Образцы заявлений в ТСЖ ✅✅✅ 5 основных поводов для жалобы
Согласно установленному порядку, ответственность за обслуживание многоквартирного дома лежит на его жильцах и владельцах жилья.
Именно они расходуют на работы по обслуживанию средства из своих карманов.
В качестве одной из форм управляющей организации часто выступает товарищество собственников жилья.
Показать содержание
- Как верно составляется обращение?
- Какие поводы для подачи жалоб существуют?
Залив жилого помещения Неполадки в системе отопления Протекание крыши Необходимость перестановки мусорного контейнера Установка пломб на счетчики
Когда жители квартир нуждаются в определенных внеплановых мерах, они имеют право составить заявление в ТСЖ.
О том, как создать ТСЖ и заключить договора с управляющей компанией и собственниками жилых помещений на обслуживание, вы можете узнать из наших статей.
Читайте также о порядке оплаты коммунальных платежей в ТСЖ и о том, как товарищество может бороться с должниками. Как верно составляется обращение?
Председатель каждого ТСЖ выбирается из постоянных членов правления.
Руководитель будет непосредственно отвечать за содержание и периодическое проведение ремонта дома или домов, входящих в товарищество.
Также на председателе будет лежать ответственность по распоряжению финансами, которые поступают от жильцов.
Каждый из граждан-членов сообщества обладает правом на беспрепятственный проход в офис организации, поскольку может получить отчет о потраченных средствах. На ознакомление с отчетом вправе каждый жилец.
Устное обращение к руководству ТСЖ не имеет никакой юридической силы. Чтобы получить реальный ответ на свои требования, и чтобы требования возымели последствия необходимо тщательно подготовить нужный документ.
Читайте также: Как узнать, какое ТСЖ обслуживает ваш дом? Доступные способы
Сейчас не существует четко установленного порядка составления различного рода заявлений, который бы регулировался Жилищным кодексом Российской Федерации наравне с другими вопросами.
Да и само понятие крайне нечасто можно встретить в ЖК РФ.
Более подробно эти вопросы описываются во внутренней документации товарищества собственников жилья и в принимаемых им актах. Достаточно попасть на прием к руководству организации, чтобы ознакомиться с этой информацией.
Каждая поданная бумага является полностью официальным документом. Именно поэтому требуется составить его надлежащим образом – в соответствии со списком правил.
Первое, что обязательно потребуется – это бумага для написания. Негласные правила потребуют использовать формат А4, а также того, чтобы листы обязательно были белого цвета и очень чистыми.
Информация подается только с одной стороны листа. Можно писать и на компьютере, и от руки.
Вручную заявление пишется черной или синей ручкой. Почерк должен быть предельно понятным, в противном случае руководство ТСЖ может неправильно истолковать суть изложенного в документе. Стоит избегать писать мелко.
В процессе заполнения крайне важно обращаться не лично к председателю, а ко всему товариществу в целом.
Запись об этом делается в правом верхнем углу первого листа.
Здесь же указывается название ТСЖ, его местоположение, а также другие имеющиеся контактные данные.
Слово «Заявление» должно быть написано в середине строки, и заглавными буквами. Краткое описание сути обращения начинается со следующей строки.
При написании необходимо придерживаться середины страницы. И только после этого указываются собственные личные данные. Необходимо вписать ФИО, паспортные данные, место проживания, а также информацию о жилплощади.
После внесения требуется начать перечисление требований к товариществу, ссылаясь на определенные факты. По окончании перечисления ставятся дата и подпись. Фактически, на этом заявление можно считать написанным и оформленным, и его можно подавать руководству сообщества.
Для верного и грамотного составления заявления совершенно нет необходимости в обладании какими-либо специфическими навыками или знаниями в области юриспруденции.
Как правило, проблемы с заполнением возникают крайне редко. Достаточно иметь перед собой образец, а также соблюдать деловой стиль написания. Какая-либо эмоциональность или переходы на личности совершенно недопустимы.
Как написать заявление в ТСЖ?
Скачать бесплатно образцы заявлений в ТСЖ:
О вступлении в ТСЖ.
Заявление в ТСЖ о протечке крыши — образец.
Образец заявления в ТСЖ об отсутствия отопления.
На ремонт межпанельных швов.
Заявление в ТСЖ о заливе квартиры — образец.
Заявление в ТСЖ о ремонте.
Заявление в ТСЖ на перерасчет коммунальных услуг.
Заявление в ТСЖ о предоставлении объяснений о начислениях.
Узнайте из наших статей о том, как определить, какое ТСЖ обслуживает ваш дом, как выйти из него или как ликвидировать товарищество, если оно не осуществляет никакой деятельности.
ШКОЛА ЖКХ/Как правильно написать заявление в УК и ТСЖКакие поводы для подачи жалоб существуют?
Работа ТСЖ сопряжена со многими проблемами и сложностями.
От руководства часто требуется принятие нестандартных решений.
Отсутствие должного опыта работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства может привести к совершению ошибок и простой халатности.
К сожалению, проблемы между собственниками жилья и сотрудниками товарищества возникают нередко.
И подача обращения или жалобы – это один из методов воздействия жильцов многоквартирных домов на руководство сообщества.
К основным поводам для жалоб в настоящее время относятся:
- залив квартиры;
- неполадки в системе отопления;
- протекание крыши;
- необходимость в переносе контейнера;
- опломбирование счетчиков.
Следует разобрать каждую жалобу в отдельности.
Залив жилого помещения
Существует определенная форма подачи заявления о заливе квартиры. Причинами проблемы могут стать как соседи, так и неисправность систем отопления или водоснабжения на чердаках или чердачных помещениях в старом жилом фонде.
Жители последних этажей нередко сталкиваются с тем, что кровля крыши находится в ненадлежащем состоянии, и по отношению к ней не осуществляется ремонт или требуемое обслуживание.
Потребуется внести данные о месте проживания, предоставить всю информацию о понесенных потерях. Также здесь указывается непосредственная причина произошедшего. В случае вины соседей в документ вносится номер их квартиры, а также имя владельца.
О том, как составить заявление о заливе квартиры, вы можете узнать из видео:
Заявление о заливе квартиры. Образец заполнения заявления о заливе квартирыСкачать образцы таких важных документов, как смета доходов и расходов ТСЖ, Устав товарищества, а также бланки для проведения заочного голосования, вы можете на нашем сайте.
Неполадки в системе отопления
Если речь идет о неполадках с отоплением, то чаще всего подразумевается отсутствие последнего в сезон.
Тогда жилец имеет право подать жалобу к руководству ТСЖ.
Это становится возможным, если отопительный сезон уже начался.
В документе необходимо обратить внимание на вероятные причины отсутствия тепла в квартире.
Если отопление не функционирует только в одной квартире, управляющая организация обязана устранить проблему. В случаях, когда тепла нет во всем доме, то в заявлении можно потребовать санкций в связи с задержкой.
Имеет смысл также подавать жалобу, если температура радиаторов отопления не соответствует официально установленным регламентом параметрам.
Протекание крыши
Если существует проблема, связанная с протеканием крыши, необходимо подавать жалобу, в которой следует требовать принятия незамедлительных мер по ее ремонту и приведению в надлежащее состояние.
В процессе составления бумаг, необходимо указать (если это доподлинно известно) причины неприятности. Здесь перечисляются и конкретные места, где крыша дала течь.
Крайне важно, чтобы в поданном документе были рассмотрены все варианты устранения проблемы.
Жильцы могут воспользоваться услугами определенных специалистов. Данные этих специалистов указываются в подаваемых бумагах одновременно с требованием от товарищества оплаты работы этих мастеров.
Необходимость перестановки мусорного контейнера
Как подать заявление в ТСЖ о переносе контейнера? Жители новых многоквартирных домов часто страдают от того, что контейнеры для сбора мусора располагаются очень близко к придомовому пространству.
Это чревато появлением неприятного запаха, что существенно ухудшает условия проживания. Избавиться от контейнеров – достаточно просто.
Достаточно правильно составить заявление, в котором указываются все причины и аргументы.
ТСЖ обязано применить соответствующие меры.
Очень важно, чтобы в документе рассматривались разные варианты решения проблемы.
Крайне желательно собрать не одну, а хотя бы несколько подписей перед подачей бумаг. Как показывает практика, это существенно ускоряет процесс принятия решения о переносе.
Установка пломб на счетчики
Пломбы для приборов учета – это необходимое условие при установке нового оборудования и при замене старого. Если речь идет о новом многоквартирном доме, в котором требуется опломбирование счетчиков, то желательна коллективная подача документов.
В бумагах указываются данные всех собственников – фамилии, имена, отчества и адреса. После этого необходимо изложить суть самого прошения.
Отказа в процедуре опломбировки не будет, поскольку она входит в непосредственный круг обязанностей председателя сообщества. Сотрудники организации должны осуществлять всю работу строго в соответствии с правилами установки пломб на приборы учета.
В заключение стоит сказать, что, если по какой-то причине любая жалоба не может быть удовлетворена, владелец квартиры, подавший ее, имеет право получить письменное уведомление о причинах отказа.
В уведомлении указываются и сроки решения проблем. Верно составленное официальное обращение – это лучший способ защитить свои права, который к тому же не потребует наличия специального образования или знаний.
Полезное видео: Заявление о затоплении квартиры в Управляющую компанию. Как составить, куда отнести, порядок действий
Заявление о затоплении квартиры в Управляющую компанию (ТСЖ, ЖЭК)! Как составить? Куда отнести?Похожие статьи
- Акт о затоплении квартиры от управляющей компании
- Доходы минус расходы: как правильно составить смету ТСЖ при УСН?
- Правовое положение членов товарищества собственников жилья и их обязанности
- Как бороться с ТСЖ? Образцы жалоб в жилищную инспекцию, прокуратуру и суд
- Смена формы правления МКД: как перейти от ЖКХ, управляющей компании или Совета дома к ТСЖ?
- Плюсы и минусы ТСЖ перед управляющей компанией. В чем разница и что лучше выбрать?
Автор: Лидия
Да и само понятие крайне нечасто можно встретить в ЖК РФ.
Наверх
Это интересно
Adblock
detector
Образец заявления в прокуратуру о подделке протокола общего собрания
В прокуратуру г.
_____________.
Коллективное обращение от собственников
помещений многоквартирного дома по адресу:
____________________________________________________
Контактный телефон ____________________________
Email: ____________
___________ 2021 года из документов, предоставленных для ознакомления жилищной инспекцией ___________ области по заявлению одного из собственников нашего МКД, нам стало известно о том, что в период с ________ 2021 г. по _________ 2021 г. в нашем доме якобы проходило общее собрание собственников помещений в форме очно-заочного голосования по инициативе нашей управляющей компании, _______________. По его итогам был составлен Протокол № _____ от _______ 2021 г. Исходя из приложенных к нему Решений часть собственников помещений, якобы принимала в нём участие и голосовала по вопросам, изложенным в повестке, часть – не принимала.
Однако уведомлений от инициатора собрания, ___________, в соответствии со ст. 45 ЖК РФ, мы не получали. Повестка дня общего собрания, форма проведения голосования, дата и место проведения собрания не были доведены до нас, бланки Решения собственника для голосования нам также не вручались.
Исходя из приложенных к Протоколу Решений собственников, помещения № ___________ были представлены лицами, уже не обладавшими на период проведения собрания правами собственности на данные помещения в соответствии с данными государственного реестра.
Более того, подписи в Решениях собственников и других приложениях к этому Протоколу поддельные. Их не ставили лично и никого не уполномочивали сделать это. Об этом уже заявили собственники помещений №№____________________, успевшие ознакомиться с фотокопиями Решений собственников. Оставшуюся часть собственников, указанных в приложениях к Протоколу № ______ от ________ 2021 г., пока не удалось ознакомить с фото копиями Решений собственников, которые они якобы подписывали. Однако обнаруженная массовая фальсификация не оставляет сомнения, что и они окажутся поддельными.
Единственная подпись собственника, вызывающая доверие, подпись представителя администрации ______________, представлявшего по доверенности помещения, находящиеся в муниципальной собственности.
Таким образом, указанное в Протоколе собрание фактически не проводилось, собственники в нем не участвовали, о проведении и результатах не извещались. Решения указанного собрания оспариваются заявителями в суде. Вместе с тем, необходимо дать надлежащую правовую оценку всем процедурам внесения не соответствующих действительности данных в протокол собрания, посредством которых были нарушены наши права и интересы.
Инициатор собрания, _____________, подделав наши подписи в документах, совершил противоправное действие, содержащее в себе признаки состава преступления, предусмотренного ст. 327 УК РФ (Подделка официального документа, предоставляющего права или освобождающего от обязанностей, в целях его использования…), так как в силу ст. 46 Жилищного кодекса Решения собственников и Протокол общего собрания являются официальными документами как источники, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников обязанностей в отношении общего имущества, изменения объема прав и обязанностей или освобождения от обязанностей.
Кроме того, если документы попадают в ведение (делопроизводство) государственных (муниципальных) органов или учреждений (к примеру, государственной жилищной инспекции), их следует признать официальными, поскольку через деятельность публичного аппарата власти и управления они приобретают свойства официального документа и их искажение способно затруднить выполнение возложенных на государственные или муниципальные структуры функций.
Настоящее обращение не является в чистом виде сообщением о преступлении. Согласно абзацу 2, п. 3.3 «Инструкции о порядке рассмотрения обращений и приема граждан в органах прокуратуры Российской Федерации», утверждённой Приказом Генпрокуратуры России от 30.01.2013 № 45, «Если в адресованных прокурорам обращениях содержатся вопросы, разрешение которых отнесено как к их компетенции (о нарушениях прав граждан), так и к компетенции органов предварительного расследования, такие обращения подлежат разрешению в соответствующих прокуратурах».
На основании вышеизложенного просим рассмотреть настоящее обращение о нарушении наших законных прав, как собственников помещений в многоквартирном доме, организовать и провести проверку изложенных обстоятельств и по её результатам, при наличии к тому оснований, принять необходимые меры реагирования, в т.
ч. предусмотренные п.2 ч.2 ст.37 УПК РФ.
Приложение:
- Копия Протокола №____общего собрания собственников МКД по адресу: ____________от _________ 2021 г на _______ листах.
- Копия заявления собственника в государственную жилищную инспекцию _______ области об ознакомлении с Протоколом №______общего собрания собственников МКД по адресу: __________ от _________ 2021 г. на одном листе.
- Копия ответа государственной жилищной инспекции ________ области от ________2021. Исх.№ ______ на трёх листах.
- Копия доверенности представителя на одном листе – 1 шт.
- Список заявителей в количестве 43 чел. на одном листе.
__________ 2021 подпись ____________________
Еще документ по теме: исковое заявление о признании решения общего собрания недействительным.
Ассоциация соседей округа Аллен
Ассоциация соседей округа Аллен открыта для всех групп домовладельцев и ассоциаций соседей в зарегистрированных и некорпоративных районах округа Аллен.
Если у вас есть вопросы по поводу ACNA или если вы хотите увидеть определенный пункт повестки дня, вы можете связаться с отделом общественной информации комиссаров округа Аллен по телефону (260) 449.-7555.
Видеозаписи собраний ACNA можно просмотреть в Интернете через службу видео по запросу правительства округа Аллен по этой ссылке: http://cranium.acpl.lib.in.us/CablecastPublicSite/?channel=1
Соседские ассоциации Список контактов (файл PDF)
ДАТЫ И ВРЕМЯ ЗАСЕДАНИЙ ACNA 2023
- 26 января
- 27 апреля
- 27 июля
- 26 октября
Все встречи проводятся в Omni Room (цокольный этаж) Citizens Square, 200 East Berry Street, с 18:30 до 20:00.
Комиссар Нельсон Питерс вручил мемориальные доски Джоанн Бергман и Крису Кришнану в знак признания их многолетней работы в качестве координаторов ACNA на ежеквартальном собрании ассоциации 28 октября 2021 года.
Материалы
ACPL PowerPoint Presentation
ACPL Baker Tilley Financial Presentation
Январь ’21 Материалы для собраний
Ваше правительство округа Аллен, представленное комиссаром Нельсоном Петерсом
Январь. Правительство
Материалы встречи за апрель 2019 года
Презентация предупреждающих сирен
Кодекс Индианы, относящийся к годовым бюджетам HOA
июль ’18 Материалы для встреч
Роб Грин: Министерство и информационные бюллетени : HOA Communications
Материалы встречи за апрель 2018 года
Воздействие опиоидного кризиса
Опиоиды
Лечение расстройств, связанных с употреблением психоактивных веществ, и решения для восстановления
январь ’18 Собрание материалов
Презентация ограничительных заветов
Процесс бюджетирования
Апрель. Основы хорошего собрания Материалы собрания за январь 2017 года Презентация финансовой отчетности аудитора Материалы собрания за январь 2016 года , где есть все волонтеры, презентация Кэти Грин Июль ’15 Материалы для встреч Общественная ассоциация водных сообществ. Материалы 
Районные ассоциации Информация в Интернете
Материалы собрания, январь 2015 г.
Презентация финансовой отчетности
Пример бюджета
http://www.irs.gov/Charities-&-Non-Profits/Other-Non-Profits/Homeowners%E2%80%99-associations
http://www.dwdcpa.com /blog/homeowners-association-tax-forms
Для получения дополнительной информации по этим вопросам обращайтесь к Нику Джордану, главному заместителю аудитора, по телефону 449-7230 или Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов.
У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Материалы встречи 14 апреля
Конфликт соседства Презентация PowerPoint
Строительное сообщество сообщества. Презентация PowerPoint PowerPoint
июль ’13 Материалы для собраний
Частые юридические Q & A
Апрель ’13 Собрание. Услуги на дому
Материалы собраний за январь 2013 года
Значение повышения осведомленности об ограничительных соглашениях, Джон МакГоли, регистратор округа Аллен
Июль ’11 Материалы собрания
Для получения дополнительной информации по этим вопросам обращайтесь к Нику Джордану, главному заместителю аудитора, по телефону 449-7230 или Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Форма IRS 1120-H; Декларация о подоходном налоге США для ассоциаций домовладельцев
Инструкции к форме 1120-H
Создание некоммерческой организации в Индиане
Материалы собрания за апрель 2011 г.
:
Фискальная презентация подотчетности
Декларация США по подоходному налоговому налоговым декларациям для ассоциаций домовладельцев
Инструкции по форме 1120-H
Код Индианы 32-25,5
Код Индианы 32-28-14
Пример № 1. Пример #2 Бюджет
Пример #3 Бюджет к факту
Пример #4 Бюджет
Пример #5 Бюджет к факту по фондам
Июль ’10 Материалы собрания:
Собрание обратной связи Ассоциации соседства. :
Резюме закона о залоге
Закон о залоге
Другие материалы:
A Guide for Allen County Homeowner Associations
Neighborhood Association Survey Form
Minutes of Previous Meetings
July 2022
In Adobe PDF
In Microsoft Word
April 2022
In Adobe PDF
В Microsoft Word
Январь 2022 г.
В Adobe PDF
В Microsoft Word
Октябрь 2021 г.
В Adobe PDF
In Microsoft Word
April 2021
In Adobe PDF
In Microsoft Word
January 2021
In Adobe PDF
In Microsoft Word
January 2020
In Adobe PDF
В Microsoft Word
Октябрь 2019 г.
В Adobe PDF
В Microsoft Word
Июль 2019 г.
В Adobe PDF
В Microsoft Word
апрель 2019
в Adobe PDF
в Microsoft Word
январь 2019
в Adobe Pdf
в Adobe Word
октября 2018
в Adobe Word
октября 2018
в Adobe Word
3в Adobe Word
. Июль 2018 г.В Adobe PDF
В Microsoft Word
Апрель 2018 г.
В Adobe PDF
В Microsoft Word
9 Январь 201830044
In Adobe PDF
In Microsoft Word
July 2017
In Adobe PDF
In Microsoft Word
April 2017
In Adobe PDF
In Microsoft Word
January 2017
В Adobe PDF
В Microsoft Word
Октябрь 2016 г.
В Adobe PDF
В Microsoft Word
Июль 2016 г.
В PDF0003
In Microsoft Word
January 2016
In Adobe PDF
July 2015
In Adobe PDF
In Micorsoft Word
April 2015
In Adobe PDF
В Micorsoft Word
Январь 2015
В Adobe PDF
В Microsoft Word
Июль 2014
В Adobe PDF
В Microsoft Word
апрель 2014 г.
в Adobe PDF
в Microsoft Word
Октябрь 2013
в Adobe PDF
в Adobe Word
июля 2013
в Adobe Word
июля 2013
в Adobe Word
июля 2013в Adobe Word
июля 2013в Adobe word
. Апрель 2013 г.В Adobe PDF
В Microsoft Word
Январь 2013 г.
В Adobe PDF
В Microsoft Word
9 Октябрь 201430044
In Adobe PDF
In Microsoft Word
July 2012
In Adobe PDF
In Microsoft Word
April 2012
In Adobe PDF
In Microsoft Word
January 2012
В Adobe PDF
В Microsoft Word
Октябрь 2011 г.
В Adobe PDF
В Microsoft Word
Июль 2011 г.
В PDF0003
In Microsoft Word
April 2011
In Adobe PDF
In Microsoft Word
January 2011
In Adobe PDF
In Microsoft Word
October 2010
In Adobe PDF
В Microsoft Word
Июль 2010 г.
В Adobe PDF
В Microsoft Word
Апрель 2010 г.
В Adobe PDF
В Microsoft Word
January 2010
In Adobe PDF
In Microsoft Word
October 2009
In Adobe PDF
In Microsoft Word
July 2008
In Adobe PDF
In Microsoft Word
Апрель 2008 г.
В Adobe PDF
В Microsoft Word
Октябрь 2006 г.
В Adobe PDF
В Microsoft Word
Июльв Adobe PDF
в Microsoft Word
Дополнительные материалы
Июль 2006
ACHA Presentation на целях ассоциации и организации
в формате Adobe PDF (1.
88 MB)
Election Partation Prights On Wording Forning Polding Plecting Founding Founding Polding Founding Founding Polding Founding Founding Polding Founding Founding Polding Founding Founding Founding Founding Polding Plinging Founding Founding Founding Polding Plinging Место
В формате Adobe PDF (894k)
Результаты опроса ассоциации за июль 2006 г.
В формате Adobe PDF (14k)
В формате Microsoft Word (37k)
Октябрь 2005 г.
Аллен округ Округ открытые сжигание. Департамент здравоохранения округа Форт-Уэйн-Аллен
В формате Adobe PDF (759k)
Lueder, Larkin & Hunter | Причины, по которым сообществу следует принять Закон об ассоциации владельцев собственности Грузии
Закон об ассоциации владельцев собственности Грузии («POA») был принят в 19№ 94 о расширении полномочий товариществ собственников жилья. Однако POA не применяется автоматически. Вместо этого застройщик сообщества или члены ассоциации домовладельцев сообщества должны «согласиться» на то, чтобы они регулировались POA.
Процесс «согласия» обычно осуществляется либо застройщиком, когда застройщик первоначально создает декларацию о соглашениях для сообщества, либо членами ассоциации домовладельцев посредством внесения поправки в декларацию.
Тем не менее, разработчики большинства сообществ не представляют соглашения своих сообществ в POA, потому что в POA есть положение о том, что оценки не могут быть отменены. Это означает, что разработчик должен будет платить взносы за каждый принадлежащий ему участок, независимо от того, был ли этот участок разработан и продан. Теперь в POA есть исключение, которое позволяет разработчикам отказываться от оценок, если они также отказываются от своего права голоса. Большинство застройщиков до сих пор не представляют свои соглашения в POA, потому что не хотят терять контроль над товариществом собственников жилья. Соответственно, как правило, после того, как разработчик заканчивает разработку сообщества, члены ассоциации могут подать декларацию о соглашениях в POA, «приняв участие» через поправку к декларации.
Чтобы «согласие» произошло, необходимо следовать конкретному процессу внесения поправок в декларацию сообщества о соглашениях. Например, если в декларации о соглашениях указано, что декларация может быть изменена с согласия двух третей членов ассоциации, согласие этих двух третей потребуется для подачи декларации о соглашениях в POA.
Некоторые из преимуществ POA включают следующее:
Автоматические установленные законом залоговые права
После подачи заявления в POA ассоциация больше не будет обязана регистрировать залоговые права в окружном суде за невыплаченные взносы или другие сборы. Вместо этого POA создает автоматическое установленное законом залоговое удержание в отношении участка правонарушителя. Другими словами, ассоциации больше не придется предъявлять индивидуальные требования к лотам, чтобы обеспечить невыплату взносов; скорее, POA предусматривает, что декларация о ковенантах сама по себе служит уведомлением о том, что существует залоговое удержание за любую неуплаченную оценку или другие сборы.
В результате поверенные, проверяющие право собственности, покупатели или владельцы, как правило, связываются с ассоциацией для заявления о любых суммах, причитающихся ассоциации, до завершения продажи или рефинансирования лота. Если ассоциация не получает выплаты из выручки от продажи или рефинансирования, залоговое удержание продолжается в отношении лота и, как правило, имеет приоритет. Установленное законом право удержания также приводит к обеспеченному иску ассоциации против владельца, если владелец подает заявление о банкротстве.
Солидарная ответственность по уплате взносов
Доверенность включает еще одно положение, которое в целом усиливает полномочия ассоциации по сбору взносов. То есть, POA предусматривает, что, если в декларации о ковенантах не указано иное, получатель права (или покупатель) дома несет солидарную ответственность с лицом, предоставляющим право (или продавцом), за все невыплаченные оценки. Это означает, что если автоматическое установленное законом право удержания не будет уплачено при закрытии, ассоциация может предъявить иск новому владельцу, который будет нести личную ответственность за все суммы, причитающиеся до закрытия.
(Обратите внимание, что новый владелец может затем потребовать возмещения расходов от предыдущего владельца, но ассоциация не будет участвовать в этом споре.)
Плата за просрочку платежа и проценты
Подача заявки в доверенность позволяет ассоциации взимать плату за просрочку платежа в размере 10,00 долларов США или десять процентов (10 %) от причитающейся суммы и проценты по ставке десять процентов (10 %) за годовых по невыплаченным взносам и сборам. Эти положения также должны быть изложены в декларации о соглашениях, поэтому в процессе внесения поправок мы, как правило, включаем эти положения для усиления полномочий сообщества по сбору платежей.
Гонорары адвокатов и расходы по взысканию долгов
Доверенность разрешает возмещение расходов ассоциации на сбор просроченных взносов, включая фактически понесенные разумные гонорары адвокатов. Если в декларации о ковенантах вашего сообщества еще не используется термин «фактически понесенные гонорары адвокатов», мы, как правило, включаем эти положения в процессе внесения поправок.
Конкретные оценки
Доверенность предусматривает, что в той мере, в какой это предусмотрено в декларации об обязательствах, совет может конкретно оценить расходы владельца, если поведение владельца или его арендаторов или гостей вызвало расходы. Например, если владелец или ребенок владельца наносит ущерб общему имуществу, ремонт которого затем оплачивает ассоциация, или если владелец заставляет ассоциацию нести гонорары адвокатов в связи с принудительным исполнением соглашения против владельца, то эти суммы могут быть конкретно оценены против владельца.
Арендаторы
В POA также разъясняется, что все владельцы и арендаторы (т. е. люди, которые арендуют дом в сообществе у владельца) должны соблюдать все положения декларации о соглашениях, а также правила и положения ассоциации.
Штрафы и приостановка действия
Доверенность наделяет ассоциацию установленными законом полномочиями налагать штрафы на нарушителей и приостанавливать действие прав нарушителей на использование территории общего пользования при условии, что возможность штрафовать и приостанавливать действия указана в декларации о ковенантах.
Поэтому мы, как правило, будем включать такие положения как часть процесса внесения поправок. Штрафы представляют собой залоговое право на долю нарушителя, и возможность налагать штрафы значительно усиливает полномочия ассоциации по обеспечению соблюдения соглашений, правил и положений.
Бессрочный срок действия
До 1993 года закон Джорджии в разделе 44-5-60 Кодекса обычно предусматривал, что срок действия ковенантов истекает через двадцать лет. В 1993 году в этот закон были внесены поправки, позволяющие автоматически продлевать соглашения, но суды Джорджии постановили, что соглашения в общинах, которые были зарегистрированы до 1993 года, не подпадают под действие нового закона 1993 года. Одним из чрезвычайно важных преимуществ Доверенности является то, что в ней есть положение о том, что Раздел 44-5-60 Кодекса не применяется к каким-либо обязательствам, содержащимся в любом документе, представленном в Доверенность. Это означает, что если заветы общины были записаны до 1993, представление POA сейчас устранит возможность истечения срока действия заветов через двадцать лет.
Кроме того, в рамках процесса внесения поправок, когда мы отправляем ковенанты сообщества в POA, мы обычно включаем поправку о том, что ковенанты будут действовать бессрочно.
Обратите внимание, что вопрос о ковенантах до 1993 года, срок действия которых истекает через двадцать лет, все еще находится на рассмотрении судов. За последние несколько лет было принято много интересных решений по этому вопросу. Одним из наиболее интересных дел является дело Апелляционного суда Джорджии от 2002 года, в котором говорится, что, хотя до 1993 ограничительных соглашения истекают через двадцать лет, подтверждающие условия, такие как обязательство по уплате взносов, не истекают в соответствии с разделом 44-5-60 Кодекса. Вопрос о том, какие ковенанты являются ограничительными, а какие утвердительными, по-прежнему остается открытым для решения судов. Мы считаем, что для наилучшей защиты сообщества принятие доверенности на отмену положений раздела 44-5-60 Кодекса является лучшим вариантом, позволяющим избежать этого продолжающегося спора в судах в течение срока действия соглашения.
Дополнительные ограничения
В дополнение к вопросу о сроке действия соглашения в Разделе 44-5-60 Кодекса говорится, что никакие изменения (т. в письменной форме владельцем затронутого имущества во время внесения такого изменения. Например, если ваше сообщество примет поправку, ограничивающую количество домов, которые могут быть сданы в аренду в любой момент времени, можно утверждать, что в разделе 44-5-60 Кодекса ограничение на аренду не будет применяться к любому домовладельцу, который проголосовал против поправки. поскольку такой владелец не дал письменного согласия на изменение.
Наилучший вариант — полностью исключить утверждение раздела 44-5-60 Кодекса владельца. С этой целью, как указывалось выше, одним из важных преимуществ Доверенности является то, что в ней говорится, что Раздел 44 5 60 Кодекса не применяется к каким-либо оговоркам, содержащимся в любом документе, представленном к Доверенности. Соответственно, если ковенанты вашего сообщества были созданы разработчиком в соответствии с POA или если ваши ковенанты были изменены для подачи их в POA, ограничения, указанные в приведенном выше Разделе 44-5-60 Кодекса, не применяются.
Это означает, что утвержденная поправка об ограничении аренды в приведенном выше примере будет иметь принудительное исполнение в отношении всего сообщества, включая тех домовладельцев, которые проголосовали против поправки.
Лишение права выкупа
Общественные ассоциации не могут выполнять свои обязательства, связанные с техническим обслуживанием, ремонтом и эксплуатацией, без уплаты собственниками своих взносов. Многим ассоциациям надоели владельцы-правонарушители, которые продолжают не платить, и все чаще обращаются к обращению взыскания как к способу избавиться от этих бездельников.
В Грузии существует два типа обращения взыскания. Судебные и несудебные. Типичная внесудебная потеря права выкупа — это ипотека, которая предусматривает, что, если владелец не платит ежемесячные платежи, ипотечная компания может лишить права выкупа, не предъявляя иск домовладельцу. Напротив, отчуждение права выкупа общественной ассоциацией является судебным обращением взыскания, которое требует от ассоциации подать в суд на владельца.
После того, как ассоциация предъявила иск владельцу и получила судебное решение, самым большим препятствием для обращения взыскания исторически было юридическое требование о том, чтобы ассоциация погасила любую ранее существовавшую ипотеку или залоговое удержание в отношении собственности владельца до обращения взыскания. Поскольку у большинства владельцев есть ипотечные кредиты, а у большинства ассоциаций нет дополнительных наличных средств для выплаты ипотечных кредитов владельцев, случаи обращения взыскания на общественные объединения были редки.
Все изменилось для многих общественных объединений 1 июля 2004 г. с поправкой к POA. Поправка к POA, в частности, разрешает обращение взыскания в судебном порядке на залоговые права общественных ассоциаций, подлежащие ранее выданным ипотечным кредитам или залогам. Это означает, что ассоциации, регулируемые POA, больше не обязаны выплачивать существующую ипотеку или залоговое удержание владельца до обращения взыскания. Это не означает, конечно, что существующая ипотека или залоговое право владельца просто исчезают.
Вместо этого любая ипотека или залоговое право остаются в силе в отношении собственности после того, как ассоциация откажется от права выкупа, и ее необходимо будет выплатить, чтобы избежать последующего обращения взыскания держателем этой ипотеки или залогового права. Следующие два примера иллюстрируют, как это работает.
В первом примере предположим, что владелец, Карл, владеет таунхаусом стоимостью 100 000 долларов, должен 50 000 долларов по ипотеке и должен ассоциации 10 000 долларов по просроченным взносам. Ассоциация подает в суд на Карла и получает судебный приказ о лишении права выкупа в соответствии с доверенностью. Затем ассоциация продает таунхаус с аукциона за 10 000 долларов на ступенях здания суда через управление шерифа. Инвестор Салли покупает таунхаус за 10 000 долларов, и ассоциация получает эти 10 000 долларов. Ассоциация полностью окупается, а лишение права выкупа прекращает право собственности Карла на таунхаус. Ассоциация очень довольна этим результатом.
А как насчет существующей ипотеки на 50 000 долларов? Салли теперь является законным владельцем, а ипотека Карла на 50 000 долларов по-прежнему распространяется на недвижимость.
Поскольку Карл больше не владелец, маловероятно, что он продолжит ежемесячные платежи по ипотеке. Салли знает, что это приведет к тому, что ипотечная компания Карла лишит ее права выкупа, поэтому, чтобы этого не произошло, она напрямую выплачивает ипотечный кредит в размере 50 000 долларов. Таким образом, она купила таунхаус стоимостью 100 000 долларов по общей цене покупки 60 000 долларов, из которых 10 000 долларов были переданы ассоциации, а 50 000 долларов — ипотечной компании Карла. В этой идеальной ситуации выигрывают все, кроме Карла.
Однако, как мы все знаем, идеальные ситуации случаются не каждый день. Наоборот, этот второй пример — это то, что более вероятно. Предположим снова, что Карл владеет таунхаусом стоимостью 100 000 долларов и снова должен ассоциации 10 000 долларов по просроченным взносам. Но на этот раз он должен 95 000 долларов по ипотеке. Предположим еще раз, что ассоциация получает судебный ордер на обращение взыскания и что таунхаус продается с аукциона на ступенях здания суда.
Салли снова посещает аукцион, но на этот раз не делает ставки на таунхаус, потому что знает, что ей придется заплатить ассоциации 10 000 долларов, чтобы получить право собственности на таунхаус, а затем 9 долларов ипотечной компании Карла.5000, чтобы предотвратить его от выкупа из-под нее. Она не хочет тратить общую сумму покупки в 105 000 долларов на таунхаус за 100 000 долларов. Точно так же ни один другой инвестор не собирается покупать таунхаус. В этой ситуации ассоциация купит таунхаус на сумму 10 000 долларов США. На самом деле ассоциация не платит 10 000 долларов наличными; вместо этого, по сути, он обменивает свое судебное решение в размере 10 000 долларов на таунхаус. Таким образом, ассоциация становится владельцем, а право собственности Карла прекращается.
А как насчет существующей ипотеки на 95 000 долларов? Поскольку у ассоциации нет денег или желания выплатить существующую ипотеку в размере 95 000 долларов, ипотечная компания Карла лишит права выкупа ипотечной ссуды в размере 95 000 долларов из-под ассоциации.
Таким образом, ассоциация потеряет свое недолговечное право собственности на таунхаус и не получит никаких денег, но хорошая новость заключается в том, что она избавится от Карла как владельца, что было ее целью с самого начала. И есть также очень хороший шанс, что ипотечная компания после обращения взыскания продаст таунхаус новому владельцу, который заплатит взносы.
В дополнение к двум приведенным выше примерам, есть несколько других возможных вариантов обращения взыскания. Мы видели ситуации, когда владелец полностью платит, чтобы избежать потери права выкупа, и мы видели, как владельцы подали заявление о банкротстве. Мы также успешно продали имущество с аукциона, и компания по страхованию титула заплатила более 20 000 долларов, чтобы предотвратить потерю права выкупа.
Основной целью обращения взыскания на имущество является прекращение права собственности правонарушителя-собственника на имущество, чтобы не допустить дальнейшего накопления просроченных взносов, и нет никакой гарантии, что ассоциация получит какие-либо средства в результате обращения взыскания.