Акт приема передачи к договору аренды нежилого помещения: скачать актуальный шаблон и образец документа

Акт приема передачи нежилого помещения в аренду образец

Содержание

1. Инструкция по заполнению акта
2. Образец акта
3. Всегда нужен этот документ или нет
4. Общие требования к оформлению
5. Основные тонкости акта приема-передачи нежилого помещения
6. Что дает оформление передаточного акта
7. Акт приема-передачи нежилого помещения по договору аренды: образец
8. Требования к документу
9. Фиксирование состояния помещения
10. Порядок формирования
11. Условия составления
12. Последствия отсутствия
13. Что это такое?
14. Кто должен составлять?
15. Как грамотно написать?
16. К договору об аренде
17. К договору о субаренде

Частыми причинами конфликтных ситуаций между участниками сделки, связанной с арендой, являются использование арендуемого объекта не по назначению, повышение платы арендодателем, порча имущества. Для решения первых двух проблем достаточно раскрыть эти вопросы в договоре. Чтобы не возникло неприятных ситуаций с сохранностью имущества, которое передает собственник арендатору, требуется тщательно оформлять акт приема-передачи нежилого помещения по договору аренды.

Мне нравится

Не нравится

Арендный договор включает в себя акт приема-передачи нежилого помещения арендатору, который является неотъемлемым приложением. В него входят: общие сведения, описание внешнего и внутреннего состояния несущих конструкций, а также имущества.

Инструкция по заполнению акта

• В первой части документа посередине пишется его название, а также коротко суть (в данном случае «прием-передача нежилого помещения»).
• В строке чуть ниже указывается город, в котором он создается и дата (цифрами или прописью).
• Затем вписывается полное название компании (с указанием организационно-правовой формы ИП, ООО, ЗАО, ОАО аббревиатурой или прописью), передающего помещение с обозначением руководителя (здесь обычно пишется Директор, Генеральный директор, или другой уполномоченный на подписание данных документов, сотрудник), а также указывается документ, на основании которого он работает («Устав», Положение», «Доверенность» и т. п.).
• Далее в акт вносятся те же самые сведения о второй стороне процесса и фиксируется сам факт приема-передачи нежилого помещения.
• Затем в акте нужно указать дату приема-передачи, площадь передаваемого объекта (цифрами и прописью), адрес его места регистрации, коротко сведения об основном договоре (номер, дату заключения) и еще раз вписать названия предприятий, заключивших договор.
• Далее вписываем о состоянии передаваемого нежилого помещения.

Если оно в том состоянии, которое соответствует заключенному между сторонами договору, то это следует обязательно обозначить, если же в нем имеются какие-то изъяны или недостатки (например, отсутствие ремонта, сломанные элементы интерьера и т.д.), то это надо также зафиксировать, причем отдельным документом, который стоит оформить, как приложение к данному акту.

Если все нормально, то далее следует прописать то, что принимающая сторона никаких замечаний и претензий к состоянию передаваемого объекта не имеет.

В заключение акт должен быть заверен подписями представителей обоих юридических лиц или же уполномоченных сотрудников. Документ можно проштамповать печатями, но не обязательно.

Образец акта

1. Этот образец приема-передачи помещения является приложением к договору, номер которого, прописываются в правом верхнем углу. Обязательно указывается наименование, город и дата составления.
2. Далее заполняется информация о представителях сторон. Для юридических лиц это будет наименование организации, а для физических лиц указываем фамилию имя и отчество. Далее ФИО учредителя или его доверенное лицо и документ-основание, подтверждающий полномочия (устав, свидетельство или паспорт гражданина РФ).
3. Далее прописываются общие сведения о договоре и о недвижимом имуществе: наименование, площадь, место расположения и кадастровый номер.
4. Основным пунктом приложения, является состояние арендуемого нежилого помещения на момент передачи.
5. Дается оценка (хорошая или удовлетворительная) основным несущим конструкциям помещения: стен, пола, потолка, окон. При обнаружении изъянов, их описывают в акте приема. При необходимости, решается вопрос об устранении обнаруженных дефектов, если это возможно. Указывается, требуется ли полный или косметический ремонт.
6. Следует перечислить имущества нежилого помещения, куда входит мебель, оборудование. Для разной недвижимости будет разное содержание. Например, для офиса: офисные столы стулья и компьютеры; для магазина: холодильное оборудование и стеллажи; для автосервиса: шиномонтажное оборудование и балансировочный стенд; для предприятия: экструзионная линия, кран-балка и т.д. Если здание передается пустым в этой графе ставим прочерк и пишем: «движимое имущество отсутствует».
7. Также перечисляются инженерные системы: электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, вентиляция и кондиционирование воздуха, видеонаблюдение, сигнализация и т.д.

Количество экземпляров акта приема-передачи и договоров аренды должно соответствовать. Передача прав и обязанностей происходит при подписании документа обеими сторонами. Приложение составляется на отдельных листах, подшивается и хранится вместе с основным договором.

Всегда нужен этот документ или нет

Если рассматривать акт, оформленный в дополнение к договору аренды, дата подписания и будет считаться началом арендного срока. Естественно, в таких ситуациях этот акт обязателен. Подписанный документ обеими сторонами официально позволяет пользоваться помещением принимающей стороне.

Принято, что сразу послед проставления подписей в акте стороны обмениваются деньгами и ключами. Акт составляется даже в тех ситуациях, когда арендный срок длится лишь несколько дней.

Если передаточный документ является приложением договора купли-продажи, он тоже выполняет функцию подтверждения выполнения обязательств.

Когда одна из сторон уклоняется от применения в сделке данного документа, законодательство расценивает это, как нежелание выполнять условия ранее составленного договора. Кроме этого, подписанный акт подтверждает, что продавец и покупатель выполнили свои обязательства, а именно, передали ключи и деньги.

Составление передаточного акта можно смело назвать неотъемлемым этапом совершения сделки, связанной с недвижимостью. Нужно понимать, пока акт не подписан, договор аренды или купли-продажи считается лишь предварительным договором.

Также можно предположить, что отсутствие передаточного документа может повлечь за собой некоторые сложности. К примеру, арендатор не несет материальной ответственности за недвижимое имущество, имеет право не выплачивать ранее оговоренную арендную плату. Собственник не сможет предъявлять претензии, связанные с ухудшением технического состояния помещения.

Общие требования к оформлению

При составлении передаточного акта необходимо придерживаться определенных правил:

• Количество копий документа должно соответствовать количеству сторон, между которыми заключается сделка;
• Подтверждая свое согласие, стороны обязаны проставить подписи, идентичные с автографами в договоре. Подписывать документ могут и доверенные лица, если на это имеется соответствующая доверенность;
• Данные о помещении указываются максимально полно и ясно. Если обнаружены какие-либо неисправности или технические неполадки, они прописываются в акте;
• После того, как стороны подписали документ, принимающая сторона несет полную ответственность за помещение.

Вообще, требований к составлению этого акта не так уж и много. Здесь достаточно лишь придерживаться правил оформления документов подобного рода.

Основные тонкости акта приема-передачи нежилого помещения

Единого, утвержденного образца для написания такого акта не существует, поэтому его можно писать в свободной форме или по специальному шаблону. Акт составляется в двух экземплярах – по одному для каждой из заинтересованных сторон. Он может быть оформлен на обычном листе А4 формата в рукописном или печатном виде.

В документе в обязательном порядке нужно указать названия юридических лиц, задействованных в договоре, а также индивидуальные особенности продаваемых или сдаваемых в аренду площадей. К ним относятся: кадастровый номер, площадь помещения, адрес, техническое состояние. Сюда же можно вписать наличие коммунальных и прочих услуг, таких как газ, отопление, вода, свет, интернет, лифт, телефон, охрана, и т.д.

По соглашению сторон, к данному документу можно приложить кадастровый паспорт или иные бумаги (чертежи, выписки, схемы) на помещение.

Что дает оформление передаточного акта

Гарантия — одна из главных причин составления и подписания акта приема-передачи. Он дает уверенность в прозрачности сделки, в целостности и сохранности предмета аренды.

Также к причинам его составления можно отнести:

• с даты, указанной в приложении, возлагается ответственность за своевременную оплату и сохранность арендуемого объекта;
• описание подробных технических характеристик и имущественного состава, поможет в решении споров, связанных с вопросами ремонта;
• возможность решить, действительно ли данный объект подходит для намеченных целей.

Таким образом, оформление передачи нежилого помещения просто необходима разумным и ценящим свое время нанимателю и наймодателю, чтобы быть юридически защищенным от возможных неурядиц.

Акт приема-передачи нежилого помещения по договору аренды: образец

Акт приема-передачи нежилого помещения по договору аренды представляет собой вспомогательный документ, являющийся неотъемлемой частью договора. Данная статья посвящена вопросам, которые должны быть отражены в акте, а также в ней отражено, какие последствия для сторон сделки наступают при отсутствии такой бумаги.

Требования к документу

Действующее законодательство не содержит конкретных требований по составлению такого документа, как акт приема-передачи нежилого помещения по договору аренды.

1. Наименование. Используется кратким, состоящим из трех слов, например «Акт приема-передачи». А также дополненным конкретным указанием, что передается собственником или владельцем недвижимости арендатору по условиям достигнутого соглашения. Например, «Акт приема-передачи нежилого помещения».
2. Дата, место составления. Например, с левой части новой строки указывается «30 июня 2022 года», с правой части этой же строки — «город Москва».
3. С новой строки перечисляются стороны, которые участвуют при заключении операции. Следует иметь в виду, что наименование арендодателя, арендатора должно указываться так, как прописано текстом арендного соглашения. Если будет разночтение, это может вызвать сомнение, относится ли данная деловая бумага к определенному договору аренды недвижимого имущества.
4. Дальше идет обязательная ссылка, что бумага составляется для подтверждения факта исполнения конкретного договора аренды. То есть выполнения обязательств: для собственника имущества – передать недвижимость во временное пользование другому лицу, для арендатора – принять предмет сделки для использования на условиях заключенного соглашения.
5. Отдельный пункт, занимающий большую часть описания, предназначен для фиксирования состояния недвижимости, которое стороны передают и принимают. О его значении речь пойдет ниже.
6. Если предмету договоренности присущи недостатки, их отражают отдельным пунктом, подробно описывая и характеризуя. Если этого не сделать, то арендатор понесет дополнительные расходы по приведению предмета соглашения к надлежащему состоянию.
7. Завершают акт сдачи подписи арендодателя и арендатора, которые удостоверяются печатями, если стороны являются юридическими лицами. При заключении транзакции между физическими лицами достаточно одних подписей.

Из видео вы узнаете все о договоре аренды нежилого помещения:

Фиксирование состояния помещения

Как показывает юридическая практика, к фиксированию состояния нежилой недвижимости, являющейся предметом заключаемого соглашения, нужен серьезный подход.

• состояние входной двери, запасного выхода, оконных конструкций;
• состояние стен, пола, потолка;
• наличие или отсутствие перегородок, материалов, из которых они выполнены;
• состояние электрооборудования;
• обустройство помещения системой водоснабжения, водоотведения, наличие автономного или общедомового отопления;
• выполнен ли ремонт, или недвижимость в нем нуждается, какие работы необходимо провести;
• кто, когда, за чей счет будет производить ремонт.

В каждом конкретном случае документ может отражать другие нюансы, позволяющие зафиксировать состояние предмета операции, передаваемого по аренде, особенно если это касается производственного помещения.

Порядок формирования

Как показывает практика, акт готовит инициатор передачи помещения. Им может выступать сам руководитель или назначенный сотрудник.

По договоренности данная деловая бумага может составляться арендатором как лицом, заинтересованным для правильной оценки арендуемого помещения. Документ изготавливается машинописным вариантом или пишется от руки.

Условия составления

• достаточно простой письменной формы;
• является дополнением и одновременно неотъемлемой частью заключенного правоотношения;
• количество составленных экземпляров деловой бумаги должно равняться количеству экземпляров договора;
• подписывают лица, которые заключали основной договор, если об иных подписантах не оговорено условиями самого соглашения;
• подписи удостоверяются печатями, если договор заключен между юридическими лицами.

Важно! По общему правилу, при подписании данной бумаги передается соответствующая документация, а также все комплекты ключей от основного входа и запасного выхода. После оформления данного документа ответственность за целостность и сохранность имущества возлагается на арендатора. Прекращается после того, как будет оформлен акт возврата арендованного помещения, а собственник не заявит материальных или финансовых претензий.

Последствия отсутствия

1. Арендодатель, поскольку содержится описание передаваемого помещения, перечисляются предметы, оборудование, приборы, которые необходимы для полноценной аренды.
2. Арендатор, поскольку при возврате недвижимости его собственнику оно должно передаваться в не худшем состоянии, чем было принято во временное пользование.

Вывод – акт выступает способом защиты прав каждой из сторон договора . Несмотря на то, что это вспомогательный документ, он представляет собой неотъемлемую часть договора аренды, подписывается со стороны арендодателя и арендатора, односторонним актом быть не может.

Договор субаренды земельного участка является обычной гражданско-правовой формой. Нет необходимости обращаться к юристам или

Необходимость в передаче права аренды земли возникает, если участок временно не используется арендатором по

Аренда предполагает получение земельного участка на ограниченный период времени путём заключения договора с владельцем

При взгляде на рынок съемного жилья создается впечатление, что подобрать и арендовать хорошую квартиру

Стороны заключают договор аренды земельного участка, когда перед ними стоят задачи использования земли в

Что это такое?

Акт приема передачи нежилого помещения – документ, являющийся приложением к договору об аренде. Акт служит неотъемлемой частью договора, без которой сделка считается недействительной.

Документ не имеет унифицированной формы, что оставляет свободу действий сторонам при его оформлении. Однако стоит учитывать, что несоблюдение основных требований к его содержанию может привести к тому, что заключенный документ не будет иметь юридической силы. Акт приема-передачи должен составляться также и при окончании срока аренды и возврате помещения собственнику.

Кто должен составлять?

Составляет акт одна из сторон соглашения в печатном или письменном виде. Как правило, эту функцию берет на себя один из сотрудников арендодателя, имеющий представление о правилах заполнения подобных документов, а также об отражении информации о техническом состоянии площадей.

Для оформления акта следует подготовить информацию о:

• точном физическом адресе передаваемого в аренду помещения;
• сторонах – передающей и принимающей объект.

При составлении акта нужно иметь на руках договор. Как правило, в акте указываются исключительно те лица, которые являются основными участниками договора. Именно они и должны подписывать акт.

Особенно внимательным при оформлении акта следует быть арендатору, так как не обнаруженные до подписания акта повреждения и технические неисправности ему придется устранять самостоятельно.

Как грамотно написать?

При оформлении акта о выполненных работах к договору аренды можно руководствоваться одним из нижеприведенных примеров.

К договору об аренде

Приложение №1 к договору аренды №3 от 30.03.2018 г.

АКТ
приёма-передачи нежилого помещения, находящегося по адресу
г. Казань, ул. Тракторная, 2-й переулок Телешева, дом 5, корпус 8

Г. Казань

31.03.2018 г.

ООО «ИнтерСтрой» в лице генерального директора Успенского Владимира Иммануиловича, действующий на основании Устава, именуемый в дальнейшем Арендодатель, и ООО «Петровские Хлеба» в лице директора Миннуллина Инсафа Закиулловича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем по тексту Арендатором, составили настоящий акт о нижеследующем:

Арендодатель передает, а Арендатор принимает нежилое помещение по адресу г. Казань, ул. Тракторная, 2-й переулок Телешева, дом 5, корпус 8 площадью 213 кв. м (двести тринадцать квадратных метров) на правах аренды.

Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон по передаче нежилого помещения выполнены, Арендатор принял его от Арендодателя в таком виде, в котором он был на момент подписания настоящего акта, у сторон нет друг к другу претензий по передаваемому в аренду имуществу, существу и цене договора.

Настоящий акт составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых один находится у Арендодателя, второй – у Арендатора.

Ключи от помещения переданы Арендатору Арендодателем в количестве 2 (двух) комплектов.

На момент приема-передачи помещение находится в следующем техническом состоянии:

• Потолок, пол и стены находятся в удовлетворительном состоянии, видимых повреждений нет.
• Окна изготовлены из работающих ПВХ-конструкций, состояние хорошее.
• Приборы электропотребления – розетки, лампы, выключатели – находятся в рабочем состоянии.
• Общее состояние помещения: удовлетворительное, ремонта не требует.

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

ООО «ИнтерСтрой»
Генеральный директор
Успенский Владимир Иммануилович
м.п.

ООО «Петровские Хлеба»
Генеральный директор
Миннуллин Инсаф Закиуллович
м.п.

• Скачать бланк акта приема-передачи нежилого помещения по договору аренды
• Скачать образец акта приема-передачи нежилого помещения по договору аренды
• Скачать бланк договора аренды нежилого помещения с актом приема-передачи

К договору о субаренде

Помещение может передаваться не только по договору аренды, но и по договору субаренды. При этом важно, чтобы право арендатора сдать помещения в субаренду было оговоре в договоре с арендодателем, то есть владельцем помещения. В противном случае заключенный договор не будет иметь юридической силы.

Приложение №1 к договору аренды №3 от 30.03.2018 г.

АКТ
приёма-передачи нежилого помещения, находящегося по адресу
ул. Адмиралтейская, д. 2

Г. Новороссийск

30.01.2018 г.

ООО «НовТранс», именуемое в дальнейшем «Арендатор» в лице генерального директора Шабурова Евгения Викторовича, действующего на основании Устава ООО, передал, а ООО «Мир животных», именуемое в дальнейшем «Субарендатор», в лице генерального директора Кочемасова Ираклия Сергеевича, действующего на основании Устава ООО, принял в субаренду нежилое помещение, находящееся по адресу г.Новороссийск, ул. Адмиралтейская, д. 2, общей площадью 120 (сто двадцать) квадратных метров для использования под складские помещения согласно договору №158 субаренды нежилого помещения от 28.01.2018 года.

Техническое состояние помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, указанных в п.1.2. договора субаренды.

Передал:
Арендатор: _____/Шабуров Евгений Викторович
М.П.

Принял:
Субарендатор: ____/Кочемасов Ираклий Сергеевич
М.П.

• Скачать бланк акта приема-передачи нежилого помещения в субаренду
• Скачать образец акта приема-передачи нежилого помещения в субаренду

Важно! При субаренде помещения необходимо указывать, что в роли арендодателя выступает арендатор. Лицо, принимающее нежилое помещение по договору субаренды является субарендатором.

Акт приема передачи нежилого помещения по договору аренды

Неотъемлемой частью договора аренды является акт приема-передачи нежилого помещения, который заключается между сторонами сделки и подписывается ими с указанием реквизитов. Чтобы передаточный акт не стал причиной спорных конфликтов, необходимо знать правила его составления и требования к такому документу.

Сам акт приема-передачи нежилого помещения необходим для того, чтобы правомерно подтвердить факт передачи объекта недвижимости в аренду. В нём фиксируется описание состояние каждой комнаты на момент фактической передачи. Это важные сведения, благодаря которым, при возникновении конфликтов между сторонами сделки, документ будет использоваться для их разрешения.

Передаточный акт, как важное приложение коммерческого договора аренды, в большей мере нужен именно арендодателю, как способ фиксации целостности нежилого объекта. Также бумага приема-передачи составляется при расторжении сделки и возвращении собственности обратно в пользование арендодателя.

Требования к составлению

В соответствии с российским законодательством, при составлении передаточного акта на объект какой-либо собственности следует придерживаться общих требований. Их немного и строгой формы для составления нет, но в общей структуре можно выделить следующие обязательные пункты:

№ п/п	Пункт для внесения в текст
1	Наименование документа
2	Дата и место составления (населённый пункт)
3	Реквизиты сторон сделки (фамилии, инициалы, паспортные данные)
4	Для юридических лиц реквизиты регистрации деятельности
5	Технические характеристики недвижимости (адрес местонахождения, этажность, общая площадь, количество комнат, планировка)
6	Сведения о фактическом состоянии передаваемой собственности (когда проводился ремонт, в каких именно помещениях, состояние окон, дверных проёмов, межкомнатных перегородок, систем коммуникации и прочее)
7	Информация о выявленных недостатках недвижимости
8	Инициалы и подписи сторон сделки. Для юридических лиц печати организации

Небольшие нюансы

Поскольку подтверждение приема-передачи нежилого объекта недвижимости — неотъемлемая часть сделки, то количество экземпляров должно соответствовать количеству её участников.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Право подписи предоставляется как лично сторонами, так и их представителями при наличии нотариально заверенной доверенности. Для юридических лиц право подписи принадлежит только руководителю, если тот не назначил вместо себя доверенное лицо с выдачей соответствующего подтверждения. В доверенности должны быть:

• Перечислены действия, которые доверенное лицо имеет право совершать вместо руководителя от его имени;
• Текст документа в свободной форме;
• Обязательна подпись руководителя;
• Печать организации;
• Регистрационный номер и дата документа;
• Срок действия доверенности.

https://youtu.be/t1KyOOG6j2IVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: Акт приема передачи недвижимости (https://youtu.be/t1KyOOG6j2I)

LouisianaLawHelp.org | Найдите юридическую помощь здесь

Продажа вашего дома может повлиять на ваши права, в том числе ваши права на проживание в собственности.

Если у вас нет договора об аренде:

Если у вас нет договора об аренде, ваши права арендатора на проживание в вашей квартире прекращаются с ее продажей. Новый владелец должен позволить вам остаться, по крайней мере, на то время, за которое вы заплатили. Вы и ваш новый владелец можете заключить новое соглашение. Если ваш новый владелец принимает от вас арендную плату, то у вас есть новый договор аренды.

Если вы зарегистрировали договор аренды:

Если вы зарегистрировали договор аренды в местном офисе приходского регистратора, вы, вероятно, имеете право остаться до конца срока аренды. Это связано с тем, что если ваша аренда зарегистрирована, новый владелец был уведомлен об аренде, когда он решил купить недвижимость. Прочтите договор аренды, чтобы увидеть, если он говорит что-нибудь другое. Если новый владелец попытается выселить вас, зарегистрированный договор аренды станет хорошей защитой от судебного иска.

Если вы НЕ записывали аренду:

Если вы не зарегистрировали договор аренды, вы имеете право оставаться в нем только до конца срока аренды  , если  ваш арендодатель продал здание с требованием, чтобы новый владелец подтвердил факт аренды. Без этого требования новый владелец может иметь право вас выселить. Новый владелец все еще должен пройти юридический процесс выселения, чтобы выселить вас.

Если новый владелец выселит вас до истечения срока аренды, вы можете подать иск о возмещении убытков против вашего старого арендодателя.

Ваши права на надлежащее уведомление

Даже если вы являетесь арендатором на помесячной основе, новый владелец должен направить вам письменное уведомление не менее чем за 5 дней до выселения .

Если новый владелец принял от вас арендную плату и позволил вам остаться на некоторое время, это можно интерпретировать как «предположение» о вашей ежемесячной аренде. В этом случае новый владелец должен уведомить вас не менее чем за 10 дней до конца месяца о том, что он не будет продлевать вашу ежемесячную аренду, прежде чем подавать заявление о выселении.

Если вы не выедете к концу периода уведомления, новый владелец может подать иск о вашем выселении.

Если ваше здание будет продано во время аренды, ваш арендодатель должен передать залог новому владельцу. Когда срок аренды заканчивается, новый владелец несет ответственность за возврат вашего депозита. Если новый владелец утверждает, что он не получил задаток при продаже, вам, возможно, придется обратиться и к старому владельцу.

Важное примечание, если ваш дом был арестован

Ваш арендодатель должен уведомить вас в течение 7 дней вручения уведомления об аресте офисом шерифа. Если он этого не сделает, вы можете иметь право предъявить ему иск о возмещении убытков и штрафе в размере 200 долларов США в соответствии с законом La. R.S. § 9:3260.1.

Закон о защите арендаторов при отчуждении права выкупа (12 Свода законов США, § 5201) был повторно утвержден в мае 2018 года в рамках сводного налогового законодательства. Если вы являетесь арендатором здания, в отношении которого отказано в праве выкупа, непосредственный правопреемник (т. е. банк или лицо, купившее недвижимость на аукционе) должен разрешить вам остаться на:

• 90 дней, если покупатель пытается въехать в собственность
• 90 дней, если у вас нет договора аренды или срок аренды истек, или
• остаток срока аренды, если срок аренды еще не истек.

Примечание: этот закон не защищает вас, если вы являетесь бывшим владельцем дома, проданного с аукциона, или ребенком, супругом или родителем бывшего владельца. Аренда должна быть сделкой «на расстоянии вытянутой руки».

Новый владелец должен уведомить вас о своем владении и о том, где платить арендную плату. Новый владелец также должен уведомить вас, прежде чем выселить вас в соответствии с вышеуказанными требованиями, и должен пройти судебный процесс выселения, если вы не освободитесь.

Слияния и поглощения в сфере недвижимости и оговорки о смене контроля в договорах аренды

Вторник, 24 августа 2021 г.

Клаудия С. Матиасен
Юридическая фирма Winsløw, Копенгаген
[email protected]

Введение

В сделке, в которой основным активом является компания, осуществляющая свою деятельность в арендованных помещениях, уместно провести комплексную проверку прав и обязанностей арендатора по договору коммерческой аренды.

В сделке по слиянию и поглощению с недвижимостью, когда базовым активом является жилая недвижимость в Дании, конкретные и обязательные ограниченные условия изменения контроля в Датском законе об аренде также имеют отношение к рассмотрению в рамках комплексной проверки компании-арендодателя и структурирования сделка.

Согласно датскому законодательству смена кредитора в договоре не требует согласия другой договаривающейся стороны. Но смена должника возможна только с согласия другой стороны. Таким образом, обязательства арендатора по договору аренды не могут быть переданы новому арендатору без согласия арендодателя.

Если сделка оформлена как сделка с акциями, а не как сделка с активами, смены должника/арендатора в договоре аренды не происходит. Как следствие, согласие арендодателя в сделке с долей не требуется. На практике, однако, пункт об изменении контроля в отношении арендатора часто согласовывается в договорах коммерческой аренды. В этом пункте стороны обычно договариваются о том, что определенные изменения в контроле компании/арендатора вызывают определенные юридические права для арендодателя. Такие пункты не распространены в коммерческой аренде относительно смены контроля в компании-арендодателе.

В сделках с акциями, когда базовым активом является недвижимость с более чем шестью жилыми единицами или не менее чем с 13 жилыми единицами (если в собственности есть также коммерческие единицы), раздел 102 Датского закона об аренде дает арендаторам право преимущественной покупки. отказ, «когда покупатель получает большинство голосов в компании». Другими словами, Датский закон об аренде предотвращает смену контроля в компании-арендодателе, если арендаторы жилых помещений решают совместно купить базовый актив, например недвижимость. Это положение об изменении контроля со стороны арендодателя не может быть отклонено по соглашению в договоре аренды жилого помещения.

В этой статье затрагиваются некоторые актуальные вопросы, которые необходимо решить при слияниях и поглощениях в сфере недвижимости и сделках с целевыми компаниями, являющимися коммерческими арендаторами, в отношении изменений положений о контроле в датских договорах аренды.

Оговорки об изменении контроля в договорах коммерческой аренды

Датский Закон об аренде бизнеса не содержит условий о смене контроля в компании арендатора или арендодателя. Таким образом, отправной точкой является то, что смена контроля в компании-арендаторе возможна без одобрения арендодателя.

Раздел 55 Закона Дании об аренде бизнеса дает арендатору право уступки права на нового арендатора в той же отрасли. Этого можно избежать, включив в договор аренды пункт о запрете уступки.

Если арендодатель намеревается сменить контроль над арендатором, чтобы нарушить пункт о запрете уступки в договоре аренды, необходимо убедиться, что в договоре аренды прямо указано, что смена контроля представляет собой такую ​​уступку. Как правило, пункт об изменении контроля в договоре коммерческой аренды гласит, что передача большинства голосов в компании-арендаторе считается уступкой.

Согласованные юридические последствия такой уступки обычно заключаются в прекращении действия договора аренды или в том, что арендодатель имеет право потребовать пересмотра условий аренды.

Если арендатор/акционер, владеющий акциями компании-арендатора, передает акции, несмотря на согласованный пункт об изменении контроля, это является нарушением договора аренды. Но если статья 55 Датского закона об аренде бизнеса не отклоняется в договоре аренды, у арендодателя должны быть веские причины для отклонения уступки, такие как смена контроля в компании-арендаторе.

Существенной причиной может быть отсутствие финансовых возможностей. Но сделка с большинством акций компании, которую арендодатель уже принял в качестве арендатора, не меняет «финансовых возможностей» компании — за исключением редких случаев, когда новый мажоритарный акционер имеет сомнительное прошлое, например количество банкротств. Это было бы исключением.

Еще одной существенной причиной может быть недостаток знаний в отрасли. Но, как и в приведенном выше случае отсутствия финансовых возможностей, это не меняется со сменой контроля в компании-арендаторе.

Таким образом, у арендодателя вряд ли будут существенные причины для отклонения фактической уступки, которая является следствием смены контроля в компании-арендаторе.

Есть ли у арендодателя другие законные средства в случае нарушения положения об изменении права собственности?

Общий принцип заключается в том, что арендодатель имеет право выбирать арендатора. Поскольку арендатор обычно принимается арендодателем после должной осмотрительности и оценки рисков, включая, например, финансовые, коммерческие и экологические риски для этого конкретного арендатора, справедливым принципом является то, что арендатор не может быть заменен другой договаривающейся стороной без предварительного одобрения со стороны арендодателя. домовладелец.

Те же пункты учитываются в пункте об изменении контроля, например, арендодатель имеет обоснованный интерес в знании личности арендатора/конечного бенефициарного собственника и сохранении статус-кво в этом отношении в течение всего срока действия договора. Это интерес, который защищает оговорка о смене контроля. Таким образом, возможность отклонения от статьи 55 Датского закона об аренде бизнеса в согласованной оговорке о неуступке косвенно подтверждает, что оговорка об изменении контроля в коммерческой аренде может быть согласована в коммерческой аренде.

Датский Закон об аренде бизнеса также устанавливает, что он является недействительным, если стороны согласны с тем, что договор аренды нарушен и может быть расторгнут без предварительного уведомления по другим причинам, кроме тех, которые конкретно указаны в разделе 69 Закона об аренде бизнеса. Нарушение пункта о смене собственника в статье 69 не упоминается. Но в статье 69, подраздел 1, номер 6 указано, что договор аренды может быть расторгнут без уведомления, если арендатор частично или полностью передает третьему лицу пользование арендованным помещением. Несмотря на то, что нарушение пункта об изменении контроля конкретно не упоминается в разделе 69справедливо заключить, что арендодатель имеет законные средства для использования пункта 6 статьи 69, подраздела 1, для расторжения договора без предварительного уведомления, если арендатор нарушает пункт об изменении права собственности, а также если пункт о запрете уступки не согласован.

Короче говоря, это означает, что комплексная проверка должна касаться пунктов об изменении контроля в договорах коммерческой аренды, заключенных целевой компанией в качестве арендатора, поскольку последствия нарушения такого пункта заключаются в том, что арендодатель может расторгнуть договор аренды без предварительного уведомления.

Изменение условий контроля для компаний-арендодателей с жилой недвижимостью

При должной осмотрительности, когда целевая компания является арендодателем, владеющим датской недвижимостью с более чем шестью жилыми единицами или не менее 13 жилыми единицами (если в собственности также есть коммерческие единицы). ), договоры аренды жилых помещений фактически содержат пункт об изменении контроля, поскольку раздел 102 Датского закона об аренде дает арендаторам право преимущественной покупки, «когда покупатель получает большинство голосов в компании».

Границы толкования «получает большинство голосов в компании» были проверены Верховным судом Дании в решении суда в мае 2020 года по так называемому «делу о шести пакетах».

Дело касалось Carlsberg Trust, который продал 100% акций пяти компаний, занимающихся недвижимостью, дочерним компаниям, принадлежащим трем пенсионным фондам. После сделки акции каждой компании принадлежали соответственно 49%, 35% и 17% трем дочерним компаниям. Арендаторы жилья утверждали, что они имеют право преимущественной покупки в соответствии со статьей 102 Датского закона об аренде, поскольку в компании-арендодателе произошла смена контроля.

Верховный суд Дании сослался на дело Верховного суда от 1993 года, согласно которому толкование статьи 102 Датского закона об аренде не может быть расширено за пределы того, что указано в точной формулировке. Как следствие, важным вопросом для рассмотрения является не то, что нынешняя компания-арендодатель не имеет большинства голосов в компании (компаниях) после сделки (сделок), а то, что ни один из покупателей «не получает большинства голосов в компания’.

Заключение

В процессе должной осмотрительности, когда целевой компанией является компания, занимающаяся недвижимостью с датскими жилыми единицами, основное внимание в отношении вопросов смены контроля со стороны арендодателя должно быть направлено на определение того, «получает ли покупатель большинство голосов в компании».