Образец заявление об оспаривании оценки арестованного имущества образец: Адм иск заявление в суд о признании незаконным постановления об оценке

Содержание

Оспаривание результатов оценки имущества \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Оспаривание результатов оценки имущества (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Оспаривание результатов оценки имущества

Судебная практика: Оспаривание результатов оценки имущества Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 90 «Основания обеспечительных мер» АПК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 90 АПК РФ и отказывая в удовлетворении ходатайства о принятии обеспечительных мер в виде запрета проведения торгов по продаже имущества должника в рамках рассмотрения жалобы кредитора на действия (бездействие) конкурсного управляющего и заявления об оспаривании результатов оценки имущества должника, арбитражные суды обоснованно посчитали, что, поскольку оценка рыночной стоимости имущества должника носит рекомендательный характер для конкурсного управляющего и собрания кредиторов, оснований для принятия обеспечительных мер до вступления в законную силу судебного акта об оспаривании результатов оценки имущества должника не имеется.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 85 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»
(В.Н. Трофимов)По мнению суда, разъяснившего порядок применения ч. 4 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» и сославшегося на Постановление Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50, закон допускает как оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя о принятии оценки имущества в порядке гл. 24 АПК РФ, так и оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, в исковом порядке посредством предъявления отдельного иска. При этом суд согласился с судом нижестоящей инстанции, который разъяснил, что несмотря на то, что в рассматриваемом случае заявитель обратился об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки, отчет об оценке, на основании которого судебный пристав-исполнитель вынес оспариваемое постановление, также подлежал оценке.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Оспаривание результатов оценки имущества

Нормативные акты: Оспаривание результатов оценки имущества

Обжалование оценки пристава \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Обжалование оценки пристава (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Обжалование оценки пристава

Судебная практика: Обжалование оценки пристава Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 85 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 02.10. 2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»
(В.Н. Трофимов)По мнению суда, разъяснившего порядок применения ч. 4 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» и сославшегося на Постановление Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50, закон допускает как оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя о принятии оценки имущества в порядке гл. 24 АПК РФ, так и оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, в исковом порядке посредством предъявления отдельного иска. При этом суд согласился с судом нижестоящей инстанции, который разъяснил, что несмотря на то, что в рассматриваемом случае заявитель обратился об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки, отчет об оценке, на основании которого судебный пристав-исполнитель вынес оспариваемое постановление, также подлежал оценке.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Отказывая в признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости автотранспортного средства, суд в порядке статьи 12, статьи 13 ФЗ от 29. 07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 1, 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 установил, что спорное транспортное средство реализовано судебным приставом-исполнителем, поэтому оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска, без оспаривания действий (решений) судебного пристава-исполнителя и непосредственно самой сделки по отчуждению спорного имущества, в данном случае невозможно.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Обжалование оценки пристава
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Статья: К вопросу о пределах обязательности судебного решения, содержащего вывод о недостоверности отчета об оценке. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 28.02.2020 N 305-ЭС19-21740
(Савиных В.А., Володарский Д. Б.)
(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2021, N 4)Прежде всего необходимо отметить, что действующему закону известно несколько процессуальных форм оспаривания рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. Так, если применение рыночной стоимости является обязательным, то ее оспаривание может происходить путем подачи самостоятельного иска . В таких делах оценщик занимает позицию стороны по делу (ответчика), что дает ему возможность в полной мере реализовать все средства процессуальной борьбы . В то же время достоверность отчета может быть оспорена и путем подачи простого возражения в тех делах, где функция суда состоит в установлении рыночной стоимости, а отчет служит одним из доказательств этой стоимости: о пересмотре кадастровой стоимости (примером чему является комментируемое дело), об установлении цены сделки, об обжаловании административного акта или решения органа управления об оценке имущества и т.д. Как указывает Верховный Суд РФ применительно к спорам об оценке имущества должника в исполнительном производстве, «суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель — оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора» .
Этот подход, имеющий значение и для дел о пересмотре кадастровой стоимости, является вполне обоснованным, поскольку в делах, где в предмет доказывания входит величина рыночной стоимости, судья обязан проверить отчет об оценке на предмет соблюдения установленных требований в процессе оценки, поскольку от этого зависит возможность признания отчета допустимым доказательством и установления рыночной стоимости на его основании. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Исполнительное производство: Учебник»
(под общ. ред. В.В. Яркова)
(«Статут», 2020)Действительно, для арбитражных судов актуален аспект, какой именно предоставляется срок для обращения с заявлением в арбитражный суд. В частности, в ФЗИП не указывается срок обращения в суд в каждой статье, в которой идет речь о постановлении судебного пристава-исполнителя, как это было ранее. Статья 14 ФЗИП, являющаяся общей нормой для всех постановлений судебного пристава исполнителя, обязывает указывать в постановлении порядок его обжалования, но не срок; закрепляет право обжалования постановлений вышестоящему должностному лицу службы судебных приставов или оспаривания в суде, но не упоминает о сроке реализации такого права.
Не регламентируется этот вопрос и в ст. 128 ФЗИП, ст. ст. 329 и 198 АПК. Исключение составляет ст. 85 ФЗИП, в которой указан срок оспаривания стоимости объекта оценки, указанной в отчете оценщика, и срок обжалования или оспаривания оценки имущества, данной судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика.

Нормативные акты: Обжалование оценки пристава Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50
«О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»При рассмотрении споров об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, основанной на отчете оценщика, к участию в деле в качестве заинтересованного лица следует привлекать также оценщика, составившего соответствующий отчет. Равным образом при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права.
При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель — оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

Образец заявления об оспаривании оценки арестованного имущества — Реновация

Заявление об оспаривании оценки арестованного имущества образец Оспаривание оценки арестованного имущества Сообщество. образец заявления на получение разрешения на распоряжение имуществом при частичном аресте. Исковое заявление об оспаривании результатов оценки арестованного имущества. Где можно найти образец искового заявления об оспаривании школе моим детям выставили итоговую оценку за четверть 4 при. Отчет об оценке недвижимого. Уважаемые коллеги, комунибудь приходилось оспаривать оценку арестованного. Об оценочной деятельности в Республике Казахстан, при проведении оценки имущества, а. ОБРАЗЕЦ заявления о возбуждении. Подскажите пожалуйста ответ на такой вопрос, желательно со ссылками на нормы. Образец искового заявления об освобождении имущества от ареста и исключении его из. В арбитражный суд обратилось Общество с заявлением об оспаривании постановления судебного приставаисполнителя об оценке арестованного имущества от 07. Поэтому, вопрос оспаривания оценки арестованного имущества достаточно актуален. Нарушение налоговыми закона, образцы исковых заявлений, незаконные требования судебных приставов, возврат. Теоретические и практические проблемы оспаривания в судах оценки арестованного имущества, производимой в рамках. Образец заявления об оспаривании постановлений. Обратилась в СОЮ с заявлением об отмене Постановления СПИ об оценке арестованного имущества. Типовой образец заявления в суд, в. Образец заявления о снятии ареста с имущества

» frameborder=»0″ allowfullscreen>
Исковое заявление об оспаривании оценки имущества приставом. Таблица судебной практики по рассмотрению в судах заявлений об оспаривании. Исковое заявление о включении в наследственную массу о Образец иска об оспаривании. Практическое пособие по уплате. При оспаривании в судах оценки арестованного имущества.

Выдающийся домен — FindLaw

Выдающееся владение относится к власти правительства изымать частную землю для общественного пользования при определенных обстоятельствах. Например, иногда правительство может забрать чей-то дом, чтобы освободить место для нового шоссе или моста.

В таких случаях домовладельцы обычно имеют право на компенсацию своих потерь, и правительство должно сначала выполнить несколько различных процедур, прежде чем оно сможет конфисковать собственность. В этом разделе содержится информация о полномочиях правительства в отношении выдающихся владений, ограничениях этих полномочий и ваших правах по закону.

Eminent Domain и Федеральный закон

Закон о выдающихся владениях берет свое начало в «Статье о изъятиях» Пятой поправки к Конституции Соединенных Штатов. Верховный суд США помогает решать важные дела, касающиеся выдающихся владений.

Создателями Конституции, как правило, были богатые землевладельцы, которые хотели определенных гарантий против тирании. Однако они понимали, что иногда землю приходится отбирать для общественного блага.

В Оговорке о изъятии указывается, что «частная собственность [не должна] использоваться для общественного пользования без справедливой компенсации.» Это относится только к частной собственности и должно использоваться на общественное благо. 

Например, автомагистрали между штатами

обычно считаются общественным достоянием.

Что такое «справедливая» компенсация?

Конституция требует, чтобы частные землевладельцы, потерявшие свой дом или землю из-за использования выдающихся владений , получали «справедливую» компенсацию. Но что именно это означает?

Как правило, это зависит от того, сколько землевладелец может ожидать получить по справедливой рыночной стоимости. Стоимость земли может определяться многими факторами, включая ее размер и любые ресурсы, которые она может иметь.

Иногда федеральное или местное правительство изымает землю на ограниченный период времени, что, как правило, значительно затрудняет ее оценку. Если полиция может доказать «преобладанием доказательств», что имущество использовалось для преступной деятельности, то правительство обычно может конфисковать имущество без компенсации.

Eminent Domain и судебное разбирательство по делу об осуждении

Правительство следует определенному процессу, когда оно изымает частную землю для общественного пользования в соответствии с законом о выдающихся владениях.Он начинается с более широкого плана расширения или общественного улучшения.

После того, как планировщики определят, какие частные земли могут быть затронуты этими планами, они работают со своими собственными оценщиками, чтобы провести соответствующую оценку. Если владелец частной собственности принимает предложение правительства, сделка довольно проста. Но если стороны не могут договориться о цене, спор разрешается в конституционном порядке.

Если дело будет рассмотрено, владелец имущества (обычно с помощью адвоката и оценщика) предложит свою собственную оценку имущества.Один из вариантов для собственников – оспорить принудительную продажу, оспаривая предложенное правительством использование земли, но эти оспаривания, как правило, терпят неудачу, если использование определяется как «надлежащее» и для общественного блага.

Другой вариант — предположить, что формула требования слишком широкая, что в некоторых ограниченных случаях может уменьшить объем закупки. Но стоимость собственности, как правило, является основным вопросом, когда дела о выдающихся доменах переходят в судебное разбирательство.

Что означает термин «общественное использование»?

Поскольку для вызова выдающегося домена требуется, чтобы захваченное свойство использовалось для общего пользования, важно понимать, что это означает с юридической точки зрения. Термин «общественное использование» не ограничивается фактическим прямым использованием населением — как в случае с парками или дорогами — но относится к любому использованию, которое обычно приносит пользу населению.

Например, участок земли с заброшенной фабрикой можно получить и очистить от всех построек через выдающееся владение. Даже если конечным результатом является пустой участок и не все «используют» землю, можно утверждать, что это приносит пользу сообществу в целом из-за эстетического улучшения от ее удаления.

Eminent домен может иногда сбивать с толку. Нажмите на ссылку ниже, чтобы получить более подробную информацию, или поговорите с адвокатом по недвижимости, если у вас есть конкретные вопросы о ваших правах собственности.

взяток | Векс | Закон США

Определение

Захватом считается захват государством частной собственности для общественного пользования.

Обзор

Взятие может быть двух видов. Изъятие может быть физическим, что означает, что правительство буквально забирает собственность у ее владельца). Или изъятие может быть конструктивным (также называемым регулятивным изъятием), что означает, что правительство настолько ограничивает права собственника, что действие правительства становится функциональным эквивалентом физического изъятия.

Справедливая компенсация

Пятая поправка к Конституции США предписывает, что если правительство использует частную собственность для общественного пользования, правительство должно предоставить «справедливую компенсацию». Как правило, «справедливая компенсация» определяется путем оценки справедливой рыночной стоимости имущества.Однако, в зависимости от размера и уникального характера земли, может быть трудно определить справедливую рыночную стоимость.

Виды изъятий

Многие действия правительства нарушают права частной собственности. Соответственно, требование о компенсации Пятой поправки не ограничивается изъятием государством недвижимого имущества. Вместо этого он распространяется на все виды материального и нематериального имущества, включая, помимо прочего, сервитуты, личную собственность, договорные права и коммерческую тайну.

В деле United States v. Dickinson , 331 US 745 (1947) Верховный суд постановил, что даже если правительство физически не конфискует частную собственность, иск по-прежнему считается принятием мер, «когда совершаются посягательства на использование владельцем в той мере, в какой в ​​отношениях между частными сторонами сервитут был приобретен либо по соглашению, либо с течением времени».

Постановление о землепользовании

Многие споры о нормативных изъятиях возникают в контексте регулирования землепользования.  Agins v.City of Tiburon , 447 US 255 (1980), Верховный суд постановил, что нет требования о государственной компенсации, если такие постановления «существенно продвигают законные государственные интересы» и пока постановления не препятствуют «экономически целесообразно использовать свою землю».

Общественная цель

Суды широко толкуют Пятую поправку, разрешая правительству арестовывать собственность, если это повысит общее благосостояние. В деле Kelo v. City of New London , 545 U.S. 469 (2005) Верховный суд разрешил конфискацию, когда правительство использовало выдающиеся владения для конфискации частной собственности с целью содействия частному развитию. Суд посчитал, что изъятие является общественным использованием, потому что сообщество будет пользоваться содействием экономическому развитию. Кроме того, суд Kelo  постановил, что требование правительства о выдающемся владении является оправданным, если конфискация рационально связана с мыслимой общественной целью.

Решение Kelo значительно расширило полномочия правительства. Это вызвало серьезные разногласия, и государства быстро приняли меры, чтобы развеять опасения по поводу такого расширения власти. В ответ на Kelo многие штаты приняли законы, которые ограничивают возможности правительства в отношении изъятия (например, введение более строгого определения того, что составляет «общественное использование», требование повышенного уровня проверки для оправдания действия, классифицируемого как изъятие, и т. д. ).

Какая компенсация справедлива?

Как правило, правительство должно оплатить рыночную стоимость арестованного имущества. Однако есть много исключений. Правительство не обязано компенсировать владельцу собственности часть стоимости собственности, созданную этим правительством.

Например, в деле United States v. Fuller , 409 US 488 (1973) Верховный суд постановил, что, когда федеральное правительство осудило пастбища владельца ранчо, оно не должно было компенсировать часть стоимости земли, полученную от его близость к соседним пастбищам, находящимся в федеральной собственности.

Когда регулирование считается изъятием?

Иногда правительственное постановление ущемляет частную собственность до такой степени, что это регулирование можно считать изъятием, что требует справедливой компенсации. Верховный суд в связи с серией дел об изъятии нормативных правовых актов разработал тест, состоящий из четырех частей, чтобы определить, считается ли нормативный акт изъятием.

  1. Является ли постановление изъятием по Лоретто?  
    1. Постановление правительства является изъятием, когда правительство разрешает постоянное физическое владение недвижимым/движимым имуществом
  2. Является ли постановление изъятием в соответствии с  Lucas ?
    1. Постановление является изъятием, когда постановление приводит к потере всех экономически выгодных/производительных видов использования земли, если только регулирование не оправдано фоновыми принципами права собственности/закона о возмещении вреда
  3. Является ли регулирование изъятием в соответствии с Nollan -Долан ?
    1. Постановление является взысканием, если правительство требует взыскания, которое не связано с законными интересами государства или несоразмерно воздействию проекта общественность, чтобы помочь компенсировать воздействие проекта
  • Является ли регулирование взятием на баланс Penn Central ?
    1. Здесь суд рассмотрит 3 фактора:
      1. Характер действия правительства, связанного с регулированием
        1. Если действие правительства является физическим действием, а не «нормативным вторжением», то действие почти наверняка является принятием
      2. Степень, в которой регулирование повлияло на разумные инвестиционные ожидания владельца участка в целом правительственное регулирование считается изъятием, оно по-прежнему может считаться оправданным, если оно соответствует критерию вредного использования, также известному как тест Мюглера-Хадачека. Согласно этому критерию, постановление, принятое полицией для защиты общественного здоровья, безопасности или благосостояния, не является изъятием, даже если изъятие снижает стоимость собственности.

        Средства правовой защиты от изъятия

        Согласно Закону First Evangelical  (1987 г.) соответствующее средство правовой защиты от изъятия обычно состоит из возмещения убытков.

        Захват земли в Техасе: как федеральное правительство злоупотребило своей властью, чтобы конфисковать имущество для пограничного забора

        Lee este artículo en español aquí.

        БРАУНСВИЛЛ — Наземные агенты начали работу на границе между Техасом и Мексикой весной 2007 года. Иногда это были представители Инженерного корпуса армии США. В других случаях это были офицеры пограничной службы США в зеленой форме с оружием в боковых кобурах. Они посетили ветхие передвижные дома и загородные дома с видом на поле для гольфа. Они обследовали плодородные фермы сахарного тростника, хлопка и сорго, растущие у грязно-коричневого Рио-Гранде. Они сообщали свои откровенные новости владельцам ранчо и фермерам, рабочим листового металла и профессорам университетов, автомеханикам и богатым застройщикам.

        Федеральное правительство собиралось построить забор, чтобы не допустить контрабандистов наркотиков и иммигрантов, нелегально въезжающих в Соединенные Штаты, сообщили они владельцам собственности. Строение должно было пересечь их землю. Агенты объяснили, что правительство сделает справедливое предложение о покупке недвижимости. Таков был закон. Но если владельцы не хотели продавать, следующим шагом был федеральный суд. Прокуроры США подадут иск, чтобы арестовать его. Так или иначе, государство получит землю.Это тоже был закон.

        Визиты положили начало самому агрессивному захвату частной земли федеральным правительством за последние десятилетия. Менее чем за год Министерство внутренней безопасности США возбудило более 360 громких исков против владельцев собственности, затрагивающих тысячи акров земли в приграничных штатах Техас, Нью-Мексико, Аризона и Калифорния.

        Большая часть захваченных земель проходила вдоль реки Рио-Гранде, которая образует границу между Техасом и Мексикой. В общей сложности агентство заплатило 18 долларов.2 миллиона, чтобы накопить ленту земли, занимающую почти половину длины 120 миль долины Рио-Гранде в самом южном Техасе.

        За несколько лет до того, как президент Дональд Трамп пообещал построить свою стену, Служба внутренней безопасности возвела здесь 18-футовый забор в результате неудачного захвата земли, который служит предупреждением на будущее.

        Расследование, проведенное ProPublica и The Texas Tribune, показывает, что Служба национальной безопасности заключала нечестные сделки с недвижимостью, тайно отказывалась от правовых гарантий для владельцев собственности и в конечном итоге злоупотребляла исключительными полномочиями правительства по изъятию земли у частных лиц.

        Основные выводы:

        • Служба национальной безопасности обошла законы, призванные помочь землевладельцам получить справедливую компенсацию. Агентство не проводило формальную оценку адресных посылок. Вместо этого он выдавал заниженные предложения, основанные на некачественных оценках стоимости недвижимости.
        • Более крупные и богатые владельцы собственности, которые могли позволить себе адвокатов, заключали сделки, которые в среднем втрое превышали первоначальные ставки Национальной безопасности. Мелкие и бедные землевладельцы брали все, что предлагало правительство, или выжимали небольшие прибавки в поселениях.Правительство публично признало, что землевладельцы без адвокатов могут оказаться обманутыми, но мало что сделало для защиты их интересов.
        • Министерство юстиции испортило сотни обвинительных приговоров. Агентство забрало имущество, не зная личности фактических владельцев. Он осудил землю, не исследуя такие основные факты, как границы собственности. Землевладельцы потратили десятки тысяч долларов, чтобы защитить себя от ошибок правительства.
        • Правительству пришлось пересмотреть расчеты с землевладельцами после того, как оно осознало, что не учло ценные права на воду, связанные с собственностью, из-за чего на процесс выплаты компенсации ушло несколько месяцев.
        • Иногда служба национальной безопасности платила людям за имущество, которым они фактически не владели. Агентство не пыталось вернуть неправильно направленные средства налогоплательщиков, а вместо этого заплатило за землю во второй раз после того, как определило правильных владельцев.
        • Спустя почти десятилетие десятки землевладельцев по-прежнему вовлечены в судебные процессы. Правительство уже забрало их землю и построило пограничный забор. Но он не разрешил претензии на его стоимость.

        Ошибки и несоответствия разыгрывались семья за семьей, квартал за кварталом, округ за округом, вверх и вниз по всей длине пограничного забора.

        Семья Луп потратила более 100 000 долларов на защиту своих сельскохозяйственных угодий от неоднократных ошибок правительства в отношении размера, формы и стоимости их собственности. Правительство построило забор на земле семьи Роберта Де Лос Сантоса, но почти десятилетие спустя так и не достигло соглашения. Владелец ранчо Роберто Педраса случайно получил 20 500 долларов за землю, которой он даже не владел.

        Учителю-пенсионеру Хуану Кавасосу предложили 21 500 долларов за участок в два акра его земли. Он согласился на это, полагая, что не может позволить себе нанять адвоката.

        Роллинз М. Коппел, местный юрист и банкир, не допустил той же ошибки. Дорогостоящая техасская юридическая фирма договорилась о его предложении с 233 000 долларов до почти 5 миллионов долларов — самая высокая сумма в долине Рио-Гранде.

        «Мы облажались», — сказал Кавасос, 74 года.

        74-летний Хуан Кавасос в своем доме на Оклахома-авеню в Браунсвилле. Учительница на пенсии приняла 21 500 долларов за два акра, конфискованных правительством, но позже обнаружила, что соседи, нанявшие адвокатов, получали гораздо больше за свою землю.«Мы облажались», — сказал он. Мартин ду Насименто для The Texas Tribune

        Министерство национальной безопасности и Инженерный корпус армии США передали вопросы в Министерство юстиции.

        Сотрудник Министерства юстиции, настоявший на анонимности, сказал, что все ведомства, участвовавшие в изъятии земель, соблюдали надлежащие процедуры. Он отказался отвечать на конкретные вопросы.

        «[F]или любой крупный проект общественных работ, затрагивающий сотни объектов недвижимости, значения, вероятно, будут охватывать широкий диапазон, поскольку приобретается так много различных видов собственности», — сказал чиновник.«Именно эти различия в использовании невозможно уловить при беглом статистическом анализе приобретаемой собственности и цен, уплачиваемых за эти земли».

        Майкл Чертофф, бывший министр внутренней безопасности при президенте Джордже Буше-младшем, лично одобрявший осуждение в Техасе, отказался от комментариев.

        Грег Гидденс руководил проектом по строительству забора в Министерстве национальной безопасности. Сейчас на пенсии Гидденс сказал, что его команда столкнулась с давлением как со стороны таможни и пограничной службы США, которые хотели, чтобы забор был построен быстро, чтобы помочь правоохранительным органам, так и со стороны Конгресса, который установил крайний срок для завершения строительства.

        «Все хотели сделать это правильно. Но было ясно, что задача состоит в том, чтобы это сделать», — сказал Гидденс.

        Хила Хед, бывший чиновник армейского корпуса, который руководил процессом осуждения агентства, сказал, что правительство сделало все в соответствии с правилами.

        «Существует процесс, которому мы должны следовать, и мы следовали ему», — сказал Хед, ныне на пенсии. «Я думаю, что мы чертовски хорошо справились с ограничениями, в которых мы находились».

        Забор родился в разгар ожесточенных общенациональных дебатов по иммиграционной реформе.В 2006 году член палаты представителей Питер Кинг, республиканец из Нью-Йорка, представил план строительства сотен миль физического барьера вдоль южной границы. Несмотря на споры, это предложение получило поддержку обеих партий. Затем сенатор Джефф Сешнс, республиканец от Алабамы, возглавил борьбу за его принятие. «Да» проголосовали сенаторы-демократы Хиллари Клинтон и Барак Обама.

        26 октября 2006 г. президент Буш подписал Закон о надежном ограждении. Президент Обама руководил строительством забора. В общей сложности министерство национальной безопасности построило 654 мили забора — чуть меньше 700 миль, установленных Конгрессом, — по цене 2 доллара.4 миллиарда.

        Теперь Трамп пообещал закончить работу гораздо большей стеной — почти в два раза выше нынешнего забора, сделанной из бетона и занимающей большую часть оставшихся 1300 миль южной границы, не охраняемой физическим барьером. Его администрация заявила о своем намерении захватить больше земли для строительства стены в центральной части долины Рио-Гранде, где большая часть собственности остается в частных руках.

        Чтобы Трамп добился успеха, федеральному правительству придется подать более крупные иски о доменах, используя тот же закон, который в прошлый раз привел к неравномерным выплатам.Многие из игроков, которые курировали строительство забора, сейчас работают над тем, чтобы сделать стену Трампа реальностью.

        Голос Маурисио Видаурри цепляет, когда он представляет себе стену, пересекающую его семейную ферму к югу от Ларедо на берегу Рио-Гранде.

        Владелец ранчо Видаурри активно выступает за усиление защиты границ. На его землю постоянно вторгаются пограничники, а наркокурьеры проникли в дом на ранчо.

        Но стена почти наверняка разделила бы ранчо, принадлежавшее его семье с 1700-х годов.Если Министерство национальной безопасности захочет построить стену, Видаурри знает, что он будет почти беспомощен, чтобы остановить ее.

        «Это битва, в которой нам не победить», — сказал он.

        Более десяти лет назад федеральное правительство начало использовать частную собственность для строительства пограничного забора в долине Рио-Гранде в Техасе. Газеты Texas Tribune и ProPublica посетили одну из улиц на окраине Браунсвилля, чтобы спросить жителей, как они были проинформированы о приближающемся барьере и получили ли они достаточную компенсацию за потерю своей земли.

        Суверенная власть

        «Выдающееся владение», вероятно, так или иначе присутствует в сознании большинства американцев как словосочетание. Может быть, вы слышали это, когда правительство строило шоссе или расчищало трассу для газопровода.

        Суверенная власть захватывать землю — и необходимость защищать владельцев собственности от злоупотребления ею — восходит к зарождению современной демократии.

        В 1215 году Великая хартия вольностей ограничила королевскую власть, в том числе ограничила возможность суверена забирать собственность у своей знати.«Ни один свободный человек не может быть схвачен или заключен в тюрьму или лишен своих прав или имущества», — говорилось в нем. Замок человека был его домом, и даже король не мог взять его без надлежащей правовой процедуры. Язык сохранился без изменений в современном британском законодательстве.

        Спустя более пяти столетий первые американские законодатели закрепили права частной собственности в Конституции США. Пятая поправка требовала, чтобы правительство предоставило «справедливую компенсацию», если оно получило собственность через выдающееся владение — английский перевод латинской фразы, означающей «высшее господство».«Если правительство собиралось присвоить собственность, оно должно было заплатить за нее справедливо и полностью.

        На протяжении десятилетий выдающееся поместье преобразовывало американский ландшафт. Система автомагистралей между штатами США и некоторые национальные парки, мыс Канаверал НАСА и само здание Верховного суда США — все это было бы невозможно без осуждения федеральных земель. Во время Второй мировой войны Министерство юстиции хвасталось тем, что оно было крупнейшим брокером по недвижимости в стране. Федеральное правительство приобрело более 20 миллионов акров земли для строительства баз и других военных объектов — площадь размером с Южную Каролину.

        В то же время возможность жестокого обращения вызывала глубоко укоренившийся страх. Один из первых судей Верховного суда охарактеризовал выдающееся владение как «деспотическую власть». Владельцы собственности — от гигантских лесозаготовительных компаний до людей, выселенных из своих домов, — ожесточенно боролись за то, чтобы помешать правительству забрать их землю или обеспечить справедливую рыночную цену.

        В политическом плане необычная коалиция правых и левых сопротивлялась использованию выдающихся владений.

        Прогрессисты утверждают, что обездоленные группы чувствуют боль осуждения больше, чем большинство.В 1950-х и 1960-х годах официальные лица использовали выдающиеся владения, чтобы снести бульдозерами в основном меньшинства, в основном бедные районы в центре города, во имя обновления городов. Правительственные планировщики назвали это «удалением порчи». У писателя Джеймса Болдуина был другой термин: «Это означает удаление негра, — сказал он после встречи с генеральным прокурором США Робертом Кеннеди в 1963 году. — И федеральное правительство — соучастник этого факта».

        Справа консерваторы предупредили о так называемой «хватательной руке» бюрократических посягательств на права частной собственности. Эта озабоченность приобрела общенациональную известность в 2005 году, когда Верховный суд США вынес решение против владельцев частной собственности по знаменательному делу Kelo v. City of New London .

        Город Коннектикут приговорил дома Сюзетт Кело и ее соседей передать землю частному застройщику. Застройщик планировал построить гостиницу, жилье и офисные помещения в дополнение к новому исследовательскому центру фармацевтического гиганта Pfizer Corp. Город решил, что новая застройка создаст рабочие места и налоговые поступления.

        В решении 5-4 суд постановил, что изъятие земли у одной группы владельцев частной собственности для передачи другому частному лицу разрешено в качестве «общественного пользования». Маленький розовый дом Кело перенесли, а ее район снесли бульдозерами, но ничего так и не было построено.

        Правление объединило идеологических врагов. Ральф Нейдер взорвал его. Как и Раш Лимбо. Несколько борцов за права собственности были настолько разгневаны, что попытались осудить дом судьи Дэвида Саутера в Нью-Гэмпшире и заменить его «отелем Lost Liberty».

        Одним из немногих известных сторонников решения был Дональд Трамп, в то время девелопер из Нью-Йорка. «Я согласен с этим на 100 процентов», — сказал он. Его мнение основано на опыте. В 1990-х он проиграл выдающуюся битву за домен, когда местное агентство не смогло снести дом пожилой женщины в Атлантик-Сити, чтобы освободить место для парковки лимузинов для казино Трампа.

        Энтузиазм Трампа по захвату земли сохраняется. Во время президентских дебатов в феврале 2016 года Трамп назвал это почти выигрышем в лотерею.«Когда выдающийся домен используется на чьей-то собственности, этот человек получает состояние», — сказал он аудитории. «Они получают по крайней мере справедливую рыночную стоимость, и если они умны, они получат в два или три раза больше стоимости своей собственности».

        Отчет The Texas Tribune об этом проекте был поддержан Пулитцеровским центром, который также является ведущим партнером в проведении обсуждений этого отчета в школах и университетах Техаса и Соединенных Штатов через свои сети K-12 и Campus Consortium .

        В ответ на решение Kelo 45 штатов, включая Техас, приняли новые законы, улучшающие защиту землевладельцев. Некоторые штаты запретили частное владение. Другим требовалась «суперкомпенсация» — выплаты в размере, превышающем справедливую рыночную стоимость. Те реформы, которые основывались на других, проходили годами. Калифорния выплачивает до 5000 долларов владельцам недвижимости за найм собственных оценщиков. В Техасе создаются специальные комиссии для рассмотрения изъятий земель до начала дорогостоящих судебных разбирательств.Юта создала независимого омбудсмена, чтобы помочь землевладельцам ориентироваться в этом процессе.

        Но фурор, связанный с исправлением выдающихся злоупотреблений доменными именами, обошел стороной одну важную организацию: федеральное правительство. После Kelo президент Буш издал указ, требующий от агентств более эффективного контроля за изъятием земель. Конгресс не принял никакого значимого закона.

        Таким образом, к тому времени, когда в конце 2007 года земельные агенты перестали стучать в двери долины Рио-Гранде, владельцы недвижимости столкнулись с федеральным правительством, вооруженным мощными правовыми инструментами, многие из которых были пограничный забор.

        Инструменты для взятия

        Чиновники Национальной безопасности, отвечающие за строительство пограничного забора, занервничали.

        Конгресс установил крайний срок для завершения проекта: 31 декабря 2008 г. Немногим более чем через год Министерству национальной безопасности, работающему через свое подразделение таможенной и пограничной охраны США, нужно было оформить государственные контракты на миллионы долларов, закупить 145 000 тонн стали и постройте сотни миль забора через неумолимую местность.

        «Часы тикают», — предупредил коллег Гидденс, глава оперативной группы по ограждению, в электронном письме от сентября 2007 года.

        Самой большой проблемой был Техас. В отличие от других приграничных государств, большая часть земли, где проходил забор, находилась в частных руках. И люди в долине Рио-Гранде отказывались продавать. Земельные агенты закрыли только 22 сделки.

        7 декабря 2007 года Чертофф объявил о своем решении: если землевладельцы не будут сотрудничать, правительство отберет землю. У них было 30 дней, чтобы принять решение. «Конечно, мы хотели бы договориться с помещиком», — сказал он. «Но если нам это не удастся, мы готовы использовать выдающийся домен», — сказал он журналистам.

        В течение следующих семи месяцев Служба внутренней безопасности подала сотни исков против множества землевладельцев вдоль реки Рио-Гранде. Большая часть целевых площадей была сельскохозяйственными угодьями. Но дома, поля для гольфа, предприятия и даже природные заповедники были разорваны на куски.

        91-летний Альберто Гарса потерял 10 акров, которые давали доступ к ферме по выращиванию сахарного тростника, на которой он работал 50 лет. Де Леонам отказались от четырех отдельных участков, которые принадлежали их семье с 1790-х годов, когда регионом правила Испания.Рэй Луп был вынужден отказаться от участка земли, расположенного перед его домом недалеко от Рио-Гранде. Охрана природы, одна из ведущих экологических организаций страны, передала восемь акров своего заповедника. Техасский университет в долине Рио-Гранде был отрезан от поля для гольфа, на котором тренировалась его команда.

        В общей сложности агентство построило 50 миль забора отдельными полосами шириной от 40 до 60 футов и захватило в общей сложности 564 акра. Процесс, который может занять годы для одной посылки, был сжат до месяцев.

        Пони пасутся у пограничного забора в округе Кэмерон, штат Техас. Десять лет назад федеральное правительство конфисковало собственность жителей долины Рио-Гранде, чтобы построить забор. Мартин ду Насименто для The Texas Tribune

        Изъятие стало возможным благодаря клочку бумаги под названием «Декларация об изъятии».

        Закон о захвате был принят Конгрессом во время Великой депрессии, чтобы стимулировать экономику. Он был разработан как альтернатива традиционным, медленным судебным искам о выдающихся доменах.Идея заключалась в том, чтобы ускорить изъятие земель, что позволило федеральному правительству быстро построить проекты общественных работ и создать новые рабочие места.

        С помощью так называемого «быстрого изъятия» федеральное агентство получило право собственности на имущество лица в тот же день, когда оно подало заявление об изъятии в суд. Бульдозеры могли катиться, как только судья утвердил приказ о владении землей. Помещик был почти бессилен остановить процесс.

        Чтобы сбалансировать это мускульное проявление суверенной власти, закон требовал, чтобы правительство немедленно вносило в суд чек для выплаты землевладельцу.Предполагалось, что сумма будет справедливой рыночной стоимостью, суммой, которую желающий покупатель заплатит желающему продавцу. Землевладелец мог взять деньги или попытаться убедить правительство платить больше — процесс, который мог занять годы.

        «Они могут просто захватить собственность сейчас и беспокоиться о цене позже», — сказал Роберт Х. Томас, бывший председатель комитета по выдающимся доменам Американской ассоциации юристов. «Это довольно мощный инструмент».

        Но недостаточно мощный для национальной безопасности. Агентство развернуло второй инструмент, чтобы упростить и ускорить захват земли.Он выпустил отказ, который потрошил федеральный закон, призванный защитить владельцев собственности от несправедливых конфискаций.

        Так называемый Единый закон требовал, чтобы правительство провело переговоры с владельцами до конфискации земли. Агентство не могло предпринять принудительные действия для принудительной продажи, а владельцы получали подробное описание имущества, подлежащего аресту.

        Возможно, самым важным положением было то, что правительство должно было провести официальную оценку земли на сумму более 10 000 долларов, прежде чем подавать на владельца в суд.Оценка должна была проводиться в соответствии со строгими стандартами, изложенными в 262-страничной «Желтой книге» — библии федерального правительства по ценообразованию на землю.

        Идея заключалась в том, чтобы предотвратить дешевизну. Первоначальное предложение правительства о покупке недвижимости не было начальной заявкой на переговорах. Она должна была быть как можно ближе к конечной, полной стоимости земли, оцененной по ее «высочайшему и лучшему» хозяйственному использованию. Так, например, если у вас была залежь, на которой можно было выращивать урожай, агентство должно было платить так, как если бы ваши поля были в изобилии.

        Было исключение из закона. Агентство может обойти любое из требований закона, если это «не уменьшит любую помощь или защиту, предоставляемую владельцу».

        Практически без публичного уведомления Национальная безопасность воспользовалась этой лазейкой. Он отменил требования закона о ведении переговоров и устранил положения о конфликте интересов. Агентство также увеличило порог оценки до 50 000 долларов для имущества, изъятого вдоль границы.

        На практике более высокий порог означал, что агентству не нужно было официально оценивать большую часть требуемой собственности.Земля в долине Рио-Гранде дешевая, и правительство выделяло лишь небольшие полосы для забора. Из 197 участков, изъятых Службой национальной безопасности, 90 процентов были оценены менее чем в 50 000 долларов.

        Вместо формальной оценки Служба внутренней безопасности приказала армейскому корпусу определить стоимость выбранной земли. Оценщики армейского корпуса не должны были быть сертифицированными оценщиками. Им не нужно было соблюдать стандарты Желтой книги. Им не нужно было идентифицировать владельцев, и им не нужны были точные юридические описания, называемые метками и границами, для определения границ собственности.

        Согласно отчету за сентябрь 2007 года, служба национальной безопасности

        обеспокоена тем, что у армейского корпуса нет опыта или рабочей силы для выполнения этой работы. Гидденс, глава проекта ограждения, сказал, что служба внутренней безопасности поручила агентству собрать экспертов по недвижимости из других офисов армейского корпуса и нанять подрядчиков для выполнения работы как можно быстрее.

        Не стоило долго ждать, чтобы провести процесс осуждения, учитывая сильное сопротивление землевладельцев Долины, сказал Гидденс.

        «Это не должно было стать лучше со временем. Никто из нас не думал, что если мы подождем шесть месяцев, люди скажут: «Эй, теперь я понял», — сказал он. — Продлевать его было бесполезно.

        Весной 2008 года представители армейского корпуса рассредоточились по долине Рио-Гранде, чтобы провести переговоры с сопротивляющимися землевладельцами.

        Согласно отчету армейского корпуса о переговорах, они были встречены с замешательством и гневом. Землевладельцы хотели знать, куда пойдет забор, как он повлияет на их имущество.Они попросили дополнительное время для рассмотрения предложений. Подрядчики сказали им, что у них есть всего несколько недель, чтобы подписать сделку, иначе федеральное правительство подаст на них в суд.

        Один из переговорщиков описал фермера, который был огорчен тем, что ему пришлось принять решение менее чем за две недели в разгар уборки лука.

        «Он воспринимает это немного более близко к сердцу и немного более эмоционально относится к приобретению, чем некоторые другие», — написал специалист по недвижимости армейского корпуса. «Он потерял уверенность в том, что у Конгресса есть хоть какой-то здравый смысл.

        58-летний Тудор Ульхорн, местный политик, фермер и владелец бизнеса, был озадачен предложением федерального правительства купить принадлежащую ему землю вдоль реки Рио-Гранде. Он участвовал в делах штата Техас о конфискации земли, и в этих случаях адвокаты штата предоставили подробные описания собственности и планы строительства.

        Служба национальной безопасности прислала ему карту, которая, по-видимому, была взята из Google Earth, с красным прямоугольником, обведенным вокруг целевого участка. Когда он запросил дополнительную информацию, армейский корпус отправил письмо: «Ускоренный график, необходимый для выполнения мандата Конгресса, не позволит завершить наземную съемку до приобретения», — говорится в нем.

        Служба национальной безопасности сначала примет меры, а потом замерит.

        Ни Ульхорн, ни его адвокат не были проинформированы о том, что Министерство национальной безопасности распотрошило систему защиты землевладельцев, пока они не обжаловали это дело в суде.

        «Мне строили забор без полного плана. У них не было планов, которые они могли бы мне показать, — сказал Ульхорн. «Они просто сказали, что это начинается где-то здесь, а заканчивается где-то там».

        Решение

        Министерства национальной безопасности — изменение одной цифры в неясной строке федерального кода — сделало землевладельцев в Долине уязвимыми перед капризами федеральных агентств, которые больше сосредоточились на строительстве забора, чем на справедливой компенсации.

        Это потому, что в Едином акте была последняя слабость. Даже если владелец собственности мог доказать, что Министерство национальной безопасности нарушило требования закона, суд — или кто-либо еще — ничего не мог сделать, чтобы это исправить.

        Похороненный глубоко в законе, Конгресс включил предложение, в котором говорилось, что Единообразный закон «не создает никаких прав или обязательств и не должен влиять на действительность любого приобретения собственности путем покупки или осуждения».

        Другими словами, существовал закон.Но не было никакой возможности привести его в исполнение. С юридической точки зрения, это было «неподсудно» — вне досягаемости федерального суда.

        «Это очень темный угол закона», — сказал Гидеон Каннер, почетный профессор юридической школы Лойолы в Лос-Анджелесе и давний борец за права частной собственности. «Любые представления о надлежащей правовой процедуре, которые у вас могут быть, должны быть пересмотрены».

        Вышел из строя

        74-летняя Делия Перес Уивер начала работать на ферме своего дедушки недалеко от Сан-Бенито в четвертом классе.В то время мексиканские рабочие пересекали Рио-Гранде по временным разрешениям на работу, выдаваемым в рамках программы bracero . Они собирали бамию и хлопок, зеленую фасоль и помидоры.

        Когда армейский корпус пришел поговорить с ней, Уивер сдала в аренду ферму и землю. Они сказали ей, что им нужен акр, чтобы построить забор и обеспечить подъездную дорогу. В качестве компенсации она получит почти 15 000 долларов.

        Уиверу предложение показалось низким. Родственник сказал ей, что она получила большую плату за такой же участок земли по дороге.Забор высотой 18 футов был бельмом на глазу, из-за которого стоимость земли снижалась. И так много ее жизни и жизни ее семьи было связано с фермой ее дедушки. Она попросила у представителя армейского корпуса еще денег. Он сказал ей нет. Поэтому она приняла предложение.

        «Вот оно», — вспомнила она его слова. «Если вы хотите еще, вам нужно обратиться в суд, и это будет стоить вам больше денег».

        Чиновник армейского корпуса был прав. Владельцы собственности, которым предъявляет иск правительство, не имеют права на назначение адвоката.Они должны нанять своих или найти того, кто готов работать за непредвиденные расходы. Это непросто. По традиции частные юристы, специализирующиеся на доменных именах, получают примерно 30% от первоначального предложения. Мало кто возьмется за дела, где недвижимость стоит меньше 100 000 долларов — это не стоит их времени.

        Однако федеральные суды разработали решение для таких владельцев, как Уивер. В проектах с участием многих владельцев недорогих участков, разбросанных по большой территории, судья может назначить земельную комиссию, состоящую из местных экспертов по недвижимости, для определения стоимости собственности.Комиссии позволяли мелким землевладельцам вести свои дела без затрат или формальных процедур, связанных с судебным слушанием.

        Комиссии были использованы в двух крупнейших выдающихся делах в истории США: о создании Флоридского национального парка Эверглейдс, по которому было подано более 40 000 судебных исков за три десятилетия, и об Управлении долины Теннесси, гидроэнергетической компании, зарегистрированной Конгрессом, которая потребовала приобретения сотен тысячи гектаров земли. Такие комиссии также использовались в гораздо меньших проектах списания, в некоторых из которых участвовало всего 16 объектов.

        Когда начались судебные процессы, Министерство юстиции, представляющее национальную безопасность, призвало федерального судью, ведающего большинством дел в Долине, назначить такую ​​комиссию.

        Вирджиния Батлер, начальник отдела приобретения недвижимости Министерства юстиции, предупредила судью Эндрю С. Ханена, что невыполнение этого требования «приведет к затяжным судебным разбирательствам по этим вопросам и несопоставимым вознаграждениям истцов — очень неудовлетворительный результат для все вовлеченные стороны.

        «Чтобы добиться справедливого, единообразного присуждения компенсации в кратчайшие сроки всем пострадавшим владельцам (представленным и непредставленным) в долине Рио-Гранде, требуется назначение комиссии», — написала она.

        Ханен сейчас наиболее известен как судья, заблокировавший приказ Обамы об упрощении иммиграционного законодательства. Но раньше он был «судьей по забору» — вел почти все дела вдоль Рио-Гранде. Ханен отклонил просьбу Батлера. По его словам, суд присяжных является лучшим форумом для рассмотрения дел.И, по словам Ханена, не нужно было беспокоиться о подсудимых без адвоката, потому что во всех делах, которые он рассматривал, уже были адвокаты.

        Когда дело дошло до переговоров между правительством и землевладельцами, Ханен заявил, что он «руки прочь».

        Уверенность Ханена была неуместной. Поскольку судебные процессы разыгрывались в суде, а не перед комиссией, мрачные предсказания Батлера сбылись. Платежи были неравными, а судебные процессы тянулись годами, согласно обзору ProPublica и Texas Tribune 197 случаев в долине Рио-Гранде, когда правительство завладело собственностью землевладельцев.В обзор не были включены дела, которые остаются открытыми, или временные изъятия земель.

        Судебные иски Министерства юстиции привели к разделению сообщества на три группы не на основании земли, которой они владели, а на основании их способности нанять адвоката.

        Самая большая группа состояла из землевладельцев со скромным достатком, многие из которых были пожилыми, некоторые говорили только по-испански. Они не стали нанимать адвокатов и приняли первоначальное предложение правительства. Половина судебных исков имели такой результат. Средний расчет составил 8000 долларов.Средний захват составил чуть более одной трети акра.

        Поселились такие люди, как 81-летняя Оталия Перес и ее 85-летний муж Томас. Они жили в скромном кирпичном доме напротив своей фермы. Когда к ним подошел армейский корпус, Томас уже давно перестал сам обрабатывать землю, вместо этого сдавая ее в аренду фермерам-арендаторам. Ни он, ни его жена не хотели бороться с правительством. Они приняли 21 000 долларов, и правительство отобрало два акра земли.

        85-летний Томас Перес и его жена Оталия приняли первоначальное предложение правительства после того, как оно конфисковало два акра их земли на Оклахома-авеню в Браунсвилле. Мартин ду Насименто для The Texas Tribune

        «Мои родители старые, и им не нужно было участвовать в этой судебной тяжбе, поэтому мы сказали: «Послушай, просто возьми все, что они тебе дадут сейчас, потому что это все равно произойдет», — сказал Джо Перес, их сын, который вел переговоры с правительство.

        Джек Коулман, 77 лет, был военным ветераном, уволенным из космического командования ВМС в 1996 году. Когда правительство предложило ему 10 600 долларов за участок заросшей земли, который он использовал в качестве личного полигона, это казалось хорошей сделкой.Это была почти такая же сумма, которую он заплатил за весь участок в пять акров несколько лет назад. «Они предложили более чем справедливую цену», — сказал он.

        Но при изъятии участков земли из более крупных участков, как это произошло в долине Рио-Гранде, правительство не оценивало недвижимость так, как обычно оцениваются сделки с недвижимостью.

        В соответствии с федеральными директивами Служба внутренней безопасности должна была оценить стоимость участка земли перед строительством забора и сделать это снова после строительства.Вычитание второй цифры из первой дает оценку ущерба, причиненного имуществу строительством забора. Формула предназначена для учета разницы в ценах, возникающей при отделении земли от материнского участка.

        Но многие в Долине взвешивали предложение по цене за акр в то время, когда лучшие орошаемые пахотные земли продавались по 10 000 долларов за акр. Тем, кто не знал о формуле, предложения правительства поначалу казались щедрыми.

        Семья Кавазос жила в доме площадью 30 акров, втиснутом между Рио-Гранде и Оклахома-авеню, двухполосным асфальтированным участком на восточной окраине Браунсвилля.Большая часть земли находилась между рекой и дамбой — годилась только для посевов.

        Кавазосы держали крупный рогатый скот, лошадей и кур, которые бродили по густым лугам и пастбищам за их одноэтажным ранчо из коричневого кирпича. Район сельский: лошади пасутся на высокой траве по обочинам дорог. Здесь нет уличных фонарей, а вдоль дороги растут поля хлопка, кукурузы и цитрусовых деревьев.

        Армейский корпус сказал семье, что построит забор сразу за домом, а также уложит гравийную боковую дорогу.Чтобы компенсировать им потерю двух акров из-за проекта, Служба внутренней безопасности предложила 21 500 долларов и пообещала установить ворота с кодом безопасности, которые дадут им доступ к их земле, оставшейся на другой стороне.

        Хуан Кавасос был учителем. Его жена работала секретарем школьного округа. Они не хотели забор. Они думали, что есть более разумные способы остановить бродяг и контрабандистов, шныряющих по их земле. Но кто они такие, чтобы бороться с правительством? Они полагали, что адвокат просто возьмет большой гонорар на случай непредвиденных обстоятельств.

        «Независимо от того, собирались ли мы выступать против или за это, они собирались его построить», — сказал Кавасос. «Мы были категорически против строительства пограничной стены, но ничего не могли с этим поделать».

        Они взяли деньги. Служба национальной безопасности построила барьер. Он вырисовывается на заднем дворе, острый и зазубренный, как частокол гигантского штакетника. Ворота посередине позволяют Кавасосу прогуляться по задней части его владений. По гравийной дороге мчатся пограничники.

        Если бы он знал что-нибудь о законе, Кавасос мог бы потребовать больше денег.Например, он мог бы настоять на том, чтобы его земля ценилась за ее сельскохозяйственный потенциал — ее самое лучшее и лучшее использование. Или он мог бы нанять оценщика, чтобы опровергнуть оценку правительства. Однако Кавасос ничего об этом не знал. Единственное бремя доказывания полной рыночной стоимости лежит на владельце, а не на правительстве.

        Позже он узнал, что близлежащие землевладельцы получали более высокие платежи, чем он за аналогичные участки земли. Он также считает, что барьер навсегда снизил стоимость перепродажи земли, которая сейчас находится между рекой и забором.

        «В то время мы думали, что это справедливое предложение, — сказал Кавазос. «Люди, которые не наняли адвокатов, облажались».

        Людям не нужно было иметь адвоката, чтобы доказать, что предложение правительства было слишком низким — в некоторых случаях все, что им нужно было сделать, это снять трубку.

        Де Леоны попали во вторую группу собственников. Как и первая группа, они тоже столкнулись с Национальной безопасностью без совета. Но они смогли договориться об увеличении их окончательного расчета. Из 131 судебного процесса, в которых у землевладельцев не было адвоката, 30 согласились на увеличение на 33 процента выше, чем среднее предложение правительства. Плата за средний участок в одну треть акра увеличилась с медианных 6000 долларов до чуть менее 8000 долларов.

        Многие из этих землевладельцев были знакомы с работой правительства — они были местными, государственными или федеральными служащими. Или у них были связи с влиятельными лицами, такими как местные адвокаты или политики. Или им просто было удобно вести переговоры напрямую с прокуратурой США.

        Часто не требовалось много времени, чтобы получить более высокое предложение. Землевладельцы, которые связывались с Министерством юстиции, часто описывали быструю и сердечную беседу.Хотя немногие получали то, о чем просили, они обычно получали дополнительные деньги или соглашение об уменьшении влияния забора на их землю. Например, фермеры договорились об установке электронных ворот, чтобы позволить им доставлять сельскохозяйственную технику на свои поля.

        Правительство сообщило Розалии Гонсалес, что заплатит 700 долларов чуть более чем за одну десятую акра на участке площадью 1,4 акра, которым она владела в Браунсвилле недалеко от Рио-Гранде. Гонсалес попросил 60 000 долларов. «Соединенным Штатам не известно ни о какой земле в районе вашей собственности, справедливая рыночная стоимость которой была бы выше той, которую вы запросили», — ответил федеральный прокурор.Однако он увеличил предложение до 1000 долларов. Гонсалес взял его.

        80-летняя учительница на пенсии Жозефина Уивер увидела, что ее предложение чуть более десятой части акра ее участка площадью 3,5 акра недалеко от Лос-Индиоса увеличилось с 1150 до 3000 долларов после того, как она выразила протест. «Они поступали правильно, — сказала она.

        В случае с Де Леонами семья имела глубокие исторические и политические корни. Де Леоны проследили свое присутствие в долине Рио-Гранде до дней Испанской империи. У некоего Де Леона на стене дома висит генеалогическое древо в золотой рамке, датированное 1790-ми годами, когда предки семьи получили испанский грант на землю в районе Браунсвилля.

        В 82 года Эрнесто Де Леон стал патриархом семьи. Когда-то он служил городским комиссаром в Браунсвилле. Он помог собрать деньги для бывшего губернатора Техаса Рика Перри, республиканца, который сейчас является министром энергетики Трампа.

        Когда появились земельные агенты, они хотели пять разных участков земли, принадлежащих семье. Де Леон взял телефон и начал звонить.

        «Я подключился к нему и поговорил со своим конгрессменом. Поговорил с представителем штата и окружным судьей, а также со всеми, кто мог помочь», — сказал Де Леон.«Благодатью Божией мы смогли сделать их разумными».

        Эрнесто Де Леон, 82-летний бывший городской комиссар Браунсвилля, начал звонить по телефону после того, как получил первоначальное предложение правительства на землю его семьи и договорился о более высокой цене. Мартин ду Насименто для The Texas Tribune

        Де Леон разговаривал с помощником прокурора США, которому поручено вести дела семьи. На одном участке сельхозугодий он убедил правительство поднять предложение с 13 700 до 17 000 долларов — скромное повышение на 24 процента.

        Но на другом участке сельскохозяйственной земли — ближе к Браунсвиллю — он более чем в четыре раза увеличил предложение Министерства национальной безопасности с 11 300 до 48 120 долларов за ущерб от потери чуть более полутора акров с участка площадью 50 акров. Он также разработал сделку, чтобы гарантировать, что служба внутренней безопасности установит электронные ворота безопасности, чтобы обеспечить постоянный доступ к земле.

        «Я говорю, не раскачивайте лодку. Другими словами, что они вам предложат, посмотрите, сможете ли вы договориться о лучшей цене.— сказал Де Леон. «Не жадничайте, получите разумную цену за свою собственность и двигайтесь вперед».

        Для большинства людей, у которых были деньги, наем адвоката оказался разумным вложением. Не все, у кого был адвокат, получали больше денег, но те, кто это делал, получали значительную прибыль.

        Для примерно 30 землевладельцев, представленных адвокатами, скачок между медианным начальным предложением правительства и его окончательным предложением составил 207 процентов — от среднего предложения в размере 13 100 долларов до мирового соглашения в размере 40 305 долларов. (Еще в 20 случаях окончательное урегулирование включало дополнительную землю, что затрудняло прямое сравнение до и после. )

        Причина огромных скачков стала очевидной во время баталий между землевладельцами и правительственными прокурорами: оценщики армейского корпуса постоянно недооценивали землю.

        В рамках подготовки правительства к обороне Министерство юстиции наняло независимых оценщиков для оценки выделенной земли. В тех немногих судебных процессах, где эти оценки были обнародованы, сторонние правительственные эксперты неизменно оценивали землю выше, чем оценщики армейского корпуса.

        Возьмите дело Роллинза Коппеля.В 2002 году Коппел и его инвесторы купили 420 акров свободной земли, расположенной в отличном месте между Браунсвиллем и Матаморосом, его городом-побратимом через реку в Мексике. Они спланировали район доступных домов, окруженный парком с видом на Рио-Гранде. Коппел успешно лоббировал Комиссию города Браунсвилля, чтобы создать специальный налоговый район для развития.

        К 2007 году Коппелу удалось установить канализационные и водопроводные линии, а также облицевать секцию. Но это все еще была пустая земля.

        Затем появилось федеральное правительство с Декларацией об изъятии. Пограничный забор перерезал застройку и уничтожил все шансы для прибрежного парка. Министерство национальной безопасности сделало ему предложение: 233 тысячи долларов в обмен на чуть более шести акров земли.

        Возможно, ни один владелец недвижимости вдоль Рио-Гранде не был более сообразителен в оценке стоимости своей земли, чем Коппель. Имея глубокие корни в Браунсвилле, Коппел занимался юридической практикой в ​​этом районе более 45 лет.Он сотрудничал с некоторыми из крупнейших разработчиков в Техасе, чтобы построить проект.

        Поэтому, когда министерство юстиции подало заявление об изъятии, Коппел нанял одну из лучших юридических фирм Техаса, Vinson & Elkins, известную своими свирепыми судебными процессами, чтобы дать отпор.

        В течение следующих трех лет обе стороны столкнулись в суде, даже когда Служба национальной безопасности возвела забор. Адвокаты Коппеля выступили против честности государственного оценщика.

        Адвокаты юстиции утверждали, что оценщик Коппела не следовал должным образом государственным стандартам.А Коппел, по их словам, переоценил рынок для своей застройки в одном из самых экономически депрессивных районов Браунсвилля.

        Однако в одном пункте обе стороны согласились. Первоначальная оценка правительства сильно недооценила ущерб, который забор нанесет развитию Коппеля. Адвокаты Коппела оценили общую стоимость более чем в 14,6 миллиона долларов. Адвокаты правительства заявили, что это 1,4 миллиона долларов.

        Когда обе стороны наконец договорились, служба внутренней безопасности заплатила Коппелу 4 доллара.9 миллионов. Это была самая высокая выплата за любую недвижимость в долине Рио-Гранде, и она на 2043% больше первоначальной оценки справедливой рыночной стоимости, сделанной правительством.

        В конце концов, даже этого может оказаться недостаточно. Коппель так и не смог построить подразделение. Он умер в начале этого года в возрасте 88 лет. Его адвокат не ответил на телефонные звонки с просьбой прокомментировать ситуацию.

        Одинаковые, но разные

        Суды США постановили, что оценка — это больше искусство, чем наука.Фактические рыночные продажи являются наиболее важным компонентом большинства оценок, но недвижимость в долине Рио-Гранде не часто переворачивается. Никто никогда не продавал недвижимость с пограничным забором. Правительственным экспертам оставалось гадать о значениях — и часто ошибаться.

        При внимательном рассмотрении дела семьи Луп выявляется несправедливость работы правительства в долине Рио-Гранде.

        The Loops занимаются сельским хозяйством на самом краю Америки с начала 1900-х годов.Земля семьи проходит вдоль реки Рио-Гранде на самой южной оконечности Техаса, всего в нескольких милях от нее, прежде чем она впадает в Мексиканский залив. Братья Луп, дяди и двоюродные братья выращивали пупочные апельсины и мандарины, капусту и кукурузу, зеленый горошек и хлопок — почти все, что они хотели посадить в землю. Богатая почва, пойма, благословлена ​​солнечным светом и теплом в течение всего года.

        Семья жила проблемами границы. Наркокурьеры с вещевыми сумками, набитыми наркотиками, прогуливались по их ферме.Люди из Мексики, других мест Центральной Америки, вплоть до Румынии, нелегально пересекли границу на свою землю. Время от времени по реке проплывали мертвые тела.

        Когда в 2007 году правительство решило построить забор на границе, Рэй, Фрэнк и их двоюродные братья Тим и Пол обрабатывали более 5200 акров на прилегающих землях. Хотя барьер не имел для них особого смысла, они приветствовали идею улучшения пограничного контроля.

        «Хорошие заборы — хорошие соседи; не так ли сказал Роберт Фрост? — заметил Рэй Луп.

        Пограничный забор, пересекающий земли Петли, должен был зажать большую часть земли между рекой и забором. Это также приведет к тому, что дом Тима и дом Рэя окажутся на оставшейся ничейной земле. Самой большой проблемой Петли были их фермы: как они смогут добраться до них?

        Обе пары братьев разговаривали с наземными агентами, присланными армейским корпусом. Для человека, не знакомого с тонкостями права выдающихся доменов, предложения выглядели ужасно щедрыми.

        В случае Рэя и Фрэнка правительство объявило о своем намерении забрать 5.5 акров. Компенсация составит 210 000 долларов.

        Но Рэя Лупа беспокоила не только сумма денег. У него были проблемы с ответами на вопросы. Собиралась ли Служба национальной безопасности строить ворота? Будет ли дорога достаточно широкой и прочной, чтобы вместить его комбайн John Deere весом 42 000 фунтов и шириной 26 футов? А как насчет его семьи? У него было три дочери. Если бы у них был код от ворот, не стали бы они мишенью для торговцев наркотиками, которым нужен доступ?

        «Вопросы безопасности были ужасны», — сказал он.— Я все время волновался.

        Рэй Луп обсудил это со своей семьей. Он решил драться. Он нанял одну из самых известных юридических фирм в области доменного права в Техасе, бутик под названием Barron Adler. Стив Адлер, политически связанный соучредитель, станет мэром Остина. (Адлер также предоставил первоначальное финансирование для запуска The Texas Tribune.)

        Ким Лессин, адвокат Бэррона Адлера, который вел дело Лупса, считает, что предложение правительства игнорирует ключевые факты. Луп получал деньги от своей фермы, а также от добычи песка и охотничьего лагеря.Как повлияет стоимость земли между забором и рекой Рио-Гранде?

        Лессин нанял профессионального оценщика для определения стоимости недвижимости. Используя правительственную формулу, оценщик Loops оценил общий ущерб на ферме площадью 630 акров в 1,4 миллиона долларов. Сумма ущерба включала дополнительные четыре акра земли для строительства забора, проблемы с доступом к сельскохозяйственным угодьям и влияние забора на стоимость дома Рэя Лупа при перепродаже.

        Правительство наняло собственного оценщика.В отличие от армейского корпуса, от него требовалось провести полную оценку по стандартам «Желтой книги». По его оценке, ущерб, нанесенный ферме Луп, составил чуть менее 1 миллиона долларов.

        Две профессиональные оценки разошлись — обычное дело для судебного разбирательства. Но оба они взлетели намного выше первоначальной оценки армейского корпуса в 210 000 долларов.

        «Это был один из немногих проектов, с которыми я когда-либо сталкивался в этой области практики, когда правительство просто упускало из виду так много вещей», — сказал Лёссен, который в итоге представлял десятки владельцев в долине Рио-Гранде.«Я не только вообще антиправительственный человек, но это меня просто взбесило, в частности, в отношении прав собственности».

        Тим и Пол Луп пошли другим путем. Они не ответили на просьбы об интервью, но Тим представил в суде письменные показания под присягой, в которых рассказывается их история.

        Пол и Тим Луп, апрель 2008 года, до начала строительства пограничного забора на их земле. Брэд Доэрти для Texas Tribune

        Тим и Пол Луп решили принять первоначальное предложение армейского корпуса — выплату в размере 160 000 долларов за ущерб, нанесенный их сельскохозяйственной деятельности из-за забора. Он будет проходить через семь акров на разбросанных полосах земли. Цена казалась подходящей.

        «Мы хотели не мешать нашему правительству выполнять свою работу», — заявил Тим Луп в своих показаниях под присягой. «Мы хотели выполнить свой патриотический долг». Никто не сказал семье, что деньги должны компенсировать все убытки их фермерского хозяйства.

        Только после опыта Рэя и Фрэнка они поняли, что правительство их обмануло. В конце концов, они выращивали одинаковые культуры на одной и той же земле — фермы Лупов столкнулись друг с другом.Почему две группы кузенов получали такую ​​разную компенсацию? Тим и Пол попытались возобновить переговоры. Но к тому времени было уже слишком поздно. Правительство уже владело землей.

        «Мы верили, что наше правительство будет относиться к нам справедливо», — написал Тим Луп. «Мы доверяли представителям правительства, чтобы они были честными и прямолинейными при общении с нами».

        В конце концов, правительство отобрало дополнительную землю для строительства забора. К тому времени Тим и Пол наняли Лессина. Окончательная компенсация братьев составила 400 000 долларов с потерей 20 акров.

        Рэй и Фрэнк Луп, с другой стороны, получили 1,4 миллиона долларов за потерю 11 акров.

        Спустя годы после постройки Рэй Луп научился жить с забором. Иногда ворота ломались, но правительство посылало подрядчика, чтобы починить их. Добавленный пограничный контроль вряд ли можно назвать идеальным. Служба национальной безопасности никогда не закрывала подъезд к старой фермерской дороге, оставляя в заборе зияющую 40-футовую брешь, через которую мог пройти любой.

        Но в начале этого года один из кошмаров Рэя стал явью.

        Поднявшись ранним январским утром, он почувствовал запах дыма. Через несколько минут офицер пограничной службы написал ему: «Сэр, я полагаю, ваш сарай горит», — говорилось в нем.

        Сарай на самом деле был домом Лупов — они жили на втором этаже, над помещением, где содержались некоторые из их животных. Он бросился будить своих дочерей и жену. Семья уцелела, а животные нет. Четыре собаки семьи и коза сгорели заживо, их крики преследовали семью.

        Рэй считает, что пожарным машинам, которые мчались к его дому, мешали ворота.Чиновники пожарной охраны оспаривают это. Но Рэй уверен, что двигатели могли бы среагировать быстрее, если бы им не пришлось преодолевать забор, который должен был блокировать пересечение границы, а не машины скорой помощи.

        Рэй и его семья перестроили свой дом. Они снова живут на ничейной земле, в этом кусочке Америки между забором и Мексикой.

        «Что нам еще делать?» он спросил.

        Конец сегмента пограничного забора к востоку от Оклахома-авеню, 1 августа.11, 2017. Мартин ду Насименто для The Texas Tribune

        Комедия ошибок

         

        Это было 3 февраля 2009 года, и помощник прокурора США Эрик Пакстон Уорнер должен был сделать признание.

        Более года прокуроры Министерства юстиции конфисковывали имущество. И больше года они платили помещикам за их убытки. Они превзошли установленный Конгрессом крайний срок 31 декабря 2008 года. Подрядчики рыли широкие траншеи и заливали бетоном забор.

        Но только сейчас, в разгар судебного процесса против братьев Борзинских, двух фермеров, известных как Капустные короли Америки, правительство осознало, что ошибалось почти в каждом отдельном деле, заявил суду Уорнер.

        «Я запутал дело Боржинского, — заявил суду Уорнер.

        Правительство не закончило правоустанавливающие документы на многие объекты до Рождества. В спешке адвокаты не поняли, что им не удалось компенсировать владельцам права на воду на их землю.

        Это была почти невероятная ошибка для любого, кто хоть что-то знал об американском Западе.

        В Техасе, как и во многих штатах к западу от Миссисипи, права на воду могут стоить больше, чем сама земля. Права дают землевладельцам контроль над определенным количеством воды из Рио-Гранде. Это распределение может быть продано фермерам, которым нужна вода для выращивания сельскохозяйственных культур. Без прав на воду нет сельского хозяйства.

        Теперь, сказал Уорнер судье, правительство собирается пересмотреть все свои дела, чтобы гарантировать, что землевладельцы сохранят эти права.

        Крайний срок, установленный Конгрессом, «потребовал от нас, по-моему, по существу работать в обратном направлении по сравнению с тем, как было бы сделано обычное осуждение», — объяснил Уорнер.

        Адвокаты Министерства юстиции обнаружили еще одну гигантскую ошибку. Большая часть забора была построена поверх земляной дамбы, идущей параллельно Рио-Гранде. Только после строительства правительство осознало, что владельцы собственности действительно имеют право собственности на землю под дамбой. Правительство ни за что не заплатило.

        Дэниел Ху, прокурор США, курирующий судебные процессы, принес извинения.

        «На самом деле мы построили забор на земле, которую еще не закончили захватывать», — сказал Ху Ханэну на слушаниях.

        Еще одна проблема:

        Долина Рио-Гранде была известна в Техасе темными земельными претензиями — река постоянно перемещалась, меняя границы собственности. Записи отсутствовали. В семьях часто было несколько членов, заявляющих о собственности. Но никто в Министерстве национальной безопасности или Министерстве юстиции, похоже, не был готов к таким сложностям.Пройдут годы, прежде чем правительство узнает, против кого оно судится.

        В одном случае в маленьком городке Игл-Пасс юристы юстиции нашли 24 наследника участка в пол-акра с видом на Рио-Гранде. Дело расследовалось почти пять лет, а сюжет был достоин романа Габриэля Гарсиа Маркеса. Судебный процесс касался Римско-католической церкви, конкурирующих претензий на землю от другой семьи и рукописного документа от 1894 года, в котором линия собственности упоминалась как «начинающаяся у мескитового дерева диаметром восемь дюймов на восточном берегу Рио-Гранде».

        Когда американских прокуроров спрашивали о проблемах или задержках, они постоянно обвиняли в своих ошибках крайний срок, установленный Конгрессом.

        «Правительству пришлось поторопиться, — объяснил Уорнер, защищаясь от ходатайства о санкциях.

        Министерство юстиции, «работая в рамках параметров, установленных реалиями мира, в котором мы живем, а не так, как мы хотим, чтобы они были, использовало свойства предмета с доступной на тот момент информацией».

        Иногда ошибки казались фарсом.В одном случае служба внутренней безопасности предложила городу Браунсвилль заплатить 123 100 долларов за почти 16 акров земли, примыкающей к реке Рио-Гранде. Выяснилось, что земля принадлежала городу, но на нее претендовали еще 257 человек.

        Более того, Служба национальной безопасности полагалась на ошибочные результаты геодезической съемки, чтобы захватить участок. Новая линия собственности была проведена посередине ирригационной насосной станции, принадлежащей Браунсвиллю.

        «[Мы] непреднамеренно захватили половину насосной станции, которая принадлежит городу», — сказал Ху Ханену.«Федеральное правительство этого не хочет. Мы хотим вернуть его городу».

        «Почему ты взял только половину? Тебе не нужна вся насосная? Ханен пошутил.

        — На самом деле мы даже не хотели половину, — сказал Ху.

        Спустя более девяти лет дело остается открытым. Адвокаты Министерства юстиции продолжают находить новых землевладельцев и платить им. Только в сентябре этого года агентство выплатило двум владельцам 5750 долларов.

        Обстоятельство обычное.Памела Ривас — одна из более чем 40 владельцев недвижимости, которые ждали решения своих дел почти десять лет. Многие из них связаны со сложными исками о праве собственности. Правительству пришлось распутывать, кому принадлежал небольшой участок земли в случае Риваса.

        Однако этот спор был разрешен много лет назад. Сейчас Соединенным Штатам принадлежит около акра ее земли возле пограничного перехода. Но он еще не договорился с Ривасом об окончательном платеже..

        «Я просто никто, и они будут делать то, что хотят», — сказал Ривас.— Я не думаю, что это правильно.

        Роберто Педраса тем временем сорвал джек-пот — совсем не так, как он себе представлял.

        Педраса был одним из нескольких владельцев собственности, которым правительство платило за землю, которой они не владели.

        Педраса провел большую часть своей жизни, работая фермером и бригадиром у владельца ранчо Рекса МакГарра, которого Педраса до сих пор ласково называет «мой босс». Когда МакГарр умер, он завещал 114 акров сельскохозяйственных угодий округа Идальго Педрасе и его жене Оливии.

        Но смерть МакГарра привела к десятилетиям судебных тяжб между другими бенефициарами и поверенными в отношении имущества.В 2008 году, когда к Педрасе впервые обратился наземный агент армейского корпуса, он все еще не знал, что принадлежит ему по закону. Но федеральное правительство, похоже, поняло это за него.

        «Я сказал ему, этому человеку из правительства, что [было] судебное дело в отношении этой собственности», — сказал Педраса. «И [государственный чиновник] сказал: «Ну, согласно записям… он принадлежит вам».

        В сентябре 2008 года Педрасе заплатили 20 500 долларов. Он и его жена использовали деньги, чтобы оплатить давние счета.

        Прошло более шести лет. Затем, однажды в 2014 году, с ними связался представитель правительства. После завершения исследования титула Министерство юстиции поняло, что земля ему не принадлежала.

        Правительство предложило ему сделку. Педраса мог оставить деньги себе, если подписал документ об отказе от права собственности на землю.

        «Правительство пришло и сказало: «Посмотрите, если вы дадите право проезда… тогда вам не придется платить», — сказал он. «Я сказал: «Хорошо», потому что знал, что это большой беспорядок.

        Настоящим владельцем земли был ближайший сосед Педрасы: Альберто Гарса, 91-летний фермер, выращивающий сахарный тростник.

        Служба национальной безопасности

        уже заплатила Гарзе 45 000 долларов за 3,4 акра земли на ферме Гарзы по выращиванию сахарного тростника, которая простирается по обеим сторонам шоссе, идущего параллельно реке Рио-Гранде, недалеко от деревушки Сан-Бенито.

        Должностные лица пограничной службы пообещали построить ворота в пограничном заборе, чтобы дать Гарзе постоянный доступ к земле, которую он обрабатывал в течение пяти десятилетий.Но когда появились подрядчики Национальной безопасности, они проигнорировали обещание, по словам его дочери Нормы Лонгории.

        «Когда мы увидели, что они устанавливают столбы, мы попытались их остановить», — вспоминает 62-летний государственный служащий на пенсии Лонгория. «Они сказали нам нет».

        Строительная бригада возводит часть пограничного забора вдоль Оклахома-авеню к югу от Браунсвилля, 9 июня 2009 г. Брэд Доэрти для Texas Tribune.

        Когда спустя годы правительство вернулось, чтобы заплатить семье за ​​землю, которая, по их мнению, принадлежала Педрасе, это казалось компенсацией за оплошность, связанную с тем, что ворота не были установлены.Гарза получил от сделки дополнительные 10 500 долларов.

        Но Лонгория сказала, что ее отец так и не оправился от потрясения, вызванного тем, что его лишили собственной фермы. Раньше он шел по грунтовой дороге за своим домом, чтобы добраться до своих полей сахарного тростника или навестить свой любимый скот. Теперь он должен проехать милю по шоссе, пока не доедет до ворот, а затем вернуться обратно. Он до сих пор посещает свою землю. Но не так часто, как раньше.

        — Сейчас это очень неудобно, — сказала Лонгория. «Мы не считали это справедливым.

        Представитель Министерства юстиции пояснил, что правительство не обязано предоставлять точное описание имущества или проводить исследования до конфискации земли с использованием декларации об изъятии.

        Пресс-секретарь сказал, что многие судебные иски в Долине были поданы для устранения проблем с тайлами собственности. В так называемом «дружественном» варианте продавец не возражает, но правительство подает иск об осуждении, чтобы убедиться, что юридическое право собственности является ясным и что к собственности не привязаны долги, когда федеральное правительство вступает во владение.

        Пресс-секретарь отказался комментировать открытые дела.

        Прошлое как настоящее

        Примерно в 20 милях к югу от Ларедо, штат Техас, находится заброшенный город.

        Четыре рушащихся строения стоят вокруг мягкой грунтовой дороги. Крыши исчезли. Штукатурка отслоилась от стен, обнажив вырезанные вручную блоки серо-коричневого песчаника. Вокруг растут мескитовые деревья и густая трава. Вокруг порхают бабочки.

        Руины — это то, что осталось от города, когда-то называвшегося Долорес.Это было раннее поселение к северу от Рио-Гранде, построенное летом 1750 года под командованием Хосе де Эскандона, испанского конкистадора, колонизировавшего регион.

        Для Маурисио Видаурри это дом.

        Видаурри — потомок одного из первопроходцев, основавших город. Семья Видаурри когда-то владела тысячами акров вокруг этого места на пустынном участке шоссе между Ларедо и Сапатой. Теперь они выращивают около 1300 акров арбузов, огурцов и пастбищного сена.Энергетическая компания арендует землю для добычи природного газа. Оросительный насос забирает воду из Рио-Гранде.

        Видаурри любит иногда приходить сюда и просто сидеть — в этом месте есть тайна, сила, которая его наполняет.

        — Мы здесь еще до Соединенных Штатов, — сказал он. «Один владелец».

        В эти дни его преследует другое чувство: тревога. С самого начала президентской кампании Видаурри внимательно следил за обещаниями Трампа о возведении стены между США и США.С. и Мексика. Он будет высотой 40 футов и будет сделан из бетона. Он будет простираться от Мексиканского залива до Тихого океана.

        Если бы Трамп построил эту стену, она прошла бы прямо через ранчо Видаурри, которое находится к северу от долины Рио-Гранде. При строительстве пограничного забора Служба национальной безопасности пропустила большую часть территории вокруг Ларедо, решив, что это недостаточно высокий приоритет.

        Трамп не объявлял о каких-либо планах по строительству здесь стены, но представители Министерства внутренней безопасности указали, что агентство возьмет землю и возведет забор примерно в 50 милях к югу, вокруг города Рио-Гранде.

        Марк Борковски, главный подрядчик таможенной и пограничной службы, заявил на конференции в Сан-Антонио в апреле, что агентство вернется, чтобы закончить то, что оно начало десять лет назад. «Мы собираемся захватить больше земли», — сказал Борковски. «Мы собираемся это сделать».

        Видаурри является активным сторонником улучшения охраны границ. Пограничники постоянно вторгаются на его землю. Наркокурьеры ворвались в дом на ранчо.

        Но Видаурри считает, что решение кроется в лучшем использовании технологий, таких как скрытые камеры, которые пограничный патруль установил на его ранчо, или неподвижные дирижабли, которые бесшумно парят в небе, сканируя границу.

        Поскольку Трамп все еще обещает построить стену, Видаурри полагает, что прибытие Министерства национальной безопасности с бульдозерами и сваебойными машинами — лишь вопрос времени. Когда придет время, он знает, что правительство не остановить. И он не думает, что какая-либо компенсация сделает его здоровым.

        «Нельзя сказать, что наша земля столько стоит. Наша земля была куплена нашей кровью, потом и слезами», — сказал Видаурри.

        Беспокойство Видаурри особенно личное.

        От руин Долорес Видаурри может пройти несколько сотен ярдов до небольшого огороженного кладбища на берегу с видом на Рио-Гранде.Некоторые могилы отмечены простыми белыми крестами. Другие окружены сложной кованой оградой. Многие маркеры датируются началом 1800-х годов. В одном углу развеваются два флага: Соединенных Штатов и Корпуса морской пехоты США.

        Видаурри останавливается у могилы своего отца Роберто Х. Видаурри. Он служил в морской пехоте во время Второй мировой войны и был дважды ранен на Иводзиме. Стена прорвется здесь насквозь, полагает Видаурри, отрезав его от земли, от отца.

        Это было бы похоже на возведение стены сквозь его сердце.

        «Вы построите стену на нашей земле и разрушите священную для нас землю и вырвете нашу историю», — сказал он. «Какая польза от этого?»

        The Texas Tribune и ProPublica, которая занимается журналистскими расследованиями в общественных интересах, объединились в этом проекте, чтобы разоблачить тревожное использование федеральным правительством выдающихся владений для захвата земли для забора вдоль американо-мексиканской границы.

        Об этой истории: Чтобы прочитать, как мы это сделали, нажмите здесь.

        Обзор, процесс, пример (иностранная собственность)

        Что такое экспроприация?

        Экспроприация означает захват государством любой собственности, находящейся в частной собственности, с разрешения владельцев или без такового в интересах общества. Недвижимость может быть экспроприирована для строительства дорог, аэропортов и других инфраструктурных проектов. Правительство также может экспроприировать собственность в сильно загрязненном районе, чтобы переселить жителей в место с более чистой окружающей средой.

         

         

        Поскольку государство конфискует имущество для общественных нужд, согласие владельцев не требуется. Однако им должна быть предоставлена ​​«справедливая компенсация» за их имущество. Как правило, справедливая компенсация должна быть эквивалентна рыночной стоимости. Рыночная стоимость Рыночная стоимость обычно используется для описания того, сколько актив или компания стоит на финансовом рынке. Она взаимно определяется участниками рынка недвижимости, но собственники не могут счесть эту сумму справедливой.

        Например, когда правительство налагает арест на имущество арендодателя, последний будет требовать компенсации не только за имущество, но и за потерянную арендную плату. Однако рыночной стоимости может оказаться недостаточно для покрытия упущенного дохода от аренды.

         

        Резюме
        • Экспроприация означает захват государством любой собственности, находящейся в частной собственности, с разрешения или без разрешения владельцев, в интересах общества.
        • Владельцы должны получить справедливую компенсацию в размере, эквивалентном рыночной стоимости имущества.
        • Международное право также разрешает правительствам экспроприировать имущество, принадлежащее иностранным организациям на его внутренней территории, при условии, что оно соответствует определенным критериям.

         

        Процесс экспроприации

        Экспроприация состоит из следующих этапов:

         

        Конституции большинства стран позволяют их правительствам делать это.
        Например, Конституция США предоставляет право выдающихся владений государственным органам на федеральном уровне, уровне штата и муниципалитете. Это позволяет им приобретать право собственности на любую собственность для общественного пользования после выплаты соответствующей компенсации предыдущим владельцам.

         

        2. Оценка

        Оценка требует, чтобы правительство оценило рыночную стоимость арестованного имущества, чтобы определить сумму компенсации.ОценкаОценкаОценка – это в основном способ проведения беспристрастного анализа или оценки актива, предприятия или организации, либо оценка эффективности по заданному набору стандартов или критериев. Оценка, выполняемая квалифицированным оценщиком, обычно проводится всякий раз, когда имущество или актив должны быть проданы, и его стоимость должна быть определена нейтральной третьей стороной.

         

        3. Предложение

        После оценки текущей рыночной стоимости приобретенной собственности правительство предлагает предыдущим владельцам компенсацию, которую считает адекватной.

         

        4. Переговоры

        В случае, если собственники недовольны суммой компенсации или причиной экспроприации, они могут обжаловать действия правительства в обоих случаях в суде.

         

        Экспроприация иностранной собственности

        Международное право разрешает правительствам экспроприировать собственность, принадлежащую иностранным организациям, на ее внутренней территории, если выполняются следующие условия:

        • Собственность должна быть конфискована для общественной пользы.
        • Конфискация должна быть недискриминационной.
        • Действия государства должны соответствовать международным нормам обращения с иностранными лицами и имуществом.
        • Штат должен предложить справедливую компенсацию.

         

        Экспроприация иностранной собственности, называемая также национализацией, бывает двух видов:

         

        1. Прямая экспроприация

        Прямая экспроприация происходит при законной передаче права собственности. Наряду с недвижимостью иностранные владельцы также отказываются от любых доходов, которые можно было бы ожидать от их инвестиций в недвижимость.

        Местное правительство принимает на себя как право собственности на имущество, так и право использовать его в коммерческих целях. Иностранному инвестору должна быть выплачена компенсация, эквивалентная истинной рыночной стоимости инвестиции.

         

        2. Косвенная экспроприация

        При косвенной экспроприации иностранный инвестор сохраняет право собственности на недвижимость, но отказывается от права на получение каких-либо доходов от инвестиций.Внутреннее правительство не конфискует собственность полностью, но получает право удерживать любые доходы, полученные от коммерциализации собственности.

        В отличие от прямого аналога, непрямая экспроприация не считается незаконной, если государство не предлагает иностранному инвестору никакой компенсации. Потому что иногда косвенная экспроприация даже не считается экспроприацией. Поскольку не существует юридической передачи права собственности. Документ может быть определен как любой письменный юридический документ или инструмент, который дает указанному физическому лицу контроль или определенные права над объектом, государство может отказаться признать такие ограничения в отношении иностранного инвестора экспроприационными по своему характеру.

        Инвестор может подать иск о том же в суд, который должен будет идентифицировать ситуацию как экспроприацию. Даже если инвестор выиграет дело, размер компенсации не определяется рыночной стоимостью имущества.

         

        Практический пример

        Чтобы лучше понять разницу между двумя видами экспроприации, рассмотрим следующий пример. Инвестор А является гражданином Страны X и владеет участком земли в Стране Y.

        Ситуация 1 (Прямая экспроприация) : Правительство Страны Y захватывает землю и строит на ней шоссе и пункт взимания платы.

        Ситуация 2 (Косвенная экспроприация) : Правительство страны Y издает постановление о строительстве шоссе и пункта взимания платы на земле и лишает А права удерживать доходы от пункта взимания платы. Однако право собственности на землю остается за А.

        Ситуация 3 (без экспроприации) : Инвестор А строит шоссе и пункт взимания платы на земельном участке.

         

         

        Дополнительная литература

        CFI является официальным поставщиком глобальной страницы программы Commercial Banking & Credit Analyst (CBCA)™ — CBCAGПолучите сертификацию CFI CBCA™ и станьте коммерческим банковским и кредитным аналитиком.Зарегистрируйтесь и продвигайтесь по карьерной лестнице с помощью наших сертификационных программ и курсов. программа сертификации, разработанная, чтобы помочь каждому стать финансовым аналитиком мирового уровня. Для дальнейшего продвижения по карьерной лестнице вам будут полезны следующие дополнительные ресурсы CFI:

        • Государственные расходыГосударственные расходыГосударственные расходы — это деньги, потраченные государственным сектором на приобретение товаров и предоставление услуг, таких как образование,
        • Отрицательные внешние эффектыОтрицательные внешние эффектыОтрицательные внешние эффекты возникают когда продукт и/или потребление товара или услуги оказывает негативное влияние на независимую третью сторону
        • ESG (Environmental, Social, and Governance)ESG (Environmental, Social and Governance) Управление, три широкие категории интересов так называемых социально ответственных инвесторов.
        • КомпенсацияКомпенсацияКомпенсация представляет собой юридическое соглашение одной стороны о признании другой стороны невиновной – не ответственной – за потенциальные убытки или ущерб.

        Принудительное взыскание IRS: Залоги и сборы

        Если вы не взаимодействуете с IRS, используя какой-либо из вариантов, описанных в Главе 6, «Когда вы должны IRS», вы, вероятно, столкнетесь с принудительными мерами IRS по взысканию задолженности. Это потрясающие полномочия IRS по удержанию и взиманию налогов.

        Средний сбор IRS (изъятие) приносит около 1600 долларов США, в основном с банковских счетов или заработной платы.И то, что это случилось с вами один раз, не является основанием полагать, что это не повторится снова и снова, пока долг не будет выплачен полностью.

        Залоговое право на федеральный налог

        Всякий раз, когда вы должны уплатить налоги Министерству финансов США и не платить, по закону возникает иск против вас со стороны федерального правительства. (Внутренний налоговый кодекс, § 6321.) Это требование называется налоговым залогом. Существование требования правительства не является общедоступной информацией — по крайней мере, на начальном этапе — и поэтому его иногда называют «секретным», «установленным законом» или «автоматическим» залогом.

        Налоговый залог автоматически распространяется практически на все, чем вы владеете или на что имеете право. Если вы должны уплатить проценты и штрафы по налогу, что часто бывает, залог покрывает и эти суммы.

        Государства также могут иметь права удержания налогов; они не рассматриваются в этой книге.

        Уведомление об аресте федеральных налогов

        Если IRS отправит вам действительный налоговый счет, а вы его не оплатите, вы можете получить письменное требование об оплате. Этот документ называется уведомлением CP-501 по номеру IRS в правом углу.Если вы не заплатите в течение 30 дней, IRS имеет право подать уведомление в публичных записях, показывающее вашу налоговую задолженность. Этот документ официально называется Уведомлением о федеральном налоговом залоге. Ежегодно IRS подает более 500 000 уведомлений в государственные архивы округа и/или штата, где вы живете, работаете или владеете недвижимостью. В тех немногих штатах, где нет окружных систем регистрации, IRS отправляет уведомление о федеральном налоговом залоге секретарю офиса штата. Государственная или окружная пошлина за регистрацию налогового удержания оплачивается IRS и добавляется к вашему счету.

        IRS сначала не проверяет, действительно ли вы владеете недвижимостью, прежде чем записывать уведомление об удержании. Для этого нет причин. Даже если вы не владеете недвижимостью сейчас, вы можете позже, и IRS получает первые деньги от выручки от ее продажи или финансирования.

        Пример:

        Джойс задолжала IRS и живет в округе Ориндж со своей тетей Милдред. IRS регистрирует Уведомление о федеральном налоговом залоге в офисе регистратора округа, хотя Джойс не владеет недвижимостью. Тетя Милдред умирает и оставляет свой дом Джойс. Залог IRS теперь прилагается к дому. Джойс не сможет продать дом с четким правом собственности, не заплатив предварительно IRS. И Джойс не избавится от залога, избавившись от собственности. Любой покупатель берет недвижимость с залоговым удержанием IRS. И тогда у IRS есть два источника сбора — Джойс и имущество, принадлежащее покупателю.

        Последствия зарегистрированного уведомления о залоге федеральных налогов

        Точно так же, как зарегистрированная ипотека сообщает любому, кто просматривает общедоступные записи или вытаскивает ваш кредитный отчет, что вы должны за свой дом, уведомление о залоге федерального налога показывает миру, что вы должны IRS.

        Зарегистрированное налоговое удержание наносит ущерб вашей кредитоспособности, отпугивая потенциальных кредиторов или кредиторов, затрудняя вам финансирование любых покупок или получение ипотечного кредита. Уведомления о налоговом удержании получают агентства кредитной информации, такие как Experian, Equifax и TransUnion.

        Ресурс

        Много полезной кредитной информации. Для получения информации о кредитных рейтингах и восстановлении вашей кредитоспособности после финансовой неудачи, включая задолженность перед IRS и многие другие долговые и кредитные проблемы, см. «Решение проблем с деньгами: избавьтесь от сборщиков долгов и восстановите финансовую свободу» или «Решение кредита» от Робина. Леонард (Ноло).

        Нейтрализация зарегистрированного федерального налогового залога

        Имейте в виду, что автоматический, секретный или установленный законом налоговый залог и зарегистрированное Уведомление о федеральном налоговом залоге — это две разные вещи.

        Вы не можете избежать действительного автоматического налогового удержания без (а) уплаты причитающихся налогов, процентов и штрафов, (б) устранения его в случае банкротства, (в) уменьшения и уплаты его посредством Компромиссного предложения или (г) ограничение по времени для запуска коллекций. Автоматическое налоговое удержание не будет отображаться ни в каких публичных записях, таких как окружной регистратор. Следовательно, его иногда называют молчаливым или тайным налоговым залогом.

        Записанное уведомление об удержании федерального налога раскрывает миру ваш секрет. Лучший способ избавиться от него — получить сертификат IRS об освобождении от федерального налогового залога. Налоговое управление США выдаст Свидетельство об освобождении от ответственности, если вы полностью уплатите причитающийся налог, уплатите его в случае банкротства или уплатите его посредством Компромиссного предложения или если истек срок для сбора налогов Налоговым управлением США.

        IRS не будет уменьшать первоначальную сумму, указанную в налоговом залоге, по мере того, как вы производите платежи.Таким образом, если залог начинается со 100 000 долларов, а вы платите до 1000 долларов, залог будет отображаться как 100 000 долларов до тех пор, пока не будет выплачен последний пенни. Только после этого IRS выдаст свидетельство об освобождении.

        Если налог уплачен полностью, отменен или уменьшен и уплачен посредством Компрометированного предложения или банкротства, или истек срок сбора, IRS должен выдать Свидетельство об освобождении (форма 668Z) в течение 30 дней. После того, как вы получите свидетельство об освобождении, вы должны зарегистрировать его (если IRS этого не сделает) и оплатить регистрационный сбор в округах, где IRS зарегистрировало залоговое удержание.Также отправьте копию в основные агентства кредитной информации, чтобы убедиться, что она попадет в ваш файл.

        К сожалению, первоначально записанное уведомление о залоге IRS не удаляется при снятии ареста. Кредитные бюро могут сообщать и сообщают о первоначальном залоге — и освобождении — в течение десяти лет после регистрации.

        Если IRS регистрирует налоговое удержание

        По закону Налоговое управление должно уведомить вас в письменной форме и дать вам возможность заплатить или попытаться предотвратить регистрацию удержания до отправки уведомления в государственные архивы.Но если вы переехали или уведомление потеряно по почте, вы можете никогда не получить предупреждение и узнать об этом только тогда, когда подадите заявку на кредит или ссуду, и вам будет отказано.

        Ниже приведена блок-схема из Налогового руководства , инструктирующая персонал IRS, когда подавать уведомление об удержании федерального налога. IRS не всегда подает уведомления о налоговом залоге. Это удар или промах.

        Вы можете обжаловать уведомление IRS об удержании налогов в Апелляционном офисе IRS. Сначала запросите телефонную конференцию с менеджером подразделения IRS, регистрирующего залоговое удержание.Если менеджер отказывает вам, отправьте по факсу или почте заполненную форму 9423, Запрос на апелляцию о взыскании задолженности , в офис по сбору платежей. (Копия с инструкциями находится на веб-сайте IRS, www.irs.gov.)

        Решение по апелляции обычно принимается в течение пяти рабочих дней. Сотрудник по апелляциям проверяет, следовали ли коллекторы правильным процедурам, и рассматривает факты и обстоятельства вашего дела. Офицер должен позвонить вам, поэтому укажите в своем письме номера своего рабочего и домашнего телефонов. Большинство налогоплательщиков проигрывают.

        Предотвращение или устранение налогового залога

        Зарегистрированное налоговое удержание может стать смертельным ударом для вашего кредитного рейтинга. Это может эффективно помешать вам продать или рефинансировать недвижимость. Однако это не повлияет на ваше право на продажу личного имущества, такого как автомобиль, лодка или мебель.

        Как обсуждалось в Главе 6, лучший способ справиться с налоговым залогом — это в первую очередь избежать его.

        Для некоторых налоговый залог — это просто еще одна черная метка в их кредитном отчете, которая не станет намного хуже.Но вы должны ответить на письмо IRS с угрозой подачи заявления об удержании имущества, связавшись с IRS по телефону, указанному в письме, или позвонив по номеру 800-829-1040, или позвонив в Службу защиты налогоплательщиков. Будьте готовы убедить IRS, что вы попадаете в категорию «Повлияет ли подача уведомления на сбор налоговых обязательств?» Укажите, например, что налоговый залог убьет ваши шансы на получение банковского кредита.

        Если вы пытались, но не смогли убедить IRS отказаться от регистрации налогового удержания, вот ваши варианты после подачи уведомления о залоге:

        • Обжалуйте заявление о залоге. У IRS есть пять рабочих дней после подачи заявления о залоге, чтобы направить письменное уведомление налогоплательщику. Это должно включать уведомление о праве запросить слушание в течение 30 дней, начиная с шестого дня после подачи заявления о залоге. Если вы выиграете апелляцию, залог будет снят; к сожалению, факт подачи залогового удержания все еще будет отображаться в вашем кредитном отчете. (Налоговый кодекс §6320.)
        • Оплатить полностью. Если у вас нет средств, вы можете занять у друзей или родственников? Лучше быть должным кому угодно, кроме IRS.Налоговое управление США должно зарегистрировать освобождение в течение 30 дней после полной оплаты, но часто агентство этого не делает. Позвоните в Централизованный отдел обработки залогов IRS по телефону 800-913-6050, чтобы убедиться, что освобождение было подано. Или получить копию вашего кредитного отчета. Если он все еще присутствует в отчете, позвоните в Службу защиты налогоплательщиков, чтобы получить помощь в кратчайшие сроки. (См. главу 8.)
        • Запрос частичной разрядки. Если вы владеете несколькими активами, обремененными налоговым залогом, и хотите использовать один из них для выплаты IRS, запросите освобождение от налогового залога.Скорее всего, это сделает налоговая.
        Осторожно

        Банкротство не аннулирует зарегистрированное налоговое удержание. Если ваши налоговые долги подлежат списанию в соответствии с какой-либо главой о банкротстве, залоговое удержание останется, хотя ваша личная ответственность будет аннулирована. Если вы владели какой-либо недвижимостью, находящейся в состоянии банкротства, она по-прежнему подлежит налоговому залогу. IRS может конфисковать это имущество после того, как ваше банкротство закончилось. Или, более вероятным сценарием является то, что IRS позволит вам переплатить стоимость имущества, а не конфисковать его. И в некоторых случаях IRS никогда не пытается принудительно взыскать залог после банкротства — это случайность. (Обратитесь к адвокату по банкротству для анализа вашей ситуации.)

        Когда IRS регистрирует налоговое удержание по ошибке

        IRS иногда регистрирует уведомление об удержании налогов в публичных записях, когда вы ничего не должны. Например, вы оплатили счет, но IRS не зачислила средства на ваш счет должным образом. Когда это происходит, в соответствии с Биллем о правах налогоплательщика вы имеете право на получение Свидетельства об освобождении, в котором говорится, что залоговое удержание было подано по ошибке.

        Доставьте или отправьте по почте фотокопии релиза в три больших кредитных бюро — Experian, TransUnion и Equifax. Найдите их номера телефонов на желтых страницах и позвоните, чтобы узнать, куда отправить копии релиза, чтобы свести к минимуму ущерб для вашего кредитного рейтинга, вызванный ошибкой IRS.

        Освобождение от налогового залога

        Налоговое управление должно выдать свидетельство об освобождении от залога в течение 30 дней после:

        (a) налоги полностью уплачены, уплачены в результате банкротства или удовлетворены посредством Компромиссного предложения, или

        (b) залоговое удержание становится неисполнимым, поскольку истек срок исковой давности по взысканию долга — обычно через десять лет после первой выплаты налога (Налоговый кодекс §6325(a)). См. предыдущий раздел относительно залогов, поданных по ошибке. Залоговое удержание в конечном итоге станет безнадежным после десятилетнего срока исковой давности по взысканию долгов.

        Если прошло 30 дней, а освобождение еще не выдано (не редкость), напишите или позвоните в IRS Centralized Lien Processing, P.O. Box 145595, Stop 8420G, Цинциннати, Огайо 45250-5595; 800-913-6050. Укажите дату вашего запроса и ваше имя, номер социального страхования, идентификационный номер работодателя, адрес, номер телефона, по которому лучше всего связаться с вами, и объясните, почему удержание должно быть снято (например, налоги были уплачены, удержание было подано в ошибка или срок исковой давности истек).Приложите копию налогового залога, который вы хотите освободить. Если вы уплатили налог, также приложите копию письменного подтверждения оплаты IRS, выписку IRS, подтверждающую оплату, или аннулированный чек.

        В экстренных случаях (например, при закрытии ипотечного кредита, задержанного налоговым залогом) звоните в Службу защиты налогоплательщиков. Если есть задолженность и вам нужно быстро действовать, будьте готовы заплатить заверенным чеком, кассовым чеком или денежным переводом. В качестве альтернативы IRS должно согласиться принять платеж из доходов от условного депонирования недвижимости.

        Подача в суд на IRS за действия по взысканию долга

        Можно подать в суд на IRS в Окружной суд США о возмещении убытков, если оно не освободит налоговое удержание или предпримет несанкционированные действия по взысканию. (Налоговый кодекс § 7430; Положение IRS 1.7430.) Чтобы выиграть в суде, вы должны доказать, что вы понесли прямой экономический ущерб от действий IRS. Прежде чем подавать в суд, вы должны сначала попытаться решить проблему, используя каналы внутри IRS. Ваши судебные издержки также подлежат возмещению, но не любые расходы на борьбу с IRS до того, как вы подали иск.

        Не спешите судиться с IRS. Закон затрудняет доказывание вашей правоты или возврат больших денег. И судьи неохотно присуждают гонорары адвокатов и расходы, даже если вы выигрываете. Очень немногие юристы готовы брать такого рода дела на случай непредвиденных обстоятельств (в которых гонорар представляет собой процент от возмещенной суммы).

        Налоговые сборы

        Зарегистрированные налоговые удержания — это просто уведомление миру о том, что физическое или юридическое лицо должно IRS. При подаче уведомления о залоге не берутся деньги или имущество.Вместо этого IRS взимает арест путем конфискации вашего недвижимого или личного имущества в процессе взимания налога. Как правило, сборы взимаются с денег или других финансовых счетов, открытых для вас другими лицами, такими как банк, биржевой маклер или работодатель. Хотя IRS обычно регистрирует налоговое удержание перед взысканием налога с имущества, это не обязательно. IRS взимает около четырех миллионов сборов в год.

        Значение налогового сбора

        Большинство уведомлений о налогах, выдаваемых IRS третьим сторонам, генерируются компьютером. Некоторые уведомления являются ошибками, и их не так сложно исправить, если вы быстро обратитесь в IRS. Подавляющее большинство уведомлений о взимании налогов направляется финансовым учреждениям и работодателям должников по налогам. Остальные, как правило, связаны с конфискацией транспортных средств, делового оборудования и прочего имущества. За некоторыми исключениями, любое имущество, которым вы владеете — полностью, частично или совместно с другими лицами — может быть конфисковано и продано для погашения вашей налоговой задолженности.

        Вероятность того, что IRS наложит арест на вашу собственность, зависит от таких факторов, как ваша предыдущая история платежей — хороших или плохих — и место вашего проживания. По какой-то неизвестной причине правонарушитель-налогоплательщик в Лос-Анджелесе в шесть раз чаще подвергается налогообложению, чем его коллега в Чикаго.Около 3% всех налогов, причитающихся правительству, собираются в виде сборов. Ежегодно IRS подает около трех миллионов уведомлений о налогах.

        Оспаривание сбора IRS

        Конгресс обеспечивает процессуальную защиту налогоплательщиков, которым угрожают действия IRS. (Внутренний налоговый кодекс, § 6330.) Прежде чем Налоговое управление США сможет наложить арест на имущество или деньги, оно должно направить вам письменное уведомление о намерении взыскать налог с письмом 1058, в котором разъясняются ваши права на апелляцию. Это должно быть (1) доставлено лично, (2) оставлено у вас дома или (3) отправлено заказным или заказным письмом на ваш последний известный адрес.

        Уведомление должно быть направлено не менее чем за 30 дней до фактического изъятия (за исключением редких случаев).

        В стандартном письме IRS о намерении взыскать налог разъясняется налоговая задолженность и процесс взыскания, ваши альтернативы взысканию долга и ваше право на слушание в апелляционном офисе до того, как будет произведен взыскание. (См. главу 4.) У вас есть 30 дней на подачу апелляции.

        Если апелляционная служба откажет вам, вы можете продолжить оспаривание в Налоговом суде США или в федеральном окружном суде.(См. главу 5.) Это будет дорогостоящий юридический процесс — вероятно, по меньшей мере от 5000 до 10 000 долларов в виде судебных издержек и судебных издержек.

        Активы, которые IRS не может или не будет арестовывать

        Не все, чем вы владеете, может или, скорее всего, будет изъято налоговой машиной IRS. Некоторые предметы освобождены от налога по закону, а другие защищены соображениями политики IRS.

        Освобожденные активы

        Вам должно поднять настроение, когда вы узнаете, что налоговая служба не может использовать свои полномочия, чтобы конфисковать все, чем вы владеете. (Налоговый кодекс § 6334.) Однако не увлекайтесь, так как список предметов, которые IRS не может принять, едва ли велик. Список включает должников по налогам и их иждивенцев (суммы за 2007 год — с учетом ежегодной корректировки прожиточного минимума):

        • носить одежду и школьные учебники. Это не относится к роскошной одежде, такой как куртка из соболя, но ваши тканевые пальто должны быть безопасными.
        • топливо, провизия, мебель и личные вещи до 7700 долларов. Домашний скот включен, если вы фермер.
        • книги и инструменты для торговли, бизнеса или профессии на сумму до 3860 долларов США
        • 85% пособия по безработице
        • недоставленная почта (никто не знает, что это значит)
        • Закон о выходе на пенсию на железнодорожном транспорте и почетная медаль Конгресса. Все другие пенсии и пенсионные планы являются честной игрой, за некоторыми исключениями для планов ERISA.
        • компенсационные выплаты работникам
        • алименты на ребенка по решению суда
        • минимальная сумма освобождения от заработной платы и других доходов
        • выплаты по инвалидности, связанные с определенными услугами
        • большинство выплат государственной помощи, таких как социальное обеспечение и SSI, и
        • помощь в рамках федеральных партнерств по профессиональному обучению.

        Транспортные средства, как правило, не считаются «личными вещами» или «орудиями торговли» и не освобождаются или частично освобождаются от сбора.Тем не менее, вы часто можете убедить сборщика IRS, что транспортное средство необходимо для вашей работы, и оно не будет облагаться налогом.

        Активы последней инстанции, которые могут быть конфискованы IRS

        IRS может конфисковать все, что не указано выше; однако политика IRS не рекомендует коллекционерам брать определенные предметы. Пенсионные планы и дома, как правило, запрещены. Транспортные средства, необходимые для работы, как правило, не изымаются, если вы можете доказать, что транспортное средство необходимо.

        Пенсионные счета

        IRS может забрать ваш Keogh, 401(k), IRA или SEP.Однако с планом работодателя IRS может забрать его только в том случае, если он наделен полномочиями, то есть если у вас есть немедленное право на получение льгот. В этом случае вы будете облагаться налогом, когда он будет взиматься IRS, но вам не придется платить обычный штраф в размере 10% за досрочное снятие средств, если вы моложе 59 лет.

        В случае затруднений IRS может быть остановлено в принятии пенсионных планов. Немедленно обратитесь в Службу защиты налогоплательщиков и заявите, что это создаст «значительные и неоправданные экономические трудности» для вас и вашей семьи.Возможно, вам придется заключить план выплат с IRS, чтобы защитить вашу пенсию от налога.

        Осторожно

        Социальное обеспечение и другие федеральные платежи подлежат взиманию налогов IRS. IRS может конфисковать до 15% платежей по социальному обеспечению. Если IRS намеревается взимать сборы с этих платежей, вы получите уведомление CP-91 или CP-298.

        Основные места жительства

        В крайнем случае, если вы имеете дело с отказывающимся сотрудничать налогоплательщиком, IRS может лишить вас личного места жительства, передвижного дома, лодки или любого другого места, которое вы называете домом, если вы должны более 5000 долларов.(Внутренний налоговый кодекс § 6334.) Для супружеских пар, если только один из супругов должен IRS, другой может остановить конфискацию.

        Для конфискации вашего жилья требуется постановление суда. Если IRS угрожает сделать это, немедленно свяжитесь со Службой защиты прав налогоплательщиков. Предложите договориться об уплате причитающихся налогов. Однако на второй дом или место отдыха можно наложить арест без судебного решения.

        Если ничего не помогает и вы вот-вот потеряете свой пенсионный план или дом, позвоните своему конгрессмену. Сочувствующий сотрудник или даже представитель может убедить IRS отступить. Опять же, ожидайте договоренности об оплате в обмен на сохранение вашего дома или пенсионного плана.

        Доход вас и вашего супруга

        Налоговый кодекс разрешает IRS изымать часть — но не всю — вашу заработную плату или другой доход. Если ваш доход довольно низок или вам нужно кормить несколько ртов, все ваши доходы могут быть освобождены от налога. В большинстве частей страны вам будет трудно прожить на ничтожную сумму, которую закон позволяет вам удерживать от сбора.

        Часть каждой зарплаты или независимого подрядчика, который вы получаете, освобождается от сбора IRS. Сумма, которую вы можете оставить, определяется налоговым кодексом. Он основан на количестве освобождений, которые вы (и ваш супруг) можете потребовать в своей налоговой декларации, плюс ваш стандартный вычет. (См. таблицу в публикации IRS 1494.) Суммы, освобожденные от конфискации IRS, ежегодно пересматриваются.

        Пример:

        В 2005 году Бен зарабатывает 26 000 долларов в качестве пекаря в Acme. Он и его жена Бонни задолжали IRS 32 000 долларов по подоходному налогу.Если IRS взимает заработную плату Бена, Бен, Бонни и их двое детей получают 438 долларов в неделю, освобожденные от налога IRS.

        Все суммы, выплачиваемые Бену свыше 438 долларов в неделю (за вычетом подоходного налога и вычетов из заработной платы), идут в IRS. Если бы Бонни тоже работала, IRS могла бы забрать весь ее чистый доход в счет их общей налоговой задолженности.

        Заявление об освобождении от заработной платы

        Если вы подаете заявку только на себя, а не на супруга или иждивенцев, вы автоматически получаете одно освобождение (172,12 доллара в неделю в 2008 году).В противном случае вы должны подать заявку на дополнительные исключения для других лиц, которых вы поддерживаете.

        Чтобы арестовать часть вашей заработной платы, IRS отправляет уведомление о сборе вашему работодателю или любому лицу, которое, по подозрению IRS, платит вам за услуги в качестве независимого подрядчика. Получатель уведомления должен немедленно предоставить вам копию уведомления по закону.

        На обратной стороне уведомления находится простая форма, которую вы должны заполнить, чтобы потребовать сумму освобождения, на которую вы имеете право. Перечислите своего супруга и иждивенцев, поставьте дату и подпишите форму и немедленно отнесите ее в офис IRS, который ее выдал.Через три дня ваш работодатель или компания, которая задолжала вам деньги как независимому подрядчику, должны выплатить IRS все причитающиеся вам деньги, не подлежащие освобождению. Если работодатель или компания этого не делают, они несут ответственность перед IRS за любые деньги, выплаченные вам сверх освобождения.

        Осторожно

        У вас есть только три дня, чтобы отправить форму заявления об освобождении обратно в IRS. Если вы этого не сделаете, IRS предоставит только одно освобождение, независимо от того, на сколько вы имеете право по закону.

        Защита от налога на заработную плату

        После вступления в силу налога на ваш доход он остается в силе до тех пор, пока выполняются все следующие условия:

        • любая часть налоговой задолженности не погашена
        • срок исковой давности по взысканиям не истек, а
        • вы по-прежнему работаете на того же работодателя.

        Как остановить или минимизировать налог на заработную плату:

        • Проведите переговоры с IRS об освобождении от сбора, например, предложив план платежей в рассрочку или попросив время для продажи актива.
        • Подать компрометирующее предложение. Это не останавливает автоматически сбор с заработной платы, но IRS должна воздержаться, если только не решит, что ваше предложение является просто тактикой проволочек.
        • Смените работодателя или временно уволитесь с работы. Ни вы, ни ваш работодатель не должны информировать IRS о вашем увольнении.IRS должна выследить вас на новом месте работы, что может занять месяцы. Если вы уволились и через месяц или два вас снова наняли, сбор с заработной платы больше не действует, если ваш работодатель уведомил IRS о вашем увольнении.
        • Заявление о банкротстве. Это автоматически останавливает взимание заработной платы, но не делайте этого, не взвесив все последствия.
        • Обратитесь в Службу защиты налогоплательщиков и попросите помощи в трудных условиях. См. главу 8.
        • Уменьшите свой доход до суммы освобождения.Дружелюбный работодатель, особенно если вы работаете в семейном бизнесе, может позволить вам временно сократить рабочий день. Но если вы продолжите работать полный рабочий день, в то время как ваш начальник удерживает всю заработную плату сверх суммы освобождения, ваш работодатель может позже быть вынужден выплатить ее в IRS.

        Активы, находящиеся в совместной собственности

        IRS может на законных основаниях конфисковать имущество, находящееся в совместной собственности должника по налогам и лица, которое ничего не должно. Но недолжник должен получить компенсацию от IRS, а это означает, что совладелец должен получить оплату из выручки от любой продажи.

        Если, однако, вы должны уплатить налоги и добавить совладельца к объекту собственности — без того, чтобы это лицо платило вам справедливое вознаграждение за имущество — IRS может игнорировать интересы другого лица. По закону это называется мошеннической передачей или передачей.

        Пример:

        Рудольф владеет пустующим участком стоимостью 25 000 долларов. Он продает половину своей доли своей сестре Вильме за 10 долларов. Налоговая служба могла конфисковать участок и продать его, чтобы заплатить налоги Рудофа, игнорируя право собственности Вильмы, потому что она не заплатила справедливую цену.Однако Вильма может вернуть свои 10 долларов.

        Как избежать сбора

        Существует несколько способов избежать конфискации ваших активов IRS или, по крайней мере, замедлить работу коллектора IRS.

        Передача ваших активов

        При определенных обстоятельствах вы можете передать право собственности на имущество или активы — продать, подарить или и то, и другое — и не потерять их в пользу IRS.

        Чтобы передача выдержала последующую атаку IRS, вы должны были передать свои активы до того, как IRS направит Уведомление о намерениях в пользу Levy.Однако есть два «подводных камня», которые могут помешать передаче активов, как описано ниже.

        Ответственность получателя

        Должники по налогам иногда пытаются победить IRS, передавая активы членам семьи или товариществам, трастам или корпорациям бесплатно или по выгодной цене. Хотя это замедляет работу IRS, в конечном итоге это может ничего не спасти. Получатель активов называется вашим «номиналом». Номинанты не защищены от конфискации IRS — налоговый долг связан с активами в их руках.Коллектор вызовет адвоката IRS, чтобы определить, была ли передача законной. Итог: кандидат дает IRS дополнительное лицо для преследования, в то время как вы по-прежнему несете основную ответственность за налоговый долг. Кроме того, IRS может обвинить передающих лиц в совершении преступления при определенных обстоятельствах. (См. главу 10 и ниже.)

        Пример:

        Хэнк, который должен IRS 75 000 долларов, передает свое арендное здание за 80 000 долларов своему лучшему другу Пенну. IRS может проигнорировать передачу и конфисковать и продать собственность.

        Налоговое управление США не всегда выявляет или оспаривает передачу собственности за меньшую сумму, чем полная стоимость, особенно если она осуществляется до начисления налога. Например, если вы находитесь под аудиторской проверкой и знаете, что придет крупный счет, вы можете подумать о снятии собственности с вашего имени.

        Совместная собственность

        IRS может, но с меньшей вероятностью наложить арест на актив, если помимо налогового должника есть другой владелец. Налоговое управление должно компенсировать другому владельцу ее долю, но только в том случае, если она сможет доказать, что заплатила полную стоимость своей доли в активе.Просто указать чужое имя в качестве совладельца актива недостаточно.

        Лучшая альтернатива раздаче актива — продать его за полную стоимость другу или родственнику без первоначального взноса, забрав вексель. Закрепите записку имуществом, которое дает вам право потребовать ее обратно, если полная оплата не будет произведена. Как только IRS будет в страхе, вы можете вернуть актив.

        Пример:

        Хэнк продает половину сдаваемого в аренду здания Пенну в обмен на вексель на 40 000 долларов США, справедливая рыночная стоимость которого составляет 50% годовых. Хэнк задолжал налоговой службе IRS 75 000 долларов. Налоговая служба не любит заниматься недвижимостью и вряд ли захватит здание, особенно если Хэнк согласится на план платежей или даст какие-то другие финансовые гарантии. Конечно, IRS может потребовать любую денежную выручку, которую Хэнк получит от продажи.

        Осторожно

        Переводы, сделанные только для того, чтобы преднамеренно уклониться от сбора IRS, являются мошенническими. Транспортные средства могут быть проигнорированы IRS или отменены федеральным судом.Перед передачей активов обратитесь к юристу. Убедитесь, что передача имеет юридическую силу — например, используйте действительный документ. Если вы сделаете перевод после того, как начался процесс сбора, вам может быть предъявлено обвинение в попытке уклониться от уплаты налогов путем преднамеренного размещения активов вне досягаемости правительства. ( США против Мала , 942 F. 2d 682 (9-й округ 1991 г.).)

        Убедить налоговую службу в том, что сбор будет неэкономичным

        Если вы сможете убедить IRS в том, что сбор определенного предмета будет неэкономичным, IRS может отступить. Покажите, что расходы на сбор и продажу превысят реальную рыночную стоимость предмета. (Налоговый кодекс §§ 6334(e) и 6331(f).) Это называется арестом без участия капитала и противоречит политике IRS.

        Пример:

        Феличе должна IRS 10 000 долларов, и ее основным активом является неисправный автомобиль, который она собирается починить, когда сможет позволить себе запчасти. Сейчас машина стоит не более 250 долларов. Вероятно, IRS обошлось бы более чем в 250 долларов, чтобы отправить эвакуатора, чтобы отбуксировать машину, оплатить хранение, а затем объявить о продаже в газете.IRS отступает.

        Докажите, что сбор помешает вам работать

        Если предмет, подлежащий обложению IRS, необходим для вашей работы или для получения работы, сообщите сборщику налогов, что это имущество, освобожденное от налогообложения. Если он не согласен, запросите ускоренный процесс обжалования, чтобы определить, освобожден ли актив. (Налоговый кодекс § 6343(2).)

        Пример:

        Арнольд, фермер, должен IRS 43 000 долларов. Одним из его основных активов является его пикап, который абсолютно необходим для работы на его ферме.Арнольд убеждает налогового инспектора не брать его грузовик.

        Помалкивайте о своих активах

        Если только налоговая служба не выдаст повестку — законный приказ предъявить документы или явиться в офис налоговой службы, — вам не нужно раскрывать существование или местонахождение ваших активов. Совершенно законно не предоставлять информацию IRS или просить поговорить со специалистом по налогам, прежде чем отвечать на какие-либо вопросы. Хотя IRS может уже знать о ваших местных владениях недвижимостью из общедоступных записей, она может не знать о собственности в других штатах или на имя организации или другого лица.Но помните, что лгать IRS — это уголовное преступление.

        Держите активы вне поля зрения

        Активное сокрытие активов от сборщика IRS является незаконным. Редко, однако, обычного гражданина преследуют за то, что он хранит классический Шевроле 57 года в гараже друга. Тем не менее, особенно если вы известный протестующий против налогов или криминальный деятель, не пытайтесь сделать это без предварительной консультации с юристом.

        Держите подвижные предметы подальше от дома или офиса. IRS не будет знать, где искать транспортные средства, лодки и подобные активы, если они не находятся там, где их ожидает IRS.Точно так же IRS может быть довольно сложно обнаружить активы, расположенные за пределами штата или страны.

        Переместить финансовые счета

        Нет ничего противозаконного в перемещении банковских счетов всякий раз, когда вы должны заплатить налог. На самом деле, это отличный способ самозащиты. IRS не уведомляется автоматически о финансовых счетах налогоплательщиков, за исключением раз в год по процентным счетам, когда учреждение должно выдать форму 1099. Компьютеры IRS также не связаны с финансовыми учреждениями.(См. главу 6 для получения дополнительной информации о раскрытии финансовой информации в IRS.)

        Арендовать, не владеть

        Если вы арендуете имущество — недвижимость, транспортные средства, мебель или оборудование — вы не являетесь законным владельцем. IRS не может конфисковать предметы, которыми вы не владеете, за исключением случаев, когда вы накопили собственный капитал или долю владения в арендованном активе. Для большинства предметов, таких как арендованный автомобиль, у вас не будет собственного капитала, или он будет слишком мал для рассмотрения IRS. Но если у вас есть возможность покупки недвижимости или бизнес-оборудования в лизинг, вы можете наращивать собственный капитал и обеспечивать цель для сборщиков IRS.

        Внесение денег на пенсионные счета

        Политика IRS не поощряет (но не запрещает) сборщиков налогов изымать средства пенсионного плана. Исключительно несговорчивые налогоплательщики находятся в группе риска. Итак, если вы много должны IRS, а процесс сбора еще не начался, подумайте о том, чтобы полностью финансировать свой пенсионный план из незащищенных денег.

        Заявление о банкротстве

        Подача заявления о банкротстве любого типа — по главам 7, 11, 12 или 13 — останавливает все принудительные действия IRS по взысканию долгов.(См. главу 6.) Освобождение от налогов часто носит временный характер, поэтому используйте это время, чтобы уладить дела с IRS, сохранив при этом свои активы.

        Использование сейфов

        Осторожно

        Не лгите IRS. Молчание — золото, но активное сокрытие активов от IRS является незаконным. Если вы сомневаетесь, обратитесь к налоговому юристу.

        Банки требуют ваш номер социального страхования, чтобы открыть сейф. Коллекторы IRS будут опрашивать банки в вашем районе, чтобы узнать, есть ли поле на ваше имя.Если ящик находится за пределами штата или на имя вашего юридического лица, такого как корпорация или LLC, с собственным идентификационным номером налогоплательщика, IRS может никогда не найти его. Чтобы повысить конфиденциальность, откройте ящик в банке, в котором у вас нет счетов, и оплатите годовую аренду ящика наличными.

        Получение освобождения от уплаты налога

        Нелегко получить что-либо от IRS после того, как оно было конфисковано, если вы должны уплатить налоги. Если изъятое имущество является банковским счетом или другим ликвидным активом, это может быть почти невозможно.

        Активы, такие как транспортные средства или бизнес-оборудование, могут быть возвращены, если выполняется одно из следующих условий:

        • Налоги, в отношении которых был произведен сбор, были уплачены полностью или посредством Компромиссного предложения или погашены в случае банкротства.
        • Срок для коллекций истек — обычно это десять лет с даты оценки.
        • IRS считает, что освобождение от налога облегчит сбор налоговой задолженности.
        • Вы заключаете договор о рассрочке платежа.
        • Налоговое управление убеждено, что сбор создает финансовые трудности для вас или ваших иждивенцев.

        (Налоговый кодекс §§ 6331(e) и 6332(c).)

        Найдите способ отнести вашу ситуацию к одной из этих категорий, обычно к категории финансовых трудностей. Особенно хорошим аргументом является то, что изъятый ​​предмет, например, старая машина, имеет небольшую ценность и создает трудности.

        Начните со звонка сотруднику IRS, подписавшему уведомление о сборе. Запросить немедленное освобождение на основании одного из вышеуказанных оснований.Если офицер сопротивляется, попросите о встрече с его менеджером — в течение дня или двух. Чтобы вернуть вашу собственность, вам, вероятно, потребуется:

        • Полностью оплатить IRS. Займите деньги на кредитных картах, возьмите кредит под залог дома или попросите дядю Мака.
        • Запросите короткую отсрочку — еще немного времени, чтобы полностью расплатиться. Объясните, как вы планируете собрать деньги — банковский кредит, продажа других активов или что-то еще. Если ваш план кажется разумным, IRS может пойти на это. Сделайте все возможное, чтобы довести дело до конца.
        • Предложить соглашение в рассрочку.IRS обычно соглашается на один из них, если вы предлагаете разумные платежи, не имеете прошлых записей о неисполнении обязательств по другому соглашению о рассрочке с IRS и актуальны в своих налоговых формах.
        • Подать компрометирующее предложение. Если офицер считает, что вы искренни и что ваше предложение может быть принято, он может отменить сбор.
        • Плакать о трудностях. Налоговое управление США должно отменить сбор, если это вызовет экономические трудности. Но офицер налоговой службы IRS изначально решает, что соответствует требованиям.Будьте готовы показать, что сбор влияет на ваше здоровье или благополучие или мешает вам зарабатывать на жизнь, чтобы иметь крышу над головой своей семьи. Если у вас тяжелая ситуация и офицер играет со Скруджем, идите прямо к менеджеру, а затем в Службу защиты налогоплательщиков. (См. главу 8.)
        • Показать, что актив имеет небольшую ценность для IRS. Ценный актив, такой как грузовик или торговое оборудование, может иметь небольшую стоимость собственного капитала, потому что ипотека движимого имущества или другие залоговые права имеют приоритет. Покажите IRS все ваши соглашения с обеспеченными кредиторами.У IRS есть политика против конфискаций без участия в капитале, сделанная только для того, чтобы преподать урок. Если коллектор настаивает, идите прямо к менеджеру, а затем в Службу защиты налогоплательщиков.
        • Разместите залог в IRS. Хотя юридически это вариант, получить залог настолько сложно, что это нереально. По сути, если вы соответствуете требованиям для размещения облигации, вы можете полностью заплатить причитающиеся налоги.
        • Заявление о банкротстве. Суд по делам о банкротстве может приказать IRS вернуть вам любое арестованное имущество.
        • Обращение. Вы можете обжаловать сбор IRS или другие действия по взысканию. Вы должны сначала запросить телефонную конференцию с менеджером подразделения IRS, регистрирующего сбор. Если менеджер отказывает вам, отправьте по факсу или почте заполненную форму 9423 «Запрос на апелляцию о взыскании задолженности» в отдел взыскания долгов. Вы должны подать апелляцию в течение двух дней после конференции менеджеров. Решение по апелляции обычно принимается в течение пяти рабочих дней. Сотрудник по апелляциям проверяет, следовали ли коллекторы правильным процедурам, и рассматривает факты и обстоятельства вашего дела.Однако не стоит слишком волноваться, так как подавляющее большинство налогоплательщиков проигрывают апелляции о взыскании задолженности.

        Освобождение IRS от налога на предмет не препятствует тому, чтобы IRS взимал сбор с того же предмета в будущем. (Налоговый кодекс §6331(e).)

        Как долго длится сбор?

        IRS может конфисковать ваши активы до тех пор, пока вы должны какую-либо часть налогового долга и десятилетний срок исковой давности по сборам не истек. Как правило, сборы — это одноразовые действия; правительство должно подготовить и отправить новое уведомление о сборе каждый раз, когда оно хочет что-то захватить (если только это не заработная плата или платежи независимого подрядчика).

        Пример: IRS облагает налогом счет Remington в Piker Bank в понедельник. После 21-дневного периода хранения банк должен отправить в IRS все, что находится на счету Remington в день уведомления о сборе. Если баланс равен 0 долларов, то IRS ничего не получает от Пайкера. Если Ремингтон внесет 150 000 долларов во вторник, на следующий день после уведомления, IRS не сможет их коснуться, не отправив новое уведомление о сборе. Если Piker Bank отправит IRS что-либо из депозита во вторник, не получив еще одного уведомления о сборе, ему придется выплатить Remington сумму, которую он отправил IRS.

        Независимые подрядчики и сотрудники: Пока вы работаете на одного и того же работодателя, он должен постоянно удерживать часть каждой зарплаты для IRS. Это правило теперь распространяется и на независимых подрядчиков. IRS может перехватить средства, причитающиеся самозанятому лицу от бизнеса.

        Продажи налоговых активов IRS

        Когда IRS арестовывает активы, отличные от недвижимости, оно физически берет их под свою опеку — автомобили, наличные деньги, запасы, оборудование и другие предметы. Что касается финансовых активов, IRS отправляет уведомление вашему финансовому учреждению с приказом заморозить ваш счет и отправить баланс через 21 день.Что касается других вещей, IRS нанимает местного грузчика, чтобы тот подъехал к вашей двери на грузовике и освободил ваш дом или офис от мебели, оборудования и тому подобного. С недвижимостью обращаются иначе, как описано ниже.

        Налоговое управление США по продаже личного имущества

        После того, как IRS наложит арест на вашу личную (не недвижимую) собственность, IRS может продать ее на аукционе IRS. (Налоговый кодекс § 6335(e).) Перед аукционом IRS установит минимальную цену предложения и отправит вам уведомление об этом. Если вы считаете, что цена слишком низкая, у вас есть пять дней, чтобы возразить; представить документацию, такую ​​как независимая оценка, о том, что предложенная цена несправедливо низкая.

        Налоговая служба также должна уведомить вас о времени и месте проведения аукциона. Вплоть до аукциона вы можете попытаться договориться, чтобы остановить продажу. Если вы не добьетесь успеха — или не попытаетесь — сотрудник отдела налогов, который занимается этим делом, обычно выступает в роли аукциониста. Затем вы получите письмо от IRS после аукциона, информирующее вас о результате.

        Аукционы

        IRS обычно проводятся на ступенях зданий федерального суда — очень публичные. Вам не обязательно присутствовать, но дерзайте, особенно если вы хотите попытаться вернуть недвижимость от покупателя.Некоторые люди зарабатывают на жизнь, покупая недвижимость у IRS по дешевке, и могут предложить продать ее обратно вам или другу после аукциона.

        Если никто не предлагает минимальную ставку IRS, у IRS есть два варианта:

        • Сделайте ставку на минимальную сумму, а позже продайте собственность путем частной продажи.
        • Вернуть вам имущество. Хотя это редко, но случается. Если местный окружной директор решит, что сохранение имущества не отвечает интересам правительства, вы можете вернуть его за счет налога и попытки продажи, добавленной к сумме, которую вы уже задолжали.IRS учитывает стоимость обслуживания, ремонта, транспортировки или охраны личного имущества при принятии решения о том, возвращать ли ваше имущество. И если IRS вернет вам имущество, залоговое удержание останется, и оно может быть снова наложено в будущем.

        Победитель торгов должен предоставить IRS заверенный банком или кассовый чек на сумму не менее 10% от цены предложения и оплатить остаток в течение нескольких дней. IRS не будет передавать наложенное имущество до тех пор, пока оно не будет выплачено в полном объеме.

        Налоговое управление сначала относит платеж к вашему налоговому счету, а затем к расходам на конфискацию и продажу, таким как реклама и хранение. Аукционисту не нужно платить комиссию, так как он является государственным служащим. Если деньги все еще остались, отправьте письмо сотруднику налоговой службы, который занимается вашим делом, с просьбой вернуть их вам. Если вы этого не сделаете, IRS удержит излишек и применит его к вашим будущим налогам.

        Если выручка от продажи вашего актива не покрывает ваш налоговый счет, вы по-прежнему несете ответственность за остаток.

        IRS Продажа домов и другого недвижимого имущества

        Если IRS взимает сборы с вашего дома или другого недвижимого имущества, оно должно разместить уведомление об аресте на видном месте на этом имуществе. Если это ваше место жительства, бумага обычно приклеивается на входную дверь. И если IRS узнает о вашем местонахождении, она должна попытаться передать вам копию уведомления. Если вас не могут найти или вы прячетесь внутри и не подходите к двери, IRS, скорее всего, отправит вам заказное письмо с уведомлением.Как упоминалось выше, IRS должно получить постановление суда, прежде чем оно сможет наложить арест на ваше место жительства.

        Осторожно

        Налоговое управление вас не выселит. Вам не нужно выезжать из дома, когда вы получаете уведомление о сборе. Если сотрудники IRS попросят войти в ваш дом — чтобы осмотреть интерьер или вызвать оценщика недвижимости — вы не обязаны впускать их, если у них нет судебного приказа. Редко будет IRS сделать это.

        Налоговое управление должно опубликовать дату, время и место проведения аукциона в местной газете.Эта информация также размещается на доске объявлений в ближайшем здании федерального суда или федерального офиса или в зоне общественного пользования местного отделения IRS. Дата продажи обычно назначается через 45 дней после публикации уведомления об изъятии.

        Любые ипотечные кредиты, залоговые права по решению суда, налоги на недвижимость или другие залоговые права на вашу собственность на момент продажи IRS остаются в силе после аукциона IRS, если они были зарегистрированы до того, как IRS зарегистрировало свое Уведомление о залоге федерального налога. Это означает, что покупатель с аукциона забирает имущество, на которое распространяются какие-либо залоговые права, например, ипотека.Но любое залоговое удержание, зарегистрированное после того, как IRS зарегистрировало свое Уведомление о залоге федерального налога, стирается при продаже IRS, поэтому покупатель получает его бесплатно и ясно.

        Состоятельный родственник или друг может купить ваш дом на аукционе и сдать его в аренду или продать вам обратно. Очевидно, вы не хотите, чтобы собственность возвращалась на ваше имя до тех пор, пока счет IRS не будет полностью удовлетворен, иначе вы рискуете снова потерять дом.

        Оставаться дома после аукциона IRS

        Вы не обязаны добровольно выезжать из дома после того, как Налоговое управление США продало его, несмотря ни на что.Участник, предлагающий самую высокую цену на аукционе недвижимости IRS, получает только сертификат IRS о продаже. (Внутренний налоговый кодекс §6335.) Этот сертификат не дает покупателю полных прав владельца документа. Вы по-прежнему являетесь держателем документа, хотя ваше право собственности теперь подчиняется правам держателя сертификата.

        Если вы живете в доме, владелец сертификата не может войти в него против вашей воли или даже попросить вас выйти. Он должен подать иск о выселении в местный суд штата.Выселение обычно требует времени и денег, поэтому вы можете договориться о дате добровольного выезда или попросить оплатить расходы на переезд в обмен на немедленное освобождение. Возможно, вы даже сможете сдать дом в аренду. Наличие этого права на пребывание также дает вам время, чтобы выяснить, можете ли вы выкупить собственность.

        Выкуп вашей собственности

        Даже после аукциона и выдачи акта купли-продажи вы можете получить обратно свою собственность. (Налоговый кодекс § 6337.) Это называется правом выкупа. И вы, возможно, сможете остановить выселение, если сможете убедить судью в том, что намерены воспользоваться своим правом на выкуп.

        У вас есть 180 дней с даты продажи, чтобы выкупить вашу собственность у держателя сертификата, который должен вам это позволить. Если вы не выкупите в течение этого периода времени, IRS выдаст покупателю документ. Выкуп означает выплату держателю, а не IRS, если только IRS не предложил высокую цену. Оплата должна быть произведена наличными или банковским удостоверением или кассовым чеком на полную цену предложения плюс проценты по ставке 20% в год, пропорциональные дате платежа.Вы должны предоставить платеж владельцу сертификата не позднее 180 дней с даты аукциона. При опоздании на день право теряется.

        Пример:

        Дом Джорджины был продан за 100 000 долларов на аукционе IRS Чарльтону, предложившему самую высокую цену. Это полностью покрывает долг Джорджины перед IRS. Дом стоит около 150 000 долларов, и Джорджина хочет выкупить его, чтобы остаться там с тремя дочерьми. Она находит ипотечную компанию, готовую одолжить ей 110 000 долларов. Ей придется заплатить Чарльтону 104 932 доллара:

        .
        Цена предложения 100 000 долларов США
        Проценты (90 ÷ 365 дней x 20%) 4 932
        Всего необходимо для погашения 104 932 долл. США

        Если вы не можете получить кредит в финансовом учреждении, возможно выкупить недвижимость у держателя сертификата с помощью векселя и залога.Спросить не помешает.

        Убедитесь, что вы сообщили и задокументировали свое намерение воспользоваться своим правом на выкуп. Уведомите держателя сертификата о продаже в письменной форме заказным письмом и отправьте копию в офис IRS, который занимается вашим делом. Последующие телефонные звонки покупателю и сотруднику IRS, который занимался аукционом. Если вы не можете связаться с держателем сертификата или он заявляет, что не примет ваш платеж, попросите IRS связаться с держателем и сообщить ему о вашем праве на выкуп.Если IRS этого не сделает, обратитесь к юристу как можно скорее.

        обратиться к специалисту

        Получите профессиональную помощь при реализации права на выкуп. Многие владельцы сертификатов будут недовольны вашим погашением или не будут знать о вашем праве на его использование. Даже если владелец является кооперативным, вам нужен акт об отказе от прав. Юрист, титульная или условно-депозитная компания должны оказать эту услугу и следить за тем, чтобы сделка была зарегистрирована в публичном реестре.

        После завершения выкупа напишите письмо с копиями подтверждения оплаты и актом об отказе от прав покупателя в местный офис IRS: Вручите его или отправьте заказным или заказным письмом.В письме должно быть просто указано, что вы воспользовались своим правом на выкуп и что документ держателю сертификата выдаваться не должен.

        Если покупателем была IRS, вы не получите документ об отказе от права требования, а вместо этого получите документ об освобождении от удержания. После того, как вы зарегистрируете этот документ, вы снова получите право собственности на имущество, за исключением любых ипотечных кредитов или других зарегистрированных залогов в отношении имущества, которые существовали до удержания IRS.

        Сборы с коммерческих активов

        Налоговая служба имеет право взимать все, что угодно, если вы должны уплатить налоги.Если вы являетесь партнером или единоличным владельцем бизнеса, IRS может взыскать с банковских счетов компании ваши личные налоговые долги. IRS также может перехватить вашу дебиторскую задолженность, уведомив ваших клиентов о необходимости производить будущие платежи в IRS, а не в ваш бизнес. Если вы состоите в партнерстве, IRS может заняться активами бизнеса, даже если только у одного партнера есть проблемы с IRS.

        Если ваш бизнес зарегистрирован, IRS может конфисковать ваши акции в корпорации (но не активы компании) за ваши индивидуальные налоговые долги.Если IRS считает, что вы создали корпорацию просто для того, чтобы защитить свои активы от IRS, она может наложить арест на корпоративные активы. Если вы столкнулись с этим, обратитесь к юристу.

        Однако перед обложением активов, находящихся внутри вашего бизнеса, IRS спросит вашего разрешения. Если вы откажетесь, IRS все еще может конфисковать имущество из общественных зон вашего бизнеса. Например, если вы владеете рестораном, IRS может конфисковать столы и стулья, но не кухонное оборудование. Чтобы получить предметы, не предназначенные для общественного пользования, IRS требуется распоряжение суда, что может занять несколько дней или недель.Это дает вам время для переговоров или сбора денег для оплаты счета.

        На практике IRS редко арестовывает инвентарь, оборудование или приспособления малого бизнеса. Как правило, это не имеет смысла — аукционы по продаже бывшего в употреблении делового оборудования и инвентаря обычно приносят всего несколько центов на доллар. IRS также понимает, что, если выручка от аукциона не покрывает весь налоговый счет, вероятность взыскания остатка сильно снижается, если вы разоряетесь.

        Исключение налога на заработную плату. Налоговое управление США может конфисковать активы и даже запереть ваши двери, если ваш бизнес задолжал по налогам на заработную плату. Это вдвойне верно, если вы создаете пирамиду обязательств по налогу на заработную плату — вы должны уплатить прошлые налоги на заработную плату и не вносите текущие налоговые депозиты. IRS сделает все возможное, чтобы вывести вас из бизнеса, просто чтобы не допустить усугубления проблемы. Для получения дополнительной информации об обязанности предприятия платить налоги с заработной платы см. Главу 11.

        Сборы за совместное возмещение налогов

        Если IRS возмещает совместный подоходный налог, когда только один из супругов имеет задолженность по налогам, другой супруг может запросить свою долю возмещения денег.Подайте измененную налоговую декларацию, форма 1040X. Приложите «Исковое заявление пострадавшего супруга» и «Распределение» (форма 8379), в котором перечислены отдельные доходы, вычеты, льготы и кредиты пострадавшего супруга. IRS вычисляет возмещение и выдает чек, если она соответствует требованиям.

        Подача в суд на IRS за неправомерный сбор

        Если IRS ошибочно наложила арест на ваше имущество — например, вы ничего не должны — вы можете подать в суд. (Налоговый кодекс §§ 6343(b), (c).) Налоговое управление должно вернуть имущество или его стоимость вместе с процентами, разумными гонорары адвоката и соответствующими судебными издержками.Обратитесь к налоговому адвокату, чтобы узнать, есть ли у вас дело. Однако будьте осторожны: успешно подать в суд на IRS будет непросто.

        Подтверждение. Р. Р. Бобби Кович, EA, Инклайн-Виллидж, Невада, помогал в обновлении этой главы. Г-н Чович является экспертом по процедурам IRS, с которым можно связаться по адресу [email protected] или 775-831-7694.

        Основные моменты главы

        • Налоговый залог, зарегистрированный в публичных записях, серьезно подрывает ваш кредит.
        • Налоговое управление имеет право взимать (конфисковывать) большую часть вашего мирского имущества, за несколькими важными исключениями.
        • Вы можете оспорить залог или сбор в IRS или в суде.

        Как оспорить низкую оценку (и советы агентам и оценщикам)

        Спасибо, Синтия. Я ценю ваш комментарий. Как и во многих постах в блогах, комментарии очень ценны, поэтому я благодарен за ваше дополнение.

        Одна из причин, по которой я редко пишу о «низких оценках», заключается в том, что для меня это не очень интересная тема. На самом деле, в последний раз я делал это, кажется, четыре года назад.Тем не менее, я чувствовал, что пришло время снова коснуться этой темы, потому что есть возможности для расширения прав и возможностей сообщества по недвижимости, когда возникает необходимость, но также есть возможности для улучшения диалога между агентами и оценщиками.

        Несколько точек:

        1) Я бы никогда не стал выступать за то, чтобы кто-то оспаривал каждую композицию или корректировку без причины. Я хочу сказать, что суть оценки — это сравнения и корректировки. Если что-то не так со значением (высоким или низким), это, вероятно, результат либо выбора компа, либо настроек (или их отсутствия).Поэтому в разумном разговоре о ценности важно сосредоточиться на обоих, а не зацикливаться на второстепенных вещах, которые не влияют на ценность.

        2) Если нечего возразить, я определенно надеюсь, что кредиторы отсеют нелепые «опровержения», которые не имеют никакой поддержки и, возможно, больше основаны на эмоциях, чем на чем-либо еще. На днях я увидел цепочку электронных писем от агента, который подумал, что оценщик был идиотом из-за стоимости. Тем не менее, агент усреднил две недавние продажи, чтобы определить прейскурантную цену.Какое «среднее» не имело смысла для состояния объекта недвижимости? Покупатели не думают о среднем. Сколько покупатели заплатили за аналогичную недвижимость? По какой цене в настоящее время продаются аналогичные объекты? Это гораздо лучший подход, чем попытка использовать среднее значение двух продаж.

        Что, на мой взгляд, является сильным в этом посте, так это то, что он, надеюсь, подводит разговор к желанию вести интеллектуальный разговор и придерживаться фактов, а не извергать «опровержения», лишенные какой-либо поддержки.Если агент заполняет эту форму, там просто должно быть вещество. Давайте поговорим и об этом веществе, потому что, возможно, оценщик действительно, так сказать, упустил рынок.

        3) Согласен с Вами по поводу «низкий». Это относительный термин, и недвижимость должна оцениваться «низко» во многих случаях, если она находится в контракте по смехотворному уровню цен. Стоимость должна быть подтверждена акциями, листингами и рыночными данными. Когда сообщество недвижимости или владельцы выбирают цену, а затем надеются, что она «оценится», это рецепт катастрофы.Или, когда владелец принимает это абсурдно дорогое предложение, неудивительно, что он оценивает меньше.

        4) Плохая оценка, как правило, не описывает, откуда произошли корректировки, поэтому важно, чтобы кто-то спросил об этом, если корректировка действительно должна была быть другой. Опять же, это для законной ситуации, когда, возможно, корректировка составила 5000 долларов США из-за неблагоприятного местоположения, когда она должна была составлять от 30 000 до 40 000 долларов США.

        Надеюсь, это внесло ясность. Если нет, давайте продолжим обдумывать идеи.Я ценю ваш вклад, Синтия, и очень уважаю вас.

        Споры об условном депонировании: что нужно знать of Barry Miller Law Offices, Orlando

        Что вы можете сделать, чтобы избежать спора об условном депонировании?

        Спор об условном депонировании может быть неудобным и дорогим делом. К счастью, большинству покупателей и продавцов недвижимости никогда не приходится участвовать в них.

        Наиболее распространенный тип спора об условном депонировании включает в себя конкурирующие требования о задатке. Это сумма, которую покупатель недвижимости передает в доверительное управление, чтобы показать добросовестное обязательство по завершению сделки. Залог в виде задатка является стандартной характеристикой большинства сделок с недвижимостью. Требуемая сумма часто устанавливается продавцом, но также может быть предметом переговоров между покупателем и продавцом и обычно составляет около 1 или 2 процентов от покупной цены.

        Задаток обычно находится у брокера продавца или титульной компании.Необходимость, чтобы третья сторона хранила задаток в доверительном управлении, является причиной того, что для большинства сделок с недвижимостью требуется соглашение об условном депонировании. Когда транзакция завершена должным образом, средства и депонированные предметы, такие как документ, распределяются между сторонами при закрытии, при этом задаток обычно используется для покрытия первоначального взноса покупателя и расходов на закрытие сделки.

        Как возникает спор об условном депонировании?

        В случаях, когда одна из сторон по договору не может или отказывается заключить сделку, сделка становится несостоявшейся.Если обе стороны не желают подписывать письменное разрешение, инструктирующее агента по условному депонированию в отношении высвобождения и выплаты удерживаемых задатков, это представляет собой спор об условном депонировании.

        Как покупатель, так и продавец утверждают, что они имеют право на задаток или обязательства по контракту, хранящиеся на условном депонировании. Агенты каждой стороны отдают противоречивые инструкции условному депоненту. Во избежание ответственности агент заморозит счет условного депонирования до разрешения спора.

        Риэлторы, которые находят своих клиентов в споре об условном депонировании, должны быть осторожны, чтобы не предлагать юридические консультации. Лучшей практикой является направление клиентов к договору купли-продажи для получения соответствующей информации и инструкций. Поддерживайте тесный контакт с агентом условного депонирования и другой стороной несостоявшегося контракта и держите своего клиента в курсе ситуации.

        Покупатели или продавцы в этой ситуации должны убедиться, что они хорошо знают договор, и полагаться на своего риэлтора и, возможно, на адвоката, которые помогут им в конфликте.

        Как разрешаются споры об условном депонировании?

        Договор купли-продажи недвижимости обычно включает положения, касающиеся разрешения разногласий по условному депонированию. В процессе заключения договора покупатель и продавец должны быть проинформированы о том, кто будет управлять счетом условного депонирования. Каждая сторона должна внимательно прочитать договор, отметив положения, касающиеся условного депонирования и связанных с этим вопросов, и обратиться к своему риелтору или адвокату с любыми вопросами.

        По данным Флоридской ассоциации риэлторов, договор купли-продажи жилого помещения «как есть» (FR/BAR) с риелторами Флориды и баром во Флориде является наиболее распространенным договором купли-продажи, используемым во Флориде.В FR/BAR, параграф 2, раздел (a) предусмотрено место для ввода сведений об условном депонировании. Первоначальная сумма депозита и инструкции по доставке, включая дату платежа и выбранного агента условного депонирования, а также соответствующее имя и контактную информацию, идентифицируются и доступны для обеих сторон в контракте.

        Агент условного депонирования отвечает за хранение средств и чаще всего является брокерской компанией продавца, титульной компанией, нанятой для сделки, или адвокатом. Нет никаких исключений в отношении того, кому разрешено хранить условное депонирование, поэтому иногда могут встречаться различные лица или организации.Если возникает спор, и агент условного депонирования является титульной компанией, адвокатом или кем-либо, кроме лицензированного брокера во Флориде, спор первоначально рассматривается как гражданское дело.

        Если используется FR/BAR, разделы 13, 15, 16 и 17 содержат общее описание процедур по умолчанию и разрешения споров. В Разделе 16 указано, что «Покупатель и Продавец будут иметь 10 дней после даты предъявления противоречивых требований о Депозите, чтобы попытаться разрешить такой Спор, в противном случае Покупатель и Продавец должны передать такой Спор на посредничество в соответствии с Параграфом 16 (b).«В случаях, когда медиация терпит неудачу, спор об условном депонировании становится юридическим вопросом и «… может быть разрешен путем подачи иска в соответствующий суд, обладающий юрисдикцией по данному вопросу».

        Если агент по условному депонированию является лицензированным брокером по недвижимости во Флориде, спор по условному депонированию должен разрешаться в соответствии с § 475.25 (1) (d) Устава Флориды. Если у держателя лицензии возникают сомнения относительно того, кто имеет право на депонированное имущество, или если в отношении депонированного имущества были выдвинуты противоречивые требования, лицензиат должен незамедлительно уведомить Комиссию по недвижимости Флориды о таких сомнениях или противоречивых требованиях, а также приступить к одному из следующие варианты:

        1. Запросить, чтобы комиссия издала распоряжение о выплате условного депонирования, определяющее, кто имеет право на депонированное имущество;
        2. С согласия всех сторон передать дело в арбитраж;
        3. Через посредника или иным образом добиваться решения дела в суде; или
        4. С письменного согласия всех сторон передать дело на рассмотрение.

        Ключевые шаги для избежания спора об условном депонировании

        Конечно, лучший способ разрешить спор об условном депонировании — никогда не вмешиваться в него. Хотя некоторые споры возникают по причинам, не зависящим от покупателя или продавца, многие споры вызваны простой небрежностью или недоразумением. Поэтому, как отмечалось выше, первостепенное значение имеет детальное прочтение и четкое понимание всех положений и деталей договора купли-продажи, включая всю информацию, касающуюся задатка.Вот еще несколько шагов, которые помогут вам избежать споров об условном депонировании:

        • Избегайте импульсивных решений о покупке: Покупатели должны быть осторожны, чтобы их не охватило волнение от просмотра красивого дома. Если дом кажется подходящим, рекомендуется спать в нем, а затем запросить повторный просмотр. Делайте предложение только после того, как была проведена комплексная проверка и вы на 100% уверены, что недвижимость вам подходит. Точно так же избегайте принятия безумных решений о покупке, которые могут быть спровоцированы очень конкурентными рынками.Осторожный подход, даже если это означает потерю собственности в пользу конкурента, лучше, чем необходимость отступать позже.
        • Полная комплексная проверка: Это особенно важно, когда покупатель делает предложение о выкупе или другом имуществе «как есть». Продавцы такой недвижимости обычно оговаривают, что задаток не подлежит возврату, поэтому покупателю важно знать все риски в деталях, прежде чем действовать.
        • Понимание цели задатка: Покупатель и продавец должны четко понимать, что внесение или получение задатка означает обязательство завершить сделку купли-продажи.Такое обязательство означает, что каждая сторона сделает все возможное для соблюдения всех положений контракта, включая соблюдение различных сроков и поддержание тесного контакта через своих соответствующих агентов/представителей в ходе сделки.
        • Тщательно соблюдайте сроки контракта: Покупатели, продавцы и их агенты должны работать над обеспечением соблюдения всех сроков в ходе сделки. Дата закрытия, как правило, привлекает наибольшее внимание, и в некоторых случаях продавец устанавливает жесткую дату закрытия, записывая пункт о своевременности в контракт.Однако есть как минимум 35 других возможных сроков, которые могут быть указаны в договоре о недвижимости. Обычно используются только некоторые из них. Общие примеры крайних сроков включают время, установленное для принятия предложения продавца, обязательство по страхованию титула владельца, получение покупателем документов ТСЖ, раскрытие информации о собственности продавца, заполнение заявки на получение кредита и получение покупателем отчета об оценке. Любой пропущенный крайний срок может дать той или иной стороне возможность расторгнуть контракт. Это может привести к расторжению контракта и потенциальному спору об условном депонировании.
        • Сохранение непредвиденных обстоятельств контракта: Покупатели должны быть очень осмотрительны, когда дело доходит до согласия на удаление непредвиденных обстоятельств контракта, которые дают им право отменить покупку по мере необходимости. Например, непредвиденные обстоятельства, связанные с утверждением кредита, оценкой имущества, страхованием, поиском правового титула и отчетом об инспекции, позволяют расторгнуть контракт без штрафных санкций. Покупатели должны сохранять за собой право на отмену до тех пор, пока успешное закрытие не станет на 100% уверенным.
        • Знайте, когда отпустить: Иногда покупатель по личным причинам или по другим причинам просто не может или не хочет совершать сделку.Если нет четкого юридического обоснования разрыва сделки, лучше просто признать этот факт и уйти, не пытаясь вернуть задаток. Точно так же продавец никогда не должен пытаться раздвигать правовые границы, пытаясь удержать залог покупателя.

        Получить профессиональную консультацию

        Покупка недвижимости — это самая крупная инвестиция, которую когда-либо делало большинство людей. Сделки с недвижимостью, независимо от того, совершаются они на стороне покупки или продажи, сложны и могут запутать, но в большинстве случаев они проходят гладко.Тем не менее, помощь профессионалов никогда не помешает. Хороший юрист по недвижимости может помочь во время первоначального предложения и процесса переговоров, а затем может убедиться, что вы полностью понимаете любой договор купли-продажи, включая вопросы условного депонирования и задатка.

  • Оставить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.