Переуступка прав аренды нежилого помещения образец: Договор переуступки права аренды нежилого помещения

Содержание

Переуступка прав аренды нежилого помещения в 2020

Сделка по передаче прав на аренду нежилого помещения схожа с составом купли-продажи, однако предметом ее служит не сама недвижимость, а права и обязательства по ее использованию на оговоренных в контракте условиях.

Какие особенности характерны для переуступки прав на аренду именно нежилых помещений, как оформить договор и какие документы для этого нужны? Об особенностях налогообложения таких сделок пойдет речь в этой статье.

Что это такое

Переуступка представляет собой замену лиц в обязательстве, в частности, арендатора на третье лицо. На законодательном уровне прописаны нормы о юридическом понятии в ст.615 ГК РФ.

В ней расписаны подробно права и обязанности сторон при замене лиц в обязательства и то, каким образом должен действовать собственник и основной арендатор при заключении такого договора.

К правам арендатора можно отнести:

  • передача имущества в субаренду при условии предварительного согласования с собственником, если такое положение прописано в основном договоре;
  • возможность передачи в субаренду нежилого помещения;
  • порядок регистрации сделки – при срок действия более 1 года, необходима подача документов в органы Росреестра. Если соглашение действует менее 1 года, то обращаться в регистрирующее учреждение не требуется по закону;
  • процедура передачи имущества в безвозмездное пользование – характерна при использовании нежилого помещения некоммерческими организациями согласно своих уставных целей, к примеру, религиозных;
  • передача прав по обязательствам в залог;
  • предоставление арендных прав в качестве доли в уставный капитал коммерческих и некоммерческих объединений.

Особенности

После переуступки права новому арендатору предоставляются права требования, возможность пользования помещением и владение.

С этого момента действуют определенные ограничения для хозяина нежилого помещения, к примеру, по передаче объекта недвижимости третьим лицам в субаренду, помещение его в качестве залога по кредитным обязательствам, по ипотечным договорам, внесение в иные договоры с регистрацией обременений.

В некоторых случаях для перехода прав на объект недвижимости к новому арендатору обязательно требуется согласие хозяина объекта.

Если такое условие не прописано в основном договоре, то при подписании обязательств о субаренде, письменное разрешение от собственника можно не запрашивать на этом основании.

Когда срок договора составляет 1 год и в контракте содержится требование о предупреждении владельца нежилого помещения, его письменное согласие необходимо предоставить в орган регистрационного учета сделок с недвижимостью как правовое основание для проведения сделки.

Популярность договора переуступки прав требования по договору аренды на жилое помещение объясняется следующими моментами:

  • арендатор может получить имущество в пользование, заключив единое соглашение без расторжения контракта первого участника отношений с собственником;
  • стоимость аренды помещения при применении такой схемы намного ниже, чем при получении имущества от собственника в виду особых и зачастую длительных отношений между владельцем недвижимости и прямым арендатором, который заменяется в договоре;
  • срок действия соглашения принимается равный по времени тому, что установили стороны отношений, он может быть как длительным, так и краткосрочным, правового значения это не имеет.

Как оформить договор и его образец

Вне зависимости от составляющих договора переуступки права требования, эта сделка относится к категории гражданско-правовых. Нормы ее проведения регулируются ст.388-390 ГК РФ.

Поскольку по сути отношения представляют собой фактически субаренду, также следует учитывать положения ст.615 ГК РФ, в которой прописаны права и обязанности арендатора.

При принадлежности нежилого помещения государственному органу федерального или регионального уровня, его предоставление в аренду по договору о переуступке права требования возможно в рамках проведения публичного аукциона.

Договор оформляется в произвольной форме на основании требований закона. В нем прописываются следующие пункты:

  • ФИО или наименования сторон договора – собственника, арендатора или лица, принимающего помещение в поднаем;
  • для юридических лиц указывается номер и дата свидетельства о госрегистрации сведений в ЕГРЮЛ, обязательно ИНН также для граждан, выступающих стороной сделки;
  • предмет договора – недвижимое имущество, в отношении которого устанавливаются права по договору о переуступке права требования;
  • способ расчета арендной платы, график ее внесения, точные суммы или тариф при аренде муниципального или государственного жилья.

Правила проведения торгов по передаче имущества в субаренду (по договору о переуступке права требования) указаны в ст.477 ГК и законе №135-ФЗ.

Организуются торги зачастую прямым арендатором, который устанавливает стоимость переуступки, условии использовании недвижимого имущества в нежилом фонде, проводит аукцион на основании озвученных требований.

На практике выигрывает торги тот арендатор, который предложит максимальную сумму в качестве платы за пользование помещением по договору о переуступке права требования.

Для проведения законных торгов необходимо осуществить оценку стоимости передаваемого в аренду объекта недвижимости. Проводится это действие при наличии допуска СРО, выдаваемого компетентной организации.

Только при наличии этого документа заключение будет считать выданным уполномоченной организацией.

На результат определения стоимости влияют следующие факторы:

  • площадь помещения;
  • наличие инфраструктуры;
  • получение дохода при ведении предпринимательской деятельности на территории нежилого объекта недвижимости;
  • объем прав, передаваемых по сделке.

Какие нужны документы

Для заключения договора потребуются следующие бумаги:

  • договор аренды нежилого помещения в оригинале;
  • акт приема-передачи объекта недвижимости от хозяина к арендатору;
  • соглашение о переуступке права по договору найма в трех оригинальных экземплярах по количеству сторон отношений;
  • акт о передаче недвижимости от арендатора новому участнику сделки, который будет использовать помещение по назначению;
  • справки об отсутствии задолженности по выплатам в отношении обязательств с собственником жилого помещения, наличия иных претензий;
  • письменное соглашение владельца недвижимости в совершении переуступки права по договору.

Если срок действия договора составляет менее 1 года, то регистрация прав на недвижимость в виде аренды осуществляется путем заключения письменного соглашения. Нотариального заверения и регистрации в Росреестре не требуется.

Когда сделка имеет длительность более 1 года, необходимо обращение в государственное учреждение, осуществляющее учет прав нанедвижимое имущество, в том числе по договорам по переуступке, иначе такой договор будет считаться недействительным (ничтожным), то есть незаключенным в силу закона.

Соответственно, он не повлечь правовых последствий для сторон в виде обязанности по предоставлению имущества, и с другой – по оплате платежей в связи с арендой нежилого объекта недвижимости.

Налог с переуступки права аренды нежилого помещения

Получение арендных платежей по договору о переуступки права требования облагается налогом в зависимости от принятого режима налогообложения для субъекта сделки.

Для юридических лиц возникает база для расчета налога на прибыль, размер ее определяется определенной ставкой. Для организаций, находящихся на общем режиме налогообложения и УСН, ее размер будет неодинаков.

Возникает доход также у физических лиц, в собственности которых находятся передаваемые в аренду нежилые помещения, и индивидуальных предпринимателей.

При оплате НДФЛ, ставка с полученного дохода составит 13% со сроком отчетности не позднее 30 апреля года, следующего за получением дохода, также требуется предоставление ежемесячных авансовых отчетов в налоговую инспекцию.

Платят в бюджет также налоги и некоммерческие объединения, основной целью которых не является извлечение прибыли, но предоставивших в пользование принадлежащие организации помещения нежилого фонда за плату.

Отличие от субаренды

Отличием переуступки права требования по аренде является замена стороны в обязательстве на основании вновь заключенного договора. При этом выгоду получает арендодатель, а не собственник, как в случаях с перенаймом нежилого помещения.

В случае с переуступкой имеет место замена участника отношения со стороны арендатора на тех же условиях, что и было принято в отношении первого нанимателя.

Однако как в случае с переуступкой, так и арендой, требуется предоставить согласие собственника, если такое условие указано в основном договоре аренды нежилого помещения.

В отношении арендуемых объектов недвижимости по договору о переуступке права требования возможно возникновение следующих нюансов:

  • договор может заключаться как на долгосрочной, так и краткосрочной основе;
  • при заключении сделки сроком от 1 года обязательна регистрация прав и обязательств в Росреестре;
  • при распоряжении государственным имуществом необходимо выиграть аукцион на право пользования помещением;
  • при наличии оснований новых арендатор может заключить договор на льготных условиях;
  • расценки на аренду государственной или муниципальной недвижимости намного ниже, чем при пользовании помещением в коммерческом нежилом фонде.

Видео: Продажа прав аренды нежилого помещения.

Договор о переуступке прав по договору аренды

ДОГОВОР О ПЕРЕУСТУПКЕ ПРАВ

Дополнение № к договору об аренде/лизинге

г.

«» 2021 г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего Договора является деятельность сторон по переуступке прав на арендуемое имущество по договору об аренде № от «»2021г.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель, являясь владельцем арендуемого имущества, в течение всего срока действия договора об аренде, предоставляет Арендатору полномочия по переуступке указанного оборудования для сдачи в аренду третьей стороне.

2.2. Переуступка оборудования имеет юридическую силу в течение всего срока аренды, указанного в договоре об аренде (или в соответствующем соглашении об аренде).

3. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ

3.1. Арендатор должен осуществлять передачу оборудования от своего имени. Арендатор не уполномочен действовать от имени Арендодателя, а также давать от его имени какие-либо обязательства.

3.2. Арендодатель обязуется передать права собственности на оборудование после того, как Арендатор продал оборудование, а Арендодатель получил плату за оборудование в соответствии с настоящим Договором.

3.3. Арендатор обязуется оградить Арендодателя от любых издержек, потерь и обязательств, связанных с передачей оборудования, включая потери в результате задержки платежа или неуплаты третьей стороной, которой было передано оборудование.

3.4. Если Арендатор предусматривает переуступку оборудования в форме аренды третьей стороне (субарендатору), Арендатор обязан довести свое решение до сведения Арендодателя.

4. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендодательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

5. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________

Арендатор _________________

10 пользователей добавили
этот документ в избранное

образец договора и пошаговая инструкция по оформлению соглашения

На чтение21 мин. Просмотров766 Обновлено

13.06.2020

Содержание статьи (кликните, чтобы посмотреть)

Чем отличается от субаренды?

Договоры о переуступке права аренды и о субаренде очень похожи между собой. Разница заключается в том, что в первом случае прежний арендатор после заключения договора не имеет арендных прав на арендованное имущество и не имеет больше обязанностей перед арендодателем.

Во втором случае права на арендованное пространство и обязанности перед арендодателем прежнего арендатора не прекращаются. Арендатор остается одним из участников соглашения. В основном он передает права аренды помещения еще одному или более человеку, а затем выплачивает деньги собственнику.

В основном эта практика применима для больших офисных и корпоративных помещений – торговых центров, салонов красоты, бизнес-центров. Владелец организации сдает в аренду всю территорию, затем арендатор по договору субаренды сдает отдельные кабинеты, комнаты третьим лицам и в обязательном порядке выплачивает арендную плату владельцу.

к содержанию ↑

Законодательная база

Арендатору официально разрешено:

  • Передавать арендованное помещение в пользование кому-либо без получения оплаты (безвозмездно).
  • Передавать легальные возможности на съем в залог.
  • Передавать легальные возможности на съем в уставный капитал коммерческих организаций.
  • Заключать сделки субаренды.
  • Передавать права и обязанности на съем другим лицам (перенаем).

Зачем это необходимо?

Перенаем может быть отличным выходом в затруднительной ситуации, когда прежний арендатор не имеет возможности снимать помещение в дальнейшем. В этом случае он может предложить владельцу помещения другого кандидата, которому будут переданы права на аренду.

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

Также переуступка может произойти в любых других случаях, когда арендатором решает прекратить арендовать помещение или срок действия соглашения о съеме заканчивается, и он не планирует продлевать. Для владельца перенайм выгодный, ведь ему не придется заниматься поиском нового кандидата.

Скорее всего, он должен будет заплатить так называемые комиссионные прежнему арендатору, зато он экономит свое время и усилия.

к содержанию ↑

Плюсы и минусы такого решения

  • Прежний арендатор может передать права на съем другому лицу с наименьшими рисками для себя.
  • Владельцу нет необходимости тратить время и усилия на поиски нового кандидата для заключения соглашения.
  • Новый арендатор может заключить соглашение о съеме на льготных условиях, поскольку для него должны быть сохранены все те же условия съема, что и для прежнего арендодателя.
  • Если помещение государственное, то нельзя выбрать арендатора самостоятельно: сначала необходимо провести установленный порядком аукцион (ст. 147 ГК РФ, Закон №135-Ф3). Обязанности по проведению торгов возлагаются полностью на владельца.
  • Если условия аренды для прежнего съемщика были выгодные, льготные по каким-либо причинам, новому нужно предложить те же.
к содержанию ↑

Как грамотно осуществить процедуру?

Для перенайма необходимо заключение возмездного соглашения. В соответствии со статей 575 Гражданского Кодекса РФ, передача в дар в сфере коммерческих организаций не разрешена, потому дарение прав на аренду невозможно. Порядок заключения соглашения перенайма регулируется статьями 388,389 и 390 Гражданского Кодекса РФ.

  1. Заключить соглашение о перенайме. Его образец можно найти в интернете или получить в юридической конторе, у частного юриста.
  2. После заключения соглашения нужно осуществить акт приемки-передачи документов новому арендатору от прежнего. Нужно передать:
  • Соглашение об аренде.
  • Подтверждение регистрации арендуемого помещения в уполномоченном государственном органе.
  • Бумаги на объект.
  • Все документы, подтверждающие факт осуществления платежей за аренду прежним арендатором.
  • Зарегистрировать соглашение в соответствующем государственном органе, если оговоренный срок превышает 1 год.
  • к содержанию ↑

    Уведомление арендодателя

    Арендатор имеет некоторые ограничения при заключении соглашений, в которых фигурирует арендованное помещение. Например, при составлении соглашения субаренды или переуступки прав необходимо согласие владельца.

    В этом случае согласие не требуется, так как этот вопрос оговаривался заранее на этапе заключения соглашения.

    Торги

    Если помещение принадлежит государству, то переуступка может быть произведена только после проведения соответствующих торгов. Порядок аукциона изложен в статье 17 Закона «О защите конкуренции» №153-Ф3.

    Сделки такого плана обычно выгоднее, чем если арендовать помещение у частного владельца. Арендная плата за государственные помещения ниже, чем за частные.

    Поле проведения аукциона необходимо подготовить перечень документов:

    • Подтверждение проведенных торгов.
    • Ксерокопии публикаций в СМИ о торгах.
    • Подготовленное должным образом и подписанное владельцем и выигравшим торги кандидатом соглашение.

    Даже выиграв аукцион, новый арендатор должен получить согласие в письменном виде от владельца, если договором с прежним арендатором не предусмотрено другое.

    к содержанию ↑

    Договор

    Договор перенайма в обязательно порядке должно содержать:

    • Установленный и оговоренный порядок перенайма.
    • Условия об арендной оплате, порядок оплаты.
    • Условия пользования арендованным имуществом, его содержания.
    • Иные важные условия и обязательства.

    Форма договора переуступки права аренды должна быть идентичной первоначальному договору аренды.

    Регистрация

    Соглашение необходимо зарегистрировать в соответствующем уполномоченном государственном органе, например, Росреестре.

    Для регистрации понадобятся следующие документы:

    • Заявление. Образец можно получить у представителей выбранного государственного органа.
    • Документ, подтверждающий факт произведенной оплаты.
    • Подтверждение намерения сторон заключить договор перенайма: протоколы и решения уполномоченных органов сторон.
    • Учредительные документы.
    • Договоры перенайма и аренды.
    • Документы представителя, которые подтверждают право на заключения договора.
    • Свидетельство ОГРН, идентификационный номер налогоплательщика.
    • Техпаспорт помещения, план, экспликация.
    к содержанию ↑

    О целесообразности ППА


    Мнение эксперта

    Кузьмин Иван Тимофеевич

    Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

    Говоря простым языком, переуступка прав аренды на нежилую собственность предполагает смену арендатора, и подтверждение этого события письменно.

    В договоре прописывается новое лицо, приступающее к арендованию помещения, здания. Оно наделяется идентичными с прежним арендатором правами, такими же обязанностями, что у бывшего арендующего лица.

    к содержанию ↑

    Как выигрывают стороны от переуступки?


    В ситуации с нежилым помещением, когда возникают непредвиденные обстоятельства, договор-переступка становится единственным оптимальным решением.

    Выгода в цене: новый арендатор получает помещение по той же цене, что и прежнее договорное лицо. Практика данных видов субаренды пользуется успехом при задействовании в договорных обязательствах нежилых помещений, расположенных в фешенебельных районах Москвы. Это дает возможность получать хорошие дивиденды.

    Новому временному пользователю проще вступить во временное пользование таким имуществом: срок действия договора 5 лет, и за это время здания нарабатывают определенную положительную репутацию в районе.

    Нередко роль лиц, сдающих здания в аренду, берут на себя муниципальные органы. Низкие расценки – серьезный повод обратить внимание на такие предложения на рынке. «Ценник» во много раз снижен по сравнению с ценами коммерческих предприятий.

    Если бизнесмен или фирма решает снять государственное помещение нежилого типа, он может воспользоваться двумя путями.

    — Подписать договор-переуступку с арендатором, выплатив ему компенсацию.

    По второму сценарию события развиваются чаще, нужно только учитывать некоторые тонкости. Пример: новый арендатор решает прибегнуть к реконструкции под собственные цели, в таком положении дел субарендатор действующий неохотно идет на сделку.

    к содержанию ↑

    «Рецепт» грамотного оформления сделок


    В чем отличительные особенности субаренды?

    Дело в передаче прав: арендатор, передавая помещение в аренду новому лицу, лишается арендных прав. Значит, и документы соответствующе изменят свой характер. Во избежание досадных недоразумений требуется подумать о следующем.

    Согласование условий

    Участникам надо заранее договориться по поводу сделки. Обычно это происходит устно. На этом этапе определяется, следует ли оформлять переуступку. Требуется решить все вопросы. Разрешается присутствовать доверенному лицу любой стороны. Доверенность должна быть нотариально заверенной. Но обычно условия обсуждаются без 3 лиц.

    Мнение эксперта

    Кузьмин Иван Тимофеевич

    Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

    Если собственником объекта считается государство, проводится конкурс на определение арендатора с лучшими условиями для переуступки. Оценку результатов проводит комиссия. Когда арендодатель частное лицо, то комиссия оценивает условия.

    При публичном аукционе требуется соблюдение закона №135 «О защите конкуренции». Желающий оформить аренду может оценить помещение, его пригодность для конкретных целей. В этом случае учитывается ст. 477 ГК РФ.

    к содержанию ↑

    Необходимые документы

    Нужно создать письменное соглашение перенайма. Желательно это делать после консультации со специалистом. Если договор неправильно составить, то его не примут даже при уплате пошлины. Из документов требуется:

    • заявление;
    • подтверждение оплаты госпошлины;
    • разрешение от комиссии;
    • свидетельства ОГРН, ИНН;
    • соглашение об аренде;
    • договор о переуступке;
    • бумаги на нежилое помещение;
    • физические лица должны предоставить паспорт, а юридические – учредительные свидетельства.
    к содержанию ↑

    Основания для отказа

    По ст. 615 ГК РФ, арендатор может отдавать объект недвижимости иным лицам. Но в нескольких случаях возможен запрет на такие сделки. Переуступка не оформляется при:

    • судебных спорах из-за недвижимости;
    • долгах перед владельцем;
    • наличии нарушений законов и строительных норм при строительстве недвижимости;
    • наличии долговых обременений у помещения.

    Что делать в случае отказа, зависит от причины. Например, если есть долги перед собственником помещения, то их необходимо отдать. Тогда процедура переуступки снова будет доступна.

    к содержанию ↑

    Обязательные пункты соглашения при замене арендатора

    1. Предмет договора. Эта часть включает то, какое обязательство получает во владение следующий пользователь. Пример: Деятельность участников, касающаяся переуступки прав на объект по договору аренды №125 от 21.02.2020г.
    2. Передача прав и обязанностей. В этой части указывается, какие передаются документы и права на обязательство.
    3. Права и обязанности. Пример: Арендодатель предоставляет арендатору переуступку прав третьему лицу. Договоренность обладает юридической силой в течение действия первого договора.
    4. Ответственность. Указываются последствия за скрытие правдивых сведений и прочих нюансов.
    5. Дата и разрешение сторон на передачу прав и обязательства по извещению, а также срок передачи документации и извещения.

    Соглашение нужно сделать в 3 экземплярах. Иногда нужна 4 копия, которую отдают в Росреестр.

    к содержанию ↑

    Выгоды сделки

    Сделка заключается на выгодных условиях. Эта процедура обычно применяется для коммерческой недвижимости, которая приносит хороший доход. Преимущества предоставляются прежнему и новому арендатору. Процедура переуступки предоставляет новому арендатору несколько преимуществ:

    1. Получение выгодной коммерческой недвижимости в обход конкуренции.
    2. Хорошие условия. Часто наем объекта первым арендатором выполняется при незначительной востребованности на выгодных условиях. Благодаря переуступке появляются права пользоваться, как и при такой же сделке.
    3. Не нужно оформлять субаренду помещения.

    Преимущества предоставляются не только стороне, в пользу которой выполняется уступка прав, но и той, которая выполняет их передачу. Сделка выгодна для продавца из-за следующих нюансов:

    1. Можно отдать в аренду объект заинтересованному человеку при условии, что недвижимость не нужна арендатору. Тогда не нужно оплачивать неустойку за досрочное расторжение сделки.
    2. Будет дополнительный доход. Лицо, которому передается переуступка, оплачивает большие отступные прежнему арендатору.

    Проблемой сделки является то, что требуется выполнять условия предыдущего соглашения. Обычно они не подходят для нового арендатора. Но изменить условия прошлой сделки можно не всегда.

    Большинство юридических лиц или индивидуальных предпринимателей ведут свой бизнес в арендованных помещениях. Иногда возникают обстоятельства, когда исполнять свои обязательства перед владельцем недвижимости больше невозможно.

    В этом случае переуступка права аренды нежилого помещения может оказаться гораздо выгоднее простого расторжения договора. В статье рассказываем об особенностях подобных сделок, правовых нюансах и законодательных требованиях к процедуре их проведения.

    к содержанию ↑

    Суть и особенности переуступки

    Переуступка прав аренды (ППА) предполагает передачу права пользования коммерческим помещением третьему лицу. Законодательно – это сделка гражданского характера.

    ППА представляет собой вариант субаренды, при котором плата передается напрямую владельцу недвижимости, минуя предыдущего арендатора. Последний после подписания договора ППА получает отступные и полностью утрачивает права/обязанности относительно помещения.

    Иными словами, при согласии владельца торгово-производственной площади происходит замена одного арендатора другим. Такие сделки в Москве составляют около 25% от всех случаев аренды коммерческих помещений.

    Переуступка договора аренды нежилого помещения осуществляется по нескольким причинам:

    Мнение эксперта

    Кузьмин Иван Тимофеевич

    Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

    изменение финансовых возможностей арендатора – он больше не может оплачивать право пользования коммерческими площадями или они перестают быть нужны;

    планируется разместить в удобном помещении дочернее предприятие;

    первоначальный арендатор становится новым юридическим лицом;

    оформляется продажа бизнеса, расположенного в помещении.

    Дополнительно ППА может выступать способом извлечения прибыли, ведь предыдущий арендатор получает плату от нового. Такие сделки наиболее популярны в отношении высокодоходных объектов с удачным расположением и планировкой при подписании договора на 1-5 лет.

    к содержанию ↑

    Главные особенности

    ППА: что это такое? Этот вопрос часто задают бизнесмены, которые выбирают доступную по цене нежилую недвижимость, рассматривая разные варианты. Кратко перечислим нюансы процедуры.

    • Переуступка ПА коммерческой организации – исключительно на возмездных договорных условиях (дарение запрещено законодательством).
    • Долгосрочная, краткосрочная аренда нежилых помещений.
    • Госимущество переуступается только после проведения аукциона (конкурса).
    • Если договор заключается на срок более 12 месяцев, по законодательству требуется внести соответствующие сведения в Росреестр.
    • Получение собственником арендных платежей облагается налогом.
    к содержанию ↑

    Отличия перенайма от субаренды

    B — Все обязанности (включая долги) переходят к правопреемнику

    C — Оплата непосредственному собственнику

    B — Долг по арендной плате остаётся за арендатором (если стороны не договорились об ином)

    C — Оплата арендатору, который затем передает оговоренную сумму владельцу помещения

    Что такое ППА?

    ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

    На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

    к содержанию ↑

    Арендные права и ограничения

    После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

    Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца.

    Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

    Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

    Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

    к содержанию ↑

    Что это?

    Прежде, чем рассматривать порядок осуществления переуступки, давайте более детально рассмотрим, что такое ППА (переуступка прав аренды).

    Нежилое помещение, которое находится в пользовании арендатором может быть передано в собственность третьему лицу.

    Осуществить это можно двумя способами:

    1. Подписание договора субаренды. В данном случае договор заключается между арендатором и субарендатором. В последующем, субарендатор несет ответственность перед арендатором (оплачивает ежемесячную аренду), а тот в свою очередь оплачивает аренду и выполняет другие обязательства перед владельцем.
    2. Подписание договора переуступки. Этот документ подписывается арендатором и субарендатором, однако субарендатор несет ответственность за здание и совершает перечисление арендной платы непосредственно владельцу недвижимости.

    Стоит отметить, что оба вида сделки довольно схожи между собой. Единственным отличием является тот факт, что арендатор не выступает посредником между владельцем и третьим лицом.

    Законодательная база

    Арендатору официально разрешено:

    • Передавать арендованное помещение в пользование кому-либо без получения оплаты (безвозмездно).
    • Передавать легальные возможности на съем в залог.
    • Передавать легальные возможности на съем в уставный капитал коммерческих организаций.
    • Заключать сделки субаренды.
    • Передавать права и обязанности на съем другим лицам (перенаем).
    к содержанию ↑

    Порядок проведения процесса

    Продажа прав аренды нежилых помещений в Москве, Санкт-Петербурге и других городах России осуществляется согласно следующим правилам проведения процесса переуступки.

    Для физических лиц и юридических лиц (если недвижимость является частной собственностью):

    1. Получение соглашения от владельца недвижимости. Владелец помещения, действующий арендатор и заинтересованный субъект обязаны встретиться и оговорить последующее сотрудничество и передачу прав.
    2. Подписание договора. Если и владельца, и третье лицо, и арендатора устраивают условия переоформления договора аренды, тогда между всеми тремя сторонами подписывается соглашение.
    3. Передача прав на недвижимость. После того, как сделка будет совершена, новому арендатору предоставляется недвижимость. Сопровождается этот процесс заполнением и подписанием акта приема-передачи.
    к содержанию ↑

    Что такое продажа прав аренды?

    Мнение эксперта

    Кузьмин Иван Тимофеевич

    Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

    В предпринимательской практике в современном мире встречается такое понятие как продажа прав. Права на аренду и использование имущества не исключение.

    Под сделкой понимают продажу права аренды другому лицу за плату. Нередко её смешивают с субарендой, когда арендатор передает права аренды еще кому-то.

    1. При продаже появляется другой арендатор, старый арендатор уходит из обязательства;
    2. При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
    3. Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды. Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
    4. Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда, субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
    5. Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.
    к содержанию ↑

    Преимущества ППА для арендатора

    • Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
    • Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
    • Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;

    На что необходимо обратить внимание при подписании договора?

    Условия договора должны тщательно обговариваться заранее. Обсуждение фиксируется в переписке, протоколах согласования, и нередко используется в суде в случае спора. Если говорить о государственном или муниципальном имуществе, условия всегда ставятся жесткие, предметом переговоров являются или срок или цена.

    Цена, впрочем, тоже жестко регулируется.

    Иное дело, если объект находится в частной собственности, договариваться можно о чем угодно, правда не исключается действие правил о лицензировании или использовании имущества исключительно в ограниченных целях.

    Переуступка права всего лишь переход прав и обязанностей от одного лица к другому, поэтому нужно проследить затем, чтобы в договор не вносились значительные коррективы:

    • Предмет договора желательно тщательно переписать или он должен содержать в себе ссылку на тщательно проработанные приложения с описанием;
    • Кто несет ответственность в случае наличия долга по аренде;
    • Вопросы ответственности за нарушения договора, обнаруженные после продажи прав аренды;
    • Заложена ли в договоре возможность его продолжения после окончания срока действия.

    Договор переуступки заключается с бывшим арендатором, поэтому следует просчитать все возможные варианты, связанные с результатами его деятельности.

    [box type=»download»]Стоит отметить! Переуступка права влечет также и налоговые последствия. Покупатель учитывает у себя траты на переуступку в качестве иных обоснованных расходов, т.к.

    прямо засчитывать их в расходы не разрешается. Продавец права засчитывает результат в качестве реализации прав, что приводит к обязанности платить налог на прибыль.[/box]

    Множество организаций вынуждены арендовать нежилые помещения для ведения своей коммерческой деятельности. В отдельных случаях возникает необходимость переуступки права аренды занимаемого нежилого помещения другим лицам.

    В статье разберем порядок заключения такой сделки, права и обязанности сторон, а также особенности процедуры.

    к содержанию ↑

    Правовые нормы, регулирующие сделку

    Независимо от предмета переуступки, она представляет собой гражданско-правовой договор.

    Поскольку цессия, по сущности, относится к субарендному соглашению, то также к такому соглашению применяется ст. 615 Гражданского кодекса, содержащая общие права и обязательства арендатора.

    В случае аренды нежилого помещения у государства, то переуступить права на него допускается только через аукцион. Порядок проведения аукционных торгов указаны в Федеральном законе от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».

    к содержанию ↑

    Уступка прав по договору аренды нежилых помещения

    Оформление договора переуступки права аренды нежилым объектом может быть достаточно выгодным, если в аренду берется объект недвижимости, принадлежащий государству.

    Однако перед этим потребуется одержать победу на торгах, правила проведения которых содержатся в ФЗ № 135.

    Договор цессии может быть выгодным, поскольку стоимость аренды нежилых помещений, принадлежащих муниципалитету или государству ниже, чем цена на объекты частных лиц.

    Но, помимо победы на аукционе, для заключения сделки необходимо подучить согласие от собственника нежилого помещения. Согласие оформляется в письменной форме и должно содержать указание на реквизиты основного договора аренды.

    к содержанию ↑

    Физическими лицами

    Торги необходимо проводить, если:

    1. Объект недвижимости принадлежит государству.
    2. Сторонами договора являются организации.

    В случае, если сторонами цессии являются физические лица, то торги не проводятся. Можно прийти к договоренности по всем значимым для сделки условиям и подписать документ.

    Предметом сделки является право владения интересующим нежилым помещением.

    Сделка может оформляться на длительный или короткий срок, он определяется самими сторонами договора.

    Мнение эксперта

    Кузьмин Иван Тимофеевич

    Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

    Поскольку арендуется объект недвижимости, то, в соответствии с действующим законодательством, соглашение должно быть зарегистрировано в установленном порядке в Росреестре.

    Подписывая договор, необходимо детально изучить все его пункты, включая ответственность сторон, порядок расчета, размер арендной платы, а также другие условия.

    Без таких условий договор будет считаться недействительным.

    В договоре должны содержаться сведения о сторонах, а также подробное описание нежилых помещений, на которые уступается право аренды.

    к содержанию ↑

    Кому выгодна

    Переуступка аренды на нежилое помещение достаточно распространена в настоящее время в РФ.

    Данная сделка выгодна как для арендодателя, так и для арендатора:

    Последний арендатор получает права пользования по уступке на интересующие его помещения, которые требуются ему для ведения бизнеса и получения прибыли
    Цена аренды в порядке цессии может быть немного ниже, чем при аренде напрямую у собственника в результате того, что первый арендатор мог оформить сделку по специальным льготным условиям. В этом случае и третье лицо имеет права на те же условия
    Договор может быть заключен на любой срок на усмотрение сторон на практике, зачастую стороны подписывают соглашение на срок 3 — 5 лет

    В каждом конкретном случае при переуступке права аренды на помещение возможны и другие условия, по которым они приходят к соглашению.

    к содержанию ↑

    Последовательность действий

    Оформляя какую-либо гражданско-правовую сделку необходимо придерживаться определенной установленной процедуры.

    Порядок заключения сделки переуступки также прописан в законе.

    Для заключения сделки без риска признания в дальнейшем ее ничтожной, следует выполнить ряд действий:

    В первую очередь, 3 стороны договора должны осудить условия договора цессии когда они приходят к договоренности, следует подать заявку в специальную комиссию и попросить согласовать передачу права аренды на нежилое помещение другому лицу
    В случае принятия одобрения комиссией стороны оформляют 3х-сторонний договор между собой
    Организация аукциона является обязанностью арендатора порядок и правила его проведения содержится в статье 477 Гражданского кодекса, а также в Федеральном законе № 135
    Комиссия указывает в решении перечень необходимых условий, без выполнения которых переуступка не допускается арендатор собирает все требуемые документы, и организует аукционные торги
    Победитель аукциона, предложивший наибольшую цену за право аренды вступает в права арендатора, после чего заключается договор цессии

    Торги проводятся либо в форме конкурса, либо в форме аукциона.

    • Победителем аукциона является лицо, которое готово предложить наибольшую стоимость платы за аренду.
    • Победителем конкура является участник торгов, предложивший наилучшие условия по договору, что определяется комиссией.

    На практике, несмотря на то, что арендатору проще организовать аукцион, зачастую проводится конкурс.

    Сложность проведения конкурса для арендатора состоит в следующем:

    • необходимо сформировать специальную компетентную комиссию;
    • ему придется организовывать все сопутствующие мероприятия, связанные с прохождением этого конкурса.

    Сформированной комиссией принимается решение на основе конкурсных обстоятельств. После принятия решения, комиссия занимается подготовкой всей документации, которая потребуется для оформления договора уступки прав аренды на помещение.

    Арендатор несет обязанность по уведомлению всех участников проводимого конкурса.

    Он, как организатор, должен подать объявление в определенные СМИ, не позже чем за месяц до дня проведения торгов.

    Вслед за установлением победителя конкурса, с ним заключается договор переуступки арендных прав на объект недвижимости.

    Данный договор уже является 2-сторонним. За передачу права аренды цессионарий уплачивает арендатору определенную плату, т.е. договор не является безвозмездным.

    В соответствии со ст. 575 ГК РФ, запрещается дарение в отношениях между коммерческими юридическими лицами. Договор должен быть подписана обеими сторонами, и зарегистрирован в службе Росреестра.

    Для государственной регистрации нужно подготовить определенные документы:

    1. Копии извещений, сделанных организатором торгов в СМИ;
    2. Документация по торгам;
    3. Подписанный договор.

    На госрегистрацию переуступки прав аренды представляются соглашения уступки прав, которые заключены в письменной форме.

    к содержанию ↑

    Независимая оценка нежилых помещений

    Для определения возможной стоимости арендной платы, нужно выполнить процедуру независимой оценки стоимости недвижимого имущества, права на которое уступается по договору цессии.

    Для чего следует обратиться за услугами организации, имеющей лицензию на осуществление оценочной деятельности.

    Оценочная компания (или независимый оценщик) должны иметь допуск саморегулируемой организации. Без свидетельства СРО отчет оценщика будет являться некомпетентным.

    На итог оценки оказывают влияние ряд факторов. К основным из них относятся:

    Месторасположение объекта недвижимости транспортная доступность, наличие развитой инфраструктуры
    Площадь нежилого помещения и планируемая прибыль, которая может быть получена
    Права и обязанности, передаваемые по сделке прочие обстоятельства, зависящие от конкретного договора цессии
    к содержанию ↑

    Ответственность контрагентов

    Данный параграф также рекомендуется включать в договор переуступки прав аренды. Подробно указываются санкции, которые применяются к сторонам за нарушение условий этого соглашения.

    Величину штрафа за просрочку внесения арендной платы, а также пени
    Условия расторжения сделки в одностороннем порядке по инициативе собственника или арендатора
    Досудебная процедура урегулирования спорных ситуаций условия подачи искового заявления в суд
    Условия признания договора незаключенным

    В случае процедуры судебного производства, исковое заявление должно быть подано в Арбитражный суд субъекта РФ, который рассматривает спор по существу.

    Об ипотеке по договору переуступки на квартиру во вторичке, смотрите здесь.

    Видео: Переуступка. Что это такое и как с этим работать?:

    Автор статьи

    Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

    Следующая

    КвартираКак переписать квартиру на жену и сделать это правильно — все нюансы процедуры

    Отличная статья 0

    Переуступка права аренды земельного участка: определение, образец договора, оформление

    В последнее время все большую актуальность приобретают такие сделки, как переуступка прав аренды (ППА). Прежде всего связано это с тем, что рынок недвижимости динамично развивается, и все больше разнообразных новостроек появляется в наших городах.
    Однако, принимая во внимание экономический спад в стране, повлекший за собой довольно значительное сокращение ценового предложения на недвижимость, благодаря чему ППА являет собой единый шанс на скорейшее получение во временное пользование объекта для ведения бизнеса. Благодаря ей пользователь может существенно сэкономить время.

    Что такое переуступка права аренды, для чего нужна

    Данное понятие исключительно те сделки, которые касаются использования недвижимого имущества, передаваемого во временное пользование.

    По сути, переуступка прав аренды являет собой процесс, при котором осуществляется перемена лиц, в частности арендатора.

    Таким образом, можно говорить о перенайме, когда на место одного арендатора приходит другой, на которого переходят все обязанности и права, которые ранее были в наличии у предыдущего арендатора.

    Продажа права аренды необходима в тех ситуациях, когда первоначальному арендатору требуется в срочном порядке передать права на объект другому лицу, при этом максимально экономя свое время.

    Заключение сделки позволяет избежать проволочек при передаче объекта, что положительно скажется на всех сторонах процесса аренды.

    Переуступка права аренды нежилого помещения являет собой более упрощенную версию стандартной процедуры аренды, при которой для заключения новой сделки потребуется расторгнуть ранее действовавшее соглашение и заключить новое.

    В данной ситуации арендатор просто примет на себя обязательства другой стороны, заодно приобретя и аналогичные права.

    Земельного участка

    Договоренности относительно передачи прав аренды на земельные наделы имеет свои определенные особенности, которые следует принимать в расчет. В частности, переуступка права аренды земельного участка предусматривает такие особенности:

    • оба арендатора обязаны перед оформлением сделки поставить собственника земли в известность о предполагаемой смене арендатора. Данное требование являет собой некую формальность, так как никаких согласий от владельца не потребуется.
    • если существует договор переуступки права аренды земельного участка, арендодатель должен предоставить новому клиенту те же права, что и предыдущему. В частности, новый пользователь получит полную возможность использовать все земельные ресурсы для своих целей. Данное обстоятельство регулируется соответственно положений ст.606 ГК РФ.
    • во всех сделках относительно аренды земельного участка под ИЖС выдвигается особое требование касательно конкретизации пределов надела, на котором арендатор может осуществлять свою деятельность. Таким образом, правило, сформулированное в ст.607 ГК РФ, позволяет конкретизировать доступные сведения об объекте переуступки прав аренды.

    Нежилого помещения

    Как показывает практика, сделки по переуступке нежилых помещений встречаются гораздо чаще, чем аналогичные договора, связанные с землей. Прежде всего это объясняется активным развитием индивидуального предпринимательства. Пытаясь сэкономить одновременно и время, и деньги, бизнесмены все чаще отдают предпочтение ППА.

    В случае с нежилой недвижимостью данная процедура характеризуется следующими особенностями:

    • оформление договора предусматривает возможность запрета на ППА. Перед оформлением договора аренды собственник помещений имеет полное право указать в тексте соглашения запрет на возможную переуступку прав. Это объясняется отсутствием необходимости в получении согласия со стороны владельца.
    • новый арендатор получает от старого все обязательства финансового характера. Если есть долги по коммуналке, по условиям договора они будут переданы ему .
    • для первоначального арендатора сделка по переуступке может принести некоторые дивиденды в виде денежной выплаты.

    Отличия переуступки от субаренды

    Субаренда предусматривает, что арендатор, сдающий объект, остается таким же участником договоренностей с арендодателем и обязан тщательно следовать всем условиям сделки. По сути, он несет ответственность за любые пункты договора, и потому не должен допускать никаких ошибок, при которых происходит нарушение договоренностей.

    А вот переуступка, оформляемая между физическими лицами, предусматривает, что при подписании соответствующего соглашения все права и обязанности по найму помещения будут полностью возложены на нового арендатора, в то время как ранее утвержденный договор со старым арендатором будет расторгнут, и прекратит свое действие.

    Когда можно осуществить

    Переуступка прав аренды может быть осуществлена исключительно в тех ситуациях, когда арендодатель не устанавливает запрет на ее проведение в изначальном арендном соглашении. Если такое условие имеется в соглашении, тогда ППА может быть проведено исключительно по согласованию с владельцем объекта аренды.

    Если отсутствует условие о запрете на переуступку, сделку по данному вопросу можно провести в любой момент, когда потребуется арендатору, и без предварительного уведомления арендодателя.

    Если договоренности были зафиксированы и оформлены в законодательно требуемом порядке, владелец объекта аренды узнает о проведенной сделке после ее заверения.

    Порядок осуществления

    Порядок осуществления сделки по переуступке будет включать в себя несколько основополагающих этапов:

    • для начала необходимо будет найти арендатора. Готового пойти на переуступку правомочий по аренде, и заняться подготовкой будущего договора.
    • арендатор подготавливает необходимую документацию, а также оговаривает с первоначальным арендатором особые условия соглашения.
    • после подписания договора его необходимо заверить, чтобы он вступил в законную силу, и продажа правомочия на аренду состоялась от одного арендатора другому.

    Уведомление собственника

    Согласно с требованиями закона, собственник может быть уведомлен после того, как сделка совершилась.

    На законодательном уровне не закреплена обязанность арендаторов уведомлять владельца о проводимой сделке, однако имеется оговорка, что в случае подписания сделки, арендодатель все же обязан получить свою копию соглашения.

    В целом, в большинстве случаев уведомление арендодателя до начала сделки является формальностью.

    Переуступка прав по договору аренды может быть запрещена арендодателем.

    Как показывает практика, чаще всего запрет на переуступку оформляется в отношении коммерческих помещений. Однако, законную силу он будет иметь исключительно в тех ситуациях, когда оформлен в письменной форме.

    Перечень документов, которые вам понадобятся

    Как и любая договоренность, передача права аренды нуждается в документальном сопровождении. Для того, чтобы сделка была заключена, сторонам нужно будет подготовить следующие документы:

    • заявление установленного образца.
    • если хотя бы одна из сторон сделки является физлицом, нужны будут персональные документы, необходимые для подтверждения личности.
    • справка из налоговой службы.
    • оригинал первоначального договора аренды с собственником.
    • три копии соглашения. Две из них останутся у арендаторов, а одна будет передана владельцу объекта аренды, который выступает как его собственность.

    Что получится в итоге

    После заключения официального соглашения по ППА, на нового арендатора будут переданы все права старого, а также основные обязанности, что в свою очередь, будет включать в себя следующие моменты:

    • обязанность по уплате налоговых отчислений соответственно с нормативно-правовой базой;
    • своевременное внесение оплаты за коммунальные услуги;
    • оплата долговых обязательств первоначального арендатора, если таковые имелись;
    • своевременное внесение арендной платы в соответствии с оговоренными с арендодателем тарифами.

    Договор — форма и содержание

    Договор переуступки прав на аренду имеет строго регламентируемую в соответствии с действительной законодательной базой форму, и должен содержать в себе сведения следующего характера:

    • наименование документа, а также указание места, где он был составлен. Также можно обозначить специалиста, который его составлял, если к процессу привлекался юрист;
    • персональные данные всех участников договоренностей;
    • имущество, передаваемое в аренду, выступающее в качестве предмета сделки;
    • дополнительные условия, которые стороны считают обязательными для обсуждения;
    • дата оформления соглашения и подписи (печати) сторон сделки.

    Образец договора переуступки права аренды:

    земли

    ⇒ Изучить образец договора на переуступку права аренды земельного надела можно здесь. ⇐

    помещения

    Если вам потребовался образец договора ППА на коммерческое помещение, посмотреть образец можно на нашем сайте, здесь. ⇐

    Надеюсь, в этой статье мы ответили на большинство самых актуальных вопросов!

    Переуступка прав аренды нежилого помещения в 2020 году

    Многие юридические лица арендуют для своего бизнеса нежилые помещения. Но, может возникнуть такая ситуация, когда нужно уступить своё право аренды нежилого помещения, третьему лицу.

    Как правильно это сделать?

    Суть соглашения

    Переуступка представляет собой передачу права владения или пользования любым объектом недвижимости.

    В данном случае, суть сделки заключается в том, что арендатор, по каким-либо причинам, не может больше выплачивать арендную плату своему арендодателю за данное нежилое помещение.

    Он может принять решение, получив предварительно письменное согласие собственника данного помещения, уступить право аренды третьему лицу.

    Такая сделка очень напоминает субаренду нежилого помещения. Разница лишь в том, что при субаренде плату за пользование помещение получает арендатор, а потом он же выплачивает арендную плату собственнику.

    При переуступке прав аренды, арендная плата вносится напрямую собственнику помещения, минуя арендатора.

    Законодательная основа

    Вне зависимости от предмета договора, переуступка является юридической сделкой гражданского характера.

    Нормы и параметры заключения сделки регулируются гражданским законодательством — ст. 388—390 ГК РФ.

    Так как переуступка, по своей сути, является субарендой, то не стоит забывать и о нормах ст. 615 ГК РФ, в которой указаны основные права и обязанности арендатора.

    Если нежилое помещение принадлежит государству, то пересдать его можно только, проведя соответствующий аукцион. Правила проведения торгов приведены в ст. 17 Закона «О защите конкуренции» № 135-ФЗ.

    Возникающие нюансы

    У сделки по переуступке права аренды на нежилое помещение, есть несколько нюансов:

     Есть возможность оформить в аренду понравившийся объект недвижимости и сделка может быть как долгосрочной, так и краткосрочной
     Если договор заключается на срок более 1 года то необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре
     Если предметом сделки является государственное имущество то необходимо выиграть аукцион
     У нового арендатора есть возможность оформить договор на льготных условиях такое возможно, если первый арендатор имел особые отношения с собственником помещения, и ему были предоставлены особые условия для заключения договора аренды
     Если речь идёт о государственном или муниципальном имуществе то расценки на аренду намного ниже, чем при аренде коммерческой недвижимости
     Договора переуступки можно заключить если владелец помещения даст своё письменное согласие

    Видео: продажа прав аренды нежилого помещения. Часть 1

    Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения

    Заключить сделку по переуступке права пользования нежилым помещением можно довольно выгодно, если предметом договора является государственное имущество.

    Но, прежде стоит выиграть аукцион, который проводится в соответствии с правилами, прописанными в Законе № 135-ФЗ.

    Сделка может быть довольно выгодной, так как расценки на недвижимость, которая принадлежит государству несколько ниже, нежели расценки на помещения коммерческой направленности.

    Даже выиграв аукцион, новый арендатор помещения не может пользоваться им в полном размере, если он не получит письменного соглашения с владельцем помещения.

    Согласие должно быть оформлено письменно, с указанием всех необходимых реквизитов.

    Физическим лицом

    Аукцион нужно проводить в следующих случаях:

    1. Если имущество является государственной или муниципальной собственностью.
    2. Если обеими сторонами сделки являются юридические лица.

    Если сторонами сделки являются граждане, то проводить аукцион не нужно. Достаточно достичь соглашениям между собой относительно нюансов предстоящей сделки.

    Соглашение достигается путём подписания обычного договора переуступки, где предметом сделки является именно право пользования предоставляемым помещением.

    Договор может быть заключён на любой срок, который будет удобен сторонам сделки.

    Но, так как речь идёт о недвижимом имуществе, то договор подлежит обязательной регистрации, если он заключается на срок, превышающий 1 год.

    Стороны в договоре досконально прописывают все пункты, особое внимание уделяя правам и обязанностям сторон, их ответственности друг перед другом, а также перед нежилым помещением.

    Порядок оплаты, способы расчёта и сумма арендной платы является обязательным условием договора. Без этих пунктов договор не будет считаться действительным.

    Договор подписывается обеими сторонами сделки, указывается полная информация о них, а также об объекте недвижимости, на который и переуступают право аренды.

    Выгоды от сделки

    Сделка по переуступке права пользования нежилым помещением довольно популярна на сегодняшний день.

    Дело в том, что она выгодна для обеих сторон. Выгода заключается в следующем:

     Новый арендатор может взять в аренду по переуступке именно то помещение, которое ему подходит для дальнейшего развития бизнеса
     Стоимость аренды по договору переуступки может быть несколько ниже, нежели при прямой аренде дело в том, что основной арендатор мог заключить договор с собственником помещения на особых или льготных условиях. Тогда и новый арендатор имеет право на такие же условия
     Сделка может быть заключена на срок, который выгоден обеим сторонам как показывает практика, оптимальный срок переуступки аренды — 5 лет. За это время арендатор так «раскручивает» свой бизнес, что может купить себе собственное помещение под офис или для других коммерческих целей. А собственник получает хорошее вознаграждение

    В зависимости от целей переуступки прав на арендованное имущество, могут быть и другие моменты, которые выгодны для обеих сторон.

    Как нужно действовать

    При заключении любой сделки нужно соблюсти определённый порядок действий. Сделка по уступке права пользования помещение не исключение.

    Чтобы договор был заключен правильно, и не возникло обстоятельств для признания его недействительным, нужно соблюсти определённый порядок действий:

     Сперва, три стороны сделки должны встретиться и обговорить условия будущей сделки и если стороны пришли к обоюдному соглашению, то необходимо подать заявление в соответствующую комиссию с просьбой разрешить арендатору уступить своё право третьему лицу
     Если комиссия выносит положительное решение то стороны заключают между собой трехстороннее соглашение
     В решении комиссии указано, что обязанность по организации торгов возлагается на арендатора правила и форма организации торгов указаны в ст. 477 ГК РФ и в Законе № 135-ФЗ
     В решении комиссии также указывается множество сопровождающих обстоятельств, без которых уступка права аренды не будет разрешена арендатор готовит всю необходимую документацию, и проводит торги в виде конкурса или аукциона
     То лицо, которое выигрывает аукцион или конкурс (посредством предложения самой высокой цены за аренду или другими параметрами), получает права арендатора и затем заключается договор уступки права аренды

    Как уже упоминалось, торги могут быть проведены посредством конкурса или аукциона. Аукцион выигрывает тот участник, который предложит максимальную сумму арендной платы.

    Конкурс же выигрывает тот участник, который, по решению специальной комиссии, предложит наиболее оптимальные условия.

    Чаще всего, как показывает практика, проходит именно конкурс. Хотя арендатору проще провести аукцион.

    Сложность конкурса заключается в том, что арендатору необходимо:

    • формирование компетентной конкурсной комиссии;
    • управление всеми делами, которые, так или иначе, связаны с организацией и проведением будущего конкурса.

    Комиссия принимает своё решение, опираясь на параметры проведения конкурса. Когда решение будет принято, комиссия должна подготовить все необходимые документы, необходимые для заключения соответствующего договора.

    Обязанность по оповещению участников будущего конкурса «ложится на плечи» организатору, то есть арендатору.

    Именно она разрабатывает критерии отбора участников, и именно он должен позаботиться о том, чтобы за 30 дней до даты проведения конкурса, объявление об этом было дано в соответствующих СМИ.

    Когда определиться победитель, с ним будет подписано соответствующее соглашение на уступку права аренды.

    Этот договор уже будет считаться двухсторонним и возмездным, так как безвозмездность данной сделки говорит о дарении права аренды, что является нарушением норм ст. 575 ГК РФ.

    В этой статье сказано, что дарение коммерческих предприятий и прав на них запрещено. Договор подписывается обеими сторонами, и регистрируется в Росреестре.

    Для этой процедуры необходимо подготовить следующие документы:

    1. Копии публикаций, которые были даны арендатором в соответствующих СМИ.
    2. Документы о проведённом конкурсе.
    3. Подготовленное и подписанное соглашение.

    Если у сотрудников Росреестра не возникнет вопросов относительно проведения конкурса и подготовленных документов, то регламентный срок исполнения услуги по регистрации договора около 30 дней.

    Оценка стоимости

    Чтобы назначить адекватную арендную плату, необходимо провести оценку стоимости уступаемого имущества.

    Для этого необходимо пригласить частного независимого оценщика или обратиться в соответствующую фирму.

    Но, и у частника, и у фирмы должен быть действующий допуск СРО. Только при наличии этого документа заключение будет считаться компетентным.

    На результат оценки влияют несколько факторов. Наиболее «популярные» из них:

     Расположение объекта относительно транспортной доступности и развитость инфраструктуры
     Площадь помещения а также предполагаемый доход, который может получен
     Предполагаемые доходы которые может получить будущий арендатор
     Объём прав, которые будут переданы по договору и другие обстоятельства, которые зависят от целей сделки

    Заключение соглашения

    Главное — правильно заключить сам договор. В нём необходимо прописать все условия, при которых сделка будет действительной.

    В договор должны войти следующие положения:

     Сведения о предмете сделки и о сторонах также права и обязанности, которые передаются
     Ответственность сторон относительно нарушения условий данного договора
      Сумма арендной платы порядок её внесения и способы расчёта. Желательно, приложить график платежей и подробные реквизиты обеих сторон

    Ответственность сторон

    Этот пункт обязательно должен быть в договоре на уступку права аренды. Здесь прописывается та ответственность, которую несут обе стороны сделки за нарушение условий данного договора.

    В этом пункте необходимо прописать:

     Размер штрафа за несвоевременную уплату арендной платы и пени за просрочку
     Условия, при которых договор, может быть расторгнут в одностороннем порядке как со стороны арендатора, так и со стороны собственника
     Досудебный порядок урегулирования конфликтных ситуаций условия, при которых одна из сторон может подать в суд на другую сторону
     Условия, при которых и сам договор будет признан изначально недействительным

    Если дело доходит до суда, то иск необходимо подавать в Арбитражную судебную инстанцию, которая и будет рассматривать иск по существу.

    Если же суд вынесет решение не в пользу арендатора, то с него будут взысканы расходы, которые стали следствие нарушения им того или иного условия действующего договора.

    При особых и грубых нарушениях, с нового арендатора даже могут быть взысканы расходы, которые были понесены прежним арендатором на проведение конкурса или аукциона. Но для такой меры, нарушения договора должны быть очень серьёзными.

    Как и любой другой договор, соглашение об уступке права аренды нежилым помещением должен быть оформлен правильно и грамотно.

    Поэтому рекомендуется пригласить компетентного юриста, который внимательно изучит предварительный договор (его рекомендуется составлять), внесёт в него изменения (при необходимости), и предостережёт нового арендатора от «подводных камней».

    Образец договора уступки права аренды

    Не исключением в современном мире стало пользование имуществом на основании права аренды.

     

    Часто возникают вопросы, как же поступить с имуществом, которое не принадлежит кому–то, а просто находится в аренде.

     

    Для таких случаев существует договор уступки права аренды.

     

     

    Сущность договора уступки права аренды

     

    Законодатель предусмотрел возможность передать (уступить) свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

     

    Понятие уступки находится во взаимосвязи с таким понятием как субаренда, но имеются и различия.

     

    Уступка права аренды намного шире и включает в себя переход всех условий, прав, возложенных на прежнего арендатора. Так, по договору субаренды ответственность перед арендодателем несет прежний (первый) арендатор.

     

     

    Существенные условия и лица в договоре уступки права аренды

     

    Такой договор всегда заключается в письменной виде. Вопрос о государственной регистрации зависит от первоначального договора аренды. Если договор аренды регистрировался, то и договор уступки также подлежит регистрации.

     

    Срок договора не может превышать срок первого (основного) договора аренды.

     

    Сторонами в договоре становятся собственник имущества (земельного участка, транспорта, недвижимости) и новый арендатор.

     

    В первоначальном договоре может содержаться условие о необходимости поставить собственника в известность об уступке права аренды. В таком случае отправляется письменное уведомление о намерении заключить договор уступки права аренды.

     

    Для собственника имущества всегда переуступка права аренды предполагает передачу всех прав, в том числе и долгов новому арендатору. И в некоторых случаях приписывание условия недопустимости переуступки аренды или субаренды является гарантией для самого собственника имущества.

     

    А если такой договор будет заключен против воли собственника имущества, то никакой силы он иметь не будет.

     

     

    Права и обязанности лиц в договоре

     

    Новый арендатор получает право и обязанность:

     

    • использовать имущество;
    • владеть арендованным имуществом;
    • получать доходы от него;
    • платить арендную плату.

     

    Собственник имущества:

     

    • получает арендную плату;
    • выполнять другие условия, содержавшиеся в первом договоре аренды и ни в коей мере не ухудшать эти условия.

     

    Вопросы, касающиеся затрат сторон при оформлении договора, также заносятся в договор. Так как зачастую договора, а особенно связанные с землей, необходимо оформлять в регистрирующих органах.

     

    По желанию может составиться акт передачи имущества во избежание неприятных недоразумений между прежним арендатором, новым и самим собственником имущества.

     

    В любом случае, в зависимости от ситуации нужно грамотно и взвешено подходить к такой сделке, так как у уступки права аренды и субаренды возникают разные последствия.

     

    Ниже расположен типовой бланк и образец договора уступки права аренды, вариант которого можно скачать бесплатно.

    Переуступка права аренды земельного участка — образец договора

    Взаимоотношения между владельцем земли и человеком, который берет ее в аренду на определенный срок, базируются на взимании арендной платы за землепользование. Ситуация не исключает вероятности передачи участка в пользование третьему лицу на условиях переуступки. Переуступка права аренды земельного участка – передачи прав в области использования земельного участка арендатору второго порядка на условиях, которые уже были указаны в действующей договорной договорной документации. Договор на переуступки действует в течение определенного срока, который указывается в документе, срок не должен превышать действие текущего договора аренды.

     

    Переуступка аренды земельного участка между физическими лицами станет оптимальным вариантом в случае, если у изначального арендатора по тем или иным причинам угас интерес к земельному участку, при этом полностью отказываться от аренды нецелесообразно с экономической точки зрения.

    Если действие договора не переуступки не превышает 5 лет, участники сделки могут не оповещать собственника земельного участка и получать с его стороны согласие на заключение договора. Если срок переуступкой превышает 5 лет, требуется обязательное оповещение собственника участка о то, что вы хотите временно уступить аренду другому человеку.

    Заявление на переуступку права аренды земельного участка не лишает арендодателя и собственника земли следующих возможностей:

    1. Досрочное расторжение договора аренды в случае, если не выполняются те или иные обязательства и условия;
    2. Ведение отчетной документации;
    3. Использование земли, которая была передана в аренды;
    4. Своевременное получение денежных средств от арендатора;
    5. Повышение арендной платы.

    Образец договора переуступки права аренды земельного участка доступен для ознакомления в сети. В окончательной версии в обязательном порядке прописываются все характеристики и параметры земельного участка, прописывается стоимость сделки. Перед заключением сделки на переуступку новому арендатору стоит убедиться в:

    • Отсутствие долга по арендной плате на дату заключения договора;
    • Соблюдение законодательных норм при заключении сделки и дальнейшем использовании земельного участка;
    • Составленный договор содержит данные о текущих обременениях на участок (целевой кредит, закладная и пр.).

    Изначально все условия сделки между участниками обговариваются на устной основе, если была достигнута договоренность по всем пунктам, заключается письменный договор.

    Статья Джона Г. Келли «

    Стандартов уступки и согласия в коммерческой аренде»: Bean Kinney & Korman P.C.

    Распечатать PDF

    Джон Г. Келли

    Закон и стратегия коммерческого лизинга

    Март 2020

    Положения о переуступке в коммерческой аренде подробно обсуждаются и очень важны как для арендодателей, так и для арендаторов. В этой статье представлен краткий обзор положения о переуступке в коммерческой аренде, как офисной, так и торговой.

    Положения о переуступке в коммерческой аренде подробно обсуждаются и очень важны как для арендодателей, так и для арендаторов.Когда доля арендатора в аренде переуступается, арендатор передает всю свою долю владения и 100% арендованных помещений третьей стороне на весь оставшийся срок аренды. Для арендатора положение о переуступке представляет собой потенциальную стратегию выхода, зависящую, конечно, от местного рынка, и повышенную гибкость для будущих потребностей. Для арендодателя назначение обеспечивает большую безопасность для его потока доходов и, как мы надеемся, избежание банкротства или дефолта арендатора, сохраняя при этом его здание занятым.Стремление арендатора к гибкости и потребность арендодателя в контроле - вот что является предметом переговоров. В этой статье представлен краткий обзор положения о переуступке в коммерческой аренде, как офисной, так и торговой, с особым вниманием к законам Мэриленда, Вирджинии и округа Колумбия. Стандарт арендодателя по предоставлению согласия на запрос о переуступке будет пересмотрен, и в заключение мы предложим предлагаемый язык.

    Что делать, если в договоре аренды нет условия уступки?

    Закон традиционно способствует свободному отчуждению собственности.Следовательно, согласно законам почти каждого штата, если в договоре аренды не указано, требуется ли согласие арендодателя на уступку, то коммерческий арендатор имеет право уступить свою долю. Это верно для Мэриленда, Вирджинии и округа Колумбия. Учитывая этот базовый уровень, почти каждая форма аренды будет содержать подробное положение, определяющее процесс уступки. Однако обратите внимание, что в большинстве штатов коммерческая аренда может иметь прямой запрет на уступку прав.Такое положение, вероятно, не станет отправной точкой для самых искушенных арендаторов.

    Что означает разумное?

    Если договор аренды просто предусматривает, что арендатор требует согласия арендодателя на уступку, но не включает стандарт для предоставления или отказа в таком согласии, то во многих штатах подразумеваемый стандарт заключается в том, что в согласии арендодателя не может быть необоснованно отказано. Исторически это была точка зрения меньшинства, при этом историческое правило позволяло домовладельцу отказывать в согласии по любой причине.Подразумеваемая обязанность разумности теперь стала больше нормой, поскольку все больше государств занимают эту позицию, когда сталкиваются с проблемой. В Мэриленде существует конкретная прецедентная практика, устанавливающая эту норму, и большинство судов в Вирджинии и Вашингтоне, округ Колумбия, подразумевают такое соглашение о добросовестности и честности. Однако в большинстве штатов домовладельцу предоставляется исключительное право предоставлять или отказывать в своем согласии, если в договоре аренды четко указано, а в Мэриленде в договоре аренды должно быть прямо указано, что согласие арендодателя может быть предоставлено или отказано в предоставлении согласия по единоличному и абсолютному субъективному усмотрению арендодатель.Опять же, искушенный арендатор с любыми рычагами никогда не должен соглашаться на такое положение.

    В большинстве договорных договоров аренды вместо этого будет содержаться положение, требующее от арендодателя согласия на уступку, но в таком согласии не будет необоснованно отказано. Арендатор, скорее всего, также попытается включить в обязательство арендодателя необоснованно не откладывать и не обусловливать свое согласие. Короткое предложение без дальнейшего определения того, что составляет «разумность», обычно благоприятствует арендатору, и арендодатели обычно предпочитают включать конкретные стандарты в отношении критериев, которые он может учитывать при разумном решении, давать ли согласие на уступку.Без такой конкретики определение «разумного» затруднительно, поскольку арендодатель и арендатор явно будут иметь разные точки зрения, и это может быть оставлено как фактический вопрос, который будет решаться в судебном процессе. Типичным определением (изложенным в Пересчете (второй) собственности) будет определение разумно осмотрительного человека в положении арендодателя, выполняющего разумную коммерческую ответственность.

    При отсутствии подробного положения, в котором перечисляются критерии, которые домовладелец может учитывать при обоснованном рассмотрении запроса на уступку, домовладелец обычно считается разумным, если он принимает во внимание определенные общие общие факторы.Во-первых, домовладелец рассматривает предполагаемое использование правопреемника. В условиях розничной торговли домовладелец будет обеспокоен тем, соответствует ли предлагаемое использование существующему центру и / или нарушает ли какие-либо существующие эксклюзивные или страховые требования. В офисных помещениях домовладелец может проверить ожидаемое движение и износ здания. Во-вторых, арендодатель рассмотрит кредитоспособность правопреемника. Арендодатель (и цедент) захотят быть уверенными в том, что цессионарий способен выполнять обязательства арендатора по договору аренды, а крупный кредитоспособный арендатор увеличивает стоимость актива.Цедент может утверждать, что строгий финансовый тест (например, минимальная чистая стоимость активов) является несправедливым, поскольку цедент, скорее всего, не будет освобожден после уступки, и арендодатель все еще может преследовать цедента в случае неисполнения обязательств. В-третьих, домовладелец рассмотрит опыт и историю цедента. Как упоминалось выше, арендодатели вместо этого предпочитают подробный список с указанием многих факторов, которые они могут включить в обоснованное рассмотрение запроса на переуступку аренды.

    Без дальнейшего установления критериев арендодатель подвергает себя риску оспаривания со стороны арендатора того, что отказ в согласии является необоснованным.

    При определении «разумного» суды обычно не разрешают арендодателю отказать или обусловить согласие на уступку по чисто экономическим причинам, когда арендодатель приводит к существенному увеличению того, на что он имел право по договору аренды. В Вашингтоне, округ Колумбия, существует устоявшаяся прецедентная практика, согласно которой домовладельцу неразумно отказывать в согласии исключительно для получения экономической уступки или улучшения своего экономического положения.Например, суд не счел бы разумным, чтобы арендодатель обусловливал свое согласие тем, что цессионарий платит значительно увеличенную арендную плату. Вместо этого, как обсуждается ниже, домовладельцы должны стремиться защитить свои интересы на рынке повышения арендной платы, предусмотрев либо раздел излишков арендной платы, либо право на возврат.

    Каковы типичные положения в статье о переуступке?

    Как обсуждалось выше, арендаторы обычно предпочитают положение о краткосрочной переуступке, просто требующее от арендодателя необоснованно отказывать, обусловливать или откладывать свое согласие на переуступку.Но большинство договоров аренды составляются арендодателями, и с течением времени положения о передаче права собственности развивались, чтобы содержать много типичных положений в дополнение к дальнейшему определению «разумности», включая следующие ниже.

    • Разделение сверхнормативной арендной платы. Поскольку многие штаты не разрешают арендодателю обусловливать свое согласие улучшением его экономического положения (например, g. , путем увеличения арендной платы), большинство договоров аренды вместо этого содержат положение, согласно которому арендодатель имеет право на все или на часть арендной платы. прибыль.Прибыль может означать увеличение арендной платы или даже более широкое толкование с учетом стоимости помещения при продаже бизнеса арендатора. Арендодатель утверждает, что он не хочет, чтобы арендаторы конкурировали на рынке недвижимости. Арендатор должен отступить и, конечно, попытаться снизить долю долей, исключить любое вознаграждение, полученное при продаже бизнеса арендатора, и делиться прибылью только после того, как были сначала вычтены все разумные расходы арендатора, понесенные в связи с уступкой.
    • Корпоративные переводы. Поскольку покупка юридического лица, являющегося арендатором, скорее всего, не считается уступкой по закону, в большинстве договоров аренды четко указывается, что любая такая корпоративная продажа, включая продажу либо контрольного пакета акций, либо практически всех активов арендатора, считается переуступкой для целей аренды. Арендатор должен обеспечить разрешенные передачи для типичных слияний и поглощений при определенных условиях, а также обеспечить регулярные передачи акций (или других долей собственности) между существующими партнерами или для целей планирования наследственного имущества.Арендодатель, скорее всего, примет разрешенную концепцию передачи при условии, что он получит надлежащее уведомление и юридическое лицо-преемник станет правопреемником всех активов первоначального арендатора с приемлемой чистой стоимостью.
    • Комиссия за проверку задания. Большинство арендодателей включают в свою форму аренды требование о возмещении арендатором юридических и административных расходов, понесенных при рассмотрении запроса на согласие и подготовке уступки. Арендатор явно хочет, чтобы эти сборы оставались разумными и соответствующими местному рынку.
    • Права на повторный захват. Арендодатели любят включать в себя явное право на возврат помещения в случае, если арендатор придет к нему, чтобы запросить согласие на уступку. Оговорка о возвращении позволяет арендодателю расторгнуть договор аренды, если рыночная арендная плата увеличилась или если ему необходимо помещение для другого использования. Искушенные арендаторы должны отталкиваться здесь настолько, насколько позволяет рычаг, попытаться ограничить периоды времени и, если ничего другого, попытаться получить право аннулировать повторный захват, отозвав свой запрос на согласие.
    • Средство правовой защиты арендатора. Чтобы защитить себя от требований о возмещении убытков со стороны арендатора, если арендодатель отказывает в своем согласии на запрошенную уступку, арендодатели часто включают положение, согласно которому арендатор отказывается от своих прав на денежный ущерб в такой ситуации и может только добиваться судебного запрета. Арендатор должен попытаться удалить это положение или, по крайней мере, если позволяет рычаг, предоставить право требовать возмещения убытков, если впоследствии будет установлено, что домовладелец действовал недобросовестно.

    Условия переуступки тщательно согласовываются, и как коммерческий арендодатель, так и арендатор должны быть проинформированы о применимом местном законодательстве и знать рынок для сопоставимой сделки. ( Примечание: Автор представляет офисных и торговых арендодателей и арендаторов по всей Вирджинии, Мэриленду и округу Колумбия.) Примеры положений о разумности как для офисного, так и для розничного использования копируются ниже для справки.

    Розничная аренда

    Арендодатель и Арендатор соглашаются, в качестве примера и без ограничения, что Арендодатель будет разумно отказывать в своем согласии, если существует или может существовать любая из следующих ситуаций: (i) В разумных деловых отношениях Арендодателя судебного решения, предполагаемый правопреемник не обладает достаточным опытом ведения бизнеса для ведения бизнеса того типа, который разрешен по настоящему Договору аренды, и с качеством, требуемым по настоящему Договору аренды; (ii) Текущая чистая стоимость предлагаемого правопреемника ниже, чем у Арендатора либо на дату предлагаемой уступки, либо на дату настоящего Договора аренды; (iii) Предлагаемое задание потребует изменений Помещений, влияющих на системы или структуру Здания; (iv) Предлагаемая уступка потребует изменения условий настоящего Договора аренды или приведет к нарушению любых условий Арендодателя в любом другом договоре аренды, страховом полисе, соглашении о финансировании или другом соглашении, относящемся к Торговому центру, включая, помимо прочего, условия соблюдения радиуса действия. , местонахождение, использование и / или эксклюзивность; (v) Предлагаемое назначение будет противоречить основному использованию любого существующего арендатора в Торговом центре или любого зарегистрированного инструмента, к которому привязан Торговый центр; и / или (vi) Предлагаемая уступка или субаренда приведет к снижению Арендной платы, взимаемой Арендодателем в течение любой части срока действия настоящего Договора.

    Аренда офиса

    Без ограничения других разумных оснований для отказа в согласии, стороны настоящим соглашаются, что в соответствии с настоящим Договором аренды и любым применимым законодательством для Арендодателя будет разумным отказать в согласии на любую предлагаемую Передачу, если одно или несколько из применяется следующее: (i) Получатель имеет характер или репутацию или занимается бизнесом, который не соответствует качеству Здания; (ii) Принимающая сторона намеревается использовать Помещения для целей, которые не разрешены по настоящему Договору аренды; (iii) Правопреемник является государственным учреждением; (iv) Передача происходит до первой годовщины Даты начала аренды; (v) Чистая стоимость активов получателя составляет менее 10 000 000 долларов США.00; (vi) Предлагаемая Передача вызовет нарушение или повлечет за собой прекращение другого договора аренды помещения в Здании; или (vii) Либо предлагаемый Преемник, либо любое физическое или юридическое лицо, которое прямо или косвенно контролирует, контролируется или находится под общим контролем с предлагаемым Преемником, (i) занимает место в Здании на момент запроса для получения согласия, или (ii) ведет переговоры с Арендодателем об аренде помещения в Здании в это время, или (iii) ведет переговоры с Арендодателем в течение шести (6) месяцев, непосредственно предшествующих Уведомлению о передаче.

    Перепечатано с разрешения мартовского выпуска Закона и стратегии о коммерческом лизинге © ALM Media Properties, LLC, 2020. Все права защищены. Дальнейшее копирование без разрешения запрещено, свяжитесь с 877-257-3382 или [email protected]

    Передача коммерческой аренды с согласия арендодателя - Практическое руководство

    1. Обзор

    Иногда арендаторы хотят оставить арендуемую собственность до окончания срока аренды. Частные лица могут устраиваться на новую работу в новых городах, а компании могут прекратить деятельность или продать свое предприятие третьей стороне.Какой бы ни была причина, арендаторы могут передать свои права аренды новым сторонам, выполнив уступку договора аренды.

    Уступка - это передача одной стороной всей доли и обязательств по договору аренды другой стороне. Новый арендатор берет на себя обязательства по аренде, включая аренду и обслуживание собственности, а первоначальный арендатор освобождается от большинства (если не всех) своих обязанностей.

    Успешное управление имуществом начинается с хорошей документации, а правильно составленное и выполненное задание гарантирует, что все стороны - новые и старые - понимают передаваемые обязательства и ответственность, которую каждая из них будет иметь в соответствии с новым соглашением.Во всех смыслах это закладывает основу для хороших (и длительных) отношений арендодатель / новый арендатор.

    2. Контрольный список того, что можно и что нельзя делать

    1. Уступка - это полная передача доли участия одной стороны в соглашении третьей стороне. В этом случае первоначальный арендатор отдает все свои интересы новому арендатору. Этот новый арендатор становится на место вашего старого арендатора, и ваш старый арендатор освобождается от большинства своих обязательств по договору аренды (хотя это может быть изменено по соглашению).Это не то же самое, что субаренда. В рамках субаренды третьему лицу предоставляются только те конкретные права, которые предусмотрены в субаренде. Первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за остаточные обязательства по договору аренды или за невыполнение новым арендатором своих обязательств. Это означает, что первоначальный арендатор будет нести ответственность (в равной мере с новым арендатором) за любые пропущенные арендные платежи или повреждение собственности.
    2. Убедитесь, что Правопреемник получит копию первоначального договора аренды.Он или она будет связан его условиями и должен знать, каковы его или ее новые обязанности и права. Копия должна быть приложена к Заданию как Приложение А.
    3. Исходный арендатор не может передать больше прав, чем он имел по исходному договору аренды. Например, если срок аренды составляет 1 год, срок уступки не может составлять 2 года.
    4. Для большинства договоров аренды требуется письменное согласие арендодателя, прежде чем уступка вступит в силу. Просмотрите исходный договор аренды, чтобы получить дополнительную информацию и узнать, есть ли другие требования, которые необходимо выполнить, чтобы сделать передачу действительной.
    5. Хотя арендодатель не обязан давать согласие на переуступку аренды, в некоторых случаях в вашем договоре аренды будет указано, что в согласии арендодателя не будет «необоснованно» отказано. Это чаще встречается при коммерческой аренде. То, что считается необоснованным, варьируется от юрисдикции к юрисдикции, и вам следует ознакомиться с законами в вашем регионе (и языком вашего первоначального договора аренды) для получения дополнительной информации. С другой стороны, если в договоре аренды указано, что арендодатель может использовать свое «единоличное усмотрение» для оценки нового арендатора, он или она может наложить вето на эту уступку без какой-либо причины.
    6. В зависимости от вашей юрисдикции или условий вашего первоначального договора аренды, отказ арендодателя ответить на ваш запрос о согласии на уступку в течение определенного времени может сам по себе считаться согласием. В некоторых случаях это может дать арендатору основания для расторжения договора аренды. Дополнительные сведения см. В исходном договоре аренды и в законах своего штата.
    7. Арендодатель может учитывать только надлежащие факторы при принятии решения о том, давать ли согласие на уступку. Некоторые критерии будут сочтены судами недопустимыми (например,g., отказ основан на расе или поле предлагаемого нового арендатора). Если арендодатель не согласен с вашей попыткой переуступки, убедитесь, что он или она в письменной форме изложили вам четкие причины своего решения. Отсутствие таких причин само по себе может считаться необоснованным.
    8. Подпишите три копии задания, одну для вас, другой стороны и арендодателя.
    9. В зависимости от характера условий вы можете решить заверить документ или заверить его у нотариуса. Это ограничит последующие оспаривания действительности подписи стороны.
    10. Законы штата, регулирующие недвижимость, аренду, лизинг и переуступку, сильно различаются и могут иметь огромное влияние на ваше соглашение. В некоторых случаях конкретная информация должна быть включена в задание, а в других из вашего соглашения должен быть исключен язык. Ознакомьтесь с законами своего штата и местными законами, чтобы получить дополнительную информацию о том, что требуется в вашем районе.
    11. Если у вас сложный договор, не используйте прилагаемую форму. Обратитесь к юристу, который поможет вам составить документ, отвечающий вашим конкретным потребностям.

    3. Инструкции по передаче коммерческой аренды (с согласия арендодателя)

    Следующие ниже инструкции помогут вам понять условия вашего задания. Цифры ниже (например, Раздел 1, Раздел 2 и т. Д.) Соответствуют положениям в форме. Просмотрите весь документ, прежде чем начинать пошаговый процесс.

    • Введение. Обозначает документ как договор аренды. Укажите дату, когда задание вступит в силу (часто дату его подписания).Определите стороны и, если применимо, тип организации (ей). Обратите внимание, что каждой стороне дается имя (например, «Правоуступатель»), которое будет использоваться на протяжении всего соглашения. Текущий арендатор называется «Правоуступателем», потому что он или она является лицом, которое переуступает долю. Новый арендатор называется «Правопреемник».
    • Сольные концерты. Пункты «тогда как», называемые подробным описанием, определяют мир соглашения и предлагают ключевую справочную информацию о сторонах.В этом Соглашении подробные сведения включают простое заявление о намерении сторон уступить долю Цедента в Договоре аренды и намерение Цессионария принять ее. Предоставьте краткое описание арендуемой собственности и имя арендодателя по договору аренды. Приложите копию договора аренды к уступке как Приложение A.
      Опишите переуступаемую собственность. Вам не нужно включать полное юридическое описание, но достаточно предоставить информацию, чтобы ее можно было четко идентифицировать.Для индивидуальных домов обычно достаточно адреса. Если у собственности есть конкретное название (например, «Башни Линкольна»), укажите это также. Если назначается только часть Помещения, укажите это в данном описании.
    • Раздел 1: Переуступка. Уступка Цедентом своих прав и долей в Аренде Цессионарию. Этот параграф позволяет вам определить, переуступается ли вся доля Цедента в Аренде или только ее часть.Например, если передается доля только в одной половине Помещения, это следует четко указать в отведенном для этого месте. Удалите фразу в квадратных скобках, которая не относится к вашей аранжировке.
    • Раздел 2: Принятие прав и обязанностей. Указывает, что Цедент больше не несет ответственности за обязанности, перечисленные в Договоре аренды (например, аренда, техническое обслуживание имущества и т. Д.). В отношении продолжающейся ответственности Цедента предусмотрены два варианта. В первом случае Цедент полностью освобождается от любых обязательств по Договору аренды.Например, если Цедент не выполняет свои обязательства по умолчанию, Арендодатель не может требовать оплаты от Цедента. Во втором случае Цедент будет нести ответственность перед Арендодателем, если Цессионарий не выполнит свои обязательства. Выберите вариант, который лучше всего подходит для вашего расположения, и удалите другой.
      Обратите внимание, что в любом случае Цедент останется ответственным по всем обязательствам, возникшим до уступки. Другими словами, если квартира была повреждена до передачи или Цедент не выполнил другое обязательство по Договору аренды, Цедент остается ответственным.
    • Раздел 3: Возмещение. Во многих отношениях аренды суммы выплачиваются заранее или депонируются в качестве обеспечения арендодателя. По окончании аренды эти деньги (с вычетом вычетов или начисленными процентами) возвращаются арендатору. Если переуступается процент по аренде, аренда не прекращается, и уступающая сторона не может получить эти деньги обратно. Этот пункт требует, чтобы Цессионарий выплатил эти суммы Цеденту, и любой последующий возврат этих денег Арендодателем будет производиться Цессионарию.
    • Раздел 4: Возмещение убытков. Обещание Цессионария нести финансовые издержки в связи с любым ущербом, который Цедент понесет в результате его уступки, а также любых судебных исков, которые могут возникнуть в результате его деятельности на Помещении. Обратите внимание, что существует исключение для действий, совершенных Цедентом до даты вступления в силу Назначения - Цедент остается ответственным за эти действия.
    • Раздел 5: Сохранение силы договора аренды. Подчеркивает, что, за исключением уступки, первоначальные условия аренды остаются в силе.
    • Раздел 6: Заявления и гарантии Цедента. Перечисляет обещания Цедента в Передачу. Обратите внимание, что это не подробный список предоставляемых услуг. Скорее, это гарантия Цедента о том, что договор аренды и предоставляемые ею проценты по аренде являются полезными (т. Е. Никто другой не живет и не имеет доли в этом месте, договор аренды все еще действует, Цедент не задерживает арендные платежи и т. Д. .). Если есть дополнительные заявления, которые, по вашему мнению, должен сделать Цедент, не стесняйтесь включать их здесь.
    • Раздел 7: Состояние помещений. Отмечает, что Помещения не являются безупречными или полезными определенным образом. Скорее, Цессионарий принимает арендованную собственность такой, какая она есть, и принимает ее в этом состоянии.
    • (Необязательно) Раздел 8: Дополнительные условия уступки. Необязательное положение, позволяющее Цеденту и Цессионарию включать любые заявления, гарантии или другие положения, относящиеся к их ситуации. Если вы удалите этот раздел, исправьте номера разделов и ссылки в документе.
    • Раздел 9: Толкование. Предусматривает, что обе стороны были на равных в переговорах о согласии на уступку. Во многих случаях контракты толкуются в пользу человека, который их не составлял. В этом пункте четко указано, что обе стороны участвовали в составлении проекта, и поэтому документ не следует читать в пользу (или против) ни того, ни другого.
    • Раздел 10: Уведомление. Перечисляет адреса, по которым должна доставляться вся официальная или юридическая корреспонденция.Укажите почтовый адрес как для Цедента, так и для Цессионария.
    • Раздел 11: Модификация. Указывает, что любые изменения в документе не имеют силы, если они не внесены в письменной форме и не подписаны обеими Сторонами.
    • Статья 12: Применимое право. Позволяет сторонам выбирать законы штата, которые будут использоваться для толкования документа. Обратите внимание, что это не место проведения. Включенная формулировка не повлияет на то, где может быть подана потенциальная претензия.Напишите в отведенных местах применимое законодательство штата. Применимым законом почти всегда будет закон места, где находится квартира или арендованный дом. Как правило, использовать другое местоположение - плохая идея.
    • Раздел 13: Копии / электронные подписи. Название этого положения звучит сложно, но его легко объяснить: в нем говорится, что даже если Стороны подписывают уступку в разных местах или используют электронные устройства для передачи подписей (например,g., факсы или компьютеры), все отдельные части будут считаться частью одного и того же соглашения. В современном мире, где подписывающие стороны часто находятся в разных городах - а тем более в одной комнате - это положение гарантирует, что бизнес может осуществляться эффективно, без ущерба для действительности соглашения в целом.
    • Раздел 14: Полнота соглашения. Соглашение сторон о том, что подписываемый ими документ является «соглашением» по затронутым вопросам. К сожалению, включение этого положения не помешает Стороне утверждать, что существуют другие обязательные к исполнению обещания, но обеспечит вам некоторую защиту от этих требований.
    • Согласие арендодателя [и освобождение]. Просмотрите условия первоначального договора аренды, чтобы определить, требуется ли согласие Арендодателя для вступления уступки в силу. Обычно это так. В таком случае попросите арендодателя подписать документ в отведенном для этого месте.
      Обратите внимание, что в конце согласия есть два варианта. Вы можете выбрать только один из них и удалить тот, который не используете. Первый вариант соответствует скобкам в Разделе 2 Задания.Если Цедент останется ответственным по Договору аренды даже после Передачи, включите этот первый заключенный в квадратные скобки формулировки в согласии. Например, если Цедент не вносит арендную плату, Арендодатель сможет получить эти платежи от Цедента. Удалите фразу «и отпустить» из заголовка этого абзаца, если вы выберете эту опцию.
      Если Цедент не будет нести ответственность по Договору аренды, выберите вторую в квадратных скобках фразу, которая освобождает Цеденту от любых оставшихся обязательств.Другими словами, Арендодатель не может требовать от Цедента возмещения убытков или арендных платежей, если Цессионарий не выполняет какие-либо из своих обязательств по Договору аренды. Если вы включите этот пункт, вы можете сохранить формулировку в квадратных скобках в заголовке абзаца (т. Е. Заголовок будет «Согласие и разрешение арендодателя»).

    Шаблон договора бесплатной аренды для Microsoft Word

    НАСТОЯЩАЯ ПЕРЕДАЧА ДОГОВОРА АРЕНДИИ от [указать дату]

    МЕЖДУ:

    [указать имя]
    («Правоуступатель»)

    - И-

    [указать имя]
    («Правопреемник»)

    Фон

    А.Это соглашение («Переуступка») о передаче договора аренды жилого помещения в недвижимом имуществе в соответствии с условиями, указанными ниже.

    B. Цедент желает уступить и передать Цессионарию этот договор аренды («Договор аренды») от 11 июня 2020 года, подписанный Цедентом как арендатор и _________________________ как арендодатель («Арендодатель»).

    С учетом того, что Цедент соглашается уступить, а Цессионарий соглашается принять на себя Договор аренды Помещений, а также другое ценное вознаграждение, получение и достаточность которого настоящим подтверждается, обе стороны соглашаются сдержать, выполнить и выполнить обещания и условия. и соглашения ниже:

    Помещение

    1.Договор аренды регулирует сдачу в аренду Цеденту следующих описанных помещений («Помещения»): ______________________________________________

    Договор переуступки аренды

    2. Цедент переуступает и передает Цессионарию все права, титул и интерес Цедента в Соглашении об аренде и Помещениях, в соответствии со всеми условиями и условиями, содержащимися в Соглашении об аренде.

    Дата вступления в силу

    3. Настоящая уступка вступает в силу 11 июня 2020 г. («Дата вступления в силу») и действует до тех пор, пока текущий срок Договора аренды не истечет 11 июня 2020 г.

    Доля цедента

    4. Правоуступатель заключает, что:

    а. Цедент является законным и единоличным владельцем долей, переданной в соответствии с настоящей Цедентом;
    г. этот процент свободен от каких-либо препятствий; и
    с. Правоуступатель выполнил все обязанности и произвел все платежи, требуемые в соответствии с условиями Договора аренды.

    Нарушение договора аренды правопреемником

    5. Согласие на эту уступку не освобождает Цедента от его обязательств по Соглашению об аренде в случае нарушения Цессионарием.

    6. В случае нарушения Правопреемником Арендодатель предоставит Цеденту письменное уведомление об этом нарушении, и Цедент будет иметь полное право начать все действия по восстановлению права владения Помещением (от имени Арендодателя, при необходимости) и сохраняет за собой все права на время действия Договора аренды при условии, что Цедент уплатит всю накопленную арендную плату и устранит любой другой дефолт.

    Применимый закон

    7. Стороны намерены, чтобы настоящая уступка, а также все иски и специальные процедуры в рамках данной уступки толковались и регулировались, за исключением права любого другого суда, законами штата Новый Южный Уэльс, независимо от юрисдикции, в которой может быть возбуждено какое-либо действие или специальное производство.

    Прочие положения

    8. Настоящая уступка включает и регулируется Соглашением об аренде, копия которого прилагается к настоящему документу, на который делается ссылка и который включен в него, как если бы он был подробно изложен здесь. Цессионарий соглашается принять на себя все обязательства и ответственность Цедента по Соглашению об аренде.

    9. Настоящая уступка будет иметь обязательную силу и действовать в интересах сторон, их правопреемников, правопреемников, личных представителей, бенефициаров, исполнителей, администраторов и наследников, в зависимости от обстоятельств.

    10. Вся арендная плата и другие сборы, начисленные в соответствии с Соглашением об аренде до Даты вступления в силу, будут полностью оплачены Цедентом и Цессионарием после Даты вступления в силу. Правопреемник также будет нести ответственность за принятие и выполнение всех других обязанностей и обязательств, требуемых в соответствии с условиями Соглашения об аренде после Даты вступления в силу.

    11. Дальнейшая уступка Договора аренды без предварительного письменного согласия Арендодателя невозможна.

    В УДОСТОВЕРЕНИЕ ЧЕГО Цедент и Цессионарий должным образом поставили свои подписи и печать на этом [указать дату]

    ПОДПИСАНО ПРЕИМУЩЕСТВОМ

    _____________________________
    Правоуступатель: _________________________

    в присутствии (ФИО свидетеля) _______________________

    (подпись свидетеля) _____________________________

    ПОДПИСАНО ЦЕПНИЦА
    _____________________________
    Цессионарий: _______________________

    в присутствии (ФИО свидетеля) ___________________

    (Подпись свидетеля) _______________________________

    СОГЛАСИЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ

    Арендодатель в вышеупомянутом договоре уступки аренды, заключенном [указать дату], соглашается с такой уступкой.Арендодатель также соглашается с Цессионарием принять на себя после [указать дату] оплату аренды и выполнение всех обязанностей и обязательств, предусмотренных в Договоре аренды.
    Дата: [укажите дату]

    Арендодатель: _________________________

    Договор уступки аренды - Форма

    A Соглашение о переуступке аренды - это краткий документ, который разрешает передачу доли в жилой или коммерческой аренде от одного арендатора к другому.Другими словами, соглашение о переуступке аренды используется, когда первоначальный арендатор хочет выйти из договора аренды, и кто-то выстроился в очередь, чтобы занять его место.

    В Соглашение о переуступке аренды не так много информации, кроме базовой: имена и идентифицирующая информация сторон, дата начала уступки, имя арендодателя и т. Д. Причина, по которой эти документы не являются более надежными, заключается в том, что является оригиналом аренда включена ссылкой , все время. Это означает, что все условия первоначального договора аренды считаются включенными в Соглашение о переуступке аренды.

    Соглашение о переуступке аренды отличается от договора субаренды, поскольку все права по аренде передаются в виде уступки. В случае субаренды первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за все, и субаренда может быть заключена на сумму, меньшую, чем весь имущественный интерес. Назначение аренды передает все проценты и заменяет старого арендатора новым арендатором.

    Одна важная вещь, о которой нужно знать при заключении договора о переуступке аренды, заключается в том, что в большинстве ситуаций аренда требует явного согласия арендодателя на переуступку.Поэтому стороны должны убедиться, что арендодатель согласен на уступку перед заполнением этого документа.

    Как пользоваться этим документом

    Настоящее Соглашение о переуступке аренды поможет изложить все необходимые факты и обязательства для действительной уступки аренды . По сути, это означает, что одна сторона (называемая Цедентом ) будет передавать свои права и обязанности в качестве арендатора (включая оплату аренды и проживание в помещении) другой стороне (называемой Цессионарием ).

    В этом документе перечислена основная информация , такая как старые и новые имена арендаторов, имя арендодателя, адрес собственности, даты аренды и дата уступки.

    Информация о , будет ли Цедент по-прежнему нести ответственность в случае, если Цессионарий не выполняет требуемые обязательства, также включена.

    Применимое право

    Соглашения об аренде в Соединенных Штатах, как правило, подчиняются законам отдельного штата, а следовательно, и соглашениям о переуступке аренды.

    Агентство по охране окружающей среды регулирует раскрытие предупреждений о красках на основе свинца во всех пунктах проката в Штатах. Если раскрытие краски на основе свинца не было включено в договор аренды, оно должно быть включено в задание. Однако, в отличие от этого, требуемое раскрытие информации и условия аренды будут основываться на законах штата, а иногда и округа, в котором находится недвижимость.

    Как изменить шаблон

    Вы заполняете форму.Документ создается у вас на глазах, когда вы отвечаете на вопросы.

    В конце вы получите его бесплатно в форматах Word и PDF . Вы можете изменить , а использовать повторно, .

    Договор коммерческой аренды | Бесплатная аренда бизнеса (Word и PDF)

    Договор коммерческой аренды

    Штат ______________ Ред. 1343D17

    Настоящее Соглашение о коммерческой аренде (настоящее «Соглашение») заключено ___ дня ___________, 20___ года между:

    Арендодатель: __________, ☐ физическое юридическое лицо, расположенное по адресу __________ [Адрес] («Арендодатель») и

    Арендатор: __________, ☐ физическое юридическое лицо, расположенное по адресу __________ [Адрес] («Арендатор»).

    С учетом содержащихся в настоящем документе взаимных договоренностей стороны соглашаются о нижеследующем:

    1. Сданное помещение. Арендуемое помещение должно состоять из: (отметьте одно)

    ☐ А корпус

    офисных помещений в строительном комплексе

    розничный магазин в строительном комплексе

    ресторан в строительном комплексе

    ☐ Промышленное помещение в строительном комплексе

    склад в строительном комплексе

    ☐ Другое: __________

    (☐ известное как «__________» [Название строительного комплекса]) («Недвижимость»), расположенная по адресу __________ («Сданные помещения»).

    А) Размер помещения. Сдаваемое в аренду Помещение составляет примерно __________ квадратных футов и составляет примерно __________% от общей арендуемой площади в здании или комплексе. Площадь Сданного Помещения должна быть определена путем измерения от внешней стороны всех внешних стен до центральной линии любых сужающихся стен. Архитектор или строительный подрядчик арендодателя может измерить Арендуемое Помещение для окончательного определения размера.

    B) Зарезервированные виды использования. Арендодатель оставляет за собой право использовать крышу, наружные стены и территорию выше и ниже заявленных Помещений, а также право устанавливать, поддерживать, использовать, ремонтировать и заменять трубы, воздуховоды, трубопроводы, провода и конструктивные элементы, ведущие через Деминированное Помещение и которые обслуживают либо Деминированное Помещение, либо другие части здания или комплекса.

    C) Зона общего пользования. (Отметьте один)

    ☐ Арендодатель предоставляет Арендатору неисключительное право на использование, совместно со всеми другими арендаторами или жильцами Недвижимости, Общей территорией Недвижимости.Термин «Общая часть» означает все участки и улучшения в Недвижимом имуществе, которые не сдаются в аренду или не сдаются в аренду арендаторам. Общая зона всегда находится под исключительным контролем и управлением Арендодателя, и Арендодатель имеет право время от времени изменять размеры, расположение, форму и расположение Общей зоны; ограничить парковку Арендатором и другими арендаторами в специально отведенных местах; и совершать и выполнять такие другие действия в Общей зоне и в отношении нее, а также принимать, изменять и обеспечивать соблюдение таких правил и требований, которые Арендодатель по своему собственному усмотрению сочтет целесообразными.Арендодатель должен поддерживать общую территорию в хорошем состоянии и в разумной степени очищенной от мусора.

    ☐ Настоящее Соглашение и Сданные помещения НЕ включает использование Арендатором каких-либо Общих частей Недвижимого имущества. Термин «Общая часть» означает все участки и улучшения в Недвижимом имуществе, которые не сдаются в аренду или не сдаются в аренду арендаторам.

    Г) Парковочные места. (Отметьте один)

    ☐ Арендатор, включая его гостей, сотрудников, агентов и клиентов, НЕ имеет право использовать любое парковочное место (а) на Недвижимом имуществе.

    ☐ Арендатор, включая его гостей, сотрудников, агентов и клиентов, имеет право использовать: (Отметьте галочкой один вариант)

    ☐ Любое парковочное (ые) место (а)

    ☐ Только __________ [количество] парковочных мест

    ☐ Другое: __________

    расположен в (Отметьте один) ☐ гараж здания ☐ стоянку здания ☐ смежную наземную стоянку ☐ общественную стоянку ☐ другое: __________ (☐ на разумной неисключительной основе в порядке очереди).

    Субаренда (отметьте)

    ☐ Арендатор может передать или сдать в субаренду свои парковочные места.Арендатор принимает и понимает, что предоставленные права на парковку не являются личными для Арендатора, и такие привилегии на парковку могут быть назначены или переданы в субаренду.

    ☐ Арендатор может НЕ назначать или сдавать в субаренду свои парковочные места. Арендатор принимает и понимает, что предоставленные права на парковку являются личными для Арендатора, и такие привилегии на парковку не могут быть назначены или переданы в субаренду.

    Комиссия (отметьте отметку)

    ☐ Арендатор будет платить Арендодателю сбор в размере __________ долларов США на: (Отметьте один)

    ☐ Ежедневная основа для использования таких парковочных привилегий.

    ☐ Еженедельная основа для использования таких парковочных привилегий.

    ☐ Ежемесячная основа за использование таких парковочных привилегий.

    ☐ Другое: __________ основание для использования таких привилегий на парковку.

    ☐ Арендатор будет НЕ платить Арендодателю плату за использование таких привилегий на парковку.

    E) Складские помещения. (Отметьте один)

    ☐ Настоящее Соглашение и Сданные помещения НЕ включает использование каких-либо складских помещений на Недвижимом имуществе.

    ☐ Арендодатель соглашается с тем, что в течение срока действия настоящего соглашения Арендатор имеет право хранить личное имущество в __________ [Описание складских помещений] на свой страх и риск. Арендодатель не несет ответственности за потерю, кражу или повреждение вещей, хранящихся у Арендатора.

    Комиссия (отметьте отметку)

    ☐ Арендатор будет платить Арендодателю сбор в размере __________ долларов США на: (Отметьте один)

    ☐ Ежедневная основа использования таких объектов.

    ☐ Еженедельная основа за использование таких объектов.

    ☐ Ежемесячная основа за использование таких объектов.

    ☐ Другое: __________ основание для использования таких средств.

    ☐ Арендатор будет НЕ платить Арендодателю за использование таких помещений.

    1. Договор аренды. Арендодатель соглашается сдать в аренду Арендатору, а Арендатор соглашается арендовать у Арендодателя Сданные Помещения в соответствии с условиями настоящего Соглашения.

    1. Срок аренды. Срок действия настоящего Соглашения начинается ___________ 20___ года («Дата начала действия») и заканчивается в полночь ___________ 20___ года («Дата расторжения»).

    Продление (отметьте одно)

    ☐ Этот договор аренды не может быть продлен НЕ .

    ☐ Этот договор аренды может быть продлен.

    A) Продление. При условии, что Арендатор не нарушает условия настоящего Соглашения, Арендатор имеет возможность продлить настоящее Соглашение на дополнительный срок (лет) __________, начиная с Даты прекращения, путем предоставления уведомления, как описано в подразделе B настоящего Соглашения.

    Повышение арендной платы (отметьте одно)

    ☐ Арендная плата НЕ увеличится. Все условия настоящего Соглашения применяются в течение каждого срока продления.

    ☐ Арендная плата будет увеличена. Все условия настоящего Соглашения применяются в течение каждого срока продления, за исключением того, что базовая арендная плата увеличивается на: (Отметьте один)

    ☐ __________% за каждый срок продления.

    ☐ $ ___________ за каждый срок продления.

    B) Уведомление о продлении. Возможность продления этого договора аренды в соответствии с подразделом A выше должна быть реализована путем направления письменного уведомления Арендодателю не менее чем за __________ дней до Даты расторжения. Если письменное уведомление не направлено в порядке, предусмотренном в настоящем документе, в течение указанного времени, эта возможность теряет силу и истекает.

    1. Условия аренды. По условиям аренды:

    А) Базовая арендная плата. Арендатор должен выплатить Арендодателю с Даты начала и в течение срока действия настоящего Соглашения __________ долларов, подлежащих уплате: (Отметьте один)

    ☐ Еженедельно

    ☐ В месяц

    ☐ Ежеквартально

    ☐ Полугодовой

    ☐ Ежегодно

    ☐ Другое: __________

    Базис

    («Базовая арендная плата»).Базовая арендная плата подлежит оплате не позднее __________ дня срока оплаты. Базовая арендная плата оплачивается (отметьте один вариант) ☐ чеком по почте ☐ банковским переводом ☐ другим способом: __________ или по другому согласованию сторон.

    B) Эксплуатационные расходы. Эксплуатационные расходы, разделяемые зданием, составляют: (Отметьте один вариант)

    НЕ входит в базовую арендную плату. Начиная с Даты начала аренды, Арендатор соглашается выплатить Арендодателю пропорциональную долю Операционных расходов Арендатора. Первоначальная ежемесячная смета эксплуатационных расходов арендатора составляет __________ долларов США в месяц.Для целей настоящего Соглашения пропорциональная доля Арендатора в операционных расходах не должна превышать __________% от общих капитальных операционных затрат за любой конкретный месяц. Пропорциональная доля Арендатора определяется путем деления количества или арендных квадратных футов в Сдаваемых в аренду помещениях на общее количество сдаваемых в аренду квадратных футов в Недвижимом имуществе, сдаваемых в аренду или доступных для аренды в течение года. «Операционные расходы » означают общие затраты и расходы, понесенные при эксплуатации, управлении, страховании, оснащении, освещении, ремонте, обслуживании и контроле за недвижимым имуществом, включая внешний вид недвижимого имущества и места общего пользования, и, в частности, включая, без ограничение, статьи расходов или связанные с: страховые взносы и отчисления, управленческие, бухгалтерские и бухгалтерские сборы, а также ежегодное прибавление в размере __________% годовых от операционных затрат для резервного фонда на капитальный ремонт, замену и реконструкцию. С каждым ежемесячным платежом базовой арендной платы Арендатор должен оплачивать ориентировочную долю Арендатора в Операционных расходах. Такие ежемесячные оценки должны основываться на фактических операционных расходах за предыдущий год. Арендодатель ежегодно сверяет платежи Арендатора с фактическими эксплуатационными расходами. В случае, если платежи Арендатора меньше его доли в фактических эксплуатационных расходах, Арендатор должен оплатить такую ​​недостачу в течение __________ дней с момента запроса Арендодателя. В случае, если платежи Арендатора превышают его долю в фактических эксплуатационных расходах, Арендодатель должен применить переплату к следующей ежемесячной смете (-ам).

    ☐ Входит в базовую арендную плату. Арендодатель оплачивает все эксплуатационные расходы на недвижимое имущество. «Эксплуатационные расходы» означают общие затраты и расходы, понесенные при эксплуатации, управлении, страховании, оборудовании, освещении, ремонте, техническом обслуживании и контроле за Недвижимым имуществом, включая внешний вид Недвижимого имущества и места общего пользования, и, в частности, включая, без ограничений, статьи расходов, относящиеся к: страховые взносы и отчисления, управление, бухгалтерский учет.

    C) Налоги. (Отметьте один)

    Арендодатель должен уплатить все налоги на недвижимое имущество и начисления, взимаемые со всех или любой части Уступающих в собственность Помещений, Недвижимого имущества и улучшений на них.

    Арендатор должен уплатить все налоги на недвижимое имущество и начисления, взимаемые со всех или любой части Сданного Помещения, Недвижимого имущества и улучшений на нем.

    Налог, включенный в арендную плату (Отметьте галочкой один вариант)

    ☐ Налоги НЕ включены в арендную плату .Все такие налоговые обязательства подлежат оплате в дополнение к Арендной плате, уплачиваемой в соответствии с настоящим Соглашением.

    ☐ Налоги включены в арендную плату. Такие налоги и сборы включены в Арендную плату и оплачиваются непосредственно Арендодателем.

    ☐ Налоги включены в арендную плату, включая любое увеличение налога на недвижимость. В случае увеличения в течение любого года срока действия настоящего Соглашения налогов на недвижимость сверх суммы таких налогов, начисленных за налоговый год, в течение которого начинается срок действия настоящего Соглашения, либо из-за повышения ставки, оценки или в противном случае Арендатор должен уплатить Арендодателю по предъявлении уплаченных налоговых счетов сумму, равную увеличению налогов на землю и Недвижимое имущество, пропорционально или назначенных, на которых расположена Арендованная недвижимость.В случае, если такие налоги начисляются за налоговый год, выходящий за рамки срока действия настоящего Соглашения, обязательства Арендатора должны быть пропорциональны части срока аренды, включенной в такой год. Все такие налоговые обязательства Арендатора по настоящему Соглашению добавляются к Арендной плате, выплачиваемой по настоящему Соглашению, и становятся ее частью.

    Г) Оплата арендной платы. Базовая арендная плата и операционные расходы по настоящему Соглашению могут вместе именоваться «Арендой» или «Арендной платой». Все Арендные платы подлежат оплате Арендодателю и доставляются по адресу, указанному выше, или по другому адресу, который Арендодатель может указать после разумного уведомления Арендатора.

    Отчет о эксплуатационных расходах (Отметьте один)

    ☐ Не применимо. Эксплуатационные расходы, разделяемые зданием, составляют НЕ , включенные в базовую арендную плату.

    ☐ Арендодатель соглашается, по запросу, предоставить Арендатору отчеты о способах расчета любых и всех сборов, причитающихся с Арендатора в соответствии с условиями настоящего Соглашения, а также подробное описание различных затрат, включенных в него. Арендодатель должен предоставить такие заявления на а / ан: (Отметьте галочкой один вариант)

    ☐ Ежемесячно ☐ Ежеквартально ☐ Ежегодно ☐ Другое: __________

    E) Частичные платежи. Любые частичные платежи должны применяться к самому раннему причитающемуся взносу, и никакое подтверждение или выписка по любому чеку или любому письму, сопровождающему любой чек или платеж, не будет считаться согласием и удовлетворением, и Арендодатель может принять такой чек или платеж без ущерба. на право Арендодателя на взыскание остатка такого взноса и любых других причитающихся к тому времени сумм или прибегать к любому другому средству правовой защиты Арендодателя, изложенному в настоящем Соглашении.

    F) Просроченные платежи. Если какая-либо сумма, причитающаяся по настоящему Соглашению, остается неоплаченной через __________ дней после наступления срока платежа, штраф за просрочку платежа равен (Отметьте один) ☐ __________% от ежемесячной арендной платы

    ☐ $ __________ в день («Просроченная оплата»), не превышающая максимальную сумму, разрешенную законом, выплачивается Арендатором Арендодателю до тех пор, пока Арендатор не оплатит все суммы, причитающиеся Арендодателю (включая все просроченные платежи).Кроме того, все сборы за обслуживание со стороны финансового учреждения Арендатора из-за недостаточности денежных средств оплачиваются Арендатором.

    Дополнительная поздняя оплата (Отметьте один)

    ☐ Если какая-либо сумма, причитающаяся по настоящему Соглашению, остается невыплаченной в течение более __________ дней после наступления срока платежа, то, помимо просроченного платежа, на такие невыплаченные суммы будут начисляться проценты в размере __________% в месяц, но не более максимальной суммы. разрешено законом.

    ☐ Арендодатель будет НЕ потребовать дополнительную плату за просрочку платежа.

    Комиссия за возвращенный платеж (Отметьте один)

    ☐ В случае, если Арендодатель получает платеж от Арендатора, который возвращается в связи с недостаточностью средств, Арендодатель может, не ограничивая других средств правовой защиты Арендодателя, взимать с Арендатора плату в размере __________ для покрытия накладных и административных расходов Арендодателя и / или требовать, чтобы все платежи после этого быть заверенными банком или кассовыми чеками.

    ☐ Арендодатель будет НЕ взимать комиссию за возвращенные платежи.

    G) Залог. Арендатор обязуется во время подписания настоящего Соглашения внести Арендодателю в качестве гарантийного депозита сумму в размере __________ долларов США, которая будет служить обеспечением полного выполнения обязательств и условий Арендатора по настоящему Соглашению.

    Проценты (Отметьте один)

    ☐ Такой депозит должен начислять проценты Арендатору, не должен считаться арендной платой, окончательной или иной, и не должен рассматриваться как ограничение или освобождение Арендатора от каких-либо обязательств или ответственности перед Арендодателем.

    ☐ Такой депозит НЕ должен накапливать проценты для Арендатора, не должен считаться арендной платой, окончательной или иной, и не должен считаться ограничивающим или освобождающим Арендатора от каких-либо обязательств или ответственности перед Арендодателем.

    В случае неисполнения Арендатором обязательств по условиям настоящего Соглашения, Арендодатель может применить такой депозит для устранения такого неисполнения без уведомления Арендатора. После полного выполнения Арендатором всех своих обязательств по настоящему Соглашению или в отношении него любая оставшаяся часть такого депозита, на которую Арендатор имеет право, будет возвращена Арендатору.Арендодатель может передать гарантийный депозит любому покупателю доли Арендодателя в Уменшенных Помещениях, в этом случае Арендодатель будет освобожден от любой дальнейшей ответственности в отношении такого депозита, и Арендатор будет рассчитывать только на покупателя доли Арендодателя в отношении любого возврата указанного депозита. .

    H) Задержка. Если Арендатор остается во владении Сданным Помещением после истечения первоначального Срока аренды или любого Срока продления без заключения нового договора аренды, он будет считаться арендатором ежемесячно при соблюдении всех условий, положения и обязательства настоящего Соглашения в той мере, в какой они применимы к помесячной аренде, за исключением того, что Базовая арендная плата в __________ [Число] раз превышает Базовую арендную плату, применимую непосредственно перед истечением Срока.

    1. Использование, заполняемость и состояние помещений . В отношении использования и занятости:

    A) Использование и размещение. Арендатор должен использовать и занимать Сданное Помещение в коммерческих целях ____________________________________________________________ [Описание коммерческого назначения] и связанной с этим деятельности. Арендатор не должен использоваться для каких-либо других целей без предварительного письменного согласия Арендодателя. Арендатор должен эксплуатировать Сданное Помещение чистым и достойным образом и в соответствии со всеми применимыми законами, постановлениями, правилами и постановлениями.

    Уборочные услуги (Отметьте один)

    ☐ Арендатор предоставляет свои услуги по уборке.

    ☐ По соглашению обеих сторон, Арендодатель предоставляет услуги по уборке, а общие расходы будут включены в операционные расходы.

    Арендатор не имеет права использовать Сданное Помещение в незаконных целях или действиях; не допустит и не допустит разбазаривания или повреждения Сданного Помещению; должен за счет Арендатора соблюдать и подчиняться всем применимым законам, постановлениям или распоряжениям любого государственного органа или агентства; не должен делать или разрешать делать что-либо внутри или около Сданного Помещения, которое каким-либо образом будет препятствовать или вмешиваться в права других арендаторов или лиц, проживающих в Недвижимом имуществе; и должен соответствовать всем правилам и требованиям, установленным Арендодателем в отношении Недвижимости, поскольку в них время от времени могут вноситься поправки.Арендатор соглашается со следующим: (Отметьте все подходящие варианты)

    I. Вся погрузка и разгрузка, доставка и отправка товаров должны производиться в таких местах и ​​через входы, указанные Арендодателем.

    II. Никакие оконные покрытия, такие как шторы, жалюзи или шторы, не должны помещаться на окнах Сданного Помещения, если это не одобрено Арендодателем.

    III. Запрещается курить в Снесенном Помещении или в пределах __________ футов или каких-либо дверей.

    IV. Весь мусор и отходы должны храниться в контейнерах соответствующего размера и вида и в месте, одобренном Арендодателем. Арендатор не должен сжигать мусор внутри или около Недвижимого имущества.

    V. Никакая антенна, громкоговоритель, спутниковая антенна, звуковой усилитель, оборудование, дисплеи или реклама не должны устанавливаться на крыше или внешних стенах Сданного Помещения или на других участках Недвижимого имущества без предварительного письменного согласия. Арендодателя.

    VI. Никакой громкоговоритель, телевизор, фонограф, музыкальный автомат, радио или другие устройства не должны использоваться таким образом, чтобы их можно было услышать, кроме как лицами, находящимися в пределах Сданного Помещения, без предварительного письменного согласия Арендодателя.

    VII. В Сдаваемом Помещении или в местах общего пользования не будет проводиться деятельность, которая должна вызывать какой-либо запах, который может ощущаться кем-либо, кроме лиц, находящихся в Сданном помещении.

    VIII. Арендатор должен поддерживать в Сданном Помещении достаточно высокую температуру, чтобы предотвратить замерзание воды в трубах и арматуре.

    IX. Арендатор не должен разрешать или размещать какие-либо препятствия или товары в каких-либо местах общего пользования, включая, помимо прочего, коридоры, все тротуары перед, сбоку или позади Сданного Помещения.

    X. Сантехнические сооружения в Сданном Помещении не должны использоваться для каких-либо целей, кроме тех, для которых они построены, и никакие посторонние предметы не должны быть выброшены в них, и за счет любой поломки, остановки, или ущерб, возникший в результате нарушения этого положения, несет Арендатор.Арендатор несет ответственность за надлежащую и законную утилизацию всего кулинарного жира, используемого в Сданном Помещении.

    XI. Арендатор должен содержать в чистоте все окна, подоконники, оконные рамы и наружные знаки Сданного Помещения.

    XII. Никакие товары не должны храниться в Деминированном помещении, за исключением тех, которые Арендатор продает в ходе обычной деятельности в Демизированном помещении, на или из Деминированного помещения.

    XIII. Никакие аукционы или продажа палаток не должны проводиться в Сданном Помещении или на или в любой части Недвижимого имущества, кроме как с предварительного письменного согласия Арендодателя.

    XIV. Арендодатель имеет право запретить Арендатору дальнейшее использование любых неэтичных или несправедливых методов ведения бизнеса, рекламы или внутренней демонстрации, если, по мнению Арендодателя, их дальнейшее использование нанесет ущерб репутации Недвижимого имущества как первоклассного объекта. или иным образом не соответствует их общему характеру, и после получения уведомления от Арендодателя должен немедленно воздержаться или прекратить такие действия.

    XV. Арендатор должен содержать Сданное Помещение (включая, помимо прочего, внешние и внутренние части всех окон, дверей и всего остального стекла) в опрятном, чистом и санитарном состоянии, свободном от всех насекомых, грызунов, паразитов и вредителей любого типа и вида. .

    XVI. Арендатор не должен использовать Сданное Помещение для каких-либо целей или бизнеса, которые являются вредными или необоснованно оскорбительными из-за выброса шума, дыма, пыли или запахов.

    XVII в. Арендатор должен держать подъездные пути и тротуары / пешеходные дорожки перед Сданным Помещением свободными от всякого мусора, мусора и мусора, а также обеспечивать их подметание, уход и удаление снега и льда с них.

    B) Ограничения по охране окружающей среды . Арендатор не имеет права использовать Сдаваемое Помещение для какой-либо деятельности, связанной, прямо или косвенно, с использованием, генерацией, обработкой, хранением или удалением любых опасных или токсичных химикатов, материалов, веществ или отходов («Опасные материалы»), и что Сданное Помещение будет использоваться только в соответствии со всеми применимыми законами, правилами и положениями по охране окружающей среды. Арендодатель имеет право, но не обязан, осматривать Сдаваемое Помещение и проводить на нем испытания, если Арендодатель имеет разумные основания полагать, что на Сдаваемом Помещении есть опасные материалы.В случае, если тесты покажут наличие таких Опасных материалов, а Арендатор не удалил Опасные материалы по требованию, Арендодатель имеет право немедленно войти в Сданное в аренду Помещение для устранения любого загрязнения, обнаруженного на нем. При осуществлении своих прав, предусмотренных настоящим Соглашением, Арендодатель должен прилагать разумные усилия для сведения к минимуму вмешательства в бизнес Арендатора, но такая запись не означает выселение Арендатора, полностью или частично, и Арендодатель не несет ответственности за любое вмешательство, убытки или ущерб, нанесенный Арендатору. Имущество или бизнес Арендатора, вызванные этим, при условии, что такое загрязнение не было вызвано или результатом действий Арендодателя или действий.Если какой-либо кредитор или государственное учреждение когда-либо потребуют проверки, чтобы установить, имел ли место выброс Опасных материалов, то разумные затраты на это должны быть возмещены Арендатором Арендодателю по требованию в качестве дополнительной арендной платы, если такое требование возникло из-за хранения или использования Арендатором Опасный материал на сданном помещении. Арендатор должен время от времени по разумному запросу Арендодателя составлять письменные показания под присягой, заверения и тому подобное, в отношении наилучших фактических знаний и убеждений Арендатора в отношении присутствия любых Опасных материалов в Сдаваемом Помещении или намерения Арендатора хранить или использовать Опасные материалы в Сдаваемом Помещении. .

    В) Состояние и прием помещения. Арендатор принимает Сдаваемые Помещения в их текущем состоянии и подтверждает, что Сданные Помещения находятся в хорошем состоянии и ремонтируются, если иное не указано в данном документе. Занимая Сдаемое Помещение, Арендатор окончательно считается принявшим Сданное Помещение как находящееся в состоянии, требуемом настоящим Соглашением. По запросу Арендодателя Арендатор подпишет заявление, подтверждающее Дату сдачи в эксплуатацию и подтверждающее прием Сданного Помещения.Кроме того, Арендатор должен иметь период ожидания __________ [Число] дней для обнаружения любых дефектов и должен немедленно уведомить об этом Арендодателя.

    1. Имущество в сданном помещении. В отношении объекта недвижимости:

    A) Право на улучшения арендованного имущества. (Отметьте один)

    ☐ Арендатор НЕ имеет права вносить улучшения в Сданное Помещение.

    ☐ Все улучшения арендованного имущества (кроме торгового оборудования Арендатора), такие как осветительные приборы и оборудование для отопления и кондиционирования воздуха, после установки должны присоединяться к нему и переходить в собственность Арендодателя.Все торговое оборудование Арендатора остается собственностью Арендатора с учетом любых залоговых прав Арендодателя по Аренде и других сумм, которые могут причитаться Арендодателю по настоящему Договору аренды или иным образом. Арендатору (отметьте галочкой один) не разрешается ☐ удалять все такие торговые приспособления после расторжения настоящего Договора аренды, при условии, что Арендатор не нарушит какие-либо условия и положения настоящего Договора аренды.

    B) Риск и потеря личного имущества арендатора. Вся личная собственность Арендатора, которая может в любое время находиться в Сданном Помещении, находится на исключительном риске Арендатора или на риск тех, кто претендует на него по Арендатору.Арендодатель не несет ответственности за любой ущерб указанному имуществу или убытки, понесенные Арендатором, которые могут быть вызваны водой из любого источника, включая разрыв, перелив или утечку канализационных или паровых труб, или из-за отопительной или водопроводной арматуры, или из-за электрические провода, газ, запах или утечка из системы пожаротушения.

    C) Оборудование и мебель предоставлены арендодателем. (Отметьте один)

    ☐ Арендодатель должен предоставить следующие приспособления и мебель: (Отметьте все подходящие варианты)

    ☐ Сантехника

    ☐ Шкафы книжные

    ☐ Коммерческая плита

    ☐ Мебель

    ☐ Печь

    ☐ Освещение

    ☐ Столы офисные

    ☐ Витрины

    ☐ Другое: __________

    ☐ Арендодатель должен НЕ предоставлять оборудование или мебель.

    D) Налоги на движимое имущество арендатора. (Отметьте один)

    Арендодатель должен уплатить до просрочки все налоги, начисленные на приспособления, мебель, оборудование и товарные запасы Арендодателя, размещенные в или на Унаследованном Помещении.

    Арендатор должен уплатить до просрочки все налоги, начисленные на приспособления, мебель, оборудование и товарные запасы Арендодателя, размещенные в или на Унаследованном помещении. Любые такие налоги, уплачиваемые Арендодателем, подлежат уплате Арендатором в течение __________ дней после письменного уведомления Арендодателя.

    1. Ремонт и техническое обслуживание. По обязательствам по ремонту и техническому обслуживанию:

    A) Обязательства арендодателя по ремонту и техническому обслуживанию. Арендодатель несет ответственность за ремонт и поддержание Сданного Помещения в хорошем состоянии, а также за такие изменения или замены, которые могут быть необходимы или требуются в соответствии с законом или постановлением, в частности, в отношении следующего: (Отметьте все, что применимо)

    ☐ Фундамент и конструктивные элементы здания

    ☐ Наружные стены, кроме (окна, двери, оконные и дверные коробки, листовое стекло)

    ☐ Крыша, водостоки и водостоки

    ☐ Парковка

    ☐ Подъезд

    ☐ Тротуары

    ☐ Другое: __________

    (Отметьте или вычеркните) ☐ Однако Арендатор должен возместить Арендодателю любое такое обслуживание, ремонт или замену, которые потребуются любыми действиями Арендатора.

    Арендодатель оставляет за собой право и в любое время имеет право входить в Демаемое помещение в любой чрезвычайной ситуации, а также в обычные рабочие часы после предварительного письменного уведомления, чтобы осмотреть его и отремонтировать Демизированное Помещение и любую часть Недвижимого имущества или Общей зоны. , без снижения арендной платы.

    B) Обязательства арендатора по ремонту и содержанию. Все работы по техническому обслуживанию, ремонту или замене сданных в аренду Помещений, которые не являются обязанностью Арендодателя, являются обязанностью Арендатора и должны производиться Арендатором за счет собственных средств Арендатора.Арендатор должен постоянно содержать и поддерживать Сданное Помещение в хорошем состоянии и порядке. Арендатор несет ответственность за техническое обслуживание, ремонт и замену следующего: (Отметьте все подходящие варианты)

    ☐ Системы отопления, вентиляции и кондиционирования

    ☐ Сантехника

    ☐ Электросистемы

    ☐ Замена всего битого и треснувшего стекла внутри или снаружи сданного помещения

    ☐ Другое: __________

    C) Реконструкция. Арендатор не должен делать следующее: (Отметьте все подходящие варианты)

    ☐ Покрасить, украсить или каким-либо образом изменить внешний вид (или внешний вид) Сданного Помещения без предварительного письменного согласия Арендодателя.

    ☐ Реконструкция, дополнения, переделки или структурные изменения интерьера Сданного Помещения без предварительного письменного согласия Арендодателя, в согласии которого не будет необоснованно отказано; однако Арендатору разрешается красить и украшать интерьер Сданного Помещения без предварительного согласия Арендодателя.

    ☐ Вступать на крышу или устанавливать или размещать на ней какое-либо оборудование, линии, провода, дисплеи, рекламу или что-либо еще без предварительного письменного согласия Арендодателя, в котором может быть отказано, обусловлено или отказано по собственному усмотрению Арендодателя.

    D) Залог не разрешен. Ни одно лицо никогда не имеет права на какое-либо право удержания, прямо или косвенно, полученное через Арендатора или по его поручению, или через или в результате какого-либо действия или бездействия Арендатора, в отношении Сданных Помещений или любых улучшений, находящихся сейчас или в будущем на них, или по любой страховке. полисы, взятые в отношении Сданного Помещения, или доходов от них, в счет или в счет любой работы или материалов, предоставленных Сдаемому Помещению, или по или в связи с каким-либо вопросом или чем-либо; и ничто в настоящем Соглашении не может быть истолковано как согласие Арендодателя на создание какого-либо залога.В случае подачи любого такого залогового права Арендатор должен освободить такое залоговое право в течение __________ дней после фактического уведомления о его подаче или должен в течение этого времени подтвердить Арендодателю, что Арендатор имеет обоснованную защиту от такого требования и такого удержания. и предоставить Арендодателю удовлетворительный для Арендодателя залог, освобождающий Арендодателя от обращения взыскания на такое залоговое право. В дополнение к любому другому предоставленному здесь средству правовой защиты, если Арендатор не выполнил такое залоговое право или не разместил залог, освобождающий Арендодателя от обращения взыскания на любое такое залоговое право, как указано выше, Арендодатель после уведомления Арендатора может освободить такое удержание, а также все расходы и понесенные в связи с этим расходы, включая проценты, подлежат оплате в качестве дополнительной арендной платы по настоящему договору в следующую дату арендной платы.

    1. Страхование и возмещение убытков. По страхованию и возмещению убытков:

    A) Страхование гражданской ответственности и имущественного ущерба арендатора. Арендатор должен приобрести и поддерживать страхование гражданской ответственности и имущественного ущерба, обеспечивающее страхование убытков, затрат и расходов по причине травмы или смерти людей, или повреждения или уничтожения имущества, возникшего в результате или в связи с занятием или использованием Арендатором. , его служащих, агентов и правопреемников Сданного Помещения и / или Общей территории, такое страхование (☐ для включения Арендодателя в качестве дополнительного Застрахованного, которое должно осуществляться у страховщика и) иметь: (Отметьте один)

    ☐ Минимальный совокупный полис на сумму не менее __________ $

    ☐ Предел ответственности не менее $ __________ за одно происшествие на основе единого комбинированного лимита

    и франшиза не более $ __________.

    Б) Страховой сертификат. Арендатор должен предоставить Арендодателю свидетельство о страховании, подтверждающее такое покрытие, которое предусматривает, что такие полисы не могут быть отменены менее чем за __________ дней до письменного уведомления Арендодателя. Если Арендатор не обеспечит страхование, требуемое в настоящем документе, и не предоставит Арендодателю полисы или страховые сертификаты после запроса об этом, Арендодатель имеет право получить такое страхование и взыскать с Арендатора его стоимость в качестве дополнительной арендной платы.

    C) Страхование арендодателя. Арендодатель должен застраховать Недвижимое имущество (но не его содержимое, любую личную собственность, торговую или деловую принадлежность Арендатора) от потери или повреждения в результате пожара и других опасностей, обычно покрываемых стандартным страхованием от всех рисков. Арендодатель может также поддерживать государственную ответственность, имущественный ущерб, потерю арендной платы и другое покрытие, связанное с Недвижимым имуществом, которое Арендодатель сочтет целесообразным.

    Страхование включено в операционные расходы (отметьте один вариант)

    ☐ Все премии по такому страхованию, поддерживаемые Арендодателем, считаются Операционными расходами.

    ☐ Все премии по такому страхованию, поддерживаемые Арендодателем, НЕ должны считаться операционными расходами.

    D) Взаимный отказ от суброгации. Если какая-либо из сторон понесла убытки или ущерб, причиненный другой стороной, но покрываемый страховкой потерпевшей стороны, потерпевшая сторона отказывается от любых претензий, которые она могла бы иметь к другой стороне, в той мере, в какой она компенсируется требуемой страховкой. по настоящему Соглашению; и каждая сторона соглашается получить от своего страховщика положение и подтверждение этого отказа и соглашение о том, что страховая компания не будет подчиняться правам потерпевшей стороны в той степени, в которой от этих прав был отказано выше.

    E) Взаимное удержание безвредно. Согласовано, что Арендатор должен защищать, оградить и возмещать Арендодателю, его должностным лицам, агентам и служащим любые претензии по поводу травм, нанесенных людям, или ущерба Сдаваемому Помещению в результате небрежных действий или бездействия Арендатора, его должностных лиц агентов или сотрудников при выполнении настоящего Соглашения. Кроме того, согласовано, что Арендодатель защищает, оградит и освобождает Арендатора, его должностных лиц, агентов и / или сотрудников от любых претензий по поводу телесных повреждений людям и / или ущерба Сданным Помещениям, которые возникли в результате небрежных действий или бездействия Арендодателя. , его должностных лиц, агентов и / или сотрудников во исполнение настоящего Соглашения.В случае одновременной халатности Арендатора и Арендодателя ответственность по любым претензиям в отношении травм или убытков, возникающих в результате выполнения условий настоящего Соглашения, будет распределена в соответствии с законодательством штата в где находится Недвижимость.

    1. Знаки. Относительно знаков:

    A) Внешний знак. Арендатор может установить знак, приемлемый для Арендодателя, на передней части Сданного Помещения, далее именуемый «Внешний знак», до открытия бизнеса.

    Одобрение арендодателя (отметьте одно)

    ☐ Любой внешний знак должен быть одобрен Арендодателем и соответствовать требованиям Арендодателя. Арендодатель оставляет за собой право по собственному усмотрению отклонить любой дизайн внешнего знака, который он считает неприемлемым по любой причине.

    ☐ Любой внешний знак НЕ требует разрешения арендодателя.

    (Отметьте галочкой один вариант) ☐ Арендодатель ☐ Арендатор несет полную ответственность за стоимость изготовления, установки,

    и обслуживание внешнего знака.Арендодатель должен предварительно утвердить пакет указателей, который будет прикреплен к

    .

    Аренда на срок аренды и все ее продления.

    B) Прочие знаки. (Отметьте один)

    ☐ Все вывески, баннеры, надписи, реклама, освещение или любые другие предметы любого рода, видимые с внешней стороны Сданного Помещения, установленные или прикрепленные Арендатором, должны быть сначала одобрены Арендодателем в письменной форме, а место и метод установки то же самое должно быть одобрено Арендодателем по его собственному усмотрению.Арендодатель соглашается с тем, что в таком разрешении не может быть необоснованно отказано.

    ☐ Для других знаков, устанавливаемых Арендатором, НЕ требует одобрения Арендодателя.

    1. Коммунальные услуги. Начиная с даты, когда Арендодатель передает Арендатор во владение Арендатором, Арендатор Арендатор должен произвести платежи за следующие коммунальные услуги на основании или в связи с Арендатором. (Отметьте все подходящие варианты)

    ☐ Вода

    ☐ Газ

    ☐ Тепло

    ☐ Светлая

    ☐ Другое: __________

    ☐ Мощность

    ☐ Телефон

    ☐ Интернет

    ☐ Отвод сточных вод

    В свою очередь, Арендодатель будет отвечать за оплату следующих коммунальных услуг:

    ☐ Вода

    ☐ Газ

    ☐ Тепло

    ☐ Светлая

    ☐ Другое: __________

    ☐ Мощность

    ☐ Телефон

    ☐ Интернет

    ☐ Отвод сточных вод

    1. Доступ, передача и назначение. В отношении доступа, передачи и переуступки:

    A) Доступ. Арендатор должен разрешить Арендодателю осмотреть или осмотреть Сданное Помещение в рабочее время после предварительного письменного уведомления или в любое время без предварительного уведомления в случае чрезвычайной ситуации, и должен разрешить Арендодателю войти и произвести такой ремонт, изменения, улучшения или дополнения в Арендное помещение или недвижимое имущество, частью которого является Арендодатель, которое Арендодатель может счесть необходимым.

    Б) Сдача. Арендатор должен передать и передать Арендодателю в собственность Умышленное Помещение по истечении срока действия настоящего Соглашения или при досрочном расторжении, как это предусмотрено в настоящем Соглашении, в таком хорошем состоянии, а ремонт должен быть произведен на Дату начала.

    C) Удаление и восстановление. Любая собственность, не вывезенная таким образом по истечении Срока действия настоящего Соглашения, считается оставленной Арендатором и может быть оставлена ​​или реализована Арендодателем.Арендатор не должен снимать какие-либо улучшения арендованного имущества или неторговые приспособления и должен сдать Деминированные помещения после прекращения аренды, созданного в соответствии с настоящим Соглашением, в том же состоянии, в каком должны были быть унаследованные помещения на Дату начала, обычный износ за исключением повреждений в результате пожара или других застрахованных несчастных случаев.

    Приспособления и оборудование, установленные арендатором (Отметьте один)

    ☐ Любые торговые приспособления и оборудование, установленные Арендатором, могут быть удалены Арендатором при прекращении действия настоящего Соглашения, при условии, что Арендатор не будет нарушать какие-либо обязательства Арендатора по настоящему Соглашению и при условии, что Арендатор обязуется отремонтировать все и вся. ущерб, причиненный Сдаемому Помещению путем вывоза любого такого торгового оборудования и оборудования.

    ☐ Любые торговые приспособления и оборудование, установленные Арендатором, могут быть удалены Арендатором при прекращении действия настоящего Соглашения.

    Г) Переуступка и субаренда. (Отметьте один)

    ☐ Субаренда НЕ допускается . Арендатор не будет переуступать настоящее Соглашение в отношении какой-либо части или всех Сдаемых помещений, а также предоставлять или разрешать любую полную или частичную субаренду или иную передачу любой части или всех Сдаемых Помещений.

    ☐ Субаренда разрешена с согласия Арендодателя.Арендатор не имеет права уступать, закладывать, обременять или передавать какие-либо интересы по настоящему Соглашению, или сдавать в субаренду Сданные Помещения полностью или частично, а также предоставлять лицензию или концессию в связи с этим без предварительного письменного согласия Арендодателя, такое согласие остается на исключительное усмотрение Арендодателя. .

    1. Повреждение помещения. В части повреждения Помещения:

    A) Существенные повреждения. В случае, если Сдаваемое Помещение или Недвижимое имущество, частью которого Сремонтированное Помещение является, будет повреждено или уничтожено в результате пожара или другого несчастного случая в той степени, в которой стоимость ремонта или замены будет равна или превысит (Отметьте один)

    ☐ __________% ☐ __________ долларов США от его восстановительной стоимости на тот момент, тогда стороны могут, по своему усмотрению, в течение __________ дней после возникновения такого несчастного случая расторгнуть настоящее Соглашение после письменного уведомления.

    B) Частичное повреждение. В случае, если умышленное помещение или недвижимое имущество, частью которого являются умышленные помещения, будут частично повреждены или уничтожены в результате пожара или иного несчастного случая в той степени, в которой затраты на ремонт или замену будут меньше, чем (Отметьте один вариант) ☐ __________% ☐ $ __________ от его восстановительной стоимости на тот момент, или в случае, если Арендодатель не решит прекратить действие настоящего Соглашения в результате значительного ущерба, Арендодатель должен устранить повреждение с разумной отправкой после уведомления о такой аварии; при условии, однако, что обязательство Арендодателя отремонтировать или восстановить (Отметьте один)) ☐ не должно ☐ ограничиваться восстановлением структурных частей Деминированного Помещения и (Отметьте одно)) ☐ не должно ☐ включать ремонт или восстановление любого приспособлений, улучшений или других изменений Арендатора, произведенных Арендатором в Арендаторе или на его территории.Несмотря на любые положения настоящего документа об обратном, обязательство Арендодателя по ремонту или восстановлению ограничивается суммой доходов от страхования от пожара, полученных Арендодателем (за вычетом любых затрат, понесенных Арендодателем при их получении) в результате любого такого несчастного случая. В случае, если выручка по страхованию от пожара, полученная Арендодателем (за вычетом любых затрат, понесенных Арендодателем при их взыскании), недостаточна для восстановления Сданного Помещения и / или Недвижимого имущества, Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды после уведомления Арендатора в течение __________ дней после получения Арендодателем всей чистой страховой суммы, подлежащей выплате в отношении такого пожара или несчастного случая.

    C) Аренда при повреждении или разрушении . В случае расторжения настоящего Соглашения в порядке, изложенном выше, Арендная плата должна быть пропорциональна времени такой аварии. В случае, если настоящее Соглашение не расторгается и Арендодатель решает восстановить или отремонтировать Уменяемое Помещение, тогда Арендная плата, подлежащая уплате Арендатором, будет справедливо снижена в зависимости от площади в квадратных футах в Уменшаемом Помещении, которая пригодна для использования, до тех пор, пока не будет нанесен ущерб Сданное помещение отремонтировано; при условии, однако, что ни в коем случае не будет снижения оплаты каких-либо эксплуатационных расходов.

    1. Выдающийся домен. Относительно именитого домена:

    А) Списание сданного помещения. Если вся или любая существенная часть Сданного Помещения будет изъята или приобретена каким-либо государственным или квазигосударственным органом власти под властью или угрозой видного владения, за исключением временного периода, Срок аренды прекращается со дня вступление во владение осуществляется таким государственным или квазигосударственным органом власти, и Арендатор должен платить Арендную плату до этой даты с соответствующим возмещением Арендодателем любой арендной платы, которая могла быть уплачена заранее за любой период после даты вступления во владение.В случае, если в течение срока действия настоящего Соглашения Арендное Помещение или любая его часть, или более __________% Недвижимого имущества или Общей территории отобраны путем отказа или права выдающегося домена или путем частной покупки взамен этого , настоящее Соглашение и предоставленный им срок могут быть расторгнуты по единоличному усмотрению Арендодателя, и если Арендодатель прекращает свое действие, то действие настоящего Соглашения истекает в тот день, когда право собственности переходит во владение осужденным, и зарезервированная здесь Базовая арендная плата будет распределена и полностью выплачена на эта дата и вся предоплата по базовой арендной плате должны быть немедленно возвращены Арендодателем Арендатору.В случае, если Арендодатель не решит отменить или прекратить действие настоящего Соглашения, как указано выше, Арендодатель должен перестроить и восстановить Уменяемые Помещения как можно ближе к их состоянию непосредственно перед любым таким принятием, и настоящее Соглашение будет оставаться в полной силе, за исключением что во время такого восстановления Базовая арендная плата, подлежащая уплате в соответствии с условиями настоящего Соглашения, должна быть справедливо распределена в пропорции, в которой площадь в квадратных футах части сданных в аренду помещений, взятых таким образом, приходится на общую площадь в квадратных футах сданных в аренду помещений непосредственно перед такое взятие; при условии, однако, что ни в коем случае не будет уменьшаться оплата любых эксплуатационных расходов, при условии, однако, что обязательства Арендодателя по восстановлению или восстановлению должны быть ограничены суммой, которая не превышает выручку, полученную от такого взятия расходы, понесенные при их сборе).Невзирая на вышесказанное, в случае, если полученная Арендодателем сумма чистого возмещения ущерба недостаточна для восстановления или перестройки структурных частей Уменяемых помещений, Арендодатель будет иметь возможность в течение __________ дней после получения Арендодателем чистой суммы возмещения убытков отменить и расторгнуть настоящее Соглашение. , и Арендатор будет ограничен только косвенными убытками.

    B) Премия осуждения. Вся компенсация, присужденная или выплачиваемая при полном или частичном изъятии Сданного Помещения, должна принадлежать и быть собственностью Арендодателя.Ничто в данном документе не препятствует Арендатору добиваться отдельного возмещения от осуждающего органа в отношении его расходов на переезд или изъятия его личного имущества, если такое вознаграждение Арендатора не уменьшает размер компенсации Арендодателя от осуждающего органа.

    1. Несостоятельность и банкротство. Назначение управляющего для вступления во владение всеми или практически всеми активами Арендатора или любого из лиц, составляющих Арендатора, или уступка Арендатором или любым из лиц, составляющих Арендатора, в пользу кредиторов, или любые действия, предпринятые или понесенные Арендатор или любое из лиц, составляющих Арендатора в соответствии с любым актом о несостоятельности, банкротстве или реорганизации, является нарушением настоящего Соглашения Арендатором.Ни в коем случае настоящее Соглашение не может быть переуступлено или переуступлено в силу закона, добровольного или принудительного банкротства или иным образом, и ни в коем случае настоящее Соглашение или какие-либо права или привилегии по настоящему Соглашению не являются активами Арендатора или любого из лиц, составляющих Арендатора по любому производство по делу о банкротстве, несостоятельности или реорганизации.
      1. По умолчанию. По умолчанию:

      A) Права в случае неисполнения обязательств арендатором. Если Арендатор откажется от Арендованного Помещения или освободит его, или не уплатит Арендную плату в срок, установленный в настоящем Соглашении, или если после __________ дней после письменного уведомления Арендодателя Арендатор не сможет устранить любое другое неисполнение своих обязательств по настоящему Соглашению. (если Арендатор затем добросовестно приступит к исправлению такого невыполнения обязательств и продолжает делать это до тех пор, пока неисполнение обязательств не будет устранено), тогда, в дополнение к любым другим правам или средствам правовой защиты, которые Арендодатель может иметь по закону или иным образом, Арендодатель имеет право повторно -войти и вступить во владение Сданным Помещением без судебного разбирательства и вывезти оттуда всех лиц и имущество.Если Арендодатель решит повторно войти, как это предусмотрено настоящим Соглашением, или если Арендодатель вступит во владение в соответствии с судебным разбирательством или в соответствии с любым уведомлением, предусмотренным законом, Арендодатель может прекратить права Арендатора по настоящему Соглашению, повторно сдать Сданное в аренду Помещение или любую его часть на на таком сроке, при такой арендной плате и на таких других условиях, которые Арендодатель по собственному усмотрению может счесть целесообразным, с правом вносить изменения и ремонт в Сданное Помещение. При каждой такой повторной сдаче внаем, Арендатор немедленно несет ответственность за выплату Арендодателю любой задолженности Арендатора (кроме Арендной платы, подлежащей выплате по настоящему Договору), стоимости и расходов по такой повторной сдаче в аренду, а также таких изменений и ремонтов, понесенных Арендодателем, и сумма, если таковая имеется, на которую Арендная плата, зарезервированная в настоящем Соглашении, за которую Арендатор несет ответственность в соответствии с положениями настоящего Соглашения на период такой повторной сдачи в аренду, превышает сумму, согласованную к уплате в качестве арендной платы новым арендатором за Снятое Помещения на такой срок сдачи в аренду.

      B) Расходы и оплата аренды. Если Арендатор в любой момент нарушит условия настоящего Соглашения, Арендатор несет ответственность за все расходы, которые Арендодатель может понести в связи с таким невыполнением обязательств, включая расходы на возмещение Сданного Помещения, любые гонорары адвокатам и судебные издержки, связанные с этим. Кроме того, если Арендодатель в любое время прекратит действие настоящего Соглашения и прав Арендатора по настоящему Соглашению в случае неисполнения обязательств, в дополнение к любым другим средствам правовой защиты, которые может иметь Арендодатель, Арендодатель может взыскать с Арендатора все убытки, которые Арендодатель может понести по причине такого неисполнения, включая Арендная плата зарезервирована и начислена в соответствии с настоящим Соглашением на оставшуюся часть Срока с дисконтом до приведенной стоимости за вычетом приведенной арендной стоимости Сданных Помещений на оставшийся срок (с учетом аналогичной скидки), все эти суммы подлежат немедленной оплате и оплачивается с оплатой услуг адвоката от Арендатора к Арендодателю и без освобождения от оценки, и Арендодатель не несет обязательств по повторной сдаче в аренду.Ответственность Арендатора за убытки по умолчанию и / или расходы по повторной аренде остается в силе после прекращения действия настоящего Соглашения.

      C) Право отчуждения собственности Арендатора. Арендодатель имеет право удалить все или любую часть имущества Арендатора из Сданного Помещения. Любое вывезенное имущество может быть либо: (а) храниться на любом общественном складе или в другом месте за счет и за счет Арендатора, и Арендодатель не несет ответственности за его уход или сохранность; или (b) проданы на частной или публичной продаже, и выручка от такой продажи после расходов на продажу должна использоваться для компенсации любой арендной платы, причитающейся Арендодателю.Арендатор настоящим отказывается от любых потерь, разрушения и / или повреждений или травм, которые могут быть вызваны любым из вышеупомянутых действий.

      D) Невыполнение обязательств арендодателем. Арендодатель ни в коем случае не будет обвинен в неисполнении своих обязательств по настоящему Соглашению до тех пор, пока Арендодатель не получит письменное уведомление от Арендатора, в котором указывается, что Арендодатель не выполнил какие-либо обязательства по настоящему Соглашению, а Арендодатель не выполнил такое обязательство. или исправить такое невыполнение обязательств в течение __________ дней с момента получения такого уведомления от Арендатора (или в этом случае они не будут добросовестно начать и не будут добросовестно добиваться исправления любого такого невыполнения обязательств, исправление которого разумно займет больше __________ дней).

      1. Тихое наслаждение. Арендодатель соглашается с тем, что если Арендатор оплачивает Арендную плату и другие сборы, указанные в настоящем документе, и выполняет все условия и соглашения в настоящем документе, предусмотренные для выполнения со стороны Арендатора, то Арендатор будет в любое время в течение указанного Срока пользоваться мирным и спокойным отдыхом и владение Умышленным помещением без каких-либо препятствий со стороны Арендодателя или любых лиц, законно предъявляющих претензии через Арендодателя, за исключением такой части Уточняемого помещения или недвижимого имущества, которая будет передана в ведение именитого домена или на которую может претендовать любой залогодержатель истребуемого помещения недвижимого имущества.
    1. Разное.

    A) Отказ от прав. Никакой отказ любой из сторон от каких-либо условий или условий настоящего Соглашения не должен рассматриваться как подразумевающий или представляющий собой дальнейший отказ от того же самого или любого другого условия или обязательства настоящего Соглашения.

    Б) Подчинение. Арендатор соглашается, по запросу Арендодателя, подчинить настоящее Соглашение любой закладной, размещенной Арендодателем на Арендодатель на Арендодатель или на любую одну или несколько из них, при условии, что держатель такой ипотеки заключает соглашение с Арендатором, имеющее обязательную силу на правопреемников и правопреемников сторон, по условиям которых такой держатель соглашается не нарушать владение, мирное и спокойное пользование и другие права Арендатора по настоящему Соглашению.Кроме того, до тех пор, пока Арендатор продолжает выполнять свои обязательства по настоящему Соглашению, в случае приобретения права собственности указанным держателем посредством процедуры обращения взыскания или иным образом держатель соглашается принять Арендатора в качестве арендатора Сданного Помещения в соответствии с условиями настоящего Соглашения и выполнять обязательства Арендодателя по настоящему Соглашению (но только в то время, когда он является владельцем Уступленного Помещения), и Арендатор соглашается признать такого владельца или любое другое лицо, приобретающее право собственности на Участвующие в Уступке Помещения, в качестве Арендодателя.Стороны соглашаются оформить и предоставить любые соответствующие инструменты, необходимые для выполнения соглашений, содержащихся в настоящем документе.

    C) Уведомления и сертификаты. Все уведомления, направляемые в рамках настоящего Соглашения, должны быть в письменной форме. Уведомление вступает в силу с момента его получения и должно быть доставлено лично, ночной курьерской службой, заказным или заказным письмом, или первоклассной почтой США с предоплатой почтовых расходов, Арендодателю и Арендатору по адресу, указанному выше, или такому другому адреса, которые сторона может указать в письменной форме, доставленные другой стороне для этой цели.Датой вручения уведомления по почте должен быть один рабочий день после даты депонирования такого уведомления в почтовый ящик Почтовой службы США.

    Г) Взаимоотношения сторон. Ничто из содержащегося в настоящем документе не может рассматриваться или толковаться сторонами настоящего документа или какой-либо третьей стороной как создание отношений принципала и агента, партнерства или совместного предприятия между сторонами настоящего документа.

    E) Применимое право. Условия настоящего Соглашения регулируются и толкуются в соответствии с законами штата __________, за исключением его коллизионных норм.

    F) Разрешение споров. Любой спор, возникающий в связи с настоящим Соглашением, разрешается через:
    (отметьте галочкой один вариант)

    ☐ Судебный процесс. Споры разрешаются в судах государства ______________.

    ☐ Если какая-либо из Сторон возбуждает судебный иск для обеспечения соблюдения своих прав по настоящему Соглашению, выигравшая сторона будет иметь право взыскать с другой Стороны свои расходы (включая разумные гонорары и расходы адвокатов), понесенные в связи с иском и любой апелляцией.

    ☐ Обязательный арбитраж. Обязательный арбитраж проводится в соответствии с правилами Американской арбитражной ассоциации.

    ☐ Посредничество.

    ☐ Посредничество, затем обязательный арбитраж. Если спор не может быть разрешен посредством посредничества, то спор будет разрешен посредством обязательного арбитража, проводимого в соответствии с правилами Американской арбитражной ассоциации.

    G) Форс-мажор. В случае, если какая-либо из сторон будет задержана, воспрепятствована или воспрепятствована совершению или выполнению каких-либо действий или вещей, требуемых в соответствии с настоящим Соглашением, по причине забастовок, локаутов, несчастных случаев, стихийных бедствий, трудовых проблем, невозможности закупить материалы, отказ власти, правительственные законы или постановления, бунты, восстания, война, пандемии или другие причины, находящиеся вне разумного контроля такой стороны, тогда такая сторона не несет ответственности за любые такие задержки и совершение или выполнение такого действия или действия освобождаются от ответственности за период задержки, и период совершения любого такого действия должен быть продлен на период, эквивалентный периоду такой задержки.<

    H) Полное соглашение. Настоящее Соглашение полностью выражает соглашение между сторонами, и в нем нет никаких обещаний, заверений или побуждений, кроме тех, которые здесь предусмотрены.

    I) Наследники в интересах. Заветы, соглашения, условия и гарантии настоящего Соглашения имеют обязательную силу и действуют в интересах Арендодателя и Арендатора и их соответствующих наследников, исполнителей, администраторов, правопреемников и правопреемников, но не создают никаких прав для любого другого лица, кроме как это может быть специально предусмотрено здесь.

    В УДОСТОВЕРЕНИЕ ЧЕГО, стороны потребовали подписания настоящего Соглашения их должным образом уполномоченными представителями, начиная с первой даты, указанной выше.

    _______________ _____________
    Арендодатель Подпись Арендодатель Имя

    ____________ ___________________ _______________________
    Арендодатель Имя Представитель Подпись Представитель Имя и титул

    _____________ _______________
    Арендатор Подпись Арендатор Имя

    __________ ___________________ _______________________
    Арендатор Имя Представитель Подпись Представитель Имя и титул

    КОД СОБСТВЕННОСТИ ГЛАВА 93.КОММЕРЧЕСКИЕ АРЕНДЫ

    КОД ИМУЩЕСТВА

    НАЗВАНИЕ 8. АРЕНДОДАТЕЛЬ И АРЕНДАТОР

    ГЛАВА 93. КОММЕРЧЕСКИЕ АРЕНДЫ

    Сек. 93.001. ПРИМЕНИМОСТЬ ГЛАВЫ. (а) Эта глава применяется только к отношениям между арендодателями и арендаторами коммерческой арендуемой собственности.

    (b) Для целей данной главы «коммерческая арендуемая недвижимость» означает арендуемую недвижимость, которая не охвачена главой 92.

    Добавлен законами 1989 г., 71-й этап., гл. 687, п. 2, эфф. 1 сентября 1989 г .; Акты 1989 г., 71-й лег., Гл. 689, п. 2, эфф. 1 сентября 1989 г.

    сек. 93.002. ПРЕРЫВАНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ, ИЗВЛЕЧЕНИЕ ИМУЩЕСТВА И ИСКЛЮЧЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОГО АРЕНДАТОРА. (a) Арендодатель или агент арендодателя не могут прерывать или вызывать прерывание коммунальных услуг, оплаченных непосредственно коммунальной компании арендатором, за исключением случаев, когда прерывание является результатом добросовестного ремонта, строительства или чрезвычайной ситуации.

    (b) Арендодатель не может снимать крышку люка двери, окна или чердака, а также замок, защелку, петлю, стержень петли, дверную ручку или другой механизм, связанный с дверью, окном или крышкой люка чердака, из помещений, сданных в аренду. арендатор или вывозить мебель, приспособления или приборы, предоставленные арендодателем, из помещений, сданных в аренду арендатору, кроме случаев, когда арендодатель удаляет объект для добросовестного ремонта или замены.Если арендодатель удаляет какой-либо из предметов, перечисленных в этом подразделе, для добросовестного ремонта или замены, ремонт или замена должны быть выполнены незамедлительно.

    (c) Арендодатель не имеет права намеренно препятствовать арендатору войти в арендованное помещение, кроме как в судебном порядке, если исключение не является следствием:

    (1) добросовестного ремонта, строительства или чрезвычайной ситуации;

    (2) вывоз содержимого покинутого арендатором помещения; или

    (3) замена дверных замков арендатора, который не уплатил хотя бы часть арендной платы.

    (d) Предполагается, что арендатор покинул помещение, если товары, оборудование или другое имущество в сумме, достаточно существенной, чтобы указать на вероятное намерение покинуть помещение, удаляются или были удалены из помещения, а также перемещение не входит в обычную хозяйственную деятельность арендатора.

    (e) Арендодатель может удалить и оставить на хранение любое имущество арендатора, которое остается в заброшенных помещениях. В дополнение к другим правам арендодателя, арендодатель может распорядиться хранимой собственностью, если арендатор не потребует права собственности в течение 60 дней после даты хранения собственности.Арендодатель должен доставить арендатору заказным письмом по последнему известному адресу арендатора уведомление о том, что арендодатель может распоряжаться имуществом арендатора, если арендатор не потребует недвижимость в течение 60 дней после даты хранения собственности.

    (f) Если домовладелец или агент арендодателя меняет дверной замок арендатора, который просрочил уплату арендной платы, арендодатель или агент должны разместить письменное уведомление на входной двери арендатора с указанием имени и адреса или номера телефона физическое лицо или компания, у которых может быть получен новый ключ.Новый ключ требуется предоставлять только в обычные рабочие часы арендатора и только в том случае, если арендатор платит просроченную арендную плату.

    (g) Если арендодатель или агент арендодателя нарушают этот раздел, арендатор может:

    (1) либо восстановить владение помещением, либо расторгнуть договор аренды; и

    (2) взыскать с арендодателя сумму, равную сумме фактических убытков арендатора, арендной платы за один месяц или 500 долларов, в зависимости от того, что больше, разумных гонораров адвоката и судебных издержек за вычетом просроченной арендной платы или других сумм, на которые Арендатор несет ответственность перед домовладельцем.

    (h) Договор аренды заменяет этот раздел в случае возникновения каких-либо противоречий.

    Добавлен Законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 689, п. 2, эфф. 1 сентября 1989 г. С поправками, внесенными законами 1993 г., 73-й лег., Гл. 44, п. 1, эфф. 1 сентября 1993 г.

    сек. 93.003. ПРАВО КОММЕРЧЕСКОГО АРЕНДАТОРА НА ВСТУПЛЕНИЕ ПОСЛЕ НЕЗАКОННОЙ БЛОКИРОВКИ. (a) Если домовладелец заблокировал арендатора арендованного помещения в нарушение Раздела 93.002, арендатор может восстановить право владения помещением, как это предусмотрено в этом разделе.

    (b) Арендатор должен подать в суд по месту нахождения арендуемого помещения под присягой жалобу на возвращение, указав факты предполагаемого незаконного локаута домовладельцем или его агентом. Арендатор также должен под присягой перед судьей устно заявить о фактах предполагаемого незаконного локаута.

    (c) Если арендатор выполнил требования Подраздела (b) и если судья обоснованно полагает, что незаконный локаут вероятен, он может выдать ex parte приказ о возвращении, который дает арендатору право на немедленное и временное владение недвижимостью. помещения в ожидании окончательного слушания по поданной под присягой жалобе арендатора на возвращение.

    (d) Распоряжение о возвращении должно быть вручено либо домовладельцу, либо управляющей компании арендодателя, местному менеджеру или сборщику арендной платы таким же образом, как и судебный приказ о владении в случае принудительного задержания. Шериф или констебль могут использовать разумную силу при оформлении приказа о повторном въезде в соответствии с данным разделом.

    (e) Арендодатель имеет право на слушание поданной под присягой жалобы арендатора на повторный въезд. Акт о повторном въезде должен уведомлять арендодателя о праве на слушание.Слушание должно проводиться не ранее первого дня и не позднее седьмого дня после даты, когда домовладелец потребует слушания.

    (f) Если арендодатель не потребует слушания по поданной присяге жалобы арендатора на повторный въезд до восьмого дня после даты вручения ордера на повторный въезд арендодателю в соответствии с Подразделом (d), может быть вынесено решение о возмещении судебных издержек. вынесено против домовладельца.

    (g) Сторона может обжаловать решение суда на слушании по жалобе под присягой о повторном въезде таким же образом, как сторона может обжаловать решение по иску о принудительном задержании.

    (h) Если выдается приказ о владении, он заменяет собой приказ о возвращении.

    (i) Если домовладелец или лицо, которому вручен приказ о повторном въезде, не выполняет его немедленно или позднее не подчиняется приказу, такое неисполнение является основанием для неуважения к суду в отношении арендодателя или лица, в отношении которого выдан приказ был обслужен в соответствии с разделом 21.002 Правительственного кодекса. Если приказ не подчиняется, арендатор или поверенный арендатора могут подать в суд, в котором рассматривается действие повторного въезда, аффидевит с указанием имени лица, которое не подчиняется приказу, и описанием действий или бездействия, составляющих неповиновение.По получении аффидевита судья должен издать приказ о предъявлении обвинения, предписывающий лицу явиться в назначенный день и указать причину, по которой он не должен быть признан неуважением к суду. Если судья после рассмотрения доказательств на слушании обнаружит, что лицо прямо или косвенно не подчинилось приказу, судья может отправить его в тюрьму без залога до тех пор, пока лицо не очистит себя от неуважения таким образом и в форме, как судья может направить. Если человек не подчинился приказу до получения приказа о представлении дела, но выполнил приказ после получения приказа, судья может признать это лицо неуважительным и назначить наказание в соответствии с разделом 21.002 (c) Правительственного кодекса.

    (j) Этот раздел не влияет на право арендатора подавать отдельную причину иска в соответствии с Разделом 93.002.

    (k) Если арендатор недобросовестно подает под присягой жалобу о повторном въезде, что приводит к вручению приказа о повторном въезде арендодателю или его агенту, арендодатель может в порядке отдельного иска взыскать с арендатора сумму, равную фактически возмещение ущерба, арендная плата за один месяц или 500 долларов, в зависимости от того, что больше, разумные гонорары адвокату и судебные издержки за вычетом любых сумм, за которые арендодатель несет ответственность перед арендатором.

    (l) Плата за подачу жалобы под присягой для повторного въезда такая же, как и за подачу гражданского иска в суд. Плата за вручение приказа о возвращении такая же, как и за обслуживание приказа о владении. Плата за обслуживание выставочного порядка такая же, как и за вручение гражданской ссылки. Судья может отложить оплату регистрационного сбора арендатора и затрат на обслуживание поданной под присягой жалобы на повторный въезд и судебного приказа о повторном въезде. Судебные издержки могут быть отменены только в том случае, если арендатор выполнит письменные показания нищего.

    (m) Этот раздел не влияет на права арендодателя или арендатора в случае принудительного задержания или принудительного въезда и задержания.

    Добавлен Законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 687, п. 2, эфф. 1 сентября 1989 г. С поправками, внесенными законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 595, п. 1, эфф. 11 июня 2001 г.

    сек. 93.004. БЕЗОПАСНЫЙ ДЕПОЗИТ. Гарантийный депозит - это любой аванс, отличный от залога за подачу заявления на аренду или авансового платежа за аренду, который предназначен, прежде всего, для обеспечения исполнения в рамках договора аренды коммерческой арендуемой собственности.

    Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

    сек. 93.005. ОБЯЗАТЕЛЬСТВО ПО ВОЗВРАТУ ЗАЩИТНОГО ДЕПОЗИТА. (a) Арендодатель должен вернуть арендатору гарантийный депозит не позднее 60-го дня после даты сдачи арендатором помещения и уведомить арендодателя или его агента об адресе пересылки арендатора в соответствии с Разделом 93.009.

    (b) Требование арендатора о залоге имеет приоритет над требованием любого кредитора арендодателя, включая конкурсного управляющего.

    Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. С поправками, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 1143, п. 1, эфф. 1 сентября 2003 г.

    сек. 93.006. УДЕРЖАНИЕ ЦЕННОГО ДЕПОЗИТА; УЧЕТ. (a) Перед возвратом гарантийного депозита арендодатель может вычесть из депозита убытки и сборы, за которые арендатор несет юридическую ответственность по договору аренды, или убытки и сборы, возникшие в результате нарушения договора аренды.

    (b) Арендодатель не может удерживать какую-либо часть залога для покрытия нормального износа.В этом подразделе «нормальный износ» означает ухудшение, возникшее в результате предполагаемого использования коммерческого помещения, включая поломку или неисправность из-за возраста или ухудшения состояния, но этот термин не включает ухудшение, возникшее в результате небрежности, небрежности, несчастного случая, или злоупотребление помещениями, оборудованием или движимым имуществом со стороны арендатора, гостя или приглашенного лица арендатора.

    (c) Если домовладелец оставляет за собой весь или часть залогового депозита в соответствии с данным разделом, он должен предоставить арендатору остаток гарантийного депозита, если таковой имеется, вместе с письменным описанием и подробным списком всех удержаний.Арендодатель не обязан предоставлять арендатору описание и подробный список вычетов, если:

    (1) арендатор должен арендовать, когда арендатор отказывается от владения помещением; и

    (2) нет разногласий относительно суммы причитающейся арендной платы.

    Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

    сек. 93.007. ПРЕКРАЩЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКА. (a) Если интерес собственника в помещении прекращается в результате продажи, уступки, смерти, назначения управляющего, банкротства или иным образом, новый владелец несет ответственность за возврат залога в соответствии с настоящей главой с даты права собственности до помещение приобретается, независимо от того, дано ли арендатору подтверждение в соответствии с Подразделом (b).

    (b) Лицо, которое больше не владеет долей в арендуемом помещении, остается ответственным за гарантийный депозит, полученный, пока это лицо было владельцем, до тех пор, пока новый владелец не доставит арендатору подписанное заявление, подтверждающее, что новый владелец получил и получил отвечает за залог арендатора и указывает точную сумму депозита в долларах. Сумма залога больше:

    (1) сумма, указанная в договоре аренды; или

    (2) сумма, указанная в свидетельстве об эстоппеле, подготовленном владельцем во время заключения договора аренды или подготовленном новым владельцем в момент передачи коммерческой собственности.

    (c) Подраздел (a) не применяется к держателю залога по ипотеке недвижимости, который приобретает право собственности путем обращения взыскания.

    Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

    сек. 93.008. ЗАПИСИ. Арендодатель должен вести точный учет всех гарантийных депозитов.

    Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

    сек. 93.009. АДРЕС ПЕРЕДАЧИ АРЕНДАТОРА. (a) Арендодатель не обязан возвращать гарантийный депозит арендатору или предоставлять арендатору письменное описание убытков и сборов до тех пор, пока арендатор не предоставит арендодателю письменное заявление с адресом пересылки арендатора с целью возврата залога.

    (b) Арендатор не теряет права на возврат гарантийного депозита или права на получение описания убытков и сборов за неспособность предоставить адрес для пересылки арендодателю.

    Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

    сек. 93.010. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА УДЕРЖАНИЕ АРЕНДЫ ЗА ПОСЛЕДНИЙ МЕСЯЦ. (а) Арендатор не может задерживать выплату какой-либо части арендной платы за последний месяц на том основании, что залог является обеспечением невыплаченной арендной платы.

    (b) Предполагается, что арендатор, нарушивший этот раздел, действовал недобросовестно. Арендатор, недобросовестно нарушивший этот раздел, несет ответственность перед арендодателем в размере, равном трехкратной неправомерно удержанной арендной плате и разумных гонорарах арендодателя адвокату по иску о взыскании арендной платы.

    Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

    сек. 93.011. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АРЕНДОДАТЕЛЯ. (a) Арендодатель, недобросовестно удерживающий гарантийный депозит в нарушение настоящей главы, несет ответственность за сумму, равную сумме 100 долларов США, в три раза превышающую сумму депозита, неправомерно удержанную, и разумные гонорары адвоката арендатора, понесенные в ходе судебного процесса для возврата депозита по истечении срока, установленного для возврата депозита.

    (b) Арендодатель, недобросовестно не предоставивший письменное описание и подробный список убытков и сборов в нарушение положений настоящей главы:

    (1) утрачивает право удерживать любую часть гарантийного депозита или подавать иск против арендатора за нанесение ущерба помещению; и

    (2) несет ответственность за разумные гонорары адвоката арендатора в иске о взыскании депозита.

    (c) В иске, поданном арендатором в соответствии с настоящей главой, арендодатель обязан доказать, что удержание любой части залога было разумным.

    (d) Предполагается, что арендодатель действовал недобросовестно, не вернув залог или не предоставив письменное описание и подробный список вычетов на 60-й день после даты передачи арендатором права собственности или ранее.

    Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. С поправками, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 1143, п. 2, эфф. 1 сентября 2003 г.

    сек. 93.012. ОЦЕНКА ПЛАТЕЖЕЙ. (a) Арендодатель не может оценивать плату, за исключением платы за аренду или физическое повреждение арендованных помещений, арендатору, если сумма платы или метод, с помощью которого должна быть рассчитана плата, не указаны в договоре аренды, экспонат или приложение, являющееся частью договора аренды, или поправка к договору аренды.

    (b) Этот раздел не влияет на право домовладельца оценивать обвинение или получить средство правовой защиты, разрешенное статутом или общим правом.

    (c) Этот раздел не влияет на договорные права арендодателя, который является государственным органом, созданным в соответствии с подразделом D главы 22 Транспортного кодекса, составные муниципалитеты которого являются густонаселенными самоуправляемыми муниципалитетами, чтобы оценивать расходы по договору аренды для полной компенсации государственное учреждение для покрытия операционных расходов государственного учреждения.

    Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1397, п. 1, эфф. 1 сентября 2002 г. Перенумерован из Раздела Кодекса собственности. 93.004 Закона 2003 г., 78-й лег., Гл. 1275, п. 2 (119), эфф. 1 сентября 2003 г.

    Изменено:

    Acts 2009, 81st Leg., R.S., Ch. 71 (H.B. 1382), п. 1, эфф. 20 мая 2009 г.

    Следующий раздел был изменен Законодательным собранием 87-го созыва. В ожидании публикации действующего устава, см. H.B. 1540 г., 87-е заседание законодательного собрания, очередная сессия, для поправок, затрагивающих следующий раздел.

    п. 93.013. ОПРЕДЕЛЕННОЕ НЕЗАКОННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ; Прекращение права владения АРЕНДАТОРОМ. (a) Несмотря на положение в договоре аренды об обратном, право владения арендатором прекращается, и арендодатель имеет право восстановить владение арендованными помещениями, если арендатор использует эти помещения или разрешает использовать помещения для целей проституция, пропаганда проституции, пропаганда проституции при отягчающих обстоятельствах или принуждение к проституции, как это запрещено Уголовным кодексом, или торговля людьми, как описано в разделе 20A.02 Уголовного кодекса.

    (b) Арендодатель, который обоснованно полагает, что арендатор использует арендованные помещения или разрешает использование арендованных помещений для целей, описанных в Подразделе (а), может подать иск о принудительном задержании в соответствии с Главой 24, требуя владения помещением и неоплачивая его. арендная плата, включая арендную плату за любой период проживания после прекращения права владения арендатором.

    (c) Несмотря на положения Раздела 24.005 или 91.001 или любого другого закона или положения в договоре аренды об обратном, домовладелец не обязан для целей принудительного задержания, санкционированного данным разделом:

    (1) для направления уведомления о предлагаемом выселении или уведомлении о прекращении до направления уведомления о выселении; или

    (2), чтобы уведомить арендатора о выселении более чем за три дня до подачи иска.

    (d) Незавершенный иск, поданный генеральным прокурором или прокурором округа, округа или города в соответствии с главой 125 Кодекса гражданской практики и средств правовой защиты, в котором утверждается, что в арендованных помещениях сохраняются общие неудобства в отношении описываемой деятельности согласно Подразделу (а) является prima facie доказательством того, что право владения арендатором прекращено и арендодатель имеет право восстановить владение помещениями в соответствии с Подразделом (а).

    (e) Окончательное, не подлежащее обжалованию определение суда в соответствии с главой 125 Кодекса гражданской практики и средств правовой защиты о том, что в арендованных помещениях сохраняются общие неудобства в отношении деятельности, описанной в Подразделе (а), создает неопровержимую презумпцию, что право владения арендатором прекращено, и арендодатель имеет право восстановить владение помещениями в соответствии с Подразделом (а).

    Добавлен законами 2017 г., 85-й лег., Р.С., гл. 858 (H.B. 2552), разд. 19, эфф. 1 сентября 2017.

    Разрешенные получатели: что необходимо знать коммерческому арендатору при ведении переговоров о переуступке

    27 февраля 2020

    Вы владелец бизнеса или франчайзи?

    Будете ли вы вести переговоры об аренде в обозримом будущем?

    Можете ли вы представить себе развитие вашей бизнес-модели в течение срока аренды?

    Если ответ на эти вопросы «да», вот что вам нужно знать при обсуждении положений о передаче в вашей следующей коммерческой аренде.

    Что такое пункт о переуступке и когда он срабатывает?

    Каждый договор коммерческой аренды содержит положение о переуступке, в котором излагаются права и обязанности арендодателя и арендатора в случае, если арендатор пытается «уступить» договор аренды.

    «Назначение» может происходить в двух сценариях:

    Передача аренды : Первый и наиболее распространенный случай для непрофессионалов происходит, когда первоначальный арендатор передает и предоставляет все свои права и обязанности по договору аренды третьей стороне, а новый арендатор явно принимает эти права и обязанности в качестве Своя и занимает арендованную площадь.

    Передача доли владения в организации-арендаторе : Вторая происходит, когда организация-арендатор передает свои акции, членство или доли участия в партнерстве (в зависимости от того, является ли организация-арендатор корпорацией, обществом с ограниченной ответственностью или товариществом) третьей стороне, в результате чего при смене собственника. В этом сценарии арендатор по договору аренды остается прежним - передача происходит внутри корпоративной структуры арендатора.

    Хотя передача, которая происходит во втором сценарии, не кажется традиционным «назначением» (поскольку существующий арендатор остается в пространстве), большинство договоров аренды рассматривают изменение контроля над объектом арендатора как таковое.Однако то, что представляет собой «изменение контроля», которое вызывает уступку, является предметом переговоров. Как правило, достаточно передачи большинства (51% или более) акций, членства или партнерских интересов арендатора.

    Что обычно требуют домовладельцы для выполнения «уступки»?

    То, что требуется домовладельцу для выполнения «задания», зависит от того, насколько он жесток и насколько силен на переговорах. Ниже приведены несколько концепций, с которыми вы обычно сталкиваетесь при аренде домовладельца.

    Уведомление арендодателя : Практически каждый коммерческий арендодатель требует, чтобы арендатор уведомлял его о любой уступке аренды. Арендодатели хотят быть в курсе, что вполне разумно.

    Согласие арендодателя : Помимо уведомления, арендодатель часто обусловливает уступку своим предварительным письменным согласием. Ключевым моментом здесь является стандарт дискреции, налагаемый на арендодателя, то есть должен ли арендодатель быть «разумным» в предоставлении своего согласия или он имеет «единоличное усмотрение» для этого.Арендатор должен настаивать на «разумном» стандарте, чтобы арендодатель не имел права отказать арендатору в его просьбе по какой-либо причине или вообще без причины, а также должен вести переговоры, чтобы незамедлительно получить решение арендодателя.

    При определении того, давать ли согласие на уступку, цель арендодателя состоит в том, чтобы гарантировать, что предлагаемый правопреемник сможет выполнить обязательства арендатора по договору аренды. Таким образом, арендодатель обычно требует представления (1) отчета с указанием имени и адреса предполагаемого правопреемника, характера его бизнеса и предполагаемого использования арендуемой площади, (2) последней финансовой отчетности предлагаемого правопреемника, и (3) договор уступки и принятия, в котором говорится, что (а) предполагаемый цессионарий принимает на себя все обязательства текущего арендатора по договору аренды и (б) текущий арендатор соглашается нести полную ответственность за выполнение всех обязательств цессионария. под этим.

    Более агрессивный арендодатель будет прямо обусловливать свое согласие наличием или отсутствием определенных обстоятельств, таких как: (1) арендатор не нарушает обязательства по договору аренды, (2) арендатор не рекламирует публично помещение с более низкой арендной ставкой. чем арендная плата, которая затем выплачивается арендатором, (3) предполагаемый цессионарий несет финансовую ответственность в объеме, необходимом для выплаты арендной платы и для успешного ведения бизнеса, (4) предлагаемый цессионарий имеет чистую стоимость, равную или превышающую указанную арендатора, (5) предлагаемый правопреемник, имеющий минимальный успешный опыт работы в сфере бизнеса, который он будет вести на арендованной площади, (6) предлагаемый правопреемник, не являющийся лицом, с которым арендодатель затем или недавно вел переговоры об аренде помещения, и (7) предлагаемая уступка была сделана в связи с продажей арендатором предполагаемому правопреемнику его бизнеса, который затем осуществлялся в арендованном помещении.

    Выплата денежных средств : Также распространены положения, требующие, чтобы арендатор возместил арендодателю все разумные расходы, понесенные им в связи с переуступкой, включая гонорары адвокатов. Если арендатор просит арендодателя нанять адвоката для проверки документов о назначении, будет справедливо, что арендатор оплатит такие расходы. Однако арендатору следует договориться об ограничении этих затрат.

    Иногда домовладелец также требует от предлагаемого правопреемника предоставить дополнительное обеспечение, но это положение проходит проверку только тогда, когда предлагаемый цессионарий является рискованным, что делает требование дополнительного обеспечения разумным.

    Менее распространены случаи, когда арендодатель требует, чтобы арендатор уплатил ему определенный процент от всего валового вознаграждения, которое арендатор получает от предложенного правопреемника (если таковой имеется) в связи с уступкой, будь то деньги, полученные при продаже бизнес или полученные при перемещении акций.

    Право на прекращение аренды / возврат помещения : Иногда арендатор сталкивается с положением, в котором говорится, что после получения запроса арендатора о уступке арендодатель будет иметь право расторгнуть договор аренды и вернуть себе пространство.Другими словами, простое уведомление о намерении передать права арендодателя дает право на прекращение / возврат. Это наихудший сценарий, и арендатору следует договориться о выходе из такого положения.

    На что должен настаивать арендатор при обсуждении условий передачи?

    Учитывая множество условий, которые обычно предъявляются арендодателем для выполнения «уступки», арендатор должен настаивать на включении концепции «разрешенного правопреемника» в свой договор аренды. «Разрешенный правопреемник» - это организация, которой арендатору разрешено осуществлять передачу без предварительного письменного согласия арендодателя.

    Передача «разрешенному получателю» не считается «уступкой» по договору аренды. Таким образом, обременительные требования по переуступке, описанные выше, не применяются, что позволяет арендатору приступить к передаче имущества определенным предварительно утвержденным организациям без выполнения каких-либо обязательств по договору аренды (кроме предоставления стандартного уведомления арендодателю).

    Обычно используемые примеры «разрешенных правопреемников» включают: (1) материнскую компанию арендатора или любую из его дочерних или аффилированных компаний, (2) предприятие, в которое или с которым арендатор объединяется, консолидируется или реорганизуется, (3) предприятие которому передаются все или практически все активы, акции или другие доли арендатора, и (4) франчайзер арендатора или другой франчайзи.

    Можете ли вы представить себе, как будет развиваться ваша бизнес-модель в течение срока следующей аренды? Если ответ «да», вам следует провести переговоры с арендодателем, чтобы включить концепцию «разрешенного правопреемника» в ваш договор аренды.

    Оставить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *