Субарендатор сдает в аренду помещение образец договора: Договора субаренды нежилого помещения 2022

Договор аренды помещения между юридическими лицами: образец и особенности сделки

Чтобы законно сдавать и снимать помещение для бизнеса, нужно заключить договор аренды. В нем вы письменно закрепите все важные условия сделки.

Договор помогает собственнику помещения стабильно и легально зарабатывать, а арендатору — защититься от неожиданного выселения и материальных потерь. Чем подробнее вы составите документ, тем меньше вероятность споров.

Рассказали, как составить договор аренды помещения между юридическими лицами, который защитит ваши интересы, и составили шаблон, которые вы можете доработать под свою ситуацию.

Как называют участников договора

Договор аренды помещения — соглашение, по которому одна компания разрешает другой временно пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью за деньги. Стороны любого договора по отношению друг к другу называются контрагентами. В случае аренды названия контрагентов — арендодатель и арендатор.

Арендодатель — тот, кто сдает помещение. Обычно это собственник недвижимости. В статье мы условно уравняем понятия «собственник» и «арендодатель», хотя в реальности это не всегда одни и те же лица — бывают нюансы.

Арендатор — тот, кто за деньги снимает помещение для бизнеса.

Если арендатор передает право распоряжаться и пользоваться недвижимостью или ее частью еще кому-то, это называется субарендой. Тот, кто снимает помещение, в этом случае называется субарендатором.

Что указывать в договоре аренды

Договор аренды можно заключать в свободной форме на любых условиях, которые не противоречат закону. Но чтобы договор аренды нежилого помещения имел законную силу, в нем нужно прописать существенные условия.

Аренда — глава 34 ГК РФ

Вот что называют существенными условиями договора аренды:

Основные положения о договорах — ст. 432 ГК РФ

1. Какое помещение арендодатель сдает арендатору.
2. Сколько и как арендатор должен платить арендодателю.

Если этих условий нет в договоре, он считается незаключенным.

Это значит, что стороны не могут требовать его исполнения.

Если арендатор не платит, у собственника не получится взыскать задолженность по аренде. Можно попробовать отсудить деньги по нормам о неосновательном обогащении, но в таком случае сумму взыскания будет определять суд. Лучше до такого не доводить и до подписания договора зафиксировать в нем все существенные условия.

На практике в договоре стоит указать не только существенные условия, но и все остальные договоренности, которые есть между сторонами. Например, кто делает ремонт, за какой срок до расторжения договора стороны обязаны предупредить друг друга, при каких условиях собственник возвращает обеспечительный платеж.

Владелец кофейни во время пандемии договорился с собственником помещения, что тот снизит аренду в два раза на весь следующий год. Обсудили вопрос на словах, дополнительное соглашение заключать не стали. Пару месяцев арендатор платил по сниженной ставке и все было нормально.

Потом собственник решил, что дела у кофейни идут хорошо, потребовал возместить недоплату и дальше платить по полной ставке. Формально он прав, так как в договоре написаны эти условия — владельцу кофейни пришлось возмещать деньги.

Любые договоренности между арендодателем и арендатором нужно закреплять письменно. Если вы договоритесь о чем-то на словах, эти правила можно будет безнаказанно нарушать, а потом ссылаться на то, что контрагент перепутал, забыл или такого вообще не было.

Письменная форма сделки — ст. 160 ГК РФ

Вы имеете право вносить изменения в договор, который вам предлагают

Если контрагент предлагает вам свой вариант договора, вы можете обсудить условия и отредактировать его текст.

Некоторые арендодатели запрещают вносить изменения: «Вот наш шаблон. Или подписывайте как есть, или никак». Это их право, они могут отказаться заключать договор на других условиях. Но у вас тоже есть право не подписывать договор, условия которого вас не устраивают.

Отказ собственника вносить изменения в договор — это как минимум повод задуматься и внимательно изучить проект соглашения. Если кажется, что предлагают заведомо невыгодные или невыполнимые условия, лучше сразу отказаться от сделки.

Дальше мы расскажем, какие разделы стоит включить в договор аренды и что в них нужно писать. Прямого требования составлять документ именно так нет — это рекомендации юристов, которые помогут защитить ваши интересы.

Вы можете исключать или добавлять условия, менять пункты местами или распределять их по разделам по своему усмотрению.

Преамбула

О чем раздел. Это вводная часть, «шапка» договора. Обычно она стандартная и не вызывает споров.

Что здесь писать. В преамбуле нужно указать стандартную информацию:

• название и номер договора, дату и место его подписания;
• названия юридических лиц, ФИО подписантов и основания их полномочий.

Если договор подписывает руководитель — сошлитесь на устав. Если представитель компании — внесите реквизиты доверенности. Укажите, что будете называть стороны договора «Арендодатель» и «Арендатор», а в случае субаренды — «Арендатор» и «Субарендатор». Последняя фраза преамбулы — «заключили настоящий договор о нижеследующем».

Loading…

Преамбула договора субаренды

На что обратить внимание. Главное — проверить, имеет ли представитель контрагента право подписывать договор. О том, как это сделать, мы рассказываем в конце статьи.

Предмет договора

О чем раздел. Предмет договора аренды — помещение. В этом разделе описывают, какое именно помещение собственник предоставляет арендатору и для чего.

Что здесь писать. Укажите адрес, площадь, этаж, кадастровый номер помещения, перечислите собственников и укажите реквизиты документов, которые подтверждают право собственности арендодателя.

Приложением к договору стоит сделать копию технического плана помещения.

Loading. ..

Пример описания помещения, которое снимают под постамат

Если вы снимаете часть помещения, у нее не будет отдельного кадастрового номера. Например, вы устанавливаете постамат на один квадратный метр в супермаркете.

В этом случае выделите свой участок на техническом плане и сделайте схему приложением к договору. Если вы собираетесь регистрировать договор аренды на часть помещения, собственнику нужно заказать у кадастрового инженера отдельный технический план этого участка.

Loading…

Красным выделили участок под постамат, который сдают в аренду

Укажите цель использования помещения — например, для кафе или под склад. Если вы снимаете площадь в торговом центре, попробуйте договориться с собственником об эксклюзивном праве. Например, чтобы только ваш магазин мог продавать ювелирные изделия на территории ТЦ. Так вы защититесь от конкурентов.

Право собственности на помещение подтверждает выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права. В договоре нужно записать дату выписки или дату и номер свидетельства. Можно сделать копию документа приложением к договору.

Loading…

На третьем листе выписки из ЕГРН указан правообладатель и обременения объекта

В случае субаренды дополнительно впишите реквизиты основного договора аренды.

Если у помещения несколько собственников, есть два варианта:

1. Каждый из них заключает договор на свою часть.
2. Данные всех собственников включают в один договор, и все его подписывают.

На что обратить внимание. Проверьте данные в документах, сравните их с фактическими характеристиками помещения. Убедитесь, что на схеме именно то пространство, которое вы осматривали, а не его часть или вообще соседнее помещение. Как проверить документы, мы рассказываем дальше.

Срок договора

О чем раздел. О продолжительности действия договора.

Что здесь писать. Укажите даты начала и окончания действия договора. Вы можете определить, что договор начнет действовать с даты подписания или с даты передачи помещения по акту приема-передачи.

Есть три вида договоров по сроку действия:

Loading…

На что обратить внимание. Долгосрочный договор — самый надежный для обеих сторон, особенно для арендатора. Он закрепляет его право на помещение на весь срок. По такому договору собственник не сможет резко изменить условия после того, как вы сделаете дорогой ремонт. Арендодателю будет сложнее расторгнуть договор в одностороннем порядке, выселить вас и пересдать помещение дороже.

Договор без указания конкретного срока — самый ненадежный. Если планируете вкладываться в ремонт помещения, не стоит его заключать. Лучше подписать договор сразу на несколько лет.

Цена и порядок расчетов

О чем раздел. О деньгах и условиях оплаты.

Что здесь писать. Обычно плата за коммерческие помещения состоит из постоянной и переменной частей — их нужно четко указать в этом разделе.

Если арендатор вносит обеспечительный платеж или собственник предоставляет арендные каникулы, это тоже нужно зафиксировать здесь.

Постоянная часть оплаты — зафиксированная в договоре сумма, которую вы платите собственнику за пользование самим помещением.

Переменная часть оплаты — платежи за коммунальные услуги.

Обеспечительный платеж — сумма, которую арендатор передает собственнику на случай, если задержит оплату, испортит ремонт или имущество в помещении. Его еще называют залогом или страховым депозитом. Это не комиссия и не плата за последний месяц аренды. Собственник должен вернуть эти деньги при выезде, если с помещением и расчетами все в порядке.

Арендные каникулы — время, на которое собственник помещения освобождает арендатора от оплаты аренды.

Установите размер постоянной части оплаты и договоритесь, за какие услуги арендатор будет платить дополнительно. Помимо коммунальных услуг это может быть уборка, охрана или парковка.

Пропишите, включен ли НДС в арендную плату, и если да, то какая сумма.

Если арендодатель платит этот налог, можно написать так: «Арендная плата — 120 000 ₽ в месяц, в том числе НДС по ставке 20% — 20 000 ₽».

Если арендодатель не платит НДС, то напишите, что налог в цену не включен. Например, когда арендодатель на УСН — так: «Арендная плата — 100 000 ₽ в месяц, НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения (п. 2 ст. 346.11 НК РФ)».

Если вы заключаете долгосрочный договор, можно предусмотреть ежегодную индексацию арендной платы. Обычно повышение цены связано с коэффициентом инфляции и составляет 5—10% в год.

Лимит на наличные расчеты между организациями по одному договору — 100 000 ₽. Чтобы не нарушить закон, платите безналично. Зафиксируйте в договоре, что арендатор будет перечислять деньги на счет, указанный в реквизитах.

Теперь про арендные каникулы. Предоставить их — право, а не обязанность арендодателя. Если вы снимаете помещение, которому требуется серьезный ремонт, можно попробовать договориться о каникулах на первые несколько месяцев аренды.

Вы хотите снять помещение под парикмахерскую на первом этаже только что сданной новостройки. Пока вы сделаете из бетонной коробки парикмахерскую, пройдет минимум месяц. В это время помещение не будет приносить прибыль, поэтому вы можете попросить собственника о каникулах на ремонт.

Договориться о каникулах нужно до подписания документов. Обсудите срок, который вы считаете достаточным, и зафиксируйте его в договоре.

Коммерческие организации и ИП не могут оказывать друг другу услуги безвозмездно, поэтому каникулы нужно правильно оформить. Есть несколько вариантов.

Собственник дал арендатору бесплатный месяц на ремонт. В таком случае напишите в разделе с оплатой, что плата за первый месяц аренды — 1 ₽.

Второй вариант оформить каникулы — прописать в договоре, что за первые два месяца арендатор платит сумму, как за один. По факту первый месяц — бесплатный, второй — полностью оплачиваемый.

Loading…

Арендные каникулы: первые два месяца аренды записываем по цене одного

На что обратить внимание. В этом разделе важно все, потому что от прописанных вами условий зависит размер оплаты. Обязательно зафиксируйте максимальный процент ежегодной индексации аренды и дополнительные расходы, которые ежемесячно должен оплачивать арендатор.

Права и обязанности сторон

О чем раздел. О том, что сторонам можно и нужно делать, а что — нельзя.

Что здесь писать. Чем больше договоренностей вы укажете в этом разделе, тем меньше вероятность спора в дальнейшем. Например, если вы планируете размещать на фасаде вывески и рекламу, зафиксируйте условия их установки. В ситуациях, не описанных в договоре, придется руководствоваться стандартными положениями закона, искать компромисс или обращаться в суд.

Главная обязанность собственника — предоставить арендатору помещение. Все остальные нюансы стоит прописать отдельными пунктами: не думайте, что что-то сверх этого подразумевается автоматически.

Вот что рекомендуют указать юристы:

1. Какие технические условия должен обеспечить арендодатель. Например, водоснабжение, отопление, необходимую мощность электричества и производительность вытяжки. Если технических условий много, вынесите их в приложение к договору.

Loading…

Пункт с обязательством арендатора передать помещение с определенными характеристиками

2. Условия доступа арендатора к объекту. Например, если вы арендуете офис на третьем этаже бизнес-центра, арендодатель обязан предоставить вам доступ в здание, к лифту, на этаж, в туалет. Если вы согласовали круглосуточную погрузку-выгрузку товара или пропускной режим, запишите это в договор.

3. Условия доступа собственника к помещению. Как часто можно проверять помещение и когда арендодатель должен уведомлять вас о визите. Собственник не имеет права приходить на объект, когда там нет арендатора или его представителя.

Исключения — чрезвычайные ситуации: пожар, утечка газа и тому подобное.

4. Кто и как страхует помещение, как распределяется ответственность в случае ЧП.

5. Как и когда арендатор должен передавать собственнику показания счетчиков.

6. Разрешает ли собственник сдавать помещение в субаренду.

7. Кто и как оплачивает ремонт, будет ли арендодатель компенсировать часть его стоимости. Если договоритесь о компенсации, сразу составьте смету расходов и сделайте ее приложением к договору.

Loading…

Новое помещение, в котором требуется ремонт

Если помещению требуется серьезный ремонт, раздел об условиях оплаты ремонта стоит прописать максимально детально. Закон разделяет два вида ремонта: капитальный и текущий. Для каждого варианта есть сторона, оплачивающая его по умолчанию.

Договором можно это изменить или, наоборот, подтвердить общепринятые условия:

Вид ремонта	Что в себя включает	Кто обычно оплачивает
Капитальный ремонт	Замена коммуникаций, инженерного оборудования, восстановление стен, фундамента, изменение планировки	Собственник
Текущий ремонт	Работы для поддержания помещения в хорошем состоянии. Например, замена испорченных обоев и установка нового натяжного потолка	Арендатор

Еще в законе есть понятия отделимых и неотделимых улучшений — это важно, если вы планируете покупать и устанавливать дорогостоящую технику и оборудование:

Вид улучшений	Что в себя включает	Кому принадлежит
Неотделимые улучшения	Результаты ремонта, которые нельзя забрать без ущерба для помещения. Например, покраска стен и замена окон	Остаются арендодателю. Решите, будет ли собственник возмещать их стоимость
Отделимые улучшения	Самостоятельные предметы, которые после окончания аренды можно перевезти в другое место. Например, мебель и техника	Забирает арендатор

На что обратить внимание. Самые важные пункты: какие технические условия должен обеспечить собственник, кто платит за текущий ремонт, кому останутся отделимые улучшения после окончания договора.

Ответственность сторон

О чем раздел. О штрафах и других санкциях за нарушение условий договора.

Что здесь писать. Пройдитесь по пунктам договора и обсудите санкции за нарушение каждого из условий: это может быть возмещение ущерба или неустойка.

Объясним, в чем заключается разница между ними.

Возмещение убытков и ущерба — компенсация материальных затрат и восстановление урона. Здесь нужно прописать способ и срок возмещения.

Работник арендатора катался на офисном кресле и испортил ламинат. Арендатор должен купить и постелить новое покрытие в течение десяти дней или компенсировать стоимость работ, которые оплатит арендодатель.

Неустойка — сумма, которую нужно заплатить за нарушение обязательства по договору. Включает в себя штраф и пени. Штраф — фиксированная сумма, ее нарушитель платит однократно. Пени — проценты, начисляющиеся постепенно, например, за просрочку платежа за аренду.

На что обратить внимание. Проверьте, чтобы санкции были прописаны к каждому важному для вас условию. Иначе будет неясно, как поступать, если контрагент нарушит эти условия: придется либо вступать в длительные переговоры, либо идти в суд. Если санкции в основном направлены в ваш адрес, проверьте размеры штрафов, порядок начисления пени и сроки возмещения ущерба.

Порядок расторжения договора

О чем раздел. Что делать, если нужно расторгнуть договор раньше срока.

Вы вправе отказаться от исполнения договора, если ваш контрагент существенно нарушает его условия. Но даже когда все идет гладко, каждой из сторон может понадобиться досрочно расторгнуть договор. Например, собственник собирается продать помещение или у арендатора бизнес идет в гору и теперь нужна площадь побольше.

Что здесь писать. Запишите в договор, за какой срок нужно предупредить контрагента о расторжении и какую неустойку придется заплатить.

Можно прописать, что если предупредить контрагента о прекращении договора за месяц, то штрафа не будет.

Если вы просто освободите помещение, это не избавит вас от обязанности платить за аренду. Чтобы прекратить начисление платы, нужно расторгнуть договор и подписать акт возврата.

На что обратить внимание. За какой срок нужно предупредить контрагента о досрочном расторжении договора и какой штраф при этом придется заплатить.

Порядок разрешения споров

О чем раздел. О том, как стороны будут решать споры.

Что здесь писать. Зафиксируйте в договоре три этапа решения споров: переговоры, направление претензии и судебное разбирательство.

Переговоры выглядят так: если возникают разногласия, контрагенты пробуют договориться. Излагают свою позицию, ссылаются на пункты договора и нормы закона, предлагают варианты решения проблемы.

Если договориться не получается, нужно направить другой стороне письменную претензию. В течение 30 дней контрагент должен дать письменный ответ. Если ответ вас не устроит, придется обращаться в арбитраж. По умолчанию иск нужно направлять по месту регистрации ответчика, это не всегда удобно.

Ваша компания находится в Москве, но вы арендуете склад в Тульской области. Собственник склада физически находится в Москве, но зарегистрирован в Туле. В случае судебного разбирательства и вам, и ему будет неудобно ездить за двести километров, поэтому в договоре можно указать, что ваши споры будет рассматривать Арбитражный суд города Москвы.

На что обратить внимание. Постарайтесь согласовать с контрагентом тот суд, куда вам удобно будет добираться.

Прочие условия

Здесь вы можете собрать любые условия, которые не относятся к предыдущим разделам. Обычно это положения о конфиденциальности информации и форс-мажоре.

В этом разделе обязательно укажите количество экземпляров документа — оно равно числу сторон. Если будете регистрировать договор, нужно подписать дополнительный экземпляр для Росреестра.

Реквизиты и подписи сторон

О чем раздел. Кто ваш контрагент, как с ним связаться, куда переводить деньги. Подпись — знак согласия исполнять договор.

Что здесь писать:

Оформить расчетный счет в Тинькофф

• названия юридических лиц;
• юридические и почтовые адреса;
• ИНН и ОГРН;
• названия банков, БИК, расчетные и корреспондентские счета;
• номера телефонов и адреса электронной почты контрагентов.

Подписать договор должны уполномоченные представители арендодателя и арендатора, а в случае субаренды — субарендатора.

Полномочия следует подтвердить уставом организации или доверенностью. Сверху на подписях нужно поставить печати юридических лиц, если они предусмотрены уставами компаний. Можно заверить договор у нотариуса, но это не обязательно.

Loading…

Реквизиты, подписи сторон и печати организаций

Подписи нужно ставить на каждой странице документа. Если договор прошит и скреплен, достаточно подписаться на последней странице и на сшивке. Это необходимо, чтобы листы договора нельзя было подменить.

Loading…

Сшитый договор. Подпись и печать должны заходить на склейку и на страницу договора

На что обратить внимание. Проверьте, чтобы реквизиты и полномочия подписанта были подтверждены документами. Если окажется, что вы подписали договор с человеком, у которого нет на это права, документ не будет иметь юридической силы.

Договор нужно подписать так, чтобы его листы невозможно было подменить.

Акт приема-передачи помещения

О чем акт. Это приложение — часть договора. Акт подтверждает, что собственник передал арендатору помещение, а арендатор его принял.

Что здесь писать:

• описать состояние объекта и его недостатки;
• перечислить мебель и технику арендодателя;
• зафиксировать показания счетчиков.

Loading. ..

Акт приема-передачи помещения

На что обратить внимание. В акт важно внести все недостатки отделки и имущества. Так в случае претензий вы сможете сопоставить «было — стало» и решить, кто прав.

Шаблон договора аренды

Мы составили для вас шаблон договора. В нем учли все условия, о которых рассказали в статье: договор поможет снизить риски, что арендодатель повысит аренду или внезапно заставит освободить помещение.

Желтым отметили те поля, которые вам нужно поменять под себя. Сделайте копию и заполните данные, можете добавить необходимые условия или убрать ненужные.

Скачать шаблон

Что нужно проверить перед сделкой

В описании разделов мы часто упоминали, что документы, которые прикрепляет партнер, надо проверить. Здесь рассказываем, что и как нужно проверять.

Выписку из ЕГРН. Даже если арендодатель предъявил вам свидетельство или выписку, закажите для себя актуальный документ на сайте Росреестра или портале госуслуг. Проверьте данные об объекте, собственнике и наличии обременений.

Заказать выписку из ЕГРН

Технический план помещения. Сравните фактическую площадь и планировку, а также кадастровый номер с данными в техническом плане. Измерить параметры помещения можно лазерной линейкой.

Основной договор аренды, если вы берете помещение в субаренду. В нем должен быть пункт, разрешающий субаренду, и не должно быть пункта, который ее запрещает. Можно запросить письменное согласие собственника помещения.

Выписку из единого государственного реестра юридических лиц. В ней указаны ОГРН, ИНН и КПП, информация о местонахождении компании, генеральном директоре и разрешенных видах деятельности.

Получить выписку из ЕГРЮЛ

Справку с реквизитами счета арендодателя. Данные в ней должны совпадать с реквизитами в договоре.

Деятельность контрагента можно проверить через несколько онлайн-сервисов. О комплексной проверке контрагентов мы рассказываем в отдельной статье.

Как проверить контрагента

Если вы все проверили, но у вас остались вопросы или вы не до конца понимаете, подходят ли вам условия договора, — обратитесь к юристам.

Главное

1. В договоре обязательно должны быть существенные условия — характеристики помещения и цена аренды.
2. Все соглашения об условиях и взаимных договоренностях нужно отдельно фиксировать в договоре, иначе они не будут иметь силы.
3. Обязательно пропишите в договоре санкции за нарушение условий.
4. Договоритесь о порядке досрочного расторжения договора.
5. Перед заключением договора проверьте документы контрагента и полномочия подписантов.

Loading…

Заключаем договор субаренды.

Журнал «В курсе дела»
Бушуев Павел Петрович, главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ

Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Согласие собственника

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами1.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.
В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде)2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор3.
Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью)4.
Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным5.

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды6.
В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору.
Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Срок договора субаренды.

Государственная регистрация договора
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор аренды продлевается, то согласно п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 N 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ не затрагивает вопросов регистрации договоров субаренды. Существующий пробел в законодательстве частично заполняется примерами из судебной практики. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды.

В данном документе для арбитражных судов разъяснено, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации8.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации9. Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Арбитражная практика в части ее применения ВАС РФ содержит четкие рекомендации о том, что, если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным10.

Отсутствие обязательной регистрации не порождает прямые финансовые санкции. Но стоит учитывать, что договор, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации, и соответственно право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора. Однако согласно мнению Высшего Арбитражного Суда РФ стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Следовательно, эти отношения считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. При этом необходимо учитывать, что договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применяться не может11

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Недвижимые метры

Относительно вопроса обязательной регистрации правоотношений, связанных с таким видом недвижимости, как помещение или его часть, нередки заблуждения, что данный объект не является недвижимым имуществом, так как в Гражданском кодексе не назван самостоятельный объект недвижимости «нежилое помещение». Однако помещение поименовано в ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, и согласно п. 3 ст. 26 данного Закона договор субаренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
ВАС РФ разъяснил, что к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ12. Минюст России ранее поддержал позицию ВАС РФ, документально закрепив ее и направив для руководства своим структурным подразделениям, производящим регистрацию сделок13. Однако в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества о договорах субаренды ничего не сказано14.

Условия об обязательной государственной регистрации договора распространяются и на правоотношения по субаренде, если договор аренды зарегистрирован. При этом срок договора субаренды значения не имеет. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и договор субаренды регистрируется как обременение прав собственника недвижимого имущества.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды – прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды15. Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде – прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в Единый государственный реестр прав также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.
Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Следует отметить, что заключение договора субаренды связано с неизбежными трудностями определения правомочий арендодателя и арендатора имущества. Основываясь на принципе свободы договора, законодатели не предусмотрели обязанности представления субарендатору документов, подтверждающих правомочия сторон договора аренды.

Долгосрочное планирование деятельности субарендатора в части владения и пользования имуществом возможно только при полном соблюдении требований законодательства. Но необходимо учитывать, что даже добросовестный субарендатор во многом зависит от арендатора, который в свою очередь несет коммерческие риски и имеет амбиции. И нередко арендатор, являясь связующим звеном между арендодателем и субарендатором, значительно осложняет возможность стабильных и длительных отношений по пользованию имуществом.

1)  п. 2 ст. 615 ГК РФ
2) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135
3)  п. 1 ст. 451 ГК РФ
4) п. 1 ст. 167 ГК РФ
5) ст. 168 ГК РФ
6)  п. 3 ст. 615 ГК РФ
7)  п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК РФ
8)  п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
9)  п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества
10)  п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
11) п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11. 01.2002 N 66
12)  Информационное письмо ВАС от 01.06.2000 N 53
13)  Письмо Минюста РФ от 27.07.2000 N 6219-ЭР
14)  Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135
15)  ст. 618 ГК РФ

Возврат к списку

Бесплатный шаблон соглашения о субаренде для Microsoft Word

Настоящее Соглашение о субаренде («Субаренда») вступает в силу с [указать дату] между [указать имя арендатора] («арендатор») и [указать имя субарендатора ]датированный [Указать дату] («Первичный договор аренды»), копия которого прилагается в качестве экспоната к настоящему Договору субаренды. Теперь Арендатор желает передать арендованное имущество в субаренду Субарендатору, а Субарендатор желает передать арендованное имущество в субаренду Арендатору. Таким образом, стороны договариваются о нижеследующем:

 

ПОМЕЩЕНИЕ.

Арендатор, принимая во внимание платежи по субаренде, предусмотренные в настоящем Соглашении, сдает в субаренду Субарендатору [Вставить описание имущества, сдаваемого в субаренду], расположенного по адресу [Вставить адрес имущества, подлежащего субаренде] («Помещения»).

 

СРОК И ВЛАДЕНИЕ.

Срок действия настоящего Договора субаренды начинается [Указать дату] и, если он не будет расторгнут раньше в соответствии с условиями настоящего Договора субаренды, он прекращается [Указать дату]. Субарендатор имеет право владения в первый день срока действия настоящего Договора субаренды и должен передать владение в последний день срока действия настоящего Договора субаренды, если иное не согласовано обеими сторонами в письменной форме.

 

СУБАРЕНДА.

Субарендатор должен выплачивать Арендатору субарендные платежи в размере [Вставить сумму] в месяц, подлежащие уплате авансом в [Вставить день месяца] число каждого месяца, при общей сумме субарендного платежа в размере [Вставить сумму]. Субарендные платежи должны производиться Арендатору по адресу [Вставить адрес, по которому будут производиться субарендные платежи], который может время от времени изменяться Арендатором.

 

ЗАЛОГ.

На момент подписания настоящего Договора о субаренде Субарендатор должен выплатить Арендодателю в доверительное управление гарантийный депозит в размере $ [Вставить сумму], который будет удерживаться и выплачиваться за ущерб, нанесенный Субарендатором Помещению, или другие нарушения по настоящему Договору о субаренде (при наличии таковых). ) в порядке, установленном законодательством.

 

УВЕДОМЛЕНИЕ.

Уведомления по настоящему Соглашению о субаренде не считаются действительными, если они не предоставлены или не вручены в письменной форме и не отправлены по почте с предоплатой почтовых расходов и адресованы каждой заинтересованной стороне следующим образом: Арендатор]

 

_________________, _________________ _________________

[Вставить адрес арендатора]

 

 

SUBTENANT:

___________________________________

[Insert Name of Subtenant]

 

_________________, _________________ _________________

[Insert Address of Subtenant]

 

Such addresses may be changed from time to time by any party путем направления уведомления другим заинтересованным сторонам, как описано выше.

 

ПРИМЕНИМОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО.

Настоящая субаренда должна толковаться в соответствии с законами штата [Вставить штат].

 

ВКЛЮЧЕНИЕ ПРЕМЬЕР-АРЕНДЫ.

На настоящий Договор субаренды распространяются все условия Основного договора аренды с той же силой и действием, как если бы каждое положение Основного договора было включено в настоящий Договор субаренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Договором субаренды. Все обязательства Арендатора по Основному договору аренды являются обязательными для Субарендатора. Все обязательства Арендодателя по Главной аренде выполняются в пользу Субарендатора. Намерение сторон заключается в том, что, если иное не предусмотрено в настоящем Договоре субаренды, отношения между Арендатором и Субарендатором регулируются различными положениями Основного договора аренды, как если бы эти положения были полностью включены в настоящий Договор субаренды, за исключением того, что условия «Арендодатель», «Арендатор» и «Аренда», используемые в Основном аренде, вместо этого означают, соответственно, «Арендатора», «Субарендатора» и «Субаренду».

Арендатор

по: ___________________________________ Дата: __________________
[Вставка названия арендатора]

Подряд

Субарендатор]

Шаблон договора субаренды бесплатно

PandaDoc

Подготовлено для:

​[Client. FirstName][Client.LastName]
​[Client.Company]

Создатель:

​[Sender.FirstName][Sender.LastName]
[Sender.Company]​

Это договор субаренды на аренду имущества (как описано ниже) при условии с условиями, содержащимися в этом договоре субаренды ниже. Субарендатор соглашается сдавать арендуемое имущество в субаренду, а субарендатор соглашается принять такое арендуемое имущество, а также поддерживать, выполнять и выполнять обещания, условия и соглашения, изложенные ниже:

Субарендатор: («субарендатор»)

Субарендатор: («субарендатор»)

Арендуемое имущество находится по адресу: («помещение»)

1. Срок действия настоящая субаренда начинается с даты и заканчивается с даты, если иное не продлено посредством письменного документа, подписанного сторонами. Арендная плата за помещение составляет сумму в долларах в месяц, и эта плата должна быть оплачена субарендатором заранее в первый день каждого месяца. Арендная плата должна быть оплачена чеком, отправленным по адресу. По истечении срока субарендатор освобождает помещение.
2. Все платежи за коммунальные услуги (включая, помимо прочего, электричество, тепло и воду) в отношении помещений, которые должны быть оплачены субарендодателем по договору аренды, должны быть оплачены субарендатором в течение срока действия настоящего договора субаренды. соглашение.
3. По завершении или истечении срока субарендатор обязан сдать и передать субарендодателю помещения, включая все, что находилось в них до заселения субарендатором, в том же состоянии, в котором они находились в начале срока, за исключением разумного износа и рвать. Субарендатор несет и будет нести единоличную ответственность за любую потерю или повреждение помещения или чего-либо в нем, произошедшие в течение срока действия настоящего Соглашения.
4. Субарендатор должен заплатить субарендодателю депозит в размере суммы в долларах для покрытия любых убытков или повреждений или любых расходов, которые субарендодатель может понести при восстановлении помещения или всего, что в нем находится, до состояния, в котором они находились в начале срока. Только в том случае, если помещение и все, что в нем находится, будет возвращено субарендодателю в конце срока действия настоящего договора субаренды в том же состоянии, в котором они находились до того, как субарендатор занял помещение, субарендодатель будет обязан возместить такой залог.

Вышеприведенный пункт является важным пунктом №. 1. Субарендатор должен нести ответственность за любые повреждения имущества или мебели и т. д.

5. После того, как субарендатор вступит во владение помещением, субарендодатель предоставит субарендатору форму описи, которая должна быть подписана субарендодателем. ознакомление с содержимым помещения.

6. Настоящий договор субаренды включает в себя первоначальный договор аренды между субарендодателем и арендодателем субарендодателя, копия которого была предоставлена ​​субарендатору, прилагается к настоящему документу и включена в него посредством ссылки. Субарендатор соглашается принять на себя все обязательства и ответственность субарендодателя по такой первоначальной аренде в течение срока действия настоящего договора субаренды.

7. В случае любого судебного иска относительно этой субаренды, выигравшая сторона имеет право на разумные гонорары адвоката и судебные издержки.

8. Настоящий договор аренды представляет собой полное соглашение между сторонами, и в него не могут быть внесены никакие дополнения, исключения или изменения без письменного согласия сторон.

9. Если субарендатору не исполнилось 18 лет, то его или ее законный опекун или родитель настоящим гарантирует и соглашается выполнять все положения, обязательства и условия настоящего договора субаренды, поставив свою подпись в отведенном ниже месте. .

10. Этот договор субаренды является обязательным для обеих сторон после одобрения арендодателем, как указано в этом договоре субаренды ниже.

Важное положение №. 3 выше. Если ваш договор аренды не дает вам карт-бланш на субаренду, в этом договоре есть третья сторона; а именно помещик.

Своими соответствующими подписями ниже стороны настоящим связывают себя настоящим договором субаренды после подписи арендодателя, как указано ниже.