Акт приема сдачи помещения: Полная информация для работы бухгалтера

Содержание

Как расторгнуть договор аренды и не оказаться в дураках?

Коллеги, добрый день

Сегодня я оказался перед вопросом, с которым пока не сталкивался даже при изучении суд.практики и чтении «юридических СМИ», блогов, форумов.

Итак:

Осенью 2012 года мы как арендаторы заключаем договор аренды помещения.

1 ноября мы подписываем акт приема-передачи помещения, предварительно его осмотрев.

Оно нас устроило, использовать помещение планировалось под торговую точку.

Однако, когда мы приехали в арендуемой помещение на следующий день, оказалось, что там все не так, как было пару дней назад

Перегородки разрушены, облицовка стен сорвана, потолки сорваны….

В общем помещение непригодно.

В недоумении мы обратились к арендодателю, «высшие представители» (юрист, руководитель) которого также весьма удивились…поначалу.

Однако, «разобравшись» в ситуации, выяснили и рестранслировали нам:

Оказывается они «привели» представителей БТИ для обмера помещений.

Якобы представитель БТИ взял не тот план помещения, при осмотре заявил: «у вас все не так, все нужно переделать», после чего «низшие представители» арендодателя (Равшан и Джамшут) все дружно разломали.

Все наши планы пошли прахом.

А обеспечительный взнос то уже перечислен!!!

Началась переписка нашего менеджера с их юристом

К сожалению, я поздно вошел в процесс и переписка велась по электронной почте.

Когда я ознакомился с ситуацией и получил подтверждение соответствующего отдела, что мы все еще заинтересованы в помещении, написал и отправил Арендодателю письмо, в котором кратко описал ситуацию и попросил провести восстановительные работы в кратчайшие сроки, либо дать согласие на проведение данных работ нами в счет арендной платы.

Ответ был получен малосодержательный и-по электронной почте.

По прошествии еще некоторого времени компания приняла решение отказаться от торговой деятельности в оном городе и соответственно-отказаться от договора аренды.

О чем мы благополучно Арендодателя и уведомили, сославшись на то, что хоть акт приема-передачи и подписан, но помещение до сих пор (больше месяца) к работе не готово, обстоятельства изменились весьма существенно, в общем «верните наш обеспечительный взнос и прощайте, мы по вам будем скучать»

Ан нетушки…..

Получаем мы в ответ письмецо на бересте, согласно которого мы не только «приняли помещение в надлежащем виде, на дату приемки претензий не было (а их реально не было, в день подписания акта помещение было нормальным), но мы еще и арендную плату платить должны.

Дескать раз наше уведомление о расторжении договора не основано на законе (помещение приняли без замечаний), то и силы оно не имеет, а придется нам писать новое уведомление, о расторжении, сроком за 4 месяца, как предусмотрено условиями договора.

Вот так, на пустом месте мы оказались еще и должны)))

Сейчас сижу и думаю-как построить позицию в суде (а теперь придется только через суд), чтобы не проиграть и обеспечительный взнос и арендную плату не платить

Подскажите и свои мысли (пусть даже мысли, а кто может-практику): как разрешить дело в нашу пользу??

Акт приема-передачи части нежилого помещения под офис (приложение к договору аренды нежилого помещения для размещения офиса)

Указатель
И поиск
Новые формы (Учет|Налоги|КНД
ОКУД|КФД|КБК|СФР|Кадры)
Нотариусы
Москвы
Регионы
Города
ГОСТы
И СНиПы
Новости
Статьи
О проекте

Друзья и партнеры
Наш поиск
Яндекс поиск
Гугл поиск
Гороскоп
Игра для умников

Хорошие продукты и сервисы

Наш Поиск (введите запрос без опечаток)

Бизнес гороскоп на текущую неделю c 20. 02.2023 по 26.02.2023

Открыть гороскоп на неделю

Открыть шифр замка из трёх цифр с ограничениями

Открыть игру, играйте в нерабочее время :)

Акт приема-передачи нежилого здания | часть 3 — основная группа документов в которую входит документ, другие группы в которые входит документ, похожие документы

Акты, Недвижимость — разделы в которые входит документ, все разделы документов

Акт приема-передачи части нежилого помещения под офис

(приложение к договору аренды нежилого помещения для размещения офиса)

Скачать в MS Word docx

Редактировать документ

Подписывайтесь на наш Youtube канал!

Подписывайтесь на наш Telegram канал!

Гороскоп (бизнес/феншуй) Бланки новых документов, актуальных с 2023 года и производственный календарь 2023 Новые категории на нашем портале Трудовой кодекс ( ТК ) бланки документов

Читайте статьиКрипта #прожиточныйминимум#производственныйкалендарь#пособие#социальноевидео

Категории документа

53 документовАкт приема-передачи нежилого здания504 документовАкт приема-передачи607 документовАкт приема передачи1046 документовВсе акты по договорам1238 документовАкт приема7784 документовАкт

Ячейка бибилиотеки документов

0190 — ячейка

<перейти в начало документа>

<скачать бесплатно документ 2023>

Приемка помещения Определение | Law Insider

означает письмо или меморандум, сообщающий поставщику о принятии его предложения (тендера) и включающий предварительное принятие его предложения

на странице 1 Аренды, которое должно быть полностью удалено и заменено на следующий:

означает знак, относящийся через его сообщение и содержание к деятельности, использованию, продукту или услуге, которые недоступны в помещении, на котором установлен знак.

означает любое место или помещение (не являющееся частным жилым домом), включая его территорию, в котором или в любой части которого обычно осуществляется какая-либо промышленность, торговля, бизнес, занятие или производство с или без помощь власти и включает в себя приложенный к ней godown;

означает все земли и помещения, на которых или в пределах которых осуществляется любой обмен товарами или любая сделка или торговля каким-либо предметом коммерции или другими вещами, и включает все помещения, в которых предоставляются какие-либо услуги, профессиональные или иным образом предоставляется, предоставляется или предоставляется, и за которые уплачивается любая плата, плата, арендная плата или комиссия, и, не ограничивая вышеизложенное, включают автокорты, гостиницы, общежития, пансионы, офисы, театры, боулинг, бильярд комнаты, места развлечений или развлечений, палаточные кемпинги и зависимые мобильные дома.

означает весь второй этаж этого определенного здания в Проекте, расположенного по адресу 000 Xxxx Xxxxx Xxxxx, Южный Сан-Франциско, Калифорния, которое не занято арендатором или которое занято существующим на тот момент арендатором, срок аренды которого истекает в течение 6 месяцев или менее, и такой арендатор не желает продлевать (независимо от того, имеет ли такой арендатор право продлевать) свое использование такого помещения. Арендатор имеет право осуществлять свое право в соответствии с настоящим Разделом 39(а) только в отношении всего Пространства расширения, описанного в таком Уведомлении о незавершенной сделке. В течение 10 дней после получения Арендатором Уведомления о незавершенной сделке Арендатор должен направить Арендодателю письменное уведомление («Уведомление о принятии»), если Арендатор решит сдать в аренду Пространство расширения. Право Арендатора на получение Уведомления о незавершенной сделке и право выбора арендовать или не арендовать Пространство расширения в соответствии с настоящим Разделом 39. (a) именуется в дальнейшем «Право второго отказа». Если Арендатор решит арендовать помещение, описанное в Уведомлении о незавершенной сделке, предоставив Уведомление о принятии в течение требуемого 10-дневного периода, считается, что Арендатор согласен арендовать Пространство расширения на тех же общих условиях, что и в настоящем Договоре аренды, за исключением того, что условия настоящей Аренды должны быть изменены, чтобы отразить условия Уведомления о незавершенной сделке по аренде Пространства расширения; при условии, что если срок Аренды в отношении Помещения расширения истекает после Базового срока Аренды в отношении первоначальных Помещений, Базовый срок Аренды в отношении первоначальных Помещений продлевается таким образом, чтобы совпадает со сроком действия Договора аренды в отношении Пространства расширения. Невзирая на содержащиеся в настоящем документе положения об обратном, ни при каких обстоятельствах Надбавка TI или Работы Арендодателя не применяются к Пространству расширения. Если Арендатор не направляет Арендодателю Уведомление о приемке в течение требуемого 5-дневного периода, считается, что Арендатор отказался от своих прав в соответствии с настоящим Разделом 39.(a) сдавать в аренду Пространство расширения, указанное в Уведомлении о незавершенной сделке, и Арендодатель имеет право сдавать в аренду такое Пространство расширения стороне, на которую распространяется Уведомление о незавершенной сделке (или аффилированному лицу такой стороны), в основном на условиях, содержащихся в нем. в Уведомлении о незавершенной сделке.

означает выдачу письма о намерениях/решения или меморандума или подробного Заказа/Контракта, сообщающего о принятии предложения победителю тендера.

означает все виды работ, выполняемых в конкретном здании или на его территории при строительстве или разработке проекта, включая, помимо прочего, возведение, строительство, реконструкцию, ремонт, переделку, покраску и отделку, транспортировку. материалов и поставок в здание или из здания или работы, выполненной сотрудниками Подрядчика, Субподрядчика или его Агента, а также изготовление или предоставление

означает дом, здание, сооружение, укрытие или передвижной дом или его часть, используемые в качестве жилища, дома, резиденции или места жительства одним или несколькими людьми. «Жилые помещения» включают в себя квартиру, пансион, ночлежку, передвижной дом, пространство передвижного дома и жилище для одной или нескольких семей, но не включают гостиницу, мотель, дом на колесах или другое туристическое жилье. , при использовании в качестве временного жилья для гостей или туристов, или помещения, используемые в качестве основного места жительства владельца и сдаваемые время от времени во время временного отсутствия, включая отпуск или творческий отпуск.

означает примерно -18 961 сдаваемых в аренду квадратных футов на 141-м этаже Здания, как более конкретно показано в Приложении А, приложенном к настоящему документу и являющемся его частью. Помещения, сдаваемые в субаренду, включают в себя все арендованные помещения, указанные в Договоре первичной аренды.

означает, что Здание, частью которого являются Помещения, повреждено или разрушено до такой степени, что стоимость ремонта составляет менее пятидесяти процентов (50%) от Стоимости Восстановления здания на тот момент.

означает письмо, уведомляющее участника о том, что его предложение принято в соответствии с положениями, содержащимися в этом письме.

означает письмо/факс или любой меморандум, сообщающий Участнику торгов о принятии его Предложения и включающий предварительное принятие его Предложения.

означает внутреннюю часть той части любого здания, которая занята банковским учреждением или аналогичным сейфом.

означает все Части, которые должны быть предоставлены, и все работы, которые должны быть выполнены Строителем по настоящему Контракту и в связи с ним, как более подробно описано в Спецификации и Планах, и включает все Части, которые должны быть предоставлены и все работы должны выполняться субподрядчиками Строителя;

означает офисы Поставщика услуг, расположенные по адресам 000 Xxxx Xxxxxx, Xxxxx 00, Xxx Xxxx, Xxx Xxxx 00000 (или любое место-преемник или другое существующее офисное помещение Поставщика услуг или любого из его аффилированных лиц).

означает рекламную вывеску, осуществляемую или поддерживаемую на территории, на которой она расположена. Границы собственности должны определяться налоговыми ведомостями, регистрационными актами и видимыми границами землепользования. Если вывеска состоит в основном из рекламы торговой марки или товарного наименования, а рекламируемый продукт или услуга являются лишь второстепенными по отношению к основной деятельности, осуществляемой или поддерживаемой на территории, или если вывеска приносит доход от аренды владельцу собственности или владельцу вывески, она должна быть считается бизнесом наружной рекламы, а не внутренней вывеской. Вывеска на территории не включает в себя вывеску на узкой полосе земли, прилегающей к рекламируемой деятельности, или вывеску о сервитуте на прилегающей территории, когда цель явно состоит в том, чтобы обойти намерение этого действия.

означает рабочее письмо между Арендодателем и Арендатором относительно строительства Улучшений Арендатора, если таковые имеются, в форме Приложения C.

означает все улучшения Проекта фиксированного и постоянного характера, как показано на Строительные чертежи TI, как определено в Разделе 2(c) ниже. Помимо Работы Арендодателя (как определено в Разделе 3(a) ниже, Арендодатель не несет никаких обязательств в отношении отделки Помещений для использования и проживания Арендатором.

означает соответствующую часть разделов с 1 по 6 настоящего рабочего письма арендатора.

означает ремонт Заложенного Имущества, как указано в Графике ремонтных работ (Приложение C) или в соответствии с требованиями Кредитора в соответствии с настоящим Кредитным соглашением.

означает помещение, в котором хранятся товары неопасного характера, включая холодильные камеры и банковские сейфы;

Как определено в разделе 1.1.

означает склад самообслуживания или помещение, расположенное в складе самообслуживания, которое арендатор имеет право использовать для хранения личного имущества на условиях самообслуживания в соответствии с договором аренды и что не сдается в аренду и не предоставляется арендатору вместе с имуществом для проживания арендатором.

означает, что другое предложение было признано более выгодным для Университета или что все предложения были отклонены.

означает площадь внутри заведения, которая видна или доступна посетителям по любой причине, за исключением туалетов.

Основной закон привлекательной неприятности и ответственности помещения

Часто, когда люди слышат термин условное депонирование, они сразу делают вывод, что предполагается сделка с недвижимостью и титульная компания будет занимать роль депозитарного офиса, несмотря на то, какие обязанности возлагаются на офицер условного депонирования может быть несколько расплывчатым для них. Думать, что условное депонирование касается только недвижимости, — распространенная ошибка. Это заблуждение основано на том факте, что в большинстве сделок с недвижимостью в Соединенных Штатах действительно используются счета условного депонирования и сотрудники условного депонирования, поэтому большинство американцев сталкиваются с условного депонирования в этом контексте.

На самом деле использование счетов условного депонирования может иметь место в любом типе транзакций и довольно часто является полезным инструментом для достижения бизнес-целей.

В своей основной форме условное депонирование представляет собой операцию, при которой одно лицо, заключившее договор с другим, передает письменное свидетельство, деньги, свидетельство о праве собственности на недвижимое или движимое имущество или другую ценную вещь третьему лицу для хранения таким лицом до наступления определенного события. Третья сторона или нейтральное лицо, которому имущество находится в доверительном управлении, называется агентом условного депонирования или депозитарием . Основными сторонами являются грантополучатель и лицо, предоставляющее право . Имущество, переданное в доверительное управление для депозита, известно как имущество условного депонирования .

Сделкой, при которой создается условное депонирование, может быть продажа, передача, обременение или сдача в аренду недвижимого или движимого имущества другому лицу. Ценные бумаги, фонды и другие активы также могут храниться на условном депонировании. При наступлении указанного события имущество передается третьим лицом в дародателю, дарителю, завещателю, векселедателю, кредитору, должнику, хранителю, поклажедателю либо любому агенту или сотруднику вручаемого. Средства хранятся у службы условного депонирования до тех пор, пока она не получит соответствующие письменные или устные инструкции. В финансовых эскроу средства хранятся до тех пор, пока обязательства не будут выполнены. Имущество подлежит обратной передаче другой стороне сделки при выполнении определенного условия/условий договора. Обычно эскроу-офис имеет фидуциарная обязанность перед лицом, предоставившим право, и получателем права, и соглашение создается в письменном договоре .

Основной закон:

Для того, чтобы условное депонирование было действительным, должны быть:

обязывающий договор между сторонами сделки и
условная передача передаточных инструментов или денег третьей стороне

Как правило, в транзакции условного депонирования имеется две или более базовых транзакций и два или более связанных условного депонирования. Агент условного депонирования является ограниченным агентом сторон сделки в том, что он или она выступает в качестве агент , но только для определенной цели, как указано в инструкциях условного депонирования. Его/ее положение похоже на положение доверенного лица .

Основными обязанностями агента по условному депонированию являются:

обязанность следовать инструкциям по условному депонированию;
обязанность использовать добросовестность и разумные навыки; и
обязанность доставить товар после выполнения условий.

Доставка до выполнения условия или возникновения непредвиденных обстоятельств не разрешена. Более того, досрочное вручение является нарушением прав поклажедателя. Griffin v. Gay , 223 Ill. App. 420, 432 (ил. Приложение Ct. 1921). Передача акта дарителем третьему лицу с безоговорочным указанием сохранить акт и передана грантополучателю после смерти дарителя, является действительной передачей. Однако лицо, предоставившее право владения, не должно иметь оговорки в отношении сделки. Turner v. Mallernee , 640 S.W.2d 517, 521 (Mo. Ct. App. 1982). До закрытия соглашения агент условного депонирования является двойным агентом для обеих сторон. После закрытия агент условного депонирования является индивидуальным агентом для каждой стороны.

Инструкции по условному депонированию представляют собой письменные инструкции для агента по условному депонированию, в которых указаны обязанности сторон и держателя условного депонирования. Обратите внимание, что существующий агент или поверенный праводателя или правообладателя не может выступать в качестве агента условного депонирования из-за конфликта интересов в обязанностях.

Выбор условного депонента обычно осуществляется по соглашению между доверителями. Агент условного депонирования, нарушивший обязанности сторон по договору условного депонирования, может быть привлечен к ответственности по статье деликта 9. 0112 и за нарушение договора . Commercial Escrow Co. против Rockport Rebel , Inc., 778 S.W.2d 532 (Tex. App. Corpus Christi 1989).

Создание условного депонирования:

Обычно закон штата определяет требуемую документацию и закон об условном депонировании, но если задействованы финансовые учреждения, регулируемые на федеральном уровне, может применяться федеральный закон, а также в отношении сделок, связанных с торговлей между штатами.

Федеральный закон «Об ипотечных требованиях»

В соответствии со статьей 12 USCS § 3500.17 счет условного депонирования означает любой счет, который обслуживающая сторона открывает или контролирует от имени заемщика для уплаты налогов, страховых взносов (включая страхование от наводнения) или других сборов в отношении федерального долга. ипотечный кредит , включая сборы, которые заемщик и обслуживающий персонал добровольно договорились о том, что обслуживающий должен собирать и оплачивать. Это определение охватывает любую учетную запись, созданную для этой цели, включая «трастовую учетную запись», «резервную учетную запись», «конфискационную учетную запись» или другой термин в зависимости от местности. «Счет условного депонирования» включает любое соглашение, при котором обслуживающая сторона добавляет часть платежей заемщика к основной сумме долга и впоследствии вычитает из основной суммы выплаты по статьям счета условного депонирования. Для целей настоящего раздела термин «счет условного депонирования» исключает любой счет, находящийся под полным контролем заемщика.

Закон устанавливает требования к счету условного депонирования. Соответственно, кредитор открывает счет условного депонирования в связи с ипотечным кредитом федерального значения. Он устанавливает лимиты для счетов условного депонирования, используя расчеты, основанные на ежемесячных платежах и выплатах в течение календарного года.

Если счет условного депонирования включает двухнедельный или любой другой период оплаты, требования в этом разделе изменяются соответствующим образом. В публичном руководящем документе HUD , озаглавленном «Пример двухнедельных платежей», приводятся примеры бухгалтерского учета, проводимого раз в две недели, а в общедоступном руководящем документе HUD, озаглавленном «Пример годового заявления о раскрытии условного депонирования», приводятся примеры трехлетнего бухгалтерского цикла. Общедоступный руководящий документ HUD, озаглавленный «Раскрытие информации потребителями о добровольных платежах условного депонирования», содержит типовой формат раскрытия информации, который отправителям и обслуживающим организациям рекомендуется, но не требуется предоставлять потребителям, когда отправитель или обслуживающий персонал ожидает существенного увеличения выплат со счета условного депонирования. после первого года кредита.

Ниже приведены лимиты платежей на счета условного депонирования:

(1) Кредитор или сервисер (далее сервисер) не должен требовать от заемщика внесения на любой счет условного депонирования, созданный в связи с ипотечным кредитом федерального значения, более следующие суммы:

(i) Сборы при расчете или при создании счета условного депонирования: в момент, когда сервисер создает счет условного депонирования для заемщика, сервисер может взимать с заемщика сумму, достаточную для оплаты сборов в отношении заложенного имущества , такие как налоги и страхование, которые относятся к периоду с даты последнего платежа (платежей) до даты первоначального платежа. «Сумма, достаточная для оплаты», рассчитывается таким образом, чтобы наименьший целевой баланс на конец месяца, прогнозируемый для года расчета условного депонирования, был равен нулю. Кроме того, сервисер может взимать с заемщика резервную сумму, которая не должна превышать одной шестой (1/6) предполагаемой общей суммы ежегодных платежей со счета условного депонирования.

(ii) Сборы в течение срока действия счета условного депонирования: в течение всего срока действия счета условного депонирования обслуживающая сторона может взимать с заемщика ежемесячную сумму, равную одной двенадцатой (1/12) от общих годовых платежей условного депонирования, которые обслуживающая обоснованно предполагает оплату со счета. Кроме того, сервисер может добавить сумму для поддержания резерва, не превышающую одну шестую (1/6) расчетной общей суммы годовых платежей со счета. Однако, если сервисер определяет с помощью анализа счета условного депонирования, что существует нехватка или дефицит, сервисер может потребовать от заемщика внести дополнительные депозиты, чтобы восполнить дефицит или устранить дефицит.

(2) Анализ условного депонирования при создании счета условного депонирования: перед открытием счета условного депонирования обслуживающий персонал должен провести анализ счета условного депонирования, чтобы определить сумму, которую заемщик должен внести на счет условного депонирования. После завершения первоначального анализа счета условного депонирования обслуживающий персонал должен подготовить и предоставить заемщику первоначальную выписку по счету условного депонирования. Сервисер должен использовать анализ счета условного депонирования, чтобы определить, существует ли излишек, недостача или недостача, и должен внести любые коррективы в счет 9.0004

(3) Последующий анализ счета условного депонирования: для каждого счета условного депонирования обслуживающая сторона должна провести анализ счета условного депонирования по завершении расчетного года счета условного депонирования, чтобы определить ежемесячные платежи заемщика по счету условного депонирования на следующий расчетный год. Сервисер должен использовать анализ счета условного депонирования, чтобы определить, существует ли излишек, недостача или дефицит, и должен внести любые коррективы в счет.

(4) Требуется совокупный учет: все поставщики услуг должны использовать метод совокупного учета при проведении анализа счетов условного депонирования.

(5) Подушка: подушка не должна превышать одной шестой (1/6) расчетной общей суммы годовых выплат со счета условного депонирования.

(6) Ограничения по предварительному начислению: сервисер не должен практиковать предварительное начисление.

(7) Сервисер оценивает суммы выплат: для проведения анализа счета условного депонирования сервисер должен оценить сумму статей счета условного депонирования, подлежащих выплате. Если сервисеру известна плата за предмет условного депонирования в следующем расчетном году, то сервисер должен использовать эту сумму при оценке сумм выплат. Если поставщику услуг неизвестна сумма сбора, он может основывать оценку на сборе за предыдущий год или на сборе за предыдущий год, измененном на сумму, не превышающую изменение национального индекса потребительских цен за последний год для всех городских потребителей. В случае неоцененного нового строительства сервисная служба может основывать оценку на оценке сопоставимой жилой недвижимости в районе рынка.

(8) Положения в ипотечных документах: сервисер должен изучить документы по ипотечному кредиту, чтобы определить применимую резервную копию для каждого счета условного депонирования. Если в документах по ипотечному кредиту предусмотрены более низкие пределы запаса прочности, то применяются условия кредитных документов. Если условия любого документа по ипотечному кредиту допускают более крупные платежи на счет условного депонирования, чем это разрешено в этом разделе, то этот раздел регулирует применимые ограничения.

В тех случаях, когда в документах по ипотечному кредиту конкретно не указывается счет условного депонирования, вопрос о том, может ли сервисер открыть счет условного депонирования для кредита, определяется другим федеральным законодательством или законодательством штата. Если в документе об ипотечном кредите ничего не говорится о лимитах счета условного депонирования, а обслуживающая компания открывает счет условного депонирования в соответствии с другим федеральным законодательством или законодательством штата, то применяются ограничения этого раздела, если только применимое федеральное законодательство или закон штата не предусматривает меньшую сумму. Если кредитные документы предусматривают наличие счетов условного депонирования в пределах лимитов RESPA, то обслуживающий персонал может потребовать максимальные суммы в соответствии с данным разделом, если только применимый федеральный закон или закон штата не устанавливает меньшую сумму.

(9) Оценки за периоды более одного года: некоторые позиции счета условного депонирования могут выставляться в счет за периоды более одного года. Например, поставщикам услуг может потребоваться собирать средства для страхования от наводнений или условного депонирования средств для оплаты каждые три года. В таких случаях сервисер оценивает платежи заемщика за полный цикл выплат. За страховую премию от наводнения, уплачиваемую каждые 3 года, сервисер собирает платежи, отражающие 36 равных месячных сумм. Однако в течение двух из трех лет остаток на счете может не достигать минимального месячного баланса, поскольку нижняя точка приходится на трехлетний цикл по сравнению с годовым.

Закон штата:

В каждом штате также существуют различные юридические требования в отношении создания и обслуживания условного депонирования и обязанностей офиса условного депонирования, а для этих операций только в конкретном штате необходимо пересмотреть законодательство штата. компетентным адвокатом. Не думайте, что федеральный закон применяется автоматически.

Кто может быть депонентом?

Как отмечалось выше, условное депонирование — это процесс, при котором документ, недвижимость, деньги или ценные бумаги передаются на хранение нейтральной третьей стороне для доставки при выполнении определенных условий. Нейтральная третья сторона известна как агент условного депонирования или депозитарий. При создании условного депонирования должен присутствовать депозитарий с инструкциями сторон. Депонирование инструментов в депозитарий осуществляется по соглашению сторон. Инструкции депозитарию составляют правила, регулирующие договор условного депонирования. Соглашение об условном депонировании отличается от документа, размещенного на условном депонировании. Он содержит условия, согласованные сторонами. Депозитарий принимает инструмент на условиях договора. Кеннеди против округа по недвижимости. Corp ., 306 A.2d 655, 657 (округ Колумбия, 1973 г. ). Действительный договор условного депонирования требует, чтобы предполагаемый агент условного депонирования знал и соглашался выполнять функцию получения депозита. Существенными элементами действительного соглашения об условном депонировании являются:

Контракт между праводателем и получателем, соглашающимся с условиями депозита;
Сдача депонированного предмета хранителю; и
Сообщение согласованных условий депозитарию.

Депозитарием условного депонирования должно быть третье лицо. Грантополучатель может быть назначен агентом концедента с целью передачи депонированного имущества депозитарию. Однако грантополучатель не может быть назначен депозитарием условного депонирования. Cincinnati, W. & ZR Co. против Илиффа , 13 Ohio St. 235 (Огайо, 1862 г.). Депозитарий не является агентом праводателя или грантополучателя. Депозитарий является доверенным лицом экспресс-траста. Foulkes v. Sengstacken , 83 Ore. 118, 128-129 (Or. 1917).

Права и обязанности депозитария определяются договором условного депонирования. Marathon U.S. Realties против Kalb , 244 Ga. 390, 392 (260 SE2d 85) (1979). Обязанностью депозитария является только выполнение условий договора эскроу. При этом право собственности на депонированное имущество остается за поклажедателем. Вкладчик передает имущество вкладчику. Когда все условия условного депонирования выполнены, депозитарий передает имущество. Робертс против Портера , 193 Джорджия. Приложение. 898, 900 (Ga.Ct.App.1989). Депозитарий имеет фидуциарную обязанность перед сторонами условного депонирования строго соблюдать инструкции стороны. Держатель принимает на себя фидуциарную обязанность, соглашаясь оформить условное депонирование. Часто депозитарий стремится ограничить эту фидуциарную обязанность в соглашении условного депонирования, но от некоторых обязанностей нельзя отказаться в зависимости от государства.

Обычно депозитарий берет на себя следующие обязанности в рамках условного депонирования:

проявлять разумное мастерство и усердие при выполнении инструкций по условному депонированию; и
строго соблюдать письменные инструкции вкладчика.

Кроме того, депозитарий обязан сообщать принципалу любые сведения, полученные в ходе условного депонирования. Полученные таким образом знания должны относиться к существенным фактам, которые могут повлиять на решение принципала в отношении незавершенной сделки. Эксли против Transamerica Title Ins. Со ., 88 кал. Приложение. 3d 1, 9 (Калифорния, 4-й округ, 1978 г.).

Когда депозитарий действует небрежно, он обычно несет ответственность за любые убытки, причиненные нарушением своих обязанностей. Тем не менее, владелец условного депонирования не несет никакой ответственности за невыполнение им каких-либо действий, не предусмотренных условиями условного депонирования. Кроме того, депозитарий не несет ответственности за убытки, понесенные при послушном следовании инструкциям условного депонирования. Axley против Transamerica Title Ins. Со ., 88 кал. Приложение. 3d 1, 9 (Калифорния, 4-й округ, 1978 г.).

Агент условного депонирования доставит документ получателю при выполнении условий контракта. Вкладчик не имеет контроля над инструментом, депонированным на условном депонировании. При выполнении условия грантополучатель или кредитор имеет право на передачу депонированного имущества. Доставка может быть осуществлена по решению суда. Когда депозитарий отказывается передать, средство правовой защиты обычно не направлено против другой стороны, чтобы принудить к конкретному исполнению договора условного депонирования. К депозитарию может быть предъявлен иск с целью получения права собственности на инструмент. Когда депозитарий отказывается произвести поставку и требует условного депонирования, депозитарий может быть привлечен к ответственности в размере преобразование . Энгл против Басса , 169 Оклах. 120, 122 (Оклах. 1934).

Когда инструмент депонируется на хранение, инструмент выходит из-под контроля депонента. Вкладчик не может его отозвать. При выполнении условия хранитель обязан передать имущество поручителю. Депозит на условном депонировании составляет условную поставку.

Депонирование не аннулируется смертью вкладчика до выполнения условия депонирования. Стороны могут заменить другого депозитария с той же целью. Замещающий депозитарий будет связан условиями первоначального договора.

Обязанность депозитария:

Депозитарий, также иногда называемый агентом условного депонирования, — это лицо, которому стороны по договору депонируют имущество, переданное на условное депонирование. Обязанности депозитария обычно определяются в договоре условного депонирования. Любое отклонение от соглашения без необходимых полномочий является необоснованным и не может осуществляться с разумной осторожностью. Обязанности депозитария фиксированы и ограничены в соответствии с условиями договора. Депозитарий обязан выполнять условия договора так, как это предусмотрено сторонами. Он/она не может совершать действия в отношении обращения с депозитом или его распоряжения, не разрешенные договором условного депонирования. Гомес против Хантингтонского фонда Co. , 129 F. Supp. 2d 1116, 1123 (Северная Дакота, Огайо, 2000).

Депозитарий не имеет права редактировать или ненадлежащим образом толковать или истолковывать договор, если он/она имеет обязанности по исполнению. Депозитарий должен руководствоваться в своих обязанностях тем, что написано в договоре. Он/она не имеет права игнорировать одну часть контракта на том основании, что в другой части условного депонирования отсутствуют такие элементы, как время и дата. Федеральный депозитный счет. Корпорация против First Nat’l Bank & Trust Co ., 496 Ф. Доп. 294, 296-297 (WD Okla. 1980).

Депозитарий имеет фидуциарные отношения доверия и конфиденциальности со сторонами условного депонирования. Депозитарий должен выполнять свои обязанности со скрупулезной честностью, умением и усердием. Берри против Маклеода , 124 Аризона 346 (Аризона, 1979 г.).

Обязанность депозитария действовать с неукоснительной честностью, умением и усердием включает в себя обязанность предпринимать разумные усилия для установления личности названных сторон сделки. Maxfield v. Martin , 217 Ariz. 312, 315 (Ariz. Ct. App. 2007).

Отношения условного депонирования порождают две особые фидуциарные обязанности:

строго соблюдать условия соглашения условного депонирования; и
для раскрытия фактов, которые разумный депозитарий воспринял бы как свидетельство мошенничества, совершенного в отношении стороны условного депонирования. Burkons v. Ticor Title Ins. Co. , 168 Ariz. 345 (Ariz. 1991).

В случае депонирования денежных средств депозитарий является доверительным управляющим депонированных денежных средств и должен руководствоваться в своих обязанностях положениями договора условного депонирования и действовать строго в соответствии с инструкциями условного депонирования. Webster против Uslife Title Co. , 123 Ariz. 130, 133 (Ariz. Ct. App. 1979).

Условия условного депонирования:

Поскольку обязанности депозитария регулируются условиями условного депонирования, необходимо соблюдать осторожность при составлении депозитарных инструкций. Соглашение об условном депонировании должно включать имена сторон, подающих инструкции, а также имя и адрес депозитария. Соглашение должно включать дату инструкций. Перечень предметов или документов, переданных на хранение или подлежащих сдаче на хранение депозитарию, должен быть включен в договор. Условия передачи условного имущества должны быть включены в договор. Кроме того, положения по умолчанию также могут быть включены в соглашение об условном депонировании. Хорошая идея — включить 9Пункт 0111 об арбитраже плюс пункт об оплате услуг адвокатов. См. наши статьи о Пункте о кислотных испытаниях. Депонирование не может быть вызвано без согласия всех участников соглашения. Кроме того, в соглашение могут быть включены положения о возмещении убытков. Некоторые соглашения предусматривают принятие депозитарием.

Основные обязанности депозитария в большинстве штатов:

Депозитарий должен раскрывать сторонам всю информацию, которая необходима для предотвращения убытков для стороны. Lane v. Oustalet , 873 So. 2d 92, 96 (мисс 2004 г.).
Депозитарий может хранить депонированное имущество до тех пор, пока не будут выполнены условия. Затем он / она должен передать имущество получателю гранта. Джексон против Джексона , 67 Ore. 44, 52 (Ор. 1913).
При выполнении установленного условия хранитель обязан передать имущество поручителю. Однако он / она должен вернуть имущество доверителю, если условие не выполнено. Хаулин против Кастро , 136 кал. 605 (Кал. 1902 г.).

Общее правило заключается в том, что депозитарий действует в соответствии с условиями договора. В случае нарушения инструкции, которая должна быть исполнена по контракту, или подразумеваемого обещания, вытекающего из соглашения, потерпевшая сторона получает основание для иска за нарушение контракта. Более того, когда депозитарий действует небрежно, он обычно несет ответственность за убытки, причиненные нарушением своих обязанностей.

Однако эскроу-держатель не имеет общей обязанности следить за делами своих вкладчиков. Обязанность депозитария ограничивается добросовестным соблюдением инструкций. Schaefer v. Manufacturers Bank , 104 Cal. Приложение. 3d 70, 77 (Cal. App. 2d Dist. 1980).

Хотя эскроу-агент несет ответственность за небрежное выполнение своих обязанностей в соответствии с эскроу-соглашением, он/она не имеет никаких обязанностей или обязательств перед сторонами до тех пор, пока ему или ей не будет внесен депозит.

Хотя оправдательные положения, освобождающие офицера условного депонирования от ответственности, не пользуются особой популярностью в законе, такие положения могут быть включены в условное депонирование. Однако они не действуют в отношении злоупотреблений доверием, совершенных недобросовестно или преднамеренно, или с неосторожным безразличием к интересам бенефициара. Axelrod v. Giambalvo , 129 Ill. App. 3d 512, 517 (Ill. App. Ct. 1st Dist. 1984).

Нарушение депонирования:

Депонирование чаще всего используется в контексте недвижимости. Эскроу-компании также используются для передачи дорогостоящей личной и деловой собственности, такой как веб-сайты и предприятия, а также для проведения дистанционных аукционов между людьми. Как правило, после заключения соглашения об условном депонировании брокер открывает счет условного депонирования в соответствии с положениями лицензионного законодательства с целью хранения средств от имени принципала брокера или какого-либо другого лица до завершения или прекращения сделки. В сфере недвижимости счет часто используется в первую очередь для оплаты таких обязательств, как налоги на недвижимость и страховые взносы.

Когда условия договора условного депонирования выполнены и депозитарий не в состоянии или отказывается доставить депонированный предмет, средство правовой защиты, либо по закону, либо по праву справедливости, возлагается на депозитария, а не на депонента. Тем не менее, другая сторона условного депонирования может быть присоединена к депозитарию в качестве ответчика, когда несоблюдение этой стороной требуемых условий условного депонирования привело к отказу депозитария действовать, или эта сторона заявляет права на депонированное имущество, которые неблагоприятно влияют на положение истца. права в нем. Смотрите нашу статью о Американский судебный процесс .

Однако все стороны и депозитарий могут быть объединены в иске, когда это необходимо для получения полного возмещения ущерба. Например, покупатели по договору купли-продажи земли являются незаменимыми сторонами в иске продавца и брокера по недвижимости о взыскании задатка с агента условного депонирования, когда продавец и брокер не имеют права на раздел задатка. пока не было установлено, что покупатели были в дефолте.

В случае неправомерной передачи хранителем предмета условного депонирования третьему лицу лицо, имеющее право на имущество, может предъявить иск третьему лицу без присоединения к депозитарному держателю или поклажедателю. Law v. Title Guarantee & Trust Co ., 91 Cal. Приложение. 621 (Калифорния, 1928 г.).

Когда поклажедатель неправомерно обращается с имуществом после того, как оно передано на хранение, другая сторона соглашения, а не хранитель, является надлежащей стороной для предъявления иска. например в Gunby v. Hayden , 181 Mo. App. 449 (Mo. Ct. App. 1914), собственник заключил письменный договор с физическим лицом, по которому обе стороны соглашались на обмен землями. Оба выдали чек держателю условного депонирования в связи с контрактом. Деньги, представленные чеками, должны были быть переданы владельцу только после передачи документов. Затем владелец и физическое лицо заключили новый договор вместо старого договора. Хозяин сказал условному депоненту, что документы переданы, и выдать деньги. Прежде чем держатель условного депонирования выпустил деньги, владелец и физическое лицо остановили платежи по чекам. Держатель условного депонирования подал против владельца ходатайство по трем пунктам о возмещении стоимости чека владельца и сборов за протест. Суд первой инстанции вынес решение в пользу владельца, и владелец условного депонирования подал апелляцию. Суд подтвердил решение суда первой инстанции. Суд постановил, что владелец условного депонирования не сделал ничего, чтобы наложить на него ответственность, но неправомерное действие владельца, остановившего платеж по чеку, могло привести к тому, что владелец несет ответственность перед физическим лицом.