Акт приемки передачи квартиры в новостройке: Акт приема-передачи квартиры: новостройка, вторичка, аренда

Содержание

Акт приема-передачи квартиры у застройщика

После того как дом сдан в эксплуатацию, застройщик приглашает покупателя осмотреть его будущую квартиру и подписать акт приема-передачи. Не нужно спешить визировать этот документ – перед тем как принять новую квартиру, следует тщательно проверить ее на наличие явных и скрытых дефектов.

Как проверить состояние квартиры

Большинство дефектов легко обнаружить невооруженным глазом. Итак, проверяем: функционируют ли розетки и краны, как вмонтированы двери и окна, исправно ли они закрываются, есть ли вентиляционные отверстия на кухне и в ванной. Надо также проверить ровность стен, полов, потолков, стыки труб и радиаторов, отсутствие трещин на несущих конструкциях и перекрытиях, подводку к электрощитку и работоспособность электросчетчика.

Если квартира сдается с полной чистовой отделкой, ее придется осматривать дольше и оценивать покраску потолков, настил линолеума, поклейку обоев, работу сливного бачка и кранов и т.

д.

Как выявить скрытые дефекты

Гораздо сложнее найти скрытые дефекты. Превышение предельного уровня концентрации вредных веществ, еле заметная вибрация стен и посторонние звуки – в большинстве случаев такие «сюрпризы» невозможно обнаружить без специального оборудования. К примеру, посторонний звук, причиной которого может быть рефрижератор находящегося этажом ниже магазина, редко можно услышать в процессе приемки квартиры. Вероятно, что вы не почувствуете запах аммиака, хотя его концентрация в воздухе будет опасна для здоровья. В ряде случаев эксперты фиксируют на первых этажах новостроек превышение допустимого уровня радиации.

Поэтому, если в процессе осмотра квартиры у вас возникли сомнения относительно ее качества, лучше не подписывать акт приема-передачи, а привлечь эксперта, который сделает экологическую и санитарную экспертизу. Организаций, проводящих подобные исследования, в городе достаточно, их услуги относительно недороги.

Сроки устранения дефектов

Требовать устранения любых дефектов квартиры, в том числе и скрытых, лучше до подписания акта приема-передачи. После того как вы внесли информацию обо всех обнаруженных недоделках в смотровой лист, компания должна устранить их в течение трех месяцев. Далее застройщик вновь приглашает покупателя посмотреть квартиру. Если и на этом этапе вновь обнаружится брак, квартиру можно принять – но указать в акте приема-передачи, что жилье принято с недоделками. И обязательно составить их перечень: устранить эти дефекты компания также обязана в течение трех месяцев.

Бывают случаи, когда дефекты вылезают наружу уже после того, как вы приняли квартиру: в этой ситуации застройщик также обязан устранить брак. Как и на любой другой товар, на квартиру распространяется гарантия. Если жилье приобретено по договору долевого участия, то, в соответствии с 214-ФЗ, период гарантии составляет пять лет. В остальных случаях (например, когда использовался механизм ЖСК) гарантийный срок обязательно должен быть прописан в договоре с застройщиком.

Принимаем квартиру в новостройке: пошаговая инструкция

Заселение в новый дом многие представляют так: привез вещи, расставил мебель и живи! Но на деле этот процесс очень важный, долгий и ответственный. Novostroy-SPb.ru разобрался, на что нужно обратить внимание при приемке новостройки и что делать, если квартира не отвечает вашим ожиданиям.

Осматриваем, подписываем, платим

В соответствии с 214-ФЗ исполнение обязательств по ДДУ закрывается итоговым документом – актом приема-передачи квартиры. До его подписания закон предусматривает получение дольщиком уведомления о готовности квартиры и ее осмотр, который фиксируется соответствующим актом, рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». У некоторых покупателей сложилось мнение, что уведомление должно производиться в форме почтового отправления. Но почта не всегда гарантирует 100% доставку. Личное же оповещение дольщика законом не запрещено. Большинство застройщиков предлагает дольщикам явиться в назначенное время через публикацию графиков передачи квартир в открытых источниках, на своих официальных сайтах. Дополнительно менеджеры звонят дольщикам, чтобы пригласить их на осмотр, после чего на месте подписывается уведомление, отмечает эксперт.

Почтовые отправления используются только в том случае, когда дольщики уклоняются от приемки квартиры либо по каким-либо причинам оказываются вне доступа современных коммуникаций, и уведомить их путем телефонного звонка не удается.

Обычно осмотр происходит так: публикуется график передачи ключей, в компании выходит внутренний документ – приказ о заселении, он означает, что все строители мобилизованы и готовы встречать дольщиков. Будущие собственники приезжают на объект, им вручается уведомление, акт осмотра, потом вместе с прорабом они идут в квартиры и производят осмотр. При приемке квартиры должен присутствовать сам дольщик или дольщики, если недвижимость приобреталась на двух и более лиц. Их интересы может представлять человек с нотариальной доверенностью. Никакие другие виды представительства невозможны.

В законе 214-ФЗ довольно подробно описана общая процедура приемки-передачи квартиры, комментирует Алексей Елизаров, начальник отдела клиентского сервиса компании «Петрополь». Однако в деталях схемы могут отличаться в зависимости от застройщика и условий договора. После завершения строительства застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, затем информирует дольщиков о готовности объекта, после чего составляется график передачи квартир согласно срокам, указанным в договоре. После подписания договора о приобретении жилья и до получения ключей необходимости в составлении дополнительных документах нет.

После ввода здания в эксплуатацию, застройщик имеет шесть месяцев для подготовки ЖК ко встрече новоселов, комментирует директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. Например, реализуя все квартиры с полной чистовой отделкой, сантехникой, мебелью и бытовой техникой, компания использует этот период для завершения всех ремонтных работ и приведения помещений в состояние, позволяющее собственникам сразу въехать в свой новый дом. Параллельно в этот же срок завершается формирование ландшафтного дизайна квартала с установкой малых архитектурных форм и предусмотренных проектом беседок, пергол и других объектов.

В этот же период производится пуско-наладка инженерных и технических систем здания, и его передача управляющей компании, отмечает эксперт. Представители УК, принимая на баланс новые корпуса вместе с инженерными системами и местами общего пользования, также проверяют наличие возможных недочетов и требуют их устранения перед подписанием финального акта приемки-передачи.

После получения уведомления от Застройщика о готовности квартиры к осмотру, дольщикам необходимо связаться со специалистами по сопровождению клиентов для подтверждения даты и времени визита на объект комментирует Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк». До получения ключей дольщики должны выполнить в полном объеме свои обязательства по договору, а именно произвести оплату цены договора в полном объеме.

В ходе предъявления квартиры покупателям предстоит оценить выполненные застройщиком работы, проверить стены, качество дверей и окон, вентиляции, инженерных коммуникаций.

Если в помещении предполагалась чистовая отделка, то необходимо проверить и ее уровень.

Итак, в первую очередь проверяем:

  • системы отопления, водоснабжения и вентиляции, сантехнику и стояки;
  • наличие и работу счетчиков;
  • электропроводку. Ее можно проверить с помощью обычной лампочки. В идеале – во время осмотра квартиры со стороны застройщика должен присутствовать электрик.

«Самое главное проверить окна, электрику, в том числе исправность счетчиков, систему канализации, отопления и водоснабжения». Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»

Затем оцениваем непосредственно отделку квартиры, а именно: наличие и качество окон, двери (сравниваем, какая дверь указана в договоре и какая установлена по факту), стяжку и стены. Осматриваем межпанельные швы (из-за плохой герметизации в будущем могут возникнуть протечки или сквозняки). Проверяем, ровные ли стены, помочь с этим может прораб, либо специальное приложение в современных гаджетах.

Смотрим стеклопакеты, балконные двери и остекление. Если стыки между оконными профилями и стенами плохо загерметизированы, то может дуть. Обратите внимание на подводку батарей: они должны быть хорошо закреплены, не шататься, из батарей ничего не капает, и уж тем более не течет.

Застройщик при получении положительного заключения строительной экспертизы приглашает дольщиков на приемку квартир, рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». Затем дольщики, согласно графику заселения, являются в назначенное время для осмотра своих квартир. По результатам они заполняют положенные документы, записывают выявленные замечания. Если серьезных замечаний нет – можно подписывать акты приема-передачи. Небольшие недоделки устранят оперативно в установленные сроки. После этого дольщики осматривают квартиру повторно, подписывают необходимые документы. После подписания акта приема-передачи квартиры выдаются ключи от квартиры. До получения ключей необходимо внести оплату за квартиру, а также произвести взаиморасчеты с застройщиком в случае отклонения фактической площади от указанной в договоре.

Считаем квадратные метры

Случается, что при приемке квартиры обнаружилось, что площадь квартиры увеличилась или наоборот – стала меньше. Что делать с «лишними» квадратными метрами?

Согласно договору, который оформляется в соответствии с ФЗ-214, фактическая площадь квартиры производится на основании обмера квартиры после сдачи дома в эксплуатацию, рассказывает Алексей Елизаров. В результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счет увеличения или уменьшения других помещений квартиры. Такие отклонения считаются допустимыми при условии, что общая площадь квартиры не меняется, либо меняется в пределах 5%. В случае увеличения допустимых пределов производится перерасчет долевого взноса.

Если в результате обмеров БТИ площадь квартиры изменилась по сравнению с проектными данными, то между застройщиком и дольщиком подписывается дополнительное соглашение, где указываются фактические размеры квартиры, уточняет Арсений Васильев. За дополнительную площадь квартиры дольщик вносит доплату исходя из стоимости квадратного метра, указанной в договоре. Если площадь квартиры стала меньше, то застройщик возвращает часть денежных средств клиенту.

Часто в договорах, которые застройщик заключает с дольщиками, предусмотрены взаиморасчеты только в случае расхождения фактической площади квартиры с проектной более чем на 1 кв. м.

Порядок взаиморасчетов всегда детально прописывается в договоре на приобретение квартиры, комментирует Алексей Бушуев.

Если после технической инвентаризации выявлены квартиры с превышением или уменьшением площади, то застройщик обязан уведомить дольщиков таких квартир путем направления им официального письма, комментирует Юлия Жалеева. В таком уведомлении указываются характеристики квартиры (метраж), размер превышения (уменьшения) площади квартиры, а также приводится расчет доплаты или выплаты. До подписания акта приема-передачи квартиры взаиморасчеты между застройщиком и дольщиком должны быть полностью произведены.

Исправляем недочеты

Обычно, если нет серьезных недостатков, то чтобы осмотреть даже трехкомнатную квартиру, потребуется 30-40 минут, уточняет Светлана Денисова.

Но что делать в обратных случаях? Все недочеты, являющиеся на взгляд дольщика существенными, он записывает в акте осмотра для их дальнейшего устранения, рассказывает Арсений Васильев. Некоторые незначительные дефекты могут быть устранены рабочими в ходе самого процесса приемки. При этом нет никакой разницы, сдается квартира с отделкой или без нее.

Замечания необходимо указать в акте осмотра для дальнейшего устранения застройщиком, отмечает эксперт. Если замечания дольщика обоснованы, то застройщик устраняет их в срок, указанный в договоре. Кроме того, застройщик дает гарантию на проделанные работы сроком на пять лет.

Строительные бригады устраняют недочеты, если они имеются: где-то дверь не открывается, нет заглушек и т.д, рассказывает Светлана Денисова. Мелочи всегда возможны, поскольку речь идет о массовом строительстве. Но они устраняются в присутствии дольщика. Если квартира сделана с недостатками, есть проблемы – например, оконный блок с дефектом, назначается время для устранения этого недостатка, поскольку своими силами на месте его нельзя устранить. Будет привлечен соответствующий субподрядчик, который произведет работы. В акте осмотра дольщик фиксирует свои замечания, назначается время повторного приема, в согласованное время квартира должна быть представлена с уже устраненными недостатками.

Если принимаемая квартира ненадлежащего качества, то все недочеты необходимо отражать в акте приема-передачи и акте осмотра, указывать на них застройщику.

«Нужно предъявлять разумные требования: если дольщик, который приобрел квартиру в масс-маркете, рассчитывает, что у него будет венецианская штукатурка, это неразумно». Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Возможные замечания необходимо отразить в дефектной ведомости, согласно которой недостатки будут устранены в разумный срок – в зависимости от сложности и состава работ, считает Алексей Бушуев. Исправления будут представлены покупателю в ходе повторных осмотров. При отсутствии замечаний подписывается акт технического осмотра и акт приема-передачи квартиры. Следующим шагом является выдача ключей.

Вне зависимости от наличия в квартире отделки, при выявлении недочетов дольщик вносит их в акт осмотра, в котором подробно их описывает, комментирует Юлия Жалеева. Акт подписывается обеими сторонами. После устранения недочетов квартира предъявляется дольщику повторно.

Самое главное при приемке квартиры, будь она с отделкой или нет, – это внимательность и отсутствие спешки, считает Алексей Елизаров. Особенно тщательно следует проверить качество снабжения системами коммуникации и отделку помещения (если она предусмотрена), поскольку большинство претензий могут быть связаны именно с этим. Стоит произвести внимательный осмотр стяжек, балкона, всех окон и дверей. При приемке квартиры с отделкой, необходимо просмотреть на предмет качества стены, наличие трещин и прочих изъянов поверхностей. Важно проверить рабочее состояние систем отопления, водоснабжения, вентиляции и канализации.

Затем составляется акт осмотра, в котором фиксируются выявленные недоделки и дефекты с указанием разумных сроков их устранения. Все замечания должны быть обоснованы и соответствовать общепринятым нормативам. В противном случае, ваше поведение расценят как уклонение от приемки, что подтверждается соответствующим официальным письмом.

Самый эффективный и взаимовыгодный вариант разрешения любых споров при приемке квартиры – это конструктивный диалог представителя застройщика и дольщика, комментирует Алексей Елизаров. В практике компании «Петрополь» нередки случаи, когда в силу различных обстоятельств акт приема-передачи квартиры по договоренности сторон подписывался даже при имеющихся несущественных замечаниях, которые мы устраняли в кратчайшие сроки. Это вопрос доверия покупателя к строительной компании и честности самого застройщика перед своими клиентами.

«Срок устранения недочетов установлен законом и не может быть более 45 календарных дней». Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк»

Но, по мнению экспертов, у каждой медали две стороны. И проблемы могут возникать не только в отношении застройщика: дольщики могут безнаказанно уклоняться от приемки квартиры. Например, акт осмотра подписан в июне, в декабре истекает срок передачи квартиры, но до самого декабря тянется история с приемкой, отмечает Светлана Денисова. Закон должен возложить обязанность на дольщика по приемке квартиры, коль скоро застройщику дается право досрочного исполнения своих обязательств. Основа для любого договора – это взаимное уважение сторон. Неправомерные претензии, оскорбления, «трамвайное» хамство – это недопустимо. Компромисс, худой мир, конечно, лучше, чем добрая ссора.

Приемка квартиры в новостройке: уловки застройщиков и советы юриста — Советы

Дольщик получил долгожданное сообщение от застройщика: дом построен и готов к передаче собственникам. Следующий этап – приемка квартиры и подписание соответствующего акта. Как подготовиться к этой процедуре, на что обратить внимание и какие документы изучать особо тщательно, читайте в материале «РИАМО в Балашихе».

Программа «Чистая вода»: как в Балашихе решают проблемы водоснабжения>>

В рамках закона

Отношения застройщика и покупателя строго регламентируются на законодательном уровне. Так, нюансы, связанные с приемкой квартиры, прописаны в статьях 7 и 8 закона о долевом строительстве.

Важно помнить, что застройщик может приступить к передаче ключей только после того, как получит разрешение на эксплуатацию дома от министерства строительства. Так, если новостройка расположена на территории Подмосковья, то разрешение должен выдать Минстрой Московской области.

Когда все документы с ведомством подписаны, застройщик сообщает дольщикам о готовности передать объект. Не по телефону, СМС или сообщением в мессенджере – такой формат тоже возможен, но он является дополнительным.

Согласно закону, застройщик отправляет каждому дольщику заказное письмо с уведомлением о вручении. Сообщить о готовности квартиры застройщик может и лично, но обязательно под расписку.

Покупатель обязан в течение семи дней дать ответ застройщику, то есть подтвердить, что он готов к приемке квартиры. После этого дольщику дается два месяца на то, чтобы принять квартиру в новостройке и подписать соответствующий акт.

Два месяца – это четко прописанный в законе срок, в течение которого покупатель обязан провести приемку квартиры. Если этого не произойдет, застройщик имеет право подписать акт приемки в одностороннем порядке. В этом случае будет уже невозможно доказать, что в жилье есть какие-то недочеты – например, кривые дверные проемы, а окон не три, как было заявлено, а два.

«Боюсь выйти на улицу!»: как вернуться к привычной жизни после самоизоляции>>

Хитрости застройщиков

©  Вконтакте

Многие новоселы думают, что приемка квартиры в новостройке – это чистая формальность. Они считают, что раз дом прошел государственную комиссию и получил разрешение на эксплуатацию, значит, он построен по всем требованиям.

Действительно, такой дом в целом соответствует всем нормам, однако комиссия не проверяет каждую квартиру. И не знает, соответствует ли она заявленным характеристикам, планировке, параметрам отделки, которые были указаны в договоре с застройщиком.

Недобросовестные застройщики идут на разные хитрости, чтобы дольщик подписал акт приемки квартиры, несмотря на недочеты.

Так, например, некоторые приглашают будущих новоселов в офис для проверки документов и, ссылаясь на какие-то «объективные причины» – желание ускорить процедуру, загруженность специалистов, технические сбои, – просят подписать акт приемки без фактического осмотра квартиры. Разумеется, делать это категорически нельзя!

Также застройщик может схитрить, записав жильца на приемку квартиры через 62 и более дней – то есть на срок, который превышает два месяца, отведенные законом. Это значит, что в итоге застройщик подпишет акт приемки в одностороннем порядке, причем на абсолютно законных основаниях. Так что новоселам необходимо внимательно проверять все сроки.

Льготная ипотека под 6,4%: кто и как может воспользоваться госпрограммой>>

Как подготовиться к приемке

К приемке квартиры в новостройке следует подготовиться заранее. Первым делом нужно распечатать договор, заключенный с застройщиком, и проектную документацию. Именно в этих документах указаны все характеристики квартиры: планировка, количество окон, отделка, материалы стен и так далее.

Кроме того, нужно взять с собой паспорт, а также ручки, блокнот или тетрадь, чтобы делать пометки. Еще потребуются мел, скотч и маркер – ими вы будете обозначать выявленные недочеты.

Чтобы проверить работоспособность розеток и электросетей, нужно иметь с собой любой электроприбор – подойдут настольная лампа, зарядка от телефона, фен. Понадобятся и лампочки с разными цоколями – проверять патроны комнатного освещения.

Свечка или зажигалка помогут понять, хорошо ли установлены окна – отклонение пламени будет свидетельствовать о больших щелях. И не забудьте фонарик, чтобы освещать и проверять темные углы квартиры.

Чтобы понять, ровные ли стены, полы и потолки, вам потребуются рулетка, отвес, уровень, а также стремянка или хотя бы табурет. Это минимум, ведь для более тщательной и точной проверки не помешают лазерный уровень, тепловизор, дозиметр для замера уровня радиации.

Если вы не знаете, как пользоваться перечисленными приборами, или сомневаетесь, что сможете самостоятельно проверить квартиру, позовите на помощь кого-то из знакомых. А лучше обратитесь в компанию, которая предоставляет услуги по приемке квартир.

«Увидел квитанцию – обомлел!»: как экономить на услугах ЖКХ>>

Осмотр квартиры

Закон не ограничивает время, которое вы потратите на приемку квартиры, а потому вы можете рассматривать свои квадратные метры так долго, как посчитаете нужным. Вероятно, представитель застройщика будет вас торопить, а то и вмешиваться в осмотр – возможно, чтобы сбить с толку. Не переживайте, не реагируйте на провокации, действуйте уверенно и спокойно.

Главная задача – выявить все недочеты, допущенные застройщиком. Они могут быть двух типов – существенными и несущественными. К первым относят недостатки, которые затруднят проживание в квартире – например, большие щели в окнах, неправильная установка коммуникаций или вовсе их отсутствие. К несущественным дефектам относят те, которые не помешают проживанию – царапины на окнах, отсутствие ручек на дверях, криво установленные плинтусы и прочее.

Во время приемки вам выдадут смотровой акт, куда нужно вписать все выявленные недочеты – как крупные, так и незначительные.

Юрист Мария Балагурова настоятельно рекомендует фотографировать каждый недочет, предварительно обозначив его мелом или маркером, приложив линейку, рулетку или другой измерительный прибор, подтверждающий дефект. Снимки пригодятся, если жилец и застройщик не найдут общий язык и дело дойдет до суда.

Осматривать квартиру нужно внимательно, буквально каждый метр, каждую конструкцию – от окон и дверей до кранов и счетчиков учета электричества и воды. Если квартира с чистовой отделкой, обращайте внимание на отделочные материалы – они должны быть именно такими, как указано в договоре с застройщиком.

Поддержка семей с детьми во время эпидемии: кому и какие положены выплаты

«При существенных строительных недостатках, обнаруженных при приемке квартиры, дольщик и представитель застройщика или управляющей компании составляют акт о несоответствии. Это документ, который содержит перечень претензий к застройщику, также там могут быть указаны сроки устранения дефектов», – говорит юрист.

По словам Балагуровой, застройщики заинтересованы в скорейшем устранении дефектов, так как до даты подписания акта приема-передачи расходы по эксплуатации (коммунальные и эксплуатационные платежи) лежат на застройщике. Как только дольщик подписывает акт, эти расходы перекладываются на его плечи, даже если право собственности на недвижимость еще не зарегистрировано.

«Я рекомендую не подписывать акт приема-передачи квартиры до устранения всех существенных недостатков строительства. Согласно закону об участии в долевом строительстве, человек имеет на это право. При этом у застройщика возникает обязанность по оплате пеней за задержку передачи объекта в срок, указанный в договоре», – поясняет юрист.

Рынок аренды недвижимости в Балашихе: что изменилось в связи с эпидемией>>

Мелкие недостатки

Как быть, если при приемке квартиры выявлены несущественные недостатки, которые не помешают заселению? Не подписывать акт приема-передачи и ждать, когда застройщик устранит дефекты? Или заселяться в новую квартиру с надеждой, что «вторая сторона» выполнит свои обязательства?

«Дольщик может принять квартиру по акту приема-передачи с имеющимися недостатками. В этом случае составляется акт осмотра с указанием дефектов. В законе не предусмотрен конкретный срок их устранения, но он обозначен как «разумный», поэтому в акте очень желательно установить данный срок самостоятельно. Как правило, разумный срок – это один месяц. При этом общий срок по устранению недостатков, как указано в законе о защите прав потребителей, не может превышать 45 дней», – объясняет Балагурова.

И поясняет: в случае, если застройщик не выполнил свои обязательства в оговоренные сроки, собственник вправе обратиться в суд с этим требованием. Причем это можно сделать в течение пяти лет после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

«Если новоселы решили «квартирные проблемы» собственными силами, они вправе в судебном порядке потребовать финансовую компенсацию с застройщика. Для истребования денежных средств необходимо предоставить в суд смотровой акт с зафиксированными дефектами и документальное подтверждение ремонта – сметы, акты, договор с подрядной компанией», – комментирует юрист.

Коронавирусные мошенники: новые способы обмана на фоне эпидемии>>

Места общего пользования

©  Flickr.com

Юрист напоминает, что в момент приемки квартиры дольщик также должен проверить общедомовую территорию – исправность лифтов и мусоропровода, качество ремонта на лестничной площадке, отделку подъезда.

«При подписании акта приема-передачи квартиры дольщик становится собственником в том числе и мест общего пользования пропорционально площади своей квартиры. В случае обнаружения там недостатков дольщик должен обратиться с просьбой устранить их в управляющую компанию, а если она отсутствует, то напрямую к застройщику», – уточняет Балагурова.

Как правильно снять квартиру: документы, хитрости, общение с хозяевами>>

Заключительный этап

©  Пресс-служба министерства жилищной политики Московской области

Если приемка квартиры прошла успешно и собственник квартиры подписал акт приемки-передачи, то ему вручается пакет документов: три экземпляра акта и справка о выполнении обязательств по оплате (данный пункт может быть включен в сам акт).

«Как правило, дольщику при подписании акта приемки-передачи предлагают подписать договор на управление многоквартирным домом с управляющей компанией, причем УК может быть выбрана самим застройщиком. В этом случае надо внимательно ознакомиться с условиями договора, так как зачастую в него внесены незаконные положения – например, оплата за четыре месяца вперед, оплата вывоза мусора, охраны и так далее», – предупреждает юрист.

И напоминает о последнем этапе, который ожидает новоселов.

«Далее дольщик с актами, справкой о выполненных обязательствах и ранее заключенным договором обращается в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости. И уже официально становится собственником квартиры», – резюмирует Балагурова.

Образец предварительного акта приемки квартиры с указанием перечня недоделок

Образец предварительного акта приемки квартиры с указанием перечня недоделок.

Место составления                                                                                    ___________ 2021 год

ООО ____________, именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице Генерального директора ____________________________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и

ФИО (___________) г. рождения, место рождения: г. Москва, гражданство: Российская Федерация, паспорт гражданина РФ: серия __________ номер ________, выдан __________ г. ОВД _________ района г. Москвы, код подразделения ___________; зарегистрирован по адресу: г______________________ именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», в соответствии с Договором № ___ от ___.___. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, далее именуемый «Договор», составили настоящий перечень о нижеследующем. Согласно условиям Договора Объект долевого строительства Квартира____________________________________  расположенная в доме № ______ по адресу: ____________________________,

а также общее имущество в многоквартирном доме, состав которого указан в проектной декларации, имеет следующие недостатки и недоделки:

1. Нет асфальтированного прохода к подъезду.

2. Нет пандуса в подъезде для спуска-подъёма колясок.

3. Не завершено благоустройство придомовой территории, в частности не положен асфальт.

4. Нет детской площадки во дворе.

5. Нет электричества по постоянной схеме во всем доме.

6. Не работает грузовой и пассажирский лифт.

7. На 19 этаже нет пожарной сигнализации в помещениях общего пользования, пусты пожарные щитки, межплиточные швы не замазаны.

8. Нет горячего и холодного водоснабжения в квартире.

9. Не установлены приборы учёта внутри квартиры на горячую, холодную воду.

10. Не подведена электропроводка до квартирного щита квартиры с установкой счётчика для квартиры на лестничной площадке 220-240В на _ этаже.

11. Не подведена слаботочная разводка до этажного щита на __ этаже.

12. Нет остекления на лоджии в квартире.

13. В квартире окна в оконных проёмах плохо закреплены, стоят неровно, из-за чего есть щели и дует.

14. В квартире отсутствует фурнитура на окне в кухне.

15. В квартире, в комнате на стекле трещина.

16. В квартире входная дверь на лоджию не закрывается без усилий.

17. В местах общего пользования на _ этаже отсутствуют стекла в дверях.

19. В квартире не заделаны сквозные дыры в полу возле вентиляционной шахты.

20. В квартире треснута труба канализации.

21. В квартире разъем в трубе канализации для подведения оттока канализационных вод установлен в 4-х см от пола, что не позволит произвести стяжку пола, частично не закрыв разъем.

22. Входная дверь в квартиру установлена криво, сломан замок, отсутствует фурнитура и дверной глазок на двери.

23. В местах общего пользования – в подвале дома вода.

24. В местах общего пользования – в подвале дома не соединены трубы сточной канализации.

25. В квартире пожарный выход на лоджии не оснащён люком или вообще отсутствует проход на нижний этаж через лоджию.
26. Дом не поставлен на кадастровый учет.

(*Примечание: Список взят на примере одной из новостроек, у вас может быть свой перечень. По указанному списку, конечно же, есть замечания, потому что нет ссылок на СНиПы, договор или проектную декларацию и т.д. Но если застройщик подписывает акт, то значит, он соглашается с указанными замечаниями. Если не подписывает, то нужно составлять письмо по вышеуказанной форме, и также желательно указать ссылки, чему конкретно не соответствует тот или иной недостаток).

Стороны договорились, что данный документ составлен в соответствии с п. 5 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

После устранения вышеуказанных недостатков Застройщик повторно письменно уведомляет Участника долевого строительства о готовности Объекта долевого строительства.

____________________                                                                                ____________________________

В акте также желательно указать согласованный срок устранения недостатков. В приведенной форме сроки не указаны по той причине, что нет смысла их указывать, застройщик все равно не соблюдает установленные сроки. В договоре же указан срок завершения строительства, этого достаточно. Неустойка не прерывается на период устранения недостатков. Так что чем дольше застройщик устраняет недостатки, тем больше должен будет впоследствии заплатить неустойки. Если застройщик отказывается от подписания предварительного акта или иного документа, в котором фиксируются недостатки, то вам следует направлять вышеуказанное письмо.

При подписании предварительного акта приема передачи, проверьте полномочия на подписание акта.

Очень часто предварительный акт подписывается со стороны управляющей компании. Напоминаю, у вас договор с застройщиком, с ним и необходимо подписывать акт. Если в акте фигурирует другая организация, то попросите полномочия на право подписи. Если полномочий нет, то обязательно продублируй недостатки по квартире претензией. Основной акт приема передачи, как правило подписывает уже полностью уполномоченное лицо.

Приемка квартиры в новостройке: как сделать?

Документы

В первую очередь, каждый из дольщиков должен в обязательном порядке получить от застройщика официальное сообщение о том, что строительство дома завершено и квартира готова к передаче. Причем это сообщение о готовности жилья должно быть отправлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Такое уведомление является законной обязанностью застройщика. И после того, как официальное уведомление будет получено собственником квартиры, у него возникает обязанность произвести приемку жилья, а также начинает отсчитываться срок. 

В договоре долевого участия с застройщиком также должен быть указан срок, на протяжении которого собственник жилой площади должен ее принять. И в случае, когда собственник не принял жилплощадь в указанный срок, застройщик имеет полное право в одностороннем порядке оформить акт приема-передачи квартиры. Поэтому чтобы этого избежать, нужно дать застройщику свой письменный ответ о том, что вы готовы принять жилье, а также согласовать время и дату, причем сделать это желательно заказным письмом с уведомлением о вручении. 

Важно, чтобы квартиру принимали все участники, прописанные в договоре долевого участия. И если кто-то этих покупателей не в состоянии принять участие в приемке, то нужно оформить доверенность на кого-то из остальных покупателей либо же вовсе на третье лицо.  

При проведении приемки жилья собственнику следует принести определенный пакет документов:

  • паспорт
  • договор долевого участия
  • план жилья
  • лист осмотра (его можно взять у застройщика вместе с актом приема-передачи жилья или в администрации, если жилье является социальным).

Лист осмотра нужен для того, чтобы в дальнейшем собственнику квартиры не пришлось за свой счет оплачивать ликвидацию грубых строительных недочетов, которые сделал застройщик. 

Что касается застройщика, то от него нужно запросить следующие документы:

  • технический план жилплощади (который застройщики нередко не хотят передавать)
  • разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию
  • паспорта на имеющиеся приборы учета и оборудования, если они установлены.  
     

Места общего пользования

Прием квартиры в новостройке лучше всего начинать с осмотра мест общего пользования. И если по итогу этого осмотра обнаружатся дефекты, то следует их записать и в дальнейшем добиться того, чтобы их устранили.  

При осмотре мест общего пользования нужно учитывать следующее:  

  • дорога и площадки перед жилым домом должны быть заасфальтированы либо же покрыты тротуарной плиткой
  • на первом этаже жилого дома должны быть все требуемые перегородки и двери, а также почтовые ящики
  • в самом здании должен быть хотя бы один работающий лифт
  • если ваша квартира находится на первом этаже, то нужно запросить у застройщика проведение осмотра подвала, где следует проверить, нет ли протечек труб, которые могут привести к появлению сырости в жилых помещениях 
  • если же ваша квартира находится на последнем этаже, то вам нужно осмотреть технический этаж и убедиться в том, что крыша полностью исправна. 

После этого можно будет приступать к осмотру уже самой квартиры. 

Квартира

Осмотр квартиры нужно начинать, в первую очередь, со сверки ее с номером, который прописан в договоре, поскольку бывают случаи, когда номера в документах могут различаться (такое случается, когда кто-то из дольщиков приобрел две квартиры и объединил их в одну).  

Также в договоре долевого участия должно быть указано, какие именно виды работ должны быть произведены в квартире. Как правило, такая информация выделена в отдельную главу, в которой указываются все характеристики квартиры. И если по факту чего-то из указанного в договоре нет, то это также нужно зафиксировать при осмотре квартиры. 

Каждый застройщик в обязательном порядке должен отдать собственнику квартиры подписанный им передаточный акт. Такой документ является важным, поскольку без него нельзя зарегистрировать право на жилье. 

В таком акте должна быть прописаны следующие сведения, касающиеся квартиры:
 — точный почтовый адрес возведенного жилого дома
 — стоимость квартиры
 — площадь жилья
 — официальный номер квартиры (не путать с условным строительным номером)
 — описание состояния жилплощади
 — данные по приборам учета.

При осмотре квартиры желательно иметь с собой следующие инструменты, которые помогут в приемке жилья:
 — рулетку
 — бумажный скотч
 — маркер, который смывается
 — зажигалку (или спички со свечой).

Маркер и скотч нужны для того, чтобы фиксировать мелкие дефекты (трещины, сколы и иные изъяны). Найденные дефекты следует обводить маркером, а рядом приклеивать скотч, на котором указать, какие нарушения обнаружены в данном месте. С помощью зажигалки можно по отклонению пламени узнать, работает ли вытяжка, а также проверить, нет ли сквозняков от окон и стыков стен.  

Помимо этого нужно проверить счетчик, а также то, соответствует ли его номера тем номерам, которые указаны в документах. Кроме того нужно проверить, подведено ли в жилье электричество, холодное и горячее водоснабжение, стоят ли окна и двери тех моделей, которые прописаны в договоре. Важно также проверить функциональность всех дверей и окон в квартире.  

Не меньше внимания нужно уделить проверки размера самой квартиры. Для этого потребуется рулетка. В договоре долевого участия, как правило, прописывается «предполагаемый» размер будущей квартиры. Поэтому велика вероятность того, что после завершения строительства квартира может быть либо меньше, либо больше указанного в документе размера. И если квартира меньше той, что вы оплатили, то застройщик обязан возвратить вам разницу. Но если квартира больше указанного размера, то собственник должен будет оплатить добавившуюся площадь.   
 

Работа с актом

В акте нужно отмечать все дефекты и неточности, обнаруженные во время осмотра квартиры и мест общего пользования. Данный акт должен быть подписан в двух экземплярах. 

При подписании акта важно учитывать следующие моменты: 

  • не стоит передавать застройщику его экземпляр акта, который был подписан вами, но не подписан представителем застройщика, потому что если в дальнейшем возникнет спор, то будет непросто доказать, что застройщик самостоятельно изменил акт
  • следует провести проверку полномочия лица, который подписывает акт со стороны застройщика (руководителя застройщика можно узнать с помощью сайта ФНС, а если договор подписывает другое лицо, то у него должна быть либо доверенность, либо приказ). 

В случае если после подписания акта был выявлен какой-либо дефект, собственник квартиры может предъявить застройщику претензии, однако желательно обнаружить все недочеты еще до того, как акт будет подписан. Также важно знать, что квартиру можно на законном основании не принять лишь тогда, когда недостатки являются значимыми (например, протекает потолок), тогда как мелкие неисправности не могут быть основанием для отказа в приеме жилья.  
 

Правильное оформление акта-приема передачи недвижимости

Акт приема-передачи квартиры наравне с договором купли-продажи является самым важным документом при оформлении сделок с недвижимостью. Поэтому необходимо со всей ответственностью подходить к составлению и подписанию такого документа. Ведь после его оформления уже будет невозможно предъявить претензии к застройщику и потребовать компенсацию за некачественное строительство.

Акт приема-передачи представляет собой юридический документ установленного образца, который регулирует права и обязанности сторон при покупке недвижимости. Без него невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру. Акт регулирует передачу объекта от застройщика к дольщику (при покупке квартиры в новостройке), а также от продавца к покупателю (при покупке варианта в старом доме).

Документ подтверждает факт получения имущества у застройщика и отсутствие претензий к строительной компании. Акт предлагают подписать будущим владельцам только после осмотра объекта. Недвижимость должна быть сдана в эксплуатацию, а сама квартира должна иметь технический паспорт.

На этом этапе необходимо сопоставить фактический метраж объекта с заявленным при подписании предварительного договора. Если разница составляет больше 0,5-1 квадратного метра необходим перерасчет. Если площадь меньше, тогда девелопер обязуется выплатить материальную компенсацию. Квартира оказалась больше? Предстоит заплатить за дополнительные метры. Цены в данном случае рассчитываются индивидуально строительной компанией. Все манипуляции с квадратурой необходимо провести до оформления акта приема-передачи.

Как принять недвижимость от застройщика и не ошибиться:

Совет 1. Воспользуйтесь помощью опытного юриста

Специалисты можно пригласить на осмотр объекта. С его помощью можно обнаружить все недочеты жилья и грамотно составить документы. Согласно гражданско-правовым договорам девелопер обязуется передать квартиру без каких-либо дефектов. При обнаружении проблем строители устраняют их за свой счет. Если акт приема-передачи подписан и жилплощадь с дефектами передана покупателю, тогда он устраняет их самостоятельно. Вот почему важно пригласить профильного специалиста, которые подскажет правильный алгоритм действий.

Совет 2. Проверьте все работы, выполненные застройщиком

Внимательно необходимо сверить информацию из предварительного договора с реальным состоянием недвижимости. Нужно проверить все внутренние и внешние работы девелопера.

Проведите самостоятельный осмотр жилых и нежилых комнат. При малейших сомнениях лучше пригласить специалиста для повторного замера. Дополнительно следует проверить качество и прочность штукатурки, а также отсутствие проблем со стяжкой (пустоты, трещины, неровности). Особое внимание нужно уделить качеству стыков и откосов, качеству дверных полотен и металлопластиковых окон, подоконникам. Все розетки и выключатели в доме должны идеально работать. Проводка и канализация не должны вызывать нареканий.

Любые дефекты необходимо вначале фиксировать на отдельном листке. Типичная ошибка покупателей – это принимать объект без необходимых работ, доверясь строительной компании. Представители девелопера часто спешат с подписанием документов, давят, уходят от ответа, заставляют ждать и используют другие психологические приемы. В свою очередь инвесторы хотят быстрее получить бумаги на квартиру и начать ремонт, поэтому на многие недочеты закрывают глаза. После подписания акта приема-передачи что-либо доказать будет проблематично. А завершения строительных работ предстоит ждать несколько месяцев и даже лет.

Совет 3. Не волнуйтесь, если обнаружились проблемы

Дефекты обязаны исправить строители, а не покупатели. На данном этапе подписание акта приема откладывается, а начинается оформление совершенно другого документа. Вместе с юристом или самостоятельно необходимо составить дефектный акт, где в детальной письменной форме перечисляются все недочеты. Бумагу принимает представитель застройщика, далее идет долгий процесс устранения недоработок и вновь встреча с покупателями. Строительная компания также может отказаться выполнять работы, но в такой ситуации должна предоставить обоснованный отказ.

Совет 4. Составляйте дефектный акт правильно

Дефектный акт является законным основанием для восстановительного или полного ремонта всех повреждений в квартире. Девелопер по закону обязуется принять документ, даже если не согласен с его содержанием. Объективность претензий и текущее состояние недвижимости оценивает независимый эксперт.

При нарушениях необходимо просить застройщика предоставить дефектный акт установленного образца. Также можно составить документ в свободной форме, но обязательно с адресом недвижимости, основанием для оформления акта, перечисленными дефектами и сроками их исправления, а также подписями инвестора и представителя девелопера. Документ подписывается в двух экземплярах, одна из которых остается у покупателя.

После подписи обеими сторонами акт направляется независимому эксперту. Именно этот специалист решает какие работы необходимо провести, а что останется в квартире без изменений.

Перед осмотром недвижимости лучше всего проконсультироваться с опытным строителем или пригласить мастера на объект. Он поможет определить отклонения от нормы и все правильно записать в дефектный акт. Но даже самостоятельно легко определить проблемные участки квартиры.

Например, стены должны быть идеально ровными (допускается отклонение до трех миллиметров на один метр по вертикали или горизонтали). Если имеется финишная штукатурка, не должно быть неровностей. Штукатурку и стяжку внимательно нужно осмотреть по всей жилплощади. Любые трещины и повреждения свидетельствуют о плохом качестве строительных материалов или нарушении технических норм. Также между несущими конструкциями не должно быть зазоров. Все углы в квартире обязательно должны иметь 90 градусов.

После недвижимости можно осмотреть другие помещения, если таковые предусмотрены договором. Это могут быть крытые гаражи, хозяйственные постройки на участке (в случае с покупкой дома), бассейны и прочее. Обнаруженные дефекты также следует зафиксировать. Следует максимально точно и детально описывать все, чтобы у застройщика и эксперта не возникало проблем с пониманием. В будущем это позволит существенно сэкономить время.

Что касается мест общего пользования, они должны остаться без внимания инвесторов, даже если обнаружены существенные дефекты. Холлы, подъезды, лифты, шахты и чердаки принимает специальная комиссия во время ввода дома в эксплуатацию.

Совет 5. Требуйте гарантию на построенное жилье

Как бы парадоксально это не звучало, но застройщик обязан предоставить гарантию на все строительные объекты. Обычно срок гарантии составляет 5 лет, но может быть увеличен в зависимости от класса жилья. Информация вписывается представителем строительной компании в акт приема-передачи недвижимости. Гарантия начинается с момента подписания документа обеими сторонами. Документ позволяет защитить инвестора от технических промахов девелопера, которые сложно обнаружить в момент приема квартиры. Например, это может быть плохая теплоизоляция, сквозняки, холодные батареи отопления, низкое давление в системе водоснабжения, плохая тяга и т.д. При выявлении проблемы следует незамедлительно обращаться к представителям застройщика и требовать устранения дефектов. В случае отказа необходимо как можно быстрее обратиться за помощью к юристу и оформить претензию. Защитой интересов владельца жилой площади будет заниматься жилищная комиссия или судебные органы.

 

Вас также может заинтересовать:

ТОП-5 способов оплаты за жилье в новостройке

Возможные риски при инвестировании в новостройку

Инициировано обсуждении нового законопроекта о защите прав инвесторов

Как проверить надежность компании-застройщика: ТОП-5 советов от экспертов

Планировки в новостройках: просто о сложном

Важные нюансы в акте приема-передачи квартиры в новостройке – Патрокл

Как не лишиться права требовать неустойку и не устранять недоделки застройщика самому?

После введения дома в эксплуатацию, застройщик приглашает дольщиков принять квартиру, в порядке очередности.

Дольщик осматривает квартиру на наличие/отсутствие недостатков и подписывает акт приема передачи квартиры в новостройке и получает ключи.

Застройщик может включить акт приема передачи при сдаче квартиры такие пункты, на которые дольщик не обратит внимание, но в последствия их окажутся необратимыми и невыгодными для дольщика.

Пример не выгодного для дольщика акта приема-передачи квартиры в новостройке

К чему приведет подписание вами акта, в котором содержатся пункты:

Наличие пункта: «Стороны подтверждают, что Квартира  соответствует условиям Договора. Недостатков, которые делают Квартиру непригодными для проживания, не обнаружено. Претензий у «Участников долевого строительства» по передаваемой Квартире не имеется.» – освобождаете застройщика от обязанности устранения недостатков (по ФЗ-214 ст.8, п. 5).

Наличие пункта: «Стороны подтверждают выполнение обязательств по объёму долевого строительства квартиры и срокам квартиры в полном объёме»  – предоставляет застройщику возможность не оплачивать вам неустойку, сдать квартиру и дом намного позже, чем планируется

 

Навязывание дополнительных выплат

Внимание! При подписании акта приема-передачи квартиры возможны дополнительные (навязанные) выплаты, не предусмотренные ДДУ:

  • Оплата договора Технадзора
  • Коммунальные платежи за N-ое количество месяцев
  • Страхование ремонтных работ

При этом застройщик, предлагает следующее: оплачиваете перечисленные выплаты (представлены для примера, у вас могут быть другие), подписываете акт приема-передачи квартиры и только потом получаете ключи.

Но при этом вы лишаетесь права получить неустойку в случае просрочки сдачи дома.

С другой стороны, без подписанного акта приема-передачи квартиры в новостройке нельзя зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.

Для избежания невыгодных последствий при подписании акта, требуйте:

  • указать недоделки и сроки их устранения
  • обязательно укажите дату на всех экземплярах акта приема передачи при сдаче квартиры
  • можете включить диктофон и записать ваш разговор, но предупредив об этом представителя застройщика (иначе запись не принимается во внимание судом).

У вас два варианта:

  • подписываете акт и платите все дополнительные расходы
  • не подписываете акт и самостоятельно оформляете право собственности через суд. Ключи от квартиры получите после решения суда, конечно.

По материалам habrealty.ru.

 

Разрыв договора аренды, чтобы устроиться на работу

Я получил предложение о работе в другом штате.

Если я возьмусь за работу, мне придется разорвать договор аренды. Могу ли я разорвать договор аренды, чтобы принять новую работу?

Прерывание договора аренды квартиры для устройства на работу не является законной причиной для досрочного расторжения договора аренды. Есть всего несколько причин, по которым арендатор может расторгнуть договор аренды на законных основаниях.

Законы о арендодателе-арендодателе в некоторых штатах, например, позволяют арендатору досрочно расторгнуть договор аренды из-за проблем со здоровьем или для того, чтобы перейти в учреждение по уходу за пожилыми людьми.Законы других штатов разрешают расторжение договора аренды, если арендатор является жертвой домашнего насилия. Все штаты и федеральные законы допускают расторжение договора аренды, когда арендатор поступает на военную службу.

Некоторые договоры аренды также содержат пункт о досрочном расторжении, который позволяет арендатору досрочно расторгнуть договор аренды после того, как он направит достаточное письменное уведомление.

Но что делать, если ни одна из этих причин к вам не относится?

Обязанность арендатора

Договор аренды трудно разорвать, потому что это юридически обязательный договор.Договор аренды обязывает арендатора платить фиксированную арендную плату за количество месяцев, указанное в условиях договора. Фиксированная арендная плата делится на количество месяцев и выплачивается ежемесячными арендными платежами. Таким образом, когда арендатор разрывает договор аренды, арендатор по-прежнему несет ответственность за оплату оставшейся части аренды.

Однако есть некоторые вещи, которые могут уменьшить сумму денег, которую вы должны своему арендодателю. Ваш арендодатель или вы можете найти кого-то еще, чтобы арендовать недвижимость, или вы можете попытаться договориться о выкупе арендной платы.

Арендодатель должен попытаться повторно сдать недвижимость в аренду

В большинстве штатов арендодатель должен прилагать разумные усилия для уменьшения ущерба, пытаясь повторно сдать имущество в аренду после того, как арендатор нарушил договор аренды. Если арендатор все еще проживает в сдаваемом помещении, ему лучше всего приветствовать просьбы арендодателя показать недвижимость потенциальным арендаторам. Однако арендодатель не обязан сдавать жилье неквалифицированным арендаторам или арендовать имущество по цене ниже справедливой рыночной стоимости.

Если арендодатель не пытается найти нового арендатора, а вместо этого решает подать в суд на арендатора, большинство судов не присуждают арендодателю всю оставшуюся сумму аренды.Вместо этого они определят, когда арендодатель мог бы разумно сдать недвижимость в аренду. Арендатор будет нести ответственность за возмещение убытков за время между датой расторжения и датой повторной аренды, определенной судом.

Если арендодатель повторно сдает недвижимость в аренду, арендатор несет ответственность только за оплату времени, когда арендная плата не использовалась.

Арендатор может найти кого-то другого для аренды недвижимости

Арендатор может попытаться сдать недвижимость в субаренду, если это разрешено договором аренды. Они также могут попытаться найти нового арендатора, который арендовал бы недвижимость. Арендодатель не обязан платить аренду этому потенциальному арендатору. Однако, если арендодатель отказывается сдавать аренду правомочному арендатору, а затем предъявляет иск арендатору, суд может принять решение в пользу арендатора, поскольку арендодатель отказался уменьшить убытки.

Переговоры с арендодателем: выкуп аренды

Арендатор может предложить арендодателю выкуп арендной платы. Выкуп аренды просто означает выплату арендодателю денег в обмен на соглашение о досрочном освобождении арендатора от аренды.Например, арендатор может платить месячную арендную плату или позволить арендодателю удерживать залог в обмен на согласие арендодателя.

Соглашение должно быть оформлено в письменной форме и должно включать пункт о том, что арендатор нарушает договор аренды, выезжая досрочно, и что арендодатель соглашается на расторжение в обмен на оплату.

Разорвать договор аренды, чтобы устроиться на новую работу? Сначала проконсультируйтесь с юристом

Возможно, вы согласились на работу своей мечты, но ваша обязанность платить арендную плату за оставшиеся месяцы аренды может остаться. Будь то из-за новой работы или у вас есть другая причина, если вы рассматриваете расторжение договора аренды, рекомендуется поговорить с опытным адвокатом арендодателя-арендатора, чтобы получить надлежащую юридическую консультацию и узнать о своих правах и обязанностях перед арендодателем. .

Управление жилищного строительства Бостона — Управление жилищного строительства Бостона

7.1 Общие правила передачи

Заявка на передачу может быть инициирована главой семьи-резидентом, занимающим квартиру по договору аренды BHA или при определенных обстоятельствах, таких как пожар в квартире, в соответствии с Соглашением об использовании и проживании в соответствии с настоящей Политикой (Передача по инициативе резидента).Передача также может быть инициирована BHA. BHA будет инициировать переводы, необходимые в результате запланированной программы капитального ремонта или технического обслуживания здания; обязательное использование Квартиры с ограниченными возможностями или Квартиры с адаптированными функциями другим жильцом или Заявителем с ограниченными возможностями; Домохозяйства с избытком или недостатком жилья; состояние квартиры, которое серьезно угрожает здоровью или безопасности и   не может быть устранено в разумные сроки или пока квартира занята; или добавление несовершеннолетнего ребенка (детей) к семье в будущую дату, указанную Заявителем во время окончательного процесса подачи заявки (см. Раздел 9.1.3.3) (передача, инициированная КНБК).

Все запросы о переводе рассматриваются, и окончательные решения принимаются своевременно административным персоналом BHA, за исключением случаев передачи в разумных пределах, безопасности и особых обстоятельств гражданских прав, которые должны быть переданы руководством в Комитет по рассмотрению перевода для принятия окончательного решения, как установлено администратором БГА.

Чтобы получить право на перевод на месте или в особых обстоятельствах, резидент:

  1. Должен проживать не менее одного (1) года.
  2. Должна считаться «хорошей репутацией» на момент подачи заявки на перевод, на момент определения права на перевод и на момент фактической реализации. «Хорошая репутация» означает, что домохозяйство:
  • Текущие арендные платежи, если только он не удерживает арендную плату на законных основаниях в соответствии с положениями Договора об аренде или применимого законодательства.
  • В настоящее время не находится под уведомлением за четырнадцать (14) дней или за тридцать (30) дней о прекращении действия, суммарном процессуальном действии или действии в соответствии с Mass.Общие законы, глава 139, раздел 19.3.2

Некоторые или все эти требования могут быть отменены в определенных ситуациях в соответствии с положениями настоящей политики. Например, резидент в ситуации, которая может представлять угрозу жизни для здоровья, безопасности или благополучия резидента или члена семьи, который не соответствует всем критериям, может быть освобожден от некоторых или всех этих условий[ 1]. Если резидент является стороной Соглашения об использовании и размещении или находится под ним, он может быть передан, и любые судебные иски против резидента будут продолжены.

Резиденты, желающие получить перевод без особых обстоятельств, могут подать заявку только на перевод на месте. Жильцы, желающие получить перевод в связи с особыми обстоятельствами, будут включены во все списки ожидания BHA на получение государственного жилья/AMP, для которых их домохозяйство соответствует пороговым требованиям, за исключением пределов годового дохода (см. 5.1.2), и в соответствии с любыми утвержденными запросами на уважительную причину. и/или Разумное приспособление.

7.2  Категории передачи

BHA имеет три категории переводов: административные, особые обстоятельства и недостаточное или избыточное жилье.Особые обстоятельства и трансферы на месте с недостаточным или избыточным размещением размещаются в порядке приоритета, как описано в разделах 4.4.3 «Приоритет и/или система предпочтений» и 4.4.5 «Система баллов» ACOP. Административные переводы обрабатываются, как описано в Разделе 4.5 «Административные переводы» настоящей Политики:

.

7.2.1   Административный

Административные переводы являются переводами по следующим причинам и будут переводами на месте, если они не могут быть размещены на месте:

1..Нынешняя квартира стала непригодной для проживания и требуется немедленный переезд в связи со следующим:

  • Разрушение в результате пожара или другого стихийного бедствия; или
  • Наличие серьезной проблемы с техническим обслуживанием, представляющей собой существенное нарушение(я) санитарного законодательства и представляющей серьезную опасность для здоровья и безопасности, которое не может быть устранено в разумные сроки или пока квартира занята.

2. Квартира находится в здании или части здания, капитальный ремонт которого запланирован в соответствии с финансируемой программой капитального ремонта или другими масштабными восстановительными работами.(См. Политику BHA Жилищное переселение и переселение для получения подробной информации о процедурах передачи в связи с программами капитального ремонта.)

3. Передача необходима для того, чтобы разрешить проживание в доступной квартире или квартире с адаптированными функциями другому жильцу или заявителю с ограниченными возможностями.

4. Требуется временный перевод, чтобы разрешить работу, необходимую для обслуживания или ремонта, которые не могут быть устранены, пока квартира занята.Жильцу будет возвращена та же квартира, если квартира надлежащего размера, после завершения технического обслуживания или ремонта.

5.  В федеральном жилье домохозяйство состоит из двух (2) или более спален.

6.  В государственном жилье домохозяйство состоит из двух (2) или более спален.

7.  Переселение необходимо из-за текущей и сохраняющейся угрозы (угроз) домохозяйства в результате домашнего насилия/сексуального насилия/насилия на свиданиях/преследований, которые были задокументированы, расследованы и рекомендованы Департаментом общественной безопасности BHA. или другие источники, признанные приемлемыми Директором по размещению BHA или таким другим лицом, которое может быть назначено Администратором BHA.

7.2.2 Особые обстоятельства

Переводы при особых обстоятельствах — это переводы, необходимые для здоровья и/или безопасности одного или нескольких членов семьи, и они должны предлагаться за каждую вторую 4-ю доступную квартиру в зависимости от размера спальни. Переезды при особых обстоятельствах будут предлагаться в первой доступной четвертой квартире соответствующего размера и типа на любом из объектов КНБК, за исключением тех переводов, которые запрашиваются в соответствии с Планом выделенного жилья или если они имеют право на перевод из студии в квартиру. двухкомнатная квартира в застройке на выбор.Жители должны будут документировать любые особые потребности, такие как расположение на этаже, размер спальни или район, в процессе подачи заявки на перевод или до того, как будет сделано предложение о жилье. Одобренные переводы в особых обстоятельствах получат одно предложение жилья. Непринятие предложения жилья приведет к аннулированию одобренного перевода в связи с особыми обстоятельствами, и житель не может повторно подавать заявку на тот же тип перевода в течение одного года. Ниже приведены критерии перевода в особых обстоятельствах:

.

1.Член домохозяйства имеет серьезное, определяемое с медицинской точки зрения, физическое или психическое состояние, которое усугубляется нынешним жильем, так что состояние представляет угрозу для жизни или состояние, не квалифицируемое как опасное для жизни, которое можно облегчить и/или существенно улучшить только путем переезд в другую квартиру; или

2. Глава или другой член семьи является жертвой физического домогательства, чрезмерного или неоднократного вандализма в отношении личного имущества и/или чрезмерного и/или неоднократного словесного преследования, запугивания или принуждения, которые подвергают их непосредственной опасности и которые не могут быть оперативно устранены в любым другим способом[2]; или

3.Домохозяйство необходимо переселить из-за участия члена домохозяйства в программе защиты свидетелей или во избежание репрессалий в результате предоставления информации правоохранительным органам или участия в программе защиты свидетелей; или

4. Запрошенный перевод предназначен для лица с инвалидностью, которому требуются разумные приспособления для устранения тяжелых обстоятельств, представляющих серьезную и прямую угрозу здоровью, жизни или безопасности, которые можно облегчить только путем переселения в другую квартиру.Житель должен предоставить документацию об инвалидности и о том, как перевод будет разумно учитывать инвалидность.

5. Домохозяйство состоит из трех (3) или более спален

6.  В соответствии с Планом жилищного строительства BHA, домохозяйство с главой или совладельцем, не являющимся пожилым человеком с ограниченными возможностями, проживающее в настоящее время в рамках Федеральной жилищной программы для пожилых людей/инвалидов, которое желает перейти в Федеральную жилищную программу для семьи.

7.  В соответствии с Планом выделенного жилья BHA, домохозяйство с пожилым главой или совладельцем, в настоящее время проживающее в рамках Федеральной жилищной программы для семьи, которое желает перейти в Федеральную жилищную программу для престарелых/инвалидов.

7.2.3     Перемещение на месте под или над помещением

Для каждой разработки/AMP будет создан список ожидания перевода с недостаточным/избыточным жильем. Эти списки будут храниться в Департаменте занятости. Распределение предложений по жилью будет производиться, когда заполняемость застройки/AMP составит не менее 98% (на небольших объектах это означает одну вакансию). В это время каждая 8 90 133-я 90 134 вакансия по размеру спальни будет отнесена к следующему утвержденному переводу с недостаточным/избыточным жильем.Эти переводы будут ранжироваться на основе требуемого размера единицы, а также даты и времени подачи заявки.

Перемещения с недостаточным или избыточным жильем — это переводы, осуществляемые по следующим причинам:

1.  В федеральном жилье домохозяйство имеет одну (1) спальню или две (2) или одну (1) спальню (ни) в доме. Резиденты с избыточным/недостаточно жильем должны быть обработаны для перевода BHA во время повторной проверки или промежуточного повторного определения, чтобы соответствовать Стандартам заселения BHA.Жители будут проинформированы в письменной форме о том, что перевод необходим и находится на рассмотрении. Жильцы, не переехавшие, подлежат выселению; или

2.  В государственном жилье домохозяйство состоит из одной (1) спальни или двух (2) или одной (1) спален. Резиденты с избыточным/недостаточно жильем должны быть обработаны для перевода BHA во время повторной проверки или промежуточного повторного определения, чтобы соответствовать Стандартам заселения BHA. Жители будут проинформированы в письменной форме о том, что перевод необходим и находится на рассмотрении.Жители, не переехавшие, подлежат выселению.

Примечание. Жильцы, проживающие в местах, где не существует требуемого размера квартиры, должны быть переведены в соответствии с административным переводом.

Жителям, проживающим на участках, где не существует требуемого размера единицы, будет разрешено выбирать другие варианты развития по своему выбору, и они будут рассматриваться как «на месте» при передаче жилья.

7.3 Уважительная причина или разумное приспособление

В некоторых случаях резиденты, желающие перевестись, могут потребовать особого рассмотрения их перевода.Это соображение имеет важное значение для удовлетворения конкретной поддающейся проверке потребности в отношении жилья или для того, чтобы избежать подтвержденных трудностей. Эта документация должна быть представлена ​​вместе с запросом на перевод. Если после рассмотрения запроса о таком рассмотрении и документации, представленной в его поддержку, Управление определит, что заявитель или заявитель на перевод имеет право на такое рассмотрение, он/она будет утвержден для назначения по уважительной причине или разумному приспособлению в блок соответствующего размера и типа . Запросы на уважительную причину или разумное приспособление должны быть представлены на рассмотрение до предложения жилья. (Пожалуйста, см. Раздел 6.2.5 для полного описания процедуры уважительной причины КНБК).

7.4 Проверка причины перевода

7.4.1 Примеры проверки

Жителей попросят предоставить достоверную документацию о причинах перевода, инициированного резидентом, в момент запроса на перевод.Такая проверка может включать следующие пункты:

  1. Письмо (письма) от квалифицированного поставщика медицинских услуг с описанием физического или психического состояния заявителя на перевод и указанием жилищных условий, необходимых в связи с этим заболеванием;
  2. Для запросов о разумном приспособлении надежная документация от квалифицированного поставщика медицинских услуг или профессионального агентства немедицинских услуг, в функции которого входит предоставление услуг инвалидам, должна подтверждать, что заявитель на перевод или член его/ее семьи является инвалидом в соответствии с применимыми определениями. в федеральном законодательстве и законодательстве штата и описывают ограничения, связанные с инвалидностью.В документации должно быть описано, как запрашиваемое приспособление позволит преодолеть или смягчить эти ограничения;
  3. Отчеты полиции;
  4. отчеты об инцидентах с гражданскими правами;
  5. Копии запретительных судебных приказов;
  6. Информация об условиях обслуживания;
  7. Документация, подтверждающая «Уважительную причину» или «Разумное приспособление» для переезда в определенную часть города Бостона или из нее, или в квартиру определенного типа; или
  8. Любая другая документация, которая предоставляет BHA доказательства того, что запрос на перевод основан на фактах и ​​соответствует критериям перевода.

7.5 Отказ в запросах на передачу

Во всех случаях в разрешении на перевод будет отказано, если резидент не предоставит соответствующую документацию, подтверждающую запрос на перевод; или если BHA определяет, что резидент, другой член семьи или гость был причиной ситуации, вызвавшей необходимость перевода, за исключением случаев, когда существующее состояние квартиры делает ее непригодной для проживания, и в этом случае любой утвержденный перевод может быть в соответствии с Соглашением об использовании и заселении. Соглашение.

7.6 Переводы в списке ожидания /AMP

Административные переводы будут обрабатываться в каждом конкретном случае, как описано в Разделе 4.5 «Административные переводы».

Трансферт для особых обстоятельств будет помещен в каждый применимый список ожидания/AMP и будет предлагаться первым доступным через каждую вторую 4-ю единицу в соответствии с размером спальни и типом единицы, которая будет соответствовать потребностям домохозяйств.

Переводы будут сохраняться в списке ожидания каждого государственного жилого комплекса/AMP.BHA ранжирует переводы по типу перевода: особые обстоятельства или переводы на месте с недостаточным или избыточным жильем, как указано выше. Предложение квартиры должно быть сделано в соответствии с Главой 6 и 7 настоящего ACOP. Предложения о переводе в особых обстоятельствах делаются на основе рейтинга приоритетных и предпочтительных баллов и даты подачи заявки на первое место в каждом втором четвертом блоке в зависимости от размера спальни и соответствующего типа блока. Трансферы на месте под или над жильем осуществляются на основе требуемого размера спальни и даты подачи заявки, но также подлежат следующему дополнительному процессу распределения квартир.

7.7 Передача квартир на месте под или над квартирами

Признавая необходимость поддержания баланса назначений квартир, выделенных заявителям из списка ожидания и резидентам BHA, BHA будет выделять квартиры утвержденным заявителям на перевод на месте с недостаточным или избыточным жильем в соответствии со следующей политикой «один из восьми»:

Свободные квартиры закрепляются за Претендентами и отдельными переселенцами в порядке; Очки приоритета и/или предпочтения; дата предоставления таких Приоритетных и/или Преференциальных баллов; а в случае стандартных заявителей — дату подачи заявки в соответствии с главами 6 и 7 настоящего ACOP.Переезды в особых обстоятельствах, правомочные и квалифицированные заявители с приоритетом один и приоритетом два получат предложения о свободных квартирах раньше, чем переводы на месте с недостаточным или избыточным жильем и стандартные заявители в результате процесса ранжирования. Политика BHA заключается в том, что каждые восемь доступных квартир для каждой категории размера спальни должны быть предложены для передачи на месте под или над домом, когда он следующий в очереди на получение предложения, когда коэффициент занятости объекта составляет 98% или, для меньшего размера. сайты, когда есть только одна вакансия.Это распределение «один из восьми» будет рассчитываться отдельно для каждой разработки/AMP в зависимости от размера спальни. Если на месте не существует претендента на перевод с недостаточным или избыточным жильем, предложение будет сделано следующему лицу с недостаточным или избыточным жильем в списке ожидания.

7.8 Переводы за счет резидентов

Все переезды осуществляются за счет резидента, за исключением тех, которые требуются в рамках программ капитального ремонта (см. Политику BHA по переселению и переселению (RRRP).

Жильцы, которым предложили переехать в квартиру соответствующего размера и типа, должны принять это предложение, переехать в свою новую квартиру и освободить текущую квартиру в течение 30 календарных дней с момента уведомления о предложении жилья, если иное не согласовано с BHA в письменной форме.

Жильцы BHA, которые будут переезжать в другую квартиру, но не освободит и не вернет ключ к установленной и согласованной дате, несут ответственность за оплату пропорционального использования и занятости освобождаемой квартиры в дополнение к их обычной ежемесячной арендной плате за новую квартиру. переданная единица.После того, как квартира будет принята, жилец должен переехать в новую квартиру в течение десяти (10) календарных дней после получения ключа от новой квартиры. BHA рассмотрит смягчающие обстоятельства и/или запросы на разумное приспособление.

7.9 Отказ от перевода/Разумное приспособление  

 Пожилой или не пожилой член семьи с инвалидностью BHA, проживающий в семейном комплексе / AMP, который имеет не более одной спальни, может подать заявление на разумное приспособление из-за преклонного возраста и / или серьезного слабого здоровья члена семьи, чтобы остаться в его или ее нынешнюю квартиру вместо перевода. Домохозяйство, для которого были одобрены отдельные спальни по состоянию здоровья, не имеет права на отказ в соответствии с этим разделом. Отказ в таком отказе подлежит пересмотру в соответствии с Политикой рассмотрения жалоб BHA.

7.10 Постоянное проживание для ветеранов, вдов/вдовцов ветеранов или матерей с золотой звездой (применимо только к государственным жилищным комплексам)

Только для жилья, предоставляемого государством, в соответствии с Общими законами штата Массачусетс    BHA не имеет права, если житель квартиры, состоящей из двух или менее спален, является ветераном, вдовой или вдовцом ветерана или является матерью с золотой звездой и жил в резиденции в течение как минимум последних восьми (8) лет подряд, отказать такому резиденту в дальнейшем проживании в такой резиденции при условии, что задолженность по арендной плате не превышает трех (3) месяцев.

7.11 Последствия отказа резидента в утвержденном переводе

Особые обстоятельства и административный перевод

В случае особых обстоятельств или административного перевода отклонение предложения Квартиры соответствующего размера и дизайна приведет к аннулированию утвержденного статуса резидента в связи с особыми обстоятельствами или административным переводом. Его/ее имя будет исключено из списка ожидания перевода.Кроме того, жилец не будет иметь права подавать заявление о переводе в связи с особыми обстоятельствами или административном переводе при тех же обстоятельствах в течение одного года с даты последнего отказа в предоставлении квартиры. В течение одного года BHA рассмотрит изменение обстоятельств, повлекшее за собой новый запрос на перевод.

Получив уведомление от жильца об отклонении предложения жилья, менеджеры по застройке/AMP должны инициировать выселение жильцов, у которых избыточное жилье состоит из трех (3) спален или более.
Кроме того, с резидентов Over Housed, участвующих в государственной жилищной программе, будет взиматься 150% их месячной арендной платы в случае отказа от предложения жилья в соответствии с требованиями штата.

Переезды на месте под или над жильем

или Over Housed Transfer, и его/ее имя будет удалено из списка ожидания.Кроме того, жилец не будет иметь права подавать заявление о переводе с недостаточным или избыточным жильем при тех же обстоятельствах в течение одного года с даты последнего отказа в предоставлении квартиры. В течение одного года BHA рассмотрит изменение обстоятельств, повлекшее за собой новый запрос на перевод.

По уведомлению сотрудников отдела занятости менеджер по развитию/AMP приступит к выселению жильца с избыточным или недостаточным жильем, который отклонил предложение.

Кроме того, в случае отказа от предложения жилья в соответствии с нормативными актами штата с жителей, проживающих в рамках государственной жилищной программы, взимается плата в размере 150% от их месячной арендной платы.

Резиденты, желающие переехать в другие места BHA по другим причинам, не описанным выше, должны подать заявку как «Внутренний заявитель» и рассматриваться так же, как «Заявитель» для нового приема, и должны соответствовать всем квалификационным требованиям. См. Главы 4 и 5. За исключением резидентов, переезжающих из застройки, поддерживаемой государством, в другую застройку, поддерживаемую государством, где будут применяться квалификационные требования критериев перевода, а не требования, установленные в главах 4 и 5.

Кроме того, 1) «Внутренние заявители», имеющие избыточное или недостаточное жилье и не прошедшие ни успешно процесс проверки, ни не принявшие предложение о жилье в квартире соответствующего размера и типа, будут привлечены к судебной ответственности. и 2) С резидентов, проживающих в рамках Государственной жилищной программы, будет взиматься 150% их месячной арендной платы при отказе от предложения жилья в соответствии с требованиями штата.


[1] Администратор или назначенное им лицо может одобрить отказ от любого положения настоящей политики, не требуемого законом, если отказ от такого положения позволит избежать существенных трудностей или существенной несправедливости по отношению к заявителю на перевод (см. Раздел 10.8 Положение об отказе от прав).

[2] Переводы в этой категории будут обрабатываться в соответствии с Планом защиты гражданских прав BHA («CRPP»).


Дата пересмотра:  19.09.16

Передача ваучера | Главная Нападающий

Пособие по аренде жилья по Разделу 8 может остаться с вами, если вы переедете — в другой квартал или в другой штат.

Приведенные ниже шаги описывают процесс передачи ваучера в новый дом.

  1. Уведомить домой Переадресовать
    1. Позвоните или напишите своему координатору услуг по аренде жилья, чтобы запросить пакет для передачи.
    2. Если вы заключили договор аренды с фиксированным сроком, и он все еще действует, если вы должны Home Forward или текущему арендодателю деньги, или если Home Forward предлагает расторгнуть договор из-за нарушений программы, вы не получите одобрение на перевод.
    3. Уведомите своего арендодателя. Ваш пакет содержит форму для предоставления уведомления за 30–60 дней.И вы, и ваш арендодатель должны подписать его и поставить дату. Отдайте арендодателю белую копию, сохраните розовую копию и верните нам желтую копию вместе с пакетом.
    4. Если домовладелец выдал вам уведомление о выселении, приложите его к пакету.
    5. Оставьте заявку или отправьте ее по почте координатору услуг по аренде жилья по адресу 135 SW Ash Street, Portland, Oregon 97204.
  2. Сообщайте об изменениях в составе семьи вашего домохозяйства
    1. Если после последней проверки у вас произошло сокращение или добавление членов семьи, вы должны заполнить «промежуточный» пакет в дополнение к пакету перевода.Сообщите своему координатору службы помощи в аренде жилья, если вам нужен «Промежуточный» пакет. Все члены семьи должны соответствовать требованиям для участия в программе.
  3. Назначьте встречу с координатором услуг
    1. После того, как мы получим ваш запрос, ваш координатор услуг по оказанию помощи в аренде проверит полноту вашей информации и назначит вам встречу в офисе.
    2. Вы получите ваучер на приеме вместе со всеми другими документами, которые вам понадобятся для оформления перевода.

О чем нужно подумать, прежде чем принять решение о переезде

Переезд в новый дом может быть дорогим и трудным, даже если вы не переезжаете очень далеко. Вот несколько моментов, о которых следует подумать, решая, подходит ли сейчас время для переезда.

  • Плата за подачу заявления на получение квартиры
  • Проверка биографических данных
  • Залог за аренду и уборку
  • Телефон, вода, электричество и другие коммунальные услуги
  • Наем грузчиков
  • Стоимость аренды грузовика
  • Бензин и другие командировочные расходы
  • Новая мебель и/или бытовая техника
  • Место для хранения
  • Чистящие средства
  • Чистка ковров
  • Нерабочее время
  • Новый поставщик услуг по уходу за детьми
  • Регистрация в новую школу

Вы также можете столкнуться с «перекрытием» арендной платы, если переедете слишком рано.Иногда участники Раздела 8 переезжают в новую квартиру до истечения срока аренды их старой квартиры. В этом случае вы должны будете оплатить полную сумму аренды до начала действия субсидии.

Могу ли я переехать в другую квартиру?

Вашим жильцам может не понравиться квартира или кондоминиум, в котором они проживают в настоящее время, и они могут попросить переехать в другую квартиру в вашем доме (зданиях), если она освободится. Ваш список ожидания может быть уже длинным.

Некоторые из причин, по которым жильцы просят переехать в другую квартиру, это шумные соседи, близость мусоропровода или лифта, другие жильцы недружелюбны на своем этаже, им страшно там, где они находятся, им также не нравится вид много лестниц, чтобы подняться, или у их арендуемой квартиры есть повторяющиеся механические проблемы.

Хороший арендатор тот, кого нужно удержать, поэтому принятие заявки на переезд в другую квартиру, даже в престижную квартиру, может считаться хорошей практикой управления арендаторами.

Следует ли вам препятствовать переезду внутри здания, конечно, ваше решение, но вот процесс и политика, которые вы можете использовать для профессионального управления запросами арендаторов на переезд.

Запросы на перевод квартиры

Жильцы могут запросить перевод из одной квартиры в другую. Для руководства крайне важно установить политику с критериями приемлемости, чтобы предотвратить потенциальные претензии о дискриминации или преференциальном обращении.

В качестве хорошей практики мы рекомендуем руководству работать над следующими этапами:

  • Жильцы или администрация могут инициировать запрос на передачу квартиры по разным причинам:
    • Здоровье и безопасность: например, жильцы являются жертвами домашнего насилия , насилие на свиданиях, сексуальные домогательства или преследование;
    • Медицинское состояние: например, жители с физическими или умственными недостатками, которым может потребоваться жилье с особыми конструктивными особенностями в качестве разумного приспособления;
    • Изменение размера домохозяйства;
    • Квартиры непригодны для проживания из-за пожара или повреждения водой;
    • Изменение финансового положения: например, домохозяйство не может платить арендную плату из-за потери работы и дохода.
  • Жильцы, желающие переехать, должны подать письменный запрос, заполнив форму запроса на перевод квартиры.
  • Жильцы могут запросить перевод только после того, как проживут в своей нынешней квартире не менее 12 месяцев, за исключением случаев, когда запрос на перевод связан с безопасностью, медицинским обслуживанием или здоровьем.
  • Жильцы должны иметь хорошую репутацию, чтобы руководство рассмотрело их просьбу.
  • За исключением определенных обстоятельств, связанных с экстренным переводом, например, когда помещение находится в непригодном для проживания состоянии, членов одного домохозяйства не следует разделять на два или более отдельных домохозяйств.
  • Если жилье соответствующего размера недоступно, домохозяйство будет помещено в список ожидающих перевода. Домохозяйство будет уведомлено в письменной форме, когда будет доступна следующая квартира.
  • Жители, находящиеся в списке ожидающих перевода, могут отклонить предложение квартиры и остаться в верхней части списка. Если резидент откажется от предложения во второй раз, его или ее имя будет перемещено в конец списка.
  • После того, как запрос на передачу квартиры будет одобрен и домохозяйство примет новую квартиру, жилец должен внести новый гарантийный залог за новую квартиру.Другими словами, залог не должен быть переведен из одной единицы в другую .
  • Если парковочные места закреплены за конкретными квартирами, жильцы должны будут переехать на парковочные места, связанные с новой квартирой.

Запрос на передачу квартиры не может быть удовлетворен по следующим причинам:

  • Текущая квартира арендатора повреждена;
  • Жилец совершил существенное нарушение правил аренды и проживания;
  • Житель имеет задолженность по оплате, сборам или просроченной арендной плате;
  • Администрация возбудила дело против домохозяйства;
  • Домохозяйство не соответствует критериям выбора резидента для переводной единицы, таким как право на доход и стандарт занятости.

Ваши арендаторы — ваш самый ценный актив. Профессиональный процесс управления арендаторами поможет вам обеспечить справедливость во всех сделках. Посетите портал для арендаторов ManageCasa и узнайте, насколько можно улучшить взаимодействие с арендаторами.

Начните БЕСПЛАТНУЮ пробную версию ManageCasa прямо сейчас!

 

См. другие сообщения Гордона Леунга в разделе Управление арендаторами:  Отказ от квартиры | Правила строительства домовладельца | Подача заявления о выселении арендатора | Управление рисками арендодателя  | Управление арендой | Дополнительные условия аренды | Строительные операции | Закон о арендодателе-арендаторе | Изменения арендатора в арендуемой единице | Как управлять персоналом по управлению недвижимостью

Другие статьи для арендодателей: Программное обеспечение для управления недвижимостью | Лучшее программное обеспечение для управления недвижимостью | Обзор рынка жилья | Приложение для управления недвижимостью | Программное обеспечение арендодателя | Приложения арендодателя | Советы арендодателя | Рынок арендного жилья | Цены на аренду квартир | Приложения для недвижимости | National Apartment Association

Должен ли я передать право собственности на мой дом своим детям, чтобы избежать уплаты налога на наследство в Пенсильвании?

Обычный вопрос, который я получаю от клиентов, когда мы садимся и обсуждаем их план недвижимости, заключается в том, должен ли я передать право собственности на недвижимость своим детям или другим членам семьи, чтобы сохранить их наследство, избежать уплаты налога на наследство в Пенсильвании или предотвратить домой от поездки в дом престарелых. Короткий ответ — это зависит. Каждая семейная ситуация уникальна, и нам нужно оценить, как лучше всего защитить пожилого клиента. Есть довольно много информации, которую нужно распаковать, и я обсуждаю это в трех разных частях.

1.     Финансовые сбережения и стоимость жизни в последующие годы . Моя основная обязанность как адвоката состоит в том, чтобы защищать пожилых клиентов и оценивать их финансовые потребности, когда мы разрабатываем план недвижимости. Часто пожилые родители все еще живут в семейном доме, они, вероятно, владеют им бесплатно и без залога, и стоимость дома является одним из их основных активов.Многие клиенты хотят продолжать жить в своем доме как можно дольше, и существует большая потребность в уходе на дому. С другой стороны, налоги на имущество, содержание и страхование являются дорогостоящими расходами, и для пожилого клиента может не иметь смысла продолжать оплачивать эти расходы, если их ежемесячный пенсионный доход не поспевает за этими растущими расходами. Первый шаг в моем анализе касается сочетания того, что представляет собой ежемесячный доход и бюджет расходов клиента, находящегося на пенсии, и будет ли его пенсионный доход соответствовать расходам на жилье или содержание дома будет занимать слишком много их месячного бюджета.Мы также изучаем потребности в медицинском обслуживании и выясняем, может ли пожилой клиент продолжать жить самостоятельно, ухаживать за собой и кормить себя, или ему требуется дополнительный ежедневный уход по мере старения. В некоторых семейных ситуациях взрослые дети являются опекунами или могут внести финансовый вклад в расходы на жилье и уход на дому, а в других обстоятельствах дополнительная помощь со стороны других членов семьи отсутствует. Может возникнуть необходимость продать семейный дом, преобразовать любую выручку в пенсионный счет, приносящий проценты, и сократить размер до квартиры или меньшего размера, где нет проблем с обслуживанием и более низкие ежемесячные расходы.Иногда обратная ипотека является разумным финансовым средством для пожилого клиента, который хочет продолжать жить в доме, а в других случаях обратная ипотека не имеет смысла. Хотя я хочу, чтобы взрослые дети наследовали как можно больше после смерти мамы и папы, моя первая обязанность — защищать пожилых клиентов и следить за тем, чтобы у них по-прежнему были средства для поддержания их пенсионной стоимости жизни. В общем, все зависит от финансового положения каждой семьи и от того, необходима ли продажа или рефинансирование дома для поддержки ежемесячного пенсионного бюджета.Иногда это имеет смысл, а иногда нет. Именно по таким причинам семьи должны встретиться с опытным пожилым адвокатом, чтобы понять все последствия.

2.    Дома престарелых и престарелых.  Еще один фактор, который следует учитывать при рассмотрении вопроса о том, следует ли передавать собственность детям, заключается в том, собирается ли мой пожилой клиент по закону или в ближайшее время перейдет в дом престарелых. Семья не хочет, чтобы родовое поместье отошло в дом престарелых.Когда я провожу этот анализ, первым шагом является оценка того, исчерпает ли клиент свои ресурсы и больше не будет ли у него активов, чтобы он мог претендовать на помощь Medicaid (государство оплачивает уход в доме престарелых через Medicaid). Этот анализ еще более усложняется, если дома находятся 2 супруга, и один из них нуждается в уходе в доме престарелых по программе Medicaid, а другой остается жить дома. Если бы кто-то мог легко отдать все свое имущество, включая свой дом, другим, объявить, что он беден, и попросить правительство финансировать его уход за оставшимися годами жизни, это был бы выбор для многих людей.Существует 5-летнее окно ретроспективного анализа, чтобы проверить, была ли передача активов за 5 лет до квалификации Medicaid. Кроме того, любой перевод распределяется пропорционально этому 5-летнему периоду — это означает, что более крупный перевод за 2 месяца до получения права на участие в программе Medicaid должен быть полностью выплачен семьей, в то время как только небольшая часть более крупного перевода была сделана за 48 месяцев. до квалификации Medicaid должны быть возмещены. В то время как некоторые клиенты исчерпают ресурсы и получат право на участие в программе Medicaid, большинство клиентов этого не сделает. Разные учреждения по уходу и уходу имеют разные цены, вступительные взносы и ежемесячные расходы. Проще говоря, некоторые пожилые клиенты имеют достаточные ресурсы и могут позволить себе переход в учреждение без необходимости продавать или закладывать свой дом в качестве ресурса для оплаты этого ухода. Для многих других семей продажа или залог дома необходимы в качестве актива для оплаты частного объекта. Еще раз, каждое семейное обстоятельство уникально, и нет простого ответа на вопрос, имеет ли смысл передача собственности.

3.    Налоги на наследство и совместная собственность . В Пенсильвании существует налог на наследство (основанный на чистом наследстве, а не на общей стоимости имущества). Это колеблется от 0% для супругов и благотворительных организаций до 4,5% для родителей и взрослых детей; до 12% для братьев и сестер, максимум до 15% для всех остальных. Когда мы регистрируем новый договор между 2 или более людьми, которые не являются супругами, документ, находящийся в совместном владении, будет либо актом совместного проживания арендаторов (TIC) (это по умолчанию в Пенсильвании, если не указано иное), либо договором совместного проживания с правом собственности. Выживание.(JTWRS). (Существует четкая юридическая разница между этими двумя типами сделок — см. другие блоги и информацию на нашем веб-сайте). Если мы запишем новый акт JTWRS, имущество будет оформлено и передано сейчас, так что другие будут иметь совместную собственность на имущество. Это исключает право собственности на имущество из процесса завещания или выражения завещания. В случае смерти одного из совладельцев имущество уже переходит к остальным совладельцам. Опять же, необходимо учитывать множество переменных, в том числе влияние нового акта JTWRS на налоги на наследство, у кого может быть претензия к этой собственности, будет ли собственность по-прежнему претендовать на освобождение от налога на усадьбу, и подлежит ли собственность к существующей ипотеке (все новые владельцы должны подписать любые будущие документы о продаже или банковском кредите).

Таким образом, необходимо уделить много внимания и внимания к деталям при определении того, имеет ли смысл передавать семейный дом в собственность взрослым детям или другим членам семьи. Иногда это имеет смысл, а иногда нет. Это сложная тема, и опытный адвокат по делам пожилых людей может помочь семье разобраться во всех плюсах и минусах этого решения.

Если вам нужна помощь в определении того, имеет ли смысл передать ваш дом вашим детям, мы здесь, чтобы помочь.Пожалуйста, напишите мне по электронной почте или позвоните по телефону (610) 374-5841.

Спасибо, — Скотт

Передача права собственности на активы

Передача права собственности на активы

Все ли имущество переходит по наследству, когда человек умирает?

Нет. Только имущество, принадлежащее умершему лицу, которое не переходит автоматически к оставшемуся в живых, должно пройти через судебный процесс, называемый завещанием. При завещании суд назначает личного представителя для передачи правового титула на имущество, принадлежащее умершему лицу, лицам, которые должны его получить.Если общая стоимость имущества, принадлежащего умершему лицу, меньше определенной суммы и это имущество соответствует определенным условиям, оставшийся в живых может использовать аффидевит о взыскании личного имущества для передачи имущества вместо процесса завещания. Кроме того, если владелец недвижимости зарегистрировал акт о передаче недвижимости в связи со смертью, право собственности на это имущество будет автоматически передано названным бенефициарам после смерти владельца. Это имущество не должно проходить через судебный процесс завещания.

Шаги, необходимые для передачи собственности, зависят от типа собственности, от того, как лицо владело правом собственности на собственность и назвало ли это лицо кого-то, кто получит собственность после своей смерти. Некоторое имущество должно пройти через завещание, а другое имущество проходит без завещания. В следующих разделах объясняется, как передать некоторые из наиболее распространенных типов собственности.

Вернуться к началу страницы

В чем разница между завещательным имуществом и ненаследственным имуществом?

Имущество, которое должно пройти через завещание, прежде чем оно может быть передано другому лицу, называется завещательным имуществом.Обычно это включает имущество, принадлежащее только на имя умершего человека, например, дом, автомобиль или банковский счет.

Имущество, которое автоматически переходит к другому лицу после смерти человека, называется имуществом без завещания. Обычно это включает имущество, находящееся у кого-то другого, или когда умерший назвал кого-то для автоматического получения имущества. Общие примеры включают банковский счет, пособия по страхованию жизни, пенсионные пособия или недвижимость, если вы зарегистрировали перевод в случае смерти.

Имущество одного и того же типа может быть как завещательным, так и не завещательным. Например, текущий счет, принадлежащий только на имя умершего человека, должен пройти через завещание и является завещательным имуществом. Но если тот же расчетный счет открыт совместно с другим лицом, имеющим право на наследство, счет автоматически переходит к оставшемуся в живых как имущество без завещания.

Вернуться к началу страницы

Как передать недвижимое имущество умершего лица другому лицу?

Личный представитель должен подготовить акт о передаче недвижимого имущества новому владельцу, если только оно не переходит автоматически к супругу умершего лица или к назначенному бенефициару, если умершее лицо записало акт о передаче имущества в связи со смертью.

Личный представитель обычно готовит акт об отказе от прав при передаче имущества бенефициарам и наследникам, поскольку он или она не знает точно, какой интерес имел умерший человек в имуществе, и не хочет, чтобы наследство отвечало за обещания относительно имущества. Но в некоторых ситуациях, например, при продаже покупателю, не имеющему отношения, Личный представитель может подготовить Гарантийный талон. В этом случае личный представитель обычно просит титульную компанию изучить имущество, чтобы снизить риск того, что имущество будет нести ответственность за обещания.Очень специфический язык используется для создания Акта о выходе и Гарантийного договора. Если у вас есть какие-либо вопросы о подготовке акта, вам следует поговорить с адвокатом по наследственным делам.

Личный представитель должен зарегистрировать новый Акт в Регистрационной палате штата Аляска в районе регистрации, в котором находится имущество.

Недвижимое имущество обычно может оставаться на имя умершего человека до тех пор, пока не наступит время его передачи. Его не нужно сначала переводить на имя Личного представителя от имени наследственного имущества.Если на имущество имеется действующий кредит, бенефициар или наследник должен договориться о принятии кредита, погашении кредита или рефинансировании имущества до принятия Акта на имущество.

Вернуться к началу страницы

Как передать недвижимость без завещания?

Недвижимое имущество может быть передано без завещания, если оно находится во владении одним из следующих способов:

  • Оба супруга в качестве арендаторов полностью;
  • Оба супруга как собственность сообщества Аляски с правом наследования; или
  • Доверенным лицом; или
  • Лицо, которое умерло, записало акт о передаче имущества, в соответствии с которым имущество будет передано названным бенефициарам, вступившим в силу после смерти.

Если недвижимость находится в собственности арендаторов полностью или как собственность сообщества Аляски с правом наследования, она автоматически переходит к супругу, пережившему умершего. Нет необходимости предпринимать какие-либо действия для передачи недвижимого имущества пережившему супругу. Если оставшийся в живых супруг хочет продать или передать недвижимое имущество, ему или ей необходимо будет зарегистрировать новый акт и заверенную копию свидетельства о смерти умершего супруга в регистрационном бюро Аляски в регистрационном районе, в котором находится имущество. расположена.

Если имущество находится в доверительном управлении доверительного управляющего, оно будет по-прежнему находиться в доверительном управлении в интересах бенефициаров, названных умершим лицом. Нет необходимости передавать право собственности, потому что Доверительный управляющий уже юридически владеет имуществом. Дополнительные сведения см. в разделе Доверительные отношения.

Если умершее лицо зарегистрировало передачу по акту о смерти, имущество автоматически переходит к указанным бенефициарам. Нет необходимости предпринимать какие-либо действия для передачи недвижимости бенефициарам.

Вернуться к началу страницы

Как передать личную собственность умершего лица другому лицу?

Способ передачи личного имущества зависит от нескольких факторов, в том числе:

  • Тип имущества.
  • Имеет ли свойство название.
  • Как имущество находится в собственности (раздельно, совместно, с правом наследования и т.д.).
  • Назначил ли умерший кого-либо, кто автоматически получит имущество.

В разделах ниже содержится информация о передаче некоторых наиболее распространенных видов личного имущества.

Вернуться к началу страницы

Как перевести банковские счета?

Вы должны следовать особым правилам для передачи банковских счетов, таких как текущие счета, сберегательные счета, счета акций и депозитные сертификаты. Кто получает учетные записи, когда владелец учетной записи умирает, и способ передачи учетных записей зависит от того, как называется учетная запись.

Если человек при жизни добавил кого-то к своему счету с правом подписывать чеки только для удобства, подписывающий не имеет права на какие-либо средства на счете после смерти.

Передача совместных банковских счетов с правом наследования

Эти счета открыты совместно с одним или несколькими лицами, которые могут быть супругом или лицом, не состоящим в родстве, или обоими. Условия учетной записи создают автоматическое право на выживание.В приведенной ниже таблице показано, кто получит счет в случае смерти человека и что вам потребуется для передачи счета в банк.

Владельцы счетов, пережившие умершего человека

Кто получает учетную запись

Документы, необходимые для перевода счета

Один из оставшихся в живых владельцев аккаунта является супругом умершего.

Оставшийся в живых супруг получает всю долю умершего.

Заверенная копия свидетельства о смерти

Ни один из выживших владельцев счетов не является супругом умершего.

Выжившие владельцы поровну делят долю умершего.

Заверенная копия свидетельства о смерти

Выживших владельцев аккаунта нет (умерший человек был последним выжившим владельцем аккаунта).

Поместье получает весь счет.

Завещательные письма, административные письма или аффидевиты о взыскании личного имущества

Если Личный представитель не назначен, банк может оплатить счет бенефициарам или наследникам умершего лица.

Заверенная копия свидетельства о смерти и доказательства смерти всех других владельцев учетных записей.

Перевод совместных банковских счетов без права наследования

Эти счета открыты совместно с одним или несколькими лицами, включая супруга или лицо, не связанное родственными отношениями, или и то, и другое. Условия учетной записи не создают автоматического права на выживание. Наследство получает всю долю умершего человека, даже если другие владельцы счета выживают. Для передачи счета банку потребуются завещательные письма, административные письма или аффидевит о взыскании личного имущества.

Перевод банковских счетов общей собственности на Аляске

Эти учетные записи создаются обоими супругами в соответствии с Законом об общей собственности штата Аляска. В приведенной ниже таблице показано, кто получит счет в случае смерти одного из супругов и что вам потребуется для перевода счета в банк.

Как хранится титул

Кто получает учетную запись

Документы, необходимые для перевода счета

С выживанием

Супруга получает весь счет.

Заверенная копия свидетельства о смерти

Без выживания

Поместье получает весь счет.

Завещательные письма, административные письма или аффидевиты о взыскании личного имущества

Перевод кредиторской задолженности на счета банка смерти

Эти счета могут вестись совместно с другим лицом или только на имя умершего лица.Каждый владелец учетной записи может назвать одного или нескольких бенефициаров «POD», подлежащих выплате в случае смерти, чтобы получить долю этого владельца в учетной записи в случае его или ее смерти. Однако, если учетная запись является совместной учетной записью с правом наследования или учетной записью общинной собственности Аляски с правом наследования, что-либо получает только бенефициар POD последнего оставшегося в живых владельца учетной записи.

В приведенной ниже таблице показано, кто получит счет в случае смерти человека и что вам потребуется для передачи счета в банк.

Бенефициары POD, пережившие умершего человека

Кто получает учетную запись

Документы, необходимые для перевода счета

Выживает более одного получателя POD.

Все получатели POD имеют равные доли на счете.

Заверенная копия свидетельства о смерти и доказательство смерти для всех владельцев учетных записей, если учетная запись имела право на сохранение жизни.

Выживает только один бенефициар POD.

Получатель POD получает весь счет.

Заверенная копия свидетельства о смерти и свидетельство о смерти для всех владельцев учетных записей, если учетная запись имела право на сохранение жизни.

Бенефициары POD не выжили.

Имущество умершего владельца счета получает весь счет ( , а не имущество последнего оставшегося в живых получателя POD).

Завещательные письма, административные письма или аффидевиты о взыскании личного имущества

Если Личный представитель не назначен, банк может оплатить счет бенефициарам или наследникам умершего лица.

Заверенная копия свидетельства о смерти и доказательство смерти для всех владельцев учетных записей, если учетная запись имела право на сохранение жизни.

Перевод банковских счетов одной стороны

Эти счета принадлежат только умершему человеку.Наследство получает весь счет, когда человек умирает, если не было никакой задолженности по смерти бенефициара. Для передачи счета банку потребуются завещательные письма, административные письма или аффидевит о взыскании личного имущества.

Вернуться к началу страницы

Как передать инвестиционные счета?

Инвестиционные счета в финансовом учреждении или брокерской компании имеют свои формы собственности.Аккаунт может передаваться с завещанием или без него в зависимости от того, как удерживается титул. Вы должны прочитать условия счета или поговорить с брокером умершего человека, чтобы узнать, как проходит каждый счет и какие документы вам нужны для передачи счета.

Обычно, если учетная запись автоматически переходит к выжившему, для получения учетной записи вам потребуется заверенная копия Свидетельства о смерти. Если учетная запись переходит к наследству умершего лица, вам потребуются завещательные письма, административные письма или аффидевит о взыскании личного имущества.

Вернуться к началу страницы

Как перевести страхование жизни, аннуитеты и пенсионные выплаты?

Большинство этих планов позволяют человеку, который умер, назвать получателя выплаты в случае смерти, чтобы автоматически получать его или ее пособия. Если умерший человек никого не назвал, сам план иногда называет бенефициара для автоматического получения пособий по плану. Если умершее лицо назвало свое «имущество» в качестве бенефициара, имущество должно пройти через завещание.Вам следует прочитать условия плана или контракта или поговорить с администратором плана, чтобы узнать, кто будет получать льготы и что вам потребуется для передачи льгот.

Обычно, если льготы автоматически переходят к оставшемуся в живых, вам потребуется заверенная копия Свидетельства о смерти, чтобы получить льготы. Если льготы переходят к наследству умершего лица, вам потребуются завещательные письма, административные письма или аффидевит о взыскании личного имущества.

Вернуться к началу страницы

Как передать технику?

Департамент автотранспортных средств штата Аляска («DMV») выдает свидетельства о праве собственности на некоторые типы транспортных средств, включая автомобили, мотоциклы, грузовики, прицепы и готовые дома, не прикрепленные постоянно к недвижимому имуществу. К транспортным средствам, не имеющим Свидетельства о праве собственности, относятся снегоходы, квадроциклы, тракторы, внедорожная техника, лодки и самолеты.

Транспортное средство, имеющее Свидетельство о праве собственности, может или не может пройти процедуру завещания, в зависимости от того, каким образом удерживается право собственности. В приведенной ниже таблице показано, кто получит транспортное средство и какой документ вам потребуется для передачи права собственности на транспортное средство в DMV.

* Примечание. Если имущество является небольшим, DMV также требует заверенную копию заключительного заявления, показывающую, что лицо имеет право на транспортное средство.

Транспортные средства и оборудование, не имеющие права собственности, передаются как движимое имущество без права собственности.

Вернуться к началу страницы

Как я могу передать материальное личное имущество, на которое нет права собственности?

Материальная личная собственность включает такие предметы, как мебель, украшения, произведения искусства, инструменты, оборудование и сентиментальные вещи.Если у предмета материального личного имущества есть право собственности, например, на транспортное средство, вы должны следовать правилам, касающимся права собственности, чтобы передать право собственности. Большая часть материального личного имущества не имеет титула.

Если супруг переживает умершего человека, этот тип имущества обычно автоматически переходит к пережившему супругу, поскольку предполагается, что супруги полностью владеют этим имуществом как арендаторы. В этом случае нет необходимости предпринимать какие-либо действия для передачи имущества.

Чтобы передать эти предметы бенефициару или наследнику, кроме пережившего супруга, Личный представитель должен подготовить такой документ, как купчая, уступка или акт о распределении, который доказывает, что новый владелец имеет право на имущество.Документ должен делать следующее:

  • Имя личного представителя поместья.
  • Назовите человека, который получит имущество.
  • Опишите собственность.
  • Скажите, что Личный представитель либо продает, передает или распределяет имущество лицу, которое должно его получить.

Вернуться к началу страницы

Как передать огнестрельное оружие?

Огнестрельное оружие передается новому владельцу в качестве движимого имущества без права собственности. Однако личный представитель и лицо, получающее имущество, должны соблюдать все федеральные законы и законы штата, касающиеся огнестрельного оружия. Личный представитель должен убедиться, что бенефициар или наследник имеет право владеть и владеть огнестрельным оружием в соответствии как с федеральным законодательством, так и с законом штата, в котором проживает бенефициар или наследник, прежде чем передать огнестрельное оружие. Бюро по алкоголю, табаку, огнестрельному оружию и взрывчатым веществам контролирует право собственности, передачу и отгрузку огнестрельного оружия в соответствии с федеральным законом.

Как отправить огнестрельное оружие?

Если бенефициар или наследник является резидентом другого штата, он или она может лично забрать огнестрельное оружие на Аляске и отправить его непосредственно себе.Если бенефициар или наследник лично не забирает огнестрельное оружие, личный представитель должен отправить огнестрельное оружие через дилера, имеющего федеральную лицензию. Личный представитель не может осуществлять доставку непосредственно бенефициару или наследнику.

Вернуться к началу страницы

Как передать самолет?

Личные воздушные суда передаются новому владельцу в качестве движимого имущества без права собственности. Новый владелец должен зарегистрировать самолет в Федеральном авиационном управлении (FAA) и предоставить в FAA купчую и заверенную копию завещательного или административного письма.Если воздушное судно находится в Анкоридже, Личный представитель также должен уведомить муниципалитет Анкориджа о смене владельца.

Вернуться к началу страницы

Как я могу получить дивиденды Постоянного фонда Аляски за умершего человека?

Дивиденды Постоянного фонда Аляски («PFD») представляют собой ежегодные выплаты, производимые штатом Аляска лицам, которые проживали на Аляске в течение полного календарного года. Умершее лицо имеет право на PFD, если применимо любое из следующих условий:

  • Лицо соответствовало требованиям для PFD за год до своей смерти и подал заявление до истечения срока;
  • Лицо соответствовало требованиям для PFD за год до своей смерти, но умерло до истечения срока подачи заявления; или
  • Лицо получило PFD за предыдущий год, соответствовало требованиям для PFD в год своей смерти и проживало не менее 180 дней непосредственно перед смертью.

Личный представитель или правопреемник на основании аффидевита о сборе личного имущества может получить или подать заявление на получение PFD для лица, которое умерло. Крайним сроком подачи заявки является конец периода подачи заявки на дивиденды через год после смерти человека (обычно 31 марта).

Вернуться к началу страницы

Как перевести капитальные кредиты, мили для часто летающих пассажиров, возмещения и необналиченные чеки?

Существует множество видов материального личного имущества, для передачи которых существуют особые требования.Ниже приведены рекомендации для некоторых распространенных типов собственности:

Капитальные кредиты от коммунального предприятия

Коммунальные предприятия, функционирующие как кооперативы-члены, например некоторые электрические компании, часто возвращают прибыль своим членам (или бывшим членам) через определенное количество лет. Когда член умирает, некоторые коммунальные услуги немедленно возвращают прибыль. Вам следует обратиться в любую кооперативную коммунальную службу, от которой умерший получал услуги для подачи заявления. В зависимости от продолжительности службы и использования коммунальных услуг капитальные кредиты могут варьироваться от нескольких долларов до нескольких тысяч долларов.

Пробег для часто летающих пассажиров

В некоторых случаях мили, полученные умершим в качестве часто летающих пассажиров, могут быть переданы членам семьи. Для получения этой информации вам следует обратиться в отдел обслуживания клиентов каждой программы для часто летающих пассажиров. Иногда, несмотря на то, что в правилах говорится, что кредиты не могут быть переданы, служба поддержки клиентов делает исключение, особенно если пробег будет использоваться для недвижимости.

Возвраты и необналиченные чеки

Вы должны получить все возмещения, причитающиеся умершему человеку, такие как подписка на журнал, предоплата или возврат налогов.Вы также должны собрать и сдать на хранение все необналиченные чеки, выданные умершему человеку, включая последнюю зарплату этого человека. Вам потребуется заверенная копия Завещательного письма или Административного письма, или Аффидевита о сборе личного имущества, чтобы индоссировать и внести на хранение чеки, выданные умершему человеку. Вы также можете попросить эмитента чека перевыпустить его с вашим именем и должностью, чтобы облегчить его депонирование.

Вернуться к началу страницы

Как передать собственные акции (ANCSA)?

Акции коренных корпораций, созданные в соответствии с Законом об урегулировании претензий коренных жителей Аляски (ANCSA), проходят следующим образом:

  • Согласно «завещанию акций», если умершее лицо заполнило бланки на обратной стороне своего сертификата акций, подписало, датировало и нотариально заверило его, или согласно отдельным формам завещания корпорации коренных народов, если таковая была заполнена.
  • Если нет завещания акций или завещательной формы корпорации Native, в соответствии с завещанием, оставленным умершим лицом.
  • Если умершее лицо не оставило ни завещания, ни завещания акций, ни завещательной формы корпорации Native, акции Native проходят следующим образом:
    • Если человек, который умер, не оставил потомства, все оставшемуся в живых супругу.
    • Если человек, который умер, оставил потомство, половина пережившему супругу и половина потомкам.
    • Если человек, который умер, не оставил в живых супруга, в соответствии с правилами Аляски о сохранении завещания, за исключением того, что если нет наследников, акции возвращаются в корпорацию коренных жителей.

Корпорация Native, выпустившая акции Native, а не суд по наследственным делам, принимает все решения о том, как и кому переходят акции. Родной запас рассматривается как имущество без завещания, даже если оно передается по завещанию или по завещанию.

Вы можете посмотреть короткую презентацию об особых процедурах для исконных поместий.

Вернуться к началу страницы

Как передать «запретную собственность» (приусадебные участки и городские участки)?

Имущество с ограниченным доступом — это недвижимое имущество, предоставленное коренным жителям Аляски министром внутренних дел в виде наделов коренных жителей или городских участков. Если владелец ограниченной собственности умирает, собственность может быть передана только с одобрения Бюро по делам индейцев США («BIA»).

Все ограниченное имущество должно пройти через специальный процесс завещания BIA, проводимый федеральным судьей.Собственность не проходит через суд по наследственным делам Аляски. Если умершее лицо составило завещание, личный представитель должен передать оригинал завещания в BIA. Если у лица было другое имущество, которое должно пройти через наследство штата Аляска, личный представитель может подать заверенную копию завещания в суд штата Аляска.

Федеральный судья должен решить, действительно ли завещание действительно. Некоторые требования включают:

  • Лицо, составившее завещание, должно быть старше 18 лет и находиться в здравом уме на момент составления завещания.
  • Завещание также должно быть подписано двумя свидетелями, не состоящими в родстве с умершим и не получающими ничего по Завещанию.
  • При подготовке или подписании завещания не было неправомерного влияния или мошенничества.

Если завещание не соответствует всем этим требованиям, ограниченное имущество переходит к наследникам лица в соответствии с законом штата Аляска о завещании в соответствии с завещанием BIA.

Вы можете посмотреть короткую презентацию об особых процедурах для исконных поместий.

Вернуться к началу страницы

Как передать разрешение на рыбалку?

Для участия во многих коммерческих рыбных промыслах в штате Аляска требуется специальное разрешение на «ограниченный вход». Некоторые из этих разрешений могут быть весьма ценными. Цены устанавливаются в соответствии со свободным рынком. Разрешение на ограниченный въезд на рыбалку может быть выдано только одному человеку. Закон не позволяет делить разрешение между супругой и детьми. Если вы не укажете разрешение в своем завещании или если у вас его нет, разрешение перейдет к вашему супругу.Если у вас нет супруга/супруги, разрешение, вероятно, придется продать, за исключением случаев, когда у вас есть только один наследник или, если у вас более одного наследника, все наследники согласны с тем, кто должен получить разрешение. Следовательно, очень важно, чтобы в вашем завещании был раздел с именем человека, который должен получить разрешение на рыбалку. Вы также можете заполнить форму «Назначение получателя разрешения после смерти владельца разрешения».

Узнайте больше об ограниченных разрешениях на рыбалку и поместьях. Комиссия по регистрации коммерческого рыболовства Аляски имеет различные формы, которые касаются вопросов, связанных с недвижимостью.

Федеральное правительство также имеет программу ограниченного доступа для рыбного промысла, проводимого в федеральных водах. Эти «разрешения» называются индивидуальными квотами на вылов рыбы (IFQ). Это ценные имущественные интересы, которые также могут быть распределены в соответствии с завещанием. Владельцы квоты могут предоставить Национальной службе морского рыболовства имя назначенного бенефициара для получения привилегий передачи наследства в случае смерти держателя квоты. См. Обозначение получателя QS/IFQ.

Вернуться к началу страницы

Что делать, если есть собственность на Аляске, но наследство произошло в другом штате?

Если дело о завещании рассматривается в другом штате и на Аляске имеется недвижимое имущество, личный представитель, назначенный в другом штате (называемый иностранным личным представителем по месту жительства), может управлять имуществом на Аляске, подав:

  • Заявление иностранного личного представителя по месту жительства, P-312 [Заполнить PDF]
  • Заверенные копии документов о назначении из суда другого штата и
  • Заверенная копия любой гарантии, выданной в деле о завещании за пределами штата, если от нее не отказались.

Суд Аляски может назначить местного иностранного личного представителя только в том случае, если на Аляске не находится дело о наследстве. После назначения местный личный представитель иностранца имеет все полномочия местного личного представителя. Это называется вспомогательной администрацией, когда иностранный личный представитель действует для сбора собственности на Аляске.

Судебный пристав издает приказ о признании полномочий иностранного личного представителя по месту жительства действовать в штате Аляска, P-313.Как только суд назначает иностранного личного представителя, он или она может распределять имущество. Читайте о передаче права собственности на недвижимое имущество и переход права собственности на недвижимое имущество без завещания, а также читайте о разделе недвижимого имущества.

Вернуться к началу страницы

Где я могу узнать больше о различных задачах для личных представителей?

Вы можете узнать больше о:

Вернуться к началу страницы


Ред. 18 декабря 2017 г.
© Судебная система Аляски
www.courts.alaska.gov
Свяжитесь с нами
Вам необходимо загрузить бесплатную копию Adobe Acrobat Reader для просмотра и печати документов с этим символом. Если вы используете программу чтения с экрана, обратитесь за поддержкой и информацию на веб-сайте Adobe Access.

Общежития и The Green at West Village Тарифы

Тарифы на проживание в общежитиях и апартаментах The Green at West Village варьируются только в зависимости от вместимости и плана питания.Все коммунальные услуги (электричество, вода, газ, канализация и вывоз мусора), высокоскоростной интернет, кабельное телевидение (только общежития) и доступ к компьютерным центрам, жилым академическим центрам и сообществам «Живое-обучение» включены в ежеквартальные платежи. Дополнительные сборы будут взиматься за повышение категории питания, повышение категории номера, утерю ключей и/или ремонт здания, вызванный небрежностью. Пожалуйста, ознакомьтесь с полным перечнем комиссий в вашем договоре. Вы можете в любое время проверить баланс своего жилья на сайте mybill.ucdavis.edu. Финансовая помощь доступна для многих студентов в виде грантов, стипендий и кредитов.Чтобы узнать о финансовой помощи, в том числе о возможностях и о том, как подать заявку, посетите веб-страницу финансовой помощи и стипендий.

Ставки

2021-2022

С осени 2020 года стоимость проживания и питания будет публиковаться отдельно в учетных записях студентов MyBill. Это изменение соответствует новому закону штата, предусматривающему разделение платы за проживание и питание. Если у вас есть вопросы относительно этого изменения, обратитесь в Службу студенческого жилья и питания по телефону 530.752.2033 или [email protected]

Плата за бронирование

Плата за резервирование в размере 500 долларов США, которая будет использована в качестве платы за жилье в осеннем квартале, должна быть уплачена до истечения срока подачи заявок на жилье.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.