Образец соглашение о выделе доли в жилом доме в натуре: Соглашение о выделении доли в натуре в общей долевой собственности (образец) 2023

Содержание

Соглашение об определении долей | Нотариус г. Химки Владимирова Е.И.

Соглашение об определении долей подписывается участниками общей собственности. Главной целью составления данного документа является выделение доли в имуществе для одного или же всех участников.

Определение долей с помощью заключения соглашения направлено в первую очередь на регулирование имущественных отношений между двумя или более сторонами. Определение доли в имуществе, принадлежащем нескольким собственникам, а также раздел имущества регулируются статьями 252 и 254 Гражданского кодекса России.

Любой совладелец общей собственности вправе потребовать выделения принадлежащей ему доли из общего имущества. Такой раздел имущества между всеми участниками обычно производится именно путем заключения между сторонами соглашения об определении долей.

Если же совладельцы не сумели договориться между собой, среди них возникли споры по поводу размеров отдельных долей, то выдел части имущества в натуре производится в судебном порядке, по заявлению одного из собственников, направленного в суд.

Особенности оформления

Совладельцы долевой собственности могут свободно и самостоятельно заключать сделки касательно продажи или обмена своей части имущества, однако предварительно необходимо выделить свою долю в натуре.

Если договориться между собой и заключить соглашение о выделении доли совладельцы не смогли, приходится решать данный вопрос в судебном порядке. Причем суд может признать, что выдел доли в натуре осуществить невозможно, так как это причинит ущерб имуществу или же в силу действующих законов.

В таком случае владелец доли может рассчитывать на получении компенсации в денежной форме, сумма которой должна соответствовать стоимости части принадлежащего ему имущества.

В том случае, если после определения размера долей и выдела доли совладелец уже получил денежную компенсацию от других собственников, то он теряет право владения на свою часть в общем имуществе.

Если иное не предусмотрено соглашением об определении долей или же законодательством, доли всех совладельцев признаются равными.

Соглашение об определении долей чаще всего заключается в таких случаях:

  • долевое владение недвижимым имуществом, когда один из совладельцев решает реализовать, сдать в аренду или обменять принадлежащую ему часть квартиры или жилого дома;
  • несколько владельцев долевой собственности приняли решение об отчуждении всего имущества или нескольких его частей. В таком случае соглашение позволяет определить денежную сумму, причитающуюся каждому участнику сделки после ее завершения;
  • в случае раздела имущества между супругами, решившими расторгнуть брак;
  • определение доли в наследуемом имуществе между несколькими наследниками.

В любом случае соглашение об определении долей чаще всего касается именно недвижимого имущества.

При заключении соглашения совладельцы устанавливают порядок, условия и способы раздела общего имущества, причем определение долей должно быть проведено в удобном для всех сторон соотношении.

Соглашение об определении долей оформляется только в письменной форме, а затем удостоверяется в нотариальном бюро. В дальнейшем внесение каких-либо изменений в соглашение допускается также исключительно в нотариальной форме.

Кроме того, право собственности каждого совладельца после определения долей согласно условиям соглашения подлежит государственной регистрации в обязательном порядке.

Образец соглашения и договор об определении долей в квартире 2023 год

В юридической практике часто встречаются дела, связанные с разделом общего имущества. Иногда такие вопросы решаются через суд и связаны они с разделом или выделением доли квартиры, дома, земельного участка.

Если с домами и землёй вопросы решаются относительно просто, то выдел доли в квартире дело не простое. Прежде чем перейти к вопросу о соглашении в выделении доли в квартире стоит разобраться с понятиями «выделение доли» и «раздел».

Содержание:

  • Раздел и выделение доли
  • Идеальные и реальные
  • Выдел доли в натуре: для чего он нужен?
  • Как происходит расчёт?
  • Определение долей в квартире и форма соглашения
  • Порядок выделения

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Раздел и выделение доли

Случается, что по каким-либо причинам – развод, наследование, приватизация – одному из собственников требуется выделение доли.

Выделение доли в квартире подразумевает определение части собственности на жилое помещение одного или нескольких собственников, но при этом прочие владельцы общей собственности не утрачивают своего права на неё.

Обладатели общественной (долевой) формы собственности по соглашению равноправно пользуются ею.

При разделе имущества общая собственность на имущество полностью прекращается. Раздел подразумевает владение собственностью согласно размерам выделенных долей.

к содержанию ↑

Идеальные и реальные

Существует различие между понятиями «идеальной» и «реальной» долями.

Пример идеальной доли — когда двумя неравными по площади комнатами распоряжаются двое хозяев, каждый из которых имеет по ½ доли, а по сути, эти комнаты находятся в общем владении.

Реальные доли, как правило, закрепляются на бумаге и определяют право пользования каждой из комнат отдельным собственником, то есть один из них должен проживать в меньшей по площади комнате, а другой – в большей.

При идеальных долях право распоряжения общей собственностью распространяется на всех владельцев, а вот в случае реальной – право владения каждой из комнат определено в соответствующем соглашении или судебном решении.

к содержанию ↑

Выдел доли в натуре: для чего он нужен?

Выдел в натуре используется для того, чтобы собственник получил право самостоятельного распоряжения своей частью квартиры для последующих действий:

  • Продажи;
  • Сдачи внаём;
  • Сдачи в залог;
  • Оформления кредита;
  • Проведения капитального ремонта или реконструкции.

Возникновение необходимости выдела встречается после расторжения брака, когда супруги владели совместной или долевой собственностью, а потом каждый из них решает выделить свою долю для самостоятельного принятия решения об участи принадлежащей ему собственности.

Такая же ситуация встречается и при наследовании по закону или завещанию, наследники не желают распоряжаться совместной собственностью, а желают определить доли и вести распоряжение долями в квартире самостоятельно.

В случае долевой собственности выдел осуществляется по взаимному соглашению или в ходе судебного разбирательства согласно уже известным размерам долей.

Совместная собственность должна сначала пройти процедуру определения долей всех заинтересованных лиц, и только потом происходит выдел доли.

к содержанию ↑

Как происходит расчёт?

Определение размера доли ведётся исходя из данных о размере площади квартиры и количестве собственников совместного владения.

При отсутствии особых указаний (наследство может определять разный размер долей собственников) или определений в законодательстве, или оговоренных моментов в соглашении доли считаются равными.

Читайте статью, как оформить перерасчет коммунальных услуг на время отсутствия тут.

к содержанию ↑

Определение долей в квартире и форма соглашения

Выделение долей в квартире можно осуществить:

  1. Договорным путём, т. е. подписанием соглашения;
  2. В ходе судебного рассмотрения, результатом которого является вынесенное решение.

Если соглашение было достигнуто, оно подлежит оформлению на стандартном бланке, где прописываются реквизиты сторон-участниц с обязательным указанием их паспортных данных, упоминаются документы на право владения собственностью, находящейся по определённому адресу, перечисляются данные регистрации в ЕГРП и кадастре.

Обязательный пункт – размер долей каждого из собственников.

Если есть какие-либо ограничения или обременения, то следует их указать.

В заключённое соглашение можно вносить изменения только с согласия каждой из сторон-подписантов. После одобрения соглашения, права каждой стороны регистрируются в ЕГРП.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о выделении доли в праве долевой собственности на квартиру: Скачать бланк.

к содержанию ↑

Порядок выделения

Выделение доли может производиться как путём выделения части квартиры в собственность каждой из сторон в натуре либо путём материальной компенсации стоимости выделенной доли.

Статья 252 Гражданского Кодекса РФ устанавливает взаимоотношения сособственников в процессе выделения доли каждому из владельцев.

Право на выдел собственности имеет каждая из сторон, и процедура эта может проходить по достижению соглашения между участниками.

В результате договора определяются доли в квартире и их величина зависит от разных обстоятельств.

Например, в момент совместной приватизации доли, как правило, распределяются в равном количестве, а вот наследование может предполагать распределение долей в неравном количестве по отношению к каждому из наследователей.

Любой собственник доли вправе потребовать выделения части, принадлежащей ему, в натуре.

Такой выдел возможен, если при этом не наносится урон жилой площади, не нарушаются положения Жилищного Кодекса и не ущемляются права совладельцев на часть общественной собственности.

В тех случаях, когда невозможно произвести выделение доли в натуре без оговоренных последствий, то собственник, требующий выдела, вправе потребовать денежную компенсацию.

Также денежная компенсация используется, когда размер выделяемой доли слишком мал и не может быть выделен в реальности. Как только такая компенсация получена, выделенный собственник утрачивает право на общественное имущество.

Для получения компенсации необходимо, чтобы собственник сам потребовал выделения своей доли и материальной компенсации, в противном случае будет соблюдаться принцип неприкосновенности собственности.

Размер денежной компенсации определяется согласно рыночной стоимости на момент совершения процедуры. Стоимость доли, как правило, ниже реальной стоимости квартиры, если рассматривать продажу целиком всей собственности.

Возможно Вас заинтересует статья о том, как узнать кадастровую стоимость квартиры, прочитать об этом можно здесь.

В этом случае в выигрыше останутся все стороны, если придут к соглашению о выделении долей в натуре после продажи недвижимости.

Как только соглашение владельцами долей подписано или выделение доли в квартире произошло через суд — права каждой из сторон регистрируются в Росреестре.

Правом собственности на выделенную долю становится свидетельство регистрации и выписка из ЕГРП.

Как можно законно лишить собственника доли в квартире? Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно!


Поделиться с друзьями:

Соглашение о разделении затрат: определение и образец

Соглашение о разделении затрат — это юридическое соглашение между хозяйствующими субъектами, в соответствии с которым расходы, понесенные одним субъектом, распределяются между субъектом, как правило, для целей налогообложения или бухгалтерского учета. Соглашение о разделении затрат может обеспечить большие налоговые преимущества и привлекательно для предприятий, поскольку они могут продолжать работать на своих условиях, но делить некоторые из самых дорогих затрат своего бизнеса с другой организацией.

Некоторые расходы на разделение затрат, которые часто включаются в соглашение о разделении затрат, включают арендные платежи, рекламу и маркетинг, обучение и развитие персонала, найм и такие вещи, как канцелярские товары. Расходы, которые не могут быть включены в соглашения о разделении затрат, могут включать страхование, расходы на парковку и любые расходы, которые приносят пользу только отдельной стороне.

Выставка 10.1

Соглашение о управлении и распределении затрат

Это соглашение об управлении и распределении затрат («Соглашение») заключается в этом 29 Дня октября. G&L Realty Corp., корпорация штата Мэриленд («GLR»), G&L Senior Care Properties, LLC, компания с ограниченной ответственностью из Невады («Senior Care LLC»), и G&L Realty Corp., LLC, компания с ограниченной ответственностью из Невады («Управляющий»), со ссылкой на следующие факты:

 

ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, что GLR в настоящее время работает в двух бизнес-сегментах: (i) бизнес-сегмент разработки, владения и эксплуатации медицинских офисных зданий («MOB») и (ii) бизнес-сегмент разработки, владения и аренды учреждений квалифицированного сестринского ухода («SNF») и объектов престарелых. («ALF»), но решил выплатить дивиденды держателям обыкновенных акций своих активов и предприятий SNF и ALF путем распределения своих долей участия в Senior Care LLC среди держателей своих обыкновенных акций;

 

ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, что между руководителями и сотрудниками существует значительное совпадение которые предоставляют услуги бизнесу GLR MOB и бизнесу GLR SNF/ALF;

 

ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, ЧТО компания Senior Care LLC была создана для управления активами и предприятиями GLR SNF и ALF;

 

ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, ЧТО GLR сформировала Менеджера с целью найма сотрудников и руководителей, а также владения или аренды объектов и активов Бизнес GLR MOB и бизнес GLR SNF/ALF;

 

ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, ЧТО стороны считают, что в соответствующих интересах GLR, Senior Care LLC и Менеджера, если эти руководители и сотрудники продолжат оказывать управленческие и административные услуги как GLR, так и Senior Care LLC, и если GLR и Senior Care LLC заключили контракт с Менеджером на предоставление им управленческих и административных услуг в отношении их соответствующих предприятий, даже после того, как GLR распределила доли членства в Senior Care LLC.

своим обыкновенным акционерам;

 

ТЕПЕРЬ, ПОЭТОМУ, принимая во внимание вышеизложенное указанные помещения, условия настоящего соглашения и другие ценные вознаграждения, получение и достаточность которых настоящим подтверждается, стороны настоящим соглашаются о нижеследующем:

 

1. Удержание Менеджера . Каждая из компаний GLR и Senior Care LLC настоящим нанимает Менеджера для обеспечения такого управления, административного и Бухгалтерские услуги, такие как GLR, Senior Care LLC и их соответствующие дочерние компании, могут время от времени требоваться.

 

2. Обязанности менеджера . Менеджер должен предоставлять такие управленческие, административные и бухгалтерские услуги (i) GLR и ее дочерним компаниям, которые GLR может время от времени разумно запрашивать, и (ii) Senior Care LLC. и ее дочерние компании, такие как Senior Care LLC, могут время от времени обоснованно запрашивать. Такие услуги должны предоставляться с соблюдением


коммерчески обоснованных стандартов обслуживания; при условии, однако, что для целей ответственности стандарт осторожности, установленный будет таким же, как если бы такие услуги оказывались лицами, непосредственно работающими в качестве должностных лиц и/или служащих организации, оказывающей такие услуги, или стандарт обслуживания, требуемый должностными лицами и служащими корпорации, организованной в соответствии с законами штата Невада, в зависимости от того, какой стандарт является более мягким. В отношениях между Менеджером и GLR, с одной стороны, и Senior Care LLC, с другой стороны, сотрудники Менеджера ни при каких обстоятельствах не будут считаться сотрудниками Senior Care LLC или любая из ее дочерних компаний, а также Менеджер и GLR будут нести ответственность за уплату всех налогов и сборов с заработной платы (включая социальное обеспечение и другие удерживаемые налоги), с учетом только обязательства Senior Care LLC по уплате Управляющий своей распределяемой частью таких затрат и расходов.

 

3. Контракт Надзор . Деятельность Менеджера по настоящему Соглашению будет находиться под общим контролем комитета («Комитет по управлению контрактами»), состоящего не менее чем из одного представителя от GLR и Senior Care LLC. Функция этого комитета должна заключаться в общем надзоре за контрактами и администрировании контрактов. Действия могут быть предприняты только при единогласном одобрении членов Комитета по управлению контрактами. Представитель каждой стороны должен, однако иметь право на полный и исчерпывающий доступ к бухгалтерским книгам и записям Управляющего, а также на разумный доступ в обычные рабочие часы к должностным лицам и сотрудникам Управляющего.

Представители GLR и Senior Care LLC должны не получают никакой компенсации от Менеджера за свои услуги в Комитете по управлению контрактами и не будут считаться в результате их работы в Комитете по управлению контрактами сотрудниками или должностными лицами Менеджера.

 

4. Ограничение ответственности GLR . Ни при каких обстоятельствах Senior Care LLC или любой из ее дочерние компании имеют какие-либо претензии к GLR или любой дочерней компании GLR, кроме Менеджера, в отношении любых действий, предпринятых или не предпринятых Менеджером. Senior Care LLC соглашается с тем, что ни при каких обстоятельствах она не будет подавать в суд или разрешать подавать в суд какой-либо из своих дочерних компаний. GLR или любой из ее дочерних компаний, кроме Менеджера, в отношении любых действий, предпринятых или не предпринятых Менеджером; при условии, однако, что вышеуказанные ограничения не распространяются на любые действия, предпринятые Senior Care LLC для обеспечения соблюдения своих прав в соответствии с настоящим Соглашение.

 

5. Положение о разделении затрат .

 

5.1 Принимая во внимание услуги, предоставляемые Менеджером, каждый из GLR и Senior Care LLC соглашается вносить свой вклад в операционные расходы и расходы Менеджера пропорционально степени, в которой они и их соответствующие дочерние компании используют услуги Менеджера, с намерением, что каждый год 100%, но не более более 100% затрат и расходов Управляющего возмещаются с GLR и Senior Care LLC на такой пропорциональной основе. Другими словами, предполагается, что Менеджер будет работать на основе безубыточности, а не как центр прибыли для GLR. Такой суммы должны финансироваться GLR и Senior Care LLC ежемесячно в счет просроченной задолженности по счету Менеджера, определяемому Менеджером по его собственному усмотрению в соответствии с настоящим Соглашением. Все платежи должны быть произведены не менее чем за тридцать (30) дней с момента выставления счета. Несмотря на вышеизложенное, Менеджер 9 мая0003

 

2


принять решение о сохранении наличных резервов таким образом, чтобы иметь постоянно не менее одного и не более трех месяцев имеющийся у него оборотный капитал, и в этом случае суммы, необходимые для финансирования такого резерва оборотного капитала, должны быть выплачены GLR и Senior Care LLC в течение тридцати (30) дней по требованию Управляющего, такие суммы должны финансироваться пропорционально распределению коэффициенты GLR и Senior Care LLC, действовавшие на тот момент.

 

5.2 Первоначально, в период до 31 декабря 2005 г., затраты и расходы Управляющего будут распределены на 35 % на GLR и 65 % на Senior Care LLC; при условии, однако, что в случае каких-либо чрезвычайных обстоятельств, требующих большего, чем ожидалось, расходования ресурсов Менеджером, затраты и расходы, связанные с таким вопросом, могут быть выставлены на счет непосредственно GLR или Senior Care LLC, в зависимости от обстоятельств, и без ссылки на какое-либо общее распределение расходов, действующее на тот момент.

 

5.3 Не позднее 30 сентября каждого года, начиная с 30 сентября 2005 г., Комитет по управлению контрактами собирается и совещается для определения прогнозируемого бюджета и распределения расходов на следующий год, начиная с 1 января года каждого такого года. Любой такой бюджет и ассигнования подлежат обоснованному рассмотрению и утверждению независимыми внешними директорами GLR. На 1 января st , любой резерв оборотного капитала будет скорректирован, чтобы отразить такое согласованное дальнейшее распределение затрат, при этом сторона, получающая сокращенное распределение, получает пропорциональное возмещение оборотного капитала, а сторона, получающая увеличенное распределение, обязана внести пропорционально увеличенный взнос в такие резервы оборотного капитала.

 

5.4 Не позднее 30 марта каждого года, начиная с 30 марта, В 2006 году Комитет по управлению контрактами соберется и совещается, чтобы определить, были ли ассигнования за последний завершенный год уместными и справедливыми по отношению к сторонам. В случае согласования внесения корректировок в должно быть произведено распределение, GLR выплатит Senior Care LLC или Senior Care LLC выплатит GLR сумму, которая может быть согласована в качестве подходящей для корректировки такого распределения в течение тридцати (30) дней с даты такого определения.

 

5.5. Ни GLR, ни Senior Care LLC не несут ответственности за какие-либо бонусные выплаты. любому должностному лицу или сотруднику Управляющего, за исключением премиальных выплат, специально утвержденных такой стороной, или премиальных выплат, произведенных в соответствии с годовым бюджетом, на котором основаны ассигнования на такой год.

 

6. Срок . Это соглашение будет иметь первоначальный срок действия приблизительно три года через 31 декабря 2007 г. После этого действие настоящего соглашения будет действовать из года в год, с 31 декабря по 31 декабря, до тех пор, пока оно не будет аннулировано GLR или Senior Care LLC с уведомлением не менее чем за шесть (6) месяцев.

 

7. Возмещение . Каждая сторона соглашается освободить Менеджера от любых обязательств перед третьими лицами. стороны, понесенные в связи с предоставлением услуг Менеджером такой стороне или

 

3


любой одной или нескольким ее дочерним компаниям в соответствии с настоящим Соглашением, при условии, что такое действие или бездействие было в пределах объем обязательств и полномочий Менеджера по настоящему Соглашению, или иным образом принятые или не принятые в разумных и добросовестных предположениях, что такое действие или бездействие соответствовало обязательствам Менеджера и полномочия в соответствии с настоящим Соглашением или иным образом в наилучших интересах такой стороны или ее дочерней компании, в зависимости от обстоятельств. Это возмещение должно включать разумные расходы на защиту (включая разумные гонорары адвокатов) по любому такому иску, стоимость которого должны быть авансированы против получения подтверждения платежа, при условии, что Менеджер обязан возместить такие авансы в случае, если в конечном итоге будет определено не подлежащим обжалованию решением суда компетентной юрисдикции, что GLR или Компания Senior Care LLC, в зависимости от обстоятельств, не была обязана возмещать ущерб Менеджеру в связи с таким требованием. Менеджер соглашается сотрудничать с защитой любого такого иска и не урегулировать любой такой иск без согласия стороны. предоставление возмещения убытков в связи с этим (в таком согласии не должно быть необоснованно отказано или задержано). Менеджер соглашается урегулировать любую претензию на условиях, указанных стороной, предоставляющей возмещение, при условии, что такое урегулирование является бесплатным. Менеджеру и не требует, чтобы Менеджер признавал какие-либо правонарушения или подвергался каким-либо действующим судебным запретам. Согласовано, что Менеджер должен иметь коммерчески разумные суммы страхования ответственности, и что стоимость такого страхование является операционными расходами Управляющего, которые распределяются между GLR и Senior Care LLC, как и любые другие операционные расходы Управляющего. Обязательства GLR и Senior Care LLC по возмещению убытков не распространяются ни на какие претензии в той мере, в какой покрываются любой такой страховкой, и все такие страховые полисы должны называть GLR и Senior Care LLC и их соответствующие дочерние компании в качестве дополнительных именных страховщиков и отказываются от всех прав суброгации в отношении сторон и их соответствующих дочерние компании. Менеджер соглашается незамедлительно уведомлять о любых претензиях, но непредоставление такого быстрого уведомления не является защитой от каких-либо обязательств по возмещению убытков по настоящему Соглашению, за исключением случаев, когда сторона, получившая такое возмещение обязательство может доказать фактический ущерб от такой задержки.

 

8. Бухгалтерские книги и записи . Бухгалтерские книги и записи Менеджера должны вестись в соответствии с общепринятыми принципами бухгалтерского учета, применяться на постоянной основе и подлежат ежегодному аудиту выбранной независимой аудиторской фирмой. Комитетом по управлению контрактами, при условии одобрения GLR, такое одобрение не может быть необоснованно отклонено, обусловлено или отсрочено. Первоначально аудиторской фирмой будет та же фирма, которая проводит аудит GLR. Стоимость любого такого аудита составляет рассматривается как операционные расходы управляющего.

 

9. Разрешение споров .

 

9.1 В случае возникновения спора относительно толкования настоящего Соглашения, вытекающих из него или связанных с ним, которые не могут быть разрешены неофициальными средствами, стороны настоящего Соглашения передают такой спор на рассмотрение в соответствии с Правилами коммерческого посредничества Американской арбитражной ассоциации, если они могут согласиться на это, в противном случае — на официальный арбитраж в соответствии с Правилами коммерческого арбитража Американской арбитражной ассоциации; при условии, однако, что, если стороны начинают посредничество, любая сторона в споре может потребовать арбитраж в любое время после письменного уведомления в соответствии с Регламентом коммерческого арбитража.

 

4


9.2 В пределах, разрешенных действующим законодательством, арбитражное разбирательство проводится единолично согласился арбитр. Если стороны не могут договориться об арбитре, то каждая сторона выбирает одного арбитра, который выбирает третьего арбитра. Любые арбитражные разбирательства должны проводиться в округе Кларк, штат Невада. Без ограничения их общего власти, арбитры имеют право распорядиться о разумном раскрытии информации в соответствии с Правилами гражданского судопроизводства штата Невада. Окончательное решение арбитров является обязательным и подлежит исполнению без дальнейшего судебного разбирательства. или иным образом; при условии, однако, что любая сторона может вынести решение по решению в любом суде компетентной юрисдикции. Окончательное решение, вытекающее из арбитража, должно сопровождаться письменным мнением и решением, в котором должны быть описаны обоснование, лежащее в основе решения, и должно включать установление фактов и выводы закона.

 

9 . 3 Все стороны обязаны добросовестно участвовать в посреднических или арбитражных разбирательствах и своевременно проводить их.

 

9.4 Несмотря на какое-либо положение настоящего Раздела 9, требование о посредничестве или арбитраже споров не применяется. к любым действиям по обеспечению правовой защиты по праву справедливости в отношении настоящего Соглашения или любого вопроса, который он предусматривает. Местом рассмотрения любого такого иска является соответствующий суд округа Кларк, штат Невада, и все Стороны соглашаются как с предметом, так и лично. юрисдикции на этом форуме для этой цели.

 

9,5 Несмотря на какое-либо положение настоящего Раздела 9.5, стороны соглашаются с юрисдикцией соответствующего суда в округе Кларк, штат Невада, для вынесения и приведения в исполнение любого судебного решения по любому вынесенному арбитражному решению, и все стороны соглашаются как по предмету, так и по личной юрисдикции для таких целей.

 

10. Разное .

 

10.1 Уведомления. Любое уведомление, платеж, требование или сообщение, требуемое или разрешенное каким-либо положением настоящего Соглашения, должно быть в письменной форме и должно быть доставлено лично, отправлено по факсу, с доставкой в ​​ночное время или заказной или заказной почтой, с уведомлением о вручении. Уведомление вступает в силу: (a) при доставке из рук в руки; (b) если отправлено по факсу, в день его передачи на соответствующий факсимильный аппарат с подтверждением; (c) если отправлено с доставкой в ​​ночное время, в день его доставки авторитетная ночная курьерская служба, стоимость доставки предварительно оплачена и с подписанным подтверждением доставки; и (d) если отправлено по почте, на четвертый рабочий день после отправки такого отправления по почте с предоплатой почтовых расходов и запрошенным уведомлением о вручении. Уведомления должны быть адресованы или отправлены сторонам по их последнему известному адресу или номерам факсимильных телефонов; при условии, что адрес, номер телефона, электронной почты или факса любой стороны могут время от времени изменяться путем уведомления, направленного в соответствии с настоящим разделом.

 

5


10.2 Эффект связывания. Если иное не предусмотрено в настоящем Соглашении, каждое соглашение, условие и положение настоящего Соглашения является обязательным и действует в интересах сторон настоящего Соглашения и их соответствующих правопреемников, правопреемников, правопреемников, наследников и личных представителей.

 

10.3 Строительство. Условия настоящего Соглашения были согласованы сторонами на расстоянии вытянутой руки. Заветы, условия и положения, содержащиеся в настоящем документе, не должны толковаться в пользу или против какой-либо стороны, поскольку эта сторона или ее представитель составили настоящее Соглашение, а должны толковаться просто в соответствии с его справедливым значением, как если бы все стороны подготовили настоящее Соглашение. Соглашение и любые правила построения, противоречащие этому, настоящим специально отменяются.

 

10.4 Время. При расчете любого периода времени в соответствии с настоящим Соглашением день действия, события или невыполнения обязательств, с которого начинается отсчет указанного периода времени, не должен включаться, но время начинает течь. на следующий последующий день. Включается последний день рассчитанного таким образом периода, если только он не является субботой, воскресеньем или официальным выходным днем, и в этом случае период считается до конца следующего дня, который не является субботой, воскресеньем или официальным выходным днем. день отдыха.

 

10.5 Заголовки. Раздел и другие заголовки, содержащиеся в настоящем Соглашении предназначены только для справочных целей и не предназначены для описания, толкования, определения или ограничения объема, степени или цели настоящего Соглашения или любого его положения.

 

10.6 Делимость. Если иное не предусмотрено в следующем предложении, каждое положение настоящего Соглашения предназначено для быть отделимым, и, если какой-либо термин или положение настоящего Соглашения является незаконным или недействительным по какой-либо причине, такая незаконность или недействительность не влияет на законность или действительность остальной части настоящего Соглашения.

 

10.7 Изменение условий. Все условия и любые их варианты считаются для обозначения мужского, женского или среднего рода, единственного или множественного числа, в зависимости от личности человека или людей.

 

10.8 Применимое право. Законы штата Невада регулируют действительность настоящего Соглашения, толкование его условий и толкование прав. и обязанности, вытекающие из настоящего Соглашения. Все права и средства правовой защиты каждого лица по настоящему Соглашению являются кумулятивными и в дополнение ко всем другим правам и средствам правовой защиты, которые могут быть доступны лицу время от времени, будь то в соответствии с настоящим Соглашением, в законом, по праву справедливости или иным образом.

 

10.9 Параллельное исполнение. Этот Соглашение может быть заключено в любом количестве экземпляров с тем же эффектом, как если бы все стороны подписали один и тот же документ. Все экземпляры должны толковаться вместе и составлять одно соглашение.

 

10.10 Гонорары адвокатов. Выигравшая сторона в любом споре, возникающем из условия или предмет настоящего Соглашения дают право на оплату другой стороной расходов и издержек выигравшей стороны, включая, помимо прочего, гонорары адвокатов такой стороны, понесенные в связи с разрешения такого спора.

 

6


10.11 Кредиторы. Ни одно из положений настоящего Соглашения не должно быть в интересах или принудительно исполнено любые кредиторы любой стороны или кредиторы любого Управляющего директора или любого Участника.

 

10.12 Сторонние бенефициары. Сторонние бенефициары по настоящему Соглашению отсутствуют.

 

G&L REALTY CORP.

Автор:

 

/s/ Даниэль М. Готлиб


   

Даниэль М. Готлиб

Его:

 

Генеральный директор

G&L SENIOR CARE PROPERTIES, LLC

По:

 

G&L SENIOR CARE PARTNERSHIP, L.P.

Номер:

 

УПРАВЛЯЮЩИЙ ЧЛЕН

   

Автор:

 

G&L R EALTY C ОВП .

   

Его:

 

Г ЭНЕРАЛ П АРТНЕР

       

Автор:

 

/с/ Даниэль М. Готлиб


           

Даниэль М. Готтлиб

       

Его:

 

Генеральный директор

G&L REALTY CORP. , LLC

Автор:

 

/s/ Даниэль М. Готлиб


   

Даниэль М. Готтлиб

Его:

 

Управляющий директор

 

7

Ссылка :
Комиссия по обмену ценными бумагами — база данных Edgar, EX-10.1 2 dex101.htm СОГЛАШЕНИЕ ОБ УПРАВЛЕНИИ И РАЗДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ /dex101.htm.

Юристы, имеющие опыт работы с соглашениями о разделении затрат, помогают клиентам. Вам нужна помощь с соглашением о разделении затрат?

Разместите проект на торговой площадке ContractsCounsel, чтобы получить бесплатные предложения от юристов по составлению, рассмотрению или обсуждению соглашений о разделении затрат. Все юристы проверены нашей командой и проверены нашими клиентами, чтобы вы могли изучить их перед наймом.

Essentials of Tenancy in Common (TIC)

Вы хорошо инвестировали в недвижимость и хотите увеличить свой портфель. Ваш брокер только что звонил и дал вам «горячую подсказку» недели: это сверкающее офисное здание класса А на Мейн энд Мейн, о котором вы мечтали с младенчества инвестора, появится на рынке через три месяца.

Теперь ваша фирма преуспела, но не в одиночку на этом алмазном колодце. Ну так что ты делаешь?

Поделись любовью!

У вашего приятеля-адвоката (ну, он закончил юридический факультет, но формально теперь ваш бармен) было несколько идей о том, как вы могли бы заключить такую ​​сделку. Некоторые из идей звонили в колокол, но одна звенела чуть громче.

«Общие арендаторы», — сказал ваш приятель. Вы знали, что это какое-то совместное владение имуществом, но прежде чем вы смогли извлечь какую-либо информацию о волшебной фразе, бармен уже шутил с 13 буйными участниками конгресса, рассчитывая на счет спиртного размером с гору.

Все, что у тебя осталось, это пустая бутылка пива и голова, полная вопросов.

Что такое долевая аренда (ТИС)? Каковы его характеристики? Его преимущества и недостатки? Если собственников несколько, кто получает прибыль, оплачивает расходы на недвижимость, принимает решения? Если я решу, что мои совладельцы заблуждаются, могу ли я продать свою долю? Если да, могу ли я произвести обмен §1031? И как мне финансировать свою часть сделки?

Ладно, посмотрим, сможем ли мы найти ответы. Однако я вам скажу, поскольку законы, регулирующие TIC, различаются от штата к штату, прежде чем принимать какое-либо решение о своей мечте об офисе класса А, было бы неплохо встретиться со своим адвокатом и налоговым консультантом.

Начнем.

Что такое совместная аренда?

Прежде всего, чтобы понять общую аренду, вы должны сначала понять совместную аренду. Что такое совместная аренда? Когда два или более человека владеют недвижимостью, они имеют совместную аренду, и каждый из них является соарендодателем. Совместная аренда может иметь место как в жилых, так и в коммерческих помещениях, и двумя наиболее распространенными формами совместной аренды являются совместная аренда (с владельцами, называемыми общими арендаторами, TIC) и совместная аренда с правом наследования.

С учетом изменений по соглашению каждый из совладельцев имеет право доступа ко всему имуществу, долю дохода, полученного от имущества (включая выручку от продажи), и обязанность участвовать в расходах, связанных с имуществом . Совладельцам, возможно, не придется участвовать в затратах на улучшения, но если один владелец производит улучшения за свой счет, и эти улучшения увеличивают стоимость актива при продаже, этот владелец может получить возмещение своего вклада.

Наконец, сторона, рассматривающая возможность совместной аренды, будет счастлива отметить, что совладельцы несут друг перед другом обязанность вести честные отношения.

Что такое долевая аренда и что такое долевая арендатор (TIC)?

Как отмечалось выше,  аренда общего имущества является разновидностью совместного проживания, и арендатор общего имущества  – это каждый совладелец, имеющий долю в едином договоре аренды общего имущества . Итак, каковы основные общие характеристики аренды? Основные характеристики совместной аренды:

  • Каждый общий арендатор имеет отдельную и неделимую долю в собственности
  • Совместные арендаторы могут, но не обязаны владеть различными процентами собственности в собственности
  • Права наследства у сособственников отсутствуют, а
  • Каждая ТИК может передавать или обременять свою имущественную долю без согласия других ТИК (хотя это право может быть изменено по соглашению сособственников)

Давайте рассмотрим эти характеристики TIC одну за другой, а затем рассмотрим некоторые другие распространенные вопросы и проблемы, связанные с арендой.

Каждый совладелец имеет неделимую долю в собственности

Если имущество находится в совместной аренде (структура собственности формируется при приобретении собственности), каждый владелец владеет отдельной и неделимой долей в собственности, что означает не только то, что они имеют право доступа, владения и использования всей собственности, но также и то, что они могут продать свою индивидуальную долю собственности.

TIC могут иметь разные доли собственности

Общие арендаторы могут иметь разные доли собственности в целом, как правило, в зависимости от их вклада в приобретение имущества. Например, если вы, ваш бармен и один из участников съезда приобрели здание класса А в рамках структуры TIC, вы можете получить 60% акций, аукционист — 30%, а ваш бармен — 10%. Эти доли собственности затем определяют, как вы распределяете затраты и выгоды от собственности, такие как расходы на общую площадь и выручку от продажи. Документы, по которым TIC приобретает свою долю, будут показывать процент их владения.

Что происходит, когда я умираю? (Survivorship)

Если вы собака, вы идете на эту большую ферму, где всегда солнечно и всегда полные миски с водой…

Если вы общий арендатор, у вас нет права на выживание. Это означает, что если ТИЦ умирает, его доля переходит к наследникам этого совладельца по завещанию или законам о наследовании. Конечно, при желании совладелица могла предусмотреть в своем завещании, что после ее смерти ее доля владения перейдет к другим владельцам ТИК.

Должен ли каждый совладелец пользоваться всем имуществом?

Да, если они не соглашаются.

Как отмечалось выше, как владельцы неделимой доли в собственности, каждый TIC имеет право доступа, владения и использования любой части собственности. Доступ ко всем типичен, когда друзья или члены семьи приобретают недвижимость вместе и когда стороны приобретают долю в собственности в целях пассивного инвестирования.

Тем не менее, TIC могут также согласиться использовать только назначенные части собственности, например, этаж офисного здания, жилой блок, торговую площадь, складское помещение и т. д. Например, TIC может быть создан для приобретения индустриального парка , при этом каждый совладелец использует только определенное здание в парке. Затем совладельцы также могут договориться о том, что каждый из них имеет исключительное право на доход, полученный от использования закрепленного за ними пространства.

Кроме того, таймшер представляет собой структуру TIC с назначенным использованием, но вместо того, чтобы использование владельца ограничивалось определенным пространством, оно ограничено определенным временем.

Передача прав на использование и получение дохода изложена в соглашении TIC, в котором, как указано ниже, излагаются права и обязанности совладельцев.

Могу ли я продать свой процент TIC?

Да. TIC имеет неделимую долю в собственности. Они могут продавать, передавать или обременять свою долю (например, занимать средства под залог своей доли) без одобрения других владельцев.

Однако, поскольку такое неограниченное право может резко увеличить риск владения для непродающих сторон, соглашения TIC обычно ограничивают права совладельцев на передачу. Соглашение может, помимо прочих ограничений, предоставлять владельцам право преимущественной покупки при любой продаже, а также право проверять и одобрять потенциальных покупателей. Если на первый взгляд это кажется неразумным, помните, что покупатель встанет на место продающего совладельца со всеми его правами и обязанностями.

Представьте, что вы купили дуплекс со своим тихим, кротким и добросовестно платящим по счетам бывшим соседом по комнате в колледже, и каждый из вас проживает в одной из квартир. А теперь представьте, что ваш идеальный совладелец решил переехать в Перу и продать свою долю в дуплексе семье заядлых курильщиков, играющих на саксофоне и волынке, которые считают своевременные выплаты по кредиту скорее предложением, чем обязанностью.

Думаете, было бы неплохо заключить соглашение TIC, дающее вам право утверждать покупателей?

Теперь представьте, что вы купили это офисное помещение класса А, частично профинансированное за счет кредита в размере 20 миллионов долларов вам троим, и ваш бармен хотел продать свою долю стороне с историей серьезной финансовой нестабильности и судебных разбирательств…

Итак , да, общие арендаторы могут продавать свои доли, но соарендаторы могут на договорной основе ограничить это право.

Когда создается TIC?

TIC создается, когда владельцы получают право собственности на имущество, при этом в акте указывается процентная доля каждого владельца. Хотя разумно создать соглашение TIC до аренды в общей структуре, это не требуется. Если на момент перехода права собственности соглашение о ТИЦ не существует, характеристики ТИЦ будут установлены законами штатов и общим правом, например, каждый ТИЦ имеет право владеть всем имуществом, каждый может передавать свою долю без согласия других ТИЦ. , и каждый будет делить общие доходы и расходы от собственности в соответствии с процентами владения, указанными в их документах.

Обратите внимание, что не все совладельцы должны существовать с самого начала. Они могут быть созданы в разное время. Например, когда владелец многоквартирного дома продает доли TIC физическим лицам, передавая им права пользования как отдельные единицы, между первым владельцем TIC и последним могут пройти годы.

Наконец, TIC может быть создан в силу закона, когда разделяется совместное владение с правом наследования (обсуждается ниже).

Отличается ли TIC от совместной аренды?

Совместная аренда или совместная аренда с правом наследования обычно используется, когда недвижимость принадлежит мужу и жене, родителю и ребенку или любой другой группе, которая хочет, чтобы каждая отдельная доля собственности перешла к другой в случае смерти. Это «право на оставление в живых» позволяет автоматически передавать интересы умершего владельца оставшемуся в живых без прохождения завещания. TIC, с другой стороны, не имеют права на выживание.

Кроме того, в то время как общие арендаторы могут иметь неравные доли в собственности, совместные арендаторы должны иметь равные доли. Поскольку арендаторы имеют равные доли, в случае раздела путем продажи имущества выручка должна быть разделена поровну, независимо от вклада сторон в покупку имущества.

Наконец, в то время как общие арендаторы могут передавать свои доли, если совместный арендатор продает или закладывает свою долю без согласия другого, совместная аренда преобразуется в TIC.

Кто управляет TIC?

Управление ТИЦ определяется в соглашении ТИЦ. Часто ТИК с небольшим количеством совладельцев и относительно простыми потребностями в управлении управляются самими совладельцами, а управление более сложными ТИК осуществляется отдельными управляющими компаниями. В любом случае роль и обязанности руководства изложены в соглашении TIC. А кто составляет договор ТИЦ? Тот, кто создает общую аренду, будь то одна сторона или несколько совладельцев.

Что содержится в соглашении TIC?

Цель соглашений TIC состоит в том, чтобы (i) четко указать права и обязанности всех сторон, (ii) предвидеть возможные проблемы с имуществом и его совместным владением, и (iii) установить определенные процедуры для разрешения конфликтов будет решен. В тех случаях, когда сделка особенно сложна, а риски высоки, хорошо составленное соглашение TIC может и должно быть длинным и подробным. Любые затраты, сэкономленные на составлении простого или универсального договора, будут потеряны в десятикратном размере, если в договоре не будут даваться четкие ответы при возникновении неизбежных разногласий между совладельцами.

Как правило, соглашение TIC дает указания по следующим пунктам:

Назначение использования: Опишите, какую часть собственности имеет исключительное право на использование каждый совладелец, а также площади, доступные для использования всеми владельцами.

Определение доли владения: Опишите метод, которым определяется доля совладельца в собственности, например, по площади, стоимости, вкладу и т. д. и любые ограничения на такое использование, например, шум, количество арендаторов, домашних животных и т. д.

Управление недвижимостью: Подробно опишите, как будут управляться все аспекты собственности (например, учет общих расходов, техническое обслуживание, ремонт), будут ли совладельцы выполнять определенные задачи сами или все вопросы будет решать сторонний менеджер.

Как более подробно описано ниже, интересы TIC подпадают под действие §1031 Кодекса IRS с отсрочкой уплаты налогов, если они отвечают определенным условиям. Что касается управления имуществом, эти условия требуют, чтобы (i) управляющий выплачивал совладельцам их доли чистых доходов в течение трех месяцев с даты получения этих доходов, (ii) плата за управление не зависела от дохода. или прибыль, полученная от собственности, и (iii) вознаграждение за управление не превышает справедливую рыночную стоимость услуг управляющего.

Техническое обслуживание: Опишите обязанности каждого владельца по содержанию своего пространства и то, как будет содержаться общее пространство.

Расходы: Опишите, как все расходы на недвижимость будут распределяться между владельцами. Типичные общие расходы включают в себя налоги на недвижимость, содержание и ремонт общих территорий, общие коммунальные услуги и страховку.

Поскольку TIC не разделяет право собственности на имущество, каждый совладелец не будет получать отдельный счет по налогу на недвижимость для своей доли владения. Вместо этого налоговый орган выставит единый счет на всю собственность, возложив ответственность за всю сумму на каждого совладельца.

Кроме того, в соглашении должно быть указано, как должны распределяться налоговые вычеты между собственниками, например, проценты по ипотечному кредиту по коллективному кредиту, налог на имущество и т. д. часть соглашения TIC, это интересный процесс. В отношении жилой недвижимости, где ссуда совладельца обеспечена ипотекой только на его имущественные интересы, процесс прост: он получает форму 1098 от своего кредитора и требует эту полную сумму вычета. При наличии группового кредита среди совладельцев, обеспеченного ипотекой всего имущества, требуется несколько дополнительных шагов: (i) кредитор отправляет 1098 первому заемщику, указанному в ссуде, (ii) этот заемщик указывает в своем Приложении А только проценты, выделенные ему в соответствии с соглашением TIC, (iii) остальные владельцы указывают (A) свои соответствующие распределения в своем Приложении A как проценты по ипотеке, не указанные в форме 1098, и (B) первый заемщик по их возвращению.

Финансирование: Опишите, как финансируется приобретение. Все владельцы могут быть участниками одной облигации, обеспеченной всеми их интересами, или каждый совладелец может получить свое собственное финансирование, обеспеченное их дробной долей. Все финансовые обязательства должны быть прописаны, например, необходимые первоначальные депозиты, резервные счета, расчет платежей по кредиту и возможные корректировки платежей.

Продажа или передача доли: Опишите права арендаторов на передачу своей доли и любые условия этих прав. Например, передача может зависеть от преимущественного права других владельцев или одобрения потенциальных покупателей. Обратите внимание, что прямой запрет на право владельца на передачу может быть неисполнимым как незаконное ограничение на отчуждение собственности или может помешать TIC пользоваться режимом §1031.

Кроме того, в соглашениях TIC может потребоваться рассмотреть, какие права потенциальные кредиторы могут потребовать от новых совладельцев. Например, от заемщика может потребоваться залоговая уступка своих прав на передачу своему кредитору.

Принятие решений: Подробно опишите, как принимаются решения, влияющие на имущество. Это может включать согласование того, какие решения потребуют большинства (например, повседневные операции), квалифицированного большинства (например, ремонт или улучшение на определенную сумму в долларах) или единогласного одобрения совладельцев (например, изменение на назначенное использование или пространство).

Положения о неисполнении обязательств и разрешении споров: Определите, что представляет собой неисполнение обязательств в соответствии с соглашением TIC, какие средства правовой защиты доступны для добросовестных владельцев, а также процедуру разрешения споров для разрешения неисполнения обязательств (например, неофициальные переговоры, посредничество, арбитраж и судебный процесс). .

Финансирование имущества TIC

Как кратко упоминалось выше, обычно финансирование имущества TIC осуществляется либо (i) группой владельцев, имеющих один или несколько кредитов, обеспеченных общей долей собственности группы, либо (ii) каждым совладельцем. иметь собственный кредит, обеспеченный только их имущественными интересами.

В случае группового кредита суммы платежей, причитающихся с каждого владельца, должны быть согласованы между владельцами. Один из методов состоит в том, чтобы взять сумму, которую TIC заплатил за свою долю владения, и вычесть сумму, которую они внесли, в результате чего получится сумма группового кредита, приходящаяся на этого владельца. Затем разделите эту сумму на общую сумму группового кредита, чтобы определить процент выплат по кредиту, за который несет ответственность владелец.

Один из основных рисков группового финансирования заключается в том, что, когда один из совладельцев не выполняет свои платежные обязательства, а у других владельцев недостаточно средств для полной оплаты, кредитор может лишить права собственности всю собственность. Чтобы уменьшить этот риск, владельцы (i) проверяют финансовую устойчивость и историю своих совладельцев, (ii) обеспечивают, чтобы соглашение TIC давало им такое же право проверки для любых потенциальных новых совладельцев, и (iii) требуют совместной -собственников вносить в резервные фонды.

В случае с индивидуальными кредитами, поскольку кредит обеспечен только интересами отдельного владельца, их невыполнение не налагает прямых обязательств на другие TIC. Если владелец не выполняет свои обязательства, кредитор может обратить взыскание только на долю владельца, а не на имущество. В этом случае кредитор может продать лишенную права собственности долю с учетом любых ограничений, которые TIC накладывает на передачу (например, право преимущественной покупки).

Еще одна структура финансирования, иногда называемая «циклическим» финансированием, имеет место, когда до создания структуры TIC первоначальный владелец недвижимости (часто застройщик проекта) имеет один кредит, обеспеченный всем имуществом, и производит все платежи по этому кредиту. По мере того как новые совладельцы покупают доли TIC в собственности, первоначальный владелец предоставляет им индивидуальные ссуды. Новые совладельцы платят по кредиту первоначальному владельцу, который затем платит своему кредитору.

Каково сейчас кредитование TIC? И что такое обмен по разделу 721?

После выпуска IRS Процедуры 2002-22, разъясняющей, что должным образом созданные интересы TIC имеют право на обмен § 1031, инвесторы устремились к сделкам TIC. Собранные и проданные «синдикаторами» или «спонсорами», инвесторы купили доли в принадлежащих TIC активах CRE.

Когда грянула рецессия, банковское регулирование ужесточилось, а активы банков в проблемной собственности увеличились, кредиты для сделок TIC замедлились. Проще говоря, если у финансового учреждения был выбор между работой с одной стороной или с TIC, насчитывающей до 35 совладельцев, выбор был прост. Поскольку нынешняя банковская среда по-прежнему недовольна многопартийной структурой собственности, у нынешних инвесторов в проекты TIC могут возникнуть проблемы с поиском нового капитала или рефинансированием кредитов, обеспеченных во время бума.

Соответственно, для совладельцев ТИЦ очевидное решение по привлечению новых средств — стать более привлекательным: упростить многостороннее владение. Общие арендаторы могут сделать это, «объединив» свои интересы в единую новую LLC через обмен IRS § 721.

Как и биржа § 1031, биржа § 721, если она структурирована должным образом, может получить отсрочку по налогу на прирост капитала. Исторически сложилось так, что REIT использовали Раздел 721 при покупке у сторон, желающих избежать такого налога на прибыль. Процесс начинается с того, что владелец недвижимости обменивает свою недвижимость на единицы собственности в приобретающем операционном товариществе REIT (OP Units). Операционное товарищество (также называемое зонтичным товариществом) — это организация, отдельная от REIT, которая владеет активами REIT. Затем паи OP могут быть переведены с отсрочкой налогообложения в акции REIT. В рамках этого процесса владелец недвижимости преобразует свой интерес в отношении недвижимого имущества в частную или государственную ценную бумагу.

В случае TIC обмен по Разделу 721 начинается с того, что арендаторы совместно вносят свои доли TIC в новое LLC или «свертывают» свои доли. После внесения этих взносов ООО становится единственным владельцем недвижимости, а каждый общий арендатор — собственником доли в ООО. Эта упрощенная структура собственности облегчает привлечение финансирования. В то время как этот обмен может пользоваться режимом отсрочки налогообложения, следует использовать налогового консультанта, чтобы тщательно структурировать рефинансирование и избежать непредвиденного налогооблагаемого дохода для бывших TIC.

Подходит ли аренда в общей собственности для равноценного обмена согласно §1031?

Имущественные интересы TIC могут быть обменены в §1031 Кодекса IRS с отложенным налогом на аналогичный обмен. Это позволяет владельцам собственности откладывать прирост капитала при замене доли участия в собственности с денежными потоками. Партнерский интерес, однако, не может пользоваться таким обращением. Соответственно, владелец TIC, намеревающийся использовать свою долю для такой налоговой отсрочки, должен следить за тем, чтобы TIC был структурирован и функционировал как право собственности на недвижимое имущество, а не как товарищество. Чтобы дать представление о том, что IRS считает TIC, она выпустила Процедуру IRS 2002-22, в которой подробно описаны 15 условий, которым должна соответствовать общая аренда, чтобы претендовать на режим §1031.

Процедура IRS 2002-22 включает, среди прочего, что (i) должно быть не более 35 инвесторов, (ii) каждый совладелец имеет право передавать, разделять и обременять свою неделимую долю в собственности без согласие или одобрение любого лица, и (iii) ограничения права передачи, раздела или обременения, которые требуются кредитором и которые соответствуют обычной практике коммерческого кредитования, разрешены.

Сколько общих арендаторов разрешено?

Если совладельцы не хотят иметь право на отсрочку уплаты налогов в соответствии с §1031, может быть от двух до бесконечности минус один общих арендаторов. Хотя нет ограничений на количество TIC, которые могут иметь долю в одном объекте, если требуется соответствие §1031, не может быть более 35 совладельцев.

Каковы основные преимущества совместной аренды (TIC)?

Одно из основных преимуществ TIC для покупателей подчеркивается на примере вас, вашего бармена и участника конференции, желающих купить офисную недвижимость класса А. Хотя никто из вас не смог бы приобрести здание самостоятельно, TIC позволяет вам объединить ресурсы и максимизировать свою покупательную способность.

С другой стороны, TIC могут принести пользу продавцам, предоставляя им большую гибкость в маркетинге своей собственности. Они могут продавать целиком или по частям в зависимости от требований рынка. Часто при продаже частей имущества общий доход от этих продаж больше, чем если бы имущество было продано одной стороне. В этом случае целое не больше, чем сумма его частей…

Каковы основные недостатки совместной аренды (ТИС)?

Как и при любой совместной собственности, общий арендатор принимает на себя риск невыполнения своих обязательств совладельцами. Бармен не платит свою долю налога на недвижимость? Вы добираетесь. Не вносит свою долю в выплату по групповому кредиту и не пополняет свой резервный счет? Вытащите эту чековую книжку.

Кроме того, из-за сложностей финансирования групповых кредитов и потенциальных рисков для кредитора с несколькими и, возможно, меняющимися заемщиками, TIC могут столкнуться с более высокими затратами на кредитование. Кроме того, с годами желание финансовых учреждений финансировать TIC то уменьшалось, то уменьшалось. Если эти сложные структуры собственности окажутся не в фаворе у кредиторов, когда ТИЦ необходимо будет рефинансировать, они могут столкнуться с трудной борьбой. Могут быть методы упрощения структуры собственности для облегчения рефинансирования или продажи (например, биржа 721, где коммерческая недвижимость работает хорошо), но следует учитывать риск доступности финансирования и стоимости.

Кроме того, владение TIC также может подвергнуть совладельца риску действий кредиторов другого владельца. Например, предположим, что ваш бармен должен VISA 100 000 долларов за импровизированную поездку в Непал. VISA надеется на его интерес к офисной недвижимости класса А. Теперь они могут претендовать только на частичную долю вашего бармена, а не на вашу или участника конференции, долю TIC. Но они могут заставить продать все здание, чтобы погасить личный долг бармена. Хотя вы и член съезда могли бы вернуть свою часть выручки от такой продажи, вы все равно потеряли бы собственность своей мечты.

В чем разница между TIC и LLC или партнерской структурой?

Компании с ограниченной ответственностью и товарищества являются коммерческими предприятиями, в которых одна или несколько сторон имеют долю собственности. ООО, как правило, может состоять из одного или нескольких владельцев (членов), в то время как товарищества должны иметь не менее двух партнеров. Законы штатов регулируют как правила обоих образований.

Основное различие между ООО и товариществом заключается в личной ответственности по обязательствам юридического лица. Члены LLC защищены от юридических обязательств. Партнеры — нет. Партнеры в полном товариществе несут солидарную и личную ответственность по всем обязательствам партнерства, а партнеры в коммандитном товариществе несут ответственность в пределах своих инвестиций в товарищество.

Владелец TIC несет ответственность за долю обязательств TIC, как описано в соглашении TIC. В таком случае личная ответственность является вопросом организационной структуры каждого совладельца. Например, если сторона создает одноцелевое ООО для владения долей TIC, то личная ответственность владельца LLC будет ограничена стоимостью доли TIC LLC.

ООО и партнерство имеют общую структуру налогообложения, в которой доход от бизнеса облагается налогом один раз на уровне члена/партнера. С другой стороны, корпорации облагаются налогом на корпоративном уровне, а затем снова на уровне акционеров.

TIC не является налогооблагаемой организацией. Каждый совладелец облагается налогом на собственный доход.

Если ООО или товарищество приобретают недвижимость, отдельные участники владеют не долей в собственности, а долей в организации. Напротив, каждый из общих арендаторов владеет отдельной собственностью непосредственно в собственности. Из-за этой разницы стороны могут захотеть рассмотреть, насколько легко они могут отказаться от своей доли участия в ООО по сравнению с долей TIC. Как правило, ответ на этот вопрос будет зависеть от условий договора ТИЦ и учредительных документов ООО.

Кроме того, как обсуждалось выше, режим отсрочки уплаты налогов, доступный в соответствии с § 1031 IRS, разрешен с долями владения TIC, но не с товариществами. Таким образом, если сторона хочет приобрести недвижимость для передачи аналогичного рода, она может пользоваться режимом 1031 при покупке собственности TIC, но не участия в партнерстве или ООО.

Как можно расторгнуть TIC? (Раздел или…)

Если вам надоели махинации вашего бармена, вы можете расторгнуть TIC через раздел по решению суда. Разделы бывают трех видов: в натуральном выражении, по распределению или по продаже. Раздел в натуре является фактическим разделением собственности между совладельцами и возможен только в том случае, если это разрешено местным законодательством о разделе. Раздел путем выделения дает право собственности одному владельцу (или группе владельцев), который затем компенсирует изгнанным совладельцам потерю права собственности. А раздел путем продажи — это именно то, на что это похоже: суд принуждает продать имущество, а прибыль делит между совладельцами. Раздел путем продажи, как правило, является последним средством судебной защиты и присуждается только в том случае, если раздел в натуральной форме недоступен.

Следует отметить, однако, что общие арендаторы могут отказаться от своего права на раздел в соответствии с соглашением TIC. Полный отказ может быть неисполнимым ограничением на отчуждение собственности, но суд может признать ограниченные отказы, например, когда отказ от прав на раздел осуществляется на определенный период времени или при определенных условиях.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *