Аренда закон: ГК РФ Статья 606. Договор аренды / КонсультантПлюс

Эксперт объяснил, чем грозит новый закон о соседях

МОСКВА, 24 июл — ПРАЙМ. Речь идет о проекте закона «О внесении изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации», который находится на рассмотрении Госдумы. Он преследует своей целью ограничить использование жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах с целью не мешать комфортному проживанию остальных граждан, рассказывает агентству «Прайм» управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин.

Эксперты объяснили, каким должен быть дом для сдачи в аренду

Многоквартирный дом — это совокупность жилых и нежилых помещений, принадлежащих разным владельцам. Собственники квартир и апартаментов вправе распоряжаться ими, в том числе предоставляя их в пользование третьим лицам посредством аренды, найма. При этом, если такие пользователи нарушают права соседей, арендодатели фактически ни за что не отвечают.

«Кроме того, такие арендаторы, как правило, часто меняются, и привлечение их к какой-либо ответственности становится практически невозможным», — говорит Редин.

Особенно учитывая то обстоятельство, что личность нарушителя зачастую неизвестна пострадавшей стороне, добавляет он.

Такие же проблемы появляются и при причинении ущерба общему имуществу многоквартирного дома или имуществу соседей третьими лицами, гостями, допущенными собственником в его помещение.

В соответствии с действующими положениями законодательства ответственность за нанесение ущерба несет непосредственно то лицо, которое причинило этот вред.

«Соответственно, если при использовании квартиры нанимателем или арендатором был произведен залив соседнего помещения или нанесен ущерб в процессе ремонтных работ, соседям приходится разыскивать непосредственно арендатора или нанимателя, а не обращаться к собственнику», — указывает юрист.

Эксперт перечислил риски сдачи в аренду купленного в ипотеку жилья

В отношении ответственности за причинение ущерба общему имуществу или имуществу соседей лицами, допущенными собственником в принадлежащее ему жилое или нежилое помещение, устанавливается принцип солидарной ответственности собственника, что позволяет пострадавшей стороне обращаться в суд с требованием о возмещении указанного ущерба как к лицу, непосредственно причинившему ущерб, так и к собственнику, допустившему это лицо в свое помещение.

«При этом собственник не лишается возможности возложить обязательства по компенсации понесенных им расходов по возмещению ущерба соседям на лицо, допущенное им в помещение, в договоре с этим лицом — тогда взыскание будет, скорее всего, производиться в порядке регрессного требования», — отмечает Редин.

Нарушением тишины признается совершение действий, в результате которых звуки, источник которых находится в жилом или нежилом помещении, явно слышны за пределами этого помещения, или вибрация, источник которой находится в жилом или нежилого помещения, явно ощущается за его пределами.

Не считаются нарушением тишины звуки, источником которых является «обычная жизнедеятельность человека» (плач ребенка, звук воды в инженерных системах, звук шагов при обычной ходьбе и другие), а также спасательные, аварийно-восстановительные и иные неотложные работы, связанные с обеспечением личной и общественной безопасности граждан.

Риелторы рассказали, какое жилье ищут богатые арендаторы в Москве

При этом, по словам эксперта, в законопроекте не раскрыт механизм привлечения к ответственности собственников помещений или арендаторов: последний пункт указывает на возможность привлечения к административной ответственности, однако, кто будет заниматься оформлением правонарушения неясно — даже законом о полиции такая функция сотрудников не предусмотрена.

«Теоретически при такой редакции пострадавшая сторона, конечно, имеет право восстановить свои права в суде, однако, как создавать доказательную базу для подобного процесса не совсем ясно, если речь идет не о физическом или материальном ущербе, а лишь о периодическом шуме», — сказал эксперт.

Минстрой предложил ужесточить контроль за арендой жилья

До конца 2021 года в Госдуму планируется внести законопроект, регулирующий рынок аренды жилья. Инициатива направлена на повышение прозрачности отрасли и защиту прав арендодателей и арендаторов. Однако это может обернуться ростом цен как минимум на 13%.

Минстрой разрабатывает законопроект, создающий условия для формирования рынка частного наемного жилья. Его внесут в Госдуму до конца этого года, пишут «Известия» со ссылкой на документы правительства России.

Как пояснили изданию в «Дом.РФ», инициатива призвана повысить прозрачность рынка аренды жилой недвижимости и обеспечить защиту прав арендодателей и арендаторов.

По словам заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никиты Стасишина, мероприятия по развитию рынка арендного жилья включены в паспорт федерального проекта «Жилье». Он также указал, что планируется запустить информационную систему учета договоров найма жилья и обеспечить условия для создания жилищного фонда коммерческого использования — здесь предполагается формирование своего налогового режима.

«Цифровизация рынка аренды обеспечит не только повышение прозрачности и возможность учета заключаемых договоров для достижения национальной цели по улучшению жилищных условий, но и внесет вклад в цифровую трансформацию российской экономики»,

— считает Стасишин.

Он уверен, что интеграция цифровой платформы с системами ФНС России упростит процесс начисления и уплаты налогов для собственника и поможет вывести арендное жилье из серой зоны, что увеличит налоговые поступления.

Как пишут «Известия», ссылаясь на близкий к разработке документа источник, текст законопроекта еще не готов — в данный момент идут обсуждения.

По словам председателя экспертного совета комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Ирины Булгаковой, экспертное сообщество не раз обсуждало необходимость такого законопроекта. По оценке управляющего партнера «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского,

около 80–90% рынка арендного жилья в стране сегодня находится в тени, и это не только упущенные налоговые сборы, но и потенциальные источники криминогенных ситуаций. Он поясняет, что в квартирах, которые сдаются незаконно, могут проживать нелегальные мигранты и заниматься преступной деятельностью.

Ирина Булгакова предполагает, что в законопроект могут включить типовой договор найма (с целью защиты прав потребителя), а также создать в рамках инициативы реестр наймодателей (цифровая информационная система) и агрегатор — организацию, которой собственники квартир смогут поручать вести отношения с нанимателями. Она будет отвечать перед владельцами жилья за своевременную оплату и проверку нанимателей.

Реестр наймодателей будут передавать налоговым органам. Также будет справедливо ввести административное наказание за неподачу информации и за неуплату налогов, добавила эксперт.

Кроме того, Булгакова полагает, что в рамках законопроекта появится механизм выявления владельцев жилья, скрывающих информацию о нем и не платящих налоги. Так, можно будет проверять собственников нескольких квартир — живут ли они в них, зарегистрирован ли там кто-то временно.

Андрей Колочинский напомнил, что аренда жилья в России регулируется главой 35 ГК о найме жилых помещений, рядом статей Жилищного кодекса и Налоговым кодексом, согласно которому налог на доходы от аренды имущества физических лиц составляет 13%.

Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов считает, что новые правила могут повлиять на стоимость аренды жилья — цена может вырасти сильнее, чем на ставку применяемого налога. Как прогнозирует Андрей Колочинский, цены увеличатся соразмерно налогу — не более чем на 13%.

«Учитывая, что поправки имеют колоссальное воздействие на рынок арендного жилья, то для начала было бы правильно запустить пилотные проекты в нескольких регионах», — заметил эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. Он считает, что инициативу стоит связать с запущенным институтом самозанятых, добавляя, что необходимо ввести более жесткое правовое регулирование к риелторской деятельности, к примеру, через лицензирование.

Путин подписал закон о расторжении МСП договоров аренды без компенсации

https://realty.ria.ru/20200608/1572628700.html

Путин подписал закон о расторжении МСП договоров аренды без компенсации

Путин подписал закон о расторжении МСП договоров аренды без компенсации — Недвижимость РИА Новости, 08.06.2020

Путин подписал закон о расторжении МСП договоров аренды без компенсации

Президент России Владимир Путин подписал закон, позволяющий малым и средним предпринимателям (МСП) из наиболее пострадавших от коронавируса отраслей расторгать… Недвижимость РИА Новости, 08.06.2020

2020-06-08T14:14

2020-06-08T14:14

2020-06-08T15:21

владимир путин

госдума рф

андрей макаров

законодательство

коммерческая недвижимость

аренда

недвижимость

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/06/04/1572461477_0:137:3072:1865_1920x0_80_0_0_bd88e140803e8ef7260db64afed08845.jpg

МОСКВА, 8 июн — РИА Новости. Президент России Владимир Путин подписал закон, позволяющий малым и средним предпринимателям (МСП) из наиболее пострадавших от коронавируса отраслей расторгать договоры аренды недвижимости в текущем году, если арендодатель не согласится снизить плату или изменить иные условия договора, причем без возмещения ему упущенной выгоды, соответствующий документ опубликован на официальном портале правовой информации.Закон вступает в силу со дня его официального опубликования. Он направлен на принятие дополнительных мер поддержки отдельных отраслей экономики в связи с распространением коронавируса. Первоначальная его редакция предоставляла арендаторам, чьи доходы снизились более чем на 50% после введения режима самоизоляции, право в текущем году в одностороннем порядке расторгать договоры аренды без штрафов и возмещения убытков. При этом арендодатели должны были вернуть им обеспечительный платеж, если он был уплачен.Однако против такого подхода выступили представители индустрии коммерческой недвижимости, в том числе торговых центров, в то время как представители торговых сетей и другие арендаторы всячески поддерживали именно такую редакцию. Госдума, взяв недельный тайм-аут, доработала документ, в том числе исключила норму о снижении доходов более чем на 50%.Итоговый закон предоставляет арендаторам-МСП, осуществляющим деятельность в наибольшей степени пострадавших от коронавируса отраслях, право потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы на срок до года по заключенному до введения режима самоизоляции договору. Это право предоставляется в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых им для осуществления своей деятельности.Если в течение 14 рабочих дней с момента обращения сторонам не удастся договориться о снижении размера арендной платы или ином изменении условий договора, то арендатор будет вправе не позднее 1 октября расторгнуть договор аренды, при этом такое расторжение будет осуществляться без возмещения арендодателю убытков в виде упущенной выгоды, но обеспечительный платеж у него останется.Это сбалансированное решение, а все остальные вопросы, которые связаны с возможным причинением убытков, решаются в обычном судебном порядке, предусмотренном Гражданским кодексом, пояснял журналистам глава думского комитета по бюджету и налогам Андрей Макаров. Он также отмечал, что субъекты МСП получают право на отсрочку выкупных платежей на срок от полугода до года в случае приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества.

https://realty.ria.ru/20200521/1571795116.html

https://realty.ria.ru/20200522/1571831766.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/06/04/1572461477_52:0:2783:2048_1920x0_80_0_0_3d45f4c414832c93e20f71ee199d3614.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

владимир путин, госдума рф, андрей макаров, законодательство, коммерческая недвижимость, аренда, недвижимость

Арендаторам земель упростили продление договоров. Разъясняем закон №166-ФЗ

8 июня был принят Федеральный закон №166-ФЗ, который разрешает арендаторам земельных участков государственной и муниципальной собственности обратиться за продлением договора аренды. Сделать это можно до 1 марта 2021 года, заключив допсоглашение.

Арендатор может требовать от арендодателя продлить договор аренды – такое право дает закон №166-ФЗ.

Одно «НО» — данная мера доступна тем арендаторам, которые заключили договоры аренды до введения режима повышенной готовности, то есть до 12 марта 2020 года, и срок их действия еще не истек.

Продления не получится, если арендодатель хочет расторгнуть действующий договор, и иск о расторжении находится в суде, или если за арендатором числятся неустраненные нарушения земельного законодательства. В случае, если совесть арендатора чиста – то можно смело подавать заявку на продление договора. Для этого нужно уведомить арендодателя любым удобным вам способом о желании продлить срок действия договора аренды.

На портале РПГУ (http://uslugi.mosreg.ru) есть услуга «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», которая поможет это сделать удаленно. Для этого при оформлении услуги нужно выбрать целью обращения — «Внесение изменений в действующий договор аренды земельного участка». И немного подождать.

В течение 5 рабочих дней в ваш личный кабинет на РПГУ поступит уведомление о положительном рассмотрении или отказе продления договора аренды. В случае положительного ответа проект дополнительного соглашения нужно будет забрать в МФЦ, который вы выберете при оформлении услуги (Помните, что для посещения МФЦ пока еще нужна предварительная запись).

Срок продления договора определяет арендодатель, но он не может быть больше срока текущего договора. Если же ваш договор заключен на срок более 3 лет, то договор продлят на три года.

Дальше нужно будет только подписать дополнительное соглашение и продолжить использовать землю, не забывая про арендную плату и земельное законодательство.

Источник: администрация городского округа Чехов

Источник: http://inchehov.ru/novosti/zakon_i_poryadok/arendatoram-zemel-uprostili-prodlenie-dogovorov-razyasnyaem-zakon-no166-fz

Меры поддержки арендаторов (COVID-19)

Информационное сообщение арендаторам земельных участков об условиях увеличения сроков договоров аренды в рамках мер поддержки арендаторов, направленных на предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции

В связи с распространением новой коронавирусной инфекции и в целях поддержки арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в статью 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Федеральный закон № 98-ФЗ) были внесены изменения (вступили в силу 08.06.2020), в соответствии с которыми арендаторам указанных земельных участков предоставлена возможность увеличения срока договора аренды.

Срок договора аренды может быть продлен на срок действия договора аренды, если он составляет менее трех лет, или на три года, если срок действия договора аренды составляет более чем три года.

Правом на заключение дополнительных соглашений об увеличении срока действия договора аренды (далее — Дополнительное соглашение), вправе также воспользоваться арендаторы земельных участков единого института развития в жилищной сфере — АО «ДОМ.РФ» (до 02.03.2018 — АО «АИЖК», ранее — Фонд «РЖС») при соблюдении следующих условий и требований:

1. договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;
2. на дату обращения арендатора срок действия договора аренды земельного участка не истек;
3. на дату обращения арендатора АО «ДОМ.РФ» не заявлено требование о расторжении договора аренды;
4. на дату обращения арендатора у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка.

Для заключения дополнительного соглашения об увеличении срока договора аренды арендаторам необходимо направить в адрес АО «ДОМ.РФ»:
— обращение, в котором подтверждается отсутствие выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушений законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка;
— заполненную со своей стороны форму дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении срока договора аренды на адрес электронной почты [email protected].

Изменения в сроки осуществления мероприятий по строительству / комплексному освоению земельного участка

Если график осуществления мероприятий по строительству/комплексному освоению земельного участка уже утвержден сторонами в ранее заключенном дополнительном соглашении к договору о комплексном освоении земельного участка, то для внесения изменений в такой график необходимо заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору о комплексном освоении.

Заполненный со своей стороны проект дополнительного соглашения к договору аренды (и к договору о комплексном освоении, если необходимо внесение изменений в график осуществления мероприятий по строительству/ комплексному освоению земельного участка) арендатору следует направить на адрес электронной почты [email protected].

Для получения дополнительной информации по вопросам заключения дополнительных соглашений также просим направлять запросы на адрес электронной почты: [email protected].

Предоставление объектов нежилого фонда в порядке предоставления государственной преференции В избранное

Заявители имеют право на досудебное (внесудебное) обжалование решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) КИО, должностными лицами КИО, государственными гражданскими служащими КИО, ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга», сотрудниками ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга», МФЦ, работниками МФЦ* в ходе предоставления государственной услуги. Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не исключает возможность обжалования решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) в ходе предоставления государственной услуги, в судебном порядке. Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не является для заявителя обязательным.

Заявитель может обратиться с жалобой в том числе в следующих случаях:

• нарушение срока регистрации запроса о предоставлении государственной услуги;
• нарушение срока предоставления государственной услуги**;
• требование у заявителя документов или информации либо осуществления действий, предоставление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга для предоставления государственной услуги;
• отказ в приеме документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга для предоставления государственной услуги, у заявителя;
• отказ в предоставлении государственной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иные нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга**;
• затребование с заявителя при предоставлении государственной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
• отказ КИО, должностного лица КИО, государственного гражданского служащего КИО, ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга», сотрудника ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга», МФЦ, работника МФЦ* в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений**;
• нарушение срока или порядка выдачи документов по результатам предоставления государственной услуги;
• приостановление предоставления государственной услуги, если основания приостановления не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга**;
• требование у заявителя при предоставлении государственной услуги документов или информации, отсутствие и (или) недостоверность которых не указывались при первоначальном отказе в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, либо в предоставлении государственной услуги, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального закона №210‑ФЗ**.

В случае если жалоба подается через представителя заявителя, также представляется документ, подтверждающий полномочия на осуществление действий от имени заявителя. В качестве документа, подтверждающего полномочия на осуществление действий от имени заявителя, может быть представлена:

Жалоба может быть подана заявителем в письменной форме на бумажном носителе, в электронной форме посредством официального сайта КИО по адресу: www.commim.spb.ru либо посредством Портала, в КИО, МФЦ*, либо в Комитет по информатизации и связи, являющийся учредителем МФЦ (КИС).

Жалобы на решения и действия (бездействие) руководителя КИО, руководителя СПб ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга», подаются в КИО.

Жалобы на решения и действия (бездействие) работника МФЦ подаются руководителю МФЦ***.

Жалобы на решения и действия (бездействие) руководителя МФЦ подаются в МФЦ. МФЦ направляет указанные жалобы в течение трех рабочих дней со дня их регистрации на рассмотрение в КИС***.

Жалоба на решения и действия (бездействие) КИО, СПб ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга», должностного лица КИО, государственного гражданского служащего, руководителя КИО, сотрудника СПб ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга» может быть направлена:

• по почте;
• через МФЦ. Жалоба на решения, действия (бездействие) КИО, должностных лиц КИО, государственных гражданских служащих КИО при предоставлении государственной услуги может быть подана в МФЦ только в случае предоставления указанной услуги посредством МФЦ;
• с использованием информационно‑телекоммуникационной сети «Интернет» посредством: официального сайта КИО по адресу: www.commim.spb.ru_, федерального Портала либо Портала. Подача жалобы посредством Портала обеспечивается при наличии технической возможности;
• при личном приеме заявителя в ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга».

Жалоба на решения и действия (бездействие) МФЦ, работника МФЦ может быть направлена***:

• по почте;
• с использованием информационно‑телекоммуникационной сети «Интернет» посредством Портала;
• при личном приеме заявителя в МФЦ.

При подаче жалобы:

1. При личном приеме заявителя в письменной форме на бумажном носителе заявитель представляет документ, удостоверяющий его личность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
2. В электронной форме могут быть представлены документы, указанные в пункте 5.1 административного регламента, при этом документ, удостоверяющий личность заявителя, не требуется.

Заполнение заявления о рассмотрении жалобы через Портал производится заявителем лично при условии авторизации заявителя на Портале посредством ЕСИА. Возможность подать жалобу посредством Портала обеспечивается для заявителей, которые подавали заявление о предоставлении государственной услуги через Портал или МФЦ.

При подаче жалобы через МФЦ, МФЦ обеспечивает ее передачу в уполномоченный на рассмотрение жалобы орган в порядке и сроки, которые установлены соглашением о взаимодействии между МФЦ и указанным органом, но не позднее следующего рабочего дня со дня поступления жалобы***.

Рассмотрение жалоб

Срок рассмотрения жалобы исчисляется со дня регистрации жалобы в уполномоченном на ее рассмотрение органе, МФЦ*.

Жалоба на работника подведомственного КИО учреждения (организации) либо на порядок оказания услуги подведомственным КИО учреждением (организацией) рассматривается КИО.

Жалоба на решения и действия (бездействие) КИО, его должностных лиц и государственных гражданских служащих рассматривается КИО.

Жалоба на решения и действия (бездействие) работника МФЦ рассматривается МФЦ.***

Жалоба на решения и действия (бездействие) руководителя МФЦ рассматривается КИС.***

В случае если жалоба подана заявителем в орган, в компетенцию которого не входит принятие решения по жалобе, в течение трех рабочих дней со дня ее регистрации указанный орган направляет жалобу в уполномоченный на ее рассмотрение орган и в письменной форме информирует заявителя о перенаправлении жалобы. При этом срок рассмотрения жалобы исчисляется со дня регистрации жалобы в уполномоченном на ее рассмотрение органе.

В случае если в отношении поступившей жалобы федеральным законом установлен иной порядок (процедура) подачи и рассмотрения жалоб, положения настоящего раздела не применяются, и заявитель уведомляется о том, что его жалоба будет рассмотрена в порядке и сроки, предусмотренные федеральным законом.

Жалоба должна содержать:

• наименование КИО или ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга» должностного лица КИО, либо государственного гражданского служащего КИО, сотрудника ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга», МФЦ*, его руководителя и (или) работника, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
• фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
• сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) КИО, должностного лица КИО либо государственного гражданского служащего КИО, ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга», сотрудника ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга», МФЦ, работника МФЦ*, в том числе в случае подачи жалобы в МФЦ или через Портал — вид нарушения, указанный в пункте 5.1 административного регламента;
• доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием (бездействием) КИО, ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга» должностного лица КИО либо государственного гражданского служащего КИО, ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга», МФЦ, работника МФЦ*. Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

Заявитель имеет право на получение информации и документов, необходимых для обоснования и рассмотрения жалобы.

Жалоба, поступившая в КИО, МФЦ*, КИС либо вышестоящий орган подлежит регистрации не позднее следующего рабочего дня со дня ее поступления. Жалоба подлежит рассмотрению должностным лицом, работником, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб, в течение пятнадцати рабочих дней со дня ее регистрации, если более короткие сроки рассмотрения жалобы не установлены КИО, МФЦ*, КИС.

В случае обжалования отказа КИО, МФЦ, работника МФЦ* в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и (или) ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений жалоба рассматривается в течение пяти рабочих дней со дня ее регистрации.

По результатам рассмотрения жалобы КИО, МФЦ*, КИС принимает одно из следующих решений:

• жалоба удовлетворяется, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
• в удовлетворении жалобы отказывается.

В случае признания жалобы подлежащей удовлетворению в ответе заявителю дается информация о действиях, осуществляемых КИО, МФЦ*, КИС в целях незамедлительного устранения выявленных нарушений при оказании государственной услуги, а также приносятся извинения за доставленные неудобства и указывается информация о дальнейших действиях, которые необходимо совершить заявителю в целях получения государственной услуги.

В случае признания жалобы не подлежащей удовлетворению в ответе заявителю даются аргументированные разъяснения о причинах принятого решения, а также информация о порядке обжалования принятого решения.

Указанное решение принимается в форме акта КИО, МФЦ*, КИС.

По результатам проверки при отсутствии в жалобе доводов, подтверждающих наличие указанного заявителем вида нарушения порядка предоставления услуги, должностное лицо, ответственное за рассмотрение жалобы, принимает решение об отказе в рассмотрении жалобы по существу в связи с несоответствием сведений, изложенных
в жалобе, указанному виду нарушения.

При удовлетворении жалобы КИО, МФЦ*, КИС принимает исчерпывающие меры по устранению выявленных нарушений, в том числе по выдаче заявителю результата государственной услуги, не позднее пяти рабочих дней со дня принятия решения, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Не позднее дня, следующего за днем принятия решения, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.

В ответе по результатам рассмотрения жалобы указываются:

• наименование КИО, МФЦ*, КИС, должность, фамилия, имя, отчество (при наличии) его должностного лица, принявшего решение по жалобе;
• номер, дата, место принятия решения, включая сведения о должностном лице, работнике, решение или действие (бездействие) которого обжалуется;
• фамилия, имя, отчество (при наличии) или наименование заявителя;
• основания для принятия решения по жалобе;
• принятое по жалобе решение;
• в случае если жалоба признана обоснованной, — сроки устранения выявленных нарушений, в том числе срок предоставления результата государственной услуги;
• сведения о порядке обжалования принятого по жалобе решения.

Ответ по результатам рассмотрения жалобы подписывается уполномоченным на рассмотрение жалобы должностным лицом КИО, КИС или работником МФЦ*, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб.

По желанию заявителя ответ по результатам рассмотрения жалобы может быть представлен не позднее дня, следующего за днем принятия решения, в форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного
на рассмотрение жалобы должностного лица и (или) уполномоченного на рассмотрение жалобы КИО, КИС, работника МФЦ*, наделенного полномочиями по рассмотрению жалоб, вид которой установлен законодательством Российской Федерации.

В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо КИО, КИС, работник МФЦ*, наделенные полномочиями по рассмотрению жалоб, незамедлительно направляют имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

КИО, КИС, МФЦ* отказывает в удовлетворении жалобы в следующих случаях:

• наличие вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суда по жалобе о том же предмете и по тем же основаниям;
• подача жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;
• наличие решения по жалобе, принятого ранее в соответствии с требованиями административного регламента в отношении того же заявителя и по тому же предмету жалобы.

КИО, КИС, МФЦ* вправе оставить жалобу без ответа в следующих случаях:

• наличие в жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи;
• отсутствие возможности прочитать* какую‑либо часть текста жалобы, фамилию, имя, отчество (при наличии) и (или) почтовый адрес заявителя, указанные в жалобе. В случае оставления жалобы без ответа КИО, КИС, МФЦ* в течение 3 (трех) рабочих дней со дня регистрации жалобы сообщает об этом гражданину, направившему жалобу, если его фамилия и почтовый адрес поддаются прочтению.

Порядок обжалования решения по жалобе

Решение, принятое по результатам рассмотрения жалобы, может быть обжаловано вице‑губернатору Санкт‑Петербурга, непосредственно координирующему и контролирующему деятельность КИО (Смольный, Санкт-Петербург, 191060, тел. (812) 576-41-42), в Правительство Санкт‑Петербурга, а также в суд, в порядке и сроки, предусмотренные действующим законодательством.

Информирование заявителей о порядке подачи и рассмотрения жалобы на решения и действия (бездействие) КИО, его должностных лиц, государственных гражданских служащих, МФЦ, работников МФЦ* осуществляется посредством размещения информации на Портале.

Консультирование заявителей о порядке обжалования решений и действий (бездействия) осуществляется также по телефонам, адресам электронной почты, а также при личном приеме по адресам, указанным в пункте 1.3.1 административного регламента.

Положения настоящего раздела, устанавливающие порядок подачи и рассмотрения жалоб заявителей на нарушения их прав при предоставлении государственных услуг, не распространяются на отношения, регулируемые Федеральным законом от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» (Закон №59-ФЗ)).

Жалобы заявителей на организацию предоставления государственных услуг МФЦ подаются и рассматриваются в порядке, предусмотренном Законом №59‑ФЗ**.

Жалоба заявителя на организацию предоставления государственных услуг МФЦ, поданная заявителем в МФЦ, рассматривается МФЦ в соответствии с Законом №59‑ФЗ**.

* В случае дополнения Перечня государственной услугой и заключения дополнительного соглашения между КИО и МФЦ.

** В указанном случае досудебное (внесудебное) обжалование заявителем решений и действий (бездействия) МФЦ, работника МФЦ возможно в случае, если на МФЦ, решения и действия (бездействие) которого обжалуются, возложена функция по предоставлению соответствующих государственных или муниципальных услуг в полном объеме (п. 2 ст. 11.1 Федерального закона от 27.07.2010 №210‑ФЗ) .

*** Данный пункт настоящего Административного регламента вступает в силу после дополнения Перечня государственной услугой и заключения дополнительного соглашения между КИО и МФЦ.

Арендные отношения в условиях эпидемии. Арендные каникулы, отсрочка из-за коронавируса. Закон 98-ФЗ от 1 апреля 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайны

05 мая 2020

Обзор законодательства и судебной практики, а также правила внесения арендной платы в новых условиях. Что изменилось за месяц? Выпуск 2.

Новые правила арендных отношений, которые предусмотрены законом, экстренно принятым Госдумой 31 марта 2020 года.

Настоящая статья «Арендные отношения в условиях эпидемии – 2» является сиквелом одноимённой публикации Александра Латыева от 2 апреля 2020 года, ставшей хитом российского юридического Интернета. Статья частично переписана автором, так как появилась необходимость учесть позиции Верховного Суда РФ по освещаемым в ней вопросам. Прочитать предыдущий вариант вы можете по этой ссылке.

Прошел месяц с начала введения в России ограничений на ведение различных видов деятельности и на перемещение граждан. Рестораны, офисы, магазины по-прежнему закрыты или работают в четверть силы. Арендная же плата продолжает начисляться. Или нет? Какие меры предприняты государством для примирения интересов арендаторов и арендодателей? Какие изменения произошли со времени публикации нашей первой статьи о влиянии эпидемии на арендные отношения?

Противоэпидемическое регулирование аренды

• Cт. 19 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ.
• Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
• Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 года) — вопросы 7 и 8.
• Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года) — вопросы 3-6.

Отсрочка внесения арендной платы

Предусмотрена ч. 1 ст. 19 Закона №98-ФЗ:

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Исходя из текста закона, условиями предоставления отсрочки являются:

• аренда недвижимого имущества,
• заключение договора до введения той или иной противоэпидемической процедуры.

Закон не предусматривает никаких ограничений на применимость нормы об отсрочке к каким-то отдельным арендаторам.

Правительству прямо предписано определить требования к условиям и срокам такой отсрочки, что и было сделано Постановлением №439 от 3 апреля 2020 года, однако в п. 1 утвержденных им Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты по договорам аренды недвижимого имущества указано, что они применяются только к тем договорам аренды, «арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Перечень таких отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года №434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» с последующими дополнениями.

Из такого указания в Постановлении №439 о том, что установленные требования распространяются только на арендаторов, осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях, можно сделать два вывода:

• вариант 1: никому более, кроме организаций и ИП, действующих в этих отраслях, отсрочка арендных платежей не полагается,
• вариант 2: для тех арендаторов, кто не занят в наиболее пострадавших отраслях, отсрочка также предусматривается, однако ее условия не определяются Постановлением №439.

С формально-юридической точки зрения, поскольку ч. 1 ст. 19 Закона №98-ФЗ не ограничивает круг арендаторов, имеющих право на отсрочку, правильным представляется второй вариант, однако окончательный ответ будет дан либо судебной практикой (пока что ни Обзор №1, и Обзор №2 такого ответа не дали), либо новым Постановлением Правительства, либо самим законодателем.

Условия отсрочки для тех арендаторов, на которых распространяется Постановление №439:

• отсрочка предоставляется при аренде недвижимого имущества, находящегося как в публичной, так и в частной собственности;
• отсрочка не предоставляется при аренде жилых помещений;
• отсрочка предоставляется по арендным платежам с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в соответствующем субъекте РФ и до 1 октября 2020 года, при этом:

— по платежам за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации отсрочка предоставляется в отношении 100% арендной платы,

— по платежам с момента прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 1 октября 2020 года отсрочка предоставляется в отношении 50% арендной платы;

• суммы арендной платы, по которым предоставляется отсрочка, должны быть выплачены поэтапно в период, начинающийся не ранее 1 января 2021 года и заканчивающийся не позднее 1 января 2023 года в следующем порядке:

— не чаще одного раза в месяц,

— равными платежами,

— каждый из которых не должен превышать половины месячного размера арендной платы;

• запрещается начислять на суммы отсрочки любые пени, штрафы, неустойки, проценты, а также предусматривать для арендатора какие бы то ни было платежи за предоставление отсрочки;

• если в арендную плату включены платежи за коммунальные услуги или за расходы на содержание имущества, в этой части отсрочка не предоставляется, если только арендодатель сам не освобождается от этих платежей на время действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Процедура получения отсрочки. Арендатор должен обратиться к арендодателю за получением отсрочки. Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о ее предоставлении в течение 30 дней со дня получения такого обращения арендатора. Нерабочие дни — как обычные, установленные ТК РФ, так и установленные указами Президента в связи с эпидемией, — этот срок не продлевают.

Заключенное дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки действует с обратной силой — с момента введения в соответствующем субъекте федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Если арендодатель отказывается или уклоняется от подписания такого дополнительного соглашения, считается, что арендатор получил отсрочку на условиях, предусмотренных Постановлением №439, и может исполнять свои обязательства с учетом такой отсрочки, даже если соглашение не было подписано, но арендодатель знал, что арендатор относится к числу лиц, имеющих право на отсрочку.

По общему правилу для получения отсрочки достаточно, чтобы в качестве основного вида деятельности был указан один из кодов ОКВЭД, перечисленных в Постановлении №434. Арендатор не должен доказывать наличия у него убытков. Однако, Обзор №2 в ответе на вопрос 4 дал возможность арендодателю оспорить предоставление отсрочки, если он докажет, что арендатор не пострадал и с очевидностью не пострадает в сложившихся условиях (в качестве примера названо продолжение использования имущества арендатором в нарушение ограничений).

Уменьшение размера арендной платы

Предусмотрено ч. 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ:

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Для уменьшения размера арендной платы не предусматривается ни ограничение круга арендаторов, ни издание какого бы то ни было постановления Правительства. Из Постановления №439 следует, что арендная плата может быть уменьшена одновременно с предоставлением отсрочки.

Степень уменьшения арендной платы не оговаривается и является предметом договоренности сторон. При этом в ответе на вопрос 5 в Обзоре №2 указано, что если основания для уменьшения были, однако договоренности достичь не удалось, в случае возникновения спора о взыскании недоплаченной арендной платы размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Более четких указаний ни нормативные акты, ни суды пока не дают.

Представляется, что размер снижения должен зависеть от двух обстоятельств:

• степень ограничения пользования:

— если арендодатель сам полностью закрыл принадлежащий ему объект, в котором находилось арендуемое помещение, — например, был закрыт торговый или развлекательный центр, — в этом случае снижение арендной платы должно быть максимальным,

— если условиями договора или назначением имущества предусмотрена возможность использования имущества только в такой деятельности, которая ограничена в связи с эпидемией, — например, в договоре прямо предусмотрено, что имущество передается в аренду под фитнес-центр, — то снижение арендной платы также должно быть максимальным, с сохранением только той части арендной платы, которая оправдывает охрану помещения с хранящимся в нем имуществом арендатора,

— если по условиям договора или исходя из назначения имущества возможно его использование как для той деятельности арендатора, которая ограничена, так и для других видов деятельности, то снижение размера арендной платы должно быть в меньшем размере, чем в предыдущих случаях,

— если деятельность арендатора не ограничена, однако его доход сократился в связи с установленными ограничениями на перемещение граждан, которые приводят к тому, что в арендуемое помещение не могут прийти посетители, а работники арендатора испытывают сложности в попадании на работу, снижение арендной платы должно быть минимальным;

• способ определения размера арендной платы (например, вряд ли можно требовать снижения переменной части арендной платы, если она начисляется за фактически потребленные ресурсы: есть потребление — есть пользование, нет пользования — нет потребления — нет платы).

Пределы применения ст. 19 закона №98-ФЗ

На практике возникли споры относительно возможности применения положений ст. 19 Закона №98-ФЗ к некоторым видам договоров.

Так, в ответе на вопрос 6 в Обзоре №2 Верховный Суд РФ указал, что эта статья применяется также к договорам аренды части вещи (например, аренде нескольких квадратных метров в торговом центре для размещения точки по продаже товаров или для оказания услуг).

Также уже известны споры о применимости норм ст. 19 Закона №98-ФЗ к договорам субаренды. Исходя из того, что абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что к договорам субаренды подлежат применению правила о договорах аренды, субарендаторы также вправе использовать права, предоставленные ст. 19 Закона №98-ФЗ.

Освобождение от ответственности за просрочку внесения арендных платежей

Эпидемии, пандемии и связанные с ними ограничительные меры традиционно считаются одной из разновидностей так называемого форс-мажора или непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Такие обстоятельства освобождают от ответственности, т.е. от взыскания убытков, пеней, штрафов – тех дополнительных санкций, которые превышают сумму основного долга. Форс-мажор не освобождает от исполнения самого основного обязательства, но может задержать возможность его исполнения. По отпадении обстоятельств непреодолимой силы сторонам придется осуществить исполнение или иным образом урегулировать свои отношения, если оно больше не может быть осуществлено.

В случае с арендой устанавливаемые ограничительные меры являются непреодолимой силой скорее для арендодателя, обязательство которого заключается в предоставлении арендатору возможности пользоваться имуществом.

Обязанность же арендатора заключается во внесении арендных платежей, и для него в качестве форс-мажора могут рассматриваться только такие обстоятельства, которые мешают заплатить. Причем даже закрытие банка, обслуживающего арендатора, в связи с объявленными Президентом выходными вряд ли может быть рассмотрено как непреодолимая сила, поскольку п. 3 ст. 401 ГК РФ прямо исключает из числа обстоятельств непреодолимой силы нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, а банк как раз и является таким контрагентом для плательщика.

В то же время Обзором №1 в ответе на вопрос 7 предусмотрено, что в некоторых случаях отсутствие необходимых денежных средств вследствие эпидемии может быть признано форс-мажором при условии, что «разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения)».

Материал подготовлен в рамках консалтинговой практики «COVID-19 Helpdesk»

Скачать материал в формате PDF >>

Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

COVID-19, недвижимость, споры по недвижимости

Закон о контроле за арендной платой Калифорнии, объяснение

С 1 января штат Калифорния контролирует арендную плату. Впервые государство вводит ограничения на повышение арендной платы. В настоящее время домовладельцам запрещено повышать арендную плату более чем на 5 процентов плюс местный уровень инфляции в течение одного года.

Закон, известный как Закон о собрании 1482 или «Закон о защите арендаторов от 2019 года», призван предотвратить наиболее «вопиющие» повышения арендной платы в Калифорнии, где большинство арендаторов с трудом платят за жилье.

Законодатели штата принимают контроль за арендной платой после более чем двух десятилетий приглушения возможностей городов вводить его. Теперь они говорят, что необходимо немного облегчить съемщикам, поскольку государство борется с нехваткой жилья, растущим бездомным и уровнем бедности 18,2 процента, вторым по величине в стране.

«Миллионы арендаторов в Калифорнии получают всего одно повышение арендной платы или выселение от бездомных», — заявил автор законопроекта, член Ассамблеи Дэвид Чиу (демократ от Сан-Франциско), когда закон был подписан в октябре.«Тот факт, что кто-то арендует, не делает его менее достойным стабильного дома».

Губернатор Гэвин Ньюсом заявил, что с AB 1482 Калифорния может похвастаться «самой сильной национальной защитой арендаторов в масштабах штата». AB 1482 также требует от домовладельцев предъявления «уважительной причины», например неуплаты арендной платы, при расторжении договора аренды.

Чиу и другие воздержались от ссылки на AB 1482 как на контроль над арендной платой. Вероятно, это связано с тем, что многие экономисты согласны с тем, что контроль арендной платы может усугубить проблемы для арендаторов в долгосрочной перспективе, сокращая прибыль арендодателей и побуждая их отказаться от арендного бизнеса.

Ассоциация арендодателей Калифорнии, представляющая домовладельцев, была среди самых критиков законопроекта. Он и другие группы утверждали, что Калифорнии — и особенно Лос-Анджелесу, третьему по доступной цене региону метрополитена в США — необходимо уделять первоочередное внимание строительству большего количества жилья, чтобы снизить затраты.

«К сожалению, политическая целесообразность победила комплексное жилищное решение, которое фактически приблизит штат к цели губернатора по созданию 3,5 миллионов новых единиц жилья», — говорится в заявлении президента ассоциации Сид Лакиредди.

Как предупреждают исследователи Центра жилищных инноваций Тернер Калифорнийского университета в Беркли в июльском отчете, «одной лишь защиты от чрезмерного повышения арендной платы недостаточно для решения жилищного кризиса в Калифорнии».

В конечном итоге они пришли к выводу, что AB 1482 может помочь защитить арендаторов от резкого повышения арендной платы. Тем не менее, они призвали законодателей разработать политику, которая сохранит доступное жилье, и побудить строителей производить его больше.

В конце концов, они говорят, что положительное влияние AB 1482 будет зависеть от осведомленности общественности о новых правилах и их эффективного соблюдения.Но новый закон не будет применяться повсеместно. Положения о контроле за арендной платой будут применяться к городам, в которых еще нет законов о контроле за арендной платой, и расширят контроль за арендной платой в тех городах, в которых они есть.

С этой целью ниже приводится разбивка того, как будет работать закон.

Будет ли моя квартира контролироваться арендной платой?

Это зависит от того, где вы живете. Если вы проживаете в городе, в котором еще не действует местный закон о контроле за арендной платой, и срок вашей аренды не менее 15 лет, ответ, скорее всего, будет «да».”

Чтобы не мешать новому строительству, которое так необходимо, закон штата освобождает здания, построенные за последние 15 лет. Это скользящая дата, означающая, что блоки, построенные в 2006 году, будут покрыты в 2021 году, блоки, построенные в 2007 году, будут покрыты в 2022 году и так далее.

Если вы живете в здании, на которое уже распространяются местные законы о контроле за арендной платой, правила не изменятся.

Какие типы зданий будут затронуты?

Закон о государственном контроле за арендной платой будет применяться в основном к квартирам и другим многоквартирным домам, за некоторыми исключениями, а также к некоторым домам на одну семью.

Кондо и дома на одну семью будут освобождены от уплаты налога, если они не принадлежат корпорации или инвестиционному фонду в сфере недвижимости. Дуплексы, в одной из квартир которых проживает владелец, также будут освобождены от уплаты налога.

Насколько вырастет моя арендная плата?

Если вы живете в городе, в котором еще не действует местный закон о контроле за арендной платой, повышение арендной платы будет ограничено 5 процентами плюс местная инфляция, но никогда не может превышать 10 процентов.

Например, если вы снимаете жилье в Редондо-Бич, где нет местного закона о контроле за арендной платой, и вы платите 1550 долларов в месяц за аренду, а уровень инфляции в столичном районе округа Лос-Анджелес составляет 3.3 процента, ваш домовладелец может повысить вашу арендную плату на 8,3 процента, то есть на 129 долларов в месяц.

Чтобы помочь арендаторам, чьи домовладельцы, возможно, пошли на разгул арендной платы в ожидании принятия AB 1482, закон будет иметь обратную силу до 15 марта 2019 года. Независимо от суммы, которую вы заплатили на эту дату, это та сумма, на которую будет основано повышение .

Сколько стоит инфляция?

Уровень инфляции будет привязан к индексу потребительских цен в каждом мегаполисе.В округе Лос-Анджелес он составлял в среднем 2,5 процента с 2001 по 2018 год. В настоящее время применимый ИПЦ составляет 3,3 процента в округах Лос-Анджелес и Ориндж.

В каких общинах действуют местные законы о контроле за арендной платой?

В округе Лос-Анджелес, городах Санта-Моника, Западный Голливуд, Беверли-Хиллз, Калвер-Сити, Инглвуд, городе Лос-Анджелес и некорпоративных районах округа Лос-Анджелес действуют местные законы о контроле за арендной платой.

Что делать, если я живу в городе, в котором уже действует контроль за арендной платой?

По большей части правила не изменятся.AB 1482 не отменяет местные законы о контроле за арендной платой. Тем не менее, план будет охватывать квартиры, на которые еще не распространяются местные законы о контроле за арендной платой.

Например, в городе Лос-Анджелес местный закон о контроле за арендной платой применяется только к зданиям, построенным до 1978 года. Но несколько сотен тысяч новых квартир, открывшихся в течение почти трех десятилетий с 1978 по 2005 год, будут подпадать под действие AB 1482.

Итак, в городе Лос-Анджелес, если вы живете в здании, которое открылось до 1978 года, ваша арендная плата будет ограничена в соответствии с положениями городского закона (в этом году она составляет 4 процента.) Если вы живете в здании, которое открылось после 1978 года, и вам исполнилось 15 лет, будет применяться закон штата, и ваша арендная плата будет ограничена 5 процентами плюс инфляция.

Как узнать, когда построено мое здание?

В округе Лос-Анджелес это довольно просто: просто введите свой адрес в онлайн-портал оценщика.

Что делать, если вы считаете, что арендодатель нарушил закон?

Нет никакого механизма отчетности или правоприменения, связанного с AB 1482.Офис члена Ассамблеи Чиу советует арендаторам обратиться к адвокату или в организацию по оказанию юридической помощи, если они подозревают, что их домовладелец нарушил новый закон.

Что еще в счете?

По словам защитников арендаторов, не менее важным, чем предел арендной платы, является положение, которое потребует от домовладельцев предъявления «уважительной причины» — например, неуплаты арендной платы — при выселении арендаторов. По данным CalMatters, это положит конец способности домовладельцев выселять арендаторов в большинстве частей штата без объяснения причин.

Для арендаторов, которые прожили в собственности не менее одного года, арендодатели должны предоставить арендатору возможность «исправить» нарушение. Другие примеры уважительной причины включают нарушение условий аренды и совершение преступления в отношении собственности.

Если домовладелец хочет преобразовать арендную плату в кондоминиумы или «существенно» перестроить собственность, он должен будет заплатить сбор за переезд, равный арендной плате за один месяц.

Эти правила не будут применяться к городам с их собственными местными законами о справедливой основе, включая Лос-Анджелес, Санта-Монику и Глендейл.

Федеральный судья рассматривает еще два дела по закону Нью-Йорка об аренде

Исполнительный директор CHIP Джей Мартин (справа) и президент RSA Джозеф Страсбург (LinkedIn)

Федеральный судья отклонил еще две жалобы на закон об аренде 2019 года, одну поданную городским арендодателем G-Max Management, другую — группой владельцев Building and Realty Institute of Westchester.

Из пяти исков, поданных за последние два года в отношении закона штата Нью-Йорк, решение на этой неделе оставляет на рассмотрении только один: дело, обжалованное Ассоциацией стабилизации арендной платы и Программой улучшения жилищного фонда, обеими группами городских арендодателей.

Адвокаты арендаторов говорят, что увольнения на этой неделе написаны на стене для окончательного иска. Группы домовладельцев, однако, считают, что они нашли точку зрения, которая дает им шанс на борьбу.

«Претензии по всем пяти делам довольно близки к идентичности», — сказал Эдвард Джозефсон, адвокат Общества юридической помощи, который выступил на стороне арендаторов в исках, отклоненных на этой неделе. Джозефсон сказал, что эти общие аргументы не предвещают ничего хорошего для окончательного иска домовладельцев.

Примечательно, что в отклоненных исках утверждается, что закон об аренде является неконституционным, поскольку он разрешает физическое и нормативное изъятие частной собственности государством — нарушение Пятой поправки — и поскольку закон лишает собственников надлежащей правовой процедуры, что является нарушением 14-го.

Судья Кеннет Карас, кандидат от президента Джорджа Буша, обнаружил, что оба аргумента были аннулированы другой поправкой, 11-й, которая запрещает федеральным судам рассматривать определенные иски, поданные против штатов.

Ссылаясь на прецедент, согласно которому 11-я поправка запрещает истцу предъявлять «надлежащие процессуальные и нормативные требования к государству», судья написал, «суд согласен с этой линией полномочий и поэтому отклоняет позицию истца BRI и G-Max».

Костюмы отличает их объем.По словам Джозефсона, когда в прекращенном деле «выделены поправки 2019 года к закону о стабилизации арендной платы», RSA и CHIP применяют одни и те же аргументы к более глубокой истории регулирования арендной платы.

По словам Джозефсона, специфика закрытых дел способствовала их закрытию. Закон 2019 года по существу вернул стабилизацию арендной платы к состоянию начала 1990-х годов, до появления роскоши и отмены контроля над вакансиями и большого повышения арендной платы для оплаты улучшений.

«Поскольку домовладельцы согласились, что это было конституционным в 1993 году, а [закон 2019 года] просто вернул его на место, этот аргумент не имел никакого смысла, и судья его отклонил», — сказал Джозефсон.

RSA и CHIP делают ставку на то, что их иск, в котором основное внимание уделяется «системным проблемам, существовавшим до 2019 года», будет иметь больше шансов, сказал представитель истцов.

Более того, землевладельцы никогда не верят, что суд низшей инстанции встанет на их сторону. Их стратегия с самого начала заключалась в том, чтобы получить контроль над арендной платой перед Верховным судом, в котором доминируют консерваторы, который, по их мнению, будет иметь смутное отношение не только к закону 2019 года, но и к самой концепции регулирования арендной платы.

«Мы всегда ожидали, что апелляционный процесс приведет к успеху нашего дела», — говорится в заявлении пресс-секретаря.

Legal Aid считает неизбежным очередное увольнение.

«Это просто показывает, что теперь три разных судьи, назначенные тремя разными президентами, пришли к одному и тому же выводу», — сказал Джозефсон, имея в виду решения судьи Эдгардо Рамоса и Эрика Комини, согласно которым правительство имеет право регулировать арендную плату.

«Мы не можем управлять городом, в котором работники службы доставки, медсестры и учителя не могут позволить себе жилье», — сказал Джозефсон. «Прецедент гласит, что собственники собственности несут обязательства цивилизованного общества, а истцы здесь просто пытаются сбросить все эти обязательства.”

Иск ожидает даты устных прений, которые, как ожидается, начнутся в этом году.

Связаться с Сюзанной Кавано

Обзор закона Мэриленда об аренде жилья

Темы на этой странице и связанных статей:

Что такое аренда?

«Аренда жилья» — это договор между домовладельцем и съемщиком, дающий арендатору право жить в доме или квартире. В этой статье дается краткое описание нескольких общих понятий, связанных с арендой жилья, а также обязанностей домовладельцев и арендаторов.

Арендодатель также может называться «арендодателем», а арендатор также может называться «арендатором» или «арендатором».

Статья по теме: Аренда

Заключение договора аренды

Чтобы договор аренды жилого помещения имел исковую силу в Мэриленде, он должен соответствовать определенным требованиям. Например, закон Мэриленда ограничивает штрафы за просрочку платежа, предусматривает требования об уведомлении и защищает арендаторов от многих положений об аренде, включая признанные судебные решения, отказ от права на суд присяжных и определенные штрафы.В контрактах несовершеннолетних обычно придерживаются разных стандартов.

Закон штата Мэриленд дает определенные обязанности и права арендаторам и домовладельцам .

Статьи по теме: Когда арендатор является несовершеннолетним, обязанности арендодателя, обычный износ (обязанность арендатора)

Обязательные имущественные условия

Штат Мэриленд устанавливает определенные требования к условиям собственности, а местные юрисдикции (округа и города) могут устанавливать другие, более строгие требования.

Статьи по теме «Условия собственности и аренда»

В начале аренды

Арендодатели обязаны разрешить съемщикам въехать в согласованную дату. Они также должны предоставить арендаторам «жилую» собственность. Это включает в себя предоставление определенных основных коммунальных услуг, а также недопущение необоснованного беспокойства арендатора или разрешения другим беспокоить арендатора. Эти обязанности являются частью «завета спокойного наслаждения». Если домовладелец нарушает договор о спокойном наслаждении, это называется «конструктивным выселением».”

Арендодатели могут взимать гарантийный депозит, который они держат для арендаторов, чтобы гарантировать, что арендаторы выполнят свою часть договора. Существует множество правил обращения с этими деньгами домовладельцами.

Статьи по теме: Начало аренды, залог, спокойное развлечение и конструктивное выселение

Проблемы при аренде

• Когда какая-либо из сторон не выполняет свою часть договора аренды, они «нарушают договор аренды». Арендодатели должны уведомить арендатора и предоставить определенное время для выполнения своих обязательств по договору аренды, прежде чем пытаться выселить арендатора.Размер уведомления зависит от ситуации.
• Арендодатели не имеют права серьезно мешать съемщикам пользоваться недвижимостью.
• Арендодатели обязаны предоставлять арендаторам квитанции об уплате арендной платы, если арендатор платит наличными или просит квитанцию.
• Если арендодатели не выполняют свои обязательства, арендаторы могут обратиться в суд с просьбой разрешить им вносить арендную плату на условное депонирование.
• Арендодателям запрещено выселять или угрожать выселением арендаторов за подачу добросовестной жалобы, предъявление иска арендодателю или участие в организации арендаторов.

Статьи по теме: нарушение договора аренды, спокойное пользование и конструктивное выселение, обязанности арендодателя, обычный износ (обязанность арендатора), условное депонирование остатка: когда арендодатель не производит ремонт, ответные выселения

Завершение аренды

• Арендаторы обязаны платить арендную плату. Если они этого не сделают, домовладельцы могут подать в суд на выселение арендаторов, а также могут подать в суд на причитающуюся арендную плату.
• Арендаторы обязаны вернуть собственность во владение в согласованный срок.Когда арендатор остается во владении после согласованной даты, это называется «удержанием».
• Арендаторы обязаны вернуть имущество в том же состоянии, в котором они его приобрели, за исключением обычного износа.

Статьи по теме: Прекращение аренды, неуплата арендной платы, удержание, обычный износ

Иск о деньгах

Когда домовладельцы выселяют арендаторов и предъявляют иск о потерянной арендной плате, они обязаны попытаться снова сдать недвижимость в аренду, чтобы уменьшить свои потери.Это называется «уменьшение ущерба».

Статьи по теме: Нарушение договора аренды, причины действий

Изменения в праве собственности и другие необычные ситуации

• Если арендодатель или арендатор умирают, договор аренды остается в силе.
• Если домовладелец продает недвижимость, покупатель должен выполнить все существующие договоры аренды.
• При обращении взыскания на закладную права арендатора зависят от того, была ли договор аренды предшествовал ипотеке. Если аренда была первой, она продолжается.Если ипотека пришла первой, арендатор имеет право на получение определенных уведомлений.
• Если недвижимость продается по налогу на продажу, договор аренды прекращается.
• Если недвижимость преобразована в кондоминиумы, арендатор имеет определенные права.

Статьи по теме: Прекращение и изменение срока аренды, передача во время аренды, продажа имущества, передача права выкупа жилой собственности, переход в собственность кондоминиума

Это начало конца драконовского контроля над арендной платой в Нью-Йорке?

Столетие назад Верховный суд оставил в силе первый в стране закон о контроле за арендной платой в Вашингтоне, округ Колумбия.C .. Год спустя то же самое произошло с «Законом о чрезвычайном жилье» Нью-Йорка. Вскоре Апелляционный суд второго округа рассмотрит самый серьезный за последние десятилетия вызов последней версии закона об аренде штата Нью-Йорк.

Первый закон о контроле за арендной платой был ответом на нехватку жилья, вызванную возвращением ветеранов Первой мировой войны. Многое изменилось. Великая война окончена. Большинство из нас узнали, что ни один закон о контроле ренты, каким бы благонамеренным он ни был, не смог отменить два фундаментальных закона экономики: закон спроса и предложения и закон непредвиденных последствий.Практически все экономисты, представляющие весь политический спектр, согласны с тем, что контроль за арендной платой снижает предложение жилья и неизбежно ведет к росту цен из-за дефицита.

Тем не менее, политики также узнали, что контроль за арендной платой может быть чрезвычайно популярным. Каким бы недальновидным ни был контроль за арендной платой, его предполагаемые преимущества могут продлиться, по крайней мере, в течение следующего избирательного цикла. Для многих арендаторов не имеет значения, что они способствуют долгосрочным искажениям на рынке жилья, если их арендная плата кажется низкой.

После окончания войны действие первых в стране законов о контроле за арендной платой прекратилось. Когда Вашингтон попытался продлить действие своего закона, Верховный суд не был впечатлен: «[] закон, в зависимости от наличия чрезвычайной ситуации или других определенных обстоятельств, которые необходимо соблюдать, он может прекратить действовать, если чрезвычайная ситуация прекратится или факты изменятся, даже если действительно при прохождении. » Город Нью-Йорк объявил десятилетние налоговые каникулы для строительства нового жилья, чтобы уменьшить нехватку жилья, и освободил новые квартиры от контроля за арендной платой.Строительство взлетело, как самолет Линдберга. К 1929 году уровень вакантных площадей приблизился к 8 процентам. Урок прост: свободные рынки работают.

Но эти уроки были забыты к тому времени, когда разразилась следующая мировая война, и с тех пор большая часть Нью-Йорка имеет некоторую форму контроля над арендной платой. Признавая, что слишком строгий контроль арендной платы привел к массовому отказу от зданий, Нью-Йорк в конечном итоге принял более мягкую и мягкую форму контроля арендной платы — так называемый закон о стабилизации арендной платы 1969 года.Это была система, которая регулировала старые здания более строго, чем новые, и содержала исключения, призванные стимулировать строительство нового жилья и улучшение старых зданий.

Но, увы, эти реформы были занозой для защитников арендаторов, которые ратовали за возвращение в эпоху более строгого контроля. В 2019 году они возобладали, и Нью-Йорк принял новые карательные правила аренды. Закон 2019 года серьезно ограничивает возможность арендодателей повышать арендную плату для возмещения затрат, вложенных в улучшение инфраструктуры квартир.Существуют новые ограничения на сумму денег, которую можно потратить на улучшения, и только некоторые из этих затрат могут быть возмещены — в течение 30 лет. Арендаторы-неплатежи могут получить жилье без выселения сроком до года, если они докажут определенные трудности. Кроме того, закон 2019 года сделал несколько положений существующего закона более драконовскими, в том числе требования о том, что недвижимость должна быть сдана в аренду на неограниченный срок, при этом владелец фактически не может вернуть собственность, посвятить ее другой цели или снести ее и построение новой структуры и требование о том, что действующий арендатор имеет право на продление и возможность передавать право аренды другим лицам.

Эти и другие изменения приближают стабилизацию арендной платы к старому контролю за арендной платой и подчеркивают опасность принятия любой формы «облегченного контроля за арендной платой», поскольку это всего лишь путь к более жесткому наркотику конфискационного контроля за арендной платой.

Арендодатели, представленные Программой благоустройства жилищного фонда, или CHIP, и Ассоциацией стабилизации арендной платы (RSA) в Нью-Йорке, подали в суд. Они утверждают, что, поскольку новый закон представляет собой такое резкое разрушение их имущественных интересов, старые дела о контроле за арендной платой больше не имеют значения.

Этот закон является неконституционным нарушением пункта о сборах пятой поправки. Во-первых, это заставляет домовладельцев страдать от продолжающегося присутствия арендаторов, не выплачивающих или не платящих.

Ранее этим летом Верховный суд постановил, что постановления правительства, разрешающие физическое вторжение третьих лиц без согласия, являются нарушением Положения о сборах. Неделю спустя суд предположил, что закон Сан-Франциско, обязывающий супружескую пару сдавать арендатору пожизненную аренду, может нарушать то же правило.Являются ли арендаторы с недоплатой, которых арендодатель не может снять с другими?

Даже если закон Нью-Йорка не влияет на физическое вторжение, суд должен внимательно рассмотреть вопрос о том, имело ли место вмешательство регулирующих органов. Необходимо учитывать три фактора: «экономическое воздействие» регулирования, «обоснованные инвестициями ожидания» владельцев и «характер» нормативных актов. Экономические последствия стабилизации арендной платы для владельцев могут быть очень серьезными; с новым законом это может быть драконовским.И хотя домовладельцы могли рассчитывать на некоторую форму контроля арендной платы, их ожидания разумности не оправдались. Наконец, несомненно сомнительный характер регулирования, которое заставляет только домовладельцев нести расходы и бремя неэффективной жилищной политики города. Арендодатели также утверждали, что закон лишает их надлежащей правовой процедуры, поскольку он иррационален — что не должно быть трудным аргументом, учитывая, что контроль арендной платы является наиболее иррациональным из всех правительственных политик.

Суд первой инстанции проигнорировал все эти аргументы. Вместо этого он сосредоточился на том, применялись ли правила в полной мере к пострадавшим арендодателям. Поскольку истцы CHIP и RSA предъявили исковые заявления — а это означает, что они утверждают, что закон явно нарушает Конституцию, — суд отклонил эти иски. По искам, предъявленным другими арендодателями в порядке подачи заявления, суд не усмотрел полностью выраженных повреждений. Конечно, если бы домовладельцы подождали, пока их травмы полностью не начнутся, город, несомненно, возразил бы, что их претензии слишком запоздалые.

Впервые за более чем столетие Апелляционный суд второго округа получит возможность ограничить неконтролируемые законы о контроле за арендной платой. Когда он услышит устные аргументы, мы должны узнать судьбу этих новых драконовских правил аренды.

Джеймс Берлинг — вице-президент по правовым вопросам Pacific Legal Foundation, некоммерческой юридической организации, которая защищает свободы американцев, когда им угрожают злоупотребления властью и злоупотребления.

Нетто арендатора — Права арендаторов и арендаторов

TenantNet ® фокусируется на Нью-Йорке и штате Нью-Йорк.Также доступна информация из других областей. АРЕНДОДАТЕЛЬ, н. Столп общества как необходим для его существования, как клещ для собаки. — Словари дьявола Информационный бюллетень для арендаторов Нью-Йорка — Подпишитесь | Архив Свяжитесь с нами Мелкий шрифт, отказ от ответственности, информация о товарных знаках и авторских правах Политика конфиденциальности Свяжитесь с TenantNet здесь (c) 1990-2015 TenantNet (R), Сеть арендаторов ™ TenantNet (R) (также известная как TenantNetwork ™) не является службой направления квартир или брокерской службой, не является связан с любым человеком или компанией в сфере недвижимости, является не связан или не связан с каким-либо государственным учреждением, политической партией или идеологии и не получает финансирования ни от одного из вышеперечисленных.Информация, содержащаяся на TenantNet считается точным и актуальным, если не указано иное, и только в информационных целях. TenantNet не может выступать в качестве вашего адвоката (а мы не адвокаты) и делает никаких заявлений, явных или подразумеваемых, что информация содержала в TenantNet могут или будут использоваться или интерпретироваться каким-либо определенным образом любым государственным органом или судом. Мы можем в некоторых случаях и тем кто заинтересован, предложите адвокатов или общественные организации арендаторов контакт для индивидуальной помощи в случае.Tenant Network — это неформальная сеть арендаторов и лидеров арендаторов, которые активно участвует в ассоциациях арендаторов и / или сообществе группы. (c) 1990-2015 TenantNet

Права арендаторов: знание своих прав как арендатора

Если вы снимаете квартиру, дом, кондоминиум, у вас есть много прав, о которых вы, возможно, не знали, которые регулируют ваше жилое пространство, его использование и обязанности вашего арендодателя.

Права арендаторов — это серия федеральных, государственных и местных законов, направленных на предотвращение дискриминации в отношении жилья и завышения арендной платы, обеспечивая при этом для арендаторов безопасное и чистое место для проживания. Они также предоставляют арендаторам возможность обращения в суд, если домовладелец допускает, чтобы собственность стала непригодной для проживания.

Ваши справедливые жилищные права

Если вы подаете заявку на аренду квартиры, вам не может быть отказано на основании расы, цвета кожи, религии, возраста, пола, национального происхождения, семейного положения или умственной или физической инвалидности в соответствии с Федеральным законом о справедливом жилищном обеспечении.Скорее всего, в вашем районе действуют законы штата и местные законы, которые дополнительно запрещают это, а также дискриминацию по другим категориям.

Если вам отказано на основании проверки кредитоспособности, Закон о справедливой кредитной отчетности требует, чтобы арендодатель сообщил вам и посоветовал вам подать письменный запрос, чтобы выяснить, какая информация была отрицательной.

Еще одним фактором в правах арендатора-арендодателя является то, что если вы подаете заявление на аренду и у вас есть инвалидность, арендодатель должен сделать для вас разумные приспособления, например установить пандусы или сдать вам в аренду более низкую квартиру.Как правило, капитального ремонта не требуется. Если в здании или блоке содержится свинцовая краска, эту информацию необходимо сообщить вам до сдачи в аренду.

Ваше право на жилище

Одно из важных прав арендатора — это жилое помещение. Это означает, что дом должен быть безопасным для проживания, без опасных условий и с полезным теплом, коммунальными услугами и водой. Ваш домовладелец обязан произвести любой необходимый ремонт, чтобы поддерживать вашу квартиру в приемлемом состоянии, пока вы там живете.

Важным компонентом юридических прав арендаторов является право на неприкосновенность частной жизни. Ваш домовладелец не может войти в ваш дом без предупреждения, и в вашем штате могут быть особые законы о том, сколько уведомлений вам необходимо уведомить, если домовладелец должен войти в дом для ремонта или показать квартиру, когда вы переезжаете.

Ваше право на залог

Существуют определенные права арендодателя-арендатора в отношении вашего гарантийного депозита. При аренде обычно просят внести залог, чтобы защитить домовладельца от ущерба, который вы можете нанести.В некоторых штатах установлены лимиты для этих депозитов, но даже если они этого не делают, арендодатель должен относиться ко всем арендаторам одинаково и не взимать более высокий залог без причины (домашнее животное может быть причиной для более высокого залога).

Законы штата определяют, как долго домовладелец должен вернуть залог и будут ли начисляться проценты. Если часть вашего депозита сохраняется, вы имеете право на письменную документацию об ущербе, для которого он был использован.

Ваши права в отношении выселения

Закон об арендодателе-арендодателе позволяет арендодателю выселить вас, если вы нарушите договор аренды (нарушите обещание, данное вами в договоре аренды), в том числе если вы не заплатите арендную плату, если с вами будут проживать люди или животные, которые не допускаются по вашему договору аренды. , или если вы совершите преступление на территории.

Права съемщика вашей квартиры дают вам право на уведомление о требовании о выселении и о времени для выплаты невыплаченной арендной платы или исправления ваших действий, нарушающих договор аренды. Если вы этого не сделаете, домовладелец может подать иск о выселении в суд. Вы должны получить уведомление об этом и иметь возможность явиться в суд. У вас будет возможность подать ответ в суд и изложить свою точку зрения. Если ваш арендодатель добьется успеха, от вас могут потребовать выплатить арендную плату и гонорары адвокату, и будет выдан приказ о вашем выселении из квартиры.

Будьте разумным арендатором

Чтобы защитить права арендаторов вашей квартиры, внимательно прочтите договор аренды, чтобы понять, на что вы соглашаетесь. Сделайте фотографии перед тем, как переехать, чтобы показать состояние квартиры. Страхование арендатора поможет защитить ваши личные вещи от кражи и повреждения. Постарайтесь наладить открытое общение с арендодателем и как можно быстрее сообщать о любом необходимом ремонте.

Возможно, вы захотите вступить в ассоциацию арендаторов, если она есть в вашем здании или жилом комплексе.Эти организации могут помочь вам понять ваши права, предоставить доступ к юридической помощи и создать более выгодные рычаги для переговоров с арендодателем. Ваш домовладелец не может отомстить вам за то, что вы присоединились к подобной организации.

Получение помощи

Споры о правах арендаторов часто касаются просроченной или невыплаченной арендной платы, залога, повреждения или необходимого ремонта. Если вы и ваш арендодатель не можете разрешить свои разногласия самостоятельно, использование посредничества через местную коллегию адвокатов или бизнес-ассоциацию может быть недорогим способом прийти к соглашению.

Если домовладелец нарушил Закон о справедливом жилищном обеспечении и дискриминировал вас, подайте иск в Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD). У вас есть права арендатора, которые позволяют вам подать в суд, если ваш арендодатель нарушит договор аренды, не вернет ваш депозит (или вычитает из него без причины) или не поддерживает вашу квартиру в приемлемом состоянии.

Также незаконно со стороны арендодателя принимать меры против вас (повышение арендной платы, выселение или отказ в уходе за квартирой) за то, что вы просто делаете то, что находится в пределах ваших прав.Вы можете подать иск в суд мелких тяжб для защиты своих прав. Если домовладелец подает иск против вас, у вас должно быть уведомление, время для ответа, время исправить то, на что он или она жалуется, и возможность защитить себя в суде. Вы всегда имеете право обжаловать любое решение суда.

Как арендатор, у вас много прав и защиты. Самообразование позволяет принимать правильные решения и быть готовыми к любым потенциальным проблемам, которые могут возникнуть.

Как получить снятие арендной платы

Что, если потеря работы, даже временная, означает, что вам нужна льгота по квартплате? Поскольку штаты пытались замедлить распространение коронавируса, вводя карантин или принудительно не выходя из дома, платить арендную плату становилось все труднее.Даже после того, как многие штаты отменили запреты, экономически пострадавшие арендаторы задавались вопросом, какую помощь они могут получить, чтобы помочь заплатить арендную плату или избежать выселения.

В то время как программы для домовладельцев, которые предотвращают потерю права выкупа и выселения или предоставляют облегчение выплаты ипотечного кредита, доступны от федерального правительства, штатов, муниципалитетов и частных кредиторов, многие программы также предлагают помощь арендаторам. Эти программы были активны в разгар карантина из-за коронавируса и приказов о домохозяйстве, но многие из них истекают или уже истекли.

Ключевые выводы

• Американский план спасения предлагает арендаторам дополнительную финансовую помощь.
  
• 28 июля 2021 года FHFA объявил о защите арендаторов многоквартирных домов с помощью займов, обеспеченных Fannie Mae или Freddie Mac, требуя от домовладельцев уведомлять арендаторов за 30 дней до того, как они будут вынуждены уехать.
• Некоторые государственные и местные органы власти ввели собственные моратории на выселение квартирной платы.
• Различные агентства социального обслуживания, штаты и местные органы власти также предлагают помощь в аренде жилья.
• Мораторий Центров по контролю и профилактике заболеваний (CDC) на выселение закончился 26 августа 2021 года постановлением Верховного суда (6 к 3) о его отмене.

Закон CARES о защите от выселения

Закон о помощи, чрезвычайной помощи и экономической безопасности (CARES), подписанный 27 марта 2020 года, стал первым законодательным актом, обеспечивающим защиту от выселения. В нем указано, что арендаторам не может быть вручено уведомление о выселении до 25 июля 2020 года. Как обычно, в уведомлении о выселении арендатору должно быть дано 30 дней на то, чтобы покинуть собственность.

В течение 120-дневного моратория на выселение домовладельцы не могли взимать пени, штрафы или другие сборы за просрочку оплаты аренды. Мораторий на выселение никого не освобождает от обязанности платить за квартиру. Он просто не позволял арендодателям выселять арендаторов в течение этого периода за просрочку или неуплату.

CDC ввел новый мораторий на целевое выселение 3 августа 2021 года для районов с высокой или значительной скоростью передачи COVID-19, вступивший в силу до 3 октября 2021 года.Однако 26 августа 2021 года Верховный суд отменил постановление CDC, фактически отменив мораторий на выселение.

Сдается жилье под действие моратория на выселение

Временный мораторий на подачу документов о выселении относился к любому арендуемому жилью, которое было одним из следующих:

• Подпадает под действие раздела 41411 Закона о насилии в отношении женщин от 1994 года (34 U.S.C. 12491 (a)
• Подпадает под действие программы ваучеров на жилье в сельской местности согласно разделу 542 Закона о жилищном строительстве 1949 года (42 U.S.C. 1490r)
• Ипотечный кредит с федеральным обеспечением или ипотечный кредит на несколько семей, например жилищный кредит FHA

История мораториев на выселение в связи с COVID-19

Крайний срок моратория на выселение продлевался несколько раз после того, как он был введен законом CARES 27 марта 2020 года. 24 июня 2021 года CDC объявил, что крайний срок был продлен в третий и последний раз, перенеся его с 30 июня 2021 года. , до 31 июля 2021 г.

Мораторий был доступен для одиноких арендаторов, зарабатывающих 99000 долларов или меньше, и для пар, зарабатывающих 198000 долларов или меньше, которые заявили, что не могут платить за аренду из-за трудностей, связанных с COVID, и будут бездомными в случае выселения.Федеральное агентство жилищного финансирования (FHA) объявило 28 июля 2021 года, что все многоквартирные дома с кредитами, предоставленными Freddie Mac или Fannie Mae, должны уведомить арендаторов за 30 дней до выселения.

CDC ввел новый мораторий на целевое выселение 3 августа 2021 года для районов с высокой или значительной скоростью передачи COVID-19, как это определено CDC с 3 августа 2021 года, и вступит в силу до 3 октября 2021 года. Постановление Верховного суда фактически положило конец мораторию CDC, сняв защиту с августа.26 января 2021 г.

В приказе говорилось, что если в зоне, не охваченной приказом, позже будут наблюдаться существенные или высокие уровни передачи, то эта зона будет подпадать под действие приказа. На основе предыдущих семидневных данных на карте CDC «Уровень передачи инфекции в сообществах по штатам / территориям» показаны местоположения, отмеченные как высокий, значительный, умеренный, низкий риск и отсутствие данных.

Помощь в аренде с арендаторами в соответствии с Законом CARES

Закон CARES предоставил Министерству жилищного строительства и городского развития (HUD) дополнительные 17 долларов.4 миллиарда в виде прямой помощи в аренде жилья, жилищных ваучеров, государственного жилья и жилья для престарелых. Как правило, арендодатели не могут выселить арендаторов в течение любого периода, в течение которого арендодателю было предоставлено отсрочку.

Прочая финансовая помощь

Закон CARES стоимостью 2,2 триллиона долларов и другие программы также предоставляют финансовую помощь, которая может помочь в оплате жилищных расходов, поскольку не указано, как можно использовать эти деньги.

Например, Закон о консолидированных ассигнованиях от 2021 года предоставил 25 миллиардов долларов в виде арендной платы лицам, потерявшим доход из-за пандемии коронавируса.

Американский план спасения предусматривает экстренную помощь в аренде жилья на сумму 21,55 миллиарда долларов до 30 сентября 2027 года, которая, как ожидается, поможет арендаторам и домовладельцам после распределения средств. Законодательство также выделяет:

• 5 миллиардов долларов в виде ваучеров на экстренное жилье до 30 сентября 2030 года
• 750 миллионов долларов на жилье для племен
• 100 миллионов долларов на жилье в сельской местности
• 5 миллиардов долларов на помощь бездомным людям

Прямые платежи

Пособия на восстановление в размере 1200 долларов США на взрослого человека (2400 долларов США для пар, подающих совместно) и 500 долларов США на каждого ребенка в возрасте 17 лет и младше, были автоматически отправлены после апреля 2020 года.Чтобы получить полные 1200 долларов (2400 долларов), ваш AGI на 2019 или 2018 год должен составлять 75 000 долларов (150 000 долларов для пар) или меньше. Сумма, которую вы получили бы, уменьшилась по мере того, как доход поднялся выше этих уровней, и полностью исчезла на уровне 99 000 долларов (198 000 долларов для пар).

Второй раунд стимулирующих чеков на 600 долларов прошел в декабре 2020 года. А с принятием Американского плана спасения прямые чеки на 1400 долларов были выплачены тем, кто зарабатывает менее 75000 долларов в год в марте 2021 года.

Расширенное пособие по безработице

После истечения срока действия положений Закона CARES о расширенных пособиях по безработице вступил в силу указ о предоставлении дополнительной помощи.Согласно приказу, федеральное правительство должно было предоставить 300 долларов в качестве дополнительных 400 долларов в неделю на пособие по безработице, а остальное выплачивалось правительствами штатов. Однако многие юридические и практические вопросы продолжали задерживать выполнение приказа.

В соответствии с законом CARES право на страхование по безработице было расширено, если вы потеряли работу во время пандемии коронавируса. После истечения срока действия обычных государственных пособий безработные имели право на получение дополнительных пособий на срок до 13 недель.Кроме того, они имели право на получение еще 600 долларов в неделю. Правительство также расширило эти пособия по безработице, включив в них людей, которые обычно не имеют на них права, таких как независимые подрядчики, сотрудники, работающие неполный рабочий день, или участники гиг-экономики.

Закон об американском плане спасения продлил пособия по пособию по безработице при пандемии (PUA) на 300 долларов в неделю до 6 сентября 2021 года. Общее количество доступных недель было увеличено с 50 до 79. Также были увеличены выплаты Федерального пособия по безработице при пандемии (FPUC) в размере 300 долларов по сентябрь6, 2021. Некоторые штаты решили отменить выплату компенсации по пандемической чрезвычайной безработице (PEUC) или помощи по пандемической безработице (PUA), исходя из теории, что она не дает доступным работникам искать работу.

$ 2 012 90 4 18

Средняя цена аренды трехкомнатной квартиры по стране по состоянию на июнь 2021 года.

Сеть реагирования на стихийные бедствия Fannie Mae

Сеть реагирования на стихийные бедствия Fannie Mae опубликовала руководство для арендаторов, пострадавших от коронавируса. Через сеть консультанты по жилищным вопросам, утвержденные HUD, предоставляют:

• Персонализированная оценка восстановления и план действий
• Помощь в решении вашей жилищной ситуации
• Финансовое обучение и составление бюджета
• Доступ к онлайн-инструментам и ресурсам Clearpoint Project Porchlight
• Текущие проверки для обеспечения успешного восстановления

Позвоните по номеру 877-542-9723, чтобы получить доступ к сети реагирования на стихийные бедствия.

211.org Поиск социальных служб

United Way спонсирует веб-сайт 211.org, на котором есть удобная панель поиска. Вы можете выполнить поиск по почтовому индексу или по сообществу и штату, чтобы найти источники помощи с арендой и многими другими необходимыми услугами. Введите необходимую информацию, затем нажмите «Поиск», чтобы получить данные о доступной справке.

Штат за штатом

Многие штаты приняли меры, чтобы приостановить или приостановить выселение арендаторов, по крайней мере, временно.На рисунке ниже перечислены те штаты, которые прекратили выселение, и дата окончания приостановки, если она известна. Графика будет обновляться по мере изменения.

Города и округа также предлагают помощь

Даже в штатах, где нет помощи в масштабах штата, во многих городах и округах есть собственные программы. Посетите веб-сайты местных органов власти и правительства штата, чтобы получить информацию о мораториях на выселение, связанных с коронавирусом, о снижении арендной платы или помощи в аренде. Например, мораторий Калифорнии истекает 30 сентября 2021 года.У жителей Нью-Йорка есть срок до 15 января 2022 года, прежде чем закончится его мораторий на выселение.

Совет Национальной квартирной ассоциации (NAA)

Национальная квартирная ассоциация (NAA) напоминает всем арендаторам, которые столкнулись с финансовыми трудностями во время кризиса с коронавирусом, обратиться к арендодателям, чтобы они объяснили свою ситуацию. Помимо государственных программ, у многих домовладельцев есть планы помочь справиться с финансовыми последствиями кризиса.

Мораторий на выселение плюс снятие арендной платы

CDC продлил мораторий на выселение до 31 июля 2021 года и целенаправленный мораторий на выселение до октября.3, 2021 г., возможно, сыграли решающую роль в сочетании со снижением арендной платы, предусмотренным различными законодательными актами. Несмотря на то, что постановление Верховного суда фактически отменило мораторий на выселение 26 августа 2021 года.

Хотя недавние счета за помощь в связи с COVID-19, включая Американский план спасения, предусматривают снижение арендной платы на миллиарды долларов, были опасения, что эти деньги не будут вовремя доступны, чтобы помочь более чем пяти миллионам человек, которые, по данным Бюро переписи населения США, в настоящее время имеют жилье. незащищенность.

Группы арендодателей и жилищного сектора поддерживали помощь в аренде жилья, одновременно выступая против продления моратория на выселение, который, по их словам, лишал домовладельцев права выселения.