Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме
1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Комментарий к статье 38 Жилищного Кодекса РФ
1. Вне зависимости от оснований приобретения в собственность помещений в многоквартирном доме, а равно типов приобретаемых помещений (жилое, нежилое) к приобретателю переходит вместе с помещением и доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме. Это правило носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон, например условиями договора купли-продажи помещения.
2. В части 2 коммент.
ст. определяются юридические последствия отсутствия в условиях договора, опосредующего переход права собственности на помещение в многоквартирном доме, указания на переход доли в праве на общее имущество в этом доме. В качестве таких последствий законодатель называет ничтожность тех условий договора, которыми переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве на общее имущество. Ничтожность условий означает, что они не порождают подобно действительным условиям договора правовых последствий и не требуют подтверждения своей недействительности судом.
Формулировка ч. 2 оставляет желать лучшего, поскольку может сложиться впечатление, что любые условия договора, например условие о цене, не сопровождаемое указанием на переход доли на общее имущество, также являются ничтожными.
Другой комментарий к статье 38 ЖК РФ
Законодатель в п. 1 ст. 38 ЖК РФ дополнительно установил, что к приобретателю жилого помещения в многоквартирном доме автоматически переходит доля в праве общей собственности на общее имущество, пропорциональная площади приобретенного помещения.
Если в договоре, на основании которого происходит переход права собственности на жилое помещение, содержится условие, в соответствии с которым к приобретателю этого помещения не переходит доля в праве общей собственности на общее имущество, то в силу п. 2 ст. 38 ЖК РФ такое условие является ничтожным и не подлежит применению.
← Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквар…
Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме →
Остались вопросы по ст 38 ЖК РФ?
Получите консультации и комментарии юристов по статье 38 ЖК РФ бесплатно.
Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.
Impera Legem
В последнее время все чаще предъявляются требования о взыскании неосновательного обогащения и об обязании демонтировать вывески, расположенные на стенах многоквартирных домов.
Правомерность размещения вывески на стенах многоквартирного дома определяется в зависимости от того, какова функция такой вывески — информационная или рекламная. От этого также зависит и то, нужно или нет получать согласие собственников жилья для размещения вывески на их доме.
Информационная вывеска
В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе» данный Закон не распространяется на информацию, раскрытие или распространение либо доведение до потребителя которой является обязательным в соответствии с федеральным законом, а также на вывески и указатели, не содержащие сведений рекламного характера.
В силу ст. 3 Закона N 38-ФЗ реклама — информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке.
При применении данной нормы, как сказано в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 08.10.2012 N 58, судам следует исходить из того, что не может быть квалифицирована в качестве рекламы информация, которая хотя и отвечает перечисленным критериям, однако обязательна к размещению в силу закона или размещается в силу обычая делового оборота. В Постановлении N 58 подробно разъясняется, что необходимо учитывать при выявлении признаков рекламы. В частности, указано, что не следует рассматривать в качестве рекламы и размещение наименования (коммерческого обозначения) организации в месте ее нахождения, а также иной информации для потребителей непосредственно в месте реализации товара, оказания услуг (например, информации о режиме работы, реализуемом товаре), поскольку размещение такой информации в указанном месте не преследует целей, связанных с рекламой.
Наименование является формальным и неотъемлемым признаком юридического лица.Размещение уличной вывески (таблички) с наименованием юридического лица как указателя его местонахождения или обозначения места входа в занимаемое помещение, здание или на территорию является общераспространенной практикой и соответствует сложившимся на территории России обычаям делового оборота. Назначение информации такого характера состоит в извещении неопределенного круга лиц о фактическом местонахождении юридического лица и (или) обозначении места входа. Указание юридическим лицом своего наименования на вывеске (табличке) по месту нахождения преследует иные цели и не может рассматриваться как реклама. Сведения, распространение которых по форме и содержанию является для юридического лица обязательным на основании закона или обычая делового оборота, не относятся к рекламной информации независимо от манеры их исполнения на соответствующей вывеске.
Кроме того, согласно ст. 9 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы.
Указание на здании в месте нахождения организации ее наименования, адреса и режима работы относится к обязательным требованиям, предъявляемым к вывеске Законом N 2300-1, значит, эта информация не может рассматриваться в качестве рекламы, независимо от манеры ее исполнения. Такой вывод сделан в письмах ФАС РФ от 16.03.2006 N АК/3512 и от 23.07.2009 N АЦ/24234.
Исходя из буквального толкования приведенных норм и разъяснений следует, что размещение наименования организации является обязательным. Но тогда возникают вопросы: а требуется ли для такого размещения вывески на многоквартирном доме согласие собственников жилья и что делать, если такое согласие не удается получить, но при этом организация находится в этом доме и обязана разместить вывеску со своим наименованием?
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (ст.
244 ГК РФ).Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ).
В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К его компетенции относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, позиция ФАС РФ сводится к тому, что, поскольку в соответствии с Законом N 2300-1 размещение в месте нахождения (месте осуществления деятельности) организации (в том числе магазина) вывески является обязательным и данная обязанность вытекает из прав владельца организации (магазина) по использованию помещений многоквартирного дома, полученных в установленном порядке, следовательно, размещение вывески магазина на многоквартирном доме не требует дополнительного согласования с собственниками помещений (письма ФАС России от 08.04.2010 N АК/9921 и от 15.03.2010 N АК/6745).
Однако имеется и иной подход, когда получение согласия собственников жилья на размещение вывески признается обязательным независимо от той функции, которую она выполняет. И кроме того, к вывеске применяется ряд правил для квалификации ее как таковой.
Например, в Постановлении ФАС ДО от 18.03.2014 N Ф03-686/2014 по делу N А51-24892/2013 указано: «Размещение собственником помещений многоквартирного дома конструкций на объектах общей долевой собственности всех собственников помещений данного дома представляет собой действие по распоряжению таким имуществом.
Поэтому, независимо от характера конструкций, для их размещения на общем имуществе дома в силу приведенных выше норм права необходимо согласие всех собственников его помещений»…Муниципально-правовым актом г. Владивостока N 89-МПА, принятым Думой г. Владивостока 03.09.2007, утверждено Положение о выдаче разрешения на установку рекламной конструкции и предоставлении рекламного места на территории г. Владивостока, пунктом 8.10 которого определено, что вывеска, предназначенная для доведения до сведения потребителей информации на русском языке о наименовании изготовителя (исполнителя, продавца), месте его нахождения (адрес) и режиме его работы в целях защиты прав потребителей, устанавливается на видном месте на здании справа или слева у главного входа в занимаемое им здание или помещение. Допускается размер вывески не более 0,60 м по горизонтали и 0,40 м по вертикали; высота букв и цифр надписей — не более 0,10 м, не далее 5 м от входа, не выше второго этажа. Оформление разрешения на установку вывески не требуется.
Поскольку на размещенных на фасаде здания информационных щитах отсутствует необходимая информация, в том числе сведения о режиме работы и об организационной форме ответчика, а также с учетом значительного превышения нормативно установленного размера вывод судов о том, что данные конструкции следует расценивать как обязательную вывеску, противоречит вышеназванным нормам материального права.
В этой связи использование ответчиком общего имущества многоквартирного жилого дома в собственных целях не свидетельствует об освобождении его от необходимости согласования порядка использования козырька над входами в здание и участка стены с другими собственниками общего имущества многоквартирного жилого дома.
Кроме того, следует отметить, что исследование вопроса об отнесении спорной конструкции к рекламе не имеет значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку размещение конструкции произведено с нарушением положений статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации».
Значит, нет единства в понимании того, необходимо ли получение согласия собственников многоквартирного дома на размещение информационных вывесок нерекламного характера.
Так, в Постановлении АС СЗО от 19.01.2015 N Ф07-10330/2014 по делу N А56-77167/2013 указано: «Суды первой и апелляционной инстанций, оценив информацию, содержащуюся на спорных вывесках, сделали правильный вывод о том, что указанная информация относится к рекламе. Размер, содержание, форма, месторасположение вывесок, содержащих коммерческое обозначение предприятия торговли, принадлежащего обществу, изображения продуктов с указанием дисконтных цен с использованием рекламных слоганов, свидетельствуют о том, что вывески адресованы неопределенному кругу лиц и направлены на привлечение внимания к магазину, поддержание интереса к нему и продвижение оказываемых им услуг и товаров на рынке».
В Постановлении АС МО от 12.05.2015 N Ф05-5073/2015 по делу N А40-100182/14 также сделан вывод о том, что конструкция, не отвечающая требованиям, предъявляемым к вывескам, предназначенным для доведения до сведения потребителей обязательной в силу закона информации, в том числе сведения о режиме работы и об организационной форме, имеющая значительное превышение допустимого размера вывески, является конструкцией рекламного характера.
Рекламная вывеска
В соответствии с п. 5 ст. 19 Закона N 38-ФЗ в случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном ЖК РФ.
Следовательно, что касается рекламной вывески, то здесь все гораздо проще. Имеется императивная норма закона, в соответствии с которой если вывеска признается рекламой, то для ее размещения на многоквартирном доме требуется согласие собственников такого дома.
А вот проблема определения характера вывески, является ли она рекламой, как правило, достается судам.
Так, в Постановлении АС СЗО от 24.03.2015 по делу N А56-37313/2014 указано: «Суд установил, что спорные вывески носят рекламный характер и размещены на стене многоквартирного жилого дома, принадлежащей собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности, и пришел к выводу о том, что их установка и эксплуатация должны осуществляться с соблюдением части 5 статьи 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе» (далее — Закон о рекламе), части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 21.01.2013, то есть вывески могут быть размещены только с согласия собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, заключенного с лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.