Образец заявление об оспаривании оценки арестованного имущества образец: Адм иск заявление в суд о признании незаконным постановления об оценке

Когда спустя годы правительство вернулось, чтобы заплатить семье за ​​землю, которая, по их мнению, принадлежала Педрасе, это казалось компенсацией за оплошность, связанную с тем, что ворота не были установлены.Гарза получил от сделки дополнительные 10 500 долларов.

Но Лонгория сказала, что ее отец так и не оправился от потрясения, вызванного тем, что его лишили собственной фермы. Раньше он шел по грунтовой дороге за своим домом, чтобы добраться до своих полей сахарного тростника или навестить свой любимый скот. Теперь он должен проехать милю по шоссе, пока не доедет до ворот, а затем вернуться обратно. Он до сих пор посещает свою землю. Но не так часто, как раньше.

— Сейчас это очень неудобно, — сказала Лонгория. «Мы не считали это справедливым.

Представитель Министерства юстиции пояснил, что правительство не обязано предоставлять точное описание имущества или проводить исследования до конфискации земли с использованием декларации об изъятии.

Пресс-секретарь сказал, что многие судебные иски в Долине были поданы для устранения проблем с тайлами собственности. В так называемом «дружественном» варианте продавец не возражает, но правительство подает иск об осуждении, чтобы убедиться, что юридическое право собственности является ясным и что к собственности не привязаны долги, когда федеральное правительство вступает во владение.

Пресс-секретарь отказался комментировать открытые дела.

Прошлое как настоящее

Примерно в 20 милях к югу от Ларедо, штат Техас, находится заброшенный город.

Четыре рушащихся строения стоят вокруг мягкой грунтовой дороги. Крыши исчезли. Штукатурка отслоилась от стен, обнажив вырезанные вручную блоки серо-коричневого песчаника. Вокруг растут мескитовые деревья и густая трава. Вокруг порхают бабочки.

Руины — это то, что осталось от города, когда-то называвшегося Долорес.Это было раннее поселение к северу от Рио-Гранде, построенное летом 1750 года под командованием Хосе де Эскандона, испанского конкистадора, колонизировавшего регион.

Для Маурисио Видаурри это дом.

Видаурри — потомок одного из первопроходцев, основавших город. Семья Видаурри когда-то владела тысячами акров вокруг этого места на пустынном участке шоссе между Ларедо и Сапатой. Теперь они выращивают около 1300 акров арбузов, огурцов и пастбищного сена.Энергетическая компания арендует землю для добычи природного газа. Оросительный насос забирает воду из Рио-Гранде.

Видаурри любит иногда приходить сюда и просто сидеть — в этом месте есть тайна, сила, которая его наполняет.

— Мы здесь еще до Соединенных Штатов, — сказал он. «Один владелец».

В эти дни его преследует другое чувство: тревога. С самого начала президентской кампании Видаурри внимательно следил за обещаниями Трампа о возведении стены между США и США.С. и Мексика. Он будет высотой 40 футов и будет сделан из бетона. Он будет простираться от Мексиканского залива до Тихого океана.

Если бы Трамп построил эту стену, она прошла бы прямо через ранчо Видаурри, которое находится к северу от долины Рио-Гранде. При строительстве пограничного забора Служба национальной безопасности пропустила большую часть территории вокруг Ларедо, решив, что это недостаточно высокий приоритет.

Трамп не объявлял о каких-либо планах по строительству здесь стены, но представители Министерства внутренней безопасности указали, что агентство возьмет землю и возведет забор примерно в 50 милях к югу, вокруг города Рио-Гранде.

Марк Борковски, главный подрядчик таможенной и пограничной службы, заявил на конференции в Сан-Антонио в апреле, что агентство вернется, чтобы закончить то, что оно начало десять лет назад. «Мы собираемся захватить больше земли», — сказал Борковски. «Мы собираемся это сделать».

Видаурри является активным сторонником улучшения охраны границ. Пограничники постоянно вторгаются на его землю. Наркокурьеры ворвались в дом на ранчо.

Но Видаурри считает, что решение кроется в лучшем использовании технологий, таких как скрытые камеры, которые пограничный патруль установил на его ранчо, или неподвижные дирижабли, которые бесшумно парят в небе, сканируя границу.

Поскольку Трамп все еще обещает построить стену, Видаурри полагает, что прибытие Министерства национальной безопасности с бульдозерами и сваебойными машинами — лишь вопрос времени. Когда придет время, он знает, что правительство не остановить. И он не думает, что какая-либо компенсация сделает его здоровым.

«Нельзя сказать, что наша земля столько стоит. Наша земля была куплена нашей кровью, потом и слезами», — сказал Видаурри.

Беспокойство Видаурри особенно личное.

От руин Долорес Видаурри может пройти несколько сотен ярдов до небольшого огороженного кладбища на берегу с видом на Рио-Гранде.Некоторые могилы отмечены простыми белыми крестами. Другие окружены сложной кованой оградой. Многие маркеры датируются началом 1800-х годов. В одном углу развеваются два флага: Соединенных Штатов и Корпуса морской пехоты США.

Видаурри останавливается у могилы своего отца Роберто Х. Видаурри. Он служил в морской пехоте во время Второй мировой войны и был дважды ранен на Иводзиме. Стена прорвется здесь насквозь, полагает Видаурри, отрезав его от земли, от отца.

Это было бы похоже на возведение стены сквозь его сердце.

«Вы построите стену на нашей земле и разрушите священную для нас землю и вырвете нашу историю», — сказал он. «Какая польза от этого?»

The Texas Tribune и ProPublica, которая занимается журналистскими расследованиями в общественных интересах, объединились в этом проекте, чтобы разоблачить тревожное использование федеральным правительством выдающихся владений для захвата земли для забора вдоль американо-мексиканской границы.

Об этой истории: Чтобы прочитать, как мы это сделали, нажмите здесь.

Обзор, процесс, пример (иностранная собственность)

Что такое экспроприация?

Экспроприация означает захват государством любой собственности, находящейся в частной собственности, с разрешения владельцев или без такового в интересах общества. Недвижимость может быть экспроприирована для строительства дорог, аэропортов и других инфраструктурных проектов. Правительство также может экспроприировать собственность в сильно загрязненном районе, чтобы переселить жителей в место с более чистой окружающей средой.

Поскольку государство конфискует имущество для общественных нужд, согласие владельцев не требуется. Однако им должна быть предоставлена ​​«справедливая компенсация» за их имущество. Как правило, справедливая компенсация должна быть эквивалентна рыночной стоимости. Рыночная стоимость Рыночная стоимость обычно используется для описания того, сколько актив или компания стоит на финансовом рынке. Она взаимно определяется участниками рынка недвижимости, но собственники не могут счесть эту сумму справедливой.

Например, когда правительство налагает арест на имущество арендодателя, последний будет требовать компенсации не только за имущество, но и за потерянную арендную плату. Однако рыночной стоимости может оказаться недостаточно для покрытия упущенного дохода от аренды.

• Экспроприация означает захват государством любой собственности, находящейся в частной собственности, с разрешения или без разрешения владельцев, в интересах общества.
• Владельцы должны получить справедливую компенсацию в размере, эквивалентном рыночной стоимости имущества.
• Международное право также разрешает правительствам экспроприировать имущество, принадлежащее иностранным организациям на его внутренней территории, при условии, что оно соответствует определенным критериям.

Процесс экспроприации

Экспроприация состоит из следующих этапов:

Конституции большинства стран позволяют их правительствам делать это.

2. Оценка

Оценка требует, чтобы правительство оценило рыночную стоимость арестованного имущества, чтобы определить сумму компенсации.ОценкаОценкаОценка – это в основном способ проведения беспристрастного анализа или оценки актива, предприятия или организации, либо оценка эффективности по заданному набору стандартов или критериев. Оценка, выполняемая квалифицированным оценщиком, обычно проводится всякий раз, когда имущество или актив должны быть проданы, и его стоимость должна быть определена нейтральной третьей стороной.

3. Предложение

После оценки текущей рыночной стоимости приобретенной собственности правительство предлагает предыдущим владельцам компенсацию, которую считает адекватной.

4. Переговоры

В случае, если собственники недовольны суммой компенсации или причиной экспроприации, они могут обжаловать действия правительства в обоих случаях в суде.

Экспроприация иностранной собственности

Международное право разрешает правительствам экспроприировать собственность, принадлежащую иностранным организациям, на ее внутренней территории, если выполняются следующие условия:

• Собственность должна быть конфискована для общественной пользы.
• Конфискация должна быть недискриминационной.
• Действия государства должны соответствовать международным нормам обращения с иностранными лицами и имуществом.
• Штат должен предложить справедливую компенсацию.

Экспроприация иностранной собственности, называемая также национализацией, бывает двух видов:

1. Прямая экспроприация

Прямая экспроприация происходит при законной передаче права собственности. Наряду с недвижимостью иностранные владельцы также отказываются от любых доходов, которые можно было бы ожидать от их инвестиций в недвижимость.

Местное правительство принимает на себя как право собственности на имущество, так и право использовать его в коммерческих целях. Иностранному инвестору должна быть выплачена компенсация, эквивалентная истинной рыночной стоимости инвестиции.

2. Косвенная экспроприация

При косвенной экспроприации иностранный инвестор сохраняет право собственности на недвижимость, но отказывается от права на получение каких-либо доходов от инвестиций.Внутреннее правительство не конфискует собственность полностью, но получает право удерживать любые доходы, полученные от коммерциализации собственности.

В отличие от прямого аналога, непрямая экспроприация не считается незаконной, если государство не предлагает иностранному инвестору никакой компенсации. Потому что иногда косвенная экспроприация даже не считается экспроприацией. Поскольку не существует юридической передачи права собственности. Документ может быть определен как любой письменный юридический документ или инструмент, который дает указанному физическому лицу контроль или определенные права над объектом, государство может отказаться признать такие ограничения в отношении иностранного инвестора экспроприационными по своему характеру.

Инвестор может подать иск о том же в суд, который должен будет идентифицировать ситуацию как экспроприацию. Даже если инвестор выиграет дело, размер компенсации не определяется рыночной стоимостью имущества.

Практический пример

Чтобы лучше понять разницу между двумя видами экспроприации, рассмотрим следующий пример. Инвестор А является гражданином Страны X и владеет участком земли в Стране Y.

Ситуация 1 (Прямая экспроприация) : Правительство Страны Y захватывает землю и строит на ней шоссе и пункт взимания платы.

Ситуация 2 (Косвенная экспроприация) : Правительство страны Y издает постановление о строительстве шоссе и пункта взимания платы на земле и лишает А права удерживать доходы от пункта взимания платы. Однако право собственности на землю остается за А.

Ситуация 3 (без экспроприации) : Инвестор А строит шоссе и пункт взимания платы на земельном участке.

Дополнительная литература

CFI является официальным поставщиком глобальной страницы программы Commercial Banking & Credit Analyst (CBCA)™ — CBCAGПолучите сертификацию CFI CBCA™ и станьте коммерческим банковским и кредитным аналитиком.Зарегистрируйтесь и продвигайтесь по карьерной лестнице с помощью наших сертификационных программ и курсов. программа сертификации, разработанная, чтобы помочь каждому стать финансовым аналитиком мирового уровня. Для дальнейшего продвижения по карьерной лестнице вам будут полезны следующие дополнительные ресурсы CFI:

• Государственные расходыГосударственные расходыГосударственные расходы — это деньги, потраченные государственным сектором на приобретение товаров и предоставление услуг, таких как образование,
• Отрицательные внешние эффектыОтрицательные внешние эффектыОтрицательные внешние эффекты возникают когда продукт и/или потребление товара или услуги оказывает негативное влияние на независимую третью сторону
• ESG (Environmental, Social, and Governance)ESG (Environmental, Social and Governance) Управление, три широкие категории интересов так называемых социально ответственных инвесторов.
• КомпенсацияКомпенсацияКомпенсация представляет собой юридическое соглашение одной стороны о признании другой стороны невиновной – не ответственной – за потенциальные убытки или ущерб.

Принудительное взыскание IRS: Залоги и сборы

Если вы не взаимодействуете с IRS, используя какой-либо из вариантов, описанных в Главе 6, «Когда вы должны IRS», вы, вероятно, столкнетесь с принудительными мерами IRS по взысканию задолженности. Это потрясающие полномочия IRS по удержанию и взиманию налогов.

Средний сбор IRS (изъятие) приносит около 1600 долларов США, в основном с банковских счетов или заработной платы.И то, что это случилось с вами один раз, не является основанием полагать, что это не повторится снова и снова, пока долг не будет выплачен полностью.

Залоговое право на федеральный налог

Всякий раз, когда вы должны уплатить налоги Министерству финансов США и не платить, по закону возникает иск против вас со стороны федерального правительства. (Внутренний налоговый кодекс, § 6321.) Это требование называется налоговым залогом. Существование требования правительства не является общедоступной информацией — по крайней мере, на начальном этапе — и поэтому его иногда называют «секретным», «установленным законом» или «автоматическим» залогом.

Налоговый залог автоматически распространяется практически на все, чем вы владеете или на что имеете право. Если вы должны уплатить проценты и штрафы по налогу, что часто бывает, залог покрывает и эти суммы.

Государства также могут иметь права удержания налогов; они не рассматриваются в этой книге.

Уведомление об аресте федеральных налогов

Если IRS отправит вам действительный налоговый счет, а вы его не оплатите, вы можете получить письменное требование об оплате. Этот документ называется уведомлением CP-501 по номеру IRS в правом углу.Если вы не заплатите в течение 30 дней, IRS имеет право подать уведомление в публичных записях, показывающее вашу налоговую задолженность. Этот документ официально называется Уведомлением о федеральном налоговом залоге. Ежегодно IRS подает более 500 000 уведомлений в государственные архивы округа и/или штата, где вы живете, работаете или владеете недвижимостью. В тех немногих штатах, где нет окружных систем регистрации, IRS отправляет уведомление о федеральном налоговом залоге секретарю офиса штата. Государственная или окружная пошлина за регистрацию налогового удержания оплачивается IRS и добавляется к вашему счету.

IRS сначала не проверяет, действительно ли вы владеете недвижимостью, прежде чем записывать уведомление об удержании. Для этого нет причин. Даже если вы не владеете недвижимостью сейчас, вы можете позже, и IRS получает первые деньги от выручки от ее продажи или финансирования.

Пример:

Джойс задолжала IRS и живет в округе Ориндж со своей тетей Милдред. IRS регистрирует Уведомление о федеральном налоговом залоге в офисе регистратора округа, хотя Джойс не владеет недвижимостью. Тетя Милдред умирает и оставляет свой дом Джойс. Залог IRS теперь прилагается к дому. Джойс не сможет продать дом с четким правом собственности, не заплатив предварительно IRS. И Джойс не избавится от залога, избавившись от собственности. Любой покупатель берет недвижимость с залоговым удержанием IRS. И тогда у IRS есть два источника сбора — Джойс и имущество, принадлежащее покупателю.

Последствия зарегистрированного уведомления о залоге федеральных налогов

Точно так же, как зарегистрированная ипотека сообщает любому, кто просматривает общедоступные записи или вытаскивает ваш кредитный отчет, что вы должны за свой дом, уведомление о залоге федерального налога показывает миру, что вы должны IRS.

Зарегистрированное налоговое удержание наносит ущерб вашей кредитоспособности, отпугивая потенциальных кредиторов или кредиторов, затрудняя вам финансирование любых покупок или получение ипотечного кредита. Уведомления о налоговом удержании получают агентства кредитной информации, такие как Experian, Equifax и TransUnion.

Ресурс

Много полезной кредитной информации. Для получения информации о кредитных рейтингах и восстановлении вашей кредитоспособности после финансовой неудачи, включая задолженность перед IRS и многие другие долговые и кредитные проблемы, см. «Решение проблем с деньгами: избавьтесь от сборщиков долгов и восстановите финансовую свободу» или «Решение кредита» от Робина. Леонард (Ноло).

Нейтрализация зарегистрированного федерального налогового залога

Имейте в виду, что автоматический, секретный или установленный законом налоговый залог и зарегистрированное Уведомление о федеральном налоговом залоге — это две разные вещи.

Вы не можете избежать действительного автоматического налогового удержания без (а) уплаты причитающихся налогов, процентов и штрафов, (б) устранения его в случае банкротства, (в) уменьшения и уплаты его посредством Компромиссного предложения или (г) ограничение по времени для запуска коллекций. Автоматическое налоговое удержание не будет отображаться ни в каких публичных записях, таких как окружной регистратор. Следовательно, его иногда называют молчаливым или тайным налоговым залогом.

Записанное уведомление об удержании федерального налога раскрывает миру ваш секрет. Лучший способ избавиться от него — получить сертификат IRS об освобождении от федерального налогового залога. Налоговое управление США выдаст Свидетельство об освобождении от ответственности, если вы полностью уплатите причитающийся налог, уплатите его в случае банкротства или уплатите его посредством Компромиссного предложения или если истек срок для сбора налогов Налоговым управлением США.

IRS не будет уменьшать первоначальную сумму, указанную в налоговом залоге, по мере того, как вы производите платежи.Таким образом, если залог начинается со 100 000 долларов, а вы платите до 1000 долларов, залог будет отображаться как 100 000 долларов до тех пор, пока не будет выплачен последний пенни. Только после этого IRS выдаст свидетельство об освобождении.

Если налог уплачен полностью, отменен или уменьшен и уплачен посредством Компрометированного предложения или банкротства, или истек срок сбора, IRS должен выдать Свидетельство об освобождении (форма 668Z) в течение 30 дней. После того, как вы получите свидетельство об освобождении, вы должны зарегистрировать его (если IRS этого не сделает) и оплатить регистрационный сбор в округах, где IRS зарегистрировало залоговое удержание.Также отправьте копию в основные агентства кредитной информации, чтобы убедиться, что она попадет в ваш файл.

К сожалению, первоначально записанное уведомление о залоге IRS не удаляется при снятии ареста. Кредитные бюро могут сообщать и сообщают о первоначальном залоге — и освобождении — в течение десяти лет после регистрации.

Если IRS регистрирует налоговое удержание

По закону Налоговое управление должно уведомить вас в письменной форме и дать вам возможность заплатить или попытаться предотвратить регистрацию удержания до отправки уведомления в государственные архивы.Но если вы переехали или уведомление потеряно по почте, вы можете никогда не получить предупреждение и узнать об этом только тогда, когда подадите заявку на кредит или ссуду, и вам будет отказано.

Ниже приведена блок-схема из Налогового руководства , инструктирующая персонал IRS, когда подавать уведомление об удержании федерального налога. IRS не всегда подает уведомления о налоговом залоге. Это удар или промах.

Вы можете обжаловать уведомление IRS об удержании налогов в Апелляционном офисе IRS. Сначала запросите телефонную конференцию с менеджером подразделения IRS, регистрирующего залоговое удержание.Если менеджер отказывает вам, отправьте по факсу или почте заполненную форму 9423, Запрос на апелляцию о взыскании задолженности , в офис по сбору платежей. (Копия с инструкциями находится на веб-сайте IRS, www.irs.gov.)

Решение по апелляции обычно принимается в течение пяти рабочих дней. Сотрудник по апелляциям проверяет, следовали ли коллекторы правильным процедурам, и рассматривает факты и обстоятельства вашего дела. Офицер должен позвонить вам, поэтому укажите в своем письме номера своего рабочего и домашнего телефонов. Большинство налогоплательщиков проигрывают.

Предотвращение или устранение налогового залога

Зарегистрированное налоговое удержание может стать смертельным ударом для вашего кредитного рейтинга. Это может эффективно помешать вам продать или рефинансировать недвижимость. Однако это не повлияет на ваше право на продажу личного имущества, такого как автомобиль, лодка или мебель.

Как обсуждалось в Главе 6, лучший способ справиться с налоговым залогом — это в первую очередь избежать его.

Для некоторых налоговый залог — это просто еще одна черная метка в их кредитном отчете, которая не станет намного хуже.Но вы должны ответить на письмо IRS с угрозой подачи заявления об удержании имущества, связавшись с IRS по телефону, указанному в письме, или позвонив по номеру 800-829-1040, или позвонив в Службу защиты налогоплательщиков. Будьте готовы убедить IRS, что вы попадаете в категорию «Повлияет ли подача уведомления на сбор налоговых обязательств?» Укажите, например, что налоговый залог убьет ваши шансы на получение банковского кредита.

Если вы пытались, но не смогли убедить IRS отказаться от регистрации налогового удержания, вот ваши варианты после подачи уведомления о залоге:

• Обжалуйте заявление о залоге. У IRS есть пять рабочих дней после подачи заявления о залоге, чтобы направить письменное уведомление налогоплательщику. Это должно включать уведомление о праве запросить слушание в течение 30 дней, начиная с шестого дня после подачи заявления о залоге. Если вы выиграете апелляцию, залог будет снят; к сожалению, факт подачи залогового удержания все еще будет отображаться в вашем кредитном отчете. (Налоговый кодекс §6320.)
• Оплатить полностью. Если у вас нет средств, вы можете занять у друзей или родственников? Лучше быть должным кому угодно, кроме IRS.Налоговое управление США должно зарегистрировать освобождение в течение 30 дней после полной оплаты, но часто агентство этого не делает. Позвоните в Централизованный отдел обработки залогов IRS по телефону 800-913-6050, чтобы убедиться, что освобождение было подано. Или получить копию вашего кредитного отчета. Если он все еще присутствует в отчете, позвоните в Службу защиты налогоплательщиков, чтобы получить помощь в кратчайшие сроки. (См. главу 8.)
• Запрос частичной разрядки. Если вы владеете несколькими активами, обремененными налоговым залогом, и хотите использовать один из них для выплаты IRS, запросите освобождение от налогового залога.Скорее всего, это сделает налоговая.

Осторожно

Банкротство не аннулирует зарегистрированное налоговое удержание. Если ваши налоговые долги подлежат списанию в соответствии с какой-либо главой о банкротстве, залоговое удержание останется, хотя ваша личная ответственность будет аннулирована. Если вы владели какой-либо недвижимостью, находящейся в состоянии банкротства, она по-прежнему подлежит налоговому залогу. IRS может конфисковать это имущество после того, как ваше банкротство закончилось. Или, более вероятным сценарием является то, что IRS позволит вам переплатить стоимость имущества, а не конфисковать его. И в некоторых случаях IRS никогда не пытается принудительно взыскать залог после банкротства — это случайность. (Обратитесь к адвокату по банкротству для анализа вашей ситуации.)

Когда IRS регистрирует налоговое удержание по ошибке

IRS иногда регистрирует уведомление об удержании налогов в публичных записях, когда вы ничего не должны. Например, вы оплатили счет, но IRS не зачислила средства на ваш счет должным образом. Когда это происходит, в соответствии с Биллем о правах налогоплательщика вы имеете право на получение Свидетельства об освобождении, в котором говорится, что залоговое удержание было подано по ошибке.

Доставьте или отправьте по почте фотокопии релиза в три больших кредитных бюро — Experian, TransUnion и Equifax. Найдите их номера телефонов на желтых страницах и позвоните, чтобы узнать, куда отправить копии релиза, чтобы свести к минимуму ущерб для вашего кредитного рейтинга, вызванный ошибкой IRS.

Освобождение от налогового залога

Налоговое управление должно выдать свидетельство об освобождении от залога в течение 30 дней после:

(a) налоги полностью уплачены, уплачены в результате банкротства или удовлетворены посредством Компромиссного предложения, или

(b) залоговое удержание становится неисполнимым, поскольку истек срок исковой давности по взысканию долга — обычно через десять лет после первой выплаты налога (Налоговый кодекс §6325(a)). См. предыдущий раздел относительно залогов, поданных по ошибке. Залоговое удержание в конечном итоге станет безнадежным после десятилетнего срока исковой давности по взысканию долгов.

Если прошло 30 дней, а освобождение еще не выдано (не редкость), напишите или позвоните в IRS Centralized Lien Processing, P.O. Box 145595, Stop 8420G, Цинциннати, Огайо 45250-5595; 800-913-6050. Укажите дату вашего запроса и ваше имя, номер социального страхования, идентификационный номер работодателя, адрес, номер телефона, по которому лучше всего связаться с вами, и объясните, почему удержание должно быть снято (например, налоги были уплачены, удержание было подано в ошибка или срок исковой давности истек).Приложите копию налогового залога, который вы хотите освободить. Если вы уплатили налог, также приложите копию письменного подтверждения оплаты IRS, выписку IRS, подтверждающую оплату, или аннулированный чек.

В экстренных случаях (например, при закрытии ипотечного кредита, задержанного налоговым залогом) звоните в Службу защиты налогоплательщиков. Если есть задолженность и вам нужно быстро действовать, будьте готовы заплатить заверенным чеком, кассовым чеком или денежным переводом. В качестве альтернативы IRS должно согласиться принять платеж из доходов от условного депонирования недвижимости.

Подача в суд на IRS за действия по взысканию долга

Можно подать в суд на IRS в Окружной суд США о возмещении убытков, если оно не освободит налоговое удержание или предпримет несанкционированные действия по взысканию. (Налоговый кодекс § 7430; Положение IRS 1.7430.) Чтобы выиграть в суде, вы должны доказать, что вы понесли прямой экономический ущерб от действий IRS. Прежде чем подавать в суд, вы должны сначала попытаться решить проблему, используя каналы внутри IRS. Ваши судебные издержки также подлежат возмещению, но не любые расходы на борьбу с IRS до того, как вы подали иск.

Не спешите судиться с IRS. Закон затрудняет доказывание вашей правоты или возврат больших денег. И судьи неохотно присуждают гонорары адвокатов и расходы, даже если вы выигрываете. Очень немногие юристы готовы брать такого рода дела на случай непредвиденных обстоятельств (в которых гонорар представляет собой процент от возмещенной суммы).

Налоговые сборы

Зарегистрированные налоговые удержания — это просто уведомление миру о том, что физическое или юридическое лицо должно IRS. При подаче уведомления о залоге не берутся деньги или имущество.Вместо этого IRS взимает арест путем конфискации вашего недвижимого или личного имущества в процессе взимания налога. Как правило, сборы взимаются с денег или других финансовых счетов, открытых для вас другими лицами, такими как банк, биржевой маклер или работодатель. Хотя IRS обычно регистрирует налоговое удержание перед взысканием налога с имущества, это не обязательно. IRS взимает около четырех миллионов сборов в год.

Значение налогового сбора

Большинство уведомлений о налогах, выдаваемых IRS третьим сторонам, генерируются компьютером. Некоторые уведомления являются ошибками, и их не так сложно исправить, если вы быстро обратитесь в IRS. Подавляющее большинство уведомлений о взимании налогов направляется финансовым учреждениям и работодателям должников по налогам. Остальные, как правило, связаны с конфискацией транспортных средств, делового оборудования и прочего имущества. За некоторыми исключениями, любое имущество, которым вы владеете — полностью, частично или совместно с другими лицами — может быть конфисковано и продано для погашения вашей налоговой задолженности.

Вероятность того, что IRS наложит арест на вашу собственность, зависит от таких факторов, как ваша предыдущая история платежей — хороших или плохих — и место вашего проживания. По какой-то неизвестной причине правонарушитель-налогоплательщик в Лос-Анджелесе в шесть раз чаще подвергается налогообложению, чем его коллега в Чикаго.Около 3% всех налогов, причитающихся правительству, собираются в виде сборов. Ежегодно IRS подает около трех миллионов уведомлений о налогах.

Оспаривание сбора IRS

Конгресс обеспечивает процессуальную защиту налогоплательщиков, которым угрожают действия IRS. (Внутренний налоговый кодекс, § 6330.) Прежде чем Налоговое управление США сможет наложить арест на имущество или деньги, оно должно направить вам письменное уведомление о намерении взыскать налог с письмом 1058, в котором разъясняются ваши права на апелляцию. Это должно быть (1) доставлено лично, (2) оставлено у вас дома или (3) отправлено заказным или заказным письмом на ваш последний известный адрес.

Уведомление должно быть направлено не менее чем за 30 дней до фактического изъятия (за исключением редких случаев).

В стандартном письме IRS о намерении взыскать налог разъясняется налоговая задолженность и процесс взыскания, ваши альтернативы взысканию долга и ваше право на слушание в апелляционном офисе до того, как будет произведен взыскание. (См. главу 4.) У вас есть 30 дней на подачу апелляции.

Если апелляционная служба откажет вам, вы можете продолжить оспаривание в Налоговом суде США или в федеральном окружном суде.(См. главу 5.) Это будет дорогостоящий юридический процесс — вероятно, по меньшей мере от 5000 до 10 000 долларов в виде судебных издержек и судебных издержек.

Активы, которые IRS не может или не будет арестовывать

Не все, чем вы владеете, может или, скорее всего, будет изъято налоговой машиной IRS. Некоторые предметы освобождены от налога по закону, а другие защищены соображениями политики IRS.

Освобожденные активы

Вам должно поднять настроение, когда вы узнаете, что налоговая служба не может использовать свои полномочия, чтобы конфисковать все, чем вы владеете. (Налоговый кодекс § 6334.) Однако не увлекайтесь, так как список предметов, которые IRS не может принять, едва ли велик. Список включает должников по налогам и их иждивенцев (суммы за 2007 год — с учетом ежегодной корректировки прожиточного минимума):

• носить одежду и школьные учебники. Это не относится к роскошной одежде, такой как куртка из соболя, но ваши тканевые пальто должны быть безопасными.
• топливо, провизия, мебель и личные вещи до 7700 долларов. Домашний скот включен, если вы фермер.
• книги и инструменты для торговли, бизнеса или профессии на сумму до 3860 долларов США
• 85% пособия по безработице
• недоставленная почта (никто не знает, что это значит)
• Закон о выходе на пенсию на железнодорожном транспорте и почетная медаль Конгресса. Все другие пенсии и пенсионные планы являются честной игрой, за некоторыми исключениями для планов ERISA.
• компенсационные выплаты работникам
• алименты на ребенка по решению суда
• минимальная сумма освобождения от заработной платы и других доходов
• выплаты по инвалидности, связанные с определенными услугами
• большинство выплат государственной помощи, таких как социальное обеспечение и SSI, и
• помощь в рамках федеральных партнерств по профессиональному обучению.

Транспортные средства, как правило, не считаются «личными вещами» или «орудиями торговли» и не освобождаются или частично освобождаются от сбора.Тем не менее, вы часто можете убедить сборщика IRS, что транспортное средство необходимо для вашей работы, и оно не будет облагаться налогом.

Активы последней инстанции, которые могут быть конфискованы IRS

IRS может конфисковать все, что не указано выше; однако политика IRS не рекомендует коллекционерам брать определенные предметы. Пенсионные планы и дома, как правило, запрещены. Транспортные средства, необходимые для работы, как правило, не изымаются, если вы можете доказать, что транспортное средство необходимо.

Пенсионные счета

IRS может забрать ваш Keogh, 401(k), IRA или SEP.Однако с планом работодателя IRS может забрать его только в том случае, если он наделен полномочиями, то есть если у вас есть немедленное право на получение льгот. В этом случае вы будете облагаться налогом, когда он будет взиматься IRS, но вам не придется платить обычный штраф в размере 10% за досрочное снятие средств, если вы моложе 59 лет.

В случае затруднений IRS может быть остановлено в принятии пенсионных планов. Немедленно обратитесь в Службу защиты налогоплательщиков и заявите, что это создаст «значительные и неоправданные экономические трудности» для вас и вашей семьи.Возможно, вам придется заключить план выплат с IRS, чтобы защитить вашу пенсию от налога.

Осторожно

Социальное обеспечение и другие федеральные платежи подлежат взиманию налогов IRS. IRS может конфисковать до 15% платежей по социальному обеспечению. Если IRS намеревается взимать сборы с этих платежей, вы получите уведомление CP-91 или CP-298.

Основные места жительства

В крайнем случае, если вы имеете дело с отказывающимся сотрудничать налогоплательщиком, IRS может лишить вас личного места жительства, передвижного дома, лодки или любого другого места, которое вы называете домом, если вы должны более 5000 долларов.(Внутренний налоговый кодекс § 6334.) Для супружеских пар, если только один из супругов должен IRS, другой может остановить конфискацию.

Для конфискации вашего жилья требуется постановление суда. Если IRS угрожает сделать это, немедленно свяжитесь со Службой защиты прав налогоплательщиков. Предложите договориться об уплате причитающихся налогов. Однако на второй дом или место отдыха можно наложить арест без судебного решения.

Если ничего не помогает и вы вот-вот потеряете свой пенсионный план или дом, позвоните своему конгрессмену. Сочувствующий сотрудник или даже представитель может убедить IRS отступить. Опять же, ожидайте договоренности об оплате в обмен на сохранение вашего дома или пенсионного плана.

Доход вас и вашего супруга

Налоговый кодекс разрешает IRS изымать часть — но не всю — вашу заработную плату или другой доход. Если ваш доход довольно низок или вам нужно кормить несколько ртов, все ваши доходы могут быть освобождены от налога. В большинстве частей страны вам будет трудно прожить на ничтожную сумму, которую закон позволяет вам удерживать от сбора.

Часть каждой зарплаты или независимого подрядчика, который вы получаете, освобождается от сбора IRS. Сумма, которую вы можете оставить, определяется налоговым кодексом. Он основан на количестве освобождений, которые вы (и ваш супруг) можете потребовать в своей налоговой декларации, плюс ваш стандартный вычет. (См. таблицу в публикации IRS 1494.) Суммы, освобожденные от конфискации IRS, ежегодно пересматриваются.

Пример:

В 2005 году Бен зарабатывает 26 000 долларов в качестве пекаря в Acme. Он и его жена Бонни задолжали IRS 32 000 долларов по подоходному налогу.Если IRS взимает заработную плату Бена, Бен, Бонни и их двое детей получают 438 долларов в неделю, освобожденные от налога IRS.

Все суммы, выплачиваемые Бену свыше 438 долларов в неделю (за вычетом подоходного налога и вычетов из заработной платы), идут в IRS. Если бы Бонни тоже работала, IRS могла бы забрать весь ее чистый доход в счет их общей налоговой задолженности.

Заявление об освобождении от заработной платы

Если вы подаете заявку только на себя, а не на супруга или иждивенцев, вы автоматически получаете одно освобождение (172,12 доллара в неделю в 2008 году).В противном случае вы должны подать заявку на дополнительные исключения для других лиц, которых вы поддерживаете.

Чтобы арестовать часть вашей заработной платы, IRS отправляет уведомление о сборе вашему работодателю или любому лицу, которое, по подозрению IRS, платит вам за услуги в качестве независимого подрядчика. Получатель уведомления должен немедленно предоставить вам копию уведомления по закону.

На обратной стороне уведомления находится простая форма, которую вы должны заполнить, чтобы потребовать сумму освобождения, на которую вы имеете право. Перечислите своего супруга и иждивенцев, поставьте дату и подпишите форму и немедленно отнесите ее в офис IRS, который ее выдал.Через три дня ваш работодатель или компания, которая задолжала вам деньги как независимому подрядчику, должны выплатить IRS все причитающиеся вам деньги, не подлежащие освобождению. Если работодатель или компания этого не делают, они несут ответственность перед IRS за любые деньги, выплаченные вам сверх освобождения.

Осторожно

У вас есть только три дня, чтобы отправить форму заявления об освобождении обратно в IRS. Если вы этого не сделаете, IRS предоставит только одно освобождение, независимо от того, на сколько вы имеете право по закону.

Защита от налога на заработную плату

После вступления в силу налога на ваш доход он остается в силе до тех пор, пока выполняются все следующие условия:

• любая часть налоговой задолженности не погашена
• срок исковой давности по взысканиям не истек, а
• вы по-прежнему работаете на того же работодателя.

Как остановить или минимизировать налог на заработную плату:

• Проведите переговоры с IRS об освобождении от сбора, например, предложив план платежей в рассрочку или попросив время для продажи актива.
• Подать компрометирующее предложение. Это не останавливает автоматически сбор с заработной платы, но IRS должна воздержаться, если только не решит, что ваше предложение является просто тактикой проволочек.
• Смените работодателя или временно уволитесь с работы. Ни вы, ни ваш работодатель не должны информировать IRS о вашем увольнении.IRS должна выследить вас на новом месте работы, что может занять месяцы. Если вы уволились и через месяц или два вас снова наняли, сбор с заработной платы больше не действует, если ваш работодатель уведомил IRS о вашем увольнении.
• Заявление о банкротстве. Это автоматически останавливает взимание заработной платы, но не делайте этого, не взвесив все последствия.
• Обратитесь в Службу защиты налогоплательщиков и попросите помощи в трудных условиях. См. главу 8.
• Уменьшите свой доход до суммы освобождения.Дружелюбный работодатель, особенно если вы работаете в семейном бизнесе, может позволить вам временно сократить рабочий день. Но если вы продолжите работать полный рабочий день, в то время как ваш начальник удерживает всю заработную плату сверх суммы освобождения, ваш работодатель может позже быть вынужден выплатить ее в IRS.

Активы, находящиеся в совместной собственности

IRS может на законных основаниях конфисковать имущество, находящееся в совместной собственности должника по налогам и лица, которое ничего не должно. Но недолжник должен получить компенсацию от IRS, а это означает, что совладелец должен получить оплату из выручки от любой продажи.

Если, однако, вы должны уплатить налоги и добавить совладельца к объекту собственности — без того, чтобы это лицо платило вам справедливое вознаграждение за имущество — IRS может игнорировать интересы другого лица. По закону это называется мошеннической передачей или передачей.

Пример:

Рудольф владеет пустующим участком стоимостью 25 000 долларов. Он продает половину своей доли своей сестре Вильме за 10 долларов. Налоговая служба могла конфисковать участок и продать его, чтобы заплатить налоги Рудофа, игнорируя право собственности Вильмы, потому что она не заплатила справедливую цену.Однако Вильма может вернуть свои 10 долларов.

Как избежать сбора

Существует несколько способов избежать конфискации ваших активов IRS или, по крайней мере, замедлить работу коллектора IRS.

Передача ваших активов

При определенных обстоятельствах вы можете передать право собственности на имущество или активы — продать, подарить или и то, и другое — и не потерять их в пользу IRS.

Чтобы передача выдержала последующую атаку IRS, вы должны были передать свои активы до того, как IRS направит Уведомление о намерениях в пользу Levy.Однако есть два «подводных камня», которые могут помешать передаче активов, как описано ниже.

Ответственность получателя

Должники по налогам иногда пытаются победить IRS, передавая активы членам семьи или товариществам, трастам или корпорациям бесплатно или по выгодной цене. Хотя это замедляет работу IRS, в конечном итоге это может ничего не спасти. Получатель активов называется вашим «номиналом». Номинанты не защищены от конфискации IRS — налоговый долг связан с активами в их руках.Коллектор вызовет адвоката IRS, чтобы определить, была ли передача законной. Итог: кандидат дает IRS дополнительное лицо для преследования, в то время как вы по-прежнему несете основную ответственность за налоговый долг. Кроме того, IRS может обвинить передающих лиц в совершении преступления при определенных обстоятельствах. (См. главу 10 и ниже.)

Пример:

Хэнк, который должен IRS 75 000 долларов, передает свое арендное здание за 80 000 долларов своему лучшему другу Пенну. IRS может проигнорировать передачу и конфисковать и продать собственность.

Налоговое управление США не всегда выявляет или оспаривает передачу собственности за меньшую сумму, чем полная стоимость, особенно если она осуществляется до начисления налога. Например, если вы находитесь под аудиторской проверкой и знаете, что придет крупный счет, вы можете подумать о снятии собственности с вашего имени.

Совместная собственность

IRS может, но с меньшей вероятностью наложить арест на актив, если помимо налогового должника есть другой владелец. Налоговое управление должно компенсировать другому владельцу ее долю, но только в том случае, если она сможет доказать, что заплатила полную стоимость своей доли в активе.Просто указать чужое имя в качестве совладельца актива недостаточно.

Лучшая альтернатива раздаче актива — продать его за полную стоимость другу или родственнику без первоначального взноса, забрав вексель. Закрепите записку имуществом, которое дает вам право потребовать ее обратно, если полная оплата не будет произведена. Как только IRS будет в страхе, вы можете вернуть актив.

Пример:

Хэнк продает половину сдаваемого в аренду здания Пенну в обмен на вексель на 40 000 долларов США, справедливая рыночная стоимость которого составляет 50% годовых. Хэнк задолжал налоговой службе IRS 75 000 долларов. Налоговая служба не любит заниматься недвижимостью и вряд ли захватит здание, особенно если Хэнк согласится на план платежей или даст какие-то другие финансовые гарантии. Конечно, IRS может потребовать любую денежную выручку, которую Хэнк получит от продажи.

Осторожно

Переводы, сделанные только для того, чтобы преднамеренно уклониться от сбора IRS, являются мошенническими. Транспортные средства могут быть проигнорированы IRS или отменены федеральным судом.Перед передачей активов обратитесь к юристу. Убедитесь, что передача имеет юридическую силу — например, используйте действительный документ. Если вы сделаете перевод после того, как начался процесс сбора, вам может быть предъявлено обвинение в попытке уклониться от уплаты налогов путем преднамеренного размещения активов вне досягаемости правительства. ( США против Мала , 942 F. 2d 682 (9-й округ 1991 г.).)

Убедить налоговую службу в том, что сбор будет неэкономичным

Если вы сможете убедить IRS в том, что сбор определенного предмета будет неэкономичным, IRS может отступить. Покажите, что расходы на сбор и продажу превысят реальную рыночную стоимость предмета. (Налоговый кодекс §§ 6334(e) и 6331(f).) Это называется арестом без участия капитала и противоречит политике IRS.

Пример:

Феличе должна IRS 10 000 долларов, и ее основным активом является неисправный автомобиль, который она собирается починить, когда сможет позволить себе запчасти. Сейчас машина стоит не более 250 долларов. Вероятно, IRS обошлось бы более чем в 250 долларов, чтобы отправить эвакуатора, чтобы отбуксировать машину, оплатить хранение, а затем объявить о продаже в газете.IRS отступает.

Докажите, что сбор помешает вам работать

Если предмет, подлежащий обложению IRS, необходим для вашей работы или для получения работы, сообщите сборщику налогов, что это имущество, освобожденное от налогообложения. Если он не согласен, запросите ускоренный процесс обжалования, чтобы определить, освобожден ли актив. (Налоговый кодекс § 6343(2).)

Пример:

Арнольд, фермер, должен IRS 43 000 долларов. Одним из его основных активов является его пикап, который абсолютно необходим для работы на его ферме.Арнольд убеждает налогового инспектора не брать его грузовик.

Помалкивайте о своих активах

Если только налоговая служба не выдаст повестку — законный приказ предъявить документы или явиться в офис налоговой службы, — вам не нужно раскрывать существование или местонахождение ваших активов. Совершенно законно не предоставлять информацию IRS или просить поговорить со специалистом по налогам, прежде чем отвечать на какие-либо вопросы. Хотя IRS может уже знать о ваших местных владениях недвижимостью из общедоступных записей, она может не знать о собственности в других штатах или на имя организации или другого лица.Но помните, что лгать IRS — это уголовное преступление.

Держите активы вне поля зрения

Активное сокрытие активов от сборщика IRS является незаконным. Редко, однако, обычного гражданина преследуют за то, что он хранит классический Шевроле 57 года в гараже друга. Тем не менее, особенно если вы известный протестующий против налогов или криминальный деятель, не пытайтесь сделать это без предварительной консультации с юристом.

Держите подвижные предметы подальше от дома или офиса. IRS не будет знать, где искать транспортные средства, лодки и подобные активы, если они не находятся там, где их ожидает IRS.Точно так же IRS может быть довольно сложно обнаружить активы, расположенные за пределами штата или страны.

Переместить финансовые счета

Нет ничего противозаконного в перемещении банковских счетов всякий раз, когда вы должны заплатить налог. На самом деле, это отличный способ самозащиты. IRS не уведомляется автоматически о финансовых счетах налогоплательщиков, за исключением раз в год по процентным счетам, когда учреждение должно выдать форму 1099. Компьютеры IRS также не связаны с финансовыми учреждениями.(См. главу 6 для получения дополнительной информации о раскрытии финансовой информации в IRS.)

Арендовать, не владеть

Если вы арендуете имущество — недвижимость, транспортные средства, мебель или оборудование — вы не являетесь законным владельцем. IRS не может конфисковать предметы, которыми вы не владеете, за исключением случаев, когда вы накопили собственный капитал или долю владения в арендованном активе. Для большинства предметов, таких как арендованный автомобиль, у вас не будет собственного капитала, или он будет слишком мал для рассмотрения IRS. Но если у вас есть возможность покупки недвижимости или бизнес-оборудования в лизинг, вы можете наращивать собственный капитал и обеспечивать цель для сборщиков IRS.

Внесение денег на пенсионные счета

Политика IRS не поощряет (но не запрещает) сборщиков налогов изымать средства пенсионного плана. Исключительно несговорчивые налогоплательщики находятся в группе риска. Итак, если вы много должны IRS, а процесс сбора еще не начался, подумайте о том, чтобы полностью финансировать свой пенсионный план из незащищенных денег.

Заявление о банкротстве

Подача заявления о банкротстве любого типа — по главам 7, 11, 12 или 13 — останавливает все принудительные действия IRS по взысканию долгов.(См. главу 6.) Освобождение от налогов часто носит временный характер, поэтому используйте это время, чтобы уладить дела с IRS, сохранив при этом свои активы.

Использование сейфов

Осторожно

Не лгите IRS. Молчание — золото, но активное сокрытие активов от IRS является незаконным. Если вы сомневаетесь, обратитесь к налоговому юристу.

Банки требуют ваш номер социального страхования, чтобы открыть сейф. Коллекторы IRS будут опрашивать банки в вашем районе, чтобы узнать, есть ли поле на ваше имя.Если ящик находится за пределами штата или на имя вашего юридического лица, такого как корпорация или LLC, с собственным идентификационным номером налогоплательщика, IRS может никогда не найти его. Чтобы повысить конфиденциальность, откройте ящик в банке, в котором у вас нет счетов, и оплатите годовую аренду ящика наличными.

Получение освобождения от уплаты налога

Нелегко получить что-либо от IRS после того, как оно было конфисковано, если вы должны уплатить налоги. Если изъятое имущество является банковским счетом или другим ликвидным активом, это может быть почти невозможно.

Активы, такие как транспортные средства или бизнес-оборудование, могут быть возвращены, если выполняется одно из следующих условий:

• Налоги, в отношении которых был произведен сбор, были уплачены полностью или посредством Компромиссного предложения или погашены в случае банкротства.
• Срок для коллекций истек — обычно это десять лет с даты оценки.
• IRS считает, что освобождение от налога облегчит сбор налоговой задолженности.
• Вы заключаете договор о рассрочке платежа.
• Налоговое управление убеждено, что сбор создает финансовые трудности для вас или ваших иждивенцев.

(Налоговый кодекс §§ 6331(e) и 6332(c).)

Найдите способ отнести вашу ситуацию к одной из этих категорий, обычно к категории финансовых трудностей. Особенно хорошим аргументом является то, что изъятый ​​предмет, например, старая машина, имеет небольшую ценность и создает трудности.

Начните со звонка сотруднику IRS, подписавшему уведомление о сборе. Запросить немедленное освобождение на основании одного из вышеуказанных оснований.Если офицер сопротивляется, попросите о встрече с его менеджером — в течение дня или двух. Чтобы вернуть вашу собственность, вам, вероятно, потребуется:

• Полностью оплатить IRS. Займите деньги на кредитных картах, возьмите кредит под залог дома или попросите дядю Мака.
• Запросите короткую отсрочку — еще немного времени, чтобы полностью расплатиться. Объясните, как вы планируете собрать деньги — банковский кредит, продажа других активов или что-то еще. Если ваш план кажется разумным, IRS может пойти на это. Сделайте все возможное, чтобы довести дело до конца.
• Предложить соглашение в рассрочку.IRS обычно соглашается на один из них, если вы предлагаете разумные платежи, не имеете прошлых записей о неисполнении обязательств по другому соглашению о рассрочке с IRS и актуальны в своих налоговых формах.
• Подать компрометирующее предложение. Если офицер считает, что вы искренни и что ваше предложение может быть принято, он может отменить сбор.
• Плакать о трудностях. Налоговое управление США должно отменить сбор, если это вызовет экономические трудности. Но офицер налоговой службы IRS изначально решает, что соответствует требованиям.Будьте готовы показать, что сбор влияет на ваше здоровье или благополучие или мешает вам зарабатывать на жизнь, чтобы иметь крышу над головой своей семьи. Если у вас тяжелая ситуация и офицер играет со Скруджем, идите прямо к менеджеру, а затем в Службу защиты налогоплательщиков. (См. главу 8.)
• Показать, что актив имеет небольшую ценность для IRS. Ценный актив, такой как грузовик или торговое оборудование, может иметь небольшую стоимость собственного капитала, потому что ипотека движимого имущества или другие залоговые права имеют приоритет. Покажите IRS все ваши соглашения с обеспеченными кредиторами.У IRS есть политика против конфискаций без участия в капитале, сделанная только для того, чтобы преподать урок. Если коллектор настаивает, идите прямо к менеджеру, а затем в Службу защиты налогоплательщиков.
• Разместите залог в IRS. Хотя юридически это вариант, получить залог настолько сложно, что это нереально. По сути, если вы соответствуете требованиям для размещения облигации, вы можете полностью заплатить причитающиеся налоги.
• Заявление о банкротстве. Суд по делам о банкротстве может приказать IRS вернуть вам любое арестованное имущество.
• Обращение. Вы можете обжаловать сбор IRS или другие действия по взысканию. Вы должны сначала запросить телефонную конференцию с менеджером подразделения IRS, регистрирующего сбор. Если менеджер отказывает вам, отправьте по факсу или почте заполненную форму 9423 «Запрос на апелляцию о взыскании задолженности» в отдел взыскания долгов. Вы должны подать апелляцию в течение двух дней после конференции менеджеров. Решение по апелляции обычно принимается в течение пяти рабочих дней. Сотрудник по апелляциям проверяет, следовали ли коллекторы правильным процедурам, и рассматривает факты и обстоятельства вашего дела.Однако не стоит слишком волноваться, так как подавляющее большинство налогоплательщиков проигрывают апелляции о взыскании задолженности.

Освобождение IRS от налога на предмет не препятствует тому, чтобы IRS взимал сбор с того же предмета в будущем. (Налоговый кодекс §6331(e).)

Как долго длится сбор?

IRS может конфисковать ваши активы до тех пор, пока вы должны какую-либо часть налогового долга и десятилетний срок исковой давности по сборам не истек. Как правило, сборы — это одноразовые действия; правительство должно подготовить и отправить новое уведомление о сборе каждый раз, когда оно хочет что-то захватить (если только это не заработная плата или платежи независимого подрядчика).

Пример: IRS облагает налогом счет Remington в Piker Bank в понедельник. После 21-дневного периода хранения банк должен отправить в IRS все, что находится на счету Remington в день уведомления о сборе. Если баланс равен 0 долларов, то IRS ничего не получает от Пайкера. Если Ремингтон внесет 150 000 долларов во вторник, на следующий день после уведомления, IRS не сможет их коснуться, не отправив новое уведомление о сборе. Если Piker Bank отправит IRS что-либо из депозита во вторник, не получив еще одного уведомления о сборе, ему придется выплатить Remington сумму, которую он отправил IRS.

Независимые подрядчики и сотрудники: Пока вы работаете на одного и того же работодателя, он должен постоянно удерживать часть каждой зарплаты для IRS. Это правило теперь распространяется и на независимых подрядчиков. IRS может перехватить средства, причитающиеся самозанятому лицу от бизнеса.

Продажи налоговых активов IRS

Когда IRS арестовывает активы, отличные от недвижимости, оно физически берет их под свою опеку — автомобили, наличные деньги, запасы, оборудование и другие предметы. Что касается финансовых активов, IRS отправляет уведомление вашему финансовому учреждению с приказом заморозить ваш счет и отправить баланс через 21 день.Что касается других вещей, IRS нанимает местного грузчика, чтобы тот подъехал к вашей двери на грузовике и освободил ваш дом или офис от мебели, оборудования и тому подобного. С недвижимостью обращаются иначе, как описано ниже.

Налоговое управление США по продаже личного имущества

После того, как IRS наложит арест на вашу личную (не недвижимую) собственность, IRS может продать ее на аукционе IRS. (Налоговый кодекс § 6335(e).) Перед аукционом IRS установит минимальную цену предложения и отправит вам уведомление об этом. Если вы считаете, что цена слишком низкая, у вас есть пять дней, чтобы возразить; представить документацию, такую ​​как независимая оценка, о том, что предложенная цена несправедливо низкая.

Налоговая служба также должна уведомить вас о времени и месте проведения аукциона. Вплоть до аукциона вы можете попытаться договориться, чтобы остановить продажу. Если вы не добьетесь успеха — или не попытаетесь — сотрудник отдела налогов, который занимается этим делом, обычно выступает в роли аукциониста. Затем вы получите письмо от IRS после аукциона, информирующее вас о результате.

IRS обычно проводятся на ступенях зданий федерального суда — очень публичные. Вам не обязательно присутствовать, но дерзайте, особенно если вы хотите попытаться вернуть недвижимость от покупателя.Некоторые люди зарабатывают на жизнь, покупая недвижимость у IRS по дешевке, и могут предложить продать ее обратно вам или другу после аукциона.

Если никто не предлагает минимальную ставку IRS, у IRS есть два варианта:

• Сделайте ставку на минимальную сумму, а позже продайте собственность путем частной продажи.
• Вернуть вам имущество. Хотя это редко, но случается. Если местный окружной директор решит, что сохранение имущества не отвечает интересам правительства, вы можете вернуть его за счет налога и попытки продажи, добавленной к сумме, которую вы уже задолжали.IRS учитывает стоимость обслуживания, ремонта, транспортировки или охраны личного имущества при принятии решения о том, возвращать ли ваше имущество. И если IRS вернет вам имущество, залоговое удержание останется, и оно может быть снова наложено в будущем.

Победитель торгов должен предоставить IRS заверенный банком или кассовый чек на сумму не менее 10% от цены предложения и оплатить остаток в течение нескольких дней. IRS не будет передавать наложенное имущество до тех пор, пока оно не будет выплачено в полном объеме.

Налоговое управление сначала относит платеж к вашему налоговому счету, а затем к расходам на конфискацию и продажу, таким как реклама и хранение. Аукционисту не нужно платить комиссию, так как он является государственным служащим. Если деньги все еще остались, отправьте письмо сотруднику налоговой службы, который занимается вашим делом, с просьбой вернуть их вам. Если вы этого не сделаете, IRS удержит излишек и применит его к вашим будущим налогам.

Если выручка от продажи вашего актива не покрывает ваш налоговый счет, вы по-прежнему несете ответственность за остаток.

IRS Продажа домов и другого недвижимого имущества

Если IRS взимает сборы с вашего дома или другого недвижимого имущества, оно должно разместить уведомление об аресте на видном месте на этом имуществе. Если это ваше место жительства, бумага обычно приклеивается на входную дверь. И если IRS узнает о вашем местонахождении, она должна попытаться передать вам копию уведомления. Если вас не могут найти или вы прячетесь внутри и не подходите к двери, IRS, скорее всего, отправит вам заказное письмо с уведомлением.Как упоминалось выше, IRS должно получить постановление суда, прежде чем оно сможет наложить арест на ваше место жительства.

Осторожно

Налоговое управление вас не выселит. Вам не нужно выезжать из дома, когда вы получаете уведомление о сборе. Если сотрудники IRS попросят войти в ваш дом — чтобы осмотреть интерьер или вызвать оценщика недвижимости — вы не обязаны впускать их, если у них нет судебного приказа. Редко будет IRS сделать это.

Налоговое управление должно опубликовать дату, время и место проведения аукциона в местной газете.Эта информация также размещается на доске объявлений в ближайшем здании федерального суда или федерального офиса или в зоне общественного пользования местного отделения IRS. Дата продажи обычно назначается через 45 дней после публикации уведомления об изъятии.

Любые ипотечные кредиты, залоговые права по решению суда, налоги на недвижимость или другие залоговые права на вашу собственность на момент продажи IRS остаются в силе после аукциона IRS, если они были зарегистрированы до того, как IRS зарегистрировало свое Уведомление о залоге федерального налога. Это означает, что покупатель с аукциона забирает имущество, на которое распространяются какие-либо залоговые права, например, ипотека.Но любое залоговое удержание, зарегистрированное после того, как IRS зарегистрировало свое Уведомление о залоге федерального налога, стирается при продаже IRS, поэтому покупатель получает его бесплатно и ясно.

Состоятельный родственник или друг может купить ваш дом на аукционе и сдать его в аренду или продать вам обратно. Очевидно, вы не хотите, чтобы собственность возвращалась на ваше имя до тех пор, пока счет IRS не будет полностью удовлетворен, иначе вы рискуете снова потерять дом.

Оставаться дома после аукциона IRS

Вы не обязаны добровольно выезжать из дома после того, как Налоговое управление США продало его, несмотря ни на что.Участник, предлагающий самую высокую цену на аукционе недвижимости IRS, получает только сертификат IRS о продаже. (Внутренний налоговый кодекс §6335.) Этот сертификат не дает покупателю полных прав владельца документа. Вы по-прежнему являетесь держателем документа, хотя ваше право собственности теперь подчиняется правам держателя сертификата.

Если вы живете в доме, владелец сертификата не может войти в него против вашей воли или даже попросить вас выйти. Он должен подать иск о выселении в местный суд штата.Выселение обычно требует времени и денег, поэтому вы можете договориться о дате добровольного выезда или попросить оплатить расходы на переезд в обмен на немедленное освобождение. Возможно, вы даже сможете сдать дом в аренду. Наличие этого права на пребывание также дает вам время, чтобы выяснить, можете ли вы выкупить собственность.

Выкуп вашей собственности

Даже после аукциона и выдачи акта купли-продажи вы можете получить обратно свою собственность. (Налоговый кодекс § 6337.) Это называется правом выкупа. И вы, возможно, сможете остановить выселение, если сможете убедить судью в том, что намерены воспользоваться своим правом на выкуп.

У вас есть 180 дней с даты продажи, чтобы выкупить вашу собственность у держателя сертификата, который должен вам это позволить. Если вы не выкупите в течение этого периода времени, IRS выдаст покупателю документ. Выкуп означает выплату держателю, а не IRS, если только IRS не предложил высокую цену. Оплата должна быть произведена наличными или банковским удостоверением или кассовым чеком на полную цену предложения плюс проценты по ставке 20% в год, пропорциональные дате платежа.Вы должны предоставить платеж владельцу сертификата не позднее 180 дней с даты аукциона. При опоздании на день право теряется.

Пример:

Дом Джорджины был продан за 100 000 долларов на аукционе IRS Чарльтону, предложившему самую высокую цену. Это полностью покрывает долг Джорджины перед IRS. Дом стоит около 150 000 долларов, и Джорджина хочет выкупить его, чтобы остаться там с тремя дочерьми. Она находит ипотечную компанию, готовую одолжить ей 110 000 долларов. Ей придется заплатить Чарльтону 104 932 доллара:

Если вы не можете получить кредит в финансовом учреждении, возможно выкупить недвижимость у держателя сертификата с помощью векселя и залога.Спросить не помешает.

Убедитесь, что вы сообщили и задокументировали свое намерение воспользоваться своим правом на выкуп. Уведомите держателя сертификата о продаже в письменной форме заказным письмом и отправьте копию в офис IRS, который занимается вашим делом. Последующие телефонные звонки покупателю и сотруднику IRS, который занимался аукционом. Если вы не можете связаться с держателем сертификата или он заявляет, что не примет ваш платеж, попросите IRS связаться с держателем и сообщить ему о вашем праве на выкуп.Если IRS этого не сделает, обратитесь к юристу как можно скорее.

обратиться к специалисту

Получите профессиональную помощь при реализации права на выкуп. Многие владельцы сертификатов будут недовольны вашим погашением или не будут знать о вашем праве на его использование. Даже если владелец является кооперативным, вам нужен акт об отказе от прав. Юрист, титульная или условно-депозитная компания должны оказать эту услугу и следить за тем, чтобы сделка была зарегистрирована в публичном реестре.

После завершения выкупа напишите письмо с копиями подтверждения оплаты и актом об отказе от прав покупателя в местный офис IRS: Вручите его или отправьте заказным или заказным письмом.В письме должно быть просто указано, что вы воспользовались своим правом на выкуп и что документ держателю сертификата выдаваться не должен.

Если покупателем была IRS, вы не получите документ об отказе от права требования, а вместо этого получите документ об освобождении от удержания. После того, как вы зарегистрируете этот документ, вы снова получите право собственности на имущество, за исключением любых ипотечных кредитов или других зарегистрированных залогов в отношении имущества, которые существовали до удержания IRS.

Сборы с коммерческих активов

Налоговая служба имеет право взимать все, что угодно, если вы должны уплатить налоги.Если вы являетесь партнером или единоличным владельцем бизнеса, IRS может взыскать с банковских счетов компании ваши личные налоговые долги. IRS также может перехватить вашу дебиторскую задолженность, уведомив ваших клиентов о необходимости производить будущие платежи в IRS, а не в ваш бизнес. Если вы состоите в партнерстве, IRS может заняться активами бизнеса, даже если только у одного партнера есть проблемы с IRS.

Если ваш бизнес зарегистрирован, IRS может конфисковать ваши акции в корпорации (но не активы компании) за ваши индивидуальные налоговые долги.Если IRS считает, что вы создали корпорацию просто для того, чтобы защитить свои активы от IRS, она может наложить арест на корпоративные активы. Если вы столкнулись с этим, обратитесь к юристу.

Однако перед обложением активов, находящихся внутри вашего бизнеса, IRS спросит вашего разрешения. Если вы откажетесь, IRS все еще может конфисковать имущество из общественных зон вашего бизнеса. Например, если вы владеете рестораном, IRS может конфисковать столы и стулья, но не кухонное оборудование. Чтобы получить предметы, не предназначенные для общественного пользования, IRS требуется распоряжение суда, что может занять несколько дней или недель.Это дает вам время для переговоров или сбора денег для оплаты счета.

На практике IRS редко арестовывает инвентарь, оборудование или приспособления малого бизнеса. Как правило, это не имеет смысла — аукционы по продаже бывшего в употреблении делового оборудования и инвентаря обычно приносят всего несколько центов на доллар. IRS также понимает, что, если выручка от аукциона не покрывает весь налоговый счет, вероятность взыскания остатка сильно снижается, если вы разоряетесь.

Исключение налога на заработную плату. Налоговое управление США может конфисковать активы и даже запереть ваши двери, если ваш бизнес задолжал по налогам на заработную плату. Это вдвойне верно, если вы создаете пирамиду обязательств по налогу на заработную плату — вы должны уплатить прошлые налоги на заработную плату и не вносите текущие налоговые депозиты. IRS сделает все возможное, чтобы вывести вас из бизнеса, просто чтобы не допустить усугубления проблемы. Для получения дополнительной информации об обязанности предприятия платить налоги с заработной платы см. Главу 11.

Сборы за совместное возмещение налогов

Если IRS возмещает совместный подоходный налог, когда только один из супругов имеет задолженность по налогам, другой супруг может запросить свою долю возмещения денег.Подайте измененную налоговую декларацию, форма 1040X. Приложите «Исковое заявление пострадавшего супруга» и «Распределение» (форма 8379), в котором перечислены отдельные доходы, вычеты, льготы и кредиты пострадавшего супруга. IRS вычисляет возмещение и выдает чек, если она соответствует требованиям.

Подача в суд на IRS за неправомерный сбор

Если IRS ошибочно наложила арест на ваше имущество — например, вы ничего не должны — вы можете подать в суд. (Налоговый кодекс §§ 6343(b), (c).) Налоговое управление должно вернуть имущество или его стоимость вместе с процентами, разумными гонорары адвоката и соответствующими судебными издержками.Обратитесь к налоговому адвокату, чтобы узнать, есть ли у вас дело. Однако будьте осторожны: успешно подать в суд на IRS будет непросто.

Подтверждение. Р. Р. Бобби Кович, EA, Инклайн-Виллидж, Невада, помогал в обновлении этой главы. Г-н Чович является экспертом по процедурам IRS, с которым можно связаться по адресу [email protected] или 775-831-7694.

Основные моменты главы

• Налоговый залог, зарегистрированный в публичных записях, серьезно подрывает ваш кредит.
• Налоговое управление имеет право взимать (конфисковывать) большую часть вашего мирского имущества, за несколькими важными исключениями.
• Вы можете оспорить залог или сбор в IRS или в суде.

Как оспорить низкую оценку (и советы агентам и оценщикам)

Спасибо, Синтия. Я ценю ваш комментарий. Как и во многих постах в блогах, комментарии очень ценны, поэтому я благодарен за ваше дополнение.

Одна из причин, по которой я редко пишу о «низких оценках», заключается в том, что для меня это не очень интересная тема. На самом деле, в последний раз я делал это, кажется, четыре года назад.Тем не менее, я чувствовал, что пришло время снова коснуться этой темы, потому что есть возможности для расширения прав и возможностей сообщества по недвижимости, когда возникает необходимость, но также есть возможности для улучшения диалога между агентами и оценщиками.

Несколько точек:

1) Я бы никогда не стал выступать за то, чтобы кто-то оспаривал каждую композицию или корректировку без причины. Я хочу сказать, что суть оценки — это сравнения и корректировки. Если что-то не так со значением (высоким или низким), это, вероятно, результат либо выбора компа, либо настроек (или их отсутствия).Поэтому в разумном разговоре о ценности важно сосредоточиться на обоих, а не зацикливаться на второстепенных вещах, которые не влияют на ценность.

2) Если нечего возразить, я определенно надеюсь, что кредиторы отсеют нелепые «опровержения», которые не имеют никакой поддержки и, возможно, больше основаны на эмоциях, чем на чем-либо еще. На днях я увидел цепочку электронных писем от агента, который подумал, что оценщик был идиотом из-за стоимости. Тем не менее, агент усреднил две недавние продажи, чтобы определить прейскурантную цену.Какое «среднее» не имело смысла для состояния объекта недвижимости? Покупатели не думают о среднем. Сколько покупатели заплатили за аналогичную недвижимость? По какой цене в настоящее время продаются аналогичные объекты? Это гораздо лучший подход, чем попытка использовать среднее значение двух продаж.

Что, на мой взгляд, является сильным в этом посте, так это то, что он, надеюсь, подводит разговор к желанию вести интеллектуальный разговор и придерживаться фактов, а не извергать «опровержения», лишенные какой-либо поддержки.Если агент заполняет эту форму, там просто должно быть вещество. Давайте поговорим и об этом веществе, потому что, возможно, оценщик действительно, так сказать, упустил рынок.

3) Согласен с Вами по поводу «низкий». Это относительный термин, и недвижимость должна оцениваться «низко» во многих случаях, если она находится в контракте по смехотворному уровню цен. Стоимость должна быть подтверждена акциями, листингами и рыночными данными. Когда сообщество недвижимости или владельцы выбирают цену, а затем надеются, что она «оценится», это рецепт катастрофы.Или, когда владелец принимает это абсурдно дорогое предложение, неудивительно, что он оценивает меньше.

4) Плохая оценка, как правило, не описывает, откуда произошли корректировки, поэтому важно, чтобы кто-то спросил об этом, если корректировка действительно должна была быть другой. Опять же, это для законной ситуации, когда, возможно, корректировка составила 5000 долларов США из-за неблагоприятного местоположения, когда она должна была составлять от 30 000 до 40 000 долларов США.

Надеюсь, это внесло ясность. Если нет, давайте продолжим обдумывать идеи.Я ценю ваш вклад, Синтия, и очень уважаю вас.

Споры об условном депонировании: что нужно знать of Barry Miller Law Offices, Orlando

Спор об условном депонировании может быть неудобным и дорогим делом. К счастью, большинству покупателей и продавцов недвижимости никогда не приходится участвовать в них.

Наиболее распространенный тип спора об условном депонировании включает в себя конкурирующие требования о задатке. Это сумма, которую покупатель недвижимости передает в доверительное управление, чтобы показать добросовестное обязательство по завершению сделки. Залог в виде задатка является стандартной характеристикой большинства сделок с недвижимостью. Требуемая сумма часто устанавливается продавцом, но также может быть предметом переговоров между покупателем и продавцом и обычно составляет около 1 или 2 процентов от покупной цены.

Задаток обычно находится у брокера продавца или титульной компании.Необходимость, чтобы третья сторона хранила задаток в доверительном управлении, является причиной того, что для большинства сделок с недвижимостью требуется соглашение об условном депонировании. Когда транзакция завершена должным образом, средства и депонированные предметы, такие как документ, распределяются между сторонами при закрытии, при этом задаток обычно используется для покрытия первоначального взноса покупателя и расходов на закрытие сделки.

В случаях, когда одна из сторон по договору не может или отказывается заключить сделку, сделка становится несостоявшейся.Если обе стороны не желают подписывать письменное разрешение, инструктирующее агента по условному депонированию в отношении высвобождения и выплаты удерживаемых задатков, это представляет собой спор об условном депонировании.

Как покупатель, так и продавец утверждают, что они имеют право на задаток или обязательства по контракту, хранящиеся на условном депонировании. Агенты каждой стороны отдают противоречивые инструкции условному депоненту. Во избежание ответственности агент заморозит счет условного депонирования до разрешения спора.

Риэлторы, которые находят своих клиентов в споре об условном депонировании, должны быть осторожны, чтобы не предлагать юридические консультации. Лучшей практикой является направление клиентов к договору купли-продажи для получения соответствующей информации и инструкций. Поддерживайте тесный контакт с агентом условного депонирования и другой стороной несостоявшегося контракта и держите своего клиента в курсе ситуации.

Покупатели или продавцы в этой ситуации должны убедиться, что они хорошо знают договор, и полагаться на своего риэлтора и, возможно, на адвоката, которые помогут им в конфликте.

Договор купли-продажи недвижимости обычно включает положения, касающиеся разрешения разногласий по условному депонированию. В процессе заключения договора покупатель и продавец должны быть проинформированы о том, кто будет управлять счетом условного депонирования. Каждая сторона должна внимательно прочитать договор, отметив положения, касающиеся условного депонирования и связанных с этим вопросов, и обратиться к своему риелтору или адвокату с любыми вопросами.

По данным Флоридской ассоциации риэлторов, договор купли-продажи жилого помещения «как есть» (FR/BAR) с риелторами Флориды и баром во Флориде является наиболее распространенным договором купли-продажи, используемым во Флориде.В FR/BAR, параграф 2, раздел (a) предусмотрено место для ввода сведений об условном депонировании. Первоначальная сумма депозита и инструкции по доставке, включая дату платежа и выбранного агента условного депонирования, а также соответствующее имя и контактную информацию, идентифицируются и доступны для обеих сторон в контракте.

Агент условного депонирования отвечает за хранение средств и чаще всего является брокерской компанией продавца, титульной компанией, нанятой для сделки, или адвокатом. Нет никаких исключений в отношении того, кому разрешено хранить условное депонирование, поэтому иногда могут встречаться различные лица или организации.Если возникает спор, и агент условного депонирования является титульной компанией, адвокатом или кем-либо, кроме лицензированного брокера во Флориде, спор первоначально рассматривается как гражданское дело.

Если используется FR/BAR, разделы 13, 15, 16 и 17 содержат общее описание процедур по умолчанию и разрешения споров. В Разделе 16 указано, что «Покупатель и Продавец будут иметь 10 дней после даты предъявления противоречивых требований о Депозите, чтобы попытаться разрешить такой Спор, в противном случае Покупатель и Продавец должны передать такой Спор на посредничество в соответствии с Параграфом 16 (b).«В случаях, когда медиация терпит неудачу, спор об условном депонировании становится юридическим вопросом и «… может быть разрешен путем подачи иска в соответствующий суд, обладающий юрисдикцией по данному вопросу».

Если агент по условному депонированию является лицензированным брокером по недвижимости во Флориде, спор по условному депонированию должен разрешаться в соответствии с § 475.25 (1) (d) Устава Флориды. Если у держателя лицензии возникают сомнения относительно того, кто имеет право на депонированное имущество, или если в отношении депонированного имущества были выдвинуты противоречивые требования, лицензиат должен незамедлительно уведомить Комиссию по недвижимости Флориды о таких сомнениях или противоречивых требованиях, а также приступить к одному из следующие варианты:

1. Запросить, чтобы комиссия издала распоряжение о выплате условного депонирования, определяющее, кто имеет право на депонированное имущество;
2. С согласия всех сторон передать дело в арбитраж;
3. Через посредника или иным образом добиваться решения дела в суде; или
4. С письменного согласия всех сторон передать дело на рассмотрение.

Конечно, лучший способ разрешить спор об условном депонировании — никогда не вмешиваться в него. Хотя некоторые споры возникают по причинам, не зависящим от покупателя или продавца, многие споры вызваны простой небрежностью или недоразумением. Поэтому, как отмечалось выше, первостепенное значение имеет детальное прочтение и четкое понимание всех положений и деталей договора купли-продажи, включая всю информацию, касающуюся задатка.Вот еще несколько шагов, которые помогут вам избежать споров об условном депонировании:

• Избегайте импульсивных решений о покупке: Покупатели должны быть осторожны, чтобы их не охватило волнение от просмотра красивого дома. Если дом кажется подходящим, рекомендуется спать в нем, а затем запросить повторный просмотр. Делайте предложение только после того, как была проведена комплексная проверка и вы на 100% уверены, что недвижимость вам подходит. Точно так же избегайте принятия безумных решений о покупке, которые могут быть спровоцированы очень конкурентными рынками.Осторожный подход, даже если это означает потерю собственности в пользу конкурента, лучше, чем необходимость отступать позже.
• Полная комплексная проверка: Это особенно важно, когда покупатель делает предложение о выкупе или другом имуществе «как есть». Продавцы такой недвижимости обычно оговаривают, что задаток не подлежит возврату, поэтому покупателю важно знать все риски в деталях, прежде чем действовать.
• Понимание цели задатка: Покупатель и продавец должны четко понимать, что внесение или получение задатка означает обязательство завершить сделку купли-продажи.Такое обязательство означает, что каждая сторона сделает все возможное для соблюдения всех положений контракта, включая соблюдение различных сроков и поддержание тесного контакта через своих соответствующих агентов/представителей в ходе сделки.
• Тщательно соблюдайте сроки контракта: Покупатели, продавцы и их агенты должны работать над обеспечением соблюдения всех сроков в ходе сделки. Дата закрытия, как правило, привлекает наибольшее внимание, и в некоторых случаях продавец устанавливает жесткую дату закрытия, записывая пункт о своевременности в контракт.Однако есть как минимум 35 других возможных сроков, которые могут быть указаны в договоре о недвижимости. Обычно используются только некоторые из них. Общие примеры крайних сроков включают время, установленное для принятия предложения продавца, обязательство по страхованию титула владельца, получение покупателем документов ТСЖ, раскрытие информации о собственности продавца, заполнение заявки на получение кредита и получение покупателем отчета об оценке. Любой пропущенный крайний срок может дать той или иной стороне возможность расторгнуть контракт. Это может привести к расторжению контракта и потенциальному спору об условном депонировании.
• Сохранение непредвиденных обстоятельств контракта: Покупатели должны быть очень осмотрительны, когда дело доходит до согласия на удаление непредвиденных обстоятельств контракта, которые дают им право отменить покупку по мере необходимости. Например, непредвиденные обстоятельства, связанные с утверждением кредита, оценкой имущества, страхованием, поиском правового титула и отчетом об инспекции, позволяют расторгнуть контракт без штрафных санкций. Покупатели должны сохранять за собой право на отмену до тех пор, пока успешное закрытие не станет на 100% уверенным.
• Знайте, когда отпустить: Иногда покупатель по личным причинам или по другим причинам просто не может или не хочет совершать сделку.Если нет четкого юридического обоснования разрыва сделки, лучше просто признать этот факт и уйти, не пытаясь вернуть задаток. Точно так же продавец никогда не должен пытаться раздвигать правовые границы, пытаясь удержать залог покупателя.

Покупка недвижимости — это самая крупная инвестиция, которую когда-либо делало большинство людей. Сделки с недвижимостью, независимо от того, совершаются они на стороне покупки или продажи, сложны и могут запутать, но в большинстве случаев они проходят гладко.Тем не менее, помощь профессионалов никогда не помешает. Хороший юрист по недвижимости может помочь во время первоначального предложения и процесса переговоров, а затем может убедиться, что вы полностью понимаете любой договор купли-продажи, включая вопросы условного депонирования и задатка.