупить ее в будущем, может решить этот вопрос напрямую с собственником, с которым он самостоятельно заключит договор. Однако существуют и государственные программы аренды жилья с правом последующего выкупа.

Квартира в аренду от государства с правом выкупа является проверенным методом и исключает возможные проблемные ситуации, когда одна из сторон может нарушить сделку. Но если вы хотите совершить сделку самостоятельно и уже нашли человека, готового вам предоставить необходимые условия, можете читать ниже.

Основные моменты

Как снять квартиру с правом выкупа? Арендные отношения, предполагающие использование имущества и его дальнейшую передачу новому хозяину, осуществляются в двух случаях:

  • если заканчивается срок действия договора аренды;
  • если арендатором полностью внесена сумма выкупа.

Ежемесячные платежи составляются из двух пунктов: из арендной платы за квартиру и процентной части полной стоимости имущества. Однако возможен и случай, когда нанимателем оплачивается только сумма аренды, и после этого заключается новый документ о зачете выплаченной суммы как о цене продающейся недвижимости.

Важно помнить, что при учете сдачи квартиры на длительный срок с дальнейшей продажей прогнозируется возможный рост цены. Этот вопрос необходимо решить и зафиксировать в договоре. Сделать это можно либо при помощи ежемесячного перерасчета суммы выплат, учитывая подорожание, либо возможно рассчитываться какой-либо иностранной валютой.

Преимущества и недостатки подобной аренды

Арендодатель может продать имущество по более высокой цене, учитывая то, из чего составляется ежемесячная плата арендатора. Также он имеет гарантию, что он передаст недвижимость в постоянное право пользования другого человека только в том случае, если будет внесена вся необходимая сумма и не будут нарушены обязательства, указанные в изначальном договоре.

Для арендатора плюсами становятся возможность пользоваться имуществом до полного его приобретения, а также отсутствие необходимости обращаться в банк за кредитом. Также он может отказаться, если по каким-либо причинам передумал выкупать помещение.

Но в аренде квартиры с последующим выкупом есть и свои минусы.

К примеру, собственник жилья может в конечном итоге остаться в минусе, если заранее не будет проанализирован возможный рост цены имущества.

Также он, как и любой арендатор, не может полностью отвечать за сохранность своей квартиры, в которой живут другие люди, то есть имущество может быть приведено в непригодное состояние.

Тот, кто снимает жилье, понимает, что для него есть риск внезапного расторжения договора без возврата выплаченных сумм, внесенных в качестве оплаты за свою же будущую квартиру. Также собственник может без его ведома проводить различные операции с объектом, раз арендатор пока на него никаких прав не имеет.

Отличие от договора купли-продажи

Главное отличие состоит в суммах платежа. В случае аренды с последующим выкупом совершаются арендные и выкупные платежи, в случае купли-продажи – только выкупные.

Также в первом случае вас никто не обязывает в конце все-таки приобретать имущество, особенно если вы по договору вносили только арендные платежи, которые в будущем могли составить сумму платы за квартиру в общем счете.

Правила оформления договора

Договор составляется как арендное соглашение, в котором обязательно должно быть указано, что арендатор имеет право выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока, а арендодатель обязан передать помещение в собственность после внесения всей выкупной стоимости.

Важно! Данный договор совмещает в себе арендное соглашение с договором купли-продажи, поэтому необходимо знать все особенности двух видов документов.

Структура документа

Договор составляется в трех экземплярах, в него входят арендное соглашение и договор купли-продажи. Он проходит регистрацию только тогда, когда право собственности переходит от арендодателя к арендатору и вступает в силу договор купли-продажи.

Осторожно! Рисков при самостоятельном заключении подобного документа может быть много, учитывая, что собственник проводит операции с имуществом без юридической помощи и из-за этого может допустить ошибку, которая повлечет за собой большие последствия. Поэтому рекомендуется заключать договор аренды с последующим выкупом в специальных компаниях или предварительно получив консультацию юриста.

В договоре должны быть указаны:
  1. Данные сторон сделки (ФИО, паспорт, прописка и контакты).
  2. Предмет сделки с подробным описанием имущества, включая его параметры, местонахождение и то, что оно в себя включает.
  3. Стоимость имущества (лучше провести независимую оценку).
  4. Условия оплаты и сами платежи (сумма ежемесячных платежей, условия оплаты коммунальных услуг, дата последнего платежа).
  5. Момент регистрации перехода прав.
  6. Обязательства сторон, ответственность за невыполнение утвержденных требований.
  7. Основания для расторжения договора.
  8. Ситуация смерти одного из участников с указанием лица, на которого перейдут правовые отношения.
  9. Страховые ситуации.

Образец договора вы можете скачать по этой ссылке и заполнить либо самостоятельно, либо при помощи юриста.

Нарушение договора или его расторжение

Согласно статье 619 ГК РФ, обязательства могут прекратиться по решению суда в случае, если арендатор:

  1. Пользуется имуществом, нарушая заключенные договоренности.
  2. Приводит помещение в негодное состояние.
  3. Не платит нужную сумму больше двух раз подряд за оговоренный срок.
  4. Не проводит ремонт в случае, когда он необходим, если это прописано в его обязанностях.

Расторгнуть договор участники правоотношений могут досрочно, если того требуют обстоятельства. Если нарушены определенные обязательства, сначала необходимо письменно уведомить одну из сторон о необходимости их исполнения. Только после этого можно проводить процедуру расторжения.

При досрочном расторжении договора возвращается сам объект аренды, завершаются все обязательства собственника по передаче квартиры арендатору. Также хозяин обязан вернуть сумму выкупных платежей (не арендных), если они совершались, в обратном случае арендатор имеет право на их взыскание через суд.

Если же оплата производилась только арендными платежами, то собственник не должен ничего возмещать, ведь тот, кто снимал жилье, платил за пользование имуществом определенную сумму, и тут с этим не поспоришь.

В случае, если выкупные платежи равны арендным, то лицам необходимо определить, какая часть считается выкупной, а какая арендной, и дальше строить дело, исходя из полученных сведений.

Заключение

Аренда квартиры с последующим выкупом встречается нечасто, но она существует, поэтому необходимо знать те нюансы, которые могут встретиться на пути заключения подобных договоров. Такие сделки довольно специфичны, сложны, и не стоит пренебрегать помощью специалистов, чтобы избежать негативных последствий.

Преимущества и недостатки аренды квартиры с правом последующего выкупа

Аренда квартиры с выкупом не получила достаточного распространения на территории РФ в связи с нечётко обозначенными правилами игры в Гражданском Кодексе. Тем не менее, этот вариант стоит принять на заметку тем, кто лишён возможности уплатить сразу всю сумму. 

На что стоит обратить особое внимание и о чём обязательно надо знать при заключении договора аренды квартиры с последующим выкупом рассказывается в данной статье.

Преимущества и недостатки долгосрочных вариантов приобретения жилья

Существует несколько вариантов покупки недвижимости, где может быть востребована не сразу вся стоимость жилплощади. К ним относятся:

  • ипотека;
  • кредит;
  • рассрочка;
  • аренда с последующим выкупом.

Ипотека и кредит

Каждый из этих вариантов имеет свои подводные камни, недостатки и преимущества. Ипотека и кредит грозят переплатами и скрытыми процентами.

При ипотечном кредитовании необходим первоначальный взнос, до уплаты которого отсутствует возможность занимать жилплощадь. Кроме того, финансовое учреждение может попросту отказать в ипотеке или кредите.

Минусы и плюсы рассрочки

Рассрочка удобна тем, что можно постепенно выплачивать оговоренную сумму, но размер регулярных выплат выше, чем в случае аренды квартиры с выкупом.

Преимущества аренды с правом последующего выкупа

Аренда с правом выкупа квартиры хороша следующим:

  • можно проживать в помещении до фактического его приобретения;
  • исчезает посредник в лице банка или другой финансовой организации, которой следует выплачивать не только кредит, но и проценты, значит, размер затрат снижается;
  • за время проживания будущий владелец имеет шанс присмотреться к жилью и даже произвести его ремонт;
  • в случае аннулирования сделки арендатор рискует только уже выплаченной суммой.

Анализ ситуации позволит избежать неприятностей

Прежде чем, заключать сделку, связанную с арендой с правом выкупа квартиры, стоит:

  • внимательно проанализировать уровень цен и состояние дел на рынке недвижимости;
  • получить достоверную информацию о личности собственника;
  • попытаться просчитать во что в конечном итоге обойдётся приобретение квартиры;
  • узнать о возможности временной регистрации на рассматриваемой жилплощади;
  • выяснить, не находится ли жильё под арестом, в залоге или не передано ли оно по наследству. Наличие подобных обязательств исключает возможность совершения сделки по купле-продаже;
  • получить консультацию у юриста, который проинформирует о возможных рисках, тонкостях и поможет правильно оформить все необходимые документы.

Аренда квартиры с выкупом.

О чем важно помнить при заключении аренды квартиры с правом выкупа?

Все отношения между арендодателем-продавцом и арендатором-покупателем регулируются договором. В лице собственника или распорядителя недвижимостью могут выступать муниципальные, или государственные, органы либо граждане.

Практика показывает, что в случае, когда подобного рода отношения возникают между гражданами, то чаще с обеих сторон выступают родственники.

Документ составляется в письменной форме в 3 экземплярах и отражает одновременно условия найма и купли-продажи.

Для составления юридически грамотного документа стоит руководствоваться положениями Гражданского Кодекса РФ и использовать понятие «коммерческого найма», если обе стороны соглашения либо физические лица, либо наймодатель – юридическое лицо, а наёмщик – физическое.

Важно учитывать это, поскольку в быту понятия «аренда» и «коммерческий наём» смешиваются, тогда как в случае аренды в лице нанимателя выступает юридическое лицо.

Срок действия договора

Срок действия соглашения по умолчанию составляет 5 лет, но может быть и короче – до 1 года, что необходимо указать. Долгосрочный договор подлежит регистрации в Росреестре в течение одного месяца, отсчитываемого со дня его подписания.

Регистрация права собственности

Подлежит обязательной регистрации право собственности, приобретённое после выплаты указанной суммы.

Для регистрации следует подготовить необходимые документы: выписки из домовой книги, квитанции по оплате услуг ЖКХ и справки о наличии или отсутствии долгов.

Какие моменты обязательно должны быть отражены в договоре аренды с правом выкупа?

  1. Ясное и полное описание сдаваемой внаём жилплощади с указанием точного адреса, жилой и нежилой площади, количеством помещений и пр. и приложением техпаспорта.
  2. Акт приёма-передачи площади с подробным описанием технического состояния помещения.
  3. Условия найма жилого помещения, где оговаривается оплата услуг ЖКХ, возможность и объём производимого ремонта, его стоимость и прочие важные права и обязательства.
  4. Арендная плата за наёмное помещение. Без этого пункта договор признаётся ничтожным. В документе прописываются размер и сроки регулярно выплачиваемой арендной платы.

    Может быть оговорено внесение первоначального взноса, которым наймодатель может распорядиться для уплаты взносов по страховке или налоговых обязательств. Для нанимателя жилплощади обязательной является выплата арендной платы, тогда как выкупная стоимость может не выплачиваться.

  5. Стоимость жилого объекта, которая базируется на показателях состояния рынка недвижимости.
  6. Размер выкупной стоимости и обязательные выплаты, направленные на погашение оговоренной суммы с указанием вида валюты, в которой будет вестись расчёт. В ситуации политической и экономической нестабильности допустимо подписание дополнительного соглашения, касающегося индексации цен. В противном случае разногласия разрешаются в судебном порядке.

     Оплату стоит производить через отделения банка, чтобы иметь на руках доказательства своевременности и регулярности оплаты. В случае расторжения договора выплаченные ранее суммы не возвращаются.

  7. Условия, при которых жилплощадь передаётся арендатору, а также сроки и момент передачи жилплощади.

    Моментом передачи помещения считается дата завершения действия договора, в соответствии с которым была выплачена вся оговоренная сумма. Право выкупа должно быть обязательно прописано. Не имеет силы ни преимущественное право выкупа наёмщика, ни ссылка на последующую за наймом операцию купли-продажи.

  8. Ответственность сторон, которые уклоняются от выполнения оговоренных обязательств. В случае изменения намерений или желаний стоит оговорить возможные подобные ситуации для мирного урегулирования отношений.

Все вышеперечисленные пункты обязательны. В противном случае договор не рассматривается как заключённый, следовательно, между участниками не возникает правовых отношений.

Аренда квартиры с последующим переходом права собственности.

Тонкости в юридическом оформлении аренды с последующим переходом права собственности

В Гражданском Кодексе РФ отсутствуют конкретные условия перехода в собственность жилья по истечении срока найма, не существует и регламентации по совершению такого рода сделок.

Поэтому все составляющиеся договоры должны включать в себя одновременно условия найма и купли-продажи с соблюдением всех норм права, действующих в государстве.

Составление подобного рода документов осложнено тонкостями права и существующей юридической практики, поэтому желательно обратиться к грамотному юристу.

Риски и отрицательные моменты аренды квартиры с выкупом

Проблемы с точной оценкой стоимости недвижимости и как следствие – изменение первоначальных условий. При нестабильности экономики колебание цен может достигать значительных размеров, и внакладе может остаться как наймодатель-продавец, так наёмщик покупатель.

Во избежание неприятностей стоит прописать пункт, отражающий переменчивость ситуации и предполагающий регулярную индексацию, либо по желанию сторон может быть заключено дополнительное соглашение, но постфактум не может идти никакой речи о материальной компенсации пострадавшему.

Для продавца существуют ограничение на распоряжение собственностью.

Однако, риск того, что наймодеталь совершит какие-либо операции с недвижимостью, всё-таки есть, а незарегистрированный в арендуемом помещении наёмщик не может препятствовать сделкам по передаче арендуемой им квартиры в качестве залогового имущества.

При нарушении какого-либо из пунктов наёмщик может быть выселен с занимаемой территории до истечения срока без возврата прежде выплаченных сумм.

Юридическая практика слишком незначительна в области такого рода сделок, а потому не гарантирует соблюдение интересов той или иной стороны.

Новости 2015-2016 годов

В трёх крупных городах России недавно был запущен пилотный проект, целью которого является стимулирование развития данного направления.

Паевой инвестиционный фонд, заложенный в основу финансового инструмента, разработанного Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, будет инвестировать значительные средства в жильё эконом-класса.

Любой гражданин может обратиться в сервисную службу, которая приобретёт для него квартиру, а затем будет оформлен договор приобретения жилого помещения в рассрочку. Заселение возможно после подписания принятых обязательств. Оплата – ежемесячно равными долями.

Возможен досрочный выкуп. Максимальный срок действия соглашения – 15 лет. Преимущества осуществления сделки с Агентством заключаются в отсутствие первоначального взноса, возможности проживания в будущей собственности, небольшие комиссионные.

В зависимости от конкретной ситуации и материального положения каждый выбирает наиболее подходящий для него способ приобретения жилья. Аренда квартиры с последующим переходом права собственности – способ, имеющий свои особенности и тонкости.

Чтобы максимально себя обезопасить стоит обратиться к квалифицированному юристу, который поможет правильно сформулировать статьи соглашения и минимизировать всевозможные риски.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Аренда квартиры с последующим выкупом: за и против, договор

Последние изменения: Январь 2021

Большинство людей при переезде в город не имеют возможности купить квартиру. Так как для оформления ипотечного кредита необходимо накопить большую сумму, которую пока ещё не откуда взять.

Для решения данных вопросов идеально подходит вариант с арендой жилья.

Но что если человек хочет жить только в своём имуществе, а взять ипотеку он не может? Вопрос может разрешить аренда квартиры с последующим выкупом, так как она предполагает и проживание в жилье, и его потенциальную покупку.

Почему люди интересуются арендой квартир с правом выкупа?

Вероятно, вопрос о ежемесячном платеже может быть, и разрешён, но для того, чтобы взять ипотеку необходимо накопить определенный «порог», который необходимо внести к оплате. А обычный найм жилья между физ. лицами не предполагает покупки жилья в собственность, потому при съёме квартиры перспективы стать владельцем сводятся на нет, так как собственникам жилья выгоднее получать постоянную прибыль, нежели единоразовую.

Исходя из всего вышесказанного можно определить, что большинство людей желающих приобрести жильё в собственность не имеют средств к внесению большого начального депозита.

В данном случае таким людям может помочь аренда квартиры с правом покупки, но что это такое? Это вид съёма, который предполагает оплату как аренды жилья, так и его стоимости.

О данном виде съёма знают практически все на рынке аренды. Но люди, действительно, разбирающиеся в нюансах аренды избегают этого договора, но почему?

Это обусловлено следующим рядом причин:

  • У этого вида съёма жилья нет образца договора, нет чётких законодательных рамок, которых необходимо придерживаться при составлении. А обратиться к практике представляется невозможным, так как он не распространён;
  • Постоянная изменчивость стоимости жилья. Сумму, которую получит по итогу продавец, может значительно отличаться от более актуальной стоимости на тот момент;
  • Срок выплат согласуется с продавцом. Так как люди получают выплаты без учёта индексации, сроки таковых договор редко переваливают за 8 лет. Максимальный срок, который когда-либо встречался на рынке, составил 10 лет. На более серьёзный срок продавцы не идут, так как покупатели, расторгая сделку, имеют право на полный возврат средств выплаченных на покупку квартиры.

Риски, связанные с заключением договоров довольно надуманны, так как документ регистрируется в Росреестре, следовательно, после процедуры регистрации продавец не имеет права самовольно отказать в его исполнении.

Сделка будет считаться законной, если владелец жил.

площади распоряжался ей в соответствии с законодательной базой и перед тем, как сдать квартиру в аренду получил письменное соглашения на это у совладельцев, при условии, что квартирой владеет не один человек, а группа людей.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Перед тем, как углубиться в нюансы составления договора, надо полностью изучить все его положительные и отрицательные стороны. Положения покупателя и продавца на данный момент являются не стабильными, так как третьей стороны в лице банке в сделке нет.

Положительные моменты

Имеет полное право продавать свою недвижимость ценой выше стоимостной оценки на данный момент. Фактически это самостоятельная индексации и покрытие расходов в будущем,  при условии потенциального роста цены. Ежемесячные платежи или рассрочка по данному договору обойдутся покупателю чуть дороже по сравнению с выплатами по ипотечному кредите
Права собственника арендующий приобретёт лишь только по окончанию выплат к покупке. Покупка жилья осуществляется по актуальной цене, вы не будете сильно переплачивать по лизинговому договору
Возможность всегда изменить первоначальные условия, если иное не установлено в договоре. При расторжении договора, покупатель имеет право к возврату денежных средств выплаченных на покупку квартиры, за исключением арендной платы. Учтите, что данный момент может быть учтён при составлении договора.
Так как в сделке не участвует банк, арендующему нет нужды собирать пакет документов, подтверждающий его доход или платежеспособность, если иное не предусмотрено договором.

Отрицательные моменты

Имеется некий риск упущения вероятной выгоды, так как со временем сдаваемая вами квартира с правом выкупа может значительно подорожать Во время периода оплаты арендующий не является собственником квартиры и исходя из этого не может совершать в ней любые операции
Человек арендующий жилое помещение может использовать его не по назначению, следовательно, может его испортить. Возможность постоянного изменения первоначальных условий договора и его расторжение в любой момент времени. Данные нюансы сделки могут быть рассмотрены при составлении документа.
При неожиданной смерти собственника жилья появится нужда в переоформлении договора с его наследниками. Не факт, что договор вообще может быть переоформлен или соответствовать прежним условиям.

Если рассматривать все эти стороны в совокупности, то покупатель и продавец, вполне, несут соразмерные риски.

Главной особенностью договора является то, что он сочетает в себе элементы обычной аренды и сделки купли-продажи. Порядок оформления состоит из двух действий: составление договора и регистрация жилья в собственность по окончанию выплат.

Необходимый состав документа:

  • Удостоверения личности участников правоотношений. Паспортные, контактные данные. Лица, участвующие в сделке могут быть прописаны, как Арендодатель-Арендатор, Продавец-Покупатель. В договоре лучше всего прописывать так, Строна№1-Сторона№2, потому что статус лиц участвующих в сделке будет изменён по окончанию выплат.
  • Предмет сделки. В роли объекта выступает жилое помещение, чтобы его задокументировать необходимо приложить тех. паспорт недвижимости, его проектный план (для того, чтобы ознакомиться с материалами и общей площадью квартиры), адрес жилья (его реквизиты).
  • Стоимостная оценка. Под этим пунктом предполагается размер денежных выплат, которые должны быть перечислены от одной стороны к другой. Для определения собственности желательно обратиться к специалисту, чтобы он рассчитал стоимость жил. площади с учётом потенциальной индексации.
  • Способы оплаты (вариативность). Пожалуй, здесь стоит всё расписать крайне подробно. Именно от этого пункта и зависит максимальный и минимальный срок выплаты денег. Данный пункт регламентирует периодичность выплат и разделяет их на 2 вида, первый идёт на уплаты аренды, а второй в счёт покупки квартиры. При наличном расчёте необходимо составлять расписку, чтобы документировать переход денежных средств от покупателя к продавцу, при безналичном расчёте данная процедура не нужна.
  • Регистрация собственности. Данный момент также стоит обговорить «на берегу», так как оформление в собственность может быть предусмотрено отдельным документом.
  • Размер аренды. В данном пункте регламентирован порядок, период и размер оплаты за аренду жилого помещения. Если в способах не было указано 2 вида оплаты, стоит поинтересоваться будет ли арендная плата входить в погашение стоимости квартиры.
  • Тарификация. Иначе говоря, индексация стоимостной оценки жилья, если специалист по оценке стоимости не приложил документа о колебаниях цены на жильё, стоит включить этот пункт в договор.
  • Права и обязанности сторон. Данный пункт составляется также, как и в договорах найма (аренды), с учётом продажи квартиры (по окончанию выплат, собственность переходит во владение покупателя).
  • Расторжение договора (условия). Причини прекращения или расторжения сделки.
  • Форс-мажор. Желательно включить этот пункт и предусмотреть смерть продавца и иные обстоятельства, при которых могут возникнуть проблемы с дальнейшим выкупом недвижимости.
  • Страхование. Пункт является не обязательным и включается, как правило, если данный договор оформляется через посредника в лице компаний, которые выкупают квартиры на вторичном рынке или новостройке и перепродают, таким образом, через данный договор.

Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно.

Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий.

Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.

Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.

К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.

  • Предлагаем вам посмотреть короткое видео, в котором детально рассматриваются нюансы аренды квартиры с правом последующего выкупа.
  • © 2021 zakon-dostupno.ru

Аренда квартиры с выкупом: достоинства и недостатки данной схемы

Отсутствие у большинства россиян объективной возможности купить собственное жилье не отменяет необходимости решения жилищной проблемы. Сегодня для миллионов жителей нашей страны съемное жилье на долгие годы становиться родным домом.

К сожалению, в таком случае работает правило «живешь пока платишь». Аренда не дает возможности перехода квартиры в собственность. Однако в последнее время все более востребованным становится механизм приобретения жилья именно в аренду с выкупом.

Аренда квартиры с последующим выкупом — доступный всем, но известный пока лишь узкому кругу вариант покупки жилой недвижимости.

Согласно договору, заключенному с собственником жилья, квартиросъемщик единовременно и арендует квартиру для проживания, внося ежемесячно арендную плату, и выплачивает ее стоимость в рассрочку (ежемесячно или ежеквартально). Жилье переходит в собственность после уплаты ее стоимости в полном объеме.

Достоинства аренды с выкупом:

• Заселение в понравившееся жилье происходит сразу. Поэтому им можно сразу распоряжаться по-хозяйски: делать ремонт, менять мебель и технику, обустраивать уют, заводить домашних животных.

• Выплата полной стоимости осуществляется не единовременно, а в беспроцентную рассрочку.

• Штрафов, пеней и дополнительных выплат на весь срок действия договора или при его досрочном погашении не предусмотрено.

• Требования к покупателям законодательно не ограничены, а основаны на пожеланиях собственника. Поэтому купить жилье в аренду с выкупом могут все без исключения категории лиц, проживающих в России.

• После выплаты всей стоимости жилья право собственности переходит к покупателю, что гарантирует регистрация соглашения в юстиции. Поэтому собственник не вправе отказаться от сделки после подписания договора.

• Из документов требуется только паспорт. Не придется тратить время на посещение всевозможных инстанций, сбор многочисленных документов и справок.

• Отсутствие обязательного первоначального взноса. Именно с проблемой накопления средств на первоначальный взнос сталкивается большинство россиян. А предложений покупки в аренду с выкупом без его использования или с небольшим первоначальным взносом достаточно.

Собственник жилья, продаваемого в аренду с выкупом, тоже не обделен. Итоговая стоимость таких квартир обычно выше рыночной из-за учета уровня инфляции. Это в сочетании с ежемесячными выплатами за аренду позволяет хорошо заработать на подобной сделке. Поэтому если вся сумма за продаваемое жилище остро не требуется, то можно получить неплохие дивиденды при его продаже в аренду с выкупом.

Недостатки механизма:

Пожалуй, главным является низкая осведомленность об аренде с выкупом широких слоев населения. Как следствие механизм не стандартизирован, что выливается в отсутствие типовых договоров.

А договор купли-продажи в аренду с выкупом необходимо составлять с высочайшей осторожностью.

Ведь он предполагает долгосрочное сотрудничество покупателя и продавца, поэтому важно учесть большое количество принципиальных условий его исполнения.

«Только правильно составленный договор купли-продажи жилья в аренду с выкупом будет гарантом успешного осуществления сделки. Если нет высокой степени доверия между ее участниками, то необходимо обратиться к профессионалам для его составления и сопровождения.

Это, конечно, приведет к дополнительным затратам, но их величина несоизмерима с рисками потерять жилье или сумму эквивалентную его стоимости.

Именно на посредника ложится функция связующего звена для составления соглашения, которое будет учитывать все ключевые пожелания и возможности каждой из сторон», ? подчеркнул руководитель Федерального бюро выкупа жилья Николай Овчинников.

Из-за неведения о наличие такого варианта купли-продажи жилья собственников и потенциальных покупателей, готовых поучаствовать в подобных сделках, немного. Поэтому предложений, в том числе на рынке недвижимости Москвы, мало.

Хотя сказать, что их вовсе нет тоже нельзя.

А в последнее время и объем подобных предложений, и число граждан, желающих продать или купить квартиру с помощью данного механизма, по оценкам экспертов Федерального бюро выкупа жилья, увеличиваются во многих регионах России.

Аренда квартиры с правом выкупа. Пошаговая инструкция по оформлению договора аренды с правом выкупа недвижимости, особенности и порядок

Комментарии: 5 Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

  • +7(495) 103-90-28
  • Санкт-Петербург и область +7(812) 389-35-17
  • 8-800-333-42-87

Этот способ приобретения недвижимости встречается достаточно редко, но имеет при этом массу преимуществ. Из-за нераспространенности этого типа сделок, возникает множество вопросов, связанных с его заключением.

В представленной статье мы максимально подробно рассмотрим, в чем особенность аренды квартиры с выкупом, какие плюсы и минусы у такого способа приобретения и как правильно оформить сделку.

○ Понятие аренды квартиры с правом выкупа

Аренда с правом выкупа предполагает проживание на жилплощади с регулярными выплатами помимо арендной платы и последующий переход права собственности.

  • «1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  • 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 Гражданского кодекса РФ)».

Такой вид сделки выгоден в первую очередь арендатору, который не имеет возможности единовременной покупки недвижимости. Поэтому аренда с правом выкупа становится  для него отличным вариантом стать собственником квартиры, в которой проживает определенное количество времени.

Что касается арендодателя, он при таком типе сделки, теряет постоянный доход в виде арендной платы. Именно поэтому найти вариант съема жилья с последующим выкупом достаточно сложно.

Вернуться

○ Преимущества и недостатки

Данный вид сделки имеет как плюсы, так и минусы. Преимущества аренды с последующим выкупом:

  • Для арендодателя:
    • Продает недвижимость по цене выше средней рыночной.
    • Право собственности переходит к покупателю только после полной оплаты стоимости.
  • Для арендатора:
    • Возможность проживать на жилплощади до ее приобретения.
    • Избавление от необходимости оформлять ипотечный кредит с выплатой процентов.
    • Право отказаться от выкупа на любом этапе выплаты стоимости.

Вместе с тем заключение подобной сделки предполагает определенные недостатки:

  • Для продавца:
    • Риск упустить выгоду, если за время выкупа недвижимость увеличится в стоимости.
    • Возможность использования жилплощади не по целевому назначению.
  • Для покупателя:
    • В период аренды недвижимость будет являться собственностью арендодателя, который может совершать с ней любые операции.
    • Риск расторжения договора другой стороной в любой момент с отказом возврата денег.
    • Смерть собственника до выплаты всей стоимости недвижимости – в этом случае придется оформлять новый договор с наследниками, что не гарантирует таких же выгодных условий.
    • Возможность для хозяина оставить квартиру в залог для получения кредита.

Таким образом, вместе с преимуществами, договор аренды с последующим выкупом наряду предполагает серьезные риски. Именно поэтому нужно действовать максимально осторожно при заключении сделки.

Вернуться

○ Составление договора

Особенность договора аренды с последующим выкупом заключается в том, что он сочетает в себе два типа соглашения:

  • Договор аренды.
  • Договор купли-продажи.

Государственной регистрации соглашение подлежит в момент перехода права собственности. Именно тогда начинают действовать нормы договора купли-продажи.

Структура документ следующая:

  1. Указание сторон сделки: прописывается ФИО полностью, паспортные данные, место постоянной регистрации и контактные телефоны каждого участника. При этом они могут выступать как «Арендодатель» и «Арендатор» или «Продавец» и «Покупатель».  Учитывая, что статус в определенный момент меняется, целесообразнее прописать в документе «Сторона 1» и «Сторона 2».
  2. Предмет договора – это существенное условие сделки, без которого она не будет считаться заключенной. В роли предмета выступает объект недвижимости, который должен быть максимально подробно расписан (технические характеристики, точный адрес и реквизиты правоустанавливающих документов).
  3. Стоимость договора – подразумевает количество финансовых средств, подлежащих перечислению. Чтобы оценить дом можно пригласить эксперта.
  4. Схема оплаты. Здесь нужно максимально подробно расписать, с какой периодичностью будет перечисляться стоимость выкупа (ежемесячно или ежегодно), а также в каких размерах она будет осуществляться. Нужно прописать максимальный срок окончательных расчетов. Передача денег должна происходить исключительно под расписку, если речь идет о наличном расчете. Покупателю следует хранить все расписки до момента перехода права собственности. При безналичном расчете подобная мера не нужна.
  5. Дата регистрации перехода права собственности. В стандартных случаях она связана с моментом последнего перечисления средств, но стороны могут назначить ее отдельно.
  6. Положения об арендной плате. В этом пункте прописывается размер арендной платы, порядок выплат по коммунальным услугам, права и обязанности сторон. Здесь важно уточнить, включается ли арендная плата в стоимость жилья. Как правило, это разные выплаты, но не лишним будет сделать акцент на этом. Чем детальнее будет описание этого пункта, тем меньше риск возникновения споров.
  7. Учет тарификации. Так как договор заключается на продолжительный срок, следует учесть тарификацию цены недвижимости и ее аренды.
  8. Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств. Этот пункт большей частью касается продавца, если он не будет исполнять свое основное обязательство (продажу квартиры), то он должен будет вернуть всю уплаченную покупателем сумму.
  9. Условия расторжения соглашения. Здесь следует прописать все основания, которые могут служить причиной для прекращения правовых отношений.
  10. Вероятность форс-мажоров. Обязательным является учет смерти одной из сторон. Желательно сразу продумать, кто будет правоприемником и зафиксировать его данные в договоре (после предварительного согласия).
  11. Страховка. Этот пункт не относится к обязательным. Нужно указать, кто именно будет страховать.

Важно учитывать, что чем больше подробностей будет предусмотрено в соглашении, тем лучше оно будет защищать права сторон.

Вернуться

○ Как оценить квартиру

Учитывая длительный срок аренды, существует высокая вероятность того, что стоимость жилья будет изменена. Если участники не договариваются о том, что изменение рыночной стоимости не влияет на размер выкупа, этот момент нужно обязательно отразить в соглашении, одним из следующих способов:

  • Еежемесячный перерасчет оплаты с учетом естественной тарификации.
  • Произведение расчетов при помощи долларов либо евро.

Чтобы избежать конфликтов, в договоре желательно указать не окончательную стоимость жилья, а формулу ее изменения и исчисления.

Вернуться

○ Переход права собственности

Переход права собственности происходит при соблюдении перечисленных условий:

  • Окончание срока действия договора.
  • Произведение оплаты стоимости недвижимости в полном объеме.

В этот момент договор аренды начинает осуществлять функции договора купли-продажи. Государственной регистрации документ подлежит именно в это время (п. 1 ст. 521 Гк РФ).

При переходе права собственности происходит:

  • Внесение изменений в Росреестр.
  • Выдача нового свидетельства о праве.

Таким образом, договор аренды с последующим выкупом имеет множество нюансов, которые должны быть учтены для признания сделки действительной и защиты прав каждой из сторон.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Стоимость квартиры существенно изменилась, но наниматель платить больше отказывается

Если в договоре не прописано, что изменение рыночной стоимости недвижимости не влияет на размер выплат, вы имеете право требовать увеличить размер оплаты.

Законодательством предусмотрено, что окончательная стоимость жилья должна индексироваться с учетом инфляции ежегодно, поэтому вы можете добиваться своего через суд.

Чтобы избежать судебных прений в договоре следовало прописать периодическую индексацию выплат (каждый месяц, квартал или год) либо требовать оплаты в долларах или евро.

Вернуться

✔ Можно ли в договоре указать сумму в валюте и оплачивать валютой?

Да, можно. Такое условие является желательным для учета изменений рыночной стоимости жилья и защиты прав продавца.

Вернуться

Аренда жилья. Выкупаем арендованное жильё в рассрочку. Рассказывает адвокат Олег Сухов.

Вернуться

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Аренда недвижимости с последующим правом выкупа в Санкт-Петербурге

Снять помещение для жизни или бизнеса с возможностью его выкупить по фиксированной цене (или цене, рассчитывающейся по формуле с вводными инфляции и пр.) – проблема рынка недвижимости. С нами Вы решите задачу аренды помещения с правом выкупа оперативно и на условиях, оптимальных для своих интересов.

Баланс сторон при аренде с выкупом

Арендатор/арендодатель – имеют каждый свои профиты в этой двусторонней сделке, мы – находим для них паритет.

Каким арендодателям это выгодно

Суть операции сводит круг потенциальных объектов сделки к:

  • неликвидной недвижимости – плохой район, состояние, соседи и пр., которую люди годами не могут продать;
  • проблемным/спорным помещениям – за право собственности/законность постройки идет война в суде;
  • государственной/коммунальной собственности.

Мы построим индивидуальную схему работы, чтобы найти среди таких объектов нужное Вам помещение.   

Портрет арендатора

На его месте – любой, кто:

  • получил отказ в банках на ипотеку;
  • не «тянет» первоначальный взнос;
  • работает/ведет дело без оформления.

Мы реально решим вопрос с недвижимостью для людей, у которых нет средств на ее приобретение стандартным способом.

Организация аренды с выкупом

Услуги нашей компании охватывают 2 составляющие процесса работы с такой сделкой:

  • Риэлторскую – поиск объекта, его оценка, переговорный процесс.
  • Юридическую – регламентирование процедуры выкупа с гарантиями Ваших прав. 

Первую мы обеспечиваем своей базой (и базой партнеров) объектов недвижимости, медийной и наружной рекламой, интернет-комьюнити (блоги, форумы, соцсети), взаимодействием с региональными и городскими институтами власти.

Результаты работы риэлторов реализуют наши юристы, чья специализация – вопросы недвижимости. Их квалификация позволяет сделать договорные отношения аренды легальными, однозначными и безопасными для Вас. Для этого индивидуально готовится договор аренды недвижимости с правом выкупа: он объединяет в себе сразу 3 вида сделок – аренду, продажу, залог.

Порядок и условия съема помещения

Договор определит:

  • когда и в каком состоянии Вы получите помещение;
  • сколько, в какие сроки и как нужно за него платить;
  • какие дополнительные платежи необходимо делать;
  • ответственность за нарушения договоренностей.

Условия расторжения сделки – часть договора.

Регламент выкупа

В договоре будут:

  • фиксированная цена и сроки выкупа;
  • формат расчета – поэтапно либо к определенной дате;
  • условия компенсаций для добросовестной стороны в случае расторжения сделки.

Непременные условия – возможность досрочного выкупа недвижимости и обязанность арендодателя оформить переход права собственности.  

Залоговые обязательства

В такой сделке арендатор получает только право пользования недвижимостью – в собственность она перейдет после регистрации выкупа в Госреестре. Договором устанавливается невозможность – на период его действия – перехода недвижимости в руки третьих лиц.

Выгоды работы с нами

Стандартные и нестандартные решения наших специалистов принесут Вам искомую недвижимость:

  • быстро – у нас многолетняя практика/достоверная база данных;
  • в friendly-формате сделки;
  • с минимизаций рисков недобросовестности/мошенничества.

Аренда недвижимости с последующим выкупом

Как проходит операция по выкупу арендованного помещения? Где найти такие объекты, что для этого нужно и кто готов оформлять сделку купли-продажи арендного имущества? Разберем все по порядку!

Как не удивительно будет сказано, но покупка недвижимости на условиях аренды с последующем правом выкупа это такая, же стандартная схема оформления сделки, как и приобретение жилья на вторичном рынке или покупка квартиры в новом доме, через долевое участие.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды, при условии внесения всей выкупной стоимости, арендованное имущество переходит в собственность арендатора. То есть арендатор может заключить договор аренды с хозяином помещения и прописать в документе последующее право выкупа.

Есть нюансы, на которые следует обратить внимание:

Обязательно фиксируется цена выкупа в договоре аренды

Нельзя допускать двоякого толкования каких-либо формулировок в договоре аренды с правом выкупа.

Форма договора аренды с правом выкупа должна быть такой же, как договор купли-продажи недвижимости.

Такая схема взаиморасчета будет интересна инвесторам с целю, получения прибыли с постройки недвижимости сразу же на первых этапах. Уже сейчас существует ряд строительных компаний, предлагающих приобретения жилой недвижимости на условиях аренды с последующим выкупом. Владельцы элитной недвижимости тоже соглашаются на подобные сделки, так как реализовать дорогое жилье сейчас на рынке недвижимости достаточно проблематично.

Жилой комплекс «Елки-Park» предлагает к продаже новые квартиры и таунхаусы в живописном поселке, возле дендропарка на побережье Вятки, современное жилье с комфортом городской жизни.

Что касается условий и сроков выкупа арендного помещения, как правило, они определяются индивидуально, между собственником и покупателем, если в течение срока аренды, арендатор отказывается от дальнейшего приобретения недвижимости, обязывать его на какие-либо дальнейшие действия у арендодателя по закону особых прав нет. Такая форма взаимоотношений очень похожа на альтернативу банковской ипотеке и если сейчас банки не особо оформляют залоговые кредиты, можно подумать о способе рассрочки в виде аренды недвижимости с последующим правом выкупа.

Найти подходящее помещение или жилье от собственника вы всегда сможете на специализированном сайте по аренде жилой и коммерческой недвижимости в России Аренда RU

Блог выкуп недвижимости, коммерческая недвижимость

советов по покупке недвижимости с существующими арендаторами

Каждая инвестиционная недвижимость сопряжена со своими рисками и выгодами, и это еще более справедливо, когда ваша недвижимость поставляется с арендаторами, которые платят арендную плату, так что вы можете сразу начать получать доход от аренды.

Однако есть плюсы и минусы в покупке аренды, занимаемой арендатором, и каждый инвестор должен знать потенциальные препятствия и преимущества для наследования арендаторов с вашей новой инвестиционной недвижимостью.

Договоры аренды остаются в силе

Хотя аренда является юридическим соглашением между арендаторами и домовладельцем, договор аренды не прекращается с продажей собственности.Точно так же, как сервитуты и другие соглашения, которые считаются «связанными с землей», аренда привязана к самой собственности, а не только к собственнику. Это означает, что договор аренды остается «прикрепленным» к дому, если вы покупаете недвижимость, и вы не сможете по закону повышать арендную плату, изменять пункты или выгнать арендатора просто потому, что вы новый владелец. Единственными исключениями из этого правила являются случаи, когда в условной аренде указывается, что владелец (продавец собственности) имеет право на расторжение после передачи собственности, или если вы покупаете недвижимость в качестве права выкупа, и в этом случае вы можете сослаться на правила относительно уведомления об освобождении.

Если вы действительно не хотите, чтобы жильцы жили в доме — потому что вы хотели бы занимать недвижимость самостоятельно или потому, что хотите начать все сначала, вы можете подать предложение, которое зависит от того, будет ли собственность свободна после закрытия. В этом случае на продавца возлагается бремя юридического расторжения договора аренды.

Поскольку арендаторы имеют законное право проживать в собственности до истечения срока их аренды, это часто может означать, что лучший вариант для продавца — предложить арендатору деньги за ключи.Другой вариант — купить недвижимость, а затем разорвать договор аренды, пересмотреть условия или самостоятельно «выкупить» арендатора (-ов). Однако это может быть риском, потому что арендаторы не обязаны соглашаться, и вы можете подвергнуть себя судебному иску, если попытаетесь расторгнуть договор аренды или принудить к выселению.

Когда заключать новое соглашение:

Если текущие арендаторы не заключили договор об аренде, а просто помесячный договор, вам предоставляется еще несколько вариантов для изменения ситуации с арендой.Вы можете попросить своих новых арендаторов подписать новый договор аренды или можете повысить арендную плату по мере необходимости — при условии, что вы сообщите им об этом в соответствии с законодательством вашего штата и местными законами. Это может быть полезно для защиты вас самих, ваших инвестиций и гарантии того, что вы и ваши новые арендаторы находитесь на одной странице. Относитесь к этому так же, как к любому другому подписанию договора аренды, и внимательно просмотрите условия аренды, чтобы убедиться, что ваши арендаторы не участвуют в каких-либо действиях, нарушающих договор аренды, на том основании, что это было разрешено ранее.

Существующие арендаторы: хорошие и плохие

Теоретически покупка инвестиционной недвижимости у существующих арендаторов является идеальным вариантом.Это означает немедленный денежный поток, отсутствие простоев в поисках подходящих арендаторов для проживания в вашей новой собственности, и (если арендаторы проживали в этой собственности долгое время) у вас есть ограниченный риск того, что недвижимость станет вакантной в ближайшем будущем.

Проверка арендаторов жизненно важна для обеспечения защиты ваших инвестиций. Плохие арендаторы могут создать хаос из-за невыплаты арендной платы, порчи имущества и затяжных дел о выселении. К сожалению, наследование существующих арендаторов означает, что вы вынуждены полагаться на предыдущий процесс отбора арендодателей, который может отсутствовать.Продавец мог принять любого заявителя (независимо от квалификации) просто для того, чтобы указать инвестиционную недвижимость как занятую, или у него может быть долгосрочный арендатор, который просто отказывается платить арендную плату вовремя или вообще. Будьте осторожны с покупателями — домовладелец может просто продать свою собственность, чтобы переложить проблемных арендаторов на ничего не подозревающего инвестора.

Другие препятствия могут возникать с существующими арендаторами. Вы можете обнаружить, что нынешние жильцы — это жильцы-мечты, но они не готовы продолжать снимать жилье у нового домовладельца.Продажа собственности — это большое изменение для арендатора, и если ваши новые арендаторы долгое время жили в своей существующей собственности, они, вероятно, поселились и привыкли к своей текущей арендной цене и арендным надбавкам. Если предыдущие арендодатели не увеличивали арендную плату ежегодно или не проводили регулярных сезонных проверок, вы можете обнаружить, что ваши новые арендаторы не согласятся с изменениями, которые вы должны внести для защиты своих инвестиций.

Перед окончательной распродажей:

Независимо от того, заключают ли ваши унаследованные арендаторы в настоящее время помесячное соглашение или условную аренду, есть несколько задач, которые вы должны выполнить перед закрытием объекта, занимаемого арендатором, чтобы обеспечить бесперебойную работу процесса.Во-первых, представьте себя новым арендаторам с помощью рекомендательного письма арендодателя. Это позволит вашим арендаторам чувствовать себя более комфортно во время переходного периода и заложит основы хороших отношений между арендодателем и арендатором. Кроме того, это позволит вам включать важную информацию, например, где и как собирать арендную плату, и как арендаторы могут подавать запросы на техническое обслуживание.

Узнайте больше и найдите образец рекомендательного письма: Рекомендательное письмо нового арендодателя

Наконец, поскольку вы будете выполнять обязанности предыдущего арендодателя, вам необходимо полностью защитить себя.Снизьте свой риск, поручив вашим будущим арендаторам и продавцу (нынешнему арендодателю) заполнить соглашение об эстоппеле и перечислить вам залог. Соглашение об эстоппеле позволяет вашим будущим арендаторам разъяснять любые действующие условия аренды или льготы на имущество. Хотя, как правило, договор аренды распространяется на многие из этих областей, существуют обстоятельства, которые разрешает только эстоппель. Например, если арендатор предъявляет претензию при выселении, что он заплатил более крупный гарантийный депозит, чем у вас есть запись, или что оконные кондиционеры принадлежат им и не остаются в собственности.В этих случаях вы можете опровергнуть неправдивые претензии с помощью соглашения об эстоппеле. Знание того, что текущий владелец недвижимости увидит Соглашение об эстоппеле с арендатором, должно предотвратить предоставление арендатором ложной информации.

Последние мысли

Покупка инвестиционной недвижимости, занимаемой арендатором, — прекрасная возможность для инвесторов, которые хотят немедленно начать получать доход от аренды. Перед тем как приступить к сдаче недвижимости, занимаемой арендатором, обязательно рассмотрите договор аренды и ознакомьтесь с критериями отбора арендаторов, которые продавец использовал для отбора текущих арендаторов.Если вы можете согласиться с условиями аренды и чувствовать себя уверенно с текущими арендаторами, продолжайте знакомство с арендодателем и заключите приемлемое соглашение об эстоппеле. Если текущие арендаторы являются ежемесячными арендаторами, у вас есть больше возможностей для изменения текущего договора аренды и аренды при условии, что они соответствуют законам штата и местным законам. Обратитесь к местным менеджерам по недвижимости и инвестиционным группам, чтобы получить дополнительные советы по аренде недвижимости в вашем районе.

Эта статья была первоначально опубликована в августе 2018 г. и с тех пор обновлялась.


Дополнительная литература для вас:

Проверенная формула покупки недвижимости в аренду

За годы изучения инвестирования в недвижимость я придумал свою собственную формулу покупки арендуемой недвижимости, которая приносит реальный денежный поток. Вот что я узнал.

Далее следует правдивая история , но имена были изменены на случай, если заинтересованные стороны прочитают это!

Сейчас десять часов утра, и Джону только что позвонил управляющий, который сейчас пытается заполнить вакансию в своем дуплексе.Ему сказали, что существующий арендатор разрывает договор аренды, потому что кто-то взломал и украл инструменты арендатора — второй раз за 12 месяцев.

С тех пор, как Джон купил ее год назад, у этой собственности были одни проблемы. Вот лишь некоторые из событий, которые произошли за последний год:

  • Джон не мог найти арендатора более шести месяцев.
  • Джону пришлось заменить два разбитых окна из-за вандализма, пока комнаты были пусты.
  • Джон получил три полуночных телефонных звонка с сообщениями о выстрелах.
  • Через улицу есть разрушенный дом.
  • Соседка (пожилая женщина) была похищена со своего крыльца, и она до сих пор находится в МВД.

Можно подумать, что после того, как Джон справится с этой головной болью, он вообще откажется от инвестирования в недвижимость.

Но это не так.

На самом деле, он более чем когда-либо увлечен приобретением недвижимости в аренду.

Почему?

Ну, например, Джон извлек несколько очень болезненных и важных уроков из вышеупомянутого кошмара. Фактически, за последний год он разработал строгий набор критериев, которые позволят избежать повторения многих из этих проблем. Я взял формулу Джона, добавил несколько примечаний и даже добавил пару собственных критериев.

Результат? Практически идеальная формула для покупки арендуемой недвижимости, обеспечивающая денежный поток. И почти идеальная формула еще более упрощена с такими компаниями, как Roofstock , которые помогают людям, подобным Джону, покупать арендуемую недвижимость (да, недвижимость, которая уже сдана в аренду, поэтому вам не нужно искать арендаторов) в инвестиционных целях.

Звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, но на самом деле это не так. Поверьте мне.

Прежде чем я продолжу, я просто хочу подчеркнуть, что эта стратегия является результатом ЧАСОВ чтения, многочисленных бесед с другими инвесторами, управляющими недвижимостью и агентами по недвижимости, а также глубоким анализом наших собственных инвестиций — эта стратегия такова. является побочным продуктом нашего личного опыта и может варьироваться в зависимости от вашего.

Поехали…

Первый шаг к тому, чтобы избежать кошмара, связанного с недвижимостью, — это:

Образование

Прежде чем перейти к конкретным методам, я хотел бы еще раз подчеркнуть, что, как и в случае с любыми другими инвестициями, если вы не знаете, что делаете, вы обожжетесь и потеряете ОЧЕНЬ много денег.Я всегда рекомендую делать уроки и вкладывать В первую очередь в свое образование.

Вот несколько вещей, которые я делаю, чтобы получить образование:

Обратитесь к другим инвесторам

Убедитесь, что вы получаете надежный совет от людей, которые достигли того, что вы пытаетесь сделать, а не от членов семьи, у которых нет денег! Вы будете удивлены, узнав, сколько людей из лучших побуждений готовы дать вам бесплатный совет по тому, о чем они НИЧЕГО не знают.

Читать, читать, читать

Я ОГРОМНЫЙ фанат чтения.Желательно читать разных авторов, у которых разные подходы. Ваша работа будет заключаться в том, чтобы прочитать достаточно материала, чтобы увидеть закономерности и сформировать собственное мнение и стратегию.

Рассмотрите возможность покупки курсов

Существует ТОННА качественного контента; однако, как и в любой другой отрасли, существует множество продавцов змеиного масла, торгующих схемами быстрого обогащения, так что будьте осторожны. Обычно тщательный поиск в Google помогает отсортировать «плохие яблоки».

Знайте свой рынок

Я рекомендую покупать в районе, с которым вы знакомы, по крайней мере, для ваших первых нескольких свойств, когда вы намочите ноги.Если вы не знакомы с областью, попробуйте провести несколько выходных на вашем целевом рынке в течение нескольких месяцев. Укажите два-три почтовых индекса, которые вас интересуют, и поговорите с соседями, владельцами местных магазинов, управляющими недвижимостью и т. Д., Чтобы получить представление о районе и потенциальных клиентах, с которыми вы будете иметь дело.

В каком районе вам следует искать?

Что ж, у каждого человека своя стратегия, но вот как я анализирую недвижимость и исследую окрестности:

Я оцениваю их как одну из трех категорий…

Класс

Это районы «гордости владения», занятые преимущественно домовладельцами.Дома обычно в хорошем состоянии с зелеными лужайками, засаженными деревьями улицами и т. Д.

Как правило, из них получаются отличные дома, чтобы произвести впечатление на ваших друзей, но обычно не выделяются как большие вложения. Я держусь подальше от этих мест.

Класс B

Обычно это самый большой ассортимент товаров между тремя классами. Эти дома обычно обслуживают наибольшее количество людей в сообществе и имеют наибольшее количество инвентаря.

Обычно я стараюсь нацеливаться на район, где проживает большая часть рабочих и где соотношение арендатора к домовладельцу составляет 35% / 65%.Обычно вы можете определить, находитесь ли вы в одном из этих районов, по количеству припаркованных на подъездных дорожках грузовых автомобилей — фургонов для ремонта кабеля, строительных грузовиков и т. Д.

Класс C

Они находятся в «заброшенных» районах, занятых преимущественно арендаторами.

У таких объектов недвижимости, как правило, высокая текучесть арендаторов. Люди обычно бегают по этим местам ночью, а НЕ бегают трусцой. Высокий уровень преступности, банд и наркобизнеса, значительное присутствие полицейских и т. Д.

Я не говорю, что это плохие вложения; как правило, денежный поток по этим сделкам может быть высоким.Но успешные инвесторы, берущие их на себя, вероятно, работают в жестком режиме и имеют специализированную команду по управлению недвижимостью. Для кого-то, кто хочет приобрести одну или две инвестиционные собственности в качестве дополнительного дохода, я бы не рекомендовал этого. Я не покупал ни одного, и не думаю, что Джон тоже хочет покупать еще один.

Надежная формула покупки ренты, приносящей доход

Купить ниже рыночной 10% -20%

Думайте об этом не только как о способе увеличения собственного капитала, но и как о способе обеспечения вашей финансовой безопасности.Если вам когда-либо придется продавать из-за чрезвычайной ситуации, эти 10% -20% позволят вам снизить цену предложения, чтобы продвинуть ее быстрее. Положительным моментом является то, что если вам не нужно продавать в экстренной ситуации, вы просто мгновенно окупили свои инвестиции.

Недвижимость должна приносить не менее 15% рентабельности инвестиций при наличных расчетах

Это означает, что арендная плата за вычетом долга (в случае ипотеки) и расходов должна составлять 15% или более. Например, авансовый платеж в размере 20 тысяч долларов должен приносить как минимум 3000 долларов в год.На самом деле это довольно мало — большинство сделок у меня и Джона были намного выше 20% -го порога.

Купить в районе B-класса, соотношение арендатора к домовладельцу 35% / 65%

Арендная плата должна составлять НЕ МЕНЕЕ 1% от покупной цены

Например, дом за 100 тысяч долларов следует арендовать не менее чем за 1000 долларов в месяц.

Проявите должную осмотрительность в отношении ремонта перед покупкой

Если ремонт плюс ваш первоначальный взнос превышает рентабельность инвестиций 15%, переходите к следующему объекту недвижимости.

Поддержание шести месяцев денежных резервов на недвижимость для оплаты обслуживания долга

Этого должно хватить на случай непредвиденных ремонтов или вакансий.

Что нужно для начала?

Я уже говорил о необходимости самообразования в области инвестирования в недвижимость. Это включает в себя прохождение курсов, знакомство с другими инвесторами в недвижимость и чтение книг по этой теме. Еще важнее знание рынка. Рынок — это то, во что вы действительно инвестируете, и вам нужно хорошо его знать, прежде чем делать решительный шаг.Убедитесь, что вы можете удобно установить флажки на всех этапах, прежде чем делать предложение на свой первый объект недвижимости.

Как только вы сможете, вам понадобится следующее, чтобы начать инвестировать в арендуемую недвижимость.

Денежные средства до закрытия

Если знания имеют решающее значение для успеха в инвестировании в арендуемую недвижимость, то наличие достаточных денежных средств — второе место.

Вот реальность, о которой вам нужно знать с самого начала. : вы не сможете покупать инвестиционную недвижимость с вычетом 5%, 3% или 100% финансирования, предлагаемого Управлением по делам ветеранов. Эти сделки по финансированию без предоплаты и с малым первоначальным взносом доступны только владельцам квартир. (Исключение составляют случаи, когда вы покупаете дом на две-четыре семьи, живете в одной из квартир и сдаете в аренду остальные).

Для большинства инвестиционных объектов недвижимости следует ожидать внесения первоначального взноса в размере не менее 20% от покупной цены. Это типичное требование традиционных ипотечных кредиторов.

Это означает, что если вы покупаете дом за 250 000 долларов, вы должны быть готовы внести первоначальный взнос в размере не менее 50 000 долларов.

Затраты на закрытие, условное депонирование, ремонт и денежные резервы

Также будут проводиться закрывающие расходы и условное депонирование по налогам на недвижимость и страхованию домовладельцев. Ожидайте, что они добавят еще от 4% до 5% от покупной цены к вашему первоначальному взносу. Рекомендуемый вариант — заставить продавца оплатить за вас заключительные расходы, которые он может сделать в обмен на немного более высокую цену продажи.

Я также уже упоминал о наличии денежных резервов, равных шестимесячным платежам за недвижимость, и это также обычно является требованием традиционных ипотечных кредиторов.Но вам также может потребоваться внести дополнительные деньги для покрытия любого ожидаемого ремонта, что почти наверняка будет иметь место, если вы покупаете недвижимость по цене ниже ее истинной рыночной стоимости.

Получите домашний осмотр у квалифицированного домашнего инспектора

Упоминание о расходах на ремонт — идеальное время для обсуждения абсолютной необходимости домашнего осмотра. Даже если вы хорошо разбираетесь в инвестировании в недвижимость, знание целостности физической структуры собственности — это его собственная специализация.Лучше всего навести на объект несколько натренированных глаз, чтобы увидеть, что скрывается в местах, куда не заглядывают большинство покупателей.

Например, вы можете посмотреть на стену и увидеть небольшую трещину. Но домашний инспектор может увидеть в этом указание на более серьезные проблемы, такие как повреждение водой или термиты. То же самое может случиться и с провисшим потолком. Сертифицированные домашние инспекторы обучены видеть неочевидные проблемы. Любая недвижимость, которую вы хотите приобрести, должна быть тщательно проверена сверху донизу.

Обращайте особое внимание на отчет инспектора — он может как выявить скрытые проблемы, так и дать вам возможность изменить цену до уровня, который обеспечит необходимый ремонт.

Или, поскольку вы покупаете дом для сдачи в аренду, вы можете использовать отчет, чтобы текущий владелец решил проблему до закрытия. Это упростит аренду дома, когда вы закроетесь.

Заранее займитесь финансированием

Если вы не в состоянии оплатить полную стоимость арендуемой собственности наличными, вам потребуется получить финансирование для совершения покупки.Поскольку вам нужно будет приобрести арендуемую недвижимость по цене ниже ее фактической рыночной стоимости, вам необходимо быть полностью квалифицированным покупателем, готовым заключить сделку в кратчайшие сроки. Это означает, что и ваш первоначальный взнос, и ваше финансирование готовы к переходу.

Очевидно, что вы не можете получить ипотечный кредит до того, как выберете недвижимость. Но вы можете получить предварительное одобрение. Это включает в себя заполнение заявки на ипотечное финансирование и получение одобрения на основе вашего кредита и дохода. Получив предварительное одобрение, вы сможете сделать предложение и быстро закрыть сделку.

Ваше предварительное одобрение должно быть подтверждено письменным письмом от кредитора. Это будет не только указывать на то, что вы полностью одобрены, но и на сумму, которую предоставит кредитор. Письмо с предварительным одобрением — один из самых сильных инструментов переговоров при любой сделке с недвижимостью. Это убеждает встревоженного продавца, что вы полностью готовы заключить сделку.

Можно получить быстрое предварительное одобрение и закрытие через онлайн-провайдеров ипотечных кредитов. Ярким примером является Reali Loans .Они предлагают полностью онлайн-процесс подачи заявок, не взимают комиссию за выдачу кредита — экономя от 0,5% до 1% на затратах на закрытие — и могут закрыть ваш кредит в течение 30 дней.

Подать заявку на ипотеку инвестиционной недвижимости очень просто. Все, что вам нужно сделать, это зайти на сайт, заполнить заявку, получить письмо с предварительным одобрением, а затем начать делать покупки для вашей первой арендуемой недвижимости.

Как вы находите арендаторов и обслуживаете их?

После того, как вы приобретете свою первую арендуемую недвижимость, ваша первая задача — найти подходящих арендаторов.Вам нужно будет освоиться с этим процессом, потому что он будет продолжаться. Арендаторы приходят и уходят, поэтому вам понадобится система для быстрого поиска новых, если вы планируете стать инвестором в долгосрочную аренду недвижимости.

Реклама вашей квартиры или дома

Самый традиционный способ найти арендаторов — рекламировать аренду своей квартиры или дома. Вы можете сделать это на таких сайтах, как Craigslist, Facebook или Apartments.com. Если вы готовы платить комиссию, обычно равную арендной плате за один месяц, вы также можете указать арендную плату агенту по недвижимости, который разместит недвижимость в своей службе множественного листинга.

Сколько времени вам нужно будет ждать арендатора, будет зависеть от того, насколько сильным является рынок аренды в вашем районе. Если рынок ограничен, а это означает, что арендной платы не хватает, вы, вероятно, будете завалены звонками и сможете сдать недвижимость в течение нескольких дней. Но если на местном рынке избыток предложения, это может занять недели или даже больше. Но, надеюсь, ваша основная цель — покупка недвижимости на сильном рынке аренды.

Проверка данных потенциальных арендаторов

После того, как с вами свяжутся потенциальные арендаторы, вам нужно будет проверить их на пригодность.Вам потребуется как минимум следующая информация:

  • Кредитный отчет по каждому арендатору — Совместный кредитный отчет, если это супружеская пара, в противном случае индивидуальные кредитные отчеты должны быть получены для каждого арендатора.
  • Рекомендации — Удовлетворительная справка об аренде от предыдущего арендодателя имеет важное значение. Вы также можете запросить копии аннулированных чеков арендной платы на срок не менее 12 месяцев, подтверждающих, что арендная плата выплачивалась каждый месяц и вовремя.(Предыдущие рекомендации арендодателя не всегда надежны, потому что арендодатель может дать хорошую рекомендацию только для того, чтобы избавиться от плохого арендатора!)
  • Подтвердите доход — Запросите копии квитанции о заработной плате за последний год и W-2 за последний год для подтверждения дохода.

Если приведенная выше информация указывает на пограничного арендатора, вы можете запросить подтверждение сбережений в виде копий банковской выписки. (Думайте о сбережениях как об эквиваленте денежных резервов арендатора — если они у них есть).

Получите арендаторов, которые могут внести залог

Если арендатор удовлетворителен, вам потребуется внести соответствующий залог.

  • В зависимости от обычаев на вашем рынке, это может быть фиксированная сумма залога или сумма, равная арендной плате за определенное количество месяцев.
  • Вам необходимо получить залог вместе с арендной платой за первый месяц до въезда арендатора.
  • Деньги должны храниться на процентном трастовом счете специально для арендатора и использоваться для оплаты либо ущерба собственности, не отремонтированного арендатором, либо невыплаченной арендной платы.В противном случае залог необходимо будет вернуть арендатору с процентами в течение 30 дней после выселения.

Залог также служит квалификатором. Арендатор, который имеет возможность внести залог и арендную плату за первый месяц, скорее всего, соответствует требованиям. Но если у потенциального арендатора нет денег вперед, это подсказка, что он может столкнуться с проблемой денежного потока, с которой вы не захотите иметь дело в будущем.

Другой альтернативой является покупка недвижимости для сдачи в аренду на онлайн-рынке недвижимости, например, Roofstock .Вы можете не только приобретать сертифицированную арендуемую недвижимость через платформу, но, как я уже упоминал выше, вы также можете приобретать дома, в которых уже есть арендаторы. Это означает, что вы будете покупать недвижимость, у которой уже есть денежный поток. Это, по крайней мере, даст вам перерыв в проверке арендатора при покупке арендуемого дома, хотя этот процесс будет продолжаться каждый раз, когда арендатор освобождает недвижимость.

Работа с арендаторами

Правильный отбор потенциальных арендаторов будет вашей первой линией защиты в отношениях с ними.Арендатор с приличным кредитным рейтингом, хорошей предыдущей арендной историей и стабильным и достаточным доходом устранит большинство потенциальных проблем.

Но даже если арендатор устойчив в финансовом отношении, это не исключает возможности возникновения других проблем. Например, вы будете полагаться на своих арендаторов в разумном уходе за недвижимостью. Это означает как устранение любых незначительных повреждений, которые они вызывают, так и предупреждение о любых серьезных проблемах, которые могут потребовать ремонта. Кроме того, известно, что арендаторы исчезают посреди ночи, часто без какой-либо известной информации о пересылке.

Процесс должен начаться с получения проформы договора аренды, соответствующего юридическим требованиям в вашем штате. В нем будут прописаны условия проживания, в том числе кто и на какой срок будет занимать дом, какова будет арендная плата и безопасность, сколько транспортных средств может быть припарковано на территории, а также любые ограничения, например, что можно, а что нельзя. храниться в собственности, или как долго гость может оставаться в доме. Вы можете добавить любое количество условий.

Знайте законы своего штата

Обязательно ознакомьтесь с законами об арендодателях и арендаторах в вашем штате.Они обеспечивают определенную защиту не только для арендаторов, но и для домовладельцев.

Например, вам нужно знать, какие законы касаются выселения, а также вашу ответственность за содержание собственности в соответствии с законами. В большинстве штатов от вас потребуется поддерживать собственность в безопасном и пригодном для жизни состоянии. В противном случае у арендатора могут быть основания для расторжения договора аренды.

Если вы попали в ситуацию выселения, будьте готовы потерять деньги. В зависимости от законов вашего штата выселение арендатора может занять больше времени, чем вы ожидаете.Хотя в договоре аренды должны быть указаны условия выселения, вполне возможно, что арендатор по закону сможет занимать недвижимость в течение длительного периода времени, если в нем участвуют маленькие дети или если имеется признанная инвалидность.

Это еще одна причина, по которой инвесторам в арендную недвижимость важно иметь достаточные денежные резервы. В определенных ситуациях вам может потребоваться оплатить стоимость вашей собственности в течение нескольких месяцев во время процесса выселения. Не говоря уже о том, что выселенные арендаторы часто оставляют арендуемую недвижимость в поврежденном состоянии.

Какая страховка вам нужна?

Поскольку арендуемая недвижимость предназначена для инвестиций, а не для личного проживания, стандартные страховые полисы домовладельца будут недостаточными.

Как арендодатель, вы столкнетесь с определенными рисками, если в вашей собственности будут проживать арендаторы. Например, если арендатор или один из его гостей ранен на вашей собственности, вы можете понести ответственность.

  1. Обычное страхование арендуемой собственности — обычно вы можете приобрести полис аренды недвижимости через те же страховые компании, которые предлагают стандартные планы страхования домовладельцев.Но вам необходимо предупредить страховую компанию о том, что это недвижимость в аренду, и что вы должны заплатить более высокую премию за покрытие.
  2. Страхование дополнительной ответственности — вам может потребоваться сумма страхования гражданской ответственности, превышающая стандартную, предусмотренную типовым страховым полисом домовладельца. И хотя это не обязательно, получение зонтичного полиса — отличная идея. Зонтичный полис — это полис общей ответственности, который обеспечивает покрытие сверх ответственности, предлагаемой страховым полисом вашего домовладельца.К счастью, это довольно недорогое покрытие, но оно будет чрезвычайно ценным в ситуации судебного разбирательства на высокую долларовую стоимость.
  3. Потеря дохода Rider — еще одно положение, о добавлении которого вы должны серьезно подумать, — это потеря дохода Rider . Он не распространяется на периоды времени, когда недвижимость пустует, но заменяет доход от аренды, если недвижимость повреждена или уничтожена и, следовательно, не способна приносить доход от аренды.

Кому следует заниматься такими инвестициями?

Несмотря на то, что существует множество книг и курсов по покупке недвижимости в аренду как легкому способу быстрого обогащения, обратное гораздо ближе к истине.

Вы должны быть в нем надолго

Чтобы добиться успеха, нужно иметь правильное мировоззрение. Это означает, что вам нужно быть долгосрочным инвестором, ищущим прибыльную недвижимость, но при этом полностью понимая, что реальный окупаемость может произойти через годы.

Возврат в размере 15% от ваших денежных вложений в недвижимость, безусловно, будет долгожданным источником дохода, но не сделает вас богатым. Но если вы владеете недвижимостью в течение нескольких лет, и сочетание повышения цены и погашения кредита увеличивает ваш капитал, вы сможете продать недвижимость с большой выгодой.Если вы инвестируете в несколько объектов собственности, вы будете получать небольшой доход, пока будете владеть каждой из них, а затем периодически пожинаете одну из этих неожиданных прибылей каждый раз, когда продаете одну.

Чтобы добиться успеха в качестве инвестора в недвижимость, вы должны быть эквивалентом инвестора, занимающегося покупкой и удерживанием акций. Если вы не участвуете в постоянных изменениях, которые сопряжены с определенным набором существенных рисков, вам нужно быть долгосрочным инвестором.

У вас должно быть много терпения

Вам нужно иметь темперамент, чтобы иметь дело с арендаторами.Лучшее время с арендаторами часто бывает в самом начале, когда кажется, что все согласны. Но отношения могут испортиться, как только квартплата поступит в первый раз с опозданием, и вам нужно быть готовым к такому исходу.

У вас должен быть доступ к большому банкроллу

Вам понадобится большой банкролл. Из того, что я изложил в этом руководстве, должно быть довольно ясно, что инвестирование в арендную недвижимость — это капиталоемкое мероприятие. У вас будут десятки тысяч долларов, связанных с одной недвижимостью, и сотни тысяч, если у вас будет несколько владений.Вам не только нужно иметь много денег, чтобы делать эти вложения, но вам также понадобится щедрая денежная подушка, чтобы пережить штормы, неизбежные при таких инвестициях.

Не пугайтесь диверсификации

Диверсификация — это название игры. И так же, как вы должны диверсифицировать со всеми другими видами инвестиций, так и с арендой недвижимостью.

Даже если аренда недвижимости является вашей основной инвестицией, вы все равно должны вложить немного денег в другие активы.Это должно включать, в первую очередь, банковские инвестиции для вашей денежной подушки, но также и финансовые активы, такие как акции, облигации и фонды. Они могут хорошо работать в периоды, когда ваша арендуемая недвижимость не так хороша.

Сводка

Эти следующие несколько лет, вероятно, станут лучшим временем для покупки приносящей доход аренды жилья в нашей жизни. На многих рынках вы можете приобрести недвижимость по цене намного ниже стоимости строительства. Процентные ставки находятся на историческом минимуме. Поколение Y в три раза больше поколения X и, как ожидается, продолжит арендовать в обозримом будущем — в то время как стоимость собственности значительно упала, а расходы на аренду — нет.

Итак, чем сейчас занимается Джон?

С момента приобретения своего кошмарного дуплекса он приобрел еще три объекта недвижимости B-класса и в этом месяце покупает четвертый. Каждый дом приносит около 400 долларов в месяц денежного потока. И хотя ему все еще приходится иметь дело с периодической головной болью, связанной с его дуплексом, он все еще находится на пути к получению второго дохода, чтобы его жена могла перестать работать в течение первых трех лет воспитания детей.

Как я упоминал ранее, такие компании, как Roofstock , помогут вам приобрести арендуемую недвижимость, предлагая широкий выбор домов, которые во многих случаях уже сдаются в аренду.Имеется в виду, что они приезжают с арендаторами! Таким образом, вам не придется возиться с поиском арендаторов для сдачи в аренду жилья — это просто подключи и работай.

Если вы когда-нибудь задумывались об инвестициях в недвижимость, что вас сдерживает? Если вы уже инвестируете, можете ли вы что-нибудь добавить?

Подробнее:

последующая аренда Определение | Law Insider

В отношении

последующей аренды

Мокрая аренда означает любую договоренность, в соответствии с которой Владелец или Разрешенный арендатор соглашается передать самолет, планер или любой двигатель третьей стороне, в соответствии с которой самолет, корпус самолета или двигатель должны всегда находиться под операционным контролем Владельца или Разрешенного арендатора, при условии, что обязательства Владельца по Доверительному соглашению остаются в полной силе, несмотря на любые такие договоренности.

Договор аренды с выкупом означает договор об использовании личного имущества физическим лицом в основном для личных, семейных или домашних целей на начальный период в четыре месяца или менее, который автоматически продлевается с каждым платежом после первоначального период, но не обязывает и не требует от потребителя продолжать сдавать в аренду или использовать собственность сверх начального периода, и это позволяет потребителю стать владельцем собственности.

Аренда помещения Договор аренды помещения или помещения, в соответствии с которым любой Заемщик владеет долей аренды в соответствующем Ипотечном имуществе, вместе с любыми эстоппелями или другими соглашениями, заключенными и предоставленными арендодателем в пользу кредитора по соответствующему Ипотечному кредиту ( с).

Аренда Оборудования означает Договор на аренду Оборудования или на покупку Оборудования по условному соглашению о продаже или сохранении правового титула.

Последующий договор означает договор на оказание Услуг с Новым поставщиком;

Субаренда означает субаренду, заключенную после утверждения Утвержденной субаренды;

Последующая продажа означает продажу Продавцом дополнительной собственности в целях секьюритизации Эмитенту после Первоначальной даты передачи при соблюдении условий, указанных в Договоре купли-продажи и Соглашении о правах собственности.

Аренда земли Аренда земли, в соответствии с которой любой Залогодатель владеет долей аренды в соответствующей Ипотечной собственности, а также любые эстоппели или другие соглашения, заключенные и переданные земельным арендодателем в пользу кредитора по Ипотечной ссуде.

Дата окончания соглашения означает дату или событие, указанное в деталях гранта.

Соглашение о последующей передаче означает соглашение между Эмитентом, Продавцом и Обслуживающим агентом, по существу в форме Приложения А.

Договор аренды в рассрочку означает договор аренды, который разрешает или требует, чтобы поставка товаров отдельными партиями принималась отдельно, даже если договор аренды содержит пункт «каждая поставка является отдельным договором аренды» или его эквивалент.

Основная аренда означает в отношении каждой отдельной собственности, кроме любой операционной аренды (i) любую аренду, которая, индивидуально или в совокупности со всеми другими договорами аренды в любой отдельной собственности с тем же Арендатором или его Аффилированным лицом, приводит к прекращению действия 10 000 квадратных футов или более брутто сдаваемой в аренду площади такой Индивидуальной собственности, (ii) любой Договор аренды, который содержит любой вариант, предложение, право преимущественного отказа или другое аналогичное право на приобретение всей или любой части любой Индивидуальной собственности, (iii) любой Договор аренды, по которому Арендатор является Аффилированное лицо Заемщика или Гаранта по ипотеке или (iv) любой инструмент, гарантирующий или обеспечивающий кредитную поддержку для любой аренды, отвечающий требованиям пунктов (i), (ii) или (iii) выше.

Концессионное соглашение означает Концессионное соглашение, указанное в пункте (A) выше и прилагаемое к настоящему документу как Приложение-A, и включает все его подробные описания и графики, а также любые поправки, внесенные в него в соответствии с положениями, содержащимися в этом имени. ;

Аренда арендатора означает любую аренду, заключенную Заемщиком, любой стороной, предоставившей ссуду, или любой Дочерней компанией в отношении любой части Имущества.

Договор аренды означает сделку, касающуюся аренды, между арендодателем и арендатором на самом деле, как это установлено на их языке, или косвенно из других обстоятельств, включая деловые отношения или использование торговли или порядок действий, как предусмотрено в эта статья.Если контекст явно не указывает иное, термин включает договор субаренды.

Договор аренды-выкупа означает договор об использовании личного имущества физическим лицом в основном для личных, семейных или домашних целей на начальный период в 4 месяца или менее, который автоматически продлевается с каждым платежом после начального периода и который позволяет потребителю стать владельцем собственности, но не обязывает и не требует от потребителя продолжать арендовать или использовать собственность сверх начального периода.

Передача договора купли-продажи Передача договора купли-продажи (Federal Express Corporation Trust № N679FE) от 1 октября 1998 года между Арендодателем и Арендатором.

Соглашение о последующем приобретении ипотечного кредита Соглашение между Вкладчиком и Продавцом о передаче Продавцом Последующих ипотечных кредитов Вкладчику.

договор аренды означает договор, по которому одно лицо (арендодатель) предоставляет право владения или контроля над объектом (с возможностью покупки или без нее) другому лицу (арендатору) в обмен на аренду или иное оплата;

Генеральный договор аренды имеет значение, указанное в Разделе 7.2 (c) (xiv).

Аренда оборудования имеет значение, указанное в Разделе 2.2 (b).

Аренда компании означает любую аренду, субаренду, субаренду, лицензию и другое соглашение, в соответствии с которым Компания или любое из ее дочерних предприятий сдает в аренду, субаренду, лицензирует, использует или занимает (в каждом случае в качестве арендодателя, арендатора, субарендатора, субарендатор или другой договор аренды), или имеет право использовать или занимать, сейчас или в будущем, любую недвижимость.

Дата последующей передачи В отношении каждого Инструмента последующей передачи — дата продажи соответствующих Последующих ипотечных ссуд Доверительному фонду.

Последующие контракты для целей настоящего Соглашения означает Последующие контракты, перечисленные в Последующем списке контрактов, прилагаемом к настоящему документу как Приложение A.

Материальная аренда имеет значение, изложенное в Разделе 3.17 (a).

Аренда повышенной комфортности имеет значение, данное этому термину в Разделе 20.2.

Как работает сдача в аренду? | Зиллоу

В этой статье:

В годы, предшествовавшие финансовому кризису 2007-08 гг., В основном предлагалась модель аренды с выкупом, когда арендаторы / покупатели имели возможность приобрести дом или квартиру, которую они арендуют у своего арендодателя / продавца. частными домовладельцами.

После кризиса это стало более широким выбором для арендаторов, поскольку крупные инвестиционные компании в сфере недвижимости скупали дома, лишенные права выкупа, по всей стране и в более крупных масштабах внедряли модель аренды с выкупом.

Это помогло формализовать модель сдачи в аренду, согласно которой арендаторы могут получать часть своих ежемесячных арендных платежей в качестве первоначального взноса, чтобы в конечном итоге купить дом, который они снимают.

Теперь, когда возможность аренды дома или квартиры доступна большему количеству арендаторов для покупки дома или квартиры, многие потребители задаются вопросом: как работает аренда с выкупом? Чтобы ответить на этот вопрос, давайте рассмотрим основы аренды с выкупом.

С точки зрения арендатора / покупателя

Если вы ищете место для жизни, планируете арендовать сегодня, но в конечном итоге хотите купить собственный дом или квартиру и не планируете переезжать из района, на который вы собираетесь сдавать в аренду, то сдайте в аренду с выкупом. может быть вариантом для вас. Это также хороший вариант, если у вас меньше, чем звездный кредит, и вам нужно время, чтобы создать хорошую кредитную историю при аренде.

Аренда с выкупом — это когда арендатор подписывает договор аренды или аренды, по которому есть возможность купить дом или кондоминиум позже — обычно в течение трех лет.Ежемесячные платежи арендатора будут включать арендную плату и дополнительные платежи, которые пойдут на первоначальный взнос при покупке дома. В договоре аренды указывается арендная плата арендатора, какая часть арендных платежей поступает в счет первоначального взноса и какова будет покупная цена дома.

Прежде чем вы подпишете договор аренды с правом владения от вашего домовладельца / продавца, вы должны получить предварительное одобрение на ипотеку по покупной цене, указанной в контракте или договоре аренды, чтобы убедиться, что вы можете позволить себе дом.Если вы не можете этого сделать, то аренда с выкупом может оказаться неподходящим вариантом, потому что договор может немного завышать арендную плату, чтобы учесть взнос арендной платы, который накапливается для вашего первоначального взноса (подробнее об этом ниже).

Например, предположим, что вы подписали договор аренды с выкупом, в соответствии с которым ваши арендные платежи составляли 1450 долларов, из которых 250 долларов в месяц начислялись в качестве первоначального взноса, а покупная цена — 250 000 долларов. Это будет означать, что вы накопите 9000 долларов за три года для выплаты первоначального взноса, что составит 3.6 процентов от покупной цены.

Предполагая, что за это время вы не накопили больше денег, вы можете купить дом, используя ссуду FHA под 3,5%. Если ваше предварительное одобрение в начале процесса определило, что вы можете себе это позволить, это может быть хорошей сделкой.

Что, если бы вы как покупатель жилья не могли себе этого позволить, но все равно хотели бы арендовать дом? Вы должны спросить продавца, можно ли снять дом дешевле без возможности аренды с выкупом. Обычно это так, потому что большинство ипотечных кредиторов разрешают начисление первоначального взноса только в размере, превышающем арендную плату на местном рынке.Итак, в этом примере отсутствие опции аренды с выкупом может означать, что ваша арендная плата составляет 1200 долларов.

У вас всегда должен быть адвокат для рассмотрения договора аренды с правом собственности, потому что не существует стандартного отраслевого шаблона для составления договоров аренды с правом собственности или аренды с правом собственности. Вы должны четко понимать, кто владеет средствами первоначального взноса, а также учитывать конкретные государственные правила и налоговые правила.

Очевидное преимущество вариантов аренды с выкупом состоит в том, что все ваши жилищные планы действуют сразу.Это работает, если вы не хотите или не нуждаетесь в переезде. Но если вы действительно хотите или вам нужно переехать, аренда с правом владения ограничит вас одним вариантом покупки недвижимости, и, следовательно, может не стоить того.

Аренда с выкупом также является хорошим вариантом для людей, у которых могут быть недавние проблемы с кредитом, на устранение которых им потребуется несколько лет. Ваш кредитный рейтинг играет важную роль в вашей ставке по ипотеке, которая может иметь большое значение для ваших ежемесячных платежей. Ваш кредитный рейтинг также помогает определить, имеете ли вы право на ипотеку.

Своевременное внесение арендных платежей может помочь улучшить ваш кредит. Просто убедитесь, что ваш арендодатель / продавец сообщает данные о ваших арендных платежах в основные кредитные агентства. Есть много других вещей, которые вы можете сделать, чтобы улучшить свой кредитный рейтинг, пока вы находитесь в периоде аренды по договору аренды. Начните с запроса бесплатного кредитного отчета. Федеральный закон дает вам право на получение одного бесплатного кредитного отчета один раз в год с AnnualCreditReport.com, веб-сайта, созданного тремя основными кредитными бюро.

Перспектива арендодателя / продавца

Модель выкупа с выкупом может быть хорошим вариантом для продавцов, чьи дома уже давно продаются и не могут найти покупателя по разным причинам. Возможно, выгоднее арендовать в вашем районе. Или, возможно, заинтересованные покупатели не имеют достаточно высокого кредита или достаточного первоначального взноса, чтобы претендовать на ипотеку. Вариант аренды с выкупом может привлечь потенциальных покупателей, давая им возможность постепенно наращивать кредит и вносить свои первоначальные взносы с течением времени.Просто убедитесь, что ваши потенциальные покупатели могут иметь достаточно высокий кредит, чтобы претендовать на ссуду, когда придет время покупать.

Если вы — домовладелец, который хочет продать свой дом и хотите предоставить арендатору модель аренды с выкупом, вам необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы составить для вас договор или договор аренды, поскольку (как указано выше) существуют нет стандартных шаблонов для такого варианта аренды для продавцов.
Двумя наиболее распространенными выгодами для домовладельца от продажи своего дома или квартиры по договору аренды с правом владения являются:

  1. Вы можете зафиксировать будущую продажную цену своего дома прямо сейчас и не беспокоиться о колебаниях рынка.
  2. Если вы сдаете в аренду арендатору, который в конечном итоге захочет стать владельцем дома, качество арендатора, вероятно, будет намного выше, и он будет относиться к дому или кондоминиуму с большим уважением.

Одним из недостатков варианта продажи с выкупом в собственность является то, что вы можете захотеть продать свой дом или квартиру раньше, и если ваш договор или договор аренды не позволяют вам это сделать, вы можете быть заблокированы на условиях, которые вы согласен с вашим арендатором / покупателем. Если вам нужна такая гибкость, проконсультируйтесь со своим юристом, как сделать это положение о продаже в вашем контракте предметом переговоров.

Институциональные и индивидуальные арендодатели / продавцы

Индивидуальные домовладельцы, предлагающие вариант аренды с выкупом, обычно заключают контракты на три года. Институциональные домовладельцы (например, инвестиционные компании в сфере недвижимости) часто заключают двухлетние договоры аренды, которые могут быть продлены еще до четырех лет после первоначального срока аренды. Это дает больше гибкости для арендаторов / покупателей.

Институциональные компании, сдающие аренду в собственность, часто торгуются на открытом рынке, поэтому они подвергаются целому ряду проверок со стороны регулирующих органов, а это означает, что они будут более строги в отношении защиты потребителей.Это означает, что в ваших контрактах будут четко указаны правила участия, кто владеет средствами первоначального взноса и как разрешаются споры.

Крупные компании, сдающие в аренду в собственность, также имеют ресурсы поддержки потребителей, которые помогут вам с кредитным консультированием и ремонтом. Фактически, некоторые компании требовали, чтобы их арендаторы проходили кредитную консультацию. Если вам нужна кредитная помощь, это может быть для вас отличным ресурсом.

Если у вас безупречный кредит, вам следует избегать компании с этой возможностью или, возможно, продолжать работать с отдельным арендодателем / продавцом.

Можете ли вы позволить себе купить недвижимость в аренду?

Не забывайте о вакансиях и обслуживании

Недостаточно просто вычесть операционные расходы из доходов. Это распространенная ошибка, и вы, по сути, всегда будете планировать идеальный сценарий.

В какой-то момент ваша собственность будет пустовать — может быть, вам просто понадобится пара недель ремонтных работ между арендаторами, или, может быть, ваш рынок недвижимости замедлится, и в какой-то момент недвижимость будет пустовать в течение нескольких месяцев. .Точно так же в какой-то момент вам нужно будет потратить немного денег на обслуживание.

Невозможно предсказать эти ситуации со 100% точностью или узнать, когда они произойдут, поэтому важно отложить часть получаемой вами ренты на их покрытие, когда они произойдут. Мое личное правило — откладывать около 15% арендной платы, которую я собираю, на вакансии и техническое обслуживание, но я скорректирую его немного выше, если недвижимость более старая, и немного ниже, если недвижимость новая.

Пример денежного потока

Вот реальный пример денежного потока от собственности, которую я купил в прошлом году.Имущество представляет собой триплекс (три единицы) и сдается в общей сложности 2500 долларов в месяц.

Что касается операционных расходов, то вот что я плачу:

  • 1600 долларов (приблизительно) за мой платеж по ипотеке, включая налоги и страховку
  • 250 долларов (10% от арендной платы) за управление недвижимостью
  • 100 долларов за уход за газоном и борьба с вредителями

Таким образом, мои общие эксплуатационные расходы составили 1950 долларов. Выделение 15% арендной платы на вакансии и техническое обслуживание требует еще 375 долларов в месяц, что составляет мои общие предполагаемые расходы на владение 2325 долларов в месяц.

Итак, мой денежный поток от собственности оценивается в 2500 долларов в виде аренды минус 2325 долларов в расходах, или 175 долларов в месяц. Конечно, если собственность не будет нуждаться в обслуживании и будет использоваться 12 месяцев в году, мой фактический денежный поток будет значительно выше. Однако гораздо лучше подготовиться к реалистичному сценарию и быть приятно удивленным, если все пойдет хорошо.

Многие инвесторы предъявляют особые требования к денежным потокам. Может быть, им нужна определенная минимальная сумма денежного потока каждый месяц или им нужен определенный процентный доход от инвестированного капитала.Лично я просто требую, чтобы моя инвестиционная недвижимость приносила положительный денежный поток после принятия разумной суммы за вакансии и техническое обслуживание, но важно адаптировать любые практические правила к вашим собственным инвестиционным целям и требованиям к доходу.

Можете ли вы претендовать на получение ипотечной ссуды?

Если вы планируете оплачивать арендуемую недвижимость наличными, вы можете пропустить этот раздел. В противном случае вам нужно будет претендовать на получение ипотеки для инвестиционной собственности, которая может быть столь же важной для вашего вопроса о доступности, как и другие пункты в списке.В конце концов, если у вас достаточно денег для первоначального взноса и вы определили арендуемую недвижимость, которая приносит большой денежный поток, это не имеет значения, если вы не можете получить финансирование для ее покупки.

Имея это в виду, есть два основных типа ипотеки, которую вы можете получить, чтобы купить недвижимость в аренду. Я использовал оба, поэтому вот что вам нужно знать о получении одобрения для каждого типа.

Обычное финансирование

Термин обычная ипотека является широким и обычно относится к ссуде, выданной банком и явно не гарантированной государственным учреждением.Как правило, это означает, что ссуда соответствует стандартам кредитования Fannie Mae или Freddie Mac, но это не обязательно. Например, крупная ссуда относится к ипотеке, выданной банком, которая превышает определенные лимиты ссуды, установленные Fannie или Freddie, и очень распространена в мире инвестиционной недвижимости.

Для целей этого обсуждения, что вам нужно знать о традиционной ипотеке инвестиционной собственности, так это то, что вам необходимо лично претендовать на получение ссуды. Как правило, это не может быть сделано для любого другого типа организации, такой как LLC.

Это означает, что ваш личный кредит, доход, история занятости и активы должны быть достаточными для оправдания ссуды. Вы можете принять во внимание часть ожидаемого дохода от аренды для целей квалификации, но по большей части кредитор будет обращать внимание на вашу личную квалификацию. Инвесторы часто сталкиваются с проблемами, если из-за ипотечного платежа за инвестиционную недвижимость отношение вашего долга к доходу (DTI) будет слишком высоким по стандартам кредитора.

Кредитование под активами

Как следует из названия, ссуда под залог активов в основном зависит от базового актива — в данном случае от арендуемой собственности, которую вы пытаетесь купить.

Для ясности, вам все равно обычно необходимо соответствовать кредитным стандартам кредитора. Однако одобрение ссуды не зависит от вашего личного дохода или квалификации. В последний раз, когда я получал ссуду на инвестиционную недвижимость, основанную на активах, мой кредитор даже не попросил показать мои налоговые декларации или любую другую документацию о доходах.

Напротив, основной критерий заключается в том, будет ли арендуемая недвижимость, которую вы хотите купить, обеспечить достаточным денежным потоком для оправдания ипотеки. Кредиторы, основанные на активах, при оценке заявок на получение ссуды используют показатель, известный как коэффициент покрытия обслуживания долга или DSCR.Это расчетный доход от аренды, кратный ежемесячному платежу по ипотеке, включая налоги и страховку. Например, если кредитор, основанный на активах, требует DSCR 1,3, это означает, что если ваш платеж по ипотеке будет составлять 1000 долларов, недвижимость должна приносить доход от аренды в размере 1300 долларов.

Помимо игнорирования вашего личного коэффициента DTI, еще одним большим преимуществом ссуд на инвестиционную недвижимость на основе активов является то, что их не нужно предоставлять вам как физическому лицу. Фактически, многие кредиторы , основанные на активах, предпочитают ссуде ООО.

Для ясности, ссуды, основанные на активах, обычно более дорогостоящие, чем обычные ссуды. По моему опыту, обычные ссуды на инвестиционную недвижимость, как правило, имеют процентные ставки на 0,50% -0,75% выше, чем средняя ставка основного проживания, но премия обычно составляет 2% или более по ссуде, основанной на активах. Тем не менее, во многих случаях это могут быть отличные способы финансирования инвестиционной собственности, если недвижимость по-прежнему генерирует положительный денежный поток, несмотря на более высокую стоимость ссуды.

Взлом дома может быть альтернативой, если вы не можете позволить себе аренду собственности

Если вы не можете претендовать на ипотеку для инвестиционной собственности или у вас нет достаточного первоначального взноса, вы можете рассмотреть возможность инвестирования во взлом дома. .Это может быть отличным способом для новичков с гибкой жизненной ситуацией окунуться в мир инвестирования в арендную недвижимость.

Вот основная идея: взлом дома включает в себя покупку жилой недвижимости из двух-четырех квартир, проживание в одной из квартир и сдачу в аренду других.

У этой инвестиционной стратегии есть несколько больших преимуществ, в основном связанных с тем, что недвижимость может быть классифицирована как ваше основное место жительства. Вы можете, например, получить ипотечный кредит с более низким первоначальным взносом и выгодной процентной ставкой.Ипотечный кредит FHA на основное жилье (даже с несколькими жилыми единицами) может быть получен с понижением всего на 3,5%. Вы также можете получить более низкие ставки налога на недвижимость, занимаемую владельцем, которые существуют во многих областях. И когда вы в конечном итоге продадите недвижимость, вы сможете исключить любой прирост капитала из подоходного налога.

На самом деле, моей первой инвестицией в недвижимость была взлом дома. Вскоре после того, как мы поженились, мы с женой купили дуплекс и жили в одной стороне, а другую сдавали. Доход от аренды покрывал большую часть выплаты по ипотеке, поэтому мы могли жить очень дешево, создавая капитал в более ценной собственности, чем мы купили бы сами.

Чтобы прояснить, у взлома дома есть плюсы и минусы, поэтому обязательно прочтите наше руководство по взлому жилья, чтобы определить, может ли он стать для вас хорошим способом начать свое путешествие по инвестированию в арендуемую недвижимость.

Вы ответили утвердительно на все четыре вопроса?

Подводя итог, можно сказать, что доступность арендуемой недвижимости определяется несколькими факторами. Недостаточно просто иметь достаточно денег в банке сейчас . Вы должны быть уверены, что ваше финансовое здоровье достаточно крепкое, чтобы инвестировать, что вы можете покрыть все расходы на покупку недвижимости с некоторой подушкой безопасности на случай, если что-то пойдет не так, что арендуемая недвижимость не истощит ваши сбережения после того, как вы ее купите. , и что вы можете получить финансирование.

Если вы ответили утвердительно на на все вопросов, обсуждаемых здесь, вы действительно можете быть готовы сделать решительный шаг в владение инвестиционной недвижимостью.

Как купить свою первую арендуемую недвижимость в 2021 году: 5 простых шагов

Согласно статистике, в 2019 году в США одноквартирные дома арендовали 14,5 семей и 44 миллиона жителей, и Urban.org прогнозирует, что это произойдет. 21% -ное увеличение количества новых арендных домов в период с 2020 по 2040 год.

В то время как инвестирование в односемейную арендуемую недвижимость часто может обеспечить стабильный денежный поток, владение арендуемой недвижимостью может потребовать много времени и тяжелой работы.

В этой статье мы обсудим, как купить арендуемую недвижимость за пять шагов, и объясним некоторые плюсы и минусы инвестирования в недвижимость.


Основные выводы

  • Пять шагов к тому, чтобы стать арендодателем, включают получение финансирования, понимание показателей эффективности арендуемой собственности, поиск арендуемой собственности, отслеживание доходов и расходов и, для некоторых, наем управляющего недвижимостью.
  • Советы по покупке хорошей арендуемой недвижимости включают в себя инвестирование на длительный срок и выбор рынков недвижимости с наилучшим потенциалом для инвестиций в арендуемую недвижимость.

Аренда недвижимости — правильный выбор?

Мы рассмотрим основные шаги по покупке арендуемой недвижимости всего за минуту. Во-первых, важно подумать, является ли покупка сдаваемой в аренду недвижимости правильной инвестицией.

Доход от аренды может быть классифицирован Налоговой службой как «пассивный» вид деятельности, но инвестиции в недвижимость часто требуют активного участия, а также готовности принять определенную сумму риска в обмен на более высокий уровень потенциального вознаграждения. .

Даже инвесторам в недвижимость, которые нанимают местную компанию по управлению недвижимостью, все же может потребоваться участие в надзоре за своими инвестициями. Например, инвесторов могут попросить разрешить определенные улучшения или ремонт и регулярно проверять ежемесячные и годовые финансовые отчеты, такие как отчет о прибылях и убытках и отчет о чистом движении денежных средств.

Несмотря на лучшие процедуры проверки арендаторов, у инвестора может оказаться арендатор, который вносит арендную плату поздно или требует выселения.Упущенный доход от аренды и дополнительные расходы на выселение могут быстро съесть потенциальную прибыль и общую прибыль, а надзор за процессом выселения может занять много времени.

Несмотря на связанные с этим обязанности, хорошая инвестиционная недвижимость может обеспечить идеальный тройной эффект: повторяющийся доход от сдачи в аренду, долгосрочное повышение стоимости недвижимости и налоговые льготы за счет вычета операционных расходов и расходов владельца, а также амортизации.

Но опытные инвесторы всегда думают о потенциальных рисках и выгодах от инвестирования, прежде чем сделать свой шаг.

Как стать арендодателем и купить свою первую арендуемую недвижимость за 5 шагов

После принятия решения о том, что владение арендуемой недвижимостью является правильным вложением, необходимо выполнить пять основных шагов:

1. Организовать финансирование

Финансирование аренды недвижимости на одну семью работает немного иначе, чем подача заявки на ипотеку на основное место жительства. Авансовые платежи больше, комиссии кредиторов и процентные ставки немного выше, и есть другие требования для квалификации:

  • Первоначальные взносы обычно составляют от 20% до 25% от покупной цены недвижимости, а некоторые инвесторы рефинансируют свое жилье, чтобы собрать наличные для первоначального взноса.
  • Согласно Experian, для получения наилучших условий ссуды требуется кредитный рейтинг 720 или выше, хотя можно приобрести инвестиционную недвижимость с более низким кредитным рейтингом.
  • Документы заемщика включают копии налоговых деклараций, банковских выписок и доказательств дохода (аналогично подаче заявки на получение ссуды для основного места жительства).
  • Кредиторы могут потребовать до шести месяцев удержания ипотечных платежей на резервном счете, если периодический доход меньше или расходы выше прогнозируемых.

Несмотря на то, что при организации финансирования аренды недвижимости может возникнуть больше проблем, хорошей новостью является то, что существует множество вариантов. Обычные кредиторы, такие как банки и кредитные союзы, предлагают ссуды, обеспеченные Fannie Mae или Freddie Mac, в то время как другие инвесторы получают финансирование аренды недвижимости через частных кредиторов или путем создания совместных предприятий.

Хорошее место, чтобы начать поиск ссуды на аренду или рефинансирования, — это Ипотечный центр Stessa.Просто ответьте на несколько простых вопросов в Интернете, и они порекомендуют вам кредитора, который предоставит конкурентоспособное предложение по ипотеке.

2. Информация о доходах от сдачи в аренду

Рентабельность инвестиций (ROI) — это финансовая метрика, которую используют инвесторы в недвижимость, чтобы определить, насколько потенциально прибыльной может быть инвестиционная недвижимость. Чтобы рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость, инвестору необходимо знать:

  • Расчетный годовой доход от аренды — включая арендную плату арендатора и дополнительный доход, такой как аренда домашнего животного
  • Расчетные годовые операционные расходы, включая ремонт, плату за управление имуществом, страхование и налоги
  • Прогнозирование годового денежного потока путем вычитания расходов из дохода
  • Определить первоначальный взнос и другие авансовые платежи (например, необходимый ремонт)
  • Рассчитайте рентабельность инвестиций, разделив годовой денежный поток на общую сумму вложенных денежных средств

Например, предположим, что арендная недвижимость приносит годовой доход от аренды в размере 18 000 долларов США, операционные расходы составляют 50% дохода, а годовой платеж по ипотеке составляет 6000 долларов США (только основная сумма и проценты).

Если инвестор вносит первоначальный взнос в размере 37 500 долларов США, рентабельность инвестиций составит 8%:

  • Годовой денежный поток = 18 000 долларов США дохода от аренды — 9 000 долларов США операционных расходов — 6 000 долларов США ипотечного платежа = 3000 долларов США денежного потока до налогообложения
  • ROI = денежный поток до налогообложения / общий объем инвестиций
  • 3000 долларов США денежный поток до налогообложения / 37 500 долларов США Общая сумма инвестиций = 8,0%

Хороший инструмент для расчета потенциальной прибыли от аренды любого дома на одну семью в США — это калькулятор аренды Roofstock Cloudhouse.Просто введите адрес недвижимости и получите прогноз потенциальной прибыли, даже если дом никогда раньше не использовался для сдачи в аренду.

3. Найти недвижимость в аренду

Некоторые из ключевых факторов, которые следует учитывать при выборе подходящей арендуемой собственности и лучших рынков недвижимости, включают:

  • Работа и рост населения
  • Доля домашних хозяйств, занимаемых арендаторами
  • Рост арендных ставок и снижение доли вакантных площадей
  • Историческое изменение стоимости жилья может привести к долгосрочному повышению его стоимости
  • Рейтинг района, включая качество школьного округа и уровень занятости
  • Возможность сдачи в аренду односемейной недвижимости под ключ с уже имеющимся арендатором (или дом, готовый к аренде), помогает снизить инвестиционный риск для новых покупателей
  • Ставки налога на недвижимость могут сильно различаться в разных городах и штатах и ​​влиять на потенциальную рентабельность инвестиций

В Интернете есть много мест, где можно найти дом на продажу, в том числе Zillow, Trulia и Realtor.com. Тем не менее, большинство объявлений предназначены для лиц, ищущих основное место жительства.

Вот почему все большее число инвесторов, ищущих дома для сдачи в аренду на одну семью и небольшую многоквартирную недвижимость, начинают поиск недвижимости на Roofstock Marketplace. Менее чем за шесть лет инвесторы использовали глобальный охват и технологические преимущества Roofstock для совершения сделок аренды на одну семью на сумму более 3 миллиардов долларов.

Roofstock помогает покупателям проводить комплексную проверку сдаваемой в аренду собственности, помогая обеспечить ее осмотр, заказав предварительный отчет о праве собственности и другие ключевые документы, такие как договор аренды с арендатором и список арендной платы, чтобы дать покупателям уверенность в том, что они приобретут незаметную недвижимость.

4. Нанять управляющего недвижимостью (если это не самоуправление)

Работа домовладельцем может занять больше времени, чем может показаться. Поиск и проверка арендаторов, сбор арендной платы и уход за ремонтом — это лишь некоторые из обязанностей, необходимых для успешного управления арендуемой недвижимостью.

Владельцы также должны соблюдать местные и государственные законы об арендодателях, Закон о справедливом жилищном строительстве, проводить периодические проверки собственности, проводить регулярные сопоставления арендной платы и получать лучшие цены от квалифицированных поставщиков, чтобы держать операционные расходы под контролем и повышать доходность аренды. .Новые инвесторы могут научиться быть эффективным инвестором и арендодателем, посетив Roofstock Academy — программу обучения, специально разработанную для того, чтобы помочь инвесторам в недвижимость добиться успеха.

Те, кто не интересуется арендодателем или просто не имеет времени посвятить себя этому, часто нанимают местного управляющего недвижимостью. Наем управляющего недвижимостью может позволить инвестору пользоваться преимуществами владения арендуемой недвижимостью, избегая при этом хлопот, связанных с арендодателем. Лучшие менеджеры по аренде недвижимости заботятся о повседневных деталях, чтобы инвесторы могли сосредоточиться на растущих потоках пассивного дохода, покупая арендуемую недвижимость на лучших рынках для получения максимальной прибыли.

Вы можете найти рекомендованных управляющих недвижимостью через Roofstock. Все управляющие недвижимостью, предпочитаемые Roofstock, проходят тщательную проверку на предмет проверки:

  • Необходимая лицензия с хорошей репутацией
  • Историческая доходность портфеля
  • Стаж работы
  • Возможности создания отчетов и данных
  • Структура комиссий и цен
  • Предпочтительные цены для клиентов Roofstock

5. Отслеживание доходов и расходов

Даже для опытных инвесторов в недвижимость отслеживание доходов и расходов от сдачи в аренду недвижимости может быстро стать непосильной задачей.Общие доходы и расходы, которые влияют на доходность арендуемого дома, включают:

  • Доход от аренды
  • Залог
  • Прочие доходы (домашнее животное, хранение, стирка, сосед по комнате и т. Д.)
  • Лизинговые сборы
  • Комиссия за управление недвижимостью
  • Ремонт и обслуживание
  • Ландшафтный дизайн
  • Борьба с вредителями
  • Коммунальные услуги (иногда встречаются в небольших многоквартирных домах)
  • Выплаты по ипотеке
  • Страхование
  • Налоги на недвижимость
  • Комиссия ТСЖ
  • Амортизационные расходы
  • Расходы собственника (например, поездка в собственность за пределами штата)

Хотя можно отслеживать доходы и расходы с помощью заметок, салфеток для коктейлей или ряда таблиц, опытные инвесторы в недвижимость часто выбирают программное обеспечение, специально разработанное для владельцев арендуемой недвижимости.Stessa предлагает инвесторам в недвижимость бесплатный надежный инструмент финансового управления недвижимостью, который можно использовать онлайн или через мобильное приложение. Stessa разработан инвесторами в недвижимость для инвесторов в недвижимость.

После регистрации бесплатной учетной записи просто введите адрес арендуемой собственности, быстро и безопасно подключите банковские и ипотечные счета для бизнеса и создайте отчеты, такие как отчет о прибылях и убытках, чистый денежный поток и капитальные расходы.

Благодаря Stessa инвесторы могут легко максимизировать прибыль от сдачи в аренду недвижимости за счет интеллектуального управления капиталом, автоматического отслеживания доходов и расходов, а также индивидуальных рекомендаций для максимизации доходов на основе уникального портфеля и инвестиционных стратегий.

Советы по покупке отличной недвижимости для сдачи в аренду

Роберт Кийосаки, основатель компании Rich Dad Company, однажды сказал: «Инвестирование в недвижимость, даже в очень небольшом масштабе, остается испытанным и верным средством увеличения денежного потока и благосостояния человека».

Хотя это может быть правдой, не каждый дом является хорошей инвестицией. Вот несколько советов по покупке хорошей арендуемой недвижимости:

  • Инвестиции в недвижимость требуют долгосрочной перспективы.
  • Изучите финансовые показатели инвестирования в арендуемую недвижимость, такие как рентабельность инвестиций, денежный поток, максимальная ставка и возврат денежных средств.Это руководство поможет вам научиться анализировать сделки с недвижимостью.
  • Тщательно проанализируйте каждый рынок недвижимости, прежде чем решать, что и где покупать для сдачи в аренду.

Альтернативные стратегии покупки первой арендуемой недвижимости

Поскольку цены на жилье продолжают расти, на некоторых рынках недвижимости становится все труднее найти средства для внесения крупного первоначального взноса для покупки арендуемой собственности. К счастью, есть несколько альтернативных стратегий покупки недвижимости, которые требуют меньше денег:

  • Взлом дома или сдача комнаты в аренду, а затем использование дополнительного дохода для выплаты существующей ипотеки для сбора денег для первоначального взноса.
  • Использование многоквартирной ссуды FHA для покупки небольшого дуплекса или триплекса для проживания в одной квартире и сдачи в аренду остальных квартир.
  • Живите в основном доме, прежде чем в конечном итоге превратить его в арендуемую собственность, помня, что дом должен работать как дом, а позже сдавать в аренду.
  • Партнерство с другим инвестором в недвижимость для покупки арендуемой собственности в качестве совместного предприятия также может уменьшить сумму денежных средств, необходимых для покупки арендуемой собственности.

Право первого отказа — Local Housing Solutions

Во-первых, они могут помочь сохранить постоянную доступность выделенного доступного арендного жилья, уделяя приоритетное внимание целеустремленным покупателям, когда владелец субсидируемой арендуемой собственности решает прекратить участие в программе субсидирования.Во-вторых, они могут применяться к несубсидируемой арендуемой собственности, помогая сохранить доступность арендных единиц и в некоторых случаях облегчая переход на специализированную аренду по доступной цене. Правомочные покупатели могут включать ассоциации арендаторов, некоммерческие и коммерческие застройщики и / или государственные или местные правительственные учреждения — всем из которых обычно требуется более длительные сроки для сбора финансирования и могут возникнуть трудности с конкуренцией с рыночными застройщиками или застройщиками предметов роскоши. Политика права преимущественного отказа может предоставлять этим покупателям исключительный период, в течение которого они могут сделать предложение о собственности, или возможность соответствовать любому предложению, сделанному частным покупателем.Политика права преимущественного отказа помогает сохранить арендуемое жилье и предотвратить преобразование субсидируемой арендуемой собственности в другое использование, особенно на сильных и / или растущих рынках жилья, за счет возможности их продажи заинтересованным сторонам, которые привержены долгосрочной доступности. На рынке мягкого жилья Несмотря на отсутствие стандартного определения отрасли, рынок смягчения относится к любому району, рыночной зоне или региону, которые демонстрируют снижение цен или ухудшение других рыночных условий, о чем свидетельствует избыток имеющихся запасов или увеличенное время маркетинга.(адаптировано из HUD), политика права первого отказа может помочь защитить качество жилья и замедлить вторжение хищников.

В этом разделе описаны некоторые соображения для городов, поселков и округов, заинтересованных в создании программы права преимущественной покупки.

Подход

Сообщества, которые принимают политику преимущественного отказа, должны будут установить механизм, с помощью которого арендуемая недвижимость предоставляется правомочным покупателям. Подходит к диапазону ограничений и включает :

  • Предоставление предварительного уведомления, во время которого город имеет неисключительное право идентифицировать покупателя (без обязательства со стороны субсидируемого владельца собственности продать этой стороне)
  • Предложение истинного «права преимущественной покупки», при котором правомочным покупателям предоставляется возможность соответствовать существующему предложению о покупке.
  • Установление «права делать предложение», которое дает правомочным покупателям исключительные права делать предложение в течение определенного периода времени; если предложение не принято, правомочным покупателям обычно предоставляется право первого отказа от соответствия любому последующему предложению о покупке, которое владелец принимает
  • Предотвращение частных продаж и требование к владельцам продать собственность по справедливой рыночной стоимости назначенному покупателю; в этом случае цена обычно определяется независимыми оценщиками

Положения об уведомлении, встроенные в каждый из этих подходов, требуют от владельцев информировать сообщество и нынешних арендаторов о своем намерении продать или преобразовать собственность и часто о характере их прав в соответствии с политикой права преимущественного отказа.Сроки уведомления могут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет. Заблаговременное уведомление дает ассоциациям арендаторов возможность организовать и вместе с другими потенциальными покупателями обеспечить финансирование для подготовки к тому, чтобы сделать добросовестное предложение.

Города и округа также должны установить требования, касающиеся процесса и сроков, которых владельцы должны придерживаться при уведомлении сообщества о своем намерении продать или преобразовать собственность, и которым должны следовать потенциальные покупатели, делая предложение.Сюда входят требования относительно сроков предварительного уведомления жильцов здания, которое, как правило, должно быть предоставлено в письменной форме от 3 месяцев до нескольких лет до планируемой продажи или преобразования, период времени, в течение которого потенциальные покупатели должны сделать предложение (обычно От 30 до 90 дней), а также процесс, используемый для определения справедливой рыночной стоимости собственности (в случаях, когда город или округ имеет исключительное право на покупку).

Покрытие

Сообщества также должны будут указать обстоятельства, при которых будет задействовано право преимущественной покупки: (а) для поддержки сохранения выделенного доступного жилья, (б) для сохранения доступности съемного жилья в целом, или и того, и другого.

  1. Сохранение выделенного доступного арендного жилья

Некоторые местные юрисдикции ограничивают применимость своей политики преимущественного отказа только к выделенному доступному арендуемому жилью. Право срабатывает, когда владельцы недвижимости заявляют о своем намерении отказаться от программы субсидирования аренды на федеральном уровне, уровне штата или на местном уровне и преобразовать собственность в другое использование — будь то жилое (например, преобразование доступной арендной платы в единицы по рыночной ставке или кондоминиумы) или нежилое. .Это положение действует в отношении федерального налогового кредита на жилье с низким доходом. Снижение налога в размере доллар к доллару в отношении федеральных налоговых обязательств предоставляется застройщикам на основе критериев, изложенных в квалифицированном плане распределения штатов. Это основной источник финансирования для увеличения и сохранения предложения доступных для аренды домов. Программа (LIHTC): правила программы предоставляют квалифицированным некоммерческим организациям право преимущественной покупки проектов LIHTC и сохраняют ограничения на аренду, если в конце 15-летнего периода соблюдения требований владельцы запрашивают разрешение на продажу или преобразование проекта для другого использования. .Города также могут установить триггерную точку в качестве предлагаемой продажи или сноса собственности.

2 . Сохранение арендного жилья в целом

Некоторые местные юрисдикции устанавливают более широкие права на политику первого отказа, которые охватывают несубсидированную аренду, а также специальную доступную арендную недвижимость. Такой подход может помочь предотвратить перемещение и сохранить доступность съемных единиц, которые в противном случае могли бы быть преобразованы в кондоминиумы или нежилые помещения.В местных юрисдикциях необходимо установить четкое руководство в отношении того, какие объекты аренды подлежат требованиям права преимущественной покупки. В некоторых случаях страховое покрытие определяется годом, когда недвижимость была построена (например, все арендные объекты, построенные до 1995 года, подпадают под действие полиса). Такой упор на более старую арендуемую недвижимость направлен на то, чтобы не препятствовать строительству нового жилья. Некоторые политики также включают пороговые значения размера, ограничивающие охват объектами недвижимости с определенным количеством квартир (например, жилые комплексы с 20 и более объектами).

Право на участие

Политика права преимущественного отказа должна определять типы организаций, которые имеют право на покупку недвижимости, а также критерии, которые будут учитываться городом или округом при принятии решения об утверждении предложения. Многие сообщества распространяют это право на некоммерческие и коммерческие организации, движимые миссией, как местные, так и национальные, при условии, что они соглашаются сохранять доступность на уровне, установленном сообществом, в течение определенного периода времени.Ассоциации арендаторов здания (или организации, действующей от ее имени) также обычно предоставляется первая возможность сделать предложение или сопоставить существующее предложение. В некоторых общинах список правомочных покупателей также включает в себя жилищно-коммунальный департамент и / или местное жилищное агентство.

Хотя решение о подаче и принятии предложения принимается владельцем здания и потенциальным покупателем, некоторые города и округа оставляют за собой право одобрить продажу и подтвердить квалификацию покупателя.Критерии, используемые для оценки силы потенциальных покупателей, часто включают продемонстрированный опыт эксплуатации доступного жилья и подтверждение готовности приобрести недвижимость (то есть доступ к финансированию через коммерческий банк и / или программу субсидий). Местные жители, рассматривающие политику права преимущественного отказа, должны тщательно продумать необходимые места для мониторинга и вынесения судебного решения, необходимые для успеха этой политики.

Прочие соображения

  • Поддержка ассоциаций арендаторов. Ассоциации арендаторов, пытающиеся реализовать право преимущественной покупки, обычно нуждаются в существенной финансовой помощи и технической помощи, чтобы сделать успешное предложение. Некоторые общины создали дополнительные программы, которые помогают ассоциациям арендаторов управлять покупкой и эксплуатацией жилого дома. Города также могут захотеть определить некоммерческие организации, которые имеют опыт проведения операций по сохранению и могут выступать в качестве партнеров, помогая ассоциациям арендаторов на протяжении всего процесса.
  • Использование права преимущественной покупки для преобразования единиц по рыночной цене в специальные доступные единицы. В некоторых случаях право преимущественной покупки дает возможность создавать новые специализированные доступные единицы аренды. Например, округ Монтгомери, штат Мэриленд, требует, чтобы ассоциации арендаторов, округ и Комиссия по жилищным возможностям (государственное жилье округа — федеральная программа, посвященная обеспечению достойного и безопасного арендного жилья для семей с низкими доходами, пожилых людей и лиц с ограниченными возможностями.Около 1,2 миллиона домов проживают в государственных жилищных единицах, находящихся в ведении более 3 000 жилищных органов. Программы различаются по типам и размерам. агентство) получить право первого отказа в соответствии с добросовестным предложением о покупке арендного жилья, построенного до 1981 года. Если округ или Комиссия по жилищным возможностям приобретает недвижимость, некоторые или все квартиры могут быть зарезервированы для лиц с низким или средним доходом. домохозяйства. Более подробная информация доступна в Кодексе округа Монтгомери, раздел 53A.

Примеры

  • В Портленде, OR , владельцы собственности, которые планируют отказаться от федерального контракта о помощи в аренде на основе проекта, должны заранее уведомить город и затронутых арендаторов не менее чем за 210 дней об отказе от долгосрочного контракта и 150 дней с продлением на один год.В течение периода уведомления владельцы должны разрешить городским властям проводить разумные проверки собственности и отчеты владельцев, хранящиеся в файлах с HUD и Департаментом жилищного и коммунального хозяйства штата, и не могут предпринимать никаких действий, которые могут помешать городским властям вести переговоры о покупке дома. имущество. К объектам аренды, состоящим из 10 или более квартир, которые участвуют в определенных программах субсидирования арендной платы, предлагаемых городом или штатом, применяются дополнительные требования. Если изменение способа использования приведет к потере жилья, доступного домохозяйствам с доходом до 80 процентов от среднего дохода семьи, владелец должен предоставить уведомление за 90 дней, в течение которых город имеет исключительное право сделать предложение о покупке. собственности или для согласования покупки владельцем, который сохранит доступность.Арендаторы продаваемых или переоборудованных зданий получают особую защиту от беспричинного выселения и повышения арендной платы, а также помощь владельца при переезде. Более подробная информация доступна в главе Кодекса города Портленда, «Сохранение доступного жилья» и «Защита арендодателей Портленда».
  • Закон штата Вашингтон о возможностях арендатора для покупки (TOPA) дает арендаторам округа Колумбия право преимущественной покупки, если владелец решит продать недвижимость. Ранее закон распространялся на все виды аренды, включая многоквартирные дома и дома на одну семью.В марте 2018 года городской совет округа Колумбия проголосовал за освобождение домов на одну семью от TOPA, отметив, что закон использовался для поддержки продажи только 19 объектов недвижимости арендаторам за 6-летний период, но оставил продавцов домов уязвимыми для тактики отсрочки и другие недобросовестные действия арендаторов, не заинтересованных в покупке объекта. Противники поправки выразили озабоченность по поводу отмены мер защиты для арендаторов с низкими доходами. TOPA чаще используется арендаторами в многоквартирных домах, а районный департамент жилищного строительства и общественного развития предлагает программу ссуд, которая может быть использована для выплаты начального капитала, внесения задатка и приобретения многоквартирных домов ассоциациями арендаторов.Департамент также предоставляет бесплатные услуги по развитию и помогает с подготовкой юридических документов и заявок на получение кредита. Кроме того, в конце 2020 года ShelterForce опубликовала статью, в которой резюмировали некоторые ключевые уроки, извлеченные из программы TOPA.

Связанные ресурсы

Разработка программы

  • Краткий обзор государственных и местных законов о сохранении покупок, Бюллетень жилищного права (ноябрь-декабрь 2006 г.) — В этой статье дается подробный обзор различных компонентов политики права преимущественной покупки, а также приводится сводная таблица с описанием положений в пять городов.
  • Законы об уведомлении и праве преимущественного отказа, Инструментарий для инклюзивных сообществ — Этот веб-ресурс описывает основы постановления о праве преимущественного отказа. и предоставляет примеры из практики таинств в трех городах.
  • Сохранение многоквартирного арендуемого жилья в Остине: инструментарий, Школа права Техасского университета (апрель 2007 г.). В этом отчете обсуждаются различные инструменты, включая требования об уведомлении и правах на первый отказ.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.