Аренда с правом выкупа земельного участка: Договор аренды с правом выкупа земельного участка

Содержание

Аренды земли с правом выкупа: основные преимущества

Слышали ли вы о возможности купить арендуемое имущество? Чем это выгоднее простой купли-продажи? На самом деле на рынке недвижимости данный способ приобретения имущества в собственность является весьма распространенным. Объединение аренды и купли-продажи в одном договоре содержит в себе немало выгод для обеих сторон – арендатора и арендодателя. В данной статье вы узнаете основные преимущества аренды участка с правом выкупа.

Два указанных выше соглашения могут существовать самостоятельно, то есть независимо друг от друга. Иными словами, вы и ваш контрагент можете договориться сначала об аренде земельного участка, а затем и о его выкупе.

Однако, если у сторон присутствует изначальный интерес продажи и, соответственно, покупки земли, но покупатель имеет сомнения по поводу качественных характеристик земельного участка или он находится на этапе создания своего бизнеса, то имеет смысл заключать договор аренды.

Таким образом, стороны договора смогут удовлетворить свои интересы одновременно. Покупатель – удостоверится в том, что данная территория ему подходит и он сможет на ней развиваться, а продавец – будет уверен в том, что до продажи его собственность будет приносить доход.

Как закрепить предмет договора аренды земли с правом выкупа?

При выкупе участка из аренды в собственность необходимо в тексте договора детально описать все его характеристики. Если предмет при заключении договора аренды будет содержать лишь кадастровый номер и адрес, то это позволит арендодателю передать его в любом состоянии. Тем самым, арендодатель будет иметь возможность злоупотребить правом, так как устные договоренности не имеют юридической силы, если они не закреплены в текст договора.

Таким образом, предпринимателям для обеспечения соблюдения своих прав следует делегировать заключение сделок с недвижимостью юридическим компаниям. Договор аренды земли с правом выкупа является по своему содержанию сложным и требует особого внимания к формулированию его положений.

Условие о выкупе участка из аренды: как сформулировать?

Выкуп участка из аренды в собственность предполагает установление в договоре способа перехода права на землю. Это положение является существенным условием и обязательно должно быть предусмотрено в тексте соглашения. В противном случае договор будет признан незаключенным. В данной ситуации бессилен даже арбитражный юрист, так как согласование сторонами всех существенных условий является требованием закона.

Так, помимо предмета договора важно предусмотреть еще и положения о:

  1. Выкупной цене.
  2. Условиях перехода права собственности.

Выкупная цена может быть закреплена, в частности, следующим образом:

  • В виде разового платежа.
  • В виде платежей, которые вносятся одновременно с арендной платой, но идут в счет выкупной цены.

При этом, существует неограниченное количество способов уплаты выкупной цены, поэтому, на наш взгляд, целесообразно обратиться за юридической консультацией. Юрист сможет подобрать именно тот способ оплаты, который был бы выгоден вам. А также просчитает все риски данной сделки.

Арендатор и арендодатель могут предусмотреть особые условия перехода прав собственности. Так, можно предусмотреть совершение определенных действий собственником имущества. Например, к ним относится освобождение помещений, предназначенных для обслуживания территории или для хранения сельскохозяйственной техники. Выкуп земельного участка из аренды в собственность предполагает, изначально, регистрацию договора аренды в силу статьи 609 ГК РФ. Поэтому, на арендатора или арендодателя в силу договора может быть возложена обязанность по уплате гос. пошлины. Либо к таким условиям может относится подведение каких-либо коммуникаций или постройка дорог. В этом аспекте у сторон договора существует неограниченная свобода.

Таким образом, в части выкупа участка из аренды, необходимо либо предусмотреть такую возможность непосредственно в тексте договора, либо заключить дополнительное соглашение, в котором будут отражены все существенные условия для выкупа земельного участка.

Основные плюсы выкупа участка из аренды

Получение земельного участка в аренду с последующим выкупом можно рассматривать как вложение средств в развитие компании. Объединяя два договора, вы можете совместить их плюсы. Для понимания выгоды следует отдельно сравнить договоры аренды земли с правом выкупа и купли-продажи земельного участка.

 Договор аренды земли с правом выкупаДоговор купли-продажи земельного участка
Появляется возможность лично узнать все скрытые недостатки земельного участка до покупки, то есть без больших вложений. Зачастую скрытые недостатки возможно определить только спустя существенное время.Выявить исчерпывающе все скрытые недостатки невозможно. Единственная возможность – проведение экспертиз до купли продажи, однако в таком случае вы опираетесь исключительно на профессионализм эксперта.
Выплата выкупной цены осуществляется напрямую собственнику, поэтому, в случае исключения условия договора о выкупе участка из аренды, денежные средства, перечисленные в счет выкупной цены подлежат возврату.Расторгнуть договор и вернуть денежные средства практически невозможно (кроме случая, когда условия договора были существенно нарушены). Чаще всего, продавец не заинтересован в возврате денежных средств.
Возможно предусмотреть рассрочку выплаты выкупной стоимости без процентов, тем самым ослабив финансовую нагрузку на вашу организацию.Стоимость земельного участка выплачивается, как правило, единым платежом. Также обычно привлекаются заемные денежные средства под определенный процент.
При формировании условия о выкупе можно предусмотреть особые условия передачи или улучшения земельного участка на момент продажи.У покупателя, чаще всего, нет возможности договориться об особых условиях или улучшениях участка.
Срок договора аренды может быть любой в том числе и неопределенный, поэтому и перечисление оплаты в счет выкупной цены возможно «растянуть» на такой же срок.Договор купли-продажи может содержать положения о рассрочке, однако продавцам неинтересно устанавливать слишком большие сроки.

Отличия договора аренды земли с правом выкупа от лизинга

Гражданский кодекс в видах аренды содержит также договор финансовой аренды или лизинга земли. Его часто противопоставляют договору аренды земельного участка с выкупом, однако между ними есть ряд существенных различий.

 Аренда земельного участка с правом выкупаЛизинг с правом выкупа
Право собственности у арендодателя на землю уже существует на момент заключения договора.У лизингодателя нет права собственности на объект лизинга на момент заключения договора.
Ответственность за недостатки земельного участка лежит на арендодателе.Ответственность за недостатки земельного участка лежит на третьем лице — продавце.
Спорные отношения решаются только между арендатором и арендодателем, это помогает уладить их быстрее, ввиду того, что стороны всего две.Споры, исходящие из договора лизинга, в большинстве случаев требуют участия трех лиц – лизингодателя, лизингополучателя и продавца. Таким образом, трем субъектам сложнее прийти к консенсусу, что влияет на сроки разрешения спора.

Стоит отметить, что юридическая техника договора влияет не только на процесс разрешения споров, возникающих по поводу исполнения тех или иных его положений, но и на выгоду, которую в итоге могут получить контрагенты. В связи с этим, важно отметить, что в настоящее время предпринимателям стоит обращаться за юридическими услугами для юридических лиц. Так, юрист поможет исключить для вас в будущем:

  • Участие в судебных процессах;
  • Возникновение убытков, в том числе упущенной выгоды.

Помощь юриста при выкупе участка из аренды в собственность

Участие юриста в заключении сделок, исходя из текущего положения рынка недвижимости, является несомненным плюсом. Это обусловлено несколькими факторами:

  1. В связи с развитием рынка недвижимости, происходит и наращивание мошеннических и иных схем из-за которых предприниматели терпят убытки.
  2. С развитием интернета и социальных сетей, появляется все больше правовой информации, что влияет на осведомленность субъектов предпринимательской деятельности. Однако следует отметить, что такая информация носит больше базовый характер, без указания нюансов и тонкостей правовой материи.
  3. Юридические услуги стали гораздо дешевле, но в то же время и качественнее. Поэтому чаще всего организации либо содержат в штате юристов, либо заказывают услугу “юридическое сопровождение сделки”. В свою очередь, наличие у контрагента квалифицированного юриста усиливает его положение. В таком случае обычно текст договора редактируется не в вашу пользу, а этот факт невозможно выявить без специальных знаний в области права.

Наша компания имеет большой опыт в сфере сопровождения заключения договоров аренды земельного участка с последующим выкупом, в связи с этим мы можем предложить не только помощь во взыскании аренды, но и полное сопровождение такой сделки. Наши специалисты помогут обеспечить соблюдение ваших законных интересов и прав, а также добиться более выгодных условий.

Поделиться статьёй в социальных сетях:

Договор аренды земельного участка с правом выкупа

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды земельного участка с правом выкупа (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Договор аренды земельного участка с правом выкупа

Судебная практика: Договор аренды земельного участка с правом выкупа Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 77 «Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Признавая незаконным отказ в передаче в собственность земельных участков, суд в порядке пункта 1 статьи 77 ЗК РФ исходил из того, что заявителем соблюдены установленные условия приватизации испрашиваемых земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, при надлежащем использовании объектов аренды более трех лет на основании действующего договора аренды, нахождении участков в гражданском обороте, неизъятии из хозяйственного пользования, когда их выкупная стоимость определена, исходя из кадастровой стоимости земельных участков, а также права выкупа по льготной цене, приняв во внимание законность заключенного сторонами дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, которым продлен его срок, и тождественность участков, выступающих предметом данных сделок.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор аренды земельного участка с правом выкупа
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Статья: Право приватизации сельскохозяйственных угодий
(Майборода В.А.)
(«Юрист», 2019, N 9)Вместе с тем поскольку сама по себе аренда земельного участка из земель публичной собственности по существу является вещным правом, а не обязательством , то возможность включения (невключения) в договор аренды земельного участка права его выкупа не должно быть дискреционным полномочием арендодателя. Такое условие должно включаться в предмет аукциона права аренды земельного участка наряду с разрешенным видом использования, влияя на начальную стоимость лота аренды. Аренда как таковая является обязательственным отношением, а аренда с правом выкупа представляет собой вещное право на землю. Поэтому допустимым является регулирование первой группы отношений земельным законодательством, тогда как вторая должна регулироваться преимущественно гражданским законодательством, пресекая тем самым возможности для злоупотреблений на местном уровне и прекращая доктринальную дискуссию о проблеме соотношения земельного и гражданского регулирования.

Право выкупа земельного участка \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Право выкупа земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Право выкупа земельного участка

Судебная практика: Право выкупа земельного участка Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 4 «Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства» Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве»»Правильно определив характер спорных отношений, а также закон, подлежащий применению (статьи 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве») исходя из того, что конструкция приведенных норм закона в их системном единстве предполагает, что правом на выкуп земельного участка в порядке, установленном земельным законодательством, обладают лишь добросовестные землепользователи, использующие предоставленные им земельные участки исключительно по целевому назначению, в данном случае для ведения личного подсобного хозяйства, что в соответствии с федеральным законодательством приусадебный земельный участок используется для производства сельхозпродукции, возведения жилого дома и вспомогательных помещений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных и иных норм и правил, что наличие на земельном участке гаража (вспомогательного сооружения) из металлических листов не соответствует разрешенному использованию земельного участка, что бремя доказывания наличия исключительных обстоятельств для выкупа вне процедуры проведения торгов возложено на лицо, заявляющее о желании приобрести земельный участок, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Ш.»
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 39.1 «Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности» ЗК РФ
(ООО «Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения»)Суд, отказывая в удовлетворении требования физического лица к мэрии муниципального образования, департаменту архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования, министерству земельных и имущественных отношений субъекта РФ об обязании поставить земельный участок на кадастровый учет и предоставить право выкупа земельного участка, отметил с учетом разъяснений Пленума ВАС РФ в пунктах 11, 13, 14 Постановления от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункте 25 Постановления от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13), что из положений статьи 39.1 во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 6, пунктом 5 статьи 39.20 ЗК РФ и содержания определения земельного участка следует, что его формирование осуществляется путем проведения мероприятий по описанию и удостоверению границ, для определения которых используются данные земельного кадастра, сведения о земельном участке вносятся в государственный земельный кадастр. Рассмотрение вопроса о предоставлении земельного участка в собственность возможно только после уточнения его границ, площади и других координат на местности.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Право выкупа земельного участка

Нормативные акты: Право выкупа земельного участка Федеральный закон от 08.05.1996 N 41-ФЗ
(ред. от 05.04.2021)
«О производственных кооперативах»1. Органы государственной власти и органы местного самоуправления содействуют развитию кооперативов, в частности путем установления налоговых и иных льгот для кооперативов прежде всего в сферах производства товаров и оказания услуг, приоритетного обеспечения кооперативов нежилыми помещениями с правом их выкупа, земельными участками, доступом к получению государственных заказов, а также к получению необходимой для их деятельности информации. Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ
(ред. от 30.12.2020)
«О содействии развитию жилищного строительства»5) продажа земельных участков единого института развития и расположенного на таких земельных участках имущества, указанного в подпункте «в» пункта 1 части 4 статьи 12 настоящего Федерального закона, для строительства объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, для создания парков, промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, объектов инфраструктуры, иного строительства, а также предоставление в аренду таких земельных участков (в том числе с правом их выкупа), предоставление земельных участков единого института развития в аренду для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе строительство указанных объектов, на аукционах, проводимых в порядке, установленном статьями 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных статьями 16.1 и 16.7 настоящего Федерального закона, передача в аренду, собственность земельных участков, образованных из этих земельных участков;

Как происходит аренда земли у государства с последующим правом выкупа

 

Для каких целей государство предоставляет земельные наделы в найм с правом их выкупа

Земельный надел может предоставляться в аренду посредством организованных торгов, так и без их проведения. Торги (земельный конкурс) — это своего рода аукцион, на котором участок сдают в найм тому, кто даёт за него наибольшую арендную плату.

В основном такие аукционы организуются для арендаторов, претендующих на земельные территории, которые в дальнейшем будет использоваться не по их прямому предназначению. Примером тому может быть аренда сельхозземель под частную застройку.

Если же земельный надел сдается в найм с последующим оформлением его в частную собственность без организации проведения земельного конкурса, то претендент должен будет пользоваться участком только в соответствии с его прямым предназначением, предусмотренному государством:

  1. Земли сельхоз назначения.

Такие наделы сдаются в найм без аукциона, а в дальнейшем и собственность, только при условии, что на них будет организовано сельхоз поселение или фермерское хозяйство.

  1. Земли под застройку многоэтажных домов или индивидуального жилого строительства.

В договоре аренды прописывается, в этой ситуации, что строительство ведётся на арендованной у государства земле, которую арендатор вправе выкупить.

  1. Строительство сооружений социального значения.

Если планируется застройка арендованных площадей зданиями детских садов, больниц, школ и прочее. Тогда государство позволяет выкупить арендованные территории.


Для аренды земельного участка с одной из перечисленных целей, нужно обратиться в местные органы самоуправления и получить предварительное согласование на межевание и регистрацию участка в кадастровом реестре.

После этого пишется заявление на аренду участка без проведения торгов. И в местных СМИ публикуется объявление о том, что выбранный земельный надел собираются взять в найм, с последующим выкупом.

Заявителю придется подождать один месяц, с момента размещения объявления. Если по истечении этого времени, другие претенденты не заявят о себе, то начинается процедура оформления договора аренды с дальнейшим правом приобретения в собственность. Если же найдется ещё хотя бы один кандидат, то проведение торгов неизбежно.

Предварительное согласование было отменено в 2016 г., но до сих пор его необходимость остаётся на усмотрение местного муниципалитета.

Как происходит процедура выкупа арендованной у государства земли?

Арендатор, который желает оформить арендуемый им земельный надел в собственность, должен заявить об этом арендодателю при личном посещении.

Процедура выкупа проходит в несколько этапов:

1. Первым этапом становится обращение в местный муниципалитет или администрацию. При этом необходимо иметь документ, удостоверяющий личность (свидетельство о Госрегистрации, если арендатор юрлицо). А также выписка из паспорта, выданного кадастром на участок или его оригинал, арендное соглашение и составленный план надела.

Чтобы получить выписку из кадастрового реестра, нужно посетить Федеральное управление, занимающееся вопросами кадастрового учёта земельных территорий и картографии.

После этого работники госучреждения составляют кадастровый план надела и оценивают стоимость земельной площади. Необходимая документация выдаётся, как только осуществлено межевание земельной территории и получено согласие собственников соседних участков.

2. Вторым этапом является получение от арендодателя постановления о том, что арендуемый участок переходит в личное владение арендатора. Такое постановление выносится на основании полученной от заявителя документации. Также в нем прописывается окончательная стоимость передачи земли в собственность.

Для того, чтобы получить такое постановление, необходимо подать в органы региональной власти заявление установленного образца. Содержимое его следующее:

  • В заголовке указывается инициалы главы администрации (кому адресовано), личные данные, того кто составляет заявление (инициалы, адреса регистрации и проживания). Также необходимо прописать данные представителя (инициалы, номер телефона, e-mail и паспортные данные).
  • В центре указывается вид обращения (заявление о предоставлении…).
  • Дальше составляется сам текст. В нем необходимо прописать данные участка (адрес расположения, площадь и цель использования), категорию его предназначения и номер в кадастровом реестре.
  • После основного текста даётся согласие на обработку и использование персональной информации. Подтверждается то, что сведения предоставлены в полном объеме и являются достоверными.
  • Прописывается то, куда следует отправить результаты рассмотрения данного обращения (почтовая доставка, e-mail или личное получение).
  • Перечисляется вся документация, приложенная к заявлению, и ставится дата составления и подпись заявителя.

Следующие документы необходимо приложить к данному обращению для его рассмотрения муниципалитетом:

  • Копию паспорта арендатора или его представителя;
  • Кадастровый паспорт выкупаемого участка;
  • Две справки из единого государственного реестра недвижимости о праве на здания, имеющиеся на участке и праве на сам земельный надел;
  • Копии свидетельств, которые подтверждают права владения постройками, располагающимися на территории арендованной земли.

Все это собирается в один общий пакет и вместе с обращением на приобретение направляется в органы местного муниципалитета для вынесения постановления.

Последним этапом становится оплата установленной суммы за надел, регистрация купли-продажи и оформления акта передачи надела, т.е. свидетельства о собственности.

 

Установленные сроки и финансовое бремя выкупа

Стоимость приобретения участка, находящегося в аренде, не должна быть выше суммы, в которую оценил этот надел, кадастр. Точную сумму, которую возьмёт арендодатель, озвучить нельзя. Но определены ее максимальные пределы.

Цена выкупаемого земельного надела представляет собой определенный процент от его оценочной стоимости, установленной кадастром. То какая сумма будет объявлена за участок кадастровым отделом зависит от регионального расположения надела.

  1. Часто граждане, которые построили сооружение или здание на этом участке, могут его выкупить по ставке примерно 60% от оценочной стоимости.
  2. Минимально возможный процент — 2,5%. Данный процент устанавливается только для арендованных под личное подсобное хозяйство участков.
  3. Если же необходимо будет произвести изменение целевого предназначения земельного надела, цена может достигнуть ставки 80% от оценки кадастра.
  4. В ситуации, когда на участке не производились строительные работы и другие преобразования, процент выкупа будет составлять примерно 20%.

Перед тем, как начать процедуру выкупа эта земельная территория должна находиться в аренде не менее трёх лет. А заявку на приобретении этой территории в личное владение без организации аукциона необходимо подать до конца срока действия арендного договора.

Итак, процедура выкупа арендованного у государства участка достаточно непростая и трудоемкая, но именно она помогает стать собственником земли без значительных финансовых затрат. Главное правильно собрать и предоставить администрации полный пакет документов, грамотно составить заявление на предоставление надела в собственность и иметь на руках договор на аренду участка с дальнейшим правом выкупа.

Команда Kadastr RU

Предыдущий пост

Постановка квартиры на кадастровый учет

Следующий пост

Как считается налог на землю?

Аренда или выкуп земельного участка — Юридическая консультация

Правовое регулирование земельных отношений, осуществляется Земельным кодексом  РФ, который устанавливает приоритет специального (земельного) законодательства. 

Порядок предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется нормами гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», которая была введена в ЗК РФ и вступила в силу с 1 марта 2015 г. (Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»)

В соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления (далее — местная администрация), договора купли-продажи, аренды или безвозмездного пользования таких земельных участков.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются как на бесплатно: в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование, в собственность бесплатно, так и на платных основаниях: по договорам купли-продажи или аренды.

Основные способы возмездного предоставления земельных участков осуществляются на торгах, проводимых в форме аукционов — аукционов по продаже (ст. 39.3 ЗК РФ) или аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.6 ЗК РФ).

Подготовка, организация и проведение аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, урегулированы ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

В п. 1 ст. 39 .11 ЗК РФ указано, что решение о проведении аукциона по продаже или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается местной администрацией, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц, заинтересованными в предоставлении земельного участка.

Таким образом, нормами гл. V.1 ЗК РФ установлена обязанность администрации принять решение о проведении аукциона по инициативе заинтересованного гражданина или юридического лица, а не только по инициативе администрации.

Для того чтобы инициировать проведение аукциона, заинтересованному лицу (в данном случае вам) необходимо было представить соответствующее заявление в местную администрацию, чтобы было принято решение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельного участка.

Соответственно, должен быть официальный ответ по данному заявлению от местной администрации (в вашем случае — от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья Костромской области (http://adm-sharya.ru/zemelno-imuschestvennye-otnosheniya/kumi-informaciya-o-svobodnyh-zemelnyh-uchastkah/) или от Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, который организует и проводит торги по продаже земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и имеет права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области согласно п. 75 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Костромской области (https://adm44.ru/power/iogv/imushestvo/).

Пунктом 4 ст. 39.11 ЗК РФ регламентирован четкий порядок действий по подготовке к проведению аукциона (по продаже или предоставлению земельного участка в аренду) по инициативе заинтересованного лица. Основная непосредственная подготовка к аукциону осуществляется заинтересованным лицом в следующем порядке, а именно.

1. Заинтересованное лицо осуществляет подготовку схемы расположения земельного участка (если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории).

2. Заинтересованное лицо обращается в местную администрацию с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка.

3. В течение двух месяцев со дня подачи заявления от заинтересованного лица местной администрацией проводится проверка и выносится решение об  утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении. В решении об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка должны быть указаны все основания принятия такого решения.

4. Заинтересованным лицом организуется выполнение кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной схемой расположения земельного участка.

5. Кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы по этому земельному участку, или заинтересованное лицо подает в Росреестр заявление о постановке на кадастровый учет и регистрацию права государственной или муниципальной собственности на земельный участок, при этом доверенности или иного уполномочивающего документа от местной администрации не требуется.

6. Заинтересованное лицо обращается в местную администрацию с заявлением о проведении аукциона с указанием кадастрового номера такого земельного участка. В данном заявлении указывается цель использования земельного участка.

Положительным результатом всех этапов вышеперечисленной работы должно быть принятое местной администрацией решения о проведении аукциона на право заключения договоров аренды (или продажи) земельных участков, оформленное распоряжением о проведении аукциона.

В противном случае местной администрацией выносится одно из нижеследующих решений: об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории или об отказе в проведении аукциона по продаже или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Решение об отказе должно содержать все основания отказа.

Следует знать, что местная администрация может отказывать вам только по основаниям, строго перечисленным в законе. Например, основания для решения администрации об отказе заявителю в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов перечислены в п. 8 ст. 39.15 и ст. 39.16 ЗК РФ.

В случае вашего несогласия с полученным официальным отказом и наличием законных оснований у вас есть право оспорить решение местной администрации в судебном порядке.

Чтобы правильно ответить на поставленный вами вопрос о законности (незаконности) действий местной администрации по выбранному ей  способу возмездной реализации интересующего вас земельного участка (продажа, а не право заключения договора аренды), надо ознакомиться с решением, содержащим отказ, который вы получили в ответ на заявление, а главное, знать — в какой форме сотрудником администрации передано вам решение: был ли это устный ответ сотрудника (не имеющий юридической силы) или предоставлено письменное официальное решение, в котором указаны все основания принятия такого решения.

Кроме этого, как указано в вашем вопросе, организация работ по межеванию и постановке на кадастровый учет интересующего вас земельного участка проводилась силами местной администрации, а не вами как заинтересованным в предоставлении земельного участка лицом. Следовательно, инициатива по проведению аукциона идет со стороны местной администрации, которая и определила конкретный способ реализации земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе (через продажу), что не является противозаконным.

 

 

П

 

Как взять земельный участок в аренду с правом выкупа в 2021 году

Приобретение земельного надела может быть довольно затратным мероприятием. Хорошая земля стоит приличных денег, и иногда ее рыночная стоимость существенно превышает кадастровую. Стоимость и условия аренды у частного владельца, тоже не всегда приносит предполагаемый результат. А вот аренда земли с правом выкупа у государства, как вариант представляется наиболее предпочтительным потому, что в принципе не обязывает покупать землю, но даёт такую возможность.

Если деятельность, ради которой участок оформлялся, оправдает себя, то возможно будет таким правом воспользоваться. Если нет, то договорные отношения будут прекращены в соответствии с условиями сделки.

Что такое арена с правом выкупа?

Законодатель наделил собственника широкими возможностями. Участок, который принадлежит на правах собственности лицу, может быть продан, подарен, заложен, передан в аренду и так далее. Но при этом не запрещается заключение смешанных договоров, предполагающих различные права и обязанности сторон.

Аренда с правом выкупа предполагает, что собственник передаёт во временное пользование земельный надел (или другой объект), на коммерческой основе, то есть за оговоренную плату, но помимо этого арендатор получает возможность выкупить землю у собственника.

Договор при этом может предусматривать разные условия:

  • объект может быть выкуплен в любой момент или по окончании оговоренного срока;
  • арендная плата может идти зачётом в стоимость объекта или нет;
  • расторжение договора может быть реализовано на различных условиях.

В целом, сделка ничем не отличается от обычной аренды, за исключением одного момента – земля в итоге может быть выкуплена у собственника арендатором.

С кем может быть заключен договор?

Любой собственник может распоряжаться своим имуществом по собственной воле. Такой договор может быть заключен как с физическим лицом или организацией, так и с государственными или муниципальными органами.

На практике договора часто заключаются с государством. Такие участки предоставляются через торги, а в некоторых случаях и напрямую. По истечении оговоренного срока арендатор получает возможность выкупа, чаще всего – по кадастровой стоимости.

Правовое регулирование

Заключение договоров регулируется отечественным законодательством, в первую очередь, нормами ГК РФ. Так, в статьях 606 и 624 даётся понятие договора аренды, его особенностей, правил последующего выкупа и так далее.

Любые земельные отношения также регулируются нормами Земельного кодекса РФ. Так, например, аренда регулируется статьёй 22.

Цели аренды земли с правом выкупа

Законодатель предусматривает, что аренда может быть заключена как посредством торгов, так и напрямую. По сути, торги представляют собой процедуру, в результате которой договор заключается с лицом, предложившим наибольшую цену.

Может предполагаться применение земли как в соответствии с назначением участка, так и для нецелевого использования.

Если договор заключается без проведения торгов, то лицо ограничивается оговоренными государством целями:

  • взять в аренду земли сельхозназначения можно для последующей застройки в виде сельскохозяйственного поселения или организации фермерского хозяйства;
  • построить многоэтажный дом возможно на землях, напрямую предназначенных для этого. Государство даёт компаниям, имеющим разрешительные документы на такой вид деятельности, участки в аренду, но впоследствии они должны быть выкуплены;
  • арендовать под социальную застройку, например, строительство школы или больницы.

В данных случаях организациям или частным лицам нужно будет обратиться в муниципальную администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов, указать, какой именно участок заявитель планирует получить и дождаться разработки проекта договора. Арендная плата определяется в соответствии с законодательством и напрямую зависит от кадастровой стоимости.

Торги не будут проводиться, если в тридцатидневный срок не появятся иные претенденты. Если они объявятся, то участок будет предоставляться по аукциону.

Когда допускается выкуп участка?

Земельный кодекс РФ определяет, что граждане, а также юридические лица, которые имеют в собственности строения, располагающиеся на участках, находящихся у них в аренде, вправе выкупить земли у государства или муниципалитета.

Если постройки будут отсутствовать, то будут организованы торги. Чтобы избежать данной процедуры, рекомендуется возвести на законных основаниях какое-либо строение.

Выкупная цена в таком случае не будет превышать кадастровую стоимость. При этом не имеет значения, кто является собственником: государство или муниципальное образование.

Без строительства объекта на участке можно выкупить сельскохозяйственные земли. Сделать это дозволено через три года после заключения договора и только в том случае, если земля используется по своему прямому назначению.

Порядок заключения договора аренды с правом выкупа

Процедура начинается с выбора муниципалитета, на территории которого располагается нужный земельный участок или государственного органа, если земля является федеральной собственностью. Так, порядок действий будет следующим:

  1. Обращение в соответствующий орган с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок. При этом заранее нужно будет получить кадастровую выписку на такой надел.
  2. Прием заявления и передача документов в Росреестр, который займётся оценкой участка, если его кадастровая стоимость не была определена ранее. В процессе придётся осуществить межевание и согласование границ с соседями.
  3. Заключение договора аренды с соответствующим органом.
  4. По истечении определённого периода или достижении оговоренных условий подается в муниципалитет заявление о предоставлении участка в собственность через выкуп.

Договор регистрируется в Росреестре, так как его срок будет составлять более одного года. Выкуп также будет регистрироваться через Росреестр, после выполнения всех оговоренных условий.

Стоимость выкупа

Цена, за которую земельный надел будет выкупаться у собственника, практически всегда зависит от кадастровой стоимости:

  • если участок изначально передавался в аренду от муниципалитета, а арендатор построил на нём объект, стоимость составит 60 процентов от кадастровой;
  • если в итоге назначение участка меняется, стоимость увеличивается до 80 процентов;
  • в некоторых случаях, если любые преобразования на участке будут отсутствовать, цена может составлять 20 процентов.

Заявление о выкупе земельного участка должно быть подано до того, как срок аренды закончится. В противном случае договор может быть расторгнут, и лицо лишится своего преимущественного права.

Возможные практические трудности

Отказ в выкупе участка возможен по следующим причинам:

  • заявление не соответствует форме или не поданы все установленные муниципалитетом документы для выкупа. Перечень и бланк можно получить заранее, в администрации;
  • в поданных документах указана неверная информация;
  • заявитель находится в стадии банкротства;
  • конкретный участок не может быть передан в собственность из-за установленного ранее запрета;
  • покупателем выступает нерезидент РФ. Это не обязательно должен быть гражданин России, но лицо должно иметь определённые права и статус.

Если имеется хоть одно из оснований, собственник может отказать не только в выкупе, но и в заключении договора аренды.

Если собственником участка выступает частное лицо, то договор может быть заключен только тогда, когда собственник сам этого желает. Договорные отношения во многом зависят от воли сторон, а принуждение к заключению сделки не допускается.

Подведем итоги

Законодатель разрешает такую форму договора, как аренда с правом выкупа. Сделка может быть заключена с любым собственником, будь то государство или муниципалитет, а также физическое или юридическое лицо. Ограничения могут касаться изначального назначения участка и его особенностей. Например, не могут быть арендованы и выкуплены земли заповедников или особых зон.

Если хозяином выступает муниципалитет или государство, необходимо строгое соблюдение установленного порядка передачи земли в аренду, а затем и в собственность. Земля может быть выкуплена даже в том случае, когда изначально речь шла о простой аренде. При ведении правоотношений с частным лицом всё зависит лишь от первоначального текста сделки и воли сторон.

выкуп из аренды и при владении на других правах, порядок выкупа и участки, не подлежащие выкупу

Преимущественным правом выкупа земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые находятся в собственности государства или муниципалитета, без проведения торгов обладают физические либо юридические лица, которые использовали этот участок надлежащим образом в течение трех и более лет. Такое использование должно быть документально подтверждено. На данный момент перечень таких документов не установлен, необходимо в индивидуальном порядке обращаться в Министерство сельского хозяйства.

Право выкупа – это возможность арендатора выкупить земельный участок в частную собственность, если такое оговорено в договоре. Важно, чтобы заявление о подобных намерениях было подано в муниципалитет до окончания действия договора.

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей крестьянские (фермерские) хозяйства или сельскохозяйственные организации выкупают без торгов. Для этого им необходимо обратиться в орган местного самоуправления и подать заявление о заключении договора купли-продажи или аренды в течение полугода с момента регистрации прав собственности на такой участок. Стоимость такой земли не может превышать 15% кадастровой стоимости. Чтобы не потерять свое преимущественной право, подавать заявление лучше всего до дня окончания срока аренды. Чтобы выкупить землю сельхозназначения, в первую очередь нужно обратиться в муниципалитет. Вам потребуются следующие документы:

  • Паспорт.
  • Оплаченные квитанции.
  • Договор аренды.

По прошествии недели с того момента, как физическое либо юридическое лицо подаст документы в администрацию на интересующий участок, составляется договор купли-продажи. Именно по нему и производится выкуп. Составленный документ передается второй стороне в руки под расписку или отправляется по почте. Когда все ключевые моменты будут оговорены, заключается сделка. Процедура покупки участка, который находится в вашей аренде, выглядит следующим образом:

  • Предоставить пакет документов администрации.
  • Посетить Федеральное управление для получения выписки из кадастра.
  • Получение технических документов после межевания и согласования границ участка.
  • Получение письменного постановления о передаче участка.
  • Уплата государственных пошлин и стоимости участка.
  • Через месяц можно получать свидетельство собственника.

После согласования вам необходимо обратиться в Росреестр, там нужно предоставить следующие документы:

  • Договор купли-продажи.
  • Заявление о предоставлении земли в частную собственность.
  • Постановление, по которому вам передают участок в собственность.
  • Квитанция об оплате стоимости участка и государственных пошлин.
  • Бумаги о порядке расчета стоимости участка.

Также преимущественным правом на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения обладают сельскохозяйственные организации и крестьянско-фермерские хозяйства, пользующиеся этими землями постоянно, или бессрочно, по праву пожизненно наследуемого владения. Стоимость таких участков не превышает 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Также преимущественным правом выкупа обладают муниципальные образования либо иные субъекты РФ, которым участки могут предоставляться бесплатно. Государство обязано выкупать такие земли по цене, установленной продавцом.

В каких случаях выкуп не допускается?

Не допускается выкуп земельного участка из земель с/х назначения, если он находится в муниципальной или государственной собственности и передан на праве аренды:

  • Религиозным организациям или объединениям.
  • Научно-исследовательским организациям.
  • Казачьим обществам.
  • Образовательным учреждениям с/х направления.
  • Общинам коренных народов, проживающим в Сибири, просторах Крайнего Севера и Дальнего Востока для с/х производства, сохранения и развития образа жизни, закрепившегося здесь веками, промыслов и хозяйствования.
  • Гражданам для сенокошения или выпаса скота.

Предоставление участка без торгов

Если участок, который находится в муниципальной или государственной собственности, будет передаваться будущему владельцу без торгов, процедура будет выглядеть следующим образом:

  • Подготовка схемы расположения участка, проекта межевания.
  • Подача документов о предварительном согласовании в орган местного самоуправление.
  • Принятие решение о предоставлении земельного участка.
  • Проведение кадастровых работ.
  • Постановка участка на кадастровый учет.
  • Подача в муниципалитет заявление о предоставлении в собственность участка.
  • Заключение договора купли-продажи.

Определение варианта аренды земли

Что такое вариант аренды земли?

Вариант аренды земли — это пункт в договоре о недвижимости, который предоставляет арендатору или арендатору право, но не обязанность, расширять использование им собственности сверх срока, указанного в договоре. Обычно арендатор или арендатор должен платить премию за опцион, например небольшую сумму денег за каждый год действия первоначального контракта.

Другим условием для этого может быть продление срока аренды.

Вариант аренды земли — это не то же самое, что договор аренды в собственность, который дает арендатору право приобрести недвижимость, а не просто продлить аренду.

Вариант аренды земли также не то же самое, что договор купли-продажи аренды, который связывает обе стороны с продажей собственности в конце периода действия договора. При аренде земли только арендатор может действовать или не действовать.

Как работает вариант аренды земли

Как и все опционные контракты, опцион на аренду земли позволяет его держателю действовать при благоприятных будущих рыночных условиях.Арендатор может захотеть опцион по многим причинам. Если будущая рыночная стоимость земли является неопределенной, опцион позволит арендатору продлить относительно дешевую аренду в условиях роста цен. Для корпораций варианты аренды позволяют им переоценить операции на основе арендованной земли в будущем, прежде чем заключать очень долгосрочные контракты.

Пример варианта аренды земли

Если собственник сдает свою собственность арендатору, он может согласиться на ставку 5000 долларов в месяц сроком на 10 лет.Однако, если арендатор считает, что цены на недвижимость вырастут в течение этого периода времени, и в дальнейшем полагает, что ему потребуется использовать недвижимость после истечения срока действия контракта, он может запросить вариант аренды земли, прописанный в контракте. Таким образом, они знают, что недвижимость не только будет доступна, но и будет стоить по той же ставке в течение дополнительного периода времени.

Надбавка или дополнительная плата за этот вариант может составить 200 долларов в месяц в течение 10-летнего периода, в результате чего общая стоимость составит 5200 долларов в месяц.Если арендатор воспользуется правом в конце первоначального 10-летнего срока, арендная плата останется на уровне 5000 долларов в месяц.

Арендатор избегает риска пересмотра договора через 10 лет или даже необходимости искать аналогичную недвижимость для сдачи в аренду.

Владелец недвижимости отказывается от возможности взимать больше денег позже, но получает дополнительно 200 долларов в месяц в течение 10 лет, или 24 000 долларов, что теоретически превышает текущую рыночную ставку.

Собственный участок или участок в аренде?

Отличия и преимущества владения земельным участком

Когда жилищная компания арендует участок, вы можете купить квартиру с меньшим капиталом и вносить арендную плату за участок как часть ежемесячной платы за обслуживание.Если земельный участок принадлежит жилищной компании, вам потребуется больше капитала для покупки квартиры, но ваши ежемесячные расходы на жилье будут ниже. Дополнительный арендный участок позволяет вам выбирать для себя, что вы делаете: платить ли ежемесячную плату за аренду участка или выкупить свою долю арендного участка.

Собственный участок — прямое владение

  • Здание жилищной компании построено на собственном участке.
  • Участок включен в стоимость квартиры.
  • Цена покупки обычно выше, чем в квартире на арендуемом участке.
  • Вам не нужно будет платить ежемесячную плату за аренду участка.

Сдам в аренду участок — сэкономьте на покупке собственной квартиры

  • Вы платите ежемесячную плату за аренду участка как часть платы за обслуживание.
  • Здание жилищной компании построено на арендованном участке.
  • Цена квартиры включает только квартиру, и жилищная компания не может выкупить арендованный участок как свой собственный.
  • Цена покупки обычно дешевле, чем в жилищной компании, расположенной на участке, принадлежащем жилищной компании.

Подробнее

Возможность аренды участка — гибкость в соответствии с вашей жизненной ситуацией

  • Здание жилищной компании построено на добровольном арендуемом участке.
  • В стоимость квартиры входит только квартира, а долю участка можно выкупить отдельно.
  • Вы сами решаете, платить ли долю участка при покупке или позже.
  • Вы платите ежемесячную плату за аренду участка, пока не выкупите долю участка.
  • После выкупа доли вы будете освобождены от уплаты ежемесячной платы за аренду участка.

Подробнее о дополнительном участке аренды

Участок в аренде — часть участка не подлежит выкупу

Жилищная компания, расположенная на арендуемом участке, обычно дает вам возможность приобрести собственную квартиру с меньшим капиталом по сравнению с жилищной компанией, построенной на собственном участке.Плата за аренду участка входит в ежемесячную плату за содержание квартиры, ее доля не указана. В жилищной компании, построенной на таком арендованном участке, нельзя выкупить долю участка.

Участки в аренде обычно принадлежат, например, городам, и периоды аренды обычно длительные, например 50 или 100 лет.

А когда истечет срок аренды?

В конце срока аренды жилищная компания обычно заключает новый договор аренды с владельцем участка. Как правило, договоры аренды длительные, а собственники участков надежны.

Иногда собственник может разрешить жилищной компании выкупить участок, при этом владельцы квартир несут ответственность за уплату покупной цены. В результате сделки участок будет передан в собственность жилищной компании, а не физическому лицу.


Узнайте подробнее об условиях аренды и уверенно принимайте решение

При покупке квартиры в жилищной компании с участком в аренде необходимо уточнить условия аренды участка. Условия аренды для каждой жилищной компании различаются, и они влияют, среди прочего, на сумму аренды.На некоторых городских арендных участках также могут быть ограничения по перепродаже цены квартиры. В Хельсинки некоторые из городских арендных участков принадлежат Hitas, которая представляет собой систему регулирования уровня цен и качества.

Что нужно выяснить об арендном участке перед принятием решения о покупке:

  • На какой срок действует аренда участка?
  • Каковы условия аренды земельного участка жилищной компании?
  • На какой основе производятся повышения и как часто?
  • Включает ли аренда участка ценовые ограничения при перепродаже квартиры?
  • Из чего состоит плата за квартиру и какова доля в ней участка?
  • Кому принадлежит земля? Как покупатель, вы должны знать, кто является собственником участка, и при необходимости выяснить надежность собственника.
  • ЮИТ заключает договоры аренды земли только с тщательно отобранными сторонами.

Форму собственности на участок вы можете найти в информации жилищной компании на нашем сайте, YIT Homes Sales также поможет вам со всеми вопросами, касающимися участка.

Дополнительный участок в аренде — часть участка подлежит выкупу

Возможность аренды участка по желанию может быть гибкой в ​​соответствии с вашей жизненной ситуацией — вы сами решаете, что делать с выкупом участка.При желании вы можете выплатить жилищной компании выкупную долю участка либо во время завершения строительства квартиры, либо позже. Если вы решите отложить выкуп участка, вы будете платить ежемесячную плату за аренду в дополнение к плате за обслуживание. Помните, что оплата арендной платы за участок не уменьшает выкупную цену доли участка.

После выкупа вам больше не нужно будет платить свою долю аренды участка или плату за аренду, поэтому ваши расходы на проживание будут сокращены.Договоры аренды земли некоторых жилищных компаний также допускают выкуп некоторой части арендуемого участка. В этом случае плата за аренду участка не исчезает полностью, а уменьшается в соответствии с выкупной долей.

Использование и передача права выкупа

Мы предоставляем информацию о ценах и стоимости проданных квартир на веб-сайтах каждой жилищной компании, построенной YIT. Цена выкупа участка не входит в беззалоговую стоимость квартиры, но указывается отдельно в строке «Выкуп арендуемого участка».

Возможность выплаты выкупной доли в связи с завершением строительства квартиры и впоследствии один раз в год. При использовании права выкупа необходимо сразу уплатить полную выкупную цену. Договоры аренды земли некоторых жилищных компаний также допускают выкуп некоторой части арендуемого участка.

Если вы продадите свою квартиру позже и не воспользовались правом выкупа, она будет передана новому собственнику.

Цена выкупа участка и налоги

Когда владелец квартиры хочет выкупить долю участка в своей квартире, он платит жилищной компании сумму выкупа и другие сборы, возникающие в связи с транзакцией, например, плату за подтверждение транзакции.Жилищная компания заключает сделку с собственником участка. После сделки доля участка будет передана в собственность жилищной компании, и с жителя больше не будет взиматься плата за аренду участка. Резидент также должен будет заплатить налог на передачу активов по сделке с недвижимостью, который составляет 4% от цены выкупа участка.

Также впервые покупатели должны уплатить налог на передачу активов при выкупе участка. При выкупе не уплачивается 2% налог на передачу активов для акций жилищной компании, даже если выкуп производится в связи со сделкой.

Расчетную цену выкупа доли участка для конкретной квартиры YIT Homes можно найти на веб-сайте жилищной компании. Окончательный расчет цены можно получить либо в связи с письмом о переезде, либо примерно за пару недель до завершения строительства. жилищной компании. Расчет всегда производит домовладелец. Цена выкупа земли увеличивается ежегодно в соответствии с договором аренды, например, путем изменения индекса стоимости жизни.

Арендованный участок станет собственным участком жилищной компании после выкупа всех долей участка.

Стоит ли выкупать долю участка?

Выкуп доли участка может иметь смысл сразу после завершения строительства квартиры, если у вас есть финансовая возможность выкупить ее и вы планируете жить в квартире в течение длительного времени. Через несколько лет цена доли участка, безусловно, будет выше, и уже уплаченные сборы за аренду не уменьшат выкупную цену.При текущем уровне процентной ставки выкуп участка с помощью банковского кредита также выгоден по сравнению с уплатой платы за аренду участка.

С другой стороны, если вы знаете, что поменяете дом в течение нескольких лет, оплата аренды участка может быть более выгодным вариантом, чем выкуп доли участка. При продаже квартиры невыкупленная доля участка может быть преимуществом, когда покупатель может сам решить, что ему делать с долей участка. Уплата платы за аренду участка также дает свободу инвестировать капитал во что-то иное, кроме выкупа доли участка.

В жизни есть ценности, отличные от денег, и только вы знаете, что лучше для вас — выкупить долю участка или заплатить плату за аренду участка.

Ознакомьтесь с условиями выкупа и примите наиболее подходящее для вас решение

При покупке квартиры в жилищной компании с опциональным участком аренды необходимо уточнить как условия аренды участка, так и условия выкупа доли участка. Есть различия в сроках выкупа у разных жилищных компаний — их стоит сравнить! Условия выкупа влияют, например, на то, по какой цене и когда вы можете выкупить долю участка.[Рививескохта]

Перед покупкой квартиры узнайте о дополнительном арендуемом участке:

  • Как определяется цена выкупа? Ожидается ли увеличение цены выкупа?
  • Если вы не выкупите долю участка в связи со сделкой, когда это будет возможно в следующий раз?

Форму собственности на участок вы можете найти в информации жилищной компании на нашем сайте, YIT Homes Sales также поможет вам со всеми вопросами, касающимися участка.

Вот как выкуп земельного участка влияет на затраты

Посмотрите, как выкуп доли арендуемого участка влияет на цену квартиры и ваши жилищные расходы. Наш пример дома — квартира 41,5 м2 в жилищной компании Jyväskylän Marleena в Ювяскюля.)

У вас есть вопросы по поводу владения земельным участком? Свяжитесь с отделом продаж YIT Homes.

Что дает аренда собственного дома?

Владеть домом — мечта многих арендаторов.Это цель, на которую могут потребоваться годы экономии и сбережений, чтобы избавиться от первоначального взноса, не говоря уже о осторожных расходах и кропотливой оплате счетов, необходимых для поддержания высокого кредитного рейтинга.

Тем временем вы все еще платите арендную плату, может быть, даже больше ежемесячно, чем вы платите по ипотеке. Но что, если бы часть вашей арендной платы пошла на приобретение вашего дома для сдачи в аренду позже?

Это именно та мечта, которую продают сделки по аренде с выкупом, но в чем же загвоздка домов с выкупом?

Источник: (Shopify Partners / Burst)

Основы аренды с выкупом: зачисление арендной платы в счет будущей покупки

Также известный как договор аренды с выкупом, договор аренды с выкупом — это соглашение между арендатором и домовладельцем, в котором оговаривается, что часть ежемесячной арендной платы зачисляется на будущую покупку недвижимости.

Затем, когда договор аренды заканчивается — обычно в течение 1–5 лет — вы копите кредит у домовладельца, который фактически служит вашим первоначальным взносом.

Звучит идеально, правда?

Сделка по аренде с правом владения означает, что вы можете начать платить за покупку дома, даже если технически вы еще не имеете права на получение ипотеки.

«Большинство людей, рассматривающих возможность аренды с выкупом, либо не имеют достаточно высокого дохода или достаточно хорошего кредита, чтобы купить дом прямо сейчас», — говорит опытный агент штата Вашингтон Хао Данг, который продал на 76% больше недвижимости в США. Сиэтл области, чем средний агент.

Но сдача в аренду не так уж проста. Продавцу могут быть выплачены дополнительные сборы, которые не будут учитываться ни в вашей арендной плате, ни в вашем первоначальном взносе, и вы также можете оказаться на крючке по техническому обслуживанию и ремонту со дня вашего въезда — но мы поговорим о большем. об этом в ближайшее время.

Действительно ли аренда с выкупом — хорошая идея?

Эти сделки несут в себе риск как для покупателя, так и для продавца, но аренда с выкупом может иметь смысл, если сделка структурирована должным образом.А поскольку соглашения об аренде с правом собственности обычно заключаются органически — они обычно не выставляются на продажу и не продаются так же, как обычные предложения по продаже или аренде, — особые условия часто можно записать с самого начала.

«Это скорее сделка один на один, основанная на личных обстоятельствах обеих сторон», — говорит Рик Фуллер, главный агент в районе залива Сан-Франциско.

Фуллер объясняет, что на его рынке соглашения об аренде с выкупом обычно возникают, когда домовладелец заинтересован в продаже своего дома когда-нибудь в будущем, и он случайно встречает арендатора, который заинтересован в покупке, но ему все еще нужно немного времени, чтобы накопите свой первоначальный взнос или повысите свой кредитный рейтинг.Вкратце: договор аренды с правом собственности имеет наибольший смысл, когда он будет беспроигрышным для обеих сторон.

Саммер Риландер, спонсор HomeLight, которая несколько лет назад продала свой собственный дом в Южной Каролине по договору аренды с выкупом, соглашается.

«Мой дом нуждался в значительных обновлениях, на которые у меня просто не было денег, и мой арендатор хотел купить в этом районе, но ей нужно было время, чтобы улучшить свою кредитную историю, и она не возражала против несовершенной собственности», — объясняет Райландер. .

В этом случае договор аренды с выкупом имел смысл, потому что обе стороны явно выиграли от этого соглашения — и они были готовы быть терпеливыми друг с другом.

Однако эти типы сделок могут быть упакованы по-разному.

Вариант аренды по сравнению с договором аренды с выкупом

Лизинг-покупка и вариант аренды могут звучать одинаково, но есть одно очень большое различие: одно — это требование, а другое — выбор.

  • A аренда с выкупом, или договор аренды с выкупом, юридически обязывает вас купить дом после истечения срока аренды
  • A вариант аренды дает вам возможность купить дом до истечения срока аренды

Да, договоры аренды с выкупом и опционы на аренду являются типами договоров аренды с правом собственности, и хотя каждый из них может быть рискованным для покупателя, вариант аренды по крайней мере предлагает вам выход, если вы позже решите, что дом не является домом. На самом деле не для вас.

Если вы не будете использовать свой опцион на покупку, это почти наверняка приведет к потере денег за ваш опцион — это плата, которую вы либо заплатили бы единовременно, либо выплачивали ежемесячно вместе с арендной платой — но вы выиграли » t быть на крючке, чтобы закрыть дом, который вам больше не нужен.

По договору аренды с выкупом или аренды с выкупом у вас есть обязательство купить дом.

Источник: (Shopify Partners / Burst)

Реальные риски договоров аренды с выкупом для покупателей

Договоры аренды с выкупом (разновидность аренды с выкупом) могут показаться хорошими на бумаге, но вам не следует подписывать их, не внимательно изучив и недостатки.

Давайте рассмотрим несколько возможных проблем, которые следует учитывать перед подписанием договора аренды с выкупом или аренды с выкупом.

1. Вы, вероятно, будете ежемесячно платить за аренду больше, чем как арендатор.

Давайте посмотрим правде в глаза — домовладельцы не будут отдавать часть вашей ежемесячной арендной платы на покупку дома по доброте сердца. Они будут ожидать чего-то взамен.

Этот «улов» обычно больше в месяц арендной платы, чем вы платите при простой договоренности об аренде.И не все из тех «дополнительных», которые вы платите каждый месяц, идут на ваш кредит на покупку.

Например, предположим, что стандартная арендная плата за недвижимость составляет 1700 долларов в месяц, но арендодатель предлагает сделку по аренде с правом владения за 2000 долларов в месяц. Не ждите, что вам будут начислены все дополнительные 300 долларов, которые вы платите каждый месяц.

Мелким шрифтом в этой сделке может оказаться, что вы будете получать только 200 долларов из этих 300 каждый месяц. Итак, на самом деле вы платите домовладельцу 100 долларов просто для того, чтобы «сэкономить» для вас деньги.

Но может быть полезно изменить точку зрения и подумать об этом как о плате за удобство, потому что немногие домовладельцы предпочтут отложить продажу своего дома на год или более, когда в противном случае они, вероятно, могли бы закрыть через 30 дней после того, как их дом находится под контрактом. особенно на рынке горячих продавцов, где вы вряд ли будете единственным заинтересованным покупателем.

2. Вы платите меньше, чем вы думаете

Вкладывать несколько сотен долларов в месяц на покупку дома, прежде чем вы действительно сможете позволить себе ипотеку, на первый взгляд кажется разумным финансовым шагом.

Но когда вы просчитаете числа, вы увидите, что общая сумма кредита на самом деле не так уж и велика, даже в долгосрочной перспективе.

«Это как аренда машины. Если вы действительно заплатите и купите арендованный автомобиль, вы заплатите намного больше, чем если бы вы просто купили его напрямую », — объясняет Данг.

Допустим, вы платите 2000 долларов в месяц по договору аренды дома за 400 000 долларов, а домовладелец соглашается внести 200 долларов в месяц (или 10% вашей арендной платы) в счет стоимости дома.

Это всего 2400 долларов в год.

Через пять лет (максимум для большинства договоров аренды с покупкой) это всего лишь 12 000 долларов, которые будут зачислены в счет согласованной покупной цены.

И вы могли бы заплатить столько, во-первых, чтобы попасть в сделку, потому что…

3. Большинство договоров аренды с выкупом требуют невозвращаемого авансового платежа

Конечно, арендаторы рассчитывают платить за аренду квартиры или дома такие вещи, как залог и сборы за подачу заявления — иногда до двухмесячной арендной платы.

Но если вы выбираете сделку по аренде с выкупом, ожидайте небольшого шока.

Большинство договоров аренды и выкупа требуют предоплаты, невозмещаемой единовременной платы, которая рассчитывается на основе оценки жилья. Хотя сумма является предметом переговоров, обычно она составляет от 2,5% до 7% согласованной покупной цены.

Посчитайте, и вы увидите, что вы платите от 10 000 до 28 000 долларов (за дом за 400 000 долларов) только для того, чтобы заключить сделку по аренде с выкупом.

Это может быть примерно столько же или вдвое больше, чем вы снова заплатите в связи с заключительными расходами, когда вы в конечном итоге получите ипотечный кредит на дом.

Например, если вы получите 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой на сумму 380 000 долларов (после внесения первоначального взноса в размере 20 000 долларов или 5% на этот дом на сумму 400 000 долларов), вы заплатите около 12 000 долларов на закрытие расходов в Фениксе, штат Аризона, согласно Калькулятор затрат на закрытие от Bank of America.

В качестве альтернативы вы можете сэкономить на авансовых платежах, которые вы заплатите по сделке по аренде с выкупом, положить эти деньги на сберегательный счет — или, еще лучше, во взаимный фонд — и позволить им зарабатывать проценты, чтобы вы могли позволить себе купить дома раньше, чем вы могли бы в сделке по аренде с выкупом.

4. Вы можете заблокироваться из-за плохой оценки

Как и цена на газ, стоимость домов постоянно колеблется. Конечно, это правда, что исторически стоимость дома со временем растет, потому что это очень ценный актив.

Однако в краткосрочной перспективе прейскурантные цены растут и падают на тысячи долларов в течение недель или месяцев.

Это может быть проблемой при аренде с правом владения, потому что в большинстве договоров аренды с выкупом указывается согласованная цена продажи дома в контракте.Другими словами, вы фиксируете цену дома за один-пять лет до его покупки.

«В договоре аренды с правом собственности можно просто установить диапазон покупной цены, но обычно вы договариваетесь и фиксируете цену дома задолго до того, как вы его фактически купите», — объясняет Данг.

«Если стоимость недвижимости снизилась, когда приходит время покупать дом, арендатор по-прежнему вынужден платить более высокую цену».

Если стоимость дома действительно упадет ниже согласованной покупной цены, будьте готовы потерять заработанные вами деньги в качестве кредита в счет покупной цены.Вы, вероятно, столкнетесь с проблемами оценки, и ни один банк не собирается подписывать ипотечный кредит на сумму, превышающую стоимость дома. Таким образом, если вы не сможете покрыть разницу, вы не сможете приобрести недвижимость, когда истечет срок действия вашего договора аренды с выкупом.

Кроме того, стоимость дома может увеличиться в течение периода аренды — отличная новость для вас, но не совсем соблазнительная для продавца. По этой причине найти арендодателя, который согласится на выкуп с выкупом в условиях бешенства на рынке продавца, который был в 2020 и 2021 годах, может оказаться чрезвычайно сложной задачей.

5. Вы на крючке по ремонту до дома

Мало того, что арендодатели вряд ли заключат бесприбыльную сделку по аренде с правом владения, они также не в восторге от того, что вкладывают деньги в ремонт дома, который они планируют вскоре продать.

В отличие от стандартных договоров аренды загвоздка большинства договоров аренды с правом собственности состоит в том, что они включают условия, согласно которым арендатор оплачивает весь ремонт и обслуживание собственности .

Это возлагает на вас ответственность за ремонт и техническое обслуживание.

«Я определенно оговорил, что моя арендатор несет ответственность за техническое обслуживание и ремонт, как только она въезжает», — говорит Райландер. «Я хотел, чтобы она с первого дня чувствовала себя так, как будто дом принадлежит ей».

(Хотя договоры аренды с выкупом различаются в зависимости от штата и потенциально могут возлагать ответственность за ремонт на настоящего домовладельца, не рассчитывайте на это.)

На первый взгляд это кажется разумным решением. В конце концов, вы планируете стать владельцем дома в ближайшем будущем, поэтому вы, вероятно, будете счастливы заплатить за ремонт, который вам понравится.

Однако это рискованный шаг, поскольку нет гарантии, что сделка состоится в соответствии с планом.

Что на самом деле происходит, когда бак с горячей водой лопается, оборудование или печь выходит из строя, так это то, что вы платите за замену этих предметов в доме, которым вы еще не владеете по закону.

«Это не идеальный сценарий», — признает Райландер. «Хотя мой арендатор и я с готовностью согласились с этими условиями, совет, который я дал бы сегодня покупателю, сдающему в аренду, — быть осторожным, если вы ищете дом, который требует ремонта.Ремонт или улучшение собственности, которая технически не принадлежит вам, требует больших усилий, и вы не хотите чувствовать обиду, даже не дойдя до финального стола ».

Более того, если вы нарушите договор аренды, вы не сможете купить дом — так что вы потеряете деньги по кредиту на аренду и каждую копейку, потраченную на ремонт и улучшение дома.

И на удивление легко нарушить договор аренды с выкупом.

6. Просрочка или невыплата по какой-либо причине может помешать сделке

Когда вы опаздываете с арендной платой по стандартному договору аренды, худшее, на что вы смотрите, — это огромная плата за просрочку (если только вы не являетесь рецидивистом и вас ожидает выселение).

Ничего особенного, правда?

Если это единовременная ситуация из-за неизбежных обстоятельств, и в остальном вы являетесь отличным примером арендатора, оплачивающего вовремя, то одна просроченная оплата не принесет большого ущерба. Ваш арендодатель может даже проявить понимание и отказаться от пени за просрочку платежа.

Честно говоря, арендодатель, сдающий аренду в собственность, тоже может относиться к этому пониманию. Однако, даже если они понимают и отказываются от платы за просрочку платежа, очень внимательно прочтите мелкий шрифт в вашем соглашении, потому что просрочка платежа может по-прежнему аннулировать договор аренды с выкупом.

И проблема не только в просроченных платежах. Существует длинный список сценариев, которые могут вызвать дефолт в договоре аренды с вычетом владения, например, нарушение пункта о запрете с домашними животными или несвоевременное выполнение необходимого ремонта.

Даже если вы идеальный арендатор, который строго следил за условиями договора, все равно существует вероятность того, что договор аренды с выкупом может быть аннулирован.

Допустим, вы не можете позволить себе купить дом или не можете получить ипотеку, когда срок аренды истек — не ждите возврата.Неспособность оплатить покупку аннулирует договор аренды, и полученный вами процентный кредит от арендной платы исчезает.

7. Система сдачи в аренду уязвима для мошенничества и теневых арендодателей.

Как арендатор, вы берете на себя большую часть риска по договору аренды с правом собственности.

Вы тот, кто (вероятно) ежемесячно платит за аренду больше, чем необходимо, с обещанием, что владелец когда-нибудь вернет эту сумму в счет покупной цены. И вы уверены, что деньги, которые вы потратите на ремонт, пойдут на дом, которым вы когда-нибудь будете владеть.

Ваш арендодатель имеет очень небольшой риск, потому что он остается владельцем дома на протяжении всего срока аренды. В случае невыполнения обязательств они сохранят за домом и все деньги, которые вы заплатили.

При этом продажа дома по схеме аренды с выкупом скорее всего , а не тайный пенсионный план вашего домовладельца.

«Честно говоря, я испытывал стресс каждый месяц, ожидая квитанции об аренде», — говорит Райландер. «Мне все еще нужно было внести ипотечный платеж, вне зависимости от того, платил ли мой арендатор вовремя или нет.Людям нравится делать из арендодателей негодяев, но иногда мы на самом деле всего лишь один человек с одной собственностью, который, как и вы, пытаемся свести концы с концами — не каждый сценарий аренды ориентирован на получение прибыли ».

Тем не менее, финансовая опасность, в которой вы себя подвергаете, настолько серьезна, что Федеральная торговая комиссия опубликовала отчет о том, что соглашения об аренде с выкупом могут быть теневыми сделками и откровенным мошенничеством.

Согласно информационному отчету для потребителей, обманутые арендаторы, сдающие в аренду, слишком поздно узнали, что:

  • Арендодатель не может законно продать дом, потому что он фактически не владеет им
  • Продавец оставляет вам несколько лет неуплаты налога на недвижимость
  • Дом в аварийном состоянии, или есть скрытые проблемы, такие как свинец или асбест
  • Обещанные исправления не вносятся после подписания контракта
  • Дом направляется к выкупу или отчуждению

Если вы станете жертвой одного из этих мошенников и недобросовестного арендодателя, то в лучшем случае у вас будет неоплаченный налоговый счет.В худшем случае вы потратите годы, думая, что расплачиваетесь за дом, который никогда не сможете купить.

В Мичигане главный агент из Батл-Крика Кэсси Скремлин предупреждает, что нет никакого реального способа узнать наверняка, что ваш домовладелец платит за дом. И даже если начнется процесс взыскания права выкупа, вы все равно будете на крючке из-за своих договорных арендных платежей.

«Важно понимать, что [в Мичигане] вы юридически связаны договором аренды с выкупом или арендой с выкупом, независимо от того, производит ли продавец свои платежи», — говорит Скремлин.

Она советует потенциальным покупателям работать с опытным агентом и проявлять должную осмотрительность, чтобы убедиться, что у них есть наилучшие шансы на успешную покупку дома. Скрэмлин призывает покупателей обратиться к продавцам с просьбой о поиске в политике правового титула, чтобы сразу понять, есть ли какие-либо залоговые права, налоговые проблемы или другие проблемы, которые могут задержать или помешать продаже.

Источник: (Rafaela Biazi / Unsplash)

8. И это еще не все…

В дополнение к значительным рискам и неудобствам договоров аренды с правом собственности, другие недостатки могут включать:

Проблемы с поиском дома

Как упоминалось ранее, бывает сложно найти продавца, готового заключить договор аренды с вычетом владения.Когда на рынке недвижимости преобладают продавцы, а количество доступных домов ограничено, у домовладельца просто мало мотивации откладывать продажу своего дома, чтобы позволить вам сначала сдать его в аренду.

Выбор может быть ограничен

Даже если вы найдете готового продавца, существует ограничение на типы домов, которые могут быть сданы в аренду. Например, если вы ищете элитную недвижимость, это вряд ли произойдет. То же самое и с домами уникальной постройки: если вы настроены на то, чтобы во главу угла ставилась экологичность, вы, вероятно, не найдете продавца, предлагающего покупку в лизинг.

Что делать, если вам это не нравится?

По общему признанию, это может произойти, даже если вы купите дом сразу, но что произойдет, если вы переедете в дом по договору аренды с выкупом и поймете, что на самом деле вы не хотите владеть этим местом? Вы, вероятно, не вернете деньги, которые были отложены на ваш будущий авансовый платеж, если выйдете из сделки. И — опять же, именно здесь важно прочитать мелкий шрифт на любом договоре купли-продажи или аренды — продавец может иметь возможность подать в суд на ваше невыполнение вашей части соглашения.

Что делать, если вы не можете получить финансирование?

Даже если вы поговорили с кредитором перед тем, как приступить к поиску недвижимости, сдаваемой в аренду, нет никакой гарантии, что вы получите одобрение на ипотеку к тому моменту, когда срок аренды истечет и пора покупать. Вы можете помочь свести к минимуму сложности, тщательно обсудив шаги по улучшению вашего кредитного рейтинга с ипотечным кредитором на ранней стадии процесса и убедившись, что вы производите своевременные платежи, но непредвиденные вещи, безусловно, могут случиться.

Если у вас есть срок аренды на один, два или даже три года, прежде чем вы будете обязаны купить дом, лоты могут измениться с точки зрения дохода, рыночной стоимости собственности и процентных ставок по ипотеке.Действовать с осторожностью.

Итог? Сделайте вашу должную осмотрительность

Соглашения о сдаче в аренду не являются плохой идеей автоматически — они могут быть полезными как для покупателя, так и для продавца — вам просто нужно сделать домашнее задание, прежде чем подписывать пунктирную линию.

Как упоминал Фуллер, честный разговор с продавцом, скорее всего, будет тем, как вы обнаружите возможность аренды с выкупом или опциона на покупку после лизинга, поэтому используйте эту возможность, чтобы получить понимание.Домовладелец, который хочет продать свой дом, вряд ли выберет соглашение о сдаче в аренду в качестве идеальной стратегии продаж, поэтому, если он открыт для этой идеи, справедливо спросить его, почему.

Scramlin также призывает покупателей спрашивать, есть ли у домовладельца текущие платежи по ипотеке. Хотя, конечно, они могут солгать и сказать « да », когда на самом деле они на три месяца позади, в большинстве штатов требуется опубликовать уведомление о невыполнении обязательств в общедоступном архиве через определенный период, поэтому вполне возможно узнать, есть ли ваш интересующий дом стремится к потере права выкупа.

И не забудьте предложение Скрэмлина провести проверку права собственности на дом, которая выявит любые залоговые права из-за неуплаченных налогов, невыплаченных ремонтных компаний, семейных претензий, имущественных споров и так далее.

Наконец, даже если — возможно, особенно если — дом будет продаваться «как есть» или если вы будете нести ответственность за расходы на техническое обслуживание и ремонт в течение периода аренды, не пропускайте осмотр дома. Это ваша лучшая возможность узнать, с чем вы имеете дело, если решите взять этот дом на себя.

Не забывайте, что недостатки, которые мы обсудили, в основном относятся к договорам аренды и купли-продажи, но договор с опционом на аренду не отстает. Последнее может быть вам выгодно, если вы хорошо ведете переговоры и написаны с учетом ваших интересов, но не без подобных ловушек.

Источник: (Van Tay Media / Unsplash)

Итак, когда действительно имеет смысл договор аренды с вычетом владения?

Сдавать в аренду с выкупом может иметь смысл, если вы знаете, что ваше финансовое положение скоро улучшится.Может быть, ваш ипотечный кредитор указал, что ваша кредитная история будет в хорошей форме для переоценки ссуды через шесть месяцев, или, может быть, вы только что начали новую работу с высокой зарплатой и знаете, что сможете сэкономить. оплата быстро.

Сдается в аренду может предложить передышку, когда вы нашли дом, который любите, но пока не можете получить ипотечный кредит, но вам не следует входить без плана. Согласие на аренду, скажем, на три года перед попыткой покупки оставляет немало неизвестных, и чем больше неизвестных, тем рискованнее сделка.

Наконец, если вы заинтересованы в покупке дома, который снимаете, и ваш домовладелец предлагает вам договор аренды с правом владения, который на самом деле является соглашением об аренде, — не говорите автоматически «нет».

Помните, опцион на аренду предусматривает именно это: опцион на покупку . Возможно, вам придется заплатить дополнительную плату за эту привилегию, но она может стоить денег, если вы счастливы в своем доме и хотели бы иметь возможность сделать его своим.

В любом случае попросите юриста по недвижимости или топового местного агента с опытом сдачи в аренду сначала изучить договор, чтобы определить, подходит ли вам вариант аренды с выкупом или аренды.Если это не так, другой вариант — просто сдать в аренду меньшую и менее дорогую недвижимость и вложить деньги, которые вы сэкономите на аренде, в строительство первого взноса за дом своей мечты в будущем.

Источник изображения заголовка: (Holly Stratton / Unsplash)

Вот почему вам следует инвестировать в сырую землю

Ключевые выводы


При наличии необходимых знаний и опыта инвестирование в землю может быть очень прибыльным для инвесторов в недвижимость.По крайней мере, те, кто заинтересован в покупке земли, ограничены только своим воображением и правилами зонирования. Ключом к успешному инвестированию в сырьевые земли является уникальное сочетание должной осмотрительности, упорного труда и привлекательной прибыли. Продолжайте читать, если вас интересует более уверенное инвестирование в землю.

Что такое сырая земля?

Необработанная земля — ​​это земельный участок, который не был разработан или подготовлен для строительства; это совершенно нетронутая местность. Однако, несмотря на неотъемлемое отсутствие классификаций и подразделений для строительства, инвестирование в необработанные земли становится все более популярным среди инвесторов в недвижимость.Возникает вопрос: является ли покупка земли хорошей инвестицией для всех? Неудивительно, что ответ полностью зависит от того, чего инвестор может хотеть от соответствующей сделки.

Для некоторых инвестирование в сырую землю может показаться нелогичным. Точно так же инвестирование в землю требует больше терпения и склонности к долгосрочным стратегиям. Следовательно, есть также несколько причин, по которым кто-то может захотеть купить необработанную землю. В частности, инвестирование в землю представляет собой чистый холст для тех, кто дальновиден, чтобы сделать это должным образом: необработанная земля может быть превращена во все, что инвестор сочтет нужным.Возможно, что еще более важно, инвестирование в необработанные земли стало синонимом постоянного денежного потока и признательности.

Ценит ли земля?

Необработанная земля категорически и объективно является активом, который дорожает по двум простым причинам: ограниченное предложение и растущий спрос. Имеется ограниченное количество доступной земли, на которой не было застроено, что делает ее очень привлекательным товаром в мире, где население растет в геометрической прогрессии. Следовательно, в соответствии с самым основным экономическим принципом (спрос и предложение), необработанная земля будет расти в цене по мере роста спроса на ограниченный актив.Вопрос уже не в том, ценится земля или нет, а в том, насколько она ценится.

Сколько лет вы можете финансировать землю?

Срок, в течение которого традиционный кредитор позволяет заемщикам профинансировать инвестицию в землю, будет варьироваться. Есть несколько факторов, которые будут определять срок ссуды, которую можно рассчитывать на получение земли, не в последнюю очередь, включая местоположение участка и его использование. Например, кредиторы более склонны продлевать сроки ссуды на земельные участки, которые обладают определенной внутренней стоимостью.По крайней мере, перспективный земельный участок представляет собой менее рискованное вложение со стороны банка. При этом тем, кто инвестирует в землю, не следует рассчитывать на длительные сроки кредита. Покупка необработанной земли обычно совпадает с короткими ограничительными условиями оплаты. Хотя некоторые инвесторы в сырьевые земли могут увеличить срок своей ссуды, большинство сроков имеют ограничение около 10 лет или меньше.

В каком штате самая дешевая земля на акр?

В отличие от любой стратегии выхода из недвижимости, известной сегодняшним инвесторам, инвестирование в землю совпадает с определенной степенью риска.Инвестирование в сырую землю с целью получения прибыли в будущем — далеко не гарантия, но это не значит, что это невозможно. Уловка состоит в том, чтобы найти относительно недорогие участки земли с большим потенциалом для будущих перспектив. Для тех из вас, кто думает о покупке необработанной земли с намерением получить прибыль в будущем, вот список из пяти штатов, в которых цены на необработанную землю остаются доступными по сравнению с их будущим потенциалом:

  • Теннесси
  • Арканзас
  • Западная Вирджиния
  • Нью-Мексико
  • Аризона

[Инвестор в аренде недвижимости, специалист по реабилитации или оптовый торговец? Узнайте, какая инвестиционная стратегия лучше всего подходит для ВАС, посетив наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости.]


Виды земельных вложений

Инвестировать в землю не так просто, как купить первый пустой земельный участок, который вы увидите. Фактически, существует множество типов земли, которые действительно подпадают под эту стратегию инвестирования в недвижимость. Те, кто надеется начать, должны внести свой вклад, чтобы узнать о различных доступных инвестициях в землю. Прочтите следующий список для обзора лучших инвестиций в землю:

  • Коммерческие и жилые
  • Рядовые культуры и животноводство
  • Инвестиции в малые фермерские хозяйства

Инвестиции в землю под коммерческую и жилую недвижимость

Инвестиции в землю под коммерческую и жилую недвижимость — это участки, зонированные для определенного использования, которые еще не разработаны.Это один из самых распространенных видов инвестиций в землю по нескольким причинам. Самое очевидное: эти участки уже предназначены для определенной застройки. Это не только дает инвесторам отправную точку при анализе сделки, но также может помочь в процессе финансирования. Кредиторы хотят знать, какой будет доход от участка необработанной земли, а с коммерческими и жилыми районами цель инвестиций уже более ясна.

Эти типы площадей требуют тщательного планирования.Инвесторам необходимо не только выбрать правильный район для покупки земли, им также необходимо оценить рынок, прежде чем решать, что развивать. Например, будет ли более высокая рентабельность инвестиций в торговую площадь или многофункциональное здание в этой области? Даже самым опытным инвесторам нужно будет провести исследование, прежде чем принимать какие-либо решения.

Инвестиции в посевные и животноводческие угодья

Инвестиции в посевные земли

могут быть сложнее для среднего инвестора в недвижимость, но при правильном исполнении могут быть довольно прибыльными.Причина в том, что инвестиции в землю и животноводческие угодья требуют, чтобы инвесторы были знакомы с недвижимостью и имели представление о сельскохозяйственной отрасли. Рядовые культуры относятся к «наземным товарным» культурам, таким как кукуруза или соевые бобы. Инвесторам необходимо проанализировать рыночную цену и производительность любого сельскохозяйственного продукта, для которого предназначена земля. Это означает, что нужно обращать внимание на фермерские компании, которые будут сдавать землю в аренду, и на их конкурентов.

Инвестиции в небольшие фермерские земли

Инвестиции в малые фермерские хозяйства отличаются от вложений в ряды и животноводство тем, для чего используется земля.Этот тип сельскохозяйственных земель обычно относится к площадям, используемым для выращивания древесины, полезных ископаемых, фруктовых садов, виноградников и т. Д. Эти типы земель по-прежнему требуют наличия базовых сельскохозяйственных знаний для принятия выгодных инвестиционных решений, хотя часто считается, что на них легче взломать, чем на пропашные культуры. Частично это связано с тем, что инвесторам намного легче получить участки меньшего размера, в зависимости от того, для чего они могут получить финансирование.

[Готовы сделать следующий шаг в своем образовании в сфере недвижимости? Узнайте, как начать инвестировать в недвижимость, посетив наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости.]

6 выгод от инвестирования в сырую землю

Само собой разумеется, что риски и выгоды всегда связаны с любым типом инвестиционной сделки, независимо от того, связана ли она с землей или нет. Однако ключом к успеху является понимание вашей стратегии выхода, взвешивание вариантов и принятие соответствующего решения на основе желаемых результатов. Тем не менее, исследования в конечном итоге определят ваш успех с инвестициями в сырую землю. Текущие рыночные условия, спрос на жилье, ставки по ипотечным кредитам, местная экономика и строительство нового жилья будут играть решающую роль в том, какую выгоду вы получите от инвестиций в сырьевые земли.

Для инвесторов преимущества, связанные с вложением в сырьевые земли, включают:

  1. Легко приобрести
  2. Практически нет конкуренции
  3. Низкая стоимость владения и обслуживания
  4. Возможность быстрой прибыли
  5. Гибкость сборки или удержания
  6. Возможность пассивного дохода

Несмотря на то, что выгоды от инвестирования в необработанные земли огромны, они не будут достигнуты без должной осмотрительности со стороны инвестора. В рамках вашей должной осмотрительности подсчет цифр поможет не только определить, можете ли вы позволить себе землю, но и насколько она жизнеспособна с финансовой точки зрения.Цифры никогда не лгут, и в этом случае они почти всегда предсказывают, стоят ли ваши инвестиции в сырую землю или нет.

Необработанные земли, которые необходимо рассмотреть

Несмотря на то, что существует множество способов инвестирования в необработанные земли, которые могут принести пользу инвесторам, могут возникнуть некоторые проблемы, которые вам следует рассмотреть перед тем, как начать. Ограничения землепользования могут диктовать, как землевладелец может использовать законы, в зависимости от физических характеристик земли, в зависимости от того, находится ли ваша земля в пойме или нет.Вы также должны обязательно подумать о том, как ваша земля получит доступ к инженерным сетям, насколько удалена ваша собственность и расходы на налог на недвижимость, прежде чем инвестировать в участок необработанной земли.

Участки пропашного и животноводческого назначения имеют дополнительную ответственность. Колебания рынка и сезоны плохой погоды или болезней сельскохозяйственных культур могут повлиять на сельскохозяйственные угодья. Каждый из этих факторов может свести на нет прибыль тех, кто использует землю. Согласно Investopedia, некоторые биржевые векселя (ENT) могут предоставить инвесторам доступ к инвестициям в сельское хозяйство, поскольку они узнают, как эффективно оценивать эти типы земель.

Часто инвестирование в небольшие фермерские земли сопряжено с определенными проблемами с законом. Права на минеральные ресурсы, связанные с землей, могут определять, кто может получать прибыль от ресурсов собственности. Кроме того, могут существовать правила, регулирующие доступ к природным ресурсам, например, потоку воды в этом районе. К счастью, это вся информация, которую вы можете получить перед покупкой недвижимости. Крайне важно, чтобы инвесторы проявляли должную осмотрительность перед покупкой любого типа инвестиций в необработанные земли, особенно сельхозугодья.

Советы по инвестированию в землю: как инвестировать в землю и получать прибыль

Теперь, когда мы понимаем потенциальные выгоды от инвестиций в сырую землю, пришло время взглянуть на различные способы, которыми инвесторы могут зарабатывать деньги, инвестируя в землю:

  • Разделите один участок на несколько участков, чтобы увеличить его стоимость.
  • Осваивайте необработанные земли, чтобы увеличить их использование и ценность.
  • Покупайте и держите необработанную землю, поскольку исторически ее ценили чаще, чем нет.
  • Сдают землю в аренду на длительный или короткий срок по ряду причин для взимания арендной платы.

Подразделение для продажи земли

Первый способ инвесторам заработать на инвестициях в необработанные земли — это разделить их на продажу земли. Инвесторы имеют возможность увеличить общую стоимость земли, на которую они инвестируют, путем разделения ее на более мелкие участки и продажи их покупателям по отдельности. Во многих случаях разделенная земля может быть более ценной, чем целая. Это связано с рыночностью и тем фактом, что может быть легче найти покупателя на меньший и более доступный участок земли, чем на один большой участок.

Процесс подразделения необработанной земли состоит из двух частей: картография и юридическая документация. Аспект картирования относится к предлагаемой области подразделения и к тому, как его следует определить, в то время как юридическая документация включает подачу предлагаемого подразделения, которое обычно включает заявку и плату, в местный округ. Если они одобряют заявку, отображение подразделения записывается в записи округа.

Развивайте его

По мере расширения городов гибкость инвестирования в сырьевые земли продолжает оставаться их самой сильной стороной.Для многих инвесторов одним из наиболее популярных способов заработка на необработанной земле является превращение ее во что-то большее.

В зависимости от местоположения и правил зонирования, инвестиция в сырую землю может быть преобразована во множество вещей, включая жилую, многоквартирную или даже коммерческую недвижимость. Иногда вы можете вложить капитал в необработанные земли в несколько компаний, что в конечном итоге может принести инвесторам множество источников дохода. Кроме того, со временем эта земля может стать очень ценной, так как цены на жилье и аренду будут расти.

Купи и удержи

Благодаря инфляции, одним из основных источников возврата инвестиций в необработанные земли является повышение стоимости земли. Поскольку цена на землю сегодня может стать более ценной в ближайшие годы, покупка и удержание неосвоенной земли может принести инвесторам жизнеспособную прибыль, особенно в долгосрочной перспективе.

Кроме того, у инвесторов есть различные варианты покупки земли под землей по цене ниже рыночной. У инвесторов есть множество вариантов приобретения земли по сниженным ставкам, от аукционов до налоговых продаж округа, что только повысит их способность получать положительную прибыль.Кроме того, инвесторы должны проявлять должную осмотрительность при покупке земли на аукционе. Во многих случаях эти сделки могут быть сопряжены с риском и практически не приносить выгоды.

Сдам в аренду

Есть много предприятий, желающих сдавать землю в аренду на ежемесячной и ежегодной основе. Вообще говоря, эти предприятия нуждаются в неосвоенных землях для проведения своих операций. Аренда земли или земли позволяет частным лицам и / или компаниям арендовать землю, а не покупать ее. Кроме того, вы можете сдать в аренду необработанный земельный участок для других целей.Сюда входят аренда рекламных щитов, вышки сотовой связи, владельцы ранчо и коммунальные предприятия. Этот метод получения прибыли очень похож на другие виды лизинговых программ. Цель состоит в том, чтобы получать ежемесячный доход от собственности через договор аренды.

Как оценить инвестиции в необработанную землю

Стратегия, которую вы выберете, в конечном итоге приведет вас к поиску идеального участка необработанной земли. Причина этого в том, что для каждого типа инвестиций требуются несколько разные характеристики.Например, оптимальный участок для покупки и удержания, вероятно, будет сильно отличаться от участка, предназначенного для аренды рекламных щитов. Участки для покупки и удержания, как правило, быстрее растут в цене на развивающихся рынках, в то время как земля для рекламы может быть на более мелких рынках. Местоположение — не единственное, что следует учитывать при оценке инвестиций в сырьевые земли. Перед тем, как вы согласитесь поставить подпись на пунктирной линии, необходимо учитывать ряд других факторов. В следующий раз, когда вы подумаете о потенциальных инвестициях в землю, просмотрите следующие вопросы:

  • Где находится участок? Хотя расположение — не единственное, что должны оценивать инвесторы, это самое важное.Местоположение инвестиций в сырьевые земли определяет жизнеспособность сделки. Участок может быть просторным и доступным, но если он действительно отключен от электросети, это может не иметь смысла в качестве инвестиций. Определите свою стратегию и сузьте различные области рынка с вариантами на выбор. Например, если вы надеетесь завершить новый проект строительства, исследуйте расширяющиеся районы в вашей рыночной зоне. После того, как вы определились с районом, начинайте поиск подходящего участка земли.
  • Как зонируется недвижимость? Зона собственности, по сути, определяет то, для чего вы можете ее использовать, например, коммерческое или жилое пространство.Вы можете повторно зонировать землю, однако этот процесс может сильно повлиять на сроки конкретной инвестиционной сделки. По данным Legal Match, процесс переназначения может занять около 180 дней. В зависимости от вашей стратегии выхода это может увеличить затраты на хранение и значительно задержать получение потенциальной прибыли. Прежде чем вкладывать деньги, всегда узнавайте о зоне собственности, чтобы избежать шока от любых новых правил.
  • Есть ли коммунальные услуги? Когда большинство людей думают о сырой земле, первое, что приходит на ум, — это, как правило, участок земли в глуши.Хотя это не всегда так, некоторые земли могут быть расположены в сельской местности или в совершенно неосвоенных районах. Вот почему так важно перед закрытием узнать, какие ресурсы доступны в собственности. Есть водопровод или электричество? А как насчет интернета? Эти факторы могут повлиять не только на общую стоимость сделки, но и на потенциальные сроки реализации проекта, поскольку вы можете ожидать, что вам придется ждать коммунальных компаний.
  • Какова история земли? Как и при покупке жилой или коммерческой недвижимости, всегда необходимо выполнить поиск по названию.Посмотрите историю правового титула на землю и определите, есть ли какие-либо споры о праве собственности. Обратите особое внимание на то, как долго текущий владелец владеет недвижимостью. Если они пытаются продать его быстро после того, как приобрели его, это может сигнализировать о проблеме с имуществом.
  • Есть еще проблемы с районом? Прежде чем делать предложение об инвестициях в необработанные земли, неплохо было бы нанять землемера, чтобы он осмотрел недвижимость. Обследование земли подтвердит границы участка и выявит любые потенциальные ограничения.Например, земля может находиться в обозначенной зоне затопления. В зависимости от ваших планов относительно земли это может сильно повлиять на потенциальную прибыльность сделки. Примите меры предосторожности при покупке необработанной земли, сделав домашнее задание и наняв профессионального землемера.

Покупка земли — хорошая инвестиция для вас?

Чтобы быть абсолютно уверенным, подходит ли вам инвестирование в сырую землю, задайте себе следующие вопросы:

  • Можете ли вы управлять рисками? Хотя инвестирование в сырьевые земли часто предсказуемо, как и в случае с любым другим типом инвестиций, всегда есть определенный риск.Если вас легко ошеломляет неизвестность или кто-то, кто торопливо вмешивается, инвестирование в сырую землю — не та ниша, которую вы должны преследовать. Когда вы инвестируете в земельный участок, вы, по сути, предсказываете будущее. В тот момент, когда вы кладете деньги на стол, вы говорите: «Я считаю, что то, во что я покупаю, со временем вырастет в цене». Хотя теоретически вы, вероятно, правы, есть некоторые вещи, которые вам неподвластны.
  • Организованы ли вы в финансовом отношении? Когда дело доходит до инвестирования в сырую землю, вы, скорее всего, не получите прибыль так быстро, как при реабилитации или оптовой продаже.Из-за этого очень важно, чтобы вы были бдительны в организации своих финансов. Однако это не должно удерживать вас от незастроенной недвижимости. Необработанная земля по своей природе — это инвестиция, которую нужно покупать и удерживать. Из-за этого может пройти некоторое время, прежде чем ваша земля подорожает настолько, чтобы приносить денежный поток. Начинающий инвестор должен честно оценить ваше финансовое положение. Если вы опытный инвестор, вы должны оценить состояние своих финансов и то, как вы хотите, чтобы ваш бизнес рос. Если вы по своей природе бережливы и зарабатываете деньги на хобби, вполне вероятно, что вы добьетесь успеха как инвестор в сырьевые земли.
  • Будете ли вы уделять приоритетное внимание исследованиям и комплексной проверке? Инвестирование в сырую землю — это все, чтобы задавать правильные вопросы, и если вы никогда раньше не покупали свободную землю, вы, вероятно, не в курсе жаргона и терминологии. Прежде чем инвестировать в какую-либо землю, важно сначала изучить рынок. Были ли в этом районе новые разработки? Ваш участок земли находится на пути будущего роста? Если ответ положительный на любой из приведенных выше вопросов, ваша недвижимость уже соответствует некоторым важным критериям.Затем вам следует поговорить со своим юристом, продавцом и инспектором о зонировании собственности. Проведены ли на сюжете четкие границы? Зонирован ли он под коммерческую, жилую, промышленную, смешанную или сельскохозяйственную застройку? Для чего использовалась земля раньше? Запрашивать и получать конкретные ответы на все эти типы вопросов абсолютно необходимо. Также не забудьте задать вопросы о топографии земли, необходимых ежегодных налогах, доступных коммунальных услугах, ограничениях на использование и доступе к дорогам.Соблюдение должной осмотрительности и поиск правильных вопросов — вот что отличает успешных инвесторов в сырьевые земли от неудачливых.
  • У вас есть поддержка? К сожалению, инвестирование в необработанные земли — это не план «быстрого обогащения». Чтобы добиться успеха в мире инвестирования в недвижимость, требуется много тяжелой работы и настойчивости. Вот почему так важно иметь прочную систему поддержки. Хотя важно полагаться на себя как на предпринимателя, в тяжелые времена полезно иметь своего личного чирлидера.Будь то деловой партнер, коллега-инвестор или член семьи, у вас больше шансов на успех по сравнению с кем-то, кто инвестирует в сырьевые земли в одиночку. Если у вас возникли проблемы с поиском системы поддержки, рассмотрите возможность присоединения к местной группе REI. Вы даже можете создать свою собственную группу Meetup.com. Изолируйте себя от скептиков в своей жизни и найдите людей, которые помогут вам сохранить мотивацию.

Где найти сырую землю на продажу

Многие инвесторы заметят, что необработанная земля для продажи обычно не указывается вместе с традиционной недвижимостью.Вместо этого эти списки можно найти на специализированных веб-сайтах, посвященных покупке и продаже земли. Land Watch, Lands of America и Land Flip — это несколько сайтов, которые собирают необработанные списки земель. Эти веб-сайты предлагают функции поиска сельскохозяйственных угодий, необработанных земель и т. Д. В зависимости от ваших инвестиционных целей.

Инвесторы также могут найти доступную необработанную землю, объезжая свой целевой рынок. Хотя это, возможно, не лучшая стратегия для тех, кто ищет сельхозугодья или охотничьи угодья, это отличный вариант для тех, кто ищет потенциальные разработки в районах выращивания.Налоговые отчеты округа также могут быть отличным источником доступной необработанной земли. Землевладельцы, которые должны платить значительные налоги на недвижимость, могут быть принуждены к продаже, и эта информация обычно является общедоступной.

Наконец, инвесторы могут найти сырую землю, используя рассылку товаров по почте. Оптовики чаще всего используют эту стратегию, но она может быть достаточно эффективной и для других инвестиционных стратегий. Изучите землевладельцев в вашем районе, выполнив поиск в налоговой и другой публичной документации, и извлеките их контактную информацию для своей почтовой кампании.Не забывайте применять несколько стратегий при поиске инвестиций в сырую землю и будьте последовательны, пока не найдете подходящую возможность.

Сводка

Инвестиции в недвижимость по своей сути сопряжены с определенной степенью риска, и инвестирование в сырую землю не является исключением. Те, кто изучает эту тему, могут не только обрести уверенность, необходимую для начала, но и знания, необходимые для успеха. Узнайте, как профинансировать инвестиции в землю в сыром виде, исследуйте, какой тип лучше всего купить, и определите, что делать после того, как инвестирует в землю .Эти шаги могут помочь вам получить значительную прибыль от недостаточно используемой стратегии инвестирования в недвижимость.


Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в области недвижимости на сегодняшний день?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке. Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии, организованные опытным инвестором Таном Меррилом, могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Права на полезные ископаемые | Информация об аренде нефти и газа и роялти

«Права на полезные ископаемые» дают человеку или организации право исследовать и добывать горные породы, полезные ископаемые, нефть и газ, обнаруженные на поверхности или под поверхностью участка земли. Владелец прав на полезные ископаемые может продавать, сдавать в аренду, дарить или завещать их другим лицам индивидуально или полностью.Например, можно продать или сдать в аренду права на все полезные ископаемые, находящиеся под землей, и сохранить права на поверхность. Также можно продать права на конкретную горную единицу (например, на Питтсбургский угольный пласт) или продать права на конкретный минеральный товар (например, известняк).

Fee Simple — Полное владение

В большинстве стран мира все минеральные ресурсы принадлежат государству. Сюда входят все ценные породы, полезные ископаемые, нефть и газ, обнаруженные на Земле или внутри нее.Организации или частные лица в этих странах не могут на законных основаниях добывать и продавать какие-либо минеральные ресурсы без предварительного разрешения правительства.

В США и некоторых других странах право собственности на минеральные ресурсы изначально были предоставлены физическим лицам или организации, которым принадлежала поверхность. Эти владельцы недвижимости имел как «права на землю», так и «права на разработку полезных ископаемых». Это полное частная собственность известна как «простая плата за недвижимость».«

Fee simple — это самый основной вид собственности. Владелец контролирует поверхность, недра и воздух над землей. В владелец также имеет право продавать, сдавать в аренду, дарить или завещать эти права индивидуально или полностью другим.

Если вернуться в те времена, когда еще не было бурения и добычи полезных ископаемых, операции с недвижимостью представляли собой простую комиссию за перевод. Однако, как только появилась коммерческая добыча полезных ископаемых, способы владения собственностью стали намного сложнее.Сегодня аренда, продажи, дары и завещания, которые были в прошлом, создали ситуацию, когда несколько человек или компаний имеют частичное владение или права на многие участки недвижимости.

В большинстве штатов есть законы, регулирующие передачу прав на полезные ископаемые от одного владельца к другому. У них также есть законы, регулирующие добычу и бурение. Эти законы меняются от штата к штату. Если вы рассматриваете сделку по продаже прав на добычу полезных ископаемых или у вас есть опасения по поводу добычи полезных ископаемых рядом с вашим участком, важно понимать законы вашего штата.Если вы не понимаете эти законы, вам следует посоветоваться с адвокатом, который объяснит, как они применимы к вашей ситуации.

Открытый угольный разрез: Большие карьерные самосвалы загружаются углем на этом карьере. Вот два толстых угля швы снимаются. Открытые горные работы включают удаление всей вскрыши (породы и почвы над угольным пластом), удаление угля, замена вскрыши и восстановление земли. Открытые горные работы полностью нарушают земли и создает новый ландшафт.Это можно сделать при приближении угольных пластов к поверхности. В зависимости от качества угля и других факторов, на каждый фут угля можно удалить около десяти футов покрывающей породы. Правообладатель иллюстрации iStockphoto / Роб Белкнап.

Права на владение и права на полезные ископаемые

«Я заплачу вам 100 000 долларов за уголь под вашей землей!» Такой тип транзакции происходил много раз. Простой владелец платы может не иметь интереса или возможности добывать уголь под своей собственностью, в отличие от угольной компании.

В сделке этого типа владелец хочет продать уголь, но сохранить владение и контроль над поверхностью. Угольная компания хочет добывать уголь, но не хочет платить дополнительную цену за приобретение зданий и поверхности. Итак, заключается договор о разделе имущества. Первоначальный владелец сохранит за собой здания и права на поверхность, а угольная компания получит права на уголь. Сделка может включать все полезные ископаемые (известные или неизвестные), которые существуют под земельным участком, или же сделка может быть ограничена конкретным минеральным сырьем (например, «весь уголь») или даже конкретным каменным блоком (например, «Питтсбург»). Каменный уголь»).

Подземный угольный разрез: Когда уголь слишком глубок, чтобы его можно было вскрыть, горнодобывающая компания построит подземный рудник. Они могут проложить туннель в угольный пласт или пробурить большую шахту до уровня добычи. Эти валы достаточно большие, чтобы опускать горное оборудование и рабочих в шахту и удалять уголь. Для вентиляции шахты необходимо построить дополнительные шахты. Подземные горные работы могут повредить поверхность, потому что комнаты и проходы обычно закрываются из-за обрушения или оседания с течением времени.Иногда ущерб возникает после смерти ответственных лиц и прекращения деятельности горнодобывающих компаний. Таким образом, судиться некому. Или контракт, который передавал права на разработку полезных ископаемых, давал иммунитет горнодобывающей компании. Бюро земельного управления имидж.

Покупка / продажа прав на добычу полезных ископаемых

Покупка / продажа угольного пласта намного сложнее, чем покупка / продажа автомобиля. Когда вы покупаете машину, вы просто платите за нее, подаете название передать с правительством и отвезти машину домой.Когда машина изношена, она отправляется на свалку, и остается только воспоминание. Однако при покупке прав на полезные ископаемые покупатель и все будущие владельцы прав на полезные ископаемые будут иметь право эксплуатировать это имущество. И продавец, и все будущие владельцы поверхностей должны смириться с последствиями. Обычно добыча полезных ископаемых происходит в будущем. Горнодобывающие компании часто планируют свое оборудование и сотрудников на годы вперед. Или горнодобывающая компания может приобрести недвижимость в качестве будущего «резерва».«

Также возможно, что новый владелец минерального сырья не имеет намерения вести добычу. Они просто покупают недвижимость в качестве инвестиции. Их цель — продать права на добычу полезных ископаемых горнодобывающей компании, которая возьмет на себя обязанности производство. Спекулянты, не намеревающиеся заниматься добычей полезных ископаемых, покупают много полезных ископаемых. Они просто пытаются быть «посредниками», которые приобретать ценную собственность у частных владельцев и передавать ее горнодобывающим компаниям по более высоким ценам.

(Эти покупатели-спекулянты также часто используют опционы. В сделке с опционами они предлагают владельцу собственности небольшую сумму денег сегодня за возможность покупки собственности по указанной цене не позднее указанной даты в будущем. Затем спекулянт быстро пытается найти кого-то, кто заплатит еще более высокую цену и получит значительную прибыль.Если спекулянт не уплатит указанную цену до истечения срока, владелец собственности сохраняет оплату опциона.)

Когда компания покупает права на добычу полезных ископаемых, она также покупает право входа в собственность и изъятия ресурса в будущем. В большинстве этих транзакций владелец поверхности не имеет права голоса в том, когда будет происходить майнинг, как он будет проводиться и что будет сделано для восстановления собственности. Большинство разногласий между покупателями и продавцами происходит во время майнинга. Если продавец хочет любой контроль в то время, он должен предвидеть, что может пойти не так, и написать контракт, который сохранит его желания.Имейте в виду, что на момент добычи этой собственностью может владеть ваш внук. Вам заплатили авансом, но он будет жить согласно сделке.

Оценка тоннажа угля: Сколько тонн угля там внизу? Это довольно простой расчет. Акр-фут — это основная единица измерения угля под поверхностью земли. Акро-фут угля — это один акр в площадь и один фут толщиной. Он весит около 1800 тонн. Чтобы подсчитать количество тонн угля под земельным участком, нужно умножить его на два.

1) В этом расчете у нас есть участок площадью 120 акров, который полностью подстилается угольным пластом со средним толщиной 6 футов. Умножение количества акров на среднюю толщину угля даст количество акров-футов угля под землей.

2) Известно, что один акр-фут угля весит около 1800 тонн. Следовательно, если мы умножим количество акро-футов угля под землей на 1800 тонн на акр-фут, результатом будет количество тонн угля под землей.

Количество тонн, полученное в этом расчете, представляет собой общее количество тонн, указанное ниже. Количество тонн, которое может быть извлечено, будет гораздо меньшее количество. Коэффициент извлечения при открытых разработках часто составляет около 90%. Скорость извлечения при подземной разработке может быть всего 50%, потому что в шахте должны оставаться угольные столбы для поддержки кровли.

Профессиональный геолог или государственная геологическая служба могут помочь вам определить, существуют ли угольные пласты под вашей землей.У них также может быть оценка толщины этих швов.

Аренда полезных ископаемых и роялти

Иногда горнодобывающая компания не хочет покупать недвижимость потому что они не уверены в типе, количестве или качестве минералы, которые там существуют. В этих ситуациях майнинг компания сдаст в аренду права на добычу полезных ископаемых или их часть прав.

Аренда — это договор, который дает горнодобывающей компании право войти в собственность, провести испытания и определить, подходит ли минералы существуют там.Чтобы получить это право, горнодобывающая компания будет выплатить владельцу недвижимости денежную сумму при подписании договора аренды. Этот платеж резервирует собственность за горнодобывающей компанией на срок конкретная продолжительность времени. Если компания найдет подходящие минералы, она может перейти к моему. Если горнодобывающая компания не начинает добычу до истечения срока аренды, тогда все права на имущество и минералы возвращаются владельцу.

Когда полезные ископаемые добываются на арендованном участке, собственник обычно выплачивается часть дохода от производства.Эти деньги известный как «роялти». Размер выплаты роялти указывается в договоре аренды. Это может быть фиксированная сумма на тонну добытых полезных ископаемых или процент от стоимости добычи. Возможны и другие условия.

При заключении договора аренды собственник недвижимости должен предусмотреть любые действия, которые арендатор может выполнять при осмотре собственности. Это исследование может включать в себя бурение скважин, вскрытие раскопок, или приносить машины и инструменты на территорию.Определение что разрешено и какое восстановление требуется, является частью хорошего договор аренды.

Стоит ли подписывать договор аренды газа? (Часть первая): Обсуждение факторов, которые землевладельцы должны учитывать перед подписанием договора аренды газа на свою собственность. С участием Кена Баллиета и Дэйва Мессерсмита, преподавателей дополнительного образования с расширением штата Пенсильвания.

Права на нефть и газ

Права на добычу полезных ископаемых часто включают права на любую нефть и природный газ, находящиеся ниже недвижимость.Права на эти товары могут быть проданы или сданы в аренду другим лицам. В большинстве случаев права на нефть и газ сдаются в аренду. Арендатор обычно не уверены, будут ли найдены нефть или газ, поэтому они обычно предпочитают платить небольшую сумму за аренду, а не чем заплатить большую сумму за покупку. Аренда дает арендатору право проверить имущество бурением и другими методами. Если бурение обнаруживает нефть или газ в товарном количестве и качества, он может быть добыт прямо из разведочной скважины.

Чтобы побудить владельца собственности взять на себя обязательство по аренде, арендатор обычно предлагает арендную плату (часто называемую «подписным бонусом»). Это предоплата владельцу за предоставление арендатору права на осмотр собственности. на ограниченный период времени (обычно от нескольких месяцев до нескольких лет). Если арендатор не исследует или исследует и не находит товарные нефть или газ, то срок аренды истекает, и у арендатора больше нет прав. Если арендатор находит нефть или газ и начинает добычу, регулярный поток платежей роялти обычно сохраняет условия аренды в силе.

Стоит ли подписывать договор аренды газа? (Часть первая): Обсуждение факторов, которые землевладельцы должны учитывать перед подписанием договора аренды газа на свою собственность. С участием Кена Баллиета и Дэйва Мессерсмита, преподавателей дополнительного образования с расширением штата Пенсильвания.

Стоит ли подписывать договор аренды газа? (Часть вторая): Обсуждение факторов, которые землевладельцы должны учитывать перед подписанием договора аренды газа на свою собственность. С участием Кена Баллиета и Дэйва Мессерсмита, преподавателей дополнительного образования с расширением штата Пенсильвания.

Одна из проблем, которая может возникнуть, — это когда арендатор обнаруживает нефть или газ, но не имеет возможности транспортировать их на рынок. В некоторых договорах аренды есть оговорка «ожидает очереди», которая расширяет права арендатора на ограниченный или неопределенный период времени.

Помимо бонуса за подписание, большинство договоров аренды требуют, чтобы арендатор выплачивал владельцу долю стоимости добытой нефти или газа. Обычный процент роялти составляет 12,5 процента или 1/8. стоимости нефти или газа на устье.В некоторых штатах есть законы, требующие от владельца выплачивал минимальный гонорар (часто 12,5%). Тем не менее, владельцы, у которых есть очень желанная недвижимость и высокоразвитые навыки ведения переговоров иногда могут получить 15 процентов, 20 процентов, 25 процентов и более. При добыче нефти или природного газа выплаты роялти могут значительно превышать суммы выплачивается в качестве подписного бонуса. (Инструмент оценки роялти за сухой природный газ.)

Стоит ли подписывать договор аренды газа? (Часть вторая): Обсуждение факторов, которые землевладельцы должны учитывать перед подписанием договора аренды газа на свою собственность.С участием Кена Баллиета и Дэйва Мессерсмита, преподавателей дополнительного образования с расширением штата Пенсильвания.

Стратиграфическая колонка: Сланец Марцеллус является целью многих газовых скважин в Пенсильвании. В некоторых частях штата он находится непосредственно над известняком Онондага. Сланцы Ютика расположены под Онондагой. Вот цитата с веб-сайта Департамента охраны окружающей среды Пенсильвании, объясняющая значение:

«Ваша нефть или газ могут добываться или собираться из скважины за пределами вашего участка земли.Фактически, ваша единственная защита — это если ваша нефтегазовая собственность подпадает под Закон о сохранении нефти и газа, 58 P.S. § 401.1 и след. Если это так, газ на вашей собственности может быть включен в приказ о объединении или объединении, изданный Содружеством наций по указанию производителя на соседнем участке. Затем этот оператор скважины должен будет выплатить вам роялти за добычу, основанную на пропорциональной доле добычи из скважины, в зависимости от того, какая часть вашего тракта считается пополняющей запас скважины.Этот закон применяется к нефтяным или газовым скважинам, которые проникают в горизонт Онондага и имеют глубину более 3800 футов ».

Изображение: Роберт Миличи и Кристофер Суизи, 2006 г., Оценка нефтегазовых ресурсов Аппалачского бассейна: сланцы девонского периода — средние и верхние слои Общая нефтегазовая система палеозоя. Серия отчетов в открытом виде за 2006-1237 гг. Геологическая служба США. Полная стратиграфия для других районов.

Объединение и объединение нефтегазовых предприятий

Под поверхностью нефть и газ могут перемещаться через породу.Они могут путешествовать через крошечные поровые пространства — например, между песчинками в песчанике или через крошечные отверстия, созданные трещинами. Эта мобильность позволяет скважине откачивать нефть или газ с прилегающих земель. Итак, скважина, пробуренная на вашей земле, может отводить газ с земли соседа, если скважина была пробурена. достаточно близко к границе собственности.

Некоторые штаты признали способность нефти и газа пересекать границы собственности под землей. Эти штаты разработали правила, регулирующие справедливое распределение роялти за нефть и газ.В этих штатах обычно требуется, чтобы буровые компании указали, как будут распределяться роялти за нефть и газ. среди собственников смежной собственности при подаче разрешения на бурение. Предлагаемое распределение роялти будет основываться на том, что известно о геометрии нефтяного или газового коллектора по сравнению с геометрией владения недвижимостью на поверхности. Эта процедура известна как «объединение».

В некоторых штатах нет правил унификации роялти за нефть и газ.В других штатах их, но только для скважин, добывающих из определенных областей или из определенных глубин. Эти правила могут сыграть решающую роль в стратегии лизинга или освоения ресурсов. Некоторые люди рассказывают истории о землевладельцах, говорящих «Сдавайте в аренду меня сейчас, или мы пробурим землю вашего соседа и спустим ваш газ, не заплатив вам ни цента ». В некоторых ситуациях это может происходить из-за отсутствия государственного регулирования. Если с вами связываются по поводу сдачи в аренду ваших прав на добычу полезных ископаемых, вам следует обратиться к юристу за советом о том, как законы вашего штата будут применяться к вашей собственности.

(Примечание: в Пенсильвании правила распределения природного газа меняются на определенных глубинах ниже поверхности и на определенных позициях в стратиграфической колонке. См. Раздел «Стратиграфическая колонка» внизу этой страницы для получения дополнительной информации. В некоторых регионах правила, используемые для совместного использования сланцевого газа Marcellus Shale, могут отличаться от правил, используемых для совместного использования газа из нижележащих сланцев Utica Shale. Проконсультируйтесь с юристом о том, как они могут применяться к вашей собственности.)

Горизонтальное бурение: На этом рисунке скважина пробурена вертикально, но с наклоном до горизонтального под поверхностью.Этот тип бурения может увеличить радиус действия скважины на милю и более. в любом направлении. Следовательно, можно пробурить скважину на одном участке и откачать нефть или газ из прилегающие земли. Как будут распределяться газ и роялти, иногда определяется государственными постановлениями, а иногда. по частным договорам. Правила, регулирующие совместное использование добычи нефти и газа, варьируются от одного штата к другому. другой (и для различных ситуаций бурения в пределах одного государства). Важно либо знать правила, либо получить надежный совет перед заключением любой нефтегазовой сделки.

Переговоры о правах на добычу полезных ископаемых

Короткий рассказ …. Двое мужчин были в строительном магазине и ходит парень, который спрашивает … ваши права на добычу полезных ископаемых еще нет? Я заплачу вам 500 долларов за акр и выпишу вам чек сегодня утром ». Один мужчина схватил чек и побежал прямо к бару. Другой мужчина взял аренду и побежал прямо к своему адвокату. В ту ночь у одного из этих мужчин был миллион друзей. Другой имел миллион долларов в банке.

Для заключения успешной сделки по правам недропользования требуются три вещи: 1) знания, 2) навыки и 3) терпение. Если ваши способности не справятся ни с одним из трех, вы можете потерять много денег. В сделке с правами на недропользование вы будете иметь дело с профессиональным переговорщиком с глубокими знаниями. если ты не обладаете всеми тремя необходимыми способностями, тогда найдите хорошего юриста или другое полезное ископаемое. профессиональный. Их помощь обычно не требует больших затрат, но разница в том, что они могут Сделка может быть огромной.

Антиклинальная залежь нефти и газа: На этом рисунке показана скважина, которая будет добывать нефть и природные ресурсы. газ из антиклинали. На этом чертеже мы можем легко увидеть, что только часть свойства поверхности непосредственно над скоплением нефти и газа. Размещение скважины имеет решающее значение для правильной разработки этого коллектора.

Хороший контракт — это больше, чем деньги!

Помимо финансовых вопросов, договор аренды или продажи может не только указывать суммы, выплаченные собственнику.Он также может содержать язык, защищающий имущество и образ жизни при разведке, добыче, бурении и добыче. Контракт может устанавливать правила, которые защищают здания, дороги, домашний скот, посевы и другие активы владельца. Это может также зарезервировать части собственности, которые не будут нарушены во время разведки, добычи полезных ископаемых, бурение и добыча.

В большинстве сделок арендатор — это тот, кто готовит договор к подписанию.Если владелец расписывается, не получив профессиональной консультации, права, переданные арендатору, могут быть больше, чем владелец хочет отдать. Любой владелец, который не имеют знаний или опыта в сделках с правами на недропользование, следует обратиться за советом или представлением в адвокат или специалист по недропользованию. Арендаторы часто соглашаются со значительными изменениями того, что содержится в их стандартном договоре аренды или продажи.

Скважина природного газа: Бурение на природный газ обычно затрагивает несколько акров земли.Под буровую площадку обычно расчищают несколько соток. Иногда для улавливания стока или очистки воды требуется пара акров. И, если газовая скважина будет успешной, будет построен трубопровод для транспортировки газа на рынок. Правообладатель иллюстрации iStockphoto / Эдвард Тодд.

Разногласия при извлечении

Споры между владельцем прав на полезные ископаемые и владельцем прав на землю обычно возникают во время добычи полезных ископаемых.

Эти действия могут потребовать использования поверхности и повредить владельцу поверхности удовольствие от владения имуществом.Вот где очень важна формулировка договора о правах недропользования или договора аренды. Соглашение может дать собственнику недр право на добычу полезных ископаемых в любое время любыми методами и без компенсации или уважения к владельцу поверхности. Вот почему при продаже или аренде прав на недропользование следует обращаться за юридической помощью.

При покупке прав на землю (это может быть так же просто, как покупка дома), рекомендуется внимательно изучить формулировки любых соглашений о правах на недропользование, которые применяются к собственности.Они могут предоставить владельцу полезных ископаемых значительные свободы во время добычи. Хотя вы не участвовали в сделке по продаже прав на добычу полезных ископаемых от собственности, тем не менее вы будете связаны этим контрактом.

Когда вы покупаете недвижимость, вы покупаете как ее активы, так и ее обязательства. Наймите адвоката, который проведет необходимое исследование и расскажет вам о том, что вы покупаете.

Когда права на добычу полезных ископаемых продаются или сдаются в аренду, стороны, участвующие в сделке, должны быть полностью согласованы в отношении того, как будет происходить добыча, какая рекультивация будет проводиться, какое оборудование останется на участке, какой доступ потребуется арендатору, и кто несет ответственность за ожидаемые проблемы.В большинстве штатов действуют законы и постановления о добыче полезных ископаемых, которые ограничивают действия горнодобывающей компании в процессе добычи и требуют рекультивации. Однако эти законы могут не соответствовать ожиданиям владельца поверхности. Во избежание проблем эти вопросы должны быть урегулированы в контракте во время продажи. Опять же, у владельца собственности должен быть поверенный, который может исследовать, вести переговоры, обучать и обеспечивать соответствие контракта.

Отсроченное повреждение поверхности

Повреждение поверхности можно отсрочить.Оседание подземных работ или оседание открытых горных выработок участки могут не появиться или быть обнаружены только через десятилетия после завершения добычи. Собственник платной простой недвижимости следует учитывать эти факты перед заключением договора купли-продажи или аренды прав на добычу полезных ископаемых. Последствия полезных ископаемых переходят к наследникам и всем последующим владельцам собственности. Это не редкость для подорванные участки, чтобы не проявлять признаков оседания в течение десятилетий после завершения добычи.Затем трещины и осадки начинают появляться. В этой ситуации горнодобывающая компания может давно прекратить свое существование, а ее владельцы давно умерли. Некому нести ответственность — даже если устранение любых повреждений было записано в договоре аренды или продажи.

Что может быть в вашем поступке?
Приведенная ниже формулировка цитируется непосредственно из акта собственности, принадлежащей автору, которая является местом его основного проживания.Этот же язык также указан в свидетельстве о праве собственности на собственность.
« За исключением и с учетом всех этих девятифутовых жил уголь, железо и другие полезные ископаемые, вместе с соответствующими правами на добычу, как описано в акте от Джеймс Б. Виггинс и др. Джасперу М. Томпсону, датированный 17 декабря 1885 г. Упомянутая Регистрационная палата Трудовой книги 66, стр. 157. «
В 1885 году «девятифутовая жила» использовалась для описания того, что сейчас известно как «Питтсбургский угольный пласт».«Эта формулировка передавала право собственности на Питтсбургский уголь, железо и« другие полезные ископаемые »от Джеймса Б. Уиггинса до Джаспера М. Томпсона. Джаспер Томпсон также получил права на добычу этой собственности. Это была сделка, в результате которой права на добычу полезных ископаемых были отделены от простой собственности. .

Сделка по продаже прав на добычу полезных ископаемых была заключена в 1885 году. С тех пор земельные участки, первоначально принадлежавшие Джеймсу Виггинсу, много раз разделялись и теперь находятся в руках многих владельцев. Ни один из владельцев поверхности не имеет никаких претензий на полезные ископаемые, проданные Джасперу Томпсону.Все они должны понимать, что Питтсбургский уголь был заложен глубоко в районе их владений.

Автор приобрел страховку от проседания шахты для своего дома в Фонде страхования шахт Пенсильвании, поскольку он определил, что его дом находится всего в нескольких сотнях футов над Питтсбургским угольным пластом, и подозревает, что уголь был добыт из-под его собственности. Ежегодная страховая премия составляет менее 200 долларов для защиты дома стоимостью около 400 000 долларов.

Профессиональный геолог или государственная геологическая служба часто могут помочь вам определить, существует ли добываемый уголь под вашим участком и известна ли история добычи.


Повреждение водоносных горизонтов

Многие домохозяйства в районах, где ведется добыча или бурение, не обслуживаются коммунальным водоснабжением. Эти владельцы недвижимости полагаются на колодцы для производства воды. Когда подземная добыча происходит под собственности, следует ожидать проседания и оседания. Если шахта находится ниже водоносного горизонта, вскрытого скважиной, оседание шахты может повредить водоносный горизонт, в результате чего вода будет стекать в более глубокие скальные единицы.Это может вызвать временную или постоянную потерю водоснабжения. Это также может испортить качество воды. Стоимость сельской собственности без водопровода намного ниже, чем такой же собственности с водопроводом.

Покупка дома, земли или фермы

При покупке недвижимости в районах потенциальной или исторической разработки полезных ископаемых покупатель должен определить, взимается ли комиссия. простая недвижимость покупается или если собственность будет разделена с другими.Сделки с правами на добычу полезных ископаемых обычно является публичным документом, а копии актов или других соглашений хранятся в правительственном учреждении.

Покупатели недвижимости должны попросить продавца указать, какие права передаются, и попросить поверенного подтвердить, что продавец владеет тем, что продается. Во многих районах продажа прав на разработку полезных ископаемых регистрируется в государственной документации в другой книге договоров или базе данных, чем продажа земельных участков. имущество. Это означает, что в акте на земельный участок могут не упоминаться права на полезные ископаемые, которые был продан.В районах исторической или потенциальной горнодобывающей деятельности покупатель недвижимости должен нанять поверенного. кто может провести это исследование и подтвердить, что покупается. Это может предотвратить будущие сюрпризы и проблемы.

Покупатель прав на недропользование, вероятно, подготовил договор купли-продажи и подготовил его так, чтобы все было в порядке. его благосклонность. Он хочет иметь возможность войти на территорию в любое время, принести с собой все необходимое оборудование, извлеките минерал любым способом и произведите минимальную рекультивацию, требуемую законодательством штата.Человек, который покупает дом, превышающий эти права на добычу полезных ископаемых, сто лет спустя не будет иметь права голоса в том, как владелец минералов использует его собственность, пока владелец полезных ископаемых соблюдает договор купли-продажи и действующее законодательство.

Всегда применяются законы штата и местные законы

В большинстве штатов есть законы, регулирующие горнодобывающую и буровую деятельность. Также существуют законы, регулирующие продажу поверхности и минеральных свойств. Эти законы предназначены для защиты окружающей среды и всех сторон, участвующих в сделках с недвижимостью.Эти законы являются единственной защитой, доступной покупателям или продавцам по вопросам, которые специально не рассматриваются в минеральном сырье. соглашение о сделке.

Хотя законы о правах недропользования одинаковы от штата к штату, небольшие вариации могут иметь огромное значение при применении к отдельным сделки. Кроме того, правила горнодобывающей и нефтегазовой промышленности могут значительно отличаться в зависимости от штата. к другому. Они также могут иметь огромную разницу в применении к отдельным транзакциям.Каждая транзакция уникальна и должны быть тщательно продуманы до того, как будет заключено какое-либо постоянное соглашение.

Что считается «минералом»?

Слово «минерал» используется в разных контекстах. Обычно минералами считаются руды металлов, уголь, нефть и природный газ, драгоценные камни, размерный камень, строительный заполнитель, соль и другие материалы, добытые из земли. Однако не существует определения термина «минерал», применимого в любой ситуации, и то, что считается «минералом», может варьироваться от штата к штату и даже меняться с течением времени!

О каких деньгах идет речь?

Суммы денег, которые переходят из рук в руки при сделках с недрами, могут быть огромными по сравнению с финансовым опытом среднего человека.Общий доход (аренда + роялти) или цена продажи полезных ископаемых часто могут превышать стоимость прав на землю. Рассмотрим два примера:

Пример A: Участок площадью 100 акров полностью заложен угольным пластом толщиной восемь футов. Владелец соглашается сдать горнодобывающую компанию удалить уголь за лицензионный платеж в размере 3 долларов за тонну, который будет выплачен при добыче. Предполагая, что коэффициент извлечения угля составляет 90%, владелец будет выплачено почти 4 миллиона долларов.

Пример B: Участок площадью 100 акров пробурен для добычи природного газа, и роялти будут разделены между владельцами участка площадью 640 акров. что немедленно окружает колодец.Владелец собственности должен получить роялти в размере 12,5% от стоимости газа на устье скважины, которая в то время продукции составляет 8 долларов за тысячу кубических футов. Предполагая, что средний дебит скважины составляет 2 миллиона кубических футов газа в сутки на всем протяжении в календарном году владельцу собственности будет выплачиваться более 100 000 долларов за год добычи газа.

Сделки с нефтью и природным газом связаны с крупными суммами денег, но истинную стоимость может быть трудно оценить — особенно в районах, где в прошлом проводилось очень мало бурения или где впервые проходят испытания глубинных блоков.

Три нижних строки

1) Получите профессиональную помощь: Права на полезные ископаемые и сделки по аренде полезных ископаемых связаны с большими суммами денег и очень сложны. Эта статья предназначено быть не более чем кратким введением. Если с вами связываются по поводу аренды или продажи ваших прав на добычу полезных ископаемых, вы должны незамедлительно получить совет от юриста, который имеет опыт в сделках с полезными ископаемыми и законах вашего штата. Если у вас нет адвоката, вы можете обратиться за советом в местную коллегию адвокатов.

2) Собственник поверхности имеет права: Как правило, цель договора аренды или купли-продажи заключается в передаче прав на разведку и добычу. компании по разработке полезных ископаемых. Однако и у владельца поверхности есть определенные права. Предоставляются основные права собственника земельного участка. по законам штата; однако каждый владелец поверхности должен решить, нужны ли более сильные средства защиты. Единственный способ сохранить они должны быть уверены, что контракт содержит адекватные формулировки, чтобы защитить урожай, домашний скот, здания, личные собственность, доступ и любые другие пожелания в течение срока аренды или навсегда в случае продажи.Арендаторы часто соглашаются со значительными изменениями того, что содержится в их стандартном договоре аренды или продажи; однако они не обязаны удовлетворять ваши запросы. Они могут уйти.

3) Остерегайтесь покупателей и продавцов: Если вы хотите получить хороший финансовый результат и защиту своей собственности во время и после добычи полезных ископаемых, Вы и ваш адвокат должны быть уверены, что у вас хороший контракт. Знания и навыки ведения переговоров — вот что определит успех вашей сделки.Если у вас их нет, вы сильно рискуете.

Заявление об ограничении ответственности

Приведенную выше информацию не следует рассматривать как юридическую консультацию. В нем представлены примеры ситуаций, которые могут возникнуть, когда под землей находятся ценные товары. Он неоднократно предлагает обратиться за профессиональной помощью, если вы рассматриваете сделку с правами на недропользование. Geology.com не предлагает такую ​​помощь и не рекомендует людей, которые ее предоставляют.


Найдите другие темы по геологии.com:


Скалы: Галереи фотографий вулканических, осадочных и метаморфических пород с описаниями.
Минералы: Информация о рудных минералах, драгоценных камнях и породообразующих минералах.
Вулканы: Статьи о вулканах, вулканических опасностях и извержениях прошлого и настоящего.
Драгоценные камни: Яркие изображения и статьи об алмазах и цветных камнях.
Общая геология: Статьи о гейзерах, маарах, дельтах, перекатах, соляных куполах, воде и многом другом!
Geology Store: Молотки, полевые сумки, ручные линзы, карты, книги, кирки твердости, золотые кастрюли.
Алмазы: Узнайте о свойствах алмаза, его многочисленных применениях и открытиях.

Общие сведения об аренде земли индейцами в Палм-Спрингс, Калифорния

Аренда земли против платы за простую землю

Обратите внимание: Каждая сделка с недвижимостью уникальна.Перед заключением любой сделки с недвижимостью проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом, финансовым консультантом и юрисконсультом. На эту информацию нельзя полагаться в качестве юридической или налоговой консультации. Он предоставляется только в информационных целях. Мы рекомендуем использовать МЕСТНОГО КРЕДИТОРА, который знаком с особенностями обеспечения ипотеки для собственности на арендованной земле или платной простой земли в долине Коачелла.

Что такое аренда земли?

Когда вы покупаете недвижимость в Соединенных Штатах, это обычно «простая плата» (или «земля за плату»).Это означает, что вы владеете и землей, и собственностью. В некоторых частях США недвижимость покупается как «арендованная земля», что представляет собой другой тип прав собственности. Это означает, что вы владеете строением и сдаете в аренду землю, на которой она стоит, на срок долгосрочной аренды0. Арендуемая земля распространена во многих частях мира и является частью истории собственности США с 1800-х годов. В США существует два типа аренды земли: индийская аренда земли и корпоративная аренда земли. Корпоративная аренда земли менее распространена в долине Коачелла, поэтому наше обсуждение ниже сосредоточено на аренде земли в Индии.

Влияет ли аренда земли в Индии на стоимость недвижимости?

Индийская арендуемая земельная собственность обычно увеличивается / уменьшается в цене так же, как и простая земельная собственность за плату.

История аренды земли индейцами в долине Коачелла

В 1800-х годах правительство США захватило все земли вдоль Тихого океана и на юго-западе. В 1876 году правительство США ограничило права собственности Индейского племени Агуа Калиенте 52 000 акрами долины Коачелла, 6700 акров из которых находятся в Палм-Спрингс.Затем правительство США передало в собственность Тихоокеанскую железную дорогу «участки в шахматном порядке» на каждой второй квадратной миле земли (идущей с востока на запад) на протяжении 10 миль (с севера на юг) по обе стороны от полосы отчуждения железной дороги. Перейдите по этим ссылкам, чтобы узнать больше об истории аренды земли в Индии и увидеть карту земли в аренду в Палм-Спрингс.

Современный пейзаж

В долине Коачелла более 23 000 жилых домов находятся на земле, арендованной Индией. Это означает, что одни из лучших районов Палм-Спрингс находятся на земле, принадлежащей индейской группе Агуа Калиенте.

Это означает, что домовладельцы владеют строением, а также имеют права на землю в течение срока аренды. Все договоры аренды являются долгосрочными и обычно заключаются и продлеваются за годы до истечения срока их действия. Поскольку каждый договор аренды отличается, каждый должен быть рассмотрен на предмет конкретных условий, влияющих на указанную недвижимость. При сделке по аренде земли критически важно учитывать владельца, администратора, статус и оставшееся время аренды.

Практически все сделки по аренде земли в Индии находятся в ведении третьей стороны.Бюро по делам индейцев управляет большинством сделок по аренде земли в Индии. Большинство других находится в ведении назначенной компании по управлению недвижимостью. Это означает, что, за некоторыми исключениями, домовладельцы и покупатели не имеют дела напрямую с индийскими землевладельцами. Земельный администратор выставляет счета и взимает арендную плату за землю ежегодно или ежемесячно в соответствии с условиями аренды.

Чтобы узнать больше об аренде земли индейцами, пожалуйста, свяжитесь с Бюро по делам индейцев Палм-Спрингс по телефону 760.416.3289, или на их веб-сайте: BIA Палм-Спрингс.

Почему стоит покупать землю в аренду, а не плату за простую землю?
  • Финансовая выгода
    Покупка дома на арендованной в Индии земле — отличный способ позволить себе более роскошный дом с меньшими начальными капиталовложениями. Большинство домов на арендованной земле стоят на 15-30% дешевле, чем дома на платной земле. Это потому, что вы покупаете дом (строение), а не землю. С практической точки зрения, землевладелец не может использовать землю после того, как построена постройка.Следовательно, владея недвижимостью (строением) на арендованной земле, домовладелец получает выгоду от использования земли без капитальных затрат на покупку самой земли. Вместо этого собственник имущества (сооружения) платит арендную плату за землю (в соответствии с договором аренды и оплачивается через администратора аренды).
  • Налогообложение
    На уровне налогообложения есть еще одно преимущество: домовладельцы обычно облагаются налогом на рыночную стоимость дома, а не на соответствующую землю. Свяжитесь с налоговым инспектором округа Риверсайд для получения налоговой информации о конкретной собственности.
  • Оценка и стоимость при перепродаже
    Исторические данные показывают, что состояние дома (включая внутреннее и внешнее обслуживание и улучшения) имеет гораздо большее влияние на оценку собственности и стоимость при перепродаже, чем тип собственности.
  • Возможность передачи
    Продать или завещать свой дом на арендованной земле так же легко, как и на простой земле за плату.

Ипотека в аренде земли

Процентные ставки по ипотеке для домов на арендованной земле и плата за простую землю обычно совпадают или довольно похожи.Процесс ипотеки обычно более сложен для аренды земли, потому что некоторые договоры аренды предусматривают требования к первоначальному взносу и другие особые условия. МЫ РЕКОМЕНДУЕМ ИСПОЛЬЗОВАТЬ МЕСТНОГО КРЕДИТОРА КТО ЗНАЕТ СЛОЖНОСТИ АРЕНДЫ ЗЕМЛИ. Проверьте Ресурсы — Кредиторы для некоторых местных кредиторов, которые обрабатывают ипотечные кредиты на аренду земли.

ВАЖНОЕ РАСКРЫТИЕ ИНФОРМАЦИИ
Приведенная выше информация предназначена только для общих информационных целей и не должна рассматриваться как юридическая или налоговая консультация.Все договоры аренды земли в Индии уникальны, и перед заключением сделки важно внимательно изучить все контракты, договоры аренды и информацию о конкретной собственности, структуре и аренде. Пожалуйста, проконсультируйтесь со своим финансовым консультантом, налоговым консультантом и юрисконсультом при рассмотрении и / или совершении покупки земли в аренду или земли за плату.

FAQ — Общественный земельный фонд Ирвина

Что такое общинный земельный фонд?

Общественный земельный фонд (CLT) — это независимая некоммерческая организация, которая приобретает и владеет титулом на землю с целью предоставления постоянно доступного жилья.CLT использует возобновляемую аренду земли на 99 лет, чтобы дать владельцам домов исключительное право пользования землей. Аренда земли — это механизм сохранения доступности жилья. Договор аренды земли содержит определенные ограничения на использование дома и, в частности, ограничение на сумму, которую дом может быть перепродан. Будущая цена продажи определяется по формуле перепродажи, которая предназначена для обеспечения справедливой окупаемости вложений домовладельца, но при этом цена должна оставаться ниже рыночной, чтобы дом был доступным для следующего покупателя, имеющего право на получение дохода.

Почему ICLT продает дом, но не землю?

Владение землей под каждым домом — это способ, которым ICLT поддерживает постоянную доступность дома и гарантирует, что всегда будут доступные дома для покупателей. Поскольку земельный фонд владеет земельным фондом, каждый домовладелец должен заключить договор аренды земли с земельным фондом. Аренда земли — это юридический договор, имеющий исковую силу, чтобы гарантировать, что домовладельцы соблюдают ограничения в аренде земли, в частности, ограничения на размещение и перепродажу домов.

Какова формула перепродажи?

Формула перепродажи ограничивает скорость роста цен на жилье CLT с течением времени. Формула перепродажи ICLT позволяет стоимости дома расти с той же скоростью, что и доходы. Подробно это описано в договоре аренды земли. По сути, начальная цена покупки дома может увеличиться на процентное изменение среднего дохода по региону для округа Ориндж с даты покупки до даты уведомления ICLT о том, что покупатель желает продать дом.Кредиты могут быть добавлены к этой базовой оценке для учета инвестиций в улучшение капитального ремонта или специальных оценок.

Медианный доход округа Ориндж ежегодно публикуется Департаментом жилищного строительства и общественного развития Калифорнии. Пределы дохода на 2021 год можно найти здесь.

Что такое аренда земли?

Аренда земли — это договор между ICLT и индивидуальными домовладельцами, который предоставляет домовладельцам исключительное право пользования землей в течение 99 лет.Договор аренды земли предоставляет другие права и обязанности как домовладельцам, так и ICLT.

Кто имеет право покупать дом в ICLT?

В то время как каждая квартира будет иметь свои особые требования, все заявители должны соответствовать следующим минимальным критериям:

  • Глава семьи должен быть не моложе 18 лет

  • Предварительно претендовать на получение ипотечного финансирования с фиксированной ставкой

  • Внесите не менее 5% от общей стоимости покупки, включая заключительные расходы.

  • Понимаете и соглашаетесь с ограничениями владения CLT, особенно с формулой перепродажи.

Большинство единиц будет ограничено домохозяйствами, зарабатывающими менее 120% среднего дохода по региону (AMI), а некоторые будут ограничены теми, кто зарабатывает менее 80% AMI.

Сколько стоит аренда земли у ICLT?

По состоянию на июль 2021 года ежемесячная плата за аренду земли составляет 50 долларов в месяц для арендуемой собственности и 150 долларов в месяц для собственности в собственность. Эта плата со временем будет увеличиваться, но не больше, чем стоимость жизни, и рассчитывается как часть первоначальной стоимости покупки.

Каковы преимущества владения земельным трастовым домом по сравнению с арендой?

Домовладение ICLT обеспечивает большинство преимуществ традиционного домовладения: жилищную стабильность и безопасность, а также возможность получения капитала за счет финансовых вложений в дом. Домовладение также устанавливает фиксированную процентную ставку по ипотеке, позволяющую домовладельцам вносить в бюджет фиксированные ежемесячные платежи по ипотеке. Хотя владение CLT ограничивает оценку, которую может получить домовладелец, эти вложения все же, вероятно, принесут значительную прибыль по сравнению с арендой.В дополнение к этой ограниченной оценке домовладельцы Land Trust также будут зарабатывать капитал, выплачивая свои ипотечные ссуды с течением времени и из-за роста доходов, который естественным образом происходит в округе.

Можно ли передать дом ICLT наследникам?

Да, домовладелец ICLT может покинуть свой дом любому наследнику, однако только наследники, соответствующие критериям дохода ICLT, могут постоянно проживать в этом доме. Наследники, решившие остаться в квартире, должны подписать письмо о подтверждении согласия на перепродажу и другие ограничения квартиры.Наследники, которые не имеют на это права, должны продать квартиру в соответствии с условиями аренды земли в течение 12 месяцев. Наследники, которые продают квартиру, смогут сохранить долю домовладельца в соответствии с формулой перепродажи.

Следует ли домохозяйству по-прежнему рассматривать вопрос о традиционном домовладении?

Да, если у семьи есть средства для покупки дома по рыночной цене в этом районе, то домовладение без ограничений может быть лучшим финансовым решением. Потенциальные домовладельцы должны убедиться, что они действительно могут позволить себе купить дом с течением времени, и быть осторожными с тем, какие типы ипотечных продуктов они принимают.Для получения дополнительной информации об обязанностях владельца дома подумайте о посещении общего курса обучения для покупателей жилья.

Платят ли домовладельцы CLT налог на недвижимость?

Да, домовладельцы CLT платят налог на недвижимость как за дома, так и за прилегающую землю, которую они имеют постоянное исключительное пользование. Ожидается, что домовладельцы CLT будут платить налоги непосредственно налоговому инспектору округа Ориндж. ICLT работает с местным оценщиком, чтобы обеспечить справедливое налогообложение собственности с учетом ограничений, налагаемых ценовыми ограничениями при перепродаже.

Может ли домовладелец получить ипотечное финансирование для дома CLT?

Да, некоторые кредиторы предлагают ипотечное финансирование домов CLT. ICLT работал над обучением ряда местных кредиторов этой модели домовладения. Чтобы узнать больше о работе с кредиторами, которые соответствуют требованиям ICLT, посетите страницу «Доступ к ипотечному финансированию» этого веб-сайта.

Может ли домовладелец CLT сдавать дом в аренду?

В большинстве случаев домовладелец CLT не может сдавать свой дом в аренду.Дома ICLT предназначены для предоставления стабильных жилищных возможностей правомочным покупателям, и эти покупатели обязуются занять дом в качестве своего постоянного места жительства.

При смягчающих обстоятельствах с письменного разрешения ICLT домовладельцам может быть разрешено сдавать дом в аренду на ограниченный период времени. В этих редких случаях арендная плата, которую может взимать домовладелец, может быть ограничена.

Зачем округу Ориндж нужен CLT?

Поскольку в последние десятилетия цены на жилье росли быстрее, чем доходы, растет потребность как в доступной аренде, так и в возможностях домовладения.Сегодня семьям с умеренным доходом часто очень трудно получить доступное жилье рядом с местом работы и школой. Округу Ориндж необходимо производить более доступное жилье и обеспечивать его доступность для будущих поколений. ICLT будет действовать как сознательный распорядитель и обеспечивать соблюдение долгосрочных ограничений на доступность всего жилья, расположенного на земле, принадлежащей ICLT.

Что произойдет, если домовладелец ICLT захочет продать свой дом?

Когда домовладелец ICLT решает продать свой дом, он должен:

  • Уведомить ICLT о намерении продать дом.

  • Получить письменный отчет о борьбе с вредителями в течение 10 дней.

  • Разрешить представителю ICLT осмотреть дом или нанять утвержденного домашнего инспектора.

ICLT имеет право выкупить дом у домовладельца по формуле перепродажи или по оценочной рыночной стоимости, если она ниже. Домовладелец должен подождать, пока ICLT не ответит на этот вариант покупки или пока не пройдет 60 дней, в зависимости от того, что меньше, прежде чем заключать договор с брокером по недвижимости.Если ICLT не покупает дом, домовладелец должен продать дом квалифицированному покупателю не более чем по формуле перепродажи, установленной в договоре аренды земли.

ICLT несет ответственность за:

  • Заключение контракта на оценку жилья в течение 10 дней с момента получения Уведомления о намерении продать и отчета о борьбе с вредителями.

  • Ответ на уведомление о намерении продать в течение 60 дней с момента получения.

  • Домовладельцы должны проконсультироваться по договору аренды земли для получения более подробных инструкций о шагах, которые они должны предпринять, если они хотят продать свой дом.

Домовладельцы должны проконсультироваться по договору аренды земли и в Руководстве домовладельца для получения более подробных инструкций о шагах, которые они должны предпринять, если они хотят продать свой дом.

Могут ли домовладельцы CLT внести существенные улучшения после покупки своих домов?

Домовладельцы CLT могут и даже поощряются к выполнению необходимых капитальных улучшений для улучшения и надлежащего содержания своего дома. Все домовладельцы CLT должны уведомить ICLT перед выполнением любых работ, требующих разрешения на строительство.При перепродаже владельцы могут получить кредит на квалифицированные капитальные усовершенствования, которые увеличат их максимальную цену перепродажи. Чтобы иметь право на участие, улучшения должны быть одобрены ICLT на кредит до начала работ в соответствии с политиками и процедурами ICLT по обслуживанию и совершенствованию.

Предлагает ли ICLT доступные арендные единицы?

ICLT также владеет землей под застройками доступного арендуемого жилья и имеет такое же стремление к сохранению доступности этих единиц, как и домовладельцев.Сдающиеся в аренду жилищные комплексы, в которых ICLT владеет землей, можно найти на нашей странице свойств. ICLT также владеет небольшим количеством арендных единиц, которыми она управляет.

Чтобы получать уведомления о будущих доступных возможностях аренды в новостройках, добавьте свое имя в наш список интересов и обязательно установите флажок «Аренда».

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.