Советы арендаторам в связи с коронавирусом — Право на vc.ru
{«id»:114355,»url»:»https:\/\/vc.ru\/legal\/114355-sovety-arendatoram-v-svyazi-s-koronavirusom»,»title»:»\u0421\u043e\u0432\u0435\u0442\u044b \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440\u0430\u043c \u0432 \u0441\u0432\u044f\u0437\u0438 \u0441 \u043a\u043e\u0440\u043e\u043d\u0430\u0432\u0438\u0440\u0443\u0441\u043e\u043c»,»services»:{«facebook»:{«url»:»https:\/\/www.facebook.com\/sharer\/sharer.php?u=https:\/\/vc.ru\/legal\/114355-sovety-arendatoram-v-svyazi-s-koronavirusom»,»short_name»:»FB»,»title»:»Facebook»,»width»:600,»height»:450},»vkontakte»:{«url»:»https:\/\/vk.com\/share.php?url=https:\/\/vc.ru\/legal\/114355-sovety-arendatoram-v-svyazi-s-koronavirusom&title=\u0421\u043e\u0432\u0435\u0442\u044b \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440\u0430\u043c \u0432 \u0441\u0432\u044f\u0437\u0438 \u0441 \u043a\u043e\u0440\u043e\u043d\u0430\u0432\u0438\u0440\u0443\u0441\u043e\u043c»,»short_name»:»VK»,»title»:»\u0412\u041a\u043e\u043d\u0442\u0430\u043a\u0442\u0435″,»width»:600,»height»:450},»twitter»:{«url»:»https:\/\/twitter.
ru\/legal\/114355-sovety-arendatoram-v-svyazi-s-koronavirusom»,»short_name»:»Email»,»title»:»\u041e\u0442\u043f\u0440\u0430\u0432\u0438\u0442\u044c \u043d\u0430 \u043f\u043e\u0447\u0442\u0443″,»width»:600,»height»:450}},»isFavorited»:false}126 641 просмотров
Вопросы-ответы по аренде в период эпидемии
Про пресловутый форсмажор.
Вопрос 1. Можно ли попросить арендодателя предоставить отсрочку по уплате арендных платежей или уменьшить размер арендной платы, сославшись на пандемию коронавируса? Зависит ли это как-то от условий договора аренды?
Арендатор вправе попросить арендодателя предоставить отсрочку по уплате арендных платежей или уменьшить размер арендной платы, сославшись на пандемию коронавируса как на наступления форс-мажора (то есть наступления обстоятельства непреодолимой силы).
Данная точка зрения основана на следующих нормах гражданского законодательства:
Случаи форс-мажора регулируются п.
3 ст. 401 ГК РФ, согласно которому «если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
То есть, форс-мажорные обстоятельства, обстоятельства непреодолимой силы — чрезвычайные, непреодолимые, не зависящие от воли и действий участников экономического соглашения обстоятельства, в связи с которыми участники оказываются неспособными выполнить принятые ими обязательства.
К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Возникновение форс-мажорных обстоятельств освобождает участника, исполнителя договора от ответственности за выполнение принятых им обязательств.
И здесь самое главное понять, является ли сложившаяся ситуация в стране «чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях обстоятельствами.
Есть два критерия, по которым можно определить, является ли ситуация форс-мажором:
1) Чрезвычайность — это то, что выходит за пределы обыденного, не относится к риску и никак не может быть учтено, когда заключают договор.
2) Непреодолимость — означает, что выполнить обязательства в аналогичных условиях не смог бы никто.
Однако закрытого перечня обстоятельств непреодолимой силы ГК РФ не содержит, и суды в каждом отдельном случае решают относить ли обстоятельство к таковому или нет (если оно прямо в нормативном акте не признано им).
То есть, в действующем законодательстве нет перечня явлений и событий, которые можно считать форс-мажором, но есть судебная практика.
Так к форс-мажорам относятся:
- землетрясения;
- наводнения;
- войны;
- крупные забастовки;
-
эпидемии.
Таким образом, введение карантина из-за эпидемии коронавируса безусловно можно отнести к форс-мажору.
Как правило, понятие форс мажора расписывается в договоре аренды.
И в случае введения карантина из-за эпидемии коронавируса, арендатор может воспользоваться этим пунктом и вести переговоры с арендодателем, ссылаясь на форс-мажор.
Если арендодатель не пожелает признать ситуацию форс-мажором, арендатор может сослаться на ст. 451 ГК РФ, согласно которой «Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях
Также арендатор в ходе переговоров с арендодателем может воспользоваться правом потребовать уменьшения арендной платы или предоставления отсрочки по уплате арендных платежей сославшись на п.
4. ст. 614 ГК РФ, который гласит «если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились».
Вопрос 2. Как попросить снизить плату за аренду на время коронавируса, чтобы арендодатель согласился? Достаточно ли в таком случае уведомления о снижении арендной платы или нужно еще подписать дополнительное соглашение к договору или другие документы?
Любые изменения условий договора по общему правилу допускаются только по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ), если договором или законом не предусмотрено иное.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
То есть гражданское законодательство не обязывает собственника помещения снижать арендную плату.
Вопрос снижения размера арендной платы или отсрочки по уплате арендных платежей — это всегда вопрос договорённостей между арендодателем и арендатором.
Если в стране введут карантин из-за пандемии коронавируса, то арендатору нужно направить арендодателю уведомление о том, что он не может выполнить обязанность по внесению арендной платы в полном объеме за период, на который введён запрет, потому что не может пользоваться помещением по причине непреодолимой силы, которой является такой-то запретительный акт государственных органов.
Кроме этого арендатору, в уведомлении следует изложить просьбу о снижении размера арендной платы или о предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей.
В уведомлении просьбу можно изложить следующим образом:
«Нестабильная экономическая ситуация в стране негативно отразилась на материальном состоянии нашей компании.
В связи с эти обстоятельством мы просим Вас снизить арендную ставку.
Обращаем Ваше внимание на то, что наша организация никогда не задерживала выплаты и вносила денежные средства в полном объеме и своевременно (в срок, указанный в договоре аренды).
Если Вы войдете в наше положение и согласитесь снизить размер арендной платы, то мы гарантируем, что все обязательства по выплате арендной платы будем выполнять своевременно и в полном объеме, не взирая на тяжелую кризисную ситуацию».
После этого, и только при согласии арендодателя, следует подписать двумя сторонами дополнительное соглашение к договору аренды о снижении арендной платы.
Если же договориться не удалось, то арендатор может попробовать добиться от арендодателя снизить размер арендной платы или предоставить отсрочку по уплате арендных платежей через суд.
оформление, расторжение договора без штрафа — Эльба
Предпринимателям из пострадавших отраслей разрешили досрочно съезжать из помещений без штрафов, если арендодатель не дал скидку.
Правило действует для коммерческих помещений на первом этаже, торговых и бизнес-центров и госимущества. Рассказываем про новую вирусную поддержку.
🇷🇺 ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ
Скидка на арендную плату или расторжение договора без штрафов
Всем арендаторам из пострадавших отраслей положена отсрочка арендной платы. Согласие арендодателя необязательно: отсрочка срабатывает автоматом, если стороны не договорились. Все подробности — в нашей статье.
⏳ Отсрочка арендной платы из-за коронавируса
8 июня 2020 года приняли закон о скидке по арендной плате для арендаторов из пострадавших отраслей. Скидка идёт плюсом к отсрочке, но автоматом не срабатывает.
Условия для арендатора такие:
— Договор аренды заключили до введения в вашем регионе режима повышенной готовности. Конкретную дату нужно смотреть в местном указе — это март или апрель.
— Основной ОКВЭД арендатора есть в списке особо пострадавших отраслей.
Доказывать падение доходов или брать справку в торгово-промышленной палате не нужно.
— Бизнес относится к малому или среднему и есть в реестре, который ведёт налоговая.
Про скидку на арендную плату договариваются. Для этого арендатор обращается к арендодателю и предлагает новую цену. Если договорились, подписывают допсоглашение. Цену со скидкой устанавливают на срок до года. Потом возвращаются к ставке, по которой платили до эпидемии.
Если за 14 дней допсоглашение не подписали, арендатор может отказаться от помещения. Неважно, что написано в договоре. Ходить в суд, подписывать соглашение или объяснять причину отказа не нужно. Арендатор просто отправляет арендодателю уведомление — и всё, договор расторгнут, можно сдавать ключи.
Арендатор не платит штраф за досрочное расторжение и не возмещает арендодателю упущенную прибыль. Пункты про ответственность из договора аренды не действуют. А вот штрафы, пени и убытки, не связанные с досрочным отъездом, придётся оплатить.
Например, накопленные до коронавируса пени за задержку платежей. Или штрафы перед торговым центром за нарушение внутреннего порядка.
Депозит остаётся у арендодателя. Если въезжали без депозита — повезло.
Разобраться с арендной платой или отказаться от договора нужно до 1 октября 2020 года.
Требовать снижения арендной платы на 99 % — плохая идея
О размере скидки договариваются — пределов в законе нет. Но настаивать на астрономической скидке, а потом съехать с привилегиями опасно.
В любом договоре должен соблюдаться баланс интересов сторон. Про это говорил Высший Арбитражный Суд РФ в п. 9 Постановления от 14.03.2014 № 16. Выгоду от сотрудничества должен получить каждый предприниматель. Арендодатель не обязан сдавать помещение по бросовой цене. На нём налог на имущество, капремонт и ипотека.
Скидка арендатору из-за проблем с коронавирусом должна быть справедливой. Злоупотреблять законом нельзя — ст.
10 ГК РФ. Лучше просить уменьшить арендную плату, как это принято в вашей отрасли — на 30, 40 или 50%. Если требовать больше, а потом съехать, арендодатель может взыскать штрафы и убытки через суд.
Как быть субарендаторам: скидка положена или нет?
Закон молчит про скидки и отсрочку для субарендаторов. Однозначного ответа здесь нет.
По закону субарендатор имеет такие же права, как и арендатор. Это следует из ст. 615 ГК РФ. Выходит, субарендатор из пострадавшей отрасли тоже имеет право на меры господдержки по аренде. Мы рекомендуем субарендаторам пробовать договориться о скидке и отсрочке. Особенно если субарендодатель — посредник в аренде, который зарабатывает на перенайме.
Как оформить скидку на арендную плату
Изменение договора аренды происходит так:
-
Арендатор направляет на юридический адрес арендодателя заказное письмо с предложением снизить арендную плату на конкретный срок.
Письмо можно продублировать на электронный адрес — так быстрее получите ответ.
Письмо можно продублировать на электронный адрес — так быстрее получите ответ.Образец письма о снижении арендной платы
-
В течение 14 дней с арендодателем подписывают дополнительное соглашение к договору аренды. Дальше платят по новой ставке. Если договор аренды регистрировали в Росреестре, то же самое делают с допсоглашением.
Образец дополнительного соглашения
Как правильно съехать, если по скидке не договорились
Если арендодатель молчит или сразу ответил отказом, через 14 дней на его юридический адрес отправляют уведомление об отказе от договора аренды.
Образец уведомления об отказе от договора
С момента получения уведомления договор прекращается. Помещение возвращают по акту. Не упустите этот формальный шаг. До возврата начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и прекратил работу — ст.
622 ГК РФ.
Онлайн-бухгалтерия для малого бизнеса
Эльба возьмёт отчёты и расчёты на себя. Простой интерфейс и автоматизация помогут справиться с рутиной даже без специальных знаний.
Арендаторы из «непострадавших» тоже могут снизить арендную плату
Предпринимателям, чей основной ОКВЭД не числится в пострадавших, коронавирусная скидка и съезд без штрафов не положены. Но есть другие возможности получить то же самое. Правда, усилий понадобится больше, а гарантий, что не насчитают штрафы, нет.
Форс-мажор
Попробовать снизить платежи, отменить пени и не оплачивать убытки можно с помощью ссылки на форс-мажор. Такая возможность доступна всему бизнесу, не только из списка пострадавших.
Ещё полезно внимательно прочитать договор аренды, особенно разделы про ответственность и расторжение.
Возможно, у арендатора и без специальных законов есть право съехать по уведомлению без штрафов. Этим пунктом нужно пользоваться.
Про изменение договоров мы рассказали в отдельной статье.
🦠 Как изменить или расторгнуть договор из-за коронавируса
Скидка на аренду за время полной самоизоляции
Предприниматели вправе требовать снижения арендной платы за время полной остановки бизнеса из-за режима повышенной готовности в регионе. Это мера из п. 3 ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.
К примеру, фотограф не пользовался студией. С 28 марта 2020 года было запрещено свободно ходить по Москве по Указу Мэра № 12-УМ. Поэтому клиенты отменяли фотосессии. С введения режима повышенной готовности и до снятия ограничений можно требовать скидку. А если арендодатель спросит долг через суд, можно выдвинуть аргумент о невозможности приехать в студию. Так сказал Верховный суд в Ответе на 5 Вопрос Обзора от 30.04.2020 № 2.
Снижение арендной платы по общим правилам
Если арендованное помещение стало хуже, арендатор может требовать снижения платы по п. 4 ст. 614 ГК РФ. Ухудшение может произойти из-за эпидемии. Главное, чтобы в этом не было вины арендатора. Например, раньше в бизнес-центре был высокий пешеходный трафик, и в агентство недвижимости заходили клиенты даже с улицы. Этим собственники бизнес-центра и привлекали арендаторов. Сейчас половина соседних помещений пустует, проходимости нет и клиентов тоже. Значит, есть повод снизить арендную ставку.
О снижении платы договариваются. Если не получилось, придётся идти в суд, а это история на несколько месяцев. Пытаться снизить плату в суде стоит, если договор заключён на несколько лет и помещение принципиально.
💵 Все возможности для бизнеса, который не включили в список пострадавших отраслей
образец и советы по написанию
Письмо о снижении арендной платы может составляться в целях экономии средств.
Образец написания будет предложен ниже в данной статье.
Отметим, что важно, формируя обращение, учесть требования действующего законодательства, но не следует излагать просьбу в ультимативной форме, чтобы не испортить отношения с собственником помещения.
Как уменьшить арендную плату
Чтобы повысить эффективность своего предприятия, необходимо сделать попытку уменьшить арендные расходы за счет:
- Взаимовыгодного сотрудничества. Прибыльность для наймодателя может выражаться в представлении имущественных благ.
- Поиска простаивающих площадей. Такие пространства могут быть невыгодно расположены и, возможно, что прибыль от них будет невысока, но и стоимость аренды будет существенно отличаться от востребованных помещений. Кроме того, можно обратиться с предложением к владельцу о возмещении части издержек арендатором либо сделать ремонт за свой счет и внести это в счет оплаты найма.
- Умения вести переговоры. Уместно будет оперировать средними показателями стоимости арендуемых площадей на рынке недвижимости и наличием предлагаемых вариантов.
- Соответствия требованиям арендодателя. Для этого потребуется: своевременно вносить установленные платежи, соблюдать условия договора, возможность внести арендную плату за несколько месяцев вперед, осуществить ремонт на средства наймодателя, использовать свою мебель и офисную технику. Продолжительность арендных отношений также могут существенно повлиять на размер денежной суммы.
- Взаимодействие с потенциальными партнерами. Например, сдавая офис под юридические услуги, можно пользоваться ими по договоренности по льготной цене, снижая при этом размер арендного платежа.
- Стратегии выискивания недостатков. Это лучше делать на первоначальном этапе, внимательно исследуя состояние помещения и его возможности. Например, факторами снижения оплаты может стать отсутствие сети Интернет, стоянки или парковки около здания, необходимость проводить ремонтные работы, расположение окон, отсутствие санузла и другое.
- Дополнительной аргументации. В их качестве могут быть использованы: низкая рентабельность бизнеса, кризисная ситуация в стране, скорое расторжение договорных отношений.
Сами предприниматели часто отмечают, что основной составляющей любого бизнеса является торг. Но прежде, чем к нему приступить, необходимо оценить привлекательность места расположения объекта, размер вложений и условия, на которых они привлекались в проект, выигрышность окружающей инфраструктуры, наличие пешеходных потоков, сферы деятельности уже имеющихся нанимателей, свою привлекательность для арендодателя.
Возьмите на заметку: правила изменения арендной ставки и правомерность проводимых мероприятий предусмотрены ст. 614 гражданского законодательства. В соответствии с ней наймодатель вправе изменить размер платежей не чаще, чем один раз за год.
Такое правило должно заноситься в соглашение и быть одним из его условий.
В случае, когда владелец площади может выступать инициатором снижения стоимости найма, являются:
- Ухудшение состояния объекта не из-за действий арендующего лица либо при возникновении факторов, за которые он не несет ответственности. Это могут быть действия владельца недвижимого имущества, заинтересованных субъектов или действия, которые не зависят от воли иных субъектов. К ним можно отнести действия непреодолимой силы – стихийные бедствия, пожары, наводнения, землетрясения и прочее.
- Выявление недостатков арендного пространства, ответственность за которые возлагается на его хозяина (СТ. 612 ГК РФ).
- Предъявление претензий третьих лиц, претендующих на нанимаемое имущество.
- Невыполнение или нарушение обязательств арендодателем в части осуществления капитальных ремонтных работ объекта (ст. 616 ГК РФ).
Это могут быть действия владельца недвижимого имущества, заинтересованных субъектов или действия, которые не зависят от воли иных субъектов. К ним можно отнести действия непреодолимой силы – стихийные бедствия, пожары, наводнения, землетрясения и прочее.Письмо о снижении арендной платы
Перед составлением просьбы арендодателю, необходимо оценить ситуацию в компании, определить проблемы и документально удостоверить их в уведомлении.
Для этого возможно оперировать такими обстоятельствами:
- Существенно снизились ставки выплат за аренду в регионе нахождения помещения. Причиной может стать изменения в правовой базе, кризис в государстве и другое.
- Значительное ухудшение состояния площадей. Это могут быть неполадки с функционированием отопительной системы, электро и водоснабжением, вентиляционными схемами, исправление которых потребует лишних затрат.
- Не проведение капитальных ремонтных работ пространства.
Также можно известить о возникших трудностях, в том числе, о понижении доходности, сезонных изменениях продаж и других объективных причинах обращения.
Образец письма
| Директору ОАО «Полюс» Сидорову И. И. От управляющего ООО «Союз» Иванова П. П.Здравствуйте, Иван Иванович. Нашу организацию коснулся финансовый кризис. Покупательская возможность потребителей уменьшилась, прибыль предприятия уменьшилась. В связи с этим просим рассмотреть возможность снижения арендного платежа на 8%.За время совместного сотрудничества нами не задерживалась оплата. Рассчитываем, что вы уступите нам, и мы сохраним сложившиеся предпринимательские отношения. Мы по-прежнему гарантируем своевременность возмещения коммерческого найма, независимо от тяжелых материальных проблем.  С уважением, Петр Петрович. |
В уведомлении необходимо указать, что ранее компанией выполнялись обязательства полностью. Арендодателя стоит уверить в том, что и в дальнейшем будут своевременно осуществляться выплаты. Получателю необходимо осознавать, что его несогласие с предложенными условиями может повлечь отказ от сотрудничества с ним.
Когда возможен отказ
Достижение взаимопонимания деловых партнеров зависит от четкого разъяснения позиций, осуществляемых во взаимном уважительном отношении друг к другу.
Это и должно содержаться в деловом письме.
Статьей 614 ГК РФ устанавливается, что арендная ставка может пересматриваться по согласованию сторон не более раза за год.
Арендодатель вправе отказать в понижении размера арендного платежа, не согласившись с доводами партнера.
Если не наступили обстоятельства, предусмотренные законодательством, оплата аренды не может быть уменьшена.
Стоит отметить: арендный договор является соглашением сторон, заключаемым на добровольных началах, поэтому каждый вправе определить возможность его заключения для себя.
Смотрите видео, в котором даются практические советы по снижению арендной платы:
Уменьшение арендной платы из-за коронавируса для арендаторов
Статья в редакции на 16.07.2020 г.
- Оглавление статьи:
- 1. Есть ли у арендатора право на уменьшение арендной платы в связи с распространением коронавирусной инфекцией;
- 2. Как правильно арендатору уменьшить арендную плату в связи с распространением коронавируса.
Здравствуйте, уважаемые читатели.
В этой статье мы обсудим уменьшение арендной платы из-за коронавируса для арендаторов.
Есть ли такое право и как его правильно реализовать. Тема, безусловно, волнует многих. Надеюсь, что мои позиция и разъяснения будут полезными и помогут избежать ошибок.
В период действия запрета на осуществление деятельности:
Для начала обратимся к общему правилу п. 4 ст. 614 ГК РФ:
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Напрямую с ограничениями, введенными в связи с распространением COVID-19, эта норма никак не связана. Но здесь уместно вспомнить принятый «антикризисный» Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ и положения его пункта 3 статьи 19:
Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Законодатель специально предусмотрел, что в связи с введением запрета на осуществление деятельности в период режима повышенной готовности, использование арендуемого имущества является невозможным, и арендатор вправе требовать от арендодателя уменьшения арендной платы.
Закон предоставляет возможность уменьшения арендной платы именно из-за пандемии коронавируса и введенного режима повышенной готовности, но только когда деятельность арендатора было запрещена или ограничена и он не имел возможности использовать арендованное имущество.
Такую позицию подтвердил Верховный суд РФ в Обзоре № 2 по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом ВС РФ от 30.04.2020 г., и разъяснил следующее:
В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г.
Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.
В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Разъяснения ВС РФ означают, что суды однозначно будут принимать решения об уменьшении арендной платы в том случае, если деятельность арендатора была запрещена или ограничена в период введения режима повышенной готовности и он был лишен возможности использовать арендуемое помещение.
Вопрос в том, насколько.
Еще в 2015 году было вынесено нашумевшее определение Верховного Суда от 29 января 2015 г. № 302-ЭС14-735, включенное затем в Обзор судебной практики ВС РФ № 2(2015), утв. Президиумом ВС РФ 26 июня 2015 года, в котором была сформирована следующая позиция, подтвержденная несколько раз ВС РФ в последующем:
Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Эта позиция была подтверждена совсем недавно, уже в период пандемии COVID-19, в Определении № 310-ЭС19-16588 от 16.06.2020 г. судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала следующее:
Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.
05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.Поэтому, если предпринимательская деятельность арендатора была запрещена или ограничена таким образом, что он не имел возможности использовать арендованное помещение, то таким арендаторам можно смело рассчитывать на уменьшение арендной платы. Вполне вероятно, что в зависимости от ситуации вплоть до полного освобождения.
Единственным исключением будет часть арендной платы за коммунальные платежи. Здесь, скорее всего, по аналогии будет применяться пп. «е» п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439:
Если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.
Период после отмены запрета на осуществление деятельности:
С 08.06.2020 г. статья 19 «антикризисного» Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ была дополнена пунктом 4, содержание которого следующее:
Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.
Из этой нормы следует, что арендаторы, деятельность которых включена в список наиболее пострадавших областей, вправе требовать уменьшения арендной платы сроком на год (очевидно, имеется ввиду с момента введения запрета деятельности).
Никаких критериев границ «уменьшения» законодатель не устанавливает. Как будет решаться этот вопрос на практике — неизвестно. Но, для пострадавших областей есть хотя бы какая-то конкретика — предусмотрено право на снижение, которое в той или иной мере в любом случае будет реализовано.
А вот что делать тем арендаторам, деятельность которых не включена в «черный» список? С одной стороны, после отмены запрета у арендатора отпадает препятствие в пользовании арендованным имуществом. Следовательно, законодательное основание для снижения арендной платы отсутствует.
С другой стороны, подавляющее большинство договоров аренды предусматривают авансовый характер оплаты, когда арендная плата уплачивается в начале месяца. И возникает вопрос, где арендатору взять денежные средства на авансовый платеж, если последние месяцы его деятельность была запрещена?
На мой взгляд, за период «после коронавируса» для тех арендаторов, которые не признаны пострадавшими областями, суды будут отказывать уменьшать размер арендной платы, т.
к. отсутствует необходимое законодательное условие – невозможность использования арендованного имущества.
Возможно, арбитражная практика пойдет по пути необходимости соблюдения баланса интересов сторон и при предоставлении арендатором достаточных доказательств, свидетельствующих о невозможности исполнять свои обязательства в полном объеме из-за сложившейся ситуации, арендная плата будет уменьшаться. Пока, нам остается только гадать.
Таким образом, арендатор безусловно имеет право на уменьшение арендной платы из-за запрета осуществления его деятельности, как минимум на тот период, когда осуществление деятельности было прямо запрещено и он не мог использовать арендованное помещение. Полагаю, что любые возражения арендодателя на этот счет будут признаваться необоснованными.
2. Как правильно арендатору уменьшить арендную плату в связи с распространением коронавируса.
Ничего сложного в этом вопросе нет и я предлагаю следующий вариант.
Арендатору необходимо направить в адрес арендодателя требование об уменьшение арендной платы и заключении об этом дополнительного соглашения к договору.
Разумным будет приложить к требованию свой вариант дополнительного соглашения.
В зависимости от ситуации, в это обращение будет правильным включить требование о предоставлении отсрочки арендных платежей.
Требование направляется почтовым извещением с описью вложения на юридический и почтовый адрес (я всегда советую перестраховаться и направлять юридически значимые сообщения по всем известным адресам контрагента). Имеет смысл продублировать требование на адрес электронной почты арендодателя, указанный в договоре.
Чем раньше это требование будет направлено, тем лучше.
Если арендодатель отказывает в заключении дополнительного соглашения либо игнорирует требование, то арендатору придется обращаться в суд с исковым заявлением о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору об уменьшении арендной платы.
А что делать тогда, когда арендодатель соглашается уменьшить арендную плату, но в недостаточных, по мнению арендатора, размерах?
Представляется, что ответ на этот вопрос содержится в разъяснениях ВС РФ:
В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
На мой взгляд, это означает, что если арендатор и арендодатель не достигнут соглашения о размере уменьшенной арендной платы, то он подлежит определению судом исходя из обстоятельств дела и схожих случаев в судебной практике.
В любом случае я считаю, что арендатору будет разумно требовать полного освобождения от арендной платы. Принцип «чем больше попросишь, тем больше получишь» в нашей судебной практике еще действует, к сожалению.
Также хочу обратить внимание на эту часть разъяснения ВС РФ:
Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.
На мой взгляд, это означает, что обязательным условием для снижения арендной платы судом является предварительное направление соответствующего требования в адрес арендодателя.
Если арендатор такого требования своевременно не направит, то, скорее всего, суды будут отказывать уменьшать арендную плату по мотивам несвоевременного волеизъявления и злоупотребления правом.
Из этого следует, что направлять в адрес арендодателя требование об уменьшении арендной платы нужно обязательно.
Подведем итоги:
- Арендатор имеет право на уменьшение арендной платы за период, в который деятельность арендатора была запрещена или ограничена органами власти в связи с введением режима повышенной готовности и распространением коронавирусной инфекции COVID-19.
- Основное условие реализации этого права — невозможность использования арендованного помещения в связи с введенными ограничениями.
- Арендаторы, деятельность которых включена в перечень наиболее пострадавших отраслей, вправе требовать уменьшение арендной платы сроком на год.
- Для реализации права на уменьшение арендной платы арендатору необходимо своевременно направить в адрес арендодателя соответствующее требование (в зависимости от ситуации возможно сочетание с требованием об отсрочке уплаты арендной платы).
- В целях уменьшения возможных спорных ситуаций рекомендую направлять такое требование в отношении каждого периода запрета или ограничения деятельности, когда использование арендованного имущества было невозможно.
- В случае отказа арендодателя или игнорирования требования, арендатору необходимо обращаться в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
В заключении хочу отметить, что на момент 16.07.2020 г. ни одного вступившего в законную силу судебного акта арбитражных судов по обсуждаемому вопросу нет.
Спасибо, что прочитали изложенный материал. Буду рад, если он принес Вам практическую пользу.
Описывайте ситуацию как можно подробнее. Я оставляю за собой право не отвечать на вопросы в комментариях, дать ответ спустя несколько дней или задать уточняющие вопросы. Если Вам требуется срочная юридическая консультация, то, пожалуйста, обращайтесь в личные сообщения через мессенджеры или социальные сети.
Написание рекомендательного письма
Рекомендательное письмо является важной частью документов для поступления на обучение в зарубежный вуз при поступлении в магистратуру, а в некоторых случаях и на бакалавриат.
Как правило, необходимо предоставить вуз от одной до четырех букв, составляющих одну страницу печатного текста (А4). Помимо зачисления, рекомендательные письма играют очень важную роль в выявлении стипендий и обладателей грантов. Рекомендательное письмо должно быть написано лицом, которое его подписывает, но в некоторых случаях это делает студент.Поэтому необходимо соблюдать некоторые правила, которые гарантируют, что в рекомендательном письме никогда не будет указано ваше авторство. Зачем нужны рекомендательные письма?
Рекомендательное письмо — это документ, который может дать вашему приложению преимущество. Обычно такие письма пишут коллеги или начальство с места работы, а в случае студентов — профессора и руководители. В крайне редких случаях такое письмо требуется от друзей или членов семьи.Такие письма необходимы для того, чтобы приемные комиссии имели максимально полное представление о поступающем. Другими словами, это еще один уровень фильтрации потенциальных учеников, помогающий отделить пшеницу от плевел.
Примеры рекомендательных писем
Шаг 1. Выберите автора
Первое, что нужно определиться перед подготовкой документов для поступления, — это автор письма. Это может быть научный руководитель вашей диссертации, преподаватель, работодатель.В идеале все письма должны быть от лиц, имеющих непосредственное отношение к выбранной вами теме. Но если вы несколько лет проработали вне своей профессии, то письмо, описывающее вас как ответственного, внимательного и заинтересованного сотрудника, тем не менее будет полезным. Что касается академических рекомендаций, то здесь нет места для маневра — рекомендация профессора физики не даст вам преимущества при поступлении на факультет искусств.Шаг 2. Обсудить подробности
Если вы не так хорошо знаете автора, свяжитесь с ним и обсудите условия, при которых он согласится рекомендовать вас, возможно, предложите помощь в проекте.Скорее всего, от вас ничего не потребуется — такая практика широко распространена в некоторых странах, и профессора подписывают письма «не глядя».
Но в том редком случае, когда профессор отказывается рекомендовать вас без причины и нет возможности найти другого рекомендателя, вы можете предложить свою помощь в некоторых из его проектов. Во-первых, это позволит ему увидеть ваши достоинства. Во-вторых, помощь в научной работе может стать большим плюсом в резюме. Обычно сами профессора рекомендаций не пишут, но их спросят, если что-то не так с содержанием письма.Поэтому, если учитель, который не очень хорошо с вами знаком, соглашается подписать письмо, обязательно сообщите ему, что с ним можно связаться. Скорее всего, с ним никто не свяжется, но вполне может прийти электронное письмо с вопросом, действительно ли он вас порекомендовал.
Шаг 3. Определите содержание рекомендации.
Личные качества
Если вам посчастливилось получить хотя бы устную оценку ваших сильных сторон от автора, не стесняйтесь включить ее в свое письмо, которое автор впоследствии подпишет.Если содержание остается полностью на ваше усмотрение, здесь потребуется некоторая работа.
Задача на этом этапе — не перечислить лишний раз свои сильные стороны, а понять, как эти качества выглядят в глазах рекомендателя. И, конечно, если несколько человек пишут рекомендательные письма, то их внешний вид должен хоть немного отличаться. Будет полезно вспомнить некоторые конкретные взаимодействия с рекомендателем, от имени которого вы пишете письмо.Например, один автор подчеркивает вашу аккуратность, но также считает вас общительным и прилежным, второй делает акцент на вашей работе и также обращает внимание на ваше внимание к деталям.Если все рекомендательные письма написаны по одному шаблону, это может вызвать подозрения. Но в то же время во всех письмах должна быть общая нить.
Пример. Описание личных качеств
[Имя] перешла в нашу школу, у которой более продвинутая учебная программа, чем у нее раньше. Она приняла вызов и усердно работала, настойчиво добиваясь результатов, превосходящих наши ожидания. Она целеустремленная, целеустремленная и трудолюбивая ученица.
Ее главные достоинства — терпение в работе со сложными концепциями и способность получать критику.Давайте будем честными, мы все иногда делаем ошибки, и [Name] смотрит ей прямо в лицо со здоровым юмором. Я лично считаю эту способность признавать свои ошибки и учиться на них крайне редкой даже среди взрослых, не говоря уже о детях. Прогресс, которого она добилась с момента поступления в класс, впечатляет, и мне не терпится увидеть, что ее ждет в будущем. Помните, что комиссия также рассматривает перевод стенограммы. Поэтому при написании письма убедитесь, что оно соответствует полученным оценкам.Например, если у вас «хорошая» оценка по философии, а учитель философии описывает вас как «самого способного ученика», это выглядит неправдоподобным. Практический опыт
Помимо лестных слов о вас, должны быть реальные примеры, подтверждающие это. Опишите работу, которую вы написали под руководством автора. Это может быть аспирантура по конкретной теме или курсовая работа, которая оказалась особенно хорошей.
Будет еще лучше, если у вас есть опыт работы с рекомендателем, например, над научным или коммерческим проектом.Но поскольку подобные явления встречаются не так часто, подойдет любая деятельность, связывающая вашу личность с автором. Пример. Описание работы выполненной под руководством автора
Написанная работа [Имя] является свидетельством его усердия. Сейчас он работает над нашим курсом английского B IB. Возможно, это один из самых сложных и трудных курсов в нашей школе. Его работа стабильно улучшалась, а письменные задания не только демонстрируют хороший уровень понимания, но и начинают проявлять его индивидуальность.Иногда работа [Name] поражает меня неортодоксальными подходами, которые он использует, и, имея годы практики за моей спиной, меня действительно трудно впечатлить. Что касается рекомендаций работодателей, здесь вы можете упомянуть любые действия, которые вы выполняли во время своей работы — например, успешное завершение клиентского проекта, отражающего ваши организационные навыки, или сбор мягких игрушек для детских домов, которые покажут вам сочувствие и инициативу.
Не забывайте, что чем более личным и богатым примерами и ситуациями будет письмо, тем правдоподобнее оно будет выглядеть.Однако не переусердствуйте и всегда думайте логически. Вряд ли работодатель узнает о ваших академических успехах в письме-подтверждении
— образец письма-подтверждения
Письма-подтверждения используются физическими лицами, организациями и предприятиями каждый день для различных целей. Вообще говоря, они используются для признания предыдущего соглашения или для проверки определенной информации по запросу.
Например, работодатель отправит соискателю работу письмо, подтверждающее дату и время собеседования.Точно так же соискатели обычно отвечают собственным письмом, подтверждающим, что они будут присутствовать на собеседовании и с нетерпением его ждут.
Работодатель также может отправлять письма нынешним сотрудникам, подтверждающие их занятость, если сотруднику это необходимо для подачи какого-либо заявления.
Точно так же домовладелец может написать письмо, подтверждающее место жительства арендатора, если арендатор подает заявку на ссуду.
Вам также может потребоваться предоставить письмо, подтверждающее военное положение, в таких случаях, как иммиграционная служба, и компания может отправить письмо, подтверждающее заказ товаров другим предприятием.
Существует бесконечное количество сценариев, для которых может быть полезно письмо с подтверждением, но некоторые популярные примеры приведены ниже.
Ступеньки
Начало записи
1
Будьте краткими, помните, что вы подтверждаете информацию, не обязательно делиться информацией.
2
Если вы подтверждаете что-то формальное, например, чью-то должность в компании, подпишите письмо, чтобы отразить это.
3
Будьте ясны и точны в том, что подтверждается. Запишите даты, время, места и официальные названия.
4
Письмо-подтверждение не обязательно является соглашением или контрактом, но его можно использовать для подтверждения информации, относящейся к предыдущему соглашению или контракту.
Образцы писем
Письмо-подтверждение для интервью Образец
Уважаемый г-н.Кеннеди,
Я рад, что мне предложили собеседование на должность секретаря в Haulage International. Это письмо подтверждает мое присутствие в 9:30 6 мая 2011 года.
Я с нетерпением жду собеседования и обсуждаю, чем я могу быть полезен вашей организации.
Спасибо за ваше время и внимание.
С уважением,
Ким Холланд
Письмо-подтверждение для бизнеса Образец
Билли Бо
Удобрение Miracle Grow
Шанхай, Китай
Дорогой Билли,
Хотим подтвердить договоренность, достигнутую в телефонном разговоре в пятницу, 22 июля.
Согласно нашему разговору, наша компания Green Grass Inc соглашается доставлять 5 тонн пестицида Green Grass к вам в Шанхай каждую неделю в течение 10 недель. По завершении этого задания мы получим сумму в 5 миллионов долларов.
Если мы не выполним свои обязательства, все условия контракта будут расторгнуты, и мы не получим компенсации за нашу работу.
Пожалуйста, ответьте, чтобы убедиться, что вся указанная выше информация верна, и подтвердить свои обязательства по настоящему соглашению.
Подпись
Письмо о подтверждении проживания Образец
Кому это может относиться,
Как арендодатель я пишу, чтобы подтвердить, что г-н Харви Бингхэм в настоящее время проживает по адресу: 1435 Blue Timber Byway, Clackamas, MO, 65575-4327.
Г-н Бингхэм прожил в этой собственности около 2 лет и находится в долгосрочной аренде. Он всегда оперативно платил за квартиру.
Если я могу оказать дополнительную помощь, не стесняйтесь обращаться ко мне по предоставленным деталям.
Подпись
Г-н Оливер Стерн
Письмо-подтверждение о семейном положении Образец
Кому это может относиться,
Я пишу, чтобы подтвердить свое семейное положение, которое изменилось с тех пор, как я стал участником программы Diversity Visa.
Когда я впервые участвовал в лотерее 1 августа 2012 года, я был женат, однако по состоянию на 14 марта 2013 года я разведен.
Приложите свидетельство о разводе и дополнительные документы от моего поверенного.
Если вам потребуется дополнительная документация об этом изменении военного статуса, пожалуйста, дайте мне знать.
С уважением,
Мисс Эми. Блэкберн
Письмо-подтверждение о трудоустройстве Образец
Г-н Макдональд
Я могу подтвердить, что Берта Янг работает в нашей компании с 14 декабря 2011 года в качестве помощника по маркетингу и работает на постоянной основе.
Годовая зарплата Берты в настоящее время составляет 22 000 долларов.
Если я могу предоставить дополнительную информацию, свяжитесь со мной по телефону 701-555-0158.
С уважением,
Подпись
Винс Барретт
Обратите внимание Media
57 бесплатных примеров писем с жалобами • WriteExpress
- Имейте в виду, что большинство ошибок являются непреднамеренными
и понимают, что большинство предприятий и организаций хотят быстро рассматривать и устранять жалобы, чтобы иметь довольных клиентов или участников. - Отправьте письмо конкретному человеку
Письма, адресованные «Уважаемому господину» или «Тем, кого это может касаться», не столь эффективны и, скорее всего, не дойдут до нужного человека. Позвоните заранее и спросите имя менеджера и его или ее административного помощника. Написание помощнику может гарантировать, что ваше письмо будет доставлено менеджеру. - Начните письмо позитивным тоном
Подумайте, как бы вы отреагировали, если к вам подошел разгневанный клиент и крикнул непристойности, в отличие от улыбающегося человека, который начинает обращение с комплиментов. - Будьте кратки
Храните письмо с жалобой на одной странице и пишите короткие абзацы, а не длинные. - Будьте честны и прямолинейны
Включите достаточно подробностей, чтобы подтвердить свое утверждение и показать, что вы тщательно исследовали предмет. Однако опускайте не относящиеся к делу подробности. - Поддерживайте твердый, но уважительный тон и избегайте агрессивных, обвиняющих языка
Составьте краткое и профессиональное письмо с жалобой. - Отправляйте только фотокопии квитанций и других документов, сохраняйте все оригиналы
Сохраните копию письма-жалобы для себя.
- Получить другие подписи
Во многих случаях вы можете повысить эффективность своего письма, попросив нескольких других подписать его вместе с вами. Это особенно актуально при попытке повлиять на законодательство или его изменение, разоблачении материалов из СМИ и т. Д. - Не угрожайте!
Если компания неоднократно оказывала вам плохие услуги и отказывается исправить ситуацию, и вы чувствуете, что единственный выход — подать в суд, выражайте свои чувства тактично, но твердо.Однако не угрожайте судебным иском, если вы не готовы довести дело до конца. - Избегайте обобщений
о компании или организации, если ваше письмо с жалобой касается одного человека. - Будьте тактичны, говорите прямо, но уважительно
Если вам необходимо подать жалобу людям или в отношении людей, с которыми вы все еще будете контактировать на регулярной основе, ваша жалоба должна достичь своей цели, не разрушая отношений. - Укажите свою контактную информацию
При желании укажите свое имя, адрес, номер телефона и адрес электронной почты, чтобы люди могли связаться с вами и обсудить любые вопросы или проблемы. - Если первая буква не побуждает к действию, примите более сильный, но все же уважительный тон в следующей.
Если два или три письма не решают проблему, отправьте одно президенту или генеральному директору компании или организации. В любом случае будьте тверды, но вежливы.
Как мы можем помочь вам написать эффективное письмо-жалобу
Вы хотите добиться того, чего хотите, с помощью уважительного, но твердого письма с жалобой, требующего внимания.
WriteExpress предлагает множество писем с жалобами, чтобы ваш голос был услышан.
Наши письма дают ответ на проблему, с которой сталкиваются многие писатели, особенно авторы, пишущие на английском как втором языке: как написать эффективные письма-жалобы. Эти письма содержат 179 примеров деловых и личных писем с жалобами, каждое из которых окончательно отредактировано и готово к отправке. Они помогут вам по-настоящему овладеть советами по написанию писем с жалобами и улучшить свои навыки письма на английском языке.
С помощью отредактированных писем и полезных советов и шагов вы узнаете стратегии и принципы написания апелляционной жалобы множеством различных и интересных способов.Узнайте, каковы наиболее эффективные начинания, как улучшить свой тон, ясность и стиль и как адаптировать свои письма для разных ситуаций. Активно работая с примерами и комментариями в нашем программном обеспечении, вы обязательно напишете успешное письмо с жалобой.
Статьи по жалобам и жалобам
.