Аренда жилья с выкупом. Как это работает?
- 11 ноября 2016
- Категория: Аренда жилья
- 38299
Аренда жилья с выкупом – инструмент не новый, но не получивший пока широкого распространения. Доля подобных предложений на рынке Москвы и Санкт-Петербурга не превышает 5%. В остальных регионах она и того ниже. Однако сегодня, в не самый экономически успешный период, когда платежеспособность населения падает, рынок как никогда нуждается во внедрении новых механизмов покупки жилья. А все новое – это хорошо забытое старое.
Что же представляет собой процедура аренды жилья с последующим выкупом? Как она работает? И может ли она удовлетворить потребности всех участников рынка?
Внешне процедура слабо отличается от обычного найма жилья. В сделке участвуют 2 или 3 стороны:
Собственник – физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на жилое помещение.
Наниматель – также физическое или юридическое лицо, желающие получить жилое помещение собственника в пользование с правом выкупа.
Посредник – агентство недвижимости, риелтор, оказывающие сопутствующие проведению сделки услуги.
Наниматель сам или через посредника находит несколько интересующих его объектов жилой недвижимости. Когда нужная квартира выбрана, между собственником и нанимателем заключается договор аренды, в котором указывается, что после выплаты определенной суммы право собственности переходим к нанимателю.
Правовые отношения собственника и нанимателя в данном случае, как и в ситуации стандартного найма жилого помещения, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Закон не запрещает указывать переход права собственности от одной стороны к другой после выплаты арендатором всей суммы, указанной в договоре, или по истечении прописанного срока аренды.
После выплаты всей суммы необходимо заключить договор купли-продажи, подтверждающий переход права собственного от одной стороны к другой.
Пожалуй, самым большим плюсом и минусом такого вида сделок является их договорная составляющая. Получается, что все условия сделки регулируются договоренностями собственника и арендатора-покупателя.
С одной стороны, участники подобной сделки сами решают, что и как делать. Нет необходимости собирать справки и документы, нет ограничений по срокам и суммам выплат, а все возможные проблемы, вроде просрочки по платежу, можно решить, договорившись между собой.
С другой стороны, отсутствие четко регламентированных норм может привести к возникновению большого количества спорных ситуаций.
Как отметил Николай Сергеевич Овчинников, основатель «Федерального бюро выкупа жилья», чтобы трений сторон не возникало, необходимо обязательно выполнить несколько условий:
«Во-первых, обязательно в договоре или приложении к нему указать размер выкупной цены квартиры. Если итоговая выкупная цена не указана, то суд признает договор незаключенным.
Во-вторых, составлять его необходимо без использования туманных формулировок, которые можно истолковать двояко.
Порядок перехода права собственности должен быть четко регламентирован. Иначе, недобросовестная сторона может создать вам большие проблемы».
Кроме того, эксперт обратил внимание, что необходимо подробно расписать в договоре такие существенные условия, как порядок использования и ремонта жилья; страхование гражданской ответственности; порядок оплаты; порядок расторжения; порядок внесения изменений; порядок передачи права аренды или продажи другим лицам (супруге, кредитору, родственникам и прочим).
Важно не забывать, что взаимоотношения сторон в сделке по аренде жилья с выкупом долгосрочные. Поэтому каждый из этих пунктов может стать камнем преткновения на разных временных отрезках. И чтобы проблем не возникло важно заранее все решить. Благоприятную роль в сделке сыграет посредник, который поможет решить подобные ситуации полюбовно. Лучше договор аренды имущества с правом последующего выкупа лучше заключать в форме договора купли-продажи.
Фактически, чтобы купить жилье через механизм аренды с последующим выкупом необходимо заключить договор с собственником, в срок выплачивать оговоренную сумму платежа до полного погашения.
И сегодня, когда жилье становится доступным все более узкому кругу граждан, продавцы жилья и посредники просто обязаны искать варианты, способные сделать его доступнее. Поэтому у развития аренды с правом выкупа хорошие перспективы на российском рынке недвижимости.
Аренда с последующим выкупом | 100 квадратов
Частный дом
в Долгопрудном85 м2, участок 4 сот
Частный дом
в Долгопрудном85 м2, участок 3.4 сот
Частный дом
в Долгопрудном85 м2, участок 4 сот
Частный дом
в Лобне85 м2, участок 5 сот
Частный дом
в Озерецком200 м2, участок 5 сот
Частный дом
в Каменке85 м3, участок 5 сот
Частный дом
в Бортнево85 м2, участок 6 сот, депозит — 2 месяца.
Подробнее
Частный дом
в Бортнево85 м2, участок 6 сот
Подробнее
Частный дом
в Овсянниково145 м2, участок 4 сот
Подробнее
Частный дом
в Подосинках107 м2, участок 4 сот
Подробнее
Частный дом
в Подосинках107 м2, участок 4 сот
Подробнее
Татьяна Дулова
Менеджер
+7 (925) 750 77 75
«Для меня очень важно, чтобы каждый мог получить квалифицированный и точный ответ на вопрос, поэтому я тщательно обрабатываю запросы Клиентов и подбираю наиболее удобный вариант, учитывая пожелания Покупателя.
»
Алёна Трошина
Менеджер
+7 (925) 750 77 75
в прошлом покупатель нашего дома 85 м2 в д. Ивашево
«Надежность застройщика – один из наиболее важных факторов, который необходимо учитывать при покупке загородной недвижимости. Мы строим дома больше 11 лет. Я сама в прошлом — Счастливый Покупатель, а сейчас работаю здесь с большим удовольствием!»
Татьяна Гречкова
Менеджер
+7 (925) 750 77 75
в прошлом покупатель нашего дома 150 м2 в г. Дмитров
Елена Решетникова
Менеджер
+7 (925) 750 77 75
Ольга Горбаткова
Менеджер
+ 7 (925) 750 77 75
Наталья Хазова
Руководитель отдела продаж
+7 (925) 750 77 75
«В нашей компании нет случайных людей. Каждый человек квалифицированно выполняет свои обязанности и делает это хорошо.»
Аренда домов с выкупом: как работает процесс
Если вы похожи на большинство покупателей жилья, вам понадобится ипотечный кредит для финансирования покупки нового дома.
Чтобы соответствовать требованиям, у вас должен быть хороший кредитный рейтинг и наличные деньги для авансового платежа. Без них традиционный путь к домовладению может оказаться невозможным.
Однако есть альтернатива: соглашение об аренде с выкупом, по которому вы арендуете дом на определенный период времени с возможностью купить его до истечения срока аренды. Договоры аренды с выкупом обычно состоят из двух частей: стандартного договора аренды и опциона на покупку.
Вот краткое изложение того, на что следует обратить внимание и как работает процесс аренды с выкупом. Это сложнее, чем аренда, и вам нужно будет принять дополнительные меры предосторожности для защиты своих интересов. Это поможет вам понять, является ли сделка хорошим выбором, если вы хотите купить дом.
Key Takeaways
- Соглашение об аренде с выкупом — это сделка, по которой вы обязуетесь арендовать недвижимость на определенный период времени с возможностью выкупа ее до истечения срока аренды.
- Договоры аренды с выкупом включают стандартный договор аренды, а также опцион на покупку имущества в более позднее время.
- Договоры аренды дают вам право купить дом по истечении срока аренды, в то время как договоры аренды требуют, чтобы вы его купили.
- Вы платите арендную плату на протяжении всего срока аренды, а в некоторых случаях процент платежа применяется к покупной цене.
- В случае некоторых договоров об аренде с выкупом вам, возможно, придется обслуживать недвижимость и оплачивать ремонт.
Нажмите «Играть», чтобы узнать больше о соглашениях об аренде с выкупом
Что такое арендная плата за собственное жилье?
Аренда с выкупом — это дома, которые включают в договор аренды пункт, который дает вам либо возможность купить, либо обязательство купить по истечении определенного периода времени. Вы ежемесячно вносите арендные платежи, и часть этих платежей может быть засчитана в счет вашего первоначального взноса.
Аренда с правом собственности может быть привлекательной концепцией для людей, которые заинтересованы в владении недвижимостью, но до сих пор не участвовали в традиционном процессе покупки жилья. Например, если у вас нет значительного первоначального взноса или ваш кредитный рейтинг слишком низок, чтобы претендовать на ипотеку, аренда недвижимости с намерением купить ее может дать вам время сэкономить и поработать над улучшением вашего кредитного рейтинга.
Невозмещаемые авансовые платежи
В соглашении об аренде с выкупом вы (как покупатель) платите продавцу единовременный, обычно невозмещаемый, авансовый платеж, который называется платой за опцион, деньгами за опцион или рассмотрением опциона. Эта плата дает вам возможность купить дом к какой-то дате в будущем. Плата за опцион часто является предметом переговоров, поскольку стандартной ставки нет. Тем не менее, комиссия обычно колеблется от 1% до 5% от покупной цены.
Опцион на аренду в сравнении с арендой на покупку
Важно отметить, что существуют разные типы договоров аренды с выкупом, причем некоторые из них более удобны для потребителя и гибки, чем другие. Договоры об аренде дают вам право, но не обязательство, купить дом по истечении срока аренды. Если вы решите не покупать недвижимость в конце срока аренды, срок действия опциона просто истекает, и вы можете уйти без каких-либо обязательств продолжать платить арендную плату или покупать. Это не всегда относится к договорам аренды-купли-продажи.
Чтобы иметь возможность купить без обязательства купить, это должен быть договор об аренде. Поскольку юридический язык может быть сложным для расшифровки, всегда рекомендуется ознакомиться с договором с квалифицированным юристом по недвижимости, прежде чем что-либо подписывать, чтобы вы знали свои права и точно знали, во что ввязываетесь.
Остерегайтесь договоров аренды-купли-продажи — по закону вы можете быть обязаны купить дом в конце срока аренды, независимо от того, можете ли вы себе это позволить или нет.
Этапы покупки дома для сдачи в аренду
Инвестопедия / Зои Хансен
Заключение договора аренды с выкупом обычно означает подписание официального юридического контракта. В контракте должны быть указаны условия соглашения и то, обязаны ли вы купить дом или просто имеете возможность сделать это. Есть несколько ключевых элементов информации, которые, как правило, должны включаться в соглашение об аренде с выкупом.
Согласование цены покупки
В соглашениях об аренде с выкупом должно быть указано, когда и как определяется покупная цена дома. В некоторых случаях вы и продавец договариваетесь о цене покупки при подписании контракта, часто по более высокой цене, чем текущая рыночная стоимость. В других ситуациях цена определяется по истечении срока аренды на основе текущей рыночной стоимости имущества. Многие покупатели предпочитают «фиксировать» покупную цену, особенно на рынках, где цены на жилье имеют тенденцию к росту.
Применение арендной платы к основному долгу
Вы будете платить арендную плату в течение всего срока аренды.
Вопрос заключается в том, применяется ли часть каждого платежа к окончательной цене покупки. Например, если вы платите 1200 долларов в качестве арендной платы каждый месяц в течение трех лет, и 25% этой суммы зачисляются на покупку, вы получите арендную плату в размере 10 800 долларов (1200 долларов x 0,25 = 300 долларов; 300 долларов x 36 месяцев = 10 800 долларов). Как правило, арендная плата немного выше, чем текущая ставка для этого района, чтобы компенсировать арендный кредит, который вы получаете. Но убедитесь, что вы знаете, что вы получаете за оплату этой премии.
В некоторых контрактах все или часть опционных денег, которые вы должны заплатить, могут быть включены в возможную цену покупки при закрытии сделки.
Ремонт дома с выкупом
В зависимости от условий договора вы можете нести ответственность за содержание имущества и оплату ремонта. Обычно это входит в обязанности арендодателя, поэтому внимательно прочитайте мелкий шрифт в вашем договоре.
Поскольку продавцы в конечном итоге несут ответственность за любые сборы ассоциации домовладельцев, налоги и страховку (в конце концов, это все еще их дом), они обычно предпочитают покрывать эти расходы. В любом случае вам понадобится страховой полис арендатора, чтобы покрыть убытки, связанные с личным имуществом, и обеспечить покрытие ответственности, если кто-то получит травму, находясь в доме, или если вы случайно кого-то раните.
Убедитесь, что требования по техническому обслуживанию и ремонту четко указаны в контракте (попросите своего юриста объяснить ваши обязанности). Уход за имуществом, например, стрижка газона, сгребание листьев, очистка водостоков и т. д., сильно отличается от замены поврежденной крыши или приведения в соответствие с нормами электропроводки. Независимо от того, будете ли вы нести ответственность за все или только за стрижку газона, осмотрите дом, закажите оценку и убедитесь, что налоги на недвижимость актуальны, прежде чем что-либо подписывать.
Покупка недвижимости
Что произойдет, когда контракт закончится, частично зависит от того, какой тип соглашения вы подписали.
Если у вас есть договор аренды и вы хотите купить недвижимость, вам, вероятно, потребуется получить ипотечный кредит (или другое финансирование), чтобы полностью заплатить продавцу.
И наоборот, если вы решите не покупать дом или не сможете получить финансирование к концу срока аренды, срок действия опциона истекает, и вы выезжаете из дома, как если бы вы снимали любую другую недвижимость. Вы, скорее всего, потеряете все деньги, выплаченные до этого момента, включая деньги за опцион и любой заработанный арендный кредит, но вы не будете обязаны продолжать арендовать или покупать дом.
Если у вас есть договор аренды с куплей-продажей, вы можете быть обязаны купить недвижимость по истечении срока аренды. Это может быть проблематично по многим причинам, особенно если вы не можете получить ипотечный кредит. Договоры об аренде почти всегда предпочтительнее договоров аренды с покупкой, потому что они обеспечивают большую гибкость, и вы не рискуете получить судебный иск, если не захотите или не сможете купить дом по истечении срока аренды.
Относитесь к процессу так же, как если бы вы покупали дом напрямую: проявите должную осмотрительность, изучите район, сравните цены с другими близлежащими домами, изучите контракт и изучите историю продавца.
Если вы испытываете финансовые трудности, связанные с COVID-19, федеральное правительство, штаты, муниципалитеты и частные кредиторы могут воспользоваться программами для арендаторов и домовладельцев, которые предотвращают обращение взыскания, выселение и предоставляют льготы по выплате по ипотеке в рамках пандемии коронавируса. стимулирующий пакет.
Кому подходят дома с выкупом?
Соглашение об аренде с выкупом может быть отличным вариантом, если вы начинающий домовладелец, но не совсем готовы с финансовой точки зрения. Эти соглашения дают вам возможность привести свои финансы в порядок, улучшить свой кредитный рейтинг и сэкономить деньги на первоначальном взносе, одновременно «запирая» дом, которым вы хотели бы владеть. Если деньги опциона и/или процент от арендной платы идут на оплату покупной цены, что они часто и делают, вы также получаете некоторый капитал.
В то время как соглашения об аренде с выкупом традиционно были ориентированы на людей, которые не могут претендовать на соответствующие кредиты, есть вторая группа кандидатов, которых в значительной степени упускает из виду индустрия ренты с выкупом: люди, которые не могут получить ипотечные кредиты в дорогие, несоответствующие кредитные рынки. «На рынках городской недвижимости с высокой стоимостью, где гигантские (не соответствующие требованиям) кредиты являются стандартом, существует большой спрос на лучшее решение для финансово жизнеспособных, кредитоспособных людей, которые не могут или пока не хотят получить ипотечный кредит». — говорит Марджори Шольц, основатель и генеральный директор стартапа Verbhouse из Сан-Франциско.
«Поскольку цены на жилье растут, а цены на все больше и больше городов выходят за пределы соответствующих кредитных лимитов и вынуждаются к крупным кредитам, проблема переходит от потребителей к индустрии жилищного финансирования», — говорит Шольц.
Из-за строгих правил автоматического андеррайтинга и требований к первоначальному взносу от 20% до 40% даже финансово обеспеченные люди могут иметь проблемы с получением финансирования на этих рынках.
«Все необычное — например, в доходах — ставит людей с хорошим доходом в статус «исключительного», потому что андеррайтеры не могут аккуратно вписать их в коробку», — говорит Шольц. Сюда входят люди с нетрадиционными доходами, работающие не по найму или работающие по контракту или не имеющие кредитной истории в США (например, иностранные граждане), а также те, кому просто не хватает огромного первоначального взноса от 20% до 40%, требуемого банками для несоответствующих кредитов. .
Рынки с высокой стоимостью — это не то очевидное место, где вы найдете недвижимость, сдаваемую в аренду с выкупом, что делает Verbhouse необычным. Но все потенциальные покупатели жилья с правом выкупа выиграют, если попытаются вписать ориентированные на потребителя характеристики в договоры найма с выкупом: плата за опцион и часть каждого арендного платежа снижают покупную цену в соотношении доллар к доллару, арендная плата и цена покупки фиксируются на срок до пяти лет, и участники могут накапливать капитал и получать прибыль на рынке, даже если они решат не покупать.
По словам Шольца, участники могут «обналичивать» по справедливой рыночной стоимости: Verbhouse продает дом, а участник сохраняет рыночную стоимость плюс любой капитал, который они накопили за счет «выкупных» арендных платежей.
Прежде чем подписать контракт
Подписание договора аренды с выкупом может создать определенные юридические обязательства как для вас, так и для продавца недвижимости. Вот несколько дополнительных советов, которые следует учитывать перед подписанием.
Выберите правильные условия
Важно прочитать мелкий шрифт в соглашении об аренде с выкупом, чтобы понять, является ли это опционом аренды или покупкой аренды. Опять же, договор аренды с покупкой может поставить вас в положение, когда вы будете вынуждены купить дом, что может быть проблематично, если позже вы обнаружите, что не можете себе это позволить или просто не хотите владеть им.
Получить помощь
Найм квалифицированного юриста по недвижимости для разъяснения условий договора может помочь вам понять ваши права и обязанности в договоре аренды с выкупом.
Вы можете обсудить некоторые моменты перед подписанием или отказаться от сделки, если она недостаточно выгодна для вас.
Исследование контракта
Договоры аренды с выкупом могут быть сложными, и очень важно, чтобы вы понимали все мельчайшие детали. Например, найдите время, чтобы просмотреть:
- Сроки (что и когда)
- Плата за опцион и арендная плата, а также их доля в цене покупки
- Как определяется цена покупки
- Как реализовать свой опцион на покупку (например, продавец может потребовать от вас письменное сообщение о намерении купить)
- Разрешены ли домашние животные
- Кто несет ответственность за техническое обслуживание, взносы товарищества собственников жилья, налоги на имущество и т. д.
- Что означает «техническое обслуживание»: просто кошение газона, сгребание и т. д. или серьезное ремонт, например, починка крыши.
Исследование дома
Перед покупкой любого дома, в том числе сдаваемого в аренду, необходимо провести определенную комплексную проверку.
Заказ независимой оценки, получение инспекции имущества, проверка налогов на имущество в актуальном состоянии и отсутствие залогов на имущество могут помочь вам принять обоснованное решение о том, следует ли вам покупать дом.
Поиск продавца
Работа с правильным продавцом может сделать опыт аренды с выкупом положительным, и полезно изучить биографию владельца недвижимости, прежде чем брать на себя обязательство. Например, вы можете проверить кредитный отчет продавца, чтобы найти признаки финансовых проблем, и получить отчет о праве собственности, чтобы узнать, как долго продавец владеет недвижимостью — чем дольше он владеет ею и чем больше капитал, тем лучше.
Задавайте правильные вопросы
Если есть что-то, в чем вы не уверены в соглашении об аренде с выкупом, лучше задавать вопросы раньше, чем раньше. позже. Например, полезно знать, при каких условиях вы можете потерять право на покупку недвижимости. По некоторым договорам вы теряете это право, если задерживаетесь хотя бы с одним арендным платежом или не уведомляете продавца в письменной форме о своем намерении купить.
Чем арендная плата за владение отличается от покупки дома?
Аренда с целью владения в основном представляет собой гибридный подход к покупке дома, при котором вся арендная плата или ее часть со временем идет на строительство собственного капитала в доме. Обычно это процесс, с помощью которого владелец дома позволяет арендатору увеличить капитал без внесения первоначального взноса или получения ипотечного кредита.
Каковы преимущества аренды для собственных соглашений?
Сдача жилья в аренду может позволить человеку начать строительство дома, который ему нравится, без необходимости брать ипотечный кредит или вносить крупный первоначальный взнос. Это может быть особенно полезно для тех, у кого нет финансовых средств для внесения первоначального взноса из-за отсутствия сбережений или права на получение ипотечного кредита из-за низкого кредитного рейтинга.
Что следует учитывать при сдаче в аренду?
Арендная плата по собственным договорам может значительно различаться и требует должной осмотрительности со стороны арендатора.
Важно изучить контракт (возможно, с помощью юриста по недвижимости), изучить дом (с оценкой и осмотром) и изучить продавца.
Практический результат
Соглашение об аренде с выкупом позволяет потенциальным покупателям жилья сразу же переехать в дом, а затем несколько лет работать над улучшением своей кредитной истории и/или накоплением средств на первоначальный взнос, прежде чем пытаться получить ипотечный кредит. Конечно, должны быть соблюдены определенные условия в соответствии с договором аренды с выкупом. Даже если в этом процессе помогает агент по недвижимости, важно проконсультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости, который может разъяснить договор и ваши права, прежде чем что-либо подписывать. И если вы решите, что хотели бы купить недвижимость за рамками соглашения об аренде с выкупом, может быть полезно сравнить лучшие ставки по ипотечным кредитам, чтобы найти выгодную сделку по ипотечному кредиту.
Как купить свою первую арендуемую недвижимость в 2023 году: 5 простых шагов
Последнее обновление: 27 января 2023 г.
США, и Urban.org прогнозирует, что в период с 2020 по 2040 год общее количество арендных домохозяйств увеличится на 21%. портфель арендной недвижимости обычно требует времени, энергии и готовности корректировать свой подход в ответ на меняющиеся рыночные условия.
Учитывая, что темпы роста арендной платы начинают замедляться, постоянная нехватка товаров на рынке и более высокие процентные ставки, сегодня покупатели сталкиваются с уникальными проблемами. Отношения с кредиторами, знание местного рынка и терпение, чтобы сделать множество предложений, важны как никогда.
В этой статье мы обсудим, как купить недвижимость для сдачи в аренду за 5 шагов, объясним некоторые плюсы и минусы инвестирования в недвижимость, а также рассмотрим несколько ключевых причин, по которым, по нашему мнению, инвесторы, которые относительно плохо знакомы с одной семьей в 2023 году было бы разумно проявлять осторожность при аренде жилья9.0003
Ключевые выводы:
- Пять важных шагов, чтобы стать арендодателем, включают в себя:
- Выстраивание финансирования
- Понимание показателей эффективности аренды недвижимости
- Выбор местного рынка
- Идентификация и предложение целевых свойств
- Завершение комплексной проверки и закрытие.
- Отсюда также важно:
- Отслеживание доходов и расходов
- Для некоторых нанять управляющего недвижимостью
- Советы по покупке и управлению арендуемой недвижимостью, которые с большей вероятностью принесут успешные результаты инвестиций, включают:
- Сосредоточенность на долгосрочных инвестиционных целях, выходящих за рамки рыночных циклов
- Выбор местных рынков недвижимости, которые соответствуют вашим предпочтениям в отношении денежного потока или роста стоимости
- Будьте реалистичны в своем финансовом моделировании и несколько разборчивы в предложениях
- Развертывание бирж 1031 и других стратегий налогообложения недвижимости на постоянной основе.
Хотите знать, какие местные рынки, по нашему мнению, будут наиболее успешны в 2023 году? Посетите Roofstock 360, чтобы узнать, подходит ли наша инвестиционная платформа с полным спектром услуг для ваших целей.
Является ли аренда недвижимости правильным выбором?
Всего за минуту мы рассмотрим основные шаги по покупке арендуемой недвижимости. Во-первых, важно подумать, является ли покупка сдаваемой в аренду недвижимости правильной инвестицией для вас.
Получение дохода от аренды может быть отнесено Налоговой службой к категории «пассивной» деятельности, но инвестиции в недвижимость часто требуют определенного уровня активного участия, а также готовности принять определенный уровень риска в обмен на более высокий уровень потенциальная награда.
Даже инвесторы в недвижимость, которые нанимают местную компанию по управлению недвижимостью, могут по-прежнему участвовать в надзоре за своими инвестициями. Например, инвесторов могут попросить санкционировать определенные усовершенствования или ремонт и регулярно просматривать ежемесячные финансовые отчеты и финансовые отчеты на конец года, такие как отчет о прибылях и убытках и отчет о чистом движении денежных средств.
Несмотря на наилучшие процессы проверки арендаторов, инвестор может столкнуться с арендатором, который поздно платит арендную плату или нуждается в выселении. Упущенный доход от аренды и дополнительные расходы на выселение иногда могут съедать потенциальную прибыль и общий доход, а наблюдение за процессом выселения может занять много времени.
Несмотря на связанные с этим обязанности, хорошая инвестиционная недвижимость может обеспечить идеальное сочетание трех факторов: регулярного дохода от аренды, долгосрочного роста стоимости недвижимости и налоговых льгот, связанных с процентами по ипотеке, эксплуатационными расходами и амортизацией.
Сообразительные инвесторы всегда обдумывают потенциальные риски и выгоды от инвестирования, прежде чем сделать свой ход.
Как стать арендодателем и купить свою первую сдаваемую в аренду недвижимость за 5 шагов
После того, как вы решили, что владение сдаваемой в аренду недвижимостью — это то, чем вы хотели бы заниматься, необходимо выполнить 5 основных шагов:
1.
Устроить финансированиеФинансирование сдаваемой в аренду недвижимости для одной семьи работает немного иначе, чем подача заявки на получение ипотечного кредита на основное место жительства. Первоначальный взнос может быть больше, комиссия кредитора и процентная ставка обычно немного выше, и существуют другие требования для квалификации:
- Первоначальный взнос обычно составляет от 20% до 25% от покупной цены недвижимости.
- По данным Experian, кредитный рейтинг 720 или выше часто требуется для получения наилучших условий кредита. Тем не менее, безусловно, можно приобрести инвестиционную недвижимость с более низким кредитом.
- Требуемая документация заемщика, как правило, включает копии налоговых деклараций, банковских выписок и подтверждение дохода (аналогично подаче заявления на получение кредита по основному месту жительства).
- Некоторые кредиторы могут потребовать, чтобы ипотечные платежи в течение 6 месяцев хранились на резервном счете на случай, если доход от аренды окажется ниже или расходы окажутся выше запланированных.
Несмотря на то, что при организации финансирования сдаваемой в аренду недвижимости может возникнуть множество препятствий, хорошая новость заключается в том, что вариантов много. Обычные кредиторы, такие как банки и кредитные союзы, предлагают ссуды, обеспеченные Fannie Mae или Freddie Mac, в то время как другие инвесторы получают финансирование для аренды недвижимости через частных кредиторов или путем создания совместного предприятия.
Хорошим местом для начала поиска ссуды на аренду недвижимости или рефинансирования является ипотечный центр Stessa. Просто ответьте на несколько вопросов онлайн, и платформа создаст конкурентоспособные ипотечные котировки, специально предназначенные для покупки инвестиционной недвижимости и рефинансирования.
2. Понимание показателей сдаваемой в аренду недвижимости
Возврат инвестиций (ROI) — это финансовый показатель, который инвесторы в недвижимость используют, чтобы определить, насколько потенциально прибыльной может быть инвестиционная недвижимость.
Чтобы рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость, инвестору необходимо:
- Оценить годовой доход от аренды, включая арендную плату и дополнительные доходы, такие как плата за хранение или аренда домашних животных.
- Оцените годовые операционные расходы, включая ремонт, плату за управление недвижимостью, плату за ТСЖ (если таковая имеется), страховку и налоги на имущество, среди прочего.
- Прогноз годового денежного потока путем вычитания операционных расходов и процентных расходов (не основной суммы долга) из дохода.
- Определите авансовый платеж и другие авансовые платежи (например, необходимый ремонт).
- Рассчитайте рентабельность инвестиций, разделив годовой денежный поток на общую сумму вложенных денежных средств. Затем добавьте ожидаемую признательность.
Например, предположим, что вы приобрели сдаваемое в аренду имущество за 250 000 долларов США, и годовой доход от аренды составляет 24 000 долларов США.
Допустим, операционные расходы составляют 40% от прогнозируемого дохода, а ежегодные расходы на проценты по ипотечным кредитам составляют 11 000 долларов.
Если инвестор вносит первоначальный взнос в размере 62 500 долларов США и ожидает годовой прирост в размере 3%, рентабельность инвестиций составит 17,4%:
- Годовой денежный поток = 24 000 долларов США доход от аренды — 9 600 долларов США операционные расходы — 11 000 долларов США платеж по ипотеке = 3 400 долларов США денежный поток до налогообложения
- ROI = Денежный поток до налогообложения / Общая сумма инвестиций
- 3 400 долл. США Денежный поток до налогообложения / 62 500 долл. США = 5,4%
- 3% x 250 000 долл. США = 7 500 долл. США / 62 500 долл. США = 12 %
- Прогнозируемый общий ROI = 17,4%
Вы можете использовать бесплатный анализатор арендуемой недвижимости в этом посте, чтобы спрогнозировать потенциальный доход от собственности.
Просто введите некоторую информацию, чтобы просмотреть прогнозируемые ключевые показатели, включая денежный поток, возврат денежных средств, чистую операционную прибыль и ставку капитализации.
3. Выберите местный рынок
Некоторые ключевые факторы, которые следует учитывать при оценке местных рынков недвижимости, включают:
д., которые могут увеличить расходы на страхование4. Определить и предложить конкретные свойства
Некоторые из наиболее важных факторов, которые следует учитывать при рассмотрении конкретных объектов недвижимости, включают:- Свободное или занятое арендаторами, в зависимости от типа возможностей, которые вы ищете, и вашей терпимости к риску
- Возраст дома и любое очевидное отсроченное техническое обслуживание
- Обращение бордюра и состояние соседних домов
- Ожидаемые расходы на озеленение, уборку снега и другие текущие расходы на техническое обслуживание
- Возраст и состояние основных систем, таких как HVAC, водопровод и электричество
- Возраст и состояние основных бытовых приборов
- Наличие бассейна, спа или других факторов ответственности
- Количество спальных мест и ванных комнат, влияющее на привлекательность среди жильцов
Хотя иногда на таких сайтах, как Zillow, Trulia, Redfin и Realtor.
com, можно найти объекты, которые можно сдать в аренду, подавляющее большинство таких домов продается владельцам.
Вот почему все больше инвесторов, ищущих дома для сдачи в аренду на одну семью, начинают поиск недвижимости с Roofstock. Наши клиенты извлекают выгоду из нашего картографирования и анализа данных институционального уровня, а также нашего опыта в успешном поиске внерыночных поставок. На сегодняшний день мы заключили сделки по аренде домов на одну семью на сумму более 5 миллиардов долларов от имени инвесторов всех размеров.
Наша платформа Roofstock 360 предлагает легкий путь к прямому владению SFR, что позволяет вам контролировать все основные решения. Roofstock One предлагает доступ к курируемой корзине диверсифицированных инвестиций SFR с шагом от 5000 долларов. А для большего количества инвесторов, которые предпочитают сотрудничать с местными агентами на определенных рынках, есть Roofstock Marketplace.
5. Выполните комплексную проверку и закройте
Как только ваше предложение будет принято, вы официально заключите контракт, и тогда начнется настоящее веселье.
Это ключевой момент в процессе приобретения и ваша единственная возможность подтвердить предположения и убедиться, что вы хотите двигаться вперед.
Некоторые ключевые моменты, на которые следует обратить внимание при должной осмотрительности, включают:
- Реален ли ваш смоделированный доход от аренды? Поддерживается ли это местными компаниями и запрашивается ли арендная плата за аналогичную недвижимость?
- Есть ли информация от текущего владельца? Являются ли они всеобъемлющими?
- Что говорится в отчете об осмотре имущества? Достаточно ли у вас дополнительных средств, отложенных на ожидаемый ремонт и улучшения?
- Находится ли ваше долговое финансирование на правильном пути? Зафиксирована ли ваша ставка, и точно ли вы смоделировали выплаты процентов и основной суммы долга?
- Доступно ли страхование имущества по разумной цене?
- Есть ли сюрпризы в заглавном отчете?
- Есть ли сюрпризы в проекте мирового соглашения?
После того, как вы завершили приобретение сдаваемого в аренду имущества, пришло время сосредоточиться на отношениях с арендаторами и других важных операционных аспектах.
Две ключевые области, требующие немедленного внимания, включают отслеживание доходов и расходов и управление имуществом.
Отслеживание доходов и расходов
Даже для опытных инвесторов в недвижимость отслеживание доходов и расходов от аренды недвижимости может быстро стать непосильной задачей. К общим доходам и расходам, влияющим на прибыль от аренды дома, относятся:
- Доход от аренды
- Залог
- Другой доход (домашнее животное, хранение, прачечная, сосед по комнате и т. д.)
- Арендные платежи
- Плата за управление недвижимостью
- Ремонт и техническое обслуживание
- Ландшафтный дизайн
- Борьба с вредителями
- Коммунальные услуги (иногда встречаются с небольшими многоквартирными домами)
- Ипотечные платежи
- Страхование
- Налоги на недвижимость
- Плата за ТСЖ
- Амортизационные отчисления
- Расходы владельца (например, поездка в собственность за пределами штата)
Хотя можно отслеживать доходы и расходы с помощью стикеров, салфеток для коктейлей или серии электронных таблиц, опытные инвесторы в недвижимость часто выбирают программное обеспечение, специально разработанное для владельцев сдаваемой в аренду недвижимости.
Stessa предлагает инвесторам в недвижимость надежный инструмент финансового управления недвижимостью, который можно использовать онлайн или через мобильное приложение. Stessa разработана инвесторами в недвижимость для инвесторов в недвижимость.
После регистрации учетной записи просто введите адрес сдаваемой в аренду недвижимости, быстро и надежно подключите бизнес-банкинг и ипотечные счета и создавайте отчеты, такие как отчет о прибылях и убытках, чистом движении денежных средств и капитальных затратах.
С помощью Stessa инвесторы могут легко максимизировать прибыль от сдачи в аренду недвижимости за счет грамотного управления денежными средствами, автоматического отслеживания доходов и расходов и персонализированных рекомендаций по максимизации доходов на основе уникальных портфельных и инвестиционных стратегий.
Управление недвижимостью
Быть арендодателем может отнимать больше времени, чем может показаться. Поиск и проверка арендаторов, сбор арендной платы и забота о ремонте — это лишь некоторые из обязанностей, необходимых для успешного управления арендуемой недвижимостью.
Владельцы также должны соблюдать местные законы и законы штата о арендодателях-арендаторах, Закон о справедливом жилищном обеспечении, проводить периодические проверки имущества, проводить регулярные сопоставления арендной платы и получать лучшие цены от квалифицированных поставщиков, чтобы контролировать операционные расходы и увеличивать арендную плату. имущество возвращается.
Те, кто не заинтересован или просто не имеет времени посвятить себя тому, чтобы стать домовладельцем, часто нанимают местного управляющего недвижимостью. Наем управляющего недвижимостью может позволить инвестору пользоваться преимуществами владения сдаваемой в аренду недвижимостью, избегая при этом хлопот, связанных с арендодателем. Лучшие менеджеры по аренде недвижимости заботятся о повседневных деталях, чтобы инвесторы могли сосредоточиться на растущих потоках пассивного дохода, покупая арендуемую недвижимость на лучших рынках с максимальной прибылью.
Вы можете найти рекомендуемых управляющих недвижимостью через Roofstock.
Все управляющие недвижимостью Roofstock Preferred проходят тщательную проверку на:
- Необходимая лицензия с хорошей репутацией
- Историческая эффективность портфеля
- Стаж работы в бизнесе
- Возможности отчетности и данных
- Плата и структура ценообразования
- Предпочтительные цены для клиентов Roofstock
Советы по покупке отличной недвижимости для сдачи в аренду
Роберт Кийосаки, основатель Rich Dad Company, однажды сказал: «Инвестирование в недвижимость, даже в очень небольших масштабах, остается испытанным и надежным средством построения личного денежный поток и богатство».
Хотя это может быть правдой, не каждый дом является хорошей инвестицией. Вот несколько советов по покупке отличной недвижимости для сдачи в аренду:
- Применяйте долгосрочный подход к инвестированию в недвижимость.
- Изучите финансовые показатели инвестирования в сдаваемую в аренду недвижимость, такие как рентабельность инвестиций, денежный поток, ставка капитализации и возврат денежных средств. Это руководство поможет вам научиться анализировать сделки с недвижимостью.
- Тщательно проанализируйте каждый рынок недвижимости, прежде чем решить, стоит ли и где покупать недвижимость для сдачи в аренду.
Альтернативные стратегии покупки вашей первой сдаваемой в аренду недвижимости
Поскольку цены на жилье продолжают расти, на некоторых рынках недвижимости становится все труднее найти средства для внесения крупного первоначального взноса на покупку сдаваемой в аренду недвижимости. К счастью, есть несколько альтернативных стратегий покупки сдаваемой в аренду недвижимости, которые требуют меньше денег:
- Взлом дома или сдача комнаты в аренду, а затем использование дополнительного дохода для погашения существующей ипотеки, чтобы собрать деньги для первоначального взноса
- Использование многоквартирного кредита FHA для покупки небольшого дуплекса или триплекса, в котором одна квартира предназначена для проживания, а остальные сдаются в аренду
- Жить в основном доме до того, как сдать его в аренду, помня, что дом должен работать как дом, а позже сдаваться в аренду
- Партнерство с другим инвестором в недвижимость для покупки сдаваемого в аренду имущества в качестве совместного предприятия для сокращения суммы необходимых денежных средств
