Аренда жилого помещения юридическим лицом: Договор аренды жилого помещения (квартиры) 2022

Аренда у самозанятого юридическим лицом и ИП

Сдача недвижимости в аренду – популярный вид деятельности у самозанятых лиц. Арендовать что-нибудь у плательщиков НПД могут не только ИП, но и юрлица. Как осуществляется аренда у самозанятого юридическим лицом, а также некоторые налоговые нюансы в разных ситуациях разберем далее.

НПД при аренде недвижимости

НПД – оптимальный, выгодный, упрощенный, востребованный режим для арендодателей. Хотя, помимо этого, сдавать недвижимость в аренду официально можно, будучи ИП, а также попросту уплачивая НДФЛ (13%) со сдачи.

Жилые помещения

Статья по теме: Плательщикам НПД выгоднее сдавать жилье Граждане, которые сдают свою недвижимость (квартиру, дом, комнату, прочие объекты) в аренду, обязаны платить НДФЛ. ФНС рекомендует в таких случаях регистрироваться плательщиком на профессиональный доход (НПД) – так выгоднее. Подробнее

На НПД можно сдавать в аренду жилую недвижимость. При этом разрешается работать по трудовому договору. Допускается сдача собственной и арендованной недвижимости. Налог на НПД составляет:

• 4% по доходам, полученным от физлиц;
• 6% по доходам, полученным от юрлиц и ИП.

И это заметно меньше, чем налоги на упрошенке либо НДФЛ. Все сопутствующие операции (формирование, отправка чеков), и уплата налогов производятся онлайн, без кассы и отчетности, через приложение «Мой налог».

Что учитывать организациям при взаимодействии с плательщиками налога на профессиональный доход, подробно разъяснили эксперты «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к справочно-правовой системе, получите пробный демодоступ и бесплатно переходите в Готовое решение.

Нежилые помещения

Аренда нежилой недвижимости на НПД запрещается (п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422 от 27.11.2018, послед. ред. – 28.06.2022). Об этом же свидетельствуют разъяснения Минфина в письме № 03-11-11/12806 от 24. 02.2022.

Данное ограничение введено для того, чтобы предотвратить снижение поступления доходов в бюджет при переходе на льготный режим ИП, занимающихся сдачей в аренду нежилых помещений.

Для целей сдачи в аренду нежилой недвижимости разрешается использовать иные спецрежимы с льготными условиями.

Апартаменты

Поскольку апартаменты по ЖК причисляются к нежилой недвижимости, то применять НПД при их сдаче тоже нельзя. Определение «жилому помещению» содержит п. 2 ст. 15 ЖК. Это изолированное помещение, недвижимое имущество, пригодное для постоянного проживания и отвечающее действующим сантехнормам и правилам.

К жилым помещениям согласно п. 1 ст. 16 ЖК апартаменты не относятся. Статья причисляет к ним квартиру (ее часть), комнату, жилой дом (его часть).

Потенциальные налоговые проблемы и их решение

Перечисленные выше особенности применения НПД при аренде следует учитывать и арендаторам (ИП, организациям). Чтобы исключить налоговые проблемы, разберем наиболее типичные ситуации.

При наличии неотделимых улучшений

На протяжении периода аренды арендатор (юрлицо, ИП) может улучшать арендованное имущество. Данные улучшения могут быть неотделимыми, т. е. они не могут отделяться без какого-либо ущерба для этого имущества (ст. 623 ГК). В противовес им отделимые улучшения – это те, которые отделяются от имущества без какого-либо ущерба и могут использоваться автономно.

По неотделимым улучшениям в объекте, арендованном у самозанятого лица, необходимо учесть следующее:

1. Если самозанятый не компенсирует расходы по данным улучшениям, их рыночная цена признается его натуральным доходом, облагаемым НДФЛ (под НПД он не подпадает!). Здесь, чтобы учесть амортизацию по улучшениям в соответствующих расходах, чек не требуется.
2. В ситуации, когда самозанятый не ИП, нужно исчислять НДФЛ с рыночной цены улучшений (на дату завершения действия арендного соглашения).
   О неудержанном налоге нужно отчитываться до 1 марта следующего, нового года. Уточнять 6-НДФЛ требуется до того, как неотображение дохода и исчисленного налога выявит ИФНС.
3. Доход у самозанятого не образуется, если ремонт арендованного объекта по договору должен делать арендатор.

При аренде у работника-самозанятого

Доход, полученный самозанятым лицом при оказании услуг (выполнении работ) по ГПД, который заключен с ИП либо организацией (которые являются нанимателем либо были нанимателем раньше и с того времени не прошло 2 года), не подпадает под НПД.

Арендная плата, которая поступает работнику, является его доходом от оказания услуг по сдаче конкретного объекта в аренду. Та как данная плата под НПД не подпадает, ИФНС требует в таких случаях от нанимателей уточнять отчетность по НДФЛ, удерживать налог из арендной платы.

Кстати сказать, если такой сотрудник уволился, а налог не удержан, сдача уточненной отчетности исключит лишь штраф за недостоверность данных в 6-НДФЛ.

Штрафа за неудержанный налог избежать не получится, как и его последующего взыскания.

Чек при внесении депозита за аренду

Депозит – обеспечительный платеж, который арендатор вносит в самом начале аренды. Таким способом арендодатель страхуется от неисполнения обязательств арендатором. Рассмотрим 2 типичные ситуации:

1. Депозит не возвращается и засчитывается как уплата за последний месяц аренды либо за иной период, за который будет допущена просрочка платежа. Тогда:

• для самозанятого депозит – доход, облагаемый НПД на день его получения, и при получении он должен сформировать и выдать чек;
• но если все же в итоге арендодатель вернет депозит либо его зачтут в счет обязательства, не приводящего к образованию дохода, тогда самозанятый аннулирует чек, у него появится переплата по НПД, которую ИФНС далее зачтет при расчете очередного бюджетного платежа.

2. Депозит – обеспечение неисполнения любого обязательства арендатора и после окончания аренды при отсутствии претензий, споров, возвращается. Тогда на момент его перечисления он не признается доходом самозанятого. Если далее его зачтут в оплату, самозанятому нужно будет выдать чек на данную плату. Чек следует взять и тогда, когда самозанятый решит выдать его по депозиту сразу (далее действуют по аналогии с первой ситуацией).

Аренда недвижимости под офис либо склад

Здесь речь идет об аренде нежилой недвижимости. Поэтому доход самозанятого облагается НДФЛ. Арендатор (юрлицо, ИП) обязан удержать налог из платы, отчислить его в бюджет, отобразив все это должным образом в 6-НДФЛ.

Если организации, ИП арендуют у самозанятого жилую недвижимость под склад либо офис, налоговыми агентами по НДФЛ они не становятся. Независимо от целевого использования арендованного объекта сдача жилой недвижимости в аренду подпадает под НПД. Но плата за аренду все равно к расходам не причисляется.

Статья по теме: Как самозанятому работать с юридическими лицами Сотрудничество с самозанятыми оформляют договорами гражданско-правового характера (ГПД, ГПХ). В зависимости от вида выполняемых работ (услуг), это может быть, например, договор подряда, аренды либо купли-продажи. Подробнее

Госслужащий – арендодатель

Госслужащий может применять НПД только при сдаче жилой недвижимости. Соответственно, если, к примеру, организация снимает у него нежилое помещение, апартаменты либо транспорт, она должна выполнить обязанности налогового агента, в т. ч. по удержанию НДФЛ.

Чтобы избежать недоразумений, в договор рекомендуется включить строку о том, что самозанятый подтверждает, что он на текущий момент не госслужащий и если станет им, то письменно уведомит об этом. Тогда если он не выполнит это условие, то ИФНС не оштрафует арендатора за неудержание налога и недостоверность данных в расчете.

Аренда авто с экипажем

Здесь ситуация предполагает, что организация (ИП) арендует авто и одновременно с этим приобретает услуги у арендодателя-самозанятого по его управлению (эксплуатации). Возникает риск переквалификации договора в трудовой, поскольку именно самозанятый будет управлять авто.

Причем подобный риск в разы повышается, когда арендный договор заключается на долгий срок. При этом самозанятый, как предполагается, при управлении будет придерживаться рабочего графика и указаний руководства. Последствия таковы: ИФНС признает отношения трудовыми, доначислит не только НДФЛ и взносы, но еще и пени со штрафами.

Если транспорт с экипажем арендуется разово, для отдельных работ, то на каждую рекомендуется заключать ГПД (договор оказания услуг)! Арендный договор тут не подходит.

Для перевозок, чтобы заключить соответствующий договор, требуется статус ИП.

Специализация: все виды систем налогообложения, бухотчетность, МСФО

Эксперт в сфере права, бухучета, финансов и налогообложения. Общий стаж профессиональной деятельности с 2007 года. За это время успешно работала на должностях налогового консультанта, заместителя главного бухгалтера, главного бухгалтера, финансового директора.

Автор множества публикаций по практическому применению бухгалтерского, налогового и трудового законодательства для различных профессиональных электронных СМИ. С отличием окончила факультет управления и психологии Кубанского государственного университета и Адыгейский государственный университет по специальности «Бухгалтерский учет и аудит».

Посмотрите другие статьи и образцы документов раздела: НПД — рубрика о самозанятых и налоге на профессиональный доход

Аренда жилья для работников: бухгалтерский и налоговый учет

На практике встречаются ситуации, когда у организации возникает необходимость арендовать жилье для своего работника. Действующее законодательство не содержит запрета на такую аренду. Арендовать жилье организация может как у юридических лиц, ИП, так и у физических лиц. По такого рода договорам у организации возникает обязанность уплаты арендной платы и коммунальных расходов. Рассмотрим бухгалтерские и налоговые аспекты отражения таких расходов, возникающих у организации-арендатора.

Чаще всего арендодателями жилых помещений являются физические лица.

Жилое помещение — предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее обязательным для соблюдения санитарным нормам и правилам, гигиеническим нормативам и иным обязательным для соблюдения техническим нормативным правовым актам, содержащим требования, предъявляемые к жилым помещениям <*>.

Если хотя бы одной из сторон договора аренды жилого помещения является юридическое лицо, заключается договор в письменной форме <*>. При этом законодательством установлена форма договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан, которая должна использоваться сторонами <*>. Пунктами данного договора предусмотрено не только условие о том, что такое помещение передается арендатору для проживания граждан, но и право арендатора предоставить жилое помещение по договору найма жилого помещения частного жилищного фонда.

Физические лица, для которых осуществляемая в соответствии с законодательством деятельность по сдаче в аренду (субаренду) жилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь, не является предпринимательской, обязаны до установленного в договоре аренды (субаренды) жилого помещения, срока фактического предоставления таких помещений в аренду (субаренду) зарегистрировать такой договор в местном исполнительном и распорядительном органе <*>. Местные исполнительные и распорядительные органы обязаны зарегистрировать договор аренды (субаренды) жилого помещения в двухдневный срок, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций — в 10-дневный срок с даты его представления физическим лицом <*>. Как видим, обязанность по регистрации договора возложена на физическое лицо — арендодателя. Поскольку договоры такого рода подлежат регистрации, они составляются в трех экземплярах. Должностное лицо исполкома, администрации делает отметку о регистрации непосредственно в самом договоре, и с момента регистрации договор вступает в силу. Размер арендной платы за жилье устанавливается в договоре по соглашению сторон.

Организация-арендатор для обеспечения работников жильем может арендовать жилье и предоставлять его в дальнейшем своим работникам по договору безвозмездного пользования <*>.

Необходимо также отметить, что законодательство не запрещает самому работнику организации заключить договор аренды жилого помещения с арендодателем, предъявив свои затраты нанимателю к возмещению.

Кроме того, переезжающему на работу в другую местность в связи с переводом на срок не более одного года работнику, если семья с ним не переезжает, по соглашению сторон наниматель может компенсировать расходы, связанные с проживанием на новом месте. Размер возмещенных расходов в таком случае не должен превышать половины размера суточных <*>.

Бухгалтерский учет

Расходы по текущей деятельности организации включают затраты, формирующие:

— себестоимость реализованной продукции, товаров, работ, услуг;

— управленческие расходы;

— расходы на реализацию;

— прочие расходы по текущей деятельности <*>.

В состав прочих доходов и расходов по текущей деятельности, учитываемых на счете 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» (субсчет 90-10 «Прочие расходы по текущей деятельности»), включается стоимость денежных средств, выполненных работ, оказанных услуг, переданных безвозмездно, а также другие доходы и расходы по текущей деятельности <*>. Таким образом, независимо от того, с кем организация заключила договор найма жилого помещения (с физическим лицом, с ИП или с организацией), арендная плата и коммунальные платежи в бухгалтерском учете организации будут отражаться как социальные расходы по дебету субсчета 90-10 «Прочие расходы по текущей деятельности».

Забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства» предназначен для обобщения информации о наличии и движении основных средств, полученных в аренду, безвозмездное пользование. Основные средства учитываются на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» по стоимости, указанной в договорах аренды, безвозмездного пользования. Таким образом, в учете организации-арендатора стоимость арендованного жилья отражается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» <*>.

Подоходный налог

Объектом налогообложения подоходным налогом с физических лиц признаются доходы, полученные плательщиками от источников в Республике Беларусь, к которым относятся доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося на территории Республики Беларусь, включая стоимость улучшения имущества, находившегося в пользовании других лиц и возвращенного его собственнику <*>.

Объектом налогообложения подоходным налогом не признаются доходы, полученные плательщиками в размере оплаты или возмещения арендатором (субарендатором) стоимости жилищно-коммунальных услуг, если обязанность по оплате или возмещению таких услуг возложена на арендатора (субарендатора) соответствующим договором аренды (субаренды) жилого помещения <*>.

Таким образом, организация, арендующая жилое помещение, как налоговый агент при перечислении арендодателю арендной платы и коммунальных платежей обязана удержать подоходный налог только с арендной платы и перечислить его в бюджет <*>. Ставка налога 13% <*>.

Организация, как налоговый агент, обязана удержать исчисленную сумму подоходного налога непосредственно из доходов плательщика при их фактической выплате. Иными словами, арендная плата перечисляется арендодателю за минусом суммы подоходного налога <*>.

Если договор аренды заключен с ИП, то обязанность у организации при выплате ИП арендной платы и коммунальных расходов по исчислению и удержанию подоходного налога отсутствует <*>.

Рассмотрим, будет ли являться доходом, подлежащим налогообложению подоходным налогом, сумма арендной платы и коммунальных расходов за жилье для самого работника, в интересах которого организация несет эти расходы.

Так, организация заключает двусторонний договор аренды жилья с физическим лицом — арендодателем. Поскольку жилье арендует организация, осуществляя расходы по оплате арендной платы и коммунальных платежей, она выполняет свои обязательства перед арендодателем. Работнику жилье предоставляется в безвозмездное пользование, поэтому у него не возникает дохода. Таким образом, суммы арендной платы и коммунальных платежей, которые организация уплачивает по арендованному ею жилью, не являются для работника доходом, подлежащим обложению подоходным налогом.

В случае если договор аренды заключен самим работником, по которому он должен вносить арендную плату и оплачивать коммунальные услуги, но эти расходы ему возмещает организация, то у работника возникает доход в натуральной форме <*>, который облагается подоходным налогом. Базой для расчета подоходного налога будет возмещаемая организацией работнику сумма арендной платы и коммунальных платежей соответственно.

Страховые взносы в ФСЗН и Белгосстрах

Граждане, работающие по трудовым договорам, подлежат обязательному государственному социальному страхованию <*>.

Объектом для начисления обязательных страховых взносов в ФСЗН являются для работодателей и работающих граждан выплаты всех видов в денежном и (или) натуральном выражении, начисленные в пользу работающих граждан по всем основаниям независимо от источников финансирования, включая вознаграждения по гражданско-правовым договорам, кроме предусмотренных Перечнем № 115 выплат, на которые не начисляются обязательные страховые взносы в ФСЗН, но не выше пятикратной величины средней заработной платы работников в республике за месяц, предшествовавший месяцу, за который уплачиваются обязательные страховые взносы, если иное не установлено Президентом <*>.

Граждане, работающие на основании трудовых договоров (контрактов), подлежат обязательному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний <*>. Объектом для начисления страховых взносов являются выплаты всех видов, начисленные в пользу лиц, подлежащих обязательному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, по всем основаниям независимо от источников финансирования, кроме выплат, предусмотренных Перечнем № 115.

Таким образом, для физического лица — арендодателя все выплаты, произведенные организацией в его пользу по договору аренды жилого помещения, не будут являться объектами для исчисления взносов в ФСЗН и Белгосстрах.

Чтобы правильно «расценить», будет ли являться сумма арендной платы и коммунальных расходов за жилье доходом, являющимся объектом для начисления страховых взносов для самого работника, в интересах которого организация несет эти расходы, необходимо изучить договор аренды.

Приведенные ниже нормы распространяются не только на случай, если в роли арендодателя выступает физическое лицо, но также если арендодателем являются ИП и организации. Так, если согласно договору аренды организация-арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за жилое помещение и несет расходы по оплате коммунальных услуг, при этом в данном помещении проживают работники организации, то, по разъяснениям специалистов ФСЗН и Белгосстраха, перечисленные расходы в виде арендной платы не будут являться выплатами, начисленными в пользу работников организации и, соответственно, не будут являться базой для начисления страховых взносов. А вот расходы организации по оплате коммунальных расходов будут для работников доходом для начисления страховых взносов в ФСЗН и Белгосстрах.

Если же работник сам заключил договор аренды жилого помещения либо был составлен 3-сторонний договор, в котором участвуют работник, арендодатель и организация-арендатор, и организация-арендатор возмещает работнику расходы по аренде жилого помещения (аренда и коммунальные расходы), то такие расходы будут являться социальными выплатами в пользу работника. На эти выплаты страховые взносы в ФСЗН и Белгосстрах начисляются в полном размере.

Важно!
Страховые взносы в ФСЗН и Белгосстрах отражаются в составе внереализационных расходов и учитываются при налогообложении прибыли <*>.

Как учитываются расходы организации по оплате арендованного жилья для своих сотрудников при исчислении налога на прибыль, НДС и налога на недвижимость, читайте в ilex.

Опасности корпоративной аренды – Решения по управлению недвижимостью

КОРПОРАЦИИ В КАЧЕСТВЕ РЕЗИДЕНТОВ

 

Хотя мы настоятельно не рекомендуем иметь корпорации в качестве резидентов при аренде жилья, иногда это необходимо и часто на самом деле работает хорошо. То, как оформляется договор аренды с корпорацией, становится большой проблемой, и мы редко видим, чтобы договоры аренды с корпорациями оформлялись правильно. Название корпорации, которая подписывает, личная гарантия и то, как она подписана, определят, будет ли у вас потенциально успешная аренда или серьезные проблемы позже. В этой статье мы не будем рассматривать опасности корпоративного резидента, а скорее покажем вам, как заключить договор аренды с корпоративным резидентом надлежащим юридическим образом.

 

«Только корпорация» в качестве резидента

 

Будут времена, когда резидентом будет корпорация. Конечно, жильцом жилой недвижимости будет человек, но договором аренды с именем резидента будет корпорация и не более того. Это означает, что корпорация как резидент несет ответственность за уплату арендной платы, связана договором аренды и несет все обязательства и выгоды в качестве арендатора. Если корпорация-арендатор не выполняет обязательства по аренде, единственным выходом менеджера будет подать в суд на корпорацию как на резидента, и менеджер будет связан всеми юридическими требованиями и процедурами, необходимыми для подачи иска в суд на корпорацию. Ни одно физическое лицо не несет ответственности за уплату арендной платы или ответственности за неуплату арендной платы.

 

Почему договор аренды должен заключаться только на имя корпоративного резидента?

 

В случае со средней и крупной корпорацией в большинстве случаев никто не собирается лично подписывать или гарантировать корпоративный договор аренды. Обычно корпорация размещает сотрудников, должностных лиц или директоров в арендуемой единице. Менеджер имеет дело непосредственно с сотрудником, должностным лицом или директором корпорации. Ни арендатор, ни корпорация, ни должностные лица, ни сотрудники директоров не будут нести ответственности по договору аренды. Корпорация является единственной ответственной стороной.

 

Кто является корпорацией?

 

Прежде чем вы даже подумаете о заключении договора аренды с корпорацией, крайне важно знать точное название юридического лица, поскольку оно зарегистрировано секретарем штата Флорида или штатом, в котором оно зарегистрировано. «Компания по покраске Джо» не является надлежащим корпоративным названием, если на самом деле корпоративное название, поданное секретарю штата, указывает на «Живопись и контракты Джо, Инкорпорейтед». Мы видим огромное количество небрежности в том, как имя появляется в договоре аренды. Мы рекомендуем вам всегда получать распечатку из Интернета и, возможно, даже копию Устава. Хотя вы можете не думать, что это важно, когда для корпорации наступает время расторгнуть договор аренды, отказаться от вас или быть выселенным, эта небрежность действительно может вызвать серьезные осложнения. Никогда не предполагайте, что название корпорации, которое вам предоставляется, на самом деле является точным юридическим названием корпорации. Всегда исследуйте и подтверждайте.

 

Как составляется договор аренды для корпоративных резидентов?

 

Корпоративный резидент должен быть в аренде точно так, как это указано в записях государственного секретаря. В договоре об аренде должно быть четко указано, кто будет жильцами, и если вы регулярно проводите проверки судимостей своих жильцов, отсутствие проверок жильцов на наличие судимостей может быть нарушением Справедливого жилищного права. Много лет назад клиент узнал, что один из жильцов квартиры, арендованной под юридическим лицом, на самом деле был зарегистрированным сексуальным преступником. Поскольку жилец никогда не заполнял заявление, а менеджер никогда не проводил проверку на наличие судимостей, жилец не мог быть выселен.

 

Как подписывается корпоративный резидент?

 

В разделе подписи договора аренды название компании должно быть указано как резидент вместе с именем лица, подписывающего договор аренды от имени корпорации.

 

Пример: XYZ Engineering and Surveying, Inc., Джон Смит, президент.

 

Несет ли теперь Джон Смит какую-либо ответственность, если корпорация не будет платить арендную плату или ее выселят? Нет. Джон Смит просто расписывается как уполномоченный президент корпорации.

 

Кто уполномочен подписывать от имени Корпорации?

 

Ответить на этот вопрос непросто. Кто-то может иметь очевидные полномочия, но из-за устава корпорации только определенные люди или лица могут фактически связывать корпорацию. Ваш адвокат может помочь вам расследовать это. Никогда не предполагайте, что лицо, подписывающее договор аренды, на самом деле уполномочено. Вы с грустью обнаружите, что он не был уполномочен подписывать, когда корпорация пытается выйти из договора аренды, и адвокаты корпорации могут доказать, что у этого человека не было реальных полномочий.

 

Корпоративный резидент и лицо с индивидуальной ответственностью

 

Если вы не имеете дело с солидной корпорацией с проверенной репутацией и точно знаете, что лицо, подписывающее договор аренды, имеет абсолютные полномочия связывать корпорацию , вы захотите, чтобы кто-то подписал «индивидуально» в дополнение к подписи в корпоративном качестве. Это лицо, подписывающее «индивидуально», на самом деле связано условиями и всеми обязательствами по аренде, как если бы на картине вообще не было никакой корпорации. Это лучший способ оформить корпоративный лизинг.

 

Пример: в начале договора аренды будет указано что-то вроде «Билл Джонс и Мэри Джонс, менеджер и XYZ Engineering and Surveying Corporation, через своего агента Джона Смита, президента И Джона Смита индивидуально»

 

В разделе договора аренды для подписания у вас будет место для подписи Билла и Мэри Джонс (если вы не подписываете от их имени по доверенности) и еще 2 места для подписи:

 

XYZ Engineering and Surveying Corporation , Джон Смит Президент ____________________________ (подпишите здесь)
и

 

Джон Смит, Индивидуально ______________________ (подпишите здесь)

 

Распространенные ошибки, которые мы наблюдаем

 

1. Название компании неверное или неполное.

 

2. Договор аренды подписан лицом в корпорации, не имеющим полномочий.

 

3. В договоре аренды отсутствует строка для подписи, создающая индивидуальную ответственность.

 

4. Имеется строка для подписи, но в ней не указано, делает ли лицо, подписывающее документ, индивидуально или от имени корпорации, что вызывает юридическую путаницу.

 

Наша рекомендация

Помимо всех опасностей, связанных с корпоративной арендой жилых помещений, которые мы обещали не рассматривать в этой статье, мы настоятельно рекомендуем, если вы не уверены, что знаете, как заключать корпоративную аренду, позвоните своему адвокату, чтобы узнать, как правильно составить договор аренды.

 

 

 

Вот так:

Нравится Загрузка…

Успешные арендодатели ищут профессиональных консультантов для помощи в своем бизнесе Для лиц, недавно пришедших в бизнес по аренде недвижимости, ниже выделено несколько важных вопросов, которые следует учитывать, чтобы улучшить свой опыт и потенциальный успех.

Договор аренды

Прежде всего, убедитесь, что вы используете всеобъемлющую форму договора аренды, которая надлежащим образом решает все вопросы, которые могут возникнуть во время аренды. Если вы сдаете жилую недвижимость в аренду, необходимо учитывать такие вопросы, как залог, домашние животные в помещении, страхование аренды, оплата коммунальных услуг, соседи по комнате, просроченные платежи и удержание после окончания срока аренды. Не менее важны положения, определяющие права арендодателя в случае неисполнения обязательств, которые в Пенсильвании во многих случаях регулируются законом, известным как Закон о арендодателе-арендаторе от 19 года.51.

Если, с другой стороны, вы собираетесь арендовать коммерческое помещение, такие вопросы, как получение личной гарантии владельцев, требование соответствующего страхового покрытия, определение того, кто несет ответственность за техническое обслуживание и ремонт в здании, часы работы арендатора, переуступка и субаренда, а также модификации и усовершенствования арендованного помещения — вот лишь некоторые из вопросов, которые необходимо решить, в зависимости от типа арендуемого помещения и бизнеса арендатора.

Иногда в погоне за экономией неопытные арендодатели находят форму договора аренды в Интернете, полагая, что возможен универсальный подход. В некоторых случаях такие формы договоров аренды содержат положения, касающиеся конкретного штата или местности, которые могут не иметь смысла в Пенсильвании, могут существенно отличаться от того, что было согласовано сторонами в устной форме, или могут фактически противоречить Закону о арендодателе-арендаторе. В других случаях арендодатели могут попытаться изменить эти формы аренды или даже написать свои собственные, не осознавая, что удаление или добавление формулировок или опущение важных положений может существенно повлиять на права, обязательства или обязательства сторон. Ни один из этих подходов не рекомендуется. Лизинг — это бизнес, и настоятельно рекомендуется нанять юриста, который разбирается в вопросах лизинга, чтобы помочь вам использовать надлежащую форму аренды.

Страховое покрытие

Вторым важным вопросом, который необходимо решить, является страховое покрытие, и бизнес-профессионал, которого нужно привлечь к себе, — это хорошо осведомленный страховой агент. Ваш агент может помочь проанализировать надлежащие типы полисов и покрытий, которые вам нужны, в зависимости от того, собираетесь ли вы быть жилым или коммерческим арендодателем, а также от того, арендуете ли вы на свое имя или через коммерческое предприятие, например корпорацию. или общество с ограниченной ответственностью (ООО). Надлежащая защита от рисков и обязательств, с которыми вы можете столкнуться в течение периода аренды, с соответствующими размерами общей ответственности и зонтичного покрытия, обеспечивает душевное спокойствие в случае возникновения неожиданного требования.

Налоговые вопросы

Наконец, анализ налоговых вопросов, возникающих в результате вашей лизинговой деятельности, является еще одной областью, в которой следует искать надлежащее планирование и консультации экспертов. Использование услуг опытного бухгалтера может помочь новым арендодателям избежать дорогостоящих ошибок, таких как неверная отчетность о доходах, расходах и амортизации при подаче федеральных, государственных и местных налоговых деклараций. Аренда в качестве индивидуального предпринимателя по сравнению с юридическим лицом может привести к различным налоговым соображениям, в зависимости от ряда фактов и обстоятельств. Если арендодателем будет юридическое лицо, такое как корпорация или ООО, у которого есть несколько индивидуальных владельцев, может потребоваться рассмотрение дополнительных вопросов планирования и налогообложения. И иногда помощь бухгалтера в ведении бухгалтерского учета отнимает много времени и стресса.

Краткосрочная аренда

Следует также особо отметить, что было бы целесообразно консультироваться со специалистами по юридическим, страховым и налоговым вопросам, когда вы занимаетесь краткосрочной арендой, такой как Airbnb, HomeAway или VRBO, особенно если эта аренда происходит в вашем собственном доме. Что касается правовых аспектов, то некоторые округа и сообщества приняли специальные постановления или законы, регулирующие краткосрочную аренду. В других сообществах такие виды аренды могут быть запрещены без получения лицензии на ведение бизнеса. Если третьи лица находятся в вашем личном доме в деловых целях, вы должны сообщить об этом своей страховой компании, чтобы определить, предусматривает ли полис вашего домовладельца покрытие для этих видов деловой активности. Еще одним вопросом, который необходимо рассмотреть, является понимание государственного и местного налогообложения краткосрочной аренды, поскольку многие муниципалитеты хотят взимать налоги с этой деятельности по аренде. Поэтому важно провести тщательный анализ, чтобы определить правила и законы, влияющие на краткосрочную аренду в вашем сообществе.

Собственность

Еще один вопрос, который регулярно возникает при обсуждении лизинга, заключается в том, лучше ли владеть сдаваемым в аренду имуществом на свое имя или владеть собственностью в коммерческом учреждении, таком как корпорация или общество с ограниченной ответственностью (ООО). ). В Интернете имеется множество статей на эту тему, в которых освещаются различные мнения или опыт о плюсах и минусах обоих типов собственности с различных точек зрения, включая гибкость, налоги, затраты и защиту.

Одно из самых больших преимуществ владения сдаваемым в аренду имуществом в коммерческом учреждении заключается в том, что оно может предоставить индивидуальному владельцу защиту от личной ответственности. Если против арендодателя подан иск, то только активы компании обычно подлежат удовлетворению требований, при условии, конечно, что отдельные владельцы соблюдали надлежащие деловые формальности, подтверждающие это юридическое отделение от самих себя. Но вопрос личной ответственности — это только одна часть головоломки. И до тех пор, пока не будут проанализированы остальные части головоломки, по-настоящему юридический ответ на вопрос о том, следует ли создавать хозяйственное общество, звучит так: «Это зависит от обстоятельств».

Ситуация каждого клиента требует рассмотрения конкретных фактов и вопросов, сочетание которых поможет адвокату провести точный и индивидуальный анализ. Вот некоторые из вопросов:

• Является ли защита от личной ответственности и защита личного имущества проблемой?
• Каковы затраты на создание юридического лица, такого как ООО?
• Вы уже владеете недвижимостью на свое имя или покупаете ее в настоящее время?
• Если вы покупаете, получаете ли вы финансирование от кредитора?
• Если вы уже владеете недвижимостью, есть ли непогашенная ипотека на недвижимость?
• Будут ли возникать налоги на передачу недвижимости при ее передаче юридическому лицу?
• Существуют ли особые налоговые преимущества, которые можно получить в результате передачи?
• Планируете ли вы рефинансирование недвижимости в ближайшем будущем?
• Какая разница в стоимости страховки?
• Несколько владельцев заинтересованы в инвестиции?
• Вы владеете несколькими сдаваемыми в аренду объектами или только одним?
• Будет ли в здании несколько жильцов?

Приведенный выше список вопросов не является исчерпывающим.