Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке: Квартира на вторичном рынке: порядок покупки и документы

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

22.07.2020

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

По статистике, каждые 8 лет люди стремятся изменить условия жизни – продать свое жилье и купить другое взамен. Конечно, не у всех получается реализовать такую потребность. Одного желания мало. Ведь любой переезд – это глобальное мероприятие, сравнимое в народе со стихийным бедствием. Но истинные причины страхов и опасений, сопутствующих таким кардинальным переменам в жизни – это финансовая составляющая и риски.

Решение проблемы с деньгами еще как-то кажется понятной – можно обратиться за кредитом в банк или продать что-то ценное, чтобы выручить часть суммы на доплату или первоначальный взнос.

А вот как бороться со страхами? Тем более что сейчас со всех сторон активно муссируются темы о «черных риэлторах» и «криминальных нотариусах». Или просто постоянно рассказываются страшилки о том, как доверчивые граждане решили купить квартиру, но что-то пошло не так, в итоге они потеряли все – и деньги и квартиру.

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Да, Москва – огромный город, стремительный и насыщенный разнообразными возможностями и рисками. И стоимость жилья здесь измеряется шести- и семизначными цифрами. Но именно этот фактор должен призывать любого человека быть просто внимательным, рассудительным и не гнаться за сияющими «выгодными предложениями», красной дорожкой устилающими путь в мышеловку.

Любая покупка квартиры таит в себе целый алгоритм необходимых действий, которые стоит последовательно пройти, не пренебрегая мелочами и деталями. В таком вопросе, где фигурируют крупные суммы, мелочей и лишних деталей просто не бывает. Итак, если вы впервые покупаете квартиру, то вам полезно будет знать о подстерегающих сложностях и потенциальных рисках.

Зато покупка другой квартиры одновременно сулит перемены, свежим ветерком обновляющими вашу жизнь!

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Очень часто мотивом смены жилья служат замечательные поводы: брак, рождение ребенка, потребность в увеличении жилплощади для работы на дому. Но бывают и грустные причины – развод, разъезд с детьми и прочие. Возможно, вы просто считаете, что место жизни определяет ее уровень, и, переселившись в более престижный район, вы автоматически запустите программу личностного роста, а эта новая квартира станет стартом к вашему успеху.

Такие эмоциональные мотивы иногда вклиниваются в рациональный выбор и мешают принимать правильные решения.

А ведь именно хладнокровный и рациональный подход сохранит ваши деньги, и обеспечит благополучную реализацию задуманного переезда.

Первая сложность, с которой сталкивается покупатель, работающий без риэлтора – это адекватный анализ рынка недвижимости.

Вы покупаете квартиру в настоящем времени. И деньги берете в ипотеку сегодня, так же как и переезд в купленную квартиру состоится в обозримом будущем. Поэтому важно разбираться в современном экономическом положении в недвижимости. А не в гипотетической перспективе. Не распыляйтесь на предположения и прогнозы, а изучайте сегодняшний рынок цен на квартиры в интересующем вас районе.

Проанализируйте предложения, изучив объявления на ЦИАН, Авито и прочих сайтах недвижимости.

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Нет смысла распыляться по многочисленным площадкам, ведь риэлторы дают объявления во все возможные издания, поэтому вы везде будете видеть одни и те же объекты. А если вам попадаются привлекательные предложения на каком-то малоизвестном сайте, при этом такой квартиры нет на ЦИАНе, Авито, Из рук в руки и на Яндекс-недвижимости, то возможно, это вымышленный объект, опубликованный исключительно с целью поиска клиентов – покупателей. Реально существующие объекты размещены на платных сайтах, и дублируются на крупных площадках популярных баз недвижимости.

Есть сайты, предлагающих независимую оценку квартир: ЦИАН — https://cian.ru/kalkulator-nedvizhimosti/, Из рук в руки — https://www.irn.ru/price/ и другие. Это поможет вам получить более объективное представление об истинной стоимости квартир в выбранном районе. Это сложно, но решаемо.

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Еще одна неочевидная сложность в выборе квартиры – это точно сформулировать, что же вы хотите?

Сконцентрируйтесь на своих предпочтениях и опишите нужную вам квартиру, со всеми подробностями.

После перечисления «хотелок», составьте список приоритетов и расположите важные для вас пункты по степени значимости. Это поможет критически оценить свои требования и переосмыслить список пожеланий, понять, чем можно пожертвовать, а что для вас действительно важно.

Не в ваших силах в купленной квартире изменить этаж, близость к метро или инфраструктуру. Поэтому пункты, описывающие район, близость к метро и характеристики дома – базовые. А состояние самой квартиры, наличие пластиковых окон, хорошей входной двери и красивого санузла – переменные, и являются не проблемами, а расходами.

Определившись с типом дома, желаемыми этажами, и метражом, можно приступить к изучению предложений в этом районе. И прежде чем договариваться о просмотре, заранее, еще по телефону старайтесь задавать как можно больше вопросов риэлтору или собственнику, разместившему объявление.

Существенные причины, из-за которых нет смысла тратить время на просмотр этого объекта можно выяснить в телефонном разговоре.

• Например: свежее наследство.
• Или свежая исполненная рента, а также – не исполненная рента.
• Если у квартиры много собственников и все прописаны, среди них есть несовершеннолетние и сильно пожилые люди.
• Если собственник находится за рубежом и приезжать сюда не собирается даже на сделку.
• Если квартирой владеют год или меньше и снова ее продают – это повод насторожиться, особенно, если продавец не желает объяснять причину столь быстрой продажи.
• Если продается квартира с прописанным человеком, которого нельзя выписать.
• Не стоит связываться с объектом, у которого документы утеряны, не оформлены или их постигла ужасная напасть и вам их не готовы показать и внятно рассказать историю приобретения этого жилья.
• и другие настораживающие факты.

Любая мутная и непонятная схема должна быть отталкивающим фактором, особенно, если вдруг продавец заговорит о скидке.

Не обманывайтесь! Хорошая квартира всегда должна стоить денег! Адекватно рынку! И никак не меньше.

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Лучше, конечно, когда квартиру продают в режиме «свободная продажа». Это значит, что продавец взамен получает деньги, а не подбирает другую квартиру. Если выбранная вами квартира продается по альтернативному сценарию, то тут могут возникнуть сложности.

Первая сложность, с которой можно столкнуться при покупке альтернативной квартиры – это попадание в цепочку. И чем длиннее такая цепочка, тем нужнее помощь профессиональных риэлторов.

В условиях современного экономического положения в стране, большинство людей не имеют свободных наличных средств на покупку квартиры. Поэтому многие, желая улучшить или изменить жилищные условия, сначала должны продать свою квартиру, в которой проживают, и тут же на вырученные деньги, или доплатив, приобрести другую квартиру, а возможно, даже две.

И больше всего пугающее и непонятное в этой цепочке: деньги вкладывает самый «верхний покупатель», а получает их – самый «нижний продавец». Участники, находящиеся в срединных звеньях цепи – оперируют только виртуальными деньгами – сколько, кому и за что заплатить или доплатить (при доплате появляются новые живые деньги, которые тоже нужно правильно вплести в общую схему).

Технически организовать и грамотно построить сделку без помощи профессионалов практически невозможно, особенно, если цепочка выстраивается из нескольких звеньев. То есть, владельцы выбранной вами квартиры тоже хотят взамен купить другое жилье – и при оформлении вашего договора купли-продажи с ними, на сделке будут присутствовать посторонние люди – собственники квартиры или даже двух квартир, которые купят ваши продавцы. А представьте себе, что и там есть своя альтернатива?

Это сложно.

Нужно еще учесть простой человеческий фактор: все мы люди разные – спокойные и не очень, вспыльчивые, темпераментные, холерики или флегматики, скептики, параноики или даже мизантропы. А вдруг ваши оппоненты начитаются страшилок в интернете про обманы в недвижимости и начнут всего бояться, волноваться и истерить на самой сделке? Как вы справитесь с чужими эмоциями и погасите потенциальный срыв всей альтернативы?

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Ведь волнение на сделке по продаже и покупке квартиры – это так естественно! Не каждый день обычный человек, (не риэлтор) покупает и продает объект, стоимостью в миллионы!

Грамотно всех организовать, обсудить все движения средств и точное распределение всех сумм, с учетом интересов каждой стороны, и при этом не ошибиться, не пропустить никаких расходов и комиссий, оплат по сделке и доплат или отдельных остающихся сумм – это критический момент, подвластный только узким специалистам.

Даже если вы самостоятельно подобрали себе покупателя и новую квартиру, хотя бы на сопровождение сделки обратитесь за помощью к риэлтору. Существует такая услуга – «юридическое сопровождение», которая как раз направлена на помощь в таких случаях. Она стоит значительно дешевле, чем полная комиссия, но при этом четкая технология проведения альтернативы защитит вас и ваших компаньонов по сделке от лишних переживаний и суеты. А заодно поможет вам сформировать полный комплект необходимых документов.

Риэлторами за много лет отработаны четкие механизмы проведения таких сделок – когда в один день собираются сразу все продавцы и покупатели и поочередно подписывается каждый договор купли-продажи, происходит закладка денег в банке, согласно схеме расчетов, а затем одним общим пакетом документы сдаются на регистрацию в Росреестр.

Задача всех участников альтернативы: провести сделку в спокойной, сосредоточенной атмосфере, четко соблюдая технологию и пошагово выполнять все действия, понятные каждому участнику.

Продавать и покупать квартиру альтернативной сделкой можно, нужно только ее правильно организовать и заранее составить схему движения средств и расчетов по всем участвующим в цепочке сделкам.

Удачи вам в выборе и осуществлении благополучной покупки квартиры!

Об авторе

Алена Николаевна Ковалева
Частный риелтор.
Специалист по реализации крупных земельных наделов.
Член Евразийского художественного союза, победитель конкурсов абстрактной живописи.
Член Евразийской творческой гильдии писателей.

Алена Николаевна Ковалева

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Алгоритм покупки недвижимости на вторичном рынке

Your search results

Чтобы процесс покупки квартиры прошел легко и с удовольствием, специалисты советуют определить для себя алгоритм действий. Он поможет продумано и без лишних движений подойти к поиску квартиры вашей мечты. Покупка квартира -это  финансово-правовая операция, регламентируемая действующим жилищным кодексом. В законодательстве Украины постоянно происходят изменения и это может доставить немало проблем украинцам, которые плохо разбираются в юридических аспектах сделок с жильем. В этом случае лучше обратиться к профессионалам в своей области. Обратившись в агентство недвижимости вы получите консультацию по юридическим и техническим вопросам. Организация процесса поиска, переговоров, нахождение вариантов ложится на плечи риэлтора. Специалист подберет наиболее выгодные предложения соответствующие именно вашим требованиям. Это не весь перечень услуг, но обращение к риэлторам может существенно ускорить процесс поиска квартиры.

На украинском рынке недвижимости можно найти множество вариантов. Сама покупка квартиры подразумевает такой план: 

•  поиск нужных вариантов; 
•  осмотры выбранный квартир. Важно изучить технические достоинства и недостатки каждого объекта;
• проверка документации. Необходимо проверить является ли продавец реальным владельцем жилья;
•  согласовать итоговую стоимость, способ смены собственника и другие моменты; 
•  подписать основной договор. 

Также, чтобы сделка прошла успешно, важно правильно выбрать квартиру. Специалисты рекомендуют обратить внимание на такие нюансы: 

• количество помещений; 
• этажность; 
• район; 
• транспортная развязка; 
• экологическая обстановка; 
• характеристики здания; 
• качество отделки. 

 

Необходимая документация для заключения сделки 

Для заключения сделки по отчуждению недвижимого имущества потребуется наличие таких документов: 

• свидетельство о возникновении имущественных прав или выписка из Единого электронного реестра;
• кадастровый план и свидетельство о приватизации;
• технические документы выданные БТИ.

Если жилье приобреталось в ипотечный кредит, нужна справка, подтверждающая отсутствие обременений. Если квартира получена по наследству важно, чтобы с момента смены собственника прошло более 3 лет.

Если вы никогда не занимались покупкой жилья или просто не хотите в это вникать, но хотите купить квартиру быстро и выгодно, обращайтесь в наше АН “Оксаген”, наши риэлторы добросовестно выполнят ваше поручение и помогут купить квартиру, которая вам нужна.

 

✓ Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке

Если вы хотите приобрести квартиру для собственного проживания, лучшим решением будет выбор вторичного рынка.

Основным преимуществом является возможность заехать в квартиру сразу после заключения сделки купли-продажи. Однако многие покупатели недвижимости неоднозначно относятся к вторичному фонду. В сознании наших соотечественников такое жилье ассоциируется с ветхими панелями на окраинах с прогнившими трубами, протекающей крышей, грязными подъездами, сломанными лифтами и изношенными коммуникациями. Кстати, если вы решили быстро купить квартиру в Киеве, рекомендуем обратиться в лучшее агентство элитной недвижимости THE Capital.

Не будем отрицать, что на вторичном рынке недвижимости часто можно найти нечто подобное. Но в эту категорию входит огромное количество квартир, в том числе из сегмента элитного жилья, с разными характеристиками. В зависимости от ваших пожеланий и финансовых возможностей, на вторичном рынке вы можете купить как дорогую квартиру в элитном жилом комплексе, так и типовое жилье в типовых многоэтажках в спальных районах.

Подробнее: : Налоги при покупке квартиры.

Критерии выбора квартиры на вторичном рынке

К покупке квартиры нужно подходить со всей ответственностью. Еще на этапе выбора жилья необходимо учитывать, помимо стоимости, площади и площади еще массу критериев:

• тип дома — кирпичный, панельный, монолитный;
• расположение квартиры — нижние этажи до 3-4, средние этажи с 4 по 10, верхние этажи выше 10;
• вид внутренней отделки — без отделки, черновая отделка, предчистовая и чистовая отделка.

Сформулируйте свои пожелания и требования к жилью. Подумайте, какие условия для вас обязательны, а также какими моментами можно пренебречь. Это поможет выбрать наиболее подходящую квартиру из множества предложений на рынке вторичного жилья. А значит, вы потратите гораздо меньше времени.

Подробнее: : Доверенность на продажу квартиры.

Когда лучше покупать квартиру на вторичном рынке?

Сезонность есть во всех сферах, недвижимость не исключение. Поэтому иногда стоит подождать пару месяцев, чтобы совершить действительно выгодную сделку. При этом фактор сезонности по-разному влияет на первичный и вторичный рынки.

1. Осенью рынок недвижимости просто завален предложениями о продаже, но люди покупают жилье в это время активнее, чем в другие сезоны. Покупать квартиру на первичном рынке лучше в ноябре, когда застройщики готовятся к зимнему периоду бездействия и предлагают большие скидки. А вот стоимость квартир на вторичном рынке, как ни странно, в это время несколько возрастает, поэтому лучше дождаться более подходящего сезона.
2. Если вы хотите купить квартиру с приличной скидкой, февраль — лучшее время. Застройщики пытаются распродать то, что не удалось продать осенью, поэтому снизят цену. Но выбор будет невелик и выбирать придется из квартир на первом и последнем этажах, в опасных зонах и т.д.
3. Традиционно весной цены на рынке недвижимости растут, поэтому в этот период купить жилье со скидкой не представляется возможным. Но именно в этот сезон на рынке появляется много интересных предложений.
4. Лето – лучшее время для покупки жилья, как на вторичном рынке, так и в новостройке. Цены начинают немного снижаться в июне-июле.

Когда бы Вы ни решили купить квартиру, тщательная подготовка, исключительное внимание к мельчайшим деталям и разумный подход помогут Вам заключить сделку на самых выгодных условиях. Подпишитесь на обновления нашего блога о недвижимости и получайте последние публикации агентства недвижимости THE Capital.

✓ Что проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры – событие, в котором эмоции излишни. Их лучше прятать поглубже и руководствоваться холодным расчетом, а также очень тщательно проверять, что вам продают. И в первую очередь с юридической стороны.

Вторичная недвижимость имеет свою историю, поэтому самое главное при покупке квартиры на вторичном рынке – это документы. Так можно узнать, связана ли вторичка с арестами, судебными незаконными перепланировками, главное, кто на ней прописан и какими правами обладают эти люди. Кстати, если вы решили быстро купить квартиру в Киеве, рекомендуем обратиться в лучшее агентство элитной недвижимости THE Capital. Еще на этапе внесения аванса требуйте у продавца следующий пакет документов, необходимых для покупки квартиры:

1. Выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество.
2. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество.
3. Выписка из домовой книги.
4. Паспорт собственника квартиры.

Это базовый пакет документов, которого вполне достаточно, если у квартиры один собственник, семьи и детей нет. Но практика показывает, что простых сделок с недвижимостью не бывает. Каждая квартира на вторичном рынке является уникальным случаем и требует особого подхода. Не питайте иллюзий, что вы сами все знаете, а в остальном Google поможет вам разобраться. К сожалению, это так не работает. Помимо основного пакета документов, требуются и дополнительные документы, которые касаются родственных связей владельца, а также защиты прав собственности несовершеннолетних и инвалидов в Украине.

Подробнее: : Доверенность на продажу квартиры.

Когда вы хотите купить квартиру на вторичном рынке, вам не обойтись без проверки ее состояния. Вы должны быть уверены, что все коммуникации работают исправно, его площадь соответствует заявленной собственником, планировка продумана и функциональна. А также не лишним будет лично познакомиться с соседями и прогуляться по территории. Все равно приходится долго жить на одном месте. А чтобы не пришлось жалеть о своем выборе, прогуляйтесь по району и узнайте, как далеко от дома находятся магазины, школы, поликлиники и детские сады.

Подробнее: : Налоги при покупке квартиры.

Вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке возникают как на этапе выбора будущего жилья, так и в процессе переговоров и оформления сделки. Поэтому люди, экономящие свое время и нервы, целенаправленно идут к специалисту. В таком случае вам могут помочь эксперт по недвижимости и юрист.

1. Специалист подберет для Вас вариант жилья в современном доме с исправными коммуникациями и в хорошем районе с богатой инфраструктурой.
2. Юрист проверит все реестры на аресты, запреты, ипотеки и т.п., а также реестр суда на отсутствие споров с собственниками данного имущества (а также самого имущества) в настоящем и прошлом, и также даст вам совет относительно оснований для возможного судебного разбирательства в будущем.

Перед покупкой квартиры нужно все проверить. Этот процесс требует времени и интенсивной работы. А сотрудничество с профессионалами поможет решить жилищный вопрос максимально быстро и безопасно.