Аренда части нежилого помещения договор: Договор аренды части нежилого помещения

Договор аренды части нежилого помещения: образец 2021 года

На чтение10 мин. Просмотров208 Обновлено 05.03.2021

Содержание статьи (кликните, чтобы посмотреть)

Каждый договор в чем-то особенен, и договор аренды части помещения – не исключение. Однако эти особенности состоят не в юридических последствиях, или в способе оформления договора, а исключительно в предмете договора.

Так, при аренде помещения предметом является целое помещение, с определенными характеристиками и конкретным адресом. По договору аренды части помещения предмет несколько усложняется, поскольку должен включать в себя как некие характеристики помещения в целом, так и идентификационные характеристики арендуемой части.

Все предельно просто, однако раз за разом в арбитражных судах появляются иски по спорам относительно аренды части помещения. Как правило, основанием иска является отсутствие в ГК норм, регламентирующих именно аренду части.

Для того чтобы расставить точки над «i», разберем по пунктам основания законности договора:

• то, что прямо не запрещено законом – то разрешено. Это постулат договорного права, предусматривающий свободное волеизъявление сторон договора. Например, арендатор может взять в аренду как квартиру, так и одну комнату в этой квартире. И в том, и в другом случае речь будет идти об аренде жилого помещения;
• помещение и его часть – это единый объект недвижимости. Получая в аренду часть этого помещения, арендатор не уносит эту часть с собой. То есть арендованная или не арендованная часть остается на том же месте в том же объекте недвижимости;
• нельзя взять в аренду только объект, изъятый из гражданского оборота. Часть помещения из гражданского оборота не изъята, а значит, нет никаких препятствий в заключении договора аренды на нее.

Что говорит суд

Пленум ВАС РФ в Постановлении №73 от 17 ноября 2011 года четко указал на отсутствие в ГК запретов на аренду части недвижимости. Это означает как раз то, о чем мы говорили выше – что не запрещено, то разрешено.

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

При этом ВАС отмечает необходимость детального стипулирования в договоре предмета аренды, то есть детального описания самого факта передачи в аренду именно части помещения и включения в текст договора характеристику арендуемого объекта именно как части целого помещения.

Упрощенно говоря, описания типа «передает в аренду восточную часть торгового зала» будут недостаточными. Следует указать назначение помещения в целом, адрес этого помещения, площадь и месторасположение арендуемой части в соответствии с планом помещения, то есть предельно индивидуализировать предмет договора.

Условия договора

Как известно, все условия договоров подразделяются на существенные и несущественные.

Под существенными понимаются обязательные условия, отсутствие которых в тексте договора влечет за собой недействительность договора.

Под несущественными, соответственно, понимаются условия, присутствие или отсутствие которых в тексте договора не повлечет за собой признание договора недействительным.

В соответствии со ст.ст. 607, 654 ГК РФ, к существенным условиям договора аренды относятся сведения о предмете договора, об объекте договора и о цене договора, то есть арендной плате.

Судебная практика, однако, исходит из того, что часть помещения сложно описать в договоре. Именно в силу этих причин в Постановлении №73 Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года указано, что недостаточность описания предмета договора, то есть арендуемой части помещения, не влечет за собой ничтожности сделки.

Регистрация договора

Мнение эксперта

Волков Виктор Владимирович

Юрист с 8-летним стажем. Специализация — гражданское право. Опыт более 3 лет в разработке юридической документации.

В Письме №53 от 1 июня 2000 года Высший арбитражный суд РФ указал, что к договорам аренды части помещения в полной мере применимы нормы ГК, относящиеся к договорам аренды помещений в целом.

Следовательно, в соответствии со ст.ст.609,651 ГК РФ, договоры аренды части помещений, срок действия которых превышает 1 год, подлежат обязательной государственной регистрации.

Отдельно о торгах

Исходя из смысла действующих в РФ Правил (Приказ 67 ФАС РФ от 10.02.2010 года) относительно проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на аренду части помещения распространяются те же требования, что и при аренде целых помещений.

Это означает, что аренда части помещения, находящегося в муниципальной или государственной собственности возможна только на условиях проведения торгов.

При этом, в силу Закона РФ «О защите конкуренции», проведение торгов не потребуется, если арендуемая площадь не превысит 20 м2.

Составление договора

Нередко перед любой компанией ставится задача в силу производственной необходимости арендовать только часть помещения. К примеру, такая необходимость может возникнуть у компании, которая занимается размещением торговых автоматов или других подобных объектов торговли, у банков – по причине размещения банкоматов.

Каким образом заключаются такого рода соглашения, на какой срок, подлежат ли они государственной регистрации? На эти вопросы мы постараемся ответить в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Можно ли сдать и снять недвижимость частично?

В базовых положениях гражданских нормативных актов господствует принцип допустимости: разрешено все, что прямо не запрещено законом. В связи с этим, так как ограничений на подписание подобных соглашений в законодательстве не наблюдается, то арендовать только часть недвижимого имущества вполне допустимо.

Судебные прецеденты подтверждают эту точку зрения, поскольку не оспаривают законность подписанных соглашений об аренде определенной части недвижимости.

Каким образом в контракте определить объект?

По той причине, что отдельным объектом сдачи в аренду является недвижимость целиком, иногда появляются сложности в описании передаваемой части.

Оформить данную процедуру можно разными способами: указание передаваемой площади в техническом или кадастровом паспорте путем прорисовки плана, разработка чертежей сдаваемых площадей и т.п.

Проще говоря, необходимо графически изобразить предоставляемые арендатору площади, прикрепив их к официальным правоустанавливающим бумагам, на которых имеется схема помещения. Кроме того, подобное графическое описание необходимо приложить к заключаемому соглашению в качестве неотъемлемой части.

Отличия рассматриваемого документа от иных арендных соглашений

Так как любое недвижимое имущество имеет отдельный правовой режим (ст. 607 ГК РФ), то при заключении контракта об аренде части недвижимой собственности необходимо, в то же время, учитывать, что заключается договор все-таки в отношении всего помещения с использованием только его части.

Проще говоря, по закону арендодателем передается вся недвижимость (ст. 650 ГК РФ), однако в соглашении указывается, что применяться по назначению будет только его кусочек.

Мнение эксперта

Волков Виктор Владимирович

Юрист с 8-летним стажем. Специализация — гражданское право. Опыт более 3 лет в разработке юридической документации.

И, соответственно, арендная плата будет уменьшена пропорционально используемой небольшой площади. Эта особенность договора аренды части нежилого помещения создает некоторые дополнительные правовые вопросы.

Статья 650 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

К примеру, по законодательству (ст. 616 ГК РФ) и практике делового оборота обязательства по проведению текущего ремонта недвижимости обыкновенно возложены на плечи арендатора.

Если использовать в прямом смысле условие закона о том, что помещение передается целиком, то, соответственно, арендатор части нежилого помещения должен будет ремонтировать не только часть, но и все помещение полностью.

Конечно же, на практике такое условие вряд ли будет соблюдаться. По этой причине в соглашении необходимо более конкретно и всесторонне раскрыть обязанности арендатора, в том числе, в отношении ремонта сдаваемой собственности.

Например: ООО «Электроник», занимающееся установкой и обслуживанием сети торговых автоматов по продаже пакетированных продуктов питания и напитков, заключает договор аренды части помещения супермаркета. В договоре вообще нет необходимости возлагать обязанности по ремонту, как текущему, так и капитальному, на арендатора, поскольку занимаемая им площадь ничтожно мала – всего 2 кв.м.

Поэтому и ремонтировать что-либо в супермаркете данному арендатору нет никакой необходимости.

Сроки

Соглашение об аренде определенной доли недвижимости стороны уполномочены подписывать на:

1. неограниченный период;
2. период меньше двенадцати месяцев;
3. период в двенадцать либо более месяцев.

В соответствии с п. 2 ст. 610 гражданского законодательства России, в том случае, когда период аренды в соглашении не указан, то такой договор признается подписанным на неограниченный период.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соглашение об аренде определенной доли недвижимого имущества, подписанное на период меньше двенадцати месяцев, также нет необходимости регистрировать в государственных органах. При этом, если такое соглашение пролонгировать на аналогичный период, то и в этом случае не надо производить государственную регистрацию.

В случае, когда соглашение заключается на период больше двенадцати месяцев, то его необходимо регистрировать в уполномоченных органах. Только со дня регистрации соглашение и признается вступившим в правовую силу.

Обязательные пункты

В нормах Гражданского кодекса РФ имеются прямые указания на то, какие пункты являются необходимыми для соглашения об аренде определенной доли недвижимого имущества. Это:

1. Стороны соглашения и их реквизиты (ст. 651 ГК РФ).
2. Объект аренды, то есть то помещение, которое передается в аренду (ст. 607 ГК РФ). В соглашении требуется конкретно определить те детали, которые помогут отличить сдаваемое помещение от других. Для этого в договоре нужно указать: адрес, наименование (часть нежилого помещения), функциональное предназначение и размер передаваемой площади.
3. Цена договора, то есть, сколько арендатор должен платить за аренду помещения (ст. 654 ГК РФ).

Иногда считается, что обязательным условием также является и период, на который заключается договор, однако на самом деле этот пункт является несущественным условием. Если подобные временные рамки не указаны, то соглашение будет просто считаться подписанным на неограниченный период, и будет признано обладающим законной силой.

Какие документы прикладываются к контракту?

Главными документами, прилагаемыми к контракту, являются:

• акт приема-передачи определенной доли недвижимого имущества;
• план–схема нежилого помещения;
• график платежей арендной платы;
• опись или перечень имущества, передаваемого вместе со сдаваемым внаем помещением;
• документы, свидетельствующие о полномочиях арендодателя, например, свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
• иные необходимые приложения.

Как осуществляется регистрация?

Для государственного удостоверения соглашения об аренде недвижимости любая из сторон должна обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченную территориальную структуру по государственной регистрации недвижимости с предоставлением следующих документов:

• не менее 3 экземпляров договора;
• кадастровый паспорт недвижимости с определением арендуемой площади;
• паспорта граждан, если сторонами являются физические лица либо учредительные документы юридических лиц или ИП, если они являются сторонами договора;
• нотариально заверенное разрешение супруги (супруга) на подписание соглашения об аренде, если арендодатель состоит в браке;
• квитанция о перечислении государственной пошлины.

Как продлить?

Когда соглашение расторгается, то недвижимое имущество возвращается собственнику в соответствии с п.1 ст.655 Гражданского кодекса России. Тем не менее, при необходимости стороны имеют полное право продлить соглашение. В этом случае возвращать объект аренды не нужно.

Договор об аренде определенной доли недвижимости, подписанный на период меньше двенадцати месяцев, стороны могут продлить на такой же период, подписав, к примеру, дополнительное соглашение. Регистрировать договор в таком случае не требуется.

Если же контракт подписан на срок более года и зарегистрирован в уполномоченных органах, то его продление требует подобной государственной регистрации.

Автор статьи

Юрист с 8-летним стажем. Специализация — гражданское право. Опыт более 3 лет в разработке юридической документации.

ДоговораДоговор аренды с правом выкупа оборудования: образец 2021 года

Отличная статья 0

Можно ли сдавать в аренду помещение по частям?

Зачастую арендодатели задаются вопросом, возможно ли сдавать в аренду части крупного помещения, когда по документам помещение имеет одну площадь и не разделено на более мелкие помещения.

Гражданский кодекс РФ исходит из правила «разрешено все, что прямо не запрещено», поэтому, поскольку в законе отсутствует запрет на заключение договоров аренды части помещения, заключение соответствующих договоров допустимо. На этой же позиции стоит и судебная арбитражная практика, которая признает действительность договоров аренды части помещений.

Но арендатору и арендодателю важно заключить правильно составленный договор аренды.

В соответствии с ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Следует использовать документальные способы согласования границ арендуемой части нежилого помещения. Конкретные варианты могут быть различными: составление плана арендуемых площадей в привязке к кадастровому паспорту помещения, выкопировка арендуемой площади технического паспорта, прорисовка арендуемой площади на поэтажном плане и т.д. В любом случае должно быть графическое отображение арендуемых площадей, привязанное к какому-либо официальному документу, отражающему план помещения. Причем это отображение должно быть либо включено в сам договор аренды, либо являться приложением к нему или акту приема-передачи помещения. Составление отдельного кадастрового паспорта на соответствующую часть помещения не требуется. 

В соответствии с п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.26 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В соответствии со ст.671 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013) по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор найма жилого помещения (части жилого помещения) заключается в письменной форме. На основании п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (применительно к форме договора социального найма.

Договор найма жилого помещения (части жилого помещения) заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Так как в договоре найма жилого помещения предмет договора является существенным условием, необходимо определенно установить имущество, подлежащее передаче по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче по найму, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. Гражданский кодекс РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673). Таким образом, сравнивая договор найма части жилого помещения и договор аренды части нежилого помещения, следует учитывать, что предметом договора найма не может быть неизолированная часть помещения, не пригодная для постоянного проживания. 

Итак, при заключении такого рода договоров рекомендуем уделить особое внимание вопросу согласования объекта, передаваемого по договору, например, приложить к договору графическое отображение арендуемых площадей, привязанных к какому-либо официальному документу, отражающему план помещения.

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

• «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ;
• «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013)
• ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
• Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»

По всем вопросам, связанным с составлением договоров между арендаторами и арендодателями, обращайтесь к экспертам юридической фирмы «АВЕНТА». Мы поможем правильно оформить договорные отношения, и в случае необходимости, отстоять Ваши интересы при разрешении споров.

Аренда части помещения

Необходимость взять в аренду часть помещения может возникнуть у компаний, работающих в различных сферах бизнеса. В первую же очередь эти вопросы затрагивают, безусловно, банки и компании, оказывающие услуги по совершению электронных платежей через терминалы оплаты. У них чаще всего возникает необходимость в аренде небольших по площади частей помещений в местах скопления большого количества людей (торговые и офисных центры, аэропорты, вокзалы, ночные клубы и т.п.) для целей размещения банкоматов или терминалов оплаты.

Долгое время вопрос признания части помещения в качестве возможного предмета гражданско-правовых договоров, в частности, договора аренды, оставался открытым. Противники признания части помещения возможным предметом договора аренды ссылались на то, что ее невозможно идентифицировать, и определить в отношении какой именно части заключен договор, поскольку передаваемые в аренду площади выражаются в квадратных метрах и располагаются внутри помещений большей площади. При этом если бы часть помещения была изолирована и обособлена (стенами, перегородками и т.д.), то речь бы шла уже об аренде самостоятельного помещения, а не его части.

В то же время, гражданское законодательство допускает отнесение к объектам недвижимого имущества и иные объекты, прямо не предусмотренные Гражданским кодексом. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», начиная с самой первой редакции, признавал возможность регистрации договоров аренды части помещений. Да и большинство правоведов также признавали возможность отнесения части помещения к объектам гражданских прав, при условии их надлежащей индивидуализации.

Соответственно, вопрос в большей степени стоит не в возможности частей помещений выступать предметом договора аренды в целом, а в возможности и способах индивидуализации частей помещений.

До мая 2008 г. распространенной практикой было закрашивание цветом на поэтажном плане помещений и/или части помещений, передаваемых в аренду, а также указание в договоре аренды общей площади передаваемой в аренду части помещения. Суды исходили из того, что поэтажный план с обозначением на нем сдаваемого в аренду помещения, приложенный к договору, позволял установить волю сторон относительно того, какая часть помещения передается в аренду.

В связи с принятием Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. (далее – «Закон о кадастре») порядок индивидуализации частей помещений изменился. Теперь судебная практика исходит из того, что описание частей помещений в договоре аренды должно производится с учетом данных кадастрового учета. Ссылка в договоре лишь на очерченные определенным цветом в целях идентификации части помещений на поэтажном плане здания без описания этих частей и фиксации этих частей помещений уполномоченным органом не может считаться определением предмета договора аренды.

Иными словами, в случае если в аренду передаются части помещений без внесения сведений о таких частях в государственный кадастр недвижимости и надлежащего описания в договоре непосредственно части помещения (ее местоположения, размера, площади, номера части помещения, передаваемого в аренду, и точного описания ее местоположения в помещении), суды зачастую признают предмет договора несогласованным, а сам договор незаключенным.

Как известно, к договору аренды недвижимого имущества должен прикладываться кадастровый паспорт соответствующего объекта. Несмотря на то, что законодательством допускается сдача в аренду части помещения, среди утвержденных форм кадастровых паспортов соответствующая форма применительно к части помещения на сегодняшний день отсутствует. Соответственно, встает закономерный вопрос, какой документ будет подтверждать кадастровый учет части помещения и содержать ее основные характеристики.

Как указывалось выше, части помещения подлежат кадастровому учету в государственном кадастре объектов недвижимости. По итогам учета орган, осуществляющий кадастровый учет, обязан выдать кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется ограничения (обременения) вещных прав (п.2. ст.23 Закона о кадастре). Форма такой выписки на сегодняшний день также не утверждена. Можно предположить, что органы государственного кадастра в таком случае будут выдавать кадастровые паспорта на все помещения с указанием учтенной части помещения. При этом согласно Закону о кадастре отражение сведений о части помещения, подлежащей кадастровому учету, предусмотрено и на техническом плане.

Не ясным остается вопрос, может ли идентификация части помещения в договоре аренды, производится иным образом, в случае если договор является краткосрочным и, соответственно, не подлежащим государственной регистрации. Полагаем, целесообразно толковать положение о необходимости получения кадастрового паспорта расширительно и применять ко всем договорам аренды части помещения, так как именно в процессе кадастрового и технического учета объект получает характеристики, позволяющие выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Подытожив, можно прийти к выводу, что аренда частей помещений возможна. При этом с учетом сложившееся судебной практики, следует учитывать, что для целей заключения договора аренды в отношении части помещения, последняя должна пройти государственный кадастровый учет, ей должен быть присвоен номер, и соответствующая информация должна найти отражения в указанном договоре аренды. Кроме того, к самому договору должен быть приложен документ, полученный по итогам государственного кадастрового учета части помещения (кадастровая выписка (паспорт) и (или) технический план).

Актуальные вопросы правоприменения при государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения

Актуальные вопросы правоприменения при государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения

Разъясняет главный специалист-эксперт отдела по контролю (надзору) в сфере саморегулируемых организаций и правового обеспечения Управления Росреестра по Курской области Д.Р. Абдалов:

— До недавнего времени судебными органами была сформирована правовая позиция, согласно которой на государственную регистрацию договора аренды части нежилого помещения не требуется представление кадастрового паспорта на такое помещение, в котором отражены сведения о его части, передаваемой в аренду, в случае, если в представленном договоре аренды (или в соглашении к нему) содержится текстуальное и графическое описание передаваемой в аренду части помещения, что позволит однозначно идентифицировать предмет аренды.

Указанная позиция судов изначально была сформирована на основании правового вывода Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенного в пункте 9 постановления от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Вместе с тем, Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что в случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений (далее — объекты), к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта объектов с указанием размера арендуемой площади.

При этом нормы гражданского законодательства сводятся к тому, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Следует отметить, что предусмотренная судами возможность представления на государственную регистрацию договора аренды подписанных сторонами документов, содержащих графическое и текстуальное описание арендуемой части объекта, была связана, в первую очередь, с тем, что действовавший до 01.01.2013 Порядок осуществления государственного учета объектов в переходный период применения  Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) к отношениям, возникающим в связи с осуществлением такого государственного учета, не предусматривал возможность учета части объектов, а действовавшие формы кадастровых паспортов не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях объекта, на которые распространяются ограничения (обременения) права.

При этом непосредственно Закон о кадастре не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей объекта без снятия с кадастрового учета самих объектов.

Согласно положениям Закона о кадастре с 01.01.2013 в арендуемых частях помещения в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения ГКН.

Минэкономразвития России были утверждены новые формы кадастровых паспортов объектов недвижимости, согласно которым с 01.07.2013 применяются новые формы кадастровых паспортов, предусматривающие специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о частях здания (помещения).

Таким образом, в случае, если на момент обращения заявителя в регистрирующий орган за государственной регистрацией договора, предусматривающего передачу в аренду, например, части помещения, поставленного на учет как объект недвижимости, на территории РФ действовали формы кадастровых паспортов, в которых могли быть отражены сведения о частях помещения в том объеме, в каком они подлежат внесению в ГКН, в государственной регистрации данного договора следует отказать в связи с непредставлением указанного кадастрового паспорта.

Исходя из приведенных выше положений Закона о кадастре обременение арендой части помещения влечет необходимость внесения в ГКН дополнительных сведений о части объекта, в отношении которой устанавливается обременение, в определенном объеме.

Приведенные выше обстоятельства подтверждают законность требования регистрирующего органа о представлении на государственную регистрацию договора аренды части объекта кадастрового паспорта, в котором отражены сведения о частях объектах недвижимости, передаваемых в аренду.

Таким образом, доводы регистрирующего органа являются не противоречащими Постановлению Пленума ВАС РФ 17.11.2011 № 73, поскольку правовая позиция, изложенная судом не применима к рассматриваемым правоотношениям, возникшим после утверждения новых форм кадастровых паспортов, в которых должны быть отражены сведения о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права, т.е. об арендуемых частях помещения в том объеме, в каком они подлежат внесению в ГКН.

Указанная правовая позиция Управления Росреестра по Курской области нашла свое отражение в Определениях Верховного Суда РФ от 31.08.2015 N 307-ЭС15-9901, от 25.06.2015 N 307-КГ15-6653, а также подтверждена многочисленной судебной практикой в пользу регистрирующего органа (в т.ч. сформированной самим Управлением: судебные акты по делам А35-1498/2015; А35-4905/2015).

Часто задаваемые вопросы о соглашении о коммерческой аренде — США

Основы коммерческой аренды

Что такое коммерческая аренда?

Коммерческая аренда — это юридически обязывающий договор, заключаемый между арендодателем и бизнес-арендатором. Договор аренды дает арендатору право использовать определенное имущество для ведения бизнеса или коммерческой деятельности в течение определенного периода времени в обмен на деньги, выплачиваемые домовладельцу. Кроме того, в договоре аренды излагаются права и обязанности как арендодателя, так и арендатора в течение срока аренды.LawDepot предоставляет письменный договор коммерческой аренды.

Чем аренда коммерческой недвижимости отличается от аренды жилой недвижимости?

Коммерческая аренда используется арендатором для аренды помещения для бизнеса, в то время как аренда жилого помещения используется арендатором для аренды дома или помещения для личного проживания. Коммерческая аренда обычно рассматривается как договоры между знающими деловыми людьми. Следовательно, арендаторам коммерческой недвижимости предоставляется меньшая государственная защита, чем арендаторам жилой недвижимости.Поскольку стороны являются знающими бизнесменами, основная идея заключается в том, что они должны иметь возможность согласовывать условия аренды по своему вкусу. В соответствии с этой идеей стороны коммерческой аренды обычно обладают большей переговорной силой и большей способностью вести переговоры, чем стороны договора аренды жилого помещения.

Почему устного договора аренды недостаточно?

Проблема устных договоров аренды состоит в том, что их бывает сложно обеспечить. Если возникнет спор, суд должен будет заслушать доказательства и решить, чью версию истории принять.Если есть письменное соглашение, суды, как правило, будут обязаны соблюдать условия письменного соглашения, даже если они не нравятся судам. Некоторые юрисдикции требуют, чтобы любой контракт, касающийся земли или прав на землю, был заключен в письменной форме, чтобы иметь исковую силу.

Какие положения обычно используются при коммерческой аренде?

В коммерческую аренду обычно входит:

• вид арендуемого имущества;
• адрес объекта аренды;
• срок аренды и то, является ли аренда на фиксированный срок или периодически возобновляется;
• размер подлежащей оплате арендной платы, как часто и когда следует вносить арендную плату;
• вид деятельности, которая может вестись в помещении;
• право собственности на улучшения арендованного имущества; и
• положения любого залога / страхового депозита.

Кроме того, договор коммерческой аренды может включать в себя следующее:

• резервы на продление аренды;
• улучшения домовладельцев и стимулы для подписания;
• улучшений арендатора;
• , может ли арендатор передать или сдать недвижимость в субаренду:
• уведомление о прекращении аренды; и
• страховые резервы.

Какое законодательство регулирует мой договор аренды?

Применимым законодательством является юрисдикция, в которой находится недвижимость, независимо от юрисдикции, в которой проживают арендодатель и арендатор.

Что такое «Базовая арендная плата»?

Базовая арендная плата — это минимальная или базовая сумма арендной платы, указанная в договоре аренды, за исключением процентной арендной платы или любых других дополнительных или операционных расходов.

Что такое «процентная аренда»?

Процентная аренда относится к особому типу договора аренды, который применяется в основном к розничным торговцам, особенно в торговых центрах или торговых центрах с несколькими арендаторами. При процентной аренде арендатор платит фиксированную или базовую арендную плату плюс процент от валового дохода.Чтобы создать договор аренды такого типа, попросите арендатора заплатить «Базовая арендная плата плюс% валовой прибыли».

Что такое аренда на условиях брутто?

Аренда с брутто-арендой — это вид коммерческой аренды, при которой арендатор платит фиксированную арендную плату (иногда арендатор должен будет платить фиксированную базовую арендную плату плюс определенные указанные расходы в отношении Помещений), а арендодатель оплачивает все другие связанные с этим расходы. с эксплуатацией и обслуживанием недвижимости. Операционные расходы могут включать страхование, коммунальные услуги, расходы на техническое обслуживание, а иногда и налоги.

Стороны

Кто стороны договора аренды?

Сторонами договора аренды являются арендодатель (также называемый арендодателем) и арендатор (также называемый арендатором). Арендодатель владеет имуществом и позволяет арендатору использовать его в обмен на денежные выплаты, называемые арендной платой.

Арендуемое помещение

Каково юридическое описание помещения?

Юридическое описание помещения относится к тому, как собственность идентифицируется в юридических сделках с недвижимостью.Описание можно найти в акте, ипотеке или другом документе о покупке или получить в регистраторе округа, в офисе земельных прав, у налогового инспектора или у другого аналогичного должностного лица.

Что такое светильники?

В терминологии недвижимого имущества слово «приспособление» относится к части собственности, которая достаточно прикреплена к Помещению, так что ее перемещение или удаление может повредить собственность. Если прикрепленная часть имущества может быть удалена без значительного повреждения имущества, то обычно это не считается приспособлением.Примеры приспособлений могут включать встроенные шкафы, раковины, туалеты или ковровые покрытия от стены до стены.

Что такое движимое имущество?

Шатры являются личной собственностью. Они отличаются от недвижимости или недвижимости тем, что их можно перемещать из одного места в другое. Примеры движимого имущества могут включать жалюзи или занавески, микроволновые печи, холодильники, столы и персональные компьютеры.

Что такое улучшения арендованного имущества?

Улучшение арендованного имущества — это расходы, понесенные в связи с постоянным улучшением арендованного имущества.Они считаются основными средствами и обесцениваются в течение срока аренды.

Как арендатору разрешено пользоваться помещением?

Арендатор может использовать сдаваемое в аренду имущество только для целей, одобренных Арендодателем. Оговорка «разрешенное использование помещений» ограничивает арендатора заниматься только определенными видами бизнеса. Прежде чем позволить арендатору использовать недвижимость для дополнительных целей, которые не указаны в Договоре аренды, арендатору необходимо получить письменное согласие Арендодателя.

Срок аренды

Что означает «Автоматическое продление»?

Автоматическое продление означает, что аренда продолжается бессрочно в течение согласованного периода (еженедельно, ежемесячно или ежегодно) до тех пор, пока арендатор или домовладелец не уведомят другую сторону о том, что они будут расторгать договор аренды.

Какой срок аренды мне следует использовать?

LawDepot позволяет вам выбирать из нескольких различных типов условий аренды:

Аренда с фиксированной датой окончания дает уверенность в сроках как для арендодателя, так и для арендатора.В нем указывается точный день окончания аренды. Преимущество здесь в том, что ни одна из сторон не должна уведомлять о расторжении договора аренды, он просто заканчивается в указанную дату. В договоре аренды с фиксированной датой окончания арендодатель не может увеличить арендную плату или изменить какие-либо другие условия аренды, если он специально не оставляет за собой право в договоре аренды, и арендатор не соглашается с изменениями. Если арендатор остается после указанной даты, арендодатель может либо: (a) принять арендные платежи и продлить аренду на помесячной основе по тем же правилам, что и для истекшего срока аренды с фиксированной датой окончания; (б) подписать новый договор аренды; или (c) начать процедуру выселения в отношении арендатора.

• Фиксированное количество недель / месяцев / лет

Аренда на фиксированное количество недель / месяцев / лет дает дату начала аренды и количество недель / месяцев / лет, в течение которых она будет действовать (например: аренда может начаться 1 сентября 2005 г. и затем продолжайте в течение 18 месяцев). Преимущество здесь в том, что ни одна из сторон не должна уведомлять о расторжении договора аренды, он просто заканчивается через указанное количество недель / месяцев / лет. При аренде с фиксированным сроком арендодатель не может увеличивать арендную плату или изменять какие-либо другие условия аренды, если он специально не оставляет за собой право на аренду, и арендатор не соглашается с изменениями.В конце указанного периода арендодатель может: (а) принять арендные платежи и продлить аренду на еженедельной / ежемесячной / ежегодной основе по тем же правилам, что и для истекшего срока аренды с фиксированной датой окончания; (б) подписать новый договор аренды; или (c) начать процедуру выселения в отношении арендатора.

Периодическая аренда (еженедельная / ежемесячная / годовая аренда с автоматическим продлением) будет продолжаться до тех пор, пока одна из сторон не расторгнет договор аренды. Чтобы расторгнуть договор аренды, домовладелец или арендатор должны уведомить о своем намерении расторгнуть договор в соответствии с законом.Арендодатель обычно может повысить арендную плату или изменить условия аренды в соглашениях такого типа, предоставив надлежащее уведомление, как того требует закон. По истечении срока уведомления арендатор должен выехать, или домовладелец может начать процедуру выселения в отношении арендатора.

Аренда

Что такое «Базовая арендная плата»?

Базовая арендная плата — это минимальная или базовая сумма арендной платы, указанная в договоре аренды, за исключением процентной арендной платы или любых других дополнительных или операционных расходов.

Что такое «процентная аренда»?

Процентная аренда относится к особому типу договора аренды, который применяется в основном к розничным торговцам, особенно в торговых центрах или торговых центрах с несколькими арендаторами.При процентной аренде арендатор платит фиксированную или базовую арендную плату плюс процент от валового дохода. Чтобы создать договор аренды такого типа, попросите арендатора заплатить «Базовая арендная плата плюс% валовой прибыли».

Что такое «тройная аренда»?

Тройная аренда — это наиболее распространенная форма коммерческой аренды. Их можно использовать для торговых, складских и промышленных объектов. Арендатор несет ответственность за все расходы по эксплуатации здания (включая ремонт и техническое обслуживание) по договору тройной аренды.

Залог / залог возмещения убытков

Что такое залог / залог возмещения убытков?

Залог — это сумма денег, которую арендатор платит арендодателю, чтобы гарантировать, что арендатор выполнит все обязательства по договору аренды. Арендодатель удерживает гарантийный депозит на срок аренды, чтобы гарантировать, что арендатор не нарушит условия договора аренды и не нанесет иной ущерб собственности. Если арендатор повредил недвижимость (исключая обычный «износ») или если арендатор не уплатил арендную плату, арендодатель имеет право возместить задолженность из залога.Обычно арендатор должен предоставить арендодателю залог в начале срока аренды. По окончании срока аренды арендатор получит обратно залог за вычетом любых вычетов на ремонт / восстановление.

Какой должна быть сумма страхового залога / ущерба?

Залог на случай возмещения убытков обычно эквивалентен максимальной месячной арендной плате, но может быть любой суммой, которую арендодатель решит в коммерческих условиях. Залог может варьироваться от одного до трех месяцев аренды в зависимости от арендатора и отрасли.

Что такое отчет о проверке?

Арендатор заполняет отчет о проверке в разумные сроки после того, как арендатор вступает во владение недвижимостью. Эта форма содержит описание состояния собственности на момент владения арендатором и используется в конце срока аренды в качестве инструмента сравнения, чтобы определить, причинил ли арендатор какой-либо ущерб собственности. Арендатор должен убедиться, что весь ущерб надлежащим образом раскрыт в этом отчете, чтобы арендодатель не мог предположить, что арендатор причинил ущерб.

Поощрение арендодателя / подписание договора

Что такое поощрение подписания?

Стимул для подписания — это стимул или уступка, предоставляемая арендатору для заключения договора аренды, например, бесплатная аренда за месяц.

База данных по пунктам

Будут ли затронуты мои права, если я не укажу некоторые пункты в базе данных по пунктам?

Обратите внимание, что отсутствие указания некоторых пунктов в базе данных пунктов может повлиять на права сторон или их способность обеспечить соблюдение этих прав.

Что входит в стандартные условия страхования арендодателя?

Стандартные положения о страховании арендодателя устанавливают, что арендодатель должен иметь:

• расширенное страхование от пожара и расширенное страхование Здания;
• страхование котлов и оборудования; и
• комплексное страхование гражданской ответственности от претензий в связи с телесными повреждениями, включая смерть и материальный ущерб.

Что входит в стандартные условия страхования арендатора?

Стандартные положения о страховании арендатора устанавливают, что арендатор должен иметь:

• комплексное страхование гражданской ответственности от претензий по телесным повреждениям, включая смерть и имущественный ущерб или убытки, возникшие в результате проживания в помещении;
• Страхование рисков, связанных с товаром, инвентарем, мебелью, оборудованием, улучшениями и имуществом арендаторов в помещениях
• страхование стекла и листового стекла в помещениях;
• страхование котлов и оборудования, которое арендатор установил или контролирует; и
• автострахование автотранспортных средств, принадлежащих арендатору или используемых в хозяйственной деятельности арендатора.

Разное

Что такое личная гарантия акционера?

Личная гарантия акционера — это обещание акционера (или акционеров) лично выплатить арендную плату или ущерб, который корпоративный арендатор может задолжать по договору аренды.

Что такое субаренда?

Субаренда — это когда права на использование собственности (или части собственности) по договору аренды передаются текущим арендатором третьей стороне на часть оставшегося срока аренды.

Что означает уступка аренды?

Передача аренды означает полную передачу всех прав на проживание в помещении на оставшийся срок от текущего арендатора третьему лицу.

Какие дополнительные пункты включает длинная версия?

Расширенная версия включает в себя несколько пунктов, таких как получение страховки (если вы выберете расширенную версию, вам будет предложено ответить на несколько вопросов, касающихся страхования).

Когда арендаторам нужно будет профессионально чистить ковры паром?

Арендаторы должны будут профессионально очистить ковры паром перед окончательной проверкой выезда.

Детали подписи

Я не знаю, когда будет подписан договор аренды. Могу я указать дату позже?

Да, при выборе «Не уверен» в качестве даты подписания соглашения в договор аренды будет вставлена ​​пустая строка, чтобы вы могли добавить правильную дату после печати документа.

Кто должен подписывать договор аренды?

И арендодатель, и арендатор должны подписать договор аренды. Наличие свидетелей подписей сторон дает больше доказательств того, что стороны заключили договор аренды.

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения важен для арендатора, так как он определяет основные условия отношений между арендодателем и арендатором. В договоре аренды офиса необходимо учитывать все аспекты. Обычно арендодатель (особенно если это офисный центр) предлагает вариант заключения договора, который не всегда защищает интересы арендатора и не является равным для обеих сторон.

Важно учитывать следующие ключевые положения, чтобы снизить риски, связанные с сдачей офиса в аренду:

1) Арендодатель должен быть собственником помещения и предъявить все подтверждающие его документы.Следующие два пункта наиболее важны:

— Вам необходимо проверить, имеет ли арендодатель право сдавать помещения в субаренду, если он не владеет, а арендует их, и фактически заключает с вами договор субаренды. Арендодатель может сделать это без согласия собственника, только если это четко указано в договоре аренды. Во всех остальных случаях собственник должен дать письменное согласие на заключение договора субаренды нежилого помещения.

— Если арендодатель сдает в аренду только часть помещения, желательно добавить в договор аренды поэтажный план и указать, какие именно помещения сдаются в аренду.

2) Порядок возмещения произведенных арендатором улучшений, ремонта зданий и вывоза поврежденных помещений после прекращения действия договора аренды детально регулируется между арендодателем и арендатором.

3) Арендатор должен иметь доступ к сдаваемому в аренду помещению, своему имуществу, иметь право забрать такое имущество в любое время и при любых обстоятельствах. Это снижает риск манипуляций арендодателя в этой сфере.

4) Возможность субаренды обещания или его части должна быть прописана, если это необходимо.Арендатор имеет право сдавать недвижимость в субаренду только с письменного согласия арендодателя в соответствии с общими положениями гражданского права. Рекомендуется согласовывать с собственником в договоре аренды, чтобы не получать его в каждом случае субаренды.

5) И арендатор, и арендодатель должны быть предупреждены о расторжении договора заранее. Это важно, если компания с большим количеством сотрудников сдает офисное помещение в аренду и в любой момент не может найти другое помещение.

6) Необходимо детально регламентировать, все ли коммунальные и эксплуатационные расходы оплачиваются арендатором, и как определяется их размер.

7) Срок аренды обычно начинается после заключения Акта сдачи-приемки. Если сдается офис с повреждениями, это необходимо указать, добавить фото, описание и т. Д.

8) Договор аренды нежилого помещения, который предусматривает срок аренды в тридцать шесть месяцев и более, требует нотариального удостоверения. В этом случае информация о правах аренды вносится в реестр, и стороны оплачивают дополнительные расходы за нотариальное заверение договора.

Договор аренды должен детально регламентировать порядок расчета, определения размера арендной платы; закрепить права и обязанности сторон, порядок использования помещения, ответственность и порядок нарушения договора и другие положения.Для защиты интересов наших клиентов адвокат «Бачинский и Партнеры» консультирует по вопросам аренды недвижимости, содержания договора аренды. Наши юристы поддерживают наших клиентов при заключении договоров аренды и проведении переговоров.

договоров коммерческой аренды | UpCounsel 2021

Договоры коммерческой аренды используются, если бизнес-недвижимость хочет сдавать в аренду компании или физическому лицу или у нее. Читать 3 мин.

Договоры коммерческой аренды используются, если бизнес-недвижимость хочет сдавать в аренду компании или физическому лицу или у нее. Это дает арендатору или арендатору разрешение использовать собственность, если она используется в коммерческих целях в течение срока аренды. Это в обмен на то, что они платят домовладельцу. Практически каждому бизнесу нужна витрина или офисное помещение.Наличие коммерческой аренды позволяет арендодателю быть защищенным в случае, если владелец бизнеса несет ответственность за свои действия.

Аренда включает информацию об арендаторе и арендодателе, которая включает арендную плату, продолжительность срока аренды, поручителя и любую важную информацию, которая является частью условий аренды. Более длинная версия контракта дает более подробную информацию и является более всеобъемлющей. Краткая версия не содержит лишних условий или положений и представляет собой общий договор аренды.

Каждый раз, когда коммерческая недвижимость арендуется у арендатора или домовладельца, следует использовать договор коммерческой аренды. Этот договор аренды следует использовать для владельцев производственного помещения или склада, которые хотят сдать в аренду другое здание, при аренде коммерческого помещения у арендодателя, а также при владении офисным зданием и желании сдать рабочее пространство в аренду другим людям или предприятиям.

Альтернативные имена

У договоров коммерческой аренды есть другие названия, под которыми они известны. К ним относятся:

• Производственная аренда.
• Аренда офисных помещений.
• Аренда коммерческой недвижимости.
• Аренда коммерческой недвижимости.
• Аренда бизнеса.

Существуют ли различные типы коммерческой недвижимости?

Офисное помещение — это тип коммерческой недвижимости, состоящей из разных офисов, используемых в одном здании разными профессиями и профессиями. Также могут быть включены объекты с одним арендатором. Офисное помещение может составлять юридические конторы, бухгалтерские фирмы или другие виды торговли.

Ресторанные и торговые площади часто можно найти в торговых центрах, торговых центрах и торговых центрах. Он также может охватывать специализированные закусочные, сетевые магазины, рестораны быстрого питания, магазины одежды или физические магазины предприятий, найденных в Интернете. Промышленные помещения обычно сдаются в аренду компаниям, которым нужны складские помещения, склады, компаниям, которым нужны производственные площади, производственным зданиям или фабрикам.

Коммерческое помещение также может состоять из других нежилых объектов.Примерами этого являются медицинские клиники, отели и склады самообслуживания. Договор аренды парковки или гаража — это место, которое используется для парковки транспортных средств. Договор аренды помещения для проведения мероприятия используется для сдачи в аренду помещения для проведения мероприятия.

За что отвечает арендодатель в коммерческой недвижимости?

Арендодатель отвечает за то, чтобы разрешить коммерческое использование собственности и чтобы эта собственность соответствовала требованиям для коммерческого использования для проводимой деятельности.Например, человек не может управлять рестораном в офисном здании, если он не соблюдает определенные подзаконные акты и кодексы.

Владелец собственности должен решить, что арендатор будет делать с недвижимостью, и разрешить ему это сделать. Им следует выяснить, каким бизнесом они будут заниматься, например, с финансами, недвижимостью и т. Д. Арендодатель решает, имеет ли арендатор исключительное право пользования, что означает, что он единственный, кому разрешено вести этот бизнес в здании. Примером может служить разрешение кофейне вести свой бизнес в торговом центре.

Условия коммерческой аренды могут быть еженедельными, ежемесячными, ежегодными или на более длительный срок с периодической арендой или фиксированным продлением. Арендатор может решить платить фиксированную ставку в дополнение к своей арендной плате или процент от эксплуатационных расходов и коммунальных услуг. Арендодатель решает, как распределять затраты, и платит ли арендатор коммунальным компаниям или арендодателю. Некоторые домовладельцы попросят арендатора заплатить часть налога на недвижимость.

Если парковка возможна, она может быть бесплатной, частью арендной платы или добавленной в качестве дополнительной платы.У арендатора могут быть определенные улучшения, которые он хочет внести в собственность, чтобы помочь ему вести бизнес на повседневной основе. Арендодатель отвечает за утверждение изменений, а также за их оплату и завершение. Любые сделанные улучшения передаются арендатору по окончании срока аренды.

Если вам нужна помощь с договорами коммерческой аренды, вы можете опубликовать свои юридические потребности на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Аренда нежилого помещения для недвижимости Па — Заполните онлайн, Для печати, Заполняемый, Бланк

Видео-инструкция и помощь при оформлении и оформлении договора аренды нежилого помещения на недвижимость годовой

Инструкции и справка по форме аренды нежилых помещений ассоциации риэлторов Пенсильвании

Все французы здесь с REI Club обычно молчаливо как инвесторы в недвижимость. Сегодняшнее короткое видео, в котором мы говорим о том, как заполнить договор аренды, как и во всех моих видео, включает все, о чем я говорил в описании ниже, поэтому все, что вам нужно сделать, это нажмите кнопку «Показать больше», и вы можете следовать прямо сейчас. Меня постоянно спрашивают, вы знаете, Фрэнк, могу ли я на самом деле видеть примеры из реальной жизни того, о чем вы говорите, так что сейчас передо мной договор аренды теперь они действительно различаются в зависимости от штата, но, например, у меня есть тот, который предназначен для Техаса, теперь я знаю, что это может показаться довольно сложным, и на самом деле это 14 страниц, и есть много чего охватить, поэтому то, что я собираюсь делать, в значительной степени подчеркивает некоторые основные моменты, которые вам следует обсудить со своими арендаторами, хорошо, поэтому первое, о чем мы говорили, это страница 1 — это собственность стороны, поэтому все арендаторы, ваше имя, участвуют, а адрес собственности, у которого они будут арендовать, хорошо, следующее — шкаф или 3 я Это срок, когда контракт активен, а когда он истекает, вы просто хотите подчеркнуть, когда он истекает, чтобы ваш арендатор был очень осведомлен, когда им нужно уведомить вас, если им нужно продлить контракт или когда они готовы выехать, хорошо конечно, они не уведомляют вас, тогда контракт автоматически продлевается ежемесячно. что они должны платить первого числа каждого месяца, чтобы вам было проще. платежа Я обычно указываю здесь свой адрес почтового ящика, а не ваш личный адрес хорошо, если у вас сейчас нет почтового ящика, они довольно дешевы Я плачу около семидесяти двух долларов за шесть месяцев около четырехсот сорока четырех долларов за весь год хорошо, теперь это еще одна вещь, которую я подчеркиваю e способ оплаты, дайте знать, я возьму денежные переводы по кассовым чекам или автоматическое перетаскивание Я никогда не буду принимать личные чеки из-за отскока или возврата чеков Я ненавижу это, ладно скажем, скажем, на странице выберите просроченные платежи Я сообщу им, как вы знаете в очередной раз выплачивается 1 числа каждого месяца до 17:00.м. если нет, вы собираетесь взимать первоначальную плату в размере 25 долларов за просрочку платежа, а затем по 10 долларов каждый день после этого, пока ваша аренда не будет оплачена, пока она не наступит, хорошо, это довольно хорошо, вы можете использовать те цифры, которые точно работают для вас хорошо страница давайте посмотрим на страницу четыре мы говорим о домашних животных сейчас краткое содержание мы говорим вам, что у вас не может быть прошлого, довольно много говорит, что вы не можете сейчас, если вам десять, и если вас это устраивает, вы собираетесь добавить Приложение с описанием того, что разрешено, а что не разрешено, мне нужно внести невозвратный депозит от 300 до 500 долларов, который в значительной степени покрыл мои расходы на чистку ковров и тому подобное, хорошо, люди с домашними животными очень привыкли к следующему ты…

6 Различия между коммерческой и жилой арендой

Если вы начинаете бизнес и сдаете в аренду коммерческую недвижимость, важно понимать разницу между арендой жилого помещения и коммерческой арендой. Коммерческая аренда обычно применяется к коммерчески зонированной собственности и содержит более подробную информацию о том, как собственность может быть использована.

Аренда жилья предназначена для предоставления прав собственности для повседневной жизни. С другой стороны, коммерческий лизинг предназначен для коммерческого использования и обычно описывает конкретные виды бизнеса, которые могут осуществляться.Коммерческая аренда содержит меньше средств защиты для арендатора и требует тщательного обсуждения.

Правовая защита

Аренда жилья предлагает множество юридических мер защиты, которые не распространяются на коммерческие контракты. Гарантируют безопасные условия проживания жильцам жилья. Арендодатели обычно обязаны содержать недвижимость. И наоборот, коммерческий арендатор может быть обязан содержать недвижимость, если это явно не предусмотрено в договоре аренды. Однако коммерческую аренду можно настроить в соответствии с потребностями бизнеса и арендодателя.Они часто диктуют ответственность за содержание общих территорий.

Поскольку договор коммерческой аренды обычно оформляется домовладельцем или его юридической командой, чаще всего в пользу арендодателя. Помните о статьях или соглашениях, касающихся:

• Ограничительные положения, определяющие часы работы и способы использования собственности
• Ответственность за ремонт и техническое обслуживание, включая ремонт в связи со стихийными бедствиями и возрастом здания
• Ответственность за расходы по страхованию, техническому обслуживанию и новому строительству
• Повышение арендной платы
• Условия досрочного расторжения и коммерческой субаренды

При рассмотрении вопроса о коммерческой аренде целесообразно, чтобы она была рассмотрена брокером по коммерческой недвижимости или юристом, знакомым с законодательством о коммерческой недвижимости.

Условия аренды и обязательства

Коммерческая аренда более сложна, чем аренда жилья, и более обязательна. Поскольку арендодатель часто вкладывает капитал в подготовку собственности, необходимы более строгие обязательства по аренде. Сроки аренды обычно длиннее и предлагают меньше правовой защиты для арендатора.

Ответственность за техническое обслуживание и ремонт

Одним из наиболее важных различий между коммерческой и жилой арендой является распределение ответственности за обслуживание и ремонт.Эти обязанности сильно различаются в зависимости от переговоров между арендодателем и арендатором.

Арендаторы, заключившие договор аренды с полным спектром услуг или аренды брутто, вносят ежемесячный арендный платеж, который включает все расходы на арендуемую недвижимость. С другой стороны, чистая аренда требует, чтобы арендатор возместил арендодателю расходы на техническое обслуживание и ремонт или оплатил эти расходы напрямую, как оговорено в договоре аренды. Между этими двумя крайностями есть и другие способы определения того, кто оплачивает эти расходы. Для получения дополнительной информации о типах аренды и обязанностях проконсультируйтесь с юристом или брокером по недвижимости.

Проверьте свой договор аренды на наличие пунктов, которые определяют, кто оплачивает эти расходы:

• Ремонт и обслуживание мест общего пользования
• Техническое обслуживание тепла, воды, лифта, кондиционирования воздуха и другие услуги
• Строительный ремонт, включая сантехнику, электропроводку, оборудование и механизмы в помещениях
• Борьба с вредителями, ремонт и восстановление после повреждений и заражения, вызванных вредителями
• Текущее обслуживание и ремонт помещений
• Ремонтные работы после стихийных бедствий, пожаров и других катастроф
• Ответственность по оплате страховых, налоговых и иных расходов

Гарантия пригодности для жилья

При аренде жилого объекта подразумевается гарантия его пригодности для проживания.Эта гарантия гарантирует, что арендаторам будет достаточно чистое, безопасное и удобное место для проживания, отвечающее всем нормам. Однако подразумеваемая гарантия пригодности для проживания не распространяется на коммерческую аренду, если только договор аренды специально не предусматривает таких условий. Это еще одна сфера, в которой консультации специалиста по коммерческой недвижимости могут быть полезны.

Законы о контроле за арендной платой

В некоторых районах жилая недвижимость может контролироваться арендной платой. Эти ограничения не распространяются на коммерческую аренду.По истечении срока аренды домовладелец может повысить арендную плату, если пожелает. Единственные ограничения — те, которые указаны в договоре аренды. Поэтому желательно рассмотреть условия продления аренды и заложить их в договор. Если ваш домовладелец решит резко увеличить арендную плату в конце срока аренды, это может означать конец вашего бизнеса или переворот в вашем бизнесе и переезд в новое место.

Значения свойств

Поскольку коммерческая аренда обычно имеет более длительный срок и может возлагать на арендатора расходы на недвижимость, включая налоги и страхование, коммерческая аренда может повлиять на стоимость собственности.Долгосрочная аренда по справедливой рыночной стоимости может стать бонусом для покупателя и увеличить стоимость недвижимости. Аналогичным образом, долгосрочная аренда по слишком низкой ставке может отрицательно повлиять на стоимость недвижимости.

Для владельцев бизнеса условия коммерческой аренды также влияют на стоимость бизнеса. Если вы хотите продать свой бизнес, условия аренды могут быть активом или обязательством в зависимости от того, насколько хорошо вы вели переговоры вначале. Если ваш договор аренды легко перейдет к покупателю, вам будет проще продать бизнес.Возможно, вы не собираетесь продавать свой бизнес, когда начинаете, но вам следует рассмотреть все аспекты бизнеса, прежде чем подписывать договор аренды.

Защитите свой бизнес при заключении договора коммерческой аренды

Все эти и многие другие соображения следует учитывать до подписания договора аренды. Вам необходимо обеспечить защиту вашего бизнеса и всех возможностей. Если это ваша первая коммерческая аренда, подумайте о том, чтобы проконсультироваться с юристом по контрактам или брокером по коммерческой недвижимости для получения помощи в понимании и проведении переговоров по аренде.

Многие условия коммерческой аренды подлежат обсуждению. Как правило, подписание договора аренды в том виде, в котором она предлагается впервые, не в ваших интересах. Опытный переговорщик по недвижимости поможет вам легко получить выгодные условия и, возможно, лучшую цену. Наличие третьей стороны, ведущей переговоры, может позволить вам установить хорошие отношения с арендодателем, что может благоприятствовать вашему бизнесу в будущем.

Условия аренды будут влиять на ваш бизнес на долгие годы, поэтому ведите переговоры, чтобы получить наилучшие условия.Не бойтесь просить о помощи, когда она вам нужна. Хороший договор аренды может стать основой успешного бизнеса. Но коммерческая аренда сложна. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше об аренде коммерческой недвижимости и обсудить лучшие условия.

Закон Эзера Вильямсона — Аренда жилой и коммерческой недвижимости

Жилая и коммерческая аренда

Закон Калифорнии по-разному трактует жилую и коммерческую аренду.Как правило, коммерческие арендаторы получают меньше правовой защиты, чем арендаторы жилых помещений. Поэтому очень важно, чтобы и арендодатели, и арендаторы были хорошо знакомы с условиями коммерческой аренды, а не просто предполагали, что в каждом соглашении предусмотрены одни и те же стандартные положения.

Во-первых, договор аренды жилого помещения — это договор между арендатором и арендодателем на использование собственности для проживания. Соглашение обычно представляет собой стандартную форму, а арендуемая недвижимость обычно представляет собой дом, таунхаус, квартиру или кондоминиум.Договоры аренды жилья обычно содержат положение о том, что арендатор не может использовать недвижимость в коммерческих целях или с целью получения прибыли. Арендная плата обычно устанавливается ежемесячно, а срок аренды обычно составляет год.

Поскольку аренда жилого помещения включает в себя чей-то будущий дом, федеральные, государственные и местные законы предусматривают особые меры защиты арендаторов для обеспечения безопасного и надежного жилья. Самое главное, что домовладелец должен предоставить безопасное и пригодное для жилья жилье.Чтобы еще больше гарантировать защиту арендаторов, закон Калифорнии позволяет адвокату арендатора взимать плату за нарушение условий проживания в жилой единице.

С другой стороны, коммерческая аренда — это договор между коммерческим арендатором и арендодателем на использование коммерческой собственности. Коммерческая аренда обычно разрабатывается специально для конкретного коммерческого арендатора, в отличие от стандартных договоров аренды жилья. Имущество предназначено для использования таким образом, чтобы приносить прибыль, и здесь нет права на заселение.Недвижимость — это, как правило, бизнес-пространство, такое как склад или офис. Арендная плата обычно основана на количестве квадратных футов, занимаемых арендатором, и может потребовать, чтобы арендатор выплачивал процент от своей прибыли, полученной от собственности. Условия договора коммерческой аренды обычно составляют установленное количество лет, которое иногда включает права опциона, которые должны быть реализованы в течение определенного периода времени до истечения срока аренды.

Предполагается, что коммерческий арендатор, обычно коммерческое предприятие, находится на равных со своим арендодателем при заключении коммерческого договора, что означает, что существует меньше законов, которые конкретно защищают коммерческих арендаторов.

2175 — Управленческий учет; требования; аудиты

32-2175. Записи об управлении имуществом; требования; аудиты

A. Фирмы по управлению недвижимостью должны хранить договор аренды жилого помещения, включая любые поправки и дополнения к нему, а также соответствующие документы по договору аренды жилого помещения в течение одного года после истечения срока действия договора аренды или до тех пор, пока договор аренды и связанные с ним документы не будут переданы владельцу по адресу: расторжение договора управления имуществом.Для целей данного подраздела сопутствующие документы могут включать копии любого из следующих документов:

1. Приложения для аренды с информацией, идентифицирующей арендатора.

2. Формы въезда.

3. Уведомления по умолчанию.

B. Фирмы по управлению недвижимостью должны вести учет всех сборов, выплачиваемых арендаторам, в течение трех лет после того, как оплата произведена, или до тех пор, пока записи не будут переданы владельцу при расторжении договора об управлении недвижимостью.

C. Фирмы по управлению имуществом должны хранить всю финансовую документацию, касающуюся клиентов, в течение не менее трех лет с даты оформления каждого документа, включая банковские выписки, аннулированные чеки или созданные банком изображения чеков, депозитные квитанции, банковские квитанции, квитанции и журналы выплат, выписки владельца, клиентские книги и соответствующие счета, счета-фактуры и выписки.

D. Только назначенный брокер или уполномоченный им лицензиат недвижимого имущества от имени брокера может подписывать договоры аренды нежилых помещений.Брокер должен оформить в письменной форме и зарегистрировать любое делегирование полномочий в личном деле брокера. Полностью оформленные договоры аренды жилья не требуется пересматривать и парафировать.

E. Фирмы по управлению недвижимостью должны последовательно нумеровать или регистрировать все подписанные соглашения об управлении недвижимостью в соответствии с системой, которая является упорядоченной, легко доступной для комиссара или представителя комиссара и соответствует общепринятым профессиональным стандартам отрасли для данного типа недвижимого имущества. имущество.

F. Фирмы по управлению недвижимостью должны вести каждый договор аренды нежилой недвижимости и папку транзакций, в которой он хранится, в хронологическом журнале или другом систематизированном виде, который легко доступен для комиссара или представителей комиссара. Для сделок аренды нежилых помещений папки транзакций должны содержать:

1. Подтверждение того, что депозиты или другие денежные средства, которые обрабатывались брокером или через него, обрабатывались в соответствии с инструкциями, данными или согласованными сторонами сделки.

2. Полная копия нежилого договора аренды или аренды.

3. Если применимо, копию листингового договора.

G. Фирмы по управлению недвижимостью должны пронумеровать папки операций по аренде жилья на месте в соответствии с номером жилой единицы или другим систематическим способом, который легко доступен для комиссара или представителя комиссара. Брокеру не требуется поддерживать повторяющиеся папки транзакций аренды жилья.

H. Все записи, требуемые в соответствии с этим разделом, должны храниться в главном офисе или филиале брокера, в электронном виде или на удаленном складе в этом штате, если брокер предоставит в отдел предварительное письменное уведомление и почтовый адрес -площадка хранения. Учетные записи трастовых счетов должны храниться в соответствии с разделом 32-2151. Для целей данного подраздела «внешнее складское помещение» включает многоквартирный арендный офис.

И.По запросу комиссара или представителей комиссара для обычных аудиторских целей брокер должен предоставить в разумные сроки все записи, относящиеся к счетам управления имуществом, включая договоры аренды, связанные с арендой документы и записи трастовых счетов. Отдел ограничивается аудитом тех областей, которые связаны с деловой деятельностью брокера и имеют существенное значение для точности аудита. Этот подраздел не ограничивает непосредственность или объем аудита, если есть подозрения в нарушении законодательных актов или правил в сфере недвижимости.