Соглашение об объединении земельных участков образец: Объединение земельных участков в 2019 году: образец соглашения, проведение кадастровых работ, условия и порядок объединения земли, документы

Содержание

Объединение земельных участков (образец) — в 2020 году, решение собственника, двух в один, в каких случаях не допускается

Действующее законодательство устанавливает достаточно строгие правила, в соответствии с которыми должны проводиться различные сделки с недвижимостью.

Многие граждане часто не знают о том, что нужно делать в различных ситуациях, что часто приводит к различным проблемам со стороны государственных органов или каких-либо третьих лиц.

В частности, сегодня далеко не все собственники разбираются в том, как выглядит схема объединения земельных участков в 2020 году и как этот вопрос регулируется законами.

Основные положения и причины

На основании заявления, которое подается собственником определенного земельного участка, может осуществляться процедура объединения земельных участков, граничащих друг с другом, но при этом целевое предназначение указанной территории не может подвергаться каким-либо корректировкам. Данная процедура проводится только после выполнения определенных землеустроительных мероприятий.

На основании пункта 1 статьи 11.6 Земельного кодекса, если два земельных участка объединяются в один, то в таком случае создается один участок, в связи с чем смежные земли в принципе перестают существовать. Участки, которые подлежат объединению, могут находиться в частной собственности одного человека или же нескольких граждан.
Статья 11.7. Перераспределение земельных участков

Данная процедура может проводиться как физическими, так и юридическими лицами по следующим причинам:

желание увеличения общей рыночной стоимости, а также ликвидности сформированного участка;
упрощенное ведение учета земельного имущества, а также расчета различных налоговых выплат;
желание объединить несколько земельных участков для того, чтобы построить на них дачную или жилую недвижимость, что приводит к увеличению площади земли, так как без слияния постройка таких объектов нередко противоречит нормам действующего законодательства.

Образец заявления об объединении земельных участков:

Закон, прочие условия и оговорки

Процедура объединения нескольких земельных участков осуществляется только в том случае, если соблюдаются условия, предусмотренные действующим законодательством. При этом существует также несколько моментов, которые могут стать препятствием для объединения нескольких земельных участков.

В частности, действующее законодательство запрещает проведение таких операций для участков, предоставленных на правах:

Центральные требования

Для того, чтобы по закону можно было объединить два земельных участка, они должны полностью соответствовать определенным условиям:

участки находятся рядом друг с другом;
границы участков четко распределены в соответствии с нормами действующего законодательства;
точки исходных участков зарегистрированы в соответствии с установленными законами нормативами точности, а при необходимости проводится уточнение границ;

участки принадлежат к одной территориальной категории, но при этом вид допустимого использования каждого из них может быть разным, так как собственник самостоятельно определяется, какой именно вид будет выбран для вновь сформировавшейся территории;
земли должны находиться на территории определенного муниципального образования;
проведение слияния осуществляется при наличии письменного согласия со стороны всех собственников и других лиц, чье мнение является важным.

Если земельные участки относятся к категории многоконтурных, то в таком случае объединять их можно будет исключительно в том случае, если они находятся рядом друг с другом и смежные хотя бы по одному контуру. Формирование многоконтурного земельного участка не предусматривается в процессе объединения стандартных смежных участков.

Если определенная территория находится на территории столицы или же Новой Москвы, то в таком случае нужно будет обращать внимание на значение точности установления координат каждой границы этого участка, так как она должна соответствовать нормативам, установленным в соответствии с Приказом Министерства экономики и развития №518, опубликованным 17 августа 2012 года.

Таким образом, к примеру, если нормативное значение составляет 0.1, а в документации прописано 0.3, то в таком случае перед тем, как объединять рассматриваемые земельные участки, нужно будет в обязательном порядке провести процедуру уточнения границ.

Кредит под участок земли можно взять в банке, который располагает такой услугой.

Где можно получить сведения о собственниках земельного участка — читайте далее.

Порядок объединения двух земельных участков в один

Изначально стоит отметить тот факт, что если хоть одно из условий, предусмотренных действующим законодательством, не будет соблюдено, процедура объединения земельных участков не может быть проведена.

Сама же процедура осуществляется следующим образом:

Подготовка. Проверяется корректность информации, указанной в документации на каждый из земельных участков. Помимо этого, рекомендуется провести сверку информации с теми данными, которые указаны в государственном кадастре и территориальном плане. Основываясь на полученных сведениях, осуществляется проверка правильности расположения границ участков, и в случае определения несоответствия проводится обязательная процедура межевания.

Подается официальное обращение в Кадастровую палату для того, чтобы оформить договор между заинтересованными лицами. С того момента, как указанное соглашение подписывается уполномоченным кадастровым специалистом, проводится оформление межевого плана территории. Данный документ должен быть заверен заявителем и передан для проведения проверки в Кадастровую палату.
В конечном итоге нужно будет дождаться, пока уполномоченные сотрудники указанного органа оформят кадастровый паспорт. В преимущественном большинстве случаев на заполнение данной бумаги и обработку полученной информации уходит не более пяти рабочих дней. После получения документов можно подавать соответствующее обращение в многофункциональный реестр или территориальное отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать права собственности на объединенную территорию.

Новообразованный участок в обязательном порядке должен иметь определенный адрес, причем для экономии времени лучше всего приступить к присвоению адреса после того, как будут проведены все необходимые кадастровые работы, но при этом надел еще не будет поставлен на кадастровый учет, так как в этой ситуации не нужно будет специально подавать документацию повторно, чтобы присвоить адрес.

На чем основываются решения собственников

Решение об объединении нескольких земельных участков может по-разному толковаться в зависимости от того, один владелец у указанной территории или же ей распоряжается несколько граждан.

В первом случае объединение территорий, находящихся в собственности определенного лица, осуществляется с предоставлением в качестве правоустанавливающей документации решение, заполненное в стандартной письменной форме, в то время как при другой ситуации потребуется коллективное решение, которое будет подтверждено письменным согласием всех лиц, имеющих право собственности на данную недвижимость.

Документы, которые прилагаются вместе с заявлением, в обязательном порядке подвергаются тщательной проверке уполномоченными сотрудниками специализированных органов, и только в том случае, если не будет обнаружено каких-либо нарушений или юридических препятствий для проведения данной процедуры, выдается официальное решение об объединении нескольких участков.

Гораздо быстрее и легче с правовой точки зрения оформлять решение об объединении земельных участков и в конечном итоге стать полноценным владельцем единой территории вместо того, чтобы иметь в собственности два и более участков.

Один крупный участок всегда имеет более высокую стоимость на рынке по сравнению с несколькими территориями, имеющими соответствующую площадь.

Когда этот процесс недопустим

При соблюдении всех условий, предусмотренных для объединения земельных участков, каких-либо проблем в процессе проведения данной процедуры ожидать не следует, а если же все-таки произошла конфликтная ситуация, стоит обратиться к специализированному юристу, имеющему опыт в решении земельных вопросов. Однако это относится к тем ситуациям, когда смежные земельные участки имеют одного собственника.

Если же владельцев несколько, то в таком случае не получится оформить объединение по одной из следующих причин:

указанная территория была предоставлена гражданам на условиях безвозмездного срочного использования;
участок используется гражданам на основании договора бессрочного пользования;
на данный момент участок подлежит обременению в виде наследуемого пожизненного владения.

Стоит отметить, что в соответствии с действующим законодательством не предусматривается никаких препятствий для того, чтобы объединять земельные участки, которые на данный момент заложены по договору кредита, но при этом нужно принимать во внимание тот факт, что сформированный земельный надел будет находиться также под этим обременением.

Единственным исключением является оформление договора, в котором обе стороны пропишут другие условия.

Порядок объединения земельных участков: помощь адвоката

Объединение земельных участков – вопрос не простой.

Наш адвокат решает земельный вопрос профессионально, в случае необходимости, мы предлагаем дополнительные юридические услуги гражданам по сопровождение сделок с землей, раздел земельного участка, решение иных проблем.

Соглашение об объединение земельных участков

Как получить земельный участок состоящий из нескольких? Законодательно нельзя запретить объединение смежных земельных участков разных территорий, если они принадлежат частному лицу и определенной фирме, компании. Для того, чтобы все оформить с юридической позиции, потребуется заключить соглашение об объединении земельных участков.

Это документ, который составляется в письменной форме и включает данные всех заинтересованных сторон и их подписи. Без такого законодательного акта невозможно объединить разные земли в один участок. Обычно такой процесс проводится для повышения стоимости, ликвидности определенной территории с целью ее последующей выгодной реализации. Решение об объединении земельных участков принимается всеми участниками данного процесса.

ВНИМАНИЕ: помните, что если у Вас спор по границам, то необходимо судебное установление границ земельного участка до подачи заявления об объединении земли. Согласование границ земельного участка который войдет в общий участок не получится без решения земельного спора по существу. Учитывая, что судебная практика по земельным спорам разнится, выгодно предварительно провести анализ проблемы на перспективу судебного спора.

Порядок объединения земельного участка

подготовительный этап — ознакомление с кадастровой документацией на все территориальные владения граждан;
оформление соглашения и составление межевого плана;
завершающая стадия — получения кадастрового паспорта на заново зарегистрированную собственность.

Вновь созданный надел получит другую официальную документацию и будет реализован, если все владельцы выразят свое положительное мнение. Но не во всех случаях можно провести такую манипуляцию. Юристы ограничивают круг возможностей для своих клиентов — частных и юридических лиц. Не получится объединить собственность, если она была предоставлена на правах безвозмездного, пожизненного использования. Требуется для начала выровнять права на землю, а уже после переходить к объединению.

Когда несколько территорий принадлежит человеку, их можно объединить с помощью нашего юриста или самостоятельно разобраться во всех особенностях процесса. Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием не получится провести без решения вопроса перевод категории назначения земель в т.ч. перевод земли в ИЖС и другую категорию. Чтобы создать из нескольких участков один, разные пользователи должны иметь равноценные территории. В иной ситуации подобная процедура не проводится.

ВНИМАНИЕ: адвокат по земельным спорам в суде с соседями и третьими лицами дает советы в видео. Подпишитесь на наш канал YouTube и юридическая консультация по земельным вопросам в комментариях ролика станет для Вас бесплатной.

Заявление об объединении земельных участков

Решив объединить земельные участки, владелец обращается в администрацию населенного пункта или специально образованный орган по архитектуре и градостроительству, по решению земельных вопросов. Свое заявление гражданин может отнести лично, направить по почте или обратиться к услугам представителя.

Как правило, заявление на объединение участков должно содержать:

Наименование адресата – куда направляется заявление. К примеру, главе Администрации или главе отраслевого органа.
Информация о заявителе – ИНН и ОГРН для юридического лица, ФИО и паспортный данный физического лица. Почтовый и юридический адреса, адрес местонахождения для ФЛ, телефон.
Информация о ранее учтенных участков земли – участки, которые заявитель хочет объединить
Объекты капитального строительства и другие сооружения на участках

Форма заявления и прилагаемые к нему документы устанавливаются административными регламентами предоставления муниципальной услуги.

Заявление должно выражать просьбу:

объединить земельные участки в самостоятельный участок с присвоением ему кадастрового номера
прекратить права на ранее образованные части земли
предоставить в собственность вновь образованный участок

Документы для объединения земельных участков

К заявлению об объединении ЗУ нужно подать документы, перечень которых установлен уполномоченным органом и оформлен в административном регламенте.

Как правило, нужно подать:

Правоустанавливающие документы на землю
Документы об объектах капитального строительства находящийся на земле, если такое строительство начато
Документы об иных объектах, расположенных на земле
Специальная техническая документация на земельные участки

Требования к предоставляемым документам представляют из себя закрытый перечень. Орган власти, его должностные лица не могут требовать от заявителя предоставления других документов на объединения участков. Остальную информацию власти получают в порядке взаимодействия с другими ведомствами. Однако, если заявителю известно о возможных трудностях, отсутствии необходимой информации или иных препятствиях, он может по своей инициативе дополнить обязательный перечень документов.

Самая простая процедура ждет заявителя – единственного собственника объединяемых участков. В случае объединения участков разных граждан с установлением особого вида собственности на него, процедура усложняется.

Для сбора документов, являющего ответственным этапом, часто привлекают специалистов.

Каковы последствия объединения смежных земельных участков?

Самое главного последствие объединения смежных участков – это образования нового земельного участка с новыми границами.

Правовые последствия существуют для собственников объединяемых участков. Участок может находиться в общей, долевой, совместной собственности, что влечет целый ряд последствий — налоговых, последствий для возможности распоряжения участком (сдачи в аренду, продажи и т.д.)

Самые серьезные правовые последствия объединения земельных наделов связаны с отношениями собственности – владения, пользования, распоряжения вновь образованным земельным участком.

Адвокат по объединению земельных участков в Екатеринбурге

Многих обладателей своей земли интересуют вопросы о том, как сделать ее общей. Квалифицированная консультация юриста по земельным вопросам поможет во всем разобраться, наши юристы могут оказать содействие и проконсультировать по данной теме.

Но можно и самостоятельно определить особенности процедуры объединения земельных участков. Провести слияние двух наделов можно при условии, что они имеют общие границы. В результате образуется единая территория без смежных участков. Указанная процедура может проводиться в отношении земли физических и юридических лиц.

При обращении к нашему юридическому консультанту имеющему практику земельных споров можно быстро определить перспективу будущего объединения и решить проблемы, связанные с реализацией оформления права собственности на земельный участок на практике.

Отзыв о работе нашего земельного юриста

Читайте еще по вопросам земельные споры:

С нами выкуп арендованного земельного участка в срок

Все про определение установление порядка пользования земельным участком по ссылке

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Соглашение об образовании земельного участка между собственниками земельных участков путем их перераспределения: бланк, образец 2021

СОГЛАШЕНИЕ
об образовании земельного участка между
собственниками земельных участков путем их перераспределения
_____________________________________ __________________________________
(наименование населенного пункта) (число, месяц, год прописью)
Мы, гр. ______________________________________________________________,
(Ф.И.О.)
проживающ___ по адресу: __________________________________________________,
паспорт серии _____ N __________, выдан ___________________________________
__________________________________________________________________________,
(указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего,
код подразделения)
и гр. _______________________________________________________, проживающ___
(Ф.И.О.)
по адресу: ___________________________, паспорт серии _______ N __________,
выдан ____________________________________________________________________,
(указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего,
код подразделения)
являющиеся собственниками земельного участка с адресным ориентиром:
___________________________ с кадастровым номером _________________________
_______________________________, категория земель ________________________,
вместе именуемые "Стороны", заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. На момент подписания настоящего соглашения гр. _____________________
(Ф.И.О.)
принадлежит _______________________________________________________________
(адрес, площадь, кадастровый номер земельного участка)
на основании _____________________________________________________________,
(указать наименование и реквизиты правоустанавливающего документа)
что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав
на недвижимое имущество и сделок с ним N ____ от _________________________.
Гр. _______________________________________________________ принадлежит
______________________________________________________________ на основании
(адрес, площадь, кадастровый номер земельного участка)
___________________________________________________________________________,
(указать наименование и реквизиты правоустанавливающего документа)
что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав
на недвижимое имущество и сделок с ним N ____ от _________________________.
2. Стороны достигли соглашения о перераспределении данных земельных
участков.
2.1. В результате образовалось _______ (______) земельных участков,
указанных на плане (Приложение: план образования земельных участков N ___).
2.2. В собственность гр. ___________________________________ передается
____ (_______) земельный участок (участки) общей площадью __________ кв. м.
Первый земельный участок площадью ___________________ кв. м
категория земель - ____________________________________________
разрешенное использование - ___________________________________
адресные ориентиры: ___________________________________________
2.3. В собственность гр. ___________________________________ передается
____ (_______) земельный участок (участки) общей площадью __________ кв. м.
Второй земельный участок площадью ___________________ кв. м
категория земель - ____________________________________________
разрешенное использование - ___________________________________
адресные ориентиры: ___________________________________________
2.4. _________________________________________________________________.
3. Неотъемлемой частью настоящего соглашения являются кадастровые
паспорта земельных участков, выданные ____________________________________,
(наименование органа)
и план образования земельных участков.
4. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания
Сторонами и действует до внесения Сторонами изменений или дополнений по
нему либо до расторжения соглашения.
5. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для
каждой из сторон.
Подписи сторон:
Гр. ____________________________ _______________________
(Ф.И.О.) (подпись)
Гр. ____________________________ ________________________
(Ф.И.О.) (подпись)

Источник — Касенов Р.Б.

Межевой План Стоимость Объединение Участков Образец

Хотите больше знать о межевании? Тогда посетите наш раздел.

Межевой план земельного участка необходим для определения точных координат выделенной территории на федеральной кадастровой карте. Вместе с этим можно определить пределы надела непосредственно на местности. Все сведения, полученные в процессе выполнения работ, заносятся в межевой план. Образование земельного участка без этого будет условным. В этом случае его нельзя очертить графически. Соответственно, его нельзя внести в реестр. Если у собственника отсутствует межевой план земельного участка, владелец не сможет получить кадастровый паспорт. Без него, в свою очередь, невозможно зарегистрировать надел в Росреестре, что не позволяет совершать никакие сделки.

В графическом блоке указывается местоположение границ надела, его частей. Составленный документ регистрируют в Росреестре. При этом свою позицию он должен обосновать.

Состоять на учете в ЕГРН с любым статусом. можно объединять с согласия и при участии их владельца. Наделы земли, которые у граждан в или можно объединять, если ими владеет или пользуется одно лицо.

Соглашение об объединении земельных участков образец

Но порядок объединения двух участков в один несколько иной, если сравнивать аналогичный процесс с режимом собственности.

Два таких участка могут быть образованы, если их хозяином является одно лицо. Залог не выступает помехой для образования нового участка. Обременение перекладывается на новый объект, если иной порядок не назначен нормами законов.

Положениями закона установлены главные критерии, при соблюдении которых образуются вновь созданные земельные участки:

Владение участками на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования, а также пожизненного наследуемого владения должен осуществлять один человек.
Границы земель должны быть четко установлены в соответствии с законодательством РФ. Для этого специалистами составляется межевой план, предназначение которого состоит в определении габаритов участка и его границ. Стоимость межевого плана примерно одинакова в различных специализированных компаниях.
Земли должны располагаться в одном муниципальном образовании.
Участки земли должны быть в одной группе по целевому назначению и относиться к разрешенным категориям.
Объединение земель не должно создавать помехи к размещению недвижимости, нарушать требования охраны земель.

После создания межевого плана участок необходимо поставить на учет.

Каков порядок объединения земельных участков по решению собственника и нужно ли соглашение об этом?

Эта информация требуется для изучения состояния соседних границ площади.

Список документов для объединения участков:

это документ, удостоверяющий личность подателя (можно взять ксерокопию).
кадастровая справка на участок;
нотариально заверенное разрешение на образование цельного надела.
ксерокопии свидетельств на смежные наделы;

Для вынесения постановления инстанции могут потребоваться дополнительные сведения, но чаще всего хватает стандартного пакета документов.

Если он сильно отличается — процедуру образования провести не получится.

Сельхоз и ИЖС виды совместимы, а вот промышленные и лесопосадки — не совместимы.

В каких случаях не допускается объединение смежных земельных участков:

данные территории принадлежат одному физическому или юридическому субъекту по праву наследственного владения;

иметь общую границу. В том случае, если земля находится в общей собственности, необходимо получение согласия всех собственников.

Для начала проведения комплексных действий, необходим заключенный договор на выполнения подрядных работ.

Особенности заполнения межевого плана земельного участка

При заполнении межевого плана учитывается ряд особенностей:

Наличие подписей ответственных лиц и печатей организаций, заверяющих документы.
Соответствие фактических размеров и площади земельного участка и составленного плана.
Оформление разногласий по результатам межевания в письменном виде с подписью всех сторон.
Оформление межевого плана должно производиться с учетом всех положений о ведении кадастрового учета объектов недвижимости.
Соответствие фактических данных (паспортных, учетных, полученных в ходе измерений).

Ниже приведены примеры (макеты) межевых планов, составленных с различными целями. По ссылке можно скачать примеры в формате pdf:

Уточнение границ и площади участка – скачать.
Выделение многоконтурного земельного участка, расположенного в нескольких кадастровых кварталах – скачать.

Внесенные изменения в законодательство РФ, позволяют значительно ускорить процесс оформления документации с сокращением сроков всего перечня работ по составлению межевого плана.

Межевой план подписывается исполнителем инженером-землеустроителем и заверяется печатью геодезической организации. Соответствие фактических данных паспортных, учетных, полученных в ходе измерений.

https://zonapravosudia.ru/zhk/mezhevoj-plan-primer-2.html

https://sgroup62.ru/obedinenie-zemelnyh-uchastkov-primer-87685/

http://terrafaq.ru/zemlya/registraciya/oformlenie-mezhevogo-plana.html

Образец межевого плана земельного участка — ConsultMill — юридические консультации

С начала весны 2008 года в земельном законодательстве появилось новое понятие «многоконтурный земельный участок». Но что следует понимать под этим понятием?

Что такое многоконтурный земельный участок

Под термином «многоконтурный земельный участок» следует понимать надел земли, в состав которого входит как минимум 2 отдельных части, что могут разделяться, например, дорогой.

Законодательством выделено 2 вида таких участков:

Несколько частей (контуров) земли, которые разделены между собой.
Наделы, имеющие вкрапления (так называемые «дыры» внутри).

Многоконтурному участку законодательство разрешает присваивать только один номер кадастра.

Такие участки ставили на учет еще до начала 2008 года, но тогда они имели название «единое землепользование». Каждой части такого надела присваивался отдельный кадастровый номер.

Законодательная база

Для решения различных вопросов, связанных с многоконтурными участками следует пользоваться:

Земельным кодексом. Особое внимание стоит обратить на главу I.1, где описаны правила формирования этих наделов.
Закон «О государственном кадастре недвижимости». В данном законодательном документе первый раз упоминается термин «многоконтурный земельный участок», а также рассказывается о процессе присвоения номера кадастра для таких наделов.
Письмо Минэкономразвития, составленным 16.01.2009. Текст письма посвящен определению понятия«многоконтурный земельный участок», описанию процедуры присвоения номера кадастра и формирования границ для этих наделов.
Письмо Минэкономразвития, составленным 22.12.2009. В данном письме описано, как присваивается номер кадастра такому участку, а также порядок получения сведений о каком-либо объекте такого типа.
Постановление Арбитражного суда из Западно-Сибирского округа, принятое 2 февраля 2015 года. В этом постановлении говориться об установлении границ на земельном участке с несколькими контурами и разъясняется, что каждая часть такого участка должна иметь отдельный въезд.
Постановление Арбитражного суда Московского округа, принятое 28 января 2015 года. Согласно этому документу присваивать номер кадастра многоконтурным объектам, на которые наложен арест, не разрешается.

Решая вопросы, которые связаны с участками с несколькими контурами, рекомендуем также пользоваться научными трудами с комментариями к кодексам и законодательным актам.

Формирование земельного участка из нескольких контуров

На практике применяют 2 варианта формирования участков с несколькими контурами:

Формирование из наделов, которые являются собственностью органа государства.
Формирование из наделов, что были выделены, разделены или перераспределены.

Участки, что не имеют смежных границ, законодательство не разрешает объединять в надел из нескольких контуров.

Решение о формировании участка с несколькими контурами принимается в тех случаях, когда нет возможности предоставить гражданину надел необходимой для него площадью в виде одноконтурного надела. Например, по закону гражданину, бывшему члену колхоза, положен участок площадью 6 га. Но поскольку на балансе не числится участок этой площадью, закон разрешает предоставить ему несколько участков земли, чтобы общая площадь надела составляла 6 га.

Межевой план многоконтурного земельного участка

Без межевого плана вы не сможете присвоить своему многоконтурному наделу номер кадастра. Кроме того, данный документ содержит все точные сведения о каждой части надела.

Какие документы необходимы для приобретения земельного участка, вы узнаете в данном материале: https://consultmill.ru/zemlya/dokumenty/pokupka-zemelnogo-uchastka.html

Межевой план содержит в себе 2 части:

Графической, где можно ознакомиться с местом положения самого участка, а также его границ.
Текстовой, в которой перечисляются все данные, что нужно внести в ГКН, а также сведения насчет согласования положения границ надела.

Межевой план обычно оформляется одним экземпляром в случае, когда:

1 надел был разделен на несколько наделов.
Несколько участков были перераспределены.
Несколько наделов были образованы путем выдела доли из общего владения.
Надел и другие его части были сформированы одновременно.
Формирование участка совпало с уточнением данных о других частях наделов.
Одновременно образовывается несколько наделов одного многоконтурного участка.
Одновременно уточняются данные о наделах участка, а также расположения границ этих наделов.
Было образовано несколько новых наделов, что повлекло уточнение данных о расположении границ смежных наделов.

Все, кто собирается оформлять межевой план обязаны ознакомиться с образцом этого документа.

Образец

Скачать образец межевого плана в формате MS Word.

Межевой план, как правило, содержит:

Титульную страницу.
Содержание.
Текстовую часть.
Графическую часть. В ее содержание входят схемы положения каждого надела и геодезических построений. В этой части можно найти также чертежи наделов земли и абрисы узловых точек для всех границ участка с несколькими контурами.
Приложения.

Если многоконтурный надел был сформирован с помощью обычного объединения нескольких участков, межевой план будет содержать:

Исходные сведения.
Информация о сформированных наделах и их частях.
Информация о наделах, через которые осуществляется доступ к сформированным или преобразованным участкам.

Когда участок с несколькими контурами был сформирован с помощью выдела, разделения или перераспределения наделов земли, межевой план будет содержать:

Информация о сформированных участках и их частях.
Информация об участках, через которые осуществляется доступ к сформированным или преобразованным наделам земли.

Если план создается для многоконтурного надела, сформированного путем разделения одного участка, в этот документ обязательно добавляется информация об преобразованных наделах или же их частях.

В случае, когда вы собираетесь оформлять межевой план из-за уточнения площади наделов или расположения границ, документ будет содержать информацию, содержащую уточняющие сведения о земельных участках или их частях.

Если межевой план создается только для того, чтобы сформированным наделам земли присвоить номер кадастра, в содержание документа добавляется информация о сформированных частях участка.

В документе присутствует официальное заключение,составленное кадастровым инженером, если были обнаружены несоответствия в данных расположении границ участков или были зафиксированы возражения насчет расположения надела, выделенного в счет доли из общего права владения.

Уточнение многоконтурного земельного участка

Уточнять границы и/или многоконтурного надела нужно в случае:

Если площадь или месторасположение участка не соответствует данным, указанным в базе кадастрового органа.
Когда в базе кадастрового органа полностью отсутствует информация об участке.
Если границы участка пересекаются.

Заниматься уточнением данных об участке могут:

Его собственники.
Землевладельцы.
Лица, имеющие право бессрочного пользования наделом.
Лица, имеющие нотариально заверенную доверенность на уточнение границ и/или площади участка.

Выполнить уточнение границ и площади многоконтурного участка возможно при наличии:

Свидетельства о праве владения.
Решение о передаче участка во владения.
Иного документа, с помощью которого можно подтвердить право владения.

Процедура уточнения предусматривает выполнения таких действий:

Изучение документов, которые подтверждают право на владение участком с несколькими контурами:
- Проверить документы на наличие грамматических или грамматических ошибок.
- Проверить, нужно ли уточнять адресный ориентир.
- Выяснить, нужно ли изменять или присваивать вид разрешенного использования.
Выполнить геодезические измерения, принимая во внимания местонахождения забора и других объектов, помогающих определить правильность расположения границ многоконтурного участка.
Оформление акта согласования границ, где должны быть поставлены подписи владельцев или собственников смежных наделов.
Оформление межевого плана кадастровым инженером.
Передача межевого плана в службу кадастрового учета для проверки.
Выдача кадастрового паспорта или выписки.

Процедура уточнения упростится, если аналогичную процедуру проводил хотя бы 1 владелец или собственник соседнего участка.

Как правильно составить акт согласования границ земельного участка, читайте в этой статье: https://consultmill.ru/zemlya/registraciya/akt-soglasovaniya-granic.html

Раздел многоконтурных земельных участков

После раздела многоконтурных наделов новые участки:

Не будут считаться смежными наделами.
Могут располагаться в разных кварталах.

Для раздела многоконтурного надела предъявляют:

Заявление собственника, заверенное нотариусом, на раздел участка.
Копию документа, заверенную нотариусом, что подтверждает право на владение участком.
Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.
Согласие других собственников на раздел (такой документ не нужен, когда раздел осуществляется по судовому решению).
Решение о присвоении адресов для разделенных частей, которое выносится местным органом власти.
Доверенность, заверенная нотариусом, если в процедуре принимают участие доверенные лица.
Квитанция об осуществлении оплаты государственной регистрации.

Многоконтурный надел можно разделить, если:

После процедуры не будет меняться целевое назначение каждого нового участка.
Площадь каждого нового надела не будет меньше, утвержденных минимальных размеров земельных наделов.
Каждый новый участок будет иметь подъезд.
Он не предназначен для ведения фермерского хозяйства.

Процедура раздела осуществляется по таким этапам:

Выполняются землеустроительные работы – межевание, согласование границ и оформление землеустроительного дела.
Обращение в Роснедвижимость, где каждый собственник нового участка должен поставить на учет земельный надел.

Если на новом наделе размещены здания или строения, его собственником может быть только собственник объектов недвижимости.

Договор многоконтурного земельного участка

Владельцы участков с несколькими контурами могут свои наделы продавать, дарить, сдавать в аренду. В зависимости от ситуации необходимо заключать договор:

Купли-продажи.
Ренты.
Мены.
Дарения.

Согласно договору купли-продажи продавец за определенную сумму покупателю земельный надел и все объекты, которые на нем размещены.

Как происходит процедура межевания земельного участка, и какие для этого требуются документы, узнаете на следующей странице: https://consultmill.ru/zemlya/registraciya/mezhevaniya.html

Заключая такое соглашения, нужно помнить, что:

Продавать можно участки, имеющие кадастровый номер.
Заключать сделку нужно в соответствии с нормами Гражданского кодекса.
Стороны договора не могут менять целевое назначение участка.
Государственный орган обладает преимущественным правом на приобретение.
Он должен содержать всю официальную информацию о наделе.
Переход права владения должен быть зарегистрирован.

Согласно договору ренты, собственник земли передает во владения землю другому человеку, с намерением получать за это плату.

В этом соглашении нужно указать данные:

Об участниках сделки.
О земельном наделе.
О сроках ренты.
О сумме оплаты и порядке ее осуществления.

Согласно договору мены, владелец передает земельный надел другому человеку, с намерением получить взамен другой участок.

Такое соглашение должно содержать:

Данные об участниках.
Предмет и условия сделки.
Обременения надела.
Ограничения на предмет сделки.
Обязательства участников.

Соглашение мены нужно заверять у нотариуса и зарегистрировать в комитете по земельным вопросам.

Согласно договору дарения, владелец земли передает права владения на участок другому лицу бесплатно.

В этом соглашении нужно указать данные:

Об участниках соглашения.
О месте и времени заключения сделки.
О земельном наделе.
О стоимости участка.
О расходах, связанных с заключением договора.

Соглашение оформляется письменно и регистрируется в органе регистрации по земельным вопросам.

Оцените статью: Поделитесь с друзьями!

Министерство внутренних дел США

Сотрудничество племен играет важную роль в успехе мероприятий по консолидации земель в рамках Программы обратного выкупа. Племена имеют возможность активно участвовать в процессе, сотрудничая с Программой для проведения таких мероприятий, как разъяснительная работа с землевладельцами. При желании племена поощряются к участию в Программе посредством подписания меморандума о соглашении (MOA). Раньше Программа также использовала соглашения о сотрудничестве для официального партнерства с Tribes.Дополнительную информацию см. В разделе часто задаваемых вопросов программы по взаимодействию с племенными народами.

MOA может использоваться всякий раз, когда есть соглашение об обмене информацией или координации программ. Они используются для оптимизации результатов усилий каждой стороны. Каждая сторона несет ответственность за свои собственные усилия. Ресурсы, такие как фонды, не обмениваются.

Важно отметить, что племенам не требуется для заключения соглашений об участии в Программе. Однако MOA действительно способствует обмену информацией между Программой и Племенами, и Программа не может делиться некоторыми продуктами данных с Племенами без соглашения.

Шаблон MOA

Перед внедрением племена, которые хотели бы сотрудничать с Программой через MOA, будут приглашены для обсуждения уровня участия племен, которое они хотели бы иметь во время реализации.

Племя подготовит разрешение, которое содержит: назначенное контактное лицо для подготовки MOA, уполномоченного подписывающего лица и запрос информации о землевладельце. TRA программы предоставляет племенам подробные инструкции по подготовке и представлению необходимой информации для MOA.
Шаблон MOA, который заполняет Программа, будет основан на этих обсуждениях и предназначен для отражения ролей и обязанностей Программы и Племени во время реализации.
После того, как Шаблон MOA будет заполнен Программой, он будет предоставлен Племени для рассмотрения и подписи. Уполномоченная сторона должна затем подписать MOA от имени Племени, чтобы подтвердить понимание условий в рамках соглашения.
Хотя этот шаблон MOA будет дополнен индивидуальной информацией о Племене и может отражать предпочтительные роли и обязанности Племени, как обсуждалось с Программой, условия, содержащиеся в соглашении, не могут быть изменены, за исключением неотложных обстоятельств, которые будут определены. в индивидуальном порядке. Эта стандартизация призвана обеспечить эффективность и справедливость для всех сторон, желающих вступить в MOA, в свете ограниченного времени и ресурсов Программы, установленных Мировым соглашением Cobell .

Шаблон меморандума о соглашении

5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ МЕРЫ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ КОНСОЛИДАЦИИ ЗЕМЕЛЬ

5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ МЕРЫ ПО СОДЕЙСТВИЮ КОНСОЛИДАЦИИ ЗЕМЕЛЬ

5.1 Пилотные проекты необходимы для получения необходимого опыта для разработки комплексной программы, но они принесут пользу консолидации земель применяется только к нескольким общинам на начальном этапе фаза.Сельские жители, проживающие за пределами проектных площадок, по-прежнему будут сталкиваться с те же проблемы в течение жизненного цикла проекта, если государство не предоставит лучшего среда для поддержки частных, добровольных инициатив по консолидации посылок и увеличивать владения. Эти инициативы не принесут значительных выгод. найдены в пилотных проектах, но они могут значительно улучшить жизнь многих люди. Ниже описаны некоторые примеры возможной государственной поддержки. Самый меры потребуют законодательных изменений.Поэтому в этой главе рассматривается, как соответствующий опыт может быть встроен в разработку и реализацию проекта, и какие навыки и опыт требуются людям, чтобы справиться с этими вопросы.

5.2 Предоставление информации для рынка земли. А Слабость на развивающихся земельных рынках заключается в том, что информация о доступных землях и его качество часто бывает трудно получить. Государство могло бы продвигать роль посредник, либо действуя в качестве центра обмена информацией, либо поддерживая инициативы частного сектора.Потенциальные покупатели могли обратиться к посреднику, чтобы запросить, какие посылки могут быть доступны в определенных регионах, и получить информацию о те посылки. Люди, чьи земли были внесены в список посредников, могли указать, где они хотели бы получить землю взамен.

5,3 Улучшение доступа к субсидиям и кредитам. В большинстве стран региона ипотечные кредиты редко используются для покупки земли, потому что банки обычно не берут в залог землю сельхозназначения.Государственная помощь тем желающие приобрести землю для консолидации могут быть рассмотрены. Один из вариантов — стимулировать кредитование путем предоставления государственных гарантий по ипотеке на землю, отвечающую требованиям требования к консолидации. Другой вариант — предоставление прямых государственных займов. для тех, кто хочет консолидироваться. Несмотря на реституцию и приватизацию, на ряд участков не существует товарного титула, потому что земля сейчас принадлежат совместно наследникам первоначальных бенефициаров или разделены неофициально из их.Ссуды могут быть предоставлены людям, которые хотели бы выкупить другие наследники. Субсидии также могут сделать продажу земли более привлекательной. Один вариант — субсидии пенсионерам, которые продают свою землю другим с целью консолидации.

5,4 Снижение сборов и налогов. Возможны переводы более привлекательным за счет снижения комиссионных сборов и предоставления налоговых льгот. Комиссия за регистрацию и налоги на передачу могут быть отменены для переводов, которые осуществляются в консолидировать посылки и авуары.Налоговые льготы могут быть предоставлены собственникам против затрат на консолидацию и связанное с этим улучшение земли. Налог преимущества также могут быть предоставлены тем, кто продает свою землю другим за в целях консолидации.

5,5 Использование земельного фонда. Земельные фонды и прочие резервы можно было бы использовать, чтобы позволить фермерам увеличить свои владения. Обмен собственности права могли переходить из одного района в другой, и можно было использовать земельные резервы владельцами, чтобы обменять свою землю на участки ближе к тому месту, где они жить.

5,6 Использование лизинга для консолидации операций. Лизинг — это наиболее часто используемый подход к увеличению размера фермерских хозяйств. Подготовка простых договоров аренды может помочь защитить владельцев и арендаторы. Если лизинг является обширным из-за отсутствия или иного неучастия собственников, эти соглашения могут разрешать субаренду или переуступку, позволяющую сдавать в аренду фермеры должны перераспределить между собой обязательства по аренде, чтобы создать больше рациональные операции.Положение о защите может позволить владельцам аннулировать субаренды, которые не соответствовали первоначальному договору аренды контракты.

5,7 Завершение земельной реформы. Хотя большой прогресс в реституция и приватизация были произведены по всему региону, есть количество случаев, когда процесс еще не завершен. Одно воздействие задержка в завершении заключается в том, что земельные резервы не могут быть эффективно использованы для поддержки обмены, поскольку они могут быть использованы для целей реституции.В некоторых областях это Даже не понятно, какая земля принадлежит государству. Многие владельцы еще не получили свои титулы по разным причинам. Изменение прав собственности в результате земельные реформы следует прояснить как можно скорее.

5,8 Поощрение наследования единственного наследника. Как приземлиться передается по наследству после смерти владельца. фрагментация и консолидация. Проблема фрагментации при наследовании не такая серьезная проблема в Центральной и Восточной Европе, как в те регионы с высокими темпами прироста населения.Проблема действительно существует, однако, в основном потому, что бенефициары реституции и приватизации земли часто были пожилыми людьми, и теперь их владения совместно принадлежат их наследникам или подразделяются между ними. Некоторые страны ввели ограничения на количество наследников, которые могут унаследовать землю, но это редко оказывается эффективным, поскольку люди обычно находят способ обойти ограничение. Возможно, удастся предоставить способы упростить передачу одному наследнику. Например, в некоторых частях Германии разрешено фермер, чтобы решить, будет ли ферма перейти к одному наследнику или будет ли наследование произойдет в соответствии с обычными положениями наследования.Государство обеспечивает механизм, позволяющий наследование одному наследнику, но фермер решает, следует ли использовать это.

Как избежать проблем, когда кредитор удовлетворяет ранее назначенную ипотеку.

Для регистрации ипотеки в штате Нью-Йорк (и в других местах) заемщик должен сначала заплатить налог на регистрацию ипотеки. Налог может варьироваться от нескольких центов на 100 долларов долга (0,35 доллара на 100 долларов во Флориде) до нескольких процентов (2.80 процентов в Нью-Йорке).

Целью CEMA является уменьшение суммы налогооблагаемой задолженности. CEMA и его учредительные документы подтверждают (и подтверждают соответствующему налоговому органу), что налог на регистрацию ипотеки уже был уплачен в отношении части долга, когда рефинансируемая ипотека была зарегистрирована, и что теперь ему нужно будет только уплатить налог на регистрацию ипотеки на новые / дополнительные деньги.

Имея в виду концепцию, вот типичный сценарий: заемщик решает рефинансировать свою ипотеку на 500 000 долларов и хочет увеличить ее до 600 000 долларов.Без CEMA налог на регистрацию ипотеки будет взиматься со всей суммы долга (600 000 долларов США). Поскольку CEMA фактически освобождает первоначальный долг (здесь 500 000 долларов США) от дальнейшего налогообложения, только новые / дополнительные деньги (100 000 долларов США) будут подлежать обложению налогом на регистрацию ипотечного кредита — значительное и значимое сокращение налогооблагаемой базы.

Если CEMA привлечет нового кредитора, как это часто бывает, это соответственно вызовет переуступку существующей ипотеки, которая затем будет консолидирована с ипотечной ссудой в размере 100000 долларов (это сумма дополнительного долга и обычно упоминается в качестве «гэпа» ипотеки), получая полную консолидированную ипотеку в размере 600 000 долларов США.Однако слишком часто происходит то, что уступающий кредитор впоследствии (или иногда одновременно) выполняет и фиксирует погашение ипотеки, которую он назначил. Это, вероятно, является результатом административных процедур, не совсем согласованных с концепцией CEMA, согласно которой ипотечный залог, который был выплачен (цеденту заплатили за уступку, а не погашение ипотеки), похоже, требует удовлетворения.

Обычно это остается незамеченным до тех пор, пока не произойдет дефолт в соответствии с CEMA и поиск выкупа не покажет, что ипотека, которая была назначена (и теперь составляет часть консолидации), с тех пор была удовлетворена.Поскольку, по крайней мере, в Нью-Йорке, ошибочное удовлетворение не может быть разрешено с помощью последующего «корректирующего» инструмента, эта ошибка затем требует тихого действия по праву собственности, чтобы отменить ошибочное удовлетворение.

Все это является предметом прецедентного права, но несколько недавнее решение, Bank of New York Mellon Trust Company, NA против Claypoole , 150 AD3d 505, 55 NYS3d 19 (1-е отделение 2017 г.), полезно подтверждает, что удовлетворение ошибочное и подлежит аннулированию.

Принцип контроля заключается в том, что погашение ипотеки является недействительным с самого начала, когда сторона, выполнившая ее, уже уступила свою долю по этой ипотеке.Это логично, но, тем не менее, отрадно видеть, как это оглашает апелляционный суд.

Управление международных программ — Политика

Глава 7: Рекомендации

Группа сканирования полосы отвода и инженерных коммуникаций обнаружила много общего между правила проезда и коммунальные услуги в европейских странах, которые они посетили и те, что в Соединенных Штатах. Команда также отметила ряд интересных и инновационные практики в тех странах, которые, если они будут внедрены в Соединенных Штатах Штаты, могут принести пользу государственным и федеральным транспортным средствам и коммунальным предприятиям. программы.

Команда собралась в последний день сканирующего исследования, чтобы рассмотреть свои выводы и определить практики с наибольшим потенциалом для внедрения в Соединенных Штатах. Их рекомендации и стратегии реализации находятся в этой главе.

Реализация некоторых стратегий началась уже тогда, когда был опубликован этот отчет. В восьмой главе подробно описываются эти действия. Выводы, наблюдения, заключения и рекомендации принадлежат группе сканирования, а не FHWA.

ОЦЕНКА И ПРИОБРЕТЕНИЕ

Раннее вовлечение владельцев недвижимости в процесс проектирования

Ранний и частый контакт с владельцами недвижимости имеет важное значение для успешного приобретения. Группа сканирования призывает государства проконсультироваться с владельцами затронутой собственности до завершения проектирования, чтобы оценить влияние предложенного проекта и определить, оправдан ли его пересмотр. Выборочное использование этой практики может привести к более своевременным покупкам и уменьшению ущерба пострадавшему имуществу.

Интервью с собственником

Команда рекомендует персоналу, занимающемуся закупками, при необходимости использовать процесс углубленного собеседования, чтобы обсудить влияние проекта с владельцами собственности. Это интервью позволит лучше понять, как владельцы используют недвижимость. Информация, полученная в ходе интервью, может быть использована для определения необходимости дальнейшего расследования возможных повреждений. В таком случае необходимо назначить соответствующих экспертов для оценки воздействия проекта на недвижимость.Результаты углубленного собеседования, оценки и экспертного анализа помогут сформировать исчерпывающую оценку справедливой компенсации, что облегчит переговоры с собственниками недвижимости.

Ограниченное использование отзывов об оценке

Государствам рекомендуется принять систему оценки, основанную на управлении рисками, аналогичную той, которая используется в некоторых европейских странах. Цель состоит в том, чтобы определить, может ли такая система — например, аудит выборки, проверка всех сложных оценок или установка пороговых значений проверки — защитить качество и целостность процесса оценки при одновременной экономии времени и затрат по проекту.Группа рекомендует провести пилотную проверку системы оценки на основе управления рисками в нескольких государствах совместно с FHWA. Результаты пилотного проекта следует использовать в качестве основы для любых нормативных изменений.

Функции оценки и переговоров, выполняемые одним лицом

В Европе одно и то же лицо обычно выполняет функции оценки и переговоров по посылке. Группа рекомендует провести экспериментальную программу в нескольких государствах, в которой одно и то же лицо будет выполнять функции оценки и ведения переговоров при приобретении земли в порядке отчуждения.Цель пилотного проекта — определить, является ли такой подход рентабельным и в то же время обеспечивает надлежащее отношение к владельцам собственности.

Поощрительные выплаты

Основываясь на европейском подходе к переговорам, команда рекомендует делать упор на компромисс по вопросам, связанным со справедливой компенсацией. Признано, что такие методы позволят своевременно и с минимальными затратами эффективно разрешить приобретения.

КОМПЕНСАЦИЯ И ПЕРЕНОС

Пилотная программа добровольного объединения земель

Три из четырех стран, которые посетила команда, используют ту или иную форму консолидации земель.Этот процесс позволяет объединить фрагментированные земельные участки и перераспределить их с использованием более экономически рациональных конфигураций участков. Владельцы получают землю, по крайней мере, той же стоимости, что и земля, которую они вложили в бассейн. Команда рекомендует FHWA изучить способность штатов осуществлять добровольную консолидацию земель и реализовать пилотную программу для оценки выгод.

Восстановление бизнеса и переезд

Команда рекомендует оценивать объекты, на которые распространяется возмещение расходов на восстановление бизнеса и переезд в Нидерландах и Англии.Европейский опыт и результаты недавнего исследования «Деловые платежи и услуги», спонсируемого FHWA, могут быть использованы для поддержки изменений в федеральном законодательстве и нормативных актах. Это может включать рассмотрение:

Ликвидация малых предприятий сверх установленного платежа в размере 20 000 долларов США, предусмотренного Единым федеральным законом.
Особое внимание уделяется владельцам бизнеса пенсионного возраста.

Жилые переезды

Норвежская модель компенсации рассчитывает общий платеж на основе восстановительной стоимости.Эта сумма включает оценочную справедливую рыночную стоимость и любую дополнительную сумму, необходимую для замены приобретенного имущества. Этот одноэтапный процесс сэкономит время и деньги, и его можно будет опробовать экспериментально в Соединенных Штатах.

ОБУЧЕНИЕ

Перед приемом на работу и обучение и подготовка сотрудников

Хотя требования к обучению различаются в зависимости от посещаемых стран, все они делают упор на формальном обучении и постоянном повышении квалификации сотрудников.Команда рекомендует, чтобы FHWA поощряла создание программ обучения перед приемом на работу, а также программ обучения и подготовки сотрудников. Это включает в себя изучение возможностей приема на работу одного или нескольких колледжей для оказания этой услуги, включая программу получения диплома о высшем образовании для карьеры с правом отвода и программу непрерывного образования с использованием методов дистанционного обучения. Это предложение расширяет потенциальное создание Федеральным правительством академии услуг в сфере недвижимости.

Команда рекомендует создать группу из представителей FHWA, IRWA, AASHTO и частного консультанта для реализации этой концепции обучения.FHWA будет выступать в качестве связующего звена с колледжами и центрами онлайн-обучения с целью разработки и внедрения такой учебной программы к осени 2002 года.

Методы наставничества

Команда рекомендует оценивать наставническую деятельность в каждом штате через веб-сайт AASHTO в Интернете, разработать краткое изложение методов наставничества в Соединенных Штатах и Европе и рекомендовать принятие государствами.

УТИЛИТЫ

Сотрудничество, координация и коммуникация

Команда отметила особые усилия европейских стран по укреплению сотрудничества, координации и взаимодействия с коммунальными предприятиями.В Соединенных Штатах, по данным Главного бухгалтерского управления США, в штатах, где действуют координационные комитеты коммунальных предприятий, которые регулярно встречаются для обсуждения общих проблем, меньше проблем, связанных с коммунальными предприятиями, чем в других штатах. Команда рекомендует, чтобы DOT штата продолжал и активизировал усилия по регулярным встречам с представителями коммунальных компаний. DOT должны взять на себя ведущую роль в развитии и поддержке координационных комитетов коммунальных предприятий.

Подземные коммуникации

Коммунальные предприятия в большинстве посещенных стран обычно размещаются под землей.В результате столкновения опор электросети не являются проблемой. В Соединенных Штатах инженерные сети расположены под землей по эстетическим соображениям, а не по соображениям безопасности. Однако некоторые государственные службы безопасности (DOT) решают вопросы безопасности, разрабатывая и внедряя программы обеспечения безопасности опор электросети, предназначенные для систематического перемещения опор опасных электросетей.

Группа рекомендует, чтобы DOT штата продолжал разрабатывать или совершенствовать программы безопасности опор электросети. Размещение инженерных сетей под землей следует рассматривать как возможную контрмеру, хотя размещение всех инженерных сетей под землей было бы дорогостоящим и трудным в некоторых государствах из-за неблагоприятных почвенных условий.Государственные DOT должны оценивать свой процесс принятия решений для инженерных сетей, не ограничиваясь расходами на строительство, чтобы должным образом учитывать такие факторы, как безопасность, воздействие на окружающую среду и эстетику сообщества.

Коммунальные коридоры

Группа отметила, что несколько европейских стран используют или рассматривают возможность создания инженерных коридоров для инженерных сетей, пересекающих основные автомагистрали или расположенных в продольном направлении вдоль полосы отвода автомагистралей.Внутри этих коридоров можно разместить трубопровод для будущего использования несколькими коммунальными предприятиями, или можно использовать совместные траншеи для систематического размещения нескольких инженерных сетей в одной траншее.

В Соединенных Штатах считается, что предоставление автомагистралям и коммунальным предприятиям права отвода на автомагистраль отвечает общественным интересам. Такое использование подлежит утверждению Государственным Министерством транспорта США и выдаче разрешений. По мере того, как все больше коммунальных предприятий желают пересекать или использовать право проезда по автомагистралям, государственным DOT следует рассмотреть вопрос о создании инженерных коридоров и потребовать от коммунальных компаний координировать установку своих объектов в этих коридорах.

Признание трубопроводов видом транспорта

В Нидерландах в новом национальном плане коммунальные услуги признаны одним из видов транспорта. Таким образом, большее доверие будет уделяться вкладу коммунальных услуг в транспортировку. Первоначально это будет включать более широкое использование газотранспортных линий, а затем более широкое использование водных, электрических, минеральных и нефтяных транспортных линий.

Поскольку автомагистрали в Соединенных Штатах становятся все более загруженными, а проблемы с качеством воздуха усиливаются, использование трубопроводов для транспортировки основных продуктов, обычно перевозимых грузовиками, может оказаться полезным.Команда рекомендует, чтобы DOT штата рассмотрел методы развития трубопроводов в качестве транспортного средства. Это может включать содействие исследованиям и разработке методов использования трубопроводного транспорта, включая создание маршрутов и коридоров для трубопроводных компаний или финансирование строительства и эксплуатации трубопроводов.

Коммунальные услуги в контрактах на проектирование и строительство

В течение трех лет после сканирования, Управление автомобильных дорог Англии планировало рекламировать 19 контрактов на проектирование и строительство для крупных проектов.Перемещение инженерных коммуникаций является неотъемлемой частью этих проектов.

Контракты на проектирование и строительство в Соединенных Штатах часто не включают переезд инженерных сетей. За счет включения коммунальных услуг в эти контракты риски связанных с коммунальными услугами задержек будут переданы дорожным подрядчикам, что сократит задержки и большой перерасход средств. Группа сканирования рекомендует, чтобы государственный DOT, еще не включивший коммунальные услуги в контракты на проектирование и строительство, подумал об этом.

Генеральные договоры на коммунальные услуги

Генеральные договоры на коммунальные услуги между дорожным управлением и коммунальными предприятиями обычно используются в Германии вместо индивидуальных соглашений по проекту.Эти соглашения определяют полномочия, обязанности и ответственность.

Подкомитет AASHTO по полосе отвода и коммунальным услугам установил генеральные соглашения в качестве передовой практики, поскольку они устраняют необходимость утверждения отдельных контрактов. Эти соглашения экономят время как для DOT, так и для коммунальных компаний, включая время, необходимое для заключения соглашений.

Группа рекомендует, чтобы Государственные ДОТ, не использующие генеральные соглашения о коммунальных услугах, рассмотрели вопрос об этом.AASHTO и / или FHWA должны рассмотреть возможность разработки типовых генеральных соглашений или распространения типовых генеральных соглашений, полученных от государственных DOT, которые их используют.

Дополнительные рекомендации для инженерных сетей

В дополнение к основным рекомендациям, описанным выше, члены команды определили другие стратегии коммунальных услуг, которые могут иметь значение в Соединенных Штатах:

Монтаж инженерных сетей дорожными подрядчиками — В Норвегии и Англии дорожные подрядчики иногда устанавливают трубопроводы для коммунальных предприятий.Это также происходит на некоторых проектах в США. Департамент транспорта штата вместе с коммунальными предприятиями должен рассмотреть вопрос о разрешении дорожным подрядчикам или их субподрядчикам устанавливать такие элементы, как трубопровод для последующего использования коммунальными службами, ливневую и бытовую канализацию, водопровод и, возможно, трубопроводы электроэнергии, связи и высокого давления. Это улучшит способность дорожных подрядчиков контролировать рабочий процесс и координировать последовательные или параллельные операции, сокращая задержки и сбои.

Разделение затрат — В Англии, когда коммунальные предприятия, расположенные на полосе отвода, должны переехать для строительства шоссе, коммунальные компании и Агентство автомобильных дорог оплачивают 18 процентов и 82 процента затрат на переезд, соответственно.Эта стоимость включает подготовку сметы, предварительный инжиниринг, предварительные заказы материалов, надзор, инспекцию, накладные и другие приемлемые расходы. Кроме того, 75 процентов от 82 процентов Управления автомобильных дорог могут быть выплачены коммунальной компании заранее единовременно или в рассрочку. Департаменту транспорта штата следует рассмотреть возможность разделения затрат на коммунальные услуги, расположенные на государственных и частных полосах отвода. Теоретически это было бы стимулом для коммунальных предприятий своевременно перемещать объекты.Это также устранит дорогостоящие и трудоемкие споры о том, кто имеет преимущественные права. Кроме того, DOT штата должны рассмотреть возможность оплаты предварительных инженерных затрат заранее в обмен на согласие коммунальных предприятий на своевременное завершение работ. Им также следует рассмотреть вопрос об оплате строительных затрат по соглашению о предварительном финансировании в тех случаях, когда разногласия по стоимости проекта грозят задержками.

Приобретение полосы отвода для коммунальных предприятий — Несколько европейских стран, которые мы посетили, приобрели полосу отвода для коммунальных нужд.Некоторые государственные ДОТ в Соединенных Штатах также делают то же самое. Когда государственные службы транспорта находятся в процессе приобретения полосы отчуждения, они могут рассмотреть вопрос о приобретении, после консультации с затронутыми коммунальными предприятиями, достаточной полосы отвода для удовлетворения потребностей коммунальных предприятий. Это позволило бы свести к минимуму неудобства для владельцев собственности, возникающие, когда к ним обращаются представители DOT и коммунальных предприятий с просьбой о приобретении прав собственности.

Предотвращение ущерба — Повреждение подземных коммуникаций в результате земляных работ является проблемой в Европе.Коммунальные предприятия Германии несут ответственность за идентификацию своих подземных сооружений и предоставление этой информации подрядчикам дорог перед земляными работами. Подрядчики автомобильных дорог в Нидерландах должны позвонить в национальный информационный центр, чтобы получить информацию о подземных коммуникациях, прежде чем они начнут раскопки. Подрядчики автомобильных дорог в Англии должны уведомить все затронутые коммунальные предприятия, прежде чем они начнут копать. Несмотря на эти действия, подземные коммуникации продолжают разрушаться.То же самое и в Соединенных Штатах, где были разработаны обширные программы оповещения за один звонок для уменьшения ущерба, наносимого подземным коммуникациям в результате земляных работ. Чтобы защитить подземные коммуникации от ненужного ущерба, DOT штата должны использовать центры уведомления одним вызовом на соответствующем уровне участия и обеспечивать достаточный надзор, чтобы гарантировать, что дорожные подрядчики в полной мере участвуют в программах уведомления одним вызовом.

Обозначение охраняемой дороги — В Англии Управление автомобильных дорог имеет право определять проезжую часть как охраняемую, что исключает возможность новых инженерных коммуникаций.Существующие инженерные сети на вновь обозначенных дорогах могут ремонтировать сооружения и устанавливать служебные соединения, но не могут расширять или заменять сооружения на полосе отчуждения. Это обозначение применяется к автомагистралям и другим крупным автомагистралям. Поскольку DOT в Соединенных Штатах ищет способы увеличения пропускной способности автомагистралей и облегчения транспортного потока в Национальной системе автомагистралей, следует рассмотреть способы, в которых эта идея может применяться.

Минимизация порезов тротуара — Порезы тротуара являются серьезной проблемой в Европе.В Германии подземные инженерные переходы на основных дорогах выполняются путем просверливания, поддомкрачивания или направленного бурения, но тротуары часто разрезают для коммутационных переходов на менее дорогих дорогах и для прокладки волоконно-оптических кабелей на улицах. Порезы на тротуаре также являются проблемой в Соединенных Штатах. Тротуары на менее крупных сельских магистралях обычно вырезаются для проезда инженерных коммуникаций, в то время как в городах тротуары часто разрезаются для доступа к инженерным сетям, расположенным в продольном направлении под улицами. Установка волоконной оптики становится особенно сложной задачей, поскольку улицы разрываются для установки, а затем их плохо ремонтируют.В Соединенных Штатах необходимо приложить усилия для использования неразрушающих технологий на пересечениях автомагистралей и улиц и лучше контролировать частоту сокращений тротуара для доступа или установки инженерных сетей под улицами.

Географические информационные системы — ГИС используется в Европе для картографирования участков с полосой отвода. В Норвегии и Англии были разработаны программы и широко используются ГИС. Аналогичная деятельность ведется в Соединенных Штатах, в том числе усилия по использованию ГИС для коммунальных служб, но следует инициировать дополнительные исследования возможности использования ГИС для картирования коммунальных предприятий.

Размещение волоконной оптики и беспроводной связи — Волоконная оптика и беспроводная связь устанавливаются в Европе. В Норвегии рассматривается установка волоконно-оптического кабеля на полосе отвода автомагистрали, хотя нет планов получать денежные средства или услуги в обмен на разрешение этой установки. В Германии кабели, используемые операторами мобильной связи, были проложены в туннелях за плату, а вышки беспроводной связи были установлены в частных служебных зонах вдоль автомагистралей.В Нидерландах разрабатываются процедуры размещения оптоволоконных и беспроводных телекоммуникационных вышек. Компенсация всерьез не рассматривалась, но на всякий случай оговорки будут. В Англии рассматривается возможность размещения оптоволоконных и беспроводных телекоммуникационных вышек в обмен на наличные деньги или услуги.

Многие штаты в Соединенных Штатах заключили соглашения о совместном использовании ресурсов как с оптоволоконными, так и с компаниями беспроводной связи.Государства получили наличные деньги и услуги в обмен на использование полосы отчуждения по автомагистралям. Эти установки значительно улучшили интеллектуальные транспортные системы. Государственные DOT должны продолжать придерживаться договоренностей о совместном использовании ресурсов, но следует позаботиться о том, чтобы безопасность, эксплуатация и целостность автомагистралей не были поставлены под угрозу.

РАЗВИТИЕ ПРОЕКТА

Полоса отвода и коммунальные услуги в процессе проектирования и сборки

Команда поддерживает усилия FHWA и AASHTO по изучению возможности включения функций полосы отвода, а также утилит в процесс проектирования и сборки.Команда призывает сотрудников государственных служб и коммунальных служб изучить преимущества заключения контрактов на проектирование и строительство, в том числе сократить процесс разработки проекта за счет устранения многих процедурных процессов закупок.

Консервация коридора

Команда рекомендует создать рабочую группу через FHWA для переоценки методов сохранения коридора, используя «Отчет Рабочей группы AASHTO по сохранению коридора за 1990 год» в качестве отправной точки.Команда предлагает создать один или несколько пилотных проектов для тестирования методов сохранения коридоров и консолидации земель. Команда рекомендует оценить неблагоприятные последствия отказа от приобретения права отвода на раннем этапе, в том числе увеличение затрат из-за повышения стоимости и неблагоприятных последствий для владельцев собственности, вынужденных владеть недвижимостью, которую они не могут продать.

Это должно быть совместное усилие с подкомитетами AASHTO, ответственными за планирование транспорта в масштабе штата, землепользование, окружающую среду и полосу отчуждения.В качестве фона, Английская программа приобретения Blight предлагает помощь владельцам собственности, пострадавшим от незавершенного проекта. Эта программа предусматривает скорейшее приобретение такой недвижимости.

Права входа и способы досрочного приобретения

Команда рекомендует FHWA и штатам оценить методы, используемые в различных странах для прав на въезд и раннее приобретение, чтобы облегчить ранний въезд в собственность для строительства проекта. Им следует рассмотреть возможность расширения этих методов за счет использования концепций управления рисками, обеспечивая при этом защиту прав собственников.

Информационный центр по базам данных о полосах отвода и коммунальных услугах

Команда рекомендует Подкомитету AASHTO по полосе отвода и коммунальным предприятиям создать информационный центр по базам данных о полосах отвода и коммунальных услугах, включая ГИС, для разработки, отслеживания и управления проектами.

Земельный участок | Бесплатный полнотекстовый | На пути к ответственной консолидации традиционных земель: исследование

1. Введение

Продовольственная безопасность как важнейшая глобальная проблема в последние два десятилетия привлекала большое внимание со стороны международных организаций, особенно в отношении стран Африки к югу от Сахары.Важность продовольственной безопасности подчеркивается тем, что она поднялась от одной из целей в области развития, сформулированных в Декларации тысячелетия (ЦРТ 1c), до цели в области устойчивого развития (ЦУР 2). Продовольственная безопасность — это многогранная повестка дня с несколькими измерениями. Достижение продовольственной безопасности означает решение четырех ее аспектов: наличие продовольствия, доступность продовольствия, использование пищевых продуктов и продовольственная стабильность [1]. В этом исследовании в качестве основного мотивационного фактора используется продуктивность сельского хозяйства, компонент наличия продовольствия. Связь между продовольственной безопасностью и производительностью сельского хозяйства, с одной стороны, и управлением земельными ресурсами, с другой стороны, была изучена практически и теоретически.Теоретически Bennet et al. [2] показывает управление земельными ресурсами как одну из систем поддержки, которая ведет к повышению продовольственной безопасности, хотя в некоторых случаях подрывает ее. Ван дер Молен [3] заключает, что обеспечение продовольственной безопасности требует роста продуктивности сельского хозяйства. По статистике около 821 миллиона человек в мире (10,9% мирового населения) недоедают [4]. Это более заметно в регионе Африки к югу от Сахары (АЮС), где 22,7% населения (224,3 миллиона человек) недоедают [5].Однако, несмотря на то, что в Африке, по оценкам, находится 60% необрабатываемых земель в мире, по оценкам, 65% пахотных земель в Африке слишком повреждены для обеспечения жизнеспособного производства продуктов питания [6]. Эта проблема указывает на необходимость эффективного управления остальной пахотной землей. Институциональные и технические подходы к повышению продуктивности сельского хозяйства включают, помимо прочего, доступ к земле и воде, доступ к рынкам, безопасность землевладения, улучшение дорог, механизацию и использование удобрений.Однако одним из факторов, препятствующих этим институциональным и техническим подходам к повышению продуктивности сельского хозяйства, среди прочего, является фрагментированная структура хозяйств [7,8,9]. Во многих случаях консолидация земель рекламировалась как эффективное решение проблемы фрагментации земель [10,11,12]. Это исследование начинается с результатов нескольких исследований, включая Abubakari et al., Blarel et al., Makana и Takane [13,14,15,16], в которых делается вывод о том, что традиционные подходы к консолидации земель неприменимы на традиционных землях.Однако в этих исследованиях не удалось определить факторы, которые необходимо учитывать для разработки подхода к консолидации земель на традиционных землях. Было сочтено необходимым более глубокий анализ конкретных случаев. Процедуры консолидации земель в целом можно разделить на три основных этапа — административный подготовительный этап, этап инвентаризации и планирования (технической) подготовки и этап реализации [17,18]. В этом исследовании основное внимание уделяется этапам инвентаризации и планирования, которые включают сбор и / или обновление информации о землевладении и пространственной информации, оценку ферм и подсобных земель, а также подготовку перераспределения земель и других работ по консолидации земель, а также обращения заинтересованных сторон к планам.В этом документе суммируются и обобщаются результаты исследования по разработке ответственного подхода к консолидации земель на традиционных землях на примере Ганы. В следующем разделе представлена предыстория проблемы и разбиты цели исследования для различных компонентов исследования.

2. Фрагментация земель и консолидация земель на традиционных землях — история вопроса

Фрагментация земель — это рассредоточение одного фермерского хозяйства на несколько отдельных участков сельскохозяйственных угодий, а также несоответствие между землепользованием и владением [19,20,21].Фрагментация земель может серьезно препятствовать развитию сельского хозяйства, поскольку отрицательно сказывается на механизации и снижает производительность. Выявлено, что существуют две формы фрагментации земли — физическая фрагментация и фрагментация землевладения. Физическая фрагментация — это пространственное рассредоточение земельных участков на большой площади земли (также известное как рассеяние) и разделение участков сельскохозяйственных угодий на небольшие почти непродуктивные участки (подразделения) [7,11]. Фрагментация землевладения — это несоответствие между землепользованием и формой собственности [21].Blarel et al. [14] и Неттинг [22] в исследованиях, посвященных Гане, Руанде и Швейцарии, однако, показывают, что фрагментация земель имеет некоторые положительные последствия для производительности фермерских хозяйств. Таким образом, Макферсон [23] группирует причины фрагментации земель по двум причинам — со стороны предложения и со стороны спроса. Причины со стороны предложения предполагают, что фрагментация земель является результатом внешних сил, таких как рост населения и культурные системы, которые могут привести к разделению наследования и нехватке земли, как это наблюдается в большинстве стран Западной Европы [8]; и изменение государственной политики, которое приводит к развалу систем общей или коммунальной собственности, как в случаях Центральной и Восточной Европы и Восточной Нигерии [24,25].В целом причины фрагментации земель со стороны предложения в значительной степени привели к негативным социальным, экономическим и экологическим последствиям и последствиям. Однако причины со стороны спроса являются результатом выбора фермеров из-за положительных воздействий и выгод, которые они получают от фрагментации земель [26]. Фрагментация земель всегда преобладала в сельскохозяйственной системе традиционных земель, однако ее формулировка как проблема является проблемой. недавнее появление [27,28,29]. Несмотря на это, недавние исследования, посвященные продуктивности питания на традиционных землях, больше сосредоточены на механизации ферм и использовании удобрений, чем на фрагментации земель [30,31,32,33,34].Фрагментация земель на традиционных землях имеет две основные причины — обычное землевладение (причина со стороны предложения) и сельскохозяйственная система (причина со стороны спроса) [35]. Традиционные земли определяются по-разному в зависимости от происхождения. Однако есть три основных элемента. Во-первых, владение землей осуществляется на основе местного права владения исконной землей; во-вторых, в основе землевладения лежат групповые и индивидуальные права, причем первые заменяют вторые; и, в-третьих, механизмы получения, использования, распределения и распространения этих прав вытекают из общепринятой практики, основанной на обычаях и традициях группы [36,37,38].Традиционные земли могут также называться, в частности, общинными землями, общинными землями, землями коренных народов, традиционными землями [36,39,40,41]. Традиционное землевладение отражает социально-культурные и духовные связи между поколениями — многими, кто ушел из жизни, немногими живыми и бесчисленным поколением, еще не родившимся. Основной постулат традиционного управления земельными ресурсами заключается в том, что нынешнее поколение является простым хранителем земли, призванным защитить ее как наследие своих предков и сохранить ее для будущего поколения [42].Природа традиционных систем землевладения вместе с изменяющейся сельскохозяйственной системой традиционных земель также представляет собой еще одну ключевую причину фрагментации земель [29,40]. Сменная обработка земли, преобладающая сельскохозяйственная система традиционных земель, позволяет обрабатывать фермы одну за другой, постепенно вызывая фрагментацию земель. Фрагментация участков не является проблемой, когда население и спрос на продукты питания низки: фермер может воспользоваться фрагментированными участками для решения сезонных проблем с рабочей силой [43,44].Однако рост спроса на продукты питания в городских районах, в сочетании с поставками удобрений, вызывает внедрение более интенсивных сельскохозяйственных систем, таких как ежегодное культивирование и системы выращивания нескольких культур, которые требуют одновременного возделывания сельскохозяйственных участков, интенсивной прополки. и вспашка [45,46,47]. Более высокая отдача от труда, предлагаемая промышленным сектором и сектором услуг по сравнению с сельскохозяйственным сектором, также существенно сокращает доступный пул рабочей силы, которую можно нанять, в результате чего сельскохозяйственный труд определяется размером домохозяйства [44].Нехватка рабочей силы вынуждает использовать крупную сельскохозяйственную технику, чтобы справляться с растущим спросом на продукты питания в городах, что затруднительно для небольших разрозненных ферм. Одновременное возделывание фрагментированных участков, использование рудиментарного сельскохозяйственного оборудования и внесение удобрений по-прежнему приводит к менее оптимальной производительности, чем при сменной культивации [46,48]. Это делает необходимым иметь дело с ситуацией фрагментации земель. Консолидация земель успешно использовалась для сдерживания фрагментации земель и повышения продуктивности питания, а также для дальнейшего развития сельских районов в Европе и, в некоторой степени, в Азии [11,49].Однако большинство попыток консолидации земель на традиционных землях в Африке к югу от Сахары либо потерпели неудачу, либо нарушили традиционное землевладение в этих районах [16,33,50,51]. Несмотря на неподдерживающее землевладение и сельскохозяйственные системы, были предприняты попытки консолидации земель, основанные на предположении, что консолидация земель необходима как подход к развитию сельскохозяйственного сектора [15,34,52]. Макана [15] отмечает, что консолидация земель дала довольно положительные результаты на некоторых традиционных землях с точки зрения увеличения производства продуктов питания, хотя традиционная система землевладения в этих районах в результате нарушилась.Результаты, выдвинутые для успехов и неудач этих схем консолидации земель, включают характер участия вовлеченных сторон и неспособность адаптировать схему консолидации земель к условиям традиционных земель [51,53]. Примеры приводят Малави и Кения. В 1940-х годах в Малави, хотя колониальное правительство успешно консолидировало 81000 гектаров сельскохозяйственных угодий с улучшением инфраструктуры, программа все же потерпела неудачу, потому что она находилась в ведении исключительно колониального правительства, без местного участия, после того, как была преждевременно развернута без учета местных интересов. факторы и условия [33].Консолидация земель Кении, также начатая колониальным правительством, привела к полному пересмотру системы землевладения, чтобы покончить с традиционным землевладением и заменить его индивидуальными титулами в качестве основной цели. Колониальное правительство рассматривало обычную систему как фактор, препятствующий преимуществам консолидации земель и хорошо функционирующего рынка земли [50]. Несмотря на это, планирование консолидации земель было совместным, и планы составлялись правительственными чиновниками вместе со старейшинами клана.Однако последним шагом плана было предоставление индивидуальных титулов, что фактически положило конец охвату традиционных земель на этих территориях. Самая последняя деятельность по консолидации земель в Африке к югу от Сахары была проведена в Руанде, где была предпринята новая форма консолидации землепользования [54,55,56]. Основной целью увеличения сельскохозяйственного производства является возможность реализации программы консолидации земель, которая не меняет отношений землевладения [57]. Успех консолидации землепользования в Руанде и неудача подходов к консолидации земель в Малави и Кении, вкупе с общим настроением в отношении некоторых требований для консолидации земель в странах Африки к югу от Сахары, указывают на необходимость изучения пробела в знаниях между разработками. консолидации земель и традиционных земель с учетом местного социального контекста с использованием ответственного подхода.Ответственные подходы и политика в целом применимы к смене парадигмы от традиционных и общих подходов и политики к решению проблем к подходам и политике, основанным на более социальных и контекстных аспектах. Термин «ответственный» в основном использовался в правительстве и в кругах государственного управления для описания системы подотчетности. Консолидация земель как инструмент развития земель рассматривается в более широком контексте. Принятие ответственных подходов к консолидации земель необходимо для того, чтобы иметь возможность согласовать подходы к консолидации земель с условиями, которые существуют на традиционных землях [26].Следовательно, существует необходимость в сравнительном изучении территорий, на которых уже была проведена консолидация земель на традиционных землях, чтобы иметь возможность определить их общие черты и особенности, прежде чем можно будет разработать ответственный подход к консолидации земель для традиционных земель. Технологические достижения в области управления земельными ресурсами, проложившие путь для согласования управления земельными ресурсами с традиционными землями и использования в качестве вспомогательного средства для решения проблемы неадекватной информации о земле и отсутствия стоимости земли.Признано, что определенные характеристики традиционных земель вызывают фрагментацию земель и что фрагментацию земель можно уменьшить путем консолидации земель. Однако попытки консолидации земель на традиционных землях в значительной степени провалились из-за неадекватных процессов управления земельными ресурсами на традиционных землях. Следовательно, необходимо адаптировать ответственные подходы к консолидации земель. Концепции, связанные с проблемами и связанными с ними пробелами в знаниях при разработке ответственного процесса консолидации земель, обобщены на Рисунке 1.

Известно, что определенные условия на традиционных землях (землевладение и система земледелия) усугубляют возникновение фрагментации земель. Также известно, что фрагментация земель является ответом на консолидацию земель. Однако видно, что консолидация земель на традиционных землях не проводилась. Следовательно, чтобы связать консолидацию земель с обычными землями, необходимо улучшить неадекватные функции управления земельными ресурсами на традиционных землях, которые не могут поддержать консолидацию земель.

Развитие ответственного подхода к традиционным землям происходило в четыре этапа; Сначала были изучены факторы, которые необходимо учитывать для разработки ответственного подхода к консолидации земель для традиционных земель.Затем был разработан и оценен подход к сбору земельной информации для поддержки ответственного объединения земель на традиционных землях. Кроме того, был разработан подход к оценке земли для поддержки ответственной консолидации земель на традиционных землях, и вышеизложенное было применено к модели процесса для подхода к перераспределению земель для поддержки консолидации земель на традиционных землях.

3. Методология и подход к исследованию

Выбор методологии исследования во многом определяется характером исследовательской проблемы, целями, а также вопросами, которые задаются для достижения целей.Когда исследование ищет метод, который подчеркивает решение проблем посредством комбинации методов из разных парадигм, которые позволяют получить обобщаемые и поддающиеся количественной оценке результаты, отвечая на вопросы, связанные с тем, сколько? (качественные методы), а также те, которые позволяют всесторонне и глубоко понять ситуацию, отвечая на вопросы, связанные с тем, кто, что и как (качественный метод) относится к информационным системам, исследование дизайна оказывается наиболее подходящим [58 ]. Исследование дизайна предпочтительнее, потому что оно позволяет использовать разнообразные исследовательские стратегии, необходимые, когда исследование направлено на решение реальных сложных проблем.Исследование дизайна проводится в пять этапов. Первый шаг — это идентификация проблемы; во-вторых, генерируется понимание и согласие по поводу проблемы; в-третьих, изучаются варианты развития системы и разрабатывается система; в-четвертых, разработанная система затем внедряется и, наконец, оценивается реализованная система. Методология проектного исследования кратко представлена на Рисунке 2. Первый шаг требует изучения того, как факторы консолидации земель должны быть учтены на традиционных землях, включая первые два этапа проектного исследования.Применяется подход сравнительного тематического исследования. В этом ключе, аналитическая основа для понимания причин, по которым различные стратегии консолидации земель разрабатываются и принимаются или адаптируются в различных контекстах, из существующей литературы, чтобы сформировать научную основу для сравнения. Используя модель Ван Дейка [59] сравнительного анализа для межстранового экспорта знаний, были выбраны, исследованы и сопоставлены три страны с существующими стратегиями консолидации земель с традиционными сельскими землями Ганы.Эта модель основана на том, что при переносе подходов к развитию и планированию через международные границы необходимо понимать, как и почему этот подход был разработан в исходном контексте. Цель использования этой модели — сначала понять местные условия, а затем изучить факторы консолидации земель и их влияние на выбор стратегии консолидации земель. В число выбранных стран вошли Нидерланды, Литва и Руанда. Данные из Нидерландов, Литвы, Руанды и Ганы были собраны посредством обзора документов — научной литературы, государственной политики, законов и технических отчетов; и дополнены интервью с должностными лицами земельного и сельскохозяйственного секторов, а также фермерами.В Гане были проведены дальнейшие интервью с традиционными властями и лидерами местных органов власти. На втором этапе использовалось экспериментальное тематическое исследование с подходом «Живая лаборатория». Живая лаборатория основана на двух основных концепциях: первая — это вовлечение пользователей на раннем этапе инновационного процесса, а вторая — эксперименты в реальных условиях, направленные на интеграцию социальной структуры и управления, а также участие пользователей в инновационном процессе. процесс [60,61,62]. Были определены заинтересованные стороны эксперимента, и процесс картирования и регистрации прав на землю был разработан при содействии Традиционных властей (Нантон-На и главы семей в этом районе), лидеров Ассоциации фермеров площадь и Земельная комиссия.Для эксперимента были использованы две технологии — приложение для смартфона и спутниковые снимки. В качестве приложения для смартфона использовалось приложение Esri’s Collector for ArcGIS. Спутниковый снимок представлял собой спутниковый снимок GeoEye-1 от февраля 2016 года, который был получен бесплатно от DigitalGlobe Foundation и напечатан в масштабе 1: 4000, что находится в диапазоне масштабов, рекомендованных Byamugisha et al. [63] для картирования земельных участков сельского хозяйства средней плотности.

На третьем этапе был разработан подход к оценке консолидации земель.Здесь используется метод принятия решений по множеству атрибутов (MADM), основанный на общем подходе к оценке земли. Методы MADM являются гибкими и могут быть легко адаптированы к разработке индексов, представленных набором параметров, целью которых является оценка объекта по сравнению со стандартом, которым занимается приложение. В случае данного исследования эталоном является наиболее подходящий земельный участок для ведения сельского хозяйства. Этот подход используется, потому что он приближается к достижению стоимости услуги «услуга за услугу», которая может быть использована для консолидации земель.

Четвертый шаг достигается с использованием метода моделирования процесса, который детализирует шаги подхода с учетом социальных, экономических, культурных, технических и политических соображений, касающихся традиционных земель. Модель процесса, разработанная в этой статье, представляет собой процедурную модель мезо-микроуровня. Процедурная модель на мезо-микроуровне передает передовой опыт, предназначенный для управления реальными ситуациями, предоставляя предписывающие руководящие принципы для проектирования и / или деятельности по решению проблем с акцентом на отдельных этапах, а также на сквозных потоках деятельности, где каждый шаг устанавливает цели и ограничения для следующего, с петлями обратной связи между шагами для возможности переработать нежелательные результаты.

4. Обзор района исследования и справочная информация о традиционных землях Ганы

Основное внимание в исследовании уделяется Гане, стране с преобладающим сельскохозяйственным производством. Выбор Ганы сделан потому, что это одна из двух стран, которые предприняли усилия по принятию обычных законов о землевладении, разработанных с африканской точки зрения, распространению государственного влияния на обычную сферу и укреплению структур управления, уже существующих сразу после обретения независимости. [64,65]. Другая страна — Ботсвана. Однако по сравнению с Ганой Ботсвана имеет низкую продуктивность земель, которую еще можно улучшить, и является одной из самых маленьких сельскохозяйственных стран Африки [66].Около 49% населения Ганы проживает в сельской местности, при этом 45% трудоспособного населения страны (от 15 лет и старше) занято в сельском хозяйстве [67]. На сельское хозяйство приходится 54% валового внутреннего продукта Ганы и более 40% экспортных поступлений, в то же время обеспечивая более 90% потребностей страны в продовольствии. Из 258 539 км2 площади, которую занимает Гана, 57% классифицируются как площадь сельскохозяйственных земель. Обычные земли признаны Конституцией Ганы 1992 года (статья 38) и покрывают 80% земель Ганы, а оставшиеся 20% составляют государственные земли, переданные президенту в доверительное управление народу Ганы [68].Основными интересами традиционного землевладения, которые связаны с сельским хозяйством, являются аллодиальный титул, право собственности на землю или узуфруктуарий, основанное на обычном праве, и право аренды (диаграмма 3) [37,69,70]. Аллодиальный титул принадлежит общине и управляется ее лидерами в соответствии с обычным правом, без каких-либо ограничений и обязательств, кроме тех, которые налагаются законами Ганы. Аллодиальный интерес не может быть передан, так как это ограничено Конституцией Ганы 1992 года и обычаями и является исключительным правом общины или племени, обладающего правами.Интерес Usufructuary осуществляется отдельными членами сообщества с целью вступления во владение пустой землей, аллодиальным владельцем которой является сообщество с учетом определенных ограничений и обязательств, при уплате номинального вознаграждения или бесплатно [42]. Доля Usufructuary может передаваться в пределах группы, владеющей аллодиальной землей при определенных строгих обстоятельствах. Аренда может быть приобретена любым лицом, коренным или иным, на определенных заранее согласованных условиях, как правило, при долевом сельском хозяйстве или ежегодной оплате, как правило, в течение одного сельскохозяйственного сезона.Арендатор владеет землей исключительно в течение срока, но в соответствии с правилами правообладателя и / или узуфрукта и не может передавать свои права без согласия и согласия арендодателя. Хотя способы приобретения доли Usufructuary включают в себя расчистку необремененной земли с последующим непрерывным расчетом или в качестве подарка или покупки; Наследование в настоящее время является наиболее распространенным способом приобретения земли [37]. Доля Usufructuary удерживается бессрочно, за исключением ситуаций отказа, конфискации или отсутствия правопреемника; в этом случае земля возвращается к владельцу аллодиального титула [42,71].Природа интересов Usufructuary не позволяет фермерам расширяться, поскольку владельцы смежных участков не желают продавать свои участки, чтобы сохранить землю для будущих поколений. Это вызывает фрагментацию земель, потому что для расширения своей деятельности фермеры переезжают на участки подальше от своих основных участков. Сельское хозяйство в Гане варьируется в зависимости от семи агроэкологических зон — тропических лесов, лиственных лесов, полулиственных лесов, переходных зон и зон саванн. (Гвинея, Судан и прибрежные районы) (Рисунок 4).В лесных зонах преобладают плантации и древесные культуры, такие как какао, масличная пальма, кофе и каучук. Саванна и переходные зоны характеризуются в основном однолетними культурами, такими как кукуруза, корнеплоды, сорго и вигна. Что касается дождя, то в лесах и прибрежных саваннах сезон дождей бывает двухрежимным, что приводит к возникновению двух сельскохозяйственных сезонов в год — основного и второстепенного сельскохозяйственных сезонов. В саванне Гвинеи и Судана и переходных зонах есть один сезон дождей.

Это исследование проводится в фермерском сообществе в одной из саванных зон Ганы.Эти районы были выбраны по двум причинам. Первый связан с агроэкологическими характеристиками местности. Районы саванны характеризуются высокой травой и несколькими деревьями (в основном ши, акация, баобаб и манго), усеивающими ландшафт. Эти условия благоприятны для использования GNSS в этом исследовании, так как отсутствие древесного покрова снизит вероятность ошибок из-за многолучевого распространения при использовании GNSS. Вторая причина связана с выращиваемыми древесными культурами. Выращивание однолетних культур позволяет проявлять определенную гибкость при манипуляциях с размещением сельскохозяйственных угодий.Территория, используемая для этого исследования, Нантон, находится в агроэкологической зоне Гвинейской саванны, при этом землевладение осуществляется на основе кожных земель.

5. Результаты аспектов ответственной консолидации земель

В этом разделе изложены основные результаты проекта в соответствии с целями исследования. Результаты суммированы на Рисунке 5 в отношении пробелов во взаимосвязях между концепциями, показанными в Разделе 2.

5.1. Факторы, влияющие на выбор и разработку подхода к ответственной консолидации земель

Чтобы определить, как местные факторы влияют на выбор подхода к консолидации земель, были определены три страны с современными подходами к консолидации земель — Нидерланды, Литва и Руанда.Было установлено, что в Нидерландах существуют подходы к консолидации земель, которые развивались на протяжении пяти столетий — от добровольного обмена землей до консолидации земель по соглашению и освоения земель. Литва разработала Добровольную и простую консолидацию земель за последние пятнадцать лет, а Руанда разработала свою собственную форму консолидации земель, консолидацию землепользования в 2008 году. Гармонизация подходов к консолидации земель в этих трех странах показывает, что обобщение освоения земель подходы к консолидации в континууме от простых и добровольных подходов до всеобъемлющих и обязательных подходов, как это делается в некоторых исследованиях, основанных на уровне развития местности, приводит не к разработке ответственной стратегии консолидации земель, а к местным потребностям и общественным макияж является ключевым при выборе подхода к консолидации земель.Результаты показали пять ключевых областей, вокруг которых сосредоточено развитие консолидации земель: государственная поддержка и роль в деятельности по управлению земельными ресурсами; рынок земли и мобильность земли; землевладение, фрагментация земель и агротехника; охват земельной информационной системы, а также экологические соображения.

Сравнивая эти влияния, было обнаружено, что состояние экономики, тип фрагментации земель, экологические соображения и уровень сельскохозяйственных технологий в Гане были аналогичны по крайней мере в одной из стран с существующим подходом к консолидации земель.Условиями, не имеющими ничего общего с существующими стратегиями консолидации земель, были низкое влияние правительства в деятельности по управлению земельными ресурсами, отсутствие рынка земли, недостаточный охват поддерживающей системы информации о земле и традиционное землевладение. Однако было обнаружено, что условия, которые не соответствовали соответствующим странам с существующими подходами к консолидации земель, требуют существенного изменения социальной, экономической и культурной структуры сообществ, чтобы привести их в соответствие с существующими подходами.Таким образом, эти условия требуют новаторских и ответственных мер, позволяющих удовлетворить требования консолидации земель. Подробные результаты этой задачи можно найти в Asiama et al. [35].

5.2. Совместное управление земельными ресурсами: подход к сбору земельной информации

Процессы управления земельными ресурсами в Гане оказались медленными и дорогостоящими из-за срочности результатов и недоступны для большинства граждан. Кроме того, они не смогли интегрировать все формы землевладения, особенно вторичные и традиционные права на землю.Было обнаружено, что новаторские подходы к управлению земельными ресурсами на традиционных землях в Гане, которые включают в себя систематическое присвоение прав Управлением развития тысячелетия, Проект присвоения титулов юристам и Инструмент земельного обследования на уровне сообществ, имеют одну и ту же проблему — медленные, дорогостоящие и дорогостоящие. и сосредоточены в городских районах и на крупных фермах. Здесь совместное управление земельными ресурсами (PLA), которое находится на стыке движущих сил технологических инноваций и подходов к исследованиям в области развития; где традиционные подходы к управлению земельными ресурсами, глубоко укоренившиеся в западных взглядах, вместе с восходящими восходящими подходами, которые бросают вызов традиционным подходам, а также технологическим достижениям, которые стимулируют эти подходы вместе с растущими потребностями общества.

Эксперимент с НОАК в Нантоне, Гана, был оценен с точки зрения надежности, доступности, местного участия и доступности. Что касается надежности, было обнаружено, что обе технологии, приложение для смартфона и спутниковое изображение были легкими для использования фермерами, поскольку большинство из них были пользователями смартфонов. Точность мобильного приложения колебалась от 1 до 3 м, что, хотя этого недостаточно для регистрации права собственности на землю в Гане, достаточно для регистрации прав на землю в сельских районах.Пограничных споров не возникало. Мобильное приложение также смогло зафиксировать все 230 участков сельскохозяйственных угодий в этом районе, хотя идентификация на спутнике дала 143 участка (рис. 6). Первый также смог выявить и собрать информацию обо всех обычных земельных правах, связанных с сельским хозяйством. С точки зрения доступности две технологии, используемые вместе, оказываются дешевле в использовании, чем существующие подходы на традиционных землях. Принимая во внимание, что современные традиционные и новаторские подходы в Гане стоят не менее 500 GH (125 евро) и 200 GH (20 евро) за посылку, этот подход оценивается в 36 GH за посылку.83 (9,24 евро) за посылку. Эта стоимость уменьшится с увеличением масштаба. Что касается местного участия, было обнаружено, что местное население принимало участие на каждом этапе подхода. По их словам, это дало им чувство собственности на данные и процесс. Участие доверенных посредников еще больше создало уровень проверки собранной информации. С точки зрения достижимости эксперимент занял 10 рабочих дней, примерно по 20 минут на посылку. Однако это уменьшится, если исключить интервью и обсуждения в фокус-группах для оценки процесса.Таким образом, процесс идет быстро. Использование приобретенных на месте и доступных материалов еще больше повысило способность местного населения воспроизвести этот процесс. Несмотря на то, что эксперимент не ставил своей целью провести полную консолидацию земель, было обнаружено, что он способен улавливать все обычные права на землю, а также другие информация, относящаяся к консолидации земель. Подробные результаты этой задачи можно найти в Asiama et al. [72].

5.3. Оценка сельскохозяйственных земель для консолидации земель

Стоимость земли не является явной для традиционных сельских земель, в основном потому, что социальные, культурные и духовные связи с землей препятствуют свободному функционированию земельного рынка.Перераспределение земель при консолидации земель основывается на оценке земли для описания и определения стоимости сельскохозяйственных земель, которая будет отражать восприятие фермерами стоимости своих сельскохозяйственных земель. Традиционные подходы к оценке, включая стоимостные, инвестиционные и сравнительные методы, используются для оценки традиционных земель. Однако в сельской местности выяснилось, что, несмотря на то, что продажа земли очень редка и маловероятна, когда земля сдается в аренду, деньги, которые обмениваются руками, представляют собой фиксированную ставку, взимаемую независимо от характера земельного участка.

Существует два подхода к оценке земли при консолидации земель — агрономическая ценность, в основе которой лежат продуктивность и качество почвы, и рыночная стоимость. С другой стороны, рыночная стоимость рекламировалась как лучший подход, а исследования указывали на недостатки подхода, основанного на агрономической оценке. Однако подход рыночной стоимости не может использоваться на традиционных землях Африки к югу от Сахары из-за ограниченного рынка земли. Здесь была разработана основа для подхода к определению стоимости обычных участков сельскохозяйственных угодий в сельской местности, который отражает мнение местного населения о стоимости земли.Здесь вместо оценок используются индексы стоимости земли, позволяющие сравнивать непрерывные значения вместо дискретных значений за счет гибкого и ориентированного на контент подхода, допускающего тиражирование в других контекстах. Подход основан на знаниях, с использованием местных и экспертных оценок через функции оценки. LVIs измеряет, насколько сильно влияет на стоимость земли LVFs), которые влияют на стоимость земли, отклоняются от наиболее подходящих условий ведения сельского хозяйства, здесь обозначается как один, или как наихудшие, здесь равны нулю. Для выявления и понимания факторов, влияющих на стоимость сельскохозяйственных земель на традиционных сельских землях, были выявлены факторы, обнаруженные в предыдущих исследованиях, относящиеся к оценке других типов земель.LVF сначала получают баллы с помощью количественного метода для непрерывных переменных или метода категориальной оценки для дискретных переменных с использованием соответствующей порядковой шкалы. Эти оценки получены на основе экспертных оценок и оценок местных жителей. Баллы факторов были стандартизированы с использованием прямого рейтинга значений для сравнения по шкале.

Индекс стоимости земли (LVI) для каждого участка рассчитывается путем умножения стандартизированной оценки каждого фактора (S _fp) на соответствующий вес фактора (W _f) и суммирования для каждого участка сельхозугодий, как показано в функции уравнения ниже; В тематическом исследовании Нантона было обнаружено, что ключевые факторы стоимости земли, которые определяют стоимость земли, связаны с физическими характеристиками, правовыми условиями, производительностью сельского хозяйства, факторами местоположения и схемой планирования земельных участков (Рисунок 7).Эти факторы были взвешены местным сообществом в соответствии с их восприятием того, что повлияло на их выбор земельных участков. Веса были интегрированы в структуру, которая позволила получить индекс стоимости земли (LVI) для каждого земельного участка в районе исследования. Результаты показали, что в сценарном анализе изменение весов повлияло на индексы стоимости земли в масштабе, который может изменить сравнительную основу земельных участков. Однако анализ чувствительности показал, что LVI не были существенно чувствительны к изменениям веса факторов.Однако основным недостатком этой системы является то, что ее использование дороже, чем модели автоматической оценки. Результаты показывают, что можно определить относительную стоимость услуги «услуга за услугу» на сельскохозяйственных сельскохозяйственных угодьях, которые не являются частью земельного рынка. Эти значения «услуга за услугу» будут служить основой для перераспределения земельных участков. Подробные результаты этой задачи можно найти в Asiama et al. [73].

5.4. Перераспределение земель для традиционных земель

Результаты предыдущих двух разделов были синтезированы для разработки основы модели перераспределения земель.Перераспределение земель рассматривается как наиболее важный этап в процессе консолидации земель, когда происходит обмен имущественными правами, а также перераспределение и реорганизация земельных участков. Таким образом, модель перераспределения земли должна учитывать всю связанную информацию о земле (пространственную, права и стоимость) и пожелания вовлеченных землевладельцев. Структура модели разрабатывается с использованием модели процесса с учетом социальных, экономических, культурных, технических и политических соображений, касающихся традиционных земель, посредством этапов анализа, синтеза и оценки.

При перераспределении земли обычно учитываются три основных требования и соображения. С политической точки зрения, перераспределение земли требует, чтобы посреднический орган действовал в качестве арбитражной силы во время планирования и реализации из-за споров, которые может вызвать перераспределение земли. Подобно консолидации земель в целом, перераспределение земель также требует уровня мобильности земель, который позволит обмениваться земельными участками, в данном случае связанными с социальной мобильностью земель, то есть мобильностью земель на основе социальных и культурных норм в сообществе.Кроме того, разработка модели перераспределения земель требует учета системы землевладения и ситуации фрагментации земель. Традиционные характеристики земель, которые имеют отношение к перераспределению земель, связаны с правилами, которые касаются передачи земли между двумя сторонами. Здесь, хотя общепризнано, что обычные земли не могут быть переданы, установлено, что обычные правила землевладения действительно допускают передачу земли, но со строгими ограничениями. Структура модели перераспределения земель строится вокруг юридических и технических аспектов перераспределения земель с учетом уровней владения землей (индивидуальное, семейное / клановое, село и т. Д.).). Основа для перераспределения земли сосредоточена на уровне семьи, поскольку в Разделе 5.1 показано, что передача земли внутри семьи затрагивает только заинтересованных лиц. Однако если земля передается за пределы семьи, требуется согласие двух семей. На рисунке 8 ниже показана блок-схема структуры перераспределения земель. Когда структура модели была применена к интересующей территории, было обнаружено, что физическая фрагментация земли была значительно уменьшена, с уменьшением количества участков сельхозугодий, увеличением земельного участка. размеры, сокращение фрагментации землевладения, повышение доступности основных транспортных линий и небольшое улучшение формы участков в этом районе, хотя это не было целью подхода.Наиболее подходящим центральным посредническим органом в этом районе оказался традиционный орган власти в этом районе, который сильно отличается от других регионов мира, где было проведено перераспределение земель. На рисунке 9 показана карта обнаружения изменений интересующей области до и после перераспределения земель. В таблице 1 также суммированы последствия перераспределения земли. С точки зрения системы землевладения, местных обычаев и мобильности земли, исследование показало, что отношения между арендатором и узуфруктом являются ключевой причиной фрагментации землевладения.Однако исследование далее показало, что фрагментация землевладения будет уменьшена с применением этого подхода. Что касается перераспределения земли между семьями, было обнаружено, что разработанный подход не может справиться с этим, поскольку местные жители были категорически против того, чтобы семьи расстались со своими субаллодиальными интересами к земле, даже когда ее обменивали на аналогичный земельный участок. Единственное кажущееся решение — сдать семейную землю в аренду для целей перераспределения. Однако, хотя это уменьшит физическую фрагментацию земли, фрагментация землевладения ухудшится.Подробные результаты этой задачи можно найти в Asiama et al. [74].

7. Выводы

Это исследование было направлено на разработку ответственного подхода к консолидации земель на традиционных землях на примере Ганы. Исследование показало, что при сравнении между странами с ответственной консолидацией земель (Руанда, Литва и Нидерланды), с одной стороны, и страной с традиционными землями, но без консолидации земель (Гана), с другой стороны, было три области, которые необходимо было уделить внимание развитию ответственной консолидации земель, процессов управления земельными ресурсами, подхода к оценке земли и подхода к перераспределению земель.Совместное управление земельными ресурсами (PLA) было разработано для объединения традиционных подходов к управлению земельными ресурсами, глубоко укоренившихся в западных взглядах, вместе с восходящими подходами, которые бросают вызов традиционным подходам, а также технологическим прогрессом, который стимулирует эти подходы вместе с растущими потребностями общества. . Затем был разработан метод оценки, позволяющий сравнивать сельхозугодья в сельских районах, не имеющих рынков земли. Наконец, был разработан подход к перераспределению земель, основанный на политических, экономических и социальных, а также технических и юридических характеристиках традиционных сельскохозяйственных земель в сельских районах.Это исследование показывает, что, хотя разработанная стратегия консолидации земель способна значительно уменьшить фрагментацию земель, как физическую, так и землевладение, местные обычаи являются препятствием для технических процессов, направленных на достижение наилучшей формы хозяйственной структуры. Однако рассмотрение всех аспектов общества и технологий, являющихся основным принципом ответственного подхода, изменения местных обычаев выходит за рамки данного исследования.

Дальнейшее сравнительное исследование может быть проведено на традиционных сельских землях других стран АЮС, чтобы лучше понять различия с точки зрения требований консолидации земель.Кроме того, будущая работа должна быть сосредоточена на дальнейшем развитии подходов к оценке земли и перераспределению земель путем их автоматизации с использованием систем автоматизированной массовой оценки (CAMA) с ГИС и систем поддержки пространственных решений (SDSS) соответственно. Это связано с тем, что процессы, разработанные в этом исследовании, были обобщенными процессами, существующими в других регионах мира. Подход к оценке был разработан в контексте сельского хозяйства, поэтому его также можно развить, рассматривая городские земли в более широком контексте.Это позволит еще больше углубить и обогатить использование рыночной информации при оценке городских земель, особенно в отношении районов трущоб, с точки зрения нерыночной стоимости. Более того, как показано в Разделе 5.1, традиционные земли управляются независимо в каждой общине, сохранены для национальной правовой базы, которая пытается гармонизировать их управление. Это означает, что единый подход к консолидации земель не подойдет для всей страны. Поэтому необходимо провести дальнейшие исследования правовой базы Ганы в отношении консолидации земель, чтобы разработать интегрированную, гибкую и инклюзивную основу для традиционных земель в целях консолидации земель.Дальнейшие исследования также необходимо провести при реализации, путем активных исследований при проведении пилотного процесса консолидации земель в традиционных областях, чтобы дополнительно установить ограничения, которые имеют подходы в других областях. Это, в сочетании с подходом к расширению масштабов за счет дальнейшего создания рабочих процессов, позволит протестировать подход с более широким охватом.

Выгоды и риски земельного контракта

Земельный контракт может быть привлекательным вариантом для потенциального покупателя жилья, у которого могут возникнуть трудности с получением ипотечной ссуды.Но есть и потенциальные риски, которых следует опасаться.

Земельные контракты были популярным способом покупки дома еще в 1970-х и 1980-х годах, но в последние годы он потерял популярность, поскольку творческое финансирование позволило практически любому человеку получить ипотечный кредит. Однако в последнее время они возвращаются, поскольку кредиторы ужесточили требования к кредитам, отправив некоторых потенциальных покупателей на поиски альтернативного финансирования.

Земельный договор — это довольно простая концепция. В основном продавец финансирует покупку, а не через ипотечного кредитора.Вместо получения ипотеки покупатель соглашается производить регулярные платежи напрямую продавцу, который по-прежнему сохраняет за собой право собственности на недвижимость. После погашения долга продавец передает право собственности покупателю, который затем получает собственность бесплатно.

Плохая кредитоспособность не помеха

Главное преимущество земельного контракта в том, что на него довольно легко претендовать. Пока продавец готов пойти по этому пути, в тщательных проверках кредитоспособности нет необходимости. Если покупатель не выполняет свои обязательства, продавец просто сохраняет собственность без необходимости обращения взыскания.

Кроме того, поскольку кредитор не участвует, сделка осуществляется просто между покупателем и продавцом без участия третьей стороны. Это устраняет необходимость в оценках или других препятствиях, на которых кредитор может настаивать при получении традиционной ипотеки.

Земельный договор часто рассматривается как способ «уплатить покупную цену» перед получением обычной ипотечной ссуды для прямой покупки недвижимости. Часто условия контракта предусматривают регулярные выплаты в течение 5–10 лет, заключая при этом разовую выплату остатка по ипотеке.Покупатели, как правило, планируют получить ипотечный кредит для выплаты воздушного шара, поскольку у них будет несколько лет, чтобы улучшить свой кредит и заработок, чтобы получить квалификацию, а ссуда, необходимая для выплаты воздушного шара, будет меньше, чем то, что потребовалось бы для купите дом заранее.

Меньше защит для покупателя

С другой стороны, договор на землю не имеет многих защитных механизмов, которые предусмотрены ипотекой. Поскольку продавец сохраняет право собственности до тех пор, пока земельный договор не будет полностью оплачен, покупатель может в конечном итоге нарушить свои обязательства и утратить свою долю в собственности, если он пропустит только один платеж — и в этом случае покупатель имеет право сохранить платежи, произведенные до даты, как аренда (хотя в некоторых штатах покупатели могут иметь право на возврат части своих денег — проверьте местные законы).

Обращение к кредитору для получения обычной ипотеки может быть сопряжено с некоторыми трудностями, но также обеспечивает некоторую защиту. Прежде чем предоставить ипотеку, кредитор будет настаивать на том, чтобы убедиться, что все в порядке с юридической точки зрения — что титул ясен, нет никаких залоговых прав на имущество, что он оценивает покупку и что документ зарегистрирован в время продажи.

Кроме того, когда вы покупаете дом с использованием обычной ипотечной ссуды, вы уже владеете недвижимостью и, как следствие, имеете определенные права.И если вы задержите свои платежи, вас не могут выселить из собственности без того, чтобы кредитор прошел весь процесс обращения взыскания.

Когда продавец все еще держит закладную

Один из самых серьезных недостатков земельного контракта — это когда покупатель покупает недвижимость, в отношении которой продавец все еще производит выплаты по ипотеке. В некоторых случаях ипотека продавца может указывать, что кредитор может потребовать немедленную выплату в полном объеме, если он или она больше не занимает дом — и в этом случае покупатель может быть вынужден немедленно выплатить полный баланс, если он желает остаться в доме. дом.

Другая возможность заключается в том, что продавец может объявить дефолт по ипотеке, а кредитор лишится права выкупа, что означает, что покупатель теряет собственность, если он или она не в состоянии выработать договоренность с кредитором.

Законы о земельных договорах различаются от штата к штату, поэтому потенциальные покупатели должны выяснить, какие правила применяются в их районе. Как и в случае любой крупной финансовой операции, перед заключением земельного контракта рекомендуется получить профессиональную помощь, предпочтительно адвоката по недвижимости, который может заранее просмотреть соглашения и предупредить вас о потенциальных ловушках, которых следует избегать, и о шагах, которые вы должны предпринять.

Теперь, когда вы знаете обо всех преимуществах и рисках земельного контракта, вы будете более уверены в принятии более разумных финансовых решений. Никогда не торопитесь с контрактом на землю, уместно оценить все ваши возможности, прежде чем заключать серьезный контракт.

Права собственности на землю и руководство по процедурам

Обследования Обзоры Сертификаты

ADD-1 (PDF, 29 KB)	Изменение адреса
АДВ-1 (PDF, 75 КБ)	Судебные решения о неблагоприятном хранении
AFF-1 (PDF, 41 КБ)	Аффидевиты аттестации
АФФ-2 (PDF, 35 КБ)	Аффидевиты, заверенные за пределами Альберты
АГР-1 (PDF, 73 KB)	Соглашения в соответствии с разделом 21 (1) Закона об охране и улучшении окружающей среды
АГТ-1 (PDF, 77 KB)	Закон об опеке и попечительстве взрослых
ALT-1 (PDF, 33 KB)	Внесение изменений в документы
ASB-1 (PDF, 30 KB)	Приказы Совета по сельскому хозяйству
БАН-1 (PDF, 116 КБ)	Банкротство
БУЛ-1 (PDF, 72 KB)	Залог строителей
CAV-1 (PDF, 34 КБ	Предупреждения
CAV-2 (PDF, 57 KB)	Устранение предупреждений
CAV-3 (PDF, 75 KB)	Предупреждения регистратора
CAV-4 (PDF, 68 KB)	Предупреждения — одновременная регистрация инструмента и снятие предупреждения
CAV-5 (PDF, 94 KB)	Предупреждения, зарегистрированные в соответствии со статутами Альберты, кроме Закона о праве собственности на землю
CCE-1 (PDF, 62 KB)	Закон об изменении климата и управлении выбросами
CDE-1 (PDF, 105 KB)	Инструменты, зарегистрированные в соответствии с Законом о собственности кондоминиумов
ЦЕМ-1 (PDF, 37 KB)	Сделки с кладбищами
ЦЛП-1 (PDF, 84 КБ)	Сертификаты Lis Pendens
ЦНС-1 (PDF, 79 КБ)	Консервационная мельница
КОН-1 (PDF, 74 КБ)	Объединение титулов
COR-1 (PDF, 44 KB)	Корпорации — Приобретение и отчуждение долей
CRG-1 (PDF, 87 KB)	Crown Grants — Уведомление в соответствии с Законом о государственных землях и патентными письмами
CRG-2 (PDF, 78 KB)	Crown Grants — соглашения об использовании земли
CRG-3 (PDF, 82 KB)	Сделки с интересами провинциальной короны
ДДА-1 (PDF, 72 КБ)	Дренажные районы
DOW-1 (PDF, 74 KB)	Dower
EAS-1 (PDF, 100 KB)	Соглашение о послаблении / посягательстве / партийной стене
ЭНВ-1 (PDF, 68 КБ)	Заказы в соответствии с Законом об охране и улучшении окружающей среды
ERE-1 (PDF, 72 KB)	Уголок экологического заповедника
ESO-1 (PDF, 76 KB)	Заказы в соответствии с Кодексом стандартов занятости
EXP-1 (PDF, 101 КБ)	Экспроприация — Провинциальная
EXP-2 (PDF, 86 КБ)	Изъятие — Федеральный
ВОЛ-1 (PDF, 75 КБ)	Иностранная собственность на землю
ФОР-1 (PDF, 41 КБ)	Распоряжения о выкупе и приказы, подтверждающие продажу
ФОР-2 (PDF, 65 КБ)	Право собственности на землю иностранным государством
FRA-1 (PDF, 85 KB)	Братские организации
HEA-1 (PDF, 66 KB)	Уведомления, зарегистрированные в соответствии с разделом 64 Закона об общественном здравоохранении
HRA-1 (PDF, 82 KB)	Закон об исторических ресурсах Регистрации
IDE-1 (PDF, 82 KB)	Подтверждение личности
ИЭС-1 (PDF, 75 KB)	Приказ, сертификаты и соглашения в соответствии с Законом о поддержке доходов и занятости
ИРР-1 (PDF, 81 КБ)	Реконструкция оросительных округов и др.
ИРР-2 (PDF, 81 КБ)	Ирригационные установки
ИРР-3 (PDF, 88 КБ)	Судебное решение в соответствии с Законом об ирригации
ЛЕА-1 (PDF, 56 KB)	Аренда
ЛИФ-1 (PDF, 81 КБ)	Life Estates
LIQ-1 (PDF, 91 KB)	Ликвидаторы
ЛНС-1 (PDF, 31 KB)	Залог, зарегистрированный в соответствии с Законом о сельских коммунальных услугах
ЛНС-2 (PDF, 33 КБ)	Право залога, зарегистрированного в соответствии с Законом об электрификации сельских районов
МАИ-1 (PDF, 77 КБ)	Распоряжения и соглашения о содержании — Закон об обеспечении алиментов, Закон о семейных отношениях и Закон о родительстве и содержании
МЭН-1 (PDF, 102 КБ)	Психически некомпетентные — Закон о взрослых иждивенцах Распоряжения и Закон о государственных попечителях Свидетельства о недееспособности
МЕР-1 (PDF, 72 KB)	Слияние
МИН-1 (PDF, 72 КБ)	Имущество несовершеннолетних
МОР-1 (PDF, 63 KB)	Ипотека, облигации и обременения
МОР-2 (PDF, 83 KB)	Стандартная форма ипотеки
НАМ-1 (PDF, 31 КБ)	Изменение имени — Физические лица
НЕ-1 (PDF, 74 КБ)	Уведомления в соответствии с Законом об общественных работах
ОРД-1 (PDF, 78 КБ)	Судебные постановления — Свидетельство об отказе в апелляции
ПЭР-1 (PDF, 37 КБ)	Оформление документов личными представителями
АПС-1 (PDF, 57 KB)	Доверенности
АПД-2 (PDF, 35 KB)	Доверенности — бессрочные
ПОС-1 (PDF, 31 КБ)	Отсрочка
ППС-1 (PDF, 45 КБ)	Обеспечительные интересы личного имущества
ПУБ-1 (PDF, 65 КБ)	Заказы в соответствии с Законом о Совете по коммунальным предприятиям
РДА-1 (PDF, 79 КБ)	Зоны ограниченного развития
РЕК-1 (PDF, 90 KB)	Приказы о приеме
РЭЛ-1 (PDF, 87 KB)	Религиозные общества
РЭС-1 (PDF, 96 KB)	Ограничительные условия
SEP-1 (PDF, 66 KB)	Разделение титула
СРА-1 (PDF, 79 КБ)	Приказы о праве на въезд в соответствии с Законом о правах на землю
ПОД-1 (PDF, 86 КБ)	Требования к разделу земли в соответствии с Законом о муниципальном правительстве
СУР-1 (PDF, 139 КБ)	Обследования — экспертиза планов
СУР-2 (PDF, 57 КБ)	Обследования — Изучение планов территориальных подразделений
СУР-2.1 (PDF, 69 КБ)	Обзоры — Изучение космических планов пластов
СУР-2.2 (PDF, 67 KB)	Обследования — Исследование плана консолидации и плана существующего участка
СУР-3 (PDF, 74 KB)	Обследования — Изучение описательных планов
СУР-4 (PDF, 95 KB)	Опросы — экспертиза планов кондоминиумов
СУР-5 (PDF, 82 KB)	Обследования — проверка планов дорог и других планов общественных работ
СУР-6 (PDF, 72 KB)	Обследования — Изучение планов полосы отвода, связанных планов участков и разных планов
СУР-7 (PDF, 30 KB)	— проверка планов, подготовленных в соответствии с законодательными актами, отличными от Закона о праве собственности на землю
СУР-8 (PDF, 74 KB)	Опросы — корректировка плана
СУР-9 (PDF, 73 KB)	— Постановление об отмене плана
СУР-10 (PDF, 88 KB)	Обследования — Удаление или изменение обозначения резерва
СУР-11 (PDF, 38 KB)	Обследования — Закрытие дорог
СУР-12 (PDF, 74 KB)	Опросы — естественные изменения границ
НАЛОГ-1 (PDF, 83 KB)	Взыскание налогов — Списки налоговой задолженности и налоговые уведомления
НАЛОГ-2 (PDF, 66 KB)	Взыскание налогов — оформление извещения о взыскании налогов
НАЛОГ-3 (PDF, 76 KB)	Взыскание налогов — муниципальное приобретение
TAX-4 (PDF, 68 KB)	Возврат налогов — Уведомление о продаже
НАЛОГ-5 (PDF, 67 KB)	Возврат налогов — выкуп и возрождение
ТАКС-6 (PDF, 66 KB)	Взыскание налогов — муниципальный приказ об изменении муниципалитета
TAX-7 (PDF, 133 KB)	Закон о налоге на полезные ископаемые без права собственности — Налоговое уведомление и право владения короной
ТЭН-1 (PDF, 46 КБ)	Умерший совместный арендатор — переход доли
ТЭН-2 (PDF, 85 КБ)	Изменение или разъяснение договоренностей о совместной собственности — общей аренды
TRA-1 (PDF, 41 KB)	Передача о смерти
ТРФ-1 (PDF, 62 КБ)	Переводы
UNC-1 (PDF, 77 KB)	Закон о невостребованном личном и переданном имуществе
UNI-1 (PDF, 67 KB)	Соглашение о паи
URW-1 (PDF, 87 KB)	Право пользования правом проезда
WCB-1 (PDF, 81 KB)	Свидетельства Совета по компенсациям работников
ВКР-1 (PDF, 64 KB)	в соответствии с Законом о водных ресурсах
WRE-1 (PDF, 62 КБ)	Исполнительные листы / Заявление кредитора / Поиск по имени