Новая жизнь апартаментов: что должно измениться в этом декабре
В конце ноября российские СМИ облетела новость: с большой долей вероятности с 2021 года в апартаментах возможно будет зарегистрироваться на постоянной основе. Получат статус «жилья» уже построенные объекты. Однако судьба строящихся апартаментов пока туманна. Что думают о предстоящем нововведении, связанном с апартаментами, эксперты отрасли и куда советуют инвестировать средства, читайте в материале.
photographee.eu/Depositphotos
Из прошлого к настоящему
Апартаменты стали массово появляться после 2014 года, когда привлекательность офисной недвижимости резко снизилась и застройщики перепрофилировали свои коммерческие объекты в условно «жилые». Выгода для девелоперов при этом очевидна — строительство дешевле, согласование проще, а продать такой объект можно выгоднее.
Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость
Как правильно инвестировать в недвижимость?
«На начало декабря 2020 г. апартаменты можно строить на земле с разрешенным видом использования под коммерцию, и нет необходимости присваивать им статус жилого помещения. Также необязательно соблюдать нормы строительства жилья по инсоляции, звукоизоляции и т. д.; обеспечивать апарт-комплекс социальной инфраструктурой. Еще один нюанс — с апартаментами возможно точечное строительство (новый объект возводится в уже сложившемся жилом квартале — прим. ред.)», — объясняет генеральный директор технологичного агентства Homeapp Алексей Игошин.
В чем отличие апартаментов от жилья?
На сегодняшний день одной из основных проблем рынка апартаментов является непроработанность их правового статуса. В Жилищном кодексе дается понятие только жилым помещениям, а апартаменты приравниваются к разряду нежилых помещений для временного пребывания. Кроме того, в законе о банкротстве апартаменты входят в массу нежилых помещений и их покупатели не защищены от потери денег и недвижимости в случае банкротства застройщика.
«Потребитель должен понимать, что по крайней мере сейчас он покупает не квартиру, а нежилое помещение, которое обладает особым юридическим статусом и вытекающими отсюда особенностями. Это невозможность регистрации по месту проживания, более высокие ставки налога на имущество и коммунальные платежи. Также на апартаменты пока не распространяются некоторые законы (например, закон о шуме, запрет на перепланировку в части перемещения мокрых зон)», — рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Дом, в котором я живу: что нужно знать о регистрации в нем
Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение?
Что еще важно знать про апартаменты?
Если обобщить, апартаменты бывают двух типов — сервисного и несервисного. Первые по своей сути являются гостиницами (апарт-отели), где у каждого номера — отдельный собственник. Номерной фонд находится в управлении у отельного оператора; собственники же получают пассивный доход, комментирует генеральный директор девелоперской группы PLG Марина Павлюкевич. Несервисные апартаменты представляют собой комфортное современное «жилье» с различным набором опций, которое подходит как для постоянного проживания самого владельца, так и для сдачи внаем.
Стоит ли инвестировать в апартаменты?
Причин, почему стоит вкладывать в апартаменты, несколько, считает Марина Павлюкевич. Апартаменты дешевле жилой недвижимости на этапе строительства на 10–20%, а в процессе строительства дорожают в 1,5 раза. Кроме этого, апартаменты сдаются в краткосрочную аренду и позволяют собственнику получать пассивный доход: процент годовых составляет от 8 до 16%. Это выше, чем по банковским вкладам, отмечает Павлюкевич.
«Сейчас цена аренды апартаментов в схожей локации (в сравнении с расположением ЖК с квартирами) сопоставима с арендой квартир. При этом, с точки зрения конечного арендатора, нет такой существенной разницы в аренде квартиры или апартаментов», — добавляет к мнению коллеги управляющий партнер Falcon Group Ольга Шакалова.
Действует ли льгота по налогу на апартаменты?
Нужно ли платить налог, продавая готовую квартиру и покупая строящуюся?
Прогнозы относительно будущего апартаментов
После принятия закона, регулирующего правовой статус апартаментов, «жильем» должны стать уже построенные объекты. Однако все будет зависеть от региона и города их расположения. Ожидается, что та же участь постигнет и строящиеся апартаменты.
«Эффект привлекательности апартаментов для потенциальных покупателей будет сохраняться, пока будет держаться разница в цене лота по сравнению с квартирами. В горизонте ближайших нескольких месяцев те застройщики апартаментов, которые не повышали цены на волне общего ажиотажного спроса на рынке жилой недвижимости, подогреваемого льготной ипотекой, скорее всего, смогут привлечь часть потенциальных покупателей из сегмента новостроек-квартир, где значительная часть ЖК стала просто финансово «недоступна» для потребителей», — комментирует Ольга Шакалова.
Что же касается той новости, что в будущем строить апартаменты будет нельзя (об этом тоже было заявлено в конце ноября замглавой Минстроя Никитой Стасишиным — прим. ред.), пока четкого понимания ситуации у экспертов нет. Большинство из собеседников Domofond.ru надеется на компромисс между властью и застройщиками: когда вместе с запретом на строительство апартаментов будет предложена приемлемая альтернатива для дальнейшего развития этого сегмента рынка.
«Возможно, будут пересмотрены ВРИ (вид разрешенного использования) некоторых земельных участков с нежилых помещений на жилые. В сущности, многие апартаментные комплексы точечной застройки могли бы быть жильем, если бы не ВРИ земельного участка. Это особенно актуально для комплексов премиального сегмента», — рассказывает Наталия Кузнецова.
Вместе с тем определенную нагрузку на разрешение вопроса о статусе апартаментов в целом окажут санитарно-эпидемиологические нормы.
«При строительстве многих апартаментов не особо обращали и обращают внимание на размещение кухонь (или санузлов) над жилыми комнатами или инсоляцию жилых комнат. Причем вопрос с инсоляцией — тупиковый. Если в доме ее нет, она там уже никак не появится; наружные стены строения не подвинешь. А если эти два условия в здании нарушаются, жильем оно не станет никак», — рассуждают архитекторы «Архитектурной Мастерской Кашириных» Игорь и Алена Каширины.
Поэтому давать четкие прогнозы относительно будущего апартаментов еще рано.
Какие документы нужны для покупки новостройки?
Можно ли перевести апартаменты в жилье?
На что обращать внимание при покупке апартаментов?
Если вы решились на покупку апартаментов либо планируете сделать это в будущем, помимо цены лота следует обращать внимание на следующие факторы: репутацию застройщика, удобную транспортную доступность, инфраструктуру (собственную или районную), наличие рядом объектов досуга и отдыха (парки, скверы и т. д.). Но главное — документы.
«При выборе апартаментов надо смотреть на статус земельного участка и здания. Потому что, например, на намывных территориях в Санкт-Петербурге строятся апартаменты, которые по документам оформлены как гараж. В этом заключается заметный риск. При этом, если планируется покупка в инвестиционных целях, наиболее привлекателен вариант, когда апарт-комплекс оформлен как гостиница. Это позволит получать легальный доход от его сдачи в аренду и уберечься от возможного отзыва разрешения на строительство», — рассказывает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.
Стоит ли вкладываться в покупку апартаментом — личное дело каждого. Но для лучшего понимания ситуации будет правильным подождать до конца декабря. Чиновники планируют принять решение о судьбе апартаментов до конца текущего года.
Не пропустите:
Все расходы при покупке квартиры в новостройке
Нужна ли регистрация, чтобы жить по полгода в Крыму?
Сколько времени можно жить без регистрации?
Ответы о налоге на коммерческую недвижимость
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Апартаменты против квартир. Что выгоднее покупать
Тренды рынка недвижимости
В третьем квартале 2020 года новостройки подорожали почти во всех крупных городах России. За июль — сентябрь цены увеличились в среднем на 3%, а с начала года — на 9%. Такие подсчёты сделали специалисты федерального портала «Мир квартир». Самый стремительный рост за последние три месяца показали новостройки Иркутска. Они подорожали почти на 8%. Примерно на столько же выросла в цене недвижимость в Омске, Москве, Владивостоке и Томске.
Неудивительно, что в такой ситуации покупатели стали чаще присматриваться к апартаментам. Они могут стоить на 20–30% дешевле, чем схожие по размерам и характеристикам квартиры. Рассмотрим для примера недвижимость в столице. Здесь апартаменты занимают уже четверть предложения на рынке новостроек.
На вторичном рынке недвижимости старой Москвы количество и доля апартаментов от общей экспозиции также постепенно растёт. По подсчётам аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», пять лет назад доля апартаментов в этом сегменте не превышала 1%, а сейчас она составляет около 7%.
— Почти все покупатели, приобретающие апартаменты на вторичном рынке, обычно начинают поиск таких лотов как раз в новостройках. На первичке объём предложения апартаментов больше и разнообразнее. Кроме того, покупатели могут выбрать планировку и отделку по своему вкусу. Однако им не всегда удаётся подобрать себе подходящий вариант. В результате покупатели обращают внимание на вторичный сегмент жилья. Лишь небольшая часть потребителей, целенаправленно подыскивающих себе объекты с отделкой, изначально рассматривает исключительно вторичные апартаменты, — рассказал Лайфу Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость».
По наблюдениям специалистов компании, 55% покупателей апартаментов — это люди, которые планируют купить недвижимость в районе, где нет новостроек. Тогда приходится искать вариант на вторичке.
Подводные камни апартаментов
Главное отличие апартаментов от квартир — это статус недвижимости. Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, а квартиры — к жилой. В связи с этим в квартирах можно прописаться, в апартаментах — нет, пояснил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ — Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров.
Он отметил, что при строительстве жилых комплексов обязательно наличие инфраструктуры: детских садов, школ, детских площадок. При возведении апартаментов социальной нагрузки у застройщика нет. Тарифы ЖКХ на апартаменты начисляют из расчёта коммерческого помещения, что в разы превышает коммунальные услуги по квартирам. Именно из-за таких нюансов апартаменты обычно и стоят дешевле квартир.
Кстати, вопрос об изменении правового статуса апартаментов уже не раз обсуждался. Законопроект, которым предлагалось перевести их в жилой фонд, был внесён в Госдуму ещё в 2018 году. Однако затем был снят с рассмотрения нижней палаты парламента. В конце января вице-премьер РФ Марат Хуснуллин сообщал журналистам, что правовой статус апартаментов станет одной из задач для работы правительства в 2020 году. Но на сегодняшний день у правительства есть другие насущные проблемы, поэтому этот вопрос остаётся нерешённым. Хотя ранее сообщалось, что законопроект о правовом статусе апартаментов в России планируется рассмотреть в текущую парламентскую сессию.
Сергей Ковров полагает, что даже если апартаментам и поменяют статус, то получить его смогут не все. По его мнению, это затронет только те комплексы, которые максимально приближены к жилью (например, апартаменты и квартиры, расположенные в одном корпусе).
Квартира или апартаменты?
Есть застройщики, которые самостоятельно берут на себя обязательства по возведению объектов инфраструктуры для будущих жителей апарт-комплекса. При этом стоимость такой недвижимости уступает аналогичным проектам с квартирами.
— Для ряда покупателей социальная инфраструктура и вовсе не имеет никакого значения. В приоритете может быть локация и статус комплекса. Апартаменты также могут покупать, чтобы затем сдавать в аренду. На рынке уже есть предложения с отделкой и меблировкой. Застройщик в будущем возлагает на себя обязательства сдавать помещения в аренду и выплачивать собственнику чистый доход, — объяснил эксперт Сергей Ковров.
Несмотря на большое предложение и разнообразие апартаментов, спрос на квартиры по-прежнему в приоритете. Доля сделок с апартаментами варьируется в пределах 8–10%. Это легко объяснимо. Да, цена недвижимости имеет значение, но и минусов у апартаментов пока немало. Главные из них — невозможность получить регистрацию, отсутствие или недостаток социальной инфраструктуры рядом с домом и трудности с получением кредита. На покупку коммерческой недвижимости не распространяются льготные ставки по ипотеке.
Если апартаменты станут квартирами. Сколько будет стоить жильё и как изменится инфраструктура районов
Новые тренды на рынке апартаментов
Апартаменты — это нежилое коммерческое помещение, которое внешне ничем не отличается от квартиры. Здесь есть все удобства: вода, электричество, канализация, вентиляция. Принципиальное отличие этих объектов недвижимости в том, что в квартире можно зарегистрироваться, а в апартаментах нет. Кроме того, для коммерческой недвижимости выше тарифы ЖКХ и налог на имущество.
В конце ноября риелторы широко обсуждали две инициативы Минстроя: утвердить жилой статус уже возведённых апартаментов, а затем запретить строительство новых. Речь шла о многофункциональных домах, которые сочетают в себе апартаменты, офисы, рестораны и другие помещения. Кстати, первый вопрос может быть решён уже до конца этого года.
— Перспективы перевода апартаментов в жилой фонд до конца 2020 года подогрели интерес к ним со стороны инвесторов. Сейчас такая недвижимость стоит на 10–15% дешевле квартир. Если они сравняются по статусу, то и текущая разница в цене должна нивелироваться, — отметил эксперт агентства недвижимости «Авахо» Станислав Манжиевский.
Рынок апартаментов сосредоточен преимущественно в Москве, Санкт-Петербурге и частично в Краснодарском крае. Как отмечает Станислав Манжиевский, за 2020 год в этих регионах спрос на такую недвижимость вырос в среднем на 30–40%. Сказались и доступная ипотека, и перспективы перевода в жилой фонд. При этом в целом по стране предложение сократилось на 8–10%.
— Учитывая возможный запрет на строительство апартаментов в будущем, это может означать скорый дефицит, а в перспективе — полное исчезновение апартаментов с рынка, — заключил Станислав Манжиевский.
Впрочем, есть и другое мнение. В последние два-три года на рынке появилось много новых проектов апартаментов, поскольку девелоперы торопились получить разрешительную документацию до принятия закона об эскроу-счетах.
— Поэтому я не думаю, что в 2021 году нас ждёт дефицит такой недвижимости, — полагает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.
Снижение предложения по апартаментам на российском рынке в первую очередь связано с ростом спроса, а не со снижением темпов строительства. Это свидетельствует о том, что такой формат недвижимости пользуется спросом.
— Поэтому высказывание Минстроя о его запрете кажется довольно неоднозначным. Стоит отдельно отметить, что предложение о запрете многофункциональных домов высказывается уже не первый раз. Впрочем, никаких дальнейших действий по реализации таких планов не было предпринято, — заметил соучредитель федерального портала о недвижимости Move.ru Александр Дужников.
Что ждёт владельцев апартаментов, если их недвижимость переведут в жилой фонд
Содержание коммерческих помещений всегда обходится дороже. Коммунальные услуги будут стоить примерно на 10–15% больше. Налог на имущество тоже выше. Причём значительно. Для квартир он составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты — от 0,5% до 2% (в зависимости от стоимости и места расположения).
Если апартаменты получат статус жилого помещения, то хозяева смогут серьёзно сэкономить на коммуналке. При этом сумма налога может остаться прежней. Кадастровая стоимость квартир обычно на 10–15% дороже. Соответственно, она увеличится, а процент налога снизится. Конечная сумма выплат останется примерно на том же уровне.
Как изменятся цены на апартаменты
Под влиянием высокого спроса, сокращения предложения и общего подорожания на первичном рынке стоимость апартаментов в 2020 году увеличивалась пропорционально росту цен на квартиры. Правда, разрыв в ценах между этими двумя форматами остался примерно прежним — 10–15%. По прогнозам Станислава Манжиевского, к концу 2020 года апартаменты в столице могут подорожать на 12–15%, в Санкт-Петербурге — минимум на 10%.
— За последний год цены на апартаменты выросли в среднем на 10%, при этом динамика ввода новых проектов на рынок немного снизилась. В 2021 году возможен дальнейший рост средних цен по рынку на уровне 5−7%. Однако он затронет не все проекты. Существенное влияние на цены может оказать приравнивание апартаментов к жилью, так как в этом случае исчезнет ценовая разница (на 15−20% в пользу апартов) по сравнению с квартирами, — считает Иван Татаринов.
Как меняется инфраструктура вокруг апартаментов
Проекты апартаментов часто не учитывают социальную инфраструктуру. Дело в том, что в большинстве случаев это точечная застройка под коммерческие нужды, а не семейные новостройки.
— Рассматривалось много возможных вариантов, какой правовой статус дать апартаментам. Одним из предложений было полностью приравнять их к квартирному фонду, то есть обязать застройщиков апартаментов выполнять соответствующие нормативы. В таком случае, разумеется, застройщикам апартаментов придётся учитывать, что нужно строить детские сады, школы и прочее, — говорит руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
По его словам, подобная ситуация возможна только в том случае, если апартаменты приравняют к квартирному фонду без каких-либо изменений в действующих нормативах. Правда, в таком развитии событий эксперт сомневается. Те жилые комплексы, которые уже построены как апартаменты, и те, что сейчас строятся, по большей части не удовлетворяют требованиям социальных норм для квартир. Однако за годы обсуждений законодатели так и не решились просто приравнять их к статусу квартир.
— Просто не совсем понятно, что делать с теми комплексами, которые сейчас находятся в стадии строительства или уже построены. Я думаю, что принятый в дальнейшем закон будет учитывать интересы застройщиков апартаментов. И если их и обяжут выполнять постройку какой-либо социальной инфраструктуры, то она будет иметь свои нормативы, специально разработанные для апартаментов и учитывающие интересы всех сторон, — заключает Дмитрий Таганов.
По словам Александра Дужникова, большое количество требований к жилой недвижимости невозможно исполнить после возведения дома (инсоляция, уровень шума, социальная инфраструктура). Эти требования будет невозможно выполнить, если апартаменты приравняют к квартирам. Соответственно, при реализации этой идеи фактически ничего не поменяется. Экс-апартаменты всё так же будут стоить дешевле настоящих жилых комплексов.
Де-факто потребность в надлежащей инфраструктуре не зависит от наделения апартаментов статусом жилых помещений. Проживание людей в апартаментах, так же как и в стандартных квартирах, в любом случае даёт дополнительную нагрузку на существующую инфраструктуру.
— Решение этой проблемы зачастую просто не представляется возможным. Так, например, в центре Москвы попросту нет места для дополнительного строительства. Однако в некоторых случаях в этом нет необходимости. Многие апартаменты сегодня строятся по принципу клубного формата премиального класса. Такие объекты едва ли создадут повышенную нагрузку на существующую инфраструктуру: районную общеобразовательную школу, поликлинику или местный продуктовый дискаунтер, — отметил руководитель направления первичной недвижимости в «Авито недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Дмитрий Таганов напоминает, что вопрос о переводе апартаментов в разряд жилых помещений обсуждается уже на протяжении нескольких лет, но законодательно пока ещё никаких решений принято не было. По его мнению, аналогичная история может повториться и в этом году. Просто потому, что на рынке всё ещё нет понимания, как это предложение можно реализовать на практике.
Запрет апартаментов: будет ли уничтожен рынок, какие последствия ждут покупателей и владельцев
До конца 2020 года власти должны определиться с правовым положением апартаментов. Предполагается, что уже сданным объектам присвоят жилой статус, но при этом в будущем полностью откажутся от такого вида недвижимости. Как подобное решение отразится на строительной отрасли, повлечет ли за собой рост цен, останутся ли владельцы апартаментов в выигрыше, об этом у экспертов узнал Новострой-М.
Зачем нужны поправки в закон
Вопрос регулирования данного сегмента недвижимости возник уже давно. Удивительно, но в действующем законодательстве нет термина «апартаменты», поэтому их «автоматом» причисляют к нежилым коммерческими помещениями. И для них действуют совсем иные технические нормы, нежели для квартир, а также пониженные требования к благоустройству и обеспечению соцобъектами.
В случае банкротства застройщика дольщики рискуют остаться и без денег, и без собственности, так как 214-ФЗ никак не защищает интересы собственников коммерческих площадей. Кроме того, на апартаменты не распространяется действие льготных ипотечных программ и программ господдержки отдельных категорий граждан.
Некоторые покупатели из экономии, либо по незнанию приобретают апартаменты не в инвестиционных целях, а «для себя». В итоге они часто вынуждены жить в помещениях с недостаточной инсоляцией и мириться с другими неудобствами: например, невозможностью получить постоянную прописку (в «коммерции» возможна лишь временная регистрация). Хотя при этом они платят «коммуналку» и налог на имущество большего размера, чем собственники квартир.
Кроме того, девелоперы не обязаны оснащать апартаменты должной инфраструктурой. Ведь это, по своей сути, «псевдожилье», поэтому поблизости может не быть школ, детских садов, поликлиник и необходимых магазинов. Конечно, такое положение вещей вряд ли напугает гостей города, которые приехали на неделю-другую в командировку, а вот семьям с детьми в таких условиях придется несладко.
Под определением «псевдожилье» обычно подразумевают проекты, которые изначально строились фактически как полноценные жилые дома, но возводились при этом на земельных участках коммерческого назначения (земли получают такой статус, если рядом находятся линии электропередач или, к примеру, железнодорожные пути). И именно они требуют в первую очередь четкого правового регулирования.
Разумеется, не все апартаменты относятся к псевдожилью. Есть и полноценные апарт-отели (или сервисные апартаменты при гостиничных операторах), управление которыми осуществляют специализированные компании. Их представители, как правило, сами ищут арендаторов и полностью обслуживают комплекс, а владельцам юнитов остается лишь получать свой доход.
Неразумно ставить такие комплексы в один ряд с жильем, в том числе поэтому данному сегменту необходима внятная, продуманная, хорошо прописанная нормативная база.
«Узаконивание», рост цен и перспективы для владельцев апартаментов
Сегодня доля апартаментов на первичном рынке Москвы занимает порядка 24-25% от всего предложения. Этот показатель меняется в зависимости от сегмента недвижимости. Так, в массовом сегменте апартаменты занимают 17% рынка, в бизнес-классе – 24%. Доля помещений такого типа в премиальных и элитных комплексах самая большая – 61%, сообщает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
По итогам третьего квартала объем апартаментов на рынке недвижимости комфорт- и бизнес-класса составил 6,4 тыс. лотов, что является самым низким показателем на последние 4 года, добавляет Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». При этом данный формат жилья все равно остается пока весьма популярным среди покупателей за счет более низкой его стоимости: разница может доходить до 15-20% в сравнении с квартирами.
«Качество проживания в некоторых современных апарт-комплексах порой не уступает жилым проектам, особенно если речь идет о новостройках с яркой архитектурной концепцией, большим количеством планировочных решений, привлекательной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Они подходят для собственного проживания и выгодны для инвесторов – как в целях последующей перепродажи, так и для сдачи в аренду. Кроме того, сегодня во многих из них представлены выгодные условия приобретения, включая рассрочку и комфортные ставки по ипотеке»
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»
Эксперты полагают, что, если законопроект об амнистии данного формата недвижимости будет принят, то уже завершенные апарт-проекты и объекты на стадии реализации могут подорожать примерно на 10-15%. Итоговый рост цен будет зависеть от самого комплекса, его качественных характеристик, выбранной локации и наличия конкурентов.
В любом случае, апартаменты станут значительно более привлекательными для тех, кому нужна постоянная прописка в столице, а также возможность пользоваться объектами социальной инфраструктуры по месту жительства. Впрочем, на решение вопросов социального обеспечения уже построенных или строящихся зданий вряд ли можно будет рассчитывать, полагает юрист Юрий Крюков. На данный момент этот пункт считается наиболее уязвимым местом в грядущих нововведениях.
Если апартаменты приравняют к жилью, то их собственники смогут сэкономить на налоге и услугах ЖКХ, рассказывает Надежда Коркка. Пока что такие помещения облагаются повышенной ставкой налога на имущество (0,5% у большинства апартаментов против 0,1% у квартир) без возможности получения налогового вычета или каких-либо льгот, а коммунальные платежи в среднем на 15% выше, чем за квартиры.
Как только они будут переведены в жилой фонд, владельцы сразу получат все причитающиеся «бонусы» своего нового статуса.
«Владельцы апартаментов определенно выиграют от принятия поправок в законодательство, ведь по факту они получат жилье, приобретенное по более низкой стоимости. То же самое ожидает покупателей, которые еще не купили апартаменты, но планируют это сделать в ближайшее время. Ведь сроки разработки необходимых критериев, рассмотрения законопроекта и его окончательного вступления в силу пока остаются неопределенными, поэтому все реализующиеся сегодня комплексы и проекты, которые выйдут в самое ближайшее время, пока будут строиться и продаваться на прежних условиях»
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»
Плюсы нововведения коснутся в том числе и юридической сферы, ведь безусловное отличие апартаментов от квартир – в их меньшей правовой защищенности, говорит Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege. Так, 214-ФЗ («Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов) сразу «возьмет покупателей под свое крыло». Кроме того, помимо возможности получить постоянную регистрацию, апартаменты можно будет купить за материнский капитал.
Имущество нельзя будет изъять в рамках исполнительного производства за долги, если оно будет являться единственным «жильем». Также собственники смогут воспользоваться целым рядом недоступных сейчас норм действующего законодательства – например, во взаимоотношениях с застройщиком, соседями и в отношении общедомового имущества.
Однако «уравнивание» апартаментов и квартир может сыграть злую шутку. Ведь по закону апартаменты – это нежилые помещения. Они не должны и не могут соответствовать применимым к квартирам строительным нормам и правилам, иначе теряется смысл правовых и технических отличий жилья от нежилья. А это может иметь весьма негативные последствия: например, создать прецедент для снижения требований к жилищному строительству.
Самый болезненный вопрос
Самый сложный вопрос, который в равной степени волнует властей, застройщиков и покупателей: как быть с сопутствующей инфраструктурой? В первую очередь, речь идет об обеспечении уже построенных комплексов школами, садами, поликлиниками, озеленением и благоустройством территорий. В Москве очень мало свободных пятен под строительство, и совершенно непонятно, куда «втыкать» очередное здание в локациях со сложившейся застройкой.
Андрей Колочинский считает, что строительство объектов инфраструктуры в рамках сложившихся апарт-проектов вряд ли возможно, так как для этого просто нет места. Скорее всего, придется пойти на увеличение нагрузки на существующие объекты инфраструктуры.
«Собственники премиальных апартаментов, возможно, не будут пользоваться объектами инфраструктуры по месту жительства, а в массовом сегменте доля апартаментов невелика, что отчасти упрощает решение вопроса», – говорит эксперт.
Что касается проектов, на которые еще не получено разрешение на строительство, то девелоперы будут обязаны сделать их реконцепцию, чтобы «подогнать» их под жилищные нормы, полагает Надежда Коркка. В частности, поменять качественные характеристики зданий и включить в состав комплекса социальную инфраструктуру, что неизбежно отразится на их стоимости.
Юрий Крюков допускает, что законодателям придется решать данный вопрос путем введения различных категорий для апартаментов, исходя из которых будет установлена возможность признания комплекса жилым. Или же, напротив, такая вероятность будет полностью исключена.
«С учетом ряда законодательных запретов очевидно, что невозможно полностью приравнять к жилью те объекты, которые уже построены или находятся на этапе строительства – в том числе из-за расположения жилых помещений на определенной категории земельных участков. Перечень требований, видимо, появится, но о нем пока ничего не известно. Вероятно, его условия распространятся не на все объекты, и они не будут радикальными»
Юрий Крюков, юрист
Денис Артемов предлагает пока не делать поспешных выводов: «Законопроект о статусе апартаментов еще не внесен в Госдуму. После внесения он будет много раз меняться в процессе обсуждения, поэтому говорить об общей амнистии пока преждевременно.
К тому же, многие изменения в законодательстве имеют «отправную точку» – например, применяются только к правоотношениям, возникающим уже после вступления в силу поправок. Здесь может оказаться как раз такой случай, и тогда нововведения коснутся только создаваемых в будущем апарт-комплексов.
По крайней мере, это соответствовало бы общеправовому принципу, закрепленному в ст. 54 Конституции РФ, согласно которому закон, ухудшающий положение субъекта правоотношений по сравнению с ранее действующим правовым регулированием, не может иметь обратной силы. Обеспечение апартаментов необходимой инфраструктурой станет головной болью застройщика, так как это сделает строительство существенно более трудоемким и дорогим.
Возможно, обсуждаемая инициатива Минстроя связана с еще одним законопроектом – об установлении на федеральном уровне правил обеспечения новостроек социальной инфраструктурой. Эта инициатива была озвучена спикером Госдумы Вячеславом Володиным в октябре 2019 года.
Сейчас правила землепользования и застройки разрабатываются на местном уровне. Они зачастую носят рекомендательный характер. Федеральный закон может сделать строительство новых школ, поликлиник, детских садов, спортивных сооружений, мест для отдыха и даже опорных пунктов полиции обязательным для застройщиков. И это правило коснется также апартаментов».
Если проект все-таки не пройдет экспертизу
Существует доля вероятности, что некоторые дома не смогут считаться многофункциональными зданиями с жилыми помещениями. Например, если они находятся в промышленной или природоохранной зоне, если они являются реконструированными заводами или фабриками. Что с ними будет?
Юристы полагают, что апартаменты, даже не соответствующие критериям для перевода в жилой статус, сносить не станут. Скорее всего, они так и останутся нежилыми и продолжат существовать в том же правовом поле, в котором находятся сейчас.
А вот за сервисные апартаменты переживать не стоит: строительные нормы, предъявляемые им, близки к нормам для жилых комплексов. Следовательно, ничто не мешает «внедрить» их в жилой фонд.
«Необходимость легализовать апартаменты активно обсуждается последние три года. Однако до сих пор ни один из законопроектов, меняющих статус апартаментов, не прошел одобрение депутатов. Перевод апартаментов в статус жилья требует внесения поправок в целый ряд федеральных законов — в жилищное, градостроительное и земельное законодательство. Законодателям придется учесть все нюансы и принять решение относительно объектов в особых зонах. Каким оно будет, сейчас сказать сложно»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Что думают эксперты про инициативу властей
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): «В целом, на отрасли данное решение отразится, безусловно, положительно. Большинство апарт-комплексов, по сути, выполняет те же функции, что и ЖК, но при этом не обеспечивает район определенной социальной инфраструктурой.
В результате образуется диспропорция: местные детские сады и школы оказываются перегружены, а ближайшие дворы заставлены автомобилями, так как требования по необходимому количеству машино-мест для комплексов апартаментов ниже, чем для жилья».
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «Правовой статус апартаментов необходимо уточнить давно. Пока он не будет определен, непонятно, каким образом власти могут запретить их строительство. Сейчас юридически они ничем не отличаются от коммерческих помещений свободного назначения, офисов, торговых площадей.
Если речь идет о создании комфортной среды для проживания, то такой формат нецелесообразно строить в будущем. Апартаменты во многом уступают жилым объектам, им не хватает объектов социальной инфраструктуры и парковочных мест, а помещения плохо освещаются естественным светом. Также непонятно, как решать коммунальные конфликты в апартаментах, ведь они не попадают под контроль жилищной инспекции».
Юрий Крюков, юрист: «Данный сегмент необходимо урегулировать в ближайшее время, так как покупатели апартаментов при участии в долевом строительстве почти не защищены государством.
Сам формат апартаментов в ближайшее время кардинально не изменится. Складывается ощущение, что власти лишь стараются подкорректировать отчетные цифры и отрапортовать о выполнении плана по вводу жилья в эксплуатацию, а не решить проблемы владельцев апартаментов – настолько неожиданны и невнятны были заявления чиновников».
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»: «Давать определенные прогнозы пока рано – на сегодняшний день непонятно, когда, в каком виде и формулировке будут решены основные вопросы, касающиеся апартаментов. Как минимум в центральных районах, на западе и севере Москвы довольно много участков, где строить можно только апартаменты. Именно поэтому эти округа входят в ТОП локаций с наибольшим количеством таких комплексов.
Минстрой России уже несколько раз уточнял свою позицию и говорил, что окончательного решения и точных сроков пока нет. Это значит, что текущее положение дел сохранится еще какое-то время. Все текущие проекты будут реализованы в том формате, в котором они строятся сейчас. Покупателям и собственникам не стоит опасаться каких-либо изменений».
Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege: «Инициатива полного запрета апартаментов ставит под сомнение целый сегмент рынка, вполне имеющий право на существование.
Да, проблема юридического статуса апартаментов, безусловно, есть. Но она нуждается в «лечении», а не в полном искоренении – как предлагает Минстрой. Как минимум, надо учитывать существенную разницу в функциональном назначении самих апартаментов.
Если говорить о проектах гостиничного типа, то приравнивание их к жилым помещениям вполне вероятно: там зачастую высокий уровень сервиса, налаженная инфраструктура, а нормы СНиП и СанПиНы максимально приближены к жилым комплексам. Приравнять к жилью апартаменты общественно-бытового назначения уже сложнее или в принципе невозможно – если они находятся в загрязненных промзонах, рядом с действующим вредными производствами, линиям ЛЭП.
Инициатива властей может привести и к ряду юридических коллизий. Так, многие апарт-комплексы вообще не предназначались для проживания и не нуждаются в статусе жилья. Например, «сервисные апартаменты» де-факто являются полноценными гостиницами. Признание их квартирами на законодательном уровне уничтожит это сегмент, ведь согласно ст. 17 ЖК РФ запрещено размещение гостиниц и предоставление гостиничных услуг в жилом помещении.
Нужен ли при таких обстоятельствах статус жилья собственникам таких апартаментов? Сомнительно. Поэтому запрет строительства апартаментов общественно-бытового назначения предполагается разумным и объективно назревшим, в то время как аналогичные меры в отношении апартаментов гостиничного типа вряд ли обоснованы».
Читайте также
Апартаменты. За или против?🤔 — Николай, 24 октября 2019
Что такое апартаменты? В чём их отличие от квартиры?
Главное, что нужно знать об апартаментах — это нежилые с юридической точки зрения помещения. В документах они могут значиться как здания гостиничного типа или объекты общественно-делового значения.
Начну с «плюсов»
1.Апартаменты могут располагаться в новом ЖК, в отелях, бизнес-центрах или многофункциональных комплексах. Обычно, это уникальные проекты, которые находятся в исторических районах города.
2.Внутри апартаменты часто имеют свободную планировку. А значит, в них в большинстве случаев можно сделать любую перепланировку.
3.Апартаменты – это хороший вариант для #инвестиций. Стоят они будут дешевле квартир, а сдавать их можно за приличные суммы.
4.Цены на апартаменты в среднем на 20–25% ниже, чем на квартиры. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.
5.Апартаменты могут быть единственным шансом купить #недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.
Теперь о «минусах»
1.Нельзя оформить постоянную прописку. Если в проектной декларации застройщика указано, что это апартаменты гостиничного типа, в них можно зарегистрироваться на 5 лет, но только совершеннолетним. Детей там зарегистрировать ни постоянно, ни временно всё равно нельзя.
2.Если против вас возбудили судебное дело и хотят взыскать материальное наказание, апартаменты подлежат конфискации. То есть ваше единственное жильё суд отнять не может только в том случае, если оно относится к жилому фонду, а не к коммерческой недвижимости.
3.Если рядом с апартаментами не хватает детских садов, школ и поликлиник, застройщик не обязан их строить для нежилой недвижимости.
4.Законы, регулирующие проживание в МКД на апартаменты не распространяются. Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам и вы ничего не сможете с этим поделать.
5.Для нежилой недвижимости нет налоговых вычетов.
6.Государство ничего не субсидирует и никаких льгот не предоставляет. На покупку апартамента материнский капитал тоже не дают.
7.Платить за ЖКУ придётся больше по тарифам для нежилых помещений. Особенно заметна разница в цене горячего водоснабжения и отопления.
8.Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить без права выбора.
9.Налоги выше, чем на жилое помещение.
Итог: если вы рассматриваете приобретение апартаментов в качестве дополнительного жилья или инвестиций-это отличный вариант. Если апартаменты будут единственным вашим местом жительства-это не очень продумано с точки зрения комфортного проживания.
Апартаменты против квартир. Что выгоднее покупать
Краткое содержание:
В России дорожают новостройки. При этом на рынке недвижимости появляется всё больше апартаментов. Стоят они обычно значительно дешевле квартир той же площади. В чём преимущества и недостатки апартаментов в новостройках — разбирался Лайф.
Тренды рынка недвижимости
В третьем квартале 2020 года новостройки подорожали почти во всех крупных городах России. За июль — сентябрь цены увеличились в среднем на 3%, а с начала года — на 9%. Такие подсчёты сделали специалисты федерального портала «Мир квартир». Самый стремительный рост за последние три месяца показали новостройки Иркутска. Они подорожали почти на 8%. Примерно на столько же выросла в цене недвижимость в Омске, Москве, Владивостоке и Томске.
Неудивительно, что в такой ситуации покупатели стали чаще присматриваться к апартаментам. Они могут стоить на 20–30% дешевле, чем схожие по размерам и характеристикам квартиры. Рассмотрим для примера недвижимость в столице. Здесь апартаменты занимают уже четверть предложения на рынке новостроек.
На вторичном рынке недвижимости старой Москвы количество и доля апартаментов от общей экспозиции также постепенно растёт. По подсчётам аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», пять лет назад доля апартаментов в этом сегменте не превышала 1%, а сейчас она составляет около 7%.
— Почти все покупатели, приобретающие апартаменты на вторичном рынке, обычно начинают поиск таких лотов как раз в новостройках. На первичке объём предложения апартаментов больше и разнообразнее. Кроме того, покупатели могут выбрать планировку и отделку по своему вкусу. Однако им не всегда удаётся подобрать себе подходящий вариант. В результате покупатели обращают внимание на вторичный сегмент жилья. Лишь небольшая часть потребителей, целенаправленно подыскивающих себе объекты с отделкой, изначально рассматривает исключительно вторичные апартаменты, — рассказал Лайфу Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость».
По наблюдениям специалистов компании, 55% покупателей апартаментов — это люди, которые планируют купить недвижимость в районе, где нет новостроек. Тогда приходится искать вариант на вторичке.
Подводные камни апартаментов
Главное отличие апартаментов от квартир — это статус недвижимости. Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, а квартиры — к жилой. В связи с этим в квартирах можно прописаться, в апартаментах — нет, пояснил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ — Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров.
Он отметил, что при строительстве жилых комплексов обязательно наличие инфраструктуры: детских садов, школ, детских площадок. При возведении апартаментов социальной нагрузки у застройщика нет. Тарифы ЖКХ на апартаменты начисляют из расчёта коммерческого помещения, что в разы превышает коммунальные услуги по квартирам. Именно из-за таких нюансов апартаменты обычно и стоят дешевле квартир.
Кстати, вопрос об изменении правового статуса апартаментов уже не раз обсуждался. Законопроект, которым предлагалось перевести их в жилой фонд, был внесён в Госдуму ещё в 2018 году. Однако затем был снят с рассмотрения нижней палаты парламента. В конце января вице-премьер РФ Марат Хуснуллин сообщал журналистам, что правовой статус апартаментов станет одной из задач для работы правительства в 2020 году. Но на сегодняшний день у правительства есть другие насущные проблемы, поэтому этот вопрос остаётся нерешённым. Хотя ранее сообщалось, что законопроект о правовом статусе апартаментов в России планируется рассмотреть в текущую парламентскую сессию.
Сергей Ковров полагает, что даже если апартаментам и поменяют статус, то получить его смогут не все. По его мнению, это затронет только те комплексы, которые максимально приближены к жилью (например, апартаменты и квартиры, расположенные в одном корпусе).
Квартира или апартаменты?
Есть застройщики, которые самостоятельно берут на себя обязательства по возведению объектов инфраструктуры для будущих жителей апарт-комплекса. При этом стоимость такой недвижимости уступает аналогичным проектам с квартирами.
— Для ряда покупателей социальная инфраструктура и вовсе не имеет никакого значения. В приоритете может быть локация и статус комплекса. Апартаменты также могут покупать, чтобы затем сдавать в аренду. На рынке уже есть предложения с отделкой и меблировкой. Застройщик в будущем возлагает на себя обязательства сдавать помещения в аренду и выплачивать собственнику чистый доход, — объяснил эксперт Сергей Ковров.
Несмотря на большое предложение и разнообразие апартаментов, спрос на квартиры по-прежнему в приоритете. Доля сделок с апартаментами варьируется в пределах 8–10%. Это легко объяснимо. Да, цена недвижимости имеет значение, но и минусов у апартаментов пока немало. Главные из них — невозможность получить регистрацию, отсутствие или недостаток социальной инфраструктуры рядом с домом и трудности с получением кредита. На покупку коммерческой недвижимости не распространяются льготные ставки по ипотеке.
Первоисточник https://life.ru/p/1347814
Приветствую, дорогие друзья! . Читайте и комментируйте мои новые публикации! Мне очень важны Ваши оценки: если публикация Вам понравилась, прошу поддержать ее. Спасибо!
Плюсов и Минусов квартиры Vs. дом | Руководства по дому
Рокко Пендола Обновлено 15 декабря 2018 г.
Часто решение жить в квартире или доме принимается за вас. В зависимости от того, где вы живете, вы просто не сможете позволить себе дом, независимо от того, снимаете ли вы его или покупаете. Если деньги не имеют значения — или, по крайней мере, меньше — ваши личные предпочтения вступают в игру при взвешивании плюсов и минусов квартиры и дома.
Подсказка
Прежде чем покупать дом, исследуйте новое место и узнайте, где вы будете проводить большую часть своего времени или времени своей семьи.Аренда — это жизнеспособный вариант, который в конечном итоге может спасти вас от серьезной ошибки и потери денег.
Финансовые соображения при покупке
Когда вы покупаете дом, вы не просто берете на себя расходы по оплате самого жилища. Вы также несете ответственность за страхование, налог на имущество, техническое обслуживание, ремонт и другие связанные с этим расходы на владение. Обычно вам нужно потратить деньги на первоначальный взнос, чтобы даже получить ипотеку. На дорогих рынках, таких как Сан-Франциско, первоначальный взнос может составлять десятки, если не сотни тысяч долларов.С другой стороны, домашние ценности могут возрасти. Кроме того, IRS предлагает домовладельцам налоговые льготы.
Финансовые соображения при аренде
Хотя вы можете выбрать дом в аренду, как правило, ежемесячная арендная плата за дом выше, чем за квартиру. В любом случае, хотя аренда не всегда может быть лучшим вариантом в долгосрочной перспективе, она может быть единственным вариантом для людей, у которых мало или совсем нет денег на первоначальный взнос и которым трудно выполнить ежемесячные обязательства по владению.
Покупка vs.Аренда
Если вы пытаетесь сделать выбор между покупкой дома или сдачей квартиры в аренду, подумайте, насколько стабилен рынок жилья в вашем городе. Если велик риск того, что цены могут упасть, вам может быть лучше арендовать на некоторое время дольше. Окленд, Сан-Хосе и Сан-Франциско — три примера рынков, где аренда может быть лучшим выбором. Если вы переезжаете в новый район, подумайте об аренде на короткий срок или даже на год, когда вы приспосабливаетесь к новой среде.
Подготовьтесь к шуму в квартире
Если вы снимаете квартиру, скорее всего, рядом с вами есть соседи.У вас также могут быть люди, живущие над вами, под вами или вместе. В зависимости от ситуации это предложение может быть шумным. Когда вы арендуете или владеете отдельно стоящим домом или частью дуплекса, вероятность возникновения такого рода шума снижается.
У вас есть место в доме
Хотя в уютном Сан-Франциско по всей стране это может быть не так, дома обычно более просторны, чем квартиры. Даже в Сан-Франциско большинство домов и квартир на одну семью предлагают больше места, чем апартаменты. Отправляйтесь в пригород, и различия разительны.То же самое касается и открытых площадок. У вас больше шансов иметь собственный большой задний двор с домом, чем квартиру.
Ваши личные предпочтения
В конечном итоге выбор между квартирой или домом сводится к личным предпочтениям. Плюсы владения или сдачи в аренду собственного дома — больше места, меньше шума — могут быть сведены на нет другими факторами. Например, для некоторых людей, чтобы попасть в дом, необходимо переехать из относительно дорогих мест, таких как Сан-Франциско.Прежде чем сделать такой большой шаг, подумайте, от чего вы откажетесь. Подумайте, как вы живете в своем нынешнем районе. Если вам нравится ваш образ жизни, убедитесь, что в соседнем районе, где вы живете, можно вести такой же образ жизни.
Плюсы и минусы аренды квартиры
Аренда квартиры — один из вариантов для людей с небольшим доходом. Это дает им доступный доступ к жилым квартирам по сравнению с покупкой дома. Снимая квартиру, нужно учитывать как преимущества проживания в ней, так и ее недостатки.
Плюсы:
1. Без обслуживания: Вам не нужно беспокоиться о каком-либо обслуживании дома или уходе за газоном, так как домовладелец несет ответственность за любое обслуживание, такое как ремонт протекающих труб и чистота.
2. Счета и другие коммунальные услуги: Проживание в квартире побуждает платить меньше за электричество, воду. Вы также меньше платите за отопление и охлаждение дома. Часть коммунальных услуг оплачивает домовладелец.
3. Доступ к удобствам: В квартире есть большой бассейн с удобствами. Некоторые из этих удобств включают общий бассейн, тренажерный зал, систему безопасности и общую парковку.
4. Идеально для проживания в одиночестве: Если вам нужно простое и менее просторное место или вы планируете жить в одиночестве в течение длительного времени, то аренда квартиры будет идеальным вариантом для вас.
5. Гибкость: Аренда квартиры более гибкая, особенно если вы чаще меняете работу и вынуждены переезжать.Нет никаких долгосрочных обязательств, которые позволяли бы легко перемещаться из одного места в другое.
6. Легко переехать: Вам не нужно напрягаться, ища кого-нибудь, кому можно сдать дом или купить квартиру, когда вы захотите выселиться, поскольку это ответственность домовладельца.
7. Существенная экономия: Вам нужно только платить арендную плату и откладывать дополнительные деньги на покупку дома при инвестировании в другой район.
8. Доступно: Общая стоимость покупки дома выше, чем аренда квартиры. Никаких авансовых платежей и дополнительных затрат на аренду квартир.
9. Отличное месторасположение: Вы можете легко получить квартиру в центре города по сравнению с односемейными домами на окраинах.
10. Профессиональный менеджмент: Сдаемые в аренду апартаменты обслуживаются профессиональными управляющими фирмами и строительными надзирателями, поэтому у них легко получить поддержку по вызову.
Минусы:
1. Ограниченная парковка: В каждом многоквартирном доме может быть ограниченная парковка или парковочные места премиум-класса, особенно если парковка не выделена.
2. Меньше уединения: В квартире меньше уединения из-за ее многолюдности. Вы легко можете послушать разговор соседа.
3. Шум: Некоторые жильцы могут включать громкую музыку в своих квартирах, не заботясь о том, как их чрезмерный шум влияет на других жильцов.Это также ограничивает вас от проведения вечеринок или игры на гитаре в вашей квартире, так как другие жильцы будут жаловаться на шум.
4. Маленькая жилая площадь: Сдаваемые в аренду дома имеют меньшую жилую площадь по сравнению с полноценным домом. Пространства может не хватить даже для тканевых линий.
5. Ограниченная персонализация: Существуют ограничения по декорированию и персонализации квартиры. Некоторые владельцы сдаваемых в аренду квартир, в частности, запрещают вам красить или устанавливать кондиционеры.
6. Ограниченное место для домашних животных: Если у вас есть домашнее животное, некоторые владельцы съемных квартир требуют, чтобы вы внесли невозвращаемый залог за животное. Вы также будете вынуждены искать Dog Park, чтобы выгуливать своего питомца, поскольку в жилом комплексе мало места.
7. Краткосрочные выгоды: По сравнению с владением домом, аренда квартиры дает вам расходные деньги, которые выгодны на короткое время. Владение домом — это долгосрочное преимущество с чувством безопасности.
8. Соблюдайте правила: Сдав квартиру в аренду, вы должны соблюдать условия договора аренды. Это влияет на вашу свободу проживания в квартире
9. Длительное урегулирование споров: Когда вы снимаете квартиру, вы имеете дело со сторонними агентами, и в случае возникновения споров может потребоваться больше времени для их разрешения.
10. Колебания арендной платы: Ставки арендной платы меняются каждый год, поэтому вы не можете контролировать колебания годовых ставок.
Плюсы и минусы проживания в дуплексе
Так же, как жить в квартире, вы также можете арендовать или купить дуплекс для проживания. Дуплексный дом состоит из полных комплексов на каждом этаже. Дуплексы — отличная инвестиционная недвижимость для домовладельцев, поскольку они могут жить в доме с разными входами рядом, на одном или разных этажах. У жизни в дуплексе, независимо от того, покупаете ли вы или арендуете, есть свои преимущества и недостатки.
Плюсы:
1.Доступный: дуплексов дешевле, и большинство из них расположены в доступном районе. Они дают вам недорогие средства для покупки дома.
2. Конфиденциальность: Дуплексы имеют большие площади с высокими техническими характеристиками. Дворы можно разделить на две части, чтобы сохранить уединение с соседом.
3. Получайте дополнительный доход: Если у вас есть дуплекс, вы можете жить на одной части здания и сдавать в аренду другую часть здания. Если вы взяли ипотеку для приобретения дома, деньги от аренды используются для погашения ипотеки.
4. Размещение двух семей: Дуплекс дает возможность разрешить члену семьи остаться в одной из квартир. Они смогут оставаться рядом.
5. Меньшее страховое покрытие: Если вы живете в одном районе и сдаете в аренду другой, то страховая защита обходится дешевле, поскольку вы можете оформить страховой полис на одно здание вместо двух полисов страхования дома на одну семью.
6. Больше места: Жилая площадь больше, чем в квартирах.
У некоторых есть дворы, сады или даже гаражи, которые могут быть разделены между жителями.
7. Более личное: В квартире дома выстроены в ряд, и иногда кажется, что вы одолжили здание, но проживание в дуплексе с собственным двором заставляет вас чувствовать, что вы владеете пространством.
8. Свобода: Жизнь в комплексе дает вам свободу настраивать дом, раскрашивая, сажая цветы или садясь во дворе, заставляя вас чувствовать, что он ваш.
9. Стиральная машина / сушилка: Существует возможность иметь собственную стиральную или сушильную машину в дуплексном комплексе по сравнению с квартирами, в которых есть общая прачечная.
10. Альтернативное расположение: Дуплексные комплексы расположены в городах, пригородах и других районах страны. Это позволяет легко жить в дуплексе в выбранном вами месте.
Минусы:
1.Ответственность за техническое обслуживание: За обслуживание, ремонт и любые другие расходы дуплексного комплекса несет ответственность владелец / домовладелец, и это может занять некоторое время, прежде чем ремонт будет выполнен.
2. Нет гарантии дохода: Нет никакой гарантии, что вы получите постоянного арендатора, который останется с вами в дуплексе.
3. Выбор подходящего арендатора: Совместное использование дуплекса с другой семьей может привести к некоторым спорам и повлиять на вашу конфиденциальность.Также сложно найти арендатора, с которым можно было бы легко найти общий язык.
4. Шум: Двухуровневые дома имеют общие стены, и, если они плохо изолированы, это приводит к шуму от квартир.
5. Уход за газоном: Вы обязаны ухаживать за газоном или снегом во дворе. Это требует посвящения вашего личного времени или найма кого-то, кто сделает эту работу за вас.
6. Создайте неудобство: Если домовладелец жил в другой части комплекса, он может заставить вас чувствовать себя некомфортно, и у него не будет личного пространства, потому что он может находиться на высоте, на которой весь комплекс принадлежит им.
7. Плохие арендаторы: Жизнь рядом с плохими арендаторами приносит новое измерение проблем и разрушает вашу среду как владельца дуплекса.
8. Ограниченные возможности: Дуплексные комплексы нелегко найти в центре города. Это заставляет искать некоторые на дачных участках.
9. Плохое соседство: Если вы не проведете предварительное исследование местоположения перед приобретением дуплекса, вы можете разочароваться в окрестностях.
10. Повышенный доход от аренды: Иногда инвесторы могут увеличить доход от аренды для арендаторов.
Плюсы и минусы проживания в квартире на первом этаже
Представьте, что вы нашли квартиру с одной спальней по хорошей цене в восхитительно шикарном — но заведомо дорогое — районе Вест-Виллидж в Нью-Йорке, только чтобы понять, что она находится на первом этаже. Для некоторых это было бы нарушением сделки. Квартиры на первом этаже часто считаются менее привлекательными, чем квартиры на этажах выше уровня улицы, в основном из-за соображений конфиденциальности и шума.
Но прежде чем вы перейдете к тому, что может быть первоклассным объектом недвижимости, эксперты рекомендуют потратить время на то, чтобы выяснить, действительно ли стоит приобретать квартиру на первом этаже.
«В конечном итоге это зависит от личных предпочтений», — говорит Гэри Малин , президент Citi Habitats, брокерской компании по недвижимости, расположенной в Нью-Йорке.
Как и при любом обыске квартиры, вам нужно быть честным с самим собой в отношении того, что вы можете и чего не можете терпеть. Важно взвесить все «за» и «против» квартир на первом этаже, прежде чем подписаться на пунктирной линии или сразу отказаться от нее.Вот несколько ключевых факторов, которые следует учитывать.
———
Наблюдайте: 6 улучшений квартиры, которые поставят под угрозу ваш залог
———
Плюсы проживания в квартире на первом этаже
Стоимость
Самым большим фактором в пользу квартиры на первом этаже является то, что ее аренда или покупка обычно обходятся дешевле.
«Возможно, вы сможете попасть в жаркий район за меньшие деньги», — говорит Беатрис де Йонг , директор по продажам жилья в Open Listings, онлайн-брокерской компании по недвижимости и риэлтор с большим объемом продаж.«Что касается стоимости перепродажи, лучше иметь худший дом в лучшем месте, чем лучший дом в худшем районе».
Легкий доступ
Если у вас есть проблемы с передвижением или вы просто не хотите каждый раз таскать продукты на пять лестничных пролетов, вам могут подойти апартаменты на первом этаже.
«Отсутствие необходимости подниматься и спускаться по лестнице или пользоваться лифтом позволяет сэкономить время», — говорит де Йонг.
Кроме того, если вы регулярно катаетесь на велосипеде, если вы играете в гольф или другой вид спорта, требующий большого количества оборудования, живете с маленьким ребенком, который пользуется коляской, или владеете собакой постарше, которая не может подниматься по лестнице. , вы можете оценить пространство на первом этаже.
Уменьшение счетов за кондиционирование воздуха
С ростом тепла ваши счета за кондиционер могут быть ниже в квартире на первом этаже, поскольку летом в ней будет прохладнее, чем в квартирах на верхнем этаже.
Сад или патио
Если вы любите проводить время на улице, в вашей квартире на первом этаже может быть сад или патио, где вы можете повеситься.
Шум
Для большинства людей постоянный шум — серьезный красный флаг, но он может быть плюсом, если вы действительно живете в городе.
«Людей, которым нравится городской шум и суета, очень много. Когда вы находитесь на этом уровне улицы, вы действительно получаете взаимосвязь между внутренним и внешним, — говорит Малин.
И в зависимости от того, где находится ваша квартира, шум может даже не быть проблемой. Например, если ваша квартира находится сзади или выходит во внутренний двор, в ней может быть относительно тихо. Некоторые квартиры на первом этаже могут находиться в тихих переулках с очень небольшим движением транспорта.
Минусы проживания в квартире на первом этаже
Отсутствие уединения
В зависимости от того, где находится ваша квартира в комплексе, де Йонг говорит, что вам, возможно, придется столкнуться с отсутствием уединения.
«Если ваши окна выходят на тротуар, вы, скорее всего, будете жить с постоянно опущенными жалюзи или шторами, чтобы незнакомцы не заглядывали в ваш дом, когда они проходят мимо», — говорит она.
Проблемы с доставкой
Если вы получаете много доставок к вашей двери, вы должны учитывать возможность кражи посылок. Если ваша входная дверь находится рядом с улицей, а пакеты оставлены на крыльце, это может стать проблемой.
«Некоторые службы доставки предпочтут не оставлять посылки, если они не считают, что это безопасное место, поэтому вам придется находиться дома, чтобы получать свои онлайн-заказы», - говорит де Йонг.
Для борьбы с кражами многие компании будут доставляйте посылки в специальные шкафчики или официальные пункты выдачи, что может быть более безопасным вариантом.
Более высокие счета за отопление
Поскольку в квартирах на первом этаже, как правило, меньше прохлады, отапливать квартиру зимой может быть дороже.
Шум
Стоит еще раз упомянуть шум, потому что он также может рассматриваться как минус для арендаторов и владельцев.Если ваши апартаменты выходят на улицу, возможно, вам придется иметь дело с большим шумом, чем апартаменты над вами. Звукоизолированные окна из многослойного стекла могут помочь в этом, но если вы чувствительны к звуку, вы можете поискать квартиру, которая находится подальше от места действия.
Что такое однокомнатная квартира? Плюсы и минусы Studio Life
Что такое однокомнатная квартира? Эти автономные жилые единицы, которые иногда называют холостяцкими квартирами, экономичными квартирами или студиями, состоят из спальни, гостиной и кухни в одном открытом пространстве.
Что такое однокомнатная квартира?
Этот тип квартир позволяет (или требует) жить, обедать и спать в одной комнате без перегородок. Это однокомнатная конструкция, похожая на гостиничный номер. Кухня и спальная зона находятся не за стеной, а в главной комнате.
Если вы найдете L-образную студию, она может дать вам больше ощущения отдельной гостиной или кухни, не тратя средства на большую квартиру. Точно так же высокий потолок может дать вам ощущение простора, не прибавляя при этом ваших квадратных футов.
Вам не обязательно делать все абсолютно все в одной комнате. В студии должна быть отдельная комната с дверью для ванной. В некоторых штатах запрещено сдавать в аренду квартиру, в которой нет отдельной ванной комнаты.
Для людей, которые следят за движением крошечных домов, достоинства студии многочисленны и очевидны. Но для тех, кто привык использовать гардеробные, гостевые спальни с запасными кроватями и отдельные кухни, чтобы скрыть беспорядок от ужина, такая квартирная жизнь может быть немного трудной.
Преимущества квартир-студий
Если вы ищете квартиру, вы, возможно, сравнивали стоимость аренды квартир с одной и двумя спальнями и задавались вопросом, как любой начинающий может себе это позволить. Какие еще варианты есть у арендодателей?
«Переезд в однокомнатную квартиру может быть отличным способом сэкономить деньги на аренде, не нанимая соседа по комнате или не останавливаясь на менее привлекательном районе», — говорит Никкол Шрек , эксперт по вопросам аренды.«Вы можете сэкономить на ежемесячной арендной плате до 924 долларов в Денвере, 867 долларов в Нью-Йорке, 500 долларов в Лос-Анджелесе и 427 долларов в Миннеаполисе, выбрав студию, а не квартиру с одной спальней». Это много чеддера.
Еще одно финансовое преимущество квартир-студий? Скорее всего, будут ниже счета за коммунальные услуги. В микроквартире дешевле обогревать и охлаждать, и всю квартиру можно было бы осветить одним светом, размещенным в стратегическом месте. Кроме того, здесь не так много места для куча гаджетов, чтобы сидеть и поглощать энергию в вашей квартире.
Уборка квартиры — несложная задача, по мнению многих жителей однокомнатных квартир. Поскольку здесь мало места для беспорядка и лишней мебели, это пространство намного проще чистить и поддерживать. Вам нужно будет убрать только одну ванную. Конечно, вам нужно будет найти место в вашей квартире, чтобы спрятать несколько необходимых вам чистящих средств.
Проблемы однокомнатных квартир
Но есть и недостатки.
«Жить в студии, когда я была гордой холостяцкой кошкой, было очень весело.Содержать в чистоте было очень легко. Мне не нужно было тратить целое состояние, чтобы хорошо его украсить, а аренда и коммунальные услуги были доступными », — говорит Эрика Д. Хаус , эксперт по стилю жизни и блогер. «После того, как я вышла замуж, я не могла представить, как жить с мужем на площади менее 500 квадратных футов! Нам обоим нравится проводить время в одиночестве, чтобы проводить вегетарианство и делать то, что мы хотели бы, в одиночку, а это было бы невозможно, живя в студии ».
Когда Хаус переехал в однокомнатную квартиру, ей пришлось избавиться как минимум от 50% своего имущества — плюс, ей пришлось дважды подумать о своих покупках.Будет ли в шкафу место для этой рубашки? Место на полке для этой книги? Она считала принуждение смешанным благословением.
Некоторые жители студий обходят нехватку места для хранения, арендуя место для хранения дополнительной мебели и вещей, хотя стоимость хранения может снизить финансовые выгоды от аренды однокомнатной квартиры в первую очередь. Но для тех, кто хочет упростить свою жизнь и тратить меньше времени и денег на поддержание своего жизненного пространства, квартиры-студии могут быть просто идеальным решением! Они не зря называют их экономичными квартирами.
—————
Часы: разумнее арендовать или купить?
Плюсы и минусы довоенных квартир для покупателей и арендаторов
Арендаторы и покупатели в Нью-Йорке знают, что довоенные квартиры уникальны. Они были построены между 1900 и 1939 годами (до Второй мировой войны) и имеют отличительные и элегантные архитектурные характеристики, которые трудно найти в недавно построенных зданиях.
«Здания, спроектированные самыми известными архитекторами довоенного периода — Эмери Рот и Розарио Кандела — сегодня остаются одними из самых желанных в городе», — говорит Джед Левин , брокер Triplemint в Нью-Йорке. Город.
Но какими бы привлекательными ни казались эти классические нью-йоркские апартаменты, у жизни в таком месте есть и некоторые ключевые недостатки.
Давайте рассмотрим некоторые из причин, по которым люди любят или ненавидят довоенные квартиры.
Pro: Элегантный дизайн
Фото Ди Чикко Винчи Архитектура и интерьер
Нельзя отрицать: довоенные апартаменты полны элегантных архитектурных деталей. Коронная лепнина, потолочные медальоны, полы из натурального дерева, просторные жилые помещения и высокие потолки являются обычным явлением для этих типов недвижимости.
«Преимущество проживания в довоенных квартирах в том, что они полны архитектурной красоты. Они прочные, надежные и придают домовладельцу форму и функциональность », — говорит Тами Курц , специалист по недвижимости в Triplemint в Нью-Йорке.
Против: Отсутствие современных удобств
Согласно Даниэле Курцвейл , продавцу недвижимости из группы Фридмана в Compass в Нью-Йорке, есть один серьезный недостаток жизни в довоенной квартире.
«Зимой отопление либо включено, либо выключено; нет климат-контроля, нет термостата, просто паровое отопление », — говорит она.