Жилье больше нельзя дробить на доли менее 6 кв. м
Собственникам жилья и долей в жилом помещении запретили дробить их на части менее 6 квадратных метров. В начале сентября вступили в силу соответствующие поправки в Жилищный кодекс. Новая законодательная норма направлена на борьбу с «резиновыми» квартирами и рейдерскими захватами помещений. Обеспечивать соблюдение этой нормы будет нотариат.
Любые сделки с долями, в том числе дарение и купля-продажа, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если ранее закон не ограничивал площадь долей, и квартиры на легальных основаниях могли делиться практически на квадратные сантиметры и передаваться разным людям, то сейчас законодательно установлена граница — доля каждого владельца не может быть меньше 6 квадратных метров. С 1 сентября нарушение этого предела — автоматический повод для отказа в совершении нотариального действия с долями.
Недобросовестные граждане пользовались тем, что у владельца доли есть возможность прописаться и жить в квартире. Микродоли передавались черным риелторам, те вселялись в жилое помещение и своим активным «неприятным соседством» вынуждали других жильцов продавать свои доли на невыгодных для них условиях. Помимо нарушения прав граждан, наличие микродолей осложняло участие такого жилья в гражданском обороте. Собрать воедино объект из сотни «кусочков», чтобы, например, продать его — порой было невыполнимой задачей. Введение нижнего порога по размеру доли, которую можно вычленить в квартире или доме, поможет в решении подобных проблем.
Сделки, заключенные с нарушением правила «шести квадратных метров», теперь недопустимы. Однако остается исключение — доли менее 6 квадратных метров все еще могу появляться, если право общей долевой собственности возникает в силу закона. Например, если жилье получено новыми собственниками по наследству или в ходе приватизации.
Пример: однушка в 36,2 квадратных метра делится между четырьмя наследниками. При этом в расчетах учитывается только 18,1 квадратный метр, так как вторая половина является супружеской долей и не участвует в уравнении. Таким образом на каждого наследника приходится по 4,525 квадратных метров, что меньше установленного минимума. Кроме того, в обороте остаются микродоли, появившиеся по каким-либо основаниям до 1 сентября.
Возникает вопрос: что могут делать добросовестные граждане с долями менее 6 квадратных метров? В законе нет прямого запрета на сделки с ними. «Прямого запрета на сделки с микродолями и не может быть, поскольку это нарушило бы 35 статью Конституции, включающую в себя право распоряжаться частной собственностью. В законе обозначен недопустимый результат сделки — это когда у собственников получаются доли менее 6 квадратных метров каждая. Положение по ограничению результатом укладывается в третий пункт 55 статьи Конституции, говорящий, в частности, о защите прав и законных интересов других лиц, в данном случае — совладельцев жилья», — прокомментировала член Правления Федеральной нотариальной палаты Александра Игнатенко.
По словам спикера, рабочим вариантом могут быть сделки не с третьими лицами, а с другими сособственниками, в результате чего размер долей будет только увеличиваться. Так, например, доля менее 6 квадратных метров может быть продана другому совладельцу квартиры. При чем если таких совладельцев несколько, а долю вы продаете только одному из них — разрешения остальных не требуются.
Если речь идет о микродолях, полученных по наследству, можно, например, заключить с остальными наследниками соглашение о разделе наследственного имущества. И вместо микродоли в квартире получить иное имущество или денежные средства, оставшиеся от умершего. Если не получается договориться, остается возможность обратиться в суд с иском о принудительном разделе наследственного имущества и в случае положительного решения — получить компенсацию.
Покупка доли в квартире — как преодолеть все подводные камни — первая консультация юриста бесплатно
Важно понимать, что, купив долю в квартире, вы не приобретаете определенные квадратные метры (если доля не выделена в натуре, когда за долевым сособственником закреплена конкретная комната в квартире).
Поэтому юридически правильно говорить не о доле в квартире, а о доле в праве собственности на квартиру.
1. Споры между сособственниками
Владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников. Нередко возникают конфликтные ситуации, когда сособственники не могут договориться между собой о порядке владения и пользования квартирой. Например, один из участников долевой собственности может препятствовать доступу других в квартиру, создавать условия, несовместимые с проживанием и пр.
В таком случае любой из сособственников вправе обратиться в суд, который и установит порядок пользования квартирой. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. Однако даже имея решение суда об установлении порядка пользования квартирой невозможно полностью исключить конфликты (например, если другой сособственник, не согласившись с решением суда, будет всячески препятствовать комфортному проживанию).
Кроме того, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по соглашению сторон или в судебном порядке. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.
Однако в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки всех представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.
д. (п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Незначительность доли также определяется в каждом конкретном случае по усмотрению суда. Законодательно размер доли, которая может быть признана незначительной, не установлен. Как правило, суд учитывает площадь, которая соответствует имеющейся доле (причём жилая площадь учитывается отдельно от нежилой), и на основе этого принимает решение о том, является ли такая доля незначительной.
Сложилась судебная практика, согласно которой расчет денежной компенсации за долю следует производить не от рыночной стоимости доли, а от рыночной стоимости квартиры. Очевидно, что рыночная стоимость доли всегда ниже стоимости всей квартиры. Поэтому такое решение представляется справедливым. Однако нередки ситуации, когда у участника долевой собственности нет достаточных средств для выкупа.
Таким образом, приобретая долю в квартире, вы должны быть готовы к тому, что придется:
1) выделять долю в натуре (а это не всегда возможно), либо
2) определять в суде порядок пользования квартирой, либо
3) продавать свою долю другим участникам долевой собственности (если они имеют такую возможность), либо
4) выкупать доли у других участников долевой собственности (обязать их продать свои доли получится только в том случае, когда такие доли будут признаны судом незначительными).
2. Ограничение права распоряжения долей
Распоряжение квартирой, находящейся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех сособственников. Если кто-то из них откажется продавать свою долю, обязать его это сделать не получится. В таком случае вы сможете продать только долю, принадлежащую вам. При этом в случае, если доля будет продаваться не другому участнику долевой собственности, а постороннему лицу, остальные сособственники должны быть уведомлены о продаже, так как они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается (п.
И только если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю другому лицу (причём за цену, предложенную другим сособственникам).
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Поэтому при их совершении необходимо учитывать разъяснения Федеральной нотариальной палаты.
В частности, в Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв.
решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16), даны разъяснения о порядке направления извещений другим участникам долевой собственности и о порядке получения отказов от преимущественного права покупки.
Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:
- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.
Опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.
Нередко бывают ситуации, когда продавцу доли не известен адрес регистрации и адрес фактического проживания сособственника, по которому ему необходимо направить извещение о продаже доли.
В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в ЕГРН, в МВД, допускается направление извещения по адресу места нахождения квартиры.
Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Если нотариусу предоставляется отказ сособственников, совершенный в простой письменной форме, нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи. В случае, когда доля принадлежит несовершеннолетнему, требуется получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Указанный трехмесячный срок исчисляется со дня, когда такой сособственник узнал или должен был узнать о нарушении его права.
Судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной (п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Таким образом, участник долевой собственности, права которого были нарушены, должен выплатить стоимость доли покупателю, а покупатель, в свою очередь, вправе потребовать возмещения убытков с продавца доли, который заключил договор с нарушением преимущественного права.
3. Новые «тренды» на рынке недвижимости
Продажа доли под видом отдельной квартиры-студии
В последние годы на рынке недвижимости появилось много предложений квартир-студий, расположенных на первых этажах многоквартирных домов.
Такие студии чаще всего «нарезают» из трех- или четырехкомнатных квартир. Для этого в квартире производятся перепланировки, не всегда согласованные в установленном порядке. Покупателю предлагают купить отдельную квартиру, но юридически ему продают долю в квартире с несогласованной перепланировкой.
Это может привести к получению предписания уполномоченного органа о приведении квартиры в исходное состояние, к штрафу, а в некоторых случаях и к принудительной продаже квартиры с торгов. Всё это – негативные последствия покупки именно доли, а не самостоятельного объекта недвижимости.
Продажа доли без права проживания
Ещё одно нововведение на рынке недвижимости — продажа «микродоли» в квартире «под прописку». Встречаются объявления о продаже 1/8, 1/32, 1/50, 1/210 и т.д. долей. Причём такие доли продают даже в однокомнатных квартирах. В объявлениях о продаже доли продавцы честно указывают, что проживание в квартире невозможно, а нередко указывают на то, что и посмотреть квартиру перед покупкой доли в ней нельзя.
Но почему собственник доли (пусть даже и такой незначительной) не имеет права проживать в квартире?
Очевидно, что, используя такие продажи, «продавцы» пытаются уйти от ответственности за фиктивную регистрацию. Кроме того, такие «микродоли» могут быть образованы с нарушением закона, в том числе с использованием поддельных документов. Не исключено, что продажа таких долей происходит с нарушением преимущественного права покупки, а потому покупку такого «актива» нельзя рассматривать как вложение средств с целью инвестирования.
Покупатель такой «микродоли» должен быть готов к тому, что его сделка будет оспорена, и, в случае если продавец после продажи доли скроется или будет признан несостоятельным (банкротом), покупатель потеряет свои деньги.
Вышеуказанные обстоятельства являются основной причиной такой, на первый взгляд, привлекательной цены объекта. Однако покупка доли с целью последующего выкупа всей квартиры может не привести к желаемому результату. Покупатель доли должен грамотно оценить возможные риски такой сделки.
P.S. Если у вас нет времени заниматься юридическими аспектами сделки по продаже квартиры, но вы хотите быть уверены в том, что ничего не упустили, — воспользуйтесь нашими услугами по юридическому сопровождению сделок с квартирами.
Автор статьи:
Артур Пронин (Старший юрист)
Что такое кооперативные акции в сфере недвижимости Нью-Йорка?
Автор Соня Госине, представитель Hauseit® / 27 августа 2019
Паи кооператива — это единицы собственности в кооперативной корпорации, владеющей многоквартирным домом, мало чем отличающейся от владения акциями обычной коммерческой корпорации. Основным активом кооперативной корпорации обычно является многоквартирный дом, и, таким образом, каждый пайщик владеет его частью через свои доли в кооперативе.
Паи кооператива поставляются с
собственнической арендой , которая дает пайщику право занимать конкретную квартиру, которой он фактически владеет. Доли кооператива можно покупать и продавать, и, таким образом, кооперативные квартиры можно продавать так же, как квартиры или таунхаусы.
Содержание:
Что такое кооперативная квартира?
Различия между кооперативами и многоквартирными домами
Являются ли кооперативные квартиры реальной собственностью?
Что такое сертификат акций кооператива?
Можете ли вы взять кредит под акции кооператива?
Как распределяются доли кооператива между квартирами?
Что такое кооперативная квартира?
Кооперативная квартира — это особая единица в кооперативном здании, которую пайщик кооператива имеет по существу бессрочное право занимать, несмотря на то, что квартира фактически принадлежит кооперативной корпорации.
Кооператив, как правило, владеет всем многоквартирным домом и имеет права собственности на здание.
Однако кооператив выдает договоры аренды вместе с сертификатами на акции для определенных квартир, и эти договоры аренды, по сути, позволяют акционеру занимать эту квартиру на неопределенный срок.
Наше усмотрение, ваше преимущество
Наши традиционные брокеры-партнеры никогда не делают открытых скидок, что означает меньше сбоев и лучшее исполнение для вас.
Узнать больше
Различия между кооперативами и многоквартирными домами
Основные различия между кооперативами и кондоминиумами заключаются в правилах субаренды, процессе утверждения совета директоров для покупателей и арендаторов, а также в стоимости закрытия.
В отличие от кондоминиумов, кооперативы обычно имеют обременительные ограничения на субаренду. Пайщики кооператива могут быть ограничены в количестве лет, в течение которых им разрешено сдавать свою квартиру в субаренду в течение определенного периода. В более строгих кооперативных зданиях может быть установлен пожизненный предел разрешенной суммы субаренды, или субаренда может быть полностью запрещена. Кроме того, кооперативы обычно имеют более высокие сборы за субаренду по сравнению с квартирами.
Когда дело доходит до продажи, советы кооперативов обладают огромной властью, поскольку они могут отказать потенциальному покупателю (или потенциальному арендатору) практически по любой причине, не раскрывая причину отказа. Кроме того, потенциальные покупатели должны заполнить длинный и обременительный пакет документов правления кооператива, а затем пройти собеседование с правлением кооператива.
Кооперативы и многоквартирные дома также имеют разную стоимость закрытия. Затраты покупателя на закрытие ниже для кооперативов по сравнению с кондоминиумами, но при продаже верно обратное: у кооперативов обычно более высокие затраты продавца на закрытие, чем у кондо, поскольку большинство кооперативов взимают дополнительный налог.
Наконец, кооперативные советы, как правило, обладают большей властью по сравнению с кондоминиумами и имеют больше возможностей штрафовать, наказывать и даже лишить права собственности на кооперативные квартиры. В то время как совет кондоминиума может быть не в состоянии сделать намного больше, чем наложить общий залог на неплатежеспособного владельца, совет кооператива может быстро лишить права собственности акционера, который просрочил платежи за обслуживание.
Ознакомьтесь с этой статьей для еще более подробного сравнения квартир и кооперативов в Нью-Йорке.
Сэкономьте 2% на покупке дома
Сэкономьте тысячи на покупке дома благодаря скидке комиссии агента по закупкам от Hauseit
Узнать больше
Являются ли кооперативные квартиры реальной собственностью?
Кооперативная квартира не является недвижимым имуществом, поскольку квартира вместе с остальной частью многоквартирного дома принадлежит кооперативу. В результате пайщики кооператива технически являются арендаторами, у которых есть договор аренды, который позволяет им проживать в «своей» квартире практически неограниченное время.
Что такое сертификат акций кооператива?
Доли кооператива аналогичны купчей на дом или квартиру, за исключением того, что при закрытии вам выдается сертификат на акции, а не купчая. В сертификате акций будет указано название корпорации, ваше имя, количество акций, которыми вы владеете, и другая разная информация.
Сертификат акций кооператива не будет сильно отличаться от сертификата акций старой школы для публичной корпорации. Ниже мы включили образец сертификата кооперативных акций вместе с языком, который вы можете увидеть в типичном сертификате кооперативных акций.
Настоящим удостоверяется, что Джон Смит является владельцем пятисот полностью оплаченных и не подлежащих оценке акций вышеуказанной корпорации, которые могут быть переданы только в бухгалтерских книгах корпорации владельцем настоящего документа лично или должным образом уполномоченным поверенным после передачи этот сертификат надлежащим образом подтвержден. В удостоверение чего указанная корпорация распорядилась, чтобы настоящий сертификат был подписан ее должным образом уполномоченными должностными лицами и скреплен печатью корпорации.Как видите, ключевой момент, на который следует обратить внимание, заключается в том, что сертификаты на акции кооператива очень важны для хранения.
Как ясно сказано, вам нужно будет сдать этот сертификат, чтобы продать свои акции, и вам также необходимо физически присутствовать. Поэтому убедитесь, что вы храните свой сертификат акций кооператива в надежном месте, потому что ваше закрытие определенно будет отложено, если вы не сможете найти его до закрытия!Можете ли вы взять кредит под акции кооператива?
Да, вы можете взять кредит под акции кооператива и получить эквивалент ипотечного кредита. Вместо документа в качестве залога банк возьмет сертификат на акции вашего кооператива и аренду собственности в качестве залога по кредиту.
Обратите внимание, что, хотя кредитование под акции кооператива очень распространено на рынке недвижимости Нью-Йорка, кредиторы из других частей страны, как правило, не знакомы с этим типом залога. В результате, если вы находитесь за пределами штата и впервые покупаете в Нью-Йорке, обязательно, чтобы вы работали с местным ипотечным банкиром над своим финансированием.
Работа с ипотечным банкиром из другого штата, даже если он или она работает в крупном национальном кредиторе, может привести к значительным задержкам в процессе покупки и закрытия. Совет профессионала: Хотя процентные ставки по ипотечным кредитам в Нью-Йорке не сильно отличаются (если вообще) между кооперативами и квартирами, кооперативы могут и обычно закрываются дольше, чем квартиры. Во многом это связано с одобрением правления кооператива и процессом собеседования с правлением кооператива. Кроме того, иногда продавцы могли потерять сертификат на акции кооператива, который физически необходим для передачи права собственности!Как доли кооператива распределяются между квартирами?
Закон Мартина от 1921 обеспечивает справедливое распределение долей кооператива между разными квартирами в кооперативном здании на основе разумных показателей, таких как площадь в квадратных футах и этаж, на котором находится квартира.
До принятия Закона Мартина поразительно не существовало правил распределения акций кооператива между пайщиками с разными размерами квартир и конфигураций в здании.
Это отсутствие регулирования привело к многочисленным злоупотреблениям со стороны застройщиков, которые часто оставляли себе большие квартиры в пентхаусе, но платили гораздо меньше ежемесячной платы за обслуживание по сравнению с владельцами квартир-студий на первом этаже. Закон Мартина, к счастью, положил конец этим махинациям.В результате вы можете увидеть, что на пентхаус в кооперативном здании выделяется 500 долей против всего 100 долей на квартиру с 1 спальней на первом этаже. Помните, что плата за обслуживание и любые специальные сборы кооператива распределяются пропорционально количеству паев. Так что в этом случае пентхаус в нашем примере будет стоить в пять раз больше, чем квартира на первом этаже.
Полный список услуг за 1%
Продайте свой дом по традиционному листингу с полным спектром услуг всего за один процент комиссии.
Узнать больше
Раскрытие информации: Hauseit® и ее дочерние компании не предоставляют налоговых, юридических, финансовых или бухгалтерских консультаций.
Этот материал был подготовлен только для информационных целей и не предназначен для предоставления, и на него не следует полагаться при консультировании по вопросам налогообложения, права, финансов или бухгалтерского учета. Не делается никаких заявлений, гарантий или гарантий относительно полноты или точности предоставленной информации.Покупка кооператива в Нью-Йорке: все, что вам нужно знать — Йореево
Многие люди, особенно живущие за пределами Нью-Йорка, имеют весьма смутное представление о том, что такое кооперативное здание. Конечно, они знают, что это какая-то квартира, но подробности часто в лучшем случае туманны. Yoreevo предоставит вам все, что вам нужно знать, прежде чем покупать кооператив в Нью-Йорке!
Что такое кооператив в Нью-Йорке?
Стоит ли покупать кооператив в Нью-Йорке?
Что покрывает плата за содержание кооператива?
Что такое оценка?
Что такое процесс утверждения правления кооператива?
Как сделать предложение о кооперативе?
Почему кооперативные покупатели обычно отклоняются?
Должен ли я использовать агента по недвижимости для покупки кооператива?
Что такое кооператив в Нью-Йорке?
Кооператив — это сокращение от «кооператив».
Когда вы покупаете кооперативную квартиру, вы фактически покупаете акции корпорации, которой принадлежит здание. Это может показаться странным, учитывая, что в листинге кооператива рекламируется конкретная квартира, но технически покупатель покупает акции. Точно так же, как вы можете купить 100 акций Apple, вы можете купить 100 акций 123 Main Street Corporation.
Это можно сравнить с квартирой, где вы покупаете конкретную квартиру, или домом, где вы явно покупаете весь дом. С юридической точки зрения, и квартиры, и дома являются «недвижимой собственностью». Кооперативы, с другой стороны, являются «личной собственностью», потому что вы покупаете акции, а не недвижимость.
Не волнуйтесь — если вы купите кооператив, у ваших товарищей-дольщиков не будет ключа от вашей квартиры.
Каждому собственнику предоставляется право занимать определенную квартиру. Это называется «собственной арендой» этой квартиры. Думайте об аренде собственности и долях как о пакетной сделке — вы получаете доли в здании в целом плюс право жить в квартире, которую вы «купили».
Если вы не сосредоточены конкретно на многоквартирных домах, вы, безусловно, рассмотрите кооперативы, поскольку они составляют около 75% многоквартирных домов Нью-Йорка.
Стоит ли покупать кооператив в Нью-Йорке?
Большинство жителей Нью-Йорка ненавидят кооперативы. Просто введите в поиск «кооперативные страшилки», и вы найдете множество занимательных историй. Но важно отметить, что каждый кооператив устанавливает свои правила. Есть супер-непринужденные кооперативы и другие, которые взвешивают все. Поэтому, несмотря на общие рекомендации, не забудьте узнать подробности для любого здания, которое вы рассматриваете.
Недостатки покупки кооператива
Давайте рассмотрим некоторые очевидные и широко известные недостатки кооперативов:
Процесс утверждения Советом директоров
Когда вы покупаете ко -оп, приготовься к особенно инвазивному процессу утверждения. Правление может запросить практически все, что угодно, и вы можете либо подчиниться, либо перенести свой бизнес в другое место — никаких переговоров.
Мы обратимся к некоторым общим компонентам настольного приложения позже, а сейчас достаточно сказать, что кооперативные приложения более сложны и занимают больше времени, чем приложение для кондоминиума.
Ограниченная субаренда (возможность сдавать в аренду)
Субаренда (условие кооператива для аренды) имеет тенденцию быть более ограничительной в кооперативах, поскольку вам необходимо следовать политике субаренды здания и получать одобрение совета директоров для каждой субаренды. . Субаренды могут быть полностью запрещены или не иметь никаких ограничений. Опять же, это зависит от конкретного кооператива. Обычно кооператив требует, чтобы пайщик проживал в квартире в течение определенного периода времени и / или ограничивал, как часто они могут сдавать свою квартиру в субаренду.
Налог с оборота
Налог с оборота — это плата, уплачиваемая зданию при продаже. Как и в случае с транспортными налогами в Нью-Йорке и штате Нью-Йорк, их нельзя избежать.
Хотя обратные налоги иногда встречаются в квартирах, они значительно чаще встречаются в кооперативах.
Флип-налог — это даже не обязательно плохо. Если вы планируете владеть своей квартирой долгое время, это большой плюс. Каждый раз, когда кто-то другой продает, этот налог с оборота зачисляется на банковский счет здания, и как акционер вы частично владеете этим счетом. При прочих равных, у здания с обратным налогом плата за обслуживание будет ниже.
Йореево провела выборку и обнаружила, что самый распространенный налог на продажу на сегодняшний день составляет 2% от продажной цены, и у большинства кооперативов он есть.
Небольшой пул покупателей
Из-за их строгих финансовых требований и ограничений для иностранных покупателей меньшее количество покупателей могут претендовать на покупку кооператива. Меньше покупателей означает более низкие цены при прочих равных условиях. На самом деле это не минус, а плюс, когда вы покупаете, но это все же следует учитывать.
Преимущества покупки кооператива
Кооператив стоит меньше
По всем вышеперечисленным причинам кооперативы стоят меньше, чем квартиры. В очень широком смысле мы бы сказали, что на 20-30% меньше. Это, без сомнения, причина № 1, по которой покупатели в конечном итоге выбирают кооператив, а не квартиру.
Меньшие затраты на закрытие
Затраты на закрытие кооперативов намного ниже, потому что обменивается личное имущество (акции и договор аренды), а не недвижимое имущество. Это позволяет кооперативным покупателям избежать налога на регистрацию ипотеки, который применяется только к недвижимости. Кооперативы также не требуют страхования титула, поскольку кооператив точно знает, кто владеет каждой единицей в любой момент времени.
Хотите еще больше снизить затраты на закрытие? Получите скидку до 2% от покупной цены в любом кооперативе Нью-Йорка.
Узнайте больше здесь
Служба безопасности
После того, как вы вступите в кооператив, процесс подачи заявки пойдет вам на пользу.
В рамках своей привлекательности большинство приложений для кондоминиумов не включают проверку биографических данных, в то время как кооперативы обычно делают это. В результате вы можете быть уверены, что ваши соседи по кооперативу будут кристально чистыми.
Стабильность
У кооперативов часто, а может и всегда, финансовые требования более строгие, чем у банка. Требуется минимальный первоначальный взнос в размере 20%, и покупатели должны иметь отношение долга к доходу ниже 30%, а часто и ниже 25%.
Эти повышенные финансовые требования являются одной из причин того, что в 2008 году жилищный кризис в Нью-Йорке не был таким серьезным, как в остальной части страны. Кооперативы практически не позволяли банкам выдавать агрессивные кредиты.
Это значительный плюс, поскольку последнее, что вам нужно, это принудительный продавец в вашем здании. Когда кому-то нужно продать, особенно на плохом рынке, это обычно происходит по низкой цене.
Вынужденная продажа может привести к сбросу цен на все здание, так как транзакция будет частью будущих сделок.
Что покрывает плата за содержание кооператива?
Плата за содержание кооператива объединяет налоги на недвижимость и общие сборы в один ежемесячный платеж. Это противоречит кондо, где вы получаете отдельный счет за каждую.
Это все один платеж, потому что помните, что на самом деле вы не являетесь владельцем квартиры. Вы владеете долями в здании, и налог на недвижимость получает все здание, а не отдельные владельцы.
Плата за содержание обычно составляет около 50% налога на недвижимость и 50% общих сборов. В конце каждого года владельцы кооперативов получают форму от управляющей компании, в которой указывается их доля в налогах на имущество.
Общие расходы на техническое обслуживание идут на все, что необходимо для эксплуатации здания — оплату швейцаров, уборку коридоров, вынос мусора и т. д.
Текущие расходы также могут включать запланированные капитальные улучшения, такие как покраска коридоров или новый холл.
Что такое оценка?
Все кооперативы имеют резервный фонд. Вы можете думать об этом как о расчетном счете здания, и он используется для оплаты повседневных расходов. У него также есть лишние деньги на непредвиденные расходы, но иногда их не хватает.
Например, если крыша начнет протекать, ее нужно будет немедленно починить, а крыши недешевы. Если в резервном фонде недостаточно денег, большинство кооперативов проведут «оценку». Это когда дополнительная сумма добавляется к счету за обслуживание каждого акционера.
Оценка обычно имеет конкретную причину — крыша в приведенном выше примере — и четкую дату окончания. Как только расходы оплачены, оценка заканчивается.
Оценка также может быть добровольной. Если здание хочет переделать коридоры, они могут заплатить за это с оценкой.
Как проходит процесс утверждения правления кооператива?
Получение одобрения совета директоров кооператива состоит из трех компонентов: —
Выполнение финансовых требований кооператива
youtube.com/embed/NALQ44ScJzI»>
Практически каждый кооператив требует не менее 20% первоначального взноса. Некоторые снижают платежи до крайности и фактически разрешают покупки только за наличные.
Но даже если у вас много денег, вам все равно нужно приемлемое соотношение долга к доходу (или «DTI»). Таким образом совет измеряет вашу способность вносить ежемесячные платежи. Они суммируют все ваши ежемесячные платежи и делят их на ваш ежемесячный доход.
Обычно ежемесячные платежи состоят из вашей ипотеки плюс обслуживание, но если у вас есть долги за учебу, аренду автомобиля и т. д., все это также будет включено.
Большинство кооперативов хотят, чтобы это число было ниже 30% или даже 25%. Если он выше, некоторые здания все еще могут позволить вам купить, если вы поместите платежи за обслуживание на год или два на условное депонирование при закрытии. Это часто рассматривается для людей, у которых много активов, но мало дохода.
Последний показатель — «ликвидность после закрытия».
Это просто количество месяцев выплат наличными, акциями и любыми другими ликвидными активами после закрытия сделки. Все, что вы не должны продавать (например, пенсионные сбережения) или что трудно продать (например, недвижимость), скорее всего, не будет рассматриваться. Большинство зданий хотят видеть ликвидность после закрытия в течение 12 или 24 месяцев.
Кооперативы предъявляют эти строгие финансовые требования, чтобы избежать принудительной продажи. Если кто-то захочет купить самую дорогую квартиру, какую только может получить, и потеряет работу на следующий день после закрытия, ему придется ее продать. Это плохой исход для всех — покупателя, других акционеров и совета директоров.
Заполнение заявки на покупку кооператива
Для большинства заявок на покупку требуется:
- Заполненная заявка на покупку с подробной информацией о сделке и вовлеченных сторонах
- Копия подписанного договора купли-продажи
- Полная финансовая отчетность, по крайней мере, с самой последней выпиской по каждому указанному счету
- 2+ личных рекомендательных письма
- 2+ профессиональных рекомендательных письма
- Рекомендательное письмо арендодателя
- Письмо о подтверждении занятости
- Полные декларации по федеральному подоходному налогу за последние два года
- Разрешение на проверку кредитоспособности и биографических данных
- Подтверждение внутренних правил
- Информация о свинцовой краске, постельных клопах и разбрызгивателях
- В случае финансирования заявка на получение кредита, письмо-обязательство и соглашения о признании
- Чеки на оплату сбора за подачу заявления, внесение депозита и другие сборы
После рассмотрения вашей заявки у совета директоров есть три варианта – задать вопросы, пригласить вас на собеседование или отклонить заявку.
Если ваша покупка будет отклонена, обычно это происходит на этом этапе.
Пройти собеседование с правлением кооператива
Собеседования в правление кооператива имеют плохую репутацию, но не так уж и плохи. Хотя вы должны быть готовы к полноценному собеседованию, похожему на работу, обычно совет директоров просто хочет поприветствовать вас в здании. Они могут спросить вас о вас или вашем заявлении, но если бы были какие-то серьезные проблемы, они, вероятно, были бы решены до назначения собеседования. Члены правления не хотят тратить свое время впустую, поэтому участие в собеседовании с правлением является очень обнадеживающим шагом.
Как сделать предложение о кооперативе?
Поскольку агент по продаже недвижимости должен быть уверен, что вы удовлетворите финансовые требования совета директоров, для подачи предложения о кооперативе требуется дополнительная информация. Помимо фактического предложения и предварительного одобрения ипотеки, вам также необходимо будет предоставить финансовый отчет REBNY.
Это обеспечивает быстрый снимок ваших финансов.
Если у агента по недвижимости или продавца есть вопросы, вам придется на них ответить. Они должны быть уверены, что любое предложение, которое они примут, будет одобрено правлением.
У нас был клиент, который разозлился, когда агент по листингу спросил, почему у него такой высокий доход, но ограниченные активы. Мы поняли, откуда исходят обе стороны. Клиент счел вопрос агрессивным, но листинговый агент знал, что правление собирается его задать. Проще говоря, процесс подачи заявки на кооператив подходит не всем.
Имейте в виду, что любая информация, запрашиваемая на этом этапе, также будет включена в заявку совета директоров, которую рассмотрит агент по листингу.
Почему кооперативные покупатели обычно отказываются?
Когда совет отклоняет кандидата, он не обязан (и обычно не обязан) указывать какую-либо причину. Продавец даже не получает объяснений. Хотя у нас нет данных, подтверждающих это, наш опыт говорит нам, что большинство отказов связано с финансовыми причинами.
Например, требуется 30% DTI, но покупатель с 32% DTI делает очень сильное предложение. Продавец может играть в азартные игры и надеяться, что его одобрят. Или, может быть, DTI покупателя в среднем ниже 30%, но изменчив из года в год. Правление может счесть это слишком рискованным.
Правления также хотят видеть хорошие рекомендательные письма — как личные, так и профессиональные. Если что-то в письме заденет доску, они могут не решиться принять заявку. Агент однажды сказала нам, что покупатель был отклонен, и единственное, на что она могла указать, это личное рекомендательное письмо, в котором упоминалось, что покупатель любит готовить особенно острые блюда.
Иногда правление отклоняет кандидата, потому что он слишком хорош для сделки. Если продавец не заботится о деньгах (а в Нью-Йорке таких людей немного!) и просто хочет покончить с этим процессом, он может предложить квартиру своему приятелю или соседу по низкой цене. Поскольку это влияет на компенсацию за здание, правление часто отклоняет эти сделки «ниже рыночной стоимости».