Апартаменты можно ли оформить в собственность: Как оформить апартаменты в собственность?

Прямо сейчас у меня такое чувство, что вы спрашиваете: «Кондоминиум дороже, чем квартира?» Ответ на ваш вопрос, мой товарищ по съемке, отрицательный. Кондоминиум технически не будет стоить вам больше арендной платы, чем квартира. Если кондоминиум и квартира находятся в одной части города, то, вероятно, они будут стоить примерно одинаково. Однако это зависит от качества аренды. Если один из них более модернизирован и предлагает больше удобств, чем другой, то он будет оценен соответственно.И арендодатели квартир, и управляющие недвижимостью оценивают свои квартиры на основе средней арендной платы в этом районе, сравнивая свою арендную плату с соседними квартирами и кондоминиумами. Конкурентоспособные цены — это главное в игре!

Оплата аренды квартиры

Самая большая разница между кондоминиумом и квартирой с точки зрения стоимости — это способ оплаты аренды, коммунальных услуг и дополнительных сборов. В кондоминиуме вы, вероятно, будете членом ассоциации домовладельцев кондоминиума. Как арендатор кондоминиума, вы должны будете платить ежемесячные сборы ТСЖ за содержание общих частей сообщества и внешней части комплекса, а также любые коммунальные платежи, такие как услуги консьержа.Выплачивая арендную плату домовладельцу, вы, вероятно, не будете иметь возможности совершать онлайн-платежи. Оплата чеком всегда будет в моде, когда дело доходит до аренды квартиры. На самом деле это зависит только от арендодателя, поэтому убедитесь, что вы спрашиваете предпочитаемый способ оплаты аренды, прежде чем подписывать договор об аренде.

Оплата аренды квартиры

В квартире вы, вероятно, будете платить свою ежемесячную арендную плату (и все включенные коммунальные услуги) на онлайн-портале вашего квартирного сообщества или чеком, если хотите.Как правило, вы будете ежемесячно оплачивать любые другие коммунальные услуги, которые не включены в вашу арендную плату (например, газ, электричество и Интернет), отдельно этим внешним поставщикам. В то время как в кондоминиуме ваша ежемесячная арендная плата может включать фиксированную (или по факту использования) ставку за коммунальные услуги, поскольку ими управляет арендодатель (в зависимости от арендодателя).

Техническое обслуживание

Независимо от того, снимаете ли вы квартиру или квартиру, у вас всегда будут возникать проблемы с техническим обслуживанием. Будь то протекающий кран или работающий унитаз, проблему нужно будет устранить.Но будете ли вы это делать, арендодатель или обслуживающий персонал, зависит от того, какой тип аренды вы выберете.

Техническое обслуживание кондоминиума

В кондоминиуме вы или домовладелец (или оба) несете ответственность за техническое обслуживание квартиры. Это может означать для вас больше потенциальных личных расходов, но арендодатель обычно покрывает большинство вопросов через своего доверенного лица по управлению имуществом или через наемное обслуживание. Хотя ТСЖ покрывает обслуживание общественных территорий, таких как общие удобства и само здание, они не ремонтируют ваш протекающий туалет — для этого вам придется либо починить его самостоятельно, либо дождаться, пока домовладелец позвонит в предпочитаемый им ремонт. провайдер.Имейте в виду, что если владелец находится за пределами страны или в другом штате, ему может потребоваться больше времени, чтобы связаться со своим доверенным лицом, чтобы исправить ситуацию в подразделении.

Обслуживание квартиры

При проживании в квартире вы, скорее всего, обнаружите, что ваше квартирное сообщество предлагает бесплатное круглосуточное обслуживание, а это означает, что как съемщик вы не несете ответственности за большую часть ремонта. Обычно через онлайн-портал квартирного сообщества вы отправляете запрос на обслуживание всего, что вам нужно отремонтировать в квартире — легко! Вы, конечно, всегда можете позвонить в рабочее время (или по экстренной связи в нерабочее время), если вопрос срочный.Круглосуточное (и бесплатное) обслуживание — одно из главных преимуществ проживания в квартире.

Правила и положения

Правила (по большей части) никому не нравятся — кроме тех, кто их обеспечивает, — но важно соблюдать их, если вы хотите сохранить хорошие отношения со своим арендодателем или управляющим недвижимостью. Они могут отличаться в зависимости от типа аренды, в которой вы живете.

В кондоминиуме…

В кондоминиуме правила проживания в здании, скорее всего, будут устанавливаться ТСЖ.Например, могут быть правила, запрещающие хранить мусор у входной двери, собирать отходы домашних животных и не оставлять личные вещи в общине. Говоря о домашних животных, если в кондоминиуме разрешено проживание с домашними животными, это не обязательно означает, что квартира, которую вы хотите арендовать, подходит. Если вы планируете взять с собой пушистого друга в поездку по аренде, узнайте у арендодателя, подходит ли эта квартира для проживания с домашними животными.

В квартире …

В компании по управлению недвижимостью вы также найдете правила в отношении мусора и отходов домашних животных в сообществе, но каждый арендатор должен соблюдать те же правила, когда дело касается интерьера квартиры, что и хорошо.Хотя вам не разрешается красить стены, вешать тяжелые предметы, которые могут повредить стены, или делать какие-либо постоянные украшения в квартире, вы обнаружите, что владельцы кондоминиумов часто придерживаются более мягких правил. Все зависит только от хозяина!

Выбор между кондоминиумом и квартирой

При аренде кондоминиума рассчитывайте на личные, прямые отношения с владельцем квартиры. Теперь этот владелец является вашим арендодателем, и вы должны поддерживать дружелюбие, поскольку это единственный человек, с которым вы будете связываться, когда будете платить арендную плату, запрашивать техническое обслуживание или задавать любые вопросы относительно квартиры.Лучше всего поддерживать позитивные отношения с этим человеком, если вам нравится жить в его аренде. В конце концов, квартира принадлежит им, и, если вы не хороший арендатор, возможно, они не разрешат продление аренды.

Снимая квартиру, вы, скорее всего, будете иметь дело с несколькими членами управляющей компании, включая управляющего недвижимостью, помощника управляющего недвижимостью и различных агентов по аренде. Эти люди помогут обработать вашу арендную плату, назначат группу обслуживания для выполнения ваших запросов, рассылают объявления и напоминания сообщества и поддерживают чистоту сообщества с помощью наемных работников и напоминаний жителям об их ответственности за содержание сообщества.Это касается того, чтобы забирать своих питомцев, парковаться на одном месте (и только на одном месте) и уважительно относиться к соседям по квартире. Это просто!

Выбор между кондоминиумом и квартирой зависит от вас, но с более глубоким пониманием того, что делает их уникальными, ваше путешествие по аренде должно быть плавным! Удачной охоты, вы, знающий арендатор.

Мы хотим знать, что вы думаете!

Примите участие в нашем опросе и сообщите нам, что мы можем сделать, чтобы сделать Renterverse вашим надежным арендатором.

Опубликовано 14 февраля 2019 г.

Что вы думаете?

1710 Ответов

Об авторе

Кондо против. Квартира: какая лучше для вас?

Bankrate следует строгой редакционной политике, поэтому вы можете быть уверены, что мы ставим ваши интересы на первое место. Наши отмеченные наградами редакторы и репортеры создают честные и точные материалы, которые помогут вам принять правильные финансовые решения.

Ключевые принципы

Мы дорожим вашим доверием.Наша миссия — предоставлять читателям точную и беспристрастную информацию, и у нас есть редакционные стандарты, которые гарантируют, что это произойдет. Наши редакторы и репортеры тщательно проверяют редакционные материалы, чтобы убедиться, что информация, которую вы читаете, является точной. Мы поддерживаем брандмауэр между рекламодателями и редакцией. Наша редакционная группа не получает прямого вознаграждения от наших рекламодателей.

Редакционная независимость

Редакция Bankrate пишет от имени ВАС — читателя.Наша цель — дать вам лучший совет, который поможет вам принимать правильные решения в отношении личных финансов. Мы следуем строгим правилам, чтобы рекламодатели не влияли на наши редакционные материалы. Наша редакционная группа не получает прямого вознаграждения от рекламодателей, а наш контент тщательно проверяется на предмет достоверности. Итак, читаете ли вы статью или обзор, вы можете быть уверены, что получаете достоверную и надежную информацию.

У вас есть вопросы о деньгах. У Bankrate есть ответы.Наши специалисты помогают вам управлять своими деньгами более четырех десятилетий. Мы постоянно стремимся предоставить потребителям советы экспертов и инструменты, необходимые для достижения успеха на протяжении всего жизненного пути.

Bankrate следует строгой редакционной политике, поэтому вы можете быть уверены, что наш контент является честным и точным. Наши отмеченные наградами редакторы и репортеры создают честные и точные материалы, которые помогут вам принять правильные финансовые решения. Контент, созданный нашей редакцией, является объективным, основанным на фактах и ​​не подвержен влиянию наших рекламодателей.

Мы открыто говорим о том, как мы можем предоставить вам качественный контент, конкурентоспособные цены и полезные инструменты, объясняя, как мы зарабатываем деньги.

Bankrate.com — это независимый издатель и сервис сравнения, поддерживаемый рекламой. Мы получаем компенсацию в обмен на размещение спонсируемых продуктов и услуг, или если вы переходите по определенным ссылкам, размещенным на нашем сайте. Следовательно, эта компенсация может повлиять на то, как, где и в каком порядке продукты появляются в категориях листинга.Другие факторы, такие как наши собственные правила веб-сайта и то, предлагается ли продукт в вашем регионе или в выбранном вами диапазоне кредитного рейтинга, также могут повлиять на то, как и где продукты появляются на этом сайте. Хотя мы стремимся предоставлять широкий спектр предложений, Bankrate не включает информацию о каждом финансовом или кредитном продукте или услуге.

Решение арендовать дом вместо покупки может повлиять на вашу жизнь на долгие годы. Для многих, впервые покупающих жилье, кондоминиум — естественная точка входа в домовладение, если подумать о том, что квартира отличается от квартиры.варианты кондоминиума и другие типы жилья внимательно.

В чем разница между квартирой и кондоминиумом?

Самая большая разница между кондоминиумом и квартирой — это право собственности. Под квартирой понимается жилье, которое сдается в аренду, часто как часть большого жилого дома. Кондоминиум похож по структуре на квартиру — обычно это единица в большом жилом доме, — но кондоминиумы находятся в собственности, а не в аренде. Налог на недвижимость кондоминиума оплачивает владелец; Налог на недвижимость за квартиру платят арендодатели, а не арендаторы.

Поскольку структура кондоминиумов и квартирных сообществ схожа, они часто имеют сопоставимые удобства и расположение. Оба типа единиц могут иметь такие преимущества, как бассейн, вывоз мусора, ухоженные зеленые насаждения, спортивные залы на территории и многое другое.

Разница в том, что владелец квартиры строит собственный капитал, платит ежемесячные взносы в ассоциацию домовладельцев (ТСЖ) и несет ответственность за все техническое обслуживание интерьера, в то время как арендатор квартиры платит арендную плату каждый месяц, не создает собственный капитал и полагается на домовладельца. вопросы обслуживания.

Что учитывать

• Стоимость: Стоимость аренды квартиры довольно проста. Обычно вы вносите залог в начале аренды, и может потребоваться внести аванс за первый и последний месяцы. Затем вы вносите ежемесячные платежи в течение срока действия договора аренды. Затраты на то, чтобы стать владельцем кондоминиума, немного сложнее и дороже. Вы вносите аванс и оплачиваете заключительные расходы по ипотеке и сбор за осмотр дома.В зависимости от ипотеки, которую вы получаете, вы можете отложить всего 3 процента и заплатить до 5 процентов от покупной цены в качестве покрытия расходов на закрытие. Кондоминиум также идет с ежемесячными взносами в ТСЖ, которые варьируются в зависимости от предлагаемых удобств и услуг.
• Техническое обслуживание: Когда вы снимаете квартиру и что-то идет не так (например, протекающий кран или сломанный прибор), обычно ответственность за ремонт ложится на домовладельца. Однако, если вы владелец квартиры, вы оплачиваете счет за то, чтобы все это было исправлено.(Вот главные советы, как избежать дорогостоящего ремонта дома.)
• Удобства: Поскольку кондоминиумы и многоквартирные дома имеют одинаковую структуру — высотные здания или всего несколько этажей — они часто бывают с сопоставимыми удобствами. Подумайте, какие удобства для вас наиболее важны, например, швейцар, бассейн, тренажерный зал или зеленая зона, и сравните, что предлагают различные сообщества в вашем районе.
• Расположение: Местоположение является важным фактором при принятии решения о том, где жить.Поскольку у жилых и многоквартирных домов могут быть похожие структурные следы, вы, вероятно, найдете оба варианта в городах и небольших пригородах (однако они менее распространены в сельской местности). Оба типа зданий могут находиться рядом с коммерческими предприятиями, ресторанами, парками и т. Д.
• Правила ТСЖ: При рассмотрении квартиры по сравнению с кондоминиумом, правила будут иметь значение. В обоих типах сообществ есть правила поведения в местах общего пользования, какие виды домашних животных разрешены и какие украшения разрешены на внешней стороне дома.Арендодатели также могут указывать, что съемщики могут делать в своей квартире, и могут ограничивать такие виды деятельности, как развешивание произведений искусства или покраска стен. С другой стороны, владельцы кондоминиумов могут украсить дом изнутри по своему усмотрению.

Для кого квартира лучше всего?

Кондоминиум может быть более доступной точкой входа в домовладение, и, как домовладелец, вы со временем накопите капитал и получите доступ к налоговым льготам, которые дает владение недвижимостью.

Condo pros

• Доступность — Для тех, кто впервые покупает жилье, или тех, кто хочет уменьшить размер, кондоминиумы могут быть привлекательным вариантом из-за их более низких цен.По данным Национальной ассоциации риэлторов, средняя цена продажи существующей квартиры составляла 266 300 долларов США по состоянию на четвертый квартал 2020 года, а средняя цена дома на одну семью составляла 299 900 долларов США.
• Низкие эксплуатационные расходы — Ассоциация кондоминиумов обычно заботится о содержании собственности, поэтому вам не придется заниматься дворовыми работами или другими проектами в одиночку.
• Пешеходная доступность — Многие жилые дома находятся в непосредственной близости от магазинов, мест отдыха и транспорта.Если для вас важна пешеходная доступность, вам подойдет кондоминиум в таком месте.

Condo cons

• Dues — Владельцы кондоминиумов должны платить взносы в ТСЖ, как правило, ежемесячно. Они могут со временем увеличиваться, и обычно они основаны на удобствах, которые предлагает ассоциация кондоминиумов.
• Отсутствие конфиденциальности — Поскольку вы разделяете стены с соседями, у вас не будет такой возможности уединения или контроля над шумом.
• Ограничено правилами — Несмотря на то, что вы являетесь владельцем квартиры, вы связаны правилами ассоциации, которые могут ограничивать то, как вы используете или украшаете недвижимость.Например, вы можете не иметь права голоса в выборе ландшафта.

Кому подойдет квартира?

Квартиры — это разумный выбор для тех, кто не хочет ответственности и расходов, связанных с домовладением.

Apartment Pro

• Гибкость при переезде — Квартира — хороший вариант, если вы не планируете оставаться в определенном районе надолго. Например, если вы планируете жить в городе всего год или два до переезда, проживание в квартире (и аренда в целом) может быть разумнее, чем привязать себя к квартире.
• Низкие затраты на обслуживание или его отсутствие — Как правило, ваш домовладелец отвечает за содержание собственности, пока вы ее арендуете. Обязательно проверьте свой договор аренды, чтобы узнать, какое обслуживание вы должны проводить, если таковое имеется.
• Близость — Квартиры часто расположены в центре города или рядом с ним, с легким доступом к ресторанам, магазинам и многому другому.

Квартира против

• Меньше льгот — Хотя в некоторых квартирах есть общий бассейн или зона отдыха, в них может быть не так много удобств по сравнению с кондоминиумом.Если вы ищете ряд удобств, кондоминиум может быть для вас лучшим вариантом.
• Нет долевого участия — Если вы снимаете квартиру, вы не создаете собственный капитал в собственном доме, как если бы вы владели кондоминиумом. Когда вы сдаете в аренду, вы вместо этого помогаете увеличить капитал арендодателя.
• Шум — В зависимости от того, где вы арендуете, вы можете оказаться очень близко к своим соседям, что может быть связано с шумом или проблемами с конфиденциальностью.

Подробнее:

Плюсы и минусы владения кондоминиумом

Кондоминиум — это одна из группы жилых единиц, в которой домовладельцы владеют своим индивидуальным жилым пространством, а все жилища совместно владеют зонами общего пользования.

У отдельных юнитов обычно общие стены, но это не является обязательным требованием. Основное отличие кондоминиумов от обычных индивидуальных домов в том, что нет индивидуальной собственности на земельный участок. Вся земля в проекте кондоминиума находится в общей собственности всех домовладельцев.

Преимущества

Есть много веских причин для владения кондоминиумом. Одним из наиболее распространенных является их неизменная популярность с течением времени, а это означает, что, когда вы будете готовы выйти на пенсию или переехать, продать свою квартиру, возможно, будет проще, чем продать отдельный дом.

Еще одним преимуществом владения кондоминиумом является внешний вид и структурное обслуживание. Вам, как владельцу, не нужно заниматься ландшафтным дизайном, стрижкой травы, внешним обслуживанием или другими проблемами ремонта, связанными с внешним видом квартир и мест общего пользования. Пенсионерам это нравится, и владельцам отпусков это нравится. Этот аспект нравится инвесторам, так как они не полагаются на арендаторов при внешнем обслуживании.

Вы можете купить квартиру в районе отдыха, который часто посещаете.Тогда вы сможете воспользоваться определенными налоговыми льготами для владения недвижимостью, и вам не придется снимать гостиничные номера во время частых визитов.

Страхование и некоторые коммунальные услуги также могут быть дешевле. Владелец кондоминиума должен следить только за внутренним пространством своей квартиры, а не за внешним видом и структурой в целом.

Недостатки

Все эти льготы имеют свою цену, и это компонент платы за объединение кондоминиумов. В ассоциацию кондоминиумов будет выплачиваться ежемесячная или ежеквартальная плата, чтобы покрыть все общие расходы, страхование, налоги, техническое обслуживание, ремонт, некоторые коммунальные услуги и так далее.

Расходы и взносы, которые их финансируют, могут меняться и почти всегда увеличиваться с течением времени с инфляцией. Вы как владелец получаете право голоса на собраниях ассоциации, но это всего лишь один голос. Если правила гласят, что большинство голосов может повысить ежемесячные взносы владельца, то вам придется их заплатить, иначе вы обнаружите залоговое право на свою квартиру.

Периодически вы также найдете правила, позволяющие проводить оценку капитального ремонта, такого как новая крыша или работы по парковке и тротуару в проекте. Также могут быть разделены оценки между владельцами, чтобы переделать бассейн или отремонтировать клуб.При покупке единицы вы соглашаетесь соблюдать правила и платить свою долю действительных взносов.

Правила и ограничения

Могут быть очень строгие правила и ограничения ассоциации кондоминиумов. Загляните в любой проект кондоминиума и обратите внимание на внешний вид квартир. Все они выглядят одинаково по цвету краски, внешней конструкции и материалам дизайна, и так будет всегда.

Вы найдете строгие правила в соглашениях об ассоциации и ограничениях, которые не требуют изменений и не требуют особой индивидуальности, когда дело касается внешнего вида единиц.Вы можете обнаружить, что не можете даже повесить праздничный венок на дверь, и, скорее всего, воспользуетесь правилом о запрете колокольчиков. Все дело в сохранении единообразия внешнего вида всего проекта. Вы также можете столкнуться с ограничениями в отношении того, какую мебель или другие предметы можно разместить в открытом патио.

Могут быть даже правила относительно того, насколько вы можете индивидуализировать интерьер вашего устройства. Это оправдано утверждениями о том, что единицы должны быть в таком состоянии, чтобы их можно было легко продать на рынке.

Если вы покрасите интерьер в ярко-оранжевый цвет, а шкафы в ярко-зеленый, это может привести к проблемам. Если вы отшельник, они могут не знать, пока вы не уйдете, но имейте в виду, что во многих проектах кондоминиумов ограничения распространяются как на экстерьер, так и на интерьер.

В целом, выбор квартиры или домовладения на одну семью — это личное решение с очень индивидуальными причинами для каждого человека или семьи.

Condo vs Apartment: что выбрать?

Вы разрываетесь между покупкой кондоминиума или арендой квартиры? Хотя каждый из них предлагает одинаковый стиль жизни и архитектурный формат, выбор одного из них представляет собой совершенно другой тип жизни, и может быть трудно даже понять разницу между кондоминиумом и квартирой в аренду.В RentLingo мы создали это информационное руководство, чтобы помочь вам понять, что лучше для вас: кондоминиум или квартира?

Собственность кондо:

Вот самые важные различия между квартирой и кондоминиумом — это собственность. Чаще всего те, кто ищет кондоминиумы, делают это, потому что хотят вложить свои деньги в владение недвижимостью. Кондоминиумы часто являются одним из лучших вариантов обеспечения справедливости в городах и городских районах, поскольку домов на одну семью гораздо меньше.В отличие от квартир, где ваша арендная плата переходит к арендодателю, покупка и оплата кондоминиума — это форма инвестирования в себя.

Собственность дает людям много преимуществ, которых нет при аренде. Например, возможность оснастить вашу квартиру новой техникой, окнами и комнатами — это преимущество, которого вы не получите с квартирами. Вы действительно хотите иметь собственный мини-бар? Хотите установить новое освещение? Это вещи, которые возможны только при владении кондоминиумом по сравнению с арендой квартиры.

В кондоминиумах обычно есть советы ассоциаций и комитеты, в которые входят жители для управления сообществом. По сравнению с квартирным сообществом, владельцы кондоминиумов имеют гораздо больший голос в своем сообществе, а также то, как правила и подзаконные акты управляют сообществом, в то время как арендаторы квартир в основном зависят от прихотей своих домовладельцев. В дополнение к правлению, взносы ассоциации домовладельцев являются частью владения кондоминиумом. Добавлены ежемесячные платежи ТСЖ, отвечающие за общие части и экстерьеры зданий.

Важно отметить, что арендовать кондоминиум можно так же, как снять квартиру.Аренда кондоминиума и аренда квартиры очень похожи, за исключением того, что когда кто-то снимает квартиру, они платят арендную плату отдельному домовладельцу, а не управляющему имуществом. Но, хотя квартиры в аренду — это вариант, это не очень распространено, и большая часть внимания при поиске квартиры связана с покупкой.

Аренда квартир для таких, как я:

С другой стороны, аренда квартиры — отличный способ сохранить гибкость. Большинство квартир сдаются в аренду на год, поэтому, если вы планируете находиться в районе только временно, заинтересованы в том, чтобы нащупать район перед покупкой, или у вас нет финансовых возможностей или у вас нет кредита на покупку, тогда аренда является приемлемой. отличный вариант.Если вам нужна еще большая гибкость, то только с квартирами вы найдете месячную аренду и меблированные квартиры.

Хотя вы, как правило, не можете отремонтировать свою квартиру, обслуживание квартир и кондоминиумов является обязанностью домовладельца или управляющего недвижимостью. Поэтому, если ваша духовка сломается, ваша обязанность — вызвать техобслуживание и отремонтировать ее (бесплатно для вас). Владельцам кондоминиумов, напротив, придется оплачивать ремонт интерьера самостоятельно.

Существенная разница в кондоминиуме vs.квартира обсуждается в пределах вашего ежемесячного платежа. Платежи за кондоминиум останутся фиксированными, пока вы их оплачиваете. Ваши платежи будут зависеть от комбинации вашего первоначального взноса, процентных ставок и кредитных программ, хотя изначально эти ставки могут быть выше средней арендной платы. Что касается квартир, вы можете столкнуться с повышением арендной платы с каждым периодом окончания срока аренды. Это добавляет немного непредсказуемости вашим расходам, тогда как покупка кондоминиума дает вам предсказуемую сумму, которую вы будете платить каждый месяц, даже если изначально она была по более высокой ставке.

Заключение:

Реальная проблема при рассмотрении плюсов и минусов кондоминиума и квартиры заключается в том, каковы ваши намерения на следующие пять-десять лет. Если вы чувствуете себя счастливым, взяв на себя обязательство заплатить за кондоминиум, возможно, вы готовы окунуться в домовладение. Возможна аренда кондоминиума, хотя правила аренды различаются в разных сообществах. С другой стороны, если вы обнаружите, что, скорее всего, будете переезжать из города в город, но в финансовом или профессиональном плане не готовы делать такие инвестиции, аренда может быть вашим лучшим вариантом.

Что нужно знать перед покупкой квартиры

Если вы никогда не покупали кондоминиум — обычно сокращается до кондоминиума — вы можете быть удивлены множеством различных вопросов, которые следует учитывать. Покупка квартиры — это не то же самое, что покупка дома. Скорее всего, у вас будут соседние стены, а также другие физические элементы, которые отличаются от отдельно стоящего дома.

Кроме того, весь процесс, который вам нужно пройти, чтобы принять решение и получить ипотечный кредит, также может значительно отличаться.

Ключевые выводы

• Перед покупкой кондоминиума важно понять разницу между проживанием в кондоминиуме и домом на одну семью и определить, подходит ли вам образ жизни в кондоминиуме.
• Кондо обычно дешевле, чем дома на одну семью, и требуют меньших затрат на обслуживание, что делает их хорошими вариантами для покупателей жилья с ограниченным бюджетом или людей, стремящихся к уменьшению размера.
• Ссуды для кондоминиума получить труднее, потому что некоторые кредиторы предъявляют строгие требования в отношении заполняемости собственника и соотношения ссуды к стоимости.
• Владельцы кондоминиумов должны будут соблюдать обязательства, условия и ограничения (CC&R) комплекса, иначе они рискуют быть оштрафованными, принужденными к выполнению или привлечением к суду.
• Владельцы кондоминиумов вносят ежемесячную плату, покрывающую расходы на текущее обслуживание и ремонт общих частей комплекса, таких как территория, бассейны, вестибюли, лифты и комнаты отдыха.

Кому следует владеть кондоминиумом?

Первое, что вам нужно спросить себя: «Вы тип кондоминиума?» Что именно это означает? Быть горожанином, например.Многие квартиры расположены в городских условиях. Кондо появляются в городских центрах, а некоторые даже встраивают удобные объекты прямо в застройку, включая продуктовые магазины, отделения банков и другие предприятия. С таким удобством может возникнуть больше шума и заторов.

Если вы думаете об определенном месте для потенциальной покупки кондоминиума, осмотрите это место в разное время дня и ночи, чтобы узнать, насколько оно громко или ярко освещено. Если вам мешает шум или свет, возможно, это неправильный выбор.

Одной из составляющих владения кондоминиумом является Ассоциация домовладельцев (ТСЖ). В нем изложена декларация соглашений, условий и ограничений (CC&R), в которой перечислены вещи, которые вы, как владелец кондоминиума, должны соблюдать, чтобы жить в нем. Если вы обнаружите, что не сможете соблюдать CC&R, жизнь в кондоминиуме может быть не для вас. Несоблюдение может означать, что вас могут оштрафовать, заставить подчиниться или даже подать в суд.

Кондо могут быть подходящим выбором для определенного типа людей, например, для нового домовладельца, который не может позволить себе более дорогой дом на одну семью.Кондо также предлагают преимущество низких эксплуатационных расходов. Это может быть привлекательной особенностью для пожилых людей, которым не нужно физически управлять домом. Кондо также могут быть привлекательным выбором для человека, который хочет жить в центре большого города.

Введение в покупку кондоминиума

Кредитные вопросы

Купить квартиру может быть труднее, чем купить дом. Кредиторы очень осторожны при выдаче ссуд на этот вид жилья.Обычно они требуют, чтобы в определенном проценте единиц жили люди, или, как они это называют, «заняты владельцем».

Еще одно ограничение может заключаться в том, сколько квартир может принадлежать одному инвестору. Обычно кредиторы не хотят, чтобы одно лицо владело более чем 10% квартир в здании. Во многих случаях кредиторы также имеют правила, касающиеся заполняемости здания. Некоторые кредиторы требуют, чтобы было продано не менее 90% единиц, прежде чем предлагать какое-либо финансирование.

Кредиторы также могут иметь более жесткие отношения кредита к стоимости (LTV) и ограничения для тех, кто покупает кондоминиумы. Коэффициент LTV — это сколько стоит квартира по сравнению с тем, сколько за нее причитается. Например, если вы снизите стоимость дома на 20%, ваш LTV составит 80%.

Обеспеченные Федеральной жилищной администрацией (FHA) ипотечные ссуды для кондоминиумов существуют на срок до 30 лет; они известны как ссуды по Разделу 234 (c). Хотя условия для заемщиков аналогичны условиям для жилищных ссуд, для кондоминиумов существует множество ограничений; Для начала в здании должно быть более четырех единиц.

Прочие расходы

Могут быть и другие расходы, связанные с владением кондоминиумом. Несмотря на то, что ТСЖ предлагает страховку, вам может потребоваться дополнительная страховка домовладельцев. Внимательно прочтите всю документацию, чтобы убедиться, что страхование, предлагаемое ТСЖ, не перекладывает риск на вас, чтобы поддерживать более низкие страховые взносы.

Также имейте в виду, что вам нужно будет платить ежемесячную плату за кондоминиум. Все владельцы комплекса кондоминиумов платят взносы на текущее обслуживание и ремонт общих частей комплекса.Сборы обычно покрывают обслуживание таких зон, как вестибюли, лифты, бассейны, комнаты отдыха, автостоянки и территории на территории комплекса. Некоторые средства могут храниться в резерве для оплаты крупного ремонта, такого как замена крыши или внешняя окраска. Сборы за кондоминиумы сильно различаются в зависимости от размера комплекса и предлагаемых удобств.

Как избежать квартир с проблемами

Одна из самых важных вещей, которые вы можете сделать, чтобы защитить себя при покупке квартиры, — это изучить ТСЖ и присутствовать на собрании ТСЖ.Вы также можете поговорить с соседями, чтобы узнать, довольны ли они тем, как управляется квартира. Просмотрите устав, чтобы определить, на что распространяется ТСЖ. Вы также можете попросить получить протоколы недавних заседаний правления и членов и узнать, насколько увеличились взносы в ТСЖ за последние несколько лет.

Еще одна область для исследования — история судебных разбирательств совета директоров как по налогам, так и по другим общим вопросам. Вы можете обнаружить, что на рассмотрении находятся судебные иски, в которых вы, возможно, не захотите участвовать, если купите.Некоторые ассоциации кондоминиумов были вынуждены обанкротиться из-за неуплаченных взносов в ТСЖ. Если они задерживают получение взносов, кредиторы также могут прекратить предлагать финансирование для единиц, что может повлиять на стоимость при перепродаже.

Проверьте финансовую отчетность на предмет просрочек и резервных фондов. Хорошая ассоциация должна иметь не менее 25% валового дохода в резерве на случай чрезвычайных ситуаций и ремонтных работ. Если у них закончатся деньги, вы можете получить оценку. Кроме того, не забудьте проверить последние начисления налога на недвижимость.Если цена продажи вашей квартиры низкая, но налоговая оценка высока, вы можете получить более высокий налоговый счет, чем вы ожидали. Убедитесь, что налоги соответствуют реальной стоимости недвижимости.

Итог

Кондоминиумы могут быть хорошей инвестицией для правильного покупателя в нужном месте в тяжелые времена, хотя их бывает сложнее купить и продать, чем отдельно стоящий дом. Перед покупкой кондоминиума обязательно проявите должную осмотрительность и ознакомьтесь с ТСЖ, CC&R, а также любыми налоговыми и страховыми ситуациями.

Кроме того, не забудьте нанять агента по недвижимости и кредитного специалиста, у которого есть большой опыт продаж кондоминиумов, поскольку проблемы, связанные с такой покупкой, не так просты, как проблемы с традиционным домом на одну семью.

Condominium

PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году. Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.

Надеемся, вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.

Кондоминиум

Скачать исходный отчет (pdf)

Подготовил Фрэнк С. Со

Значительный рост интереса строителей и государственных служащих к «кондоминиуму» произошел за последний год. Основной импульс был получен с принятием статьи 234 Закона о жилищном строительстве 1961 года (Публичный закон 87-70, 87-й Конгресс), который обеспечивает новый метод — по крайней мере, в этой стране — финансирования кооперативных многоквартирных домов.Результатом является система владения недвижимостью, которая позволяет человеку владеть, закладывать или продавать квартиру с относительно такой же легкостью, как и в случае с домом на одну семью.

Поскольку эта концепция является новой для США и возникает ряд вопросов, связанных с деятельностью местных агентств по планированию, в этом отчете будет предпринята попытка обрисовать некоторые из основных принципов кондоминиума. Кроме того, будут рассмотрены те аспекты концепции, которые связаны с планировкой и зонированием.Многие юридические и финансовые аспекты кондоминиума не рассматриваются в данном отчете. Читателю, желающему продолжить эти темы, следует обратиться к библиографии.

Понятие собственности

Хотя кондоминиум появился недавно в Соединенных Штатах, он является древней формой собственности, признанной в римском праве. В настоящее время это относительно популярная форма собственности в Пуэрто-Рико и ряде европейских стран. Пожалуй, лучше всего это можно объяснить сравнением с известной кооперативной квартирой.Разница между кондоминиумом и кооперативом заключается в разнице между владением собственностью за плату и долей в кооперативной организации. Однако кондоминиум по-прежнему остается формой кооперативной собственности.

«Кооператив»

В кооперативном многоквартирном доме физическое лицо владеет акциями корпорации с правом на аренду квартиры. Корпорация, а иногда и траст, владеет титулом на землю и здания и имеет право закладывать собственность.Хотя отдельного жителя квартиры иногда называют «арендатором-владельцем», на самом деле он не владеет собственной квартирой. Он по-прежнему является арендатором согласно условиям договора аренды, который при определенных обстоятельствах может быть конфискован. Поскольку физическое лицо не имеет права вести переговоры о собственной ипотеке, всегда существует вероятность того, что он может потерять свои инвестиции из-за обращения взыскания на общую ипотеку на строение и землю. Из-за характера кооперативного предприятия права и обязанности отдельного акционера должны быть четко прописаны в договоре аренды.Житель кооперативной квартиры также должен столкнуться с возможностью того, что в случае невыполнения другим квартиросъемщиком своих финансовых обязательств перед кооперативом расходы должны будут взять на себя остальные съемщики. Если бы только один или два арендатора не выполнили эти обязательства, бремя не было бы слишком большим; однако, если так поступит значительное число, бремя может быть достаточно большим, что может привести к обращению взыскания на закладную или значительному снижению уровня содержания. Таким образом, существует определенный риск того, что человек может потерять свой финансовый интерес к кооперативу не по своей вине.

Кондоминиум

Кондоминиум определяется Вебстером как «Совместное владение или суверенитет; совместное владение». Применительно к владению недвижимостью «это означает совместное владение с другими земельными участками и определенными частями здания на нем, которые обычно используются всеми жителями; например, дворы, фундаменты, подвалы, этажи, стены. , коридоры, лестницы, лифты и все другие связанные общие элементы, вместе с индивидуальной собственностью за плату на конкретную квартиру или квартиру в таком здании.Он не ограничивается владением жилой единицей, например квартирой, но его использование также распространяется на офисы и другие типы помещений в коммерческих зданиях ». ¹

Таким образом, по сути, физическое лицо владеет ячейкой воздушного пространства, в которой находится его квартира, а также владеет безраздельной долей во всех общих элементах здания и территории. Каждому физическому лицу принадлежит право собственности на свою квартиру, которую он может продать, заложить или создать, как он мог бы с домом на одну семью, которым он владел.Исключением является то, что другие совладельцы имеют «преимущественное право отказа». То есть продавец должен сначала предложить квартиру другим совладельцам, которые затем должны действовать в соответствии с предложением в течение определенного количества дней. Относительные преимущества кооперативной и кондоминиумной форм показаны на Рисунке 1.

Рисунок 1

Сравнение кондоминиума и обычного кооператива

ИСТОЧНИК: Уильям С. Эверетт, «Кондоминиум — новая кооперативная квартира в стиле», Skyscraper Management , ноябрь 1961 г., стр.13.

Популярность кондоминиума в Пуэрто-Рико отчасти объясняется нехваткой земли в городе для строительства. Это особенно серьезно, когда семья не может позволить себе долгие поездки на работу. Очевидно, существует очень сильное желание владения жильем на территории; но это желание не обязательно должно быть выполнено за счет владения отдельно стоящим домом на одну семью. Следовательно, квартира в кондоминиуме восполняет эту местную потребность. В то же время, как утверждают его сторонники, кондоминиум может быть методом увеличения плотности.

Пока не ясно, насколько популярной будет эта форма собственности в США. Хотя желание владеть домом велико, сомнительно, что эта квазиабстрактная концепция является единственной причиной популярности дома на одну семью. Сама физическая структура, частные дворы и общий вид района и общественной среды, в которой находится типичный дом, вероятно, играют гораздо более важную роль при выборе между квартирой и домом на одну семью. Некоторые кредиторы и застройщики энергично заявляют, что кондоминиум произведет революцию на рынке жилья таким образом, что количество многоквартирных домов значительно увеличится.Однако более умеренные голоса предсказывали, что кондоминиумная форма собственности, вероятно, заменит существующие кооперативы, побудит некоторых людей, которые в настоящее время живут в съемных квартирах, совершать покупки, и лишь очень немного изменит количество, которое обычно живет в доме на одну семью. . Однако использование принципа кондоминиума может сделать некоторые виды развития, такие как кластерное подразделение, более осуществимыми.

Законодательство штата

Законодательство штата, регулирующее право собственности на собственность, находящуюся в кондоминиуме, было рекомендовано по ряду причин.Одним из наиболее важных является то, что программа страхования ипотечных кредитов Федеральной жилищной администрации для кондоминиума в соответствии с разделом 234 Национального жилищного закона требует наличия государственных законов о недвижимости, разрешающих раздельное налогообложение отдельных квартирных единиц. Кроме того, законодательство о недвижимости в целом и правовые аспекты кондоминиума достаточно сложны, чтобы требовать особого рассмотрения в конкретном законодательстве. В Пуэрто-Рико действует «горизонтальный закон о собственности» с 1902 года, и в настоящее время он действует в соответствии с законодательством, принятым в 1958 году.FHA уже подготовило типовое государственное законодательство о кондоминиумах. ² По состоянию на апрель 1962 года различные действия проводились в следующих штатах: ³

На Гавайях разрешительный «горизонтальный закон о собственности» находился на столе у ​​губернатора Куинна за 10 дней до подписания президентом Кеннеди Закона 1961 года в июне прошлого года, и губернатор сделал свой штат первым, кто имеет право на ссуды по разделу 234 FHA через 10 дней после подписания.

В штате Арканзас законопроект, открывающий аналогичные двери, был предложен на специальном собрании законодательного органа в июле.Губернатор Фаубус подписал закон в сентябре, и он сразу же вступил в силу. Скорее всего здесь разместился потенциальный застройщик Литл-Рока, заинтересованный в кондоминиуме, который позже, однако, потерял работу.

В Вирджинии закон о кондоминиумах принял оба дома без поправок в марте 1962 года. Ранее в Ричмонде строилось 98 таунхаусов, получивших статус кондоминиумов при поддержке FHA. Однако только общепринятые зоны отдыха финансировались в соответствии с разделом 234; дома по 220 п.

В Нью-Йорке в начале законодательной сессии 1962 года был внесен законопроект, позволяющий владельцу квартиры получить долгосрочную ипотеку на срок до 30 лет, застрахованную FHA на сумму более 90 процентов от стоимости, и он должен стать основным. пункт специального исследования.

В Мэриленде была подана совместная резолюция, рекомендующая исследование кондоминиума.

Нижняя палата Южной Каролины в этом году приняла закон о кондоминиумах, и в начале марта сенат ожидает отчета комитета по этому вопросу.

В Кентукки 26 февраля в законодательном собрании штата был рассмотрен «горизонтальный закон о собственности».

В Аризоне было два законопроекта о кондоминиумах на 1962 год, оба были представлены на рассмотрение четырем комитетам домов, а один утвержден сенатом.

В Калифорнии строительство 18-этажного кондоминиума с 161 квартирой ожидается в Сан-Франциско где-то в мае. Уже ведется строительство 22-этажного здания с предполагаемой стоимостью владения индивидуальной квартирой от 43 900 до 255 000 долларов.Кроме того, ожидается, что городской отель Alexander Hamilton будет преобразован в кондоминиум на 195 квартир. Хотя в штате нет специального закона о кондоминиумах, его закон о налогообложении толковался как применимый, хотя и неаккуратно. FHA ожидает дальнейших разъяснений по закону, но, возможно, потребуется пройти через законодательный орган отдельный «горизонтальный закон о собственности», прежде чем FHA будет гарантировать ссуды по разделу 234.

Здесь следует сделать комментарий относительно использования слов «вертикальный» и «горизонтальный».»При обсуждении кондоминиума делались некоторые ссылки на вертикальное деление. На самом деле это обозначение неверно. Государственное законодательство, касающееся формы собственности кондоминиума, иногда называют» горизонтальным «законом о собственности. Это происходит потому, что историческая концепция собственности на землю Проще говоря, владелец не только владеет землей, но и находится на бесконечном расстоянии от поверхности и до центра земли под поверхностью. Таким образом, кондоминиум представляет собой процесс, при котором горизонтальные слои над и под землей поверхность можно разделить и продать.Иногда путаницы можно было избежать, если вместо этого использовать термин «воздушное подразделение».

Характеристики

Типовое законодательство, подготовленное FHA, обеспечивает очень полезную основу для обсуждения многих характеристик кондоминиума.

Квартира определяется как часть собственности, предназначенная для самостоятельного использования с выходом на улицу общего пользования либо напрямую, либо через общую территорию. Предполагается, что это определение также может включать в себя частные участки, такие как гаражные и складские помещения.«Квартира» не обязательно означает только жилую недвижимость; также может означать офис в коммерческом здании. В здании кондоминиума должно быть не менее пяти и более квартир; или это могут быть два или более здания, в каждом из которых две или более квартиры, всего не менее пяти квартир. Каждая квартира вместе с ее безраздельной долей в общих помещениях и помещениях для всех целей представляет собой недвижимое имущество, и каждый собственник квартиры имеет исключительное право собственности и владение своей квартирой.

Общие зоны и удобства обычно включают:

1. Земельный участок, на котором расположено здание.

2. Фундаменты, колонны, балки, балки, опоры, капитальные стены, крыши, холлы, коридоры, вестибюли, лестницы, лестницы, пожарные лестницы, входы и выходы из здания.

3. Подвалы, дворы, сады, стоянки и кладовые.

4. Помещение для проживания дворников или лиц, ответственных за имущество.

5.Установки центральных служб, таких как электричество, свет, газ, горячая и холодная вода, отопление, охлаждение, кондиционирование и сжигание.

6. Лифты, резервуары, насосы, двигатели, вентиляторы, компрессоры, воздуховоды и вообще все существующие устройства и установки для общего пользования.

7. Общественные и коммерческие объекты, которые могут быть указаны в декларации.

8. Все остальные части собственности, необходимые или удобные для ее существования, обслуживания и безопасности или обычно находящиеся в общем пользовании.

В типовом акте к соответствующему регистратору должны быть поданы как «декларация», так и план этажа. Декларация является правовым инструментом, с помощью которого имущество подчиняется положениям государственного акта. Он содержит, среди прочего, описания земли, построек и других улучшений; описание каждой квартиры с указанием ее местоположения, площади, количества комнат, зон, к которым она имеет общий доступ, и любой другой информации, необходимой для правильной идентификации квартиры; описание мест общего пользования и помещений; стоимость имущества и каждой квартиры; и положение о процентном соотношении голосов владельцев квартир, необходимых для определения того, следует ли восстанавливать, ремонтировать или продавать собственность в случае повреждения или уничтожения всего или части собственности.

Также необходимо предоставить копию поэтажных планов здания вместе с записью декларации в регистратуре. Планы должны быть подготовлены зарегистрированным архитектором или зарегистрированным профессиональным инженером и должны отображать планировку каждой квартиры как с горизонтальными, так и с вертикальными размерами. Хотя это не упоминается в типовом законодательстве, было рекомендовано размещать определенные памятники в различных точках здания, чтобы сделать измерения более точными.Замеры обычно производятся по поверхности незавершенных стен. Кроме того, поскольку каждое строение в определенной степени оседает из-за естественных условий, акт на каждую квартиру содержит положения, касающиеся сервитутов, чтобы учесть посягательства, которые будут иметь место по мере заселения здания. Специалист по записи ведет отдельный файл для каждого здания кондоминиума.

Репродукции частей планов этажей двух проектов кондоминиумов в Калифорнии представлены в приложениях, и они заслуживают внимательного изучения, поскольку они иллюстрируют многие характеристики собственности типа кондоминиумов.

В дополнение к положению о том, что каждая квартира является недвижимым имуществом, наиболее важным положением с точки зрения FHA является то, что каждая квартира должна облагаться налогом отдельно. Соответствующий раздел гласит:

Каждая квартира и ее процент неразделенной доли в общих частях и помещениях считаются земельным участком и подлежат отдельной оценке и налогообложению каждой оценочной единицей и особым округом для всех видов налогов, предусмотренных законом, включая, но не ограничивается специальными адвалорными сборами и специальными сборами.Ни здание, ни собственность, ни какие-либо общие части и помещения не могут считаться земельным участком.

Типовой закон также предусматривает создание ассоциации собственников квартир, которая может избирать совет директоров и должностных лиц. Обязанности ассоциации или правления, действующего от ассоциации, очень важны. Он, возможно, через менеджера, должен установить подзаконные акты, вести точную финансовую отчетность, касающуюся общих частей и помещений, заботиться о техническом обслуживании, ремонте и замене помещений, определять оценки для технического обслуживания, устанавливать правила и положения, касающиеся использования помещений, и определять требования и ограничения в отношении использования и содержания квартир.Стандарт обслуживания и многочисленные аспекты необходимого нормального обслуживания подчиняются правилу большинства ассоциации. Однако любое существенное и новое улучшение должно быть одобрено единогласно.

Возможно, одна из самых важных функций ассоциации — это решение, которое она должна принять в случае частичного или полного уничтожения собственности. В индивидуальном акте кондоминиума обычно содержатся подробные договоренности относительно такого события. Предусмотрено, что здание должно быть надлежащим образом застраховано и что в случае разрушения распоряжение вырученными средствами, будь то их использование для восстановления или пропорциональное распределение, будет определяться определенным большинством владельцев квартир.Поскольку концепция владения кондоминиумом является новой в Соединенных Штатах, есть некоторые разногласия среди юристов, решающих ли это проблемы, вызванные разрушением. Одно из решений состоит в том, чтобы владелец имел плату за воздушное пространство кабины, окруженное квартирой, которая выдержала бы любое разрушение здания. При реконструкции здания право собственности на материальные части здания снова будет принадлежать владельцу воздушного пространства. Чтобы предотвратить проблемы, которые могут возникнуть из-за сохранения правового титула на воздушное пространство, другие предлагали передавать квартиру как простую определяемую плату, а не как простую абсолютную плату.Таким образом, если не было принято решение о реконструкции разрушенного здания по прошествии определенного периода времени, оговорка о возврате права на все воздушные пространства передавала бы право собственности на все воздушные пространства владельцам как общим арендаторам.

Положение о делении и зонирование

С запуском ряда проектов кондоминиумов были подняты вопросы о том, как правила зонирования и разделения применимы к такому типу застройки. Были заданы следующие вопросы:

Следует ли относиться к кондоминиуму иначе, чем к обычному проекту, только из-за формы собственности?

Если к нему следует относиться по-другому, то как можно выполнить положения о зонировании, касающиеся минимального участка и площади пола, максимального покрытия здания, требуемых дворов и требований к парковке во дворе?

Нужно ли изменить определения «партия», «участок» и «подразделение»? Каковы требования, предъявляемые к лотам или участкам на улице общего пользования?

Могут ли проекты кондоминиумов обрабатываться лучше всего в соответствии с положениями о планируемой застройке квартир?

Если кондоминиум обрабатывается планирующим агентством как подразделение, какими стандартами оно должно руководствоваться при принятии или отклонении конкретного предложения?

К сожалению, у кондоминиума очень мало опыта, на котором можно было бы делать какие-либо обобщения.Кроме того, значительная часть интереса или, точнее, реакции государственных должностных лиц была проявлена ​​в Калифорнии. Следовательно, у плановых агентств в других штатах еще может быть проблема решения проблем, которые к этому времени решаются в Калифорнии.

Положение о подразделении

Генеральный прокурор Калифорнии постановил, что застройка кондоминиума из 24 единиц, подобных городским или рядным домам, подпадала под действие Закона штата о карте территориальных единиц и не входила в список исключений из этого закона. ⁴ Закон предусматривает, что подразделение не включает раздел имущества при соблюдении всех следующих условий: весь земельный участок составляет менее пяти акров; каждый созданный участок примыкает к улице общего пользования; не требуются проемы улиц или другие общественные благоустройства; а проект участка соответствует местным требованиям.

Основываясь на предыдущих заключениях и судебных решениях, генеральный прокурор рассуждает следующим образом: слова «участок» и «земельный участок» не обязательно относятся к физическим участкам земли и могут включать интересы в недвижимом имуществе.Кроме того, передача пяти или более неразделенных долей в недвижимом имуществе вместе с правом исключительного владения квартирой является подразделением в рамках положений закона. Поскольку передача платы включает исключительное размещение, разделение недвижимого имущества на участки воздушного пространства, которое должно принадлежать за плату, является делением в соответствии с положениями закона. Требование о том, что разделенные участки должны примыкать к улице общего пользования, чтобы не подпадать под действие положений закона, не выполняется в кондоминиуме с участками воздушного пространства, поскольку участки не могут «касаться» или «доходить» до улицы.Наконец, слова «участок» и «земельный участок» относятся к недвижимости, а не обязательно к земле.

В соответствии с заключением генерального прокурора, Департамент планирования округа Санта-Клара, Калифорния, разработал следующие процедуры в отношении проектов кондоминиумов: ⁵

а. Все проекты кондоминиумов будут зарегистрированы как подразделения в соответствии с Постановлением о подразделении округа:

.

1. Предварительные карты должны быть поданы с той же информацией, что и в любом другом подразделении.

2. Карты будут рассмотрены таким же образом и представлены в Комиссию по планированию таким же образом, как и любое другое подразделение.

3. Подразделения кондоминиумов из пяти или более «участков» (единиц) недвижимости должны будут предоставить окончательную карту с теми же сертификатами и требованиями, что и любое другое подразделение из 5 лотов.

4. Подразделение кондоминиума, состоящее из четырех или менее лотов, должно будет подать Протокол обследования и предоставить любые другие инструменты, которые сочтет необходимыми для общественных работ и юрисконсульта графства.

г. Все проекты кондоминиумов, будь то квартиры, коммерческие или промышленные здания, требующие архитектурного контроля, будут тщательно проверяться, чтобы обеспечить максимально возможное качество застройки. Практически все зоны, предназначенные для многоквартирных домов, коммерции, промышленной застройки, требуют архитектурного контроля.

г. Следует учитывать больше времени, чем обычно требуется для обработки любой застройки кондоминиума по мере поступления первой застройки. После того, как несколько застроек будут обработаны, не должно быть разницы во времени обработки, чем любой другой тип застройки.

Следует отметить, что вышеприведенное заявление не является местным постановлением, а скорее заявлением о политике, в котором излагаются намерения департамента по обработке таких разработок.

Неоднократно высказывалась точка зрения, что кондоминиум не должен подвергаться нормальным видам проверки разделения. ⁶ Основная точка зрения заключается в том, что «города должны рассматривать такие застройки так же, как они смотрели бы на проект обычного многоквартирного дома, и не навязывать дополнительные правила или требования к проекту кондоминиума просто потому, что жильцы отдельных единиц будут собственниками, а не арендаторами или арендаторами.» ⁷

Поскольку комиссии по планированию часто требуют предоставления или внесения определенных улучшений в качестве условия утверждения карты подразделения, есть опасения, что они могут потребовать улучшений в проекте кондоминиума, которые не потребуются для аналогичной арендуемой собственности. Кроме того, большинство правил территориального деления разрабатываются с учетом больших открытых участков, для которых потребуются улицы, канализация и подобные улучшения. Поскольку многие кондоминиумы будут располагаться на ранее заштрихованных городских участках, такого рода улучшения будут редко требоваться.Если требуются конкретные улучшения, они могут быть внесены в некоторых случаях путем оценки получателей собственности. Также возникнет проблема того, какие стандарты проектирования следует применять. В свете государственных и местных строительных и жилищных кодексов, которые устанавливают минимальные размеры комнат, дополнительные требования, вводимые органом планирования, будут излишними.

Процедурное требование о том, чтобы предварительные и окончательные карты представлялись на рассмотрение комиссии по планированию, как это требуется в большинстве штатов, также подвергалось критике.Создается впечатление, что одной карты, представленной один раз, а затем записанной соответствующим ответственным за регистрацию, достаточно для защиты потенциального покупателя и для правильной идентификации каждой отдельной единицы. Поскольку многие комиссии по планированию требуют представления значительного количества подтверждающих данных в дополнение к картам, считается, что расходы на дополнительную карту не нужны.

Законопроект в Калифорнии предлагает, чтобы Раздел 11535 Закона о карте подразделений Калифорнии (разделы 11500 и след.) изложить в следующей редакции: ⁸

(f) Подразделение кондоминиума и общественный проект.

«Подразделение» не включает в себя проект кондоминиума в соответствии с определением статьи 687.1 Гражданского кодекса или проект общественной квартиры в соответствии с определением статьи 11004 настоящего Кодекса. В любом таком случае протокол обследования поверхности земли, на которой построен такой проект кондоминиума или проект общественной квартиры, должен быть подготовлен в соответствии с положениями главы 15 (начиная с статьи 8700) раздела 3 настоящего Кодекса, вместе с схематическими планами этажей такого подразделения кондоминиума или проекта общественной квартиры, и должны быть представлены руководящему органу таким же образом, как это предусмотрено в настоящей главе для предварительных карт, и после утверждения такого руководящего органа должны быть поданы в офис регистратор округа, в котором расположена такая земля, и в связи с этим может производиться перевозка участков, показанных на такой карте и планах, по номеру лота или участка, номеру участка или единицы или другим обозначениям, которые могут быть показаны на такой карте и планах.

Местная попытка разрешить некоторые из возражений, высказанных в вышеупомянутом предложении, была предпринята в Стоктоне, Калифорния, путем внесения поправки в правила подразделения. Толчком к внесению поправки послужило предложение о застройке девяти зданий, содержащих 72 жилых дома, на участке площадью 2 акра. Первоначально он планировался как арендный проект и был обработан в соответствии со специальными разрешениями на запланированные застройки жилых помещений в соответствии с постановлением о зонировании. После выдачи разрешения на использование застройщик решил преобразовать предложенные квартиры в кондоминиум.Плановая комиссия была обязана следовать мнению генерального прокурора штата и обрабатывать проект как подразделение. Так как комиссия по планированию посчитала, что кондоминиум не будет отличаться от первоначально утвержденных квартир, она утвердила следующую поправку к правилам подразделения: ⁹

сек. 16-003.4. Подразделение кондоминиума :

Подразделение недвижимого имущества, состоящее из единицы или кондоминиума, включено в значение подразделения, как определено в данном документе, и должно соответствовать правилам подразделения, за исключением разделов с 16-009 по 16-009.3 и разделы с 16-010 по 16-010.6 [требования к блочному и партионному проектированию]. Такое соблюдение включает, но не ограничивается, подачу предварительных и окончательных карт, открытие и улучшение полосы отвода, дорог и улиц, а также уплату сборов, сборов и взносов. Передача земли под объекты микрорайона или парковых зон и зон отдыха не требуется, но вместо этого требуется взнос в размере, установленном постановлением городского совета.Резервирование земли для парков, детских площадок, школ или других общественных мест на региональной основе не требуется.

Предварительные и окончательные карты должны указывать и четко определять каждую единицу или участок и должны указывать общественные сервитуты, общие зоны и улучшения, все сервитуты, относящиеся к каждой единице, улучшения общественных прав проезда и положения для парковки транспортных средств владельцев и гостей .

Подразделения квартир или кондоминиумов подчиняются правилам зонирования, поскольку они применяются к использованию районов и требованиям плотности.Откаты, парковка и другие особенности должны быть четко обозначены на карте деления.

Даже если орган планирования «смягчит» свои процедурные требования для обработки проекта кондоминиума в качестве карты подразделения, большинство разработчиков все равно предпочтут заполнить запись карты обследования, поскольку гораздо меньше других правительственных агентств должны затем одобрить предложение.

Зонирование

Применение местных постановлений о зонировании к застройке кондоминиумов создало ряд проблем, но ни в коем случае они не кажутся серьезными или непреодолимыми.Основные проблемы вращаются вокруг определений «земля», «участок» и «участок» и правил, таких как минимальная площадь участка, положения о плотности и требования к ярду, которые основаны на данной единице собственности, такой как участок. В значительной степени проблемы возникли из-за последовательного подхода типичного постановления о зонировании.

Многие комиссии по планированию столкнутся с проблемой, что делать, когда многоквартирное здание, которое будет продано на основе кондоминиума, подается на утверждение.Применяется ли минимальная площадь участка для многоквартирных домов к каждой отдельной жилой единице? Индивидуальная квартира — это земельный участок? Если предлагается застройка рядного дома, а линии «участка» проходят по внешней передней и задней поверхности конструкции, что станет с минимальными требованиями к задним и передним дворам?

Невозможно рассматривать объект по-другому исключительно из-за одной только формы собственности. Воздействие на прилегающую территорию и спрос на общественные услуги будет одинаковым, независимо от того, является ли многоквартирный дом арендуемой единицей, кооперативом или кондоминиумом.Этот принцип выражен в предлагаемом законодательстве штата Калифорния: ¹⁰

Если иное явно не выражено, постановления о зонировании должны толковаться как относящиеся к подобным строениям, участкам или участкам одинаково, независимо от того, разделена ли собственность на них путем продажи кондоминиумов, а не аренды квартир.

Когда постановление о зонировании определяет «участок» как участок «земли», который включает занимаемое воздушное пространство как неопределенное расстояние вверх, возникает путаница, если поэтому делается вывод о том, что кондоминиум является участком и, таким образом, подчиняется минимальным требованиям к участку и двору. .Необходимо новое определение этих основных терминов. Одним из усилий в этом направлении является предложение о пересмотре определения понятия «земля» в Гражданском кодексе Калифорнии. ¹¹ Возможны и другие решения.

Признание прав в воздушном пространстве с положениями, согласно которым конструкции и участки должны рассматриваться одинаково в постановлениях о зонировании, может устранить некоторую путаницу, которая может возникнуть, а также стать более справедливым. Кроме того, может быть желательно определить воздушное пространство в многоквартирном кондоминиуме иначе, чем «участок».«Например, в проекте кондоминиума в Сан-Хосе минимальный размер городского участка в 5000 квадратных футов был преодолен путем определения воздушных пространств как« единиц », а не как« участков ». В некоторых случаях можно интерпретировать существующие постановление таким образом, что квартира в кондоминиуме рассматривается как любая другая многоквартирная структура. Так, в Бюллетене зонирования 62-1 Департамента городского планирования Сан-Франциско заявлено: ¹²

Градостроительный кодекс не содержит положений, которые препятствовали бы раздельной продаже отдельных единиц в многоквартирном доме (многоквартирном доме) на основе кондоминиума.

Кодекс планирования действительно содержит положения о минимальном размере лота, которые могут запрещать отдельную продажу отдельных частей участка многоквартирного дома, и он содержит дополнительные положения, такие как те, которые касаются минимальной площади участка на жилую единицу, максимального отношения площади пола к площади участка. максимальное покрытие здания, требуемые дворы и парковка во дворе, что также может запрещать отдельную продажу частей участка, но ни один из этих вопросов не возникает, если участок остается в неразделенной общей собственности.

Если здание, на которое запрашивается разрешение, может быть утверждено в соответствии с Кодексом планирования на основе планов строительства и площади земли, выделенной для проекта, Департамент городского планирования утвердит его на этой основе без учета характер различных форм собственности на здание и / или землю.

Здесь следует сделать ссылку на определение «партии» в Разделе 102.19 Кодекса планирования:

«Земельный участок, рассматриваемый как единица, занимаемая или подлежащая заселению основным зданием или группами основных зданий и вспомогательных зданий, или основным использованием и использующим принадлежность к ним, вместе с такими дворами, открытыми пространствами, шириной участка и участком площадь в соответствии с требованиями настоящего Кодекса.«

Это положение никоим образом не относится к доле собственности, хотя в административных целях Департамент обычно рассматривает предложения по использованию земли с точки зрения участков Оценщика, которые являются основой, на которой собственники недвижимости и строители обычно составляют такие предложения.

Фраза «ни один из этих вопросов не возникает, если участок остается в неразделенной общей собственности», особенно важен, поскольку с точки зрения практического применения она отличает многоквартирный дом от рядного дома или индивидуальной застройки, где земля, а также жилые единицы могут находиться в индивидуальной собственности.Пока что последний вид развития не рассматривался в Сан-Франциско, но государственные чиновники считают, что положения о запланированном развитии подразделения могут обеспечить способ, которым может быть осуществлен такой вид развития. ¹³

Сложность разработки политики застройки земель для кондоминиумов, отличных от квартир, была хорошо обозначена Генеральным прокурором Калифорнии: ¹⁴

В целом, следует отметить, что невозможно установить единое правило относительно применимости конкретных нормативных актов или постановлений к застройкам кондоминиумов посредством простого использования таких терминов, как «лот» или «участок».«Например, местное постановление, устанавливающее« минимальный размер участка »в 5000 квадратных футов на определенной территории, по всей видимости, не применимо к квартирам в многоквартирном доме, независимо от характера собственности на такие квартиры. Однако, если единицы воздушного пространства были размещены в отдельных жилищах на большой площади, например, в некоторых горизонтальных кондоминиумах, требования «минимального размера участка» вполне могут быть применимы. Очевидно, что каждый проект должен оцениваться с учетом целей рассматриваемый статут и намерение законодательного органа принимать его в индивидуальном порядке.

Вполне возможно, что законодательный орган города может пожелать установить минимальный размер лота для отдельной единицы кондоминиума в пределах ряда или кластера, даже если он полностью поддерживает принцип кондоминиума. По сути, тогда это будет означать, что большая часть земли в конкретном виде проекта может находиться в безраздельной собственности, но что определенное количество земли, окружающей каждую отдельную единицу, должно принадлежать за плату. Например, Палм-Спрингс, Калифорния, требует, чтобы каждая односемейная квартира в кондоминиуме занимала как минимум 4500 квадратных футов земельного участка.Точно так же проекты кондоминиумов, построенные в Беркли, Калифорния, и Ричмонде, Вирджиния, соответствовали требованиям постановления о зонировании в отношении общей плотности, покрытия застройки, открытого пространства и парковки во дворе.

Положение о планируемой застройке квартиры в постановлении о зонировании, возможно, является лучшим средством руководства развитием проекта кондоминиума. Поскольку эта концепция подробно обсуждалась в другом месте, ¹⁵ , она не будет здесь подробно рассматриваться. Однако ряд специалистов по планированию, которые задумывались о типе застройки кондоминиумов, пришли к выводу, что положения о планируемой застройке обеспечивают наибольшую степень гибкости при сохранении адекватного контроля за освоением земель.Таким образом, можно варьировать требования к минимальному размеру участка, максимальному охвату здания, минимальному переднему, боковому и заднему дворам и расстоянию между строениями, в то же время обеспечивая большее открытое пространство и общественные объекты, снижая затраты на разработку и позволяя больше свобода дизайна.

Слово предостережения относительно постановлений общины о застройке земель и их применения или неправильного применения к кондоминиуму уместно. Агентствам по планированию всегда придется иметь дело с застройщиком, который намеренно подрывает действующую концепцию развития, чтобы быстро заработать.Если концепция относительно нова, то у разработчика незнание государственного служащего, работающего в его пользу. Как ни парадоксально, разработчик описывает свое предложение добродетельными прилагательными «прогресс» и «гибкость». Внедрение запланированной разработки юнитов дало множество примеров того, как разработчики интерпретировали гибкие положения, призванные уменьшить плохие результаты общепризнанно жестких требований к зонированию и подразделению, как сигнал для возврата к дням, предшествовавшим вступлению в силу каких-либо правил сообщества.Использование кондоминиума уже дало нам пример такого типа застройщика.

Комиссия по планированию недавно столкнулась с предложением застройщика, основанным на концепции кондоминиума. Участок предложения был немного больше десяти акров и был расположен в районе зонирования, требующем минимальной площади участка 7000 квадратных футов на жилую единицу. Предлагаемая застройка состояла из почти 150 отдельно стоящих домов на одну семью. В результате плотность будет чуть меньше 15 жилых единиц на акр брутто — более чем вдвое больше плотности, предписанной в районе зонирования.Не было бы линий участков как таковых; каждый дом будет находиться в индивидуальной собственности, а подъездные пути будут находиться в частном порядке. Вся земля, включая улицы, будет находиться в кондоминиуме. Налоги и платежи за такие услуги, как водоснабжение и канализация, предлагалось пропорционально распределить между отдельными владельцами.

План участка предусматривал расположение домов, как в любом типичном отдельно стоящем доме на одну семью. Каждое жилище находилось на одинаковом расстоянии от улицы, с примерно одинаковым пространством для боковых и задних дворов.По сути, каждая единица была размещена в центре участка, как если бы существовали жесткие линии участков и требования к участку, которые необходимо было соблюдать. Среднее расстояние между сторонами домов было десять футов; задние дворы в среднем составляли пятнадцать футов в глубину, а некоторые даже меньше. Этот шаблон затем дублировался на протяжении всей разработки. Никаких открытых пространств или каких-либо общественных объектов не было. Уличная система по сути представляла собой модифицированную сетку с кривыми, выходящими под прямым углом. Ширина полосы отвода для всех улиц составляла тридцать футов.

Это предложение было очевидной попыткой обойти постановления общины о землеустройстве. При правильном использовании кондоминиум в сочетании с положениями о запланированном развитии может быть использован в качестве средства для реализации проектных решений, которые нечасто реализовывались в прошлом из-за жестких постановлений о зонировании и разделении. Примерами являются кластерное деление и застройка на склоне холма с общими зонами отдыха.

Заключение

Популярность кондоминиума, вероятно, будет расти из-за ряда преимуществ по сравнению с другими формами владения, такими как акционерный кооператив, а также из-за программы федерального правительства по страхованию ипотечных кредитов.Этот тип собственности будет в основном использоваться в многоквартирных домах, но в некоторой степени он может быть использован в домах на одну семью. В последнем случае концепция может способствовать большему разнообразию и гибкости дизайна в жилых кварталах.

Хотя существуют сложности в юридических и финансовых аспектах кондоминиума, они не обязательно создают проблемы для проектировщика, поскольку их решение выходит за рамки его профессиональной компетенции. Проблемы, которые в первую очередь касаются планировщика, — регулирование зонирования и разделения — кажутся относительно легко решаемыми путем внесения изменений в законодательство штата или местное законодательство.На ум приходят такие вещи, как небольшие изменения в определениях и процедурах.

Возможно, наиболее важным из всего является то, что сложность применения постановлений о землеустройстве к кондоминиуму демонстрирует некоторые из основных недостатков традиционных жестких методов зонирования и управления застройкой участков земли. Населенные пункты, которые не обновляли свои постановления о землеустройстве, добавляя такие положения, как положение о планируемой застройке, столкнутся с трудностями при реализации проектов кондоминиумов.Но те агентства, которые постоянно пересматривают свои правила и меры контроля, примут кондоминиум и проблемы, которые он представляет, спокойно.

Список литературы

1. Чарльз Э. Рэмси, «Кондоминиумы: новый взгляд на кооперативы», Urban Land , Vol. 21, № 5, май 1962 г., стр. 3.

2. Федеральное управление жилищного строительства, «Кондоминиум: Типовой закон о создании права собственности на квартиру и комментарий», Уведомление № F-428, 10 мая 1962 г.

3. «Штаты принимают законодательство о кондоминиумах», Journal of Housing , март – апрель 1962 г., стр.137.

4. 39 Опс. Cal. Atty. Быт. 82, Заключение № 61-299, 9 февраля 1962 г.

5. Заявление о политике Департамента планирования округа Санта-Клара, Калифорния, 15 мая 1962 г.

6. См., Например, Роберт П. Беркман, «Кондоминиум — новая концепция». Документ, представленный Лиге городов Калифорнии, Весенняя конференция, 1962 г .; и, Герберт Дж. Фридман и Джеймс К. Герберт, «Общественные квартиры: кондоминиум или акционерный кооператив?» Калифорния Law Review , Vol.50, №, 2, май 1962 г., особенно. С. 336–38.

7. Berkman, op cit. , стр. 10.

8. Там же. , стр. 7.

9. Письмо Герберта Л. Эпштейна, помощника директора по планированию, Стоктон, Калифорния, Департамент планирования, 17 сентября 1962 г.

10. Беркман, , указ. cit ., стр. 9.

11. Там же ., P. 8.

12. «Применение Кодекса городского планирования к кондоминиумам», Бюллетень зонирования 62-1, Департамент городского планирования Сан-Франциско, 30 июля 1962 г.

13. Письмо Клайда О. Фишера-младшего, администратора зонирования Департамента городского планирования Сан-Франциско, 12 сентября 1962 г.

14. 39 Опс. Cal. Atty. Быт., 85.

15. См., Например, Новые подходы к развитию жилых земель: исследование концепций и инноваций, Технический бюллетень № 40, Институт городских земель, январь 1961 года; и Плотное зонирование: органическое зонирование для планируемой жилой застройки , Технический бюллетень № 42, Институт городских земель, июль 1961 года.

Благодарности

Консультативная служба по планированию ASPO благодарит следующих лиц за их помощь в подготовке этого отчета:

Дженис Б. Бабб, директор Департамента информации Национальной ассоциации советов по недвижимости, Чикаго; Джеймс А. Барнс, директор по планированию и помощник городского менеджера, Беркли, Калифорния; Ричард Коулман, директор по планированию, Комиссия по планированию города Палм-Спрингс (Калифорния); Герберт Л. Эпштейн, помощник директора по планированию, Стоктон, Калифорния; Клайд О.Фишер-младший, администратор зонирования Департамента городского планирования Сан-Франциско; Хэл Дж. Гиблин, старший специалист по планированию Департамента городского планирования Сан-Хосе (Калифорния); Роберт Л. Стердивант, младший специалист по планированию, Комиссия по планированию округа Санта-Клара (Калифорния); и А. Хоу Тодд, директор, Комиссия по планированию города Ричмонда (Вирджиния).

Библиография

Андерсон, Сенека Б. «Кооперативы и кондоминиумы», Residential Appraiser , август 1962 г., стр. 1–6.

Беркман, Роберт П.«Кондоминиум Новая концепция». Документ, представленный Лиге Калифорнийских городов, Весенняя конференция, 1962 г.

Боргвардт, Джон П. «Кондоминиум», Журнал государственной коллегии адвокатов Калифорнии , Vol. 36, № 5 (сентябрь – октябрь 1961 г.), стр. 603–612.

Кондоминиум . Резюме Материалы брифинга, представленного Комиссии по планированию Санта-Клары. Сан-Хосе, Калифорния: Департамент планирования Санта-Клары, 18 апреля 1962 г.

Кондоминиум Abecedarium .Беркли, Калифорния: Associated Home Builders of the Greater Eastbay, Inc., 1961.

«Кондоминиум — первый на Среднем Западе», Новости недвижимости , Vol. 41, № 3 (16 июля 1962 г.), стр. 5–6.

«Жилой кондоминиум», Городской участок , Vol. 20, № 5 (май 1961 г.), стр. 9–10.

Кондоминиум: Типовой статут о создании права собственности на квартиры и комментарий , Вашингтон, округ Колумбия: Федеральное жилищное управление, 10 мая 1962 г.

Давила, Хоррас Э.«Кондоминиум: как это работает в Пуэрто-Рико», Savings and Loan News , апрель 1961 г., стр. 42–45.

Эллман, Ховард Н. «Кондоминиум: нынешний рынок финансирования в Калифорнии и способы его достижения», Калифорния Builder , июль 1962 г.

Эверетт, Уильям С. «Кондоминиумы и кооперативные апартаменты», Журнал управления недвижимостью , Vol. 27, No. 1 (Fall, 1961), pp. 4–16.

——— . «Кондоминиум — Кооперативная квартира в новом стиле», Skyscraper Management , ноябрь 1961 г., стр.12 сл.

«Страхование ипотечных кредитов FHA для кондоминиумов», Информационный бюллетень FHA № 491. Вашингтон, округ Колумбия: Федеральное жилищное управление, май 1962 г. (пересмотрено).

Фридман, Герберт Дж. И Герберт, Джеймс К. «Общественные квартиры: кондоминиум или акционерный кооператив?» Калифорния Law Review , Vol. 50, № 2 (май 1962 г.), стр. 299–341.

Хо, Чинн. «Cooperative Apartments and Condominium», Appraisal Journal , октябрь 1961 г., стр. 529–531.

Мюррей, Роберт В., Мл. «Кондоминиум», House and Home, декабрь 1961 г., стр. 148–149.

Невилл, Джеймс Ф. «Кондоминиум, завоевывающий популярность в США», 11 Journal of Home Building , октябрь 1961 г., стр. 65–69.

Рэмси, Чарльз Э. «Кондоминиумы: новый взгляд на кооперативы», Urban Land , Vol. 21, № 5 (май 1962 г.), стр. 1–3.

«Штаты принимают законодательство о кондоминиумах», Journal of Housing , март – апрель 1962 г., стр. 137.

Сенат США, Комитет по банковскому делу и валюте. Жилищное законодательство 1960 г. , стр. 585–608. 86-й Конгресс, вторая сессия, май 1960 г.

Фогель, Гарольд Н. «Новый прорыв для владельцев квартир», Architectural Forum , сентябрь 1961 г., стр. 132–133.

Приложение A

(Воспроизведено из Condominium Abecedarium , любезно предоставлено Associated Home Builders of the Greater Eastbay, Inc., Беркли, Калифорния.)

Приложение B

(Воспроизведено из Condominium Abecedarium , любезно предоставлено Associated Home Builders of the Greater Eastbay, Inc., Беркли, Калифорния.)

Авторские права, Американское общество должностных лиц по планированию, 1962.

Почему проживание в кондоминиумах прижилось в Америке

Трагический крах Champlain Towers South в Серфсайде, штат Флорида, ранее этим летом привел миллионы американцев впервые сосредоточить внимание на рисках многоэтажного строительства и жизни на берегу океана. Многие также стали лучше осознавать подводные камни кондоминиумов и других форм совместной собственности, при которых каждая единица многоквартирного дома находится в индивидуальной собственности, а сама структура принадлежит и управляется коллективно.

Как я объясняю в своей книге High Life , , однако, совместное владение дает много преимуществ. Людям, которые покупают кондоминиумы, легче позволить себе выбор мест, меньше обслуживания и свободу переделывать. Эти преимущества сделали такой образ жизни популярным уже более века.

По мере того как в XIX веке города США резко росли, многие люди, переезжающие в городские районы, сгруппировались вместе в новых типах жилья. Американцы с низкими доходами переехали в многоквартирные дома, средний класс проживал в пансионах и жилых отелях, а также в зажиточных жилых квартирах.

Однако многие американцы брезгливо относились к разделению дома с другими семьями, особенно если их соседи были временными. Также были жалобы на завышенную арендную плату. К 1880-м годам, примерно через десять лет после возведения первых многоквартирных домов, в городах США появилась модель совместного владения.

Поначалу эту недвижимость покупали в основном представители богемы высшего класса, особенно успешные художники и писатели. К ним быстро присоединились юристы, врачи, банкиры и бизнесмены.К 1920-м годам в Нью-Йорке начали строить доступные здания в совместной собственности.

»ПОДРОБНЕЕ: Думаете о покупке квартиры? Вот что вам нужно знать.

Покупка, а не аренда квартиры, по мнению владельцев, преобразовала относительно общественное пространство в более частный дом и помогла укрепить сообщество соседей. Это также позволило многим людям владеть домами в местах, которые в противном случае они не могли бы себе позволить.

Первоначально большинство зданий, находящихся в совместном владении, находились в популярных районах, включая Верхний Ист-Сайд Манхэттена, набережную Чикаго, Ноб-Хилл в Сан-Франциско и территорию вокруг парка Рок-Крик в Вашингтоне, округ Колумбия.C.

После Второй мировой войны все больше американцев переехали во Флориду и другие курортные районы с теплой погодой, на постоянное или регулярное пребывание. Эти новички и посетители часто искали виды на пляж.

»ПОДРОБНЕЕ: Филадельфия продолжает привлекать элитных покупателей, ищущих квартиры и таунхаусы

Совместное владение не только позволяет людям делить жилье в удобных или красивых местах, но и обычно позволяет им жить вместе с домом. расходы снижаются.

Часть экономии приходится на совместное использование земли. Многие семьи могут жить на участке, на который в противном случае поместилось бы всего несколько домов. Оплата услуг группой тоже экономит деньги. Дешевле поделить котлы, крышу и услуги по уборке, чем оплачивать все это самостоятельно. Владельцы квартир также могут разделить расходы на такие удобства, как тренажерные залы и бассейны.

Дополнительная экономия достигается за счет того, что здания принадлежат не арендодателям, а их жильцам. И эти люди большую часть управления берут на себя.В зданиях, находящихся в совместном владении, стены, крыши, автостоянки и другие общие элементы технически принадлежат особому типу некоммерческих организаций, обычно ассоциации кондоминиумов, которыми управляет избранный совет директоров-арендаторов, которые добровольно отдают свое время.

Этот вид жилья также обычно поддерживает стабильную стоимость, поскольку арендаторы более уязвимы к инфляции и другим изменениям на рынке жилья — за некоторыми исключениями.

Эти и другие сбережения помогают объяснить, почему владение квартирой всегда привлекало американцев, живущих с фиксированным доходом, например пенсионеров.

Это особенно верно для тех, у кого достаточно денег, чтобы купить квартиру без ипотеки. Пенсионеры, продающие дома на севере, часто первоначально купленные с помощью правительства через Федеральное жилищное управление или закон о военнослужащих, переехали в многоквартирные дома во Флориде сотнями тысяч в период с 1960-х по 1980-е годы.

Нет гарантии, что вам понравятся ваши соседи, а многие многоквартирные дома подвержены ссорам и финансовым ограничениям владельцев.Но такая собственность объединяет людей, хотя и неохотно.

По мере того как застройщики начали возводить большие здания, заполненные посторонними покупателями, они начали проверять потенциальных жителей, запрашивая личные рекомендации. Часто это означало не допускать людей, принадлежащих к определенным расовым, этническим и религиозным группам, включая евреев, католиков и чернокожих.

Избранные советы директоров некоторых дорогих зданий Нью-Йорка до сих пор таким образом проверяют покупателей.На сегодняшний день их владельцы в значительной степени защищены от Закона о справедливом жилищном обеспечении 1968 года, утверждая, что у них есть другие причины, обычно финансовые, для отклонения заявителей.

Однако к 1960-м годам, когда спрос на совместное владение резко вырос — и сегрегация подверглась нападкам на всех аренах американской жизни, — разработчики поняли, что американцам не нужен такой предвзятый костыль, чтобы объединиться и управлять многоквартирным домом. Так что они отказались от этой практики.

Поскольку все больше американцев живут в одиночестве, сочетание частной жизни и общности в совместном владении становится как никогда важным.

Около 30 миллионов американцев живут в совместных домах, в том числе каждый пятый домовладелец в мегаполисах.

Смертельное обрушение Башен Шамплейн-Саут является напоминанием о том, что эти комплексы могут быть более хрупкими, чем кажется, и у многих нет достаточно денег, отложенных на капитальный ремонт.

Владельцы и члены правления по всей стране сейчас проверяют финансовые и инженерные отчеты своих зданий, и законодатели призывают к усилению государственного контроля.

Но это также возможность подвести итоги того, что я считаю выдающимся достижением: системы, которая позволяет миллионам людей, которые не хотят или не нуждаются в целых домах или которые не могут себе их позволить, жить достойно — или даже люкс — в собственных квартирах.

Мэтью Гордон Ласнер — доцент кафедры городских исследований и планирования Хантер-колледжа в Нью-Йорке.